Gemeente Den Haag DSO/2015.84 RIS 282096 HUISVESTINGSVERORDENING 2015 2019 GEMEENTE DEN HAAG HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, Gelet op artikel 2 van de Huisvestingswet 2014 en artikel 149 van de Gemeentewet; Overwegende, - dat de gemeenteraad op 18 december 2014 de Huisvestingsverordening 2015 gemeente Den Haag heeft vastgesteld (RIS278534_141209); - deze huisvestingsverordening voor 1 juli 2015 in overeenstemming moet worden gebracht met de op 1 januari 2015 in werking getreden Huisvestingswet 2014; - dat de in dit voorstel door de gemeenteraad vast te stellen Huisvestingsverordening daaraan voldoet; - dat, voor het stellen van regels op grond van de wet, er sprake moet zijn van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste; - dat, naast schaarste, er ten aanzien van de regels inzake de samenstelling van de woningvoorraad leefbaarheid volgens de wet wel een afgeleide, secundaire overweging mag zijn bij het al dan niet verlenen van een vergunning; - dat de Haagse woningmarkt onderdeel uitmaakt van een regionale woningmarkt; - dat tot aan de opheffing van de stadsregio Haaglanden een regionale huisvestingsverordening van kracht was; - dat de negen regiogemeenten van oordeel zijn dat het wenselijk is dat het gezamenlijk optrekken in deze van belang is en zij daarom een zoveel mogelijk gelijkluidende verordening willen (laten) vaststellen; - dat er voor de woonruimteverdeling in Den Haag en in de regio een zodanige schaarste bestaat aan huurwoningen met een huurprijs beneden de huurprijsgrens ( 710,68 prijspeil 1 januari 2015); - dat er binnen de sociale woningvoorraad ook segmenten kunnen zijn die (tijdelijk) minder schaars zijn; - dat niet alle 9 gemeenten behoefte hebben aan een bepaling met betrekking tot de samenstelling van de woningvoorraad; - dat Den Haag gelet op het te voeren beleid inzake kamerverhuur (woningonttrekking) en bouwkundig splitsen (woningvorming) daar nadrukkelijk wel behoefte aan heeft; - dat het voor de samenstelling van de woonruimtevoorraad - woningvorming, woningonttrekking, waaronder kamerverhuur - noodzakelijk is om voor het begrip schaarste naast voornoemde huurprijsgrens in het belang van de leefbaarheid een breder schaarste begrip te hanteren.
DSO/2015.84 2 - dat tot aan de vaststelling van deze verordening met de woningcorporaties (prestatie)afspraken werden gemaakt over de passendheidsnormen bij de toewijzing van woningen; - dat de huisvestingswet de beoordeling op woningniveau thans bij de gemeente legt; - dat in prestatieafspraken met de woningcorporaties nog wel afspraken over te leveren prestaties op het niveau van de woningportefeuille van woningcorporaties; - dat de Huisvestingswet de mogelijkheid opent om woningvorming aan een vergunning te binden; - dat Den Haag kwetsbare gebieden kent waar een beleid op het beheer en behoud van de woningvoorraad noodzakelijk is; - dat het in het verlengde van het beleid voor kamerbewoning en voor woningvorming in de kwetsbare gebieden Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl. Spoorwijk) een vergunningplicht moet gelden. Besluit De huisvestingsverordening 2015 2019 gemeente Den Haag vrij te geven voor inspraak. Den Haag, 21 april 2015 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, mw. A.W.H. Bertram J.J. van Aartsen
DSO/2015.84 3 TOELICHTING Inleiding Op 18 december 2014 heeft de Haagse Gemeenteraad ingestemd met de gemeentelijke huisvestingsverordening die per 1 januari 2015 in werking is getreden en die geldt tot 1 juli 2015 (RIS 278534_141209). Inhoudelijk is deze verordening dezelfde als de tot 1 januari 2015 geldende regionale verordening Haaglanden. De wijziging betrof alleen het veranderen van de regionale bestuursorganen in gemeentelijke bestuursorganen. De bijgevoegde conceptverordening, die uiterlijk per 1 juli 2015 in werking dient te treden in definitieve vorm, is opgesteld op basis van deze huidige gemeentelijke verordening en is waar nodig inhoudelijk aangepast aan de Huisvestingswet 2014. Het college wordt gevraagd deze verordening vrij te geven voor inspraak. Huisvestingswet 2014 De voorliggende concept-huisvestingsverordening 2015 2019 is aangepast aan de huisvestingswet 2014 die per 1 januari 2015 in werking is getreden. Met de Huisvestingswet 2014 wordt door het parlement een aantal principiële en duidelijke keuzes gemaakt. De nieuwe Huisvestingswet beperkt de werking van de verordening tot het enige waarvoor, volgens de wetgever, het instrument benodigd is: een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. In de oude huisvestingswet maakte leefbaarheid nog onderdeel uit van de definitie. Schaarste In deze verordening is schaarste gedefinieerd als alle (sociale) huurwoningen in de voormalige regio Haaglanden tot de huurprijsgrens (2015: 710,68). De onderbouwing hiervoor luidt als volgt: Er zijn in de voormalige regio Haaglanden ongeveer 150.000 woningen van de woningcorporaties bereikbaar voor de huishoudens met een inkomen van onder de 34.678; In regio staan bijna 115.000 huishoudens ingeschreven voor een sociale huurwoning. Daarvan zijn ruim 52.000 huishoudens actief woningzoekend (zij reageren op vrijkomend aanbod); Jaarlijks komt ongeveer 7% á 8% van de 150.000 gereguleerde woningen vrij. Dit betekent tussen de 10.000 en 12.000 woningen per jaar Het aantal reacties op aangeboden woningen lag in het eerste half jaar van 2014 op gemiddeld 120 reacties per woning, dat kan worden gekenmerkt als een woningmarktsituatie waarin sprake is van schaarste. Tevens is de druk zo groot dat zonder nadere regels verdringing zou plaatsvinden in vrijwel alle marktsegmenten binnen het sociale segment. Verordening per 1 juli 2015 De voorliggende verordening is gebaseerd op de huidige verordening die nog geldig is tot 1 juli 2015. Van rechtswege vervalt de oude verordening per die datum. Een huisvestingsverordening is noodzakelijk om: De sociale huurwoningen die worden geadverteerd op www.woonnethaaglanden.nl te kunnen verdelen. Huisvestingsvergunningen en vergunningen voor o.a. splitsen en samenvoegen te kunnen verstrekken. Urgenties te kunnen afgeven.
DSO/2015.84 4 Waar nodig is de verordening aangepast op basis van de nieuwe huisvestingswet. De belangrijkste wijzigingen worden per onderdeel aangegeven. Woonruimteverdeling Voor het gedeelte over de woonruimteverdeling is samen met de andere regiogemeenten een traject uitgezet dat heeft geleid tot een, door alle regiogemeenten vastgestelde (min of meer identieke), gemeentelijke huisvestingsverordening voor dit gedeelte. Dit vanuit het principe dat de oude Haaglandenregio één woningmarktregio is, met één woonruimteverdelingssysteem dat voor woningzoekenden transparant en klantvriendelijk is. De belangrijkste wijzigingen zijn, samengevat: Het in te zetten instrumentarium beperkt zich tot alle goedkope huurwoningen (huur tot liberalisatiegrens, 710,68 per 2015). Dus zowel woningen van woningcorporaties als particulier; Alle artikelen over de koopsector zijn verwijderd; Leeftijd mag niet meer als criterium worden gehanteerd; De regionale schaarste is aangetoond en rechtvaardigt dat 50% van het vrijkomend aanbod wordt toegewezen aan regionale woningzoekenden, waarvan 25% lokaal. In de verordening is dit percentage opgehoogd naar een maximum van 25%. In Den Haag wordt lokaal maatwerk nu toegepast voor: 1. Voorrang voor doorstromers met een maximale huishoudgrootte van 3 personen en die een corporatie woning van 80 m2 en minimaal 5 kamers achterlaten onder de huurprijsgrens en verhuizen naar een woning kleiner dan 80 m2. 2. Voorrang voor doorstromers uit Den Haag die een eengezinswoning achterlaten van een corporatie met een subsidiabele huur onder huurprijsgrens en verhuizen naar een niet - eengezinswoning onder de huurprijsgrens of een vrije sector woning. Het college kan hiervoor nog aanvullende nadere regels opstellen, in afstemming met andere regiogemeenten en op basis van verantwoording achteraf. De huidige urgentieregeling is uitgebreid met: a. statushouders; b. woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen. De gemeente handhaaft daarnaast de huidige categorieën: herstructureringskandidaten en huishoudens met een medische en/of sociale urgentie. Standplaatsen Het regionale register dat tot 1 januari 2015 werd bijgehouden door het Stadsgewest Haaglanden is met het opheffen van het stadsgewest overgegaan naar de afzonderlijke gemeenten en wordt omgezet naar een lokaal register. Voor standplaatszoekenden die nu ingeschreven staan in het regionale register zal een overgangstermijn worden gehanteerd. Woonruimtevoorraad Ook bij wijzigingen in de woonruimtevoorraad is nadrukkelijker de koppeling met schaarste gemaakt. In het kader van de toegezegde nota bestaande woningvoorraad zal een en ander nader worden uitgewerkt. Daarbij zal ook worden meegenomen dat de Huisvestingswet de bouwkundige splitsing althans voor schaarse woningen vergunning plichtig maakt. Waar nodig is de verordening aangepast aan de Haagse regelgeving op dit punt:
DSO/2015.84 5 Nadrukkelijker is de koppeling met schaarste gemaakt; Leefbaarheid mag wel een afgeleide, secundaire overweging zijn bij het al dan niet verlenen van een vergunning (bijv. wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand); Nieuw is dat de vergunningsplicht niet van toepassing is bij het samenvoegen van woonruimte indien de eigenaar dit doet ten behoeve van eigen bewoning of bij onttrekken van woonruimte voor gebruik van die woonruimte als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar; Nieuw is ook dat op grond van de gewijzigde Wet uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek van 9 april 2014 een vergunning tot woningvorming aan de Huisvestingswet is toegevoegd; Eveneens wordt het mogelijk vanaf de inwerkingtreding van de huisvestingswet een Bibobonderzoek in te stellen bij het verlenen van een vergunning om op het gebied van kamerverhuur te kunnen voorkomen dat criminele ondernemers daarmee anderen duperen. Werkingsduur De nieuwe Huisvestingswet beperkt de werkingsduur van een Huisvestingsverordening tot ten hoogste vier jaar.