Vlaamse Regering AIfr~%*L 1 Aanvraag formulier Aanvraag tot onderhandelingen omtrent de totstandkoming van een Brownfieldconvenant 3de cali 15 maart 2012 Gelieve de aanvraag volledig in te vullen. Voor toelichfing: Agentschap Ondernemen Brownfleldconvenanten Vlaams Administratief Centrum Dirk Bouts Diestsepoort 6, bus 31 3000 Leuven Tel. :016/311050 E-mail: brownfieldconvenanten~agentschapondernem~n.~~
D PER AANGETEKEND SCHRIJVEN OPZEN DEN NAAR OF TEGEN ONTVANGSTBEWIJS AFGEVEN BIJ: Agentschap Ondernemen Brownfieldconvenanten Waams Administratief Centrum Dirk Bouts Diestsepoort 6, bus 31 3000 Leuven Ontvangstdatum en -uur: 1. PROJECTNAAM EN ADRES DEZE AANVRAAG WORDT INGEDIEND DOOR: De Zon nige Woonst cvba Contactpersoon penvoerende actor: Guy Van Gucht directeur Paul Van de Casteele - voorzitter Datum: 10 mei 2012 Plaats: Hamme Handtekening: NAMENS DE ZONN cvba met socia GE W~ NST 1 oogm~k ~~~Ca~eeIe ~Jffer~ Projectnaam ( naam deelgemeente + naam site): Hamme Tasibel Adres: Koning Albertplein 3, Hamme Geemstraat +59, Hamme
2. GEGEVENS VAN DE BROWNFIELDACTOREN 2.1. GEGEVENS PENVOERENDE ACTOR. Naam van de Organisatie! natuurlijke persoon: De Zonnige Woonst cvba Sociale Huisvestingsmaatschappij Adres: Rozenhoed 1 9220 Hamme Contactgegevens (naam contactpersoon, functie, telefoonnr, faxnr, e mail): Paul Van de Casteele, voorzitter Guy Van Gucht, directeur Tel.: 052/47.04.71; Fax: 052/47.61.06; GSM: 0498/15.39.21 email: guy.van.gucht@dzw.woonnet.be Jan Van Brempt, dossierbeheerder Tel.: 052/47.04.71; Fax: 052/47.61.06; GSM: 0478/52.45.35 email: jan.vanbrempt@dzw.woonnet.be De actor is: D een projectontwikkelaar ~ een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die op grond van een eigendomsrecht of overige zakelijke rechten toestemming moet verlenen voor handelingen of activiteiten in het kader van het Brownfieldproject El een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die in het kader van een private of publiek-private samenwerking financiële of andere middelen in het project inbrengt. Indien organisatie: Rechtsvorm (1 aankruisen): El publiek ~ publiek-privaat El privaat met winstoogmerk ü privaat zonder winstoogmerk Heeft de Organisatie recht op aftrek BTW? (1 aankruisen): El ja, geheel ~ ja, gedeeltelijk (verhuring garages aan niet-huurders) El nee
2.2. GEGEVENS OVERIGE ACTOREN. 2.2.1. Naam van de organisatie! natuurlijke persoon: Gemeentebestuur Hamme Adres: Marktplein 1 9220 Hamme Contactgegevens (naam contactpersoon, functie, telefoonnr., faxnr., e mail): Herman Vijt, Burgemeester Tel.: 052/47.55.11; Fax: 052/47.55.49 email: burgemeester@hamme.be Frans Van Gaeveren, Schepen van Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw Tel.: 052/47.56.10; Fax: 052/47.55.39 email: fvg@hamme.be De actor is: D een projectontwikkelaar ~ een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die op grond van een eigendomsrecht of overige zakelijke rechten toestemming moet verlenen voor handelingen of activiteiten in het kader van het Brownfieldproject El een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die in het kader van een private of publiek-private samenwerking financiële of andere middelen in het project inbrengt. Indien organisatie: Rechtsvorm (1 aankruisen): ~ publiek El publiek-privaat El privaat met winstoogmerk El privaat zonder winstoogmerk Heeft de Organisatie recht op aftrek BTW? (1 aankruisen): El ja, geheel El ja, gedeeltelijk ~ nee
3. PROJECTOMSCHRIJVING 3.1. DOELSTELLINGEN. (kadering en toekomstige realisaties, aandeel economische functie binnen project, noodzaak realisatie project via convenant,...) Het project is momenteel voorwerp van een verkoopovereenkomst met opschortende voorwaarden (cfr. huur en sanering) tussen Tasibel nv en De Zonnige Woonst cvba. De Zonnige Woonst wil een nieuw sociaal woonproject realiseren. Een gezonde mix van sociale kavels, koopwoningen en huurwoningen, eventueel aangevuld met een bescheiden woonaanbod. In het kader van de herbestemming van de gronden wordt er overlegd met Spoor 2. Dit met als doel een deel van de site ter beschikking te stellen van de sociale tewerkstellingsplaats. De kerntaken van Spoor 2 situeren zich op het vlak van strijken, poetsen, onderhoud van tuinen en allerhande klusjes in en rond de woning. Sociale dienstverlening die eveneens kan aansluiten bij een ruimere zorgcomponent. Hierbij denken we in de eerste plaats aan woongelegenheden voor senioren en zorgbehoevenden. Sociale dienstverlening zoals catering (maaltijdbezorging), verzorging, kine,... hebben zeker hun plaats binnen het project. Hoewel het hier een typisch dorpskernproject betreft, is een niet onbelangrijk aandeel voor economische activiteit(en) dus zeker van toepassing. Gezien het sociale karakter van deze economische activiteiten passen ze ook (juridisch) binnen een woonzone. De gemeente Hamme is voorstander van een gemengd project met een evenwichtige invulling van de site. In functie van deze herontwikkeling dient een nieuw gemeentelijk RUP te worden opgemaakt, uiteraard vertrekkende vanuit eenzelfde globale visie én passend binnen het nieuwe Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS). Het saneren, opfrissen en vernieuwen van een verloederde site, middenin de dorpskern, zorgt voor een dynamiek die perfect past binnen het kernversterkend beleid dat door de gemeente wordt gevoerd. De herontwikkeling behelst een multidisciplinaire aanpak waarin verschillende aspecten aan bod komen. De bodemsanering (omwille van de industriële vervuiling) is één van belangrijke pijlers in de beginfase van het project. De Zonnige Woonst neemt bij de verwerving van de site de saneringsplicht over van Tasibel. De vrijstelling van de financiële zekerheid in het kader van de sanering die kan bekomen worden mits het afsluiten van een convenant, kan een aanzienlijke meerwaarde genereren. Op die manier wordt immers een hefboom gecreëerd voor de financiering van de eigenlijke ontwikkeling van de site. Het aspect ruimtelijke ordening (industriegebied omringd door woonzone) en de financiering zelf (aanwending van eigen middelen, aangevuld met subsidiëring via de VMSW) vervolledigen het rijtje van de voornaamste aspecten die op elkaar dienen afgestemd te worden.
3.2. GEEF EEN OMSCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE STAAT VAN DE PROJECTGRONDEN. Het industrieel complex is gekend als textielfabriek Tasibel en is zuidwestelijk gesitueerd t.o.v. het Marktplein van de gemeente Hamme (afstand +1-800m). Het complex is hoofdzakelijk gelegen tussen het Koning Albertplein en de Nijverheidsstraat maar heeft ook uitwegen naar de Geemstraat en de Strijderslaan. De gronden zijn geografisch aansluitend, waardoor een gecoördineerde bewerking van de volledige brownfield kan worden bewerkstelligd. Het bedrijf ligt volledig ingesloten in het woongebied deel uitmakend van de dorpskom van de gemeente Hamme. De afstand tot de N41 (gewestweg Dendermonde Sint Niklaas) bedraagt +1-2,2km en tot de autosnelweg E17 (Antwerpen Gent) -t-!- 6km. D Hamme bevindt zich centraal in de Vlaamse Ruit. De gemeente paalt aan de monding van de Durme met de Schelde. In de gemeente Hamme ligt geen spoorlijn (meer). Het project ligt grotendeels in KMO- en woonzone. Er is momenteel eveneens een parkzone voorzien en een gedeelte van het terrein is bestemd voor openbaar nut. Een kleine strook achter garage Goossens ligt in BPA Vlierkouter. De gebouwen en het grootste gedeelte van de terreinen van Tasibel liggen niet in een RUP of BPA. In functie van de mogelijke herontwikkeling van de hele site dient een nieuw gemeentelijk RUP te worden opgemaakt. Dit RUP zal kaderen binnen een ruimer Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS). Gezien de complexiteit van deze materie is de ondersteuning door middel van een brownfieldconvenant hier aangewezen. Bijlage 1: plannen Eigendomssîtuatîe proiectgronden en gebouwen Op dit ogenblik is de nv Tasibel eigenaar in volle eigendom. Op 7 maart 2012 werd door de betrokken partijen (Tasibel nv en De Zonnige Woonst cvba) een overeenkomst ondertekend met betrekking tot de voorwaarden tot aankoop voor de Tasibel site tussen voornoemde partijen. De overeenkomst is onderhevig aan opschortende voorwaarden met betrekking tot de sanering van de site. Alle opschortende voorwaarden dienen vervuld te zijn uiterlijk één jaar na ondertekening van de overeenkomst (7 maart 2013). Bijlage 2: verkoopovereenkomst Een (beperkt) gedeelte van de projectgronden is eigendom van de gemeente Hamme. Het betreft het gedeelte voormalige stelplaats De Lijn (kadastrale info: zie verder). Voor het ganse proiectgebied dient een recent (minder dan 2 maand oud bij indiening van project) kadastraal plan en legger te worden toegevoegd. Mogelijke gekende afwijkingen t.o.v. deze recente documenten dienen reeds te worden aangegeven.
Tasibel - kadastrale gegevens: Gemeente HAMME - tweede afdeling voorheen Hamme; - sectie B; - perceelnummer 1194/L: kantoorgebouw met een oppervlakte van 15a 93ca en een niet geïndexeerd KI van 6628; - perceelnummer 1189/E2, textielfabriek met een oppervlakte van 4ha 58a 48ca en een niet geïndexeerd nijverheids kadastraal inkomen van 80.143 met een niet geïndexeerd belastbaar kadastraal inkomen van 67.035 voor materieel en outillering; - de totale kadastrale oppervlakte bedraagt 4ha 74a 4lca; - de oppervlakte van het industrieel complex bedraagt volgens het opmetingsplan van de beëdigd landmeter Patrick Delesie 4ha 78a 76ca. (= 47.876m2) ) - Voormalige stelplaats De Lijn (gemeente Hamme ) - kadastrale gegevens: Gemeente HAMME -tweede afdeling voorheen Hamme; sectie B; - perceelnummer 1200/F3, bergplaats met een oppervlakte van 69a Slca en een niet geïndexeerd Kl van 146. Bijlage 3: kadastrale plannen en leggers Verontreiniging Er gebeurde al een oriënterend bodemonderzoek (OBO) waarop aansluitend een beschrijvend bodemonderzoek werd opgestart (en reeds gedeeltelijk uitgevoerd). Voor wat betreft asbest gebeurde al een (geactualiseerde) inventarisatie; voorlopig dient hier geen actie te worden ondernomen; op het moment van de sloop van de bestaande infrastructuur dienen de asbestverwijderingen effectief plaats te vinden. Bijlage 4: beschikbare documentatie sanering / Bestemmina Functies (conform Oorspronkelijk/huidig wat is voorzien eventueel al gewestplanlrup...) gerealiseerd? % ha % ha % ha KMO-zone 46% 2,22 openbaarnut 24% 1,13 woonzone 21% 1,01 91%* 4,36 parkzone 9 % 0,43 9% 0,43 TOTAAL 100% 4.79 100% 4,79 * Er is de intentie om de bestaande oppervlakte aan parkzone (gespreid) te integreren over het totale project. Het gedeelte woonzone biedt juridisch bovendien de mogelijkheid om een plaats te geven aan de hogervermelde economische activiteiten: enerzijds sociale tewerkstelling en anderzijds de zogenaamde zorg-component.
3.3. WELKE MEERWAARDEN CREËERT HET PROJECT OP SOCIAAL, ECONOMISCH EN MILIEUVLAK (aan de hand van meetbare indicatoren Iproducten)? De situering van industriële bedrijven genre Tasibel, binnen de woonkern en aansluitend bij oude fabriekswoningen, is heden ten dage niet meer opportuun. We denken hierbij vooral in termen van overlast. Een belangrijk voorbeeld hiervan is de mobiliteit. Het (zwaar) vrachtverkeer dat met de industriële activiteiten gepaard gaat zorgt niet enkel voor verkeershinder in het centrum, maar ook voor de nodige geluidsoverlast. De terreinen worden momenteel nog slechts gedeeltelijk gebruikt, waarbij er nu reeds een systematische uitdoving van de activiteiten aan de gang is. Door middel van het afsluiten van een brownfieldconvenant kan de herontwikkeling van de (verlaten) terreinen worden gestimuleerd en gefaciliteerd. Voor de momenteel onbenutte gedeeltes kan hier desgevallend geanticipeerd worden. Het project wil door middel van structurele maatregelen de onbenutte en aangetaste gronden opnieuw optimaal benutten. De realisatie van een sociaal woonproject biedt een gezonde mix van sociale kavels, koopwoningen en huurwoningen. Daarnaast wordt overleg gepleegd met een sociaal tewerkstellingsbedrijf, namelijk Spoor 2. Een deel van hun activiteiten is momenteel ondergebracht in een gehuurd pand aan de overkant van het plein waar het stationsgebouw gelegen is. De ligging nabij de site én hun actuele gebrek aan kantoorruimte bieden opportuniteiten om het oude stationsgebouw een nuttige bestemming te geven. Dit gebouw bevindt zich immers op de lijst van Onroerend Erfgoed. Ook wordt gesproken met private initiatieven voor de herontwikkeling van de site. Zodoende is er voldoende aandacht voor woningdifferentiatie en sociale integratie. Op de projectgronden werd gedurende jaren een textielbedrijf geëxploiteerd; de sanering van de site draagt bij tot de verbetering van de lokale leefomgeving en de openbare gezondheid. De tewerkstelling die ontstaat tijdens de realisatie van het project zorgt voor een meerwaarde op economisch vlak. Tevens zal de hogervermelde samenwerking met Spoor 2 zorgen voor een blijvende impuls op gebied van sociale tewerkstelling. De eventuele aanwezige zorgvoorzieningen combineren sociale en economische belangen. 3.4. TIJDSKADER EN MILESTONES PROJECT. 3.5.1. Wat is de globale duur van het project? 20 jaar
3.5.2. Situeer desgevallend de verschillende fasen en milestones binnen het globale tijd kader van het project. Fase St~rt ~ ~inde VERWERVING 2012 2013 OPMAAK NIEUW RUP 2013 2018 AFBOUW ACTIVITEITEN TASIBEL 2016 2023 REALISATIE WOONPROJECT 2017 2032 afbraak en sanering 2017 2022 infrastructuurwerken 2020 2026 bouw woningen; verkoop; verhuur 2022 2032 Bijlage 5: visualisatie timing project 4. UITVOERBAARHEID VAN HET PROJECT 4.1. VERGUNNINGEN, MACHTIGINGEN ENIOF GOEDKEURINGEN, NOODZAAK GECOÔRDINEERD OPTREDEN. 4.1.1. Zijn er voor de uitvoering van het project vergunningen (bouwvergunning, milieuvergunning,...) nodig? LI nee ~ ja, te weten: - bouwvergunningen; - milieuvergunningen in functie van de toekomstige bestemmingen; - vergunningen in functie van de bodemsaneringswerken 4.1.2. Zijn voor de uitvoering van het project bepaalde machtigingen of goedkeuringen buiten het kader van de hierboven vernoemde vergunni ngenprocedures noodzakelijk? ~ nee LI ja, te weten: 4.1.3. Is er voor de uitvoering van het project een gecoördineerd optreden tussen partijen nodig? LI nee ~ ja, te weten: er is overleg noodzakelijk tussen alle betrokken partijen en voornamelijk de betrokken actoren en eventuele toekomstige partners, onder andere: OVAM, voor wat betreft de sanering; de gemeente Hamme (GRS en RUP); de VMSW; Onroerend Erfgoed (bescherming van het stationsgebouw); Agentschap Ondernemen Vlaanderen; Stedenbouw; Provincie Oost-Vlaanderen; Spoor 2; een private partner,... Een gecoördineerd optreden tussen de verschillende overheden en actoren is hier noodzakelijk en kan als dusdanig gefaciliteerd worden door een brownfieldconvenant.
4.2. IS EEN WIJZIGING VAN ENIG PLAN IN HET KADER VAN DE RUIMTELIJKE ORDENING NOODZAKELIJK? (met dien verstande dat de voorziene activiteit conform dient te zijn met bestaande ruimtelijke structuurplannen) 0 nee l~l ja, te weten: vooreerst wordt het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) aangepast. Het huidige ontwerp hiervan sluit aan bij de doelstelling(en) van ons project. Aansluitend zal een nieuw gemeentelijk RUP worden opgemaakt. De gemeente heeft de intentie om in gezamenlijk overleg het RUP af te stemmen op onze plannen. 4.3. ZIJN ER, VOOR ZOVER GEWETEN, (VERDERE) JURIDISCHE BELEMMERINGEN DIE HET PROJECT ZOUDEN KUNNEN BELASTEN EN DE PROJECTVOORUITGANG ZOUDEN KUNNEN VERSTOREN? ~ nee O ja, te weten: 4.4. VOEG IN BIJLAGE DE NODIGE STUKKEN TOE WAARUIT BLIJKT DAT DE GEMEENTEBESTUREN VAN DE GEMEENTEN WAAROP HET PROJECT WORDT INGEPLAND BEREID ZIJN MEE TE WERKEN Bijlage 6: engagement gemeente Hamme 5. FINANCIËLE PROJECTGEGEVENS 5.1. FINANCIEEL PLAN. Voeg in bijlage een financieel plan toe waarin de projectstructuur duidelijk is uitgetekend en waarop de haalbaarheid van het project kan worden beoordeeld. Het financieel plan moet ook inzicht geven in de financieringsstrategie (financieringstechniek, inbreng eigen middelen versus externe middelen,...) voor het project. Bijlage 7: financieel plan project Tasibel 5.2. WELKE SUBSIDIES ZAL MEN 1KV VAN HET PROJECT, VERMOEDELIJK AANVRAGEN? Verwervingssubsidie VMSW
5.3. GEEF EEN OMSCHRIJVING VAN EXPERTISE EN KREDIETWAARDIGHEID VAN DE BETROKKEN PROJECTONTWIKKELAAR(S) EN HET PROJECTTEAM De expertise op het vlak van ontwikkeling van een sociaal woonproject spreekt voor zich. Als actieve sociale huisvestingsmaatschappij is het een belangrijk onderdeel van de core business van De Zonnige Woonst. Het actuele patrimonium van onze maatschappij vertegenwoordigt om en bij de 1.300 woningen. Een voorbeeld van een recente, vergelijkbare realisatie is het project Le Lis (ongeveer 7ha). Dit project werd gerealiseerd i.s.m. de gemeente Hamme, de Hamse Investeringsmaatschappij (HIM) en Bostoen als private partner. Voor de kredietwaardigheid verwijzen we naar de financiële plannen in bijlage. Een eigen vermogen van ongeveer 26.000.000 EUR en gezonde ratio s zijn hiervan reeds een duidelijke indicatie. We verwijzen hier ook graag naar het financieel plan van het project zelf. Bijlage 7: financieel plan project Tasibel Bijlage 8: financieel plan bedrijfsrevisor (VGD) Bijlage 9: financieel plan VMSW Bijlage 10: Long Form Report 6. INVENTARIS BIJLAGEN 6.1. SCHRIJF DE ALS BIJLAGE TOEGEVOEGDE STUKKEN IN OP ONDERSTAANDE INVENTARIS Inventaris project: Bijlage 1: plannen Bijlage 2: verkoopovereenkomst Bijlage 3: kadastrale plannen en leggers; Bijlage 4: beschikbare documentatie sanering; Bijlage 5: visualisatie timing project Bijlage 6: engagement gemeente Hamme Bijlage 7: financieel plan project Tasibel Bijlage 8: financieel plan bedrijfsrevisor (VGD) Bijlage 9: financieel plan VMSW Bijlage 10: Long Form Report Bijlage 11: PowerPointpresentatie (hand-outs)