Jaarbericht 2015 Bezoekadres Dingspellaan 173 7824 GH Emmen Postadres Postbus 1082 7801 BB Emmen t. (0591) 622226 e. info@huurdersfederatie.nl i. www.huurdersfederatie.nl
Voorwoord Met enige trots kunnen wij dit jaar terugkijken op een productief, maar ook roerig jaar. Roerig was het onder andere door de personele wisselingen op ons kantoor. Zo hebben we afscheid genomen van directeur Cees van de Grift, die nu welverdiend van zijn pensioen geniet. De functie van directeur is vervolgens opgeknipt in die van coördinator en consulent. Beide nieuwe medewerkers zijn in het voorjaar van 2015 gestart. Roerig was het ook door de komst van de nieuwe Woningwet. Woningcorporaties zijn daardoor gedwongen terug te keren naar hun kerntaak, en dat betekent: 'Het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden'. In de nieuwe Woningwet heeft Minister Blok daar regels voor opgesteld. In het kort komt het er op neer dat er beter toezicht op woningcorporaties komt en er een grotere rol voor gemeenten en huurdersorganisaties is weggelegd. Die grotere rol voor huurdersorganisaties klinkt erg mooi, en dat is het natuurlijk ook, maar betekent nogal wat. Huurdersorganisaties krijgen meer zeggenschap doordat ze nu als gelijkwaardig partner om tafel zitten met gemeente en woningcorporaties bij het maken van prestatieafspraken. Gemeenten en woningcorporaties deden dat in het verleden al; Voor huurdersorganisaties is het nieuw en was er sprake van een informatie- en kennisachterstand. In 2015 heeft de Huurdersfederatie daarom veel tijd geïnvesteerd in het vergaren van kennis, het leggen van contacten en het maken van werkbare afspraken. Voor 2016 liggen er nu dus prestatieafspraken. Daarin staat beschreven welke taken de gemeente, de woningcorporaties én de huurdersorganisaties hebben op het gebied van belangrijke thema's als betaalbaarheid, krimp, duurzaamheid en leefbaarheid. Die afspraken zijn nog niet perfect, maar het begin is er en dat is winst. De Huurdersfederatie zit nu in een vroeg stadium om tafel! Tenslotte De Huurdersfederatie is al vele jaren een professionele club, met betrokken vrijwilligers en medewerkers, die bereid zijn veel tijd en energie te steken in het versterken van de vereniging. We lopen daarin voor op vele anderen en een béétje trots (we blijven drenthenaren) mogen we daarop met elkaar toch zijn. Dank aan allen die zich daar in 2015 voor hebben ingezet! Astrid Scholtens, voorzitter Jaarbericht 2015 Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe 2
De Huurdersfederatie Goed en betaalbaar wonen in een woning en buurt waar je je thuis voelt. Als huurder is het niet altijd makkelijk om op te komen voor je belangen. De Huurdersfederatie voert overleg met de corporaties en gemeenten om te zorgen voor voldoende goede en betaalbare huurwoningen. Plaatselijke huurdersorganisaties en bewonerscommissies zijn lid van de vereniging. De huurders, die zij vertegenwoordigen, huren van corporaties en van commerciële en institutionele beleggers in de gemeenten Emmen en Borger- Odoorn. Onze taak De individualisering gaat door. Huurders moeten steeds meer zelf regelen en zelf kunnen. Gelukkig willen ze dat ook vaak en gaat dat goed. Gelukkig, want Nederland is niet langer vanzelfsprekend die verzorgingsstaat waarin alles voor je geregeld wordt. Ẁe zien echter ook een groeiende groep huurders die in de knel komt en juist daar zien we een belangrijke taak voor de Huurdersfederatie weggelegd. Woningcorporaties zijn steeds groter geworden. Niet altijd ging dat op een verantwoorde manier en daarom moeten ze volgens minister Blok terug naar hun kerntaak: zorgen voor goede woningen voor mensen die door hun inkomen of andere omstandigheden, moeilijk een betaalbare woning kunnen krijgen. De Huurdersfederatie wil voor de belangen van deze groep huurders staan, onder andere door kritisch mee te kijken naar het organisatie-belang van de woningcorporatie, en door tijdig signalen af te geven vanuit onze achterban, de huurders. En daarvoor doen we -steeds meer- een beroep op informatie uit onze achterban. Gelukkig blijf het niet bij 'alleen maar signaleren'. Door de nieuwe woningwet zijn we volwaardig gesprekspartner van woningcorporatie en gemeente geworden, als het gaat over belangrijke volkshuisvestelijke thema's. De Huurdersfederatie wil kundig en kritisch zijn, en in een vroeg stadium het gesprek aangaan met corporatie en gemeente, omdat we denken zo meer te bereiken voor onze huurders. Onze taak is om samen met hen te zorgen voor voldoende goede, betaalbare woningen. Jaarbericht 2015 Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe 3
Onze organisatie De organisatie bestaat uit een algemeen bestuur (Federatieraad) en een dagelijks bestuur. Het dagelijks bestuur geeft leiding aan het verenigingsbureau. De Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe zag er op 31-12- 2015 als volgt uit: Federatieraad De Federatieraad is het hoogste orgaan van de Huurdersfederatie en bestaat uit 10 leden. De Federatieraad stelt de begroting vast en keurt het jaarverslag goed. De leden worden benoemd door de Federatieraad op voordracht van de lidorganisaties en het bestuur. In 2015 bestond de Federatieraad uit de volgende leden: Ria de Weerd (tevens lid van het bestuur) Be van der Kaap Anne Bos Anne Kwant Gerard Gustin Elly Wolters Marja van der Wal Piet Super Willem Wildeboer Marco Haak Technisch voorzitter: Astrid Scholtens (tevens voorzitter van het bestuur) De Federatieraad heeft 4 keer vergaderd in 2015. Dagelijks bestuur, 3 personen Het bestuur van de Huurdersfederatie bestaat uit drie personen. Zij worden benoemd door de Federatieraad. Het bestuur organiseert de vergaderingen van de Federatieraad en voert overleg met onder andere Lefier en de gemeente. Ook geeft het dagelijks bestuur leiding aan de coördinator van de Huurdersfederatie. In 2015 bestond het dagelijks bestuur uit de volgende leden: Astrid Scholtens (voorzitter) Hepke Wouda Ria de Weerd Het bestuur heeft 9 keer vergaderd in 2015. Jaarbericht 2015 Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe 4
Bureau Huurdersfederatie, 3 werknemers Het verenigingsbureau behartigt de belangen van de huurders uit haar werkgebied en ondersteunt het bestuur. Het bureau behartigt daarnaast de belangen van zo'n 800 begunstigers. Dit zijn individuele huurders die in gebieden wonen waar geen huurdersorganisatie actief is. Zij hebben met de Huurdersfederatie een dienstverleningsovereenkomst. Tegen betaling van een jaarlijkse bijdrage kunnen zij een beroep doen op het bureau voor advies en ondersteuning wanneer zij een geschil hebben met hun verhuurder. In 2015 had het bureau 3 werknemers in dienst: Liesbeth Westen, coördinator Roel Boender, consulent Sandra Weitering, secretariaat Ereleden De Huurdersfederatie heeft 4 ereleden: Jenny Bakker-Bron Hennie Rohling Harry Vorsteveld Ab Haak Jaarbericht 2015 Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe 5
Lidorganisaties In 2015 had de Huurdersfederatie 23 lidorganisaties. Dit zijn huurdersverenigingen en bewonerscommissies in Emmen en Borger-Odoorn. Deze leden kunnen een beroep doen op advies en ondersteuning door de Huurdersfederatie. Bewonerscommissie Balingerbrink Bewonerscommissie Dingspellaanflat Bewonerscommissie Wendelingflat Bewonerscommissie Weytackersflat Bewonerscommissie Pallida Bewonerscommissie Kerspellaanflat Bewonerscommissie De Recreant Bewonerscommissie Van Wierenflat-Brinkenstee Bewonerscommissie Vissershoekflat Bewonerscommissie Huurbelangen Kruiwerk Bewonerscommissie Hof van Erica Bewonersvereniging Beatrixflat 1+2 Bewonersvereniging Statenhoek Bewonerscommissie De Klos Bewonerscommissie Zetveld-1e Kruisdiep Buurt- en huurdersvereniging Noorderlicht Buurt en bewonersvereniging Emmerschans Huurdersvereniging 't Huurdertje Huurdersvereniging De Rietlanden Huurdersvereniging Emmermeer Buurt- en huurdersvereniging Bargermeer-Meerveld Dorpsbelangen Emmer-Compascuum Wijkbelangen Emmerhout Jaarbericht 2015 Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe 6
Onze partners Om de belangen te behartigen van de huurders in ons werkgebied werken we nauw samen met meerdere partners: Plaatselijke belangen- en wijkorganisaties De plaatselijke belangen- en wijkorganisaties komen op voor de belangen van de bewoners in de wijken en dorpen. Noordelijk Overleg Lefier De huurdersorganisaties die actief zijn voor de huurders van Lefier zijn verenigd in het NOL, Noordelijk Overleg Lefier. In het NOL werken samen het Overleg Bewonerscommissies StadGroningen, Huurdersraad Hoogezand-Sappemeer, De Koepel Stadskanaal, Grobos en de Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe. De Woonbond De Nederlandse Woonbond is de landelijke belangenvereniging van huurders en woningzoekenden. De Huurdersfederatie neemt actief deel aan de bijeenkomsten van de afdeling Drenthe van de Woonbond en andere regionale themabijeenkomsten. Ook de landelijke activiteiten van de Woonbond worden regelmatig bezocht. Jaarbericht 2015 Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe 7
Wat hebben we gedaan in 2015? Pensioen Cees van de Grift Op 27 mei 2015 hebben we afscheid genomen van Cees van de Grift. Deze bevlogen trekker van de Huurdersfederatie, gaat nu genieten van een welverdiend pensioen. Het bestuur besloot om de functie van directeur in tweeën te knippen, te weten een functie 'coördinator' en een functie 'consulent'. Liesbeth Westen trad per 1 april 2015 (24 uur p/week) in dienst als coördinator; Roel Boender per 1 mei 2015 voor 20 uur p/week, als consulent. Statuten en huishoudelijk reglement De statuten zijn in 2015 aangepast en ook is besloten dat de Federatieraad het huishoudelijk reglement in 2016 opnieuw bekijkt en wijzigt waar nodig. Nieuwe Woningwet 2015 Met de komst van de nieuwe woningwet per 1 juli 2015 is er veel veranderd, ook voor de Huurdersfederatie. De huurdersorganisaties krijgen meer te zeggen over het lokale woonbeleid. Ze krijgen een plek als volwaardig partner bij het maken van prestatieafspraken met gemeenten en woningcorporaties. Dat geeft huurdersorganisaties meer mogelijkheden om invloed uit te oefenen op beslissingen die huurders raken, zoals het aanbod van betaalbare huurwoningen of energiebesparing. De afspraken hierover worden gemaakt in werkgroepen per thema. De Huurdersfederatie is bij de prestatieafspraken 2016 op een rijdende trein gestapt: gemeente en corporaties waren al jarenlang met elkaar in gesprek. De Huurdersfederatie heeft zichzelf, met de woningwet aan haar zij, aan tafel gezet. Dat is winst. We hebben als gesprekspartner mee kunnen denken over lokale thema's als betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en krimp. Helaas was er ook sprake van een behoorlijke kennis- en informatieachterstand. Het jaar 2015 stond dan ook vooral in het teken van processen inregelen, aan tafel komen op verschillende niveaus en vooral heel veel kennis opdoen. De nieuwe Woningwet betekent ook dat huurdersorganisaties instemmingsrecht bij fusies en verbindingen hebben gekregen. Zo hebben we instemming gegeven voor de fusie met de woningcorporatie SWS in Slochteren. Daarnaast heeft een huurdersorganisatie nu ook het recht om ten minste een derde van het aantal commissarissen voor te dragen voor de Raad van Toezicht. Deze voordracht is bindend. Dit gaat bijvoorbeeld in 2016 spelen, als er voor woningcorporatie Lefier een nieuwe huurderscommissaris gekozen moet worden. Jaarbericht 2015 Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe 8
Verder zijn de faciliteiten voor huurdersorganisaties verbeterd, zoals het kunnen inhuren van een extern deskundige en het recht op minimaal drie dagen scholing per jaar. Belangrijk is dat huurders door al deze wijzigingen een stevigere positie krijgen in het overleg met de woningcorporatie en eerder aan tafel zitten om te praten over het beleid. Sociaal Statuut Een sociaal statuut bestaat uit een aantal afspraken over de positie, rechten en plichten tussen verhuurder en huurder, tijdens de voorbereiding en uitvoering van verbeteringsplannen. Denk aan sloop (herhuisvesting), nieuwbouw, groot onderhoud/ingrijpende werkzaamheden. In 2015 had elke huurdersorganisatie een eigen sociaal statuut. In 2015 zijn we gestart om samen met Lefier en alle andere huurdersorganisaties van Lefier, te komen tot 1 gezamenlijk sociaal statuut. Het plan is dat dit eind 2016 in werking treedt. Stroomversnelling Veel huizen uit de jaren '50, '60 en '70 hebben geen goede isolatie en ventilatie. Dat maakt de woningen oncomfortabel en de energierekening hoog. In het landelijke project 'De Stroomversnelling', werken woningcorporaties en bouwers samen om deze huurwoningen energiezuinig te maken. Dit worden ook wel 'nul-op-de-meter-woningen' (NOM-woningen) genoemd. De bedoeling is dat de huurder een betere kwaliteit krijgt voor dezelfde prijs. Helaas kreeg de Huurdersfederatie veel signalen van haar huurders dat het pilotproject veel te wensen over laat. Denk aan klachten over leefklimaat (luchtvochtigheid, CO2), huurcontract, afwerking, bouwtermijn etc. De Huurdersfederatie heeft hierover in 2015 diverse signalen afgegeven aan zowel het bestuur, de Raad van Commissarissen en de managers van Lefier. Omdat dit niet tot voldoende resultaat heeft geleid, heeft de Huurdersfederatie in NOL-verband de Woonbond ingeschakeld en worden er in 2016 vervolgstappen gezet. Jaarbericht 2015 Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe 9
Activiteiten, ondersteuning en advies in 2015 Ondersteuning 't Nije Daip Nieuw-Buinen Ook in 2015 is de Huurdersfederatie nauw betrokken geweest bij de herstructurering van de Chrysantstraat en de Linnaeuslaan. Samen met de klankbordgroep en de externe projectgroep probeerden we een zo goed mogelijk resultaat te bewerkstelligen voor de betrokken bewoners. De realisatie van de nul op de meter woningen gaat niet eenvoudig. Zowel technisch als in de uitvoering zijn er een aantal problemen waar nog hard aan gewerkt moet worden. Fase 1 wordt begin 2016 opgeleverd (30 woningen). Een groot aantal van deze woningen voldeed echter in 2015 nog niet aan de voorwaarden voor oplevering. Ondersteuning Noordelijk Overleg Lefier De huurdersorganisaties die actief zijn voor de huurders van Lefier, zijn verenigd in het NOL, Noordelijk Overleg Lefier. De Huurdersfederatie is één van die deelnemers en levert daarnaast een prominente bijdrage door een secretaris te leveren voor het NOL. Per juli 2015 heeft de Huurdersfederatie ook een voorzitter geleverd voor het NOL en tevens wordt het secretariaat verzorgd door de Huurdersfederatie. De samenwerking tussen de Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe, De Koepel Stadskanaal, de Huurdersraad Hoogezand en Grobos richt zich op het versterken van de zeggenschap van de huurdersorganisaties binnen Lefier. Het NOL wil een betekenisvolle gesprekspartner zijn voor Lefier. Voor 33.000 huurders behartigen we de belangen op centraal, strategisch niveau. Jaarbericht 2015 Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe 10
Bewonerscommissies Oprichting Bewonerscommissie De Klos, Emmer-Compascuum Naar aanleiding van de klachten over de 50 nieuwe woningen die zijn opgeleverd in 2013 heeft de Huurdersfederatie in 2015 een woononderzoek laten uitvoeren door de Woonbond. De uitkomsten van dit onderzoek gaven aan dat de geconstateerde gebreken geen invloed hebben op de woonveiligheid van de bewoners. De problemen, vooral de scheurvorming, heeft wel gezorgd voor extra kosten voor de bewoners. In overleg met de Woonbond, de bewonerscommissie en Lefier is er overeengekomen dat bewoners in aanmerking komen voor een financiële vergoeding. Na akkoord van de bewoners is deze vergoeding uitgekeerd. Bewonerscommissie Kerspellaan, Angelslo De problemen rond de afrekening van de verwarmingskosten (2010-2013) is ook in 2015 een gespreksonderwerp geweest. De Huurdersfederatie heeft samen met Lefier een tweetal zaken rond dit onderwerp bij de huurcommissie neergelegd. De uitspraak hierover wordt verwacht in de eerste helft van 2016. Een tweede zaak die speelt aan het Kerspellaan is de labeling van de woningen. De bewonerscommissie is het niet eens met de labeling en heeft bezwaar gemaakt bij Lefier. Eind 2015 heeft een onafhankelijk bureau (Invent) onderzoek gedaan en de labeling opnieuw vastgesteld. De uitkomsten hiervan worden met de Huurdersfederatie en de bewonerscommissie besproken begin 2016. Huurdersvereniging Emmermeer Het bestuur van de Huurdersvereniging Emmermeer overlegt regelmatig met Lefier over de zaken die spelen in de wijk. De Huurdersfederatie ondersteunde in 2015 het bestuur daarbij en is aanwezig bij de vergaderingen. Daarnaast heeft de Huurdersfederatie een ondersteunende en adviserende rol gespeeld in het EPA project Van der Veenstraat/Magninstraat. Bewonerscommissie Zetveld/1e kruisdiep Nieuw-Weerdinge De bewonerscommissie heeft samen met de Huurdersfederatie in de zomer van 2015 een inventarisatie gehouden onder de bewoners om hun wensen ten aanzien van het EPA project te concretiseren. Daarnaast heeft de bewonerscommissie richting Lefier aangegeven dat zij graag een verbeterplan conform de woningen de `Spindel in Emmer-Compascuum willen. Eind 2015 is een definitief verbeterplan gepresenteerd waar inmiddels ook de Huurdersfederatie een positief advies over heeft afgegeven. Planrealisatie verwacht in 2016. Bewonersvereniging Statenhoek, Angelslo Ook in 2015 is de bewonerscommissie intensief ondersteund door de Jaarbericht 2015 Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe 11
Huurdersfederatie. De kwestie rondom de servicekostenvergoeding is nog niet afgehandeld. De verhuurder is (nog) niet in staat om een goed overzicht van de servicekosten te overleggen. De bewonerscommissie overweegt om de huurcommissie in te schakelen. Het contact tussen de beheerder en de Huurdersfederatie is inmiddels hersteld. Er is een constructief gesprek geweest over de aanstaande renovatiewerkzaamheden en de wijze van communicatie richting bewoners. Huurdersvereniging De Rietlanden In de Rietlanden staan geen sociale huurwoningen. Het bestuur van de Huurdersvereniging heeft te maken met diverse beleggers en beheerders. De Huurdersfederatie heeft een verzoek van de Huurdersvereniging gehad om met hen de langlopende problemen (technisch) door te nemen. In overleg heeft de Huurdersfederatie contact gezocht met de accountmanager(s) van MVGM. Er staat een afspraak voor alle partijen medio februari 2016. Huurdersvereniging Bargermeer-Meerveld Zowel de buurtvereniging als de nieuwe bewonerscommissie Meerveld hebben de Huurdersfederatie om ondersteuning gevraagd. Er zijn problemen en gebreken aan woningen die in 2012 een verbetertraject hebben ondergaan. Door een conflict tussen de twee bewonersorganisaties probeert de Huurdersfederatie samen met Lefier een weg te zoeken om de bewonersbelangen zo goed mogelijk te dienen. In december 2015 heeft de Woonbond in opdracht van de Huurdersfederatie de opdracht gekregen om een woononderzoek te houden in het Meerveld. De resultaten van dit onderzoek zullen begin maart 2016 bekend zijn. Lefier heeft aangegeven zich te richten naar de uitkomst van deze resultaten. Overige zaken De bewonerscommissies Het Waal, de Haar appartementen en de Weytackersflat hebben samen met Lefier en de Huurdersfederatie gewerkt aan het opstellen van huisregels. In grote lijnen komen deze overeen met elkaar. Per complex wordt de specifieke situatie meegenomen en zijn er een paar extra regels meegenomen. De huidige bewoners hebben de huisregels eind 2015 ontvangen. Nieuwe bewoners krijgen deze standaard mee bij het tekenen van het huurcontract. In een 3-tal complexen is er een leefbaarheidsonderzoek d.m.v. een enquête uitgezet. (het Waal, de Weytackersflat en de Haar appartementen). De uitkomsten van dit onderzoek zijn gepresenteerd aan de bewoners. Vertegenwoordigers van de Gemeente en Lefier zijn aanwezig geweest bij deze presentatie. Een aantal problemen is daardoor direct opgepakt en afgehandeld. Jaarbericht 2015 Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe 12
Nieuwe bewonerscommissies De bewonerscommissies het Waal en de Haar appartementen zijn voornemens om lid te worden van de Huurdersfederatie in 2016. Ondersteuning Laan van het Kinholt Een aantal bewoners van het Laan van het Kinholt heeft zich in 2015 verenigd omdat ze niet mee wilden doen met het project nul op de meter. Men heeft grote twijfels over de uitvoering en het rendement van het project. Bewoners hebben sterk het gevoel dat de financiering van het project grotendeels bekostigd wordt uit de opbrengst van de energieheffing die aan de bewoners wordt doorberekend. Daarnaast is men niet te spreken over de wijze van informatievoorziening vanuit Lefier. De Huurdersfederatie heeft met de bewonersgroep een intensief traject afgelegd met als resultaat dat de benodigde '70% ja-zeggers' niet is behaald door Lefier. Bewoners hebben eind 2015 van Lefier bericht gehad dat het project niet doorgaat. Dit tot tevredenheid van veel betrokken bewoners. Inmiddels heeft Lefier besloten om een nieuw project op te starten aan de Laan van het Kinholt. Een aantal blokken ja-zeggers zijn samengevoegd in een nieuw project. E.e.a. wordt verder vormgegeven in 2016. Vanuit deze bewonersgroep komen geen hulpvragen of signalen richting de Huurdersfederatie. Buurt- en huurdersvereniging Erica stopt Buurt- en huurdersvereniging Erica is gestopt, omdat er weinig meer speelde en er geen draagvlak meer was. Jaarbericht 2015 Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe 13
De cijfers Deelname aan vergaderingen Regulier overleg Noordelijk Overleg Lefier (NOL) Bestuurlijk overleg NOL Lefier Provinciale vergadering Woonbond Bestuurlijk overleg gemeente Emmen Overleg RvC Lefier 10x 4x 4x 1x 1x Begunstigers Aantal begunstigers 829 Aangesloten lidorganisaties Aantal lidorganisaties 23 Jaarbericht 2015 Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe 14