Wie zorgt voor het onderhoud van mijn huurwoning? Maastricht, juni 2016
pagina 2
Onderhoud van een huurwoning Inleiding Als onderdeel van de sector OntwikkelingsBedrijf Maastricht beheert team Vastgoed namens de gemeente meerdere woningen. U huurt één van deze woningen. Het onderhoud van uw huurwoning is verdeeld tussen u en de verhuurder. In deze brochure proberen wij een zo duidelijk mogelijk beeld te geven van deze onderhoudsverdeling middels een zogenaamde ABC-verdeling. Wat doet de gemeente als verhuurder? Als verhuurder is de gemeente verantwoordelijk voor het groot onderhoud en de kosten die hieruit voortvloeien. Onder groot onderhoud wordt verstaan het in stand houden van de opstal; te denken valt aan reparatie of vervanging ten aanzien van o.a. daken, gevels, installaties. Wat wordt van u verwacht als huurder? Voor rekening van huurder komen kleine onderhoudswerkzaamheden, reparaties en vervangingen die voortkomen uit normaal gebruik van uw huurwoning. Deze reparaties zijn wettelijk vastgelegd in het Koninklijk Besluit Kleine Herstellingen van 8 april 2003, gebaseerd op grond van artikel 240 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (Kleine Herstellingen). Tevens heeft de huurder een tijdige meldingsplicht aan verhuurder wat betreft het onderhoud en schade dat voor rekening van verhuurder is. pagina 3
Belangrijke uitzonderingen op het Besluit kleine herstellingen. Voor rekening van de huurder komen: - alle kleine herstellingen, onder houd en vervanging aan/van zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen; - reparaties, onderhoud en vervanging die het gevolg zijn van beschadigingen, vernielingen, ondeskundig en/of onjuist gebruik; Voor rekening van de verhuurder komen: - kleine herstellingen die het gevolg zijn van een gebrek in of aan de woning. Stel uw riolering is verstopt. Blijkt dat de verstopping is veroorzaakt door een hele rol toiletpapier, een luier of kattenbakkorrels, dan zullen de reparatiekosten aan u worden doorberekend. Is de oorzaak niet te wijten aan de huurder, bijv. rioolbreuk, dan zal de verhuurder deze kosten betalen. Het gestelde ten aanzien van de onderhoudsverdeling in de aangegane huurovereenkomst (tijdelijk en voor onbepaalde tijd) is altijd leidend. Tijdelijke verhuur Wanneer er sprake is van tijdelijke verhuur voert de verhuurder alleen onderhoud uit op basis van calamiteiten (noodzakelijke reparaties). In uw huurovereenkomst staat aangegeven of uw huur op tijdelijke basis is overeengekomen of voor onbepaalde tijd. Kosten van ongelijk Soms is pas tijdens of na de herstelwerkzaamheden duidelijk wat de oorzaak van de storing is. Er geldt dan het volgende principe: de veroorzaker betaalt. pagina 4
In onderstaande lijst ziet u wat de huurder en wat de verhuurder dienen te doen aan onderhoud, reparatie en vervanging. Met een H zijn de werkzaamheden aangeduid, die voor verantwoording en rekening van de huurder zijn. Met een V zijn de werkzaamheden aangegeven die voor verantwoording en rekening van de verhuurder zijn. A Algemeen H Alle onderhoud c.q. reparaties welke het gevolg zijn van beschadigingen, vernielingen, ondeskundigheid en/of onjuist gebruik door de huurder V In het algemeen is onderhoud als gevolg van slijtage of ouderdom voor rekening van de verhuurder H Achtergebleven goederen in leeg pand afvoeren Afvoer V Reparatie aan dak-afvoeren en goten H Onderhoud aan en schoonhouden van goten, dakafvoer, afvoeren van gootsteen en wastafels inclusief sifons (zwanenhals) en eventuele kettingen en afvoerpluggen, alsmede ontstoppen V Reparaties aan afvoersifons, afvoerputten, douchepluggen enz.. Herstellen van een lekkage in een sifon tenzij deze het gevolg is van verkeerde montage na schoonmaak en vervangen bij totale slijtage Antenne H Een (schotel-)antenne mag slechts geplaatst worden na schriftelijke toestemming van de verhuurder Alarminstallatie H onderhouden en vervangen Afzuigkap H onderhouden en vervangen Airco-installatie H onderhouden en vervangen B Balkons en ballustrades (ook in trappenhuizen) V Onderhoud aan balkons en ballustrades Behang zie: Schilderen en behangen Bel H Reparatie, onderhoud en vervangen van de eigen bel Brievenbus H vervangen en vernieuwen van pagina 5
bestand- en onderdelen die gemakkelijk te vervangen zijn van eigen brievenbus Bestrating H Onderhoud en reparatie van paden, terrassen en tuinen die bij het gehuurde horen H Onderhoud, reparatie en ophogen van zelf aangebrachte extra bestratingen Bomen en beplanting H Snoeien van bomen en beplanting V Rooien/kappen van bomen bij noodzaak, indien boom bij aanvang huur aanwezig Brandgangen V Onderhouden van bestrating in brandgangen H Schoonhouden en vrijhouden van brandgangen Buitentrappen en buitenbeton V Onderhoud en reparatie van buitentrappen en buitenbeton Brandbeveiligingsinstallatie: V regelmatig controleren en eventueel herstellen van brandslanghaspels V het in goede staat houden van droge brandleidingen V alle noodzakelijke onderhouds werkzaamheden en vervangen van de brandmeldinstallatie incl. rookmelders, kleefmagneten en leidingen V het vervangen van accu s van de installatie V aansluit-en abonnementskosten van telecomlijnen H regelmatig laten controleren op de goede werking van de losse poederblus apparaten, alsmede totale vernieuwing hiervan C Centrale verwarming en combi-ketel V Algemene reparaties aan centrale verwarmingsinstallatie en combi-ketel bij normaal gebruik (incl. overige toebehoren) H Bedienen, bijvullen en ontluchten van de centrale verwarmingsinstallatie, combi-ketel en radiatoren, alsmede onderhoud aan respectievelijk vervangen van vulslangen, wartels, sleutels, schade door verkeerde bediening of bevriezing V Jaarlijkse schoonmaak c.q. onderhoudsbeurt (tenzij in de huurovereenkomst anders bepaald) D Dak en dakgoot V Onderhouden en vervangen van dakbedekking, dakdoorvoer, dakgoten en afvoeren, dakluik pagina 6
en van dakpannen na normale slijtage of ten gevolge van storm H Schoonmaken en -houden van goten en afvoeropeningen H Reparaties ten gevolge van het betreden van daken door huurders Datanetwerken H Vervangen en vernieuwen van bestand- en onderdelen die gemakkelijk te vervangen zijn aan kabeltelefoon en computeraansluitingen Deuren Zie ook: Hang- en sluitwerk V Herstellen van buitendeuren bij houtrot of door normale slijtage V Vervangen na het uitwaaien van buitendeuren H Herstellen van binnendeuren (inclusief onderhoud en reparatie van hang- en sluitwerk) V Alleen in geval van duidelijke slijtage of ouderdom zal verhuurder voor vervanging zorgen H Vervangen van glas in binnenen buitendeuren H Schilderen van binnendeuren en de binnenkant van buiten deuren V Onderhoud aan reparatie van elektrisch bediende deuropeners Douche zie: Sanitair E Elektriciteit V Onderhoud en reparatie van de elektrische installatie groepenkast, bedrading en aarding H Reparaties aan elektrische installaties door overbelasting aan zelf aangebrachte uitbreidingen V Aanpassingen na afkeuring door inspectiebureaus H Onderhoud, reparaties en vervanging van deurbellen schakelaars, contactdozen ( stopcontacten ), zekeringen ( stoppen ), schakelaars en lampen V onderhoud, reparatie, vervanging van inbouwarmaturen in plafonds, wanden en vloeren Erfafscheiding en hekken (niet zijnde groen) V Onderhoud en reparatie, indien bij aanvang van de huur aanwezig H Onderhoud en reparatie, indien tussentijds door huurder aangebracht pagina 7
G Gas V Reparaties aan gasleidingen tot de meter H Onderhoud en reparaties aan extra door de huurder aangebrachte binnengasleidingen en gaskranen V Vervangen of repareren van binnengasleidingen en gaskranen voor zover die oorspronkelijk tot het gehuurde behoren Gemeenschappelijke ruimten H Schoonhouden van portiek, trappenhuis en gemeenschappelijke gangen, voor zover niet inbegrepen servicekosten V Onderhoud en reparatie van algemene verlichting in gangen portieken, trappenhuizen en entreeruimten V Vervangen van lampen, starters enz. in algemene verlichting gangen, portieken, trappenhuizen en entreeruimten V Centrale briefkasten, centrale drukbellen, en huistelefoon / intercominstallatie V Bestrating van gemeenschappelijke paden Glas H Vervangen van beschadigde of gebroken beglazing H Hang- en sluitwerk H Onderhouden en smeren van deurkrukken, scharnieren, sloten, raamboompjes enz. (cilindersloten behandelen met grafiet, nooit met olie) V Vervangen van hang- en sluitwerk, sloten en espagnoletters van buitendeuren en binnendeuren en ramen wegens veroudering V Onderhoud en reparatie van sloten die toegang geven tot gemeenschappelijke ruimten H Het laten maken van nieuwe sleutel(s) na het zoekraken en/of beschadigen Hemelwaterafvoer H Ontstoppen van hemelwaterafvoeren ( regenpijpen ) I Inspecties en keuringen V kosten van inspecties en keuringen zijn voor verhuurder m.u.v. door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen Inbraak V herstellen van inbraakschade aan deuren, ramen, kozijnen of hang- en sluitwerk H schade aan inboedel H aangifte doen bij politie Intercominstallatie H onderhoud en vervanging pagina 8
K Kasten H Onderhoud en reparatie aan ingebouwde kasten, losse kasten en kastwanden, inclusief hang- en sluitwerk Keuken V Reparatie en vervangen van keukenblok en aanrechtblad ten gevolge van slijtage of verval H Onderhoud van scharnieren en bijstellen van sluitingen van deurtjes H Onderhoud, reparatie en eventuele vervanging van door huurder aangebrachte extra keukenelementen en onderdelen H Schoonhouden en ontstoppen van de afvoer en vervanging van het roostertje in de gootsteen (zie ook: Afvoer) H Onderhoud, reparatie, vervangen van kooktoestellen en keukenapparatuur Kitvoegen V Onderhouden en herstellen van kitvoegen Kozijnen Zie ook: Hang- en sluitwerk V Schilderen van de buitenkant van buitenkozijnen en vervangen van buitenkozijnen bij aantasting door houtrot H Schilderen van de binnenkant van buitenkozijnen (tenzij in huurovereenkomst anders bepaald) H Repareren en schilderen van alle binnenkozijnen inclusief onderhoud en reparatie van hang- en sluitwerk Kranen zie: Sanitair L Leidinglekkage V Herstellen van lekkage tenzij leidingen door huurder zelf zijn aangebracht H Herstellen van gesprongen leidingen door vorst Lift en liftinstallatie V onderhouden en repareren van de lift V keuringen en opheffen storingen M Mechanische ventilatie zie: Ventilatie Muren V Onderhoud, reparatie en vervanging van buitenmetselwerk, gevelpanelen pagina 9
O Ongedierte H Bestrijden van ongedierte zoals wandluizen, wespen, bijen, mieren, torren, kevers, ratten, muizen, vlooien enz. V Bestrijden van houtworm, hout boktor, knaagkevers, etc. P Plafonds en plafondafwerking V Reparatie van plafondconstruc ties en loszittend stucwerk (eventueel met gipsplaten) H Onderhoud en reparatie: van door huurder aangebrachte (vaste) plafondafwerking zoals betimmeringen, sierpleister H Reparaties van plafonds en stucwerk door beschadigingen veroorzaakt door huurder (ook gaten, scheuren, krimpscheuren enz.) H Schilderen/sausen van plafonds Plinten H Onderhoud, reparatie of vervanging Pomput V Onderhoud, reparatie of vervanging R Raamvleugels Zie ook: Hang- en sluitwerk H Onderhouden van raamvleugels (dit zijn de draaiende en/of kiepende gedeelten van een raam) binnen V Onderhouden van raamvleugels buiten V Herstellen of vervangen van raamvleugels bij houtrot of na uitwaaien Radiatoren zie: Centrale verwarming en combiketel Regenpijp zie: Hemelwaterafvoer Riolering V Repareren van de riolering na verzakking buiten het gehuurde V Vervanging van de riolering ten gevolge van slijtage V Ontstoppen van riolering, putten en afvoer buiten het gehuurde tenzij verstopping ontstaan is door schuld van de huurder H Schoonhouden en ontstoppen van rioolleidingen en putten, ontstoppen van binnenleidingen voor zover aantoonbaar schuld van de huurder S Sanitair H Onderhoud en vervanging van planchetten, spiegels, toiletbril, doucheslang, douchestang, handdouche, opsteekhaak en pagina 10
koppelstuk en overige sanitaire toebehoren H Onderhoud en reparatie van tapkranen en mengkranen, waaronder het vervangen van het kraanleertje H Treffen van voorzieningen ter voorkoming van (reparatie van) bevroren kranen H Onderhouden en vernieuwen van de manchet of sok (dit is de aansluiting op het riool), vlotterkraan of de drijver in het reservoir van het toilet H Vernieuwen van het sanitair (zoals bijvb. de closetpot) bij beschadiging V Vervangen van wastafels, fonteintjes, kranen, stortbakken, toiletpotten en -reservoirs bij totale slijtage Schakelaars zie: Elektriciteit Scharnieren zie: Hang- en sluitwerk Schilderen en behangen H Schilderen, behangen en sausen binnen het gehuurde (radiatoren en leidingwerk met radiatorlak), tenzij in de huur overeenkomst anders bepaald V Schilderen aan de buitenzijde Schoorstenen V Repareren van schoorstenen en ventilatiekanalen (indien deze aanwezig waren bij ingang van de huurovereenkomst) H Het vegen van schoorstenen (in de regel éénmaal per jaar) V Schoonmaken c.q. vegen van schoorstenen van gemeenschappelijke installaties (blokverwarming) Sifon H schoonhouden en ontstoppen van sifon (zwanenhals) onder de wastafel en aanrecht V herstellen van een lekkage in een sifon V vervangen ten gevolge van slijtage Septictank/beerput H Legen Sloten en sleutels zie: Hang- en sluitwerk Stopcontacten zie: Elektriciteit Stucwerk zie: Wanden en wandafwerking T Tegels H Repareren en vervangen van wand- en vloertegels na beschadiging V Reparatie aan loszittend tegelwerk en vervangen ten pagina 11
gevolge van slijtage Tochtstrippen H Onderhouden en vervangen van tochtstrippen Toilet zie: Sanitair Trappen en leuningen H Onderhouden van trappen en trapafscheidingen en uitvoeren van kleine reperaties zoals het vastzetten in de muur van een loszittende leuning V Reparaties aan binnentrappen en trapafscheidingen door slijtage en/of verval V Onderhoud en reparatie aan leuningen in gemeenschappelijke ruimten Tuinen Zie ook: Bestrating H Aanleggen en onderhouden van groenvoorziening H Het onderhoud aan tuinen, opritten, erfafscheidingen zodanig dat deze een verzorgde indruk maken H Regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van opritten, toegangspaden en terrassen Telefoonaansluiting/centrale H Onderhoud en reparatie V Ventilatie V Repareren van ventilatiekanalen en mechanische ventilatie indien deze aanwezig waren bij ingang van de huurovereenkomst, alsmede vervangen filter van luchtbehandelingsinstallaties H Onderhoud en reparaties aan ontluchtings-/ventilatieroosters en ventielen en afzuigkappen, ventilatiekanalen, schoonhouden en vervangen van filters Verlichting Zie ook: Elektriciteit V Onderhouden en vervangen van verlichting in gemeenschappelijke ruimten V Onderhoud en reparatie van buitenverlichting op galerijen, parkeerplaatsen indien deze door meerdere huurders worden gebruikt en de verlichting bij aanvang van de overeenkomst aanwezig was H Vervangen van lampen en starters H Onderhoud en reparatie van door de huurder aangebrachte buiten- of portiekverlichting Vloeren en vloerafwerking V Onderhouden en herstellen van de vloerconstructie en de dekvloer zoals: pagina 12
- reparaties aan vergane vloerbalken en vloerdelen - reparaties aan losliggende cementdekvloeren en tegelvloeren (indien dit niet het gevolg is van de wijze van gebruik door huurder) H Aanleggen van vaste vloerafwerkingen alsmede onderhoud en reparatie van door de huurder aangebrachte vaste vloerafwerkingen H Reparaties ten gevolge van beschadigingen/breuk van vloerafwerking Voor het leggen van plavuizen en gelijmd parket is toestemming nodig van de verhuurder V vervangen van vloerluiken (kruipluik) Vlizotrap V onderhouden en herstel Vensterbank H klein dagelijks onderhoud en reparatie V vervanging van vensterbanken door slijtage Vuilnis H Schoonhouden en zonodig ontstoppen van vuilstortkoker H Schoonhouden van vuilniscontainerruimte W Wanden en wandafwerking H Onderhoud en reparaties van door de huurder aangebrachte vaste wandafwerking (tegels, betimmeringen, textiel, en behang) H Reparaties aan stuc- en tegel werk door beschadigingen, gaten voor pluggen, verwijderen van behang, krimp scheuren en dergelijke V Herstellen van het stucwerk als het loskomt van zijn ondergrond Warmwatertoestellen V Wanneer onderhoud in de huur of de servicekosten is inbegrepen H Alle andere gevallen Waterleiding V Waterleidingen buiten het gehuurde of tot de meter V Reparaties aan warm- of koud waterleidingen H Voorkomen van en herstellen na bevriezing Warmtemeters V Onderhoud en vervanging Z Zonwering los H onderhoud en herstel van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere pagina 13
zonwering. Buitenzonwering mag alleen worden aangebracht met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder Zonwering ingebouwd (onderdeel van de constructie) V Onderhoud en herstel H Schoonhouden Zwerfvuil H regelmatig verwijderen van zwerfvuil Zinkput/vetvangput H legen Meldpunt onderhoudsklachten tijdens kantooruren Technische Beheerders: Peter Aussems: tel. (043) 350 52 64 (iedere werkdag van 9.00-17.00 uur) Peter.Aussems@maastricht.nl Emiel Alberts: tel. (043) 350 71 01 (iedere werkdag van 9.00-17.00 uur) Emiel.Alberts@maastricht.nl Voor administratief gerelateerde vragen tijdens kantooruren Administratieve Beheerders: Lucille van Dillen: tel (043) 350 54 64 Lucille.van.Dillen@maastricht.nl Marcel Mevissen: tel. (043) 350 59 36 Marcel.Mevissen@maastricht.nl Annemarlies Paulussen: tel. (043) 350 46 68 Annemarlies.Paulussen@maastricht.nl Lucien Vaessen: tel (043) 350 51 64 Lucien.Vaessen@maastricht.nl pagina 14
Secretariaat team Vastgoed: tel. (043) 350 46 03 of tel. (043) 350 45 34 Regeling bij calamiteiten buiten kantooruren In geval van calamiteiten kan huurder telefonisch contact opnemen met het algemene nummer van de Gemeente Maastricht tel. (043) 350 50 50 of (043) 350 4000. Dit nummer is in principe altijd bereikbaar. Mocht dit onverhoopt niet lukken, dan mag huurder zelf - op basis van kosten van ongelijk - een aannemer, etc. inschakelen. De huurder dient de eerstvolgende werkdag de calamiteit bij de verhuurder te melden. In geval van bijvoorbeeld brand of inbraak dient huurder ook contact op te nemen met brandweer/ politie (aangifte doen) en verhuurder hiervan in kennis stellen. Deze brochure is ook te vinden op de website van de gemeente Maastricht: www.maastricht.nl pagina 15
Aan de samenstelling van deze brochure is de grootste zorg besteed door een zo nauwkeurig mogelijke verwerking van de beschikbare informatie. Toch maken wij een voorbehoud van wijzigingen. Aan de inhoud kunnen derhalve géén rechten worden ontleend.