Ontwikkeling Eikenhorstlaan 3 te Voorhout CONCEPT Landschappelijk advies Ontwikkeling Eikenhorstlaan 3 te Voorhout Waddinxveen, 1 juli 2013 Opdrachtgever: de heer P. Warmerdam, Piet Warmerdam Makelaardij Contactpersoon: Pieter Balkenende Foto: Marleen van der Lee
Inhoud 1 Inleiding 3 2 Ruimte voor Ruimte in Zuid-Holland 4 2.1 Inleiding 4 2.2 Toepassing 4 3 Situatie en omgeving 5 3.1 Bedrijfscomplexen Eikenhorstlaan 5 3.2 Bedrijfscomplex Achterweg 12a 6 3.3 Omgeving Eikenhorstlaan 7 3.4 Omgeving Achterweg 12a 7 3.5 Planlocatie nieuw te bouwen woningen Eikenhorstlaan 8 4 Conclusie en adviezen 10 4.1 Landschap 10 4.2 Nieuw te bouwen woningen 10 4.3 Open Geest 11 4.4 Afsluitend advies 12 Alle foto- en beeldmateriaal in dit document is eigendom van Landschapsbeheer Zuid- Holland. Gebruik van foto- en beeldmateriaal voor eigen publicatie is zonder overleg niet toegestaan. Landschapsbeheer Zuid-Holland p 2
1 Inleiding Landschapsbeheer Zuid-Holland heeft van de heer Warmerdam, vertegenwoordiger van de heer J v.d. Berg en de heer J.P. Ravensbergen, opdracht gekregen een landschappelijk advies uit te brengen betreffende de sanering van het kassencomplex aan de Eikenhorstlaan 3 te Voorhout. Met daaraan gekoppeld de sanering van het kassencomplex aan de Achterweg 12a te Noordwijk. In verband met deze sanering wordt beoogd twee private woningen terug te bouwen aan de Eikenhorstlaan. Dit advies betreft het in kaart brengen van de landschappelijke gevolgen van de ontwikkeling op beide locaties. Om dit advies tot stand te laten komen is kennis genomen van verschillende documenten en tekeningen betreffende de sanering verstrekt door zowel de gemeente als door Piet Warmerdam Makelaardij. Daarnaast zijn er op diverse momenten bezoeken gebracht aan de verschillende objecten. In dit rapport wordt uitsluitend het landschappelijke advies verwoord. Er wordt geen uitspraak gedaan over de bestemming van het gebied of over de verder te voeren procedures. Er worden geen belangen meegenomen in het advies. Landschapsbeheer Zuid-Holland p 3
2 Ruimte voor Ruimte in Zuid-Holland 2.1 Inleiding De Ruimte voor Ruimte regeling heeft als doel het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied door de sloop van voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen en kassen die niet in het landschap passen en daarmee de gewenste landschappelijke waarden verminderen. Om dit doel te bereiken mogen in ruil voor het definitief en substantieel slopen van de bedrijfsgebouwen, op passende locaties, één of meer burgerwoningen worden gebouwd. De randvoorwaarden van de regeling zijn probleemgericht, gebiedsspecifiek en worden op maat ingezet om daarmee de ruimtelijke kwaliteit zo concreet mogelijk te verhogen. De volgende uitgangspunten zijn van belang: - De bouw van een woning is te allen tijde gekoppeld aan de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen. Er geldt een minimum van 1000 m² te slopen bedrijfsgebouwen óf 5000 m² kassen voor het bouwen van één woning. Het areaal bedrijfsgebouwen (schuren) is vijf keer meer waard voor de te verkrijgen glasrechten dan kassen. Hierbij komt 1000 m² bedrijfsgebouw overeen met 5000 m² kasruimte. - De hoeveelheid die nodig is voor het bouwrecht van één private woning is minimaal 1000 m² bedrijfsloods en/of 5000 m² kascomplex. Indien er meer meters worden gesloopt dan ontstaat de mogelijkheid meerdere woningen te bouwen, met een maximum van drie woningen per locatie. 2.2 Toepassing Het complex aan de Eikenhorstlaan te Voorhout bestaan uit een kas en een schuurruimte aan de zijde van de Zuidelijke randweg. Op het complex wordt de kasn en aangelegen schuur gesaneerd. De vrijgekomen grond wordt deels gebruikt voor woningbouw en een deel komt beschikbaar als bollengrond. Door de sanering moet de openheid en de landschappelijke kwaliteit van het gebied versterkt worden. De te saneren bedrijfscomplexen aan de Eikenhorstlaan 3 bestaat uit: - 3.300 m² kasruimte en 240 m² schuurruimte. Totaal 4500 m² glasrechten Binnen de ontwikkeling van de percelen aan de Eikenhorstlaan 3 wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van twee private woningen. Voor het reserveren van dit aantal bouwkavels worden er tevens glasrechten van elders betrokken. De sanering van het complex aan de Achterweg 12a Te Noordwijk wordt meegenomen voor de ontwikkeling aan de Eikenhorstlaan. Het te saneren bedrijfscomplex aan de Achterweg 12a te Noordwijk bestaat uit: - 3.350 m² kasruimte en 2.150 m² kasruimte. Totaal 5.500 m² glasrechten In totaal levert de sanering van de twee complexen voldoende Ruimte voor Ruimte rechten op voor het reserveren van twee private bouwkavels op de locatie aan de Eikenhorstlaan 3. Landschapsbeheer Zuid-Holland p 4
3 Situatie en omgeving 3.1 Bedrijfscomplexen Eikenhorstlaan De complexen aan de Eikenhorstlaan 3, zie figuren 1,2 en 3, betreft een kassencomplex in een verouderde staat. Het bedrijf ligt tegen de grens van de bebouwde kom en door het verouderde karakter treed er verrommeling op. De bollenkwekerij die voorheen gebruik maakten van de kassen is niet langer actief. Hierdoor is er een grote kans dat het complexen ongebruikt in het open landschap achterblijft en er verwaarlozing optreedt. 3 Figuur 1: De te saneren complexen aan de Eikenhorstlaan, rood omrand (bron: Google earth) Figuur 2: Eikenhorstlaan 3 vanaf het fietspad Figuur 3: Eikenhorstlaan 3 vanaf de Van de Berch van Heemstedeweg Landschapsbeheer Zuid-Holland p 5
3.2 Bedrijfscomplex Achterweg 12a Het bedrijfscomplex aan de Achterweg 12a, zie figuren 4,5 en 6, ligt centraal in een door wegen omringd gedeelte van de Polder het Vinkeveld. Hierdoor is het gebied kleinschalig en van beperkte omvang. Het complex heeft een prominente rol in het gebied en is van Achterweg, de Menakkerweg en de Herenweg goed zichtbaar. Het complex is niet langer rendabel in gebruik voor de teelt van bloemen en bollen. De schuur, grenzend aan de bestaande bedrijfswoning, blijft wel behouden. Het erf is volledig met beplanting omzoomd. Figuur 4: Het te saneren bedrijfcomplex, rood omrand, aan de Achterweg 12a (bron: Google earth) Figuur 5: Het te saneren complex vanaf de Achterweg Figuur 6: De te saneren kassen Landschapsbeheer Zuid-Holland p 6
3.3 Omgeving Eikenhorstlaan Het complex aan de Eikenhorstlaan bevindt zich in de Luizenmarktpolder, waarin voorheen veel bollengrond aanwezig was. Tegenwoordig is de Luizenmarktpolder grotendeels bebouwd door de uitbreiding van de kern Voorhout. De Luizenmarktpolder bestond voor een deel uit poldergrond en voor een deel uit zandvlaktes. Door de komst van woonwijk Hoogh Teylingen is het karakter van de polder erg veranderd. Wel is er vanuit de polder nog zicht op de ruïne van Teylingen. De aanwezige zandsloten geven de oorspronkelijke verkaveling weer en zijn bepalend voor de structuur van het gebied. 3.4 Omgeving Achterweg 12a Het complex aan de Achterweg 12a is gelegen in de Polder het Vinkeveld. Een polder die wordt doorsneden door de Herenweg en begrensd door de provinciale N206. Van oudsher was er in dit deel van de polder veel bollenteelt aanwezig op de afgezande strandwallen. De waterzuiveringsinstallatie en het verspreid liggende glas domineren nu dit deel van de polder. Het complex is ook zichtbaar vanaf de Herenweg dankzij een aantal doorzichten, zie ook de figuren7, 8 en 9. Figuur 7: doorzicht vanaf de Herenweg Figuur 8: het complex gezien vanaf de Menakkerweg Landschapsbeheer Zuid-Holland p 7
Figuur 9: herstelde zichtlijnen na sanering Achterweg 12a. 3.5 Planlocatie nieuw te bouwen woningen Eikenhorstlaan De te saneren kassen leveren gezamenlijk voldoende rechten op voor het reserveren van een tweetal private bouwkavels aan de Eikenhorstlaan. De woningen komen in lijn met de bestaande woning. De nieuwe woningen beperken voor een deel het ontstane zichtvenster na de sanering. Door de woningen zoveel mogelijk te clusteren aan de bestaande bebouwing wordt het venster toch vergroot. Zie figuren 10 en 11 voor het bestaande venster. Landschapsbeheer Zuid-Holland heeft eerder positief geadviseerd over de sanering van het complex aan de Eikenhorstlaan 1 en de daaraan gekoppelde ontwikkeling van een tweetal private woningen in lijn met de bestaande bebouwing. De voorkeur van Landschapsbeheer Zuid-Holland gaat uit naar het tegelijkertijd ontwikkelen van het kassencomplex Eikenhorstlaan 1. Dit om een integrale ontwikkeling ter plekke na te streven. Figuur 10: het bestaande zichtvenster wordt vergroot Figuur 11: na sanering ontstaan er zichtlijnen vanaf het fietspad Landschapsbeheer Zuid-Holland p 8
Figuur 12: De bestaande zichtlijn tussen de twee complexen (bron: Google earth) Landschapsbeheer Zuid-Holland p 9
4 Conclusie en adviezen 4.1 Landschap Het gaat in dit advies om de vraag of hier een verantwoordelijke landschappelijke keuze wordt gemaakt wat betreft het saneren van de bedrijfscomplexen aan de Eikenhorstlaan en Achterweg 12a én de beoogde ontwikkeling van een tweetal private woningen op de percelen aan de Eikenhorstlaan. Daarnaast moet bij het toepassen van de beschreven Ruimte voor Ruimte regeling aantoonbaar verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landschap plaatsvinden. Onderstaand is beschreven wat de landschappelijke consequentie is. Beide de bedrijfscomplexen hebben de primaire functie voor de teelt van bloemen en bollen verloren. De kassen en bijgelegen gebouwen zijn niet langer rendabel in het gebruik de kans is daarmee groot dat de kassen ongebruikt in het landschap achterblijven en leiden tot verrommeling. De kassen aan de Eikenhorstlaan liggen op de rand met de bebouwde kom en belemmeren voor een deel de beleefbaarheid van het achterliggende landschap. Het complex aan de Achterweg 12a is een vrij fors complex in een kleinschalig en besloten deel van de polder waar nog meer verouderd glas in gelegen is. Het complex is van alle zijden goed zichtbaar. Ook is het complex zichtbaar vanaf de Herenweg. Het complex heeft daarmee invloed op de openheid in dit deel van de polder. Mede door de kleinschaligheid en de aanwezigheid van de tegenoverliggende Afvalwaterzuiveringsinstatalie is het landschappelijke effect van de sanering plaatselijk. 4.2 Nieuw te bouwen woningen In het plan wordt rekening gehouden met de bouw van twee private woningen op de locatie aan de Eikenhorstlaan. De woningen worden geplaatst op lijn met de bestaande woning, op de plaats waar voorheen de kassen stonden. De woningen worden geclusterd aan de bestaande bebouwing waardoor het zichtvenster behouden blijft. De zichtlijn vanaf de zuidelijke randweg wordt verruimd door de sanering, zie ook figuur 13. Het is landschappelijk gezien belangrijk dat bij de aankleding van de nieuw te bouwen woningen rekening wordt gehouden met de normen van streekeigen beplanting. Het is niet de bedoeling de woningen met een bos te camoufleren. Het doel is de woningen landschappelijk in te passen, bijvoorbeeld met een solitaire boom, beukenhagen of enkele laanbomen. Landschapsbeheer Zuid-Holland p 10
Figuur 13: Nieuw te bouwen woningen EIkenhorstlaan 3 en de versterkte zichtlijnen (bron: Google earth) 4.3 Open Geest Bureau Vista heeft in 2003 onderzoek gedaan naar de openheid van de het landschap. De uitkomsten hiervan zijn beschreven in het rapport Open Geest. Dit rapport is een uitwerking van het Landschapsbeleidsplan Duin- en Bollenstreek. De Luizenmarktpolder wordt in Open Geest als minder waardevol betiteld door de sterk bebouwde randen en de grote kassen en bedrijfspanden die aanwezig zijn in de polder. De polder wordt tevens fors doorsneden door de zandsloot en de Prinsenweg. De sanering gaat de versnippering van de randen verder tegen. De Polder het Vinkeveld wordt in Open Geest als waardevol beschouwd waarin de het zicht op de kerktorens van Noordwijkerhout en Voorhout mee spelen in de positieve waardering. Er is echter geen duidelijke ruimtelijke begrenzing. Door de sanering van het complex ontstaan er meer doorzichten in de kleinschalige polder. Landschapsbeheer Zuid-Holland p 11
4.4 Afsluitend advies Landschapsbeheer Zuid-Holland adviseert positief over de sanering van het complex aan de Eikenhorstlaan te Voorhout en Achterweg 12a te Noordwijk met daaraan de ontwikkeling van twee nieuw te bouwen woningen op de percelen aan de Eikenhorstlaan. Door de woningen te clusteren aan de bestaande bebouwing wordt de negatieve impact op het landschap verkleind. Door de woningen tevens op de plaats van de oude kassen te realiseren worden de bestaande zichtlijnen niet verkleind. Het saneren van de complexen aan de Achterweg draagt positief bij aan de openheid van het landschap. met name doordat de het complex van verschillende kanten goed zichtbaar is en met de sanering doorzichten hersteld worden. Het gedeelte van de polder waar het complex gelegen is, is kleinschalig en voornamelijk aan de randen bebouwd. Het te saneren complex vult een deel van het middengebied op. Na de sanering zal de vrijgekomen grond voor de bollenteelt in gebruik worden genomen. Landschapsbeheer Zuid-Holland adviseert daarnaast de te realiseren woningen in het landschap in te passen door het aanbrengen van streekeigen beplanting conform regionaal beleid. Samenvattend acht Landschapsbeheer Zuid-Holland de volgende aandachtpunten van belang: - De twee complexen hebben een negatieve invloed op de openheid van de polders. Het complex aan de Eikenhorstlaan is gelegen op de rand van de bebouwde kom. Het complex aan de Achterweg is centraal gelegen in een kleinschalige polder. Beide complexen hebben daardoor voor de beleving van het bollengebied een negatieve invloed. De saneringen heffen de negatieve invloeden grotendeels op. Op figuur 13 zijn de herstelde zichtlijnen voor de Eikenhorstlaan weergegeven. Op figuur 9 zijn de herstelde zichtlijnen van de Achterweg 12a weergegeven. - De nieuwe woningen worden landschappelijk ingepast conform de normen streekeigen beplanting. Landschapsbeheer Zuid-Holland p 12