Onderzoeksrapport In opdracht van Stichting EropAf!

Onderzoeksrapport In opdracht van Stichting EropAf! De juridische positie van de consument ten opzichte van de hypotheeknemer. Studenten: Najma Amraoui 500547552 Ayanna Ursule 500608544 Lisa Fijma 500604525 Jaleesa Dors 500547546 Docent: Opdrachtgever: Mevrouw A.E. Rusman Mevrouw C. Akkermans

1. Voorwoord Wij, Najma Amraoui, Ayanna Ursule, Lisa Fijma en Jaleesa Dors zitten alle vier in het laatste jaar van de opleiding HBO Rechten aan de Hogeschool van Amsterdam. Als voorbereiding op ons afstuderen hebben wij in het kader van onze opleiding de afgelopen vijf maanden aan een praktijkonderzoek gewerkt in opdracht van de Stichting EropAf! (hierna: de stichting ). De stichting behartigt de belangen van burgers die dreigen uit hun woning te worden gezet. Voor de stichting willen wij inzicht krijgen in de problematiek en de juridische positie van mensen met een hypotheek die betalingsproblemen hebben gekregen ten opzichte van de hypotheeknemers. Doordat wij iets nieuws leerde over het onderwerp maakte dit een enorme indruk op ons. Dit is ook een onderwerp waar je later als je, bijvoorbeeld een woning wilt kopen veel aan hebt. Op dit moment is het onderwerp ook zeer actueel, mede door de crisis gaat het met de huizenmarkt slecht. Dit praktijkonderzoek heeft ons ruim voldoende voorbereid op ons individuele onderzoek die wij straks in het kader van ons afstuderen zullen gaan verrichten. Hierdoor hebben wij kunnen zien wat er zoal van ons verwacht wordt en hoeveel hier eigenlijk bij komt kijken. Graag willen we nog een aantal mensen bedanken, namelijk de opdrachtgever Stichting Eropaf! met name mevrouw C. Akkermans, alsook de begeleidende docent mevrouw A.E. Rusman en ook de overige instanties die een bijdrage hebben geleverd aan dit onderzoek. 2

Inhoudsopgave 1. Voorwoord... 2 1.1 Verklarende woordenlijst... 5 1.2 Afkortingenlijst... 6 1.3 Samenvatting... 7 2. Inleiding... 9 2.1 De aanleiding... 9 2.2 De doelstelling... 9 2.3 Centrale vraagstelling... 9 2.4 Deelvragen... 10 2.5 Methodologische verantwoording... 10 3. De wet- en regelgeving omtrent hypotheken... 11 3.1 Inleiding... 11 3.2 Toezicht... 11 3.2.1 De Nederlandsche Bank... 11 3.2.2. Autoriteit Financiële Markten... 11 3.3 Wet Financieel Toezicht... 11 3.4 Gedragscode Hypothecaire Financieringen... 12 3.5 Recente ontwikkelingen... 13 3.5.1 Wet Financieel Toezicht en Bgfo... 13 3.5.2 Gedragscode Hypothecaire Financiering... 14 3.6 Conclusie... 15 4. De Nationale Hypotheek Garantie... 16 4.2 De betekenis van de NHG... 16 4.4 Achtergrond van de NHG... 17 5. De zorgplicht van hypotheeknemers... 21 5.3 Zorgplicht en bijzonder zorgplicht:... 21 5.3.2 Zorgplicht zelfs bij executieveiling... 23 5.4 Geschillencommissie... 23 5.5 Algemene zorgplicht aanvullen in Wet op financieel toezicht... 24 5.6 Het verstrekken van een te hoge hypotheek... 24 5.6.1 Woonlastennorm... 24 5.6.2 Gedragscode Een korte herhaling uit hoofdstuk 3 met de belangrijkste voorwaarden uit de Gedragscode waardoor het niet mogelijk is om een te hoge hypotheek te verstrekken:... 24 5.6.3 Geschillencommissie Hypothecaire Financieringen... 24 5.7 Conclusie... 25 6. Wanneer vindt er huisuitzetting plaats?... 26 6.1 Inleiding... 26 3

6.2 Betalingsachterstand... 26 6.3 Wetgeving... 26 6.4 Algemene voorwaarden banken... 26 6.5 Termijnen... 27 6.6 Conclusie... 27 7. De aansprakelijkheid van tussenpersonen... 28 7.1 Inleiding... 28 7.2 Verplichtingen van tussenpersonen... 28 7.3 Jurisprudentie... 28 7.4 Conclusie... 28 8. De verantwoordelijkheid van lagere overheden in Amsterdam bij een huisuitzetting... 29 8.1 Inleiding... 29 8.2 Oplossingen voor de burger... 29 8.3 Woonkostentoeslag... 29 9. Nadelen betrokken partijen bij huisuitzetting... 31 9.1 Inleiding... 31 9.2 Nadelige gevolgen voor hypotheekgever en hypotheeknemer... 31 9.3 Nadelige gevolgen voor de gemeente Amsterdam... 31 10. Eindconclusie... 32 10.1 Conclusies per deelvraag... 32 10.2 Aanbevelingen... 33 11. Literatuurlijst... 34 12. Jurisprudentielijst... 35 13. Bronnenlijst... 36 14. Bijlagen... 37 Bijlage 1: Algemene Bankvoorwaarden 2009... 37 Bijlage 2: E- mailverkeer met gemeenten... 42 Bijlage 2.1: Gemeente 1... 42 Bijlage 3: Interview met gemeenten... 45 Bijlage 3.1: Gemeente 1... 45 Bijlage 3.2: Gemeente 2... 46 Bijlage 4: Interview met banken... 47 Bijlage 4.1: Bank 1... 47 Bijlage 4.2: Bank 2... 49 Bijlage 4.2: Bank 3... 52 Bijlage 4.3: Hypotheekadviseur... 53 Bijlage 5: Wijzigingen en voorwaarden NHG per 1 januari 2013... 55 Bijlage 5.1: Dit is de oude regeling... 55 Bijlage 6: Wijzigingen en voorwaarden NHG per 1 juli 2013... 58 Bijlage 6.1: Dit is de nieuwe regeling... 58 Bijlage 7: Groei aantal WNSP aanvragen... 60 4

1.1 Verklarende woordenlijst Onder hypotheekgever verstaan wij: degene die bij het afsluiten van een hypotheek het onderpand bezwaart met een recht van hypotheek. Onder hypotheeknemer verstaan wij: een geld verstrekker, die geld uitleent aan een hypotheekgever. Onder nationale hypotheek garantie verstaan wij: de garantie op hypotheken tot 320.000,- door de NHG. Onder woonquote verstaan wij: het deel van het inkomen dat een hypotheekgever gebruikt voor de betaling van zijn hypotheeklasten. Onder jurisprudentie verstaan wij: een richtlijn voor de rechtspraak in latere, soortgelijken gevallen. De rechters hoeven daarbij niet perse dezelfde beslissingen te nemen, soms wijkt een rechter af van de uitspraken van zijn voorgangers omdat de situatie anders is. 5

1.2 Afkortingenlijst AFM BW CHF DNB GFD GCHF GHF NHG NIBUD Stichting WEW WFT WWB Autoriteit Financiële Markten Burgerlijk Wetboek Contactorgaan Hypothecair Financiers De Nederlandsche Bank Geschillencommissie Financiële Dienstverlening Geschillencommissie Hypothecaire Financieringen Gedragscode Hypothecaire Financiering Nationale Hypotheek Garantie Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen Wet op Financieel Toezicht Wet Werk en Bijstand 6

1.3 Samenvatting In deze samenvatting hebben we het onderzoeksrapport kort samengevat. Het komt vaak voor dat hypotheekgevers hun hypotheek niet meer kunnen aflossen en daardoor in een betalingsachterstand raken. Hierdoor dreigt de hypotheekgever uit zijn koophuis te worden gezet. Wij hebben onderzoek gedaan naar de juridische positie van deze mensen. Het doel van dit onderzoek is om Stichting EropAf! te adviseren over mogelijk juridische oplossingen voor dit probleem. De centrale vraag luid als volgt: Welke juridische oplossingen zijn er voor mensen die hun verplichtingen aan de hypotheek niet meer kunnen nakomen en gedwongen worden hun huis te verkopen? Om tot de beantwoording van de centrale vraag te komen hebben wij eerst enkele deelvragen beantwoord. Hieronder treft u onze bevindingen: Een hypotheekgever is degene die bij het afsluiten van een hypotheek het onderpand bezwaart met een recht van hypotheek, oftewel degene die het geld leent. Een hypotheeknemer is de geldverstrekker, oftewel degene die het geld uitleent aan een hypotheekgever. In de loop der jaren zijn er verschillende wet- en regelgeving in het leven geroep die betrekking hebben op hypotheken. Voorbeelden hiervan zijn: de Wet Financieel Toezicht, Bgfo, Gedragstoezicht Hypothecaire Financieringen. De afgelopen jaren zijn deze wet- en regelgeving flink aangepast. Deze wijzigingen hadden voornamelijk betrekking op de wijze waarop burger behoed worden voor het afsluiten van te hoge hypotheken. Indien er sprake is van een betalingsachterstand, mag de bank in principe direct overgaan tot parate executie. Uit ons onderzoek is echter gebleken dat dit in de praktijk niet strikt wordt gehanteerd. De hypotheeknemers gaan veel akkoord met betalingsregelingen, dit aangezien er anders een restschuld overblijft. Op 13 mei 2013 is er een belangrijke uitspraak gedaan over de executieverkoop van hypotheken. Zo dient de hypotheeknemer nu meer coulance te vertonen dan in economische goede tijden. Indien een regeling de restschuld kan voorkomen dient de hypotheeknemer hiermee in te stemmen. De hypotheeknemer dient tot het uiterste te gaan alvorens zij overgaan tot een executieverkoop. De hypotheekgevers worden beschermd tegen hun eigen lichtvaardigheid of gebrek aan inzicht. De hypotheeknemers hebben een algemeen zorgplicht, wat bestaat uit de gedraging van een goed opdrachtnemer, daarbij dient de hypotheeknemer de informatie correct, duidelijk en niet misleidend over te brengen. Ook geldt er een bijzonder zorgplicht, de niet kundige cliënt dient te worden beschermd tegenover de professionele dienstverlener. Ditzelfde geldt bij een hypotheekadviseur, bij schending van de zorgplicht kan deze aansprakelijk worden gesteld. Wanneer de hypotheekgever van mening is dat de zorgplicht is geschonden, is er de mogelijkheid om naar de rechter te stappen. De Gedragscode zorgt ervoor dat er geen te hoge hypotheken meer worden verstrekt, het is nu namelijk verboden om onverantwoorde hypothecaire kredieten te verstrekken. Uit jurisprudentie is gebleken dat hypotheekadviseurs bij schending van hun zorgplicht aansprakelijk gesteld kunnen worden door hun klanten. 7

Uit een interview is gebleken dat de gemeente Amsterdam mogelijkheden biedt om huisuitzetting te voorkomen, dit door middel de burger met behoud van de koopwoning een minnelijke schuldsanering traject in te laten gaan. Verder bieden zij aan deze mensen in de vorm van bijzondere bijstand een woonkostentoeslag aan. 8

2. Inleiding 2.1 De aanleiding Wanneer de burger zijn of haar hypotheek niet meer kan aflossen ontstaat er een betalingsachterstand en hierdoor dreigt de burger uit zijn koophuis te worden gezet. Dit is voor de burger een ingrijpende situatie. Stichting Eropaf! wil inzicht krijgen in de problematiek en de juridische positie van mensen met een hypotheek die betalingsproblemen hebben gekregen. Er is al eerder door studenten van de Hogeschool van Amsterdam een onderzoek verricht in het kader van de verhuurders. Dit betrof de vraag of zij een zorgplicht hebben ten opzichte van de huurders in de sociale huursector. In het kader van dit onderzoek wil Stichting EropAf! een soortgelijk onderzoek hebben om te peilen hoe het gesteld is met burgers die hun hypotheek niet meer kunnen betalen. 2.2 De doelstelling Wij gaan Stichting EropAf! adviseren over welke mogelijke juridische oplossingen er zijn om de positie omtrent hypotheken te verbeteren. Dit gaan wij doen door middel van het afnemen van interviews, jurisprudentie onderzoek, het raadplegen van boeken en het bekijken van vakbladen die over dit onderwerp gaan. Het doel is dat Stichting EropAf! een overzicht krijgt van de mogelijke juridische oplossingen. Op basis van dit overzicht kan Stichting EropAf! de zaken van hun cliënten met een beter resultaat behandelen. Het komt namelijk vaak genoeg voor dat de hypotheeknemer de mogelijkheid biedt om een hypotheek af te sluiten, waarbij de hypotheekgever nog net de hypotheek kan betalen. Hierdoor ontstaat er mogelijk een betalingsachterstand. Er zal dan ook onderzocht worden in hoeverre de hypotheeknemer (oftewel de bank) een zorgplicht heeft. Hierbij wordt gekeken welke belangen er zijn en hoe dit probleem mogelijk vanuit een juridisch oogpunt zou kunnen worden opgelost. In dit onderzoeksrapport zal worden omschreven in hoeverre de gemeentes en de banken verplicht zijn, of volgens hun eigen beleidsregels, de burgers met een betalingsachterstand van hun hypotheek te helpen. Ook zal er naar aanleiding van de interviews een duidelijke lijn worden uitgestippeld van de mogelijkheden die aan de hypotheekgevers worden gegeven, voordat zij hun huis uit (dreigen te) worden gezet. 2.3 Centrale vraagstelling Welke juridische oplossingen zijn er voor mensen die hun hypotheekverplichtingen niet meer kunnen nakomen en gedwongen worden om hun huis te verkopen? 9

2.4 Deelvragen De bovenstaande centrale vraag wordt aan de hand van een aantal deelvragen beantwoord. De deelvragen zijn als volgt: 1. Wat is een hypotheekgever? 2. Wat is een hypotheeknemer? 3. Welke wet- en regelgeving is er omtrent hypotheken? 4. Wat gebeurt er wanneer de hypotheekgever een betalingsachterstand heeft? 5. Bij welke betalingsachterstand wordt iemand uit zijn huis gezet? 6. In hoeverre strekt de zorgplicht bij hypotheeknemers? 7. Wat gebeurt er wanneer de hypotheeknemer een te hoge hypotheek verstrekt? 8. Hoe zit het met de aansprakelijkheid van de tussenpersonen, zoals die van de hypotheekadviseurs? 9. Wat voor oplossingen hebben de lagere overheden in Amsterdam voor een burger die zijn hypotheek niet meer kan aflossen? 10. Welke nadelen ondervinden de betrokken partijen bij een huisuitzetting? 11. Wat kan de hypotheekgever doen in geval hij zijn hypotheek niet meer kan betalen en uit huiszetting dreigt? 2.5 Methodologische verantwoording Er zijn interviews met banken, hypotheekadviseurs en met gemeentes afgenomen. Daarnaast is er onderzoek gedaan door middel van bestudering van de wetten, jurisprudentie, vakbladen, tijdschriften en elektronische bronnen. 10

3. De wet- en regelgeving omtrent hypotheken 3.1 Inleiding De minister van Financiën (hierna: de minister) is verantwoordelijk voor het financiële stelsel in Nederland. In samenwerking met het parlement stelt de minister wetten en regels op omtrent het toezicht op financiële instellingen. Het toezicht op financiële instellingen is met name bedoeld om de klanten zo goed mogelijk te beschermen. Bovendien is het toezicht bedoeld om het financiële stelsel goed te laten functioneren en mensen de garantie te geven dat het stelsel stabiel is en blijft. Om de belangen van consumenten en bedrijven te beschermen heeft de overheid twee toezichthouders aangewezen: De Nederlandsche Bank (hierna: DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (hierna: AFM). Voor de markt van hypothecaire financiering gelden verschillende wet- en regelgevingen. Een voorbeeld hiervan is de Wet op het Financieel Toezicht (hierna: Wft). Deze wet geldt voor de gehele financiële markt. In paragraaf 3 van dit hoofdstuk zullen uitgebreid ingaan op de Wet op het Financieel Toezicht. Naast de Wft dienen instellingen in de markt van hypothecaire financiering zich ook te houden aan de Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF). De GHF is van toepassing op iedere hypothecaire financiering die in Nederland wordt verstrekt. De financiële sector is een erg dynamisch stelsel. In de loop der jaren hebben er vele ontwikkelingen plaatsgevonden omtrent de wet- en regelgeving van hypothecaire financiering. In paragraaf 5 zullen we hier uitgebreid op ingaan. 3.2 Toezicht 3.2.1 De Nederlandsche Bank De Nederlandsche Bank is verantwoordelijk voor het toezicht op het financiële systeem, oftewel DNB ziet toe op de stabiliteit van het financiële stelsel in Nederland. DNB ziet erop toe dat financiële instellingen zich aan hun verplichtingen houden (prudentieel toezicht). 3.2.2. Autoriteit Financiële Markten De Autoriteit Financiële Markten, de AFM, ziet toe op de wijze waarop financiële instellingen, zoals banken, omgaan met hun clientèle op de financiële markt. Zo is het verboden om foute of misleidende informatie te verstrekken aan hun klanten. Ook moet deze informatie helder en begrijpelijk zijn voor de klanten. Als financiële instellingen zich niet zich niet aan de wetten en regels houden, kan de AFM hun een sanctie opleggen. De AFM en DNB zien samen toe op de naleving van deze wetten en regels (gedragstoezicht). 3.3 Wet Financieel Toezicht Op 1 januari 2007 is de Wet op het Financieel Toezicht (hierna: Wft) in het leven geroepen. In deze wet zijn bijna alle regels en voorschriften voor de financiële markten en toezicht daarop geregeld. In totaal zijn er acht wetten vervangen door de Wft. 11

Het toezicht op financiële instellingen is nu geregeld in één wet. Het doel van deze wet is de wetgeving van de financiële markten doelgericht, marktgericht en inzichtelijk te maken. De Wft bestaat uit vijf onderdelen: een algemeen deel en vier delen die specifiek op een onderwerp ingaan (markttoegang financiële ondernemingen, prudentieel financiële ondernemingen, gedragstoezicht financiële ondernemingen en gedragstoezicht financiële markten. In het algemene deel staan onder andere de bepalingen voor de toezichthouders DNB en de AFM en de instrumenten voor hun taakuitoefening. Hierbij kan gedacht worden aan de bepalingen over de onderlinge samenwerking, geheimhouding van verstrekte gegevens en het toezicht op de financiële instellingen. In het onderdeel Markttoegang financiële ondernemingen staat aan welke eisen bedrijven moeten voldoen om toegang te krijgen tot financiële markten en om financiële diensten te mogen verlenen. Voorbeelden hiervan zijn de vergunningsplicht en vergunningseisen. Prudentieel toezicht controleert of een financieel bedrijf gezond is. Dit toezicht wordt uitgevoerd door de DNB. Het doel hiervan is om het risico op faillissement zo klein mogelijk te houden. Zo blijft de kans klein dat de financiële stabiliteit van Nederland in gevaar komt. Het onderdeel gedragstoezicht financiële ondernemingen gaat in op het aanbieden van financiële diensten. In dit onderdeel staan de regels omtrent de deskundigheid, betrouwbaarheid en integriteit van financiële ondernemingen. Deze regels zorgen ervoor dat bedrijven zich netjes en dat consumenten goed worden geïnformeerd. In het onderdeel gedragstoezicht financiële markten staan de regels die voor financiële bedrijven en beleggers kunnen gelden die actief zijn op de financiële markten. Denk hierbij aan de regels voor marktmisbruik en het melden van zeggenschap. De Wft schrijft onder andere voor dat er geen kredieten mogen worden verstrekt aan klanten die hun schulden niet kunnen aflossen. Artikel 4:34 Wft bepaalt dat financiële instellingen vóór het afsluiten van een kredietovereenkomst, informatie moet inwinnen over de financiële situatie van de klanten. Aan de hand van deze informatie moeten de financiële instellingen beoordelen of het verantwoord is om een hypotheek af te sluiten. Het is voor de financiële instellingen verboden om een onverantwoorde overeenkomst aan te gaan. Echter, de wet vult niet in wat er wordt verstaan onder een onverantwoorde overeenkomst. 3.4 Gedragscode Hypothecaire Financieringen De Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) is in de jaren 90 in het leven geroep door de Nederlandse Vereniging van Banken. Het doel van deze gedragscode is het beschermen van consumenten tegen te hoge hypotheekschulden. De Gedragscode schrijft een aantal regels voor hij het verstreken van hypotheken. Banken zijn bij het vaststellen van de maximale hypotheeksom en het maximale aflossingsvrije deel verplicht de Gedragscode na te leven. In 2007 is de Gedragscode Hypothecaire Financiering aangepast en uitgebreid. Deze aanpassingen hebben voornamelijk betrekking op de regels ter voorkoming van overkreditering. De reden om deze bepalingen toe te voegen is dat er de voorafgaande jaren was geconstateerd dat banken vaak te hoge hypotheken verstrekten in verhouding tot het inkomen van de klanten. In 2011 zijn deze verder aangescherpt en zijn er bovendien grenzen aan de hoogte van een hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning vastgesteld. 12

In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen is opgenomen dat iedere hypotheekverstrekker met dezelfde woonquote moet rekenen. De woonquote is het deel van het inkomen dat een hypotheekgever gebruikt voor de betaling van zijn hypotheeklasten. 3.5 Recente ontwikkelingen 3.5.1 Wet Financieel Toezicht en Bgfo Zoals eerder aangegeven is de Wft in 2007 in het leven geroepen. Deze wet verving in totaal acht wetten die betrekking hadden op het toezicht op financiële instellingen. Deze wetten waren de: Wet toezicht kredietwezen (Wtk); Wet toezicht verzekeringsbedrijf (Wtv); Wet toezicht beleggingsinstellingen; Wet toezicht effectenverkeer; Wet melding zeggenschap; Wet toezicht natura-uitvaartverzekeraars; Wet financiële dienstverlening. De afgelopen jaren hebben er enkele wijzigingen plaatsgevonden in de Wft en Bgfo. De veranderingen in de Wft en Bgfo overlappen elkaar. De wijzigingen hebben betrekking op de provisieregels, vakbekwaamheidsstelsel en de kennis- en ervaringstoets (execution only). Provisie is de beloning voor het adviseren of bemiddelen in financiële producten zoals hypotheken. De afgelopen jaren zijn er beperkingen gesteld aan deze provisie. Zo is het niet meer toegestaan om bonusprovisies te ontvangen en geldt de passendheidsnorm, ook wel inducement norm. Deze regel houdt in dat het verboden is als aanbieder, bemiddelaar of adviseur provisie te betalen of ontvangen voor het bemiddelen over complexe producten zoals hypothecaire kredieten. Het komt er op neer dat er sprake moet zijn van een passende provisie. Deze regeling is terug te vinden in artikel 149a Bgfo. Voor de beoordeling van een passende provisie is er door het AFM een leidraad opgesteld. 1 Op grond van de Wft dienen financieel dienstverleners zorg te dragen voor de vakbekwaamheid van medewerkers die in contact staan met de klanten. Per 1 januari 2014 zal er een nieuwe vakbekwaamheidsstelsel in werking treden. Tot die tijd blijven de huidige vakbekwaamheidsregels in stand. Een financieel dienstverlener die zonder daarbij te adviseren, financiële diensten verleent wordt verplicht de cliënt op zijn financiële kennis en ervaring te toetsen. De toetsing geldt voor zowel aanbieders als bemiddelaars. Het doel van de toetsing is om vast te stellen of de cliënt zelf de risico s van het financiële product en de gevolgen voor zijn eigen financiële situatie kan beoordelen. Indien er uit de toetsing blijkt dat de klant over onvoldoende kennis en ervaring beschikt, dient de financieel dienstverlener de cliënt te waarschuwen. 1 Autoriteit Financiële Markten, Leidraad passende provisie financiële dienstverleners, Amsterdam: Afm.nl 2013, 13

3.5.2 Gedragscode Hypothecaire Financiering Het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) zijn op 24 augustus 2006 de GHF 2007 overeengekomen. Deze is per 1 januari 2007 in werking getreden. De belangrijkste verandering van de gedragscode is de toevoeging van een artikel met betrekking tot overcreditering. De reden voor het toevoegen van dit artikel is dat de overheid de voorafgaande jaren constateerde dat veel hypotheekverstrekkers te hoge hypotheken verstrekten in verhouding met de inkomsten van de klanten. Als gevolg hiervan zouden woningbezitters in de problemen kunnen raken als hun inkomsten of de huizenprijzen zouden dalen. Of door stijgende woonlasten. In 2007 was de woonquote niet bindend. Hypotheekverstrekkers konden zelf bepalen dat zij afweken van de Gedragscode. In sommige gevallen kon de hypotheeknemer besluiten om een hogere hypotheek te verstrekken, dan volgens de norm toelaatbaar was. Een reden hiervoor kon bijvoorbeeld zijn dat de klant een goed vooruitzicht had wat betreft zijn of haar inkomsten. In dergelijke gevallen moest de hypotheekverstrekker de klant wel waarschuwen dat er van de opgestelde norm werd afgeweken. De klant diende derhalve een verklaring te tekenen waarin zij expliciet werden gewezen op de risico s. De GHF werd per 1 augustus jl. wederom gewijzigd. Uit onderzoek was gebleken dat de banken dankzij de mogelijkheid om van de Gedragscode 2007 af te wijken nog steeds te hoge hypotheken verstrekten. De belangrijkste wijzigingen van de gedragscode 2011 waren: De maximale hypotheek mag nog maar 104% van de marktwaarde van de woning bedragen; Het percentage dat maximaal aflossingsvrij kan worden afgesloten is 50% van de marktwaarde en; Er mag maar in zeer uitzonderlijke gevallen afgeweken worden van de normen in de Gedragscode. De woonquote is sinds de wijzigingen in 2011 wel bindend geworden. Hypotheekverstrekkers dienen zich te houden aan de woonquote en mogen niet meer hun eigen woonquotes hanteren. Een gedeelte van de normen binnen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) is per 1 januari 2013 vastgelegd in een wettelijke regeling. De overheid heeft namelijk in het regeerakkoord van 2012 besloten om een aantal hypotheekregels zelf te bepalen en dit in een wet vast te leggen. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek, moeten startende kopers de volledige hypotheek in maximaal 30 jaar aflossen. Een aflossingsvrije hypotheek is niet meer toegestaan. 14

De maximale hypotheek op basis van de marktwaarde van de woning wordt vanaf 2013 geleidelijk beperkt tot 100% van de waarde van de woning 2 : 2012 : 106% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) 2013 : 105% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) 2014 : 104% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) 2015 : 103% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) 2016 : 102% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) 2017 : 101% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) 2018 : 100% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) 3.6 Conclusie In dit hoofdstuk hebben we enkele belangrijke wijzigingen in de wet- en regelgeving besproken. Veel van deze wijzigingen hebben als grondslag, de klanten ervan te behoeden om een te hoge hypotheek of ander soort financieel product af te sluiten. De maximale waarde van een hypotheek ten opzichte van de marktwaarde van de woning vanaf 2013 geleidelijk wordt beperkt tot 100%. Sinds 2011 is de woonquote bindend geworden, hierdoor is het voor hypotheekverstrekkers onmogelijk geworden om een hogere hypotheek te verstrekken dan volgens de norm toelaatbaar was. 2 Autoriteit Financiële Markten, Normen voor hypotheken, Amsterdam: Afm.nl 2013, <www.afm.nl/nl/professionals/regelgeving/thema/toetskaderhypotheken.aspx>. 15

4. De Nationale Hypotheek Garantie 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de volgende deelvragen beantwoord: Wat houdt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in? Wat kan de NHG betekenen voor mensen die betalingsproblemen hebben met hun hypotheek? En er wordt met jurisprudentie duidelijk gemaakt dat de zorgplicht van banken een grote rol speelt bij het afsluiten van een hypotheek met NHG. 4.2 De betekenis van de NHG De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (stichting WEW) is op 10 november 1993 door het voormalige Ministerie van VROM en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgericht. Dit is opgericht, omdat het Rijk en de gemeenten als wens hadden om te komen tot verzelfstandiging van het instrument gemeentegarantie met rijksdeelneming. Per 1 januari 1995 werd deze verzelfstandiging een feit en werd de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in het leven geroepen. Stichting WEW heeft als doel het bevorderen van het eigenwoningbezit en is verantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering van de NHG. De kostengrens voor de aankoop van een woning is vanaf 1 juli 2012 van 265.000,- naar 320.000,- verhoogd, maar per 1 juli 2013 zal dit weer verlaagd worden naar 290.000,-. 3 Stichting WEW staat garant voor de terugbetaling van de hypotheeklasten aan degene die het geld verstrekt. De Nationale Hypotheek Garantie is een garantie die men kan krijgen voor het afsluiten van een hypotheek om de aankoop of verbouwing van een woning te financieren. Met de NHG loopt de toekomstige eigenaar van een woning minder risico en daarnaast kan men profiteren van een aantrekkelijke rentekorting. Er dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan, voordat men hier in aanmerking voor komt. Zo mag de maximale koopsom van de woning tot 1 juli 2013 niet meer dan 320.000,- bedragen en vanaf 1 juli 2013 mag de maximale koopsom van de woning alleen nog 290.000,- zijn (dit is inclusief 5% van de bijkomende kosten). Op de website van de NHG kan men een sneltoets 4 invullen. De uitkomst van deze toets geeft een indicatie van het bedrag dat men maximaal met de NHG kan lenen. De NHG is alleen mogelijk wanneer men aan de vastgestelde inkomensnormen van het NIBUD (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) voldoet. Volgens de inkomensnormen mag een bepaald gedeelte van het inkomen aan woonlasten worden besteed. Met de NHG weet men zeker dat men op basis van het inkomen nooit teveel leent. 5 Mocht men op een gegeven moment niet meer aan zijn of haar verplichtingen kunnen voldoen, bijvoorbeeld als het inkomen vermindert door werkloosheid, echtscheiding of arbeidsongeschiktheid, dan zal de woning verkocht moeten worden. 3 Nationale Hypotheek Garantie, Voorwaarden NHG bij aankoop woning, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/consument/ik-wil-een-woning-kopen/wat-zijn-de-voorwaarden.html>. 4 Nationale Hypotheek Garantie, Nhg-sneltoets, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/geldverstrekker/hulpmiddelen-en-applicaties/nhgsneltoets.html>. 5 Nationale Hypotheek Garantie, Wat is NHG?, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/consument/ik-wil-een-woning-kopen/wat-isnhg.html>. 16

Als de verkoopopbrengst niet voldoende is om de lening volledig af te lossen, dan zal de stichting WEW het verschil aan de geldverstrekker terug betalen. Men heeft dan een schuld bij de stichting WEW. 6 4.4 Achtergrond van de NHG De NHG is bedoeld om kopers van een woning die een hypotheek afsluiten te beschermen. Iedereen kan door overmacht te maken krijgen met een daling van het inkomen dat van langere duur is en hierdoor problemen krijgen met het betalen van het maandelijkse hypotheekbedrag. Deze overmacht kan ontstaan door dat men gaat scheiden, het overlijden van de partner of door arbeidsongeschiktheid. In sommige situaties kan dit leiden tot verkoop van de eigen woning. In dit geval kan er alleen als er een hypotheek is afgesloten met NHG met de stichting WEW contact worden opgenomen, zodat er samen naar mogelijke oplossingen worden gekeken. Wordt de woning uiteindelijk toch verkocht en brengt de woning bij verkoop minder geld op dan de hoogte van de hypotheek? Dan kan men de hypotheek niet volledig aflossen en houdt men een zogenaamde restschuld over. Voorbeeld: Men heeft een woning met een hypotheek die met de NHG is afgesloten. De hypotheek bedraagt 200.000,-. Doordat men werkloos wordt kan de hypotheek niet meer betaald worden. Men besluit de woning te verkopen, de woning wordt vervolgens verkocht voor 190.000,-. Er is dus nog een tekort aan 10.000,- om de hypotheek af te betalen. Dit noemt men een restschuld. Als men een NHG heeft, dan neemt de stichting WEW deze schuld over, want de NHG is een garantie. Zij betalen de bank 10.000,- en dan heeft degene die een schuld met de bank had dit niet meer met de bank, maar nu met de stichting WEW. Als men een hypotheek met de NHG heeft afgesloten en men voldoet aan de voorwaarden, dan kan men in aanmerking komen voor kwijtschelding van deze restschuld. Dit kan gebeuren als de werkloosheid van de burger in niet zijn of haar schuld is. Het speelt ook een rol of de burger zelf actief heeft meegeholpen aan de verkoop van zijn of haar eigen woning. Met andere woorden: als men er alles aan doet om de schuld te beperken, heeft dit grote kans dat men zonder restschuld de woning kan verkopen. Behalve het voordeel van een eventuele kwijtschelding van de restschuld, heeft de NHG nog enkele andere voordelen. De bank krijgt in de meeste gevallen altijd haar geld terug, dan kan het rentepercentage voor de hypotheek verlaagd worden. Dit scheelt bij sommige banken wel 0,6%. 7 Voor een hypotheek van 200.000,- betekent dit, dat men 1.200,- bruto per jaar minder aan rente betaald. Een ander voordeel is dat men met de NHG automatisch voor een te hoge hypotheek wordt behoedt. De normen van de NHG zijn streng en er mag onder geen enkele voorwaarde hiervan worden afgeweken. Men zal dus een minder hoog bedrag kunnen lenen, als men de hypotheek met NHG heeft afgesloten. Dit is een voordeel, want men wordt beschermd tegen de hypotheekadviseur die een te hoge hypotheek aanbiedt. 6 MAX Producties, Wat is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en wat zijn de voorwaarden?, Houten: Hypotheekrente.nl 2013, <www.hypotheekrente.nl/pagina/51/>. 7 Nationale Hypotheek Garantie, Wat is NHG?, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/consument/ik-wil-een-woning-kopen/wat-isnhg.html>. 17

Dit is overigens niet vanzelfsprekend dat een hypotheekadviseur dit altijd doet, maar dit komt tot op heden nog steeds voor. Er is nog een voordeel, dat in de praktijk vaak nog als een nadeel wordt gezien. De NHG vindt dat men moet zorgen dat de hypotheek ook wordt afbetaald. Dit kan tijdens de looptijd van de hypotheek, maar het kan ook erna nog. Een belangrijk voordeel hiervan is dat men geen volledig aflossingsvrij hypotheek heeft. Men bouwt hiermee een vermogen op. Het nadeel hiervan is dat het opbouwen van vermogen daarnaast ook geld kost. De kosten per maand kunnen in vergelijking met een aflossingsvrije hypotheek hoger uitvallen. Bij een aflossingsvrije hypotheek bouwt men immers geen vermogen op. Wanneer er sprake is van een bestaande eigenwoningschuld mag een gedeelte van de lening aflossingsvrij verstrekt worden, op voorwaarde dat dit gedeelte niet meer bedraagt dan 50% van de marktwaarde van de woning. Als er geen sprake is van een eigenwoningschuld (bij de zogenoemde starter), maar wel van een onherroepelijk koop, kan er een beroep worden gedaan op het overgangsrecht. Onder onherroepelijke koop wordt verstaan; een door beide partijen ondertekende koopakte met daarin een overeengekomen prijs. Er moet sprake zijn van reële overeenkomsten, waardoor de betrokken partijen onherroepelijk gebonden zijn. Het is geen bezwaar als dergelijke overeenkomsten een normale ontbindingsclausule bevatten. In het Belastingplan 2013 is opgenomen dat de koopovereenkomst in 2012 moet zijn afgesloten. De hypotheek mag wel in 2013 ingaan, maar de koop moet betrekking hebben op een onherroepelijke koopovereenkomst (bestaande woning) of koop-/aanneemovereenkomst (nieuwbouwwoning). 8 Voorbeeld: Men heeft een woning gekocht en voor het betalen hiervan sluit men een hypotheek van 220.000,- met de NHG af. De waarde van de eigen woning is 200.000,- en dit is door een taxateur vastgesteld. Om de kosten per maand zo laag mogelijk te houden, wilt men een zo hoog mogelijk gedeelte van de hypotheek aflossingsvrij betalen. Door de regel van de NHG mag dit maximaal 100.000,- zijn. Voor de overige 120.000,- zal men een andere hypotheekvorm dienen te nemen. Bij deze vorm dient men direct af te lossen of een vermogen op te bouwen voor de toekomst. Voor de NHG betaalt men ook kosten en dit wordt borgtochtprovisie genoemd. Deze kosten zijn eenmalig 0,85% (huidige tarief) 9 van het totale hypotheekbedrag. Als men een hypotheek van 200.000,- afsluit, dan betaald men dus eenmalig 1.700,-. Deze kosten kan men van het inkomen aftrekken, doordat er minder inkomen aan de belastingdienst wordt opgegeven, hoeft men ook minder belasting te betalen. Men heeft hierdoor dus een belastingvoordeel. Als de kosten meegefinancierd worden (dat wil zeggen dat er voor 900,- meer hypotheek wordt opgenomen om deze kosten te kunnen betalen), dan is de rente die men hierover betaald niet aftrekbaar van het inkomen. In dat geval is er dus geen belastingvoordeel. 8 Dit kan teruggelezen worden in de nieuwe voorwaarden van de NHG, zoals die vermeld staan in de bijlagen. 9 NBG Finance, Kosten NHG stijgen, Valkenswaard: Hypotheek-rentetarieven.nl 2013, <www.hypotheekrentetarieven.nl/nieuws/voorwaarden-nhg-hypotheek-2013-gewijzigd>. 18

Vanaf 1 januari 2013 mogen alle nieuwe hypotheken met NHG alleen nog, maar met annuïtair 10 of lineair11 gesloten worden. Voorheen kon iedereen met een hypotheek bij de belastingdienst gebruiken maken van de hypotheekrenteaftrek, maar vanaf 1 januari 2013 geldt voor mensen die voor het eerst een hypotheek afsluiten dat zowel de hypotheekrenteaftrek als een NHG-hypotheek alleen mogelijk is wanneer de hypotheek in 30 jaar annuïtair of lineair wordt afgelost. 12 Per 1 november 2012 werd door de stichting WEW medegedeeld dat als er een hypotheek met NHG wordt afgesloten dit per 1 januari 2013 voor de nieuwe spaar-, leven-, beleggings- en aflossingsvrije hypotheek niet meer mogelijk zou zijn. Dit wordt per 1 juli 2013 weer teruggedraaid naar de huidige regels, zoals die voorheen gelden. De nieuwe spaar- leven- beleggings- en aflossingsvrije hypotheek zijn, dan weer in de toekomst mogelijk als er een hypotheek met NHG wordt afgesloten. Indien er sprake is van een aanvullende lening en hiervoor een overlijdensrisicoverzekering dient te worden afgesloten de bank bij de vaststelling van de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering rekening moet houden met de bestaande lening. 13 De NHG wil dat men bij eventueel overlijden verzekerd is, dus dat het verschil tussen het geleende bedrag en 80% van de waarde van de woning verzekerd moet worden. 14 Voorbeeld: Stel dat twee personen gaan samenwonen en zij kopen samen een huis. Beiden hebben een inkomen van 25.000,- en zij willen een hypotheek van 180.000,-. De waarde van de woning is 160.000,-. De NHG eist dat beide personen een levensverzekering moeten afsluiten, want met één inkomen kan men, namelijk geen 180.000,- lenen. De hoogte van de levensverzekering wordt hier minimaal op 52.000,- per persoon vastgesteld. De berekening luidt als volgt: Hypotheekbedrag (waarde van de woning x 80%) = 180.000,- 160.000,- x 80% = 52.000,-. Of 52.000,- voldoende is hangt af van de persoonlijke situatie waar men op dat moment mee te kampen heeft. In dit voorbeeld komt naar voren dat, indien één van de partners komt te overlijden, de overblijvende partner met een hypotheek van 180.000-52.000 = 128.000,- achterblijft. Het is van belang om dit soort gevallen altijd met de financieel adviseur te bespreken. 10 Rijksoverheid, Annuïteitenhypotheek, Den Haag: Alles over hypotheken.nl 2011, <www.allesoverhypotheken.nl/140/annuteitenhypotheek.html>. 11 Rijksoverheid, Lineaire hypotheek, Den Haag: Alles over hypotheken.nl 2011, <www.allesoverhypotheken.nl/139/lineaire-hypotheek.html>. 12 NBG Finance, Aflossen verplicht voor NHG-hypotheek, Valkenswaard: Hypotheek-rentetarieven.nl 2013, <www.hypotheekrentetarieven.nl/nieuws/voorwaarden-nhg-hypotheek-2013-gewijzigd>. 13 Dit kan ook weer teruggelezen worden in de nieuwe voorwaarden van de NHG, zoals die vermeld staan in de bijlagen. 14 Nationale Hypotheek Garantie, Casus: Overlijdensrisicoverzekering, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/nieuwsbrief-digitaal/juni- 2010/nhg-in-de-praktijk.html>. 19

4.5 Conclusie De stichting WEW is de uitvoerder van de NHG-hypotheek en zij staan garant voor de terugbetaling van de hypotheeklasten aan degene die het geld verstrekt. De Nationale Hypotheek Garantie is een garantie die men kan krijgen voor het afsluiten van een hypotheek om de aankoop of verbouwing van een woning te financieren. De belangrijkste voorwaarden om een hypotheek met NHG te krijgen is dat de maximale koopsom van de woning tot 1 juli 2013 niet meer dan 320.000,- mag bedragen en vanaf 1 juli 2013 mag de maximale koopsom van de woning alleen nog 290.000,- zijn (dit is inclusief 5% van de bijkomende kosten). Op de website van de NHG kan men een sneltoets 15 invullen. De uitkomst van deze toets geeft een indicatie van het bedrag dat men maximaal met de NHG kan lenen. De NHG is alleen mogelijk wanneer men aan de vastgestelde inkomensnormen van het NIBUD (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) voldoet. Volgens de inkomensnormen mag een bepaald gedeelte van het inkomen aan woonlasten worden besteed. Als er aan deze voorwaarden wordt voldaan, dan loopt de bank met de NHG minder risico op en in ruim voor deze zekerheid kan de bank een lagere rente op de hypotheek aanbieden. 16 15 Nationale Hypotheek Garantie, Nhg-sneltoets, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/geldverstrekker/hulpmiddelen-en-applicaties/nhgsneltoets.html>. 16 Nationale Hypotheek Garantie, Wat te doen bij betalingsachterstanden?, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/consument/wat-tedoen-bij-betalingsachterstanden.html>. 20