*11vra00207* 11vra00207 Voorstel Gemeenteraad Datum B&W vergadering: 23-08-2011 Datum Raadsvergadering: 06-10-2011 Afdeling: ROBW Raadscie: CIEG, 26-09-2011 Steller: D. Louwerens Onderwerp Evaluatie verordening Startersregeling Beek 2007 Korte inhoud De startersregeling is in 2007 in het leven geroepen voor een tijdsduur van 3 jaar. Na behandeling door de commissie Grondgebiedzaken is besloten om de startersregeling nog 1 jaar te continueren en daarna te evalueren. Uit de evaluatie blijkt dat de regeling, waarbij een lening wordt verstrekt om het verschil te overbruggen tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag wat de starter maximaal kan lenen volgens de Nationale Hypotheek Garantie, een redelijk succes is te noemen. Aanleiding De verordening Startersregeling Beek 2007 voorziet in een zogenaamde starterslening. Deze starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De starterslening wordt vanuit een fonds gefinancierd, dat in beginsel wordt gevoed door de provincie (50%) en gemeente (50%). In 2007 is besloten om gedurende drie jaar mee te doen aan de startersregeling. In april 2010 is, na behandeling door de Commissie Grondgebiedzaken, besloten om de startersregeling nog één jaar te continueren en daarna te evalueren. Dit moment is nu aangebroken. Overwegingen Inhoudelijke overwegingen Aantal verstrekte leningen Bij de start van de regeling in 2007 werd de financiering begroot op het verstrekken van tien leningen per jaar. In de periode maart 2007 tot en met december 2009 zijn er in totaal maar 2 leningen verstrekt. In 2010 zijn er 3 leningen verstrekt. De startersregeling is tot 2010 niet een groot succes te noemen. Echter zijn in 2011 (tot en met juni) 3 leningen verstrekt en is er 1 aanvraag in behandeling. Er is dus steeds meer gebruik gemaakt van de startersregeling. Mogelijk is dit het gevolg van de crisis. Ook heeft de gemeente de laatste tijd extra publiciteit aan de startersregeling gegeven. Makelaars en geldverstrekkers in de gemeente Beek en de nabije omgeving zijn actief aangeschreven en hebben hierbij informatie gekregen over de mogelijkheden van de Beekse startersregeling. Ook is een publicatie verzorgd in de Maas- en Geleenbode. Door inwoners en partners regelmatig te attenderen op dit interessante product is de bekendheid van de startersregeling vergroot. Verder wordt nog opgemerkt dat het kabinet recent heeft besloten de overdrachtsbelasting tijdelijk te verlagen. Wellicht komt hierdoor meer beweging in de markt van koopwoningen en maken meer mensen gebruik van de startersregeling.
Voorwaarden De regeling is op landelijk niveau ontwikkeld. Iedere gemeente is echter vrij om zelf haar randvoorwaarden te stellen. De Beekse randvoorwaarden worden hierna besproken. Per voorwaarde wordt bekeken of hierin een grond kan worden gevonden voor verder uitbouwen van het succes van deze regeling. De verwervingskosten van de woning mogen maximaal 170.000 bedragen. Een vergelijking met andere gemeenten laat het volgende zien. Gemeente Schinnen bijvoorbeeld kende een andere voorwaarde voor wat betreft de verwervingskosten van de woning. De grens lag voor deze gemeente op 200.000 (bestaande bouw) en 183.600 (nieuwbouw). In de gemeente Schinnen is slechts mondjesmaat gebruik gemaakt van de startersregeling. Daarom is deze gemeente per 2011 gestopt met de starterslening. Op dit moment staan er in de gemeente Beek 56 woningen te koop met een vraagprijs van maximaal 170.000. Bij de start van deze regeling werden er 40 woningen te koop aangeboden in het goedkopere prijssegment. Er was en is dus geen tekort aan relatief goedkope starterswoningen binnen de gemeente Beek. Gelet op vorenstaande is verhoging van de verwervingskosten dus niet het middel om de startersregeling tot een groter succes te maken. De maximale hoogte van de starterslening bedraagt 30.000; de minimale hoogte bedraagt 3000 (artikel 3 lid 3 van de verordening). Op grond van artikel 3 lid 7 van de verordening Startersregeling gemeente Beek 2007 zijn burgemeester en wethouders bevoegd het in het derde lid genoemde bedrag aan te passen. Wel geldt hierbij dat de maximale hoogte van de starterslening maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning is, zijnde de aankoopkosten van de woning plus de bijkomende kosten conform de definitie van de NHG. Met deze regels is een bepaalde verantwoorde flexibiliteit in de regeling opgenomen waardoor u maatwerk kunt leveren indien dit in bepaalde gevallen nodig is en waarbij de NHG van toepassing blijft. Tot op heden is hiervan geen gebruik gemaakt. Een andere voorwaarde die wordt gesteld is dat het bruto gezamenlijk jaarinkomen niet hoger mag zijn dan 35.000. Dit is een realistisch bedrag voor een starter, aangezien dit ook meestal mensen zijn die aan het begin van hun professionele carrière staan. Verhoging van het maximaal bruto jaarinkomen zal weinig realistisch zijn, het merendeel van de starters zal (gezamenlijk) geen hoger bruto maandinkomen hebben dan 2692,- (exclusief vakantiegeld). Afgezien van het feit dat verhoging van het maximaal bruto jaarinkomen weinig realistisch zou zijn, zou ook aan het doel van de starterslening voorbij worden gegaan. Bij starters met een relatief hoog bruto jaarinkomen zal er geen verschil ontstaan tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Er is dan geen financieringstekort. Enkel personen die nooit eerder woningeigenaar zijn geweest komen in aanmerking voor de regeling. Wordt aan deze voorwaarde getornd dan zal er feitelijk van een startersregeling geen sprake meer zijn. Tussenconclusie voorwaarden startersregeling Uit de analyse blijkt dat de voorwaarden van de startersregeling niet knellend zijn. Het aantal verleende startersleningen is geen denderend succes te noemen, maar de belangstelling is de laatste tijd zeker toegenomen. Bovendien zijn starters hard nodig binnen de gemeente Beek. Als gevolg van demografische ontwikkelingen is er in de regio sprake van vergrijzing, ontgroening en migratie. Daarnaast is in de Strategische Toekomstvisie 2010-2030 van de gemeente Beek opgenomen dat het woon- en leefklimaat van de gemeente Beek zodanig wordt versterkt dat dit voor alle leeftijdsgroepen en voor zowel de huidige als toekomstige nieuwe inwoners aantrekkelijk is. De startersregeling van de gemeente Beek draagt hieraan bij. Met de startersregeling kan de gemeente starters aan zich binden, omdat zij zich hiermee zelfstandig kunnen vestigen in de gemeente.
- 3 - Provinciale regeling De provinciale startersregeling loopt tot en met 31 december 2011. Deze regeling houdt in dat de provinciale bijdrage in elke lening 50% bedraagt. Hiervan heeft de gemeente aan het begin van de regeling geen gebruik gemaakt. Na 31 december 2011 worden de niet verplichte gelden teruggetrokken. Als verplicht gelden de aanvragen die tot en met 31 december 2011 ontvangen zijn, ongeacht de status van afhandeling van de aanvraag. De nieuwe provinciale coalitie heeft in haar coalitieakkoord opgenomen dat zij in principe niet van plan is om rijksbezuinigingen op te vangen. Dit speelt ook bij de starterslening, omdat het Rijk zich in 2010 hier financieel uit teruggetrokken heeft. Voorgaande brengt met zich dat de gemeente Beek de startersleningen in de toekomst volledig zelf zal moeten financieren. Dit hoeft echter geen probleem te zijn, want er is financieel gezien sprake van vermogensbeheer. Het werkt als een revolverend fonds: leningen worden verstrekt waarbij de rente en aflossing gedurende de looptijd van de lening worden teruggesluisd in het fonds. Het fonds is reeds in 2007 gevuld. Het beheer is ondergebracht bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Er vanuit gaande dat de provinciale regeling wordt beëindigd, zou dit het volgende betekenen. Bij de start van de regeling in 2007 is een bedrag van 450.000 gereserveerd voor de uitvoering van de startersregeling. Tot en met juni 2011 bedraagt de hoofdsom van de leningen totaal 220.000 (afgerond). Hiervan is 37.000 door de provincie Limburg bijgedragen. Totaal heeft de gemeente Beek zodoende op 1 juli 2011 nog 267.000 (afgerond) beschikbaar voor startersleningen. Op dit moment is het, wanneer u besluit de regeling te continueren, niet nodig om extra budget te ramen. Korting Het beheer van de startersleningen is ondergebracht bij het SVn. Het SVn heeft, net zoals bij de duurzaamheidsleningen die zij ook in beheer hebben, een korting op de leningen toegepast. Bij de duurzaamheidsleningen ontvangt de aanvrager een korting van 3% op het vaste rentetarief van het SVn. Bij de startersleningen bestaat de korting uit het gegeven dat de hypotheeknemer de eerste 3 jaar geen rente en geen aflossing verschuldigd is. Na 3 jaar bestaat de mogelijkheid om de starterslening boetevrij af te lossen. Dit is een vaste productspecificatie van het SVn waarop de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) is gebaseerd. De NHG is een voorwaarde voor het verlenen van de starterslening door het SVn. Het SVn handhaaft voornoemde korting met betrekking tot de startersleningen, zodat de NHG niet in het gedrang komt. Actualiteiten Met ingang van 1 januari 2011 zijn de door de WEW gehanteerde financieringspercentages verlaagd. Dit heeft tot gevolg dat het aanschaffen van een woning met NHG moeilijker wordt. Dit geldt vooral voor huishoudens met een modaal inkomen. De aanpassingen van de financieringslastpercentages komen voort uit een verlaging van het besteedbaar inkomen in 2011 als gevolg van een verhoging van met name de ziektekostenpremies en de pensioenpremies. De starterslening is nu nog meer nodig dan in het verleden om, voor huishoudens met een modaal inkomen, een woning te kunnen kopen. Daarentegen heeft het kabinet recent wel besloten de overdrachtsbelasting tijdelijk te verlagen. Wellicht komt hierdoor meer beweging in de markt van koopwoningen en maken meer mensen gebruik van de startersregeling. Conclusie Gezien de huidige en toekomstige demografische ontwikkelingen is het voor de gemeente Beek van belang om starters aan zich te binden. Als gevolg van gewijzigde regelgeving kunnen huishoudens met een modaal inkomen moeilijker een woning met NHG aanschaffen. Gelet hierop en het toenemende succes van de startersregeling van de gemeente Beek, wordt u geadviseerd de raad voor te stellen de startersregeling te continueren.
Financiële overwegingen Bij de start van de startersregeling is een bedrag van 450.000 gereserveerd voor de uitvoering van deze regeling. Hiervoor is vooralsnog voldoende budget beschikbaar. Bovendien is er financieel gezien sprake van vermogensbeheer. Het werkt als een revolverend fonds: leningen worden verstrekt waarbij de rente en aflossing gedurende de looptijd van de lening worden teruggesluisd in het fonds. Communicatie Inwoners, makelaars en geldverstrekkers wordt regelmatig geattendeerd op de mogelijkheid van het afsluiten van een starterslening. Beslispunten De verordening Startersregeling Beek 2007 te continueren. Beek, BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN BEEK, Ron de Louw Gemeentesecretaris Ralf Krewinkel Burgemeester
Besluit Gemeenteraad De raad van de gemeente Beek; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 23-08-2011; Besluit: De verordening 'Startersregeling Beek 2007' te continueren. Beek, 06-10-2011 GEMEENTERAAD, Guliël Erven Raadsgriffier Ralf Krewinkel Voorzitter