Telex Uw contactpersonen: Helpdesk SHM's Evan MICHIELS Yoo Jung DE LOOF T 02 505 44 54 T 02 505 42 64 sh@vmsw.be Helpdesk SVK s Berbe LUYCKX Elien GROOTJANS T 02 505 45 23 T 02 505 43 54 helpdesksvk@vmsw.be Nummer: Datum: 2013/050 13.12.2013 Betreft: De wijzigingen van de bepalingen over sociale huur De regelgeving over de verhuring van sociale woningen wordt grondig gewijzigd 1. Het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) ondergaat grote veranderingen en een aantal wijzigingen aan de Vlaamse Wooncode (VWC) treedt in werking 2. De meeste bepalingen treden in werking op 23 december 2013. Een beperkt aantal bepalingen treedt in werking op een andere datum 3. De nieuwe inkomensgrenzen en het wegvallen van de inkomensvoorwaarde voor de personen die later toetreden tot een huurovereenkomst zijn nu al van kracht. U vindt hieronder een overzicht van de belangrijkste wijzigingen. 1 DEFINITIE VAN HUURDER (CATEGORIEËN) Er zijn voortaan er nog drie huurderscategorieën. 1. Categorie A Huurders van categorie A zijn de referentiehuurders en zijn feitelijke of wettelijke partners die: moeten voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden; de huurovereenkomst bij aanvang moeten ondertekenen; kooprecht hebben (art. 43 VWC). 2. Categorie B Huurders van categorie B zijn de personen die na de aanvang van de huurovereenkomst huwen of wettelijk 1 In het Belgisch Staatsblad van 13 december 2013 is het besluit van de Vlaamse regering van 4 oktober 2013 tot wijziging van diverse bepalingen betreffende het woonbeleid gepubliceerd. Het besluit van 4 oktober 2013 wijzigt onder meer het besluit van de Vlaamse regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. In het Belgisch Staatsblad van 13 december 2013 werd ook het Ministerieel Besluit van 2 december 2013 tot wijziging van diverse bepalingen betreffende het woonbeleid gepubliceerd. 2 Telex 2013/29 van 27 juli 2013 Wijzigingen van bepalingen sociale huur in de Vlaamse Wooncode. De wijzigingen die nog niet in werking waren getreden, treden in werking op 23 december 2013. 3 In artikel 65 van het besluit van de Vlaamse regering van 4 oktober 2013 worden de bepalingen opgesomd die op een andere datum in werking treden. Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen nv Koloniënstraat 40 1000 BRUSSEL T 02 505 45 45 F 02 505 42 00 info@vmsw.be www.vmsw.be RPR Brussel BTW: BE 0236 506 487 Het extern verzelfstandigde agentschap Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen heeft de vorm van een burgerlijke naamloze vennootschap van publiek recht. De ingezamelde gegevens zijn uitsluitend bestemd voor het interne gebruik door de VMSW of voor het uitoefenen van de haar wettelijk toegewezen opdrachten en toegekende bevoegdheden. Mits u uw identiteit aantoont en op uw schriftelijk verzoek hebt u overeenkomstig de Wet van 8 december 1992 op de verwerking van persoonsgegevens een inzage- en verbeteringsrecht bij de VMSW alsook de mogelijkheid om het openbaar register van de geautomatiseerde verwerkingen te raadplegen bij de Commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer.
2 van 11 gaan samenwonen met de huurder van categorie A of de feitelijke partners die een jaar als huurder van categorie C samenwoont met de huurder van categorie A. De wettelijke samenwoners en de gehuwden: moeten voldoen aan de toetredingsvoorwaarden (toelatingsvoorwaarden met uitzondering van de inkomensvoorwaarde); moeten de huurovereenkomst ondertekenen; hebben kooprecht (art. 43 VWC). De feitelijke partner na 1 jaar samenwonen met de huurder van categorie A: heeft kooprecht (art. 43 VWC). 3. Categorie C Huurders van categorie C zijn zowel personen die bij aanvang van de huurovereenkomst de woning gaan bewonen en die geen referentiehuurder of wettelijke of feitelijke partner zijn (bv. meerderjarige kinderen derden), als personen die later toetreden tot de huurovereenkomst (uitgezonderd wettelijke samenwoning of huwelijk met huurder van categorie A). Personen die bij aanvang van de huurovereenkomst de woning gaan bewonen en die geen referentiehuurder of wettelijke of feitelijke partner zijn: moeten voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden; moeten de huurovereenkomst ondertekenen; hebben geen kooprecht (art. 43 VWC); moeten de woning verlaten als de laatste huurder van categorie A en B overlijdt of de woning verlaat (huurovereenkomst wordt voor hen ontbonden); kunnen eigendom verwerven zonder opzeg van de huurovereenkomst. Personen die later toetreden tot de huurovereenkomst (uitgezonderd wettelijke samenwoning of huwelijk met huurder van categorie A): moeten voldoen aan de toetredingsvoorwaarden (toelatingsvoorwaarden met uitzondering van de inkomensvoorwaarde); moeten de huurovereenkomst ondertekenen; hebben geen kooprecht (art. 43 VWC); moeten de woning verlaten als de laatste huurder van categorie A en B overlijdt of de woning verlaat (huurovereenkomst wordt voor hen ontbonden); kunnen eigendom verwerven zonder opzeg van de huurovereenkomst. Een feitelijke partner die toetreedt tot de huurovereenkomst, doet dat als huurder van categorie C. Hij zal na 1 jaar automatisch een huurder van categorie B worden als hij bij toetreding aan de verhuurder heeft verklaard (met een verklaring op erewoord) dat hij de feitelijke partner is. De verklaring op erewoord wordt geldig na validering door de referentiehuurder. De referentiehuurder kan maximaal één feitelijke partner tegelijkertijd erkennen. De toepassing van de nieuwe categorisering op de bestaande huurovereenkomsten: Een referentiehuurder en zijn/haar wettelijke of feitelijke partner bij de aanvang van de huurovereenkomst zijn huurders van categorie A. De persoon die gehuwd is of wettelijk gaan samenwonen is met de referentiehuurder na de aanvang van de huurovereenkomst, is huurder van categorie B. De feitelijke partner die na de aanvang van de huurovereenkomst gaan samenwonen is met de referentiehuurder en die minstens een jaar samenwoont, is huurder van categorie B. Alle andere personen zijn huurders van categorie C.
3 van 11 2 VERHOGING VAN DE INKOMENSGRENZEN De inkomensgrenzen, vermeld in artikel 3, 2 van het KSH, zijn verhoogd. Voor 2013 gelden de volgende bedragen: 22.883 alleenstaande 24.800 alleenstaande met een handicap 34.323 alle anderen, verhoogd met 1919 per persoon ten laste Voor 2014 gelden de volgende bedragen: 23.269 alleenstaande 25.219 alleenstaande met een handicap 34.902 alle anderen, verhoogd met 1951 per persoon ten laste 3 UITZONDERINGEN OP DE EIGENDOMSVOORWAARDE Er zijn een aantal wijzigingen aangebracht aan de uitzonderingen op de eigendomsvoorwaarde. De schrapping van de uitzondering voor 55-plussers in een onaangepaste woning Er is wel een overgangsbepaling. De uitzondering blijft gelden voor de kandidaat-huurders die vóór 23 december 2013 (inwerkingtreding van het besluit) zijn ingeschreven. Ruimere uitzondering voor woning die onteigend is Voortaan luidt de uitzondering: de woning in het Vlaamse Gewest die binnen de grenzen van een vastgesteld onteigeningsplan ligt, en die wordt bewoond door de persoon die zich kandidaat wil stellen. Uitbreiding van de uitzondering campingverblijf Voortaan luidt de uitzondering: de woning die in een ruimtelijke bestemmingszone in België ligt waar wonen niet toegelaten is. Een nieuwe uitzondering De woning waarover het beheer is verloren ten gevolge van een faillietverklaring overeenkomstig artikel 16 van de Faillissementswet van 8 augustus 1997, wordt ook niet in aanmerking genomen voor de aftoetsing van de onroerende bezitsvoorwaarde. 4 INSCHRIJVING OP REFERENTIEADRES Er wordt toegevoegd dat een inschrijving op een referentieadres ook volstaat. Het was nooit de bedoeling om personen met een referentieadres uit te sluiten. De huidige regelgeving werd ook in die zin geïnterpreteerd, maar dat wordt nu ook reglementair verankerd. 5 GEZINSHERENIGING De verhuurders die het tweede toewijzingssysteem (puntensysteem) toepassen, zullen voortaan niet langer de gehanteerde inschrijvingsmethode voor de kandidaat-huurders die een gezinshereniging plannen, toepassen. De methode bestaat er in dat men zich moet inschrijven voor een woning die voldoet aan de rationele bezetting waarbij er rekening wordt gehouden met de gezinssamenstelling na de gezinshereniging. Als de gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden op het ogenblik dat een woning die aangepast is aan die gezinshereniging, zou kunnen worden toegewezen, wordt aan de kandidaat-huurder een woning die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand aangepast is, toegewezen. Als de gezinshereniging plaatsvindt, zal betrokkene op basis van de voorrangsregel van interne mutatie door onaangepast wonen,
4 van 11 kunnen verhuizen naar een grotere woning. 6 ECHTSCHEIDING Voortaan zal het bij inschrijving voldoende zijn om de andere echtgenoot niet meer mee in rekening te nemen, als de persoon die zich wil inschrijven, aantoont dat het huwelijk onherstelbaar is ontwricht. Bij toewijzing wordt er wel vereist dat de echtscheidingsprocedure ingeleid is, tenzij er gegronde redenen zijn waarom de echtscheiding nog niet is ingeleid of als er een vermoeden van afwezigheid als vermeld in artikel 112 Burgerlijk Wetboek is vastgesteld. 7 TAAL- EN INBURGERINGSBEREIDHEID ALS VOORWAARDE VOOR INSCHRIJVING EN TOELATING EN ALS HUURDERSVERPLICHTING De operationalisering van de Kruispuntbank Inburgering (KBI) laat een vlottere werkwijze toe om de taal- en de inburgeringsbereidheid te controleren. Deze werkwijze is in het KSH opgenomen. Als een persoon zich inschrijft, gaat de verhuurder eerst via de KBI na of die persoon een verplicht inburgeraar is. Als dat het geval is, moet die persoon voldoen aan de voorwaarde van inburgeringsbereidheid - voor zover hij geen attest van vrijstelling heeft. Dit attest houdt in dat de persoon vrijgesteld is van de inburgeringsplicht en dus geen inburgeringstraject zal afleggen. De verhuurder kan afleiden uit de KBI of de persoon voldoet aan de inburgeringsbereidheid. Als de persoon voldoet aan de voorwaarde van inburgeringsbereidheid, wordt hij ook geacht te voldoen aan de voorwaarde van taalbereidheid (het volgen van een cursus Nederlands tweede taal maakt deel uit van het vormingsprogramma van het inburgeringstraject). Als hij een attest van vrijstelling heeft, moet wel nog worden nagegaan of hij voldoet aan de voorwaarde van taalbereidheid. Als de verhuurder via de KBI niet heeft kunnen vaststellen dat de persoon een verplichte inburgeraar is, verwijst hij de volgende personen door naar het onthaalbureau: een persoon met de Belgische nationaliteit, die niet in België geboren is; een persoon die noch de Belgische nationaliteit, noch de nationaliteit van een van de staten van de EU+ heeft. Het onthaalbureau stelt vast of de persoon al dan niet een verplichte inburgeraar is. Als hij een verplichte inburgeraar is, zal hij worden opgenomen in de KBI. Als hij geen verplichte inburgeraar is, zal hij moeten voldoen aan de taalbereidheidsvoorwaarde. De andere personen die niet gekend zijn in de KBI, zijn geen verplichte inburgeraars. Zij zullen worden gecontroleerd op de voorwaarde van taalbereidheid. Als het manifest duidelijk is voor de verhuurder dat de persoon voldoet aan het vereiste niveau van het Nederlands, is de taalbereidheidsvoorwaarde vervuld en dat wordt dan zo opgenomen in het dossier. Als dat niet manifest duidelijk is, kan de verhuurder - voor zover hij gemachtigd is door het Huis van het Nederlands een sneltest afnemen van de persoon. Als de verhuurder twijfelt of vermoedt dat de persoon niet voldoet, verwijst hij de persoon door naar het Huis van het Nederlands, dat dan hierover zal oordelen. Als ook het Huis van het Nederlands het niveau te laag acht, wordt de persoon ingeschreven voor een gratis taalcursus en zal hij worden opgenomen in de KBI. De verhuurder zal over de kandidaat-huurders tijdens de wachttijd niet langer signalen ontvangen van de Huizen van het Nederlands en van de onthaalbureaus. De aftoetsing van de huurdersverplichtingen wordt losgekoppeld van de proefperiode. Huizen van het Nederlands en de onthaalbureaus melden dus ook nog na proefperiode eventuele inbreuken.
5 van 11 8 SCHRAPPING INSCHRIJVING Verhuurders die het tweede toewijzingssysteem hanteren (puntensysteem) zullen voortaan de kandidatuur niet meer schrappen als een kandidaat-huurder tweemaal ongegrond weigert. De kandidaat-huurder krijgt drie minpunten die 1 jaar geldig zijn. Een verhuurder zal voortaan een kandidaat-huurder niet meer op de hoogte moet brengen van een schrapping uit het inschrijvingsregister als die schrapping gebeurt omdat de kandidaat-huurder er zelf schriftelijk om verzoekt en als een woning wordt toegewezen. 9 ONTDUBBELING KANDIDATUUR Als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, geldt de volgende regeling: De persoon die zich opgegeven heeft als toekomstige referentiehuurder behoudt het oorspronkelijk inschrijvingsnummer. Zijn wettelijke of feitelijke partner krijgt een inschrijvingsnummer dat gevormd is door de datum waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven in het inschrijvingsregister en het volgnummer dat aansluit bij het volgnummer van de laatste inschrijving van de dag waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven. Zij behouden dus individueel de wachttijd die ze hebben opgebouwd. De andere kandidaathuurders (bv. kinderen die in eigen naam willen kandideren) worden ingeschreven met een nieuwe inschrijvingsdatum. 10 INVULLING RATIONELE BEZETTING De verhuurder moet verplicht afwijken van de invulling van de rationele bezetting als de huurders herhuisvest moeten worden omdat ze een onaangepaste (overbezette) woning bewonen en als er op korte termijn geen aanbod kan worden gedaan van een woning die voldoet aan de rationele bezetting. De minimale bezettingsnormen van de VWC moet worden gerespecteerd. De verhuurder kan afwijken van de rationele bezetting bij tijdelijke herhuisvesting door renovatiewerken. De minimale bezettingsnormen van de VWC moet in principe worden gerespecteerd, maar art. 5, 3, tweede lid van de VWC (zoals gewijzigd door het decreet van 29 maart 2013) laat een beperkte afwijkingsmogelijkheid toe voor de tijdelijke huisvesting van sociale huurders bij renovatiewerkzaamheden. De Vlaamse Regering krijgt de bevoegdheid om van sommige normen beperkt af te wijken voor een termijn die niet langer mag zijn dan zes maanden. Aan deze bepaling moet nog uitvoering worden gegeven. 11 VOORRANGSREGELS Twee voorrangsregels geschrapt 1. De voorrang voor 55-plussers voor een aangepaste woning geschrapt. Er wordt nog uitsluitend verwezen naar de noden van kandidaat-huurders die een fysieke handicap of beperking hebben. Die fysieke beperking kan vanzelfsprekend ook een ouderdomsverschijnsel zijn. 2. De voorrang voor minderjarigen in begeleid zelfstandig wonen in het kader van bijzondere jeugdzorg geschrapt. Deze doelgroep wordt opgenomen in de versnelde toewijzing (artikel 24, 2 KSH zie verder). Drie nieuwe voorrangsregels 1. De voorrangsregel voor de kandidaat-huurder die zich ingeschreven heeft voor een sociale assistentiewoning als een dergelijke woning vrijkomt (art. 19, eerste lid, 1 KSH). 2. De voorrangsregel voor de kandidaat-huurders die onaangepast wonen. Dit betekent dat de woning niet meer voldoet aan de minimumnormen voor bezetting, vermeld in artikel 5, 1, derde lid, van
6 van 11 de VWC. Deze voorrangsregel krijgt een hoge plaats in de rangorde (art. 19, eerste lid, 1 bis KSH) aangezien het hier gaat om een overschrijding van de minimumnormen die vastgesteld zijn om menswaardig te kunnen wonen. 3. De voorrangsregel voor de kandidaat-huurder die verplicht moeten verhuizen als de sociale huurwoning die aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van personen met een handicap, niet langer wordt bewoond door een persoon die daar nood aan heeft of in het geval van de sociale assistentiewoning, niet langer bewoond wordt door een 65-plusser (art. 19, eerste lid, 1 ter KSH). Voorrang door onvoldoende woningkwaliteit versloepeld Deze voorrangsregel wordt op twee wijzen versoepeld. 1. Naast een ongeschikt of onbewoonbaarverklaring zal ook een conformiteitsonderzoek aanleiding geven tot de voorrang voor zover het technisch verslag de vereiste gebreken en strafpunten vermeldt. 2. De vereiste gebreken en strafpunten van het technisch verslag worden versoepeld. De voorrang geldt voortaan als het technisch verslag van het conformiteitsonderzoek voldoet aan volgende voorwaarden: minstens drie gebreken van categorie III onder de hoofdrubrieken omhulsel of binnenstructuur ; minstens drie gebreken van categorie IV en 60 strafpunten onder de rubrieken omhulsel of binnenstructuur ofwel minstens drie gebreken van categorie IV en 60 strafpunten. Het onderzoek moet niet meer per definitie uitgevoerd worden door Wonen-Vlaanderen. Voor het begrip conformiteitsonderzoek wordt verwezen naar artikel 3 van het woningkwaliteitsbesluit van 12 juli 2013. Conformiteitsonderzoeken kunnen volgens dat artikel worden uitgevoerd door: de gewestelijk ambtenaar en de personeelsleden die de leidend ambtenaar van het agentschap Wonen-Vlaanderen aanwijst; de woningcontroleurs die de burgemeester van de gemeente waar de woning ligt aanwijst; de ambtenaren van het IVA Inspectie RWO die aangewezen zijn als wooninspecteur of als ambtenaar met opsporings- en vaststellingsbevoegdheid. Verlies van voorrang Een zittende huurder die wil verhuizen omwille van de rationele bezetting die niet aan zijn gezinssamenstelling beantwoordt en die twee maal ongegrond een aanbod weigert zal niet meer van die voorrang kunnen genieten als hij geschrapt wordt. 12 VOORRANG DOOR LOKALE BINDING De lokale bindingsfactor mantelzorg is de verwantschap tussen mantelzorger en de persoon die de mantelzorg ontvangt, niet langer vereist. Als er geen kandidaat-huurders meer zijn die voorrang hebben op basis van de lokale bindingsfactoren (lokaal toewijzingsreglement), zal de verhuurder een voorrang kunnen geven aan de kandidaat-huurders die wonen of gewoond hebben in het werkingsgebied (optionele voorrangsregel art. 20, 1, eerste lid, 1bis KSH). 13 VERSNELDE TOEWIJZING Naast de algemene mogelijkheid tot versneld toewijzen bijzondere omstandigheden van sociale aard, kan ook voor specifieke doelgroepen de versnelde toewijzing van een woning worden gevraagd.
7 van 11 De aanvraag moet gebeuren door de bevoegde welzijnsorganisaties: Het OCMW, dat bevoegd is voor de hulpverlening aan een dakloze, kan voor die dakloze een versnelde toewijzing van een woning vragen, in overleg met het OCMW van de gemeente waar de betrokken woning gelegen is. Een erkende dienst voor begeleid zelfstandig wonen kan voor een persoon die met toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand, zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding van die erkende dienst, een versnelde toewijzing van een woning vragen. Een CAW kan voor volgende personen een versnelde toewijzing van een woning vragen: o Een jongere, niet ouder dan 21 jaar, die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door dat centrum. De jongere mag niet onder de toepassing vallen van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand; o Een dakloze. Voor een persoon met een geestelijk gezondheidsprobleem die zelfstandig woont of gaat wonen kan een versnelde toewijzing van een woning gevraagd worden door: o een erkend initiatief beschut wonen; o een project psychiatrische zorg in de thuissituatie; o een ambulant intensief behandelteam. De verhuurder kan daarbij de voorwaarde stellen dat begeleidende maatregelen door de aanvragers of door een andere voorziening, op initiatief van de aanvrager, aangeboden worden. De begeleidende maatregelen worden opgenomen in een begeleidingsovereenkomst tussen de kandidaat-huurder en de aanvrager (of andere begeleidende voorziening). Uit de overeenkomst moet blijken dat de kandidaat-huurder met de begeleidende maatregelen in staat is om zelfstandig te wonen. Er moet ook uit blijken dat de kandidaat in staat zal zijn om zelfstandig te wonen zonder begeleidende maatregelen binnen een duidelijk afgebakende termijn. De begeleidingsovereenkomst kan indien nodig worden verlengd voor een duidelijk afgebakende termijn. De verhuurder kan een verzoek alleen weigeren als: de kandidaat-huurder de begeleidingsovereenkomst weigert te ondertekenen; niet voldaan is aan de voorwaarden die betrekking hebben op het voorzien van begeleiding; hij in het jaar van de aanvraag al 5% toewijzingen heeft gedaan op basis van de mogelijkheid tot versnelde toewijzing; in het kader van de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen in het gemeentelijk toewijzingsreglement, de persoon voor wie de versnelde toewijzing wordt gevraagd, behoort tot een doelgroep waarvoor een voorrang van minimaal 4% toewijzingen op jaarbasis is gevraagd. Het percentage van 5% wordt berekend op basis van het rekenkundig gemiddelde van het aantal toewijzingen van de vijf jaren die voorafgaan aan het jaar waarin de aanvraag gebeurt. De toewijzingen in het kader van de herhuisvesting omwille van renovatie worden niet mee in aanmerking genomen. De gemeente waar de toe te wijzen woning ligt, kan samen met de verhuurder en de aanvragers afspraken maken over de verdeling van het percentage en een spreiding van de toewijzingen over het jaar. 14 VERHAAL De sociale verhuurder zal alleen bij gegrond beoordeelde verhalen door de toezichthouder een nieuwe beslissing moeten nemen. De kandidaat-huurder kan ook een verhaal indienen bij de toezichthouder tegen de beslissing van de verhuurder om de weigering van een aanbod niet als gegrond te beschouwen. 15 PLAATSBESCHRIJVING In de VWC wordt bepaald dat de huurder maximaal de helft van de kosten van de plaatsbeschrijving betaalt, met een plafond van 27 euro (geïndexeerd 2013: 31 euro en 2014: 32 euro). Het plafond geldt niet als de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt door een deskundige aangesteld door de vrederechter bij het ontbreken
8 van 11 van overeenstemming van huurder en verhuurder over de plaatsbeschrijving. In dat geval zal iedere partij de helft betalen van de kosten die de deskundige aanrekent. 16 DRIE NIEUWE HUURDERSVERPLICHTINGEN 1. Het naleven van de afspraken uit begeleidingsovereenkomst In de volgende vier gevallen kan er een begeleiding worden opgelegd via een begeleidingsovereenkomst tussen huurder en welzijnsorganisatie: in de plaats een weigering op basis van het artikel 22 KSH; in het kader van de versnelde toewijzing op basis van het artikel 24, 2, KSH (maatschappelijk kwetsbare personen); in het kader van een lokaal toewijzingsreglement/doelgroepenplan (art. 28 KSH); in het kader van de preventie van uithuiszetting (art. 33 KSH). Als de huurder de gemaakte afspraken niet naleeft en deze tekortkoming kan worden beschouwd als een ernstige of blijvende tekortkoming, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. 2. Verplichte verhuis bij noodzakelijke renovatie De huurder moet instemmen met verhuis als de verhuurder dat door renovatie- of aanpassingswerkzaamheden aan de bewoonde sociale huurwoning noodzakelijk acht. 3. Verplichte verhuis als de woning niet langer bewoond is door persoon met een handicap of een persoon van minsten 65 jaar. De huurders moet instemmen met een verhuis naar een andere sociale huurwoning als de sociale huurwoning die aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van personen met een handicap, niet langer wordt bewoond door een persoon die daar nood aan heeft, of als de sociale huurwoning een sociale assistentiewoning is, en niet langer wordt bewoond door een persoon die minstens 65 jaar oud is, tenzij de verhuurder een gemotiveerde afwijking toestaat. 17 HUURPRIJSBEREKENING (SHM S) De tussentijdse huurprijsaanpassing op basis van een wijziging in het aantal personen ten laste is niet langer mogelijk, tenzij er een tussentijdse huurprijsherberekening is. Er wordt enerzijds dus alleen rekening gehouden met het aantal personen ten laste op het moment van de jaarlijkse huurprijsaanpassing, anderzijds wordt een nieuwe mogelijkheid tot tussentijdse huurprijsaanpassing toegevoegd. De verhuurder zal voortaan de huurprijs tussentijds kunnen aanpassen, als de verhuurder beslist om de basishuurprijs vroeger dan na negen jaar te vervangen door de op dat ogenblik geldende marktwaarde. Dit als de marktwaarde met minimaal 5% gedaald is t.o.v. de basishuurprijs of als de marktwaarde met minimaal 10 % gestegen is t.o.v. de basishuurprijs door werkzaamheden die op kosten van de verhuurder aan de woning zijn uitgevoerd (met uitzondering van de werkzaamheden die noodzakelijk waren om de woning in overeenstemming te brengen met de vereisten van artikel 5 van de VWC). 18 HUURLASTEN Voor de regeling van de huurlasten bij verhuring door sociale verhuurkantoren wordt voortaan uitdrukkelijk verwezen naar het private huurrecht. Bijlage III van het KSH is niet meer van toepassing voor sociale verhuurkantoren. De huurlasten voor de andere sociale verhuurders en huurders zijn opgenomen in bijlage III van het KSH.
9 van 11 Het overzicht van alle kosten en lasten die aan de huurder worden aangerekend moeten minimaal de volgende informatie bevatten: de totale kostprijs, onderverdeeld volgens de belangrijkste onderdelen; de kostprijs specifiek voor de huurder; de al betaalde voorafbetaling en het nog te betalen saldo; de voorafbetaling of afbetaling die het komende jaar zal worden aangerekend; de gehanteerde verdeelsleutel. De informatie over de gehanteerde verdeelsleutel kan aan ieder huurder apart of algemeen gebeuren, bv. in een intern huurreglement of op website. Bijlage III van het KSH wordt aangevuld. De verhuurder zal de werkingskosten voor het behandelen van de verhuisaanvragen van de huurder kunnen aanrekenen aan de huurder. Op dit principe zijn er twee uitzonderingen. 1. de verhuisaanvragen van de huurder die op basis van een voorrangsregel, vermeld in artikel 19 KSH, intern muteert. 2. de verhuisaanvragen van de huurder die moet herhuisvest worden omwille van renovatiewerken. 19 WAARBORG De verhuurder moet jaarlijks een overzicht aan de huurder te bezorgen van de waarborg, verhoogd met de gekapitaliseerde intresten. Dit gebeurde voorheen alleen op schriftelijk verzoek van de huurder. Vanaf 1 maart 2014 heeft de huurder van een sociaal verhuurkantoor of een sociale huisvestingsmaatschappij het recht om de waarborg in schijven te betalen. Voorheen was dat een mogelijkheid die de verhuurder kon toestaan. De afbetalingstermijn bedraagt maximaal 18 maanden. De eerste betaling om de waarborg samen te stellen, is gelijk aan het bedrag dat overeenkomt met de contractuele huurprijs (sociaal verhuurkantoor) of de reële huurprijs (sociale huisvestingsmaatschappij). Dit betekent dat de huurder twee maal de huurprijs moet betalen alvorens hij de sleutel krijgt. Er wordt een kleine administratieve vergoeding gevraagd van de huurder als hij van de betaalfaciliteit in schijven wil gebruik maken. Dit is als compensatie van de extra kosten die de administratieve opvolging door de verhuurder meebrengt (12 euro voor 2014). Het saldo van de waarborg zal samen met een administratieve vergoeding in maximaal 18 maanden moeten worden samengesteld. De huurder kan het saldo ook vervroegd betalen. Als de maandelijkse betaling ontoereikend is om zowel de schijf van de waarborg als de huurprijs en lasten te betalen, zal de betaling eerst worden toegerekend aan de schijf voor de samenstelling van de waarborg en vervolgens aan de huurprijs en lasten. De betalingen voor de samenstelling van de waarborg brengen interesten op voor de huurder, die minimaal gelijk zijn aan de creditrentevoet 4. Het betalingsplan moet worden toegevoegd als bijlage bij de huurovereenkomst, dat de huurder voor kennisname ondertekent. Een model wordt ter beschikking gesteld door de VMSW. Als bij de beëindiging van de huurovereenkomst de verrekening van de huurlasten die via voorafbetalingen zijn gebeurd, niet binnen 3 maanden na de plaatsbeschrijving bij uittreding kan gebeuren, kan de verhuurder voor zover de huurder daarmee akkoord gaat- de verrekening doen op basis van een forfaitaire inschatting. Hij kan de verrekening ook uitstellen tot op het ogenblik dat hij de algemene jaarlijkse afrekening van de voorafbetaalde kosten heeft gemaakt. In dat laatste geval is het mogelijk dat de verhuurder een deel van de waarborg in reserve houdt voor die verrekening. Het te veel betaalde bedrag moet aan de huurder terugbetaald worden binnen een maand na de jaarlijkse afrekening. Als er een forfaitaire inschatting is gebeurd, werkt die bevrijdend zowel in hoofde van de huurder als van de verhuurder. 4 Vermeld zoals in artikel 3, vierde lid, van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 december 2005 houdende de regeling inzake het beheer van de eigen middelen van de sociale huisvestingsmaatschappijen door de VMSW.
10 van 11 20 HERHUISVESTING DOOR RENOVATIE In geval van herhuisvesting wordt de huurder niet afgetoetst aan de inkomensvoorwaarde. De verhuurder kan afwijken van de toewijzingsregels. De tijdelijke herhuisvesting kan in een woning van de verhuurder of in een woning van een andere verhuurder. De verhuurder beslist of hij de waarborg in het kader van een tijdelijke herhuisvesting afrekent. Als de verhuurder beslist om huurders van andere verhuurders opnieuw te huisvesten, vermeldt hij dat in het interne huurreglement. Hij kan die mogelijkheid beperken in de tijd, tot huurders van een welbepaalde verhuurder of tot huurders die naar aanleiding van een specifiek renovatieproject opnieuw gehuisvest moeten worden. De beslissing kan worden herzien na verloop van een termijn van minstens twaalf maanden. Bij een tijdelijke herhuisvesting kan de huurder het aanbod van een woning die voldoet aan de vereiste normen 5, niet ongegrond weigeren. Een weigering van een aanbod wordt beschouwd als een ernstige tekortkoming aan de huurdersverplichtingen. Op basis van artikel 98, 3, eerste lid, 2 van de VWC, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. 21 EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST De opzegging door de verhuurder Het verwerven van een woning of bouwgrond door een huurder van categorie C is geen opzeggingsgrond meer. Alleen als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner een onroerend goed verwerven, zal de huurovereenkomst worden opgezegd. De referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner die een woning kosteloos volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven, kunnen alleen nog verkopen (vervreemden) binnen een jaar na de verwerving om een opzegging te vermijden. De mogelijkheid van een terbeschikkingstelling of verhuring aan de sociale verhuurder voor een periode van 9 jaar is geschrapt. Er is toegevoegd dat de huurder als hij daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren, de verhuurder kan verzoeken om de termijn van een jaar te verlengen. De opzegging door de huurder De opzeggingstermijn voor de laatste huurder van categorie A en B bedraagt drie maanden. Er geldt voortaan voor personen die opgenomen worden in een woonzorgcentrum, of in een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap, een verkorte opzeggingstermijn van een maand. De ontbinding van rechtswege van de huurovereenkomst De laatste huurder van categorie A en B de woning verlaat zonder opzeg In de huidige regelgeving wordt bepaald dat de huurovereenkomst van rechtswege wordt ontbonden bij het overlijden van of bij de opzeg van de huurovereenkomst door de laatste huurder van categorie A en B. Er wordt toegevoegd dat de huurovereenkomst ook van rechtswege wordt ontbonden als de laatste huurder van categorie A en B de sociale huurwoning verlaat zonder de huurovereenkomst op te zeggen. Wanneer de huurovereenkomst ontbonden is, is het afhankelijk van het feit of er nog huurders van categorie C overblijven. - Blijven er huurders van categorie C, dan is de huurovereenkomst ontbonden op de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop de verhuurder het overlijden of de opzegging van de laatste huurder van categorie A en B heeft vernomen of waarop de verhuurder heeft vastgesteld dat die huurder de woning niet langer als hoofdverblijfplaats betrekt zonder dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd. Om billijkheidsredenen kan de verhuurder beslissen om de ontbindingstermijn van zes maanden te verlengen tot maximaal vijf jaar. - Blijven er geen huurders van categorie C, dan wordt de huurovereenkomst in geval van overlijden ontbonden op de eerste dag van de maand die volgt op datum van het overlijden. In 5 vermeld in artikel 5, 1, derde lid, met behoud van de toepassing van artikel 5, 3, tweede lid, van de Vlaamse Wooncode.
11 van 11 het geval van het verlaten van de woning zonder opzeg, wordt de huurovereenkomst ontbonden op de laatste dag van de eerste maand die volgt op de maand waarin de verhuurder heeft vastgesteld dat de huurder de woning niet langer als hoofdverblijfplaats betrekt zonder dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd. In dat geval en als het adres bekend is, brengt de verhuurder de huurder onmiddellijk op de hoogte van de mogelijke ontbinding en van de mogelijkheid om de feiten te weerleggen binnen de termijn die hij vastlegt, maar in ieder geval voor dat de ontbinding plaatsvindt. ontbinding van de huurovereenkomst door overlijden Als de erfgenamen bekend zijn, kan de verhuurder vragen om de sociale huurwoning te ontruimen tegen de eerste dag van de maand die volgt op het overlijden van de erflater, met een minimum van vijftien werkdagen te rekenen vanaf het verzoek. Die termijn kan in onderling overleg verlengd worden. Belangrijk is om de erfgenamen op de hoogte te brengen dat de ontruiming van de woning niet betekent dat zij daardoor de nalatenschap aanvaarden. De ontruiming is alleen een daad van bewaring, toezicht of voorlopig beheer. Als de woning niet binnen de gestelde termijn wordt ontruimd, kan de verhuurder de sociale huurwoning zelf ontruimen en de persoonlijke bezittingen van de overleden bewoner opslaan. De reële aantoonbare opslagkosten kunnen aan de erfgenamen aangerekend worden. Een zittende huurder een nieuwe huurovereenkomst sluit voor een andere sociale huurwoning van dezelfde verhuurder De huurovereenkomst wordt ontbonden op het moment dat de nieuwe huurovereenkomst ingaat. 22 VERHURING BUITEN SOCIAAL HUURSTELSEL De verhuring buiten sociaal huurstelsel is integraal opgenomen in het KSH. De enige inhoudelijke wijziging houdt verband met de tijdelijke opvang van personen die in een noodsituatie verkeren. De termijn van vier maanden wordt verlengd tot zes maanden en de herberekening van de huurprijs bij overschrijding van de termijn van zes maanden wordt niet meer retroactief toegepast. 23 NIEUWE TYPEHUUROVEREENKOMSTEN De typehuurovereenkomsten worden vervangen. De regelgeving wijzigt relatief vaak en dat heeft ook gevolgen voor de bestaande contracten. Ze bevatten voortaan alleen nog de noodzakelijke gegevens, vermeld in artikel 92 van de VWC. In de nieuwe typehuurovereenkomsten wordt in de preambule duidelijk gesteld dat een wijziging van de regelgeving ook gevolgen kan hebben voor dat contract. Er wordt in de typehuurovereenkomst vaak verwezen naar de reglementering en in een bijlage zal een nadere toelichting bij die verwijzingen worden gegeven.