Gemeenteblad Onderwerp: Concept Huisvestingsverordening Terschelling 2015 Jaar/nummer: 2015 / In behandeling bij: Wethouder De Jong Voorstel De Concept Huisvestingsverordening Terschelling 2015 vrijgeven voor de inspraak. Samenvatting Op 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet in werking getreden. Deze wet biedt gemeenten instrumenten om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hiermee kunnen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte bestreden en de leefbaarheid bevorderd worden. Dit ingrijpen op de woningmarkt kan uitsluitend door middel van een verordening. In de Huisvestingswet 2014 is geregeld dat de huidige Huisvestingsverordening op 1 juli 2015 vervalt. Ter vervanging van de huidige verordening is een nieuwe verordening opgesteld. Toelichting Uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is de vrijheid van vestiging. De vrijheid van vestiging kan alleen worden beperkt als er sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte en de schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Schaarste aan goedkope woonruimte Wat een goedkope woning is bepaalt elke gemeente zelf. In de huidige verordening heeft de gemeenteraad de grens tot waar sprake is van goedkope woonruimte voor huurwoningen vastgelegd op de huurtoeslaggrens (per 1 januari 2015: 710,68) en voor koopwoningen op 358.000. Deze grenzen worden in de nieuwe verordening gehandhaafd. Op basis van gegevens van woningstichting de Veste, de gemeente en websites van de lokale makelaars is op Terschelling tot deze grenzen aantoonbaar sprake van schaarste aan goedkope woonruimte. De volgende gegevens onderbouwen dit. Huurwoningen Volgens opgave van de woningstichting staan 424 personen ingeschreven als woningzoekend. Daarvan zijn 331 actief reagerend. Dit op een totaal bezit van 398 huurwoningen. De mutatiegraad in de huurwoningvoorraad is laag: gemiddeld 15 woningen per jaar. Nieuwbouw heeft de laatste jaren niet plaatsgevonden. Volgens de corporatie doet de schaarste zich voor in alle prijsklassen, woningtypen en doelgroepen. De vraag naar woningen op West-Terschelling is het grootst. Appartementen voor senioren zijn het minst in trek.
2 Koopwoningen Uit het koopaanbod op de websites van de lokale makelaars blijkt dat het aanbod van koopwoningen redelijk is (circa 50 woningen), maar van dit aanbod heeft 50 % een vraagprijs boven de huidige koopprijsgrens van 358.000. Slechts 3 te koop staande woningen hebben een vraagprijs beneden 226.000, de grens tot waar, volgens de prestatieafspraken met de Veste, sprake is van een sociale koopwoning. Onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van de schaarste Op de Friese Waddeneilanden is sprake van een unieke woonsituatie, samenhangend met het zijn van een eiland. Genoemd kunnen worden: - De druk op de woningmarkt wordt mede veroorzaakt door het feit dat degenen die op het eiland een baan hebben er ook moeten wonen. - Er is maar beperkt ruimte voor nieuwbouw en slechts een gering deel van deze nieuwbouw kan gerealiseerd worden in de goedkope voorraad. - Veel mensen willen op Terschelling wonen, al dan niet permanent, waardoor het risico bestaat dat permanente woningen als tweede woning worden gebruikt. - De vraagprijs van de woningen is hoog en daarmee ook de WOZ waarden. - Er zijn, in verhouding tot de rest van Nederland, relatief weinig huurwoningen. - Een groot deel van de bevolking is werkzaam in aan het toerisme gerelateerde sectoren. Het inkomen dat daarin wordt verdiend is relatief laag, waardoor deze werknemers aangewezen zijn op de goedkope woningvoorraad. Bovenstaande omstandigheden hebben tot gevolg dat de wachtlijsten en wachttijden lang zijn. De woningmarktsituatie leidt er toe dat met name starters en het deel van de beroepsbevolking dat aangewezen is op een goedkope huur- of koopwoning moeilijk aan passende woonruimte komt. Conclusie De woningmarkt op Terschelling maakt het vaststellen van een Huisvestingsverordening, met verdelingsregels voor de delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van de schaarste zich voordoen, noodzakelijk. Daarbij blijven er reële huisvestingsmogelijkheden voor woningzoekenden zonder binding aan het eiland. Instrumenten in de Huisvestingsverordening In de Huisvestingsverordening kunnen regels vastgelegd worden voor (1) De woonruimteverdeling (regels voor het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte) en (2) Het wijzigen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Ad 1 Woonruimteverdeling Deze regels kunnen alleen betrekking hebben op de goedkope huurwoningen en de goedkope koopwoningen. Dit laatste mag overigens uitsluitend op de Waddeneilanden. De instrumenten daarvoor zijn: - De huisvestingsvergunning Zoals al genoemd is er, gelet op de geconstateerde schaarste en de effecten daarvan in de huursector tot de huurtoeslaggrens en de koopsector tot de huidige koopprijsgrens, voor gekozen om dezelfde grenzen in de nieuwe verordening op te nemen. Dit heeft tot gevolg dat voor het bewonen van woonruimte met een huur- of koopprijs beneden die grenzen een huisvestingsvergunning is vereist.
3 In de concept verordening is afgezien van jaarlijkse indexatie van de koopprijsgrens. Dit in verband met de daaraan verbonden administratieve en juridische gevolgen en vanwege de tijdelijke werking van de nieuwe verordening. Dit wijkt af van recente raadsbesluiten, waarin vastgelegd is dat de koopprijsgrens jaarlijks geïndexeerd wordt. Het huidige beleid dat voor deze woningen slechts vergunning verleend kan worden aan maatschappelijk of economisch aan Terschelling gebonden personen is voortgezet in de nieuwe verordening. Uitzondering daarop vormt de vruchteloze aanbieding (bij het volgen van de daarvoor geldende regels is na 3 maanden verkoop aan niet gebonden woningzoekenden mogelijk). Op grond van de wet mogen geen bindingseisen gesteld worden aan verblijfsgerechtigden (vergunninghouders) en woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang i.v.m. relationele problemen of geweld. Nieuw is dat wij woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen, mits aan de in de toelichting van artikel 8 opgenomen voorwaarden wordt voldaan, beschouwen als maatschappelijk gebonden aan Terschelling. Landelijk en gemeentelijk beleid gaat er van uit dat hulpbehoevenden zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en daarvoor een beroep doen op mantelzorg. (Rijks) bouwregelgeving maakt vergunningvrij bouwen van mantelzorgwoningen mogelijk. Personen die op Terschelling komen wonen om mantelzorg te geven of te ontvangen zullen echter veelal niet voldoen aan de bindingseisen. Om te voorkomen dat de huisvestingsregelgeving het langer zelfstandig wonen met hulp van mantelzorgers belemmerd is in de toelichting bij de verordening opgenomen dat zij die voldoen aan de eisen voor het verlenen of ontvangen van mantelzorg maatschappelijk gebonden zijn. Daarmee is het mogelijk om een huisvestingsvergunning te verlenen. - Een urgentieregeling De gemeente is vrij om de urgentiecategorieën te bepalen, mits er sprake is van een dringend noodzakelijke behoefte aan woonruimte die voorrang op andere woningzoekenden rechtvaardigt. Voorrang is bijvoorbeeld mogelijk voor personen met een medische of sociale indicatie, in geval van calamiteiten of in geval van herstructurering. De gemeente en woningstichting Pierre Louis hadden in een convenant voor een aantal gevallen urgentieafspraken vastgelegd, waaronder het met voorrang toewijzen van een beperkt aantal woningen aan politie, zorg en onderwijs. Regeling hiervan kan echter uitsluitend nog in een verordening. Besloten is om geen urgentieregeling op te nemen. Naast minder regels betekent dit een beperking van de werkdruk voor de gemeente en de corporatie. De in het verleden opgedane ervaringen met de aanvragen om een urgentieverklaring en de medische indicatiestelling leren dat de behandeling van de aanvragen en de bezwaar- en beroepsprocedures veel inzet en tijd vergt. Door geen urgentieregeling op te nemen wordt tevens voorkomen dat voorrang gegeven moet worden aan verblijfsgerechtigden (vergunninghouders), woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang in verband met relationele problemen of geweld en woningzoekenden die mantelzorg ontvangen of verlenen. Zij gaan dus niet voor op economisch of maatschappelijk gebonden woningzoekenden. Inschrijfduur In het coalitieakkoord is opgenomen dat woningtoewijzing moet plaatsvinden op
4 basis van inschrijfduur. Dit is geregeld in artikel 12 van de verordening. Bij de toewijzing kan de corporatie rekening houden met een goede verhouding tussen de omvang van het huishouden en de grootte van de woning (artikel 7) of het feit dat de woning specifieke voorzieningen heeft (bijvoorbeeld gelijkvloers is). Deze regelingen worden nog met de corporatie besproken. Ad 2 Samenstelling van de woonruimtevoorraad In de verordening kan een vergunningplicht opgenomen worden voor: - het (geheel of gedeeltelijk) onttrekken van woonruimte - het samenvoegen van woonruimte - het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte - woningvorming (woonruimte verbouwen tot 2 of meer woonruimten) - het splitsen van een gebouw in appartementsrechten Het inzetten van deze instrumenten moet gericht zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de woningvoorraad en kan betrekking hebben op zowel huur- als koopwoningen. Evenals in de huidige verordening is er voor gekozen om de vergunningplicht van toepassing te verklaren op alle woningen op Terschelling. Deze vergunningen zijn met name van belang om te voorkomen dat er goedkope woonruimte verloren gaat, doordat deze bijvoorbeeld samengevoegd wordt tot dure woonruimte, of gebruikt gaat worden als tweede woning. De instrumenten spelen ook een rol bij het voorkomen dat er teveel woonruimte wordt omgevormd tot personeelsverblijven of woonruimte voor studenten. De vergunning wordt verleend, tenzij het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met onttrekking, samenvoeging of omzetting of splitsing gediende belang. Dit gemeentelijk belang kan zijn: schaarste of een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Deze laatste toetsingsgrond is nieuw en kan voor ons een belangrijke afwegingsgrond vormen. Via de vergunning voor splitsing in appartementsrechten wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen. De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het licht van het behoud van de voorraad betaalbare huur- of koopappartementen. Van dit instrument gaat op Terschelling slechts een beperkte werking uit. Mede met het oog op deregulering is in de concept verordening het instrument geschrapt. Wijzigingen ten opzichte van de huidige verordening Samengevat zijn de voornaamste wijzigingen ten opzicht van de huidige verordening: - De verordening geldt voor maximaal 4 jaar (voorheen onbeperkt). - Geen jaarlijkse indexatie van de koopprijsgrens. Hier is voor gekozen in verband met de tijdelijke werking van de verordening (4 jaar) en de administratieve en juridische gevolgen die verbonden zijn aan een jaarlijkse aanpassing. Hanteren van 1 grens gedurende 4 jaar geeft kopers en verkopers duidelijkheid en zekerheid voor langere termijn. - Mantelzorg ontvangers of verleners worden door de gemeente beschouwd als maatschappelijk gebonden aan Terschelling - De concept verordening bevat geen urgentieregeling
5 - een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand als toetsingsgrond voor vergunningaanvragen. - Er is geen vergunning voor het splitsen in appartementsrechten opgenomen - Vervallen van de compensatieplicht bij vergunning voor het onttrekken van woonruimte. - Invoering van de bestuurlijke boete. Bredere aanpak Een Huisvestingsverordening mag nog maar voor 4 jaar worden vastgesteld. Daarna moet de noodzaak van het hebben van een verordening opnieuw worden aangetoond. De Huisvestingsverordening moet onderdeel van een bredere aanpak zijn, die er toe moet leiden dat de schaarste wordt opgelost. Deze bredere aanpak bestaat uit het faciliteren en realiseren van woningbouwmogelijkheden door middel van bestemmingsplannen, woningbouwafspraken met de provincie (contingenten) en de corporatie (onderdeel van de prestatieovereenkomst), het aankopen en uitgeven van grond voor woningbouw (zoals bij Campus en West Aletalaan fase 4), maar ook uit de aanpak van onrechtmatige bewoning (onttrekking van permanente woonruimte door deze in gebruik te nemen als recreatiewoning of tweede woning) en door bouwkavels bij voorrang te verkopen aan maatschappelijk of economisch gebonden woningzoekenden. Historie Sinds 1991 gelden er op Terschelling gemeentelijke regels voor de verdeling van woonruimte en voor wijziging van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. De gemeenteraad heeft op 24 juni 2014 besloten om de Huisvestingsverordening 2004 van de gemeente Terschelling te wijzigen. De wijzigingen omvatten: - Verlaging van de koopprijsgrens van 373.000 naar 358.000. - Jaarlijkse indexatie van deze grens op basis van de ontwikkelingen in de Prijsindex bestaande koopwoningen (PKB) voor alle woningen in Nederland. In januari 2015 behandelt de raad een voorstel om in 2015 af te zien van de indexatie van de koopprijsgrens. Juridische gevolgen/fatale termijnen/handhaving Uitputtende regeling Het vaststellen van een Huisvestingsverordening is de enige mogelijkheid om de verdeling van woonruimte en samenstelling van de woningvoorraad te regelen. Het is niet meer mogelijk om dit te doen via collegebesluiten, beleidsregels, privaatrechtelijke regelingen, convenanten of (prestatie)afspraken met verhuurders. Huidige verordening vervalt op 1 juli 2015 In de Huisvestingswet 2014 is geregeld dat de huidige verordening op 1 juli 2015 van rechtswege vervalt. Als de gemeente vrije vestiging wil blijven beperken dan moet er voor die datum een nieuwe verordening zijn vastgesteld en bekendgemaakt. Uit de in de raadsportefeuille ter inzage liggende planning kan afgeleid worden dat dit, binnen de huidige spelregels, niet gehaald wordt.
6 Bestuurlijke boete De Huisvestingswet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. In de concept verordening is een boetebepaling opgenomen, Dit biedt het college de mogelijkheid om op te treden tegen maatschappelijk onaanvaardbare activiteiten en uitwassen tegen te gaan. Wordt dit artikel niet in de verordening opgenomen dan is handhaving via een bestuurlijke boete niet mogelijk. Een bestuurlijke boete kan alleen worden opgemaakt door een buitengewoon opsporingsambtenaar. Deze heeft de gemeente zelf niet. Ook op basis van andere regelgeving wordt echter gewerkt met inschakeling van BOA s van buiten de gemeente. Mocht de noodzaak zich voordoen om via deze weg te handhaven dan kan op dat moment een externe BOA aangesteld worden. Voor de bedragen is globaal aangesloten bij bedragen die vele gemeenten opgenomen hebben. Financiële/personele/organisatorische gevolgen Als, in afwijking van het voorliggende concept, toch gekozen wordt voor een urgentieregeling op basis van medische of sociale indicatie, dan zullen de kosten gedekt moeten worden uit leges. Doordat de legesverordening 2015 reeds is vastgesteld, kan dit niet meer in 2015. Opname van een urgentieregeling zal tot forse lastenverzwaring voor de organisatie leiden. Het Team Publiek heeft daarvoor momenteel geen capaciteit beschikbaar. Met name de medische en sociale indicaties geven vaak aanleiding tot bezwaar en beroepsprocedures. Het niet opnemen van een vergunningplicht voor de splitsing in appartementsrechten leidt tot enige lastenverlichting. Communicatie/interactiviteit Vervolgprocedure Nadat de gemeenteraad de verordening vrijgegeven heeft voor de inspraak wordt de concept verordening 6 weken ter visie gelegd. Tijdens de inspraakprocedure vindt overleg plaats met woningstichting de Veste en de huurdersvereniging. Ook worden de ANBO en de lokale makelaars uitgenodigd voor een overleg. Van de ontvangen reacties wordt een Nota van zienswijzen gemaakt. Deze wordt, tezamen met de verordening en de toelichting bij de verordening, aan de raadscommissie en de gemeenteraad ter vaststelling voorgelegd. Advies van de raadscommissie - Ter inzage liggende stukken 1. Concept Huisvestingsverordening Terschelling 2015 2.Toelichting bij de Concept Huisvestingsverordening Terschelling 2015 3. Model Huisvestingsverordening van de VNG en de ledenbrief 4. Huisvestingsverordening 2004 van de gemeente Terschelling, laatst gewijzigd 24 juni 2014. Datum behandeling in B&W + ondertekening Terschelling, 20 januari 2015 Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Terschelling, H.M. de Jong, secretaris/directeur J.B. Wassink, burgemeester