TAXATIERAPPORT transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever) Bij dit taxatierapport behoort het Normblad Taxatierapport transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever) Versie 1.1 Dit rapport is geregistreerd bij Taxateurs Unie onder nummer TU_DI_17-11-2015_518 Referentie Corpoflow API (#4639) A. OPDRACHT/OPNAME ALGEMEEN Waardepeildatum Naam opdrachtgever(s) 18-11-2015 Woningstichting Volksbelang Adres opdrachtgever(s) Opdracht namens opdrachtgever Karel de Grotestraat 59 3962 CK Wijk bij Duurstede verstrekt door Woningstichting Volksbelang Opdracht is uitgevoerd door taxateur De heer S. Karssen ingeschreven in het register VastgoedCert onder nummer RMT07.131.3617 Lid van /aangesloten bij NVM Kantoor De Gier Makelaars Klooster Leuterstraat 29 3961 AX Wijk bij Duurstede Telefoon 0343573144 E-mail info@degiermakelaars.nl Datum opname en inspectie 18-11-2015 B. OBJECT 1. Woningtype tussenwoning Adres Hoogstraat 23 Postcode, Plaats De (hemelsbreed gemeten) afstand tussen het vestigingsadres van het kantoor van de taxateur en het getaxeerde object bedraagt 3962 EM Wijk Bij Duurstede 0,3 km 2. Verkoop onder Voorwaarden is van toepassing C. DOEL VAN DE TAXATIE 1. Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van a. het bepalen van de prijs bij verkoop. 2. Er is sprake van arbitragetaxatie Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 1 (16)
D. WAARDERING Het object is per waardepeildatum getaxeerd op - Marktwaarde 125.000,- * Bijzondere uitgangspunt(en) zegge honderdvijfentwintigduizend Euro E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID 1. Voorwaarden Op deze taxatie zijn van toepassing Algemene Voorwaarden voor professionele opdrachtgever. 2. Aansprakelijkheid De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever. 3. Normblad Taxatierapport De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig het "Normblad Taxatierapport transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever) versie 1.1". Ja BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN Deze opsomming geeft enige conclusies uit het rapport weer die voor het object van belang kunnen zijn. Voor een goed beeld van het getaxeerde object blijft kennisname van de integrale tekst van het rapport noodzakelijk. F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE AANDACHTSPUNTEN VOOR 1. Bij de taxatie zijn waardebeïnvloedende privaatrechtelijke bijzonderheden naar voren gekomen 2. De waarde wijkt meer dan 15% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving (vraag H.2.b.) 3. De onderhouds- of bouwkundige staat is in zijn algemeenheid "matig of slecht" (vraag I.2.a.) 4. De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde ( vraag I.2.c.) 5. Bij de taxatie is naar voren gekomen dat er sprake is, danwel een vermoeden bestaat, dat verontreiniging aanwezig is (vraag J.2.) 6. Een van de modelwaarden wijkt meer dan 10 % af van de getaxeerde marktwaarde (vraag L.3.) Ja Ja De afwijking tussen modelwaarde en marktwaarde is nbwo 38,25 % ortax 33,46 % Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 2 (16)
G. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN 1. Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd a. eigendomsbewijs Ja b. kadastraal plan Ja c. kadastraal uitreksel Nadere gegevens Ja d. overig Er zijn geen andere informatiebronnen onderzocht. 2. Kenmerken a. Perceel grond / grond met woning Perceel / perceel met opstal(len), kadastraal bekend als (woning) Gemeente Wijk bij Duurstede Sectie Nummer Mandelig perceel Grootte C (geschat) 997 (gedeeltelijk) 0 hectare, 1 are en 80 centiare 1. Volle eigendom Ja Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten of beperkingen De taxateur heeft voorwaarden of andere bijzonderheden waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden. H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING 1. Object a. Nadere omschrijving van het object Het betreft een tussenwoning met berging, tuin en ondergrond. b. Bouwaard en toegepaste constructie Woonhuis Traditioneel gebouwd, metselwerk in spouw, hout onderschoten zadeldak gedekt met keramische pannen, dakkapellen gedekt met zink. Berging Traditioneel gebouwd, niet onderschoten zadeldak gedekt met keramische pannen. c. Installaties (merk / type / bouwjaar) CV-ketel Agpo Ferroli (verouderd type) d. Aantal groepen meterkast 4 Aardlekschakelaar aanwezig e. Volgens opgave van heeft het object de volgende vormen van isolatie Object Dak Muur Ja Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 3 (16)
Vloer Glas Anders Ja, deels dubbel glas. f. Bijzonderheden met het oog op duurzaamheid Geen bijzonderheden bekend bij taxateur. g. Bouwjaar circa 1957 h. Gerealiseerde aanzienlijke Onlangs hebben er geen grote wijzigingen/ verbouwingen wijzigingen/uitbreidingen plaats gevonden. i. Indeling Begane grond Hal, meterkast, toilet, woonkamer, keuken. Eerste verdieping Overloop, 3 slaapkamers, badkamer. Tweede verdieping Losse trap, zolderberging. j. Gebruiksoppervlakten wonen overige inpandige ruimte gebouwgebonden buitenruimte externe bergruimte 80 m2 12 m2 7 m2 7 m2 k. Indicatie bruto inhoud 225 m3 (exclusief bijgebouwen als garages e.d.) 2. Omgeving a. Wijk, stand, voorzieningen Gelegen nabij het centrum op goede stand, nabij de diverse voorzieningen. Aard van de belendingen Woonhuizen, appartementengebouw in aanbouw aan de achterzijde. b. De waarde wijkt meer dan 15% af dan soortgelijke objecten in de directe omgeving c. De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden. (bijv. omliggende industrie, bouwplannen, wijkontwikkeling, planologische ontwikkelingen) I. ONDERHOUDSTOESTAND / NIEUWBOUW 2. Bestaande bouw a. In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven - binnenonderhoud slecht - buitenonderhoud - bouwkundige constructie slecht b. De taxateur heeft gebreken waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden voldoende Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 4 (16)
c. De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde d. De indruk die de taxateur heeft verkregen van het object geeft aanleiding tot nader(bouwkundig) onderzoek J. MILIEU / VERONTREINIGING 1. Geraadpleegde informatie In dit kader zijn door de taxateur de volgende instanties en/ of personen geraadpleegd a. Kadaster Ja b. Gebruiker / eigenaar Ja 2. Bijzonderheden a. Het Kadaster geeft een milieumelding b. Op basis van de onder J.1 geraadpleegde instanties of personen kan worden vastgesteld dat er sprake is/kan zijn van bodemverontreiniging c. Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur bijzondere aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten d. De taxateur heeft asbestverdacht Ja, gezien het bouwjaar van de woning is de materiaal waargenomen / heeft aanwijzingen dat dit materiaal aanwezig is e. Het aangetroffen asbestverdachte aanwezigheid van enig asbesthoudend materiaal niet geheel uit te sluiten. materiaal heeft een waardeverminderend effect 3. Energielabel a. Het object beschikt over een Ja, de woning heeft een energielabel F en een energie energielabel, EPA (afgegeven tussen 1-4-2003 en 1-1-2008) of EPC-berekening (woning jonger dan 10 jaar) index 2.65. Dit label is geldig tot 08-01-2018. b. Energielabelklasse F K. BEWONING 1. Eigen gebruik Volgens opgave van Opdrachtgever wordt het object a. thans volledig bewoond door eigenaar b. thans geheel of gedeeltelijk bewoond Ja, het object wordt anti-kraak bewoond. door derden Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 5 (16)
c. onbewoond opgeleverd Ja 2. Bijzonderheden omtrent de bewoning Volgens de taxateur wordt het object Volgens de taxateur is er ernstige gebruiksschade geconstateerd 3. Waarneming taxateur De taxateur heeft signalen ontvangen die afwijken van de onder K.1. gestelde informatie normaal gebruikt L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL 1. Toegepaste methodiek De onderhavige waardering is mede gebaseerd op - Objectvergelijking Ja 2. Courantheid Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde marktwaarde zal deze marktwaarde naar verwachting van de taxateur kunnen worden gerealiseerd binnen een termijn van circa 3 tot 6 maanden Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 6 (16)
3. Geraadpleegde modelmatige rapporten Indien de taxateur ter onderbouwing van zijn taxatie één of meer modelmatige waarderapporten heeft opgevraagd en ontvangen, worden de gegevens daarvan hieronder weergegeven. Bron NBWO Ortec Finance Getaxeerde marktwaarde Percentage afwijking t.o.v. getaxeerde waarde Modelwaarde Betrouwbaarheidspercentage Verkoopprijs getaxeerd object Verkoopdatum getaxeerd object Gecorrigeerde verkoopprijs getaxeerd object Postcodemodel Straatmodel Kenmerkenmodel 158.422,- Er zijn twee modelmatige rapporten beschikbaar. 125.000,- 125.000,- 38,25% 33,46% 172.812,- 166.830,- 92% 96,70% 179.342,- 200.531,- 181.850,- 181.850,- 163.331,- Kerngegevens tussenwoning m2 80 m2 225 m3 1957 Marktwaarde 125.000,- getaxeerde object Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 7 (16)
Referentieobjecten NBWO Object Woningtype jaar Perceelsopp. GO Wonen Inhoud prijs Bouw- datum Verkoop- Verkoop- Gecorrig. laatste verkoopprijs Hoogstraat 48 3962 ES WIJK BIJ DUURSTEDE Commentaar Blauwe Pannen 23 3962 GE WIJK BIJ DUURSTEDE Commentaar Frankenweg 13 3962 CD WIJK BIJ DUURSTEDE Commentaar tussenwoning 215 m2 90 m2 280 m3 1957 175.000,- 11-01-2013 185.309,00,- Vergelijkbaar met het getaxeerde echter meer woonoppervlakte en inhoud. Gedeeltelijk voorzien van Kunststoframen. Vrijstaande garage. tussenwoning 115 m2 80 m2 250 m3 1920 165.500,- 01-12-2014 174.343,00,- Vergelijkbaar met het getaxeerde echter iets meer inhoud. Ruime schuur. Goed onderhouden en netjes afgewerkt. tussenwoning 192 m2 115 m2 365 m3 1970 178.500,- 02-12-2013 191.687,00,- Vergelijkbaar met het getaxeerde echter meer woonoppervlakte en inhoud. Voorzien van dakkapel op de 2e verdieping over de volle breedte. Eenvoudig doch goed onderhouden. Ruime garage. Referentieobjecten Ortec Finance Object Woningtype jaar Perceelsopp. GO Wonen Inhoud prijs Bouw- datum Verkoop- Verkoop- Gecorrig. laatste verkoopprijs HOOGSTR 65 3962 EN WYK BY DUURSTEDE Commentaar BONIFATIUSSTR 43 3962 DJ WYK BY DUURSTEDE Commentaar BADORFSTR 63 3962 CC WYK BY DUURSTEDE Commentaar tussenwoning 140 m2 89 m2 283 m3 1940 200.000,- 24-3-2015 209.991,00,- Vergelijkbaar met het getaxeerde echter meer woonoppervlakte. Goed onderhouden met originele details. Uitgebouwd aan de achterzijde, eerste verdieping is opgetrokken. tussenwoning 191 m2 104 m2 324 m3 1972 190.000,- 19-12-2012 196.540,00,- Vergelijkbaar met het getaxeerde echter meer woonoppervlakte en inhoud. Voorzien van garage. tussenwoning 160 m2 103 m2 380 m3 1971 218.000,- 1-8-2012 221.345,00,- Vergelijkbaar met het getaxeerde echter meer woonoppervlakte en inhoud. Voorzien van garage en volledige tweede verdieping. 5 slaapkamers. Goed onderhouden voorzien van rolluiken en kunststof gevelbekleding. Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 8 (16)
M. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN 1. Geraadpleegde informatie a.door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen a. Kadaster Ja b. Gemeente Ja b. Het gebruik als woonruimte is - toegestaan conform bestemmingsplan Ja - toegestaan conform andere wijze c. Er zijn aanschrijvingen ex. Art. 13 t/m 16 Woningwet resp. een vooraanzegging daartoe. 2. Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie M.1) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig a. Vestigingseisen voor bestaande koopwoningen en nieuwbouw koopwoningen met een koopsom onder de 181.512,- heeft men een huisvestingsvergunning nodig. b. Gebruiksbelemmerende bepalingen er zijn geen bijzondere gebruiksbepalingen gebleken na onderzoek van de in M1 vermelde bronnen. c. Verkoopbelemmerende bepalingen er zijn geen bijzondere verkoopbelemmerende bepalingen gebleken na onderzoek van de in M1 vermelde bronnen. 3. Wet Voorkeursrecht Gemeenten Het complex is opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten 4. Monument Blijkens de inschrijving in het Kadaster is er een adviesaanvraag voor, dan wel registerinschrijving van het complex - als beschermd monument (ex artikel 3 Monumentenwet 1988) - tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe (ex artikel 35 Monumentenwet 1988) - tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument N. NADERE MEDEDELINGEN De woning is door opdrachtgever gedurende een lange periode niet meer onderhouden. Opdrachtgever is voornemens deze aan te bieden voor verkoop als een zogenaamde kluswoning. Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 9 (16)
O. BIJLAGEN - Visuele objectpresentatie - Kadastraal bericht - Kadastrale kaart - Bodeminformatie - Energielabel - Bijlage divers - Bijlage divers - Modelwaarderapport - Modelwaarderapport Aldus gedaan en opgemaakt te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap te Wijk bij Duurstede op 10-12-2015. en vervolgens (digitaal) ondertekend door De heer S. Karssen Handtekening taxateur Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 10 (16)
P. FOTO'S Foto van de voorgevel Foto van de achtergevel Foto van het straatbeeld Foto van het straatbeeld Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 11 (16)
Foto van de woonkamer Foto van de keuken Foto van de badkamer Foto van het toilet Foto van de slaapkamer Foto van de meterkast Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 12 (16)
Foto van de CV-ketel Foto van de tuin Foto divers Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 13 (16)
Q. DOOR DE TAXATEUR AANGEREIKTE REFERENTIEOBJECTEN Adresgegevens referentieobject 1 Hoogstraat 17, 3962 EM Wijk bij Duurstede Woningtype tussenwoning Perceeloppervlakte Gebruiksoppervlakte Inhoud woning Bouwjaar Verkoopprijs Verkoopdatum 165 m2 80 m2 225 m3 1957 121500,- 21-01-2014 Gecorrigeerde verkoopprijs 137000 Bron gegevens Geef aan in hoeverre het referentieobject te vergelijken is met de getaxeerde woning NVM uitwisseling Vergelijkbaar met het getaxeerde echter verkocht met starters-/doorstromerskorting. Adresgegevens referentieobject 2 Hoogstraat 15, 3962 EM Wijk bij Duurstede Woningtype tussenwoning Perceeloppervlakte Gebruiksoppervlakte Inhoud woning Bouwjaar Verkoopprijs Verkoopdatum 150 m2 80 m2 225 m3 1957 132000,- 05-02-2014 Gecorrigeerde verkoopprijs 149000 Bron gegevens Geef aan in hoeverre het referentieobject te vergelijken is met de getaxeerde woning NVM uitwisseling Vergelijkbaar met het getaxeerde. Adresgegevens referentieobject 3 Hoogstraat 11, 3962 EM Wijk bij Duurstede Woningtype tussenwoning Perceeloppervlakte Gebruiksoppervlakte Inhoud woning Bouwjaar Verkoopprijs Verkoopdatum 150 m2 80 m2 225 m3 1957 120600,- 22-11-2013 Gecorrigeerde verkoopprijs 137000 Bron gegevens Geef aan in hoeverre het referentieobject te vergelijken is met de getaxeerde woning NVM uitwisseling Vergelijkbaar met het getaxeerde. Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 14 (16)
Normblad Taxatierapport transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever) versie 1.1., behorende bij het model Taxatierapport transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever) versie 1.1. Inleiding Met betrekking tot het getaxeerde object verklaart de taxateur - dat hij, noch een kantoor of onderneming waarbij hij direct of indirect enig belang heeft, betrokken is bij een finan-cieringsaanvraag, koop of verkoop (transactie); - dat hij zich bij het uitvoeren van de taxatieopdracht niet heeft laten leiden door vooraf bepaalde of gewenste uitkomsten, waarden, adviezen en/of conclusies; - te beschikken over plaatselijke kennis van het gebied waarin het getaxeerde object is gelegen. De beschikbare tijd en het kostenaspect brengen met zich mee dat aan het onderzoek en de rapportage van de taxatie grenzen moeten worden gesteld. Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een taxatie op basis van het landelijk model Taxatierapport transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever). De opbouw van dit modelrapport is als volgt Indien bij ja/nee- of nee/ja-vragen de eerste optie van toepassing is dan volstaat de enkele melding daarvan. Indien de tweede optie van toepassing is, geeft de taxateur een toelichting. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings-)factoren en informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is graag bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting. Voor zover ook informatie is ingewonnen bij derden zoals de gemeentelijke overheid, wordt dat in het rapport expliciet aangegeven. Bij deze taxatie is de taxateur er vanuit gegaan dat de gegevens geleverd door deze derden juist zijn. Privaatrechtelijke aspecten Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan, het kadastraal uittreksel (niet ouder dan 14 dagen voor de waardepeildatum) en, indien mogelijk, het meest recente eigendomsbewijs. De opdrachtgever dient er voor zorg te dragen dat informatie over bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten of beperkingen aan de taxateur ter hand worden gesteld. Bij gebrek aan deze informatie wordt als uitgangspunt door de taxateur genomen dat er geen bijzonderheden zijn. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten, eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen. Bij appartementsrechten doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. De geraadpleegde stukken van de vereniging van eigenaren worden als bijlage bij het rapport gevoegd. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich vergewissen van de erfpachtvoorwaarden. Omschrijving object en omgeving De taxateur verstrekt de opdrachtgever een beeld van het object en zijn omgeving. De informatie wordt gegeven op basis van visuele waarneming en plaatselijke bekendheid van de taxateur. Bij de indeling van het object wordt uitgebreid beschreven welke bijzonderheden er per vertrek aanwezig zijn ter ondersteuning van de gemaakte foto s. Er wordt bij nieuwbouw gebruik gemaakt van het bestek / verkoopgegevens en de bestek- of (bouw)tekeningen welke door de opdrachtgever zijn aangereikt en welke onderdeel (zullen) vormen van de koop-/aannemingsovereenkomst. De omschrijving van het object vindt plaats conform de laatste uitgave van de fotowijzer woningen, een uniformering van begrippen en definities van woningen, vastgesteld door NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, VNG en Waarderingskamer. De gebruiksoppervlakten zijn gemeten conform de meest recente meetinstructie, vastgesteld door NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, VNG en Waarderingskamer. Onderhoudstoestand Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele -steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 15 (16)
Bij de beoordeling van de onderhoudstoestand staan de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat over de bouwkundige of onderhoudstoestand. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud is uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen). Milieu/Verontreiniging De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Er is uitsluitend gebruik gemaakt van de in het rapport vermelde bronnen. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen. De taxateur raadpleegt in ieder geval het Kadaster en de bronnen waarnaar het Kadaster in verband met de betreffende locatie verwijst. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbestverdachte materialen, die lang niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt. Indien de taxateur verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig acht, dient de taxateur aan te geven op welke plaatsen deze verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig (kunnen) zijn. Onderbouwing waarde-oordeel Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. In de regel gebeurt dit door middel van objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Mocht de objectvergelijkingsmethode buiten beschouwing zijn gebleven, dan zal de taxateur dit in het rapport motiveren en aangeven welke andere, door de markt geaccepteerde methode hij heeft gebruikt. Tenzij in het rapport expliciet anders is aangegeven, hanteert de taxateur voor zover van toepassing de marktwaarde zoals hierna gedefinieerd. Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Indien de getaxeerde waarde betrekking heeft op een (nog) niet bestaande situatie dan licht de taxateur dit in het rapport toe en kan naast de marktwaarde een tweede (of volgende) marktwaarde opgenomen worden die duidelijk betrekking heeft op de fictieve situatie, waarbij duidelijk is aangegeven welke uitgangspunten de taxateur heeft gehanteerd. Indien sprake is van volledige nieuwbouw kan volstaan worden met het enkel vermelden van de marktwaarde uitgaande van een conform de aannemingsovereenkomst gerealiseerde woning. Publiekrechtelijke aspecten De taxateur doet onderzoek naar het eventueel bestaan van (vooraankondigingen tot het nemen van) besluiten ex artikel 13 tot en met 14 lid 1 Woningwet) als concrete omstandigheden duiden op het mogelijk bestaan van dergelijke besluiten of vooraankondigingen. De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden be-schouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken. Visuele objectpresentatie Het taxatierapport bevat afbeeldingen van het vooraanzicht, het straatbeeld, de achtergevel, de tuin, de badkamer, de keuken, de woonkamer, de slaapkamers, het toilet, de bergzolder, de garage/berging, de technische ruimte (waaronder de c.v.-ketel) en de meterkast (voor zover deze ruimten en elementen aanwezig en fotografeerbaar zijn). De foto s dienen de actuele situatie zo goed mogelijk weer te geven. Object Datum 10 december 2015 Rapportnummer TU_DI_17-11-2015_518 Pagina 16 (16)