Inhoudsopgave 1. De verkoopopdracht 1.1. De overeenkomst met de verkoper...1 De overeenkomst van opdracht............... 1 Overeenkomst van opdracht is geen volmacht...2 Courtage................................. 3 Tips voor een goede overeenkomst van opdracht voor de vastgoedadviseur.................... 4 1.2. Verplichtingen van de vastgoedadviseur...5 Zorgplicht...5 Informatieplicht............................ 7 1.3. Het dossier...7 1.4. Wanprestatie...8 Wat is wanprestatie?....................... 8 Praktische tips uit de praktijk................. 9 2. Het begeleidingstraject 2.1. De mededelingsplicht van de verkoper..... 13 Jij weet wat ik weet...15 Vragenformulier...15 Schending mededelingsplicht...16 Ouderdomsclausule...16 2.2. De onderzoeksplicht van de koper........ 17 Deskundige bijstand...17 Conformiteit............................. 18 Toerekening kennis?....................... 18 2.3. De rol van de vastgoedadviseur...19 Zelfstandig onderzoek...19 Vastgoedadviseur staat koper bij...20 2.4. Deskundigen...20 3. De koop 3.1. De totstandkoming van een overeenkomst.. 23 Het aanbod.............................. 23 De aanvaarding...24 Vormvereiste............................. 24 3.2. De koopovereenkomst................. 25 Koop van een woning...................... 25 Wettelijke bedenktijd...26 Voorbehouden...26 3.3. Wilsgebreken......................... 26 Wilsovereenstemming...27 Wilsgebreken...27 Let op verjaring........................... 28 III
Stuiten van verjaring....................... 28 Dwaling................................. 28 Bedrog.................................. 29 Bedreiging...29 Misbruik van omstandigheden...30 3.4. Geestelijke stoornis.................... 31 4. Bedenktijd consument-koper 4.1. Definitie...33 4.2. Hoe werkt de bedenktijd in de praktijk?.... 33 Ontvangstbewijs...33 4.3. Goed tellen...34 Aanvang termijn.......................... 34 Einde termijn............................. 35 4.4. Ontbinden van de overeenkomst...35 Vergoeding?.............................. 35 Moet dit schriftelijk gebeuren?............... 36 Wijziging overeenkomst, nieuwe bedenktijd?.... 36 Kan de koper van de bedenktijd afzien?........ 36 4.5. Bedenktijd niet-consument.............. 37 5. De koopovereenkomst 5.1. Wat moet er in een koopovereenkomst staan?...39 Het object............................... 39 De prijs...39 5.2. Garanties en exoneraties...40 Garanties................................ 40 Exoneraties.............................. 41 5.3. Enkele aandachtspunten................. 41 Echtpaar...41 Verkoop via internet....................... 42 6. Belangrijke punten voor de verkoper 6.1. Beschikkingsbevoegdheid en overdragen...45 Beschikkingsbevoegdheid................... 46 Geldige koopovereenkomst...46 Geldige titel.............................. 46 Overdraagbaarheid........................ 46 6.2. Koopoptie en anti-speculatiebeding...46 De koopoptie...46 Het anti-speculatiebeding................... 48 6.3. Faillissement, surseance en schuldsanering... 48 Faillissement............................. 48 Surseance............................... 49 IV
Schuldsanering (wsnp)...50 Risicobeperking........................... 50 6.4. Bijzondere lasten en beperkingen...50 Strengere regeling......................... 51 Publiekrechtelijke lasten en beperkingen....... 51 6.5. Hypotheken en beslagen...53 Beslag...53 6.6. Diverse aandachtspunten................ 54 Ondermaat en overmaat...54 Bodemverontreinging...55 Huurovereenkomsten...................... 55 Meerdere verkopers....56 Meerdere afzonderlijke kopers............... 56 7. Conformiteit 7.1. Eigenschappen die de koper mag verwachten........................... 57 Verwachtingspatroon van de koper...58 Gebruik en eigenschappen die daarvoor nodig zijn................................ 58 7.2. Gebreken............................ 60 Ernstige gebreken...60 Niet ernstige gebreken..................... 61 7.3. Non-conformiteit...................... 61 Te nemen stappen......................... 63 Tijdig melden............................. 63 Een aantal voorbeelden uit de rechtspraak..... 64 Wanneer is sprake van het moment van ontdekking?...65 Sanctie bij niet tijdig klagen...65 Verjaring rechtsvordering................... 66 Verjaring bij opzet verkoper................. 66 7.4. Samenloop non-conformiteit en dwaling...66 Verschilpunt dwaling en conformiteit.......... 66 Dwaling................................. 67 8. Vormerkung 8.1. Definitie...69 Inschrijven door notaris...70 8.2. Hoe werkt Vormerkung?...71 Duur van de bescherming...71 Bescherming van de koper.................. 72 Bescherming van de verkoper...72 V
9. Verplichtingen van de koper 9.1. Betaling van de koopprijs en aanvaarding...75 Notaris...76 Andere wijze van betaling................... 76 Aanvaarding.............................. 77 9.2. Waarborgsom en bankgarantie........... 77 Maximumhoogte.......................... 77 Controle...78 Kostenbesparing...78 Formulering bankgarantie................... 79 10. De wid, de mot en de wwft 10.1. Algemeen............................ 81 Mot...81 Wid...81 10.2 De wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (wwft)........ 82 Ook de vastgoedadviseur?...82 Risico-inventarisatie...83 Meldingsplicht............................ 84 Welke gevolgen heeft een melding?...84 11. Ontbindende voorwaarden 11.1. Algemeen............................ 89 11.2. Financieringsvoorbehoud................ 89 Formulering.............................. 90 11.3. Bouwvergunning/sloopvergunning......... 91 11.4. Verkoop eigen woning.................. 94 11.5. Bodemonderzoek...95 Formuleren...95 12. Levering 12.1. Akte van levering...................... 97 Volmacht...98 12.2. Verschillen tussen koopovereenkomst en leveringsakte...98 Koopovereenkomst en leveringsakte wijken af...99 Dwingend bewijs......................... 100 Enkele mogelijke fouten...100 12.3. Niet meewerken...101 Niet aanwezig zijn bij de hypotheekakte...101 Als partijen niet mee willen werken.......... 102 Weigering mee te werken aan de koopovereenkomst....................... 102 Weigering mee te werken aan de levering..... 102 VI
12.4. Levering onder ontbindende voorwaarde.. 103 12.5. Inschrijving in de openbare registers...104 Rechterlijke uitspraken.................... 104 Vervulling ontbindende voorwaarde...105 13. Fiscale aspecten van de koop en verkoop van onroerende zaken 13.1. Algemeen........................... 107 13.2. Overdrachtsbelasting.................. 107 Verkrijgingen............................ 107 Uitgezonderde verkrijgingen...108 Fictieve onroerende zaken...108 Opeenvolgende verkrijgingen............... 108 Vrijstellingen...108 Samenloop overdrachtsbelasting en omzetbelasting...108 Tarief.................................. 109 13.3. Omzetbelasting...109 Koop-/aannemingsovereenkomst............ 109 Bouwterrein...109 Bestaande onroerende zaak................ 110 Herziening.............................. 110 Belaste levering.......................... 110 Belaste verhuur.......................... 110 Samenloop overdrachtsbelasting en omzetbelasting...111 Overdracht van een onderneming........... 111 13.4. Inkomstenbelasting...111 Onroerende zaak is (wordt) ondernemingsvermogen................... 111 Onroerende zaak is (wordt) eigen woning... 112 Onroerende zaak is tweede eigen woning..... 112 Verkoopwinst eigen woning...113 Handelen met voorkennis...113 Monumentenpand........................ 113 13.5. Wetteksten...114 Wet op belastingen van rechtsverkeer (wbrv). 114 Wet op de omzetbelasting...117 Wet inkomstenbelasting 2001 (wet ib)... 121 14. Als er iets niet goed gaat 14.1. Nakoming........................... 129 Niet-nakoming...129 Verjaring............................... 130 14.2. Opschorting......................... 131 14.3. Boetebeding......................... 133 Boete en nakoming....................... 134 VII
Boete en schadevergoeding...134 Matiging................................ 135 14.4. Ontbinding.......................... 136 Verzuim................................ 137 Hoe moet dat?...137 Gevolgen van een ontbinding............... 139 14.5. Schadevergoeding..................... 140 Verzuim...140 Aanvullende schadevergoeding of vervangende schadevergoeding...140 14.6. Verzuim en ingebrekestelling............ 142 Ingebrekestelling......................... 142 Verzuim................................ 142 Gouden regel...143 Verzuim zonder ingebrekestelling............ 143 Gevolgen van het verzuim...144 Schuldeisersverzuim...144 14.7. Vernietiging.......................... 145 14.8. Wat te vorderen: nakoming, ontbinding, vernietiging en/of schadevergoeding?... 147 14.9. Verjaring............................ 148 Nakoming...148 Boetebeding...148 Ontbinding...149 Schadevergoeding...149 Vernietiging...149 Kalender 2009 bedenktijd consument-koper..... 152 Inhoudsberekening...156 Eigenwoningforfait.......................... 157 Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld...157 Kamerhuurvrijstelling..................... 157 Aftrek monumentenpanden...158 Kapitaalverzekering eigen woning.............. 160 Heffingvrij vermogen........................ 161 Toeslag heffingvrij vermogen minderjarige kinderen..................... 161 Ouderentoeslag...161 Vrijstelling maatschappelijke beleggingen...... 162 Vrijstelling beleggingen in durfkapitaal........ 162 Vrijstelling voor een uitvaartverzekering...... 162 Kapitaaluitkering uit levensverzekering; overgangsrecht.......................... 162 Schulden...162 Tarief successie en schenking...163 Vrijstellingen schenkingsrecht................. 166 Vrijstellingen successierecht.................. 164 Index...169 VIII