WONINGBOUWPLAN RIEKUSWEEL IV-BRUINISSE
Inhoud Inleiding 5 1. De nieuwe wijk Riekusweel IV 7 2. Op de verkoop van toepassing zijnde regelingen 11 3. Verkavelingschets en kavelprijzen 13 4. Bouwen 15 5. Civieltechnische aspecten 17 6. Bodemonderzoek 19 7. Informatie en aanvullende vragen 21 Bijlage Bestemmingsplan Woningbouw Riekusweel IV 23 Bijlage Optieregeling Bouwgrond Woningbouw Schouwen-Duiveland 2009 35 Bijlage Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken 2009 37
Inleiding In deze brochure treft u informatie aan over de verkoop van 14 tot 16 vrije kavels in de wijk Riekusweel IV in Bruinisse. Op 27 juni 2013 zijn het bestemmingsplan Woningbouw Riekusweel IV en de grondexploitatie inclusief de kavelprijzen door de gemeenteraad vastgesteld. De kavels worden verkocht volgens het uitgiftebeleid van de gemeente. Op deze kavels kunt u zelf een woning (laten) bouwen. In de brochure wordt het verkavelingsplan kort toegelicht. Ingegaan wordt op de van toepassing zijnde regelingen, de verkoopprocedure en de kavelprijzen. Ook bevat de brochure informatie over het bestemmingsplan (opgenomen in de bijlage), de benodigde omgevingsvergunning en de civieltechnische aspecten zoals het bouw- en woonrijp maken. Apart wordt aandacht besteed aan het bodemonderzoek. Tot slot staat aangegeven waar en bij wie u meer informatie kunt krijgen. 5
De nieuwe wijk Riekusweel IV 1 Bruinisse De nieuwe wijk Riekusweel IV is één van de laatste uitbreidingen van de dorpsuitbreiding Riekusweel in Bruinisse. Dorpskern Bruinisse Bruinisse is een karaktervol vissersdorp in het oosten van Schouwen-Duiveland, vooral bekend om zijn mosselvisserij, watersport en recreatieve voorzieningen. De N59 verbindt Bruinisse met de rest van Zeeland en Nederland. De weg heeft een sterk structurerende werking: de woonkern van het dorp ligt aan de oostzijde, het op recreatie gerichte deel van het dorp aan de westzijde. Om de vitaliteit van Bruinisse te behouden heeft de gemeente de ambitie geformuleerd om het dorp duurzaam te ontwikkelen tot een leefbare kern waar het prettig wonen, werken en recreëren is. Herstel van de relatie met het omliggende water is daarbij een belangrijk thema. Het dorp heeft een aantal toeristische trekkers die in het hoogseizoen veel bezoekers trekken. De jachthaven is flink vergroot in capaciteit en is een van de aantrekkelijkste havens van Schouwen- Duiveland. De Visserijdagen zijn een jaarlijks evenement dat zo n 50.000 bezoekers trekt. Samen leveren deze een stevige bijdrage aan de levendigheid in en om het dorp. Naast deze levendigheid kent Bruinisse ook de rust en de ruimte van de omliggende agrarische omgeving en de diversiteit van de Oosterschelde en het Grevelingenmeer. Het woningbouwplan Riekusweel IV in Bruinisse is landelijk gelegen aan de rand van Bruinisse op korte afstand van de Oosterschelde. Het bouwplan sluit direct aan op de bestaande woningen gelegen in Riekusweel III. De scheiding tussen beide gebieden wordt gevormd door de Roggestraat. Binnen Riekusweel IV worden in totaal 21 bouwkavels uitgegeven, waarvan 5 bouwkavels (met optie tot 7 bouwkavels) aan de Roggestraat voor projectmatige bouw in aanmerking komen. De overige 14 (of 16) bouwkavels worden aan particulieren uitgegeven. Locatie Riekusweel IV aan de rand van het dorp. 7
De verkaveling van Riekusweel IV en het ontwerp van het park Aan de noordzijde bevinden zich vier vrijstaande woningen die met de voorzijde van de woning zijn georiënteerd op het park dat het gehele woongebied omsluit. Deze woningen borduren voort op de 'verspringende' verkaveling van de bestaande woningen langs de Roggestraat. Langs de Roggestraat worden projectmatig vijf patiowoningen (of een ander type 'levensloopgeschikte woning met volledig woonprogramma op de begane grond) en twee (1x 2-onder-1-kap) woningen gerealiseerd. Aan de Molenweg worden drie vrijstaande woningen gerealiseerd, die zorgen voor een begeleiding van deze toegangsweg tot het gebied. Aan de nieuwe straat, parallel aan de Roggestraat, worden eveneens drie vrijstaande kavels gerealiseerd. Vier vrijstaande kavels zijn gesitueerd aan het nieuw aan te leggen park. 8
Het park krijgt een natuurlijke en groene invulling. Door het park loopt een waterpartij die voldoende waterberging kan opvangen vanwege de aanleg van zogeheten plas-en drasbermen. In samenspraak met de jeugd uit de buurt, de scouting en de dorpsraad is gekozen voor natuurlijke speelmaterialen. Wat verder weg van de woningen komt een trapveldje voor de oudere jeugd. In het park aan de Molenweg komt het nieuwe scoutinggebouw en aan de overzijde van de Molenweg is het nieuwe sportpark van voetbalvereniging Bruse Boys gevestigd. Referentiebeeld van het park Welstandsvrij bouwen Riekusweel IV is aangewezen als welstandsvrij gebied. Dit is in het kader van het experimenteren met welstandsvrij bouwen gedaan. De gemeente wil minder regeldruk en ook meer ruimte bieden aan de mogelijkheid een woning naar eigen wens te bouwen. Welstandsvrij bouwen betekent dat: er geen welstandstoets meer nodig is. De bouwer kan zelf het uiterlijk, architectuurstijl, de kleur en materialisering van de woning bepalen; 9
het bestemmingsplan gehandhaafd blijft (gebruik, afmeting, grootte en situering); er een omgevingsvergunning nodig blijft; eisen gesteld worden op grond van het bouwbesluit (technische eisen). Gemeentelijke Woonvisie en Woonkeur In de gemeentelijke Woonvisie hebben we vastgelegd dat we het accent willen leggen op levensloopgeschikt bouwen en wonen. Steeds meer senioren kiezen ervoor om langer zelfstandig thuis te wonen. Deze ontwikkeling wordt nog eens versterkt door het rijksbeleid waarbij het kunnen verhuizen naar beschermde woonvormen minder gemakkelijk wordt. Omdat de groep senioren in onze gemeente zal blijven groeien is het belangrijk dat mensen zo lang mogelijk in de eigen woning kunnen blijven wonen. Voor de nieuwbouwwoningen in Riekusweel IV willen wij uw aandacht dan ook vragen voor het volgende: We willen een groot deel van de nieuwbouw als levensloopgeschikte woning op de markt brengen. Een levensloopgeschikte woning kenmerkt zich door het feit dat de voordeur zonder traplopen is te bereiken en alle primaire voorzieningen (woonkamer, badkamer, slaapkamer en keuken) zich op één woonlaag bevinden. In de nieuwbouw zetten we in op bouwen volgens Woonkeur (Woonkeur is een certificaat voor nieuwbouwwoningen) dan wel in de geest ervan, omdat niet alle criteria altijd relevant zijn of opwegen tegen de extra kosten). Nadruk ligt op levensloop-geschiktheid, waardoor de flexibiliteit van de totale woningvoorraad wordt bevorderd. Bij het bouwplanproces voor de nieuw te bouwen woning vragen wij aandacht voor bovenstaande aspecten. Grevelingenmeer 10
Op de verkoop van toepassing zijnde 2 regelingen Op de verkoop en uitgifte van de woningbouwkavels is een aantal gemeentelijke regelingen van toepassing: Het geldende bestemmingsplan Woningbouw Riekusweel IV dat onherroepelijk is. In de bijlage is het relevante gedeelte voor de woningbouwkavels opgenomen. Inschrijvingsregeling Bouwgrond Woningbouw Schouwen-Duiveland 2009; Optieregeling Bouwgrond Woningbouw Schouwen-Duiveland 2009; Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken Schouwen-Duiveland 2009; De verkoopprocedure gaat als volgt. Aan de hand van de bestaande inschrijvingslijst worden de bouwkavels, op volgorde van de inschrijvingsdatum, uitgegeven. De gegadigden worden hiervoor schriftelijk benaderd. Volgens de optieregeling kan, zodra de gronden bouwrijp zijn opgeleverd, op een bouwkavel tweemaal een half jaar optie worden genomen. Voor beide optietermijnen geldt een optievergoeding van 0,75% van de koopsom + 21% b.t.w. Voor verdere uitleg verwijzen wij u naar bijgaande optieregeling. Voor Riekusweel IV is besloten om de optieverlening al te starten voordat de gronden bouwrijp zijn gemaakt. Dit geeft u extra tijd om de (financiële) haalbaarheid van uw bouwplan te onderzoeken met de zekerheid de bouwkavel binnen de optietermijn te kunnen kopen. De formele termijn van zes maanden optie gaat pas in nadat het plangebied bouwrijp is gemaakt. U wordt hiervan schriftelijk op de hoogte gesteld. Levering (aankoop) van een bouwkavel kan niet plaatsvinden voordat het plangebied bouwrijp is opgeleverd. Indien besloten wordt tot aankoop van een bouwkavel over te gaan, stelt de gemeente de koopovereenkomst op. Na ondertekening van de overeenkomst door beide partijen wordt de overeenkomst naar een, door u aan te wijzen, notaris gezonden voor het opstellen van de akte van levering. De akte van levering moet binnen twee maanden nadat beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend bij de notaris te passeren. Binnen drie maanden na het passeren van de akte van levering moet een behoorlijke omgevingsvergunning worden aangevraagd. Voor de bouwkavel geldt een bouwplicht waarbij binnen drie maanden nadat de verstrekte omgevingsvergunning onherroepelijk is een aanvang met de bouw moet worden gemaakt. Voor verdere informatie verwijzen wij u naar bijgaande verkoopvoorwaarden hoofdstuk 1, 2, 3 en 4. De inschrijfregeling, optieregeling en algemene verkoopvoorwaarden zijn in de bijlage bij deze brochure opgenomen. 11
Verkavelingschets en kavelprijzen 3 De op de verkavelingschets aangegeven maatvoering en oppervlakte zijn indicatief. Aan de schets kunnen geen rechten worden ontleend. 13
De uitgifteprijzen voor de bouwgrond is vastgesteld en bedragen, afhankelijk van de ligging en oppervlakte, 185,- tot 250,- per m2 (exclusief 21% BTW) kosten koper. In onderstaande tabel zijn de uitgifteprijzen opgenomen. De kavelnummers in de tabel corresponderen met de tekening op de vorige bladzijde. BRUINISSE - WBP Riekusweel 4 Ca. Ca. Ca. BOUWKAVEL OPPERVLAKTE PRIJS BEREKENING Bouwkavel 1 710 m2 173.600,00 650 m2 * 250,00 per m2 + 60 m2 * 185,00 per m2 Bouwkavel 2 512 m2 120.320,00 512 m2 * 235,00 per m2 Bouwkavel 3 602 m2 141.470,00 602 m2 * 235,00 per m2 Bouwkavel 4 480 m2 112.800,00 480 m2 * 235,00 per m2 Bouwkavel 5 723 m2 176.005,00 650 m2 * 250,00 per m2 + 73 m2 * 185,00 per m2 Bouwkavel 6 896 m2 198.260,00 650 m2 * 235,00 per m2 + 246 m2 * 185,00 per m2 Bouwkavel 7 897 m2 198.445,00 650 m2 * 235,00 per m2 + 247 m2 * 185,00 per m2 Bouwkavel 8 846 m2 195.510,00 650 m2 * 245,00 per m2 + 196 m2 * 185,00 per m2 Bouwkavel 9 481 m2 108.225,00 481 m2 * 225,00 per m2 Bouwkavel 10 442 m2 99.450,00 442 m2 * 225,00 per m2 Bouwkavel 11 425 m2 95.625,00 425 m2 * 225,00 per m2 Bouwkavel 12 225 m2 projectmatige uitgifte o.b.v. prijsvraag Bouwkavel 13 225 m2 projectmatige uitgifte o.b.v. prijsvraag Bouwkavel 14 225 m2 projectmatige uitgifte o.b.v. prijsvraag Bouwkavel 15 225 m2 projectmatige uitgifte o.b.v. prijsvraag Bouwkavel 16 225 m2 projectmatige uitgifte o.b.v. prijsvraag Bouwkavel 17 356 m2 projectmatige uitgifte o.b.v. prijsvraag Bouwkavel 18 356 m2 projectmatige uitgifte o.b.v. prijsvraag Bouwkavel 19 550 m2 129.250,00 550 m2 * 235,00 per m2 Bouwkavel 20 518 m2 121.730,00 518 m2 * 235,00 per m2 Bouwkavel 21 518 m2 121.730,00 518 m2 * 235,00 per m2 14
Bouwen 4 Bestemmingsplan Als u wilt bouwen of verbouwen, een perceel of een bestaand gebouw een andere invulling wilt geven, moet u altijd eerst kijken of dit mogelijk is in het bestemmingsplan. De regels met betrekking tot de bestemmingen Wonen en Wonen 1 en de verbeelding van het bestemmingsplan Woningbouw Riekusweel IV voor de bouwpercelen zijn in de bijlage bij deze brochure opgenomen. In een bestemmingsplan ligt vast wat de bestemming van de grond is, bijvoorbeeld woningbouw, recreatie of agrarisch. Op een kaart die bij het bestemmingsplan hoort, staan de verschillende bestemmingen aangegeven. In het plan staan regels die bij de verschillende bestemmingen horen. De regels gaan over het gebruik van de grond en eventuele bouwmogelijkheden Vooroverleg Een goed begin is het halve werk! Daarom biedt de gemeente inwoners die een omgevingsvergunning willen aanvragen de mogelijkheid tot vooroverleg. U hebt bouwplannen en u wilt weten waarop u moet letten als u een aanvraag om omgevingsvergunning wilt indienen. Bij het vooroverleg wordt nagegaan of het bouwwerk binnen het bestemmingsplan past. Blijkt dat uw aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan dan wordt er nagegaan of in afwijking van het bestemmingsplan toch omgevingsvergunning kan worden verleend. Op basis hiervan komt u te weten of uw aanvraag om omgevingsvergunning voldoende kans van slagen heeft. Omgevingsvergunning Voor de bouw van de nieuwe woning heeft u een omgevingsvergunning nodig. De overheid wil het zo gemakkelijk mogelijk maken deze aan te vragen. Dit scheelt burgers en bedrijven tijd en geld. De overheid heeft daarom de vergunningen voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu samengevoegd in de omgevingsvergunning. Deze vergunning, die op 1 oktober 2010 is ingegaan, kunt u digitaal aanvragen bij het Omgevingsloket online. Bij het beoordelen van de aanvraag toetst de gemeente uw aanvraag eerst op volledigheid. Mocht hieruit blijken dat er nog aanvullende stukken noodzakelijk zijn om de aanvraag te kunnen beoordelen, krijgt u de gelegenheid om deze zaken aan te leveren. Zodra alle stukken aangeleverd zijn om een aanvraag te kunnen beoordelen, vindt de inhoudelijke toets plaats. Zo wordt voor iedere aanvraag bekeken of die passend is binnen het ruimtelijke kader (bestemmingsplan) en of de aanvraag voldoet aan de technische eisen (o.a. Bouwbesluit). Komen er uit deze inhoudelijke toets zaken naar voren waarop wij geen vergunning kunnen verlenen, omdat ze in strijd zijn met de regelgeving, dan wordt u als aanvrager in de gelegenheid gesteld uw aanvraag aan te passen. Als uw aanvraag voldoet aan de hierboven genoemde eisen verleent de gemeente een omgevingsvergunning. Het kan zijn dat er aan de vergunning voorwaarden worden verbonden. Leges worden conform de legesverordening in rekening gebracht. De actuele legesverordening kunt u vinden op de website van de gemeente: www.schouwen-duiveland.nl. Op http://www.omgevingsloket.nl/ kunt u een vergunningcheck uitvoeren. U doorloopt een aantal stappen waarnaar u te weten komt per activiteit of het aanvragen van een vergunning noodzakelijk is. Als dat nodig is, dan kunt u direct door met de aanvraag om omgevingsvergunning. Een omgevingsvergunning kunt u aanvragen via http://www.omgevingsloket.nl/. Hier kunt u de formulieren vinden om een aanvraag in te dienen. U kunt de formulieren digitaal verzenden met uw DigiD of uitprinten en met bijbehorende gegevens opsturen naar de gemeente. Bij de aanvraag dient u stukken te voegen. Hierbij moet u denken aan bouwkundige tekeningen en foto s. 15
Deze moeten in drievoud worden aangeleverd. Bij twijfel of stukken direct of na vergunningverlening aangeleverd mogen worden, kunt u contact opnemen met de balie Ruimte en Milieu, telefoon (0111) 452 252. Afhandeltijd Afhankelijk van het type vergunning en de kwaliteit van de aangeleverde stukken wordt binnen de wettelijke termijn van 8 of 26 weken een besluit over de aanvraag genomen. De gemeente kan de termijn eenmalig met maximaal 6 weken verlengen. 16
Civieltechnische aspecten 5 De gemeente draagt zorg voor het bouwrijp maken. Dit houdt in dat de gemeente de hoofdriolering, nutsvoorzieningen, en de bouwstraten aanlegt. Er wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd waarop de woningen worden aangesloten. Met het bouwrijp maken wordt in november 2013 gestart. Als alles volgens planning verloopt, wordt in het 2e kwartaal 2014 gestart met de verkoop van de kavels en kan gestart worden met de bouw van de woningen. Nadat de woningen zijn gebouwd wordt de wijk woonrijp gemaakt. Woonrijp maken is het definitief inrichten van de nieuwe woonomgeving. Dan worden de Roggestraat, Molenweg en de nieuwe woonstraat, Keersweel, definitief ingericht. Ook worden de parkeerplaatsen en het groen in de straten aangelegd. De aanleg van het park, het Oostplantsoen, wordt in de fase van het bouwrijp maken meegenomen. Bij de bouw van de woning bestaat de verplichting om per woning in ieder geval één parkeerplaats op eigen erf aan te leggen en in stand te houden. De hoofdriolering, kabels en leidingen en inritten worden aangelegd tot aan de kavelgrens. Voor het maken van de inrit op de openbare weg heeft u een vergunning nodig. U dient zelf zorg te dragen voor de verplichte aansluiting op de hoofdriolering. 17
Bodemonderzoek 6 Voor het woongebied is er in mei 2012 door bureau SMA Zeeland een bodemonderzoek verricht in het kader van de nieuwbouw. De milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt op basis van dit onderzoek geen risico of beperkingen met betrekking tot de toekomstige woningbouwontwikkeling. Het rapport is op te vragen bij de gemeente, zie hoofdstuk 7. Voor de totale planontwikkeling Riekusweel IV zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. In het gedeelte waar het park wordt aangelegd zijn in de jaren 70 twee vuilstortlocaties aanwezig geweest. Het woongedeelte waar de 21 woningen zijn gepland is ruim buiten de contour van de voormalige vuilstortlocatie gelegen. Met vergunning van de provincie Zeeland is het hele plangebied gesaneerd. De sanering bestond uit het afgraven van een gedeelte van de voormalige stort en het aanbrengen van een leeflaag van minimaal 1 meter dik voorzien van schone grond. Er zijn geen risico s aanwezig voor de volksgezondheid. Wel blijven we monitoren, zo wordt het grondwater gemonitord. Bij de aanleg van het park is rekening gehouden met de saneringsmaatregelen. 19
Informatie en aanvullende vragen 7 Hebt u na het lezen van deze brochure nog vragen of opmerkingen dan kunt u contact opnemen met Joke Wattez van het cluster Ontwikkelingsbedrijf van gemeente Schouwen-Duiveland, per telefoon (0111) 452 261 of door haar een email te sturen: joke.wattez@schouwen-duiveland.nl. 21
22
Bijlage Bestemmingsplan Woningbouw Riekusweel IV 23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
Bijlage Optieregeling Bouwgrond Woningbouw Schouwen-Duiveland 2009 De Optieregeling Bouwgrond Woningbouw Schouwen-Duiveland 2009 vervangt de op 14 november 2006 door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schouwen-Duiveland vastgestelde Inschrijvingsregeling bouwgrond Woningbouw 2007. De Optieregeling Bouwgrond Woningbouw Schouwen-Duiveland 2009 is door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schouwen-Duiveland vastgesteld op 17 februari 2009 en treedt in werking op 1 maart 2009. Artikel 1. Algemeen De Optieregeling Bouwgrond Woningbouw Schouwen-Duiveland 2009 is van toepassing bij verlening van een optie op een bouwkavel binnen gemeentelijke woningbouwplannen. Artikel 2. Optieprocedure 2.1 Nadat het bestemmingsplan door de raad van de gemeente Schouwen-Duiveland is vastgesteld, in werking is getreden en het terrein (gedeeltelijk) bouwrijp is gemaakt kan worden gestart met de optieverlening en de verkoop van bouwkavels. Ingeschrevenen voor het betreffende woningbouwplan wordt, op basis van de volgorde van de inschrijvingslijst - zoals genoemd in de Inschrijvingsregeling Bouwgrond Woningbouw Schouwen-Duiveland 2009 - de mogelijkheid geboden om een optie te nemen op een bouwkavel hetzij een bouwkavel te kopen. 2.2 De ingeschrevenen die in aanmerking komen voor een optie, hierna te noemen: de gegadigde, zullen schriftelijk door de gemeente Schouwen-Duiveland op de hoogte worden gebracht. Zij ontvangen: De Optieregeling Bouwgrond Woningbouw Schouwen-Duiveland 2009 ; De van toepassing zijnde verkoopvoorwaarden; De verkoopprijs per m²; Een situatieschets met daarop aangegeven de nog beschikbare bouwkavels; en Een optieformulier. 2.3 De gegadigde die in aanmerking komt voor een optie dient binnen veertien dagen na dagtekening van verzending de in lid 2 genoemde stukken het optieformulier volledig ingevuld en ondertekend aan de gemeente Schouwen-Duiveland te retourneren. Indien de termijn van veertien dagen wordt overschreden, komt het aanbod tot optie te vervallen en is de gemeente Schouwen-Duiveland gerechtigd de bouwgrond aan anderen in optie te geven of te verkopen. 2.4 Een verzoek tot optie wordt ingewilligd, indien het optieformulier volledig ingevuld en ondertekend bij de gemeente Schouwen-Duiveland is ingediend en de gevraagde bouwkavel nog beschikbaar is voor uitgifte/optieverlening. 2.5 Met de optieverlening heeft de gegadigde gedurende de optietermijn het enige recht om de betreffende bouwkavel van de gemeente Schouwen-Duiveland aan te kopen. 2.6 Aan de gegadigde wordt niet meer dan één bouwkavel in optie gegeven. Artikel 3. Bewijs van optieverlening 3.1 De gemeente Schouwen-Duiveland verstrekt éénmalig een bewijs van optieverlening, waarop in ieder geval staan vermeld de naam van de gegadigde(n), het woningbouwplan, de in optie gegeven bouwkavel, de verkoopprijs, de verkoopvoorwaarden en de aanvangs- en einddatum van de optieverlening. 3.2 De optieverlening is strikt persoonlijk en niet overdraagbaar. Artikel 4. Duur van een optie 4.1 Een optie wordt verleend voor een periode van zes maanden. 4.2 De gemeente Schouwen-Duiveland kan de in lid 1 genoemde periode, op schriftelijk verzoek van de gegadigde, voor zes maanden verlengen. Verlenging van de optie dient te worden 35
aangevraagd voordat de optietermijn zoals genoemd in lid 1 verstreken is. 4.3 De gegadigde is zelf verantwoordelijk voor het bewaken van de in lid 1 en lid 2 genoemde termijnen. Artikel 5. Kosten van een optie 5.1 De vergoeding voor een optieverlening zoals genoemd in artikel 4.1 bedraagt 0,75% van de koopprijs van de betreffende bouwkavel. Deze vergoeding dient binnen 14 dagen, nadat de optie is verleend, aan de gemeente Schouwen-Duiveland te worden betaald. De optievergoeding vervalt zonder verdere ingebrekestelling aan de gemeente Schouwen-Duiveland indien binnen de optietermijn niet tot aankoop wordt overgegaan of indien men verzoekt de optietermijn te verlengen. Indien binnen de optietermijn wordt besloten de bouwkavel aan te kopen al de optievergoeding in mindering worden gebracht op de koopprijs. 5.2 De vergoeding voor een optieverlening zoals genoemd in artikel 4.2 bedraagt 0,75% van de koopprijs van de betreffende bouwkavel. Deze vergoeding dient binnen 14 dagen, nadat de verlenging van de optie is verleend, aan de gemeente Schouwen-Duiveland te worden betaald. De optievergoeding vervalt zonder verdere ingebrekestelling aan de gemeente Schouwen- Duiveland indien binnen de verlengde optietermijn niet tot aankoop wordt overgegaan. Indien binnen de verlengde optietermijn wordt besloten de bouwkavel aan te kopen zal de optievergoeding in mindering worden gebracht op de koopprijs. 5.3 Een optie is slechts verleend indien binnen de onder lid 1 en lid 2 van dit artikel genoemde termijn de optievergoeding aan de gemeente Schouwen-Duiveland is voldaan. Ingeval de onder lid 1 en lid 2 van dit artikel genoemde termijn wordt overschreden, komt het aanbod tot optie te vervallen en is de gemeente Schouwen-Duiveland gerechtigd de bouwgrond aan anderen in optie te geven of te verkopen. Artikel 6. Grondprijs 6.1 Indien de prijs van een bouwkavel tijdens de optietermijn verhoogd wordt dan geldt: De prijs die op het moment van de optieverlening de vastgestelde prijs was als binnen de optietermijn wordt besloten de bouwkavel aan te kopen; De laatst vastgestelde prijs als besloten wordt na het verstrijken van de optietermijn de bouwkavel aan te kopen. 6.2 Indien de prijs van een bouwkavel tijdens de verlenging van de optietermijn verhoogd wordt dan geldt: De prijs die op het moment van de verlenging van de optie de vastgestelde prijs was als binnen de verlenging van de optietermijn wordt besloten de bouwkavel aan te kopen; De laatst vastgestelde prijs als besloten wordt na het verstrijken van de verlenging van de optietermijn de bouwkavel aan te kopen. Artikel 7. Hardheidsclausule Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schouwen-Duiveland kunnen in bijzondere omstandigheden, zulks ter beoordeling van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schouwen-Duiveland, van bovenstaande bepalingen afwijken. 36
Bijlage Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken 2009 Inleiding In deze brochure zijn de Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken Schouwen-Duiveland 2009 opgenomen. Deze algemene verkoopvoorwaarden zijn van toepassing op elke koopovereenkomst tussen de gemeente Schouwen-Duiveland en haar koper(s) van onroerende zaken waarin deze algemene voorwaarden uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard. Doorgaans betreft het verkoop van bouwgrond. De hoofdstukken 1, 2, en 3 zijn vrijwel op iedere koopovereenkomst van toepassing. Op de verkoop van bouwkavels binnen woningbouwplannen zijn tevens de bepalingen in hoofdstuk 4 van toepassing en voor verkoop van bouwkavels op bedrijventerreinen zijn dat de bepalingen uit hoofdstuk 5. Bij verkoop van groenstroken zijn de bepalingen uit hoofdstuk 6 van toepassing. In de koopovereenkomst staat vermeld welke hoofdstukken en artikelen voor u gelden. Na het besluit tot verkoop door het college van burgemeester en wethouders of een door het college gemandateerde wordt u, door middel van een koopovereenkomst, een aanbieding gedaan. In de koopovereenkomst staat in ieder geval de beschrijving van de onroerende zaak, de koopsom en de van toepassing zijnde hoofdstukken en artikelen van deze algemene voorwaarden. Naast de algemene voorwaarden kan de gemeente Schouwen-Duiveland bijzondere voorwaarden in de koopovereenkomst stellen. Indien u de aanbieding aanvaardt wordt na ondertekening van de koopovereenkomst door beide partijen aan de notaris van uw keuze gevraagd een transportakte op te maken. De transportakte dient binnen twee maanden na ondertekening van de koopovereenkomst te worden ondertekend. Nadat u de transportakte heeft ondertekend, de koopsom heeft voldaan en de transportakte is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, wordt u de eigenaar van de onroerende zaak. In hoofdstuk 1 is een aantal definities met betrekking tot deze algemene voorwaarden opgenomen waarin een aantal gebruikte begrippen zijn omschreven. De Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken Schouwen-Duiveland 2009 vervangen de op 14 november 2006 door het college van burgemeester en wethouders der gemeente Schouwen- Duiveland vastgestelde Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken Schouwen-Duiveland 2007. De Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken Schouwen-Duiveland 2009 zijn door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld op 17 februari 2009 en treden in werking op 1 maart 2009. 37
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Artikel 1.1 Artikel 1.2 Algemene bepalingen Geldigheid Definities Hoofdstuk 2 Artikel 2.1 Artikel 2.2 Artikel 2.3 Artikel 2.4 Artikel 2.5 Artikel 2.6 Hoofdstuk 3 Artikel 3.1 Artikel 3.2 Artikel 3.3 Artikel 3.4 Artikel 3.5 Artikel 3.6 Artikel 3.7 Artikel 3.8 Artikel 3.9 Artikel 3.10 Artikel 3.11 Artikel 3.12 Artikel 3.13 Artikel 3.14 Artikel 3.15 Artikel 3.16 Artikel 3.17 Artikel 3.18 Artikel 3.19 Artikel 3.20 Hoofdstuk 4 Artikel 4.1 Artikel 4.2 Artikel 4.3 Artikel 4.4 Artikel 4.5 Artikel 4.6 Artikel 4.7 Artikel 4.8 Artikel 4.9 Artikel 4.10 Artikel 4.11 Artikel 4.12 Artikel 4.13 Totstandkoming koopovereenkomst Verzoek tot aankoop Interne voorbereiding Stellingname gemeente Aanvaarding aanbod tot koop Afwerking koopovereenkomst Afwerking vervallen aanbod tot koop Voorwaarden voor verkoop en levering Overdracht Inhoud koopovereenkomst Ingebruikneming Risico-overgang Betaling koopsom Kosten en belastingen Feitelijke levering Juridische levering Recht van opstal Over- en ondermaat Milieu- en bodemonderzoek Gedoogplicht Waterlopen / sloten Hoofdelijkheid Ontbinding van de koopovereenkomst door de koper Ontbinding van de koopovereenkomst door de gemeente Gevolgen van de ontbinding Wijze van ontbinding Boetebepaling Hardheidsclausule Voorwaarden voor verkoop van bouwterreinen woningbouw Toepasselijkheid van de bepalingen in dit hoofdstuk Bouwrijpe staat Kavelgrenzen onroerende zaak Werkzaamheden door koper Bouwplicht Kettingbeding Ontbinding bij niet-bouwen Teruglevering Hergebruik vrijkomende grond Milieugevaarlijke stoffen Parkeerplaatsen Verbod tijdelijk woonverblijf Bijzondere omstandigheden / Anti-speculatiebeding 38
Hoofdstuk 5 Artikel 5.1 Artikel 5.2 Artikel 5.3 Artikel 5.4 Artikel 5.5 Artikel 5.6 Artikel 5.7 Artikel 5.8 Artikel 5.9 Artikel 5.10 Artikel 5.11 Hoofdstuk 6 Artikel 6.1 Artikel 6.2 Artikel 6.3 Artikel 6.4 Artikel 6.5 Voorwaarden voor verkoop van bouwterreinen bedrijven Toepasselijkheid van de bepalingen in dit hoofdstuk Bouwrijpe staat Kavelgrenzen onroerende zaak Werkzaamheden door koper Bouwplicht Kettingbeding Ontbinding bij niet-bouwen Teruglevering Hergebruik vrijkomende grond Milieugevaarlijke stoffen Parkeerplaatsen Voorwaarden voor verkoop van groenstroken Toepasselijkheid van de bepalingen in dit hoofdstuk Gebruik van de onroerende zaak Kavelgrenzen onroerende zaak Milieu- en bodemverklaring Kettingbeding 39
Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen Artikel 1.1 Geldigheid 1. Deze Algemene Verkoopvoorwaarden zijn van toepassing op een koopovereenkomst tussen de gemeente Schouwen-Duiveland en de koper(s) van een onroerende zaak waarbij deze Algemene Verkoopvoorwaarden uitdrukkelijk van toepassing worden verklaard. 2. Alleen die hoofdstukken en artikelen van deze voorwaarden die in de koopovereenkomst van toepassing zijn verklaard, gelden tussen partijen. Artikel 1.2 Definities a. bouwrijp: onder bouwrijpe staat wordt verstaan dat een te realiseren opstal aansluitbaar is op de openbare voorzieningen en vrij is van feitelijke belemmeringen die de bouw, de inrichting en/of ingebruikneming verhinderen, beperken en/of vertragen op een wijze die niet naar redelijkheid voor rekening van de koper dient te komen; b. gegadigde: een natuurlijk of rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid die één of meer onroerende zaken van de gemeente in eigendom wil verwerven; c. gemeente: de gemeente Schouwen-Duiveland; d. ingebruikneming: het moment waarop de kopende partij voor het eerst feitelijk over de onroerende zaak beschikt door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden in of op uit te voeren of een afrastering omheen te zetten. Het uitvoeren van sonderingwerkzaamheden of een milieukundig bodemonderzoek valt hier niet onder en kan gebeuren zonder dat sprake is van ingebruikneming; e. koopovereenkomst: de overeenkomst tot koop en verkoop waarbij de gemeente zich verbindt een onroerende zaak in eigendom over te dragen en waarbij de koper zich verplicht de daarvoor bedongen koopsom te betalen en waarop deze algemene voorwaarden hetzij geheel dan wel gedeeltelijk van toepassing zijn; f. koper: de natuurlijk of rechtspersoon met volledig rechtsbevoegdheid aan wie door de gemeente een onroerende zaak is verkocht; de rechtverkrijgende onder algemene titel van een koper; de rechtsopvolger van de koper met betrekking tot de eigendom van de onroerende zaak; g. levering: feitelijke ter beschikkingstelling van de onroerende zaak; h. onroerende zaak: de grond en/of opstallen die het voorwerp van de koopovereenkomst vormen; i. ontwikkelingsbedrijf: het cluster van de afdeling Ruimte & Milieu van de gemeente die belast is met grondzaken; j. overdracht: juridische eigendomsovergang van de onroerende zaak door inschrijving van de transportakte in de openbare registers; k. transportakte de akte die de overdracht van de onroerende zaak regelt. De transportakte wordt bij de notaris opgemaakt en ondertekend. 40
Hoofdstuk 2. Totstandkoming koopovereenkomst Artikel 2.1 Verzoek tot aankoop Een gegadigde doet schriftelijk het verzoek aan de gemeente, ten name van het college van burgemeester en wethouders, dat hij of zij een onroerende zaak van de gemeente in eigendom wil verwerven. In dit verzoek dient de gegadigde de navolgende gegevens op te nemen: a. bij een natuurlijk persoon: de volledige voornaam of voornamen, naam, adres, postcode en woonplaats; b. bij een rechtspersoon: de statutaire naam, zetel, adres, postcode en plaats van vestiging, tezamen met bij de natuurlijk persoon genoemde personalia, die direct of indirect bevoegd is om namens deze rechtspersoon onroerende zaken te kopen, onder overlegging van één of meerdere recente en relevante uittreksels uit het Handelsregister, waaruit de bevoegdheid van die persoon blijkt; c. de kadastrale aanduiding en/of ligging van de onroerende zaak; Artikel 2.2 Interne voorbereiding Na ontvangst van het verzoek tot koop verifieert het ontwikkelingsbedrijf of de gemeente de betreffende onroerende zaak kan en/of wil verkopen. Nadat deze verificatie is voltooid en de gemeente positief op het verzoek wil reageren, stelt de gemeente de koopprijs vast, die de gegadigde ter zake van de onroerende zaak zou dienen te voldoen alsmede de overige voorwaarden, die ter zake van die verkoop dienen te gelden. Artikel 2.3 Stellingname gemeente Na verificatie, als bedoeld in artikel 2.2, zendt het ontwikkelingsbedrijf namens het college van burgemeester en wethouders: a. een koopovereenkomst in drievoud aan de gegadigde tezamen met de tekst van de onderhavige Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken Schouwen-Duiveland 2009, met het verzoek om bij akkoord de drie overeenkomsten te paraferen en te ondertekenen om deze vervolgens ongewijzigd aan het ontwikkelingsbedrijf te retourneren. b. een schrijven, waarin de gegadigde wordt medegedeeld dat de gemeente de onroerende zaak niet aan de gegadigde wil of/en kan verkopen. Artikel 2.4 Aanvaarding aanbod tot koop De aanvaarding van het aanbod tot koop geschiedt uitsluitend door het binnen zes weken na datum van toezending van de koopovereenkomsten geparafeerd, ondertekend en ongewijzigd aan het ontwikkelingsbedrijf te retourneren. Het aanbod tot koop komt door het overschrijden van de termijn van zes weken of het afwijken van het aanbod tot verkoop van rechtswege te vervallen, tenzij het ontwikkelingsbedrijf alsnog onverwijld aan de gegadigde bevestigt dat, ondanks termijnoverschrijding of afwijking van het aanbod van koop, met de aanvaarding kan worden ingestemd. Zonder de in de vorige zin genoemde bevestiging is de gemeente vrij de genoemde onroerende zaak aan een andere gegadigde te verkopen. Artikel 2.5 Afwerking koopovereenkomst Nadat het ontwikkelingsbedrijf de getekende koopovereenkomsten van de gegadigde heeft ontvangen als genoemd in artikel 2.4, zendt het ontwikkelingsbedrijf aan de door de gegadigde opgegeven notaris een exemplaar van de koopovereenkomst met annexe documenten toe die nodig zijn om de transportakte op te maken. Artikel 2.6 Afwerking vervallen aanbod tot koop Zodra vaststaat dat er geen koopovereenkomst in de zin van artikel 2.4 tot stand is gekomen, zal het ontwikkelingsbedrijf de gegadigde hiervan schriftelijk op de hoogte stellen. 41
Hoofdstuk 3. Voorwaarden voor verkoop en levering Artikel 3.1 Overdracht 1. De transportakte wordt binnen twee maanden nadat beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend bij de notaris gepasseerd. 2. De transportakte wordt opgemaakt door een door de koper aan te wijzen notaris. Indien de koper geen notaris kan of wil aanwijzen, wijst de gemeente een notaris aan. Artikel 3.2 Inhoud koopovereenkomst De koopovereenkomst vermeldt in ieder geval: de van toepassing zijnde verkoopvoorwaarden; de kadastrale aanduiding, de vermoedelijke oppervlakte van de onroerende zaak en, waar mogelijk, de plaatselijke aanduiding; de koopprijs per m² en/of de totale koopprijs; een situatieschets waarop de onroerende zaak is aangegeven. Artikel 3.3 Ingebruikneming Tenzij in de koopovereenkomst anders is overeengekomen, kan de koper de onroerende zaak in eigen gebruik en genot aanvaarden zodra: de koopovereenkomst tot stand is gekomen, en; de volledige koopsom - inclusief de daarover verschuldigde overdrachtsbelasting en/of omzetbelasting - door de koper is voldaan, en; de gemeente schriftelijk toestemming heeft gegeven voor ingebruikneming; doch in ieder geval op de datum waarop de transportakte wordt ondertekend. Artikel 3.4 Risico-overgang De onroerende zaak komt voor risico van de koper zodra de transportakte is ondertekend, tenzij de ingebruikneming eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op de koper. Artikel 3.5 Betaling koopsom 1. De koper dient vóór de ondertekening van de transportakte de volledige koopsom - inclusief de overige kosten, rechten en belastingen, alsmede de verrekening van de zakelijke lasten - te voldoen door creditering op de bank- en/of girorekening van de notaris. 2. Indien de koopsom niet binnen de in lid 1 van dit artikel gestelde termijn is voldaan, is de koper in verzuim en is over (het niet betaalde gedeelte van) de koopsom, zonder ingebrekestelling, over de periode vanaf die datum tot aan de datum van betaling, de wettelijke rente plus 1% verschuldigd. Artikel 3.6 Kosten en belastingen 1. Alle kosten van de overdracht - waaronder begrepen notariskosten, kadastrale rechten en eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting en/of omzetbelasting - zijn voor rekening van de koper. 2. Alle zakelijke lasten en belastingen die van de onroerende zaak worden geheven, zullen op en per de dag van ondertekenen van de akte van levering via de notaris worden verrekend. Artikel 3.7 Feitelijke levering De feitelijke levering (aflevering) van de onroerende zaak aan de koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de transportakte bevindt. Bij eerdere ingebruikname wordt de onroerende zaak overgedragen in de toestand waarin deze zich bevindt op de datum van ingebruikneming. Artikel 3.8 Juridische levering De gemeente staat ervoor in dat zij gerechtigd is het eigendom over te dragen op de datum waarop de transportakte wordt ondertekend. In de transportakte wordt door de gemeente aan de koper geleverd een recht van onvoorwaardelijk eigendom van de onroerende zaak, hetgeen - tenzij in de koopovereenkomst anders is overeengekomen - vrij zal zijn van: beslagen en/of hypotheken en/of inschrijvingen daarvan of andere dan de opgegeven zakelijke rechten, behoudens eventueel bij de gemeente onbekende erfdienstbaarheden; huur, pacht en/of andere gebruiksrechten; juridische belemmeringen die verdere inrichting en ingebruikneming van de onroerende zaak verhinderen of beperken. 42
Artikel 3.9 Recht van opstal Indien en voorzover zich in de onroerende zaak (openbare) nutsvoorzieningen bevinden in eigendom en beheer bij de gemeente en/of de nutsbedrijven wordt, indien de gemeente en/of de nutsbedrijven hier toestemming voor geven, gelijktijdig met de juridische levering van de onroerende zaak, een recht van opstal gevestigd ten behoeve van het hebben, houden en onderhouden van deze (openbare) nutsvoorzieningen in, op of boven (een gedeelte van) de onroerende zaak. De kosten voor het vestigen van het recht van opstal zijn voor rekening van de koper van de onroerende zaak tenzij het nutsbedrijf deze kosten voor haar rekening neemt. Artikel 3.10 Over- en ondermaat 1. De overeengekomen oppervlakte van de onroerende zaak is de basis van de berekening van de koopsom. Indien na door de landmeter van het Kadaster vastgestelde oppervlakte mocht blijken dat de oppervlakte verschilt met die welke als basis voor de berekening van de koopsom heeft gestrekt, geeft het verschil tussen de werkelijke grootte en de opgegeven grootte van de onroerende zaak aanleiding tot vermeerdering of vermindering van de koopsom. 2. Herberekening geschiedt op basis van de overeengekomen en vermelde prijs per m². Het verschil dient binnen twee maanden na de uitkomst van de kadastrale inmeting onderling te worden verrekend. Aan over- en ondermaat kan geen van de partijen enig recht ontlenen. Artikel 3.11 Milieu- en bodemonderzoek 1. De gemeente heeft een onderzoek laten verrichten naar de eventuele aanwezigheid van - naar de dan geldende maatstaven - voor het milieu of volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de onroerende zaak. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in één of meerdere rapporten waarin de toestand van de grond van de onroerende zaak wordt omschreven. De koper heeft recht op inzage in het (de) rapport(en). 2. De gemeente verklaart dat er geen reden is aan te nemen dat zich in en/of op de onroerende zaak in onaanvaardbare mate stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid, of die anderszins onaanvaardbaar zijn en het gebruik van de onroerende zaak ten behoeve waarvan de verkoop plaats vindt niet mogelijk maakt. 3. Voor zover aan de gemeente bekend zijn in de onroerende zaak geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig. 4. De gemeente verklaart dat haar betreffende eventuele verontreiniging, niets anders bekend is dan het vermelde in de in lid 1 van dit artikel bedoelde onderzoeksrapport(en). 5. Indien uit de in lid 1 van dit artikel bedoelde rapport(en) blijkt dat zich in de grond van de onroerende zaak stoffen bevinden die naar ten tijde van de verkoop geldende maatstaven in de weg staan aan de realisering van het beoogde gebruik van de onroerende zaak, treedt de gemeente in overleg met de koper. De koper kan hierbij de gelegenheid worden geboden om onder voorwaarden alsnog tot aankoop over te gaan indien na het nemen van maatregelen het beoogde gebruik alsnog realiseerbaar is. 6. Onder voor het milieu of volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard (althans voor zover niet verontreinigd), stobben van bomen of struiken, de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden. 7. De gemeente kan niet aansprakelijk worden gesteld voor ná de ingebruikneming ingevloeide of bijgestorte stoffen en voor situaties die voor ingebruikneming redelijkerwijs niet konden worden voorzien. Artikel 3.12 Gedoogplicht 1. De koper is verplicht te gedogen dat al hetgeen noodzakelijk is ten behoeve van openbare voorzieningen - als palen, kabels, draden, isolatoren, aanduidingsborden of leidingen voor openbare doeleinden - op, in of boven de onroerende zaak is en/of wordt aangebracht in stand te houden, te onderhouden en bevestigd te laten. Dit houdt in dat, voor zover in redelijkheid van de koper kan worden gevergd, de koper voor zijn rekening die maatregelen dient te nemen ter voorkoming van schade aan de aanwezige zaken ten behoeve van openbare voorzieningen welke de gemeente dan wel de eigenaren van die zaken noodzakelijke acht(en). 2. De koper is te allen tijde aansprakelijk voor alle schade die door beschadigingen van de aanwezige zaken, inzake openbare voorzieningen, door zijn toedoen of nalaten wordt veroorzaakt. 3. De partijen komen overeen dat de in lid 1 en lid 2 van dit artikel genoemde verplichtingen als kwalitatieve verplichting rusten op de onroerende zaak en van rechtswege zullen overgaan op degene(n) die de onroerende zaak onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt 43
bepaald dat degenen mede gebonden zullen zijn die van de rechthebbende(n) een recht tot gebruik van zaak zullen krijgen. Artikel 3.13 Waterlopen / sloten Indien de onroerende zaak grenst aan een waterloop / sloot (inclusief taluds) kunnen er, in het kader van onderhoud, voor (een gedeelte van) de onroerende zaak gebruiksbeperkingen gelden. De beperkingen die hieruit voortvloeien voor de gebruiksmogelijkheden van (een gedeelte van) de onroerende zaak zijn vastgelegd in het Keur waterbeheer (vastgesteld door het Waterschap Zeeuwse Eilanden op 11 oktober 2006 en in werking getreden op 1 januari 2007). Indien dit artikel van toepassing is op de verkoop van een onroerende zaak, ontvangt de koper een kopie van het Keur waterbeheer. Artikel 3.14 Hoofdelijkheid Als in de koopovereenkomst over één en dezelfde onroerende zaak meer dan één natuurlijk of rechtspersoon als koper van de gemeente staat genoemd, zijn deze personen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen, die uit de koopovereenkomst voortvloeien. Artikel 3.15 Ontbinding van de koopovereenkomst door de koper 1. De koper heeft het recht de koopovereenkomst vóór de ondertekening van de transportakte eenzijdig te ontbinden indien in en/of op de onroerende zaak alsnog voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen worden aangetroffen, waarvan de koper aannemelijk maakt, dat deze al aanwezig waren vóór het tijdstip van ondertekening van de transportakte, en dat deze van zodanige aard zijn dat van hem niet kan worden gevergd dat de koper, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt. 2. Een recht tot ontbinding bestaat niet als de redelijkheid en billijkheid zich wegens de geringe ernst van de verontreiniging verzetten tegen ontbinding en/of als de gemeente zich (ook in geval van ernstiger verontreiniging) verplicht op zijn kosten passende maatregelen te nemen tot opheffing van de verontreiniging casu quo de schadelijke gevolgen hiervan. 3. Voorts heeft de koper het recht de koopovereenkomst te ontbinden indien de wet- en regelgeving casu quo de koopovereenkomst hierin voorziet. Artikel 3.16 Ontbinding van de koopovereenkomst door de gemeente 1. De gemeente heeft het recht de koopovereenkomst te ontbinden en de onroerende zaak ter vrije beschikking op te eisen van de koper, ingeval de koper tekortschiet in de nakoming van één of meer van de in koopovereenkomst of de hierin van toepassing verklaarde algemene voorwaarden opgenomen verplichtingen. 2. De gemeente heeft het recht de koopovereenkomst te ontbinden en de onroerende zaak ter vrije beschikking op te eisen van de koper, indien de koper vóór de datum van ondertekening van de transportakte in staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft gekregen, alsmede wanneer vóór de datum van ondertekening van de transportakte executoriaal beslag op zijn roerende en/of onroerende zaken wordt gelegd, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst is vereist. 3. Voorts heeft de gemeente het recht de koopovereenkomst te ontbinden indien de koopovereenkomst hierin voorziet. Artikel 3.17 Gevolgen van de ontbinding 1. Op het moment van ontbinding de ingebruikneming reeds heeft plaatsgevonden, is de koper verplicht de onroerende zaak onverwijld weer in de macht van de gemeente terug te brengen, voor zover mogelijk, in de staat waarin de onroerende zaak zich bevond ten tijde van de ingebruikneming. 2. Ingeval van ontbinding op grond van bepaalde in artikel 3.15, kan de koper jegens de gemeente geen enkel recht doen gelden op vergoedingen van meer geleden schade, kosten en interesten noch op aanbieding of koop van enig ander onroerende zaak. 3. Ingeval van ontbinding op grond van het bepaalde in artikel 3.16, ontstaat een ongedaanmakingsverbintenis waarbij de koper verplicht is de onroerende zaak terug te leveren aan de gemeente en de gemeente verplicht is de door de koper reeds betaalde koopsom aan de koper te retourneren. Artikel 3.18 Wijze van ontbinding Daar waar in de koopovereenkomst of deze algemene verkoopvoorwaarden sprake is van ontbinding van de koopovereenkomst, geschiedt deze door een schriftelijke verklaring van degene die zich op de ontbindende voorwaarde beroept aan de wederpartij. 44
Artikel 3.19 Boetebepaling 1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de koopovereenkomst, anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht), is de nalatige partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige partij in verzuim is in de zin van lid 2 van dit artikel. 2. Indien één der partijen, na bij aanschrijven in gebreke is gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer verplichtingen, is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen: a. het verlangen van de uitvoering van de koopovereenkomst, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van de termijn van acht dagen voor nakoming een onmiddellijke opeisbare boete verschuldigd is van 10% van de koopsom. De boete moet worden betaald binnen een maand na ontvangst van het schrijven, waarin de boete is opgelegd; a. het door een schriftelijke verklaring voor ontbonden verklaren van de koopovereenkomst en betaling van een onmiddellijke opeisbare boete te vorderen van 20% van de koopsom. De boete moet worden betaald binnen een maand na ontvangst van het schrijven, waarin de boete is opgelegd. 3. Naast de bovenstaande boete kan de wederpartij een supplementaire boete vorderen voor elke dag of gedeelte van een dag dat het verzuim van enige verplichting voortduurt. Deze supplementaire boete zal maximaal 0,25% per dag van de koopsom bedragen, met een minimum van 25,00. 4. Voor zover één der partijen meer schade lijdt, heeft hij naast deze boete, voorts recht op aanvullende schadevergoeding. 5. Een boete, als hiervoor bedoeld, kan door de wederpartij worden kwijtgescholden of, indien deze reeds is betaald, teruggegeven indien daarvoor naar hun mening reden aanwezig is. 6. De kosten van de invordering van de boete zijn voor rekening van de nalatige partij. Artikel 3.20 Hardheidsclausule Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schouwen-Duiveland kunnen in bijzondere omstandigheden, zulks ter beoordeling van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schouwen-Duiveland, van Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken Schouwen- Duiveland 2009 afwijken. 45
Hoofdstuk 4. Voorwaarden voor verkoop bouwterreinen woningbouw Artikel 4.1 Toepasselijkheid van de bepalingen in dit hoofdstuk Indien de onroerende zaak is bestemd voor bebouwing met een woonhuis en toegelaten bijgebouwen ten behoeve van particuliere bewoning, wordt dit hoofdstuk op de koopovereenkomst van toepassing verklaard. Artikel 4.2 Bouwrijpe staat Behoudens uitdrukkelijk andersluidende bepalingen in de koopovereenkomst wordt de onroerende zaak in bouwrijpe staat geleverd. Artikel 4.3 Kavelgrenzen onroerende zaak 1. Vóór de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak zullen de kavelgrenzen door of namens de gemeente éénmalig met grensbuizen worden uitgezet. 2. Na de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak berust de verantwoordelijkheid voor de instandhouding van de grensbuizen bij de koper. De grensbuizen dienen te blijven staan tot en met de dag waarop de kadastrale inmeting heeft plaatsgevonden. De kosten voor een herhaalde uitzetting en aanwijzing zijn voor rekening van de koper. 3. De koper verplicht zich jegens de gemeente binnen twee maanden na de datum van feitelijke levering, geheel voor eigen rekening en risico, een behoorlijke erfscheiding, bij voorkeur palen met draad en een minimale hoogte van vijftig centimeter boven het maaiveld, te plaatsen en in stand te houden waaruit duidelijk de (kadastrale) grens/grenzen van de onroerende zaak op te maken zijn voor zover de onroerende zaak aan openbaar terrein grenst. Artikel 4.4 Werkzaamheden door koper De onderstaande werkzaamheden (niet limitatief ) zijn, voor zover van toepassing, voor rekening van de koper: het verrichten van een sonderingonderzoek; het ontgraven tot onderzijde fundering (bouwput); het draineren binnen de onroerende zaak; het realiseren van huisaansluitingen ten behoeve van riolering en nutsvoorzieningen op de onroerende zaak; het aanbrengen van erfscheidingen ingeval de onroerende zaak grenst aan een openbaar terrein. Artikel 4.5 Bouwplicht 1. De koper is voornemens de onroerende zaak in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan te (doen) bebouwen waarvoor de onroerende zaak, als bepaald in de koopovereenkomst, wordt aangekocht en verplicht zich tegenover de gemeente tot deze bebouwing. 2. Binnen drie maanden na het passeren van de transportakte dient de koper een behoorlijke bouwvergunning, in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan, aan te vragen. Met de bebouwing moet een aanvang worden gemaakt binnen drie maanden nadat de door de gemeente verstrekte bouwvergunning onherroepelijk is geworden. De bouw dient, eenmaal aangevangen zijnde, ononderbroken te worden voortgezet, en uiterlijk binnen zes maanden na start van de bouw moet de bebouwing wind- en waterdicht zijn. Binnen één maand nadat de bebouwing wind- en waterdicht is stelt de koper de gemeente hiervan schriftelijk in kennis. 3. De koper dient binnen drie maanden na voltooiing van de bebouwing dan wel binnen achttien maanden na het passeren van de transportakte het gebouwde overeenkomstig de bestemming(en) in gebruik te nemen en (doen) houden, het onbebouwde overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming behoorlijk in te richten en ingericht te houden alsmede op behoorlijke wijze af te scheiden van de belendende percelen en de openbare weg. De kosten voor het realiseren van deze erfscheidingen komen geheel voor rekening van de koper. 4. Voor de rioolaansluiting dient de koper toestemming van de gemeente te verkrijgen. De koper dient tijdig contact op te nemen met de gemeente Schouwen-Duiveland, afdeling Openbare Werken, cluster Ingenieursbureau. De kosten van de leges zijn voor rekening van de koper. 5. Voor de aanleg van in- of uitritten dient de koper een uitwegvergunning bij de gemeente aan te vragen. De koper dient tijdig contact op te nemen met de gemeente Schouwen-Duiveland, afdeling Recreatie, Economie en Bijzondere Wetten, cluster Uitvoering. De kosten van de leges zijn voor rekening van de koper. 6. Het college van burgemeester en wethouders kan op schriftelijk verzoek van de koper in bijzondere gevallen vrijstelling verlenen van één of meer van de in lid 2 en lid 3 van dit artikel genoemde 46