Nr. 17-18 Jaargang weken 46 en 49 2015 Verschijnt tweewekelijks, behalve in juli en augustus Afgiftekantoor Brussel X P309710 inhoud Huur Uw woonst verhuren op AirBnB: is dat legaal in België? 1 Successieplanning Wederzijdse schenking tussen echtgenoten: VLABEL eist één en hetzelfde geschrift 6 Vlaamse registratiebelasting Vlaamse ruling inzake verkrijging onroerend goed door een vennoot uit een NV: VLABEL blijft volharden in de boosheid 12 Huur Uw woonst verhuren op AirBnB: is dat legaal in België? Anouk CHABEAU Advocatenkantoor Lydian, balie van Brussel AirBnB is, net als tal van gelijksoortige internetplatformen, de nieuwe trend onder particulieren die hun woonst willen verhuren aan toeristen voor enkele dagen of langer. De explosieve groei van dit nieuwe type logies veroorzaakt echter heel wat ongerustheid binnen de sector van toeristische logiezen zoals hotels, B&B s en jeugdherbergen die dit beschouwen als oneerlijke concurrentie. Een aanzienlijk aantal van dergelijke nieuwe soorten toeristische logiezen, zoals AirBnB, zijn immers op de markt verschenen en vallen niet altijd binnen een duidelijk gedefinieerde en gereglementeerde categorie, aangezien zij niet voldoen aan bepaalde specifieke criteria. Dit is wat de sector de grijze zone van toeristische logiesverstrekkende inrichtingen noemt. De huidige bijdrage beoogt te onderzoeken in welke mate logiezen tussen particulieren, aangeboden op deze internetplatformen, onder de bestaande regelgeving valt betreffende toeristische logiezen in de drie gewesten. 1 Vele andere landen hebben de knoop reeds doorgehakt en hun wetgeving aangepast aan deze nieuwe types van logiezen om zo de concurrentie ten opzichte van andere sectoren te beperken. 1 De huidige bijdrage gaat niet in op andere wetgevingen die mogelijks van toepassing zouden zijn, zoals de wetgeving betreffende de bescherming van de consumenten, de stedenbouwkundige wetgeving of de fiscale wetgeving.
Logiesverstrekkende inrichting 1 Toepasselijke regelgeving in Brussel De materie is in volle ontwikkeling omdat een nieuwe ordonnantie, zijnde de ordonnantie van 8 mei 2014 betreffende het toeristische logies 1, recent uitgevaardigd is teneinde de nieuwe types toeristische logiezen te omkaderen. 2 Deze ordonnantie is nog niet in werking getreden, zodat de oude regelgeving betreffende toeristische logiezen uitgevaardigd door de Franse Gemeenschap, de Franse Gemeenschapscommissie (FGC) en de Vlaamse Gemeenschap voorlopig nog steeds van toepassing is. Wat de oude regelgeving betreft uitgevaardigd door de Vlaamse Gemeenschap, verwijzen wij naar het volgende punt 3 hieronder ( Toepasselijke regelgeving in Vlaanderen ). Wat de oude regelgeving betreft, uitgevaardigd 3 door de Franse Gemeenschap en de Franse Gemeenschapscommissie 4, moet worden opgemerkt dat deze verschillende categorieën toeristische logiezen onderscheidt, waaronder hotels, verblijven, gemeubileerde vakantiewoningen en gastkamers. 5 Het begrip logiesverstrekkende inrichting is belangrijk. Dit begrip wordt gedefinieerd als elke handels- of toeristische exploitatie die logies verstrekt, zelfs bij gelegenheid, met of zonder maaltijden, en die over ten minste vier kamers of accommodatie voor minimum tien personen beschikt. 6 De regelgeving uitgevaardigd door de Franse Gemeenschap en de FGC bepaalt dat niemand een logiesverstrekkende inrichting mag uitbaten indien hij niet over een veiligheidsattest beschikt, waarbij wordt vastgesteld dat voldaan is aan de veiligheidsnormen inzake brandbeveiliging met betrekking tot logiesverstrekkende inrichtingen. 7 Naast deze algemene vereiste die van toepassing is op alle inrichtingen die onder de definitie van logiesverstrekkende inrichting vallen, moeten de aanvrager en de woning beantwoorden aan een reeks exploitatievoorwaarden en dient een kennisgeving en/of een verzoek tot een voorafgaande vergunning te worden gericht tot de bevoegde dienst, indien de uitbater de benaming van een specifieke categorie van logies wenst te gebruiken (bv. hotel, verblijf, gemeubileerde vakantiewoning of gastkamer). Het gebruik van een van deze benamingen zonder voorafgaande kennisgeving en/of vergunning, wordt strafrechtelijk gesanctioneerd. De huidige regelgeving tot stand gebracht door de Franse Gemeenschap en de FGC is een systeem van facultatieve vergunning, in die mate dat een kennisgeving en/of vergunning enkel vereist is wanneer de uitbater gebruik wenst te maken van een bijzondere benaming voorzien door de Franse Gemeenschap en de FGC. Dit facultatieve systeem leidt tot de creatie van een juridisch vacuüm, namelijk een grijze zone van logies die niet vallen binnen een vooraf gedefinieerde gereglementeerde categorie, aangezien zij niet voldoen aan bepaalde specifieke criteria van een bepaalde categorie van logies. De bovenvermelde nieuwe ordonnantie beoogt dit juridisch vacuüm te dekken. De ordonnantie voorziet immers in een aangifte- en registratieprocedure, evenals in algemene exploitatievoorwaarden voor elk type toeristische logiezen aangeboden op 1 Ordonnantie betreffende het toeristische logies, BS 17 juni 2014. 2 Deze nieuwe ordonnantie werd verwacht ten gevolge van het arrest van het Grondwettelijk Hof van 15 maart 2012 dat de bevoegdheid van de gewesten heeft herbevestigd inzake de voorwaarden voor toegang tot het beroep binnen de toeristische sector. 3 Cf. decreet van de Franse Gemeenschap van 16 juni 1981 tot inrichting van landelijke verblijven, verblijven op de boerderij, gemeubileerde vakantiewoningen en gastkamers; decreet van de Franse Gemeenschap van 9 november 1990 betreffende de voorwaarden voor de uitbating van de logiesverstrekkende inrichtingen en de hotelinrichtingen; decreet van de Franse Gemeenschapscommissie van 14 januari 1999 betreffende de erkenning van de gastkamers en de toelating om de benaming Gastkamers te gebruiken. 4 Hierna FGC. 5 De FGC heeft verschillende brochures uitgegeven inzake de verschillende categorieën toeristische logiezen. Deze zijn beschikbaar op haar site: www.cocof.irisnet.be. 6 Art. 1, 1 van het decreet van 9 november 1990. 7 Art. 2 van het decreet van 9 november 1990. 2 NIEUWSBRIEF NOTARIAAT NR. 17-18 WEKEN 46 EN 49 2015 WOLTERS KLUWER
de markt. 1 De ordonnantie omschrijft de toeristische logiezen op een ruimere manier als elk op regelmatige basis of occasioneel tegen betaling aan toeristen aangeboden logies voor een of meer nachten. In het kader van deze verplichte aangifte- en registratieprocedure, kan de exploitant van het toeristische logies nog opteren voor een bepaalde categorie van logiezen zoals voorzien in de ordonnantie. In functie van de gekozen categorie van toeristische logiezen, dienen de specifieke exploitatievoorwaarden te worden nageleefd. De ordonnantie onderscheidt en reglementeert, in hoofdorde, zes categorieën van toeristische logiezen (hotel, aparthotel, toerismeverblijven, logies bij de bewoner, verblijfscentra van sociaal toerisme, kampeerterrein) en laat toe om, binnen de bestaande categorieën, subcategorieën of nieuwe categorieën te definiëren door de Brusselse Regering te integreren voor elk type logies dat zou verschijnen op de markt. 2 Toepasselijke regelgeving in Wallonië Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen de 9 Duitstalige gemeenten enerzijds en de rest van het grondgebied van het Waals Gewest anderzijds. Veiligheidsattest Vergunning Waals Toerismewetboek 1 april 2010 2.a. De 9 Duitstalige gemeenten De toepasselijke wetgeving 2 maakt eveneens een onderscheid tussen verschillende categorieën toeristische logiezen. De logiesverstrekkende inrichtingen 3, de hotelinrichtingen, en eveneens de vakantiewoningen, gastkamers en de B&B s vereisen een veiligheidsattest. Naast dit veiligheidsattest, is voor de hotelinrichtingen, de vakantiewoningen, de gastkamers en de B&B s ook een voorafgaande vergunning nodig van de minister bevoegd voor Toerisme. De vergunning leidt tot een indeling van de inrichting binnen een van de kwaliteitsklassen. Indien de inrichting niet voldoet aan de voor de laagste categorie vastgestelde vereisten, kan de vergunning niet worden toegekend. De persoon die een van deze types inrichtingen te huur aanbiedt, zal naast de voorwaarden voor de klasse waarbinnen hij zich bevindt een hele reeks meer algemene exploitatievoorwaarden moeten respecteren betreffende de aanvrager en de betrokken inrichting. 2.b De rest van het grondgebied van het Waals Gewest De Waalse wetgever heeft de wetgeving betreffende toerisme gecodificeerd in het Waals Toerismewetboek van 1 april 2010. 4 De toeristische logiesverstrekkende inrichting wordt hier gedefinieerd als elke inrichting die, ware het toevallig, aan een of meerdere toeristen een onderkomen biedt dan wel de bezetting van een toeristisch kampeerterrein aanbiedt. 5 Geen enkele toeristische logiesverstrekkende inrichting kan worden uitgebaat zonder brandveiligheidsattest afgeleverd door de gemeente. 6 1 De ordonnantie voorziet in een systeem van een voorafgaande aangifte die gepaard gaat met bewijsstukken voor een onderzoek prima facie van de naleving van de opgelegde voorwaarden. De registratie is niet automatisch, maar vloeit voort uit een verificatie door de administratie van het volledige karakter van de vereiste stukken, waarna het recht tot exploitatie wordt verleend. Een a posteriori controle laat de ambtenaren toe te waken over de naleving van de exploitatievoorwaarden van de categorie of subcategorie in kwestie gedurende de hele duur van de exploitatie van het toeristische logies. 2 Decreet van de Duitstalige Gemeenschap van 23 november 1992 betreffende de vakantiewoningen, gastkamers en Bed & Breakfast ; decreet van de Duitstalige Gemeenschap van 9 mei 1994 over de logiesverstrekkende inrichtingen en hotelinrichtingen. 3 De logiesverstrekkende inrichting wordt hier gedefinieerd als commerciële of toeristische inrichtingen die regelmatig of af en toe logies verstrekken, met of zonder maaltijden; over ten minste vier kamers of over accommodatie voor ten minste 10 personen beschikken en over een veiligheidsattest beschikken. 4 Besluit van de Waalse Regering van 1 april 2010 tot codificatie van de wetgevingen betreffende het toerisme met het oog op de invoering van een Waals Toerismewetboek (BS 17 mei 2010). Dit besluit is met name een codificatie van het Waals decreet van 18 december 2003 betreffende de toeristische logiesverstrekkende inrichtingen en het besluit van de Waalse Regering van 9 december 2004. 5 Art. 1, 10 van het Waals Toerismewetboek. 6 Art. 332 van het Waals Toerismewetboek. WOLTERS KLUWER NIEUWSBRIEF NOTARIAAT NR. 17-18 WEKEN 46 EN 49 2015 3
Binnen de toeristische logiesverstrekkende inrichtingen onderscheidt de Waalse wetgever verschillende categorieën inrichtingen, namelijk de hotelinrichting, het streekgebonden toeristisch logies, de gemeubileerde vakantiewoningen en het toerismeverblijf. De categorie streekgebonden toeristisch logies is nog onderverdeeld in subcategorieën waaronder de gastkamers en de gastenhuizen. Een voorafgaande vergunning van het Commissariaat-generaal voor Toerisme is vereist om gebruik te kunnen maken van de benamingen hotelinrichting, streekgebonden toeristisch logies, gemeubileerde vakantiewoning en toerismeverblijf of een andere term, vertaling of schrijfwijze waardoor verwarring zou kunnen ontstaan. Bij het afleveren van de vergunning, reikt het Commissariaat eveneens een klassement uit dat beantwoordt aan de benaming. De voorwaarden voor de toekenning van de vergunning en het gebruik van de benaming verschillen naar gelang het type toeristische logiezen. De betrokken inrichting zal aan de criteria moeten voldoen die zijn opgenomen voor de indelingscategorie waarbinnen ze zich bevindt. 1 Inbreuken op voormelde regels worden administratiefrechtelijk en strafrechtelijk gesanctioneerd. Daarenboven kan ook een dwangsom worden opgelegd. In tegenstelling tot het regime ingevoerd door de nieuwe Brusselse ordonnantie, beoogt het systeem voorzien door de Waalse wetgever niet elk type toeristisch logies ter beschikking op de markt te omvatten. Het richt zich enkel op de bescherming van bepaalde beschermde benamingen opgenomen in een lijst opgesteld door de Waalse wetgever. Dat impliceert bijvoorbeeld dat de eigenaar van een eigen woning die deze wenst te verhuren aan toeristen via AirBnB, zonder daarom gebruik te willen maken van een van de benamingen beschermd door het Waals Toerismewetboek (bv. gastkamers), geen vergunning zal moeten aanvragen, maar enkel moet beschikken over een brandveiligheidsattest, hetgeen vereist is voor elke toeristische logiesverstrekkende inrichting. Deze wil om de personen die niet beantwoorden aan de criteria en niet vallen onder de bijzondere benaming, niet te verhinderen in het verhuren van logiezen vloeit duidelijk voort uit de parlementaire werkzaamheden van het Waals decreet van 18 december 2003 betreffende de toeristische logiesverstrekkende inrichtingen. 2 Decreet 10 juli 2008 en uitvoeringsbesluit 15 mei 2009 3 Toepasselijke regelgeving in Vlaanderen In Vlaanderen is de materie van toeristische logiezen op heden geregeld door een decreet van 10 juli 2008 3 en zijn belangrijkste uitvoeringsbesluit van 15 mei 2009. 4 Dit decreet vervangt de vorige decreten aangenomen binnen deze materie door de Vlaamse Gemeenschap voor de inrichtingen in het Vlaams Gewest en de Vlaamstalige inrichtingen op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Zoals de nieuwe Brusselse ordonnantie, omvat het huidige Vlaamse decreet het geheel van toeristische logiezen aangeboden op de markt. Het toeristische logies is immers op een zeer ruime manier gedefinieerd als elke inrichting die of elk terrein dat aan een of meer toeristen de mogelijkheid tot verblijf biedt voor een of meer nachten en wordt aangeboden aan de toeristische markt. Het aanbieden aan de toeristische markt is, gedefinieerd als het aanbieden van het toeristische logies in eender welke vorm, hetzij via bemiddeling, hetzij op zelfstandige basis. 5 Elk toeristisch logies of, in voorkomend geval, de exploitant of de personen die belast zijn met het beheer van het toeristische logies, zijn ertoe gehouden te voldoen aan de algemene voorwaarden voorzien door het decreet, o.a. de verplichting te beantwoorden aan de specifieke normen inzake brandveiligheid. 6 1 Het Commissariaat voor Toerisme heeft verscheidene vademecums gerealiseerd over het toeristische logies. Deze zijn beschikbaar op hun site: http://cgt.tourismewallonie.be. 2 Ontwerp van decreet betreffende de toeristische logiesverstrekkende inrichtingen, verslag, Parl.St. 2003-04, 4 december 2003, 12-13. 3 BS 26 augustus 2008. 4 BS 10 oktober 2009. Toerisme Vlaanderen heeft verschillende brochures uitgegeven inzake toeristische logiezen. Deze zijn beschikbaar op hun site: www.toerismevlaanderen.be. 5 Art. 2, 2 en 2, 4 van het decreet van 10 juli 2008. 6 Art. 4 van het decreet van 10 juli 2008. 4 NIEUWSBRIEF NOTARIAAT NR. 17-18 WEKEN 46 EN 49 2015 WOLTERS KLUWER
Voorstel van decreet Brussel Elk toeristisch logies wordt vervolgens ingedeeld in een klasse binnen een van de volgende categorieën, waarvoor specifieke openings- en exploitatievoorwaarden zijn voorzien door het besluit van 15 mei 2009: (i) hotel, (ii) gastkamers, (iii) vakantielogies, (iv) vakantiewoning, (v) openluchtrecreatief terrein. Naast deze bovenvermelde algemene en specifieke voorwaarden, is een systeem van voorafgaande aanmelding en/of vergunning ingevoerd bij de instelling Toerisme Vlaanderen. Om een toeristisch logies behorend tot de categorie gastenkamers, hotel, openluchtrecreatief terrein of vakantielogies te kunnen uitbaten, is een voorafgaandelijke schriftelijke vergunning vereist, met uitzondering van bepaalde specifieke situaties. 1 Voor de categorieën gastenkamers, vakantielogies, hotel en openluchtrecreatief terrein is de vergunning niet vereist wanneer de logiezen over maximaal twee kamers of twee plaatsen beschikken en maximaal acht toeristen kunnen ontvangen. In dat geval moeten ze enkel het voorwerp uitmaken van een aanmelding bij de instelling Toerisme Vlaanderen. De toeristische logiezen behorend tot de categorie vakantiehuizen, ongeacht hun capaciteit, moeten eveneens het voorwerp uitmaken van een aanmelding. De exploitanten van de toeristische logiezen die onderworpen zijn aan een aanmelding kunnen facultatief een vergunning aanvragen. In dat geval worden ze van rechtswege beschouwd als aangemeld. De exploitant van een toeristisch logies mag, zonder te zijn vergund of aangemeld, zijn toeristisch logies niet aanbieden op de markt op een manier die de indruk zou kunnen wekken dat het toeristisch logies is aangemeld of vergund. Hetzelfde geldt indien een benaming van een van bovenvermelde categorieën (gastenkamers, hotel, openluchtrecreatief terrein, vakantielogies, vakantiewoning), of een subcategorie, of als een benaming, een afgeleide benaming, een term, een vertaling of een schrijfwijze voor verwarring zou kunnen zorgen. De Vlaamse Regering is gemachtigd de aanvullende benamingen vast te stellen die niet door de exploitant van het toeristische logies gebruikt mogen worden zonder te zijn aangemeld of vergund. Recentelijk, op 13 juli 2015, is een voorstel van decreet neergelegd in het Vlaamse Parlement met het oog op het aanpassen van bepaalde regels met betrekking tot toeristische logiezen. 2 Dit voorstel is een gevolg van recente bedenkingen van de Vlaamse Regering over het decreet van 10 juli 2008, in het bijzonder gelinkt aan de evolutie van de toeristische sector. Dit voorstel van decreet brengt een aanzienlijke ommekeer teweeg in vergelijking met het bestaande decreet, aangezien het de opgelegde voorafgaandelijke procedures en administratieve formaliteiten verlicht. Zo zou de verplichting tot voorafgaandelijke aanmelding en/of vergunning worden geschrapt en worden vervangen door een facultatief systeem van vergunning, dat gelinkt is aan een iets dwingender controlesysteem a posteriori van de exploitatievoorwaarden. Over dit voorstel van decreet zou moeten worden gestemd in de komende weken. 4 Conclusie Toeristische logiezen onder particulieren via internetplatformen zoals AirBnB zijn niet op dezelfde manier geregeld in de drie gewesten. De publiciteit met betrekking tot deze internetsites leidt er vaak toe dat mensen misleid worden en doet hen geloven dat iedereen een logies kan verhuren zonder aan enige formaliteit te voldoen, hetgeen helemaal niet het geval is. In Brussel bevinden we ons op dit moment in een overgangsperiode. De oude regelgeving uitgevaardigd door de Franse Gemeenschap en de FGC vereist enkel een brandveiligheidsattest voor een commerciële of toeristische exploitatie die logiezen aanbiedt en beschikt over minimaal vier kamers of inrichtingen met logiezen voor minstens 10 personen. Een voorafgaandelijke kennisgeving en/of vergunning is en- 1 Art. 3, 2 van het decreet van 10 juli 2008. 2 Voorstel van decreet houdende het toeristische logies (C. COUDYSER et al.), Parl.St. Vl.Parl. 2014-15, nr. 438/1. WOLTERS KLUWER NIEUWSBRIEF NOTARIAAT NR. 17-18 WEKEN 46 EN 49 2015 5
Vlaanderen Wallonië kel vereist wanneer de exploitant de benaming wenst te gebruiken van een bijzondere categorie logies (bv. hotel, verblijf, gemeubileerde vakantiewoning of gastkamer). De nieuwe ordonnantie beoogt dit facultatief systeem van vergunning te hervormen, door te voorzien in een verplichte aanmeldings- en registratieprocedure voor elk type toeristisch logies aangeboden op de markt. De situatie is zeer gelijkend in Vlaanderen (en momenteel nog in Brussel voor de Vlaamstalige inrichtingen), waar de wetgeving ook beoogt het geheel van toeristische logiezen aangeboden op de markt te omvatten. Elk toeristisch logies moet deze algemene en specifieke openings- en exploitatievoorwaarden vervullen. Naast de naleving van deze voorwaarden, is een systeem ingevoerd van voorafgaandelijke aanmelding en/of vergunning bij de instelling Toerisme Vlaanderen. Echter, dit systeem zal waarschijnlijk binnenkort worden hervormd ten gevolge van discussies die geleid hebben tot het voorstel van decreet van 13 juli 2015. In Wallonië heeft de regionale wetgever, duidelijk zijn wil uitgedrukt om aan particulieren die hun kamer te huur willen aanbieden de regels inzake toerisme niet op te dwingen wanneer ze niet wensen toe te treden tot een beschermde kwalificatie van toeristische logiezen. Naast deze vergunningen eigen aan de toeristische sector is het belangrijk te onthouden dat de opening en exploitatie van een toeristisch logies ook andere vergunningen en toelatingen kan vereisen die uitgaan van andere administratieve instanties. Zo kunnen een stedenbouwkundige vergunning, in geval van wijziging van bestemming van de woonst, of een milieuvergunning voor bepaalde technische installaties die aanwezig zijn in het gebouw vereist zijn. In het geval waarin u geen eigenaar bent van het betreffende logies, kunnen de regels met betrekking tot onderverhuring eveneens van toepassing zijn. Al deze regels kunnen nog evolueren in de komende jaren daar de toeristische sector in volle verandering is. Successieplanning Wederzijdse schenking tussen echtgenoten: VLABEL eist één en hetzelfde geschrift Eric SPRUYT Notaris-Vennoot Berquin Notarissen, Professor KU Leuven en Fiscale Hogeschool Aantrekkelijke techniek in kader van successieplanning De wederzijdse schenking tussen echtgenoten van roerende goederen is de laatste jaren een fel ingeburgerde techniek van successieplanning geworden. 1 Stel: Marc en Sofie zijn gehuwd onder scheiding van goederen. Marc heeft een effectenportefeuille op zijn naam bij bank X (waarde: 500 000) en Sofie eentje op haar naam bij bank Y (waarde 200 000). Marc schenkt bij leven zijn portefeuille aan Sofie. Sofie doet hetzelfde met haar portefeuille in het voordeel van Marc. Wat is het effect? Komt Marc te overlijden vóór Sofie, dan is Sofie eigenaar van de beide effectenportefeuilles (totale waarde van 700 000). Ze heeft immers de 500 000 via 1 E. SPRUYT, Schenking als techniek van successieplanning: juridisch en fiscaal, Mechelen, Kluwer, 2008, 196-197; A. VAN DOORSLAER DE TEN REYEN, Successieplanning voor (kinderloze) echtgenoten: wederzijdse schenkingen twee vliegen in één klap!, Not.Fisc.M. 2011, nr. 2, 37-50; J. VERSTRAETEN, Wederzijdse giften als instrument voor vermogensplanning in Over naar familie Liber Amicorum Luc Weyts, Brugge, die Keure, 2011, 1-21. 6 NIEUWSBRIEF NOTARIAAT NR. 17-18 WEKEN 46 EN 49 2015 WOLTERS KLUWER