KASTEELPARK & Co NV INDEX & CO NV P.a. Van Cuyckstraat 1 bus 17 Per fax: 03.222.90.24 Gent, 7 december 2007 BETREFT : KASTEELPARK & CO INDEX & CO/ ADVIEZEN Uw ref. : Mijn ref. : Geachte heren, Hieronder laat ik u mijn advies omtrent uitvoering van de verplichtingen aangaande de EPBreglementering bij het vastgoedproject. I. FEITELIJKE GEGEVENS KASTEELPARK &Co, INDEX &Co en RENOVAMA zijn de bouwheren (en worden hierna ook aldus aangeduid) van twee gebouwen, genaamd HOOFDGEBOUW (waarvan eerste en tweedegenoemde bouwheer zijn) en KASTEELGEBOUW (waarvan eerste en derde genoemde bouwheer zijn), die samen het onroerend complex Residentie KASTEELPARK vormen. De bedoeling was om de beide gebouwen op te splitsen in kavels en vervolgens door te verkopen in casco - vorm. De bouwheren namen wel de verplichting op om nog diverse werken aan de gemene delen van de respectievelijke gebouwen uit te voeren. Elk van de genoemde gebouwen vormt een afzonderlijke rechtspersoon, respectievelijk genaamd Vereniging van Medeëigenaars Hoofdgebouw (hierna genoemd VME HOOFDGEBOUW) en Vereniging van Medeëigenaars Kasteelgebouw (hierna genoemd VME KASTEELGEBOUW). De basisakte van het onroerend complex Residentie Kasteelpark werd opgemaakt op 16.01.2007 door het ambt van notaris J.-J. LECLEF. Deze basisakte behelst zowel de statuten van de beide VME s als het reglement van medeëigendom dat geldt voor beide gebouwen samen. Deze basisakte verving de eerder verleden basisakte met betrekking tot het Kasteelgebouw verleden door dezelfde notaris op 22.03.2006. De bouwvergunning werd uitgereikt in december 2005 aan de bouwheren. Een regularisatieaanvraag werd ingediend in het voorjaar van 2006. Burgstraat 38A 9000 GENT : +32 9 334 94 70 & 71 (secr.) : +32 9 334 94 77
Architectenbureau DUO ARCHITECTEN (Ir Arch. DE KETELAERE) werd intussen aangesteld ter vervanging van de aanvankelijke architect. Zij heeft ook de opdracht van EPB-verslaggever op zich genomen. Thans meldden meerdere kopers van appartementen bij aangetekende brieven van eind oktober 2007, gericht aan dat volgens hen de EPB-verplichtingen omtrent het onroerend complex berusten bij de ontwikkelaars (de bouwheren ), en dat zij geen enkele verantwoordelijkheid dragen omtrent het niet voldaan zijn aan de EPB-verplichtingen. Meer bepaald wijzen zij naar het feit dat de ramen in kwestie daaraan niet zouden voldoen. II. VRAAGSTELLING Er dient te worden nagegaan - Over welke verplichtingen terzake het juist gaat - Bij wie deze verplichtingen rusten. Tot slot zal een voorstel van handelswijze worden geformuleerd. III. ANTWOORD A. DE EPB-verplichtingen 1. Algemeen In het Vlaamse Gewest is sinds 1 januari 2006 de energieprestatieregelgeving (ook EPBregelgeving genoemd, EnergiePrestatie en Binnenklimaat) in voege getreden. De regelgeving kadert in een streven naar betere energieprestaties voor het Vlaamse woningbestand. Door bij nieuwbouw of grondige renovaties de juiste maatregelen te treffen is het mogelijk een hoger comfortniveau te bereiken. Maar toch veel energiezuiniger te leven. Na de uitvoering van de werken moet de bouwheer aantonen dat de woning voldoet aan de energieprestatieregelgeving. Hij wordt hierin bijgestaan door een zogenaamde EPBverslaggever die de bouwheer voor de start van de nieuwbouw of de verbouwingswerken moet aanstellen. Dat kan zowel de ontwerpende architect van de woning zijn als een andere architect of ingenieur. De EPB-verslaggever moet op basis van een gedetailleerde inventaris van de gebruikte materialen en technieken de energieprestatie van het gebouw berekenen. Dit document wordt de EPB-aangifte genoemd. (zie www.energiesparen.be) 2. Toepassing van de regelgeving in de tijd De energieprestieregelgeving trad, zoals gezegd, in werking op 1 januari 2006. Stedenbouwkundige aanvragen voor woongebouwen die werden ingediend vóór 1 januari 2006
vallen onder de vroegere isolatieregelgeving. Indien het dossier voor deze datum werd ingediend maar onontvankelijk werd bevonden en de gemeente toestaat dat er gewijzigde plannen en documenten aan het dossier worden toegevoegd na 1 januari 2006, vallen de werken niet onder de energieprestatieregelgeving. Wanneer evenwel na 1 januari 2006 een volledig nieuwe stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd na 1 januari 2006, dan moet het dossier voldoen aan de energieprestatieregelgeving (zelfs indien de initiële aanvraag dateert van vóór 1 januari 2006. De initiële aanvraag zou zijn ingediend in december 2005. De definitieve vergunning is er pas gekomen op acht december 2006. Het is mij niet duidelijk of het een regularisatie betrof, dan wel een nieuwe aanvraag omwille van onontvankelijkheid van de eerste aanvraag. Gezien het voorgaande is dit natuurlijk een belangrijk feit dat verder dient te worden onderzocht, gezien mogelijks de bouwwerken niet onderhevig zijn aan de energieprestatieregelgeving. Hierna zal ik er voorlopig van uitgaan dat de regelgeving wel degelijk van toepassing is op de werken. 3. Onderscheid tussen nieuwbouw en verbouwingswerken De energieprestatie-eisen (hierna genoemd EPB-eisen) zijn anders bij nieuwbouw dan bij verbouwing van bestaande gebouwen, althans indien aan bepaalde technische voorwaarden is voldaan (zie artikel 4 1, tweede lid Decreet van 22.12.2006 (B.S. 27.03.2007, hierna genoemd het Decreet ) en artikels 14 tot 18 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 11.03.2005 (B.S. 17.06.2005). Gezien ik hier geen inzicht in heb, zal ik er hierna van uitgaan dat het gebouw aan dezelfde verplichting dient te voldoen als bij nieuwbouw. Het komt toe aan de architect om dit na te zien en informatie te verstrekken. B. Wie is titularis van de verplichtingen a. Conform de wettelijke verplichtingen 1.Overeenkomstig artikel 12 1 van het Decreet is de houder van de stedenbouwkundige vergunning de aangifteplichtige. Ik heb geen kopij van de bouwaanvraag zodat ik niet kan nagaan wie de houder van de vergunning is. Ik ga ervan uit dat dit een of meer van de bouwheren( hierboven aangeduid) is. 2.Wanneer een promotor, zoals hier het geval is, geen sleutel op de deur -woonentiteit aflevert, kan de aangifteplicht worden overgedragen aan de koper, mits aan alle onderstaande voorwaarden cumulatief voldaan wordt: in de koopakte wordt vermeld dat de EPB-aangifteplicht aan de koper wordt overgedragen bij de koopakte wordt een tussentijds verslag gevoegd: - opgemaakt door de verslaggever van de promotor
- ondertekend door de promotor, de verslaggever en de koper - het verslag bevat een opsomming van alle uitgevoerde maatregelen en nog uit te voeren maatregelen om de EPB-eisen te behalen; en vermeldt wie met de uitvoering belast is en hiervoor verantwoordelijk is de promotor bezorgt aan de koper op het einde van het werk de nodige gegevens (lastenboek, facturen...) zodat de verslaggever de EPB-aangifte kan opstellen De promotor is dan verantwoordelijk voor het door haar uitgevoerde deel van de werken. De koper is verantwoordelijk voor het overige deel. De koper kan kiezen tussen verdergaan met dezelfde verslaggever of een nieuwe verslaggever aanstellen. Hij moet er wel voor zorgen dat uiterlijk zes maanden na de ingebruikname van de woning, een EPB-aangifte wordt ingediend als bewijs dat de woning voldoet aan de EPB-eisen. De vraag of we hier in deze situatie zitten wordt hierna onder (b.) behandeld. 3.Indien de individuele kopers een bouwaanvraag zouden indienen voor de werken in hun privatieve kavels worden zij daardoor aangifteplichtige voor deze werken. Vermeld dient hier te worden dat werken die niet onderhevig zijn aan een vergunning niet onder de EPB-regelgeving vallen. b. Wat voorzien de contractuele bepalingen Onderscheid moet worden gemaakt tussen de basisakte en de verkoopovereenkomsten. 1. De basisakte In artikel 11.3 van de basisakte is voorzien als volgt: De eigenaar van een private kavel zal, wat zijn privatieve kavel betreft, op eigen kosten en verantwoordelijkheid, moeten instaan voor de naleving van de toepasselijkeepb-wetgeving en de normen inzake isolatie en ventilatie stipt moeten naleven. De syndicus waakt over de toepassing van deze wetgeving wat de gemeenschappelijke delen van het gebouw betreft. Verder bepaalt artikel 11.5 van de basisakte: De verluchtingsopeningen dienen juist onder de betonvloer aangebracht te worden. De luchtafvoer van de individuele verwarmingsinstallaties dienen via de bestaande leidingsschachten verticaal boven het dak uit te komen. 2. De verkoopovereenkomsten met de individuele kopers Het spreekt voor zich dat de koopovereenkomsten verwijzen naar de basisakte en deze van toepassing verklaren op de koopovereenkomst. Verder stellen de koopovereenkomsten dat de eigendom casco wordt verkocht, en dat de verkoper geen enkele verplichting heeft om privatieve delen noch gemene delen verder af te werken, behoudens die werkzaamheden die vermeld staan op een lijst. Op deze lijst staan onder meer vermeld afwerken gevels en ramen, zonder verdere specificaties daaromtrent. C. Antwoord op inhoud van de brieven van de kopers omtrent de EPB-vereisten
De kopers die de architect hebben aangeschreven eind oktober stellen dat de bouwheren - nog steeds dienen te worden beschouwd als aangifteplichtige gezien zij niet rechtgeldig de verplichting hebben overgedragen - verantwoordelijk zijn voor eventuele gebreken in de EPB-regelgeving - de door de bouwheren geplaatste ramen voldoen niet aan de EPB-regelgeving. De stelling van deze kopers lijkt niet correct te zijn om de hierna volgende redenen: 1. De basisakte voorziet wel degelijk in art. 11.3 de eigenaars van de privatieve kavels moeten instaan voor de naleving van de toepasselijke EPB-wetgeving, wat betreft de privatieve kavels. Deze formulering houdt mijn inziens in dat de aangifteplicht aan de kopers wat betreft de privatieve kavels werd overgedragen. De overname verplichting staat niet letterlijk in de koopovereenkomst maar deze verwijst wel naar de basisakte, waarin de verplichting is opgenomen. Het feit dat geen tussentijds verslag bij de koop werd overgemaakt is niet relevant, nu de werken aan de privatieven door de bouwheren nog niet waren uitgevoerd. 2. Dit betekent dat zij en niet de bouwheren hiervoor verantwoordelijk zijn. 3. Minstens zijn de verplichtingen terzake conventioneel overgedragen aan de kopers, die dan verplicht zijn om zich te houden aan de EPB-regelgeving en alle betreffende informatie over te dragen aan de bouwheren, die daarmee dan de aangifte kunnen doen. 4. Hun stelling dat de ramen niet zouden voldoen aan de huidige EPB-regelgeving begrijp ik niet. Ik ga ervan uit dat zij bedoeling dat de ramen geen verluchtingsroosters bevatten. In de eerste plaats zijn de ramen volgens de bepalingen van de basisakte onderdelen van de privatieve kavels (zie art. 4a). Bovendien bestaan er behoudens vergissing geen voorschriften die specifiek de ramen betreffen. Er zijn immers talrijke andere wijzen van verluchting/ventilatie, die hier ook nog kunnen worden toegepast. Ik heb begrepen dat de architect enkele modellen van roosters heeft voorgesteld die terzake dienend zijn. D. Voorstel van handelswijze Verschillende kopers zullen mogelijks nog een bouwvergunning moeten indienen voor de verbouwing van hun privatieve kavel. Daardoor zijn ze onmiddellijk en rechtstreeks onderhevig aan de EPB-regelgeving. Ook zal mogelijks nog een regularisatie-aanvraag moeten worden ingediend wat betreft de gemene delen. Het lijkt aangewezen (uit praktisch en economisch oogmerk) dat er slechts één bouwaanvraag wordt ingediend, die ook de verschillende werken van privatieven omvat. Op dezelfde wijze lijkt het eveneens aangewezen dat de architect die thans voor de gemene delen belast is met de verslaggeving, ook fungeert als verslaggever voor de privatieven. Zij kan dan optreden voor rekening van de VME. Deze situatie voorkomt betwistingen omtrent de aansprakelijkheid voor naleving van de EPBregelgeving, en de boetes die daaraan verbonden zijn. Uiteraard ben ik bereid om bijkomende inlichtingen te verstrekken.
Met achtingsvolle groeten, Frank Burssens frank.burssens@burssens-law.be