Hoe investeringen in energiebesparende maatregelen kunnen bijdragen aan het direct rendement van een belegger

Hoe investeringen in energiebesparende maatregelen kunnen bijdragen aan het direct rendement van een belegger Een empirisch onderzoek naar de mogelijkheid om de huur van kantoorpanden (deels) te koppelen aan de energieprestatie(normering) van het betreffende pand. Hein Peeters augustus 2008

Inleiding 3 Hoofdstuk 1 Bepaling van de energetische kwaliteit van utiliteitsgebouwen. 6 1.1 Ontstaan van regelgeving m.b.t. de energieprestatie van gebouwen... 6 1.2 Het Bouwbesluit Energieprestatiecoëfficiënt (EPC)... 8 1.3 Energie Prestatie Advies Utiliteitsbouw (EPA-U) Energie-Index (EI)... 9 1.4 Conclusie...11 Hoofdstuk 2 Investeringen in energiebesparende maatregelen 12 2.1 Facetten van energiebesparing in utiliteitsbouw...12 2.2 Overzicht van mogelijke maatregelen...13 2.3 Financiële aspecten van energiebesparende maatregelen...16 2.4 Conclusie...18 Hoofdstuk 3 Huidige handelswijzen 19 3.1 Accepteren van markthuur; rendement op lange termijn...19 3.1.1 Achtergrond van deze handelswijze...19 3.1.2 De handelswijze nader toegelicht...20 3.1.3 Handelswijze in relatie tot ALM en Benchmarking...21 3.1.4 Voor- en nadelen van deze handelswijze...22 3.2 All-in contract; bijdrage aan het direct rendement...22 3.2.1 De handelswijze nader toegelicht (All-in contract)...23 3.2.2 Handelswijze in relatie tot ALM en Benchmarking...24 3.2.3 Voor- en nadelen van deze handelswijze...24 3.3 Conclusie...25 Hoofdstuk 4 Theoretisch oplossingsmodel 26 4.1 Vereisten aan het oplossingsmodel...26 4.2 Het oplossingsmodel...27 4.2.1 Het oplossingsmodel en direct rendement op investeringen...29 4.3 Het toetsen van de vereisten aan het oplossingsmodel...30 4.4 Conclusie...31 Hoofdstuk 5 Het oplossingsmodel op basis van EPC 32 5.1 Het soort verband tussen EPC en energieverbruik...32 5.2 Onderzoek...32 5.2.1 Doelstelling...32 5.2.2 Steekproef...32 5.2.3 Data-acquisitie...33 5.2.4 Wijze van onderzoek...34 5.3 Relatie EPC en gasverbruik...35 5.4 Relatie EPC en elektraverbruik...36 5.5 Waargenomen spreiding...37 5.6 Relatie EPC en totaal energieverbruik in Euro s...38 5.6.1 Gemiddelde energiekosten...38 5.6.2 Regressieanalyse van de energiekosten en EPC uit de steekproef...39 5.6.3 Een constante formule voor de relatie tussen EPC en het totaal energieverbruik in Euro s...40 5.6.4 Reikwijdte geldigheid van de formule...41 5.7 Behaalde doelstellingen van het onderzoek...41 5.8 Uitkomsten analyse geïntegreerd in het oplossingsmodel...42

5.9 Conclusie...45 Hoofdstuk 6 Toetsing EPC-oplossingsmodel aan het theoretisch oplossingsmodel en aan de praktijk 47 6.1 Voldoet het EPC-oplossingsmodel aan de vereisten?...47 6.2 Het EPC-oplossingsmodel en direct rendement op investeringen...48 6.2.1 Mogelijkheid tot extra rendement voor verhuurder / belegger...49 6.3 Mogelijkheden voor het EPC-oplossingsmodel in de praktijk...51 6.4 Conclusie...51 Samenvatting / Conclusie 53 Overwegingen / Aanbevelingen 57 Bibliografie 58 Bijlage 1 Energieverbruik gebouwen omgerekend 60 Bijlage 2 Output regressieanalyses EPC t.o.v. elektra- en gasverbruik 61 Bijlage 3 Bepalen van gemiddelde energiekosten (per peildatum 26-6-2008) 62 Bijlage 4 Output regressieanalyse EPC - energiekosten 63 Bijlage 5 Vergelijk regressievergelijking - constante formule voor energiekosten 64 2

Inleiding Aanleiding Duurzaamheid en energiezuinige gebouwen zijn de modethema s in vastgoedland. Vele vastgoedorganisaties zijn trots te presenteren dat zij de duurzaamheid en energiezuinigheid van nieuwe gebouwen als een van de belangrijkste kernwaarden beschouwen. Met zoveel publiciteit omtrent het thema en zoveel partijen die het belang ervan onderstrepen, zou men verwachten dat er slechts alleen nog zeer energiezuinige gebouwen worden ontwikkeld. Toch lijkt dit tegen te vallen. Het aantal gerealiseerde zeer energiezuinige gebouwen in de commerciële vastgoedmarkt (verhuurd vastgoed) is nog zeer beperkt. Één van de redenen die hieraan ten grondslag zou kunnen liggen is de volgende ogenschijnlijke contradictie; - Additionele investeringen in energiezuinige producten zijn doorgaans voor rekening van de eigenaar van een pand (isolatie, klimaatbeheerssystemen, etc.). - Het directe economisch belang van dergelijke investeringen ligt echter bij de gebruiker / huurder van een dergelijk pand in de vorm van lagere energielasten. - De markt dicteert grotendeels de huurprijs van een gebouw (markthuur). Het effect op het direct rendement Het direct rendement van een vastgoedbelegging bestaat uit de huur die een belegger ontvangt. Omdat de markt grotendeels de huurprijs dicteert bestaat het risico dat additionele investeringen niet of nauwelijks bij zullen dragen aan het direct rendement van een belegging. Het effect op het indirect rendement Het indirect rendement van een vastgoedbelegging bestaat uit de waardestijging (of -daling) van het object over een langere termijn. Er wordt veelal betoogd dat dergelijke investeringen in energiebesparende maatregelen bijdragen aan het indirect rendement van de belegging. Met andere woorden; op de lange termijn zal het pand, als gevolg van de voortgaande stijging van de energielasten, steeds interessanter worden voor huurders (door de relatief lagere energielasten van het pand) in vergelijking tot andere objecten. Dit heeft een lager leegstandsrisico tot gevolg, wat leidt tot een beter rendement voor de verhuurder / belegger. Mede door de huidige onzekere economische tijden verlangen investeerders / beleggers echter in toenemende mate dat elke investering bijdraagt aan het direct rendement van een belegging. Enkele opgetekende uitspraken van vooraanstaande personen tijdens een presentatie van de Urban Land Instituut / Neprom / G4 (Duurzaamheid, 2008): P. van der Gugten, algemeen directeur Proper Stok benadrukte dat het echte probleem rond de geldstromen ligt: De investeerder in duurzaamheid en energiezuinige producten moet ook het rendement van zijn investering zien. Maar de investeringen worden vaak pas over langere termijnen terugverdiend en de oorspronkelijke investeerder is bang die niet te krijgen. Wethouder Norder van Den Haag pleitte ervoor om dergelijke investeringen te stimuleren middels fiscale maatregelen: Alleen als men het in de portemonnee merkt zal de sector er wat mee doen. Directeur van het Nirov Fred Schoorl meldde dat hij bedroevend weinig voorbeeldprojecten van duurzaamheid en energiezuinige gebouwen in Nederland ziet: Zelfs het project waarmee we ons internationaal op de kaart willen zetten, de Zuidas, is weinig duurzaam en 3

beperkt energiezuinig. Het zou juist een voorbeeldproject met een zeer hoog ambitieniveau moeten zijn. Investeringen in energiebesparende maatregelen zijn over het algemeen kapitaalsintensief en door het ogenschijnlijke gebrek aan stimuli voor beleggers om in dergelijke producten te investeren is het gevaar aanwezig dat het een modethema blijft. Onderwerp en centrale vraag Dit onderzoek tracht de inzichtelijkheid te vergroten in de manier waarop beleggers om kunnen gaan met vergaande investeringen in energiebesparende maatregelen en de manier waarop deze investeringen bij kunnen dragen aan het direct rendement van de belegging. Daarbij wordt onderzocht of het mogelijk is om tot een objectief vastgestelde huuropslag te komen die gekoppeld is aan het energieprestatiecertificaat of de EPC-waarde van een gebouw. Dit onderzoek geeft derhalve antwoord op de vraag: Hoe kunnen investeringen in energiebesparende maatregelen, in geval van commercieel beleggingsonroerend goed, bijdragen aan het direct rendement van beleggers? Onderzoeksafbakening: Het onderzoek geeft verhuurders een handvat om te komen tot een objectieve vaststelling van de huurprijs, indien additionele investeringen zijn gepleegd in energiebesparende maatregelen. - Een belangrijk uitgangspunt in deze Master Thesis is dat de huurder alleen bereid zal zijn meer huur te betalen als tegemoetkoming voor de investeringen, mits daar een evenredige verlaging van de energielasten tegenover staat ten opzichte van een gemiddeld pand (kostenneutraal): Twee voorbeeldsituaties m.b.t. de totale jaarlijkse huisvestingslasten voor een huurder: Situatie 1: Situatie 2: 100,- Kostenneutraal 100,- Energie- en 10,- 30,- servicekosten Een verhoging van de huur als tegemoetkoming voor investeringen in energiebesparende maatregelen moet leiden tot een evenredige verlaging van de energiekosten. Huur Huur 70,- 90,- Gemiddeld pand Energiezuinig pand - Het tweede uitgangspunt is dat het onderzoek zich beperkt tot gebouwen met een kantoorfunctie. Om de energieprestaties van verschillende gebouwen met elkaar te kunnen vergelijken dient het gebruik van deze gebouwen in redelijke mate met elkaar overeen te komen. - Als laatste dient vermeld te worden dat deze Master Thesis zich richt op de economische commerciële wijze waarop men met dergelijke investeringen dient om te gaan bij verhuur van onroerend goed. De (technische) achtergrond en exacte (rekenkundige) inhoud van de 4

wijze waarop de energetische kwaliteit van voorzieningen, installaties en gebouwen tot stand komt, wordt derhalve niet ter discussie gesteld. Doel De uitdaging voor een verhuurder is dus om een huuropslag vast te stellen die de investeringen in energiebesparende maatregelen dekt, maar die tegelijkertijd niet leidt tot een verhoging van de totale huisvestingslasten van een huurder. Energielasten zullen derhalve evenredig moeten dalen. Een huurder zal verlangen dat vooraf objectief inzichtelijk wordt gemaakt wat de huuropslag is en welke verlaging van de energielasten daar tegenover staat. Middels dit onderzoek zal getracht worden daar antwoord op te geven. Leeswijzer Het eerste hoofdstuk zal inzage geven in de wijze waarop de energetische kwaliteit van kantoorgebouwen wordt bepaald. In hoofdstuk twee zijn de verschillende facetten van investeringen in energiebesparende maatregelen behandeld, waaronder een overzicht van mogelijke energiebesparende maatregelen. Daarnaast is onderzocht of de rendementsberekening van Energie-efficiencymaatregelen van Senternovem uitkomst biedt bij de probleemstelling. Hoofdstuk drie schetst een beeld van het huidige scala aan mogelijkheden dat een verhuurder / belegger voor handen heeft om dergelijke investeringen te laten renderen. In hoofdstuk vier wordt, op basis van de nadelen die aan de huidige methodieken verbonden zitten, een theoretisch oplossingsmodel geformuleerd waarbij de huuropslag afhankelijk wordt gemaakt van de energetische kwaliteit van een gebouw. De energetische kwaliteit wordt hierbij uitgedrukt door de EI of EPC. In hoofdstuk vijf wordt onderzocht of het theoretisch oplossingsmodel op basis van de EPC werkelijk mogelijk is. Hoofdstuk zes toetst EPC-oplossingsmodel vervolgens aan de theorie en aan een aantal praktische aspecten. Deze Master Thesis wordt afgesloten door een samenvatting met aansluitend enkele overwegingen en aanbevelingen voor toekomstig onderzoek. Onderzoeksmethode Middels literatuuronderzoek zullen de eerste drie hoofdstukken een beeld scheppen van de actuele stand van zaken met betrekking tot de vaststelling van de energetische kwaliteit van gebouwen en de wijze waarop verhuurders nu omgaan met additionele investeringen in energiebesparende maatregelen. In hoofdstuk vier worden op basis van de theorie de randvoorwaarden vastgesteld waaraan een oplossingsmodel moet voldoen. In hoofdstuk vijf wordt een empirisch onderzoek uitgevoerd, middels data-analyse en regressieanalyses, om ten behoeve van het oplossingsmodel het verband aan te kunnen tonen tussen de EPC-waarde van een gebouw en het werkelijk energieverbruik. In hoofdstuk zes wordt vervolgens getoetst of het oplossingsmodel voldoet aan de vereisten die in hoofdstuk vier zijn geformuleerd. 5

Hoofdstuk 1 Bepaling van de energetische kwaliteit van utiliteitsgebouwen. In dit hoofdstuk zal een overzicht geschetst worden van de regelgeving met betrekking tot de energieprestatienormering van utiliteitsgebouwen met een kantoorfunctie. 1.1 Ontstaan van regelgeving m.b.t. de energieprestatie van gebouwen Zowel op Europees als nationaal niveau wordt de beperking van de uitstoot van CO2 al jaren gestimuleerd. In dit kader heeft het Europese Parlement en de Raad van de Europese Unie op 16 december 2002 een richtlijn vastgesteld die er toe dient om de energieprestatie van gebouwen in Europa te verbeteren. Een van de overwegingen, die ten grondslag heeft gelegen aan deze richtlijn, is dat een groot deel van het totale energieverbruik plaatsvindt door verlichting, verwarming, koeling en ventilatie van gebouwen. Doordat het aantal gebouwen nog steeds toeneemt zal dit ongetwijfeld leiden tot een hoger energieverbruik en derhalve tot meer uitstoot van kooldioxide (Europees Parlement, 2003, overweging 6). De derde overweging, uit de Europese Richtlijn betreffende de energieprestatie van gebouwen, stelt dat de verbetering van de energie-efficiëntie een belangrijk onderdeel vormt van het beleid en de maatregelen die nodig zijn ter naleving van het Protocol van Kyoto (Europees Parlement, 2003, overweging 3). De richtlijn stelt onder andere een algemeen kader voor de bepaling van de berekeningsmethodiek van de energieprestatie van gebouwen en voorziet in eisen met betrekking tot energiecertificering van gebouwen. Elke lidstaat dient binnen de gestelde randvoorwaarden van de richtlijn een systeem te ontwikkelen voor de exacte berekening van de energieprestatie en de wijze van certificering. Op basis van het voorgaande is op 4 januari 2003 de Europese richtlijn Energy Performance Building Directive (EPBD) gepubliceerd en in werking getreden. Alle lidstaten van de Europese Unie hebben 3 jaar (tot januari 2006) de tijd gekregen om zorg te dragen voor de wettelijke implementatie van de richtlijn en de uitvoering daarvan, indien noodzakelijk mag de implementatieperiode verlengd worden met drie jaar (tot januari 2009). Implementatie van de EPBD heeft in Nederland voor nogal wat problemen gezorgd, zo blijkt uit het evaluatierapport dat onderzoeksinstituut Clingendael in december 2005 heeft gepubliceerd (Rood, J., e.a., 2005). Hierin staat onder andere dat Nederland de kosten en administratieve lastendruk voor de burgers en het bedrijfsleven heeft onderschat. Daarnaast wordt opgemerkt dat Nederland relatief gemakkelijk heeft ingestemd met de invoering van een systeem van verplichte certificering, dat afwijkt van het reeds bestaande nationale systeem dat ingebed is in de huidige bouw- en milieuregelgeving. Nederland heeft immers al sinds 1995 een systeem waarbij men op vrijwillige basis een Energie Prestatie Advies kan aanvragen voor bestaande gebouwen en waarbij voor nieuwbouw in het Bouwbesluit (2003) strikte eisen worden gesteld op het gebied van de energetische kwaliteit van deze gebouwen. Het energieverbruik van de gebouwen wordt binnen het Bouwbesluit inzichtelijk gemaakt door de berekening van de energieprestatiecoëfficiënt (EPC). 6

Het feit dat de overheid bij de vaststelling en implementatie van de EPBD niet, of nauwelijks, rekening heeft gehouden met de reeds geldende bouw- en milieuregelgeving heeft, zoals vermeld, tot nogal wat kritiek geleid (Rood, J., e.a., 2005). Afgezien van de kosten en administratieve lastendruk die de verplichte certificering met zich meebrengt, is een geheel nieuwe berekeningsmethodiek (de Energie-index) ontwikkeld ter bepaling van de energetische kwaliteit van gebouwen. Het voorgaande resulteert in het feit dat er twee heersende methodieken zijn om de energetische kwaliteit van gebouwen meetbaar te maken, te weten: De energieprestatiecoëfficiënt (EPC) Sinds 1996 opgenomen in het Bouwbesluit. Alle nieuwbouw in Nederland dient te beschikken over een minimum aan energetische kwaliteiten. Deze worden berekend middels de EPC op basis van de berekeningsmethode die beschreven is in de NEN 2916 (Stoelinga, P.A.L., e.a., 2005). De Energie-Index (EI) Met de invoering van de verplichte certificering van gebouwen is een methodiek (EI) ontwikkeld die de energetische kwaliteit van zowel nieuwe, als oude gebouwen (ouder dan bouwjaar 1996) inzichtelijk maakt. Bepaling van de EI vindt plaats op basis van de gecertificeerde nationale beoordelingsrichtlijn BRL 9501 (Senternovem 2006). Beide methoden zijn er op gericht om de energetische prestaties van gebouwen onderling met elkaar te kunnen vergelijken. Hiertoe dient de input van de berekeningen geobjectiveerd te worden, ofwel gecorrigeerd voor specifiek bewonersgedrag en afwijkende weersomstandigheden. Globaal volgen de berekeningsmethodieken van de EPC en EI ook dezelfde benadering: Totaal energieverbruik van het gebouw EPC en EI = Totaal toelaatbaar energieverbruik van het gebouw Op basis van specifieke bouwtechnische kenmerken en karakteristiek energieverbruik Toelaatbaar energieverbruik rekening houdend met gebouwfunctie en gebouwspecifieke kenmerken Meer specifiek zien de berekeningen er als volgt uit (Hoiting, H., e.a., 2004): 7

Tevens geldt voor beide methoden; hoe lager de uitkomst van de berekening, hoe beter de energetische prestatie van het gebouw. Hoewel beide methoden ogenschijnlijk dus veel overeenkomsten hebben, zijn ze niet zondermeer uitwisselbaar en is een lineair verband tussen de twee (nog) niet aangetoond. Beide berekeningen kennen andere gewichten toe aan verschillende technische voorzieningen. Daarbij geldt dat de EPC in vergaande mate gestoeld is op de actuele techniek en voorschriften (sinds 1996), en derhalve minder geschikt is om de energetische kwaliteit van oudere gebouwen te meten. De EI meet de energetische prestaties van bestaande gebouwen en is tevens geschikt om dit in kaart te brengen voor gebouwen met een bouwjaar ouder dan 1996. Zoals reeds beschreven heeft Nederland ingestemd met de invoering van een verplicht energiecertificaat. Alle gebouwen dienen in geval van nieuwbouw / renovatie, of huur- en verkooptransacties te beschikken over een dergelijk certificaat (Europees Parlement, 2003, artikel 6-7). Een van de doelstellingen van de nieuwe regelgeving is daarbij om de vergelijkbaarheid van de prestaties van zowel oude als nieuwe gebouwen op het gebied van energiezuinigheid te kunnen vergroten (benchmarken). Omdat vergelijk op basis van dezelfde uitgangspunten van belang is bij benchmarken, is er voor gekozen om de Energie- Index (EI) als uitgangspunt te hanteren voor het verplichte energiecertificaat. 1.2 Het Bouwbesluit Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) Alvorens in te gaan op de huidige regelgeving met betrekking tot het verplichte energiecertificaat, zoals beschreven in voorgaande paragraaf, wordt in deze paragraaf nader ingegaan op de bepaling van de energetische kwaliteit van gebouwen sinds 1996 middels Het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit is in 1992 in werking getreden en bevat bouwtechnische voorschriften waaraan alle nieuwe bouwwerken in Nederland minimaal moeten voldoen. De voorschriften hebben betrekking op veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en het milieu. Met de introductie van het Bouwbesluit werden de technische bouwvoorschriften voor het hele land gelijk. Vanaf 1996 is de energieprestatiecoëfficiënt aan hoofdstuk 5 van het Bouwbesluit toegevoegd. De volgende zaken zijn in hoofdstuk 5 van het Bouwbesluit gedefinieerd (Bouwbesluit, 2008, afdeling 5.1-5.3): - Voorschriften aan de thermische isolatie (afd. 5.1). - Eisen aan de beperking van luchtdoorlatendheid (afd. 5.2) om warmteverlies door tocht te voorkomen. - Eisen aan de energieprestatie van nieuwe gebouwen (afd. 5.3) uitgedrukt in een energieprestatiecoëfficiënt (EPC). De EPC is een getal dat de belangrijkste energetische eigenschappen van een gebruiksfunctie waardeert, met inbegrip van de daarin aanwezige installaties. De EPC voor nieuwbouw is in de afgelopen jaren steeds verder aangescherpt. Elke aanvraag voor een bouwvergunning dient gepaard te gaan met een energieprestatieberekening, waarbij geldt dat het resultaat van deze berekening (de EPC) per 1-1-2006 gemaximeerd is op 1,5 voor gebouwen met een kantoorfunctie. 8

Gebruiksfunctie EPC-eis per 1-1-2006 Woonfunctie gelegen in een woongebouw 0,8 Bijeenkomstfunctie 2,2 Celfunctie gelegen in een cellengebouw 1,9 Gezondheidszorgfunctie voor aan bed gebonden patiënten 3,6 Overige gezondheidszorgfuncties 1,5 Kantoorfunctie 1,5 Logiesfunctie gelegen in een logiesgebouw 1,9 Onderwijsfunctie 1,4 Sportfunctie 1,8 Winkelfunctie 3,4 Tabel: Enkele hoofdgebruiksfuncties met bijbehorende geldende EPC-eisen (Senternovem, 2008). De verplichte berekening van de EPC bij de aanvraag van een bouwvergunning garandeert dus in enige mate de energiezuinigheid van gebouwen vanaf 1996. 1.3 Energie Prestatie Advies Utiliteitsbouw (EPA-U) Energie-Index (EI) De implementatie van de EPBD vereiste dat de energieprestaties van gebouwen worden berekend volgens een methode die op regionaal niveau mag worden gedifferentieerd. Deze methode dient behalve thermische isolatie ook andere factoren in aanmerking te nemen welke een steeds belangrijkere rol spelen, zoals installaties voor verwarming en airconditioning, de toepassing van hernieuwbare energiebronnen en het ontwerp van het gebouw (Europees Parlement, 2003, overweging 10). Zoals in paragraaf 1.1 is vermeld is in dit kader gekozen voor de berekeningsmethodiek van de Energie-Index (EI). Berekening van de energie-index vindt plaats op basis van de gecertificeerde Nationale BeoordelingsRichtLijn (BRL 9501) welke is vastgesteld door het Centraal College van Deskundigen Installatiesector (CCvDI) en verder is uitgewerkt door het Isso (kennisinstituut voor de Installatie sector). Omdat het energieprestatiecertificaat naast de berekeningswijze tevens gepaard dient te gaan met aanbevelingen voor de kosteneffectieve verbetering van de energieprestatie van het gebouw (Europees Parlement, 2003, artikel 7 lid 2), is in Nederland het model van Energie Prestatie Advies Utiliteitsbouw (EPA-U) ontwikkeld. Het EPA-U bestaat uit twee pagina s, waarbij op de eerste pagina duidelijk wordt weergegeven in welke energieklasse het gebouw valt (berekend middels de EI). Verder staat vermeld voor welk gebouw het certificaat is, wanneer het is afgegeven en tot wanneer het geldig is (maximaal 10 jaar). De tweede pagina bestaat uit het maatwerkadvies met betrekking tot een aantal mogelijke energiebesparende maatregelen voor het specifieke gebouw. Gebouweigenaren zijn echter niet verplicht het maatwerkadvies van de tweede pagina op te volgen. 9

Het label dat aan het gebouw wordt toegekend, heeft een schaal van A t/m G en is gekoppeld aan de uitkomsten van de Energie-Index. Tabel (Kennisinstituut voor de Installatiesector, 2007) Het proces, om te komen tot een EPA-U, dient te worden uitgevoerd door gekwalificeerde personen en/of erkende deskundigen. De Nationale beoordelingsrichtlijn (BRL 9500 serie) voorziet zowel in de kwaliteitseisen die gesteld worden aan bedrijven die zich bezig houden met werkzaamheden op het gebied van energieprestatieadvisering, als in de kwaliteitsborging van het proces. Wanneer is het EPA-U verplicht? Vanaf 1 januari 2008 zijn alle gebouweigenaren verplicht om bij nieuwbouw, renovatie, verkoop of verhuur een energieprestatiecertificaat en bijbehorend maatwerkadvies (EPA-U) te overleggen. Bij verkoop zal de notaris controleren of er een geldig certificaat aanwezig is. De invoering van het verplichte certificaat heeft echter nogal wat problemen gekend en mede doordat er geen sanctie geldt wanneer het certificaat ontbreekt, verloopt de acceptatie van het EPA-U door de markt zeer moeizaam. 10

Vrijstelling van het verplichte EPA-U De gebouweigenaar hoeft niet in alle gevallen een EPA-U te laten uitvoeren. Hij kan namelijk volstaan met de berekening van de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) die gemaakt is voor de bouwaanvraag. De berekening mag echter niet ouder dan 10 jaar zijn. Door de relatief stringente eisen die gesteld worden aan nieuwe gebouwen in het Bouwbesluit op het gebied van de energetische prestatie, wordt het gedurende de eerste 10 jaar niet nodig geacht aanbevelingen te doen voor verbetermaatregelen. 1.4 Conclusie Sinds 1995 kent Nederland een systeem waarbij men op vrijwillige basis een Energie Prestatie Advies kan aanvragen voor bestaande gebouwen en waarbij voor nieuwbouw in het Bouwbesluit stringente eisen worden gesteld op het gebied van de energetische kwaliteit van deze gebouwen. De energieprestatie van de gebouwen wordt in de regelgeving van het Bouwbesluit gemeten door de energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Voor het afgeven van een bouwvergunning mag de EPC in de bouwvergunningaanvraag niet hoger zijn dan 1,5. Op 4 januari 2003 is de Europese richtlijn Energy Performance Building Directive (EPBD) in werking getreden. Op basis van deze richtlijn is in Nederland het Energie Prestatie Advies - Utiliteitsbouw ontwikkeld. Nederland heeft, bij de totstandkoming van de EPBD, ingestemd met de invoering van verplichte certificering (EPA-U) die afwijkt van het reeds bestaande nationale systeem dat ingebed is in de huidige bouw- en milieuregelgeving (Bouwbesluit en vrijwillig energie prestatie advies). Om voor de certificering van gebouwen de energetische kwaliteit te meten, is de Energie-Index (EI) ontwikkeld. De EI heeft ogenschijnlijk veel overeenkomsten met de EPC-methodiek, maar beide berekeningen kennen andere gewichten toe aan verschillende technische voorzieningen. Daarbij geldt dat de EPC in vergaande mate gestoeld is op de actuele techniek en voorschriften (sinds 1996), en derhalve minder geschikt is om de energetische kwaliteit van oudere gebouwen te meten. De EI meet de energetische prestaties van bestaande gebouwen en is tevens geschikt om dit in kaart te brengen voor gebouwen met een ouder bouwjaar dan 1996. Vanaf 1 januari 2008 zijn alle gebouweigenaren verplicht om bij nieuwbouw, renovatie, verkoop of verhuur een EPA-U (berekend op basis van Energie-Index) te overleggen. Maar wanneer een gebouw jonger is dan 10 jaar, mag de gebouweigenaar volstaan met de EPCberekening uit de bouwvergunningsaanvraag. Er worden derhalve twee methodes (EI en EPC) naast elkaar gebruikt om de energieprestatie van gebouwen te berekenen. De invoering van het verplichte certificaat kent echter nogal wat problemen en mede doordat er geen sanctie geldt wanneer het certificaat ontbreekt, verloopt de acceptatie van het EPA-U door de markt zeer moeizaam. 11

Hoofdstuk 2 Investeringen in energiebesparende maatregelen In dit hoofdstuk zal een overzicht worden geschetst van het scala aan maatregelen die leiden tot energiebesparing binnen de utiliteitsbouw en zal nader worden ingegaan op de financiële aspecten van dergelijke investeringen. 2.1 Facetten van energiebesparing in utiliteitsbouw Er zijn tal van meer of minder ingrijpende maatregelen mogelijk die tot doel hebben om energie te besparen binnen de utiliteitsbouw. Er zijn echter diverse facetten van invloed op de keuze van de uiteindelijke energiebesparende maatregelen bij een specifiek gebouw. Samenhang maatregelen De totale energieprestatie van een gebouw is afhankelijk van het totale samenstel aan energiebesparende maatregelen en de kwaliteit van bouwtechnische voorzieningen. Elke maatregel heeft effect heeft op de prestatie van andere voorzieningen en een goede afstemming van de maatregelen op elkaar is van groot belang. Een voorbeeld zal het voorgaande verduidelijken: Men gaat een oud(er) gebouw renoveren en de volgende maatregelen wenst men uit te voeren: - Aanbrengen dakisolatie - Aanbrengen muurisolatie - Vervangen oude verwarmingsketel Hierbij dient men rekening te houden met de toekomstige situatie na renovatie. De oude ketel is wellicht aan vervanging toe, maar de energievraag van de nieuwe ketel zal een stuk lager zijn, doordat muur- en dakisolatie is aangebracht. Wanneer de nieuwe ketel dezelfde capaciteit heeft als de oude ketel, zal dit leiden tot overcapaciteit en derhalve tot een slechte energieprestatie. Het is daarom van belang om bij het investeren in energiebesparende maatregelen, alle aanwezige voorzieningen te bestuderen en de wijze waarop zij invloed op elkaar hebben in kaart te brengen. Leefklimaat Zoals is weergegeven in de samenvatting van de ISSO/SBR-publicatie 800, wat een sturingselement voor binnenklimaat en energieprestatie in kantoorgebouwen is (Isso 2008), bestaat er een bepaald spanningsveld tussen het streven naar een zo laag mogelijke EPCwaarde van een (nieuw) gebouw, de behaaglijkheid van een gebouw en de arbo-wetgeving. Een bouwvergunning wordt niet verleend indien de grenswaarde voor EPC, die in het Bouwbesluit is gemaximeerd, overschreden wordt. Wanneer echter alleen maar rekening gehouden wordt met de EPC-waarde, kan dit tot situaties leiden waar niet voldaan wordt aan het gewenste / vereiste binnenklimaat, waardoor eerder genomen beslissingen moeten worden herzien. Het Arbo-besluit 2008 (Arboinspectie, 2007, hoofdstuk 6) stelt eisen aan de fysische factoren van de werkomgeving. Deze factoren zijn onder andere temperatuur, luchtverversing, verlichting, lawaai, trillingen en straling. Met name tussen enerzijds de eisen van het Arbobesluit 2008 die gesteld zijn aan de temperatuur, luchtverversing en verlichting en anderzijds de EPC-regelgeving bestaat een spanningsveld. Voorbeeld 1: Vanuit het streven naar een zo laag mogelijke EPC-waarde wordt een gebouw zo goed mogelijk geïsoleerd en luchtdicht afgewerkt, maar vanuit het Arbo-besluit 2008 is een bepaalde mate aan luchtcirculatie/-ventilatie vereist. Voorbeeld 2: Verlichting wordt in het kader van de EPC-regels geminimaliseerd, het Arbobesluit vereist echter een minimum aan lichtintensiteit op een werkplek. 12

Ook de comforteis van de gebruiker staat deels haaks op een energiezuinig beleid. Indien het verlangen bestaat dat te allen tijde een bepaalde temperatuur gegarandeerd wordt binnen het gebouw, dan zal daar een zware klimaatinstallatie tegenover moeten staan. Het is de uitdaging voor de investeerder om, rekening houdend met de comforteis van een gebruiker, een gebouw te realiseren dat zo efficiënt mogelijk met de energie omgaat. Bouwspecifieke elementen: Het pakket aan maatregelen dat geschikt is voor een bepaald gebouw is, naast het voorgaande, afhankelijk van gebouwspecifieke elementen. De oriëntatie ten opzichte van de zon is hierbij bijvoorbeeld belangrijk. Is het gebouw voornamelijk naar het noorden georiënteerd, dan zal het rendement van isolerende beglazing en zonwering minimaal zijn. Maar ook de volgende aspecten zijn van belang om tot een goed pakket aan energiebesparende maatregelen te komen: - Bouwtechnische kwaliteit van het gebouw - Omvang van het gebouw - De oppervlakte van de werkvloeren - De reeds aanwezige installaties - De gebruiksfunctie van het gebouw - Het gebruikspatroon van het gebouw Hieruit volgt dat het pakket aan energiebesparende maatregelen te allen tijde afgestemd moet worden op de gebouwspecifieke situatie. 2.2 Overzicht van mogelijke maatregelen Zoals vermeld zijn er vele mogelijkheden en maatregelen die kunnen leiden tot een verbetering van de energetische prestatie van een gebouw. Een aantal maatregelen is echter dermate ingrijpend dat ze het best tijdens de bouwfase van een project reeds uitgevoerd dienen te worden. Andere maatregelen zijn weer minder ingrijpend en kunnen relatief eenvoudig tijdens de exploitatiefase van een gebouw geïntroduceerd worden. Mede op basis van de Maatregelenlijst Energiebesparing Kantoorgebouwen van Senternovem (Maatregelenlijst, 2008) en ISSO-publicatie 75 deel 2 inzake maatwerkadvies (Kennisinstituut voor de Installatiesector, 2006), zijn de hierna genoemde energiebesparende maatregelen geformuleerd. Grofweg is de volgende onderverdeling te maken: - Maatregelen die van invloed zijn op de constructie - Maatregelen die van invloed zijn op de installaties - Maatregelen van operationele aard, relatief kleine aanpassingen gedurende de exploitatiefase. Rekening houdend met de hierboven gedefinieerde kwalificaties wordt hierna dieper ingegaan op veelvoorkomende manieren waarop energie bespaard kan worden. Maatregelen die van invloed zijn op de constructie van het gebouw: - Isolatie van de constructie: Afhankelijk van de bouwwijze en bouwmaterialen kan men kiezen voor verschillende vormen van isolatie (spouwmuurisolatie, buiten-/ 13

binnengevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie) ter voorkoming van koudebruggen 1 of tocht. - Isolatie van beglazing en kozijnen; Er zijn veel mogelijkheden van solerende beglazing en kozijnen. HR++-glas heeft bijvoorbeeld een hoge isolatiewaarde, maar men kan dit ook combineren met onder andere zonwerend glas en/of met geïsoleerde stalen-, aluminium- of houten kozijnen. - Voorkoming van infiltratie: Infiltratie is lucht die onbedoeld het gebouw binnenkomt door bijvoorbeeld naden en kieren (Kennisinstituut voor de Installatiesector, 2006, par. 6.2.2, p 100). - Passieve zonne-energie: Hierbij wordt gebruikt gemaakt van de directe warmte van de zon en van het zonlicht. Door de positie van het gebouw en door het gebruik van veel glas kan de warmte van de zon worden opgevangen. Hiertegenover staat wel dat het gebouw tevens dient te beschikken over een koelinstallatie met een aanzienlijke capaciteit in de zomer. Maatregelen die van invloed zijn op de installatietechniek van het gebouw: Klimaatinstallaties kunnen het binnenklimaat van kantoorgebouwen handhaven middels het verwarmen, koelen, ventileren, ontvochtigen, bevochtigen en verlichten van de kantoorwerkplekken. Afhankelijk van de comforteis van de gebruiker zal een installatie worden gekozen die alle van de hiervoor genoemde activiteiten uitvoert. Zoals vermeld in paragraaf 2.1 bestaat er een spanningsveld tussen de energieprestatie van een gebouw enerzijds en het Arbo-besluit en de comforteis anderzijds. De uitdaging voor een investeerder is, rekening houdend met zijn comforteis en het Arbo-besluit, om toch zo n energiezuinig mogelijke installatie aan te schaffen. Enkele voorbeelden van installatietechnische maatregelen: - Actieve zonne-energie: Hierbij wordt niet de energiebehoefte van het gebouw beperkt, maar een duurzame vorm van energie aangetrokken. Zonlicht kan worden omgezet in energie middels een aantal systemen, te weten; fotovoltaïsche cellen, een zonneboilersysteem of een zonnecombisysteem (met lange termijn warmte opslag). Actieve zonne-energie wordt vaak gebruikt voor tapwaterverwarming. Voor ruimteverwarming is het systeem minder geschikt als gevolg van het aantal onzekere zondagen, een bijstookinstallatie is dan gewenst. Tapwaterverwarming is door het aanzienlijke verbruik vooral geschikt voor woningbouw en minder voor kantoorgebouwen (gering warm tapwater verbruik). Actieve zonne-energie wordt derhalve nog weinig toegepast in kantoorgebouwen. - Optimale afstemming van ventilatie: Een optimale afstemming van natuurlijke- of installatietechnische ventilatie op het gebruik van het gebouw en het aantal aanwezige personen, leidt tot een optimale energie-efficiëntie op dit gebied. Men kan hierbij energie besparen door het ventilatievoud te minimaliseren (rekening houdend met de minimale luchtverversing van 35 m³ per persoon per uur). Een minimaal ventilatievoud betekent minder luchtwisselingen en daardoor een besparing op het energieverbruik voor verwarming. - Warmteterugwinning uit ventilatielucht: Het verwarmen van verse buitenlucht kost veel energie, maar door de warmte van de afvoerlucht te gebruiken om de verse aanvoerlucht te verwarmen, kan energie bespaard worden. Warmteterugwinning uit ventilatielucht kan middels diverse technieken plaatsvinden, te weten middels onder andere; recirculatie, een twin-coilsysteem, warmtepijpen, en een warmtewiel. - Lage Temperatuur Verwarming (LTV) en Hoge Temperatuur Koeling (HTK): Vloerverwarming, wandverwarming en klimaatplafonds zijn voorbeelden van LTV en 1 Thermisch zwakke plek in de constructie waardoor de temperatuur van het binnenoppervlak lager is dan de omliggende constructie (Kennisinstituut voor de Installatiesector, 2006, p 90) 14

HTK. Bij Lage Temperatuur Verwarming behoeft de aanvoertemperatuur een stuk lager te zijn dan bij reguliere systemen, te weten ca. 55 C i.p.v. ca. 80 C. Hoge Temperatuur Koeling kan goed worden toegepast door bijvoorbeeld gekoeld water van ca. 18-20 C door een klimaatplafond (stralingskoeling) te laten stromen. - Warmteopwekking: In elk gebouw zal warmteopwekking plaatsvinden ten behoeve van ruimteverwarming en tapwaterverwarming. Het conventionele systeem voor warmteopwekking is een verwarmingsketel, maar er zijn tegenwoordig tal van andere mogelijkheden om in de warmtebehoefte van het pand te voorzien. Vaak wordt een combinatie gemaakt van verschillende warmte-opwekkers. Een goede afstemming van de combinatie aan warmte-opwekkers op de gebruikswijze van het pand zorgt voor een energie-efficiënte situatie. Enkele verschillende warmte-opwekkers zijn: o Verwarmingsketels: Verbeterd Rendementsketels (VR) of hoog rendementsketels (HR). o Warmtekracht: Een warmtekrachtinstallatie wekt elektriciteit op door middel van gasverbranding. De warmte, die hier tevens bij vrij komt, kan worden gebruikt voor ruimteverwarming en tapwaterverwarming. o Warmtepomp: Middels een warmtepomp is het mogelijk om lucht van een onbruikbaar laag temperatuurniveau op te waarderen naar een bruikbaar o hoger temperatuurniveau. Lange termijn warmteopslag in de bodem (mogelijk in combinatie met koudeopslag): Middels deze techniek slaat men warmte of koude op in de watervoerende zandlagen in de bodem. Zomerwarmte wordt in de bodem gepompt en kan in de winterperiode gebruikt worden voor verwarming, omgekeerd kan dezelfde techniek worden toegepast voor koeling in de zomer. - Koudeopwekking: In beginsel kan men trachten het energieverbruik voor de koudevraag te vermijden door relatief eenvoudige oplossingen. Hierbij valt te denken aan de positie van het gebouw ten opzichte van de zon (opwarming van het pand), maar ook zonwering, isolatie en ventilatie kunnen een koudevraag voorkomen. Indien de genoemde eenvoudige maatregelen niet afdoende zijn en koudeopwekking is een vereiste, dan kan men gebruik maken van onder andere de volgende systemen: o o Compressiekoelmachine. Dit systeem is het meest conventionele systeem voor koude-opwekking en is vergelijkbaar met de werking van een warmtepomp. Lange Termijn Koudeopslag: Zie hiervoor genoemd lange Termijn Warmte Opslag. Een schematische weergave van koude en/of warmteopslag in de bodem: - Leidingisolatie: Om distributieverlies van energie te voorkomen is het raadzaam leidingen en luchtkanalen te isoleren. - Verlichting: Binnen een kantooromgeving is een juiste verlichting van essentieel belang voor de comfortbeleving van de werkruimte. De gemiddelde verlichtingssterkte voor kantoorruimte dient ongeveer 400 lux te zijn (Nederlands Normalisatie-instituut, 2003). De juiste keuze van verlichting in combinatie met 15

zonlicht en het vermijden van onnodige branduren leidt tot een energie-efficiënte verlichtingsinstallatie. Het energieverbruik van het verlichtingssysteem kan beperkt worden door: o Het gebruik van hoog rendementslampen en de toepassing van lichte kleuren in het interieur. o Schakel en regelsystemen: Een goed schakel en regelsysteem voorkomt onnodige branduren van de verlichting. Enkele voorbeelden van toepassingen zijn een veegpulsschakeling (aan het einde van de werkdag wordt alle verlichting uitgeschakeld), daglichtafhankelijke regeling (bij voldoende zonlicht, schakelt de verlichting uit) en aanwezigheidsdetectie (wanneer er geen personen aanwezig zijn, wordt de verlichting uitgeschakeld). Maatregelen van operationele aard, relatief kleine aanpassingen gedurende de exploitatiefase: Om een gebouw optimaal energie-efficiënt te laten functioneren is het van belang dat de installaties goed ingeregeld zijn op het pand. Overal dient de gewenste hoeveelheid (verse) lucht, gekoeld water en cv-water geleverd te (kunnen) worden. Een overschot of tekort aan lucht of water (warmte of koude) op een bepaalde plaats in het gebouw leidt tot comfortverlies en uiteindelijk tot energieverlies doordat de installatie harder moet werken om het gebouw weer op het gewenste comfortniveau te brengen. Het uiteindelijke energieverbruik is natuurlijk ook in sterke mate afhankelijk van het gedrag van de gebruiker/huurder. Wanneer deze de buitendeur lang open laat staan gaat veel warmte (of koude) verloren. 2.3 Financiële aspecten van energiebesparende maatregelen Om investeringen in energiebesparende maatregelen door gebruikers en beleggers te stimuleren, heeft Senternovem getracht de financiële gevolgen / opbrengsten van dergelijke investeringen inzichtelijker te maken. Hiertoe hebben zij een uniforme rekenmethodiek ontwikkeld om het rendement van energie-efficiencymaatregelen te bepalen (Ministerie van Economische Zaken en het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, 2003). De berekening maakt het rendement inzichtelijk en zou de drempel om dergelijke maatregelen te treffen moeten verlagen. Er kleven echter een aantal nadelen en beperkingen aan deze berekening, waar deze paragraaf nader op in zal gaan. Middels de rendementberekening wordt de terugverdientijd van een energieefficiencymaatregel berekend. Indien de terugverdientijd (TVT) korter is dan de levensduur van de maatregel, dan is de investering in principe rendabel. De meest wenselijke situatie is uiteraard een zo lang mogelijke levensduur en een zo kort mogelijke terugverdientijd. De terugverdientijd wordt berekend middels de volgende relatief eenvoudige berekening: Terugverdientijd (TVT) = Investering (I) Jaarlijkse besparingen, Cashflow (C) De investeringskosten worden hierbij gevormd door alle kosten die samenhangen met de realisatie van de energie-efficiencymaatregel in het gebouw, rekening houdend met de aftrek van opbrengsten zoals subsidies en/of de verkoop van oude installaties. De cashflow bestaat vervolgens uit de energiebesparing (minder verbruik aan GigaJoule (GJ) x kosten per 16

GigaJoule) en er wordt rekening gehouden met extra besparingen (of kosten) voor onderhoud, afval, bediening, etc. Voor de cashflow en investeringsberekening heeft Senternovem het volgende schema ontwikkeld: Met de uitkomsten uit bovenstaand schema kan vervolgens de terugverdientijd worden afgezet tegen de ingeschatte levensduur van de energie-efficiencymaatregel. Deze uniforme berekeningswijze biedt ontwikkelaars van energiebesparende maatregelen een methodiek om hun producten zo objectief mogelijk (positief) onder de aandacht te brengen bij de gebruikers en eigenaren van gebouwen. Nadelen en beperkingen van de rendementsberekening energie-efficiencymaatregelen : Zoals vermeld in paragraaf 2.1 is de uiteindelijke energieprestatie van een gebouw afhankelijk van de wijze waarop de verschillende maatregelen op elkaar afgestemd zijn. Ter illustratie het volgende voorbeeld: Wanneer de beglazing van een kantoorpand vervangen wordt door HR++ beglazing, kan dat leiden tot een vermindering van de koelbehoefte. Doordat de reeds verouderde koelmachine nu echter een veel te grote capaciteit heeft, en dus zeer inefficiënt met de energie omgaat, wordt het positieve effect van de verminderde koelbehoefte weer teniet gedaan. Daarnaast kan men vraagtekens zetten bij de wijze waarop de besparing aan GJ wordt gebaseerd. Feitelijk zou men, bij de overweging om dergelijke maatregelen te treffen, de nieuwe situatie moeten vergelijken met de huidige situatie (indien er nu HR+ beglazing aanwezig is, is HR++ beglazing dan nog wel interessant?). In de praktijk is er echter vaak nog geen sprake van een huidige situatie, daar het veelal om nieuwbouw gaat. De prestaties van de energie-efficiënte maatregel worden dan afgezet tegen wat gemiddeld gangbaar is voor een dergelijk product. Maar het is echter de vraag of de gemiddeld 17

gangbare prestaties van dergelijke producten wel juist worden ingeschat met het enorme scala aan energie-efficiencymaatregelen dat tegenwoordig te koop is. De werkelijke besparing aan GJ ligt derhalve wat gecompliceerder dan de rendementsberekening doet vermoeden. De terugverdientijd is vervolgens tevens enigszins subjectief. De rendementberekening van Senternovem gaat, bij het berekenen van de terugverdientijd, uit van constante energieprijzen. Het is echter algemeen bekend dat energieprijzen de afgelopen jaren aanzienlijk zijn gestegen en de terugverdientijden van energie-efficiënte maatregelen derhalve aanmerkelijk zijn verkort. Maar hoewel de algemene verwachting is dat de energieprijzen verder zullen stijgen, is de toekomst toch niet te voorspellen en is het hanteren van constante energieprijzen waarschijnlijk de beste methode. De rendementsberekening van Senternovem is een enkelvoudige benadering van energieefficiënte maatregelen, terwijl de werkelijke energiebesparing afhankelijk is van het samenstel aan installaties en voorzieningen in een gebouw. Daarnaast geven terugverdientijden een mogelijk een vertekend beeld van de werkelijkheid. 2.4 Conclusie Investeringen in gebouwonderdelen die energie verbruiken kennen meerdere facetten. Een aantal hiervan staan deels op gespannen voet met het streven naar energie-efficiency. Het Arbo-besluit en de comfort-eis van gebouwgebruikers kan bijvoorbeeld leiden tot zwaardere (inefficiënte) klimaatinstallaties dan strikt noodzakelijk. De effectiviteit van de maatregelen die worden getroffen om energie te besparen zijn grotendeels afhankelijk van het totale samenstel aan besparende maatregelen en de wijze waarop de maatregelen elkaars rendement beïnvloeden. Daarnaast heeft de gebouwspecifieke situatie grote invloed op de uiteindelijke energieprestatie van het gebouw. Hierbij valt te denken aan de zonering-, omvang -, en de bouwtechnische kwaliteit van een gebouw. Nadat de verschillende facetten van dergelijke investeringen zijn toegelicht is in paragraaf 2.2 een overzicht geschetst van mogelijke energiebesparende maatregelen. In deze Master Thesis wordt getracht om tot een werkwijze te komen waarbij investeringen in energiebesparende maatregelen bijdragen aan het direct rendement van beleggers. Anders geformuleerd; de kosten van dergelijke investeringen dienen op een objectieve wijze verdisconteerd te worden in de huurprijs. In paragraaf 2.3 is bestudeerd of de rendementsberekening van Energie-efficiencymaatregelen van Senternovem wellicht uitkomst bood bij deze probleemstelling. Helaas moet geconstateerd worden dat de rendementsberekening van Senternovem geen oplossing biedt. Het is een enkelvoudige benadering van energie-efficiënte maatregelen, terwijl de werkelijke energiebesparing afhankelijk is van het samenstel aan installaties en voorzieningen in een gebouw. Het resultaat van de berekening is bovendien de terugverdientijd van de investering, deze geeft echter mogelijk een vertekend beeld van de werkelijkheid. In het kader van deze Master Thesis kan naar aanleiding van het voorgaande geconcludeerd worden dat de rendementsberekening van Senternovem een belegger / investeerder onvoldoende houvast biedt om een objectieve huuropslag te bepalen die hij kan doorberekenen aan een huurder. 18

Hoofdstuk 3 Huidige handelswijzen In verschillende landen zijn diverse heersende methoden om exploitatiekosten en energielasten door te belasten aan de huurder of om deze kosten voor rekening en risico te laten komen voor de verhuurder. In Ierland en Engeland hanteert men bijvoorbeeld veelal Triple-net-leases. Hierbij komen alle onroerend goed belastingen, verzekeringen en kosten voor onderhoud en exploitatie direct ten laste van de huurder en ontvangt de verhuurder een kale huurprijs. Investeringen in energiebesparende maatregelen worden in deze landen dan ook voornamelijk door de huurder gepleegd. Een ander uiterste zijn de all-in contracten welke veel in de VS worden gebruikt. Hierbij voert de verhuurder het grootste deel van het onderhoud uit en neemt hij ook een groot deel van het energieverbruik voor zijn rekening, waardoor hij direct belang heeft bij een energiezuinig gebouw. De all-in contracten worden in paragraaf 3.2 uitvoerig behandeld. Uit het voorgaande volgt dat het landelijk geldende verhuurmodel / verhuursysteem gevolgen heeft voor de wijze waarop verhuurders de investeringen kunnen laten bijdragen aan het direct rendement. Binnen het Nederlandse verhuursysteem zijn, afhankelijk van de (strategische) visie van een belegger of verhuurder, verschillende handelswijzen mogelijk om hier mee om te gaan. In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van twee methodieken waarop men in Nederland binnen de commerciële vastgoedmarkt omgaat met additionele investeringen in energiebesparende maatregelen. De besproken methodieken zijn de twee die het verst van elkaar vandaan liggen. 3.1 Accepteren van markthuur; rendement op lange termijn Deze methode is de meest voor de hand liggende manier om met dergelijke investeringen om te gaan. Er zijn immers geen bijzondere aanpassingen benodigd in het huurcontract en de investeringen worden niet middels een opslag verdisconteerd in de huurprijs. 3.1.1 Achtergrond van deze handelswijze In het Nederlandse (ver)huursysteem is het gebruikelijk dat de huisvestingslasten van een huurder als volgt zijn opgebouwd: 1 Huurcomponent Te betalen aan verhuurder / belegger 2 Servicekostencomponent Te vergoeden aan verhuurder / (incl. energielasten) belegger 3 (Klein) Huurderonderhoud Te betalen rechtstreeks aan opdrachtnemer Op basis van markthuur Op basis van werkelijke kosten Werkelijke kosten Middels de servicekosten worden diverse zaken doorbelast aan de huurder waarvoor verhuurder als opdrachtgever optreedt. Hieronder vallen veelal de energiekosten en alle overige diensten en leveringen van de verhuurder aan de huurder, niet zijnde instandhoudingsonderhoud of buitenonderhoud (Raad Onroerende Zaken, 2003). Hieruit volgt dat het direct rendement van een verhuurder in Nederland wordt gevormd door de overeengekomen huur (minus exploitatiekosten). Doordat het huidige Nederlandse systeem er op gericht is om energielasten direct door te belasten aan een huurder, zijn er nauwelijks incentives voor een verhuurder om 19