Variant 2: Bemiddelingsovereenkomst met makelaar/bemiddelaar voor een zelfstandige woning. Bemiddelaar brengt courtage/kosten in rekening bij verhuurder en bij huurder. De kandidaat-huurder heeft op een website van de makelaar/bemiddelaar of een andere website, zoals Pararius of Funda, een huurwoning gevonden. Op de website wordt de huurder verwezen naar een makelaar/bemiddelaar. Om voor een bezichtiging in aanmerking te komen dient de huurder zich eerst in te schrijven bij de makelaar/bemiddelaar en/of een andersoortige overeenkomst te ondertekenen. Daarbij verklaart de kandidaat-huurder zich akkoord om een courtage/bemiddelingskosten/contractskosten te voldoen als de huurovereenkomst tot stand komt. Daarnaast brengt de makelaar/bemiddelaar ook courtage/kosten in rekening bij de verhuurder. Een dergelijk beding is in strijd met art. 7:264 lid 2 BW en art. 7:417 lid 4 BW. Dat volgt onder meer uit het vonnis van de Kantonrechter Amsterdam van 13 maart 2013 (LJN: BZ6442). Deze uitspraak is te raadplegen op: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ecli:nl:rbams:2013:bz6442 &keyword=bz6442 Een beroep op artikel 7:417 lid 4 BW is slechts mogelijk als het gaat om een zelfstandige woonruimte. Een zelfstandige woonruimte is een woning met een eigen toegang en waarin geen voorzieningen zoals badkamer, keuken of toilet gedeeld wordt met andere huurders/bewoners. Heden, de [datum], ten verzoeke van [1], wonende te [adres en woonplaats eiser(es)]; heb ik, [2]
GEDAGVAARD: [3] [4], gevestigd/wonende te [(postcode)] [woonplaats] aan de [straatnaam], mitsdien aldaar aan dat adres mijn exploot doende, sprekende met en afschrift dezes, alsmede van na te melden producties, latende aan: OM: op [5] dag de [dag maand jaartal], des voormiddags te [tijdstip aanvang rolzitting] uur, in persoon of vertegenwoordigd door een gemachtigde, te verschijnen ter openbare terechtzitting van de rechtbank [6], kamer voor kantonzaken, zittingslocatie [7], alsdan aldaar gehouden wordende in het [8] aan de [9]; MET AANZEGGING: [10] dat gedaagde op die terechtzitting mondeling of schriftelijk kan antwoorden op de hierna te melden eis, dan wel vóór de datum van die terechtzitting ter griffie van de Rechtbank [...], kamer voor kantonzaken, locatie [...], een met redenen omkleed schriftelijk antwoord kan indienen, dan wel om uitstel daartoe kan verzoeken; dat indien gedaagde niet op de voorgeschreven wijze in het geding verschijnt of om uitstel verzoekt, en de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen, de Rechtbank [...], kamer voor kantonzaken, locatie [...], tegen hem/haar/gedaagde verstek zal verlenen en de hierna te formuleren vordering zal toewijzen, tenzij deze haar onrechtmatig of ongegrond voorkomt; dat van gedaagde bij verschijning in het geding geen griffierecht zal worden geheven; Alsdan en aldaar te horen eis doen: TENEINDE: 1. Eiser(es) was op zoek naar een huurwoning. [11] 2. Eiser(es) heeft gereageerd op een woning die stond geadverteerd op de website (www.[...]). Volgens deze website diende eiser(es) contact op te nemen met gedaagde om de woning te bezichtigen. 2
3. Naar aanleiding van deze advertentie heeft eiser(es) met gedaagde een afspraak gemaakt om de woning te bezichtigen. De bezichtiging heeft op [datum bezichtiging] plaatsgevonden. 4. Na de bezichtiging heeft eiser(es) aangegeven de woning te willen huren [ ].. [optie zie 12]. 5. Vervolgens heeft eiser(es) [.] [optie zie 13]. Gedaagde heeft bij eiser(es) een bedrag in rekening gebracht van [ ] voor de door hem/haar verrichte werkzaamheden. 6. De huurovereenkomst is ondertekend op [datum ondertekening huurovereenkomst]. 7. Aangezien het anders niet mogelijk was voor eiser(es) om als kandidaathuurder te worden aangemerkt en het aanbod van andere geschikte huurwoningen zeer beperkt is, heeft eiser(es) de bemiddelingskosten/ courtage/ contractskosten voldaan. 8. Gedaagde heeft ook courtage/kosten in rekening gebracht bij verhuurder. Eiser(es) meent dat het ook in rekening brengen van kosten bij de huurder onder deze omstandigheden niet rechtsgeldig is. 9. Bij brief van [datum brief] heeft eiser(es) aan gedaagde verzocht het reeds betaalde bedrag uiterlijk [datum] terug te betalen. 10. Gedaagde is niet overgegaan tot terugbetaling. Vordering 13. Gelet op het bovenstaande, heeft eiser(es) recht en belang bij de navolgende vorderingen: - gedaagde te veroordelen tot betaling van [betaalde (bemiddelings)kosten] te vermeerderen met de over dit bedrag verschuldigde wettelijke rente te rekenen vanaf [14], althans vanaf de dag der dagvaarding; - veroordeling van gedaagde tot betaling van de buitengerechtelijke kosten; - veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding. 3
Grondslagen vordering 14. Aan de orde is de vraag of gedaagde gerechtigd is om bemiddelingskosten/courtage/contractskosten in rekening te brengen bij eiser(es) voor haar werkzaamheden in verband met het tot stand komen van de huurovereenkomst. Niet redelijk voordeel (art. 7:264 lid 2 BW) 15. Eiser(es) beroept zich op artikel 7:264 lid 2 BW dat bepaalt dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voor zover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. 16. De door gedaagde uitgevoerde werkzaamheden hebben bestaan uit het te huur aanbieden van de woonruimte / de bezichtiging / het opstellen van de huurovereenkomst / de oplevering [evt. doorhalen wat niet van toepassing is]. Dit zijn de gebruikelijke / noodzakelijke verrichtingen om tot verhuur van een woonruimte te komen die voor rekening van de verhuurder komen. Huurder trekt geen enkel voordeel uit deze werkzaamheden. 17. Daarnaast zijn voornoemde inspanningen van gedaagde als bemiddelaar slechts zeer summier in verhouding tot het bedongen voordeel. De werkzaamheden staan niet in verhouding tot de bemiddelingskosten/courtage/contractskosten en zijn derhalve ook uit dien hoofde als onredelijk te bestempelen. 18. Het beding dat de huurder bemiddelingskosten/courtage/contractskosten betaalt waaruit volgt dat de hieraan verbonden kosten worden afgewenteld op de huurder, is in strijd met artikel 7:264 lid 2 BW en derhalve nietig. Eiser(es) heeft onverschuldigd aan gedaagde betaald. Zie: HR 6 april 2012, LJN: BV1767 Ktr. Groningen 28 april 2011, LJN: BQ5304 Ktr. Arnhem 26 november 2010, LJN: BO5303 Belangenverstrengeling (art. 7:417 lid 4 BW) 19. Van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW is bovendien sprake, althans bemiddelingskosten/courtage/contractskosten zijn niet verschuldigd, omdat sprake is van een ontoelaatbare belangenverstrengeling. 20. Een lasthebber/bemiddelaar kan niet voor zowel de huurder als de verhuurder optreden. Zij hebben immers tegenovergestelde belangen. De huurder wil 4
bijvoorbeeld een zo laag mogelijke huur en de verhuurder een zo hoog mogelijke huur. 21. Artikel 7:417 lid 4 BW bepaalt dat indien een makelaar of andere tussenpersoon als lasthebber van zowel de huurder als de verhuurder optreedt en één van deze lastgevers een natuurlijke persoon is die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt (een consument), dan mag de makelaar of andere tussenpersoon geen courtage in rekening brengen bij de huurder, als het gaat om de aan- en verhuur van een zelfstandige woonruimte. 22. Door de woonruimte in de verhuur te nemen en te huur aan te bieden op zijn website is gedaagde als lasthebber/opdrachtgever gaan optreden voor de verhuurder. Uit het reageren op de aanbieding en het ondertekenen van de huurovereenkomst volgt dat eiser(es) gedaagde opdracht heeft gegeven voor hem/haar de huurovereenkomst te sluiten. Gedaagde heeft daardoor als lasthebber/bemiddelaar voor zowel eiser(es) als gedaagde opgetreden. Het in rekening brengen van courtage bij eiser(es) is derhalve ontoelaatbaar. Bovendien is gebleken dat gedaagde ook kosten / courtage in rekening heeft gebracht bij de verhuurder. 23. Indien en alsdan voor zover de overeenkomst tussen eiser(es) en gedaagde moet worden gekwalificeerd als een bemiddelingsovereenkomst is van belang dat artikel 7:417 lid 4 BW op grond van artikel 7:427 BW van overeenkomstige toepassing is. Zie: Ktr. Amsterdam13 maart 2013, LJN: BZ6442 Ktr. Den Haag 1 april 2009, LJN: BI5283 Buitengerechtelijke kosten 24 Eiser vordert op de voet van art. 6:96 lid 5 BW en het Besluit Buitengerechtelijke Incassokosten (Staatsblad 2012, 141) veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad [ 15% van het betaalde bedrag] van [gedaagde], met een minimum van 40,-. [15] Bewijs 25. Indien en alsdan, voor zover de bewijslast daarvan op hem mocht rusten, biedt eiser(es) bewijs aan van al zijn stellingen door alle middelen rechtens, in het bijzonder, doch niet uitsluitend, door het doen horen van getuigen. 26. Eiser(es) beschikt over de navolgende bewijsmiddelen die als bijlagen aan deze dagvaarding zijn gehecht: [16] A. bemiddelingsovereenkomst; 5
B. factuur bemiddelingskosten/ courtage/ contractskosten; C. huurovereenkomst; D. sommatiebrief [zie hiervoor onder 9]; E. [Eventueel] reactie bemiddelaar/makelaar n.a.v. sommatiebrief. MITSDIEN: Het uw rechtbank moge behagen bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 1. gedaagde te veroordelen tot terugbetaling van de courtage ten bedrage van [betaalde courtage/bemiddelingskosten/contractskosten] te vermeerderen met de over dit bedrag verschuldigde wettelijke rente te berekenen vanaf [zie hiervoor de bij 13 ingevulde datum], althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 2 gedaagde te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten, ten bedrage van [zie hiervoor het bij 24 ingevulde bedrag]; 3. gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure. De kosten dezes voor mij, deurwaarder, zijn [17] 6