PRESENTATIE WOZ KAART 1) Ontwikkeling Vanaf 1 juli 2011 moet de BAG-gegevens opslag in de WOZ administratie worden gebruikt. De WOZ-objecten worden afgeleid van het BAG-adres. In de toekomst worden de relaties tussen de BAG, WOZ en kadaster op basis van geografische gegevens gelegd. De invoering van het stelsel van basisregistraties vordert gestaag. Als onderdeel hiervan moeten in toenemende mate gegevens uit diverse basisregistraties worden gebruikt bij de uitvoering van de Wet WOZ. Denk maar eens aan het nieuwe koppelvlak tussen de WOZ en de BAG. Met bijvoorbeeld de vraag of al dan niet de WOZ-afbakening veranderd moet worden bij bijvoorbeeld een splitsing van verblijfsobjecten in de BAG. Pas wanneer deze technische koppeling werkt kunt u volledig vorm geven aan het verplicht gebruik en aan de voordelen van eenmalig vastleggen en meervoudig gebruik. Een WOZ-kaart kan erg efficiënt zijn voor de ontsluiting van de WOZ gegevens maar ook voor de koppeling met de andere basisregistraties met als smeermiddel de kaart. 2) Algemeen Vastgoedkenmerken worden door de gemeente onderhouden. De juistheid is niet alleen van belang voor de belasting innemende overheden. Maar ook voor woningeigenaren woningcorporaties en vastgoedbeleggers. De verslechtering van de precieze taxatiewaardes wordt veroorzaakt doordat veranderingen en verbouwingen van panden niet meer gemeld hoeft te worden. Standaard wordt de kwaliteit van de gegevens continue op niveau gehouden door: a) Regelmatig op straat te kijken; b) Verwerken van bouw en verbouwingmutaties; c) Veldcontroles (kan worden vermindert door systematisch gebruik te maken van panoramafoto s en luchtfoto s; d) Signalen uit de markt en van de burgers. Inwoners en bedrijven moeten op een eenvoudige wijze de mutaties/onjuistheden kunnen doorgeven. Dit kan worden gerealiseerd door de gegevens inzichtelijk via de kaart te presenteren. Relatie WOZ-BAG Op dit moment krijgen de authentieke gegevens in de BAG (adres, gebruiks opp, bouwjaar) bij d WOZ-waardering veel aandacht. Omdat mutaties in BAG gevolgen kunnen hebben voor de taxatie. Door een relatie tussen BAG en WOZ te realiseren levert de volgende voordelen op - Eenmalige inwinning, registratie en bijhouding van overeenkomende onderdelen; telefoon: 06-28750792 Pagina 1
- Primaire objectkenmerken [type object, grootte, bouwjaar deelobject]; - Secundaire objectkenmerken [onderhoudstoestand, kwaliteit]. Onderscheid tussen beleidszaken en uitvoeringszaken kan een vervelende bijwerking hebben omdat de uitvoering van de WOZ bij grote externe organisaties is ondergebracht. Dit geldt veelal niet voor de BAG. Waardoor een doelmatige afstemming van werkprocessen een complicerende factor kan zijn. Namelijk dat er een onderscheid tussen beleidszaken en uitvoeringszaken 3) Voordelen a) Betere inzicht krijgen van de administratieve gegevens via de kaart b) Consistentheid van de gegevens (eenduidige structuur, dezelfde schrijfwijze) c) Beleids en uitvoeringsgerichte vraagstukken overzichtelijk weergegeven op de kaart d) Door een relatie te leggen tussen de BAG en het WOZ-deelobject kan het bijgebouw zonder adres in de BAG nu ook een adres krijgen. 4) Uitgangspunten opdelen Alle vrijstaande objecten (schuurtjes, garages, bergingen) krijgen een apart WOZnr. De overige WOZnr s van het perceel komen in het hoofdgebouw te staan (souterrain, inpandige garageetc) Wat hebben we daarvoor nodig: Een stuftax bestand (txt formaat) De GBKN (shape formaat) De kadastrale kaart (shape formaat) De BAG-kaart met de adressen en de x, y coordinaten (shape formaat) Luchtfoto s met een grondpixel tussen de 4 en 10 cm 5) Administratieve data Het STUFTAX-bestand wordt verdeeld in clusters gebaseerd op het record ID, zoals ID20 (hoofdobject), ID22 (deelobject) of of ID??? Mbv een zelf geschreven software programma kan elke administratieve WOZ-gegeven in iedere cluster met behulp van selecties op een overzichtelijke wijze worden weergegeven. 6) Opbouw WOZ kaart De kaart wordt gefaseerd en in een bepaalde volgorde opgebouwd, namelijk: Op perceel niveaumet WOZ-hoofdobject (ID20) telefoon: 06-28750792 Pagina 2
Onderstaand plaatje geeft aan de tabel waarin de gegevens van de hoofdobjecten (ID20) per perceel zijn vermeld. De eventuele witte vlekken (niet gekoppelde perceelvlakken[zijn fouten]) zijn nu ook direct zichtbaar. Hoofdwoning met WOZ-hoofdobject (ID20) als vlaktopografie Hoofdwoning met de deelobjecten (ID22) als punttopografie (optioneel vlaktopografie) Dit plaatje geeft alle WOZ deelobjecten die in de hoofdwoning voorkomen, bv de eerste drie regels hebben dezelfde WOZobjectnr maar een andere deelobjectcode die in het derde veld staat. telefoon: 06-28750792 Pagina 3
Appartementen met WOZ-hoofdobject (ID20) als vlaktopografie Huurwoningen met WOZ-hoofdobject (ID20) als vlaktopografie Bijgebouwen met de bijhorende WOZ-deelobjecten als vlak- en punttopografie De meeste vrijliggende schuren en garages hebben nu een WOZ_deelobjectnr gekregen M e t h e t Op het volgende plaatje worden de verschillende deelobjectcodes voor de vrijliggende schuur en garages aangegeven. telefoon: 06-28750792 Pagina 4
Bedrijfspanden(optioneel) In elke fase vindt een controle slag plaats, eventuele fouten worden op een overzichtelijke wijze gepresenteerd. Per fase kan via internet of met behulp van een standalone viewer (arcexplorer.exe) de opdrachtgever de voortgang volgen en eventueel mutaties aangeven. De data kan dan efficiënt worden gemuteerd.uiteindelijk worden alle bestanden weer samengevoegd tot één bestand. 7) Valkuilen De volgende punten zijn van belang om de WOZ kaart op een efficiënte wijze op te bouwen; Opbouw van de WOZ kaart is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de kaarten en administratieve gegevens. Plaatje validatie/controle van de kaart (topologie) Plaatje controle van de perceel met WOZ-hoofdobject Goede samenwerking waarin de betrokkenheid van de opdrachtgever een belangrijke rol speelt. Goede communicatie en duidelijke afspraken zijn vereist 8) Vraagstukken in de praktijk Oppervlakten vergelijk tussen BAG en de WOZ; Inzichtelijk maken van de administratieve data, bv: de WOZ-waarde opbouw van de panden in een bepaald gebied/buurt/kern of de verdeling aantal woningen van eigenaar of gebruiker in een bepaald gebied/buurt/kern; Het maken van marktanalyses en het taxeren van onroerende zaken; Het bijhouden van de objectkenmerken op basis van taxaties; Behandelen van bezwaren en beroepsprocedures. 9) Hints en Tips - WOZ-objecten koppelen aan het perceelnr, dit betekent dat bij iedere perceel één of meerdere objectnr komen te hangen. - Buitengebied afbakenen is meer werk. telefoon: 06-28750792 Pagina 5
- Hoekwoningen hebben een vaak een zijtuin waardoor het WOZ object apart getekend moet worden. - Flatgebouw niet opdelen, alle WOZ-objecten vallen binnen het vlak. Alleen wat gebeurt er met de eventueel bijhorende buitenruimte???? 10) TENSLOTTE GRATIS VIEWER Met behulp van arcgisexplorer (installeren op PC ) viewer kunnen de data geraadpleegd worden en kunnen aantekeningen op de kaart worden gemaakt. Voordeel: hoge performance, meer mogelijkheden Nadeel: installeren en import data Voor iedere klant wordt een aparte beveiligde group aangemaakt met een wachtwoord. telefoon: 06-28750792 Pagina 6