GECOORDINEERDE TEKST VAN DE STATUTEN RESIDENTIE HET FRUYTHOF Teerlingstraat 14-16-18 9880 AALTER Ondernemersnummer : KBO 0887.448.446. STATUTEN VAN HET GEBOUW TE AALTER, WEIBROEKDREEF BLOK B2 Heden de tweeëntwintigste januari tweeduizend en zeven. Voor mij, meester Tom Coppens, geassocieerd notaris te Vosselaar. ZIJN VERSCHENEN: 1. CONCEPTUAL DEVELOPMENT", besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, opgericht blijkens akte verleden voor notaris Jean-Bernard Maeterlinck te Gent op zevenentwintig mei negentienhonderd zevenennegentig, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van vierentwintig juni daarna, onder nummer 970624-164. Met maatschappelijke zetel te 2018 Antwerpen, Marialei 11 bus 6, BTW BE 0460.852.047 RPR Antwerpen. Waarvan de statuten meermaals werden gewijzigd en voor het laatst blijkens akte verleden voor notaris Yves De Vil te Antwerpen (Borgerhout) op veertien december tweeduizend en vier, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van tien januari daarna, onder het nummer 05005493. Alhier vertegenwoordigd, overeenkomstig artikel 14 van de statuten, door haar zaakvoerder, de heer van der KLIS Nanning Cornelis, wonende te 6026 SN Maarheeze (Nederland), Fazantlaan 2, hiertoe benoemd bij de oprichting. Hierna ook als grondeigenaar aangeduid. 2. UNITED REAL ESTATE, in het kort UNIREST, naamloze vennootschap, opgericht onder de benaming H.B.-Management, blijkens akte verleden voor notaris Jozef Coppens te Vosselaar op dertig juni negentienhonderd tweeënnegentig, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van drieëntwintig juli daarna, onder het nummer 920723-277. Met maatschappelijke zetel te 2018 Antwerpen, Marialei 11 bus 6, BTW BE 0447.785.652 RPR Antwerpen. Waarvan de statuten meermaals werden gewijzigd en voor het laatst blijkens akte verleden voor notaris Yves De Vil te Antwerpen (Borgerhout) op veertien december tweeduizend en vier, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van twaalf januari daarna, onder het nummer 05007748. Alhier vertegenwoordigd, overeenkomstig de statuten, door haar gedelegeerd bestuurder, de heer van der KLIS Nanning voormeld, tot bestuurder en gedelegeerd bestuurder benoemd door respectievelijk de buitengewone algemene vergadering en de raad van bestuur van veertien december tweeduizend en vier, bekendgemaakt zoals voormeld. Hierna ook als "bouwheer" aangeduid. De grondeigenaar en de bouwheer samen hierna ook aangeduid als de comparant. De comparant verklaart mij Notaris hetgeen volgt: HET GEBOUW. De grondeigenaar is eigenaar van volgend onroerend goed: Gemeente AALTER - tweede Afdeling Een perceel bouwgrond met af te breken constructies, gelegen onder de gemeente Aalter, tweede afdeling, aan een nieuw aan te leggen plein, gekadastreerd sectie C deel van 1
nummers 147/A, 148/C en 4/B, met een oppervlakte volgens meting van twintig are achtentachtig centiare negenenzestig decimilliare. Volgens de laatst overgeschreven titel: gekadastreerd onder grotere oppervlakte sectie C nummers 4/B, 147/A, 148/C en 151/C, met een totale oppervlakte van vier hectare drieëntwintig are tachtig centiare. Plan: Zoals voorschreven goed staat afgebeeld in oranje kleur onder lot B-2 op het opmetingsplan opgemaakt door het Studiebureau Hans Dusselier, met zetel te 9880 Aalter, Stratem 7-9, op negenentwintig november tweeduizend en zes, welk plan gehecht wordt aan deze akte. Oorsprong van eigendom: Voorschreven goed behoort de grondeigenaar toe, om het verkregen te hebben onder grotere oppervlakte van de consoorten Van Wonterghem, te weten 1) Mevrouw Van Wonterghem Anna Elodia Maria Therésia, echtgenote van de heer Blancke Roger, te Aalter; 2) de heer Van Wonterghem Armandus Augustus Alphonsus, weduwnaar van mevrouw Eloot Paula, te Aalter (Lotenhulle); 3) Mevrouw Van Wonterghem Esther Maria Rachel, weduwe van de heer Van Nevel Christiaan, te Aalter; 4) de heer Van Wonterghem Stefaan Ivan, echtgenoot van Mevrouw Vandeweghe Magda, te Knesselare en 5) Mevrouw Van Wonterghem Monique Hélène, echtgenote van de heer Van de Vivere Raymond, te Aalter, ingevolge akte van aankoop verleden voor notaris Jozef Coppens te Vosselaar, houder der minuut, met tussenkomst van notaris Jean-Jacques Goeminne te Aalter en notaris Johan Dedoncker, plaatsvervangend notaris voor notaris Paul De Sutter te Aalter (Lotenhulle) en notaris Alfred Duerinck te Nevele op achtentwintig oktober tweeduizend en vier, overgeschreven op het tweede hypotheekkantoor te Gent op zeventien november daarna, onder het nummer 68-T-17/11/2004-13234. Voorschreven goed behoorde oorspronkelijk onder grotere oppervlakte toe aan de heer De Smet Kamiel (soms ook Camiel) Louis Jozef sedert meer dan dertig jaar voor heden. De heer De Smet Kamiel voormeld, is overleden te Aalter op tien januari negentienhonderd vijfenvijftig, nalatende de heer Van Wonterghem Oscar Frederik te Aalter, ingevolge de beschikkingen van zijn testament opgesteld bij akte verleden voor notaris Jean Goeminne te Aalter op vijf januari negentienhonderd vijfenvijftig. Op één juli negentienhonderd vijfenvijftig, overgeschreven op het tweede hypotheekkantoor van Gent op tweeëntwintig juli daarna, boek 1907 nummer 21, werd de akte verleden voor notaris Henri Viaene te Aarsele houdende legaatsaflevering door de consoorten Deroo aan de heer Van Wonterghem Oscar voormeld. De heer Van Wonterghem Oscar voormeld, is ab intestato overleden te Gent op zesentwintig juli negentienhonderd achtentachtig, hij was gehuwd onder het stelsel der algehele gemeenschap van goederen ingevolge huwelijkscontract verleden voor notaris Robert Verstraete te Lotenhulle op vijf januari negentienhonderd éénendertig, krachtens de gift tussen echtgenoten in voormeld huwelijkscontract is zijn nalatenschap overgegaan op zijn echtgenote mevrouw Danneels Martha voor één/vierde in volle eigendom en drie/vierde vruchtgebruik en voor het overige op zijn vijf kinderen Van Wonterghem Anna, Armandus, Esther, Stefaan en Monique voormeld. Mevrouw Danneels Martha voormeld, is overleden te Damme op negen januari tweeduizend en drie. Bij openbaar testament gedicteerd aan notaris Jean-Jacques Goeminne te Aalter op zeven juli negentienhonderd negenennegentig heeft zij beschikt dat haar nalatenschap moet overgaan zoals de wet het voorziet, haar nalatenschap is bijgevolg overgegaan op haar vijf kinderen Van Wonterghem voormeld, elk voor een gelijk deel. Ingevolge akte verleden voor notaris Jozef Coppens te Vosselaar op twee juni tweeduizend en vijf, overgeschreven op het tweede hypotheekkantoor te Gent op tweeëntwintig juni daarna, onder het nummer 68-T-22/06/2005-08746, heeft de comparant sub 1 een recht van opstal verleend aan de comparant sub 2. 2
De bouwheer is zinnens op voorschreven perceel grond een appartementsgebouw op te richten, waarvan de privatieve kavels zullen worden verkocht, en met elke kavel tevens het aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw en van de grond dat aan deze kavel is verbonden. Dit appartementsgebouw wordt hierna als "het gebouw" aangeduid. DE STATUTEN. De bouwheer verklaart de basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw vormen, authentiek te willen vastleggen zoals hierna vermeld. Deze statuten krijgen na overschrijving op het hypotheekkantoor uitwerking zodra minstens één privatieve kavel wordt overgedragen of toebedeeld. BODEMSANERINGSDECREET. De grondeigenaar verklaart: 1. dat bij zijn weten op voorschreven goed geen inrichting gevestigd is of was of op voorschreven goed geen activiteit wordt of werd uitgeoefend die opgenomen is in de lijst van inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken zoals bedoeld in artikel 3 1 van het Bodemsaneringsdecreet. 2. dat hij de bouwheer voor het verlijden van deze akte op de hoogte heeft gebracht van de inhoud van de bodemattesten afgeleverd door OVAM op tweeëntwintig november tweeduizend en zes overeenkomstig artikel 36 1 van genoemd Decreet. Deze bodemattesten bepalen elk: Voor dit kadastraal perceel zijn geen gegevens beschikbaar in het register van verontreinigde gronden omdat er geen gegevens beschikbaar zijn bij de OVAM. De bouwheer verzaakt aan het recht van nietigheid van deze overeenkomst te vorderen op grond van artikel 36 4 van het genoemde Decreet. RECHTSPERSOONLIJKHEID VAN DE VERENIGING. Overeenkomstig de wet verkrijgt de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid na de overschrijving van de statuten van het gebouw op het hypotheekkantoor, en vanaf de overdracht of de toekenning van ten minste één kavel. De vereniging draagt dan de benaming "Vereniging van mede-eigenaars gebouw blok B2 (Residentie Het Fruythof) te Aalter, Weibroekdreef ". Zij heeft haar zetel in het gebouw, te 9880 Aalter aan de Teerlingstraat 14-16-18. Deze vereniging bezit rechtspersoonlijkheid en draagt als ondernemersnummer KBO 0887.448.446.. Alle documenten uitgaande van de vereniging dienen het ondernemersnummer te vermelden De vereniging kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw. Beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden uitgevoerd op het vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. Weigert de algemene vergadering om met name dringende en noodzakelijke werken uit te voeren, dan is de mede-eigenaar die een vordering heeft ingesteld tot bijeenroeping van de algemene vergadering of om toestemming te bekomen om zelf die werken uit te voeren, evenwel (voor zover zijn eis niet wordt afgewezen) bevrijd van iedere aansprakelijkheid voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van de gevraagde beslissing. BIJZONDERE BEPALINGEN. Erfdienstbaarheden. De grondeigenaar verklaart dat hij zelf geen erfdienstbaarheden op voorschreven goed heeft gevestigd en dat er bij zijn weten ook geen bestaan in vroegere eigendomstitels. De comparant verklaart hierbij in voordeel van het hierboven beschreven goed, voorwerp van deze akte, een eeuwigdurend en kosteloos recht van overgang voor voertuigen en personen te vestigen lastens lot B-3, zoals aangeduid op het hieraan gehecht 3
plan 01/04. Dit recht van overgang loopt over de voortuinstrook van lot B-3 naar het hierboven beschreven goed. De kosten van onderhoud en herstelling en eventuele heraanleg van deze overgang komen ten laste van het heersend erf. Volmacht. De kopers van een kavel zullen in hun aankoopakte, als voorwaarde van de verkoop, zowel in hun hoedanigheid van eigenaar van de gekochte privatieve kavels, als in hun hoedanigheid van lid van de vereniging van mede-eigenaars van het gebouw waarvan de voorschreven goederen deel uitmaken, een onherroepelijke volmacht verlenen aan de verkoper, met macht van indeplaatsstelling, om: tot aan de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen de oppervlakte of de indeling van de gemeenschappelijke delen en de niet verkochte privatieve delen te wijzigen, zelfs indien het aantal kavels hierdoor een wijziging zou ondergaan. De bouwheer mag derhalve om technische of praktische redenen de plannen wijzigen door onder andere, de niet verkochte privatieve lokalen te vergroten of te verkleinen ten koste of ten voordele van de gemeenschappelijke delen en het aantal aandelen in de gemene delen eraan verbonden te wijzigen, doch niet te vermeerderen en verder alle wijzigingen aanbrengen aan de statuten van het gebouw en alle wijzigende of verbeterende akten daartoe te ondertekenen, voor zover deze aanpassingen geen betrekking hebben op het verkochte goed; daartoe deel te nemen aan de vergadering van mede-eigenaars, te beraadslagen en te stemmen over deze agendapunten. Volmacht tot verkoping. De comparanten verklaren hierbij aan te stellen als hun volmachtdragers: * de heer Verbist Christian, jurist, wonende te Geel, Antwerpseweg 116/A. * de heer Govaerts Filip Emile Nora, jurist, wonende te Lier, Pannenhuisstraat 40. * mevrouw Van Tigchelt Karin, bediende, wonende te Antwerpen, Scheldestraat 22. Hiernagenoemd de lasthebbers, ieder de bevoegdheid hebbende om afzonderlijk te handelen, met macht van indeplaatsstelling. Die zij gelast om voor haar en in haar naam te verkopen: het geheel of een deel van voorschreven goederen hun toebehorende. En dit in der minne of gerechtelijk, uit de hand, bij openbare toewijzing of veiling, in de vormen, voor de prijzen, onder de lasten, bedingen en voorwaarden aan zodanige persoon of personen die de lasthebber zal goedvinden; Alle lastenkohieren te doen opstellen; alle statuten van het gebouw op te stellen, alle wijzigingen aan de statuten te brengen en daartoe deel te nemen aan de algemene vergadering, alle loten te vormen; de oorsprong van eigendom vast te stellen; alle verklaringen te doen; alle bepalingen betreffende erfdienstbaarheden en gemeenschappen te bedingen; De lastgevers te verplichten tot alle vrijwaring en tot het verlenen van alle rechtvaardigingen en opheffingen; Het tijdstip van ingenottreding te bepalen; de plaats, wijze en termijn voor betaling van de verkoopprijzen, kosten en alle bijhorigheden vast te stellen; alle overdrachten en aanwijzingen van betaling te geven; de koopprijzen, kosten en alle bijhorigheden te ontvangen, ervan kwijting en ontlasting te geven met of zonder indeplaatsstelling; Het ambtshalve nemen van inschrijving te vorderen of daarvan geheel of gedeeltelijk te ontslaan om welke reden ook; na of zonder betaling opheffing te verlenen van verzet, inbeslagnemingen en andere beletselen, opheffing te verlenen en in de doorhaling toe te stemmen van alle inschrijvingen hoegenaamd en randmeldingen van inpandgeving, met of zonder verzaking aan voorrechten, hypotheek, ontbindende rechtsvordering en alle zakelijke rechten, af te zien van alle vervolgingen en dwangmiddelen; 4
Van de kopers, toewijzelingen en anderen, alle waarborgen en hypotheken te aanvaarden tot zekerheid van betaling of uitvoering van verbintenissen; Bij gebreke aan betaling of uitvoering van voorwaarden, lasten of bedingen, alsmede ingeval van welkdanige betwistingen, te dagvaarden en voor het gerecht te verschijnen als eiser of als verweerder, te doen pleiten, verzet te doen, in beroep te gaan en zich in verbreking te voorzien, kennis te nemen van alle titels en stukken, vonnissen en arresten te bekomen; alle, zelfs buitengewone middelen van uitvoering aan te wenden, zoals herverkoping bij dwaas opbod, verbreking der verkoping, onroerend beslag, dadelijke uitwinning, gerechtelijke rangregeling, enzovoort; steeds verdrag te sluiten, dading te treffen en compromis aan te gaan; Ingeval één of verschillende der hogergemelde rechtshandelingen bij sterkmaking verricht werden, deze goed te keuren en te bekrachtigen; Ten voorschreven einde alle rechtshandelingen te sluiten, alle akten en stukken te tekenen, in de plaats te stellen, woonplaats te kiezen en in het algemeen alles te doen wat noodzakelijk of nuttig zou zijn, zelfs niet uitdrukkelijk in deze vermeld. AANGEHECHTE DOCUMENTEN. Aan deze akte worden gehecht om er één geheel mee te vormen: DOCUMENT I: Plannen van het gebouw. De plannen gelden als grafische voorstelling ter verduidelijking van de tekst van de statuten waarmee ze één geheel vormen. De plannen van de verschillende niveaus werden getekend door de burgerlijke vennootschap onder de rechtsvorm van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Groep 3, met zetel te 8000 Brugge, Sint-Annaplein 3. Hij is de architect van het gebouw. Volgende goedgekeurde plannen worden aan deze akte gehecht: - Plan 01/04: Liggingsplan, omgevingsplan, inplantingsplan, terreinprofielen (oorspronkelijke en nieuwe toestand); - Plan 02/04: kelderverdieping + rioleringsplan; - Plan 03/04: gelijkvloerse-, 1 e, 2 e, 3 e verdieping; - Plan 04/04: Gevels, Snedes. DOCUMENT II: Stedenbouwkundige vergunning. De stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen van de Gemeente Aalter op drieëntwintig oktober tweeduizend en zes met referte 2006288/287/2006. HOOFDSTUK I.- BASISAKTE VAN HET GEBOUWENCOMPLEX. Afdeling 1.- Beschrijving van het gebouwencomplex. Artikel 1 - Beschrijving. Het gebouw wordt opgericht op een perceel bouwgrond met af te breken constructies, gelegen onder de gemeente Aalter, tweede afdeling, aan een nieuw aan te leggen plein, gekadastreerd sectie C deel van nummers 147/A, 148/C en 4/B, met een oppervlakte volgens meting van twintig are achtentachtig centiare negenenzestig decimilliare. Afdeling 2.- Beschrijving van de privatieve kavels. Artikel 2 - Omschrijving begrip kavels. De hierna beschreven gedeelten van het gebouw zijn bestemd om het voorwerp te worden van een exclusief of privatief eigendomsrecht. Elk onderdeel met een dergelijke bestemming wordt privatief gedeelte of kavel genoemd. Artikel 3 - Opsomming privatieve kavels. Het gebouw wordt gesplitst in de hiernavolgende privatieve kavels. 1. Ondergrondse verdieping. Op dit niveau bevinden zich tweeëntwintig kelders en drieëntwintig garageboxen. De kelders zijn genummerd van K01 tot en met K22. De kelders genummerd K01, K02, K03, K13, K18 en K22, begrijpen ieder: 5
In privatieve en uitsluitende eigendom: de kelderruimte met toegangsdeur; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: elf/tienduizendsten (11/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de De kelders genummerd K04, K05, K06, K09, K10, K11, K12, K16, K17, K19, K20 en K21, begrijpen ieder: In privatieve en uitsluitende eigendom: de kelderruimte met toegangsdeur; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: acht/tienduizendsten (8/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de De kelders genummerd K7, K8, K14 en K15, begrijpen ieder: In privatieve en uitsluitende eigendom: de kelderruimte met toegangsdeur; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: zes/tienduizendsten (6/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de De garageboxen zijn genummerd van G1 tot en met G23 en begrijpen ieder: In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen met toegangsdeur; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: achttien/tienduizendsten (18/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de 2. Gelijkvloers. Op het gelijkvloers bevinden zich zes appartementen genummerd Z2/B2/0.1 tot en met Z2/B2/0.6, ieder begrijpende: Het appartement nummer Z2/B2/0.1: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal en w.c., living met terras en berging, keuken met berging, nachthal, twee badkamers en drie slaapkamers; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd achtenvijftig/tienduizendsten (458/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de Het appartement nummer Z2/B2/0.2: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en berging, terras met berging, nachthal, w.c., een badkamer en een slaapkamer; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: driehonderd dertig/tienduizendsten (330/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de Het appartement nummer Z2/B2/0.3: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en berging, terras met berging, nachthal, w.c., een badkamer en een slaapkamer; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: driehonderd veertig/tienduizendsten (340/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de Het appartement nummer Z2/B2/0.4: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en berging, terras met berging, nachthal, w.c., twee badkamers en drie slaapkamers; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd vierenzestig/tienduizendsten (464/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de Het appartement nummer Z2/B2/0.5: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en berging, terras met berging, nachthal, w.c., een badkamer en een slaapkamer; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: driehonderd dertig/tienduizendsten (330/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de Het appartement nummer Z2/B2/0.6: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal en w.c., living met terras en berging, keuken met berging, nachthal, twee badkamers en drie slaapkamers; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd achtenvijf- 6
tig/tienduizendsten (458/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de 3. De eerste verdieping. Op deze verdieping bevinden zich zes appartementen genummerd Z2/B2/1.1 tot en met Z3/B2/1.6, ieder begrijpende: De appartementen genummerd Z2/B2/1.1: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met terras en berging achteraan, keuken met berging, nachthal, twee badkamers en drie slaapkamers waarvan één met terras vooraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd achtenvijftig/tienduizendsten (458/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de De appartementen genummerd Z2/B2/1.2: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met open keuken en berging, terras met berging achteraan, een badkamer en twee slaapkamers met elk een terras vooraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd en zeven/tienduizendsten (407/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de De appartementen genummerd Z2/B2/1.3: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met open keuken en berging, terras en berging achteraan, een badkamer en twee slaapkamers waarvan één met terras vooraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd zeventien/tienduizendsten (417/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de De appartementen genummerd Z2/B2/1.4: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en berging, terras en berging achteraan, nachthal, w.c., twee badkamers en drie slaapkamers waarvan twee met terras vooraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd vierenzestig/tienduizendsten (464/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de De appartementen genummerd Z2/B2/1.5: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met open keuken en berging, terras en berging achteraan, nachthal, een badkamer en twee slaapkamers waarvan één met terras vooraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd en zeven/tienduizendsten (407/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de De appartementen genummerd Z2/B2/1.6: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met terras en berging achteraan, keuken met berging, nachthal, twee badkamers en drie slaapkamers waarvan twee met terras vooraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd achtenvijftig/tienduizendsten (458/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de 4. De tweede verdieping. Op deze verdieping bevinden zich zes appartementen genummerd Z2/B2/2.1 tot en met Z3/B2/2.6, ieder begrijpende: De appartementen genummerd Z2/B2/2.1: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met terras en berging achteraan, keuken met berging, nachthal, twee badkamers en drie slaapkamers 7
waarvan twee met terras vooraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd achtenvijftig/tienduizendsten (458/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de De appartementen genummerd Z2/B2/2.2: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met open keuken en berging, terras met berging achteraan, een badkamer en twee slaapkamers waarvan één met terras vooraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd en zeven/tienduizendsten (407/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de De appartementen genummerd Z2/B2/2.3: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met open keuken en berging, terras en berging achteraan, een badkamer en twee slaapkamers waarvan één met terras vooraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd zeventien/tienduizendsten (417/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de De appartementen genummerd Z2/B2/2.4: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en berging, terras en berging achteraan, nachthal, w.c., twee badkamers en drie slaapkamers waarvan twee met terras vooraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd vierenzestig/tienduizendsten (464/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de De appartementen genummerd Z2/B2/2.5: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met open keuken en berging, terras en berging achteraan, nachthal, een badkamer en twee slaapkamers met elk een terras vooraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd en zeven/tienduizendsten (407/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de De appartementen genummerd Z2/B2/2.6: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met terras en berging achteraan, keuken met berging, nachthal, twee badkamers en drie slaapkamers waarvan één met terras vooraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierhonderd achtenvijftig/tienduizendsten (458/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de 5. De derde verdieping. Op deze verdieping bevinden zich vier appartementen genummerd Z3/B2/3.1 tot en met Z3/B2/3.4, ieder begrijpende. Het appartement nummer Z2/B2/3.1: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met open keuken, twee bergingen, nachthal met w.c., twee badkamers, drie slaapkamers, terras vooraan, zijdelings en achteraan met berging; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vijfhonderd eenenzestig/tienduizendsten (561/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de Het appartement nummer Z2/B2/3.2: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met open keuken en berging, terras met berging achteraan, een badkamer, twee slaapkamers en terras vooraan; 8
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: driehonderd zesentwintig/tienduizendsten (326/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de Het appartement nummer Z2/B2/3.3: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met open keuken en berging, terras met berging achteraan, een badkamer, twee slaapkamers en terras vooraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: driehonderd zesentwintig/tienduizendsten (326/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de Het appartement nummer Z2/B2/3.4: In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal met w.c., living met open keuken en berging, nachthal met berging en w.c., twee badkamers, drie slaapkamers, terras vooraan, zijdelings en achteraan; In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vijfhonderd vijfentachtig (585/10000) in de gemene delen van het gebouw waaronder de Artikel 4 - Onderdelen van privatieve kavels. Maken deel uit van de eerder beschreven kavels, de elementen waaruit ze zijn samengesteld, en de onderdelen ervan die zich binnen de kavel bevinden of daarbuiten zoals ondermeer hetgeen hierna is beschreven : Binnen de kavel : de vloeren, de tegelvloeren en andere bekledingen met de elementen waarop zij rusten met uitzondering van het betonnen geraamte; de bekleding der muren en de plafonnering met versiering; de vensters begrijpende het raam, het glaswerk en eventueel de luiken; de binnenmuren en beschotten met deuren, met uitzondering der steunmuren, de bevloering en bekleding der terrassen; de deuren uitgevend op de gemeenschappelijke gangen en bordessen, de deuren binnen de kavels, de deuren van de privatieve afhankelijkheden; de sanitaire installaties; de installatie voor centrale verwarming; de schrijnwerkerij; de apparaten van parlofoon en deuropener; de leidingen dienende tot het uitsluitend gebruik van een kavel voor het deel ervan dat zich binnen de kavel bevindt. Buiten de kavel : de drukknopjes en naamplaatjes van de parlofoon; de bellen aan de inkomdeur van de appartementen; de brievenbussen in de gemeenschappelijke inkomhal; behalve de onderdelen van deze elementen die tot gemeenschappelijk gebruik dienen. Afdeling 3.- Beschrijving van de gemeenschappelijke delen. Artikel 5 - Omschrijving begrip aandelen. Overeenkomstig de wet wordt aan ieder van de privatieve kavels zoals eerder vermeld aandelen verbonden in de onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden erven. Het totaal van de aandelen verbonden aan de privatieve kavels bedraagt tienduizend (10.000). Deze onverdeelde aandelen zijn niet vatbaar voor verdeling. De aandelen daarin kunnen niet overgedragen worden, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met de privatieve kavel waarvan ze onafscheidbaar zijn. Artikel 6 Beschrijving van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De hierna volgende zaken behoren in onverdeeldheid toe aan alle mede-eigenaars van het gebouw in verhouding tot hun aandelen in de gemeenschappelijke delen: 9
de grond; de grondvesten en steunmuren, het betonnen geraamte, het ruw metselwerk, de gewelven; het buizennet der riolering, afvoerleidingen, goten en putten; de bekleding en versiering van de gevels; de ruwbouw van de terrassen, hun borstweringen, hun leuningen en traliewerk; het dak met zijn bedekking; de schouwen, verluchtingspijpen met kappen en schachten over de hele hoogte ervan; de gemeenschappelijke radio- en televisieantenne met leidingen die op kosten van de mede-eigenaars zou geplaatst worden; de leidingen voor water, gas, elektriciteit, telefoon, radiodistributie en eventueel televisiedistributie, hetzij ter gemeenschappelijk gebruik, hetzij ter uitsluitend gebruik van privatieve kavels, voor de onderdelen ervan die zich buiten de kavels die zij bedienen bevinden; de parlofooninstallatie in verbinding met de inkom, het systeem van deuropening en de belinstallatie dienend tot gemeenschappelijk gebruik; de vuilnisruimte, de gemeenschappelijke fietsenberging en drie gemeenschappelijke kelders in de ondergrondse verdieping. In het algemeen alle delen van het gebouw bestemd tot het gebruik van alle kavels van het gebouw. Artikel 7 - Zaken die slechts tot gebruik van enkele of sommige mede-eigenaars dienen. Niettegenstaande ze gemeenschappelijk zijn, dienen de hierna vermelde zaken tot het uitsluitend genot en gebruik van bepaalde mede-eigenaars, die de lasten ervan enkel tussen hen zullen omdelen. De andere mede-eigenaars mogen dan ook geen gebruik maken van deze gemeenschappelijke zaken. De verdeelsleutels hiervoor zijn vermeld onder artikel 25 hierna. A) Bijzonder gebruiksrecht nummer 1 (zeshonderd/zeshonderdsten). De hierna beschreven zaken dienen tot het uitsluitend gebruik van de eigenaars van de garageboxen en de kelders in de ondergrondse verdieping. De inrit van het gelijkvloers met toegangspoort en automatisch bedieningssysteem naar de ondergrondse verdieping, de manoeuvreerruimte naar de garageboxen en de kelders, en de verlichtinginstallatie van de ondergrondse verdieping. B) Bijzonder gebruiksrecht nummer 2 (drieduizend negenenzeventig/drieduizend negenenzeventigsten). De hierna beschreven zaken dienen tot het uitsluitend gebruik van de eigenaars van de appartementen genummerd Z2/B2/0.1, Z2/B2/0.2, Z2/B2/1.1, Z2/B2/1.2, Z2/B2/2.1, Z2/B2/2.2 en Z2/B2/3.1: In de ondergrondse verdieping: traphal met trap; sas; lift met liftschacht; technisch lokaal; de ruimten voor verluchting, aanvoer en afvoer van leidingen. Op het gelijkvloers: inkomhal met inkomdeur; sas; traphal met trap naar de verdiepingen; lift met liftschacht; de ruimten voor verluchting, aanvoer en afvoer van leidingen. 10
De eerste, tweede en derde verdieping: sas; traphal met trap; lift met liftschacht; de ruimten voor verluchting, aanvoer en afvoer van leidingen. C) Bijzonder gebruiksrecht nummer 3 (drieduizend tweehonderd achttien/drieduizend tweehonderd achttiende). De hierna beschreven zaken dienen tot het uitsluitend gebruik van de eigenaars van de appartementen genummerd Z2/B2/0.3, Z2/B2/0.4, Z2/B2/1.3, Z2/B2/1.4, Z2/B2/2.3, Z2/B2/2.4, Z2/B2/3.2 en Z2/B2/3.3: In de ondergrondse verdieping: traphal met trap; sas; lift met liftschacht; technisch lokaal; de ruimten voor verluchting, aanvoer en afvoer van leidingen. Op het gelijkvloers: inkomhal met inkomdeur; sas; traphal met trap naar de verdiepingen; lift met liftschacht; de ruimten voor verluchting, aanvoer en afvoer van leidingen. De eerste, tweede en derde verdieping: sas; traphal met trap; lift met liftschacht; de ruimten voor verluchting, aanvoer en afvoer van leidingen. D) Bijzonder gebruiksrecht nummer 4 (drieduizend honderd en drie/drieduizend honderd en derde). De hierna beschreven zaken dienen tot het uitsluitend gebruik van de eigenaars van de appartementen genummerd Z2/B2/0.5, Z2/B2/0.6, Z2/B2/1.5, Z2/B2/1.6, Z2/B2/2.5, Z2/B2/2.6 en Z2/B2/3.4: In de ondergrondse verdieping: traphal met trap; sas; lift met liftschacht; technisch lokaal; de ruimten voor verluchting, aanvoer en afvoer van leidingen. Op het gelijkvloers: inkomhal met inkomdeur; sas; traphal met trap naar de verdiepingen; lift met liftschacht; de ruimten voor verluchting, aanvoer en afvoer van leidingen. De eerste, tweede en derde verdieping: sas; traphal met trap; lift met liftschacht; de ruimten voor verluchting, aanvoer en afvoer van leidingen. E) Bijzonder gebruiksrecht nummer 5. De eigenaars van de appartementen op het gelijkvloers genummerd Z2/B2/0.1, 11
Z2/B2/0.2, Z2/B2/0.3, Z2/B2/0.4, Z2/B2/0.5 en Z2/B2/0.6 hebben het exclusief genot van de tuin gelegen achteraan hun appartement zoals aangeduid op het hieraan gehecht plan 03/04. Zij moeten deze tuin op hun kosten onderhouden als een goed huisvader. HOOFDSTUK II.- REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM. Afdeling 1.- Rechten en plichten van de eigenaars met betrekking tot de privatieve delen. Artikel 8 - Algemene interpretatieregel. De eigenaars hebben het gebruik en het genot van hun respectievelijke kavels binnen de perken vastgesteld door het huidig reglement van mede-eigendom en door de wet. Artikel 9 - Splitsing en samenvoeging van kavels. Het is de eigenaars, doch niet de bouwheer, verboden een deel van hun kavel af te staan aan anderen dan eigenaars van een kavel van het gebouw. Twee of meer kavels of een kavel en een gedeelte van een andere kavel, die aan dezelfde eigenaar toebehoren, mogen zowel verticaal als horizontaal samengevoegd worden. Indien deze samenvoeging werken noodzakelijk maakt in de gemeenschappelijke delen, dan moet de eigenaar, behalve wanneer de bouwheer zelf tot samenvoeging overgaat het voorschrift van artikel 11 hierna in acht nemen. Indien één of meer kavels samengevoegd worden, worden de aan deze kavels verbonden aandelen samengeteld. Indien een kavel gesplitst wordt, behalve wanneer de bouwheer tot splitsing overgaat, moet de algemene vergadering zich uitspreken over de omdeling van de daaraan verbonden aandelen. Deze samenvoegingen of splitsingen kunnen enkel gebeuren mits het bekomen van de nodige stedenbouwkundige vergunning. Artikel 10 - Uitzicht van privatieve kavels. 1. Het is de eigenaars verboden hun kavels te wijzigingen indien deze wijzigingen vanaf de straat of vanaf de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw zichtbaar zijn. Het onderhoud en de herstelling van dergelijke privatieve elementen geschiedt volgens de hierna bepaalde regels die ook voor het onderhoud en de herstelling van gemeenschappelijke zaken gelden. 2. Aan ramen, terrassen en borstweringen mogen geen voorwerpen hangen of zichtbaar zijn die het ordelijk en esthetisch uitzicht van het gebouw kunnen schaden; aldus wordt geen was gehangen aan de terrassen aan de voorgevel van het gebouw, en worden daar ook geen antennes, ontvangers of toestellen voor het opvangen of omzetten van zon- of windenergie geplaatst. 3. Berichten ter aankondiging van verhuring of verkoop mogen tot aan de voorlopige oplevering der gemeenschappelijke delen slechts door de bouwheer, of door met zijn toestemming daartoe aangeduide derden worden aangebracht. Nadien mogen dergelijke berichten door de mede-eigenaars slechts worden aangebracht indien ze beantwoorden aan een eenvormig model, dat desgevallend door de syndicus zal worden bepaald. 4. Het is de mede-eigenaars verboden gemeenschappelijk bediende of gevoede toestellen of installaties te veranderen of te verwijderen, tenzij onder toezicht van de syndicus, die desgevallend zal zorgen voor een herziening van daarvoor te dragen aandelen in de gemeenschappelijke kosten. 5. Eenvormigheid moet heersen voor het uitzicht van de naamplaatjes (met eventuele aanduiding van het beroep) van de bewoners, zowel op de deuren van de privatieve kavels als op de brievenbussen, bij de belinstallatie, in de lift of op de kelderdeuren en de autostaanplaatsen. De syndicus waakt hierover. 6. Eenvormigheid moet eveneens heersen voor het uitzicht van glasgordijnen, die wit en doorschijnend moeten zijn, en de hele breedte en hoogte van vensters moeten bestrijken. Overgordijnen mogen altijd naar keuze van de eigenaars worden gehangen, zelfs 12
als er geen glasgordijnen hangen. Het voorschrift van eenvormigheid geldt eveneens voor zonneblinden en zonneschermen en eventuele rolluiken. Artikel 11 - Werken aan privatieve kavels. 1. Wanneer werken aan privatieve kavels de stevigheid van gemeenschappelijke zaken in het gedrang kunnen brengen, moet de eigenaar vooraf de syndicus hierover inlichten, met voorlegging van de plannen van de voorgenomen werken. De syndicus wint het advies in van de architect van het gebouw, of van een ander door hem aan te duiden architect, en brengt, indien dit advies negatief is, de zaak voor de algemene vergadering. Het advies van de architect moet de eigenaar worden medegedeeld binnen de twee weken na zijn bericht aan de syndicus; is het advies negatief dan wordt de uitvoering van de werken geschorst tot de algemene vergadering een beslissing heeft genomen; is geen advies binnen gemelde termijn van twee weken medegedeeld, dan mag de eigenaar op zijn kosten en risico's, tot uitvoering van de werken overgaan. 2. Indien werken aan een privatieve kavel moeten worden uitgevoerd, en de eigenaar van deze kavel laat na hiertoe over te gaan, terwijl dit nadeel of schade aan andere medeeigenaars of aan gemeenschappelijke zaken kan berokkenen, stelt de syndicus hem bij aangetekende brief in gebreke, en laat zelf tot de hoogdringende werken overgaan op kosten van de eigenaar. Artikel 12 - Voorschriften over het gebruik. 1. De kavels zijn bestemd tot privé-bewoning. Uitoefening van een vrij beroep of vestiging van een kantoor zijn slechts toegelaten voor zover zulks verenigbaar is met de geldende urbanisatievoorschriften, en voor zover hieruit geen burenhinder ontstaat. 2. De kavels die bestemd zijn tot privé-bewoning mogen niet worden bewoond door een aantal personen dat hoger is dan datgene wat in verhouding staat met de oppervlakte en de inrichting van de kavels. 3. De eigenaars moeten bij het gebruik van hun kavel en van de gemeenschappelijke delen de regels van normale zorgvuldigheid en alle geldende hygiëne en veiligheidsvoorschriften in acht nemen. Ze zorgen voor beperking van geluidshinder bij het gebruik van radio of televisietoestellen. Ze zorgen ervoor dat elektrische toestellen geen stoornis veroorzaken en plaatsen in hun kavels geen andere motoren dan degene die huishoudelijke toestellen bedienen, of noodzakelijk zijn voor de uitoefening van hun beroep of voor de werkzaamheden in hun commerciële of dienstenactiviteit. Ze zorgen voor veilige elektriciteit- en gasleidingen, in overeenstemming met de geldende veiligheidsvoorschriften. Kleine huisdieren worden in het gebouw gedoogd, voor zover hiermee geen burenhinder wordt veroorzaakt. Bij aanhoudende stoornis zal het dier verwijderd worden. 4. In de autostaanplaatsen worden geen hinderlijke, gevaarlijke of ontvlambare producten gestapeld. Artikel 13 - Bewoning - terminologie. In de tekst van de statuten wordt verder met de termen "zakelijk of persoonlijk recht of toelating tot bewoning" aangeduid, ieder zakelijk recht, met uitsluiting van het exclusief voleigendomsrecht, dat op een privatieve kavel is toegekend en recht verleent op gebruik en genot, ieder persoonlijk recht dat gebruik of genot verleent, evenals een louter gedogen van de titularis van een dergelijk recht, waarbij een tijdelijke toelating tot bewoning aan een derde wordt verleend. De titularis van een zakelijk of persoonlijk recht of toelating tot bewoning wordt verder in de statuten aangeduid als "bewoner"; de term "bewoner" duidt dus onder meer zowel op een vruchtgebruiker, erfpachter, huurder of tijdelijke gast als op inwonend personeel, maar in geen geval op een persoon die zich zonder recht noch titel in een kavel bevindt of deze bewoont. Artikel 14 - Verhuring. 13
1. Bij toekenning van een zakelijk of persoonlijk recht of toelating tot bewoning zal de bewoner erop worden gewezen dat hij tot naleving van alle bepalingen van dit reglement van mede-eigendom is gehouden. Een afschrift van de statuten, minstens een uittreksel ervan waarin de tekst van artikel 12 letterlijk is overgenomen, zal hem worden overhandigd. Ook zal hem worden gemeld dat de beslissingen van de algemene vergadering hem tegenwerpelijk zijn, mits behoorlijke kennisgeving zoals verder gemeld. Hetzelfde geldt voor het huishoudelijk reglement. 2. Iedere mede-eigenaar die een zakelijk of persoonlijk recht op een privatieve kavel vestigt of een toelating tot bewoning verleent, licht de syndicus hiervan onverwijld in, met mededeling van de volledige identiteit van de nieuwe bewoners en de datum waarop hun recht op bewoning is ingegaan. 3. Op eerste verzoek van de syndicus zal de eigenaar die een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning heeft toegekend het bewijs leveren dat de door dit reglement opgelegde kennisgevingen aan de bewoner werden gedaan. 4. De eigenaars van privatieve kavels waarop een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning is verleend, zorgen ervoor dat ook de aansprakelijkheid van de bewoners tegenover andere mede-eigenaars en buren, en alle huurdersrisico's behoorlijk verzekerd zijn, met afstand van verhaal tegen de mede-eigenaars en de vereniging van mede-eigenaars. 5. Een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning kan alleen worden toegekend aan personen die de standing van het gebouw en de bestemming van de privatieve kavels eerbiedigen. 6. Toekenning van een zakelijk of persoonlijk recht of van een toelating tot bewoning op een deel van een privatieve kavel is verboden, tenzij voor een kelder voor zover het recht of de toelating wordt verleend aan iemand die zelf bewoner is. Artikel 15 - Toezicht. 1. Met het oog op het toezicht op gemeenschappelijke zaken en op de naleving van het reglement van mede-eigendom, van de beslissingen van de algemene vergadering en van het huishoudelijk reglement moeten de eigenaars de syndicus bestendig toegang tot hun kavel verlenen, mits voorafgaande afspraak. 2. Bij afwezigheid zullen ze ervoor zorgen dat de syndicus zich toegang kan laten verschaffen, indien dit dringend vereist zou zijn. De eigenaars moeten eveneens, zonder recht op schadevergoeding, en desnoods zonder verwijl, toegang verlenen aan architecten, aannemers en uitvoerders van noodzakelijke of dringende herstellingswerken aan gemeenschappelijke zaken, of aan privatieve zaken die aan andere mede-eigenaars behoren, of aan hun persoonlijke zaken wanneer ze ten nadele van andere eigenaars hieromtrent nalatig zijn. 3. Dit geldt onder meer voor het bereiken van afsluitkranen of gemeenschappelijke leidingen die zich in een privatieve kavel bevinden. Afdeling 2.- Rechten en plichten van de eigenaars met betrekking tot de gemeenschappelijke delen. Artikel 16 - Algemene interpretatieregel. De eigenaars van privatieve kavels hebben het recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaken overeenkomstig hun bestemming en in zover zulks met het recht van de andere eigenaars verenigbaar is. De eigenaars mogen aan gemeenschappelijke zaken geen wijzigingen aanbrengen, tenzij in de mate waarin het reglement van mede-eigendom dit toelaat. Artikel 17 - Toepassing van deze regel. 1. Onder voorbehoud van nadere regelingen die in het huishoudelijk reglement kunnen worden getroffen, gelden onder meer volgende verbodsbepalingen: de eigenaars mogen in de gemeenschappelijke gangen, trapzalen of hallen geen huishoudelijk werk uitvoeren of laten uitvoeren; aldus geen tapijten, huishoudlinnen, meubels of kleding of schoeisel reinigen, borstelen, uitkloppen, wassen, uithangen. 14
Toegevingen of gedogen ten aanzien van welke activiteit ook die met de normale gebruikswijze van gemeenschappelijke zaken onverenigbaar is kunnen niet als een stilzwijgende instemming worden uitgelegd, en kunnen dus op ieder ogenblik worden herroepen. 2. Het is de bouwheer zonder beperking in tijd toegelaten op de gevels van het gebouw een bekendheidsplaat aan te brengen, mits deze overeenstemt met de standing van het gebouw. Artikel 18 - Nutsvoorzieningen. Contracten voor levering van water, gas, elektriciteit en voor teledistributie kunnen namens de mede-eigenaars door de bouwheer worden gesloten. De bouwheer heeft ook de bevoegdheid om namens de mede-eigenaars contracten te sluiten voor de levering van diensten, en om met derden overeenkomsten te sluiten waarbij met het oog op technische diensten en leveringen, een recht van gebruik, huur, erfpacht of opstal op een daartoe bestemd gemeenschappelijk lokaal wordt toegekend, bijvoorbeeld aan een gemeente, een intercommunale vereniging, een instelling van openbaar nut; daarbij kan aan die derde ook een recht van toegang onder meer over gemeenschappelijke gangen worden verleend om de lokalen te bereiken en om alle nuttige werkzaamheden uit te voeren. Door de ondertekening van de akte van aankoop verleent iedere koper van een privatieve kavel volmacht aan de bouwheer om dergelijke overeenkomsten ook bij notariële akte vast te leggen. Centrale verwarming: De centrale verwarming is individueel. Om het de bouwheer toe te laten in de winterperiode het gebouw tijdig af te werken zal er mogelijk dienen verwarmd te worden. Het verbruik van verwarming en van droogstoken valt ten laste van de eigenaars-kopers. Televisie en radiodistributie-telecommunicatie: Indien kabeldistributie aanwezig is zal de vooraanleg van de kabeldistributie en telecommunicatie door de bouwheer worden uitgevoerd. Iedere mede-eigenaar die wenst aan te sluiten op één van deze netten zal de aansluitingskosten en de betreffende huurgelden betalen. Met aansluitingskosten wordt hier bedoeld: de kosten voor indienststelling, het openen van de lijn, abonnementskosten, uitbreidingen aan het net, enz. Gas en elektriciteit: De vooraanleg voor elektriciteits- en eventueel ook gasvoorziening zal door de bouwheer worden uitgevoerd. Iedere mede-eigenaar zal voor het aansluiten op deze netten de aansluitingskosten en de betreffende huurgelden betalen. Met aansluitingskosten wordt hier bedoeld: de kosten voor de tellerkast, de indienststelling, het openen van de lijn, abonnementskosten, enz. De verbruikskosten van elektriciteit en eventueel gas, evenals de betreffende huurgelden zullen door iedere eigenaar betreffende zijn privatieve kavel gedragen worden. Water - riolering: 1. De vooraanleg voor watervoorziening zal door de bouwheer worden uitgevoerd. Iedere mede-eigenaar zal voor het aansluiten op het net de aansluitingskosten en de betreffende huurgelden betalen. Met aansluitingskosten wordt hier bedoeld: de kosten voor een tussenteller, de indienststelling, het openen van de leiding, abonnementskosten, enz. De verbruikskosten op de watervoorziening evenals de betreffende huurgelden zullen door iedere eigenaar betreffende zijn privatieve kavel gedragen worden. De kosten van aansluiting van de riolering vanaf de rooilijn tot het openbaar net zijn ten laste van de initiële kopers van een kavel in voormeld gebouw. 2. In principe zal het waterverbruik verrekend worden op basis van het verbruik aangegeven door de algemene meter en de verdeelsleutel daartoe voorzien in het reglement van mede-eigendom. 15
3. In elk appartement kan een tussenteller voor het waterverbruik worden voorzien. Dit stelt dan de algemene vergadering van mede-eigenaars in de mogelijkheid, met de daartoe vereiste meerderheid, te beslissen om het waterverbruik te verdelen op basis van een andere door haar te bepalen verdeelsleutel, bijvoorbeeld op basis van het werkelijk verbruik. 4. De bouwheer kan ook beslissen om van bij de aanvang individuele meters te plaatsen. Contracten: De bouwheer behoudt zich het recht voor om in naam van de mede-eigenaars, contracten af te sluiten met het oog op de levering aan het gebouw van water, gas of elektriciteit, telecommunicatie, radio- en televisiedistributie. De mede-eigenaars geven door het feit van de ondertekening van hun akte van aankoop onherroepelijk volmacht aan de bouwheer teneinde: a) alle contracten af te sluiten voor de levering van deze diensten. b) met de gemeenten, intercommunale verenigingen of instellingen van openbaar nut contracten af te sluiten van opstal, erfpacht of huur met het oog op de vestiging in het gebouw van een lokaal waar de technische installaties met betrekking tot deze diensten kunnen worden ondergebracht. De aangestelden van deze gemeente, intercommunale verenigingen of instellingen van openbaar nut hebben het recht de gemeenschappelijke delen van het goed te betreden, teneinde de elektriciteitscabine te bereiken, alsook de tellers van elektriciteit, gas en water. De vergoedingen en premies die de bouwheer door het afsluiten van deze contracten zou kunnen bekomen, komen uitsluitend haar ten goede. Brandvoorzorgsmaatregelen: Het leveren en plaatsen van brandblusapparaten maakt geen deel uit van het aannemingscontract. Ingeval de overheid het plaatsen van blusapparaten zou opleggen, zullen alle kosten daaraan verbonden, namelijk huur- of aankoopprijs, de plaatsingskosten en dergelijke, ten laste van de verkrijgers vallen van de appartementen en andere privatieve elementen in evenredigheid tot hun aandeel in de gemene delen. Artikel 19 - Antenne en ontvangers. Antennes, ontvangers of toestellen voor het opvangen of omzetten van zon- of windenergie worden niet op het dak geplaatst dan ingevolge een beslissing van de algemene vergadering. Artikel 20 - Onderhouds- en herstellingswerken. 1. De reiniging, het onderhoud en de herstelling van gemeenschappelijke zaken, evenals van privatieve elementen die zichtbaar zijn vanuit de straat of vanuit gemeenschappelijke delen van het gebouw, worden uitgevoerd op de tijdstippen en op de wijze door de syndicus vastgesteld, wanneer ze als daden van bewaring of voorlopig beheer gelden; voor werken die niet van bewaring of voorlopig beheer zijn wordt de beslissing door de algemene vergadering genomen. 2. Elke mede-eigenaar ondergaat, zonder recht op vergoeding, de stoornis die ontstaat als gevolg van dergelijke werken. Artikel 21 - Initiatiefrecht van de mede-eigenaars. 1. Iedere mede-eigenaar kan aan de algemene vergadering vragen om de door hem gewenste werken aan de gemeenschappelijke delen uit te voeren. 2. Wanneer in de algemene vergadering daartoe de vereiste meerderheid niet kan worden bekomen, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter toestemming vragen om zelfstandig, doch op kosten van de vereniging, de door hem gewenste werken aan de gemeenschappelijke delen te laten uitvoeren, voor zover ze dringend en noodzakelijk zijn. 3. Wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden tegen de uitvoering van dergelijke werken verzet, kan de mede-eigenaar aan de rechter toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke delen. 16
Artikel 22 - Schade door de mede-eigenaars veroorzaakt. 1. Vergoeding van schade veroorzaakt aan een mede-eigenaar, die ten laste komt van de gemeenschap of vereniging van mede-eigenaars wordt tussen alle mede-eigenaars, ook door het slachtoffer, in verhouding tot hun aandeel in de gemeenschappelijke zaak omgeslagen. 2. De mede-eigenaar die een vordering instelt als vermeld in het vorige artikel is bevrijd van iedere aansprakelijkheid voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing, voor zover de wet daarin voorziet. Afdeling 3.- Criteria en berekeningswijze van de verdeling van de lasten. Artikel 23 - Opsomming. Zijn gemeenschappelijk, alle lasten en kosten die betrekking hebben op: 1. de uitgaven in verband met het onderhoud, het gebruik, de herstelling, de vernieuwing, het beheer van de gemeenschappelijke zaken; 2. de schadevergoeding door de gemeenschap of vereniging verschuldigd; 3. alle andere schulden, lasten en kosten, gemaakt in het belang van de gemeenschap of vereniging van mede-eigenaars of door haar verschuldigd; 4. de kosten van een rechtsgeding door of tegen de gemeenschap of vereniging van mede-eigenaars ingespannen; 5. belastingen, taksen en retributies, voor zover deze niet bij afzonderlijke aanslag ten laste van een eigenaar worden gebracht; 6. alle andere schulden, lasten en kosten, gemaakt in het belang van de gemeenschap of vereniging van mede-eigenaars of door haar verschuldigd; 7. de kosten in verband met het bodemsaneringsdecreet betreffende de overdracht van een privatieve kavel, zoals bijvoorbeeld de actualisatie van het oriënterend bodemonderzoek noodzakelijk voor de verkoop van een privatieve kavel, indien op het goed Vlarebo-activiteiten worden of werden uitgeoefend. Artikel 24 - Bijdrage in deze lasten. 1. In de gemeenschappelijke lasten draagt iedere mede-eigenaar bij, hetzij volgens de waarde van de privatieve kavels, hetzij in evenredigheid met het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten in deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve kavels, zoals hierna nader bepaald. 2. Iedere mede-eigenaar kan de algemene vergadering vragen de verdeling van de lasten in de gemeenschappelijke delen te wijzigen, indien die verdeling onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen of door een mede-eigenaar ontwikkelde activiteit of uitgevoerde werken, onverminderd zijn recht om zich tot de rechter te wenden in de mate waarin de wet in een dergelijke mogelijkheid voorziet. Artikel 25 - Verdeling van de lasten. 1. Algemene verdeelsleutel. Alle lasten zullen tussen alle mede-eigenaars van het gebouw worden omgeslagen in verhouding tot hun aandelen in de gemeenschappelijke delen, tenzij in een afwijkende verdeelsleutel is voorzien. 2. Bijzondere verdeelsleutels. De lasten betreffende de zaken voorwerp van een bijzonder gebruiksrecht zullen omgeslagen worden tussen de mede-eigenaars die er het uitsluitend genot en gebruik van hebben, elk in verhouding tot hun aandelen in de mede-eigendom. Bijdrage in de procedurekosten en de erelonen van de advocaat a) Bij een procedure ingesteld door één mede-eigenaar tegen de vereniging van medeeigenaars: * Indien de ingestelde vordering door de rechter gegrond wordt verklaard, zal deze mede-eigenaar/eiser vrijgesteld zijn van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. 17
* Indien de ingestelde vordering door de rechter gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, wordt de mede- eigenaar/eiser vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten die met toepassing van artikel 1017, vierde lid, van het Gerechtelijk Wetboek ten laste van de vereniging van mede-eigenaars zijn gelegd. b) Bij een procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars tegen één mede-eigenaar: * Indien de ingestelde vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, wordt de mede-eigenaar, die verweerder is, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. * Indien de vordering gedeeltelijk of volledig gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. Artikel 26 - Werk- en reservekapitaal. 1. Werkkapitaal. Met de term werkkapitaal wordt aangeduid de som van de door de mede-eigenaars betaalde voorschotten en provisies, die dienen als voorziening voor het betalen van de periodieke gemeenschappelijke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke gedeelten, de beheerskosten en de verzekeringspremies voor de vereniging van mede-eigenaars. Het bedrag van de voorziening of provisie en de periodiciteit van betaling ervan (maandelijks, drie- of zesmaandelijks, jaarlijks) wordt bij de eerste verkoop van een privatieve kavel door de bouwheer bepaald, en zodra ze bijeengekomen is, door de algemene vergadering. De betaling wordt periodiek door de syndicus gevraagd of gevorderd en door hem ontvangen, om te worden aangewend voor de betaling van de gemeenschappelijke lasten als vermeld. Op de periodieke afrekeningen vermeldt de syndicus afzonderlijk het verschuldigde bedrag en de daarop verschuldigde B.T.W. Jaarlijks wordt de afrekening door de syndicus aan de algemene vergadering van mede-eigenaars ter goedkeuring voorgelegd, en wordt zonodig het bedrag van de provisie voor het volgend jaar aangepast. Voor niet verkochte appartementen worden de gemeenschappelijke kosten door de bouwheer te betalen tot de helft herleid; voor niet verkochte autostaanplaatsen en bergingen betaalt de bouwheer geen gemeenschappelijke kosten. Betaling van gevraagde of gevorderde voorzieningen of provisies houdt geenszins goedkeuring van de afrekening in; deze wordt enkel geldig door de algemene vergadering gegeven. 2. Reservekapitaal. Met de term reservekapitaal wordt aangeduid de som van de periodieke inbrengen van gelden bestemd voor het dekken van niet-periodieke gemeenschappelijke uitgaven, zoals het herstellen of vernieuwen van een lift, het leggen van een nieuwe dakbedekking. De omvang van deze reserve-inbrengen wordt door de algemene vergadering vastgesteld. De inning, het beheer en de besteding ervan wordt aan de syndicus toevertrouwd. Voor niet verkochte kavels wordt geen reserve-inbreng gestort. Artikel 27 - Onverdeeldheid - Vruchtgebruik. In geval van splitsing van het eigendomsrecht van een kavel in vruchtgebruik (of ander zakelijk gebruiksrecht) en blote eigendom, of wanneer een kavel het voorwerp is van een gewone onverdeeldheid, zijn de kosten aan deze kavel verbonden door alle deelgenoten met ondeelbaarheid en hoofdelijkheid tussen hen verschuldigd, zonder dat wie ook onder hen enig voorrecht van uitwinning of wettelijke of conventionele verdeelsleutel voor deze kosten aan de vereniging van mede-eigenaars of aan de syndicus die namens de vereniging optreedt mag tegenwerpen. 18
Artikel 28 - Overdracht van een kavel. 1. Eigendomsoverdracht: In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen : 1 het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in 5, tweede en derde lid; 2 het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen; 3 de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten; 4 in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom; 5 de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar; 6 een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd. Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis van diens verzuim. In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen : 1 het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 2 een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 3 een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 4 een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht. De documenten vermeld in 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft. De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger. Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim. Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1, 2, 3 en 4, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe medeeigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen. Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaats- 19
gehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen. In geval van overdracht, aanwijzing of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, deelt de optredende notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betrokken privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen. De kosten voor de mededeling van de krachtens 1 en 2 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende mede- eigenaar. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel : 1 is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld; 2 blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging. Onder «werkkapitaal» wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder. Onder «reservekapitaal» wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet- periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking. 2. Overdracht van schuldvorderingen Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering. Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na het verlijden van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte. Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twintig werkdagen na het verlijden van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen. Artikel 29 Gedwongen inning van bijdragen in de gemeenschappelijke lasten. 1. De mede-eigenaar die de hem gevraagde provisie of reserve-inbreng niet betaalt binnen de twee weken na ontvangst van het bericht van de syndicus waarbij hem deze betaling werd gevraagd, wordt door de syndicus bij aangetekende brief of bij per drager afgegeven brief aan zijn verplichting herinnerd. Van dan af lopen van rechtswege interesten op alle door de mede-eigenaar verschuldigde sommen, berekend per dag vertraging op basis van een rentevoet van één procent (1 %) per maand. 2. Hetzelfde geldt voor ieder ander bedrag dat een mede-eigenaar aan de vereniging van mede-eigenaars moet storten en waarvoor hij meer dan twee weken vertraging heeft. 3. De syndicus is bevoegd om de in gebreke blijvende mede-eigenaar tot betaling van de door hem verschuldigde bedragen, verhoogd met interesten, kosten, en met het bedrag van de schadevergoeding die aan de vereniging van mede-eigenaars toekomt, te dagvaarden, zonder voorafgaande machtiging van de algemene vergadering. 4. Tot waarborg van de betaling van door hem verschuldigde sommen staat iedere medeeigenaar door de ondertekening van de akte van aankoop van zijn privatieve kavel aan de syndicus, optredend voor de vereniging van mede-eigenaars, af, alle schuldvorderingen die hij tegenover huurders of titularissen van gebruiksrechten op zijn privatieve kavel kan laten gelden, en met name het recht op inning van door huurders of gebruikers verschuldigde huurgelden en bijdragen in de gemeenschappelijke kosten van het 20