Algemeen Taxatiemodel 2011 Het taxatiemodel moet conform het Taxatierapport financiering woonruimte model januari 2011 zijn. Algemeen wegvallen onderdelen Een aantal onderdelen in het taxatierapport mogen wegvallen indien deze niet van toepassing zijn. Dit zijn de onderdelen: G.2.a, G.2.b, G.2.c. I.1. I.2. I.3. J.2.e.(indien antwoord op J.2.d. nee is) K.1. laatste vraag (indien punt twee onder K.1. nee is) L.3. (LET OP: deze mag alleen wegvallen onder bepaalde voorwaarden) Wanneer de taxateur deze niet vermeld, moet uiteraard eerst gekeken worden of dit terecht is. Algemeen Printdatum De printdatum dient onder aan elke bladzijde van het taxatierapport te staan. Deze printdatum moet gelijk of later dan de waardepeildatum zijn. Algemeen Beleid Geldverstrekker Naast dit naslagwerk dient er rekening gehouden te worden met eventueel aanvullend beleid van de desbetreffende geldverstrekker. Dit beleid is terug te vinden bij de algemene notities in het taxatiedossier EN inzichtelijk op de interne Geldverstrekkerslijst, validatiebeleid (met en zonder NHG). Algemeen Werkinstructie taxatierapport voor verkoop corporatiewoningen. Algemeen Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer. Indien het taxatierapport bestemd is voor een woningcorporatie die aan de woning in de verkoop wil zetten, dient het document werkinstructie taxatierapport voor verkoop corporatiewoningen gehanteerd te worden. De uitgangspunten uit dit document zijn leidend. Voor de overige aspecten in het taxatierapport worden de NHG regels en daarmede dit naslagwerk gehanteerd. Het document is tevens voor de taxateur inzichtelijk via zijn/haar account. Indien het taxatierapport bestemd is voor een executoriale verkoop, dient het document werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer gehanteerd te worden. De uitgangspunten uit dit document zijn leidend. Voor de overige aspecten in het taxatierapport worden de NHG regels en daarmede dit naslagwerk gehanteerd. Het document is tevens voor de taxateur inzichtelijk via zijn/haar account. A. A. Waardepeildatum aan of voor opnamedatum De waardepeildatum dient of gelijk of voor de datum opname en inspectie te zijn. Want een taxateur kan geen geldige waarde geven in de toekomst. A. NAW opdrachtgever conform kadastraal uitreksel Indien de taxatie t.b.v. een herfinanciering is, dient gecontroleerd te worden of de naam overeenkomt met hetgeen het kadaster vermeld. Komt deze niet overeen dan kan dit betekenen dat de woning wordt verhuurd; de eigendomssituatie moet in ieder geval duidelijk en naar waarheid uit de taxatie naar * Versie 1.3 Uitgiftedatum: 19-07-2012 Page 1 of 8
voren komen (zie punt K) A. Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door Wanneer een tussenpersoon/intermediair de aanvraag bij TVI heeft gedaan, dient de taxateur de tussenpersoon/intermediair (juist) te vermelden. B. Woning type conform fotowijzer woningen en H.1.A. In het document fotowijzer versie 1.0 staat aangegeven op welke manier de woningtypes benoemd kunnen worden. Daarnaast is het toegestaan daarnaast het bijzondere woningtype ook aan te geven. De fotowijzer woningen is opgenomen als document achter het tabblad Documentatie en Links B. Adres Het adres dient gecontroleerd te worden op juistheid (overeenkomstig aanvraag en gelijk aan bijlagen, zoals kadaster?) C. NHG Nakijken of het kloppend is ingevuld met de aanvraag, anders navraag bij taxateur. D. Verhouding marktwaarde en EXW aannemelijk De EXW moet in verhouding staan tot de marktwaarde. Over het algemeen ligt de executiewaarde tussen de 85% en 88%. Wanneer de marktwaarde > 90% is dan de EXW dient er een verklaring onder punt N te worden opgenomen door Taxateur. LET OP: Indien uit de bijlagen blijkt dat de woning is aangekocht op een veiling dan dient de getaxeerde EXW afhankelijk van de termijn die tussen de veilingsdatum en de waardepeildatum en aangegeven verbeteringen NA aankoop, gelijk te zijn aan of in de buurt te liggen van de werkelijke opgebrachte EXW. Indien niet aannemelijk dan dient de Taxateur een onderbouwing onder N te geven. D. Verhouding marktwaarde voor en na verbouwing aannemelijk De marktwaarde voor verbouwing staat voor de marktwaarde van de woning in haar huidige staat. Wanneer er plannen zijn tot verbouwing kan er tevens een marktwaarde na verbouwing afgegeven worden. Wanneer er een marktwaarde na verbouwing is, betekend dit dat I.3. ( geplande nog te verrichten verbouwing/renovatie) tevens is ingevuld. De kosten die daar worden aangegeven mogen maar voor 75% worden meegerekend in de marktwaarde na verbouwing. Het verschil tussen de marktwaarde voor verbouwing en na verbouwing mag dus niet meer dan 75% zijn van de te maken kosten. Wanneer dit wel het geval is, dient de taxateur een geldige onderbouwing te geven. (onder N. Nadere mededelingen). D. Verhouding aankoopsom en EXW aannemelijk Wanneer er een aankoopprijs inzichtelijk is, dient te worden gekeken of de aankoopsom in eerste instantie aannemelijk is te opzichte van de marktwaarde. Liggen deze waarden dicht bij elkaar of niet. Indien deze twee waarden veel van elkaar verschillen dient het waardeoordeel extra goed bekeken te worden op * * Versie 1.3 Uitgiftedatum: 19-07-2012 Page 2 of 8
aannemelijkheid. Dit blijkt uit de ref.panden en/of een verklaring van de taxateur. Ook kan er sprake zijn van een korting bij aankoop. Dit blijkt vaak uit de koopovereenkomst. Uiteraard is het in deze markt ook mogelijk dat een woning onder de marktwaarde wordt verkocht. D. Waarden verklaard Indien de verschillen tussen de waarden vraagt om een nadere verklaring dient gecontroleerd te worden of die onderbouwing is gegeven en of deze acceptabel is. E. Onderdeel E is compleet en feitelijk ingevuld Onder E staan 3 punten. Bij 1 moeten terug te vinden zijn welke voorwaarden er worden gehanteerd, hierbij moet altijd de voorwaarden van de branche worden gehanteerd. Gecontroleerd moet worden of de juiste branche is vermeld. Punt 2 is standaard ingevuld. Bij punt 3 verklaart de taxateur dat hij het rapport conform het geldende normblad heeft ingevuld. Wanneer er uitzonderingen zijn dient dit hierbij vermeld te worden. ( bijvoorbeeld wanneer het eigendomsbewijs niet ingezien kan worden). F. F1 t/m F7 komen overeen met de van toepassing zijnde onderdelen. Onderdeel F is in principe een samenvatting van de meest belangrijke punten uit het gehele rapport. Dit is daarom ook het onderdeel waar de bank het eerste op controleert, samen met onderdeel N. Het is van belang dat de punten onder F.7. overeenkomen met de inhoud van het rapport. Zodat de geldverstrekker ook de juiste informatie krijgt bij het inzien van onderdeel F. Hierbij extra aandacht voor F7, dit wordt nog al eens vergeten door de taxateur. G. G1 verplichte bronnen zijn geraadpleegd Onder G.1. staan standaard te raadplegen bronnen weergegeven, al deze bronnen zijn verplicht te raadplegen. Dit dient uiteraard ook weergegeven te zijn. Daarnaast heeft de taxateur de mogelijkheid overige bronnen,indien van toepassing, te raadplegen en weer te geven. LET OP: Bij een appartement zijn er meer dan de standaard bronnen verplicht te raadplegen, deze moeten ook hier benoemd worden. Wanneer men een van de verplichte bronnen, bv het eigendomsbewijs niet raadpleegt, moet er (onder N) een verklaring komen. G. G.2.a. komt overeen met het kadaster Onder G.2.a. (of b indien appartement) wordt gevraagd naar het perceel met opstallen,kadastraal bekend als..deze gegevens moeten gelijk zijn aan de gegevens die staan in het kadaster, deze moet toegevoegd zijn als bijlage door de taxateur. Wanneer er meerdere (deel)percelen bij de woning horen, dan dienen deze allemaal weergegeven te worden onder G.2.a. Wanneer er een deelperceel is, is men niet verplicht het breukdeel erbij te vermelden. Wanneer er sprake is van erfpacht, dan word het perceel hier tevens in gevuld en onder C nadere informatie gegeven. Versie 1.3 Uitgiftedatum: 19-07-2012 Page 3 of 8
G. G.2.b. ingevuld indien appartement Wanneer het getaxeerde object een appartement is, is de taxateur verplicht G.2.b. in te vullen. Let wel op, wanneer er meerde percelen zijn, bijvoorbeeld wanneer de berging op een ander perceel staat, moet deze allemaal genoemd worden. Tevens dient gecontroleerd, in hoeverre dit kan, naar feitelijkheid te worden. Het onderdeel over de VVE moet zo volledig mogelijk zijn. (het eigen vermogen van de VVE is minus het reservefonds, Het kan daardoor dus zijn dat het EV 0,-- is.) Wanneer het appartement op erfpacht staat, moet C tevens ingevuld worden. H H.1.a./B conform fotowijzer Zie onderdeel B H H.1.g. overige oppervlaktes weergegeven Volgens de NEN2580 moeten overige oppervlaktes worden uitgerekend en weergegeven. (dit zijn: Overige inpandige ruimte, gebouwgebonden buitenruimte en externe bergruimte). Gecontroleerd moet worden of dit is weergegeven. Op die manier controleren we het gebruik volgens de NEN 2580 methodiek. I. I.3. kosten kloppen met marktwaarde na verbouwing Indien er een marktwaarde na verbouwing is afgegeven, betekend dit dat I.3. ook ingevuld dient te zijn. Bij I.3. mag ook verwezen worden naar een verbouwingsspecificatie. De taxateur moet immers kunnen onderbouwen hoe hij/zij aan die waarde komt. Van de kosten mag maar 75% meegenomen worden in de marktwaarde na verbouwing. Het verschil tussen marktwaarde voor en marktwaarde na is 75% van de kosten van de verbouwing. Indien dit meer is, moet de taxateur een geldige onderbouwing geven, waarom dit zo is. Wanneer de taxateur van mening is dat de marktwaarde na verbouwing meer dan de gemaakte kosten is, dient I.C. ingevuld te worden. Let goed op dat renovatie onder L.3.a. is en bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen onder L.3.b. J. Kadaster is geraadpleegd Het kadaster is een verplichte bron die geraadpleegd dient te worden voor onderzoek naar verontreiniging. Hier mag geen nee achter staan. Sommige banken willen nog dat het bevoegd gezag nog eens geraadpleegd wordt ( oude NHG-regel voor 01-01-2011 ) Wie dit bevoegd gezag heeft kun je vinden op de site van www.bodemloket.nl K. K.1. is kloppend ingevuld. Gecontroleerd moet worden of het juiste antwoord gegeven is. Wanneer de woning niet (volledig) bewoond word door de eigenaar, kan dit betekenen dat de woning verhuurd is, wanneer dit het geval is moet bij punt 2 (bewoond door derden) ja staan en dient er een huurovereenkomst toegevoegd te worden als bijlage. Wanneer deze Versie 1.3 Uitgiftedatum: 19-07-2012 Page 4 of 8
niet beschikbaar is dient de taxateur dit te onderbouwen. De woning kan uiteraard ook leeg staan. In eigen gebruik genomen door de aanvrager, dient altijd op ja te staan wanneer de aanvrager van de financiering er in gaat/blijft wonen. Corporatiewoning: Dit onderdeel is tevens van belang wanneer het gaat om de verkoop van een corporatiewoning. Gezien de uitgangspunten dient K.1. juist ingevuld te zijn en de juiste uitgangspunten vermeld te worden bij N.Nadere Mededelingen. K. K.2. is ingevuld indien oversluiting Wanneer de financiering een oversluiting betreft of een kopende huurder is het verplicht K.2. in te vullen. L. L.1. bevat minimaal 2 geldige referentiepanden In bijna alle gevallen maakt de taxateur gebruik van objectvergelijking als onderbouwing van de waardeoordeel. In dat geval dient de taxateur altijd minimaal 2 goede referentiepanden te vermelden onder L.1 waarvan hij/zij vind dat deze te vergelijken zijn met het getaxeerde. Wanneer men vind dat de referentiepanden uit de modelwaarderapporten (sectie L.3.) vergelijkbaar zijn, is het toegestaan naar deze panden te verwijzen bij L.1. Ook mag hij verwijzen naar een bijlage, maar die dient dan wel te voldoen aan het volgende punt inzake L.1.(hieronder) let op!: Uit ervaring is gebleken dat bijna alle geldverstrekkers in geheel sectie L. 6 unieke panden wil inzien. Dus mocht de taxateur de referentiepanden onder L.3. goed vinden, maar de modelwaarderapporten vermelden dezelfde panden. Dient de taxateur alsnog zelf eigen panden aan te leveren bij L.1. om tot 6 unieke panden te komen. Het kan tevens voorkomen dat één van de leveranciers geen modelwaarde kan genereren, waardoor er 3 panden onder L.3. staan vermeld. Dan dient de taxateur dus ook 3 eigen panden aan te leveren om tot 6 unieke panden te komen. Ook kan hij onder L.1. op basis van een andere methodiek zijn waarde onderbouwen, denk hierbij aan de kuberingsmethode. L. L.1. is volledig uitgeschreven De taxateur dient de panden zo op te schrijven dat een bank of instituut ze ook kan vergelijken. Denk bijvoorbeeld aan adres, trans.prijs en datum en eventueel verschil met de getaxeerde woning. Minimaal 3 is verplicht wanneer er slechts één modelwaarderapport beschikbaar is. L. Courantheid onder L.2. is akkoord Gecontroleerd moet worden of de courantheid aannemelijk is. Op dit moment tussen de 6-9, 9-12, 12-18 maanden normaal. (afwijkingen zijn onder bepaalde omstandigheden acceptabel. Een goed voorbeeld is een rapport voor een Versie 1.3 Uitgiftedatum: 19-07-2012 Page 5 of 8
verkoopbeslissing van een corporatiewoning.) L. Gegevens onder L.3. zijn correct Gecontroleerd moet worden of L.3. volledig is en de gegevens juist zijn overgenomen uit de modelwaarderapporten. Indien er slechts één modelwaarderapport beschikbaar is, dient de taxateur drie unieke eigen referentieobjecten in te vullen als onderbouwing op zijn waardeoordeel. Dit mag onder L.1. genoemd worden. L. L.3. referentiepanden zijn volledig De referentiepanden zijn zo uitgeschreven dat de bank de vergelijking tevens kan maken. Het is ook toegestaan de modelwaarderapporten toe te voegen als bijlage, zodat de geldverstrekker de gegevens terug kan lezen. L. L.3. Taxateur heeft commentaar gegeven Indien het verschil tussen de marktwaarde en de modelwaarde meer dan 10% en de betrouwbaarheidsindiciatie >85% is, dient de taxateur commentaar te geven. Commentaar dient gegeven te worden over het gehele rapport. Waarom is de getaxeerde waarde hoger of lager dan de modelwaarde. Wanneer het verschil minder dan 10% is en/of de betrouwbaarheidsindicatie ligt onder de 85%, hoeft de taxateur dus geen commentaar te geven. M. Volledig ingevuld Alle punten dienen onder M ingevuld te zijn. Ook moet er gekeken worden of de juiste bronnen zijn geraadpleegd. N. Van belang zijnde mededelingen zijn vermeld Naast onderdeel F is onderdeel N het onderdeel waar de bank het eerst op gecontroleerd. Het is daarom van belang dat belangrijke mededelingen ( bijvoorbeeld: eigendomsbewijs kan niet geraadpleegd worden in verband met uitponding) hieronder vermeld staan. O. Alle aanwezige bijlagen zijn benoemd Alle bijlagen die toegevoegd zijn dienen onder O vermeld te worden. Overig Specifiek Bankbeleid akkoord De meeste geldverstrekkers hebben eigen aanvullende eisen bij een gevalideerd rapport. Hier dient tevens op gevalideerd te worden. Zie hiervoor de geldverstrekkerslijst en/of automatische notities. Geplaatst in het betreffende dossier. Overig Interne notities gecontroleerd TVI only notities en notities meegegeven door een opdrachtgever dienen te worden gecontroleerd op bijzonderheden. Overig Registerinschrijving akkoord Elke taxateur is ingeschreven in een register: Vastgoedcert ( Wonen/MKB ) of SCVM ( Makelaar/Taxateur Wonen). Bij elke taxatie dient gecontroleerd te worden of de taxateur nog een geldige inschrijving heeft. Dit wil zeggen een inschrijving met een nog niet verstreken einddatum. Indien dit wel het geval is, moet er contact opgenomen worden met de taxateur. Versie 1.3 Uitgiftedatum: 19-07-2012 Page 6 of 8 Dit item kan gecontroleerd zijn bij de aanvraag. Zie hiervoor de notities en registraties.
Overig Inschrijving TVI voldaan en akkoord Taxateur moet een geldige ondertekende overeenkomst hebben en de gewenste documentatie aangeleverd hebben. Dit valt te controleren door de bij de taxateur horende notities te bekijken. Overig Werkgebied/afstand akkoord Het NHG geeft aan: taxateur mag taxeren in zijn werkgebied OF binnen een straal van 20km vanaf zijn kantoor. Elke bank heeft hier echter een eigen beleid over. Controleer het TVI geldverstrekkerslijst om de afstand te controleren. Overig Adres/postcode gegevens correct Op basis van Postcode.nl en kadastrale uittreksel in het rapport controleren. Indien dit foutief vermeld is, dient er actie ondernomen te worden. Graag melden bij leidinggevende. Bijlagen TR bevat meest recente bewijs van eigendom Het eigendomsbewijs/akte van levering van de huidige eigenaar dient erbij te zitten. Dit is te controleren met het kadaster. Wanneer deze er niet bij zit moet er een geldige verklaring zijn onder N. Bijlagen TR bevat akte van splitsing Wanneer het getaxeerde een appartement is, is het verplicht een akte van splitsing toe te voegen. Tevens dient gecontroleerd te worden of het de juiste akte is en of het getaxeerde er tevens in vermeld staan. Wanneer er geen akte van splitsing is toevoegt, dient de taxateur dit te verklaren onder N. Bijlagen TR bevat akte van erfpacht of heruitgifte erfpacht Indien het getaxeerde op erfpacht staat, is het verplicht een akte van erfpacht toe te voegen. Wanneer er geen akte van splitsing is toevoegt, dient de taxateur dit te verklaren onder N. Bijlagen TR bevat verklaring ontbrekend document Wanneer een verplichte bijlage niet is toegevoegd. Dient de taxateur hier een geldige verklaring voor te geven. De taxateur kan ook een verklaring opvragen van de desbetreffende instantie. Bijlagen TR bevat koopakte als eigendomsbewijs ontbreekt (m.u.v. opdrgvr +eignr) Indien de getaxeerde woning een corporatiewoning betreft, gekocht door een nieuwe koper. Is er vrijwel nooit een eigendomsbewijs beschikbaar. Hiervoor in de plaats dient de taxateur de koopakte toe te voegen. Deze moet door TVI gecontroleerd worden op eventuele vermeldwaardige aspecten. Dit item kan gecontroleerd zijn bij de aanvraag. Zie hiervoor de notities en registraties. Dit item kan gecontroleerd zijn bij de aanvraag. Zie hiervoor de notities en registraties. Dit item kan gecontroleerd zijn bij de aanvraag. Zie hiervoor de notities en registraties. Versie 1.3 Uitgiftedatum: 19-07-2012 Page 7 of 8
In dit soort gevallen dient de taxateur tevens het volgende te verklaren onder N: Tevens dient de taxateur onder N te verklaren: Ondergetekende verklaard noch direct, noch indirect betrokken te zijn geweest bij de koop,verkoop,bemiddeling of financiering van het getaxeerde. Versie 1.3 Uitgiftedatum: 19-07-2012 Page 8 of 8