Dries Roos Landmeter-expert & energiedeskundige Hoogboomsteenweg 106 2930 Brasschaat M: +32 (0) 499 62 50 80 dries@landmeter-dr.be Dossiernummer: WB10290057 SCHATTINGSVERSLAG Plaatsbezoek op: 29/10/2016 Aard en ligging van het te schatten eigendom: Open bebouwing Kwakkelstraat 29 9190 Stekene
Voorafgaandelijke opmerkingen - De waardebepaling gaat uit van de getaxeerde zaken als één geheel. Indien zaken afzonderlijk of binnen een andere samenstelling worden gewaardeerd, kan de waarde afwijken van de in het rapport vermelde waarde. - Deze studie is gebaseerd op een theoretische benadering door ondergetekende, zonder een technische inspectie te zijn, alle materialen en installaties worden als optimaal functioneel beschouwd, tenzij expliciet anders vermeld. - Door links of rechts moet worden verstaan wat zich links of rechts bevindt wanneer men het beschreven voorwerp aankijkt of wat links en rechts gelegen is wanneer men de voorgevel aanziet voor wat de ligging der plaatsen en de buitenmuren betreft. - De opgegeven waarden in dit verslag zijn van toepassing indien voor het betrokken perceel een geldig bodemattest en een stedenbouwkundige vergunning kan worden voorgelegd. - Alle noteringen zijn benaderend. HET TE SCHATTEN GOED 1. Kadastrale gegevens a) Ligging: Kwakkelstraat 29, 9190 Stekene b) Kadastrale aanduiding: - Afdeling: 1 - Sectie: A - Grondnummer: 2017/D c) Kadastraal inkomen : NMG d) Erfdienstbaarheden: geen gekende of vermelde
2. Bijzondere elementen Onderhoud: Zeer goed Bouwjaar: 1970 Voorkooprecht: er is geen voorkooprecht Erdienstbaarheden: aan noordzijde belast met een overweg voor achterliggend perceel 2016 Oriëntatie voorgevel: West 3. Beschrijving van de omgeving: Ligging: Het geschatte onroerend goed is gelegen in de gemeente Stekene. Dit is een gemeente in de provincie Oost-Vlaanderen. De straat is gematerialiseerd uit betonplaten met langs de ene zijde van de weg een fiets- en voetpad en een groenberm en langs de andere zijde een groenberm. Het perceel is goed bereikbaar via de E34 en de N403. Op ongeveer 250 meter bevindt er zich een bushalte. Het is vlakbij het bedrijventerrein gelegen. De omliggende panden zijn open bebouwingen. Alle nutsvoorzieningen zijn aanwezig in de straat. (bron: www.geopunt.be) Legende: geel pijltje = Kwakkelstraat 29, 9190 Stekene Accommodatie: de gemeente is voorzien van voldoende scholen, winkels en ontspanningsmogelijkheden.
Zonering Gewestplan: Deels gelegen in woongebied met landelijk karakter & deels gelegen in agrarisch gebied (Gewestplan 13. St. Niklaas-Lokeren, dd. goedkeuring 07/11/1978) (www.geopunt.be) geel pijltje = Kwakkelstraat 29, 9190 Stekene Watertoets: ligt in mogelijk overstromingsgevoelig gebi
4. Indeling Goed onderhouden en ruime open bebouwing met achteraan een groot magazijn. Niveau -1: In de woning is er een kleine kelder dat dienst doet als opbergplaats. De vloer bestaat hier uit witte tegels. De muren zijn in het wit geschilderd. Deze ruimte is via een trap langs de keuken toegankelijk. Onder de hele woning zit een kruipkelder. Niveau +0: Vooraan vind men een veranda, die dienst doet als kantoor. Verder komt men in de inkomhal die toegang geeft tot verschillende kamers in het huis. Aan de rechterzijde van de woning is er een zeer ruime living aanwezig. Deze bevat een vloer uit parket. De muren zijn behangen in een lichte kleur met onderaan een houten plint. In deze ruimte is er een open haard aanwezig. Naast de living is er een volledig uitgeruste keuken aanwezig. Deze bevat een dubbele lavabo. Via de keuken en de garage is er achteraan een 2 de veranda aanwezig. Verder door in de gang is er een aparte wc. Daarnaast is er de badkamer. Deze is uitgerust met een ligbad, dubbele lavabo en een wc. Vooraan zijn er twee ruime slaapkamers. Naast de badkamer is er een derde slaapkamer. Uiterst links is er een zeer ruime garage aanwezig. Deze bevat een automatische aluminium poort. Het perceel is uitgerust met een grote voor- en achtertuin. Deze zijn zeer goed onderhouden. Achteraan is er een groot stenen magazijn. Het perceel bevat een grote metalen poort met de nodige beveiliging. Niveau +1 (zolder): Deze verdieping is toegankelijk via een valluik. Hier is te merken dat op de vloer isolatieplaten liggen.
Plannen Plan van de woning: Plan van het magazijn:
Opmetingsplan woongebied met landelijk karakter: Opmetingsplan landbouwgrond:
5. Beschrijving van de gebruikte materialen Geraamte: Dak: Gevel: Isolatie: gewapend beton zadeldak met zwarte leien witte paramentsteen met onderaan arduin aanwezig op de zoldervloer Buitenschrijnwerk: Binnenschrijnwerk: Beglazing: Zonnewering: Raamdorpels: Deurdorpel: alu hout driedubbele beglazing overgordijnen, rolluiken arduin arduin Plafond: Muren: Vloeren: bepleisterd en geschilderd keramische wandtegels, behang, paramentsteen keramische tegels, gebakken tegels, vinyl, parket 6. Beschrijving van de nutsvoorzieningen en comfort Nutsvoorzieningen: Verwarmingssysteem: Comfort: water, gas, elektriciteit, telefoon, TV, IT verwarming door middel van radiatoren. Woning wordt door een stookolieketel verwarmt. De keuken en badkamer zijn verouderd.
7. Waardebeïnvloedende factoren Voordelen: - Zeer goed onderhouden - Zeer ruime kamers - De zolder heeft nog 150m2 ruimte om kamers bij te maken - Voldoende parkeergelegenheden op het perceel - Groot magazijn op het perceel aanwezig Nadelen: - Verouderde keuken en badkamer 8. Waardebepaling Afmetingen perceel: - Oppervlakte: - Perceelbreedte: - Perceeldiepte: - Perceelvorm: - Perceel reliëf: 3.755,92 m² 36,81 m 102 m² trapeziumvormig vlak Bebouwde oppervlakte: - Hoofdgebouw: - Bijgebouw: 280,19 m² 133,56 m² Bruto Vloeroppervlakte: - Kelder: - Veranda vooraan: - Veranda achteraan: - +0: - Zolder: - Magazijn: 11,00 m² 29,05 m² 27,00 m² 224,15 m² 224,15 m² 133,56 m²
9. Vergelijkingspunten 2011 huis, Bormte 244/A, opp 621m², mits 327.000 2012 huis, Bormte 217/A, opp 591m², mits 341.000 2012 huis, Kwakkelstraat 30, opp NMG, 406.000 2013 huis, Kiekenhaag 69A, opp 773m², mits 400.000 2014 huis, Kwakkelstraat 82/E, groot 753m², 350.000 2014 huis, Kwakkelstraat 37, groot 877, 300.000
BESLUIT Rekening houdende met alle voornoemde elementen, in vergelijking met de beschikbare afleidings- en vergelijkingspunten en met de huidige marktomstandigheden, schat ik te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en kunnen volgende besluiten genomen worden: Normale verkoopwaarde in huidige toestand: 515.000,00 Normale verkoopwaarde: Dit is een eventuele verkoopsprijs. Het is de waarde dat elke redelijke mens zou willen betalen voor dat goed. Taxatiemethode: Het bepalen van de venale waarde (= normale verkoopwaarde) op basis van vergelijkingspunten is de meest algemene en doeltreffende schattingswijze op voorwaarde dat het gaat om recente vergelijkingspunten. De vergelijkingspunten die worden gebruikt, moeten zoveel mogelijk gelijkwaardig zijn met het te schatten goed. Die punten worden geanalyseerd. Men bepaald per vergelijkingspunt de eenheidsprijs. Dan wordt er voor het te schatten pand als voor de vergelijkingspunten de ouderdom en de vetusteit (= sleet aan een gebouw) bepaald. Verder kijkt men naar de uitrusting en het comfort. Al deze verhoudingen worden in een gewogen parameter samengevat waarbij het te schatten pand als eenheid wordt beschouwd. De eenheidsprijs gedeeld door deze parameter levert de basisprijs voor de vergelijking. Deze basisprijs wordt vermenigvuldigd met de nuttige vloeroppervlakte. Verantwoordelijkheden: De waarden zijn bepaald in de huidige staat en rekening houdend met de evolutie op de vastgoedmarkt. Wijzigingen in de marktsituatie of aan de eigendom kunnen de prijs beïnvloeden. Hiervoor draagt de landmeter-expert geen verantwoordelijkheid. Het waarderingsverslag heeft geen enkel onderzoek gedaan naar effectieve aflevering van de vereiste bouwvergunning(en), OVAMattesten of andere stedenbouwkundige vergunningen, tenzij dit uitdrukkelijk en schriftelijk anders werd overeen gekomen. Bouwmisdrijf wordt ook niet in rekening gebracht. De waardering kan gelden voor een periode van acht maanden. De landmeter-expert neemt aan dat alle verklaringen en informatie, vermeld in het verslag, waar en correct zijn en in eer en geweten zijn vermeld en dat geen relevante informatie werd achtergehouden. Er wordt vanuit gegaan dat er geen verborgen gebreken of onzichtbare elementen zijn aan het te schatten pand die de waarde kunnen beïnvloeden. De landmeter-expert heeft hiervoor geen enkele verantwoordelijkheid mochten deze aanwezig zijn. De bijgevoegde schetsen hebben enkel als functie het onroerend goed visueel voor te stellen. De maataanduiding of verhoudingen kunnen afwijken van de werkelijkheid. Enkel ondergetekende landmeter-expert heeft het recht wijzigingen aan te brengen in dit verslag. Wijzigingen door derden zullen nietig zijn en de landmeter-expert draagt hiervoor geen verantwoordelijkheid. Ik zweer dat ik mijn opdracht in eer en geweten getrouw heb vervuld, 29 oktober 2016 Dries Roos Landmeter-expert LAN 131565