Jaarrekening 2017 van Stichting Volkshuisvesting Arnhem 24 april 2018 Statutaire vestigingsplaats: Kadestraat 1, Arnhem KvK-nummer: 09063142 0000
Inhoudsopgave 1. Balans per 31 december 2017 6 2. Winst-en-verliesrekening over 2017 9 3. Kasstroomoverzicht 2017 10 4. Algemene grondslagen van waardering in de jaarrekening 13 4.1 Regelgeving 13 4.2 Oordelen en schattingen 13 4.3 Salderen 13 4.4 Financiële instrumenten 13 4.5 Overige 13 5. Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening 15 5.1 Vastgoedbeleggingen 15 5.2 Materiële vaste activa 18 5.3 Financiële activa 18 5.4 Voorraden 19 5.5 Vlottende vorderingen 19 5.6 Liquide middelen 20 5.7 Bijzondere waardevermindering van financiële activa 20 5.8 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen 20 5.9 Egalisatierekeningen 20 5.10 Voorzieningen 20 5.11 Belastingen 21 5.12 Langlopende schulden 22 5.13 Kortlopende schulden 22 5.14 Geamortiseerde kostprijs 23 5.15 Reële waarde van financiële instrumenten 23 5.16 Derivaten en hedge accounting 23 5.17 Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva 25 6. Grondslagen van resultaatbepaling in de jaarrekening 27 6.1 Algemeen 27 6.2 Exploitatie vastgoedportefeuille 27 6.3 Verkocht vastgoed in ontwikkeling 28 6.4 Verkoop vastgoedportefeuille 28 6.5 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 29 6.6 Netto resultaat overige activiteiten 29 6.7 Overige organisatiekosten 29 6.8 Leefbaarheid 29 6.9 Rentebaten en rentelasten 29 6.10 Personeel 29 6.11 Belastingen 30 3
7. Grondslagen voor kasstroomoverzicht 31 8. Toelichting op de balans 33 8.1 Vastgoedbeleggingen 33 8.2 Materiele vaste activa 48 8.3 Financiële vaste activa 50 8.4 Voorraden 54 8.5 Vorderingen 55 8.6 Liquide middelen 56 8.7 Eigen vermogen 56 8.8 Egalisatierekeningen 58 8.9 Voorzieningen 58 8.10 Langlopende schulden 61 8.11 Kortlopende schulden 64 8.12 Financiële instrumenten 65 8.13 Niet in de balans opgenomen verplichtingen en rechten 75 8.14 Gebeurtenissen na balansdatum voor de jaarrekening 77 9. Toelichting op de winst- en verliesrekening 79 9.1 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 79 9.2 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 83 9.3 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 83 9.4 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 84 9.5 Netto resultaat overige activiteiten 87 9.6 Overige organisatiekosten 88 9.7 Leefbaarheid 88 9.8 Saldo financiële baten en lasten 88 9.9 Belastingen 90 9.10 Toelichting op kostensoorten 91 9.11 Bezoldiging van bestuurder en (ex-)commissarissen 94 9.12 Wet Normering Topinkomens 95 10 Toelichting op het kasstroomoverzicht 98 11 Overige gegevens 101 11.1 Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat 101 11.2 Openingsbalans DAEB en niet-daeb 102 12 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 105 4
5
1. Balans per 31 december 2017 (vóór resultaatbestemming, in duizenden euro s) ACTIVA Ref. Vaste activa Vastgoedbeleggingen 8.1 DAEB vastgoed in exploitatie 8.1.1 1.101.812 1.119.149 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 8.1.2 126.358 81.431 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 8.1.3 25.346 24.839 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 8.1.4 1.076 2.166 1.254.592 1.227.585 Materiele vaste Activa 8.2 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 8.2.1 12.729 13.093 12.729 13.093 Financiele vaste activa 8.3 Latente belastingvorderingen 8.3.1 29.503 27.627 Derivaten 8.3.2 5.377 5.508 Te vorderen overheidssubsidies 8.3.3 145 163 Overige vorderingen 8.3.4 1.968 4.185 36.993 37.483 Vlottende activa Voorraden 8.4 Vastgoed bestemd voor verkoop 8.4.1 480 1.044 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 8.4.2 29.643 14.920 Overige voorraden 8.4.3 174 142 30.297 16.106 Vorderingen 8.5 Huurdebiteuren 8.5.1 875 975 Belastingen en premies sociale verzekeringen 8.5.2-15 Overige vorderingen 8.5.3 298 2.085 Overlopende activa 8.5.4 459 769 1.632 3.844 Liquide middelen 8.6 9.585 16.893 Totaal Activa 1.345.828 1.315.004 6
PASSIVA Ref. Eigen vermogen 8.7 Herwaarderingsreserve 8.7.1 790.770 762.566 Overige reserves 8.7.2 10.745 (36.354) Resultaat boekjaar 8.7.3 72.376 75.303 873.891 801.515 Egalisatierekeningen 8.8 Egalisatierekening overheidssubsidies 8.8.1 145 163 145 163 Voorzieningen 8.9 Voorzieningen onrendabele invest. en herstructureringen 8.9.1 3.993 6.942 Overige voorzieningen 8.9.2 161 169 4.154 7.111 Langlopende schulden 8.10 Leningen kredietinstellingen 8.10.1 378.754 414.188 Derivaten 8.10.2 16.922 21.273 Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 8.10.3 25.159 24.982 420.835 460.443 Kortlopende schulden 8.11 Schulden aan kredietinstellingen 8.11.1 35.284 35.608 Schulden aan leveranciers 8.11.2 2.224 644 Belastingen en premies sociale verzekeringen 8.11.3 2.034 1.327 Overige schulden 8.11.4 647 983 Overlopende passiva 8.11.5 6.614 7.210 46.803 45.772 Totaal Passiva 1.345.828 1.315.004 7
8
2. Winst-en-verliesrekening over 2017 (in duizenden euro's) Ref. Huuropbrengsten 9.1.1 79.032 79.378 Opbrengsten servicecontracten 9.1.2 4.723 4.721 Lasten servicecontracten 9.1.3-4.978-4.891 Overheidsbijdragen 9.1.4 36 37 Lasten verhuur en beheeractiviteiten 9.1.5-11.611-12.947 Lasten onderhoudsactiviteiten 9.1.6-22.013-19.920 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 9.1.7-13.133-12.291 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 9.1 32.056 34.087 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 9.2.1 3.632 11.444 Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling 9.2.2-3.680-9.479 Toegerekende organisatiekosten 9.2.3-64 -70 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 9.2-112 1.895 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 9.3.1 15.934 11.495 Toegerekende organisatiekosten 9.3.2-267 -305 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 9.3.3-12.208-9.025 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 9.3 3.459 2.165 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.4.1 10.931-3.989 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.4.2 33.435 61.490 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VoV 9.4.3 328 265 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.4 44.694 57.766 Opbrengst overige activiteiten 9.5.1 295 566 Kosten overige activiteiten 9.5.2-269 -435 Netto resultaat overige activiteiten 9.5 26 131 Overige organisatiekosten 9.6-754 -723 Leefbaarheid 9.7-869 -883 Bedrijfsresultaat 78.500 94.438 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 9.8.1 5.066-9.367 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecte 9.8.2 7 14 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 9.8.3 302 368 Rentelasten en soortgelijke kosten 9.8.4-13.375-14.834 Saldo financiële baten en lasten 9.8-8.000-23.819 Resultaat voor belastingen 70.500 70.619 Belastingen 9.9 1.876 4.684 Netto resultaat 72.376 75.303 9
3. Kasstroomoverzicht 2017 Huren 79.554 79.445 Vergoedingen 4.723 4.721 Overheidsontvangsten 36 37 Overige bedrijfsontvangsten 258 993 Renteontvangsten 128 148 Saldo ingaande kasstromen 84.699 85.344 Erfpacht -6-7 Personeelsuitgaven -8.617-9.309 Onderhoudsuitgaven -20.918-21.205 Overige bedrijfsuitgaven -14.365-15.078 Renteuitgaven -13.300-14.146 Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 0 0 Verhuurdersheffing -7.760-6.980 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -799-838 Vennootschapsbelasting 0 0 Saldo uitgaande kasstromen -65.765-67.563 Kasstroom uit operationele activiteiten 18.933 17.782 Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 14.039 11.665 Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dpi periode 2.167 398 Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 1.234 5.288 Verkoopontvangsten grond 4.096 2.874 Ingaande kasstroom MVA 21.536 20.225 Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -2.099-4.169 Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden -5.181-5.997 Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0 Aankoop, woon- en niet woongelegenheden -2.864-2.804 Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden -66-1.010 Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop -1.536-1.876 Aankoop grond -1.917-898 Investeringen overig -560-115 Externe kosten bij verkoop -298-602 MVA uitgaande kasstroom -14.522-17.470 Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 7.014 2.755 10
Ontvangsten overig 2.353 5.299 Uitgaven overig 0-5.000 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 2.353 299 Kasstroom uit (des)investeringen 9.367 3.054 Nieuwe te borgen leningen 0 5.000 Aflossing door WSW geborgde leningen -35.452-13.682 Aflossing ongeborgde leningen niet-daeb-investeringen -156-156 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -35.608-8.838 Mutatie liquide middelen -7.308 11.998 11
12
4. Algemene grondslagen van waardering in de jaarrekening (Alle tabellen zijn weergegeven in duizenden euro s) 4.1 Regelgeving Stichting Volkshuisvesting Arnhem (hierna Volkshuisvesting genoemd) heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van het Burgerlijk Wetboek, boek 2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ( WNT ) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2016) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 24 april 2018. 4.2 Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Volkshuisvesting zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. 4.3 Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: Een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen en Het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. 4.4 Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide financiële instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Volkshuisvesting de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide financiële instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf 8.12 Financiële instrumenten. 4.5 Overige Stichting Volkshuisvesting Arnhem heeft geen deelnemingen of overige verbindingen. 13
14
5. Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening 5.1 Vastgoedbeleggingen Vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB (sociaal) en niet-daeb (commercieel) vastgoed. De classificatie naar DAEB en niet-daeb is gemaakt op basis van het goedgekeurde scheidingsvoorstel van 1 november 2017. Complexindeling Het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van Volkshuisvesting maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit sociaal en commercieel vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, resp. aan het commerciële deel kan worden toegerekend. Waardering bij eerste verwerking sociaal en commercieel vastgoed Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd. Waardering na eerste verwerking Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ( Handboek modelmatig waarderen marktwaarde ). Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën: - Woongelegenheden - Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG) - Parkeergelegenheden - Intramuraal zorgvastgoed 15
Volkshuisvesting hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. Dit betreft een modelmatige waardering, waarbij inherent aan het gebruik van de basisversie, sprake is van het risico dat deze waardering in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de waardering op basis van de full versie van het handboek (waarbij vrijheidsgraden mogen worden aangepast en een taxateur betrokken is). Voor BOG hanteert Volkshuisvesting verplicht de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom van de niet- DAEB tak. Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, resp. betaald worden. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar. De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie verantwoord in de winst-en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering of - vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen. Deze waardevermindering of vermeerdering bestaat uit aanpassingen in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde en uit ontwikkelingen van de woningmarkt en huurportefeuille van de corporatie. Tevens is bij toepassing van de basisversie sprake van een portefeuillewaardering in plaats van complexwaardering, waardoor er tevens een bepaalde onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als Nietgerealiseerde waardeveranderingen. Herwaarderingsreserve Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met afschrijving en waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. 16
Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is. Afschrijvingen Op de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven. Buitengebruikstelling als gevolg van sloop Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2017 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Voor onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed geherrubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting. Een eventuele waardevermeerdering of vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst-enverliesrekening onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de getaxeerde leegwaarde na aftrek van de in het VOVcontract overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt als verplichting op de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Ultimo boekjaar wordt het verschil (indien positief) tussen de dan opnieuw vastgestelde leegwaarde na aftrek van contractuele korting en de gefixeerde boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag verwerkt in een herwaarderingsreserve. 17
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post overige waardeveranderingen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities beschouwd als vastgoedbeleggingen. De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen. 5.2 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. 5.3 Financiële activa Overige financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Belastingen. 18
Vorderingen De verstrekte vorderingen en leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces. Overige effecten De onder de financiële vaste activa opgenomen effecten worden bij de eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. 5.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen uit hoofde van een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Hieronder is verder begrepen het commercieel vastgoed in exploitatie, geherclassificeerd als vastgoed bestemd voor verkoop. Bij eerste verwerking (i.c. moment van herclassificatie) en na eerste verwerking is de waardering tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen als gevolg van de lagere reële waarde (i.c. geschatte marktwaarde)). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. 5.5 Vlottende vorderingen De verstrekte leningen en overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid. 19
5.6 Liquide middelen Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen en wissels en cheques. Liquide middelen worden gewaardeerd op basis van nominale waarde. Deposito s worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onmiddellijke beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van Volkshuisvesting, worden als financiële vaste activa gerubriceerd. 5.7 Bijzondere waardevermindering van financiële activa Volkshuisvesting beoordeelt op elke balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Bij financiële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst-en-verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid. 5.8 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigenvermogensinstrument. 5.9 Egalisatierekeningen Subsidie BWS en BRIM De egalisatierekeningen subsidie Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) en Besluit Rijkssubsidiering Instandhouding Rijksmonumenten (BRIM) betreffen de contante waarde van de toegezegde exploitatiesubsidies op basis van de voorcalculatorisch bepaalde jaarlijkse exploitatietekorten en is in het jaar waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen. De egalisatierekening betreft het nog niet aan het resultaat toegerekende deel van de toegekende exploitatiesubsidies. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente op basis van het subsidierendement toegevoegd. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van de post Overheidsbijdragen in het resultaat verantwoord, overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties. 5.10 Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd indien Volkshuisvesting op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. 20
De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen marktwaarde per balansdatum op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een verkoop onder voorwaarden regeling. Voorziening pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Volkshuisvesting is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als Volkshuisvesting beschikkingsmacht heeft over het overschot, het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen voor Volkshuisvesting leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt op dezelfde wijze gewaardeerd als een voorziening. Behalve de betaling van premies heeft Volkshuisvesting geen verdere verplichtingen uit hoofde van genoemde pensioenregeling. Volkshuisvesting heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Overige voorzieningen De voorziening voor jubileumuitkeringen aan personeel is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van Cao-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. Bij de bepaling van de omvang van de voorziening is rekening gehouden met leeftijd en een geschatte blijfkans. De voorziening is tegen de nominale waarde opgenomen. 5.11 Belastingen Acute belastingen De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. 21
De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Latente belastingen Voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover er latente verplichtingen tegenover staan, of het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa. De waardering van latente belastingvorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Volkshuisvesting, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De hierbij gehanteerde disconteringsvoet is afgeleid van het gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille o/g. 5.12 Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde In geval dat de vervolgwaardering niet tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening plaatsvindt, wordt bij de eerste waardering de reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio/ disagio en onder aftrek van transactiekosten. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. 5.13 Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde In geval dat de vervolgwaardering niet tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening plaatsvindt, wordt bij de eerste waardering de reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Financiële verplichtingen behoren tot de handelsportefeuille, indien deze zijn verworven of aangegaan met het doel deze verplichtingen op korte termijn te verkopen. Deze categorie wordt na de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde zonder aftrek van eventuele transactiekosten bij vervreemding. Baten of lasten die voortvloeien uit veranderingen in de reële waarde worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. De overige kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. 22
5.14 Geamortiseerde kostprijs De geamortiseerde kostprijs is het bedrag waarvoor een financieel actief of financiële verplichting bij de eerste verwerking in de balans wordt opgenomen, verminderd met aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of verminderd met de via de effectieve-rentemethode bepaalde cumulatieve amortisatie van het verschil tussen dat eerste bedrag en het aflossingsbedrag en verminderd met eventuele afboekingen (direct, dan wel door het vormen van een voorziening) wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid. 5.15 Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer: het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen; het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is; analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen. Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten. 5.16 Derivaten en hedge accounting Volkshuisvesting maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico s betreffende de renteschommelingen. Volkshuisvesting scheidt een in een contract besloten derivaat (embedded derivative) af van het basiscontract, indien aan onderstaande voorwaarden is voldaan: er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico s van het basiscontract; een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van de reëel waardeveranderingen in het resultaat. Het afgescheiden derivaat wordt gewaardeerd in overeenstemming met onderstaande grondslagen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de onderstaande subcategorieën: Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De groep past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. Volkshuisvesting documenteert het volgende: de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities. De afdekkingen die aan deze strikte voorwaarden voor hedge accounting voldoen, worden als volgt verantwoord. 23
De waardering van het derivaat is afhankelijk van de afgedekte post en is als volgt: Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, dan wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt ook het hedge-instrument niet geherwaardeerd. De resultaatbepaling is als volgt: Op elke balansdatum wordt bepaald of sprake is of is geweest van ineffectiviteit. Indien de kritische kenmerken van het hedge-instrument en van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn of zijn geweest, is dit een indicatie dat de kostprijshedge een ineffectief deel bevat. Het eventuele ineffectieve deel wordt bepaald door middel van de dollar offset methode. Indien en voor zover de ineffectiviteit per balansdatum op cumulatieve basis in een verlies resulteert, wordt de ineffectiviteit verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot een financieel actief of een financiële verplichting, dan worden de daarmee verbonden nog niet in het resultaat verwerkte winsten of verliezen in dezelfde periode(n) in de winst-en-verliesrekening verantwoord als waarin het verkregen actief of de aangegane verplichting van invloed is op het resultaat. Indien wordt verwacht dat een (deel van een) verlies dat nog niet in de winst-en-verliesrekening is verwerkt, in de toekomst niet met een tegengestelde winst uit de afgedekte positie wordt gecompenseerd, dan wordt dit verlies direct in de winst-enverliesrekening opgenomen. Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. De hedgerelatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft (afhankelijk van de situatie) off-balance of op de balans; indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst-enverliesrekening overgebracht. Overige derivaten Overige derivaten met beursgenoteerde aandelen of obligaties als onderliggende waarde worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Baten en lasten die voortvloeien uit veranderingen in de reële waarde worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties, worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere reële waarde. In geval de reële waarde negatief is, wordt dit negatieve bedrag volledig opgenomen. Bij de bepaling van de lagere reële waarde wordt het effect van lopende rente buiten beschouwing gelaten. Baten en lasten worden in de winst-enverliesrekening verwerkt zodra de derivaten aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan. 24
5.17 Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen. 25
26
6. Grondslagen van resultaatbepaling in de jaarrekening 6.1 Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bijzondere baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, worden op grond van aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk toegelicht teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van Volkshuisvesting en met de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk toegelicht. De winst-en-verliesrekening wordt zoals voorgeschreven in de Woningwet, gepresenteerd op basis van de functionele indeling, op basis van het op 25 oktober 2017 door het ministerie van Wonen en Rijksdienst uitgevaardigde modellenbesluit. 6.2 Exploitatie vastgoedportefeuille Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van Volkshuisvesting, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Hieronder worden exploitatiebijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS- en BRIM-subsidie vanuit de egalisatierekeningen BWS en BRIM verantwoord. Projectsubsidies worden verantwoord op vastgoed in ontwikkeling. Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord. Lasten onderhoudsactiviteiten De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks- en mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden ten laste van de exploitatie gebracht. 27
Het dagelijks- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van eigen dienst. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare uitgaven wanneer geen sprake is van waardevermeerdering van het actief. Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Hieronder worden verantwoord de verhuurdersheffing, de kosten gerelateerd aan het niet kunnen incasseren van vorderingen op huurders anders dan huur en andere exploitatiekosten die niet tot een meer specifieke kostensoort behoren. De groep verwerkt de overheidsheffingen zoals onroerendezaakbelasting en verhuurderheffing op het moment dat aan alle voorwaarden voor de overheidsheffing is voldaan. 6.3 Verkocht vastgoed in ontwikkeling Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Dit betreft de opbrengsten van de verkopen van het vastgoed in ontwikkeling en onderhanden projecten. Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling De lasten van het verkochte vastgoed in ontwikkeling inclusief de toegerekende organisatiekosten vanuit de kostenverdeelstaat worden hieronder verantwoord. 6.4 Verkoop vastgoedportefeuille De post Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met betrekking tot het vastgoed. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van vastgoed in exploitatie onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van de marktwaarde. Daarnaast wordt onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Verder wordt hieronder verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Gerealiseerde verkoopresultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. 28
Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post Vastgoed verkocht onder voorwaarden in de grondslagen van balanswaardering. 6.5 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn inbegrepen de overige waardeveranderingen en de waardeveranderingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille bestaande uit vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, vastgoed verkocht onder voorwaarden en vastgoed bestemd voor verkoop. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed bestemd voor verkoop in het verslagjaar. 6.6 Netto resultaat overige activiteiten Hieraan zijn onder andere de opbrengsten en kosten van VvE-beheer als ook opbrengsten zendmasten toegerekend. 6.7 Overige organisatiekosten De opbrengsten en kosten die niet toerekenbaar zijn (ook niet na toerekening van indirecte kosten) worden opgenomen onder Overige organisatiekosten. Dit betreffen de kosten van de Raad van Commissarissen, treasury, jaarverslaggeving en Personeel en Organisatie. 6.8 Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. 6.9 Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. 6.10 Personeel Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers respectievelijk de belastingautoriteit. 29
Volkshuisvesting neemt een verplichting op als ze zich aantoonbaar onvoorwaardelijk heeft verbonden om een ontslag- of transitievergoeding te betalen. Als het ontslag onderdeel is van een reorganisatie neemt Volkshuisvesting de kosten van een ontslag- of transitievergoeding op in een reorganisatievoorziening. 6.11 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. 30
7. Grondslagen voor kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. 31
32
8. Toelichting op de balans 8.1 Vastgoedbeleggingen 8.1.1 Vastgoed in exploitatie DAEB 1.101.812 1.119.149 8.1.2 Vastgoed in exploitatie niet-daeb 126.358 81.431 8.1.3 Vastgoed verkocht onder voorwaarden 25.346 24.839 8.1.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.076 2.166 Totaal 1.254.592 1.227.585 8.1.1 DAEB vastgoed in exploitatie 1. Boekwaarde 1 januari: 1.119.150 1.065.450 Bezitsmutaties 2. Opleveringen 4.442 774 3. Investeringen 7.054 4.617 4. Reclass vanuit voorziening ORT -6.903 0 5. Desinvesteringen -3.325-4.543 6.a. Herclassificatie DAEB/niet-DAEB -43.488 1.724 6.b. Herclassificatie overig -81-43 Waardemutaties 7. Aanpassingen marktwaarde 24.963 51.171 Totaal van de mutaties -17.338 53.700 Boekwaarde 31 december 1.101.812 1.119.150 8. Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering 750.610 741.807 Toelichting mutaties 2017 1. De Boekwaarde per 1 januari 2016 en 2017 betreft de Marktwaarde in verhuurde staat, berekend conform de basisvariant van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor wat betreft de woningen en de full variant voor het bedrijfsmatig onroerend goed. 2. Opleveringen: Dit betreft de boekwaarde (historische kosten of lagere realiseerbare waarde) van de in 2017 opgeleverde en in exploitatie genomen DAEB huurwoningen in de Schuytgraaf (20), aan de Utrechtsestraat (26) en één woning in het Gemaal. 3. Investeringen in activa in exploitatie: Dit betreft de duurzaamheidsinvesteringen en investeringen tijdens onderhoud aan het DAEB bezit voor 6,9 miljoen en de aankoop van 2 reguliere DAEB woningen (Sterappelgaard en Pijlkruidstraat) woningen voor 0,2 miljoen. 4. Reclass vanuit voorziening ORT: De bij punt 3 vermelde investeringen worden afgewaardeerd naar de lagere marktwaarde. 33
5. Desinvesteringen: Dit betreft de marktwaarde van 34 verkochte DAEB eenheden. 6.a Herclassificatie DAEB/Niet-DAEB : In het kader van de administratieve scheiding zijn 321 eenheden van DAEB naar Niet-DAEB gegaan en zijn 2 eenheden overgegaan van niet-daeb naar DAEB. 6.b Herclassificatie overig: 15 eenheden (8 Kromme Elleboogsteeg/ 7 Gildehuis) zijn van ten behoeve van een transformatie geherclassificeerd naar Activa in ontwikkeling. Tevens zijn er 3 teruggekochte Koopgarant woningen inmiddels verhuurd en daardoor omgezet naar vastgoed in exploitatie. 7. Aanpassing marktwaarde: De waarde verandering bedraagt + 25,0 miljoen: Indexatie + 58,3 miljoen Verkoopbeperking - 40,9 miljoen, wijziging overige rekenregels + 10,8 miljoen, herclassificatie door splitsing gebouwen - 1,7 miljoen., overige mutaties - 1,5 miljoen. 8. Ongerealiseerde herwaardering is het positieve verschil van de marktwaarde minus de historische kostprijs (inclusief per 1 januari 2016 bevroren afschrijvingen en waardeverminderingen). 8.1.2 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 1. Boekwaarde 1 januari: 81.431 77.214 Bezitsmutaties 2. Opleveringen 215 1.134 3. Investeringen 64 137 4. Reclass vanuit voorziening ORT -64 5. Desinvesteringen -7.159-4.160 6.a. Herclassificatie DAEB/niet-DAEB 43.488-1.724 6.b. Herclassificatie overig -90-1.489 Waardemutaties 7. Aanpassingen marktwaarde 8.473 10.319 Totaal van de mutaties 44.927 4.217 Boekwaarde 31 december 126.358 81.431 8. Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering 44.581 24.258 Toelichting mutaties 2017: 1. De Boekwaarde per 1 januari 2016 en 2017 betreft de Marktwaarde in verhuurde staat, berekend conform de basisvariant van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor wat betreft de woningen en de full variant voor het bedrijfsmatig onroerend goed. 2. Opleveringen: Dit betreft de marktwaarde van één bedrijfsruimte aan de Utrechtsestraat die in 2017 opgeleverd en in exploitatie genomen. 3. Investeringen in Activa in exploitatie: Dit betreft de investeringen tijdens onderhoud. 4. Reclass vanuit voorziening ORT: De bij punt 3 vermelde investeringen worden afgewaardeerd naar de Lagere marktwaarde 34
5. Desinvesteringen: Dit betreft de marktwaarde van de verkochte 47 niet-daeb eenheden. 6.a. Herclassificatie DAEB/Niet-DAEB : In het kader van de administratieve scheiding zijn 321 eenheden va DAEB naar Niet-DAEB gegaan en zijn 2 eenheden overgegaan van niet-daeb naar DAEB. 6.b Herclassificatie overig: 2 eenheden (Parkstraat/Gildehuis; kantoren naar sociale huurwoningen) zijn van ten behoeve van een transformatie geherclassificeerd naar Activa in ontwikkeling. 7. Aanpassing marktwaarde: De waarde verandering bedraagt + 8,4 miljoen: Indexatie + 7,7 miljoen, Verkoopbeperking - 0,3 miljoen, wijziging overige rekenregels - 0,1 miljoen, herclassificatie door splitsing gebouwen + 1,7 miljoen., overige mutaties - 0,6 miljoen. 8. Ongerealiseerde herwaardering is het positieve verschil van de marktwaarde minus de historische kostprijs (inclusief per 1 januari 2016 bevroren afschrijvingen en waardeverminderingen). Markwaarde in verhuurde staat Verloopstaat Marktwaarde in verhuurde staat 2017 % 1 Marktwaarde per 31 december 2016 1.200.580 100,0% 2 Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen 66.078 5,5% 3 Inrekenen van wettelijk verplichte verkoopbeperking -41.190-3,4% 4 Methodische wijzigingen software, nieuwe regels in het handboek 10.643 0,9% 5 Andere wijzigingen in de software -964-0,1% 6 Mutaties in het bezit van Volkshuisvesting -5.676-0,5% 7 Herclassificatie - 0,0% 8 Overig (onverklaard) -1.301-0,1% Marktwaarde per 31 december 2017 1.228.170 102,3% - waarvan 8.1.1. vastgoed in exploitatie DAEB 1.101.812 - waarvan 8.1.2. vastgoed in exploitatie niet-daeb 126.358 1.228.170 1. Marktwaarde per 31 december 2016. 2. Deze post bestaat uit de impact van de update van de economische parameters conform Handboek 2017 ( 50 miljoen), de update van de brongegevens zoals de WOZ en contracthuren ( 13 miljoen) en andere Volkshuisvesting specifieke zaken. 3. Dit betreft een beperking in kasstromen omdat 7 jaar niet mag worden uitgepond conform BTIV, dus niet specifiek Volkshuisvesting. 4. Dit betreft een methodische wijziging voor het berekenen van de Marktwaarde. Voor Volkshuisvesting pakt de berekening van de Markthuur hoger uit (markthuur op basis van m2 in plaats van % van leegwaarde). Dit is een logisch effect omdat Volkshuisvesting een relatief lage leegwaarde heeft. 5. Migratie verschil van software. 6. Verkochte eenheden en opgeleverde eenheden zijn in de waardering verwerkt. 7. Herclassificatie van eenheden van DAEB naar niet-daeb als gevolg van scheidingsvoorstel. 8. Overige rekenverschillen. 35
De onderverdeling van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt: DAEB Niet-DAEB Aantallen * 1.000 Aantallen * 1.000 waarderingsvariant 2017 2016 Eengezinswoningen 5.197 512.810 5.469 535.765 basis Meergezinswoningen 6.695 561.811 6.709 562.534 basis Onzelfstandige eenheden 227 10.720 148 3.972 basis Bedrijfsmatig onroerend goed 0 0 0 0 full Maatschappelijk onroerend goed 17 1.492 33 2.034 basis Zorgvastgoed (intramuraal, intermediaire verhuring) 420 14.979 226 14.845 basis Overig (parkeren/berging) 0 0 0 0 full Totaal 12.556 1.101.812 12.585 1.119.150 Aantallen * 1.000 Aantallen * 1.000 waarderingsvariant 2017 2016 Eengezinswoningen 382 59.960 157 25.167 basis Meergezinswoningen 149 26.794 106 19.530 basis Onzelfstandige eenheden 0 0 0 0 basis Bedrijfsmatig onroerend goed 535 31.373 452 29.370 full Maatschappelijk onroerend goed 0 0 0 0 basis Zorgvastgoed (intramuraal, intermediaire verhuring) 10 1.196 9 1.082 basis Overig (parkeren/berging) 672 7.035 647 6.282 full Totaal 1.748 126.358 1.371 81.431 Met ingang van jaarrekening 2016 is het bezit gewaardeerd op basis van marktwaarde. De definitie van marktwaarde is: Het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. De marktwaarde van al het vastgoed is gebaseerd op de basisvariant van het Handboek modelmatig waarderen, behalve het Bedrijfs onroerend goed en de Parkeergelegenheden/bergingen (niet-daeb). Deze zijn gebaseerd op de full variant van hetzelfde handboek. De marktwaarde wordt, op basis van het handboek, bepaald door de contante waarde te berekenen van de toekomstige kasstromen conform de Discounted Cash Flow methode (DCF), over een periode van 15 jaar. Het gaat hier niet om de daadwerkelijke kasstromen van Volkshuisvesting maar om de kasstromen die een commerciële verhuurder zou kunnen genereren. Bij het bepalen van de marktwaarde is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en / of schattingen (full variant). Deze zijn opgenomen in het handboek. De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. 36
Bij het doorexploiteerscenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode en dat de huur bij mutatie wordt aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. - Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel (maximaal redelijk). - Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur. Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macroeconomische parameters: Macro economische parameters 2018 2019 2020 2021 e.v. Prijsinflatie 1,30% 1,50% 1,70% 2,00% Looninflatie 2,20% 2,20% 2,20% 2,50% Bouwkostenstijging 2,20% 2,20% 2,20% 2,50% Leegwaardestijging 4,25% 2,00% 2,00% 2,00% Parameters voor woongelegenheden 2018 2019 2020 2021 e.v. Verhuurderheffing (% van de WOZ)*1 0,591% 0,591% 0,592% 0,592% Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar zelfstandige eenheden Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar onzelfstandige eenheden 1,00% 0,80% 0,60% 0,30% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Huurderving (% van de huursom) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Mutatiekans bij doorexploiteren*2 8,80% 8,80% 8,80% 8,80% *1) Verhuurdersheffing: In 2022 0,593% en vanaf 2023 0,567%. *2) Mutatiekans: Jaar 2018: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan geldt een opslag van 2% op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien er wel al is uitgepond, wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd. Jaar 2019 tot en met 2022 : De mutatiekans voor doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus geen opslag toegepast. Jaar 2023 tot en met 2032: Voor de laatste jaren van de DCF-periode geldt dat de hoogte van de mutatiekans wordt verlaagd naar 70% van de mutatiekans die wordt gehanteerd in het doorexploiteerscenario. De mutaties betreffen alleen verkopen en geen wederverhuur. 37
Normbedragen en percentages voor woongelegenheden Mutatieonderhoud per vhe - EGW 836 Mutatieonderhoud per vhe - MGW 628 Mutatieonderhoud per vhe Studenteneenheid 188 Mutatieonderhoud per vhe Zorgeenheid (extramuraal) 628 Beheerkosten per vhe EGW 427 Beheerkosten per vhe MGW 420 Beheerkosten per vhe Studenteneenheid 395 Beheerkosten per vhe Zorgeenheid (extramuraal) 387 Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,20% Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) 1,60% Risicovrije rentevoet 0,33% Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,63% Objectopslag (referentie object)*3 1,10% Instandhoudingsopslag *4 783 Splitsingskosten *5 508 Disconteringsvoet (referentie object) 7,06% *3) Objectopslag is afhankelijk van bouwjaar, type contract en regio. *4) Instandhoudingsopslag is afhankelijk van bouwjaar, type en oppervlakte. *5) Kosten bij het Kadaster voor het splitsen van één object in meerdere eenheden. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid. Normbedragen en percentages voor bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo 5,10 Mutatieonderhoud per m2 bvo (technisch) 10,20 Mutatieonderhoud marketing % marktjaarhuur 14% Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3% Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2% Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,76% Risicovrije rentevoet 0,33% Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,63% Objectopslag (referentieobject)* 2,88% Disconteringsvoet 8,84% *Objectopslag is afhankelijk van bouwjaar, type contract en regio 38
Normbedragen en percentages voor parkeerplaatsen Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar 47 Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar 157 Beheerkosten parkeerplaats per jaar 25,50 Beheerkosten garagebox per jaar 36 Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,76% Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,25% Verkoopkosten per eenheid 508 Risicovrije rentevoet 0,33% Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,63% Objectopslag (referentieobject)* 0,44% Disconteringsvoet 6,40% * Objectopslag is afhankelijk van type en regio Normbedragen en percentages voor intramuraal zorgvastgoed Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo 8,15 Mutatieonderhoud per m2 bvo (technisch) 10,20 Mutatieonderhoud marketing % marktjaarhuur 14% Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,76% Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,37% Risicovrije rentevoet 0,33% Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,63% Objectopslag (referentieobject)* 2,88% Disconteringsvoet 8,84% * Objectopslag is afhankelijk van type en regio Full variant: Inschakeling taxateur Omdat de niet-daeb tak voor meer dan 5% uit bedrijfsonroerend goed bestaat, geldt de verplichting om voor de waardering van het bedrijfsonroerend goed de full variant toe te passen. Hiervoor moet één keer in de 3 jaar het vastgoed getaxeerd worden door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.. Omdat in 2016 het hele bezit is getaxeerd is in 2017 volstaan met een update van deze taxatie. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Volkshuisvesting en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties. Toepassing vrijheidsgraden bij het gebruik van de full versie, De reikwijdte, aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen, derhalve worden de gehanteerde vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht. Indien en voor zover op complexniveau is afgeweken van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit separaat toegelicht. Ten slotte wordt hier opgemerkt dat bij de gehanteerde vrijheidsgraden zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij het document Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen 39
marktwaarde, dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking tussen diverse gespecialiseerde partijen. Hieronder zijn de door de taxateur toegepaste afwijkingen van de vrijheidsgraden toegelicht: Schematische vrijheid: De taxateur heeft de door de Volkshuisvesting opgegeven/in het rekenmodel opgevoerde objectinformatie wat betreft huurinkomsten en exploitatieuitgaven niet gewijzigd. Markthuur(stijging): Incidenteel toegepast heeft de taxateur de markthuurstijging aangepast ten opzichte van de algemeen toegepaste markthuurstijging. Exit yield: De taxateur heeft in meerdere gevallen een forse aanpassingen doorgevoerd in de exit yield. Indien van toepassing dan is dit per object in de toelichting bij het taxatierapport vermeld. Leegwaarde(stijging): Deze vrijheidsgraad is niet toegepast. Disconteringsvoet: De taxateur is van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de afwijkende risicoprofielen van de complexen onderling en heeft derhalve per complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet. Mutatie- en verkoopkans: Waar nodig heeft de taxateur de mutatiekans gewijzigd. Indien van toepassing dan is dit per object in de toelichting bij het taxatierapport vermeld. Onderhoud: Deze vrijheidsgraad is toegepast. De taxateur acht een inschatting van regulier onderhoud op basis van de Vastgoedtaxatiewijzer 2016 beter passend. Technische splitsingskosten: Deze vrijheidsgraad is niet toegepast. Bijzondere omstandigheden: Deze vrijheidsgraad is niet toegepast. Erfpacht: Deze vrijheidsgraad is niet toegepast. Exploitatiescenario: Deze vrijheidsgraad is niet toegepast. 40
Bedrijfswaarde-informatie Sociaal vastgoed 548.580 593.680 Commercieel vastgoed 118.042 85.448 Totaal 666.622 679.128 Uitgangspunten bedrijfswaarde In de Woningwet is de verplichting opgenomen dat het bezit wordt gewaardeerd op marktwaarde. De marktwaarde geeft, rekening houdend met de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, het bedrag op balansdatum weer waartegen het vastgoedbezit op de vrije markt kan worden vervreemd tussen ter zake goed geïnformeerde partijen die tot een transactie bereid zijn. Door de waardering op marktwaarde wordt inzicht gegeven in de mogelijke verdiencapaciteit van de vastgoedportefeuille. Gezien de doelstelling van Volkshuisvesting zal in de praktijk slechts een beperkt aantal woningen verkocht worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. De bedrijfswaarde sluit beter aan op het beleid van Volkshuisvesting en beoogt inzicht te geven in de werkelijke verdiencapaciteit van het vastgoed. In het Bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie. De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende exploitatieperiode van de complexen. De bedrijfswaarde is bepaald overeenkomstig de voorgeschreven parameters en richtlijnen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van de onroerende zaken totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend, afgeleid van de huidige bestemming van het vastgoed. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden in het eerste jaar gebaseerd op de begroting. In de jaren daarna wordt uitgegaan van een norm per eenheid. Deze norm wordt jaarlijks aangepast voor inflatie en geëxtrapoleerd voor de volgende jaren. De DAEB bedrijfswaarde daalt met 45,1 miljoen. Dit wordt voor 33,2 miljoen veroorzaakt door herclassificatie, in he kader van het Scheidingsvoorstel, van DAEB bezit naar niet-daeb. De resterende mutatie bedraagt - 11,9 miljoen en komt voornamelijk voort uit een lagere indexering van de huren en een hogere verhuurdersheffing door stijgende WOZ waardes. De niet-daeb bedrijfswaarde stijgt met 32,6 miljoen, hoofdzakelijk bestaande uit de herclassificatie van 33,2 miljoen. 41
Bedragen * 1.000 Bedrijfswaarde DAEB Bedrijfswaarde niet-daeb Totaal Bedrijfswaarde 2016 593.680 85.448 679.128 Classificatie (Daeb / Niet-Daeb) -33.231 33.231 0 Overige mutaties -11.869-637 -12.506 Bedrijfswaarde 2017 548.580 118.042 666.622 Bedragen * 1.000 Bedrijfswaarde DAEB Bedrijfswaarde niet-daeb Totaal Beginbalans 2017 593.680 85.448 679.128 1. Versieverschil 2.319-1.257 1.062 Bedrijfswaarde 2016 595.999 84.192 680.190 2. Autonome ontwikkeling 6.638-2.679 3.960 3. Voorraadmutaties -496-1.508-2.003 4. Actualisering Bedrijfswaarde bestanddelen -40.329 34.558-5.771 5. Parameterwijzigingen -15.205 1.280-13.925 6. Wijzigingen exploitatiebeleid 1.972 2.199 4.171 Bedrijfswaarde 2017 548.580 118.042 666.622 Aantallen ultimo 2017 12.556 1.748 14.304 De aantallen voor de bedrijfswaarde bedragen 14.304 eenheden. Deze eenheden sluiten aan bij het bezit dat is verantwoord als Activa in exploitatie. Daarnaast exploiteren we ook nog tijdelijk 93 eenheden in Rijnwijk. Deze eenheden worden naar verwachting binnenkort afgestoten en zijn daarom verantwoord als Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop. In totaal zijn er derhalve 14.397 eenheden die geëxploiteerd worden. De uitgangspunten voor de bedrijfswaarde staan in de onderstaande tabel. 42
DAEB en niet-daeb 2018 2019 2020 2021 2022 Inflatie 1,40% 1,50% 1,60% 1,60% 1,80% Huurstijging 1,40% 1,40% 1,50% 1,60% 1,60% Huurderving leegstand 0,99% 1,30% 1,30% 1,30% 1,30% Huurderving oninbaar 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% Disconteringsvoet 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% Onderhoudsnorm 1.525 1.559 1.594 1.631 1.669 Exploitatielasten *) geindexeerde begroting van 2018 Index onderhoudslasten 2,20% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30% Index exploitatielasten 2,20% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30% WOZ waarde ontwikkeling 6,00% 4,50% 3,50% 2,50% 2,50% Saneringsheffing als % /huur 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Mutatiegraden 8,80% 8,80% 8,80% 8,80% 8,80% Verhuurdersheffing per 1.000/WOZ 5,91 5,91 5,92 5,92 5,93 Gemiddelde restwaarde 20.486 20.773 21.084 21.422 21.764 Verkoopprogramma in vhe's DAEB 28 30 30 30 30 Verkoopprogramma in vhe's Niet-DAEB 49 34 79 29 232 Sloopprogramma in vhe's DAEB 0 0 0 0 0 Sloopprogramma in vhe's Niet-DAEB 0 0 0 0 0 1. Versieverschil Betreft een verschil door nieuwe versie software. 2. Autonome ontwikkelingen Het jaar 2017 is gerealiseerd. Dit levert een lagere bedrijfswaarde op. Toekomstige kasstromen worden een jaar minder contant gemaakt. Dit verhoogt de bedrijfswaarde. De geplande verkopen bestaand bezit van 2017 worden als gerealiseerd beschouwd. De geplande verkopen van 2022 worden toegevoegd. 3. Voorraadmutaties Het waardeverschil tussen de geplande verkopen en de werkelijke verkopen worden hier verwerkt. Door nieuwbouw neemt de DAEB bedrijfswaarde toe met 47 DAEB huurwoningen en van niet-daeb met één bedrijfspand. Door aankoop neemt de DAEB bedrijfswaarde toe met de 2 woningen die in 2017 zijn teruggekocht en in exploitatie genomen. 4. Aanpassing van de bedrijfswaardebestanddelen De bedrijfswaarde neemt toe door de stijging van de WWS punten (+1,42%) en komt bijna volledig toe aan DAEB. Deze stijging van de WWS punten wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een hogere WOZwaarde. De bedrijfswaarde neemt af door het effect van de lagere inflatie en daarmee lagere indexering van de huurstijging in 2017, dat doorwerkt in de toekomstige jaren. 43
Tevens daalt de bedrijfswaarde door een snellere stijging van de WOZ waarden. Door de stijging van de WOZ waarden wordt de verhuurdersheffing namelijk hoger. Dit drukt de bedrijfswaarde. Er zijn 321 eenheden van DAEB naar niet-daeb gegaan, en 2 van niet-daeb naar DAEB. 5. Parameterwijzigingen De bedrijfswaarde neemt af door lagere huurstijging tussen 2020 en 2022 als gevolg van lagere inflatie. 2018 2019 2020 2021 2022 2022 is 1,40 1,50 1,60 1,60 1,80 2,00 was 1,07 1,53 2,00 2,00 2,00 2,00 De bedrijfswaarde neemt ook af door een hogere verhuurdersheffing als gevolg van hogere WOZ waarden. 2018 2019 2020 2021 is 6,00 4,50 3,50 2,50 was 3,67 2,83 2,00 2,00 6. Exploitatiebeleid De bedrijfswaarde neemt dit jaar toe door jaarlijkse actualisatie van de streefhuren en aftoppingsgrenzen. De toename is per saldo, DAEB kent een afname Onderhoudsnorm en exploitatielasten zijn in lijn geëxtrapoleerd op basis van de begroting van 2018. Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop Volkshuisvesting heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 315 woningen en 256 bedrijfspanden bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 73 woningen en 4 bedrijfspanden in het komend boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze verkopen bedraagt in totaal 75,6 miljoen en de boekwaarde op basis van historische kosten 40,7 miljoen. Schattingen: Een gevoeligheidsanalyse (wat gebeurt er als de inflatie, disconteringsvoet, mutatiegraad, streefhuur enz. muteert) wordt niet opgenomen in de jaarrekening. Zo n analyse komt terug in onze Financiële Meerjaren Raming. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en rechten. 44
Zekerheden en beperkingen: Vastgoedbeleggingen met een boekwaarde van 10.360.000 (2016: 10.090.000) zijn hypothecair verbonden ten behoeve van kredietinstellingen. De complexen School III (bedrijfsonroerend goed) en Langs de Rijn (33 commerciële huurwoningen) zijn ongeborgd gefinancierd en wel hypothecair bezwaard. Juridische en feitelijke verplichtingen inzake de waardering van het vastgoed: Volkshuisvesting heeft zich jegens de gemeente verplicht om 11.558 woningen met een huurprijs t/m 635,05 te vervangen voor een huurwoning in ditzelfde segment indien deze woning verkocht wordt. Dit geldt voor een periode van één jaar. Met de bepaling van de marktwaarde is hier geen rekening mee gehouden. WOZ-informatie De WOZ-waarde bedraagt ultimo 2017 (peildatum 1-1-2016) 1.598 miljoen (2016: 1.557 miljoen). 8.1.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Koopgarant Onder de post Verkocht onder voorwaarden zijn de 155 (2016: 165) Koopgarant woningen opgenomen die in het verleden door Volkshuisvesting met korting zijn verkocht en waarvoor Volkshuisvesting een terugkoopplicht heeft. De terugkoopplicht is verantwoord onder de Schulden. De destijds bij verkoop verstrekte korting is tijdens de verkoop als verlies verwerkt. De (verplichte) terugkoop door Volkshuisvesting vindt ook plaats exclusief de korting. Bij doorverkoop zonder de Koopgarantconstructie wordt de korting alsnog door Volkshuisvesting gerealiseerd. In de eerste onderstaande tabel is het waardeverloop in 2017 opgenomen. In de tweede tabel staat het waardeverloop gedurende de gehele looptijd van de woningen. Waardeverloop Koopgarantwoningen in 2017 DAEB niet-daeb totaal totaal Boekwaarde 1 januari: 4.168 20.671 24.839 24.956 Bezitsmutaties 1. Investeringen 2. Desinvesteringen -661-661 -302 3. Herclassificatie -306-446 -752-1.224 4. Waardemutaties Aanpassingen marktwaarde (niet gerealiseerde waardeverandering) 317 1.603 1.920 1.409 Totaal van de mutaties 11 496 507-117 Boekwaarde 31 december 4.179 21.167 25.346 24.839 5. Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering 337 902 1.239 402 6 Aantal woningen 35 120 155 165 45
Begin 2017 had Volkshuisvesting 165 Koopgarantwoningen met een terugkoopplicht. In 2017 zijn er 10 teruggekocht, waarvan en 4 niet-daeb, zonder voorwaarden, weer zijn doorverkocht. Van de resterende 6 woningen zijn er 3 DAEB verhuurd en staan er 3 niet-daeb nog te koop. Toelichting mutaties DAEB 2017 1. Investeringen: Volkshuisvesting realiseert geen nieuwe Koopgarant woningen. 2. Desinvestering: - 3. Herclassificatie: Dit betreft de marktwaarde van 3 woningen die verhuurd zijn (geherclassificeerd naar Activa in exploitatie). 4. Aanpassingen marktwaarde: De waarde van de woningen is gestegen met 0,3 miljoen. 5. De niet gerealiseerde waardestijging is 0,3 miljoen en maakt onderdeel uit van de boekwaarde ultimo 2017 en bedraagt 4,2 miljoen. Toelichting mutaties niet-daeb 2017 1. Investeringen: Volkshuisvesting realiseert geen nieuwe Koopgarant woningen. 2. Desinvestering: Dit betreft de marktwaarde van de 4 woningen die, zonder voorwaarden, zijn doorverkocht. 3. Herclassificatie: Dit betreft de marktwaarde van de 3 woningen die nog te koop staan (geherclassificeerd naar Activa bestemd voor Verkoop ). 4. Aanpassingen marktwaarde: De waarde van de woningen is gestegen met 1,6 miljoen. 5. De niet gerealiseerde waardestijging is 0,9 miljoen en maakt onderdeel uit van de boekwaarde ultimo 2017 en bedraagt 21,2 miljoen. Waardeverloop Koopgarantwoningen gedurende de gehele looptijd Aantal Verkoopprijs Korting Verkoopprijs Indexering Waarde zonder korting met korting ultimo 2017 2017 DAEB 35 5.122-1.281 3.841 338 4.179 2017 niet-daeb 120 26.088-5.823 20.265 902 21.167 Totaal 2017 155 31.210-7.104 24.106 1.240 25.346 Totaal 2016 165 33.129-7.542 25.587-748 24.839 Mutatie 2017-10 -1.919 438-1.481 1.988 507 In de kolom Verkoopprijs zonder korting staan de totale bedragen waarvoor de kopers de woningen hebben gekocht. In de kolom Verkoopprijs met korting staat het bedrag dat de koper heeft betaald. In de Niet uit de balans blijkende rechten is het kortingsbedrag ( 7,1 miljoen) ook opgenomen. 1,3 miljoen heeft betrekking op DAEB en 5,8 miljoen heeft betrekking op niet-daeb. Bij terugkoop en doorverkoop van de woning wordt de omzet van de verleende korting mogelijk weer gerealiseerd. In de kolom Indexering wordt de waardeontwikkeling weergegeven van de woning. De waarde van de woning wordt vermenigvuldigd met de waarde indexatie van het Kadaster betreffende koopwoningen. De 155 huidige Koopgarant woningen (35 DAEB woningen en 120 niet- DAEB woningen) zijn gedurende de gehele levensduur per saldo 1,2 miljoen ( 0,3 miljoen DAEB en 0,9 miljoen niet-daeb) in waarde gestegen. In 2017 is de Koopgarantpositie 2,0 miljoen ( 0,3 miljoen DAEB en 1,7 miljoen niet-daeb in waarde gestegen. 46
Sociale Koop Volkshuisvesting heeft in het verleden ook (DAEB) woningen verkocht op basis van het concept Sociale Koop. In de onderstaande tabel staat het waardeverloop van de totale Sociale Koop positie gedurende de gehele looptijd van deze woningen. Sociale Koop kent een terugkooprecht voor Volkshuisvesting en daardoor worden deze woningen niet op de balans verantwoord. Aantal Verkoopprijs Korting Verkoopprijs Indexering Waarde zonder korting met korting ultimo 2017 Totaal 2017 49 7.473-3.444 4.029-1.100 2.929 Totaal 2016 50 7.188-3.265 3.923-1.047 2.876 Mutatie 2017-1 285-179 106-53 53 In 2017 is er 1 sociale koopwoning teruggekocht. De 49 huidige sociale koopwoningen zijn gedurende de gehele levensduur per saldo 1,1 miljoen in waarde gedaald. In 2017 is de Sociale Kooppositie 0,1 miljoen in waarde gestegen. 8.1.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Het verloop van deze post is als volgt: DAEB niet-daeb DAEB + niet-daeb Boekwaarde 1 januari: 2.156 2.953 9 11.890 2.165 14.843 Bezitsmutaties 1. Opleveringen -4.442-774 -215-1.134-4.657-1.908 2. Investeringen 5.005 3.817 290 466 5.295 4.283 3. Herclassificatie 403-4.459 89-13.307 492-17.766 4. Herclassificatie voorziening 100 512-74 111 26 623 5. Herclassificatie ORT -2.253 107 7 1.984-2.246 2.091 Totaal van de mutaties -1.187-797 97-11.880-1.090-12.677 Boekwaarde 31 december 970 2.156 106 10 1.076 2.166 Toelichting mutaties DAEB 2017 1. Opleveringen: Dit betreft de marktwaarde van opgeleverde huurwoningen. 20 appartementen in de Schuytgraaf, 26 appartementen aan de Utrechtsestraat, en één woning in het Gemaal. 2. Investeringen: Dit betreft voornamelijk de gedane investeringen bij de start van de bouw van 75 appartementen Park Wonen in Malburgen, de transformatie van het kantoorpand Utrechtsestraat naar 26 appartementen en de in 2017 nog gedane uitgaven voor de bouw van 20 appartementen in Schuytgraaf. 3. Herclassificatie: Dit betreffen 15 eenheden (Kromme Elleboogsteeg/ Gildehuis) die zijn geherclassificeerd vanuit Activa in exploitatie. 4. Herclassificatie voorziening: Voor een juiste balanspresentatie worden voorzieningen voor onrendabele investeringen gesaldeerd met de gedane uitgaven voor Vastgoed in ontwikkeling. Dit tot aan het niveau van deze uitgaven. 5. Herclassificatie Onrendabele top: Dit betreft het verschil tussen de marktwaarde en de stichtingskosten van de opgeleverde eenheden die genoemd zijn bij punt 1. 47
Toelichting mutaties niet-daeb 2017 1. Opleveringen: Dit betreft de marktwaarde van het opgeleverde bedrijfspand in de plint aan de Utrechtsestraat. 2. Investeringen: Dit betreft voornamelijk de gedane investeringen in het bedrijfspand aan de Utrechtsestraat. 3. Herclassificatie: Dit betreffen 2 eenheden (Parkstraat/Gildehuis) die zijn geherclassificeerd vanuit Activa in exploitatie. 4. Herclassificatie voorziening: Dit betreft de terugname van hetgeen eerder in mindering is gebracht op activa in ontwikkeling. Deze terugname is gerealiseerd ten behoeve van het vormen van de voorziening onrendabele investeringen en herstructurering. 5. Herclassificatie Onrendabele top: Dit verschil heeft betrekking op verschil tussen de marktwaarde en de stichtingskosten van het opgeleverde bedrijfspand genoemd bij punt 1. 8.2 Materiele vaste activa 8.2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 12.729 13.093 Totaal 12.729 13.093 8.2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Het verloop van deze post is als volgt: Stand 1 januari Aanschafwaarde 21.388 21.272 Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen -8.295-6.676 Boekwaarde 13.093 14.596 Mutaties: Investeringen 561 116 Desinvesteringen - Afschrijvingen -925-1.619 Totaal van de mutaties -364-1.503 Stand 31 december Aanschafwaarde 21.949 21.388 Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen -9.220-8.295 Boekwaarde 12.729 13.093 De investeringen van 2017 bedragen 561.000 en zijn op te splitsen in 501.000 voor ICT (Licenties en investeringen in Empire, Release 16), 55.000 aanpassingen in het gebouw, en 5.000 inventaris. 48
Specificatie van de aanschafwaarde en de boekwaarde: Aanschaf waarde Boek waarde Gebouwen 15.024 11.572 ICT 6.308 1.007 Vervoersmiddelen 291 50 Inventaris 326 100 Totaal 21.949 12.729 Afschrijvingen De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde en gebaseerd op de volgende verwachte gebruiksduur: Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten in 50 jaar afgeschreven. Verbouwingen in 25 jaar. Op de grond wordt niet afgeschreven. ICT en vervoersmiddelen worden in 5 jaar afgeschreven. Inventaris in 10 jaar. Actuele waarde De WOZ waarde (peildatum 1-1-2016) van het kantoorpand bedraagt 5,7 miljoen (2016: 5,9 miljoen). 49
8.3 Financiële vaste activa 8.3.1 Latente belastingvorderingen 29.503 27.627 8.3.2 Derivaten 5.377 5.508 8.3.3 Te vorderen overheidssubsidies 145 163 8.3.4 Overige vorderingen 1.968 4.185 Totaal 36.993 37.483 8.3.1 Latente belastingvordering(en) Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en waardering volgens fiscale grondslagen. Ook is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen zijn tegen contante waarde opgenomen. De hierbij gehanteerde disconteringsvoet is de gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille o/g, gecorrigeerd voor het belastingtarief (25%), zijnde 2,23% (2016: 2,32%). Balans Winst-en-verliesrekening Activa in exploitatie 7.612 1.207 6.405-203 Activa in ontwikkeling 1.397 1.397 - Derivaten / leningen OG 4.868 5.943-1.075 2.155 Tijdelijke verschillen 13.877 7.150 6.727 1.952 Compensabele verliezen 15.626 20.477-4.851 2.731 Totaal latente belastingvordering 29.503 27.627 1.876 4.683 In de volgende tabel zijn de tijdelijke verschillen en compensabele verliezen toegelicht. Jaarrekening Fiscaal Verschil Latentie 25% contant Looptijd 1. Waarde van vastgoed in exploitatie 1.202.228 1.422.734 220.506 - - onzeker waarvan activa/woningen te verkopen 53.984 66.413 12.429 3.107 2.847 2024 waarvan activa/bedrijfspanden te verkopen 20.533 41.067 20.533 5.289 4.765 2024 2. Waarde activa ten dienste van exploitatie 12.729 9.389-3.340 - - onzeker 3. Onderhanden projecten 29.917 35.631 5.714 1.428 1.397 2018 4. Derivaten/leningen o/g 7 jaar 20.760 - -20.760 5.190 4.868 2024 Totaal Tijdelijke verschillen 13.877 5. Compensabele verliezen - 69.303 69.303 17.326 15.626 2024 Totaal latentie 29.503 Toelichting Tijdelijke verschillen (1-4) De tijdelijke verschillen zijn berekend over de beleidsperiode waarover Volkshuisvesting winsten waarschijnlijk acht, zijnde een periode van 7 jaar. 1. De fiscale waardering van het bezit in exploitatie is 221 miljoen hoger dan de marktwaarde die is opgenomen in deze jaarrekening. Dit leidt tot een actieve latentie voor zover de genoemde verschillen in waardering in de toekomst waarschijnlijk gerealiseerd zullen worden. Dat is het geval bij de begrote verkoop van woningen en de begroteverkoop van bedrijfspanden. De komende 7 jaar worden waarschijnlijk 423 woningen verkocht evenals de verkoop van 318 bedrijfspanden. 50
Niet gewaardeerd wordt het tijdelijk verschil op het overige geëxploiteerde bezit, omdat deze tijdelijke verschillen de komende 7 jaar niet gerealiseerd zullen worden. Na deze periode (vanaf 2024) is het voor Volkshuisvesting onzeker of voldoende winst wordt gemaakt om deze tijdelijke verschillen te kunnen realiseren. 2. Het verschil tussen de fiscale waardering en de waardering in deze jaarrekening bestaat voor activa ten dienste van de exploitatie voornamelijk uit ons kantoorgebouw. Er zijn geen concrete plannen om ons huidige kantoorpand te verlaten. Voor deze post ontstaat geen latentie. 3. In de onderhanden projecten zijn grondposities opgenomen met een hoge fiscale waarde. Wij verwachten deze in 2018 te verkopen, waarbij een fiscaal verlies wordt gerealiseerd. 4. In de jaarrekening is er een verschil tussen de waardering van de naar vaste leningen omgezette extendibles (swaptions) en de waardering die de fiscus toepast. Hiervoor wordt een latentie gevormd. De uitgeoefende swaptions worden over de resterende looptijd van de lening geamortiseerd. Voor de komende 7 jaar wordt een latentie gevormd voor het tijdelijke verschil hiervan. Toelichting compensabele verliezen (5) Deze verliezen worden binnen de fiscaal toegestane regels gecompenseerd met fiscale winsten uit de exploitatie in toekomstige jaren en dus gewaardeerd in de latentie. Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. Inde jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering opgenomen. 5. Van 2007 tot en met 2015 zijn per saldo voor 112,5 miljoen aan compensabele fiscale verliezen opgebouwd: - Tussen 2007 en 2010 zijn drie grote onderhoudsprojecten (van Verschuerwijk, Geitenkamp en Kamillelaan) de oorzaak van het fiscale verlies van 55 miljoen. - In 2014 is het fiscale verlies veroorzaakt door de daling van de WOZ waarde. De WOZ waarde is de basis voor de fiscale waardering van ons vastgoed. Panden die duurzaam 30% in waarde zijn gedaald zijn fiscaal afgewaardeerd. Door daling van de WOZ waarde hebben we in 2014 51 miljoen afgewaardeerd. - In 2015 hebben we nog eens 18 miljoen afgewaardeerd door lagere WOZ waardes. Ook de verkoop van een grondpositie in 2015 met hoge fiscale waarde heeft in dat jaar een fiscaal verlies van 18 miljoen opgeleverd. Het fiscale resultaat over 2017 schatten we in op 16,482 miljoen; daarmee wordt het saldo van de compensabele verliezen ultimo 2017 76,8 miljoen. Dit saldo is te compenseren met winsten over 2018 tot en met 2024. Op basis van de huidige meerjarenplanning, zal van de totale compensabele verliezen circa 69,3 miljoen ook daadwerkelijk gecompenseerd worden met toekomstige fiscale winsten. Over dit bedrag is derhalve een latente belastingvordering gevormd. 51
Inzet compensabel verlies Restant compensabel Fiscaal resultaat 2008 t/m 2011 t/m verlies jaar Verlies Winst 2010 2013 2014 2015 2016 2017 na 2017 2007 t/m 2010-55.227 18.385 8.386 16.482 11.974 2011 t/m 2013 18.385 2014-44.125 44.125 2015-13.204 13.204 2016 8.386-2017 16.482 Subtotaal -112.556 43.253-18.385 - - 8.386 16.482 69.303 2018 2.339 2019 12.461 2020 2.359 2021 12.118 2022 8.659 2023 18.164 2024 13.203 Subtotaal - 69.303 - - - - - - - Totaal -112.556 112.556-18.385 - - 8.386 16.482 69.303 Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte actieve latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt: Boekwaarde 1 januari: actieve belastinglatentie 27.627 22.944 Onttrekking/dotatie ten laste/gunste van het resultaat 6.727 1.952 Vrijval / toevoeging in verband met verliescompensatie -4.851-2.935 Verliescompensatie ivm herrekening stand 2014-2015 - 5.666 Boekwaarde 31 december 29.503 27.627 De toename van de latentie met 1,9 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt doordat het fiscale verlies op de verkoop van gronden in 2018 en van bedrijfspanden tot en met 2024 ook in de latentie is gewaardeerd. 8.3.2 Derivaten Afkoopwaarde rentederivaat ABN AMRO Stand 1 januari 5.508 5.640 Afschrijving afkoopsom rentederivaat -131-132 Stand 31 december 5.377 5.508 In 2013 heeft ABN AMRO gebruik gemaakt van de breakclausule in het derivatencontract, zijnde een renteswap van 25 miljoen met een oorspronkelijke looptijd van 50 jaar, afgesloten in 2008. De te verrekenen negatieve marktwaarde van 5,9 miljoen wordt vanaf 2014 in 45 jaar, middels lineaire afschrijvingen, als rentelasten ten laste van het resultaat gebracht. Dit resulteert in een afschrijvingslast in 2017 van 131.000. 52
8.3.3 Te vorderen overheidssubsidies Stand 1 januari 163 189 Toegekende overheidssubsidies 0 0 Toevoeging rente 18 11 Ontvangen subsidies -36-37 Stand 31 december 145 163 De toegekende overheidssubsidies betreffen Besluit Woninggebonden (BWS) subsidies en Besluit Rijkssubsidiëring Instandhouding Rijksmonumenten (BRIM) subsidies. De restant looptijd van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt 9 jaar. De restant looptijd van de te vorderen BR IM-subsidies bedraagt 3 jaar. 8.3.4 Overige vorderingen WBVG RC SVN Starters lening Totaal 2017 Totaal 2016 Stand 1 januari 3.986 4 195 4.185 4.749 Bijboeking rente 103 103 134 Ontvangsten -2.353-2.353-740 Bijboeking rente en aflossing 61 61 75 Aflossingen -53-53 - 69 Mutatie voorziening 25 25 36 Stand 31 december 1.736 65 167 1.968 4.185 Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) In 2007 heeft Volkshuisvesting de leningenportefeuille van WBVG overgenomen en aan hen een kredietfaciliteit verstrekt tot maximaal 4,9 miljoen. WBVG kan binnen de faciliteit naar eigen inzicht opnemen en aflossen. De rente die zij aan ons betalen is gelijk aan onze vermogenskostenvoet en wordt jaarlijks aangepast. Die kredietfaciliteit bestond uit drie (door het WSW geborgde) leningen, met looptijden tot 2017, 2019 en 2022. Voortzetting in de bestaande vorm is op grond van de nieuwe Woningwet niet meer mogelijk. Inmiddels is het eerste deel van 2,5 miljoen afgelost. Het maximum bedrag van de faciliteit is momenteel 2,4 miljoen. Rekening Courant Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVN) Voor door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVN) verstrekte startersleningen is een revolving fund opgericht. Tot en met 2014 heeft Volkshuisvesting gebruik gemaakt van dit fonds. Volkshuisvesting sluit echter geen nieuwe startersleningen meer af. Deze positie dient alleen nog als rekening courant. 53
Starterleningen u/g Verstrekte leningen 1-1 390 Afgelost in 2017-53 Verstrekte leningen 31-12 337 Voorziening 50 % 1-1 -195 Mutatie 2017 25 Voorziening 50% 31-12 -170 Saldo 167 In totaal heeft Volkshuisvesting, 22 woningen verkocht met een starterslening. De startersleningen zijn tussen 2012-2014 verstrekt door SVN en hebben een looptijd van 30 jaar. Eind 2017 zijn dat er nog 16 startersleningen. Drie leningen zijn in 2017 volledig afgelost. De verstrekte startersleningen zijn achtergestelde hypothecaire vorderingen en worden voor 50% voorzien. 8.4 Voorraden 8.4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 480 1.044 8.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 29.643 14.920 8.4.3 Overige voorraden 174 142 Totaal 30.297 16.106 8.4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop De post Vastgoed bestemd voor verkoop bestaat uit 3 teruggekochte Koopgarant woningen, bestemd voor verkoop. 8.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Onderhanden werk 1.620 2.507 Grondposities Malburgen en Rijnwijk 28.023 12.413 Totaal 29.643 14.920 Onderhanden werk Het onderhanden werk betreft met name het bouw- en woonrijp maken van grondposities in Malburgen en Fluvium ten behoeve van de verkoop. De onderhandenwerk positie is 1,7 miljoen maar voor een juiste presentatie van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen is 80.000 in mindering gebracht op het onderhanden werk. Per saldo is de marktwaarde van het onderhanden werk 1,62 miljoen. 54
Grondposities Malburgen De grondposities in Malburgen hebben een waarde van 6,4 miljoen. De boekwaarde van de grondpositie is met 1 miljoen gedaald ten opzichte van 2016, met name als gevolg van de verkoop van t Nieuwe A voor 1,2 miljoen. Hiervan is 400.000, toegerekend aan het gedeelte dat aan de koper is overgedragen en 800.000 is nu verantwoord onder het Onderhanden werk Bestemd voor verkoop. Anderzijds is er, op basis van recente en vergelijkbare verkopen, sprake van een herwaardering van 200.000. Zie ook de toelichting in 9.4.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Grondpositie Rijnwijk Ten aanzien van de grondpositie Rijnwijk is zijn de cumulatieve afwaarderingen uit het verleden in 2017, op basis van een getekende overeenstemminsverklaring, teruggenomen. Dit leidt tot een waardering van de grondpositie van 21,6 miljoen, zijnde de oorspronkelijke stichtingskosten. Zie ook hier de toelichting in 9.4.1. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Stichting Tijdelijke Exploitatie Rijnwijk. Eind 2017 eindigde het door de Aw verkregen uitstel voor de exploitatie van de 33 bedrijfspanden in het ontwikkelgebied Rijnwijk. In december is de Stichting Tijdelijke Exploitatie Rijnwijk opgericht en heeft Volkshuisvesting het opstelrecht van deze panden overgedragen aan de Stichting. Deze stichting is juridisch en bestuurlijk onafhankelijk van Volkshuisvesting. Hiermee is invulling gegeven aan het beëindigen van de exploitatie. Door de toekomstige sloopbestemming hadden de overgedragen panden, exclusief de grond, al een waarde van nul. 8.4.3 Overige voorraden De voorraad is aanwezig in de 9 servicewagens van de vaklieden. 8.5 Vorderingen 8.5.1 Huurdebiteuren 875 975 8.5.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 0 15 8.5.3 Overige vorderingen 298 2.085 8.5.4 Overlopende activa 459 769 Totaal 1.632 3.844 Van de vorderingen heeft 0,04 miljoen een looptijd langer dan één jaar. 8.5.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren 1.256 1.314 Af: voorziening wegens oninbaarheid -381-339 Totaal 875 975 De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten. 8.5.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen Premies sociale verzekering/pensioenen 0 15 Totaal 0 15 55
8.5.3 Overige vorderingen Overige debiteuren 514 548 Af: voorziening wegens oninbaarheid -297-297 Totaal overige debiteuren 217 251 Diverse vorderingen 81 1.834 Totaal 298 2.085 Overige debiteuren bestaat voornamelijk uit vorderingen voor onderhoud ten laste van huurders. De Diverse vorderingen van 2016 bestaan uit een grondtransactie waarbij de grond wel geleverd maar nog niet betaald was. 8.5.4 Overlopende activa Vooruitbetaalde kosten 459 769 Totaal 459 769 De vooruitbetaalde kosten betreffen voor 0,2 miljoen vooruitbetaalde licentiekosten voor ICT applicaties en voor 0,1 miljoen vooruitbetaalde kosten waarvoor nog een verzekeringsuitkering ontvangen wordt. 8.6 Liquide middelen Kas 0 0 Bank 9.585 16.893 Totaal 9.585 16.893 De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Volkshuisvesting. 8.7 Eigen vermogen Het eigen vermogen is als volgt samengesteld: 8.7.1 Herwaarderingsreserve 790.770 762.566 8.7.2 Overige reserves 10.745-36.354 8.7.3 Resultaat boekjaar 72.376 75.303 Totaal 873.891 801.515 De herwaarderingsreserve is gebaseerd op het verschil tussen de marktwaarde en de historische kostprijs, minus de contant gemaakte belastingdruk voor het verkoopprogramma voor de komende zeven jaar (423 woningen en bedrijfspanden). 56
8.7.1 Herwaarderingsreserve Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: vastgoed verkocht onder vastgoed in exploitatie voorwaarden Totaal DAEB niet-daeb DAEB niet-daeb Stand per 1 januari 2016 664.522 21.630 41 55 686.248 Desinvesteringen -2.804-760 0 0-3.565 Mutatie herwaardering 2016 78.560 1.859 75 119 80.614 Mutatie belastingdruk over herwaardering -366-365 0 0-731 Stand per 31 december 2016 739.912 22.364 116 174 762.566 Stand per 1 januari 2017 739.912 22.364 116 174 762.566 Desinvesteringen -1.739-1.873 0 0-3.612 Mutatie herwaardering 2017 10.543 22.196 222 728 33.689 Mutatie belastingdruk over herwaardering -1.063-810 0 0-1.873 Stand per 31 december 2017 747.653 41.877 338 902 790.770 specificatie herwaardering 31-12-2017 Bruto herwaardering 31-12-2017 750.611 44.581 338 902 796.432 Belastingdruk 31-12-2017-2.958-2.704 0 0-5.662 747.653 41.877 338 902 790.770 De herwaarderingsreserve sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten. Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samenhangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar het bestuursverslag. 8.7.2 Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand 1 januari -36.354 39.965 Toebedeeld resultaat vorig boekjaar 75.303 Desinvesteringen, overboeking vanuit herwaardering 3.612 3.564 Realisatie uit herwaarderingsreserve -31.816-79.883 Stand 31 december voor winstbestemming 10.745-36.354 8.7.3 Resultaat boekjaar Bestemming van het resultaat 2017 Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2017 ad 72.376.000 als volgt te bestemmen: - Het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2017 ad 38.624.000 positief toe te voegen aan de overige reserves. - Het niet-gerealiseerde resultaat ad 33.752.000 (bestaande uit 33.436.000 niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed in exploitatie en 316.000 niet-gerealiseerde waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden) ten gunste van de herwaarderingsreserve te brengen. De resultaatbestemming is nog niet in de jaarrekening verwerkt. 57
8.8 Egalisatierekeningen Stand 1 januari 163 189 Toevoeging rente 18 11 Ontvangen subsidies -36-37 Stand 31 december 145 163 De contante waarde van de toegekende subsidies BWS en BRIM wordt hier gepresenteerd. Jaarlijks wordt een deel ten gunste van het resultaat gebracht. De vordering is opgenomen bij 8.3.3 te vorderen overheidssubsidies. 8.9 Voorzieningen 8.9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 3.993 6.942 8.9.2 Overige voorzieningen 161 169 Totaal 4.154 7.111 8.9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is in onderstaand overzicht op projectniveau weergegeven. In het onderstaande overzicht is het verloop van de voorziening op projectniveau weergegeven. 58
1-1-2017 dotatie/ vrijval 2017 Mutatie Reclass Totaal 2017 31-12-2017 Presentatie op Balans Afboeking vastgoed i.o. Netto voorziening 1. Park Wonen 342 2.626 2.626 2.968 2.268 699 2. Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl MOW 175 25 25 200 181 19 3. Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl Fluvium H 1-1 -1 4. Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl Fluvium J 396-396 -396 5. Schuytgraaf 531-27 -503-531 6. Hobbit 42 42 42 42 7. Microwoningen 39 39 39 31 8 8. Schepen te Boeckoppad 36 25-7 18 53 53 9. Resultaat op voorzieningprojecten -28 Totaal nieuwbouw 1.481 2.304-511 1.822 3.302 2.576 727 10. Transformatie aankoop Utrechtsestraat 1.703-80 -1.628-1.708 11. Transformatie aankoop Parochiehuis 400-128 -128 272 272 12. Transformatie Kromme Elleboogsteeg 53 53 53 53 13. Transformatie Rietgrachtstraat 259 259 259 95 164 14. Overig 380-125 -243-368 12 12 Totaal transformatie 2.483-21 -1.872-1.892 596 432 164 15. Duurzaamheidsinvesteringen 6.087 816-6.902-6.087 16. Geplande Inv onderhoud in overloop 3.102 3.102 3.102 3.102 17. Resultaat op voorzieningprojecten -113 Totaal overig 6.087 3.805-6.902-2.985 3.102 3.102 Totaal DAEB 10.050 6.088-9.285-3.055 7.000 3.008 3.993 18. Transformatie Parkstraat 74 74 74 74 19. Duurzaamheidsinvesteringen 64-64 Totaal bestemd voor eigen exploitatie 138-64 74 74 74 20. Nieuw Kade Kwartier Grondexploitatie Koop 3 49 49 52 52 21. Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl Fluv H Koop 178-178 -178 22. Vlierstraat e.o. 6 6 6 6 23. Wheme-Dreef 5 5 5 5 24. Overig 17 17 17 17 25. Resultaat op voorzieningprojecten -16 Totaal bestemd voor verkoop 181-117 -101 80 80 Totaal Niet-DAEB 181 21-64 -27 154 154 TOTAAL 10.231 6.109-9.349-3.082 7.154 3.162 3.993 Toelichting 1. Dit betreft met name de voorziening van de ontwikkeling de 75 eenheden Park Wonen in Malburgen. 2. Voor het glazen atelier is een voorziening opgenomen voor de afbouw. 3. - 4. Dit betreft het terugnemen van de volledige onrendabele top van de al gemaakte kosten. De verwachting is namelijk dat de gepleegde investeringen volledig worden vergoed door de koper van Fluvium Blok J. 5. De voorziening Schuytgraaf, de ontwikkeling van 20 appartementen in Schuytgraaf, is door oplevering vervallen. 6. De voorziening is getroffen tot het niveau van de gemaakte kosten. Het project de Hobbit zit nog in onderzoeksfase. 7. De voorziening is getroffen tot het niveau van de gemaakte kosten. 8. De voorziening ziet toe op de transformatie van het pand aan het Schepen te Boeckoppad. De voorziening is getroffen tot het niveau van de gemaakte kosten. 9. Betreft het resultaat op in 2017 afgesloten voorzieningenprojecten. Wordt verantwoordt via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. 59
10. De voorziening Utrechtsestraat, de ontwikkeling van 26 DAEB appartementen en 1 niet-daeb BOG, is door oplevering vervallen. 11. De voorziening ziet toe op de aankoop van het Parochiehuis. Het aankoopbedrag is 469.000. De marktwaarde van het pand is 197.000. De onrendabele top is derhalve 272.000. 12. De voorziening betreft de onrendabele investering ten behoeve van de transformatie van het pand aan de Kromme Elleboogsteeg. De verwachte kosten zijn 561.000. De marktwaarde, na transformatie, is 507.000 13. De voorziening ziet toe op de transformatie van de Rietgrachtstraat. 14. De voorziening ziet toe op de onderzoekskosten voor de aankoop en transformatie van het 2 e kantoorpand. 15. - 16. Gepland onderhoud: Ziet toe op de onrendabele top van onderhoudsinvesteringen. De investeringen zien met name toe op planmatig onderhoudswerkzaamheden die in 2017 zijn gestart. 17. Betreft het resultaat op in 2017 afgesloten voorzieningenprojecten. Wordt verantwoordt via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. 18. De voorziening betreft de onrendabele investering ten behoeve van de transformatie van het pand aan de Parkstraat. De verwachte kosten zijn 344.000. De marktwaarde, na transformatie, is 271.000. 19. - 20. De voorziening ziet toe op de gemaakte onderzoekskosten ten behoeve van de grondexploitatie Rijnwijk. 21. Door de verkoop van de Plint in Fluvium H is de onrendabele top 2016 komen te vervallen. De verkoop loopt via het verkoopresultaat. 22. Project Vlierstraat zit nog in planfase. De gerealiseerde onderzoekskosten zijn volledig onrendabel. 23. Project Wheme Dreef zit nog in planfase. De gerealiseerde onderzoekskosten zijn volledig onrendabel. 24. Betreffen nagekomen investeringen. Deze zijn volledig onrendabel. 25. Betreft het resultaat op in 2017 afgesloten voorzieningenprojecten. Deze loopt via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. 8.9.2 Overige voorzieningen De overige voorzieningen betreft de voorziening voor jubileumuitkeringen. Het verloop ervan in het boekjaar is als volgt: Stand 1 januari 169 118 Dotaties 10 59 Onttrekkingen -18-8 Stand 31 december 161 169 In de voorziening jubileum-uitkeringen zijn de verwachte jubileum-uitkeringen, conform de cao, van de huidige medewerkers gepresenteerd. Hiervan heeft 94.000 een looptijd > 5 jaar. 60
8.10 Langlopende schulden 2017 Rente% > 5 jaar > 1 jaar Totaal 8.10.1 Leningen kredietinstellingen 2,87 360.870 17.884 378.754 8.10.2 Derivaten 16.922 16.922 8.10.3 Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 25.159 25.159 Totaal 402.951 17.884 420.835 2016 Rente% > 5 jaar > 1 jaar Totaal 8.10.1 Leningen kredietinstellingen 2,99 356.909 57.279 414.188 8.10.2 Derivaten 21.273 0 21.273 8.10.3 Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 24.982 0 24.982 Totaal 403.164 57.279 460.443 Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor een toelichting op de renterisico s wordt verwezen naar het hoofdstuk Financiële Instrumenten. 8.10.1 Leningen kredietinstellingen Het verloop van deze post is als volgt: leningen nominaal agio disagio totaal totaal Stand 1 januari 401.762-1.649 14.075 414.188 430.100 Bij: aflossingen gepresenteerd onder kortlopende schulden 35.608 35.608 13.838 Totaal 437.370-1.649 14.075 449.796 443.938 Bij: nieuwe leningen 0 0 5.000 Bij: agio; geamortiseerde optiepremies extendible leningen 565 565 621 Bij: uitoefening swaption 0 14.292 Af: disagio; geamortiseerde rente extendible leningen -715-715 -217 Af: aflossingen -35.608-35.608-13.838 Totaal 401.762-1.084 13.360 414.038 449.796 Af: aflossingen in volgend jaar naar kortlopende schulden -35.284-35.284-35.608 Stand 31 december 366.478-1.084 13.360 378.754 414.188 De leningenportefeuille eind 2017 bedroeg in totaal 401,8 miljoen waarvan 366,5 miljoen langlopend en 35,3 miljoen kortlopend (<1 jaar). Agio (meer dan de nominale waarde): Bij het aangaan van 8 extendible leningen zijn optiepremies overeengekomen in de vorm van een lager rentepercentage in het eerste tijdvak van de lening. De reële waarde van deze premies op balansdatum, 1.084.000, is op de balans opgenomen. De amortisatie van de waarde in 2017 van 565.000 is als last verwerkt in het renteresultaat. 61
Disagio (minder dan de nominale waarde): De negatieve marktwaarde van de extendible leningen op het moment van hun verlenging door de geldgever (uitoefening swaption) is eveneens opgenomen op de balans. De vrijval van de waarde in 2017 van 715.000 is ten gunste van het resultaat financiële baten en lasten verwerkt. Naast deze leningen is ultimo 2017 geen financiering aangetrokken met uitgestelde storting in 2018. Zekerheden Van de Leningen bij kredietinstellingen is 396,0 miljoen (2016 431,4 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Volkshuisvesting zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een marktwaarde van 1.218 miljoen niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Voor de Leningen bij kredietinstellingen is hypothecaire zekerheid van 9,6 miljoen (2016 9,6 miljoen) verstrekt met betrekking tot het onroerend goed van Volkshuisvesting met een boekwaarde van 10,4 miljoen. Zie volgend onderdeel. Ongeborgde financieringen Volkshuisvesting heeft ten behoeve van twee niet-daeb projecten commerciële (ongeborgde) projectfinancieringen aangetrokken bij de BNG Bank. Op grond van de betreffende leningsovereenkomsten zijn voor deze projecten de navolgende ratio s bepaald voor de periode van twaalf maanden eindigend op 31 december 2017: Laatste taxatie waarde LTV (max. 70%) Huur -/- derving 2017 Betaalde rente en aflossing 2017 Project Leningnummer Schuldrestant 31-12-2017 School III 40.107996 1.768 3.000 58,9% 256 132 1,55 40.109016 3.999 5.600 71,4% 360 244 1,18 Dijkgraaf / Groene Weide De Loan to Value (LTV) bedraagt het schuldrestant van de lening gedeeld door de marktwaarde van de onroerende zaak in verhuurde staat zoals opgenomen in een actueel taxatierapport. Ten aanzien van het project Dijkgraaf / Groene Weide wordt niet voldaan aan de maximale waarde zoals gesteld in de betreffende leningsovereenkomst. Voor deze te hoge LTV is door BNG Bank tot op heden een Waiver verstrekt. DSCR (min. 1,0) De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) wordt bepaald door 80% van de huuropbrengsten verminderd met de huurderving van de onroerende zaak per jaar te delen door de rentelasten plus aflossingen per jaar uit hoofde van de leningsovereenkomst. Daarnaast dient de Interest Coverage Ratio (ICR) op bedrijfsniveau minimaal 1,2 te zijn. De ICR wordt berekend op basis van de cijfers zoals deze zijn opgenomen in de meest recente dvi en betreft: Gecorrigeerde som der bedrijfsopbrengsten / jaarlijkse bruto rentelasten, waarbij; Gecorrigeerde som der bedrijfsopbrengsten: Som der bedrijfsopbrengsten verminderd met (i) overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (opbrengsten), (ii) netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille, (iii) som der bedrijfslasten en vermeerderd met (i) afschrijvingen en (ii) overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (lasten). 62
Rentelasten: Alle renteverplichtingen van de Cliënt, zowel bancair als niet bancair. Op basis van deze cijfers (dvi over 2016) is onze ICR 2,12. 8.10.2 Derivaten Stand 1 januari 21.273 25.946 Af: uitoefening swaption 0-14.292 Overige mutaties -4.351 9.619 Stand 31 december 16.922 21.273 Voor derivaten die niet voldoen aan de voorwaarden van kostprijs hedge-accounting en daardoor naar lagere reële waarde worden afgewaardeerd, wordt bij een negatieve marktwaarde, een schuld opgenomen ter grootte van die waarde. Dit is het geval bij 4 extendible leningen van Volkshuisvesting. De totale negatieve marktwaarde van deze 4 derivaten begin 2017 bedroeg 21,3 miljoen, maar door de gestegen rente en kortere looptijd, is de negatieve marktwaarde met 4,4 afgenomen tot 16,9 miljoen. Voor een verdere specificatie van deze schuld wordt verwezen naar paragraaf Financiële instrumenten onderdeel Hedges. 8.10.3 Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Het verloop van deze post is als volgt: DAEB niet-daeb totaal totaal Stand 1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden 4.165 21.422 25.587 27.344 Waardeverminderingen/vermeerderingen 20-625 -605-1.979 Boekwaarde 4.185 20.797 24.982 25.365 Mutaties Teruggekochte woningen -312-1.115-1.427-1.558 Opwaarderingen 235 1.369 1.604 1.175 Totaal mutaties -77 254 177-383 Stand 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden 3.842 20.265 24.107 25.587 Waardeverminderingen/vermeerderingen 266 786 1.052-605 Totaal 4.108 21.051 25.159 24.982 De waardeontwikkeling wordt niet evenredig volgens het kortingspercentage verdeeld tussen Volkshuisvesting en de eigenaar. Voor de waardeontwikkeling is een ander percentage afgesproken dan de korting. Voor zowel een waardestijging als een waardedaling komt een groter gedeelte voor rekening van Volkshuisvesting. De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling heeft betrekking op 155 woningen (2016: 165), waarvan 56 huurwoningen uit bestaand bezit (2016: 59) en 99 nieuwbouwkoopwoningen (2016: 106). 63
8.11 Kortlopende schulden 8.11.1 Schulden aan kredietinstellingen 35.284 35.608 8.11.2 Schulden aan leveranciers 2.224 644 8.11.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.034 1.327 8.11.4 Overige schulden 647 983 8.11.5 Overlopende passiva 6.614 7.210 Totaal 46.803 45.772 8.11.1 Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen 35.284 35.608 Totaal 35.284 35.608 Zekerheden Door de huisbankier ING is aan Volkshuisvesting een rekening-courantkredietfaciliteit ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van 7,5 miljoen. Tegenover deze faciliteit is als zekerheid de verpanding creditgelden van ING verstrekt. Per balansdatum is binnen de rekening-courantfaciliteit 0 miljoen opgenomen. 8.11.2 Schulden aan leveranciers Schulden aan leveranciers 2.224 644 Totaal 2.224 644 De schuld aan leveranciers is met 1,4 miljoen toegenomen in verband met de afronding van planmatige duurzaamheidsprojecten per eind 2017. 8.11.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonbelasting 3 2 Omzetbelasting 1.911 1.325 Premies sociale verzekeringen 120 0 Totaal 2.034 1.327 De omzetbelasting betreft de reguliere btw aangifte van het 4 e kwartaal 2017. 8.11.4 Overige schulden Afrekening servicekosten aan huurders 385 314 Nog te betalen inzake servicekosten 0 305 Diverse overige schulden 262 364 Totaal 647 983 64
8.11.5 Overlopende passiva Transitorische rente 3.506 4.125 Transitorisch onderhoud 633 671 Vooruit ontvangen huur 1.443 1.482 Nog te betalen kosten onderhanden projecten 705 507 Overige overlopende passiva 327 425 Totaal 6.614 7.210 Transitorische rente betreft de verschuldigde rente over 2017 die in 2018 wordt betaald. Transitorisch onderhoud betreft in 2017 uitgevoerd onderhoud waarvoor in 2017 nog geen factuur ontvangen is. Vooruit ontvangen huur heeft betrekking op de huur over januari 2018 die in december 2017 is ontvangen. Nog te betalen kosten voor onderhanden projecten betreft de inmiddels verkochte grondposities Eimersweide en het Nieuwe A in Malburgen. Overige overlopende passiva betreft onder meer de voorzieningen voor transitorisch verlof. Van de vooruit ontvangen huren heeft 0,03 miljoen (2016: idem) een looptijd > 1 jaar. De overige posten hebben een looptijd < 1 jaar. 8.12 Financiële instrumenten Volkshuisvesting heeft eind 2017 een leningenportefeuille van 401,8 miljoen. De gemiddelde looptijd is 25,1 jaar en de gemiddelde rentevoet is 2,97%. De portefeuille bestaat voor 86% ( 345,3 miljoen) uit leningen met een vaste rente en voor 14% ( 56,5 miljoen) uit leningen met een variabele rente. Er zijn vier leningen met een variabele rente. Bij drie van deze leningen (totaal 45 miljoen) zijn derivaten aangeschaft om het renterisico te beperken. Het gaat om renteswaps, waarbij de variabele rente door middel van de swap wordt omgezet in een vaste rente. Bij een deel van de leningen met vaste rente is sprake van zogeheten embedded derivaten, voor in totaal 129,7 miljoen. Hier gaat het om basisrenteleningen ( 90,5 miljoen) en extendibles ( 39,2 miljoen). Het derivaat bij een basisrentelening bestaat uit de vaste basisrente (in feite een swap) en bij een extendible lening krijgt de geldnemer een premie en de geldgever het recht om na het verloop van een aantal jaren de lening voort te zetten tegen de afgesproken rente (in feite een swaption). Van alle derivaten is de marktwaarde negatief, omdat de marktrente sinds de aanschaf van de derivaten is afgenomen. Deze negatieve marktwaarde heeft voor alle drie de soorten derivaten andere consequenties: De drie variabel rentende leningen met renteswaps hebben een negatieve marktwaarde van 67,7 miljoen. Door kostprijshedge accounting toe te passen, wordt deze hogere waarde niet verwerkt in het resultaat/vermogen. Verder is het van belang dat twee van de drie swaps een zogenaamde break-clausule kennen. Hierdoor kunnen in 2020 en 2023 deze swaps beëindigd worden tegen afrekening van de marktwaarde. Dat betekent dat Volkshuisvesting in die jaren, bij een gelijkblijvende marktwaarde over de benodigde liquiditeiten moet kunnen beschikken. Hiervoor is inmiddels een lening afgesloten met variabele hoofdsom, waarvan nog 46,0 miljoen afroepbaar is. De basisrenteleningen hebben een marktwaarde van 144,9 miljoen. Deze hogere waarde wordt niet verwerkt in het resultaat/vermogen en heeft ook geen verdere consequenties. De vier extendible leningen hebben een marktwaarde van 58,4 miljoen. In 2019, 2020 en 2021 kan de geldgever van zijn verlengingsrecht gebruik maken. De negatieve marktwaarde van de swaptions van 16,9 miljoen is als verlies in het resultaat verwerkt, waarvan -/- 4,4 miljoen in 2017. Naast de vier nog lopende extendibles zijn er ook vier waarvan de geldgever in 2016 gebruik gemaakt heeft van zijn verlengingsrecht. Deze vier zijn omgezet naar reguliere leningen met een vaste rente, waardoor er geen sprake meer is van een derivaat. 65
De nominale waarde van deze vier was 22,6 miljoen en de negatieve marktwaarde van de swaptions bij omzetting bedroeg 14,3 miljoen. Dit bedrag is in het verleden als verlies genomen en wordt gedurende de resterende looptijd in jaarlijkse termijnen ten gunste van het resultaat gebracht. 8.12.1 Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico s De primaire financiële instrumenten van Volkshuisvesting, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van Volkshuisvesting is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico s zoals rente- en liquiditeitsrisico s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt Volkshuisvesting tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijshedge-accounting toe (zie hierna onder paragraaf Hedges). Het beleid van Volkshuisvesting is om niet te handelen in financiële instrumenten voor speculatieve doeleinden. Het beleid van Volkshuisvesting is tevens om geen nieuwe afgeleide financiële instrumenten aan te schaffen. De belangrijkste risico s uit hoofde van de financiële instrumenten van Volkshuisvesting zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico) en marktrisico. Het beleid van Volkshuisvesting om deze risico s te beperken is als volgt: Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Volkshuisvesting kunnen voldoen. Volkshuisvesting handelt enkel met kredietwaardige partijen en heeft procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen Volkshuisvesting. Volkshuisvesting loopt een potentieel kredietrisico op de bank (mede afhankelijk van de kredietwaardigheidsrating) indien de rentederivaten een positieve reële waarde ontwikkelen. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat Volkshuisvesting over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Volkshuisvesting aan haar verplichtingen kan voldoen is naast het aantrekken van langlopende leningen een rekening-courant kredietfaciliteit van de ING beschikbaar voor een bedrag van 7,5 miljoen (2016: 7,5 miljoen). Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is beperkt, aangezien de langlopende schulden grotendeels vastrentend zijn. 66
Voor een toelichting op de liquiditeitsrisico s specifiek inzake de rentederivaten wordt verwezen naar paragraaf Hedges van dit hoofdstuk. Valutarisico Volkshuisvesting loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro s zijn. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake van de leningenportefeuille. Renterisico (prijs- en kasstroomrisico s) Volkshuisvesting loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico s over de liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vastrentende langlopende leningen loopt Volkshuisvesting het risico dat de reële waarde van de leningen zal stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Volkshuisvesting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken wordt het kasstroomrisico afgedekt door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de marktrente, renteswapcontracten af te sluiten waarbij de variabele rente wordt geruild voor een vaste rente. Verwezen wordt verder naar paragraaf Hedges van dit hoofdstuk. Renteprijsrisico s leningen kredietinstellingen Ter beoordeling van het prijsrisico dat Volkshuisvesting loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden: 2017 Renteklasse (vastrentende leningen) Restant looptijd Tot 1% 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% > 5% Totaal 1 5 jaar 0 0 40.207 27.219 4.992 0 72.418 6 10 jaar 5.000 20.030 50.434 6.084 0 131 81.679 11 15 jaar 0 10.000 0 0 0 0 10.000 16 20 jaar 0 2.917 0 0 22.650 0 25.567 21 25 jaar 0 0 0 316 284 0 600 26 30 jaar 0 0 0 0 0 0 0 31 35 jaar 0 0 12.000 0 0 0 12.000 36 40 jaar 0 0 0 0 0 0 0 41 45 jaar 0 12.000 29.200 36.500 0 0 77.700 46 50 jaar 0 0 19.000 21.000 0 0 40.000 Totaal 5.000 44.947 150.841 91.119 27.926 131 319.964 67
De effectieve rentevoet van de langlopende en vastrentende leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 2,85%. Rentekasstroomrisico s leningen kredietinstellingen De contractuele renteherzieningsdata of aflossingsdata indien laatstgenoemde eerder liggen en de effectieve rentevoet van de zowel in de balans als niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Volkshuisvesting waarover rentekasstroomrisico wordt gelopen, luiden als volgt: 2017 (variabel rentende leningen) <= 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 jaar 2016 Gemiddeld gewogen > 5 jaar Totaal effectieve rente Totaal Financiële passiva Leningen 7.500 0 0 0 0 49.000 56.500 0,10 56.500 kredietinstellingen Bruto-positie 7.500 0 0 0 0 49.000 56.500 0,10 56.500 Renteswap 7.500 0 0 0 0 37.500 45.000 3,78 45.000 (variabel naar vast) Netto-positie 0 0 0 0 0 11.500 11.500 -/-0,08 11.500 De effectieve rentevoet van de financiële instrumenten gegroepeerd onder variabele rentevoet wordt herzien binnen een jaar. De renteherzieningsdata van de variabel rentende lening en de renteswap(s) om deze variabele rente om te zetten naar vast, zijn afzonderlijk opgenomen. De andere financiële instrumenten van Volkshuisvesting zijn niet in de bovenstaande tabel opgenomen, omdat ze niet rentedragend zijn en daardoor niet aan renterisico onderhevig zijn. Overige kasstroomrisico s leningen kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies: Jaaraflossingen Eindaflossingen Renteconversies 2016 2.338 11.500 1.596 2017 2.408 33.200 1.393 2018 2.487 32.800 0 2019 2.545 0 0 2020 2.605 7.000 4.236 2021 2.595 7.000 12.915 2022 2.619 3.600 33.165 De hierna volgende grafiek laat de resterende (rente-)looptijden zien van de huidige leningenportefeuille. In het plaatje is ervan uitgegaan dat de toekomstige breaks binnen twee swapcontracten (zie onderdeel Hedges verderop) uitgeoefend worden en Volkshuisvesting voor de herfinanciering van de betreffende roll-over leningen nieuwe financiering moet aantrekken (dan wel nieuwe renteafspraken moeten maken). Aanvullende financiering naar aanleiding van af te rekenen marktwaarden van de swaps zijn vooralsnog buiten beschouwing gelaten: 68
De looptijd van de leningenportefeuille kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 25,1 jaar (2016: 24,1 jaar). Binnen de leningenportefeuille heeft Volkshuisvesting een deel van de renterisico s afgedekt met behulp van renteswaps. Ook bevinden zich extendible leningen en basisrenteleningen binnen de portefeuille: Hierna worden de renterisico s van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht: 69
De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzienings-moment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het (in 2017 negatieve) Euribor percentage en een liquiditeitsopslag die varieert van +2 basispunten tot +32 basispunten. Het renterisico van de variabele roll-over leningen (waarbij de rente per drie dan wel zes maanden wordt herzien) is voor 45 miljoen afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps). Over het boekjaar 2017 beliep de rentelast inzake de renteswaps 1,84 miljoen (2016 1,78 miljoen). Gecombineerd met de rentelast over de leningen ad -/- 0,069 miljoen bedraagt de effectieve rentevoet 3,93% (2016: 3,95%). De extendible leningen betreffen vastrentende leningen tot het herzieningsmoment zoals vastgelegd in de leningsovereenkomst. Op het herzieningsmoment heeft de bank een optie om de lening te verlengen tegen een in de leningsovereenkomst opgenomen rentepercentage (putoptie). Het risico van deze lening betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de actuele rente voor een vergelijkbare lening; - het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente. In 2016 hebben geldgevers 4 van de 8 extendible leningen verlengd. De overige 4 extendible leningen kunnen in de periode 2019-2021 door geldgevers verlengd worden. Deze leningen zijn in bovenstaande tabel (eindaflossingen) opgenomen alsof zij worden verlengd (hetgeen op basis van de huidige rentestand het geval zal zijn). De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode. Na afloop van die periode dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen de 12 basispunten en de 29 basispunten. 8.12.2 Reële waarde De reële waarde van de leningenportefeuille loopt in 2017 terug met 66,2 mln. (van 598 mln. naar 532 mln.) De verlaging bestaat voor 35,6 mln. uit aflossingen en voor 30,6 mln. uit verbetering van de marktwaarde door gestegen marktrente. Voor vastrentende langlopende leningen loopt Volkshuisvesting het risico dat de reële waarde van de leningen zal stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Onderstaand overzicht geeft een beeld van de reële waarde van de leningenportefeuille inclusief eventuele bijbehorende (embedded) rente-instrumenten op de laatste werkdag van 2017: 70
Reële waarden per 31-12-2017 Soort lening Schuldrestant Vaste rente Opslag Swap Swaption Totaal Annuïtair 34.330 3.355 - - - 37.684 Lineair 5.897 1.092 - - - 6.989 Fixe 175.335 29.681 - - - 205.017 Variabale hoofdsom (opgenomen deel) 11.500 - - - - 11.500 Basisrente 90.500 48.252 6.116 - - 144.868 Extendible basisrente 39.200 2.280 - - 16.922 58.401 Roll-over + swap 45.000-2.655 20.044-67.699 Totaal 2017 401.762 84.659 8.771 20.044 16.922 532.158 Totaal 2016 437.368 104.496 9.543 25.669 21.273 598.349 Afname in 2017 35.606 19.837 772 5.625 4.351 66.191 De marktwaarde van de eerste drie soorten leningen zijn berekend op basis van een disconterings-percentage van 0,50%. De gewogen resterende rentelooptijd van deze leningen is afgerond 6,7 jaar. De laatste drie soorten leningen, inclusief de (embedded) derivaten, zijn berekend door een extern bureau. De waarde van de swaptions (embedded derivaat binnen de extendible leningen, zie hierna bij derivaten ) zijn ten laste van het resultaat gebracht. De waarde van de swaps (derivaat) wordt niet ten laste van het resultaat gebracht, aangezien wij hierbij kostprijs hedge accounting toepassen (zie onderdeel Hedges verderop). De waarde van de basisrente (embedded derivaat binnen de basisrente leningen) hoeft evenmin ten laste van het resultaat te worden gebracht. De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Volkshuisvesting luidt als volgt: Financiële activa: Boekwaarde Reële waarde Liquide middelen 9.579 16.894 9.579 16.894 Derivaten (disagio; te amortiseren rente afgewikkelde swap) 5.376 5.508 5.376 5.508 Totaal 14.955 22.402 14.955 22.402 Financiële passiva: Langlopende schulden (excl. derivaten) 378.754 414.188 481.523 542.676 Kortlopende schulden (excl. derivaten) 35.284 35.608 33.713 34.400 Derivaten 16.922 21.273 16.922 21.273 Totaal 430.960 471.069 532.158 598.349 De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten: Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde. Langlopende schulden De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen met als disconteringsvoet de betreffende rentecurve per 29 december 2017 (zie het overzicht aan het begin van dit onderdeel). 71
Derivaten De reële waarde van de derivaten is bepaald door een contante waardeberekening met als disconteringsvoet de betreffende rentecurve per 29 december 2017. De hieronder gepresenteerde bedragen hebben volledig betrekking op de waardeontwikkeling binnen onze extendible leningen. Extendibles die nog verlengd kunnen worden Extendibles die nog verlengd kunnen worden: Eerste tijdvak (Mogelijk) tweede tijdvak Balanswaarde Geldgever Hoofdsom Ingangs datum Looptijd 1e tijdvak Rente % Strike datum Strike % Einddatum bij verlenging Marktwaarde verlengings recht 31-12-2016 (Derivaat) Marktwaarde verlengings recht 31-12-2017 (Derivaat) NWB 7.200 4-6-2010 10 2,90 4-6-2020 3 4-6-2058-3.696-2.844 NWB 12.000 1-3-2012 7 1,68 1-3-2019 3 1-3-2061-6.859-5.378 NWB 8.000 1-6-2012 8,6 2,26 4-1-2021 3 1-1-2061-4.288-3.264 NWB 12.000 1-11-2012 7 2,94 1-11-2019 3,5 1-11-2049-6.430-5.436 39.200-21.273-16.922 Ultimo 2017 hadden wij nog vier extendible leningen in de portefeuille tot een totaalbedrag van 39,2 miljoen. Door de gestegen marktrente in 2017 is de negatieve marktwaarde met ca. 4,4 miljoen afgenomen van 21,3 miljoen eind 2016 tot 16,9 miljoen eind 2017. Extendibles die inmiddels verlengd zijn Extendibles die inmiddels verlengd zijn: Eerste tijdvak Tweede tijdvak Balanswaarde Geldgever Hoofdsom Ingangs datum Looptijd 1e tijdvak Rente % Ingangsdatum Rente % Einddatum Te amortiseren rente gehele tweede tijdvak Te amortiseren rente 2017 NWB 7.400 4-7-2008 8 4,45 4-7-2016 4,45 4-7-2036-5.165-258 NWB 5.250 11-9-2008 8 4,35 11-9-2016 4,35 11-9-2036-3.462-173 ABN/AMRO 5.000 3-11-2008 8 4,22 3-11-2016 4,22 3-11-2036-3.030-152 NWB 5.000 1-12-2008 8 4,00 1-12-2016 4 1-12-2036-2.634-132 22.650-14.292-715 In 2016 konden vier extendible leningen door de geldgevers verlengd worden. Van dat recht hebben zij gebruik gemaakt. De negatieve marktwaarde van deze extendibles (per de verlengingsdatum) als disagio toegevoegd aan de leningportefeuille. Dit disagio wordt gedurende de looptijd het laatste tijdvak weer ten gunste van het resultaat geamortiseerd. Over 2017 betreft dat 715.000 (2016: 217.000). 8.12.3 Hedges Algemene hedgestrategie Volkshuisvesting voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen uit hoofde van bestaande leningen af te dekken. Daartoe zijn als hedge-instrument renteswapcontracten afgesloten. Met een renteswap ontvangt Volkshuisvesting een variabele rente van de tegenpartij en betaalt zij een vaste rente terug. Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past Volkshuisvesting in de jaarverslaggeving hedgeaccounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkingsinstrument (renteswaps) gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen. 72
Effectiviteit hedge-relatie Hedge accounting wordt toegepast aangezien er sprake is van een effectieve hedge-relatie. De kritische kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten komen overeen met die van de afgedekte posities. Voor elke verslaggevingsperiode wordt de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken, die de waarde van de instrumenten het meest beïnvloeden. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Op de volgende derivaten wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Renteswaps Volkshuisvesting heeft een aantal payerswapcontracten afgesloten om renterisico s voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. De betalingscondities van de renteswap stemmen overeen met die van de onderhandse leningen. Zoals onder de waarderingsgrondslagen toegelicht, past Volkshuisvesting daarbij kostprijshedge-accounting toe, waardoor de renteswaps tegen kostprijs worden gewaardeerd (nagenoeg nihil) en waardemutaties niet in het resultaat worden verantwoord. 73
De opbouw van de afgesloten renteswapportefeuille naar looptijd en waarde is als volgt: Derivaat Hoofdsom Ingangsdatum Einddatum Te bet. rente Te ontv. rente Reële waarde 31-12-2017 Reële waarde 31-12-2016 Nr. 1 7.500 03-02-2006 05-02-2018 4,05% 6m euribor -164-480 Nr. 2 25.000 01-06-2009 01-06-2059 3,62% 3m euribor -17.414-21.202 Nr. 3 12.500 01-07-2010 01-07-2015 4,40% 3m euribor -2.466-3.988 01-07-2015 01-07-2020 3,95% 3m euribor 01-07-2020 01-07-2025 3,50% 3m euribor 01-07-2025 01-07-2030 3,05% 3m euribor 01-07-2030 01-07-2035 2,60% 3m euribor 01-07-2035 01-07-2040 2,15% 3m euribor 01-07-2040 01-07-2045 1,70% 3m euribor 01-07-2045 01-07-2050 0% 3m euribor 01-07-2050 01-07-2055 0% 3m euribor 01-07-2055 01-07-2060 0% 3m euribor Niet in de balans opgenomen reële waarde (i.v.m. kostprijshedgeaccounting) -20.044-25.670 De aan vorengenoemde derivaten gekoppelde variabel rentende leningen betreffen: Geldgever Hoofdsom (x 1.000) Ingangsdatum Einddatum Te bet. variabele rente Gekoppeld aan derivaat NWB 7.500 03-02-2006 05-02-2018 6m euribor Nr. 1 BNG 25.000 01-06-2011 01-06-2059 3m euribor Nr. 2 BNG 12.500 01-07-2010 01-07-2060 3m euribor Nr. 3 Totaal 45.000 Volkshuisvesting past overeenkomstig de Woningwet uitsluitend payer swaps toe, gericht op het beperken van de opwaartse risico s van variabele leningen. Verder zijn de op deze derivaten betrekking hebbende variabele leningen vóór dan wel tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract, aangetrokken. Het beleid is om geen nieuwe derivatencontracten af te sluiten. Dit is in ons Reglement financieel beleid en beheer en treasurystatuut vastgelegd. Er is bij bepaalde rentederivaten sprake van termination events in welke gevallen de derivaten moeten worden afgewikkeld. Dit is aan de orde indien Volkshuisvesting geen WSW-deelnemer meer is, de WSWachtervang wegvalt of bij onder bewindstelling door het Ministerie. Wat betreft de derivatenportefeuille zijn geen onderpandverplichtingen in de vorm van te verstrekken liquiditeiten door beide partijen overeengekomen ingeval van een positieve of negatieve reële waarde van de derivaten. Gezien de lange looptijd van bepaalde derivaten die Volkshuisvesting heeft afgesloten (zie derivaten nummers 1 en 2), heeft zij en de bank het recht dan wel de plicht om deze derivaten op vooraf vastgestelde data te ontbinden ( mutual break clausule dan wel mandatory break clausule). Wanneer een van de partijen dit recht dan wel plicht uitoefent dient de dan geldende reële waarde te worden verrekend (i.c. afstorting door Volkshuisvesting van een negatieve reële waarde en door de bank van een positieve reële waarde). De eerste mutual dan wel mandatory breaks zijn in 2020 en 2023 aan de orde. 74
Uit een door Volkshuisvesting uitgevoerde stress test inzake de liquiditeitsrisico s uit hoofde van de derivatenportefeuille blijkt dat de aan te houden liquiditeitsbuffer per ultimo 2017 toereikend is om een additionele rentedaling van 2% op te kunnen vangen. Daarmee voldoet Volkshuisvesting aan de financiële eisen zoals vastgelegd in de Woningwet. Dit komt evenwel omdat we voor bovengenoemde breaks nog niet over een dergelijke buffer hoeven te beschikken. In 2019 en/of 2022 (1 jaar voor de breakdatum) moeten we wel over een liquiditeitsbuffer beschikken. Regeren is vooruitzien, dus we willen graag zoveel mogelijk anticiperen op deze breaks. In 2015 hebben we daartoe extra borgingsruimte uit onze Eigen middelen gevraagd en gekregen van het WSW tot een bedrag van 46 miljoen. Deze ruimte is benut door een lening met variabele hoofdsom aan te trekken van 57,5 miljoen. De minimale opname van 20% ( 11,5 miljoen) is in 2015 gebruikt voor twee reguliere (geborgde) herfinancieringen. De andere 80% ( 46 miljoen) blijft in principe op de plank liggen en is bestemd voor de financiering van eventueel te verrekenen marktwaarden als gevolg van de breaks (de liquiditeitsbuffer). Wij hebben de marktwaarden laten berekenen van de twee swaps als ware 31 december 2017 de breakdatum. Op basis van de marktomstandigheden op dat moment zouden die marktwaarden als volgt zijn: Tegenpartij Bedrag Breakdatum Resterende looptijd na break Rentepercentage Marktwaarde 31-12-2017 Marktwaarde 31-12-2017 (-/- 200 basispunten) Deutsche Bank 25.000 01-06-2023 36 jaar 3,62% -15.690-43.442 Deutsche Bank 12.500 01-07-2020 40 jaar 4,40% - step down -1.590-11.988 Benodigde liquiditeitsbuffer bij ongewijzigde rente -55.430 De eerste (mutual) break dient zich in 2020 aan. In 2019 moeten we dan op basis van de huidige marktomstandigheden over een liquiditeitsbuffer beschikken van bijna 12 miljoen. Of we die middelen dan ook daadwerkelijk moeten inzetten in 2020 is afhankelijk van de vraag óf één van beide partijen de break uitoefent en of de rente in dat laatste jaar daadwerkelijk nog verder daalt met 2%! De volgende break is dan in 2023. Dit betreft een mandatory break. In theorie kunnen partijen gezamenlijk afspreken om de swap voort te zetten, maar in principe wordt deze dan afgewikkeld. Op grond van de huidige marktomstandigheden moeten we dan in 2022 beschikken over een liquiditeitsbuffer van ruim 43 miljoen. Of we die middelen dan ook hebben is onder andere afhankelijk van de vraag hoeveel er over blijft van onze ruimte van 46 miljoen na de (eventuele) afwikkeling van de mutual break in 2020. Tussen 2020 en 2022 moeten we dus wellicht nog extra middelen sparen. Sinds 1 juli 2017 bestaan er meer mogelijkheden om derivaten onder borging van het WSW te herstructureren. Zo wordt nu de financiering van de afkoop van een swap (marktwaarde) geborgd en ook het zogeheten laten doorzakken van een swap in een lening wordt gefaciliteerd. Groot voordeel hiervan is dat dan geen extra liquiditeitsbuffer meer hoeft aangelegd /houden te worden. Momenteel zijn wij in samenwerking met Zanders bezig het doorzakken van onze twee swaps van Deutche Bank te bezien. 8.13 Niet in de balans opgenomen verplichtingen en rechten 8.13.1 Niet in de balans opgenomen verplichtingen Aankoop Fluvium Het aankoopbedrag voor de resterende gronden in Fluvium is 6,7 miljoen. Deze betaling zal verricht worden aan de gemeente Arnhem op het moment dat de gronden geleverd worden. 75
WSW obligoverplichting Leningen van toegelaten instellingen, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage 3,85% (2016: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan toegelaten instellingen als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2017 heeft Volkshuisvesting een aangegane obligoverplichting van 16,4 miljoen (2016: 17,8 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Heffing voor saneringssteun Aan de corporatiesector is een heffing voor saneringssteun opgelegd. De Autoriteit woningcorporaties heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2018-2022 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun ter hoogte van 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van dit percentage en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing t/m 2022 0,8 miljoen zal bedragen. Deze heffing is niet als verplichting in de balans opgenomen. Prestatieafspraken Volkshuisvesting heeft met de gemeente Arnhem meerjarige afspraken gemaakt over de ontwikkeling van woningen en energiebesparende maatregelen voor een bedrag van 67,6 miljoen, gedurende 5 jaar. Volkshuisvesting heeft zich vastgelegd om deze afspraken te realiseren waarbij het risico in bepaalde gevallen wordt gedeeld met andere corporaties en/of bouwbedrijven. Kredietfaciliteit Volkshuisvesting beschikt per eind 2017 over een kredietfaciliteit bij ING Bank N.V. van 7,5 miljoen (2016: 7,5 miljoen). De kredietfaciliteit is mede bestemd om tijdelijke liquiditeitstekorten op te vangen die ontstaan door voorfinanciering van activiteiten. Treasury overeenkomst Woningbouwvereniging Gelderland. Met Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) is een kredietfaciliteit overeengekomen voor een bedrag van maximaal 2,4 miljoen. Pensioenverplichtingen Volkshuisvesting heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegde-pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Daarom zijn de risico s verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans. Verkoop woningen Op balansdatum zijn 2 woningen verkocht met een opbrengstwaarde van 0,3 miljoen. De overeenkomsten zijn nog niet bij de notaris gepasseerd. Investeringsverplichting Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van 10,2 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. 76
Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening. De investeringsverplichting ziet met name toe op de ontwikkeling van 75 eenheden in Malburgen. 8.13.2 Niet in de balans opgenomen rechten Lening O/G In 2015 is een lening met een variabele hoofdsom afgesloten van 57,5 miljoen. Hiervan is 20%, 11,5 miljoen opgenomen. De opnameruimte per ultimo 2017 bedraagt dan ook 46,0 miljoen. Deze opnameruimte is bestemd voor de eventuele toekomstige afwikkeling van twee renteswaps. Koopgarant en Sociale koop woningen In het kader van de verkoop van Koopgarant woningen is korting verleend. De totaal verleende korting, met indexeringen, bedraagt per balansdatum 7,4 miljoen (2016: 7,3 miljoen, zonder indexeringen). In het kader van de verkoop van Sociale Koop woningen is korting verleend. De totaal verleende korting, met indexeringen, bedraagt per balansdatum 2,8 miljoen (2016: 2,8 miljoen). Subsidie duurzaamheidsprojecten Rijksdienst voor ondernemend Nederland Bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland zijn STEP subsidies aangevraagd voor duurzaamheidsprojecten van in totaal 1,9 miljoen. De subsidie zal in 2018 en in 2019 worden uitbetaald. 8.14 Gebeurtenissen na balansdatum voor de jaarrekening Overeenstemmingsverklaring Rijnwijk en Fluvium J Op 9 maart 2018 is een overeenstemmingsverklaring tussen Volkshuisvesting, aannemer en koper getekend voor de verkoop van de panden en gronden in Rijnwijk. Er is overeenstemming over de koopsom, als gevolg waarvan afboekingen uit het verleden zijn teruggenomen (zie 8.4.2). Volkshuisvesting en koper werken samen de koopovereenkomst uit. De koper verwerft daarnaast van Volkshuisvesting haar 2/3 aandeel in de bouwexploitatie van Fluvium J. Er is overeenstemming over de koopsom. Naast deze koopsom vergoedt de koper de door Volkshuisvesting gemaakte plankosten van de bouwexploitatie van Fluvium J. Volkshuisvesting en aannemer behouden de grondexploitatie Fluvium J en ontwikkelen en realiseren in goede afstemming met koper sociale huurwoningen in Fluvium J. De overige woningen worden ontwikkeld door de koper. Er is overeengekomen dat aannemer alle woningen bouwt. De betaling van de koopsom Rijnwijk zal in vier termijnen plaatsvinden. De eerste termijn is in 2020. De laatste termijn is in 2023. De betaling van de koopsom Fluvium J en de vergoeding van de gemaakte plankosten is op 31 maart 2018 betaald. Op de openstaande termijnen is de koper een rente verschuldigd van 0,5% op jaarbasis. 77
78
9. Toelichting op de winst- en verliesrekening 9.1 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 9.1.1 Huuropbrengsten 79.032 79.378 9.1.2 Opbrengsten servicecontracten 4.723 4.721 9.1.3 Lasten servicecontracten -4.978-4.891 9.1.4 Overheidsbijdragen 36 37 9.1.5 Lasten verhuur en beheeractiviteiten -11.611-12.947 9.1.6 Lasten onderhoudsactiviteiten -22.013-19.920 9.1.7 Overige direct operationele lasten exploitatie bezit -13.133-12.291 9.1 Totaal 32.056 34.087 9.1.1 Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen DAEB 71.203 73.261 Woningen en woongebouwen niet-daeb 5.198 3.055 Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB 568 695 Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-daeb 3.199 3.551 80.168 80.562 Af: Huurderving wegens leegstand -594-605 Huurderving wegens huurkortingen -68-76 Huurderving wegens sloop 0-26 Huurderving wegens leegstand verkoop -218-285 Huurderving wegens oninbaarheid -256-192 Totaal huurderving -1.136-1.184 Totaal 79.032 79.378 Huuropbrengsten De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2017 bedroeg 0,2% (1 juli 2016: 0,5%). Voor het DAEB-bezit betrof dit 0,2% (1 juli 2016: 0,5%) en voor het niet-daeb-bezit 0,3% (1 juli 2016: 0,6%). De totale stijging van de huren bedraagt in 2017 0,75%. Volgens de huursombenadering mag de stijging maximaal 1,3% zijn (inflatie+1%). In 2017 is geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. De huurstijgingen zijn afgetopt op streefhuur. De streefhuur is aangepast voor inflatie. Ten opzichte van 2016 hebben we door deze stijging 0,3 miljoen extra huurinkomsten. Door transformatie, nieuwbouw en aankoop hebben we woningen in exploitatie genomen en deze zorgen voor 0,2 miljoen hogere huurinkomsten. De verkopen van 79 woningen uit exploitatie leiden tot 0,4 miljoen lagere huren. Vanaf 2017 worden de huuropbrengsten van het bezit in Rijnwijk niet meer in de exploitatie verantwoord. Hierdoor zijn de huuropbrengsten 0,6 miljoen lager. 79
Door nieuwe verhuringen bij mutatie hebben we 0,3 miljoen hogere huurinkomsten. De huren van niet woningen zijn per 1 april 2017 met 0,3% verhoogd. Huurderving wegens leegstand De huurderving wegens verhuurleegstand (42% van deze post) is lager dan in 2016 door een lagere mutatiegraad 7,6% ( 2016: 8,6%). Het gemiddeld aantal dagen leegstand bedroeg 8,0 dagen, dit is 0,5 dag lager dan in 2016. De overige 58% betreft technische leegstand. Deze is in lijn met de realisatie van 2016. Huurderving wegens kortingen De korting voor gesloten bruikleenovereenkomsten in Rijnwijk van 0,04 miljoen is in 2017 niet meer in de exploitatie opgenomen. De kortingen voor bruikleenovereenkomsten elders of incidenteel verstrekte huurkortingen zijn 0,07 miljoen (2016: 0,04 miljoen). Huurderving wegens verkoop De huurderving voor leegstand door verkoop is in 2017 gedaald ten opzichte dan 2016. Ook gedurende 2017 zijn er minder woningen in de verkoop genomen dan in voorgaande jaren. Gemiddeld stonden er 25 woningen te koop in 2017. Dit waren er in 2016 gemiddeld 33. De verkochte woningen stonden gemiddeld 138 dagen leeg (2016: 117 dagen). Hierin zitten 2 panden die 600 dagen leeg stonden door de lange doorlooptijd van de transactie. De 40 woningen die uiteindelijk teruggegaan zijn naar de huur stonden gemiddeld 46 dagen leeg en realiseerden gedurende deze periode verkoop leegstand (in 2016 45 woningen, gedurende gemiddeld 99 dagen). Huurderving wegens oninbaarheid De afgeboekte vorderingen in 2017 zijn met 0,2 miljoen in lijn met de afboekingen in het verleden. Tevens is de voorziening voor oninbare vorderingen met 0,04 miljoen verhoogd. 9.1.2 Opbrengsten servicecontracten Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten 4.800 4.798 Af: Derving wegens leegstand -77-77 Totaal 4.723 4.721 De vergoedingen voor leveringen en diensten hebben voor 3,8 miljoen (2016: 3,8 miljoen) betrekking op servicecontracten en voor 1 miljoen (2016: 1 miljoen) op het glas- en servicefonds. Voor alle leveringen en diensten zijn de vergoedingen in lijn met voorgaand jaar. De vergoedingen voor het servicefonds zijn hoger en voor het glasfonds lager dan in 2016 als gevolg van een doorgevoerde tariefsaanpassing in mei 2016. De totale vergoedingen voor de fondsen zijn in lijn met 2016 en per saldo is het resultaat nagenoeg nihil. 80
9.1.3 Lasten servicecontracten Energie en water 2.761 2.821 Huismeesters 257 254 Vuilafvoer 43 43 Schoonmaakkosten 678 651 Lasten fondsen 980 991 Overig 259 131 Totaal 4.978 4.891 De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op werkelijke kosten. Jaarlijks vindt de afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar. Het negatieve resultaat servicekosten van 255.000 betreft behalve de derving van 74.000 ook kosten opgenomen waarvoor geen afrekening met huurders plaatsvindt in 2017. Deze zijn opgenomen onder Overig. 9.1.4 Overheidsbijdragen Vrijval egalisatierekening BWS-subsidies 20 21 Vrijval egalisatierekening BRIM -subsidies 16 16 Totaal 36 37 9.1.5 Lasten verhuur en beheeractiviteiten Diverse overige bedrijfskosten 899 1.015 Toegerekende organisatiekosten 10.712 11.932 Totaal 11.611 12.947 In de jaarrekening 2016 is de verhuurdersheffing verantwoord onder 9.1.5 Lasten verhuur en beheersactiviteiten. In de jaarrekening 2017 is deze post geherrubriceerd onder overige direct toerekenbare lasten. De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. 9.1.6 Lasten onderhoudsactiviteiten Serviceonderhoud 4.092 4.812 Mutatieonderhoud 4.701 4.134 Planmatig onderhoud 9.841 7.785 VvE bijdrage 863 596 Contractonderhoud 2.303 2.334 Afgeboekte vorderingen onderhoud 213 242 Mutatie voorzieningen overige vorderingen 17 Totaal 22.013 19.920 81
Serviceonderhoud In 2017 zijn er 6.344 (2016: 6.877) woningen bezocht voor serviceonderhoud. De gemiddelde realisatie was 536 (2016: 612 per woning). Daarnaast zijn er in 2017 264 gezamenlijke ruimten bezocht met een gemiddelde realisatie van 2.629. De totale realisatie valt in 2017 lager uit dan in 2016. Dit wordt veroorzaakt doordat er in 2017 minder woningen zijn bezocht. Daarnaast is de gemiddelde realisatie per woning in 2017 lager. Mutatieonderhoud In 2017 hebben 1.159 (2016: 1.247) eenheden onderhoud gehad in verband met de wisseling van huurder. De gemiddelde realisatie per eenheid is 3.973 (2016: 3.315). De totale realisatie valt in 2017 hoger uit dan in 2016. Dit wordt veroorzaakt doordat de gemiddelde prijs per mutatie ten opzichte van 2016 is gestegen. In 2017 zijn wij namelijk veelal geconfronteerd met woningen in een gedateerde staat. Dit als gevolg van een lange aaneengesloten huurperiode. Planmatig onderhoud De lasten voor planmatig onderhoud zijn hoger dan in 2016. Dit komt voornamelijk door het doorschuiven van duurzaamheidsprojecten van 2016 naar 2017. Deze duurzaamheidsprojecten zijn namelijk later gestart dan gepland. Daarnaast is het onderhoudsprogramma in 2017 meer geweest dan in 2016. VvE bijdrage Voor onderhoud aan woningen van Volkshuisvesting in VvE s doteren wij jaarlijks aan de diverse VvE s. Contractonderhoud Door middel van diverse contracten vindt onderhoud plaats aan allerlei installaties. Het gaat om zowel kosten voor dagelijks onderhoud als ook voor planmatig onderhoud. Afgeboekte vorderingen onderhoud Een gedeelte van het onderhoud voor rekening van de huurder kan niet worden geïnd. 9.1.7 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Verzekeringen 496 431 Verhuurdersheffing 7.760 6.980 OZB belastingen 4.812 4.816 Heffing ILT-Aw 65 64 Totaal 13.133 12.291 De verhuurdersheffing betreft een afdracht aan de Belastingdienst die gebaseerd is op de WOZ waarde van het woningbezit. De heffing bedraagt 0,536% (2016: 0,491%). Zoals ook vermeld bij punt 9.1.5 is de verhuurdersheffing in de jaarrekening 2016 verantwoord onder punt 9.1.5 en in deze jaarrekening onder punt 9.1.7. 82
9.2 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 9.2.1 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 3.632 11.444 9.2.2 Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling -3.680-9.479 9.2.3 Toegerekende organisatiekosten -64-70 9.2 Totaal - 112 1.895 9.2.1 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling De Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling, heeft betrekking op de volgende projecten: Verkoop plint Fluvium H 1.163 Verkoop grond Nieuwe A 640 Verkoop grond Eimersweide 1.829 Overig 11.444 Totaal 3.632 11.444 9.2.2 Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling, hebben betrekking op de volgende projecten: Verkoop plint Fluvium H 1.323 Verkoop grond (1/3) Nieuwe A 697 Verkoop grond Eimersweide 1.660 Overig 9.479 Totaal 3.680 9.479 9.3 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 9.3.1 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 15.934 11.495 9.3.2 Toegerekende organisatiekosten -267-305 9.3.3 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -12.208-9.025 9.3 Totaal 3.459 2.165 Onderstaand is een specificatie van het verkoopresultaat van verkocht sociaal en commercieel vastgoed (in exploitatie) en van de verkochte woningen die eerder teruggekocht zijn uit hoofde van verkoop onder voorwaarden (VOV). 83
in exploitatie VOV totaal totaal Verkoopopbrengst 14.065 2.167 16.232 12.097 Af: verkoopkosten -258-40 -298-602 9.3.1 Saldo verkoopopbrengst 13.807 2.127 15.934 11.495 9.3.2 Toegerekende organisatiekosten -231-36 -267-305 9.3.3 Boekwaarde (marktwaarde op verkoopmoment) -10.465-1.743-12.208-9.025 9.3 Resultaat in winst- en verliesrekening 3.111 348 3.459 2.165 De verkoopopbrengst van bezit in exploitatie betreft de verkoop van 79 woningen (2016: 75 woningen). De door verkoop in 2017 gerealiseerde waardestijging, ten opzichte van de boekwaarde van de historische kostprijs, begrepen in de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen, bedraagt 3,6 miljoen. De verkoopopbrengst woning Verkocht onder Voorwaarden betreft de verkoop van 11 teruggekochte Koopgarant woningen. In 2016 zijn twee teruggekochte woningen weer verkocht. De verkoopkosten bestaan voor 0,2 miljoen uit onderhoudskosten. In 2016 waren de onderhoudskosten 0,4 miljoen. 9.4 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.4.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 10.931-3.989 9.4.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 33.435 61.490 9.4.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VoV 328 265 9.4 Totaal 44.694 57.766 9.4.1. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2 Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen 6.109-6.468 Overige waardeveranderingen MVA i.o. - 2.091 Overige waardeveranderingen voorraad -17.040 388 Totaal -10.931-3.989 De dotatie aan de voorziening voor onrendabele investeringen betreft de waardeontwikkeling van alle projecten die in ontwikkeling zijn. Deze waarde is verwerkt via de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen en is ook als dusdanig verantwoord als dotatie aan de voorziening onrendabele top en herstructureringen in 2017. Overige waardeveranderingen voorraad betreft met name de herwaardering van de grondposities Malburgen en Rijnwijk en is niet verwerkt via de voorziening onrendabele investeringen maar direct via de voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop. 84
In de volgende tabel is de dotatie aan voorziening onrendabele investeringen op projectniveau weergegeven. 2017 Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen Onrendabele investeringen DAEB 1. Malburgen grondexploitatie 2.626 2. Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl MOW 25 3. Hobbit 42 4. Microwoningen 39 5. Overig 25 6. Transformatie Kromme Elleboogsteeg 53 7. Transformatie Rietgrachtstraat 259 8. Investeringen onderhoud 3.918 Totaal onrendabele investeringen DAEB 6.987 Onrendabele investeringen niet- DAEB 9. Transformatie Parkstraat 74 10. Investeringen onderhoud 64 11. Nieuw Kade Kwartier Grondexploitatie koop 49 12. Vlierstrat e.o. 6 13. Wheme-Dreef 5 14. Overig 17 Totaal onrendabele investeringen niet- DAEB 215 Totaal onrendabele investeringen 7.202 Terugnememing onrendabele investering DAEB 15. Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl Fluvium H -1 16. Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl Fluvium J -396 17. Schuytgraaf -27 18. Transformatie aankoop Utrechtsestraat -80 19. Transformatie aankoop Parochiehuis -128 20. Overig -126 21. Resultaat voorzieningenprojecten -141 Totaal terugneming onrendabele investering DAEB -899 Terugneming onrendabele investering niet- DAEB 22. Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl Fluv H Koop -178 23. Resultaat voorzieningenprojecten -16 Totaal terugneming onrendabele investering niet- DAEB -194 Totaal terugneming onrendabele investering -1.093 Totaal dotatie aan voorziening onrendabele investering 6.109 85
Toelichting 1. Betreft voornamelijk de onrendabele top van de ontwikkeling van 75 eenheden in Malburgen. De verwachte investering is 12,5 miljoen. De marktwaarde is 9,8 miljoen. Het besluit tot realisatie is in 2017 genomen. 2. De onrendabele investering ziet toe op de afrondingswerkzaamheden van het glazen atelier. 3. Betreft de investeringen ten behoeve van de aankoop van buurthuis de Hobbit. Het project bevindt zich in planfase. Alle investeringen zijn onrendabel. 4. Ziet toe op de investeringen ten behoeve van de aanschaf van microwoningen. Het project bevindt zich in planfase. Alle investeringen zijn onrendabel. 5. De investeringen die zijn gepleegd ten aanzien van het project Schepen te Boeckoppad zijn volledig onrendabel. Het project bevindt zich nog in planfase. 6. Betreft de onrendabele top van de Kromme Elleboogsteeg. Het besluit tot realisatie is in 2017 genomen. 7. Betreft de onrendabele top van de Rietgrachtstraat. Het besluit tot realisatie is in 2017 genomen. 8. Betreft de onrendabele top van onderhoudsinvesteringen. 9. Betreft de onrendabele top van de Parkstraat. Het besluit tot realisatie is in 2017 genomen. 10. Betreft de onrendabele top van onderhoudsinvesteringen. 11. De onrendabele investering ziet toe op de gemaakte kosten in de grondexploitatie Rijnwijk. Het project bevindt zich in planfase. 12. Het project Vlierstraat bevindt zich in planfase. De gemaakte onderzoekskosten zijn onrendabel. 13. Het project Wheme- dreef zit in planfase. De gemaakte onderzoekskosten zijn onrendabel. 14. De onrendabele investeringen zijn investeringen ten behoeve van afronding diverse projecten. 15. - 16. Betreft de terugneming van de onrendabele top. Het is de verwachting dat de gepleegde investeringen volledig door een potentiele koper wordt vergoed. 17. Betreft de terugneming van de eerder genomen onrendabele top van 20 appartementen Schuytgraaf. In 2016 is de onrendabele top 531.000. De uiteindelijke onrendabele top in 2017 is 504.000. Het project is medio 2017 opgeleverd. 18. Betreft de terugneming van de eerder genomen onrendabele top van de 26 appartementen Utrechtsestraat. In 2016 is de onrendabele top 1.703.000. De uiteindelijke onrendabele top in 2017 is 1.628.000. Het project is eind 2017 opgeleverd. 19. De onrendabele top van de aankoop van het Parochiehuis in 2016 is 400.000. De onrendabele top in 2017 is 271.000. De terugneming komt ten gunste van het resultaat 2017. 20. Betreft de terugneming van de eerder genomen onrendabele top ten aanzien van de aankoop en transformatie van het Gemaal aan de Gelderse Rooslaan. In 2016 is de onrendabele top 368.000. De uiteindelijke onrendabele top is 243.000. Het project is medio 2017 opgeleverd. 21. De rendabele top betreft het positieve resultaat van diverse afgesloten voorzieningenprojecten. 22. In 2016 is de onrendabele top 178.000. In 2017 wordt deze teruggenomen. Het resultaat wordt verantwoord via Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling. 23. De rendabele top betreft het positieve resultaat van diverse afgesloten voorzieningenprojecten. In de volgende tabel is de overige waardeveranderingen voorraad weergegeven 2017 Overige waardeveranderingen voorraad 1. Waardeverandering Malburgen -193 2. Waardeverandering Rijnwijk -369 3. Waardeverandering Rijnwijk -16.475 4. Resultaat omzetten van koop naar huur -3 Totaal overige waardeveranderingen voorraad -17.040 1. Het betreft de waardestijging van de grondposities in Malburgen. De waardestijging is gebaseerd op de meest recente verkopen in het gebied. 86
2. De waardeverandering hangt samen met het exploitatieresultaat Rijnwijk. Dit exploitatieresultaat is ten laste van de voorraad grondpositie Rijnwijk verantwoord. Echter de waarde van de voorraad blijft gelijk aan de getaxeerde waarde. De voorraadwaarde neemt toe tot maximaal de hoogte van het exploitatieresultaat. 3. De waardeverandering hangt samen met het bod van een potentiele koper voor de overname van Rijnwijk. De waardeverandering stelt de waarde van de grondpositie gelijk aan de historische kosten Rijnwijk. 9.4.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie 8.1.1. 24.963 51.171 Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie 8.1.2. 8.473 10.319 Totaal 33.436 61.490 De totale niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille is 33,4 miljoen. Voor 25,0 miljoen wordt dit veroorzaakt door DAEB vastgoed in exploitatie. De waardeveranderingen zijn nader toegelicht in hoofdstuk 8.1.1 en 8.1.2. 9.4.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Terugneming eerder genomen afwaardering vastgoed in ontwikkeling verkocht 12 32 onder voorwaarden Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden 316 233 Totaal 328 265 De waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de jaarlijkse waarde indexatie van het Kadaster betreffende koopwoningen. 9.5 Netto resultaat overige activiteiten 9.5.1 Opbrengsten overige activiteiten 295 566 9.5.2 Kosten overige activiteiten -269-435 9.5 Totaal 26 131 9.5.1 Opbrengsten overige activiteiten Vergoedingen voor beheersactiviteiten voor VvE s 253 245 Vergoedingen voor GSM masten 0 35 Overige opbrengsten 42 286 Totaal 295 566 De daling van de vergoeding voor GSM masten wordt veroorzaakt door een herziening van de vergoeding over vorige jaren van een complex. De overige opbrengsten zijn gedaald omdat in tegenstelling tot vorig jaar er geen bate voor suppletie aangifte BTW was. 87
9.5.2 Kosten overige activiteiten Toegerekende organisatiekosten 269 435 Totaal 269 435 9.6 Overige organisatiekosten Kosten treasury 46 48 Kosten jaarverslaggeving 355 296 Kosten personeel en organisatie 234 277 Kosten Raad van Commissarissen 119 102 Totaal 754 723 9.7 Leefbaarheid Woonmaatschappelijk werk 310 246 Aanleg/onderhoud kleinschalige infrastructuur 73 147 Schone leefomgeving/overlast/veiligheid 430 465 Overig 56 25 Totaal 869 883 Van de totale uitgaven heeft 0,3 miljoen (39%) betrekking op sociale activiteiten en 0,5 miljoen (61%) op fysieke activiteiten. In 2016 had eveneens 40% van de uitgaven betrekking op sociale en 60% op fysieke activiteiten. 9.8 Saldo financiële baten en lasten 9.8.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 5.066-9.367 9.8.2 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren 7 14 9.8.3 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 302 368 9.8.4 Rentelasten en soortgelijke kosten -13.375-14.834 9.8 Totaal -8.000-23.819 9.8.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Mutatie marktwaarde derivaten 4.351-9.619 Disagio: geamortiseerde rente extendible leningen 715 217 Waardeveranderingen overige financiële vaste activa 0 35 Totaal 5.066-9.367 88
Mutatie marktwaarde derivaten Vanwege gestegen marktrentes is de negatieve marktwaarde van de derivaten van de extendible leningen in 2017 met 4,4 miljoen gedaald tot 30,3 miljoen. Volgens de RJ Richtlijn 290 wordt deze daling verwerkt in het resultaat. Disagio: geamortiseerde rente extendible leningen Van de 4 in 2016 verlengde extendibe leningen wordt over het 2 e tijdvak 0,7 miljoen ten gunste van het resultaat gebracht. Over 2016 betrof dit een gedeelte van het jaar. 9.8.2 Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Rentebate SVN leningen 7 11 Rentebate kasgeldlening 3 Totaal 7 14 9.8.3 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente materiele vaste activa 181 234 Overige rentebaten 121 134 Totaal 302 368 Geactiveerde rente materiële vaste activa De geactiveerde rente materiële vaste activa betreft rentetoerekening aan projecten in Schuytgraaf en de Utrechtsestraat. In 2017 is er een rentepercentage gehanteerd van 0,26% per maand (2016: 0,33%). Overige rentebaten De overige rentebaten betreffen de renteopbrengsten binnen de kredietfaciliteit van Woningbouwvereniging Gelderland. 9.8.4 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente op leningen kredietinstellingen 12.548 13.990 Agio: geamortiseerde optiepremies extendible leningen 565 621 Afschrijving afkoopsom rentederivaat 131 131 Overige 131 92 Totaal 13.375 14.834 Rente op leningen kredietinstellingen De rente over de leningen is gedaald met 1,4 miljoen tot 12,6 miljoen. Deze daling van de rentelasten wordt veroorzaakt door een verlaging van het gemiddelde rentepercentage en door een afname van de uitstaande leningen. De gemiddelde rentevoet is gedaald van 3,09% in 2016 naar 2,97% in 2017. Agio: geamortiseerde optiepremies extendible leningen Van de totaal verrekende optiepremies van extendible leningen wordt 565.000 toegerekend aan 2017. 89
Afschrijving afkoopsom rentederivaat Dit betreft de afschrijving op het in 2013 afgekochte rentederivaat van de ABN AMRO ad 5,9 miljoen welke in 45 jaar door lineaire afschrijving ten laste van het resultaat wordt gebracht. Overige Deze kosten betreffen met name de betaalde borgstellingsvergoeding voor het WSW. 9.9 Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de Belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). Eerst bij de aangifte en de daarop volgende aanslag zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door Volkshuisvesting gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde latente belastingvordering achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winst-en-verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: Acute belastingen boekjaar 0 0 Mutatie latente belastingen 1.876 4.684 Totaal belastinglast 1.876 4.684 Acute belastingen boekjaar Bedrijfseconomisch resultaat voor belastingen (= winst) 70.500 commercieel fiscaal verschil Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 44.694 - -44.694 Opwaardering vastgoedportefeuille door stijging WOZ waarde - 6.931 6.931 Afschrijvingen vastgoed in exploitatie - -4.800-4.800 Afschrijvingen activa t.d.v. -925-900 25 Projectresultaat/grond -48-609 -561 Verkoopwoningen 3.726 659-3.067 Onderhoud -22.012-25.455-3.443 Dekking uren toeslag 869 1.043 174 Derivaten, negatieve marktwaarde extendibles 4.501 - -4.501 Overig -82-82 Correcties in fiscaal resultaaat 30.805-23.213-54.018-54.018 Fiscaal resultaat (=winst) 16.482 Verliescompensatie -16.482 Verschuldigde winstbelasting - Aansluiting toepasselijk en effectieve belastingtarief Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 25% (2016:25%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst-en-verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat vóór belastingen, bedraagt -3% (2016:-7%). 90
De aansluiting tussen het effectieve belastingtarief en het toepasselijk belastingtarief is als volgt: Toepasselijk belastingtarief 25% 25% Mutatie tijdelijke verschillen (latentie) -28% -32% Effectief belastingtarief -3% -7% Mutaties latente belastingen Zie paragraaf 8.2.1 voor de onderbouwing van de mutatie latente belastingen. 9.10 Toelichting op kostensoorten 9.10.1 Toerekening organisatiekosten De organisatiekosten bedragen 26,1 miljoen. Deze kosten zijn door middel van een kostenverdeelstaat toegerekend aan de activiteiten zoals deze in de winst-en-verliesrekening worden onderkend. Afschrijvingen 925 1.620 Lonen en salarissen 8.744 9.302 Overige bedrijfskosten 16.429 15.849 Totaal 26.098 26.771 De organisatiekosten zijn als volgt toegerekend: 9.1.5 Exploitatie vastgoed - lasten verhuur en beheersactiviteiten 11.611 12.947 9.1.7 Exploitatie vastgoed - overige directe operationele lasten 13.133 12.291 9.2.3 Vastgoed in ontwikkeling - toegerekende organisatiekosten 64 70 9.3.2 Verkoop vastgoedportefeuille - toegerekende organisatiekosten 267 305 9.5.2 Kosten overige activiteiten 269 435 9.6 Overige organisatiekosten 754 723 Totaal 26.098 26.771 In de kostenverdeelstaat worden de afschrijvingskosten, kosten lonen en salarissen en overige bedrijfskosten op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. De niet direct toerekenbare kosten worden middels de kostenplaatsmethode toegerekend aan de betreffende posten in het resultatenoverzicht. Hierbij is als verdeelsleutel het aantal direct toewijsbare FTE s gehanteerd. Op basis hiervan is de onderstaande verdeling toegepast op de toe te rekenen organisatiekosten De organisatiekosten zijn als volgt toegerekend: 9.1.5 Exploitatie vastgoed - lasten verhuur en beheersactiviteiten 45% 48% 9.1.7 Exploitatie vastgoed - overige directe operationele lasten 50% 46% 9.2.3 Vastgoed in ontwikkeling - toegerekende organisatiekosten 0% 0% 9.3.2 Verkoop vastgoedportefeuille - toegerekende organisatiekosten 1% 1% 9.5.2 Kosten overige activiteiten 1% 2% 9.6 Overige organisatiekosten 3% 3% Totaal 100% 100% 91
9.10.2 Toelichting op organisatiekosten Lonen en salarissen Salarissen 6.634 7.091 Sociale lasten 1.027 1.098 Pensioenen 1.083 1.113 Totaal 8.744 9.302 De totale lonen en salarissen zijn 0,6 miljoen lager dan in 2016. Het gemiddeld aantal FTE s is met 6 FTE s afgenomen. De CAO is per ultimo 2016 afgelopen. In 2017 zijn geen algemene loonsverhogingen doorgevoerd. De periodieke verhogingen bedroegen in 2017 gemiddeld 0,5% (2016: 1,7%). Bij Volkshuisvesting bedroeg in 2017 het aantal fulltime equivalenten (FTE s) 126 (2016 132). Al de werknemers waren in 2017 in Nederland werkzaam (2016: idem). De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt: Fte s Directie 5 Wonen 64 Vastgoed 27 Strategie en organisatie 15 Financiën en control 15 Totaal 126 Pensioenlasten De gehanteerde pensioenregeling van Volkshuisvesting is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een middelloonregeling. De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd. De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de toegelaten instelling. 92
De toegelaten instelling is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De beleidsdekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2017 113% (2016: 104%). Hiermee voldoet het pensioenfonds niet aan de minimale vereiste 125% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB) en daarmee ontstond een dekkingstekort. SPW heeft een herstelplan ingediend bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen vijf jaar tijd de dekkingsgraad herstelt. Overige bedrijfskosten Beheerkosten: Algemene beheer- en administratiekosten 1.465 1.410 Accountantskosten 212 135 Automatiseringskosten 998 1.116 Kosten Raad van Commissarissen 119 102 Subtotaal beheerkosten 2.794 2.763 Heffingen en verzekeringen: Belastingen (onroerende zaak belasting en waterschapslasten) 4.811 4.816 Verhuurdersheffing 7.760 6.980 Verzekeringen 497 431 Subtotaal heffingen en verzekeringen 13.068 12.227 Overige bedrijfskosten: Kosten inleen- en uitzendkrachten 408 536 Overige personeelskosten 403 549 Heffing ILT-Aw 65 64 Diverse bedrijfskosten 759 845 Subtotaal overige bedrijfskosten 1.635 1.994 Af: doorberekende bedrijfskosten -1.068-1.135 Totaal 16.429 15.849 93
Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor Volkshuisvesting: 2017 Ernst & Young Accountants LLP Overig EY Totaal Onderzoek van de jaarrekening 189 189 Andere controleopdrachten (dvi) 23 23 Totaal 212 0 212 2016 Ernst & Young Accountants LLP Overig EY Totaal Onderzoek van de jaarrekening 106 106 Andere controleopdrachten (dvi) 19 19 Andere niet-controle diensten (complexindeling) 10 10 Totaal 125 10 135 Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar waarin de (controle-) werkzaamheden worden/zijn verricht ( over het boekjaar ). Deze methode impliceert dat alleen de lasten vermeld worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht. 9.11 Bezoldiging van bestuurder en (ex-)commissarissen Bestuurders De bezoldiging van de bestuurder bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave, jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. De bezoldiging van de bestuurder, G. Breeman, die in het boekjaar ten laste van Volkshuisvesting zijn gekomen bedragen 181.093 (2016: 181.692) en is als volgt gespecificeerd (in euro s): Periodiek betaalde beloning 159.931 160.765 Beloning betaalbaar op termijn 21.162 20.927 Uitkering bij beëindiging dienstverband 0 0 Bonusbetaling 0 0 Totaal 181.093 181.692 94
Commissarissen De bezoldiging van huidige en gewezen commissarissen die in het boekjaar ten laste van Volkshuisvesting zijn gekomen bedragen 52.963 (2016: 57.425) (in euro s) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd: Huidig: De heer G.D. Minderman, Voorzitter 13.644 6.244 De heer S. van Bodegraven Vice voorzitter 11.371 10.406 Mevrouw C.M.J.T. Baartmans Lid 9.924 9.573 Mevrouw M.A.J. Groskamp, Lid 10.303 - De heer A.J. Krikke, Lid 4.962 - Voormalig: - - De heer F.H. van der Togt, Lid 1.371 10.406 De heer R.F.M. Post, Lid 1.388 9.766 De heer M.A.N. Idema Voorzitter - 6.244 De heer B.L.M.T. van Moerkerk Lid - 4.786 Totaal 52.963 57.425 Er zijn geen adviesvergoedingen, leningen, voorschotten of garanties door Volkshuisvesting aan bestuurders en commissarissen verstrekt. 9.12 Wet Normering Topinkomens Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Volkshuisvesting van toepassing zijnde regelgeving: Uitvoeringsbesluit WNT, Uitvoeringsregeling WNT, Controleprotocol WNT, Beleidsregels WNT 2017. Het bezoldigingsmaximum in 2017 voor Volkshuisvesting is 181.000. Dit geldt naar rato van de duur en/of omvang van het dienstverband. Bezoldiging topfunctionarissen 1. Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking. bedragen x 1 G. Breeman Functiegegevens Directeur - bestuurder Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1-31/12 Omvang dienstverband (in fte) 1,0 Gewezen topfunctionaris? Nee (Fictieve) dienstbetrekking? Ja Bezoldiging Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 150.362 Beloningen betaalbaar op termijn 21.049 Subtotaal 171.411 95
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 181.000 -/- Onverschuldigd betaald bedrag - Totaal bezoldiging 171.411 Gegevens 2016 Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/1-31/12 Omvang dienstverband 2016 (in fte) 1,0 Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 151.262 Beloningen betaalbaar op termijn 20.814 Totaal bezoldiging 2016 172.076 2. Toezichthoudende topfunctionarissen Huidig G.D. Minderman S. van Bodegraven C.M.J.T. Baartmans M.A.J. Groskamp A.J. Krikke Functiegegevens Voorzitter Vice Lid Lid Lid voorzitter Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1 31/12 1/2 31/12 1/7 31/12 Bezoldiging Bezoldiging 13.644 11.371 9.924 10.303 4.962 Individueel toepasselijk 27.150 18.100 18.100 16.563 9.125 bezoldigingsmaximum -/- Onverschuldigd betaald bedrag - - - - - Totaal bezoldiging 13.644 11.371 9.924 10.303 4.962 Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Gegevens 2016 Aanvang en einde functievervulling in 1/7-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12 n.v.t. n.v.t. 2016 Beloning plus belastbare 6.244 10.406 9.573 0 0 onkostenvergoeding Beloningen betaalbaar op termijn - - - - - Totaal bezoldiging 2016 6.244 10.406 9.573 0 0 96
Voormalig F.H. van der Togt R.F.M. Post Functiegegevens Lid Lid Aanvang en einde functievervulling in 1/1-13/02 1/1-13/02 2017 Bezoldiging Bezoldiging 1.371 1.388 Individueel toepasselijk 2.182 2.182 bezoldigingsmaximum -/- Onverschuldigd betaald bedrag - - Totaal bezoldiging 1.371 1.388 Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t. n.v.t. Gegevens 2016 Aanvang en einde functievervulling in 1/1-31/12 1/1-31/12 2016 Beloning plus belastbare 10.406 9.766 onkostenvergoeding Beloningen betaalbaar op termijn - - Totaal bezoldiging 2016 10.406 9.766 3. Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met dienstbetrekking die in 2017 een bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2017 geen ontslaguitkeringen betaald aan overige functionarissen die op grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT of de WNT vermeld zijn of hadden moeten worden. 97
10 Toelichting op het kasstroomoverzicht Onderstaand is een samenvatting van de kasstromen opgenomen. Beginstand liquide middelen 16.893 4.895 Operationele kasstroom 18.933 17.782 Desinvesteringen 21.536 20.225 FvA aflossing WBVG 2.353 299 Beschikbaar voor investeringen 42.822 38.305 Investeringen -14.522-17.469 Totaal kasstromen 28.300 20.836 Nieuwe leningen 0 5.000 Aflossing leningportefeuille -35.608-13.838 Totaal financiering -35.608-8.838 Eindstand liquide middelen 9.585 16.893 Leningportefeuille Beginstand 437.370 446.208 Nieuwe lening - 5.000 Aflossing -35.608-13.838 Eindstand 401.762 437.370 Toelichting Operationele kasstroom - Ontvangsten 85 miljoen, waarvan 80 miljoen huuropbrengsten. - Uitgaven 67 miljoen, waarvan 22 miljoen voor onderhoud, 13 miljoen voor heffingen en belastingen, 13 miljoen voor rente, 10 miljoen personeelskosten, 8 miljoen overige uitgaven en 1 miljoen voor leefbaarheid. Toelichting Desinvesteringskasstroom - Ontvangsten verkoop bestaand bezit, 14 miljoen. - Ontvangsten verkoop van teruggekochte Koopgarantwoningen, 2 miljoen. - Ontvangsten verkoop nieuwbouw, 1 miljoen - Ontvangsten verkoop grond in Malburgen, 4 miljoen. Toelichting aflossing WBVG - Ontvangst 2,4 miljoen. WBVG heeft 2,4 miljoen afgelost van zijn kredietfaciliteit. 98
Toelichting Investeringskasstroom - Uitgaven nieuwbouw huurwoningen, 1 miljoen (met name de ontwikkeling van 75 woningen in Malburgen). - Uitgaven voor duurzaamheidsinvesteringen, 7 miljoen (o.a. Voetiuslaan, Catharijne- Paulstraat en de Broekstraat). - Uitgaven aan investeringen tijdens dagelijks onderhoud 0,5 miljoen. - Uitgaven aan transformatie, 0,2 miljoen (o.a. Rietgrachtstraat en het Gildehuis) - Uitgaven voor aankopen, 3 miljoen. (o.a. Utrechtsestraat en aankoop Parochiehuis) - Uitgaven voor teruggekochte Koopgarantwoningen, 1,5 miljoen. - Uitgaven voor het bouw- en woonrijp maken van grondposities, 2 miljoen Toelichting aflossing leningportefeuille - Uitgaven 35,6 miljoen. Betreft de reguliere aflossing van de leningportefeuille. 99
Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van Volkshuisvesting is opgesteld door het bestuur op 24 april 2018. Mevrouw H.L.B. Mostard Directeur - bestuurder Raad van commissarissen De jaarrekening is vastgesteld door de raad van commissarissen op 24 april 2018. De heer G.D. Minderman Voorzitter De heer S. van Bodegraven Vice voorzitter Mevrouw C.M.J.T. Baartmans Lid Mevrouw M.A.J. Groskamp Lid De heer A.J. Krikke Lid Mevrouw P.W. van Lingen Lid 100
11 Overige gegevens 11.1 Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van Stichting Volkshuisvesting Arnhem zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming. 101
11.2 Openingsbalans DAEB en niet-daeb Het voorgeschreven model voor de openingsbalansen geeft de DAEB en niet-daeb balansen onder elkaar weer. Voor het gewenste inzicht zijn deze balansen naast elkaar weergegeven. ACTIVA Ref. DAEB niet-daeb Vaste activa Vastgoedbeleggingen 8.1 DAEB vastgoed in exploitatie 8.1.1 1.101.812 - Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 8.1.2-126.358 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 8.1.3 4.179 21.167 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 8.1.4 970 106 1.106.961 147.631 Materiele vaste Activa 8.2 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 8.2.1 11.935 794 11.935 794 Financiele vaste activa 8.3 Latente belastingvorderingen 8.3.1 21.206 8.297 Derivaten 8.3.2 5.377 - Te vorderen overheidssubsidies 8.3.3 145 - Overige vorderingen 8.3.4 1.968 - Interne lening 8.3.5 23.652 Netto vermogenswaarde Niet-DAEB 138.056 190.404 8.297 Vlottende activa Voorraden 8.4 Vastgoed bestemd voor verkoop 8.4.1-480 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 8.4.2-29.643 Overige voorraden 8.4.3 160 14 160 30.137 Vorderingen 8.5 Huurdebiteuren 8.5.1 713 162 Belastingen en premies sociale verzekeringen 8.5.2 - - Overige vorderingen 8.5.3 274 24 Overlopende activa 8.5.4 316 143 1.304 328 Liquide middelen 8.6 7.585 2.000 Totaal Activa 1.318.350 189.186 102
PASSIVA Ref. DAEB niet-daeb Eigen vermogen 8.7 Herwaarderingsreserve 8.7.1 790.770 42.779 Overige reserves 8.7.2 10.745 57.881 Resultaat boekjaar 8.7.3 72.376 37.397 873.891 138.056 Egalisatierekeningen 8.8 Egalisatierekening overheidssubsidies 8.8.1 145-145 - Voorzieningen 8.9 Voorzieningen onrendabele invest. en herstructureringen 8.9.1 3.993 - Overige voorzieningen 8.9.2 148 13 4.141 13 Langlopende schulden 8.10 Leningen kredietinstellingen 8.10.1 373.145 5.609 Derivaten 8.10.2 16.922 - Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 8.10.3 4.108 21.051 Interne lening 8.10.4 23.652 394.174 50.313 Kortlopende schulden 8.11 Schulden aan kredietinstellingen 8.11.1 35.127 157 Schulden aan leveranciers 8.11.2 2.046 178 Belastingen en premies sociale verzekeringen 8.11.3 1.871 163 Overige schulden 8.11.4 595 52 Overlopende passiva 8.11.5 6.359 255 45.998 805 Totaal Passiva 1.318.350 189.186 103
104
12 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 105
EY Building a better working world ControIeverkaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van commissarissen van Stichting Volkshuisvesting Arnhem Verkiaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2017 Ons oordeel Wij hebben dejaarrekening 2017 van Stichting Volkshuisvesting Atnhem te Arnhem gecontroleerd. Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de gtootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Volkshuisvesting Arnhem op 31 december 2017 en van het resultaat over 2017 in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit toeqelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de bepalingen van en krachtens de Wet normering topinkomens (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening bestaat uit: 4. De balans per 31 december 2017. 5. De winst-en-verliesrekening over 2017. 6. De toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondsiagen voor financiële versiaggeving en andere toelichtingen. De basis voor ons oordeel Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden, en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening. Wij zijn onafhankelijk van Stichting Volkshuisvesting Arnhem zoals vereist in de Wet toezicht accountantsorganisaties, de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (Vi0) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA). Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Benadrukking van de waarderingsgronds(ag van een deel van het vastgoed in exploitatie Wij vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering op pagina 16 van dejaarrekening, waarin staat beschreven dat Stichting Volkshuisvesting Arnhem een deel van haar vastgoed in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet in overeenstemming met bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in het huidige en het voorgaande boekjaar waardeert tegen actuele waarde onder toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.
EV Building a better working world Pagina 2 Verkiaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie Naast de jaarrekening en onze controleverkiaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit: het volkshuisvestingsverslag; het bestuursverslaq; de overige gegevens. Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie: met de jaarrekeningverenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat; alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist. Wij hebben de andere intormatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begtip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat. Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten in rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezeltde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening. Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet. Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarssen voor de jaarrekening Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In dit kadet is het bestuur tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevoig van fouten of traude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuiteit voort te zetten. Op grond van genoemd artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuiteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heett om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beeindigen of als beeindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijtel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuiteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.
Pagina 3 Building a better working world Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons at te geven oordeel. Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken. Atwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van dezejaarrekening nemen. De materialiteit beinvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel. Wi] hebben deze accountantscontrole protessioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit: het identificeren en inschatten van de risico s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevoig van fouten of fraude, het in reactie op deze risico s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. BIJ fraude is het risico dat een afwijkinq van materieel belang niet ontdekt wordt grotec dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing; het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling; het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële versiaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan; het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuiteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-intormatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continulteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverkiaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continulteit niet langer kan handhaven; het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toel ichti n g en; het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.
Pagina 4 Building a better working world WiJ communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. Arnhem, 24 april 2018 Ernst & Young Accountants LLP w.g. drs. W. van 01st RA