Acceptatiehandleiding Bestaande. Adviseur juli

Transcriptie

1 Acceptatiehandleiding Handleid ding Bestaande producten Financieel Adviseur 2018 juli 201

2 ACCEPTATIEHANDLEIDING BESTAANDE PRODUCTEN 2018 Hypotrust Acceptatiehandleiding bestaande producten juli Hypotrust Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevens - bestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Hypotrust. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 het Besluit van 20 juni 1974, St.b. 351, zoals gewijzigd bij het Besluit van 23 augustus 1985, St.b. 471 en artikel 17 Auteurswet 1912, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van (een) gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot Hypotrust te wenden. All rights reserved. No part of this book may be reproduced, stored in a database or retrievalsystem, or published, in any form or in any way, electronically, mechanically, by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from Hypotrust. Ondanks alle aan de samenstelling van de tekst bestede zorg, kunnen noch de auteur(s), noch de redacteur(en), noch de uitgever(s) aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele schade die zou kunnen voortvloeien uit enige (druk)fout die in deze uitgave zou kunnen voorkomen. Deze handleiding is van toepassing op nieuwe aanvragen vanaf 24 juli

3 ACCEPTATIEHANDLEIDING BESTAANDE PRODUCTEN 2018 Inhoud Inleiding 4 Acceptatie 5 Generiek Funding Model Souplesse Hypotheek... 6 Souplesse Plus Hypotheek Ondernemershypotheek Zeker Weten Hypotheek Specifiek Funding Model Trend Elan Hypotheek OK Hypotheek

4 ACCEPTATIEHANDLEIDING BESTAANDE PRODUCTEN 2018 Inleiding In deze handleiding vindt u de acceptatievoorwaarden en verstrekkingsnormen voor bestaande Hypotrust hypotheken. De producten in deze handleiding zijn niet nieuw af te sluiten. Afhankelijk van het product kunnen er alleen vervolghypotheken aangevraagd worden en kan er gebruik worden gemaakt van de meeneem- en doorgeefregeling. Voor u, als professioneel hypotheekadviseur, is actueel inzicht in deze normen en waarden een absolute must om klanten in uw adviespraktijk op goede wijze van dienst te kunnen zijn. Wij werken voor, samen en met verschillende geldverstrekkers. Hiervoor hebben wij onder andere een uniek en onderscheidend model ontwikkeld: het Generiek Funding Model. Het Generiek Funding Model is een model waarin meerdere geldverstrekkers actief diverse rentetarieven aanbieden. De consument krijgt het rentetarief aangeboden wat op het moment van offreren het laagst is in de betreffende risicoklasse. Daarnaast is er het Specifiek Funding Model. In dit model heeft iedere geldverstrekker een eigen hypotheekproduct en bijbehorend acceptatiekader. Op dit moment zijn verschillende hypotheekproducten in het Specifiek Funding Model aanwezig. Eerst komen de bestaande producten uit het Generieke Funding Model aan bod en vervolgens de bestaande producten uit het Specifieke Funding Model. Periodiek vindt er een correctieronde plaats waarin de laatste wijzigingen in de handleiding worden opgenomen. Mocht u de gewenste informatie niet kunnen vinden, dan horen we dit graag van u via marketing@conneqt.nl. 4

5 Acceptatie

6 Souplesse Hypotheek de hypotheek met alle gemak

7 Souplesse Hypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Koopconstructies Erfpacht Vereniging van Eigenaren (VvE) Taxatierapport Geldnemer Inkomen Inkomensbestanddelen Dienstverband Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Verzekeringen Hypotheekvormen

8 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK 1. Maximale financiering 4 De maximale financiering (inclusief de reeds lopende hypotheek) mag niet meer bedragen dan 65% van de marktwaarde voor verbouw 4 Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van ,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek 4 De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn 4 Maximaal kan het bedrag dat mogelijk is conform de normen en toetsing Gedragscode 2011 verstrekt worden. Explain is niet mogelijk 4 De Souplesse Hypotheek kan alleen gesloten worden op standaard voorwaarden 4 Deze hypotheekvorm kan worden gesloten met de volgende aflossingsvormen: leven, aflossingsvrij, annuïteit en lineair 4 Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot 4 De maximale hoofdsom is ,-. Een verhoogde inschrijving is mogelijk 4 De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar 4 De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een levenhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig 4 Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij geleend worden 4 Bij het offreren zal er een handmatige toetsing in het Kadaster plaatsvinden ten behoeve van meerdere onderpanden. Deze toets wordt uitgevoerd om te controleren dat het te financieren onderpand bestemd is voor permanente bewoning door de geldnemer. Conform het reguliere acceptatiekader is bewoning van het onderpand door de geldnemer verplicht De datum waarop een offerte wordt opgemaakt (en dus het moment van de definitieve beoordeling) is leidend voor de geldigheid van documenten. Deze mogen digitaal worden aangeleverd en hoeven niet in kleur te worden aangeleverd. De acceptatiecriteria op het moment van de definitieve beoordeling (de datum waarop een offerte wordt opgemaakt) zijn leidend. Digitale handtekeningen worden niet geaccepteerd. Indien de klant een hogere bevoorschotting heeft of meer wilt lenen dan het maximale bedrag van ,- kan, de onderhandse verhoging of tweede hypotheek verstrekt worden onder normale voorwaarden en dient de al lopende hypotheek van private label te wisselen door middel van een omzetting. Indien de klant alsnog inkomensgegevens aanlevert conform het reguliere acceptatiekader. Dit betekent dat voor de lopende hypotheek en de onderhandse verhoging of tweede hypotheek het reguliere geld verstrekkertarief wordt aangeboden. Klanten behouden daarnaast altijd de mogelijkheid om tot een volledige oversluiting over te gaan. De lasten van de al lopende financiering zal op basis van annuïtaire lasten worden berekend. Wanneer de lopende Self Certified financiering wordt omgezet naar een reguliere financiering zal worden gerekend met het rentepercentage behorende bij de reguliere financiering. 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken. Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen. Opname (met een minimum van ,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is houdt niet automatisch een accordering in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren. De renteherzieningsdatum van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn. Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport. Maximaal verstrekkingspercentage Conform de Ministeriële regeling hypothecair krediet dient het verstrekkingspercentage gemaximeerd te worden op 65% van de marktwaarde. 8

9 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Van de Meeneemregeling kan alleen gebruik worden gemaakt indien de lening onder 65% van de marktwaarde blijft en aan alle andere acceptatievoorwaarden is voldaan. Indien de lening boven de 65% van de marktwaarde uitkomt, dan kan de lening op basis van deze gegevens niet verstrekt worden. Indien de klant alsnog inkomensgegevens aanlevert conform het reguliere acceptatiekader, kan de gevraagde financiering verstrekt worden onder normale voorwaarden. Klanten krijgen een financiering aangeboden tegen het geldverstrekkers tarief dat van kracht was ten tijde van passeren of de meest recente renteherzieningsdatum. Een Verhuis- of Doorgeefregeling is bij de Souplesse Hypotheek niet mogelijk. 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen. Indien een niet-gegarandeerde lening wordt aangevraagd, zal bij een vrije verkoopwaarde tussen ,- en ,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden. Hierbij bestaat de mogelijkheid dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 4 Maisonette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming 4 Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: 4 Bedrijfspanden 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Woonboten en vaartuigen 4 Vliegtuigen 4 Landelijke eigendommen 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrieterrein 4 Houten skelet bouw en houten woningen 4 Woning die valt onder de Wet plattelandswoningen 9

10 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop 4 Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden Bij het offreren zal er een handmatige toetsing in het Kadaster plaatsvinden ten behoeve van meerdere onderpanden. Deze toets wordt uitgevoerd om te controleren dat het te financieren onderpand bestemd is voor permanente bewoning door de geldnemer. Conform het reguliere acceptatiekader is bewoning van het onderpand door de geldnemer verplicht Koopconstructies Daar er niet onder NHG gefinancierd kan worden, zijn er ook geen koopconstructies mogelijk Erfpacht De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Quion Hypotheekbemiddeling accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. 4 Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. 4 Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor ? Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. 4 Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd. 4 Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking. 4 Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na maar voor ? 4 Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen Is het erfpachtrecht gevestigd op of na ? 4 Voor erfpachtrechten gevestigd op of na geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. 10

11 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Stroomschema Vereniging van Eigenaren (VvE) nee Is er een VvE? ja ja Is de VvE in oprichting i.v.m. nieuwbouw of nog te splitsen bestaande bouw? slapend Is er sprake van een actieve of slapende VvE? actief Akkoord Extra aan te leveren stukken: - (Concept) splitsingsakte en - Splitsings - reglement nee Afwijzen nee Is de staat van ja ja Is de staat van onderhoud volgens onderhoud volgens nee taxatie (punt 12a) voldoende of goed? taxatie (punt 12a) voldoende of goed? nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? ja nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? nee ja Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Afwijzen Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Bouwkundig rapport en - Kopie collectieve opstal - verzekering ja ja nee Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Meerjarenonderhoudsplan (en/of bouwkundig rapport). Akkoord Extra aan te leveren stukken: - Kopie collectieve opstal - verzekering Akkoord Afwijzen Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing Taxatierapport De taxatie van het onderpand wordt verzorgd door de Taxatheek. Hiervoor zal een document voor de opdracht van de taxatie integraal onderdeel uit maken van de garantieverklaring. Wanneer de getekende garantieverklaring inclusief de getekende opdracht voor taxatie en de getekende inkomens verklaring binnen zijn, wordt door de acceptatieafdeling het opdrachtformulier voor de taxatie doorgestuurd (per fax) naar de Taxatheek. De kosten voor de taxatie komen voor rekening van de geldverstrekker. Bij het niet doorgaan van een getekende offerte waarbij de taxatieopdracht is uitgevoerd, worden de kosten door de Taxatheek in rekening gebracht bij de klant. Deze voorwaarde is in het taxatieopdrachtformulier opgenomen. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie goed/redelijk te hebben 4 De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek 11

12 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de offerte. ABBA (ABA) Er is sprake van een ABBA (ABA) constructie als het onderpand eerder door de aanvrager aan een derde is verkocht en weer door de aanvrager wordt teruggekocht van deze derde. Aanvragen waarbij er sprake is van een ABBA (ABA) constructie worden niet geaccepteerd door Hypotrust. 4. Geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente, België of Duitsland op het moment van het opmaken van de offerte. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Een ieder wiens inkomen benodigd is voor het verkrijgen van de lening dient hoofdelijk aansprakelijk alsmede eigenaar van de woning te zijn/worden. Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren. 4 Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen. Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar. 5. Inkomen Met de offerte wordt een inkomensverklaring meegestuurd. De volgende bestandsdelen worden apart weergegeven op de inkomens - verklaring. De klant dient aan te kruisen uit welke inkomensbestanddelen het inkomen bestaat: 4 Inkomen uit arbeid 4 Inkomen uit onderneming 4 Inkomen uit uitkering, pensioen of lijfrente 4 Inkomen uit vermogen Aanvullend op de inkomensverklaring wordt standaard om de volgende stukken gevraagd: 4 Kopie van de aangifte inkomstenbelasting of IB 60 verklaring over het afgelopen kalenderjaar 12

13 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Wanneer uit deze standaard stukken onvoldoende zekerheid blijkt om tot acceptatie van het dossier over te gaan worden aanvullende dossierstukken opgevraagd. In de inkomensverklaring verklaart de financieel adviseur de inkomensbescheiden te bewaren. Ook deze stukken kunnen worden opgevraagd Inkomensbestanddelen 4 Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: - er sprake is van loonbeslag of looncessie - de aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is. 4 De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen worden meegegeven. Pensioen Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: 4 Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op 4 De meest recente UPO 4 Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voor de uitgestelde lijfrente gelden de volgende voorwaarden: 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. 4 Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. 4 De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: 4 Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening 4 Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: 4 Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Recente opgave pensioenuitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken Voor de lijfrente gelden de volgende voorwaarden 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. 4 Is de uitkering levenslang? Dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. De hoogte en de duur van de uitkering moeten blijken uit een opgave van de verzekeringsmaatschappij. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de jaarcijfers en de ingediende aangiften van de afgelopen drie kalenderjaren worden overlegd. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er sprake is van een negatief vermogen zal de aanvraag niet gehonoreerd worden. Er moeten 3 kalenderjaren worden overlegd, maar het oudste jaar hoeft geen volledig kalenderjaar te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. 13

14 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Er geldt een maximale bevoorschotting van 65% van de marktwaarde. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer wordt vastgesteld middels een gewogen gemiddelde berekening: (1x inkomen 2 jaar oud + 2x inkomen 1 jaar oud + 3x inkomen afgelopen jaar) / 6. Bij deze berekeningswijze weegt het meest recente jaar het zwaarst. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel saldo fiscale winstberekening van de aangifte IB leidend. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. De volgende documenten dienen te worden aangeleverd: 4 Jaarcijfers afgelopen drie jaar 4 Aangiften IB laatste drie jaar 4 Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag). Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. Er zal op voorhand een garantieverklaring uitgebracht worden, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken alsnog negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord zullen niet gehonoreerd worden. Provisie Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie mee genomen ter bepaling van het toetsinkomen. Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is. Overige inkomensbestanddelen Inkomenscomponenten die gebundeld zijn in een zogenaamd keuzebudget mogen worden betrokken in het toetsinkomen indien deze vast en bestendig zijn. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Het gemiddelde overwerk de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 dit gemiddelde overwerk niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vier - wekensalaris) bedraagt; 4 het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen twee jaar; De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 de gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vierwekensalaris) en; 4 de onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en; 4 aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: - Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulancepersoneel) - Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro) - Politie, brandweer en beveiliging De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk tezamen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. Sociale uitkeringen (NHG en niet-nhg, m.u.v. het onderwerp WAO) Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten). 14

15 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK WIA De WGA-uitkering kan nooit meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De IVA-uitkering mag volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 75% van het laatst verdiende loon (met als maximum het maximum dagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschikt meegenomen worden. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt overlegd worden. WAO (geldt alleen voor niet-nhg) Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Blijvende uitkering Als blijvende arbeidsongeschiktheidsuitkeringen mogen worden beschouwd: 4 De uitkering van iemand die een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontvangt en geboren is voor of op 1 juli Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen 4 De uitkering van iemand, geboren na 1 juli 1954 en waar uit het toekenningsbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Alle overige WAO uitkeringen worden als tijdelijke uitkering gezien en deze worden ter bepaling van het toetsinkomen niet meegenomen. Wajong Er zijn 3 soorten Wajonguitkering: 1. Oude Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd voor 1 januari 2010; 2. Nieuwe Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd van 2010 tot en met 2014; 3. Wajong 2015: dit geldt voor personen die instromen vanaf 1 januari Oude Wajong: tot aan januari 2010 Aanvragers met deze uitkering worden tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2018 beoordeeld op arbeidsvermogen. Dit kan consequenties hebben voor de hoogte van de uitkering. Kan een aanvrager met deze uitkering een beoordeling op arbeidsvermogen overleggen die is afgegeven na 1 januari 2015 en blijkt daaruit dat geen sprake is van arbeidsvermogen, dan bedraagt de Wajonguitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Kan een aanvrager met deze uitkering nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 overleggen, dan blijft het recht op de uitkering bestaan, maar is niet zeker of de uitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon blijft. Als na beoordeling blijkt dat sprake is van arbeidsvermogen, wordt de uitkering verlaagd naar maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Voor aanvragers met een Oude Wajonguitkering, die nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 kunnen overleggen, mag het inkomen uit deze uitkering als blijvend worden beschouwd. Hierbij geldt dat het toetsinkomen niet meer bedraagt dan 70% van het wettelijk minimumloon. 2. Nieuwe Wajong: van 2010 tot en met 2014 Nieuwe Wajonguitkeringen zijn op te splitsen in 3 categorieën: 4 Inkomensregeling: Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. 4 Werkregeling: dit betreft jonggehandicapten die gedeeltelijk werken en dus arbeidsvermogen hebben. Als de jonggehandicapte werk heeft maar niet genoeg verdient, dan ontvangt hij vanaf 1 januari 2018 via het UWV een aanvulling op zijn loon tot 70% van het minimumloon. Het inkomen (uitkering incl. loon) mag tot maximaal 70% van het wettelijk minimumloon als blijvend worden beschouwd. 4 Studieregeling: dit is een studietoeslag en blijft derhalve als toetsinkomen buiten beschouwing. 3. Wajong 2015: vanaf 1 januari 2015 Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. Als de echtscheiding langer dan 12 jaar geleden heeft plaatsgevonden, dan kan het zijn dat eventuele alimentatieverplichtingen conform de echtscheidingsstukken zijn komen te vervallen. Indien dit het geval is, dan dient de aanvrager schriftelijk te bevestigen dat er geen alimentatieverplichtingen van toepassing zijn. 15

16 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK VEB-toelage Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector Defensie. 30%-regeling Het inkomen van aanvragers die recht hebben op de zogenaamde 30%-regeling kan worden meegenomen als toetsinkomen, mits er wordt voldaan aan de regels in deze Acceptatie Handleiding. Overigens vindt er geen verhoging plaats van het reguliere bruto inkomen. Met andere woorden, het fiscale voordeel (over 30% van het loon hoeft er geen loonbelasting te worden betaald) mag niet bruto worden gemaakt en bovenop het bruto jaarinkomen worden geteld. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden vanaf de datum van de offerte kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever, waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever ingevuld en ondertekend te worden. Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienst - verband mag niet opgevolgd worden door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd. Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen, mits de intentie verklaring is afgegeven drie maanden na indiensttreding. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) Heeft de hoofdaanvrager een tijdelijk dienstverband en wil of kan de werkgever geen intentieverklaring afgeven, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. NHG: Conform voorwaarden NHG. Een perspectiefverklaring wordt niet geaccepteerd. Niet-NHG: Heeft een aanvrager een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. Alleen in geval de aanvrager met het hoogste inkomen een vast dienstverband heeft dan kan voor de aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of met een flexibele arbeidsrelatie voor 100% worden meegenomen (gemiddelde inkomen). Schematisch ziet dit er als volgt uit: 16

17 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Inkomen Inkomen Meetelling Inkomen Meetelling Maximale Verstrekking Hoofdaanvrager Partner Hoofdaanvrager Inkomen Partner Flex Geen 80% - Maximaal 65% van de marktwaarde Vast Flex 100% 100% Maximaal 65% van de marktwaarde Dienstverband met Flex 100% 80% Maximaal 65% intentieverklaring van de marktwaarde Flex Flex 80% 80% Maximaal 65% van de marktwaarde Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Het inkomen dient te worden aangetoond door overlegging van jaaropgaven en een werkgeversverklaring van de huidige werkgever. Een perspectiefverklaring wordt niet geaccepteerd. Inkomen uit vermogen De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden. Verhoging leencapaciteit De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Als inkomen kan het fictieve rendementspercentage uit de Gedragscode vermenigvuldigd worden met 70% van het vermogen. Voorbeeld Als de consument dus een vermogen zou hebben van ,-, mag hij voor de bepaling van de leencapaciteit 70% van 3.000,00 op jaarbasis meetellen als toekomstig inkomen. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van ,-. 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. 17

18 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. 4 Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomstenbelasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode en en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. 4 Indien een aanvrager thans woonachtig is in België of Duitsland, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, moet er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). 4 Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst. Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen(cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKRregistraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Een aanvrager met meer dan 8 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) wordt nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden. Indien er sprake is van meerdere aanvragers, wordt er vanaf 10 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) nader beoordeeld op het leengedrag. 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen/disagio worden niet gegeven Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Ministeriële regeling hypothecair krediet. De inkomenstoets voldoet aan de gedragscode, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vast - gestelde woonquote en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij de berekening van de financieringslast wordt uitgegaan van de werkelijke looptijd. Bij meerdere deelleningen met verschillende looptijd wordt de berekening de maximale financiering per leningdeel gedaan. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen op jaarbasis. 18

19 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet -NHG: 4 Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld 4 Opbouwproducten (leven, beleggen, (bank)spaar): - Standaard toetsen op: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld - Uitzondering wanneer de gevraagde financieringniet mogelijk is op basis van de standaard toets en op uitdrukkelijk verzoek van het intermediair / de geldnemer: Restant looptijd & Actuele restantschuld -/- opgebouwde waarde Het laagste bedrag van de standaard toets en de uitzonderingen toets geldt als maandlast. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet): Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente, tenzij er sprake is van een lening met een rentevastperiode korter dan tien jaar en de lening is aan het einde van de overeengekomen rentevastperiode afgelost. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met 70% van het lagere toetsinkomen. Om te bepalen welke financieringslastpercentage van toepassing is, kan het eerste inkomen met 70% van het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: 4 Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,- en lager dan ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Woonquotes De woonquotes zoals jaarlijks door het NIBUD in opdracht van het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgesteld worden gehanteerd. Buitenlands inkomen - Woonquote bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere woonquote tabel. 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en derhalve geen renteaftrek geniet): - Reguliere woonquote tabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Woonquote berekening voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 19

20 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK 7.4. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de definitieve offerte is twee weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvangen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden. Standaard voorwaarden Een geaccepteerde offerte is drie maanden geldig, gerekend vanaf de eerste offertedatum. Daarna kan de geldigheidsduur met drie maanden worden verlengd tegen betaling van bereidstellingsprovisie. Het verlengen gebeurt automatisch. De bereidstellingsprovisie bedraagt 0,25% per (gedeeltelijke) maand over de hoofdsom van de lening. Deze bereidstellingsprovisie wordt alleen in rekening gebracht als de rente van soortgelijke leningen op de datum van passeren (de dagrente) hoger is dan de geoffreerde rente. Renteverhogingen hebben geen invloed op offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is kan de notaris bij een tweede hypotheek de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) dan is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. De looptijd kan verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Als er na voltooiing van het onderpand nog een restant renteverlies tijdens de bouw in bouwdepot staat, dan moet dit restant worden ingelost op de lening. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen Een overlijdensrisicoverzekering is niet verplicht. 20

21 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rente - percentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rente - percentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is mogelijk bestaande polissen te verpanden. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggers - rekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaar hypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd. 21

22 Souplesse Plus Hypotheek de hypotheek met alle gemak

23 Souplesse Plus Hypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Koopconstructies Erfpacht Vereniging van Eigenaren (VvE) Taxatierapport Geldnemer Inkomen Inkomensbestanddelen Dienstverband Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Verzekeringen Hypotheekvormen

24 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK 1. Maximale financiering 4 De maximale financiering (inclusief de reeds lopende hypotheek) mag niet meer bedragen dan 85% van de marktwaarde voor verbouw 4 Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van ,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek 4 De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn 4 Maximaal kan het bedrag dat mogelijk is conform de normen en toetsing Gedragscode 2011 verstrekt worden. Explain is niet mogelijk 4 De Souplesse Plus Hypotheek kan alleen gesloten worden op profijt voorwaarden en niet met Nationale Hypotheek Garantie 4 Deze hypotheekvorm kan worden gesloten met de volgende aflossingsvormen: leven, aflossingsvrij, annuïteit en lineair 4 Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot. De maximale bevoorschotting is 85% van de marktwaarde (na verbouw) 4 De maximale hoofdsom is ,- inclusief de verhoogde inschrijving 4 De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar 4 De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig 4 Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij geleend worden 4 Bij het offreren zal er een handmatige toetsing in het Kadaster plaatsvinden ten behoeve van meerdere onderpanden. Deze toets wordt uitgevoerd om te controleren dat het te financieren onderpand bestemd is voor permanente bewoning door de geldnemer. Conform het reguliere acceptatiekader is bewoning van het onderpand door de geldnemer verplicht 4 Indien de klant een hogere bevoorschotting heeft of meer wilt lenen dan het maximale bedrag van ,-, kan de onderhandse verhoging of tweede hypotheek alleen verstrekt worden onder normale voorwaarden van de Hypotrust Comfort. Dit kan alleen als de klant alsnog inkomensgegevens aanlevert conform het reguliere acceptatiekader. De al lopende hypotheek dient dan van private label te wisselen door middel van een omzetting. Dit betekent dat voor de lopende hypotheek en de onderhandse verhoging de rentes worden aangepast naar de rentelijst van de Hypotrust Comfort. Indien er een tweede hypotheek gesloten wordt onder normale voorwaarden, zal de eerste reeds lopende hypotheek blijven in het betreffende private label als de Souplesse Plus Hypotheek met de bijbehorende renteopslag. De tweede hypotheek zal de rente krijgen horende bij het label Hypotrust Comfort. Klanten behouden daarnaast altijd de mogelijkheid om tot een volledige oversluiting over te gaan. De lasten van de al lopende financiering zal op basis van annuïtaire lasten worden berekend. Wanneer de lopende Self Certified financiering wordt omgezet naar een reguliere financiering zal worden gerekend met het rentepercentage behorende bij de reguliere financiering 4 Openstaande BKR-verplichtingen zijn toegestaan, mits de inkomenstoets een positief resultaat geeft. Een Souplesse Plus Hypotheek is niet mogelijk indien er één of meerdere kredieten met een al dan niet herstelde BKR-registratie zijn. Naast de normale automatische BKR-toetsing bij het offreren, zal er bij finaal akkoord nogmaals een handmatige BKR-toetsing plaatsvinden De datum waarop een offerte wordt opgemaakt (en dus het moment van de definitieve beoordeling) is leidend voor de geldigheid van documenten. Deze mogen digitaal worden aangeleverd en hoeven niet in kleur te worden aangeleverd. De acceptatiecriteria op het moment van de definitieve beoordeling (de datum waarop een offerte wordt opgemaakt) zijn leidend. Digitale handtekeningen worden niet geaccepteerd. 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur, vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken. Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen. Opname (met een minimum van ,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is, houdt niet automatisch een accordering in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren. De renteherzieningsdatum van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn. Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport. 24

25 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK Maximaal verstrekkingspercentage Het verstrekkingspercentage dient gemaximeerd te worden op 85% van de marktwaarde (na verbouw). Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Van de Meeneemregeling kan alleen gebruik worden gemaakt indien de lening onder 85% van de marktwaarde blijft en aan alle andere acceptatievoorwaarden is voldaan. Indien de lening boven de 85% van de marktwaarde uitkomt, dan kan de lening op basis van deze gegevens niet verstrekt worden. Indien de klant alsnog inkomensgegevens aanlevert conform het reguliere acceptatiekader, kan de gevraagde financiering verstrekt worden onder normale voorwaarden. Klanten krijgen een financiering aangeboden tegen het geldverstrekkers tarief dat van kracht was ten tijde van passeren of de meest recente renteherzieningsdatum. Een Verhuis- of Doorgeefregeling is bij de Souplesse Plus Hypotheek niet mogelijk. 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen. Indien een niet-gegarandeerde lening wordt aangevraagd, zal bij een vrije verkoopwaarde tussen ,- en ,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden. Hierbij bestaat de mogelijkheid dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 4 Maisonnette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: 4 Bedrijfspanden 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Woonboten en vaartuigen 4 Vliegtuigen 4 Landelijke eigendommen 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrieterrein 4 Houten skelet bouw en houten woningen 4 Woning die valt onder de Wet plattelandswoningen 25

26 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop 4 Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden Bij het offreren zal er een handmatige toetsing in het Kadaster plaatsvinden ten behoeve van meerdere onderpanden. Deze toets wordt uitgevoerd om te controleren dat het te financieren onderpand bestemd is voor permanente bewoning door de geldnemer. Conform het reguliere acceptatiekader is bewoning van het onderpand door de geldnemer verplicht Koopconstructies Daar er niet onder NHG gefinancierd kan worden, zijn er ook geen koopconstructies mogelijk Erfpacht De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Quion Hypotheekbemiddeling accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. 4 Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. 4 Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht 4 Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor ? Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. 4 Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd. 4 Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking. 4 Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na maar voor ? 4 Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na ? 4 Voor erfpachtrechten gevestigd op of na geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. 26

27 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK Stroomschema Vereniging van Eigenaren (VvE) nee Is er een VvE? ja ja Is de VvE in oprichting i.v.m. nieuwbouw of nog te splitsen bestaande bouw? slapend Is er sprake van een actieve of slapende VvE? actief Akkoord Extra aan te leveren stukken: - (Concept) splitsingsakte en - Splitsings - reglement nee Afwijzen nee Is de staat van ja ja Is de staat van onderhoud volgens onderhoud volgens nee taxatie (punt 12a) voldoende of goed? taxatie (punt 12a) voldoende of goed? nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? ja nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? nee ja Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Afwijzen Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Bouwkundig rapport en - Kopie collectieve opstal - verzekering ja ja nee Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Meerjarenonderhoudsplan (en/of bouwkundig rapport). Akkoord Extra aan te leveren stukken: - Kopie collectieve opstal - verzekering Akkoord Afwijzen Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing Taxatierapport Een taxatie is bij de Souplesse Plus Hypotheek verplicht. De taxatiekosten worden betaald door de geldnemer. De volgende taxatiebureaus mogen de taxaties uitvoeren: 4 Taxatheek 4 NTS 4 Taxatiepunt (voorheen Hamer Taxaties) In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Het taxatierapport mag op de datum van het uitbrengen van de offerte niet ouder zijn dan zes maanden. Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie goed/redelijk te hebben 4 De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek. Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de offerte. 27

28 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK ABBA (ABA) Er is sprake van een ABBA (ABA) constructie als het onderpand eerder door de aanvrager aan een derde is verkocht en weer door de aanvrager wordt teruggekocht van deze derde. Aanvragen waarbij er sprake is van een ABBA (ABA) constructie worden niet geaccepteerd door Hypotrust. 4. Geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente, België of Duitsland op het moment van het opmaken van de offerte. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd, indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Een ieder wiens inkomen benodigd is voor het verkrijgen van de lening dient hoofdelijk aansprakelijk alsmede eigenaar van de woning te zijn/worden. Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren 4 Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar. 5. Inkomen Met de offerte wordt een inkomensverklaring meegestuurd die alleen door de klant ondertekend hoeft te worden. De volgende bestandsdelen worden apart weergegeven op de inkomensverklaring. De klant dient aan te kruisen uit welke inkomensbestanddelen het inkomen bestaat: 4 Inkomen uit arbeid 4 Inkomen uit onderneming 4 Inkomen uit uitkering, pensioen of lijfrente 4 Inkomen uit vermogen Aanvullend op de inkomensverklaring wordt standaard om de volgende stukken gevraagd: 4 Kopie van de aangifte inkomstenbelasting of IB 60 verklaring over het afgelopen kalenderjaar 28

29 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK Wanneer uit deze standaard stukken onvoldoende zekerheid blijkt om tot acceptatie van het dossier over te gaan worden aanvullende dossierstukken opgevraagd. In de inkomensverklaring verklaart de financieel adviseur de inkomensbescheiden te bewaren. Ook deze stukken kunnen worden opgevraagd. Daarnaast kan er voor verificatie van de inkomensverklaring contact worden opgenomen met de klant(en) Inkomensbestanddelen 4 Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: - er sprake is van loonbeslag of looncessie - de aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is. 4 De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werk geversverklaring 4 Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen kan gecontroleerd worden aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook 4 De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen worden meegegeven. Pensioen Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: 4 Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op 4 De meest recente UPO 4 Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voor de uitgestelde lijfrente gelden de volgende voorwaarden 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. 4 Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: 4 Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening 4 Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven. Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Indien er sprake is van een zelfstandige, wordt er naast de inkomensverklaring standaard de IB-aangifte of een verklaring van het afgelopen jaar opgevraagd. Bij twijfel kan het inkomen geverifieerd worden bij de klant(en). Zelfstandigen moeten minimaal één jaar zelfstandig zijn om het inkomen mee te kunnen nemen. De maximale verstrekking voor zelfstandigen is 85% van de marktwaarde. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord zullen niet gehonoreerd worden. Provisie Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie mee genomen ter bepaling van het toetsinkomen. Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is. 29

30 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK Overige inkomensbestanddelen Inkomenscomponenten die gebundeld zijn in een zogenaamd keuzebudget mogen worden betrokken in het toetsinkomen indien deze vast en bestendig zijn. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Het gemiddelde overwerk de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 dit gemiddelde overwerk niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vier wekensalaris) bedraagt; 4 het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen twee jaar. De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 de gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vierwekensalaris) en; 4 de onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en; 4 aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: - Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulancepersoneel) - Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro) - Politie, brandweer en beveiliging De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk tezamen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. Sociale uitkeringen Bij de Souplesse Plus Hypotheek worden werkloosheidsuitkeringen en sociale uitkeringen niet meegenomen ter bepaling van het inkomen. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. Als de echtscheiding langer dan 12 jaar geleden heeft plaatsgevonden, dan kan het zijn dat eventuele alimentatieverplichtingen conform de echtscheidingsstukken zijn komen te vervallen. Indien dit het geval is, dan dient de aanvrager schriftelijk te bevestigen dat er geen alimentatieverplichtingen van toepassing zijn. VEB-toelage Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector Defensie. 30%-regeling Het inkomen van aanvragers die recht hebben op de zogenaamde 30%-regeling kan worden meegenomen als toetsinkomen, mits er wordt voldaan aan de regels in deze Acceptatie Handleiding. Overigens vindt er geen verhoging plaats van het reguliere bruto inkomen. Met andere woorden, het fiscale voordeel (over 30% van het loon hoeft er geen loonbelasting te worden betaald) mag niet bruto worden gemaakt en bovenop het bruto jaarinkomen worden geteld. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden vanaf de datum van de offerte kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging. 30

31 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK 5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van een inkomensverklaring ingevuld door de klante(en). Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) Heeft een aanvrager een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. Alleen in geval de aanvrager met het hoogste inkomen een vast dienstverband heeft dan kan voor de aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of met een flexibele arbeidsrelatie voor 100% worden meegenomen (gemiddelde inkomen). Schematisch ziet dit er als volgt uit: Inkomen Inkomen Meetelling Inkomen Meetelling Maximale Verstrekking Hoofdaanvrager Partner Hoofdaanvrager Inkomen Partner Flex Geen 80% - Maximaal 85% van de marktwaarde Vast Flex 100% 100% Maximaal 85% van de marktwaarde Dienstverband met Flex 100% 80% Maximaal 85% intentieverklaring van de marktwaarde Flex Flex 80% 80% Maximaal 85% van de marktwaarde Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Een perspectiefverklaring wordt niet geaccepteerd. Inkomen uit vermogen De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aan gehouden. Verhoging leencapaciteit De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Als inkomen kan het fictieve rendementspercentage uit de Gedragscode vermenigvuldigd worden met 70% van het vermogen. Voorbeeld Als de consument dus een vermogen zou hebben van ,-, mag hij voor de bepaling van de leencapaciteit 70% van 3.000,- op jaarbasis meetellen als toekomstig inkomen. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van ,-. 31

32 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. 4 Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomstenbelasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode en en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. 4 Indien een aanvrager thans woonachtig is in België of Duitsland, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, moet er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). 4 Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst. Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen (cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKR-registraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Een aanvrager met meer dan 8 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) wordt nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden. Indien er sprake is van meerdere aanvragers, wordt er vanaf 10 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) nader beoordeeld op het leengedrag. 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. 32

33 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen/disagio worden niet gegeven 7.3. Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Ministeriële regeling hypothecair krediet. De inkomenstoets voldoet aan de gedragscode, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vast - gestelde woonquote en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij de berekening van de financieringslast wordt uitgegaan van de werkelijke looptijd. Bij meerdere deelleningen met verschillende looptijd wordt de berekening de maximale financiering per leningdeel gedaan. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen op jaarbasis. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet -NHG: 4 Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld 4 Opbouwproducten (leven, beleggen, (bank)spaar): - Standaard toetsen op : Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld - Uitzondering wanneer de gevraagde financieringniet mogelijk is op basis van de standaard toets en op uitdrukkelijk verzoek van het intermediair / de geldnemer: Restant looptijd & Actuele restantschuld -/- opgebouwde waarde Het laagste bedrag van de standaard toets en de uitzonderingen toets geldt als maandlast. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet): Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente, tenzij er sprake is van een lening met een rentevastperiode korter dan tien jaar en de lening is aan het einde van de overeengekomen rentevastperiode afgelost. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met 70% van het lagere toetsinkomen. Om te bepalen welke financieringslastpercentage van toepassing is, kan het eerste inkomen met 70% van het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. 33

34 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: 4 Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,- en lager dan ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Woonquotes De woonquotes zoals jaarlijks door het NIBUD in opdracht van het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgesteld worden gehanteerd. Buitenlands inkomen Woonquote bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere woonquote tabel 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en derhalve geen renteaftrek geniet): - Reguliere woonquote tabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Woonquote berekening voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 7.4. Geldigheidstermijnen van de acceptatieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de definitieve offerte is twee weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvangen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden. Profijt voorwaarden Een geaccepteerde offerte is drie maanden geldig, gerekend vanaf de eerste offertedatum. Verlenging is niet mogelijk. Renteverhogingen hebben geen invloed op offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is, kan de notaris bij een tweede hypotheek de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) dan is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. De looptijd kan verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Als er na voltooiing van het onderpand nog een restant renteverlies tijdens de bouw in bouwdepot staat, dan moet dit restant worden ingelost op de lening. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. 34

35 VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK 7.5. Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen Bij de Souplesse Plus Hypotheek is het niet verplicht een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rentepercentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rente - percentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is mogelijk bestaande polissen te verpanden. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rente - percentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggers rekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaar hypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd. 35

36 Ondernemers Hypotheek de comfortabele optie voor ondernemers

37 Ondernemershypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Koopconstructies Erfpacht Vereniging van Eigenaren (VvE) Taxatierapport Geldnemer Inkomen Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Beoordeling huidige hypothecaire schuld Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Verzekeringen Hypotheekvormen

38 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 1. Maximale financiering 4 De maximale financiering op onderpanden is 100% van de marktwaarde 4 Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van ,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek 4 De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn 4 De Ondernemershypotheek kan niet gesloten worden in combinatie met Nationale Hypotheek Garantie 4 De maximale toetsing wordt uitgevoerd conform de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet 4 De maximale bevoorschotting van de Ondernemershypotheek is 100% van de marktwaarde 4 Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot 4 De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar 4 De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een leven- en bij een spaarhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig 4 Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij geleend worden 4 Het is niet mogelijk de Ondernemershypotheek te combineren met een andere productlijn binnen Hypotrust 4 De datum waarop een offerte wordt opgemaakt (en dus het moment van de definitieve beoordeling) is leidend voor de geldigheid van documenten. Deze mogen digitaal worden aangeleverd en hoeven niet in kleur te worden aangeleverd. 4 De acceptatiecriteria op het moment van de definitieve beoordeling (de datum waarop een offerte wordt opgemaakt) zijn leidend. 4 Digitale handtekeningen worden niet geaccepteerd. 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we vier definities van de marktwaarde aan: 4 De koop- en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, volumevergrotend meerwerk (100%) en regulier meerwerk (max. 20% van de koop-aanneemsom), bouwrente en renteverlies tijdens de bouwperiode, en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen) minus eventueel minderwerk 4 De marktwaarde is de meest recente WOZ-waarde 4 De marktwaarde is een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur, vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen. Opname (met een minimum van ,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof er sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is, houdt niet automatisch een akkoord in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren. De renteherzieningsdatum van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn. Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek of verhoging wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport (zie definitie 3). Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening (met verhoging) waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (definitie 2). Naast het overleggen van de WOZ-beschikking dient er ook een recente foto van de vooren achterzijde van de woning te worden overlegd evenals een kadastraal uittreksel van de woning (Kadastraal bericht object). Indien de verhouding hoger is dan 60%, wordt als marktwaarde de taxatiewaarde (zie definitie 3) aangehouden. 38

39 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK Maximaal verstrekkingspercentage Conform de Tijdelijke regeling hypothecair krediet is het verstrekkingspercentage gemaximeerd op 100% van de marktwaarde. Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Nieuwbouw Projectbouw (de grond en de woning wordt gekocht van een aannemer. Er wordt in project gebouwd). De marktwaarde is gelijk aan de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of een separate koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). Bouw in eigen beheer (de grond wordt gekocht van de gemeente of een andere derde en de woning wordt gebouwd door een zelf gekozen aannemer. Er wordt niet gebouwd in project). De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond en de aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). * Onder volumevergrotend meerwerk wordt verstaan een uitbouw van de nieuwbouwwoning, een garage, een serre of een dakkapel. Uiteraard dient dit meerwerk uitgevoerd te worden door een aannemer (bij voorkeur door dezelfde aannemer als degene die het gehele project verzorgt). Zelfbouw (de klant gaat de woning zelf bouwen) De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond, zoals blijkt een schriftelijke koopovereenkomst en de kosten volgens een begroting van een bouwkundig bedrijf (architectenbureau, bouwkundig adviesbureau, een aannemingsbedrijf of een (bouwkundig schade-expertisebureau), die een specificatie dient te bevatten van de materiaalkosten en eventueel de kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). Eventueel vermeerderd met: 4 de legeskosten; 4 het architectenhonorarium; 4 de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de hierboven genoemde kosten). Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan ,-, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: 4 marktwaarde uit het taxatierapport 4 marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk "Marktwaarde" Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt als marktwaarde de taxatiewaarde aangehouden (zie definitie 3). Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur, vastgestelde marktwaarde na verbouw, blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken (definitie 3). 39

40 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen. Indien de marktwaarde lager is dan ,- gelden voor de gegarandeerde leningen de gebruikelijke NHG-normen en voorwaarden. Indien een niet-gegarandeerde lening wordt aangevraagd, zal bij een vrije verkoopwaarde tussen ,- en ,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden Hierbij bestaat de mogelijkheid dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden. 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 4 Maisonnette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming 4 Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: De volgende onderpanden worden niet geaccepteerd: 4 Bedrijfspanden 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Woonboten en vaartuigen 4 Vliegtuigen 4 Landelijke eigendommen 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrieterrein 4 Houten skelet bouw en houten woningen 4 Woning die valt onder de Wet plattelandswoningen Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop 4 Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden. Vaak is verstrekking met NHG wel mogelijk 3.1. Koopconstructies Daar de Ondernemershypotheek niet met Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is, is de verstrekking van een koopconstructie niet mogelijk. 40

41 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 3.2. Erfpacht De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Quion Hypotheekbemiddeling accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en/of voorwaarden van voor 1992 of vanaf Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. 4 Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. 4 Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor ? 4 Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. 4 Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd. 4 Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking. 4 Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na maar voor ? 4 Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na ? 4 Voor erfpachtrechten gevestigd op of na geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. 41

42 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK Stroomschema Vereniging van Eigenaren (VvE) nee Is er een VvE? ja ja Is de VvE in oprichting i.v.m. nieuwbouw of nog te splitsen bestaande bouw? slapend Is er sprake van een actieve of slapende VvE? actief Akkoord Extra aan te leveren stukken: - (Concept) splitsingsakte en - Splitsings - reglement nee Afwijzen nee Is de staat van ja ja Is de staat van onderhoud volgens onderhoud volgens nee taxatie (punt 12a) voldoende of goed? taxatie (punt 12a) voldoende of goed? nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? ja nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? nee ja Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Afwijzen Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Bouwkundig rapport en - Kopie collectieve opstal - verzekering ja ja nee Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Meerjarenonderhoudsplan (en/of bouwkundig rapport). Akkoord Extra aan te leveren stukken: - Kopie collectieve opstal - verzekering Akkoord Afwijzen Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing Taxatierapport In dit hoofdstuk maken we een onderscheid tussen een dossier met een taxatierapport en wanneer er geen taxatierapport aangeleverd hoeft te worden. Wel taxatierapport In principe moet te allen tijde een taxatierapport overlegd worden. In onderstaande paragraaf wordt besproken wanneer dit niet nodig is. De in het taxatierapport op te nemen gegevens moeten overeenstemmen met het modeltaxatierapport 2016 financiering woonruimte, vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, NVM, VastgoedPro en VBO Makelaars. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een 'aangeslotenen overeenkomst' heeft gesloten met Stichting Taxatie en Validatie. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. De aangesloten en gecertificeerde validatie-instituten staan vermeld op: Op dit moment zijn de volgende validatie instituten gecertificeerd en hebben een aangesloten overeenkomst: 4 ivalidatie 4 NWWI 4 Taxateursunie 4 TVI Ten aanzien van taxatierapporten gelden tevens de navolgende voorwaarden: 4 Voor onderpanden in de steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 10 kilometer; 42

43 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 4 Voor onderpanden in de buitengebieden Groningen, Friesland (incl. Waddeneilanden) en Zeeland geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 30 kilometer 4 In alle overige situaties geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 20 kilometer (met uitzondering van de hierboven genoemde steden en gebieden). De afstand wordt berekend tussen het onderpand en de vestigingslocatie (postcode vestigingsadres) van de taxateur. Bovendien komt alleen de bij de brancheorganisatie aangemelde (hoofd)vestigingen in aanmerking als vestigingsadres. De taxateur mag maar vanuit één vestigingslocatie taxeren. Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt, of het kantoor waar hij/zij werkt mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de (ver)kooptransactie of bij de financiering en dient het taxatierapport op te maken op basis van plaatselijke bekendheid. Het taxatierapport mag op datum van het uitbrengen van de offerte niet ouder zijn dan zes maanden. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota s. Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan ,-, dan moet er een taxatierapport worden overgelegd. Daarnaast dienen in het geval van zelfbouw de volgende documenten te worden aangeleverd: 4 koopovereenkomst voor grond en/of kavel 4 gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer)). 4 bouwtekeningen 4 definitieve omgevingsvergunning 4 specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. 4 kopie polis CAR verzekering Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota's. Daarnaast dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een taxatierapport te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie en een verklaring van de taxateur dat de marktwaarde uit het taxatierapport wordt gerealiseerd. Hypotrust geeft aan wanneer er een taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het taxatierapport komen voor rekening van de klant. Geen taxatierapport Bestaande bouw Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde. Naast het overleggen van de WOZ-beschikking dient er ook een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden overlegd evenals een kadastraal uittreksel van de woning (Kadastraal bericht object). Hypotrust behoudt zich het recht voor om toch een taxatierapport op te vragen. Nieuwbouw Voor een financieringsaanvraag voor nieuwbouwwoningen met stichtingskosten tot ,- (in project) of tot ,- (buiten project) hoeft geen taxatierapport overlegd te worden. Hypotrust accepteert nieuwbouw aanvragen uitsluitend als er voor de nieuwbouwwoning een waarborgcertificaat is afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen. Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouwgarantie is vastgelegd in de koop-/aannemingsovereenkomst. Bovenstaande geldt alleen in het geval van projectbouw. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. 43

44 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie goed/redelijk te hebben 4 De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de offerte. ABBA (ABA) Er is sprake van een ABBA (ABA) constructie als het onderpand eerder door de aanvrager aan een derde is verkocht en weer door de aanvrager wordt teruggekocht van deze derde. Aanvragen waarbij er sprake is van een ABBA (ABA) constructie worden niet geaccepteerd door Hypotrust. 4. Geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente, België of Duitsland op het moment van het opmaken van de offerte. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimings verklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Een ieder wiens inkomen benodigd is voor het verkrijgen van de lening dient hoofdelijk aansprakelijk alsmede eigenaar van de woning te zijn/worden. Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren 4 Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar. 44

45 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 5. Inkomen Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie onderstaande voorwaarden aan. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Om in aanmerking te komen voor de Ondernemershypotheek moet de aanvrager minimaal twee jaar zelfstandig zijn. Indien de klant(en) korter dan drie jaar zelfstandig is, ontvangen wij graag een prognose van het lopende jaar. Indien de aanvrager(s) langer dan drie jaar zelfstandig is, wordt het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar genomen (met prognose wordt geen rekening gehouden). Het inkomen moet aangetoond worden aan de hand van onderstaande tabel: Soort zelfstandige Volledige jaarcijfers en Accountants- Aangiften en aanslagen IB aangiften en aanslagen IB verklaring van afgelopen 3 jaar van afgelopen 3 jaar >10 jaar zelfstandig X X X of vrije beroepsbeoefenaar 3 jaar zelfstandig X X 2 jaar zelfstandig X + prognose lopend boekjaar Toelichting: 4 Indien >10 jaar zelfstandig of vrije beroepsbeoefenaar kan het inkomen aangetoond worden door middel van of een accountantsverklaring of aangiften en aanslagen IB van de afgelopen drie jaar of volledige jaarcijfers en aangiften en aanslagen IB van de afgelopen drie jaar 4 Indien drie jaar zelfstandig kan het inkomen aangetoond worden door of een accountantsverklaring of de volledige jaarcijfers en aangiften en aanslagen IB van de afgelopen drie jaar 4 Indien twee jaar zelfstandig dan moet het inkomen aangetoond worden door de volledige jaarcijfers en de aangiften en aanslagen IB van de afgelopen twee jaar en een prognose van het lopende jaar 4 De accountantsverklaring vormt een integraal onderdeel van de offerte. Indien ter bepaling van het inkomen gebruik gemaakt wordt van de accountantsverklaring kan alleen dit model gebruikt worden Er zal op voorhand een garantieverklaring uitgebracht worden, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken alsnog negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. In de offerte moet door de klant(en) aangegeven worden welke stukken aangeleverd worden aan de hand waarvan het inkomen vastgesteld kan worden. In de offerte zullen vooralsnog de normale op te vragen stukken vermeld staan. Uiteraard zullen die stukken aangepast worden naar de overlegde stukken. Bepaling inkomen Afhankelijk van de wijze waarop de aanvrager het inkomen aan kan tonen, wordt van de afgelopen drie jaar het gemiddelde inkomen bepaald. Met het gemiddelde inkomen wordt de gebruikelijke inkomenstoets uitgevoerd. Indien de aanvrager maar twee jaar zelfstandig is wordt het gemiddelde inkomen bepaald aan de hand van de inkomens van die twee jaar waarbij het gemiddelde niet hoger kan zijn dan het inkomen in het laatste jaar. De prognose wordt niet meegenomen in de bepaling van het gemiddelde inkomen. De prognose dient aangeleverd te worden middels een aparte verklaring. Vrije beroepsbeoefenaren De volgende beroepen kunnen worden gerekend tot de vrije beroepsbeoefenaren : 4 Advocaat 4 Accountant-administratieconsulent (indien dit ook de aanvrager en/of partner betreft, dient een extern kantoor de opstelling van de cijfers of de accountantsverklaring op te maken) 4 Belastingconsulent 4 Bouwkundig architect 4 Dierenarts 4 Fysiotherapeut 4 Gerechtsdeurwaarder 4 Huidtherapeut 4 Huisarts 4 Interieurarchitect 4 Juridisch adviseur 45

46 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 4 Leraar 4 Logopedist 4 Medisch specialist 4 Notaris 4 Organisatieadviseur 4 Orthopedagoog 4 Psycholoog 4 Raadgevend adviseur 4 Registeraccountant (indien ook de aanvrager en/of partner betreft, dient een extern kantoor de opstelling van de cijfers of de accountantsverklaring op te maken) 4 Tandarts 4 Verloskundige Pensioen Omdat de AOW leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar na offertedatum de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: 4 Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op 4 De meest recente UPO 4 Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voor de uitgestelde lijfrente gelden de volgende voorwaarden: 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. 4 Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: 4 Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening 4 Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: 4 Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Recente opgave pensioenuitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken. Voor de lijfrente gelden de volgende voorwaarden 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft.; 4 Is de uitkering levenslang? Dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. De hoogte en de duur van de uitkering moeten blijken uit een opgave van de verzekeringsmaatschappij. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto-inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. Inkomen uit vermogen De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden. 46

47 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. 4 Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomsten - belasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode en en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. 4 Indien een aanvrager thans woonachtig is in België of Duitsland, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, moet er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). 4 Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst. Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen(cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKRregistraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Een aanvrager met meer dan 8 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) wordt nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden. Indien er sprake is van meerdere aanvragers, wordt er vanaf 10 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) nader beoordeeld op het leengedrag. 47

48 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De inkomenstoets voldoet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vastgestelde financieringslasttabellen en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet-nhg: 4 Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld 4 Opbouwproducten (leven, beleggen, (bank)spaar): - Standaard toetsen op: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld - Uitzondering wanneer de gevraagde financiering niet mogelijk is op basis van de standaardtoets en op uitdrukkelijk verzoek van het intermediair / de geldnemer: Restant looptijd & Actuele restantschuld -/- opgebouwde waarde Het laagste bedrag van de standaard toets en de uitzonderingen toets geldt als maandlast. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet): Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente, tenzij er sprake is van een lening met een rentevastperiode korter dan tien jaar en de lening is aan het einde van de overeengekomen rentevastperiode afgelost. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met 70% van het lagere toetsinkomen. Om te bepalen welke financieringslastpercentage van toepassing is, kan het eerste inkomen met 70% van het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. 48

49 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: 4 Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,- en lager dan ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Voor aanvragen zonder NHG wordt de opslag van 3% standaard gehanteerd. Buitenlands inkomen - Financierinsglastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere financieringslasttabel 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): - Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: 4 Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen. 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de oude woning, waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verstreken kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen en er is geen voorlopig koopcontract aanwezig, dan moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. Naast een bewijs van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen, moet in ieder geval één van de volgende documenten worden overlegd: - Verklaring van de verkopende makelaar met daarin vermeld de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs. - Taxatierapport - WOZ-beschikking Als er een WOZ-beschikking wordt aangeleverd dan wordt de verwachte verkooptermijn op 12 maanden gesteld 4 Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Quion verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet. Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de definitieve offerte is twee weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvangen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden. Standaard voorwaarden Een geaccepteerde offerte is drie maanden geldig, gerekend vanaf de eerste offertedatum. Daarna kan de geldigheidsduur met drie maanden worden verlengd tegen betaling van bereidstellingsprovisie. Het verlengen gebeurt automatisch. De bereidstellingsprovisie bedraagt 0,25% per (gedeeltelijke) maand over de hoofdsom van de lening. 49

50 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK Deze bereidstellingsprovisie wordt alleen in rekening gebracht als de rente van soortgelijke leningen op de datum van passeren (de dagrente) hoger is dan de geoffreerde rente. Renteverhogingen hebben geen invloed op offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is kan de notaris bij een tweede hypotheek de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) gebouwd of verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Het is mogelijk om bij nieuwbouw de hypotheekrente die betaald moet worden gedurende de bouw mee te financieren en te betalen uit het bouwdepot. Bij een spaarhypotheek in combinatie met een bouwdepot zal de geldnemer wel de verzekeringspremie moeten voldoen. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Er wordt alleen een bouwdepot aangehouden wanneer dit resulteert in een lagere risicoklasse. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Als er na voltooiing van het onderpand nog een restant renteverlies tijdens de bouw in bouwdepot staat, dan moet dit restant worden ingelost op de lening. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen Een overlijdensrisicoverzekering is niet verplicht. 50

51 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rente - percentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is mogelijk bestaande polissen te verpanden. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggers rekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaarhypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd. 51

52 Zeker Weten Hypotheek dat zit goed

53 Zeker Weten Hypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Koopconstructies Erfpacht Vereniging van Eigenaren (VvE) Taxatierapport Geldnemer Inkomen Inkomensbestanddelen Dienstverband Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Beoordeling huidige hypothecaire schuld Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Verzekeringen Hypotheekvormen

54 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 1. Maximale financiering 4 De maximale financiering op onderpanden is 100% van de marktwaarde 4 Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van ,- 4 De Startershulp die bij het Zeker Weten arrangement gesloten kon worden, was alleen mogelijk bij de eerste hypotheek en is niet van toepassing bij een verhoging of een tweede hypotheek. Mocht de eerste hypotheek gesloten zijn met Startershulp en een verhoging of tweede hypotheek is gewenst, zal aangetoond moeten worden dat de Starter op eigen huidige inkomen zowel de eerste hypotheek als de verhoging kan dragen 4 De Spaarhypotheek wordt niet meer actief gevoerd in het assortiment. Om deze reden kan er niet verhoogd worden met een spaarhypotheek. De aflosvormen aflossingsvrij, leven, annuïteiten en lineair zijn daarentegen wel mogelijk. Hiermee is ook de verplichting vervallen dat er 50% van de hoofdsom met een spaardeel afgedekt hoeft te worden 4 De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn 4 Voor hypotheken met NHG geldt dat maximaal het bedrag dat mogelijk is conform de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en Tijdelijke regeling hypothecair krediet verstrekt wordt 4 Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot 4 De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar 4 De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een levenhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig 4 Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij geleend worden 4 De datum waarop een offerte wordt opgemaakt (en dus het moment van de definitieve beoordeling) is leidend voor de geldigheid van documenten. Deze mogen digitaal worden aangeleverd en hoeven niet in kleur te worden aangeleverd. 4 De acceptatiecriteria op het moment van de definitieve beoordeling (de datum waarop een offerte wordt opgemaakt) zijn leidend. 4 Digitale handtekeningen worden niet geaccepteerd. 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we vier definities van de marktwaarde aan: 4 De koop- en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, volumevergrotend meerwerk (100%) en regulier meerwerk (max. 20% van de koop-aanneemsom), bouwrente en renteverlies tijdens de bouwperiode, en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen) minus eventueel minderwerk 4 De marktwaarde is de meest recente WOZ-waarde 4 De marktwaarde is een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen. Opname (met een minimum van ,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof er sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is houdt niet automatisch een akkoord in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren. De renteherzieningsdatum van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn. Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek of verhoging wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport (zie definitie 3). Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening (met verhoging) waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (definitie 2). Naast het overleggen van de WOZ-beschikking dient er ook een recente foto van 54

55 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK de voor- en achterzijde van de woning te worden overlegd evenals een kadastraal uittreksel van de woning (Kadastraal bericht object). Indien de verhouding hoger is dan 60%, wordt als marktwaarde de taxatiewaarde (zie definitie 3) aangehouden. Maximaal verstrekkingspercentage Conform de Tijdelijke regeling hypothecair krediet is het verstrekkingspercentage gemaximeerd op 100% van de marktwaarde. Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Nieuwbouw Projectbouw (de grond en de woning wordt gekocht van een aannemer. Er wordt in project gebouwd). De marktwaarde is gelijk aan de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of een separate koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). Bouw in eigen beheer (de grond wordt gekocht van de gemeente of een andere derde en de woning wordt gebouwd door een zelf gekozen aannemer. Er wordt niet gebouwd in project). De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond en de aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). * Onder volumevergrotend meerwerk wordt verstaan een uitbouw van de nieuwbouwwoning, een garage, een serre of een dakkapel. Uiteraard dient dit meerwerk uitgevoerd te worden door een aannemer (bij voorkeur door dezelfde aannemer als degene die het gehele project verzorgt). Zelfbouw (de klant gaat de woning zelf bouwen) De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond, zoals blijkt een schriftelijke koopovereenkomst en de kosten volgens een begroting van een bouwkundig bedrijf (architectenbureau, bouwkundig adviesbureau, een aannemingsbedrijf of een (bouwkundig schade-expertisebureau), die een specificatie dient te bevatten van de materiaalkosten en eventueel de kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). Eventueel vermeerderd met: 4 de legeskosten; 4 het architectenhonorarium; 4 de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de hierboven genoemde kosten). Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan ,-, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: 4 marktwaarde uit het taxatierapport 4 marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk "Marktwaarde" Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt als marktwaarde de taxatiewaarde (zie definitie 3). Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde na verbouw, blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken (definitie 3). 55

56 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen. Indien de marktwaarde lager is dan ,- gelden voor de gegarandeerd leningen de gebruikelijke NHG-normen en voorwaarden. Indien een niet gegarandeerde lening wordt aangevraagd, zal bij een vrije verkoopwaarde tussen ,- en ,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden. Hierbij bestaat de mogelijkheid dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 4 Maisonnette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming 4 Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag Niet-acceptabele onderpanden: 4 Bedrijfspanden. 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Woonboten en vaartuigen 4 Vliegtuigen 4 Landelijke eigendommen 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrieterrein 4 Houten skelet bouw en houten woningen 4 Woning die valt onder de Wet plattelandswoningen Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop 4 Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden. Vaak is verstrekking met NHG wel mogelijk 3.1. Koopconstructies De onderstaande regelingen kunnen bij aanvragen met NHG worden geaccepteerd: 4 Erfpacht: 1. Duokoop 2. Regionaal Grondbezit 56

57 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 4 Koop- en financieringsvarianten: 3. Koopgarant 4. Kopen naar Wens 5. Slimmer Kopen 6. Starterslening SVN 7. IBBA 2.0 en IBBN 8. Koopstart Deze 8 regelingen kunnen alleen met NHG worden gefinancierd! 3.2. Erfpacht De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Quion Hypotheekbemiddeling accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. 4 Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. 4 Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor ? Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. 4 Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd. 4 Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking. 4 Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na maar voor ? 4 Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na ? 4 Voor erfpachtrechten gevestigd op of na geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. 57

58 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Stroomschema Vereniging van Eigenaren (VvE) nee Is er een VvE? ja ja Is de VvE in oprichting i.v.m. nieuwbouw of nog te splitsen bestaande bouw? slapend Is er sprake van een actieve of slapende VvE? actief Akkoord Extra aan te leveren stukken: - (Concept) splitsingsakte en - Splitsings - reglement nee Afwijzen nee Is de staat van ja ja Is de staat van onderhoud volgens onderhoud volgens nee taxatie (punt 12a) voldoende of goed? taxatie (punt 12a) voldoende of goed? nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? ja nee Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? nee ja Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)? Afwijzen Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Bouwkundig rapport en - Kopie collectieve opstal - verzekering ja ja nee Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Meerjarenonderhoudsplan (en/of bouwkundig rapport). Akkoord Extra aan te leveren stukken: - Kopie collectieve opstal - verzekering Akkoord Afwijzen Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing Taxatierapport In dit hoofdstuk maken we een onderscheid tussen een dossier met een taxatierapport en wanneer er geen taxatierapport aangeleverd hoeft te worden. Wel taxatierapport In principe moet te allen tijde een taxatierapport overlegd worden. In onderstaande paragraaf wordt besproken wanneer dit niet nodig is. De in het taxatierapport op te nemen gegevens moeten overeenstemmen met het modeltaxatierapport 2016 financiering woonruimte, vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, NVM, VastgoedPro en VBO Makelaars. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een 'aangeslotenen overeenkomst' heeft gesloten metstichting het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij Stichting Taxatie en Validatie. De aangesloten en gecertificeerde validatie-instituten staan vermeld op: Op dit moment zijn de volgende validatie instituten gecertificeerd en hebben een aangesloten overeenkomst: 4 ivalidatie 4 NWWI 4 Taxateursunie 4 TVI Ten aanzien van taxatierapporten gelden tevens de navolgende voorwaarden: 4 Voor onderpanden in de steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 10 kilometer; 58

59 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 4 Voor onderpanden in de buitengebieden Groningen, Friesland (incl. Waddeneilanden) en Zeeland geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 30 kilometer 4 In alle overige situaties geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 20 kilometer (met uitzondering van de hierboven genoemde steden en gebieden). De afstand wordt berekend tussen het onderpand en de vestigingslocatie (postcode vestigingsadres) van de taxateur. Bovendien komt alleen de bij de brancheorganisatie aangemelde (hoofd)vestigingen in aanmerking als vestigingsadres. De taxateur mag maar vanuit één vestigingslocatie taxeren. Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt, of het kantoor waar hij/zij werkt mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de (ver)kooptransactie of bij de financiering en dient het taxatierapport op te maken op basis van plaatselijke bekendheid. Het taxatierapport mag op datum van het uitbrengen van de offerte niet ouder zijn dan zes maanden. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota s. Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan ,-, dan moet er een taxatierapport worden overgelegd. Daarnaast dienen in het geval van zelfbouw de volgende documenten te worden aangeleverd: 4 koopovereenkomst voor grond en/of kavel 4 gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer)) 4 bouwtekeningen 4 definitieve omgevingsvergunning 4 specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen 4 kopie polis CAR verzekering Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota's. Daarnaast dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een taxatierapport te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie en een verklaring van de taxateur dat de marktwaarde uit het taxatierapport wordt gerealiseerd. Hypotrust geeft aan wanneer er een taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het taxatierapport komen voor rekening van de klant. Geen taxatierapport Bestaande bouw Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde. Naast het overleggen van de WOZ-beschikking dient er ook een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden overlegd evenals een kadastraal uittreksel van de woning (Kadastraal bericht object). Hypotrust behoudt zich het recht voor om toch een taxatierapport op te vragen. Nieuwbouw Voor een financieringsaanvraag voor nieuwbouwwoningen met stichtingskosten tot ,- (in project) of tot ,- (buiten project) hoeft geen taxatierapport overlegd te worden. Hypotrust accepteert nieuwbouw aanvragen met of zonder NHG uitsluitend als er voor de nieuwbouwwoning een waarborgcertificaat is afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen. Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouwgarantie is vastgelegd in de koop-/aannemingsovereenkomst. Bovenstaande geldt alleen in het geval van projectbouw. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. 59

60 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie goed/redelijk te hebben 4 De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de offerte. ABBA (ABA) Er is sprake van een ABBA (ABA) constructie als het onderpand eerder door de aanvrager aan een derde is verkocht en weer door de aanvrager wordt teruggekocht van deze derde. Aanvragen waarbij er sprake is van een ABBA (ABA) constructie worden niet geaccepteerd door Hypotrust. 4. Geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente, België of Duitsland op het moment van het opmaken van de offerte. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Een ieder wiens inkomen benodigd is voor het verkrijgen van de lening dient hoofdelijk aansprakelijk alsmede eigenaar van de woning te zijn/worden. Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren 4 Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar. 60

61 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 5. Inkomen NHG: Conform voorwaarden NHG. Een perspectiefverklaring wordt niet geaccepteerd. Niet-NHG: Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie onderstaande voorwaarden aan. Wordt de aanvraag met NHG aangevraagd, zijn de NHG-regels op het gebied van inkomen leidend Inkomensbestanddelen 4 Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: - er sprake is van loonbeslag of looncessie - de aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is. 4 De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring 4 Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen kan gecontroleerd worden aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook 4 De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen worden meegegeven. Pensioen Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: 4 Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op 4 De meest recente UPO 4 Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voor de uitgestelde lijfrente gelden de volgende voorwaarden: 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. 4 Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: 4 Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening 4 Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven. Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: 4 Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Recente opgave pensioenuitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken. Voor de lijfrente gelden de volgende voorwaarden: 4 De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; 4 De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft.; 4 Is de uitkering levenslang? Dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. De hoogte en de duur van de uitkering moeten blijken uit een opgave van de verzekeringsmaatschappij. 61

62 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) NHG: Conform voorwaarden NHG Niet-NHG: Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de jaarcijfers en de ingediende aangiften van de afgelopen drie kalenderjaren worden overlegd. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er sprake is van een negatief vermogen zal de aanvraag niet gehonoreerd worden. Er moeten 3 kalenderjaren worden overlegd, maar het oudste jaar hoeft geen volledig kalenderjaar te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Er geldt een maximale bevoorschotting van 85% van de marktwaarde. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer wordt vastgesteld middels een gewogen gemiddelde berekening: ( 1x inkomen 2 jaar oud + 2x inkomen 1 jaar oud + 3x inkomen afgelopen jaar) / 6. Bij deze berekeningswijze weegt het meest recente jaar het zwaarst. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel saldo fiscale winstberekening van de aangifte IB leidend. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. De volgende documenten dienen te worden aangeleverd: 4 Jaarcijfers afgelopen drie jaar 4 Aangiften IB laatste drie jaar 4 Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag). Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. Provisie Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie mee genomen ter bepaling van het toetsinkomen. Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is. Overige inkomensbestanddelen Inkomenscomponenten die gebundeld zijn in een zogenaamd keuzebudget mogen worden betrokken in het toetsinkomen indien deze vast en bestendig zijn. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Het gemiddelde overwerk de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 dit gemiddelde overwerk niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vier - wekensalaris) bedraagt; 4 het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen twee jaar; De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: 4 de gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vierwekensalaris) en 4 de onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en 4 danvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: - Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulance personeel) - Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro) - Politie, brandweer en beveiliging De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk tezamen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. 62

63 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Sociale uitkeringen (NHG en niet-nhg, m.u.v. het onderwerp WAO) Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten). Daarnaast wordt bij zowel NHG als niet-nhg het inkomen vanuit PGB niet meegenomen ter financiering van de woning. WIA De WGA-uitkering kan nooit meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De IVA-uitkering mag volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 75% van het laatst verdiende loon (met als maximum het maximumdagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschikt meegenomen worden. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt overlegd worden. WAO (geldt alleen voor niet-nhg) Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Blijvende uitkering Als blijvende arbeidsongeschiktheidsuitkeringen mogen worden beschouwd: 4 De uitkering van iemand die een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontvangt en geboren is voor of op 1 juli Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen 4 De uitkering van iemand, geboren na 1 juli 1954 en waar uit het toekenningsbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Alle overige WAO uitkeringen worden als tijdelijke uitkering gezien en deze worden ter bepaling van het toetsinkomen niet meegenomen. Wajong Er zijn 3 soorten Wajonguitkering: 1. Oude Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd voor 1 januari 2010; 2. Nieuwe Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd van 2010 tot en met 2014; 3. Wajong 2015: dit geldt voor personen die instromen vanaf 1 januari Oude Wajong: tot aan januari 2010 Aanvragers met deze uitkering worden tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2018 beoordeeld op arbeidsvermogen. Dit kan consequenties hebben voor de hoogte van de uitkering. Kan een aanvrager met deze uitkering een beoordeling op arbeidsvermogen overleggen die is afgegeven na 1 januari 2015 en blijkt daaruit dat geen sprake is van arbeidsvermogen, dan bedraagt de Wajonguitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Kan een aanvrager met deze uitkering nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 overleggen, dan blijft het recht op de uitkering bestaan, maar is niet zeker of de uitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon blijft. Als na beoordeling blijkt dat sprake is van arbeidsvermogen, wordt de uitkering verlaagd naar maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Voor aanvragers met een Oude Wajonguitkering, die nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 kunnen overleggen, mag het inkomen uit deze uitkering als blijvend worden beschouwd. Hierbij geldt dat het toetsinkomen niet meer bedraagt dan 70% van het wettelijk minimumloon. 2. Nieuwe Wajong: van 2010 tot en met 2014 Nieuwe Wajonguitkeringen zijn op te splitsen in 3 categorieën: 4 Inkomensregeling: Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. 4 Werkregeling: Dit betreft jonggehandicapten die gedeeltelijk werken en dus arbeidsvermogen hebben. Als de jonggehandicapte werk heeft maar niet genoeg verdient, dan ontvangt hij vanaf 1 januari 2018 via het UWV een aanvulling op zijn loon tot 70% van het minimumloon. Het inkomen (uitkering incl. loon) mag tot maximaal 70% van het wettelijk minimumloon als blijvend worden beschouwd. 4 Studieregeling: dit is een studietoeslag en blijft derhalve als toetsinkomen buiten beschouwing. 3. Wajong 2015: vanaf 1 januari 2015 Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. 63

64 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. Als de echtscheiding langer dan 12 jaar geleden heeft plaatsgevonden, dan kan het zijn dat eventuele alimentatieverplichtingen conform de echtscheidingsstukken zijn komen te vervallen. Indien dit het geval is, dan dient de aanvrager schriftelijk te bevestigen dat er geen alimentatieverplichtingen van toepassing zijn. VEB-toelage Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector Defensie. 30%-regeling Het inkomen van aanvragers die recht hebben op de zogenaamde 30%-regeling kan worden meegenomen als toetsinkomen, mits er wordt voldaan aan de regels in deze Acceptatie Handleiding. Overigens vindt er geen verhoging plaats van het reguliere bruto inkomen. Met andere woorden, het fiscale voordeel (over 30% van het loon hoeft er geen loonbelasting te worden betaald) mag niet bruto worden gemaakt en bovenop het bruto jaarinkomen worden geteld. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden vanaf de datum van de offerte kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maxi- male leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging, evenals een kopie van de arbeidsovereenkomst Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever ingevuld en ondertekend te worden. Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring en de te overleggen arbeidsovereenkomst. Het tijdelijke dienstverband mag niet opgevolgd worden door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd. Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen, mits de intentieverklaring is afgegeven drie maanden na indiensttreding. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) NHG: Conform voorwaarden NHG. Een perspectiefverklaring wordt niet geaccepteerd. Niet-NHG: Heeft een aanvrager een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. Alleen in geval de aanvrager met het hoogste inkomen een vast dienstverband heeft dan kan voor de aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of met een flexibele arbeidsrelatie voor 100% worden meegenomen (gemiddelde inkomen). 64

65 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Schematisch ziet dit er als volgt uit: Inkomen Inkomen Meetelling Inkomen Meetelling Maximale Verstrekking Hoofdaanvrager Partner Hoofdaanvrager Inkomen Partner Flex Geen 80% - Maximaal 100% van de marktwaarde Vast Flex 100% 100% Maximaal 100% van de marktwaarde Dienstverband met Flex 100% 80% Maximaal 100% intentieverklaring van de marktwaarde Flex Flex 80% 80% Maximaal 100% van de marktwaarde Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Het inkomen dient te worden aangetoond door overlegging van jaaropgaven en een werkgeversverklaring van de huidige werkgever. Een perspectiefverklaring wordt niet geaccepteerd. Inkomen uit vermogen De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden. 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. 4 Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomsten belasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. 65

66 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode en en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. 4 Indien een aanvrager thans woonachtig is in België of Duitsland, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, moet er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). 4 Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst. Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalings - regeling. Uitzondering vormen (cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKR-registraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Een aanvrager met meer dan 8 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) wordt nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden. Indien er sprake is van meerdere aanvragers, wordt er vanaf 10 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) nader beoordeeld op het leengedrag. 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen/disagio worden niet gegeven 7.3. Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De inkomenstoets voldoet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vastgestelde financieringslasttabellen en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet-nhg: 4 Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld 4 Opbouwproducten (leven, beleggen, (bank)spaar): - Standaard toetsen op: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld - Uitzondering wanneer de gevraagde financiering niet mogelijk is op basis van de standaardtoets en op uitdrukkelijk verzoek van het intermediair / de geldnemer: Restant looptijd & Actuele restantschuld -/- opgebouwde waarde Het laagste bedrag van de standaard toets en de uitzonderingen toets geldt als maandlast. In geval van een NHG-aanvraag wordt de inkomenstoets conform de voorwaarden en normen NHG uitgevoerd. 66

67 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet): Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente, tenzij er sprake is van een lening met een rentevastperiode korter dan tien jaar en de lening is aan het einde van de overeengekomen rentevastperiode afgelost. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met 60% van het lagere toetsinkomen. Om te bepalen welke financieringslastpercentage van toepassing is, kan het eerste inkomen met 60% het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: 4 Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dann ,- en lager dann ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Voor aanvragen met en zonder NHG wordt de opslag van 3% standaard gehanteerd (NHG volgend). Buitenlands inkomen - Financieringslastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere financieringslasttabel 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): - Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: 4 Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen. 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de oude woning, waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verstreken kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. 67

68 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 4 Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen en er is geen voorlopig koopcontract aanwezig, dan moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. Naast een bewijs van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen, moet in ieder geval één van de volgende documenten worden overlegd: - Verklaring van de verkopende makelaar met daarin vermeld de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs - Taxatierapport - WOZ-beschikking Als er een WOZ-beschikking wordt aangeleverd dan wordt de verwachte verkooptermijn op 12 maanden gesteld 4 Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Quion verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet. Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de uitgebrachte offerte is twee weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvangen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden. Een geaccepteerde offerte is drie maanden geldig, daarna kan de offerte niet meer verlengd worden. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) gebouwd of verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Het is mogelijk om bij nieuwbouw de hypotheekrente die betaald moet worden gedurende de bouw mee te financieren en te betalen uit het bouwdepot. Bij een spaarhypotheek in combinatie met een bouwdepot zal de geldnemer wel de verzekeringspremie moeten voldoen. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Er wordt alleen een bouwdepot aangehouden wanneer dit resulteert in een lagere risicoklasse. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Als er na voltooiing van het onderpand nog een restant renteverlies tijdens de bouw in bouwdepot staat, dan moet dit restant worden ingelost op de lening. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. 68

69 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK 7.6. Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen Een overlijdensrisicoverzekering is niet verplicht. 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rente - percentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is mogelijk bestaande polissen te verpanden. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggers rekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaarhypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd. 69

70 Hypotrust Trend als je erin past, zit je goed

71 Hypotrust Trend 1. Maximale financiering Starterslening Marktwaarde, executiewaarde en WOZ-waarde Definitie marktwaarde Definitie Berekende executiewaarde Onderpand Koopconstructies Erfpacht Vereniging van Eigenaren (VvE) Taxatierapport Geldnemer Inkomen Inkomensbestanddelen Dienstverband Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Beoordeling huidige hypothecaire schuld Geldigheidstermijnen van de offerte Verzekeringen Hypotheekvormen Overbruggingskrediet

72 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND 1. Maximale financiering 4 De maximale financiering op onderpanden is 100% van de marktwaarde 4 De acceptatiecriteria gelden voor leningen tot ,-. Leningen boven ,- (inclusief overbrugging) dienen voor gelegd te worden aan Hypotrust. Leningen boven de ,- worden niet verstrekt 4 Voor een tweede hypotheek of verhoging geldt een minimum van ,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek 4 Indien de eerste hypotheek gesloten is onder NHG, zal de verhoging ook gesloten worden onder NHG 4 Hypotheekgevers kunnen alleen verhogen als ze op het moment van aanvragen geen betalingsachterstand hebben en niet als wanbetaler geregistreerd staan in de BKR-database 4 Een verhoging is niet mogelijk, indien er een andere hypotheekverstrekker een hypothecaire inschrijving op het onderpand heeft 4 Een verhoging kan pas aangevraagd worden minimaal een jaar na passeren van de eerste hypotheek, tenzij: - Er sprake is van een aantoonbare waardevermeerdering door middel van uitvoeringswerkzaamheden door derden, of - De verhoging binnen de oorspronkelijke leencapaciteit (zowel op inkomen als op onderpand) ligt 4 De minimale looptijd van het hoofddeel is tien jaar. Onder het hoofddeel wordt verstaan het hypotheekdeel met het hoogste bedrag (overbruggingskrediet wordt niet meegerekend) 4 Voor hypotheken met NHG geldt dat maximaal het bedrag dat mogelijk is conform Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet verstrekt wordt 4 Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot 4 Hogere bevoorschotting in verband met energiebesparende middelen is niet mogelijk 4 De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt dertig jaar. De maximale duur van de verhoging mag de restantduur van de huidige lening niet overschrijden 4 De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een leven- en bij een spaarhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig 4 Het aflossingsvrije hypotheekdeel mag niet meer bedragen dan 50% van de marktwaarde van de woning. Dit geldt ook in geval van een aanvraag voor een verhoging. Voor bestaande leningen die opnieuw beoordeeld moeten worden in verband met andere wijzigingen dan een verhoging of verhuizing geldt dat het aflossingsvrije deel niet mag toenemen zolang dit groter is dan 50% van de marktwaarde van het onderpand 4 Digitale handtekeningen worden niet geaccepteerd, tenzij er sprake is van een (ver)koopovereenkomst en/of aanneemovereenkomst die digitaal ondertekend is. 2. Starterslening Een Starterslening kan worden afgesloten, mits aan alle voorwaarden wordt voldaan. Voor de voorwaarden van de Starterslening wordt verwezen naar de website van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten: Een Starterslening is alleen mogelijk in combinatie met NHG. 3. Marktwaarde, executiewaarde en WOZ-waarde 3.1. Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we vier definities van de marktwaarde aan: 4 De marktwaarde is de koopprijs van de woning zoals blijkt uit een schriftelijke door de consument en de verkoper(s) ondertekende koopovereenkomst, een akte van levering of een veilingakte 4 De marktwaarde is de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen) en verminderd met minderwerk 4 De marktwaarde is de meest recente WOZ-waarde 4 De marktwaarde is een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen. 72

73 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND Opname (met een minimum van ,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof er sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is, houdt niet automatisch een akkoord in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren. Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek of verhoging wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport (zie vierde definitie). Indien er in het taxatierapport geen sprake meer is van een executiewaarde, zal deze berekend worden op 85% van de marktwaarde. Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening (met verhoging) waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (zie derde definitie). Wel dienen foto s van het onderpand te worden aangeleverd van voor- en achterzijde (inclusief voordeur, en huisnummer), omgeving en alle vertrekken. Indien de verhouding hoger is dan 60% wordt als marktwaarde de taxatiewaarde (zie vierde definitie) aangehouden. Maximaal verstrekkingspercentage Het maximale verstrekkingspercentage van een lening is 100% van de marktwaarde. Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Nieuwbouw In geval van een nieuwbouw bedraagt de maximale lening 100% van de marktwaarde van het onderpand. De marktwaarde van een nieuwbouwwoning is gelijk aan het minimum van de stichtingskosten en de marktwaarde volgens het taxatierapport. Onder stichtingskosten wordt verstaan het totaalbedrag van: 4 Koop- en/of aanneemsom 4 Meerwerk (maximaal 25% van de koopsom) 4 Renteverlies tijdens de bouw (aan te tonen en maximaal 5% van de koopsom plus meerwerk) Onder renteverlies wordt verstaan de op het hypotheekbedrag aangegroeide rente tijdens de bouwperiode van de woning. Onder meerwerk wordt verstaan alle aanpassingen aan de woning die niet door de (hoofd)aannemer of los van de aanneemovereenkomst worden uitgevoerd. De op deze wijze berekende marktwaarde is een maximum. Wanneer voor het verkrijgen van de lening taxatie van de woning noodzakelijk is, wordt uitgegaan van de marktwaarde die gelijk is aan het laagste van de berekende marktwaarde en de getaxeerde marktwaarde. Voorbeeld 1 Een woning met een waarde van ,- met ,- extra bouwkosten: Koopsom ,- Meerwerk [Min (25% x ,-; ,-)] ,- Renteverlies [Max. 5% van ,-] , ,- Marktwaarde / Stichtingskosten ,- Maximale lening ,- 73

74 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND Voorbeeld 2 Een woning met een waarde van ,- met ,- meerwerk: Koopsom ,- Meerwerk [Min (25% x ,-; ,-)] ,- Renteverlies [Max. 5% van ,-] , ,- Marktwaarde / Stichtingskosten ,- Maximale lening ,- Bestaande bouw De marktwaarde wordt bepaald op basis van een taxatierapport. In geval van aankoop van een bestaande woning geldt dat de marktwaarde de laagste is van de koopsom plus verbouwingskosten van het onderpand en de bepaalde getaxeerde marktwaarde Definitie Berekende executiewaarde Vanaf 1 januari 2013 wordt er geen executiewaarde meer in het taxatierapport vermeld. De marktwaarde wordt de basis voor het taxatierapport. Daar waar in het acceptatiekader wordt gesproken over de executiewaarde, zal met ingang van 1 januari 2013 worden gewerkt met een berekende executiewaarde. De berekende executiewaarde is gelijk aan 85% van de marktwaarde. 4. Onderpand Alleen een stuk grond, gebouwen, het recht tot het bouwen van een woning of erfpacht kan in onderpand worden gegeven. Andere rechten, zoals het recht op vruchtgebruik, kunnen niet in onderpand worden gegeven. Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 Het onderpand moet zich in Nederland bevinden 4 Het onderpand moet bedoeld en geschikt zijn voor permanente bewoning door de aanvrager(s) zelf 4 Het onderpand mag uitsluitend als woonhuis worden gebruikt 4 De aanvrager(s) moet(en) uiterlijk op de passeerdatum van de hypotheekakte betreffende de lening over alle rechten ten aanzien van het onderpand beschikken (economisch en juridisch eigendom, geen sociale verplichtingen, geen clausule die aan het onroerend goed kan worden gekoppeld of andere beperkingen) Niet-acceptabele onderpanden: 4 Recreatiewoningen, tenzij originele brief van gemeente waarin toestemming gegeven wordt voor permanente bewoning 4 Stacaravans, caravans of woonboten 4 Een onderpand dat zich op een locatie bevindt die vanwege bodemvervuiling niet geschikt is voor bewoning 4 Een onderpand dat zich in een te renoveren wijk of stadsvernieuwingsgebied bevindt 4 Een onderpand dat zich in een industriegebied en/of op een bedrijventerrein bevindt 4 Een onderpand dat bedoeld is voor medische zorg of gezondheidszorg 4 Een onderpand dat bedoeld is voor agrarisch gebruik 4 Een woning waarvoor de gemeente een sloop/handhavenafweging heeft gemaakt 4 Een onderpand dat geheel of gedeeltelijk verhuurd is 4 Een onderpand dat geheel of gedeeltelijk is ingericht voor verhuur 4 Een onderpand met commerciële of particuliere erfpacht 4 Een onderpand met een marktwaarde die lager is dan ,- 4 Bij nieuwbouw: alle woningen zonder insolventieverzekering conform NHG (alle overige afbouwgaranties dienen door Hypotrust vooraf te worden beoordeeld) 4 Een onderpand met beslag en/of aanschrijvingen 4 Een onderpand met een andere bestemming dan alleen wonen 4 Houten Skeletbouw Onderpanden die beperkt voor acceptatie in aanmerking komen: 4 Boerderijen 74

75 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND Boerderijen die op de offertedatum geen agrarische bestemming meer hebben en die uitsluitend als woning gebruikt kunnen worden (dit moet door middel van een taxatierapport en een verklaring van de gemeente worden aangetoond), worden als onderpand geaccepteerd, mits uit een taxatierapport blijkt dat ze goed onderhouden zijn Koopconstructies Indien er sprake is van een gegarandeerde lening (met NHG), kunnen de regels conform NHG wat betreft koopconstructies gevolgd worden. Indien er geen sprake is van NHG, kan een koopconstructie voorgelegd worden bij de geldverstrekker. Dit zal per zaak bekeken worden Erfpacht De erfpachtcanon maakt deel uit van de financieringslast. Indien sprake van een eeuwigdurende erfpacht (afgekocht en niet-afgekocht) kan financiering beoordeeld worden als gewone financieringsaanvraag (gelijkgesteld aan volle eigendom). Als een aanbieding van verlenging is gedaan zal de nieuwe canonverplichting worden meegeteld. In dit geval zal ook een obligatoire overeenkomst moeten worden overlegd. Indien de canon ieder jaar wordt aangepast wordt uitgegaan van de gemiddelde canon over de komende tien jaar (dit kan een aanname zijn als de hoogte niet expliciet in het erfpachtcontract genoemd wordt). Financiering is bij de volgende punten mogelijk: 4 Als op het onderpand recht van erfpacht van toepassing is, mag de looptijd van de hypotheeklening maximaal tweemaal zo lang zijn als de resterende looptijd van de erfpacht. Voor alle duidelijkheid: de looptijd van de erfpacht kan afwijken van de looptijd dat de erfpachtcanon vaststaat 4 Indien sprake is van erfpachtvoorwaarden met bepaalde tijd, zijn de volgende punten relevant: uitgifte voorwaarden vóór 1992/na 1992 (bepaalde tijd voor 1 januari 1992: op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn afgelost; bepaalde tijd vanaf 1 januari 1992: de resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal tien jaar te bedragen) 4 Indien de gemeente, provincie, waterschap/hoogheemraadschap de grond in erfpacht uitgeeft of indien de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht 4.3. Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. Actieve VvE en onderhoudsfonds Stand Onderhoudsfonds Voorbehoud Op te vragen Besluit extra bescheiden Negatief, kleiner dan 0,- Onderhoud dient op alle punten Onderhoudsplan Akkoord voldoende tot goed te zijn Negatief, kleiner dan 0,- Onderhoud matig en/of slecht Geen Niet akkoord Positief, groter of gelijk 0,- Onderhoud dient op alle punten Geen Akkoord voldoende tot goed te zijn Positief, groter of gelijk 0,- Onderhoud matig en/of slecht. Onderhoudsplan Akkoord Onderhoudsplan dient overeen te komen bouwkundig rapport met direct en indirect noodzakelijk onderhoud bouwkundig rapport Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop- en/of aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing. 75

76 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND 4.4. Taxatierapport NHG De voorwaarden van NHG zijn van toepassing. Niet-NHG De marktwaarde van het te financieren onderpand wordt vastgesteld op basis van een taxatierapport dat is opgesteld volgens het meest recente model Taxatierapport financiering woonruimte. De taxateur dient aangesloten te zijn bij één van de volgende brancheorganisaties: 4 Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) 4 Vastgoed PRO 4 VBO Makelaar Ten aanzien van taxatie wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande woningen. Taxatie is vereist tenzij er sprake is van nieuwbouw of als de lening niet langer dan één jaar geleden is afgesloten en de nieuwe hoofdsom van de lening lager dan 95% van de eerder vastgestelde marktwaarde ligt. Bij nieuwbouw wordt de marktwaarde berekend. Een taxatie is echter altijd vereist wanneer het meerwerk meer dan 15% van de koopsom bedraagt. In dat geval geldt voor de marktwaarde dat de laagste waarde wordt gehanteerd van de berekende marktwaarde en de getaxeerde marktwaarde. Voorwaarden taxatierapport Het taxatierapport moet aan de volgende eisen voldoen: 4 Het moet een origineel rapport zijn met de handtekening van de taxateur (of een elektronische versie door Hypotrust gedownload van de server van de taxateur of validatie-instituut) 4 Uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een aangeslotenen overeenkomst heeft gesloten met Stichting Taxatie en Validatie. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij Stichting Taxatie en Validatie 4 Het taxatierapport moet zijn opgesteld door een taxateur die aangesloten is bij een van de brancheorganisaties. De taxateur moet werkzaam zijn in de regio *) waar het te taxeren onderpand zich bevindt *) Met regio wordt bedoeld: wij conformeren ons aan de werkgebiedregeling van de NRVT 4 De taxateur mag op geen enkele manier bij de aankoop, verkoop of financiële afhandeling van de transactie betrokken zijn, waarbij het niet uitmaakt of dit te maken heeft met de aanvrager van de lening of met de verkoper 4 Het rapport mag op de offertedatum niet ouder zijn dan zes maanden, taxatierapporten die op de offertedatum tussen de zes en twaalf maanden oud zijn, zijn acceptabel mits in combinatie met een aanvullende waardeverklaring van dezelfde taxateur 4 In het rapport moet de marktwaarde vermeld zijn 4 Het taxatierapport dient twee modelmatige rapporten van een woning te bevatten van Calcasa, NBWO, Midas of Ortax. Indien modelwaarden ontbreken, dient duidelijk uit het taxatierapport te blijken dat alle modelwaarde instituten geraadpleegd zijn 4 Het taxatierapport dient minimaal zes foto s van het onderpand te bevatten Inhoud taxatierapport Het taxatierapport moet aan de volgende eisen voldoen: 4 Als de woning wordt verbouwd, moet het taxatierapport de waarde voor en na de verbouwing vermelden. De aanvrager moet een verbouwingsspecificatie overleggen 4 Ten aanzien van de staat van onderhoud moeten alle onderdelen van het gebouw als goed of voldoende gekwalificeerd zijn. Wanneer bepaalde onderdelen als slecht zijn beoordeeld, kan toch een lening worden verstrekt, mits het bedrag dat nodig is om de woning op het gewenste niveau te brengen in een bouwdepot wordt ondergebracht. Het benodigde bedrag wordt berekend aan de hand van een gedetailleerde schatting gebaseerd op de verbeteringen die in het taxatierapport zijn aangegeven 4 De courantheid zoals bepaald in het taxatierapport mag maximaal twaalf maanden bedragen 4 Het taxatierapport dient een kadastraal uitreksel te bevatten Modelwaarde rapport Voor elk taxatierapport zal door Hypotrust een modelwaarde rapport worden opgevraagd. Zowel de verkoopprijs als de marktwaarde zoals genoemd in het taxatierapport zal overeen moeten stemmen met de marktwaarde in het modelwaarde rapport. Als de waarden meer dan 10% afwijken zal, als de betrouwbaarheidsfactor hoog is, de taxateur een verklaring moeten geven voor het verschil. Zonder plausibele verklaring is het taxatierapport niet acceptabel. 76

77 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND In geval van een lage betrouwbaarheidsfactor zal een extra controle worden uitgevoerd via Kadaster en/of onroerend goed websites. Als vergelijkbare objecten in hetzelfde gebied een vergelijkbare marktwaarde hebben, is de waarde genoemd in het modelwaarde rapport acceptabel. Zo niet, dan zal de taxateur een verklaring moeten geven voor het verschil. Zonder plausibele verklaring is het taxatierapport niet acceptabel. In beide gevallen worden de volgende verklaringen plausibel geacht: 4 Uitbreiding (vergroting) van het onderpand 4 (Volledige) Renovatie 4 Toevoeging van een garage Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik 4 Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie goed/redelijk te hebben De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek. Er zijn specifieke risicofactoren waargenomen, zoals (bodem)verontreiniging. Dit bouwkundige rapport dient volgens NHG-model te worden opgemaakt door de Vereniging Eigen Huis of door een bouwkundig adviesbureau. ABBA (ABA) Er is sprake van een ABBA (ABA) constructie als het onderpand eerder door de aanvrager aan een derde is verkocht en weer door de aanvrager wordt teruggekocht van deze derde. Aanvragen waarbij er sprake is van een ABBA (ABA) constructie worden niet geaccepteerd door Hypotrust. 5. Geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Iedere eigenaar van het onderpand moet de hypotheekakte als hoofdelijk schuldenaar ondertekenen. Bovendien moet het als onderpand ingebrachte onroerend goed door beide eigenaren c.q. hoofdelijk schuldenaren bewoond worden. Als een aanvrager van de lening in gemeenschap van goederen is gehuwd of met iemand samenwoont met een samenlevingscontract dan wel een geregistreerd partnerschap heeft, moeten beide echtgenoten of partners de lening gezamenlijk aangaan. In overige gevallen kan de lening aan slechts één persoon worden verstrekt wanneer: 4 Het inkomen van de aanvrager voldoende is 4 Het onroerend goed uitsluitend op zijn of haar naam staat 4 Andere inwonende personen een ontruimingsverklaring tekenen Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren 4 Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen in Nederland heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar 77

78 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND 4 Hypotrust verstrekt bij de Hypotrust Trend geen leningen aan niet-nederlandse diplomaten of internationale ambtenaren e.d., wanneer in het paspoort is vermeld dat hij of zij wordt beschermd door diplomatieke onschendbaarheid. Onder internationale ambtenaren e.d. worden verstaan personen die werkzaam zijn voor EU organisaties, de Verenigde Naties (VN), de United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization (UNESCO) of het International Labor Office (ILO) Woongroepen Woongroepen/communes komen niet in aanmerking voor woninghypotheken van Hypotrust. Onder woongroepen wordt verstaan: méér dan twee personen of twee of meer familieleden. Borgstellingen zijn daarom ook niet mogelijk. Echtscheiding Als een aanvrager bezig is met een (echt)scheiding of gescheiden is, kan de hypotheek pas passeren bij de notaris nadat de (echt)scheiding gerealiseerd is. In dat geval moet de aanvrager de volgende gegevens verstrekken: 4 Het echtscheidingsvonnis 4 Een getekend echtscheidingsconvenant of stukken waaruit blijkt op welke wijze de bezittingen zijn verdeeld evenals de verplichtingen betreffende alimentatie en levensonderhoud van eventuele kinderen 4 Bewijs van inschrijving burgerlijke stand 4 De definitieve akte van scheiding en deling (akte van verdeling) of de conceptakte van deling in dit geval dient uiterlijk bij transport van de hypotheekakte de definitieve akte van scheiding gepasseerd te worden In geval van een scheiding van tafel en bed kan een aanvrager onroerend goed kopen zonder de andere echtgenoot. De aanvrager kan echter geen gemeenschappelijk bezit in onderpand geven. Gemeenschappelijk bezit kan alleen in onderpand worden gegeven met de schriftelijke toestemming van de echtgenoot of partner. Faillissement Een aanvrager die in staat van faillissement gesteld is of aan wie surseance van betaling is verleend komt niet in aanmerking voor een lening. Ook een aanvrager die in het verleden gefailleerd is of aan wie ooit surseance van betaling is verleend komt niet in aanmerking voor een lening. 6. Inkomen Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie onderstaande voorwaarden aan. Wordt de aanvraag met NHG aangevraagd, zijn de NHG-regels op het gebied van inkomen leidend. Hierop zijn de volgende uitzonderingen: Onderwerp NHG Hypotrust Trend met NHG Duur dienstverband geen norm Personen met een niet-nederlandse nationaliteit dienen minimaal drie jaar in Nederland werkzaam te zijn en inkomen uit arbeid in Nederland te hebben. Proeftijd, dienstverband is mogelijk Klant dient minimaal drie maanden in dienst te zijn op datum finaal akkoord. Diplomaten is mogelijk Financiering is niet mogelijk aan niet-nederlandse of internationale diplomaten. Internationale ambtenaren geen norm Toetsing inkomen internationale ambtenaren, 70%. Flexwerk mogelijk Gemiddelde van de laatste drie jaar met een maximum van het huidige inkomen. Perspectiefverklaring Dit is niet Dit is niet mogeljk mogeljk Werkgeversverklaring geen norm Werkgeversverklaring op twee pagina s wordt niet geaccepteerd, wij adviseren u de werkgeversverklaring van NHG aan te houden. Als uit de loonstrook en/of de werkgeversverklaring blijkt dat door een overheidsinstelling of een schuldeiser (financiële instelling etc.) loonbeslag of looncessie is gelegd, wordt de leningaanvraag zonder meer geweigerd. 78

79 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND 6.1. Inkomensbestanddelen Iedere salariscomponent dient op de werkgeversverklaring vermeld te worden. De volgende salariscomponenten kunnen worden meegenomen: 4 Bruto salaris of loon (exclusief overwerk) 4 Vakantiegeld 4 Vaste 13e maand of andere vaste extra uitkering, onafhankelijk van het bedrijfsresultaat 4 Vaste bonus (uitsluitend indien het een aantoonbare, persoonlijke bonus is) 4 Onregelmatigheidstoeslag 4 VEB-toelage 4 Provisie: het gemiddelde bedrag over de laatste twee kalenderjaren 4 Overuren: gemiddeld bedrag over de laatste twee kalenderjaren Vaste componenten De vaste componenten van het salaris worden volledig meegeteld. Deze componenten zijn: 4 Bruto salaris of loon 4 Vakantiegeld 4 Vaste 13e maand 4 Onregelmatigheidstoeslag 4 Vaste bonus zoals vastgelegd in de CAO De som van deze componenten is het jaarlijkse basissalaris Variabele componenten Variabele componenten als provisie en overwerk worden alleen meegeteld als deze in de betreffende branche structureel en gebruikelijk van aard zijn. Bovendien moet de aanvrager van de lening tenminste twaalf maanden in de betreffende functie en voor hetzelfde bedrijf werkzaam zijn. Overige inkomensbestanddelen Wanneer er sprake is van een aanvraag met NHG en wanneer er sprake is van overige inkomensbestanddelen (bijvoorbeeld inkomensbestanddelen uit een flexbudget of een cafetariasysteem) dan worden deze gezien als toetsinkomen, indien de werkgever kan verklaren dat het betreffende inkomensbestanddeel vast en bestendig is en indien uit documentatie van de werkgever blijkt dat het inkomensbestanddeel volledig als loon uitgekeerd kan worden. Kan het inkomensbestanddeel voor slechts de helft als loon worden uitgekeerd, dan kan het inkomensbestanddeel ook maar voor de helft als toetsinkomen worden gezien. Pensioen Uitkeringen uit een pensioen of VUT kunnen volledig worden meegenomen. Indien NHG, volgen we de NHG-regels. Indien geen NHG, zie onderstaande: Voor personen van 55 jaar of ouder dienen de volgende stukken aangeleverd te worden: 4 Pensioenopgave 4 Opgave AOW-uitkering (personen ouder dan 65 jaar) 4 Indien van toepassing opgave VUT-uitkering Een aanvrager die binnen tien jaar met pensioen gaat moet ook na zijn pensionering in staat zijn aan de financiële verplichtingen te voldoen. Daarom moet voor deze groep de leencapaciteit zowel voor als na het pensioen bepaald worden. Wanneer de gewenste lening hoger is dan de maximale lening op basis van het inkomen van de schuldenaar na pensionering mag de lening worden opgebouwd uit de volgende twee leningen: 4 Een lening met een looptijd van maximaal dertig jaar waarvan het maximale bedrag wordt berekend op basis van het inkomen na pensionering 4 Een lening die loopt van de aanvangsdatum van de lening tot de datum van pensionering, waarvan de maximale hoogte wordt berekend met een jaarannuïteit die gelijk is aan het verschil tussen de maximale jaarannuïteit op basis van het inkomen na pensionering en de maximale jaarannuïteit op basis van het inkomen voor pensionering Opmerking: Deze methode van berekenen moet ook worden toegepast als de aanvrager een tijdelijk aanvullend pensioen heeft. De maximaal toegestane lening is de som van (a) een lening met een looptijd van dertig jaar (of minder) gebaseerd op het inkomen nadat betaling van het tijdelijke pensioen is gestopt en (b) een lening die loopt van de aanvangsdatum van de lening tot de einddatum van het tijdelijke pensioen gebaseerd op het extra inkomen verkregen uit dat tijdelijke pensioen. 79

80 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND Lijfrente Lijfrente wordt beschouwd als een stabiele bron van inkomsten, die volledig mag worden meegeteld wanneer deze tot de dood van de begunstigde wordt betaald. Wanneer er sprake is van een tijdelijke lijfrente, wordt deze alleen als inkomen meegeteld over de periode waarin uitbetaling vaststaat. Wanneer de resterende inkomsten nadat de lijfrente gestopt is echter niet voldoende zijn om de verplichtingen te voldoen, moet het gedeelte van de lening dat niet langer gedragen kan worden, op de einddatum van de lijfrentebetalingen zijn afgelost. De looptijd van dit leningdeel is gelijk aan de periode tussen de aanvang van de lening en de datum waarop de betaling van de lijfrente wordt beëindigd. Lijfrente inkomsten worden altijd als bruto inkomsten meegenomen. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Het inkomen van zelfstandigen kan niet worden meegenomen. Indien de medeaanvrager een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf heeft dienen desondanks de jaarrapporten van de afgelopen drie kalenderjaren inclusief aangiften te worden overlegd om te bekijken of het een gezond bedrijf betreft. Provisie Variabele componenten als provisie en overwerk worden alleen meegeteld als deze in de betreffende branche structureel en gebruikelijk van aard zijn. Bovendien moet de aanvrager van de lening tenminste twaalf maanden in de betreffende functie en voor hetzelfde bedrijf werkzaam zijn. Het bedrag dat wordt meegeteld, is gebaseerd op de gemiddelde provisie en/of overwerkvergoeding over de laatste twee kalenderjaren. Indien de aanvrager minder dan twee jaar in de betreffende functie werkzaam is, wordt het gemiddelde, op basis van de beschikbare informatie, eveneens berekend over twee kalenderjaren. Het bedrag dat aan provisie wordt meegeteld, bedraagt maximaal 20% van het basis jaarsalaris. Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is en onafhankelijk van het bedrijfsresultaat. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Variabele componenten als provisie en overwerk worden alleen meegeteld als deze in de betreffende branche structureel en gebruikelijk van aard zijn. Bovendien moet de aanvrager van de lening tenminste twaalf maanden in de betreffende functie en voor hetzelfde bedrijf werkzaam zijn. Het bedrag dat wordt meegeteld, is gebaseerd op de gemiddelde provisie en/of overwerkvergoeding over de laatste twee kalenderjaren. Indien de aanvrager minder dan twee jaar in de betreffende functie werkzaam is, wordt het gemiddelde, op basis van de beschikbare informatie, eveneens berekend over twee kalenderjaren. Het bedrag dat aan overwerk wordt meegeteld, bedraagt maximaal 20% van het basis jaarsalaris. Sociale uitkeringen Sociale uitkeringen of bijstandsuitkeringen kunnen niet worden meegenomen. Dit geldt ook voor kinderbijslag, maar niet voor AOWuitkeringen. Alimentatie Als de aanvrager alimentatie ontvangt van de ex-partner mag deze worden meegenomen over de periode waarvoor betaling van alimentatie vaststaat, mits deze periode minimaal vijf jaar duurt. Alimentatie voor de kinderen of ouderbijdrage ten behoeve van de kinderen wordt niet meegenomen. Omgekeerd moet de aan de ex-partner te betalen alimentatie in mindering worden gebracht op het totale huishoudeninkomen. Alimentatie mag als zelfstandig inkomen worden meegeteld, zonder inkomen uit arbeid. 80

81 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND Toekomstige inkomensstijging NHG De voorwaarden van NHG zijn van toepassing. Niet-NHG Uitgegaan mag worden van een inkomensverhoging als er sprake is van een onvoorwaardelijke schriftelijke toezegging door de werkgever en deze inkomstenstijging binnen zes maanden na dagtekening van deze toezegging wordt geëffectueerd. In dat geval mogen de inkomsten verhoogd worden met het bedrag van die inkomstenstijging. Huurinkomsten Huurinkomsten kunnen niet worden meegenomen ter bepaling van het inkomen. Als de aanvrager van de lening aangeeft dat hij huurinkomsten heeft, moet hij een verklaring overleggen waaruit blijkt dat het onroerend goed waaruit huur wordt verkregen niet met een hypotheek is belast en vrij is van retentierechten, of een hypotheekverklaring waaruit blijkt dat het saldo op nul staat. Als de lening niet geheel is afgelost en de resterende looptijd één jaar of langer is, moeten de aflossingen van de lening worden meegenomen Dienstverband Beoordeling van het inkomen Er wordt onderscheid gemaakt naar het soort arbeidscontract waaronder de aanvrager werkzaam is. Voor iedere aanvrager geldt dat het dienstverband op de datum van finaal akkoord minimaal drie maanden oud moet zijn. Tevens dient het dienstverband niet afhankelijk te zijn van opleidingsresultaten. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever ingevuld en ondertekend te worden. Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Vaste contracten De aanvrager moet voor onbepaalde tijd in vaste dienst zijn bij een werkgever. Er mag bovendien geen sprake zijn van een proeftijd en er mogen geen voornemens bestaan het dienstverband te beëindigen. In dit geval wordt het salaris voor 100% meegenomen, behalve bij internationale ambtenaren (daarbij wordt het salaris voor 70% meegenomen). Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Inkomen uit een tijdelijk arbeidscontract met een bepaalde looptijd wordt uitsluitend meegeteld voor de resterende looptijd van het contract, gerekend vanaf het moment van offreren van de lening. Voor de resterende looptijd van de lening wordt uitgegaan van het sociaal minimum (de huidige bijstandsuitkering) waarop recht bestaat voor het desbetreffende huishouden, mits voornoemd inkomen niet de enige bron van inkomsten van het huishouden uit salaris of pensioen is. Verder mag er geen sprake zijn van een proeftijd en mogen er geen voornemens bestaan het dienstverband te beëindigen. Indien de bepaalde looptijd nog een beperkte duur heeft, kan het inkomen als flexwerk beoordeeld worden op basis van de laatste drie kalenderjaren worden bepaald. Op basis van het gemiddelde salaris over de laatste drie kalenderjaren geldt een maximum van het laatste jaar of het inkomen volgens de werkgeversverklaring indien dat lager is. De maanden waarin de aanvrager van de lening niet gewerkt heeft, worden meegeteld als maanden waarin de aanvrager geen inkomsten had. Het aldus verkregen gemiddelde wordt voor 70% meegenomen. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) Inkomsten uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid moeten worden aangetoond door middel van loonstroken en werkgevers - ver klaringen. Een perspectiefverklaring wordt niet geaccepteerd. In geval van flexwerk of uitzendwerk moet de aanvrager gedurende de laatste twaalf maanden onafgebroken voor dezelfde uitzend - organisatie werkzaam zijn geweest. In geval van seizoensarbeid moet de aanvrager tenminste twee seizoenen voor dezelfde werkgever gewerkt hebben. Het inkomen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid dat wordt meegeteld, is het gemiddelde salaris over de laatste drie kalenderjaren met een maximum van het laatste jaar of het inkomen volgens de werkgeversverklaring indien dat lager is. De maanden waarin de aanvrager van de lening niet gewerkt heeft, worden meegeteld als maanden waarin de aanvrager geen inkomsten had. Het aldus verkregen gemiddelde wordt voor 70% meegenomen. 81

82 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND Inkomen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid mag maximaal 50% van het totale inkomen van het huishouden uit salarissen en pensioenen uitmaken. Huishoudens waarvan het inkomen uitsluitend wordt verkregen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid komen niet in aanmerking voor een lening. Het toetsinkomen mag maximaal twee keer het inkomen vast dienstverband zijn. Voorbeeld: Salaris eerste aanvrager Salaris tweede aanvrager ,- flexwerk ,- vast dienstverband Uitwerking: Het eerste salaris wordt gecorrigeerd met 70% in verband met het flexwerk = ,-. Vervolgens wordt het minimum genomen van ,- en ,- omdat het inkomen uit flexwerk maximaal 50% van het totale inkomen mag uitmaken. Inkomen eerste aanvrager ,- Inkomen tweede aanvrager ,- + Te gebruiken inkomsten ,- 7. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. De financiële verplichtingen van de aanvrager betreffende consumptieve kredieten en creditcards zoals vastgelegd bij de Stichting Bureau Krediet Registratie ( BKR ) of vergelijkbaar buitenlands kredietregistratiebureau moeten in aanmerking worden genomen. De lasten die voor de verschillende krediet typen zoals die bij het BKR geregistreerd staan worden hierna weergegeven. Code Omschrijving Mee te nemen lasten AK Aflopend Krediet Over het totaal aan saldi worden de maximaal uit de kredieten voort vloeiende lasten meegenomen: hoogste van daadwerkelijke lasten en 24% van de oorspronkelijke kredietsom wordt als jaarlijkse last meegenomen RK Doorlopend Krediet Over het totaal aan saldi worden de maximaal uit de kredieten voort vloeiende lasten meegenomen: hoogste van daadwerkelijke lasten en 24% van de kredietlimiet wordt als jaarlijkse last meegenomen VK Verzendhuiskrediet SR Schuldregeling Bij deze registratie is altijd sprake van een negatieve registratie. In dat geval kan geen lening worden verstrekt HY Hypothecair Krediet RO Overige Obligo s Als de aanvrager in de aanvraag verklaart dat de betreffende financiële verplichtingen afgelost zullen worden, moet voordat de hypotheekakte wordt getekend een aflossingsbewijs zijn overlegd. Als de aanvrager de kredieten of leningen uit eigen middelen kan aflossen moet dit ter voorkoming van het aflossen van het ene krediet met het volgende worden aangetoond door middel van een bewijs van eigen middelen. De notaris draagt zorg voor de aflossing van de financiële verplichtingen. 82

83 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND Belangrijk! Aanvragers waarvan een patroon zichtbaar is binnen het BKR dat kredieten regelmatig worden overgesloten en verhoogd komen niet in aanmerking voor een hypotheek van Hypotrust. Dit geldt ook indien de verwachting is dat een met de hypotheek af te lossen krediet na passeren weer zal worden geactiveerd. Een aanvraag wordt gezien als schuldsanering indien er sprake is van een krediet dat meer dan één keer is overgesloten en verhoogd. De toepassing van deze acceptatieregel is gebaseerd op informatie uit het BKR. De lasten van niet bij BKR geregistreerde leningen bijvoorbeeld studieleningen, onderhandse leningen van de werkgever, onderhandse leningen van familie etc. worden meegenomen voor de hoogste van de daadwerkelijke lasten en 24% op jaarbasis. Hierop gelden de volgende uitzonderingen: 4 Het krediet wordt uiterlijk op de passeerdatum afgelost 4 Het betreft een studielening, in dat geval wordt rekening gehouden met 9% op jaarbasis van de oorspronkelijke studieschuld Hypotrust verstrekt geen lening wanneer uit de BKR-toetsing een code 1 t/m 5, een A-registratie of een H-registratie blijkt. 8. Toetsing 8.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekker hebben gemaakt en die zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen worden niet gegeven. Bij wijze van uitzondering kan, na overleg met de geldverstrekker, een disagio gevraagd worden. Ter zake een disagio geldt dat het bedrag van het disagio ten tijde van de passeerdatum ingehouden wordt. Indien de rente bij passeren van de hypotheek lager is dan bij het offreren, wordt de hypotheek gepasseerd met deze lagere rente. Dit is ook van toepassing indien het verlengingsvoorstel getekend wordt; is de rente op de datum van verlenging lager dan de offerterente, zal de rente aangepast worden. Deze rente tijdens de verlenging zal gefixeerd worden. De bereidstellingsprovisie wordt in rekening gebracht per de passeerdatum die genoemd staat in de hypotheekakte. Deze is onafhankelijk van eventuele rentewijzigingen. Indien de offerte geannuleerd wordt in de verlengingstermijn, vervallen de bereidstellingskosten. Wel is er dan sprake van 1% annuleringskosten Toetsingsmethode Met ingang van 1 augustus 2011 is een nieuwe gedragscode van kracht. De belangrijkste wijziging betreft artikel zes van de gedragscode, in dit artikel wordt de leencapaciteit bepaald. De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Bij het berekenen van de maximale hypotheek wordt uitgegaan van de Gedragscode Hypothecaire Financiering, zoals deze sinds 1 januari 2007 geldt (hierna; de Code ). De maximale financieringslast is dat gedeelte van het totale inkomen van het huishouden dat mag worden aangewend voor de bruto lasten, voortvloeiend uit de financiering van de woning. De leencapaciteit wordt berekend op basis van de normen van de gedragscode. De maximale financieringslast wordt berekend met behulp van de door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages. Gewogen gemiddelde debetrentevoet Indien het hypothecair krediet bestaat uit verschillende kredietdelen met verschillende debetrentevoeten, berekent de aanbieder van hypothecair krediet de debetrentevoet als een gewogen gemiddelde van deze debetrentevoeten, rekening houdend met de hoofdsom en de resterende looptijd van de verschillende kredietdelen. In geval van een NHG-aanvraag wordt uiteraard de NHG-toets uitgevoerd: Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). 83

84 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet-nhg: 4 Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld 4 Opbouwproducten: Methode 2 Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: 4 Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,- en lager dan ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Standaard: Voor aanvragen met en zonder NHG wordt de opslag van 3% standaard gehanteerd. (NHG volgend) Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) De aldus berekende financieringslast van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt in mindering gebracht op de bij het inkomen behorende toegestane financieringslast. De maximale lening is in dit geval de lening die wordt berekend op basis van de resterende toegestane financieringslast, vermeerderd met de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Toetsrente Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente, tenzij er sprake is van een lening met een rentevastperiode korter dan tien jaar en de lening is aan het einde van de overeengekomen rentevastperiode afgelost. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringslastpercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met 70% van het lagere toetsinkomen. Woonquotes De maximale financieringslast is dat gedeelte van het totale inkomen van het huishouden dat mag worden aangewend voor de bruto lasten, voortvloeiend uit de financiering van de woning. De leencapaciteit wordt berekend op basis van de normen van de gedragscode. De maximale financieringslast wordt berekend met behulp van de door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages. Buitenlands inkomen Woonquote bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen uit een betrekking die in het buitenland wordt uitgeoefend. Buitenlands inkomen kan alleen worden meegenomen indien dit inkomen afkomstig is uit een vast arbeidscontract met onbepaalde looptijd. Dit inkomen wordt voor 70% meegenomen. Inkomen dat verdiend wordt in een land dat geen lid van de EU is wordt niet meegenomen. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 84

85 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND 4 Indien de geldnemer over dit inkomen Nederland belastingplichtig is: conform reguliere woonquote tabel 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): - Reguliere woonquote tabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Inkomen dat verdiend wordt in een land dat geen lid is van de EU wordt niet meegenomen 8.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld De aanvrager van de lening moet verklaren of hij op dat moment andere hypotheken heeft lopen. De afbetaling van deze hypotheek of hypotheken moet worden meegeteld. De lasten van de hypotheken die rusten op onderpanden die niet voor eigen bewoning worden gebruikt worden meegeteld als verplichting. Voor dubbele lasten voortkomend uit een combinatie van bestaande hypotheek, overbruggingskrediet en de nieuwe hypotheek gelden zijn de volgende situaties acceptabel: 4 De totale lasten van de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet passen binnen de maximale financieringslast van de aanvrager(s) 4 De aanvrager(s) beschikken over voldoende (aantoonbare) spaargelden om de lasten van het overbruggingskrediet en de hypotheek op de bestaande woning gedurende de gehele looptijd van het overbruggingskrediet te voldoen 4 De aanvrager(s) kunnen aantonen dat zij de totale lasten van de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet gedurende de overbruggingsperiode kunnen dragen door spaargeld aan te spreken in combinatie met een aan te tonen overschot op de huishoudbegroting. Het overschot dient aangetoond te worden door middel van een zowel door de klant als de financieel adviseur ondertekende uitdraai van het NIBUD persoonlijk budgetadvies. Dit budgetadvies dient voor de klant specifiek ingevuld te worden waarbij voor de individuele posten minimaal het basisbedrag is ingevuld en voor de hypotheeklasten het totaal aan lasten voor zowel de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet. Een eventueel maandelijks tekort dient door middel van (aantoonbare) spaargelden gedekt te kunnen worden Als de aanvrager van de lening aangeeft dat hij huurinkomsten heeft, moet hij een verklaring overleggen waaruit blijkt dat het onroerend goed waaruit huur wordt verkregen niet met een hypotheek is belast en vrij is van retentierechten, of een hypotheekverklaring waaruit blijkt dat het saldo op nul staat. Als de lening niet geheel is afgelost en de resterende looptijd één jaar of langer is, moeten de aflossingen van de lening worden meegenomen Geldigheidstermijnen van de offerte Samen met de offerte worden de van toepassing zijnde clausulebladen en het EGI (Europees Gestandaardiseerd Informatieblad) meegestuurd. De acceptatietermijn van de uitgebrachte offerte is drie weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvangen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden. Een geaccepteerde offerte is twee maanden geldig, daarna kan de offerte met zes maanden verlengd worden. De eerste twee maanden zijn kosteloos, daarna wordt er een bereidstellingsprovisie in rekening gebracht van 0,25% van het leningbedrag. Dit wordt per maand (of een gedeelte ervan) berekend. Indien er sprake is van variabele rente wordt geen bereidstellingsprovise berekend. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is, kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Voor het in depot houden van de bedragen die in de loop van de tijd betaald moeten worden, wordt een bouwrekening gebruikt. Bij nieuwbouw wordt altijd van een bouwdepot gebruik gemaakt, terwijl dit soms ook voor verbouw gebeurt. Als het saldo van het bouwdepot te laag is om alle bouw-/verbouwkosten te kunnen betalen, moet de hypotheekgever het verschil uit eigen middelen betalen. De minimale omvang van een bouwdepot is 5.000,-. Specificatie van meerwerk/aanvullende of verbouwwerkzaamheden De aanvrager moet een door hem ondertekende gespecificeerde kostenraming verstrekken. De inhoud van de kostenraming moet overeenstemmen met de inhoud van het taxatierapport. De verbouwingswerkzaamheden moeten aan het onderpand zelf plaatsvinden. De inrichting kan hier geen onderdeel van uitmaken. 85

86 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND Nieuwbouw Betalingen uit het bouwdepot vinden alleen plaats wanneer de hypotheekgever door hem ondertekende facturen indient tijdens de vordering van de bouw. De facturen mogen uitsluitend betrekking hebben op de bouw van het onderpand. Betaling van de facturen vindt plaats aan de hand van de kostenraming. De maximale duur van de rentevergoeding over de gelden in het bouwdepot is twaalf maanden. Bestaande bouw In geval van financiering van bestaande bouw kunnen de hypotheekgever en de hypotheekverstrekker overeenkomen dat een deel van de lening wordt afgezonderd voor het uitvoeren van verbouwingen/verbeteringen aan de woning. De hoogte van het bouwdepot wordt door Hypotrust bepaald en is in beginsel even groot als de verbouwingskosten. De maximale duur van de rentevergoeding over de gelden in het bouwdepot is zes maanden. Wanneer in het taxatierapport bepaalde onderdelen als slecht zijn gekwalificeerd, wordt altijd een bedrag in het bouwdepot opgenomen, ook als de gevraagde lening lager is dan 95% van de marktwaarde voor de verbouwing. Renteberekening tijdens de bouwperiode Indien de totale lening meerdere leningdelen omvat, wordt de rentevergoeding over het bouwdepot berekend op basis van de gemiddelde rente van de afzonderlijke leningdelen. Dit gebeurt op de volgende manier: Voorbeeld: Totale lening: ,- Leningdeel 1: ,- Rente: 6,20% Leningdeel 2: ,- Rente: 5,75% Leningdeel 3: ,- Rente: 4,90% Leningdeel 4: ,- Rente: 6,85% Gemiddelde rente: 100 / 250 x 6,20% = 2,48% 75 / 250 x 5,75% = 1,73% 25 / 250 x 4,90% = 0,49% 50 / 250 x 6,85% = 1,37% Totaal 6,07% De rentevergoeding over het niet opgenomen bedrag in het bouwdepot bedraagt in dit geval 6,07% - 1,00% = 5,07%. Resterend bedrag Als na de verbouw in het bouwdepot een bedrag resteert moet het ter aflossing van de lening worden gebruikt Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen NHG De voorwaarden van NHG zijn van toepassing. Niet-NHG Iedere aanvrager van wie het inkomen wordt meegenomen voor het verkrijgen van de lening moet een overlijdensrisicoverzekering aangaan voor tenminste het bedrag van de lening boven 75% van de executiewaarde. Indien een losse overlijdensrisicoverzekering wordt gesloten mag deze dalend zijn indien de lening annuïtair of lineair is of indien de kapitaalsopbouw een gegarandeerd rendement heeft (zoals bij een spaarhypotheek). In deze gevallen dient aangetoond wordt dat de overlijdensrisicoverzekering over de gehele looptijd hoger is of gelijk aan de uitstaande lening verminderd met de gegarandeerde opbouw. De verzekering mag bij iedere gerenommeerde Nederlandse verzekeraar worden gesloten. 86

87 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND 9. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rente - percentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de annuïteitenhypotheek kan op het leven van de geldnemers een (annuïtair dalende) overlijdensrisicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de lineaire hypotheek kan op het leven van de geldnemers een (lineair dalende) risicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rente - percentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is mogelijk bestaande polissen te verpanden. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rente - percentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggers rekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaar hypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd. 87

88 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND 10. Overbruggingskrediet Algemeen Het overbruggingskrediet zal altijd verstrekt worden door dezelfde geldverstrekker als degene die de eerste hypotheek voor de aankoop van de woning via Hypotrust verstrekt. Hypothecaire inschrijving overbrugging De nieuwe lening inclusief overbrugging zal opgenomen worden als een eerste of volgende hypothecaire inschrijving (tweede, derde etc.) op het te verkopen pand (huidige woning). Voorbeeld: Hoofdsom hypotheek: ,- Hoofdsom overbrugging: ,- De totale zekerheidsstelling ad ,- is een eerste hypothecaire inschrijving op het nieuw aan te kopen pand en een eerste of volgende hypothecaire inschrijving op het overbruggingspand. Maximale overbrugging Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand * =. Minus restant schuld =. Minus kosten: 3% v/d verkoopsom =. Maximaal overbruggingskrediet =. * Waarde van het te verkopen pand = 100% van de verkoopsom. Hoofdsom overbruggingen Het minimale bedrag voor een overbruggingskrediet is ,-. Bestemming gelden overbrugging Een overbruggingskrediet kan uitsluitend verstrekt worden voor onderstaande doeleinden: 4 Eigen middelen (overwaarde) huidige woning, bijleenregeling 4 Verbouwing c.q. inrichting 4 Renteoverbrugging Inkomenstoets De lasten van het overbruggingskrediet en de hypotheek op de bestaande en toekomstige woning worden in aanmerking genomen bij de berekening van de leencapaciteit van de aanvrager(s). Hierbij moet uitgegaan worden van de verwachte verkoopperiode waarbij voor een verkocht pand van de termijn tot verkoop uitgegaan mag worden. De volgende drie mogelijke situaties zijn acceptabel: 4 De totale lasten van de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet passen binnen de maximale financieringslast van de aanvrager(s) 4 De aanvrager(s) beschikken over voldoende (aantoonbare) spaargelden om de lasten van het overbruggingskrediet en de hypotheek op de bestaande woning gedurende de gehele looptijd van het overbruggingskrediet te voldoen 4 De aanvrager(s) kunnen aantonen dat zij de totale lasten van de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet gedurende de overbruggingsperiode kunnen dragen door spaargeld aan te spreken in combinatie met een aan te tonen overschot op de huishoudbegroting. Het overschot dient aangetoond te worden door middel van een zowel door de klant als de financieel adviseur ondertekende uitdraai van het NIBUD persoonlijk budget advies. Dit budgetadvies dient voor de klant specifiek ingevuld te worden waarbij voor de individuele posten minimaal het basisbedrag is ingevuld en voor de hypotheeklasten het totaal aan lasten voor zowel de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet. Een eventueel maandelijks tekort dient door middel van (aantoonbare) spaargelden gedekt te kunnen worden Looptijd van het overbruggingskrediet De looptijd van het overbruggingskrediet mag niet meer dan drie maanden bedragen en eindigt op de datum waarop de notariële overdracht van het te verkopen onroerend goed plaatsvindt. 88

89 VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND 89

90 Elan Hypotheek zelfverzekerd wonen

91 Elan Hypotheek 1. Maximale financiering Marktwaarde Onderpand Energiebesparende voorzieningen NulopdeMeter-woning Constructies Kopen onder voorwaarden Erfpacht Taxatierapport Geldnemer Inkomen Inkomensbestanddelen Dienstverband Financiële verplichtingen Toetsing Algemeen Rente Toetsingsmethode Beoordeling huidige hypothecaire schuld Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en de offerte Verzekeringen Hypotheekvormen Overbruggingskrediet (Automatische) risicokasse aanpassing

92 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK Met de komst van de Elan Plus Hypotheek is de Elan Hypotheek niet meer beschikbaar voor nieuwe klanten. Bestaande klanten kunnen wel een verhoging of tweede hypotheek aanvragen. Bestaande klanten kunnen geen aanspraak maken op de voorwaarden van de Elan Plus Hypotheek. Voordat finaal akkoord kan worden gegeven dient een aantal bescheiden te worden overlegd en beoordeeld. Deze bescheiden mogen digitaal worden aangeleverd en hoeven niet in kleur te worden aangeleverd. Mocht er twijfel zijn over een dossierstuk, behouden we ons het recht voor om dit stuk origineel op te vragen. De datum waarop een offerte wordt opgemaakt (het moment van de definitieve beoordeling) is leidend voor de geldigheid van documenten. Digitale handtekeningen worden geaccepteerd, tenzij er sprake is van een kopie van een identiteitsbewijs of een overeenkomst tussen Hypotrust en de geldnemer. Voorbeelden van dergelijke overeenkomsten zijn de garantieverklaring, de offerte en de hypotheekakte. Ondanks dat dit een product is waar geen aanvragen met Nationale Hypotheek Garantie (hierna NHG) gesloten kunnen worden, zijn de product- en acceptatiecriteria van dit product grotendeels gebaseerd op de normen van NHG. De acceptatiecriteria op het moment van de definitieve beoordeling zijn leidend. 1. Maximale financiering 4 Voor een hoofdsom tot en met ,- geldt een maximale financiering op onderpanden van 100% van de marktwaarde uit taxatie. Indien sprake is van energiebesparende voorzieningen kan er onder voorwaarden uit worden gegaan van maximaal 106% van de marktwaarde uit taxatie*. Bij een hoofdsom van ,- tot en met ,- is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde uit taxatie (eventueel na verbouwing) van toepassing 4 Indien meer dan 40% van het financieringslastpercentage-inkomen uit zelfstandig inkomen bestaat, is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde tot en met ,-. Vanaf ,- is de maximale verstrekking 85% van de marktwaarde. Hierbij is het financieringslastpercentage-inkomen het totale hoogste inkomen, verhoogd met de helft van het lagere inkomen 4 Indien het zelfstandige inkomen minder dan 40% van het financieringslastpercentage-inkomen betreft, geldt tot en met een hoofdsom van ,- een maximale financiering op onderpanden van 100% van de marktwaarde uit taxatie. Indien sprake is van energiebesparende voorzieningen kan er onder voorwaarden uit worden gegaan van maximaal 106% van de marktwaarde uit taxatie*. Bij een hoofdsom van ,tot en met ,- is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde uit taxatie (eventueel na verbouwing) van toepassing 4 Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe te worden afgelost 4 De maximale verhoogde inschrijving bedraagt ,- * zie 3.1. Energiebesparende voorzieningen voor de voorwaarden. 2. Marktwaarde Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we conform NHG de volgende definitie van de marktwaarde aan: 4 De marktwaarde vrij van huur en gebruik (eventueel na verbouwing) blijkens het taxatierapport. Indien er sprake is van meerdere taxaties, zullen wij uitgaan van de laagste waarde Marktwaarde bij aankoop woning Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt conform NHG als marktwaarde de taxatiewaarde (vrij van huur en gebruik) aangehouden. Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing blijkens het taxatierapport. Marktwaarde bij oversluiting Bij oversluiting wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport. 3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: 4 De marktwaarde dient minimaal ,- te bedragen 4 De courantheid bedraagt maximaal 12 maanden 4 Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer 4 Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer 4 Het moet vrij zijn van huur 4 Het moet liggen binnen Nederland (uitgesloten zijn woningen gelegen in de bijzondere gemeenten Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Acceptabele onderpanden: 4 Appartementen 4 Eengezinswoningen 92

93 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK 4 Maisonnette 4 Twee-onder-een-kapwoningen 4 Herenhuizen 4 Villa s 4 Bungalows 4 (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Het stuk land bij dit onderpand mag niet groter zijn dan 2 hectare 4 Woonhuis met bedrijfsruimte, met een maximaal commercieel gebruik van 25% van het onderpand. Woon/winkelpanden worden niet gefinancierd Niet-acceptabele onderpanden: 4 Bedrijfspanden 4 Woon/Winkelpanden 4 Vakantie- en recreatiewoningen 4 Stacaravans en woonwagens 4 Vliegtuigen 4 Woonschip (o.a. woonboot, woonark en waterwoning) en vaartuigen 4 Landelijke eigendommen (categorie Agrarisch volgens het Kadaster) 4 Onderpanden met agrarische bestemming 4 Verhuurd onroerend goed 4 Beleggingspanden 4 Zakelijke objecten 4 Recht van opstal (het is acceptabel als er op de te financieren grond een recht van opstal aanwezig is voor een nutsvoorziening) 4 Coöperatieve flat exploitatieverenigingen 4 Panden of woningen op een industrieterrein 4 Zelfbouw (in aanbouw) 4 Nieuwbouw (in aanbouw) 4 Huizen die op de veiling zijn aangekocht 4 Woning op verontreinigde grond en die hierdoor niet geschikt is voor bewoning 4 Dienstwoning waarbij het woonrecht is gekoppeld aan de functie 4 Woning die valt onder de Wet plattelandswoningen Niet toegestaan is: 4 Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom 4 Groninger Akte 4 Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst 4 Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust 4 Bloot eigendom 4 Onderpanden in coöperatief eigendom 4 Onderpanden in huurkoop Vereniging van Eigenaren Als er sprake is van een appartementsrecht dan worden aanvullend de volgende eisen gesteld: 4 De vereniging van eigenaren moet ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel 4 De vereniging van eigenaren moet actief zijn 4 De vraag G.2.b uit het taxatierapport De taxateur acht het saldo van het algemeen reservefonds en de voor onderhoud bestemde fondsen voldoende in relatie tot het meerjaren onderhoudsplan moet met Ja zijn beantwoord Bovenstaande geldt niet als er sprake is van nieuwbouw. De oprichting van de vereniging van eigenaren wordt vastgelegd in de koop/-aannemingsovereenkomst. Als de vereniging van eigenaren nog in oprichting is in verband met een splitsing van een bestaand gebouw in appartementsrechten, dan moet er een concept splitsingsakte worden aangeleverd, waaruit blijkt dat er een vereniging van eigenaren wordt opgericht. Indien er geen sprake is van een appartementsrecht (bijvoorbeeld een eengezinswoning), dan worden er geen aanvullende eisen gesteld aan de vereniging van eigenaren Energiebesparende voorzieningen Energiebesparende voorzieningen kunnen worden meegenomen ter bepaling van de maximale verstrekking op zowel inkomen als onderpand. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen tot 9.000,- kan boven de 100% worden gefinancierd tot een maximum van 106% van de marktwaarde. Voor de juiste rekenwijze verwijzen wij u naar de website van NHG. 93

94 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK 4 Indien sprake is van kwaliteitsverbetering en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen aan de woning, dient de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing uit het taxatierapport te blijken of berekend te worden. Voor de juiste rekenwijze verwijzen wij u naar de website van NHG. 4 Ten aanzien van energiebesparende voorzieningen geldt een depotverplichting voor het totale bedrag van de investering. 4 De kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen dienen te blijken uit het taxatierapport en de bijbehorende specificatie van de verbouwingskosten 4 Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: - Gevel-, dak-, vloer-, en/ of leidingisolatie - Energiezuinige kozijnen, deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen - Hoog rendement beglazing (HR++) - Installatie voor warmteterugwinning - Energiezuinige ventilatie, inclusief hoog-rendement-ventilatoren - Hoogrendementketels - Warmtepompen - Zonneboilers, zonnecellen of een combinatie hiervan 4 De in de lening als kwaliteitsverbetering of meerwerk begrepen kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen, mogen tot een bedrag van maximaal 9.000,- buiten beschouwing worden gelaten voor de berekening van de financieringslast. 4 Een bedrag van 9.000,- mag tevens buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast zonder dat sprake is van het treffen van aan- vullende energiebesparende voorzieningen indien het een aankoop van een woning betreft met een geldig energielabel van ten minste (A++) afgegeven voor 1 januari 2015 of een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt van ten hoogste 0,6 (dit geldt voor alle nieuwbouwwoningen, waarvoor de omgevingsvergunning is afgegeven op basis van het bouwbesluit 2012 of later). Er kan in deze gevallen echter slechts tot maximaal 100% worden gefinancierd. 4 Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal ,- bedragen. 4 Na passeren van de hypotheekakte mogen de energiebesparende voorzieningen die uitbetaald worden vanuit het bouwdepot, niet afwijken van de energiebesparende voorzieningen die staan genoemd in het taxatierapport en de daarin opgenomen specificatie van de verbouwingskosten NulopdeMeter-woning 4 Een NulopdeMeter-woning is een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt gelijk aan of lager dan nul of een woning waarvan de ingaande en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van ten minste: kwh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft kwh indien het een rijwoning betreft kwh indien het een appartement betreft 4 Indien er sprake is van een aankoop van een NulopdeMeter-woning, mag er ,- buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast. In dat geval en er moet een energieprestatiegarantie zijn afgegeven voor een periode van ten minste 10 jaar 4 Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal ,- bedragen 3.3. Constructies Kopen onder voorwaarden Er zijn geen koopconstructies mogelijk Erfpacht 4 De looptijd van de lening mag in principe nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Wanneer een erfpachtcontract in 1992 of later is afgesloten, kan onder voorwaarden van deze regel afgeweken worden. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. 4 Er kan een lening worden verstrekt als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door: - De Staat der Nederlanden/provincies/gemeente en waterschappen Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk. Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. 94

95 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK 3.5. Taxatierapport Er moet te allen tijde een taxatierapport worden overlegd. De voorwaarden van een taxatie zijn conform de normen van NHG. Indien er sprake is van meerdere taxaties, zullen wij uitgaan van de laagste waarde. Het taxatierapport mag niet ouder zijn dan 6 maanden op de datum van de offerte. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaardes voor als na verbouwing worden gemeld. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) moet worden gebouwd of verbouwd, worden de nog niet opgenomen gelden in het bouwdepot gehouden. Het maximale bouwdepot bedraagt 15% van de marktwaarde voor verbouw met een maximum van ,-. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Bij bestaande bouw kan de looptijd niet worden verlengd. Bij beëindiging van het bouwdepot zal de klant een brief ontvangen dat het bouwdepot ten einde komt en het restant zal worden ingelost op de hoofdsom. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota s. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. Indien Hypotrust een declaratie ontvangt van meer dan ,- die uitbetaald wordt aan de klant zelf zal er contact opgenomen worden met de eventuele aannemer. Hierbij wordt onder andere geverifieerd of de verbouwing al plaats heeft gevonden en of de rekening reeds door de klant betaald is aan de aannemer. Bij verbouwing wordt het benodigde bedrag uitbetaald aan de hand van bouwnota s. Wanneer deze niet kunnen worden overlegd, kan de aanvraag geen doorgang vinden. Er kan pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Rubriekwijziging bouwdepot In het taxatierapport en de specificatie van de verbouwingskosten wordt vastgelegd welke verbouwing(en) er worden uitgevoerd. Op basis van deze verbouwing(en) wordt de marktwaarde na verbouw door de taxateur vastgesteld. Het is dan ook niet mogelijk om zonder meer af te wijken van de eerder opgegeven verbouwing(en), omdat hierdoor de marktwaarde na verbouwing kan wijzigen. Als men achteraf toch de verbouwing(en) wil wijzigen dan moet er door de taxateur van destijds een opgave te worden gedaan van de nieuwe situatie (gewijzigde verbouwingen en nieuwe marktwaarde na verbouwing). De marktwaarde na verbouwing mag niet minder zijn dan de oorspronkelijk getaxeerde marktwaarde na verbouwing. Bouwkundig rapport Bij aankoop van een bestaande woning dient een bouwkundig rapport te worden opgemaakt, indien uit het taxatierapport blijkt dat: 4 de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik of 4 nader bouwkundig onderzoek aanbeveling verdient Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de offerte. ABC en ABBA constructies ABC (ABBC) Er is sprake van een ABC (ABBC) constructie als het onderpand in de 6 maanden voor de aanvraagdatum of de datum van onder - tekening van het koopcontract minimaal één keer is verkocht. Aanvragen waarbij er sprake is van een ABC constructie worden individueel bekeken. Een ABC (ABBC) constructie brengt potentieel een hoger risico mee voor de geldverstrekker, om deze reden worden dit soort aanvragen op mogelijke fraude onderzocht (er worden mogelijk additionele documenten opgevraagd). ABBA (ABA) Er is sprake van een ABBA (ABA) constructie als het onderpand eerder door de aanvrager aan een derde is verkocht en weer door de aanvrager wordt teruggekocht van deze derde. Aanvragen waarbij er sprake is van een ABBA (ABA) constructie worden niet geaccepteerd door Hypotrust. 95

96 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK 4. Geldnemer Natuurlijk persoon De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, minimaal 18 jaar oud zijn en handelingsbekwaam (en derhalve niet onder curatele staan) en mag niet onder bewind staan. Daarnaast moet de geldnemer woonachtig zijn in Nederland op het moment van het opmaken van de offerte. Alle eigenaren van de woning: 4 moeten in de woning wonen 4 moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar Alle aanvragers van wie het inkomen nodig is voor de hypotheek: 4 moeten eigenaar van de woning zijn 4 moeten in de woning wonen 4 moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar Getrouwd, geregistreerd, samenwonend Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Is er sprake van ongehuwd samenwonen, gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden? Dan kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening (niet zijnde de kinderen). Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Hypotrust verstrekt de Elan Hypotheek niet aan aanvragers met een familieband. Er wordt geen lening verstrekt aan meer dan twee schuldenaren. Identificatie Iedere aanvrager dient een geldig identiteitsbewijs te overleggen waaruit de nationaliteit blijkt. Originele identiteitsbewijzen dienen door de adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de adviseur voor origineel gezien te zijn ondertekend. De handtekening mag niet digitaal zijn. De identiteitsbewijzen moeten door de adviseur worden aangeleverd. Een bedrijfsstempel of het afdrukken van de kopie van het geldige identiteitsbewijs op briefpapier van de adviseur is niet noodzakelijk. Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldig Nederlandse of Europese identiteitskaart te overleggen. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: 4 Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit, de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (IJsland, Noorwegen of Liechtenstein) dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te worden overlegd. Voor aanvragers met de Kroatische nationaliteit is wel een tewerkstellingsvergunning vereist indien ze werkzaam zijn of gaan werken in Nederland. 4 Heeft de aanvrager een andere nationaliteit dan hierboven genoemd? De lening kan worden verstrekt als aangetoond wordt blijkens een door de Immigratie en Naturalisatiedienst afgegeven vreemdelingendocument of in het paspoort aangebrachte sticker, waaruit blijkt dat sprake is van: - een verblijfsvergunning in Nederland voor onbepaalde tijd - een EU-verblijfsvergunning voor langdurig ingezetenen, of - een document Duurzaam verblijf in de Unie, of - een verblijfsvergunning in Nederland voor een verblijfdoel dat niet tijdelijk is in de zin van artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit Iedere aanvrager dient een geldig identiteitsbewijs te overleggen waaruit de nationaliteit blijkt. Als de aanvrager niet voldoet aan één van deze voorwaarden, dan kan zijn of haar inkomen niet worden meegenomen ten behoeve van de lening 96

97 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK 5. Inkomen Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie aan. Naast de normen van NHG, kan ook inkomen uit eigen vermogen worden meegenomen Inkomensbestanddelen 4 Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer er sprake is van: - loonbeslag of looncessie - een werkgeversverklaring waarop is aangegeven dat het dienstverband binnenkort wordt beëindigd 4 Het is niet toegestaan een buitenlands inkomen met een andere valuta dan de Euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/of de salarisstrook in een andere valuta dan de Euro zijn opgemaakt 4 Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen wordt gecontroleerd aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook 4 De 13e maand of eindejaarsuitkering dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring 4 De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Indien het vakantiegeld uit vakantiebonnen of een tijdspaarfonds bestaat, kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen of het tijdspaarfonds als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen of het tijdspaarfonds worden meegegeven. Indien de geldnemer een ambtenaar is, dan is een voetnoot bij de vakantietoeslag niet verplicht. 4 Overige inkomensbestanddelen (bijvoorbeeld inkomensbestanddelen uit een flexbudget of een cafetariasysteem) worden gezien als toetsinkomen, indien de werkgever kan verklaren dat het betreffende inkomensbestanddeel vast en bestendig is en indien uit documentatie van de werkgever (zoals een arbeidsovereenkomst of een aanvullende verklaring van de werkgever) blijkt dat het inkomensbestanddeel volledig als loon uitgekeerd kan worden. Kan het inkomensbestanddeel voor slechts de helft als loon worden uitgekeerd, dan kan het inkomensbestanddeel ook maar voor de helft als toetsinkomen worden gezien. 4 Als er sprake is van meerdere dienstverbanden dan kan het inkomen tot maximaal een 48 urige werkweek worden mee genomen. Het meerdere van het inkomen kan worden meegenomen als overwerk, maar voor maximaal 20% van het totale inkomen gebaseerd op een 48 urige werkweek. Bij het bepalen van het totale inkomen gebaseerd op een 48-urige werkweek, kan uit worden gegaan van de hoogste inkomens. 4 Het bruto inkomen van aanvragers die recht hebben op de zogenaamde 30%-regeling kan worden meegenomen als toetsinkomen, mits er wordt voldaan aan de regels in deze Acceptatie Handleiding. Overigens vindt er geen verhoging plaats van het reguliere bruto inkomen als compensatie voor de 30%-regeling. Met andere woorden, het fiscale voordeel (over 30% van het loon hoeft er geen loonbelasting te worden betaald) mag niet bruto worden gemaakt en bovenop het bruto jaar - inkomen worden geteld Conform NHG moeten alle bestanddelen van het inkomen op de werkgeversverklaring een voetnoot hebben. Zie voor verdere voorwaarden aangaande de inkomensbestandsdelen de voorwaarden en normen van NHG. Variabele inkomensbestandsdelen Als de variabele bestandsdelen zoals overwerk, provisie en onregelmatigheidstoeslag meer dan 15% betreffen van het bruto jaarsalaris per inkomensbestandsdeel, dan moet dit te blijken uit de cumulatieven op de salarisstrook. Afhankelijk van de maand waarin de salarisstrook is afgegeven, kan het totaal inkomen uit loonheffing gedeeld worden door het aantal maanden van een kalenderjaar die reeds verstreken zijn. Als de salarisstrook na mei van dit betreffende jaar is, dan haal je het bedrag aan vakantiegeld (let hierbij wel op de datum in diensttreding) eerst daarvan af voordat je het deelt door het aantal maanden. Vervolgens vermenigvuldig je dit bedrag met 12 maanden. Het bedrag wat daar uit komt mag 10% afwijken van het totaal inkomen dat wordt aangegeven op de werkgeversverklaring exclusief vakantiegeld. Is dit verschil groter, dan kan er een jaaropgaaf van het vorige jaar opgevraagd worden of salarisstroken over de afgelopen 12 maanden. Dit betekent dat op een bedrag van bijvoorbeeld 5.000,- een afwijking van 500,- op jaarbasis acceptabel is. Alle bedragen van variabele inkomensbestandsdelen moeten voorzien zijn van een voetnoot 4) te weten; Indien structureel sprake is van onregelmatigheidstoeslag, provisieregeling, overwerk of een onder een andere benaming bij 8,9 of 10 genoemd inkomensbestanddeel: het bedrag over de laatste 12 maanden. Pensioen Omdat de AOW leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar na de datum van de offerte de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moet moeten de volgende documenten worden aangeleverd: 4 Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op 4 De meest recente uniform pensioenoverzicht (UPO) In plaats van bovengenoemde twee documenten mag ook een overzicht (gedownloade samenvatting) van worden aangeleverd. Dit overzicht mag op de datum van het opmaken van de offerte maximaal drie maanden oud zijn. 4 Indien van toepassing, recent waardeoverzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening 4 Indien van toepassing, offerte lijfrente. Voor uitgangspunten, zie uitleg hieronder 97

98 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK Als er sprake is van een uitgestelde lijfrente dan mag als er op basis van de huidige waarde van de polis of rekening een offerte voor een direct ingaande lijfrenteverzekering of bankspaarrekening op pensioendatum worden aangeleverd. Het inkomen dat zal worden verkregen uit lijfrente kan tot het toetsinkomen worden gerekend voor de periode die is vastgesteld. Het vaste uitkeringsbedrag per maand mag als toekomstig pensioeninkomen worden meegenomen. Voor het maken van de offerte, kan als fictieve ingangsdatum voor de direct ingaande lijfrente de eerste van de maand volgend op de maand van het uitbrengen van de offerte worden gebruikt. De klant mag fictief een leeftijd krijgen, zodat de klant de leeftijd krijgt op de einddatum van de uitgestelde lijfrente. Voorbeeld: Huidige waarde uitgestelde lijfrente: ,- Werkelijke geboortedatum klant: (60 jaar) Einddatum uitgestelde lijfrente: (de klant is dan 67 jaar) Datum offerte: Voor de offerte van de direct ingaande lijfrente kunnen de volgende uitgangspunten worden genomen: 4 Direct ingaande lijfrente: Levenslange uitkering 4 Ingangsdatum offerte: Fictieve geboortedatum klant: (67 jaar op ingangsdatum offerte) 4 Beschikbaar bedrag: ,- Aan te leveren documenten: 4 Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening 4 Offerte lijfrente. Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering. Indien er sprake is van een AOW-gat, kan het zijn dat een geldnemer in de toekomst tijdelijk zijn hypotheeklasten niet kan betalen. Sommige geldnemers gaan op 65-jarige leeftijd al met pensioen, terwijl de maximale AOW-leeftijd inmiddels al verhoogd is naar 67 jaar en 3 maanden. Indien er voor de duur van het AOW-gat aangetoond kan worden dat de lasten van de lening betaald kunnen worden door het aantonen van eigen middelen, kan alsnog een lening worden verstrekt. Deze periode mag maximaal 2 jaar en 3 maanden duren. De adviseur dient het volgende document aan te leveren: 4 Een berekening waaruit blijkt dat gedurende het AOW-gat van maximaal 2 jaar en 3 maanden de lasten van de lening uit eigen middelen kunnen worden betaald U bent geboren: U krijgt AOW in: Uw leeftijd als uw AOW-uitkering start is: Na 31 maart 1952 en voor 1 januari Na 31 december 1952 en voor 1 september maanden Na 31 augustus 1953 en voor 1 mei maanden Na 30 april 1954 en voor 1 januari 1955 * Na 1 januari 1955 * maanden * De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: 4 Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Recente opgave pensioenuitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) 4 Indien van toepassing de polis of het afschrift van de lijfrente waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken. De einddatum van de lijfrente mag niet liggen voor de einddatum van de lening 4 Recent bankafschrift waaruit de bijschrijving van de AOW en het pensioen en/of lijfrente uitkering blijkt Als de klant de AOW gerechtigde leeftijd heeft bereikt dan kan er ook een recent UWV Verzekeringsbericht waaruit het huidige inkomen blijkt worden aangeleverd. Geen van de ander hierboven genoemde stukken (zoals een recente opgave AOW uitkering of een recent bankafschrift) hoeven dan nog te worden aangeleverd. Norm 8 van NHG (werkelijke lastentoets voor senioren) is niet mogelijk bij de Elan Hypotheek. 98

99 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de volgende documenten te worden aangeleverd: 4 Jaarcijfers afgelopen drie jaar 4 Aangiften inkomstenbelasting (IB) laatste drie jaar 4 Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag ) Er moeten altijd jaarcijfers van laatste drie kalenderjaren worden overlegd, waarbij het oudste jaar geen volledig kalenderjaar hoeft te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Verder dient aan de volgende eisen te worden voldaan: 4 Het inkomen moet worden gegenereerd uit één bedrijf met dezelfde bedrijfsactiviteiten 4 Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn 4 Het bedrijf moet in Nederland zijn gevestigd Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er in het laatste jaar sprake is van een negatief eigen vermogen zal de aanvraag niet worden gehonoreerd. Indien er in de eerdere jaren sprake is van negatief eigen vermogen, kan onderstaande tabel worden gehandhaafd: Eigen vermogen bij zelfstandigen laatste jaar Negatief Negatief Negatief Negatief Positief Positief Positief Positief 2e jaar Negatief Negatief Positief Positief Negatief Negatief Positief Positief 3e jaar Negatief Positief Negatief Positief Negatief Positief Negatief Positief afwijzen/beoordelen Afwijzen Afwijzen Afwijzen Afwijzen Afwijzen Afwijzen Akkoord Akkoord geldverstrekker/akkoord geven zonder voorleggen Naast het eigen vermogen, dient uit de jaarcijfers ook te blijken dat er sprake is van winst en een gezond bedrijf. Daarbij gaan we uit van de volgende minima: Solvabiliteit: Quick ratio: Current ratio: 0,2 (is van toepassing voor de laatste twee jaar) 0,5 (is van toepassing voor de laatste twee jaar) 1 (is van toepassing voor de laatste twee jaar) Er zal op voorhand een garantieverklaring worden uitgebracht, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord en ondernemers actief in een branche die gerelateerd is aan drugs- en/of seksindustrie, zullen worden niet gehonoreerd. Indien meer dan 40% van het financieringslastpercentage-inkomen uit zelfstandig inkomen bestaat, is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde tot ,-. Boven ,- is de maximale verstrekking 85% van de marktwaarde. Hierbij is het financieringslastpercentage-inkomen het totale hoogste inkomen, verhoogd met de helft van het lagere inkomen. Indien het zelfstandige inkomen minder dan 40% van het financieringslastpercentage-inkomen betreft, geldt voor een hoofdsom tot en met ,- een maximale financiering op onderpanden van 100% van de marktwaarde uit taxatie. Indien sprake is van energiebesparende voorzieningen kan er onder voorwaarden uit worden gegaan van maximaal 106% van de marktwaarde uit taxatie*. Bij een hoofdsom van ,- tot en met ,- is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde uit taxatie (eventueel na verbouwing) van toepassing. * zie 3.1. Energiebesparende voorzieningen voor de voorwaarden. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer is de gemiddelde nettowinst van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal de nettowinst genoten in het laatste kalenderjaar. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel saldo fiscale winstberekening van de aangifte IB leidend. Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. 99

100 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK Een DGA wordt als zelfstandig behandeld als: 4 een aandelenbelang van > 25% heeft én binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft óf 4 een aandelenbelang van > 50% heeft Anders wordt het inkomen behandeld als loondienst. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. Als er sprake is van een meervoudige BV constructie met één aandeelhouder dan is een geconsolideerde jaarrekening verplicht. Een freelancer wordt als zelfstandige behandeld. Voor een freelancer hoeven alleen de aangiften en aanslagen IB van de laatste drie kalenderjaren te worden overlegd. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Het inkomen van een freelancer wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden genoten in het laatste kalenderjaar. Inkomen uit vermogen Met ingang van 1 augustus 2011 is de nieuwe gedragscode van kracht. In artikel 6, lid 2 staat dat ter verhoging van de leencapaciteit rekening kan worden gehouden met inkomsten uit vermogen. De inkomsten uit vermogen moeten vrij ter beschikking staan van de cliënt, wat inhoudt dat de vermogensbron niet mag worden aangetast. Voor het bepalen van vrij voor de cliënt beschikbare inkomsten uit vermogen zal Hypotrust uitgaan van het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde percentage. Daar deze inkomsten vaak een individueel karakter hebben, zullen dergelijke aanvragen apart worden beoordeeld. De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen is door het CHF vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de lening lager is dan 3% wordt dat lagere percentage aangehouden. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van ,- Sociale uitkeringen In de Elan Hypotheek volgen wij zo veel mogelijk de normen van NHG. Daarentegen is het alleen mogelijk een lopende sociale uitkering mee te nemen als inkomen, indien de uitkering vast is. Tijdelijke uitkeringen als een lopende WW uitkering of rekenen met het sociaal minimum bij afname van het inkomen wordt in tegenstelling tot NHG niet gehonoreerd. Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten). WIA De WGA-uitkering kan nooit worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen, omdat deze van tijdelijke aard is. De IVAuitkering mag volledig worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 75% van het laatst verdiende loon (met als maximum het maximumdagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschiktheid worden meegenomen. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningsbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt worden overlegd. WAO en WAZ Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO of WAZ nog van toepassing is. Tijdelijke uitkering Als niet blijvende uitkering wordt beschouwd een arbeidsongeschiktheidsuitkering van iemand die op grond van de wetswijziging wordt herbeoordeeld. Dit betreft arbeidsongeschikten die zijn geboren na 1 juli Andere tijdelijke uitkeringen zijn bijvoorbeeld de uitkering bij werkloosheid, of als niet aan de voorwaarden voor een blijvende uitkering worden voldaan. Blijvende uitkering WAO en WAZ worden beschouwd als blijvende uitkeringen indien de aanvrager op of voor 1 juli 1954 is geboren of indien uit het toekenningbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober In de overige situaties dient de duur van de uitkering te blijken uit het toekenningbesluit. WAJONG De Wajong-uitkering wordt niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. Het inkomen dat wordt verkregen uit alimentatie 100

101 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK kan tot het toetsinkomen worden gerekend voor de periode die is vastgesteld. Dit is alleen mogelijk als de alimentatie ten gunste is van de aanvrager en de alimentatie gebaseerd is op een rechterlijke uitspraak of is vastgelegd in de overeenkomst tot beëindiging van het geregistreerd partnerschap of is vastgelegd in een notariële akte (conform NHG). Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of inkomsten te kunnen beoordelen, dienen de echtscheidingsstukken worden overlegd. Indien van toepassing worden hieronder verstaan: 4 Het echtscheidingsconvenant 4 Het echtscheidingsvonnis 4 Een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand 4 Een (concept) akte van verdeling (indien van toepassing) Als de echtscheiding langer dan 12 jaar geleden is, dan hoeft alleen het bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand te worden aangeleverd. Als er sprake is geweest van een zogenaamde flitsscheiding (tot 1 maart 2009) dan moeten de volgende stukken worden overlegd: 4 Bewijs van het omzetten van het huwelijk in een geregistreerd partnerschap 4 Het convenant 4 Bewijs van inschrijving van de ontbinding van het geregistreerd partnerschap in de Burgerlijke Stand; 4 Een (concept) akte van verdeling (indien van toepassing) 5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet worden geaccepteerd en dat er sprake moet zijn van een tijdelijk of vast dienstverband na de proeftijd. Er kan pas een offerte worden uitgebracht als de proeftijd doorlopen is. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door het overleggen van de volgende inkomensbescheiden (maximaal 3 maanden oud op datum van de offerte): 4 Een werkgeversverklaring (deze dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever te worden ingevuld en ondertekend) 4 Een salarisstrook (deze mag niet ouder zijn dan 3 maanden op datum van de offerte) Indien er aanleiding toe bestaat, kan er contact worden opgenomen met de werkgever Als blijkt dat de aanvrager(s) in dienst zijn bij een familielid dient de accountant of boekhouder de werkgeversverklaring mede te ondertekenen. Daarnaast worden er salarisstroken van 3 maanden opgevraagd evenals bankafschriften van deze 3 maanden. Op de bankafschriften moeten de salarisbijschrijvingen staan vermeld. De bankafschriften hoeven niet volledig te zijn en er mogen doorhalingen gedaan worden of selecties gemaakt zijn. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienstverband mag niet worden opgevolgd door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd (intentieverklaring). Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen. Tijdelijke contracten (zonder intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Indien het tijdelijke contract wederom opgevolgd wordt door een tijdelijk contract of als er geen intentie uitgesproken wordt tot verlenging van het contract, kan het gemiddelde jaarinkomen (exclusief alle tijdelijke loonvervangende uitkeringen waaronder ww-, bijstand- en arbeidsongeschiktheidsuitkeringen) van de afgelopen drie jaren als toetsinkomen worden meegenomen (flexwerk). Daarentegen mag het gemiddelde van de afgelopen jaren niet hoger zijn dan het inkomen wat in het laatste jaar verdiend is. Hierbij wordt uitgegaan van de jaaropgaven. Mocht de jaaropgave van het laatste jaar nog niet beschikbaar zijn, dan kan worden uitgegaan van de cumulatieven op de laatste salarisstrook van dat jaar. Een perspectiefverklaring wordt niet geaccepteerd. Alle verdere voorwaarden die gelden voor het beoordelen van een aanvrager met flexinkomen onder NHG, zijn hierbij ook van toepassing. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen die ingaan binnen zes maanden vanaf de datum van de offerte kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er moet sprake zijn van een vast dienstverband of een tijdelijk dienstverband met intentieverklaring. Een eventuele proeftijd dient te zijn verlopen. Als bewijs van inkomensstijging moet het volgende document worden aangeleverd: 101

102 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK 4 Een opgave van de inkomensstijging met een ondertekende verklaring van de werkgever (in deze verklaring van de werkgever moet duidelijk zijn aangegeven dat het een onvoorwaardelijke loonsverhoging betreft) of een kopie van een aangepaste arbeidsovereenkomst Toekomstig dienstverband Indien er sprake is van een toekomstig dienstverband bij een andere werkgever, kan dit inkomen meegenomen worden conform de normen van NHG. Hierbij wordt additioneel de controle gedaan dat het toekomstig inkomen niet meer dan 50% mag afwijken van het huidige salaris, aangetoond met de meest recente salarisstrook. Het percentage van 50% hoeft niet te worden gehanteerd wanneer een aanvrager op het moment van aanvragen nog geen inkomen uit arbeid heeft. PGB/ Gastouder Inkomen vanuit PGB, zowel zelfstandig als in loondienst, wordt niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Het inkomen van een gastouder wordt eveneens niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. 6. Financiële verplichtingen BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een lening vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKRtoetsing zal worden uitgevoerd. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Indien een aanvrager de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, dient er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBBtoetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen (niet beperk tot de geregistreerde kredieten bij het BKR) worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: 4 Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet 4 De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. 4 Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet lager ligt dan 2% en deze tijdens de looptijd van het krediet niet kan wijzigen, mag rekening worden gehouden met de lagere last (norm c NHG), tenzij dit een krediet betreft wat weer opneembaar is (bijvoorbeeld een doorlopend krediet (DK) 4 Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. Als de terugbetaling van de studielening tijdelijk is stopgezet, dan moeten de maandlasten nog steeds worden bepaald zoals hierboven beschreven. Als er sprake is van een studielening conform de Wet studievoorschot, waarvan de aflosfase nog niet is begonnen, dan moet er rekening gehouden worden met een maandlast van 0,45% van de opgebouwde schuld op de datum van de offerte. Een overzicht van de opgebouwde schuld kan worden verkregen via Mijn DUO op 4 De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient te worden aangetoond door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt 4 Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning en deze valt in Box 1 (looptijd maximaal 15 jaar,annuïtair dalend en geen opnamemogelijkheid), mag rekening worden gehouden worden met de gemiddelde werkelijke netto maandlast. Er mag voor de berekening van de gemiddelde werkelijke netto maandlast een bruto- netto maandlast berekening uit een hypotheek adviespakket worden aangeleverd. Uitgangspunten zijn de hoofdsom, de werkelijke rente en looptijd. Ook dient het contract van de lening te worden overlegd (de maandlast dient overeen te komen met de bruto maandlast vermeld op de berekening van de bruto-netto maandlast uit een hypotheek adviespakket) 4 In het geval een ouder een kind een lening verstrekt voor de aankoop van de woning of het oversluiten van een bestaande lening dan mag rekening worden gehouden met de werkelijke bruto maandlast. Een vereiste hierbij is wel dat het gaat om een lening, waarvan de hypotheekrente volledig aftrekbaar is en waarbij er wordt voldaan aan de aflossingsverplichting. Het is niet toegestaan een tweede hypotheek ten behoeve van de ouders op het onderpand te vestigen. Als blijkt uit een schenkingsovereenkomst dat de rente en aflossing door de ouders wordt geschonken dan worden deze lasten buiten beschouwing gelaten. Let op! Als de schenking meer bedraagt dan de toegestane vrijstelling, dan moet de ontvanger schenkingsbelasting betalen. De belastingdienst kan een periodieke schenking over een afgesproken aantal jaren als een schenking ineens aanmerken. 102

103 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK 4 Met uitzondering van het vestigen van een hypotheek ten behoeve van een overbruggingskrediet, is het niet toegestaan een tweede hypotheek ten behoeve van derden op het hetzelfde onderpand te vestigen. 4 Als er sprake is van een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf en er zijn zakelijke financiële verplichtingen, dan mogen deze buiten beschouwing worden gelaten, onder de voorwaarde dat op basis van de jaarrapporten of de tenaamstelling van de desbetreffende verplichting(en) aantoonbaar sprake is van een zakelijke financiële verplichting Eigen middelen of herkomst hier van Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft alleen de herkomst te worden opgevraagd boven een bedrag aan eigen middelen van ,-. Onder de ,- is dit niet nodig. Tussen de ,- en ,- hoeft alleen de herkomst aangetoond te worden als het bedrag niet naast de hypotheek kan blijven lopen. Dus bij ,- moet er een ruimte zitten in de financieringslast van 300,-. De klant had het financieringsverschil dan ook kunnen lenen door het afsluiten van een krediet met een maandlast van 2%. Als de lening kleiner is dan de benodigde financiering of er moeten één of meerdere kredieten worden afgelost, dan moeten er eigen middelen worden aangetoond. Als het bedrag aan eigen middelen kleiner is dan 1.000,- dan hoeft dit niet te worden aangetoond. Indien de eigen middelen afkomstig zijn uit de verkoop van een huidige woning, dan is dit mogelijk. De ontbindende voorwaarden (indien van toepassing) van de verkoopakte hoeven niet voor het opmaken van de offerte verlopen te zijn. Als er een of meerdere kredieten moeten worden afgelost voor passeren, dan moet de klant eigen middelen aantonen. Als een krediet tussen en 5.000,- ligt, dan hoeft de klant alleen het bewijs eigen middelen te overleggen en is het aantonen van de herkomst niet noodzakelijk. Bij het inlossen voor passeren van kredieten boven een bedrag van 5.000,- moet de klant ook een bewijs van herkomst van de eigen middelen overleggen. Als er sprake is van een schenking en het bedrag staat reeds op de rekening van de aanvrager onder de noemer schenking ten behoeve van de eigen woning is het bankafschrift voldoende om aan te tonen dat er een schenking heeft plaats gevonden. Als de schenking bij passeren wordt overgemaakt naar de aanvrager(s) hoeft alleen een schenkingsovereenkomst aangeleverd worden. Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek worden niet geaccepteerd. Aanvragers met meer dan zes geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) worden nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten worden verhoogd. Een vervolghypotheek of een onderhandse verhoging is voor bestaande klanten van Elan Hypotheek alleen mogelijk als er de laatste 6 maanden geen betalingsachterstanden of onregelmatige betalingen zijn geweest. 7. Toetsing 7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker moet worden voorgelegd, omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie worden opgevraagd. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief Rente De aanvragers(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Deze geoffreerde rente zal niet wijzigen bij passeren. Rentekortingen worden niet gegeven en disagio is niet mogelijk. Daarentegen kunnen wel verschillende rentevastperioden en aflosvormen met elkaar worden gecombineerd Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. In plaats van uit te gaan van een maximaal toegestane lening (tot en met 2014) wordt in het vervolg uit gegaan van een maximaal toegestane financieringslast (vanaf 2015). 103

104 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK De inkomenstoets voldoet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, dat wil onder andere zeggen dat er een berekening plaatsvindt op basis van de door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages. Financieringslastpercentage Om het financieringslastpercentage vast te stellen moet er van alle leningdelen de gemiddelde rente worden gewogen op basis van de hoofdsom per leningdeel, het rentepercentage per leningdeel en de looptijd van het leningdeel. Hierbij moet ook rekening gehouden met hetgeen bepaald onder het kopje toetsrente. In het geval er sprake is van meerdere aanvragers met inkomen, dan wordt voor de bepaling van het financieringslastpercentage het hoofdinkomen aangevuld met 70% van het tweede inkomen. Ook wordt voor bepaling van het financieringslastpercentage eerst de partneralimentatie in mindering gebracht op het toetsinkomen. Het financieringslastpercentage wordt met maximaal 3 procentpunten verhoogd indien sprake is van een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,- en lager is dan ,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van ,-. Maximaal toegestane financieringslast Het totale toetsinkomen verminderd met eventuele partneralimentatie verplichtingen wordt vermenigvuldigd met het financieringslastpercentage. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen. Financieringslast Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm: 4 Annuïteit en Lineair: Restant looptijd & Actuele restantschuld 4 Aflossingsvrij: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld De financieringslast van het totaal van de leningdelen mag niet hoger zijn dan de maximaal toegestane financieringslast Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet): Indien de gewenste (resterende) rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente of de werkelijke hogere rente, tenzij er sprake is van een lening met een rentevastperiode korter dan tien jaar en de lening is aan het einde van de overeengekomen rentevastperiode afgelost. Bij een rentevastperiode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager of financieel adviseur dient bij de aanvraag het deel van de lening op te geven waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule gelijk aan de formule van NHG: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Financieringslasttabel De financieringslastpercentages zoals jaarlijks worden vastgesteld door het NIBUD worden gehanteerd. Buitenlands inkomen Financieringslastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: 4 Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: - Conform de reguliere financieringslasttabel 104

105 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK 4 Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van Nederlandse belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): - Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is - Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien het vrijgestelde inkomen het hoofdinkomen is, of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing - Reguliere financieringslasttabel indien blijkens een belastingverdrag sprake is van fiscale behandeling van de eigen woning in Nederland. Op dit moment heeft Nederland met België en Duitsland een belastingverdrag 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige eigen woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: 4 Op het moment van aanvragen is het toegestaan om twee woningen en een recreatiewoning in bezit te hebben. Op het moment van finaal akkoord is het toegestaan maximaal twee woningen en een recreatiewoning in bezit te hebben (naast het te financieren onderpand): - Indien op het moment van finaal akkoord twee woningen en een recreatiewoning in bezit zijn (naast het te financieren onderpand) dan dient er minimaal één woning verkocht te zijn (dit geldt niet voor een eventuele recreatiewoning). Indien er sprake is van ontbindende voorwaarden dan dienen deze verlopen te zijn. - Indien op het moment van finaal akkoord één woning in bezit is (naast het te financieren onderpand en een eventuele recreatiewoning) dan hoeft deze niet verkocht te worden De lasten van mogelijke hypothecaire leningen op deze onderpanden worden, afhankelijk van de situatie, getoetst zoals onderstaand beschreven. Te koop 4 Als de aanvrager een koopcontract van de oude woning zonder ontbindende voorwaarden of waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verlopen kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. Daarnaast is een bewijs noodzakelijk van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen 4 Als er geen voorlopig koopcontract aanwezig is, moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. Naast een bewijs van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen, moet in ieder geval één van de volgende documenten worden overlegd: - Verklaring van de verkopende makelaar met daarin vermeld de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs - Taxatierapport (hoeft niet te worden gevalideerd) Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen. Er kan ook sprake zijn van een oude woning die nog moet worden verdeeld en waarbij de aanvrager of één van de aanvragers nog hoofdelijk aansprakelijk is voor de bestaande hypotheek. In deze situatie kan er (nog) niet worden gepasseerd. Voor het finaal akkoord moet er eerst een verdeling van de oude woning plaatsvinden en het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid voor de bestaande lening moet zijn verleend door de desbetreffende geldverstrekker. Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voor - gefinancierd door middel van een via Hypotrust verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet Niet te koop Als er sprake is van een hypothecaire lening voor dit onderpand, dan moet de werkelijke bruto last in mindering worden gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. Op de werkelijke bruto last mogen de huurinkomsten in mindering worden gebracht. Het huurcontract dient te worden aangeleverd. Als er na verrekening een positief bedrag ontstaat dan worden deze inkomsten niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Of er sprake is van een huidige woning, wordt geverifieerd aan de hand van een Kadaster-check Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de Algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet), het verlengingsvoorstel 105 en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt.

106 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK De acceptatietermijn van de uitgebrachte garantieverklaring is drie weken. Geaccepteerde garantieverklaringen die buiten de acceptatietermijn zijn ontvangen worden alleen geaccepteerd als de rentelijst niet is gewijzigd. Renteverlaging Als de klant na het uitbrengen van de garantieverklaring gebruik wil maken van een andere rentelijst welke een datum heeft gelegen na de aanvraagdatum, maar voor de datum van binnenkomst van de geaccepteerde garantieverklaring, dan is dat mogelijk. De klant dient in de garantieverklaring duidelijk aan te geven van welke rentelijst er gebruik gemaakt moet worden. Na ondertekening van de garantieverklaring is het niet toegestaan gebruik te maken van andere rentelijst dan de rentelijst vermeld in de garantieverklaring. Dan geldt offerterente is passeerrente. Een geaccepteerde garantieverklaring is vanaf de datum van uitbrengen vier maanden geldig. Is de aanvraag in deze vier maanden finaal akkoord? Dan wordt de definitieve offerte uitgebracht. De definitieve offerte moet binnen twee weken worden geaccepteerd door de klant. Een geaccepteerde offerte is geldig tot de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring. Als op de datum van het uitbrengen van de offerte de resterende geldigheid van de garantieverklaring minder is dan twee weken, dan wordt de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring automatisch aangepast naar de datum van het uitbrengen van de offerte vermeerderd met twee weken. De klant heeft zonder gebruik te maken van een verlenging de mogelijkheid om voor deze aangepaste einddatum te passeren. De geldigheid van een geaccepteerde offerte kan worden verlengd met twee maanden. Als de offerte in deze verlengingsperiode alsnog niet wordt afgenomen, zal er sprake zijn van een annuleringsvergoeding van 1% over de hoofdsom (het bedrag van de leningdelen met een variabele rente telt niet mee voor de bepaling van de hoofdsom). Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is en de offerte is geaccepteerd, kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. De passeerdatum dient minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum te zijn doorgegeven Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank ( Risicoverzekeringen Voor de periode dat het gedeelte van de lening groter is dan 80% van de marktwaarde moet er een overlijdensrisicoverzekering worden gesloten en verpand met een minimaal verzekerd kapitaal gelijk aan die overschrijding. Dit geldt alleen voor diegene wiens inkomen is benodigd voor verstrekking van de lening. Een annuïtair of lineair dalende verzekering mag worden geaccepteerd waarbij rekening moet worden gehouden met het annuïtaire en/ of lineaire aflosschema. 8. Hypotheekvormen Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rentepercentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. 9. Overbruggingskrediet Een overbrugging is niet mogelijk binnen dit product. 106

107 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK 10. (Automatische) risicoklasse aanpassing Het is mogelijk om door het aanleveren van een taxatierapport, de hoogte van de risicoklasse te wijzigen. Dit kan echter alleen op een renteherzieningsdatum. Onder een renteherzieningsdatum wordt ook een wijziging van de rente conform artikel 22.6 van de Algemene Voorwaarden (AV2008) verstaan. Tijdens de looptijd van een rentevastperiode kan de risicoklasse niet worden gewijzigd aan de hand van een taxatierapport, een WOZ-beschikking of een ander document waarin de waarde van een woning staat omschreven. Bij renteherziening of renteafkoop wordt aan de hand van de actuele restschuld en de laatst vastgestelde marktwaarde indien van toepassing een nieuwe risicoklasse vastgesteld. Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Productspecificaties Rentevastperioden Aflosvormen Verschillende aflosvormen Risicoklassen Combineren verschillende rentevastperiodes Maximale looptijd Minimaal hypotheekbedrag 1e hypotheek Minimaal hypotheekbedrag verhoging, 2e hypotheek Maximale hypotheek Minimaal leningdeel Mogelijk deel mét en zonder NHG? Tweede hypotheek, eerste via andere geldverstrekkers Meeneemhypotheek Meetekenen ouders/ mede hoofdelijke schuldenaarschap Hogere inschrijving Consumptief Overlijdensrisico Starterslening Norm 8 NHG (werkelijke lastentoets senioren) Aanleveren dossierstukken 3-maands variabel, 1, 3, 5, 7, 10, 15, 20 en 30 jaar aflossingvrij, annuïtair en lineair combinatie mogelijk MW: t/m 60%,t/m 85%,t/m 90%,t/m 95%, t/m 100% en t/m 106% mogelijk 30 jaar , , ,- (Boven de ,- max verstrekking van 90% MW) geen minimum niet mogelijk niet mogelijk niet mogelijk borgstelling niet mogelijk Mogelijk, tot max ,- mogelijk, wordt consumptief getoetst Alles boven de 80% van de MW afgedekt niet mogelijk niet mogelijk Alle dossierstukken mogen digitaal (via DA-DX) worden aangeleverd 107

108 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Garantieverklaring en offerte Acceptatietermijn garantieverklaring Acceptatietermijn definitieve offerte Geldigheidsduur garantieverklaring Bereidstellingsprovisie Kosten annulering offerte na verlenging Verlengingstermijn definitieve offerte 3 weken 2 weken 4 maanden niet van toepassing Na verlenging annuleringskosten 1% van geoffreerde hoofdsom (exclusief leningdelen met een variabele rente) 2 maanden Aflossen % vergoedingsvrij vervroegd aflossen Berekening vergoeding bij vroegtijdige of volledige aflossing (indien oversluiting) en afkoop van de rentevastperiode Boete bij verkoop maximaal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom Conform de AFM-leidraad van maart 2017 geen boete bij verkoop Rente Laagste rentecontrole Laagste rentecontrole bij renteherziening Wanneer renteherzieningsvoorstel Eensporig rentebeleid Bij renteherziening variabele rente aanbieden Risicoklassewijziging mogelijk niet mogelijk, offerterente=passeerrente niet mogelijk, offerterente=passeerrente 3 maanden van te voren Ja Niet mogelijk Alleen op renteherzieningsdatum mogelijk; op verzoek van klant bij aanlevering van een taxatierapport. De risicoklasse wordt bij renteherziening of renteafkoop automatisch gewijzigd (afhankelijk van de restschuld en de laatst vastgestelde marktwaarde) Bouwdepot Duur bouwdepot Verlenging bouwdepot Kosten bouwdepot voor klant Vrijwillig bouwdepot Rentevergoeding bouwdepot Restant bouwdepot bestaande bouw: 9 maanden niet mogelijk geen kosten niet mogelijk gelijk aan hypotheekrente NHG volgen 108

109 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Verstrekking Maximale verstrekking woning bestaande bouw Maximale verstrekking oversluiting Maximale verstrekking energiebesparende voorzieningen nieuwe lening Maximale verstrekking verhoging Maximale verstrekking nieuwbouw Meefinancieren restschuld 100% van de marktwaarde uit taxatie 100% van de marktwaarde uit taxatie 100% MW (Het daadwerkelijke bedrag aan energie - besparende voorzieningen, max ,-, kan boven de 100% gefinancierd worden tot een maximum van 106% van de (berekende) MW) 100% van de marktwaarde uit taxatie niet van toepassing, geen nieuwbouw mogelijk niet mogelijk Marktwaarde Bepaling marktwaarde bestaande bouw Bepaling marktwaarde bestaande bouw incl. verbouwing Bepaling marktwaarde nieuwbouw Bepaling marktwaarde oversluiting Bepaling marktwaarde verhoging, tweede hypotheek Bepaling marktwaarde omzetting WOZ NHG volgen NHG volgen niet van toepassing, geen nieuwbouw mogelijk NHG volgen NHG volgen Vindt geen nieuwe toetsing plaats, dus wordt er uitgegaan van bij ons bekende waarde van onderpand niet mogelijk 109

110 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Kredieten BKR codering Kredieten Lening ouders Geen coderingen toegestaan NHG volgen Afwijken van NHG: e. geen Blokhypotheek - Geen lagere werkelijke last voor DK - Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning en deze in box 1 valt (maximaal 15 jaar annuïtair dalend en geen opnamemogelijkheid), mag rekening worden gehouden met de gemiddelde werkelijke netto maandlast - Lening ouders rekening houden met werkelijke bruto last Mogelijk: - Bruto maandlast meenemen - Voor aankoop of oversluiting - Rente aftrekbaar (aflossing verplicht) - Rente en aflossing geschonken, dan deze lasten buiten beschouwing laten Niet mogelijk: - Tweede hypotheek vestigen Studiefinanciering (DUO) Aantonen eigen middelen Herkomst eigen middelen aantonen NHG volgen Vanaf 1.000,- Onder 5.000,- niet aantonen Geldnemer Legitimatiebewijs Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldig Nederlandse of Europese identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de tussenpersoon te worden gecontroleerd en de kopie dient door de tussenpersoon voor gezien onder tekend te zijn. De handtekening mag niet digitaal zijn. De identiteitsbewijzen moeten door de adviseur worden aangeleverd. Verblijfsvergunning aanvrager Niet-Nederlandse nationaliteit Financiering familieband Meer dan twee schuldenaren NHG volgen Afwijken op NHG: - Aanvragers met de Kroatische nationaliteit moeten een tewerkstellingsvergunning aanleveren indien werkzaam in Nederland. Niet mogelijk Niet mogelijk 110

111 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Inkomen Alimentatie inkomen Buitenlands inkomen DGA Flexinkomen Inkomen met intentieverklaring Inkomen uit PGB/ gastouder Inkomen voor onbepaalde tijd Inkomen uit toekomstig dienstverband Inkomen zonder intentieverklaring Inkomensstijging binnen bepaalde tijd Inkomsten uit vermogen Kasbetaling Naderend pensioen Onregelmatigheidstoeslag Conform NHG, maar voor maximaal de werkelijke duur NHG volgen Afwijken op NHG: - Hypotheekgever moet woonachtig zijn in Nederland, - Het is niet toegestaan buitenlands inkomen met een andere valuta dan de Euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen Directeur Groot Aandeelhouders worden als zelfstandig ondernemers beoordeeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft en binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft of 2. een aandelenbelang van > 50% heeft Bij meervoudige BV constructie met één aandeelhouder is een geconsolideerde jaarrekening verplicht NHG volgen Afwijken van NHG: Geen tijdelijke loonvervangende uitkeringen meenemen Perspectiefverklaring niet mogelijk NHG volgen Niet mogelijk NHG volgen NHG volgen NHG volgen Afwijken van NHG: Geen tijdelijke loonvervangende uitkeringen meenemen Perspectiefverklaring niet mogelijk Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen 6 maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever of een kopie van een aangepaste arbeidsovereenkomst. Wel mogelijk, 3% (of de lagere hypotheekrente) van de waarde van het vermogen. Minimale ondergrens van het vermogen is ,- Niet mogelijk Conform NHG Afwijken van NHG: - Inkomen uit lijfrente, zie hoofdstuk Samenvatting ook toegestaan NHG volgen, ter controle kunnen aanvullende stukken worden opgevraagd Overwerk NHG volgen, ter controle kunnen aanvullende stukken worden opgevraagd 111

112 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK Inkomen vervolg Meerdere dienstverbanden Provisie inkomen Sociale uitkeringen Toetsinkomen Zelfstandigen Indien sprake van meerdere dienstverbanden wordt het inkomen tot een 48 urige werkweek meegenomen. Hierboven wordt dit inkomen als overwerk meegenomen met een maximum van 20% van het bruto jaarinkomen. NHG volgen, ter controle kunnen aanvullende stukken worden opgevraagd NHG volgen, Afwijkend op NHG: - Alleen lopende vaste sociale uitkeringen meenemen - WAO en WAZ zie hoofdstuk Geen WAJONG NHG volgen NHG volgen, daarnaast: 4 Tabel eigen vermogen aanhouden 4 Aanslagen IB laatste drie jaar aanleveren 4 Winst en gezond bedrijf (is van toepassing voor de laatste twee jaar): - Solvabiliteit 0,2 - Quick ratio 0,5 - Current ratio 1 Indien meer dan 40% van het financieringslastpercentageinkomen uit zelfstandig inkomen bestaat, is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde tot en met ,-. Boven ,is de maximale verstrekking 85% van de marktwaarde. Hierbij is het financieringslastpercentage-inkomen het totale hoogste inkomen, verhoogd met helft van het lagere inkomen. 112

113 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Onderpand Acceptabele onderpanden NHG volgen Afwijken van NHG: alleen de volgende onderpanden financieren: - Appartementen - Eengezinswoningen - Maisonette - Twee-onder-1-kapwoningen - Herenhuizen - Villa's - Bungalows - (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming. Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Het stuk land bij dit onderpand mag niet groter zijn dan 2 hectare - Woonhuis met bedrijfsruimte, met maximaal commercieel gebruik van 25% van het onderpand ABC en ABBA constructie Bouwkavel Bouwkundig rapport Courantheid Energiebesparende voorzieningen NulopdeMeter-woning Erfpacht Gedeeltelijk Royement Gedeeltelijke verhuur Groninger Akte Koopregelingen Minimale marktwaarde onderpand Nieuwbouw in eigen beheer Taxatierapport Vereisten VVE bij appartementen ABC (ABBC) constructies: zie hoofdstuk 3.5 ABBA constructies niet toegestaan Niet mogelijk NHG volgen Maximaal 12 maanden Het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen tot 9.000,- kan boven de 100% gefinancierd worden tot een maximum van 106% van de marktwaarde. Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Mogelijk: aan de hand van een erfpachtovereenkomst. Kijk voor de voorwaarden in de Handleiding Financieel Adviseur. NHG volgen Niet mogelijk Niet mogelijk Niet mogelijk ,- Geen nieuwbouw mogelijk NHG volgen Verplicht: - Inschrijving KvK - Actief Vraag G.2.b. taxatierapport moet met Ja zijn beantwoord 113

114 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK Onderpand vervolg Niet acceptabele onderpanden NHG volgen, afwijken van NHG: Niet mogelijk om te financieren: - Bedrijfspanden - Woon/Winkelpanden - Vakantie- en recreatiewoningen - Stacaravans en woonwagens - Vliegtuigen - Woonschip (o.a. woonboot, woonark en waterwoning) en vaartuigen - Landelijke eigendommen (categorie Agrarisch volgens het Kadaster) - Onderpanden met agrarische bestemming - Verhuurd onroerend goed - Beleggingspanden - Zakelijke objecten - Recht van opstal (uitzondering nutsvoorziening, zie kader) - Coöperatieve flat exploitatieverenigingen - Panden of woningen op een industrie- of bedrijventerrein - Zelfbouw (in aanbouw) - Nieuwbouw (in aanbouw) - Huizen die op de veiling zijn aangekocht - Woning op verontreinigde grond en die hierdoor niet geschikt is voor bewoning - Dienstwoning waarbij het woonrecht is gekoppeld aan de functie - Woning die valt onder de Wet plattelandswoningen Toetsing Financieringslastpercentage tweeverdieners Financieringslastpercentage alleenstaande Financieringslast Energiebesparende voorzieningen Erfpacht Consumptief Toetsrente Belastingplichtig in buitenland Looptijd lening Geen overbrugging, maar wel lasten huidige woning Huidige woning wordt niet verkocht Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet Tijdelijke regeling hypothecair krediet Tijdelijke regeling hypothecair krediet NHG volgen NHG volgen Tijdelijke regeling hypothecair krediet NHG volgen Tijdelijke regeling hypothecair krediet Aantonen dat de dubbele lasten gedragen kunnen worden. Als de woning wordt verdeeld, dan moet eerst de verdeling plaatsvinden en ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid zijn verleend Werkelijke bruto last -/- huurinkomsten in mindering brengen op maximaal toegestane financieringslast. Het is toegestaan één woning en een recreatiewoning in bezit te hebben die niet wordt verkocht naast het onderpand. 114

115 VERHOGING BESTAANDE KLANT > ELAN HYPOTHEEK Onderdeel Hypotrust Elan niet-nhg kader Additionele producten Bankgarantie Overlijdensrisicoverzekering Hypotrust Garantiestelling kan bij de Elan hypotheek worden gesloten. Premie is 1% van het garantiebedrag met een minimum van 100,- en een maximum van 400,- De overlijdensrisicoverzekering kan bij iedere verzekeraar worden gesloten. 115

116 OK Hypotheek eenvoudig en scherp geprijsd