omgevingsanalyse WONEN Herzele

Transcriptie

1 omgevingsanalyse WONEN

2 INTERNE ANALYSE 6 Hoofdstuk 1. Overheden 7 1. Vlaamse overheid 7 2. Provinciale overheid 7 3. Gemeentelijke overheid 8 4. OCMW 9 Hoofdstuk 2. Sociale Woonorganisaties 9 1. De sociale huisvestingsmaatschappijen 9 2. De erkende sociale verhuurkantoren 9 3. De huurdersbonden 10 Hoofdstuk 3. SOLVA 10 EXTERNE ANALYSE 11 INLEIDING 12 Deel I. Situering gemeente 13 Hoofdstuk 1. Algemeen 13 Hoofdstuk 2. Structuurplannen Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Ruimtelijke structuur volgens Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan 15 A. Deelgebieden 15 B. Structuur van de woongebieden 15 C. Deelkernen 18 Hoofdstuk 3. Gewestplan Gewestplan Woonuitbreidingsgebieden 22 Deel II. Statistische gegevens provincie 27 Deel III. Statistische sectoren 28 Deel IV. Kaart gemeenten provincie 29 VRAAG NAAR WOONGELEGENHEDEN 30 Deel I. Bevolking 31 Hoofdstuk 1. Bevolkingsaantal en evolutie - bevolkingsdichtheid Bevolkingsaantal en evolutie Bevolkingsdichtheid 33 Hoofdstuk 2. Bevolkingsevolutie naar leeftijd Algemeen Leeftijdscategorie 0 19 jaar (groene druk) 35 2

3 3. Leeftijdscategorie jaar Leeftijdscategorie jaar (en grijze druk) Leeftijdscategorie 80 plus (interne vergrijzing) 43 Hoofdstuk 3. Natuurlijke loop van de bevolking 45 Hoofdstuk 4. Bevolkingsprognose Open bevolkingsprognose 46 A. Algemeen Leeftijdscategorie 0 19 jaar 48 C. Leeftijdscategorie jaar 50 D. Leeftijdscategorie jaar 51 E. Leeftijdscategorie 80-plus Gesloten bevolkingsprognose Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gesloten bevolkingsprognose Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan 55 Deel II. Huishoudens 56 Hoofdstuk 1. Aantal en evolutie Alleenstaanden Gezinnen met kinderen Eénoudergezinnen 61 Hoofdstuk 2. Prognose huishoudens Open huishoudensprognose 62 A. Algemeen 62 B. Alleenstaanden 63 C. Huishoudens met 2 personen 64 D. Huishoudens met 3 personen 65 E. Huishoudens met meer dan 3 personen Gesloten gezinsprognose volgens het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gesloten huishoudensprognose Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan 68 Deel III. Woonbehoefte 69 Deel IV. Woonstabiliteit en verhuisbewegingen 71 Hoofdstuk 1. Woonstabiliteit 71 Hoofdstuk 2. Verhuisbewegingen 72 Deel V. Sociale huisvesting 73 AANBOD VAN WOONGELEGENHEDEN 74 Deel I. Ruimtelijke ordening 75 Hoofdstuk 1. De gewenste ruimtelijke structuur van de deelgebieden 75 Hoofdstuk 2. De gewenste ruimtelijke structuur van de woongebieden De woongebieden Beleidselementen 79 A. Opwaarderen van het bestaande kerngebonden woonpatrimonium en de woonomgeving 79 3

4 B. Bundelen van wonen en verzorgende activiteiten naar de hoofddorpen 81 C. Woonplan 82 D. Op een doordachte manier omgaan met en gebruik maken van potenties van andere deelstructuren 83 E. Woonuitbreidingsgebieden inzetten voor het sociaal objectief 83 F. Aanleggen van een soort compensatiespaarpot 84 Hoofdstuk 3. De gewenste ruimtelijke structuur van de kernen Borsbeke en Hillegem en Ressegem Sint-Lievens-Esse, Woubrechtegem, Sint-Antelinks en Steenhuize 89 Deel II. Onbebouwde percelen 92 Deel III. Woongelegenheden 93 Hoofdstuk 1. Aantal en type 93 Hoofdstuk 2. Woonkwaliteit 95 Hoofdstuk 3. Ouderdom woningen 97 Hoofdstuk 4. Eigendomsstatuut 100 Deel IV. Renovatie- en bouwintensiteit 101 Deel V. Sociale huisvesting 104 Hoofdstuk 1. Zittende huurders 104 Hoofdstuk 2. Bindend sociaal objectief Gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen 105 A. Algemeen 105 B. Samengevat 107 C. Specifiek voor Objectief voor sociale koopwoningen en kavels: 109 A. Algemeen 109 B. Specifiek voor 109 Hoofdstuk 3. Gerealiseerde sociale projecten sinds de nulmeting Sociale huurwoningen Sociale koopwoningen Sociale kavels Totaal 111 Hoofdstuk 4. Invulling nog te realiseren sociale projecten 112 BETAALBAARHEID WONEN 121 Deel I. Socio-economische gegevens 122 Deel II. Verkoopprijzen en transacties 124 Hoofdstuk 1. Gewone woonhuizen Gemiddelde verkoopprijs Mediaanprijs 125 4

5 3. Aantal transacties 125 Hoofdstuk 2. Appartementen, flats en studio s Gemiddelde verkoopprijs Mediaanprijs Aantal transacties 127 Hoofdstuk 3. Villa s, bungalows en landhuizen Gemiddelde verkoopprijs Mediaanprijs Aantal transacties 129 Hoofdstuk 4. Bouwgrond Gemiddelde verkoopprijs Mediaanprijs Aantal transacties 131 WOONKWALITEIT 133 Deel I. Leegstand 134 Deel II. Verwaarlozing, ongeschiktheid en onbewoonbaarheid 136 Deel III. Registeropmaak, inventarisbeheer en heffingen 137 Deel IV. Analyse registers en aangevraagde onderzoeken 140 PREMIES 141 Deel I. Overzicht 142 Deel II. Premies Wonen-Vlaanderen 144 Hoofdstuk 1. Toegekende premies 144 Hoofdstuk 2. Aangevraagde premies 144 Deel III. Gemeentelijke premies 145 Hoofdstuk 1. aantallen 145 5

6 EXTERNE ANALYSE 11

7 INLEIDING 12

8 Deel I. Situering gemeente Hoofdstuk 1. Algemeen ligt in het zuidoostelijke deel van de provincie Oost-Vlaanderen, dichtbij de Vlaamse ruit. 1 De gemeente behoort administratief tot het arrondissement Aalst. De omringende gemeenten of steden zijn Sint-Lievens-Houtem, Erpe-Mere (in het noorden), Haaltert, Ninove (in het oosten), Geraardsbergen, Lierde (in het zuiden) en Zottegem (in het westen). is gelegen (op ongeveer 8 kilometer) ten zuiden van de E40 en wordt doorkruist door de N46 (Oudenaarde-Zottegem-Aalst), de N8 (Brussel-Brakel) en de N42 (Wetteren- Geraardsbergen). De gemeente wordt ook doorsneden door de spoorlijn Kortrijk-Zottegem- Brussel. Er zijn haltes te Hillegem, en Terhagen. De gemeente telt acht deelgemeenten (Borsbeke, Sint-Antelinks,, Hillegem, Ressegem, Steenhuize-Wijnhuize, Sint-Lievens-Esse en Woubrechtegem). is hectare groot en telt inwoners. 2 3 De gemiddelde bevolkingsdichtheid bedraagt 363,38 inw./km². De bevolkingsdichtheid is lager dan de gemiddelde bevolkingsdichtheid in het arrondissement Aalst en de provincie Oost-Vlaanderen. De deelgemeenten Borsbeke, en Hillegem maken deel uit van een zwak verstedelijkte zone tussen Aalst en Zottegem die zich ontwikkeld heeft langs de N46. Andere kernen op deze as zijn Burst, Mere, en Erpe-Mere. Tussen de oorspronkelijke structuur van de zelfstandige kernen vindt de laatste decennia een dichtslibbingstendens plaats tussen Aalst en Zottegem. Er ontstaat als het ware één verstedelijkt lint tussen beide steden. Deze lintvormige nederzettingstendens is vooral het gevolg van de uitbouw van een parallelle verkeersinfrastructuur tussen Zottegem en Aalst (de N46, de spoorlijn Kortrijk - Brussel) en de goede aansluiting op de E40. Ten zuiden van bestaat een nederzettingsstructuur met vele kleine landelijke nederzettingen zoals Steenhuize-Wijnhuize, Woubrechtegem, Sint- Antelinks, e.a. Het zijn historisch gegroeide landbouwdorpjes die in een groot aaneengesloten open-ruimtegebied liggen. Ze zijn met elkaar verbonden via de oorspronkelijke gemeentelijke verbindingswegen. Een belangrijk kenmerk van de bebouwing in dit gebied is dat de ze voornamelijk langs de verbindingswegen aangroeit. Hierdoor groeien de gehuchten en dorpen naar elkaar toe. 1 De Vlaamse Ruit is een stedelijk netwerk gevormd door de steden Gent, Antwerpen, Leuven en Brussel. Het vertoont morfologische en functionele kenmerken van een netwerk op internationaal niveau. 2 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan. 3 Lokale statistieken - FOD Economie. 13

9 Hoofdstuk 2. Structuurplannen 1. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen duidt aan als gemeente van het buitengebied. Vlaanderen De kwalificering als buitengebied houdt in dat: - het wonen geconcentreerd moet worden in de woonkernen en hoofddorpen; - de verdere groei van de linten en verspreide bebouwing wordt tegengegaan; - voor de gehele provincie Oost-Vlaanderen slechts 39 van de nieuw te bouwen woningen in de kernen van het buitengebied mogen worden opgericht; - in de kernen van het buitengebied een woningdichtheid van 15 woningen per hectare wordt nagestreefd; - multifunctionaliteit en verweven van functies voorop staan in de woonkernen en hoofddorpen. 2. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS) situeert de gemeente in het Zuidelijk open ruimtegebied. Verder duidt het PRS aan als: - hoofddorp: ; - meerkernig hoofddorp: Hillegem-Borsbeke; - woonkern: Woubrechtegem, Sint-Lievens-Esse, Steenhuize en Ressegem; Het PRS maakt geen melding van Sint-Antelinks en Wijnhuize. Wat het wonen betreft, maakt het PRS geen onderscheid tussen de hoofddorpen en woonkernen. Voor beide categorieën geldt dat: - maximum 39 van de bijkomende woningen in het buitengebied gerealiseerd kan worden; - bijkomende woningen, lokale diensten en kleinhandel in de woonkernen en hoofddorpen worden opgevangen. Inbreiding staat hierbij voorop; - de aard en de omvang van de ontwikkelingen moeten afgestemd zijn op het niveau van de kern; - gestreefd wordt naar een multifunctionele ontwikkeling, verweving van functies, een gedifferentieerde woningvoorraad en een woningdichtheid van 15 woningen per hectare; - in buitengebiedkernen werken aan kwaliteit belangrijker is dan kwaliteit. 14

10 3. Ruimtelijke structuur volgens Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan A. Deelgebieden Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) deelt de gemeente op in 3 deelgebieden. 1. N46 gebied: - Borsbeke - Hillegem 2. Gebied tussen spoorweg en Hoogstraat- Ressegemstraat: - - Ressegem Het GRS benoemt de eerste twee gebieden als de Herzeelse T. 3. Zuidelijk open koutergebied: - Sint-Lievens-Esse - Woubrechtegem - Sint-Antelinks - Steenhuize-Wijnhuize B. Structuur van de woongebieden In kunnen een drietal types van woonbebouwing onderscheiden worden: bewoning in de aaneengroeide kernen -Hillegem-Borsbeke, bewoning de kleinere landelijke kernen en bewoning in de gehuchten, lintbebouwing en verspreide bebouwing. De aangegroeide kernen Hillegem - Borsbeke De structuur van de kernen Hillegem Borsbeke vormt een T structuur. De N46 (Provincieweg), de spoorlijn en de Grote Beek in Hillegem en Borsbeke vormen daarbij de bovenste rand van de T. De Stationsstraat maakt deel uit van het verticale gedeelte van deze letter. Beide stroken van de T zijn vrij smal: nergens is de bebouwde kern breder dan 500 meter. Daarentegen zijn deze stroken wel bijzonder lang. Tussen Hillegem en Borsbeke ligt een afstand van zo n 3 kilometer en tussen de Provincieweg (oude steenweg op Aalst) tot aan de Markt in ruim twee kilometer. is de hoofdkern van de gemeente. Hier zijn de meeste diensten (onderwijs, administratie, bibliotheek,...) geconcentreerd. De kern van heeft het grootste inwonersaantal en is centraal gelegen binnen de gemeente. Tot in de 19e eeuw was de ontwikkeling van de hoofdkern oost west gericht. De Hoogstraat en de Arestraat zijn de belangrijkste woonlinten van de bebouwde kern. Sinds de aanleg van de spoorlijn Kortrijk - Brussel en het toenemend belang van de N46 is de groeirichting vooral noordelijk georiënteerd, met de Stationsstraat als groei - as. 15

11 Voor de aanleg van de E40-snelweg en ook nog lange tijd daarna waren de kernen Hillegem, Borsbeke en nog ruimtelijk van elkaar gescheiden. De ontwikkeling van de kernen Hillegem en Borsbeke hangt nauw samen met de N46, de historische verbindingsweg tussen Oudenaarde en Aalst. Door deze vlotte ontsluiting voor het autoverkeer werd het wonen hier aantrekkelijk. De kernen van Borsebeke en Hillegem zijn aan elkaar gegroeid langs de N46. Als gevolg van deze ruimtelijke ontwikkelingen zijn de drie kernen, Hillegem en Borsbeke naar elkaar toe gegroeid en vormen ze samen een noord-zuidgerichte as die loodrecht staat op een oost-westgerichte strook. Zo wordt een bijna aaneengesloten strook bebouwde ruimte gevormd met de Stationsstraat als ruggengraat loodrecht op de N46. De kleinere landelijke kernen De overige deelgemeenten zijn kleine dorpskernen met geconcentreerde bebouwing in het centrum en lintvormige uitlopers langs de invalswegen. Ze situeren zich hoofdzakelijk ten zuiden van -kern: Woubrechtegem, Sint-Lievens-Esse, Sint-Antelinks, Steenhuize en Wijnhuize. In het oosten is er de kern van Ressegem. Het is eveneens een kleine landelijke kern maar is door haar ligging dichtbij de Provincieweg, het station en de kern van sterk onderhevig aan verstedelijking. Het centrum van Ressegem is omwille van historische redenen onbebouwd gebleven. De gehuchten, lintbebouwing en verspreide bebouwing Gehuchten Naast de kleinere landelijke kernen zijn er nog een aantal kleine gehuchten die binnen juridisch erkend woongebied gelegen zijn. De volgende zijn de voornaamste: - Waterloos (Steenhuize-Wijnhuize); - Wijnhuize (Steenhuize-Wijnhuize); - Hoeksken (Steenhuize-Wijnhuize); - Schonenberg (Sint-Lievens-Esse); - Zavelstraat (Sint-Lievens-Esse); - Doorn (Sint-Lievens-Esse); - Briel (Hillegem); - Evendael (); - Oude Plaats (Sint-Antelinks). Lintbebouwing Daarnaast komt - net zoals in de omliggende gemeenten - in ook veel lintbebouwing voor. Ze zijn veelal historisch gegroeid. Op het gewestplan zijn tal van deze linten ingekleurd als landelijk woongebied, een aantal zijn zonevreemd. Deze lintbebouwing komt vooral voor als uitlopers van de kleinere landelijke kernen en zijn vaak gesitueerd langs verbindingswegen tussen de verschillende kernen. Zonevreemde bebouwing Tot slot vinden we ook veelal zonevreemde verspreide bebouwing. In februari 2004 werden de zonevreemde woningen geïnventariseerd. Deze inventaris werd op kaart aangeduid. In totaal betreft het ongeveer 500 woningen. Het grootste deel van deze woningen is in het zuiden van de gemeente gesitueerd. De meeste liggen in agrarisch gebied of landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Een beperkt aantal zijn in natuur- of parkgebied gelegen. 16

12 Opvallend is dat slechts een beperkt deel van de zonevreemde woningen geïsoleerd liggen. Heel veel zonevreemde woningen sluiten onmiddellijk aan bij erkend woongebied of zijn gesitueerd binnen een zonevreemde woonconcentratie (concentratie van minimaal 5 zonevreemde woningen). Onder meer in volgende straten zijn er duidelijke concentraties van zonevreemde woningen: - Hillegem: Bergafstraat; - Ressegem: Otterkant; - Woubrechtegem: Hellestraat en Hoevenstraat; - Sint-Lievens-Esse: Schoonderhage, Doornstraat, Schipstraat, Schonenberg, Kauwstraat en Kokkestraat, Zavelstraat, Hekkestraat; - Steenhuize-Wijnhuize: Armstraat en Erwetegemstraat (Dorpskern Wijnhuize), Winkelstraat, Kriekelaar, Gentweg ( t Hoeksken), Assestraat; - Sint-Antelinks: Kamstraat, Beverstraat, Ransbeekstraat en Guchterstraat. 17

13 C. Deelkernen Het GRS focust op de deelkernen die binnen de deelgebieden aanwezig zijn. Het N46-gebied: Hillegem en Borsbeke Hillegem Borsbeke 18

14 Gebied tussen spoorweg en Hoogstraat-Ressegemstraat: en Ressegem Ressegem 19

15 Zuidelijk open koutergebied: Sint-Lievens-Esse, Woubrechtegem, Sint-Antelinks en Steenhuize-Wijnhuize Sint-Lievens-Esse Woubrechtegem Sint-Antelinks Steenhuize-Wijnhuize 20

16 Hoofdstuk 3. Gewestplan 1. Gewestplan woongebied agrarische gebieden woongebied met landelijk karakter woonuitbreidingsgebied gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen ontginningsgebieden industriegebieden bosgebieden groengebieden recreatiegebied landschappelijke waardevolle gebieden 21

17 2. Woonuitbreidingsgebieden 1. Molendijk 2. Beeklaan 3. d Heije kouter 4. Kouterstraat 5. Speteveld 6. Ter Leen 7. Hillegem 8. Ressegem 9. Sombergeveld 10. Woubrechtegem 11. Steenhuize aangesneden niet aangesneden 22

18 1. Woonuitbreidingsgebied Molendijk 2. Woonuitbreidingsgebied Beeklaan 3. Woonuitbreidingsgebied d Heije kouter 23

19 4. Woonuitbreidingsgebied Kouterstraat 5. Woonuitbreidingsgebied Speteveld 24

20 6. Woonuitbreidingsgebied Ter Leen 7. Woonuitbreidingsgebied Hillegem 8. Woonuitbreidingsgebied Ressegem 25

21 9. Woonuitbreidingsgebied Sombergeveld 10. Woonuitbreidingsgebied Woubrechtegem 11. Woonuitbreidingsgebied Steenhuize 26

22 Deel II. Statistische gegevens provincie De analyse vermeldt statistische gegevens van het Steunpunt Sociale Planning van de provincie Oost-Vlaanderen. Het Steunpunt Sociale Planning beschikt over geanonimiseerde gegevens van het Rijksregister op basis waarvan de bevolkings- en gezinskubus worden opgebouwd. Deze gegevens kunnen verschillen van de officiële bevolkingscijfers die opgemaakt worden door de FOD Economie ADSEI. De oorzaak van de afwijking is de datum van gegevensaftap van het Rijksregister en de keuze van registers. De informatie uit het Rijksregister onderscheidt de volgende registers: het vreemdelingregister, m.a.w. de buitenlanders die de toelating hebben (tijdelijk) te verblijven in België het bevolkingsregister, m.a.w. de Belgen en buitenlanders die de toelating hebben om zich in België te vestigen het register van de ambtenaren van de Europese Unie (Omzendbrief d.d ) het register van de bevoorrechte vreemdelingen (Koninklijk Besluit d.d betreffende de documenten voor het verblijf in België van bepaalde bevoorrechte vreemdelingen), m.a.w. werknemers van buitenlandse vertegenwoordigingen of van internationale instellingen in België het wachtregister m.a.w. de asielzoekers waarvan de asielaanvraag in onderzoek is het wachtregister voor burgers van de Europese Unie, die een aanvraag tot inschrijvingsattest heeft ingediend, m.a.w. de Europese burgers tussen de inschrijvingsverklaring en de controle van de verblijfplaats V.R. Familielid dat een aanvraag indiende voor een verblijfskaart van een familielid van een burger van de Unie, m.a.w. de familieleden van de Europese burgers die geen burger zijn van de Unie tussen de inschrijvingsverklaring en de controle van de verblijfplaats ADSEI X X X X Steunpunt Sociale Planning / soms wel soms niet X X X X / X / x 27

23 Deel III. Statistische sectoren De analyse maakt gebruik van kaartweergaven die de gemeente opdelen in statistische sectoren. Onderstaande kaartweergave geeft de verschillende statistische sectoren van de gemeente weer. 28

24 Deel IV. Kaart gemeenten provincie 29

25 INTERNE ANALYSE 6

26 Hoofdstuk 1. Overheden 1. Vlaamse overheid Het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed is één van de 13 beleidsdomeinen van de Vlaamse overheid. Het bestaat uit: Ruimte-Vlaanderen (het vroegere departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed); drie agentschappen zonder rechtspersoonlijkheid: Wonen-Vlaanderen; Onroerend Erfgoed; Inspectie RWO; één agentschap met rechtspersoonlijkheid: de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen; twee strategische adviesraden: Strategische Adviesraad Ruimtelijke Ordening Onroerend Erfgoed, doorgaans de SARO genoemd; de Vlaamse Woonraad. 2. Provinciale overheid De provincies hebben in principe geen bevoegdheden toebedeeld gekregen in de Vlaamse Wooncode. Desalniettemin voeren provincies een provinciaal woonbeleid. Meer specifiek verstrekken provincies: subsidies aan gemeenten of OCMW ter uitvoering van het lokaal woonbeleid; De Intergemeentelijke Woonwijzer ontvangt vanwege de provincie subsidies voor noodwoningen, rookmelders en co-melders. cijfer- en statistisch kaartmateriaal; communicatiemateriaal voor de burger; procesbegeleiding bij de opstart van een lokale woonraad of bij de opmaak van een lokaal woonplan; vorming voor huisvestingsambtenaren. 7

27 3. Gemeentelijke overheid De gemeenten hebben in de Vlaamse Wooncode een dubbele rol toebedeeld gekregen. Enerzijds is de gemeente de coördinator van het lokaal woonbeleid. Anderzijds heeft de gemeente een aantal uitvoerende taken op het vlak van woonbeleid. De coördinerende rol bestaat onder meer uit: de organisatie van het lokaal woonoverleg: een overleg op regelmatige basis tussen de lokale woonactoren (gemeente, OCMW, sociale woonorganisaties) met het oog op de voorbereiding of uitvoering van het lokaal woonbeleid; het opstellen van een woonplan; het uitvoeren van het grond- en pandenbeleid. De uitvoerende rol van de gemeente bestaat uit: het leveren van een bijdrage tot betaalbaar bouwen en wonen door: advisering in sociale woningbouwprojecten; vertegenwoordiging van gemeente en/of OCMW in een sociale huisvestingsmaatschappij; het uitvoeren van het bindend sociaal objectief voor sociale woningen; de kwaliteitsbewaking van de woningvoorraad door het: ongeschikt of onbewoonbaar verklaren van woningen; bijhouden van een leegstandsregister; afleveren van conformiteitsattesten; de klantgerichte dienstverlening. De gemeente heeft voor de realisatie van haar verplichte en facultatieve bevoegdheden inzake woonbeleid een samenwerkingsverband afgesloten: de Intergemeentelijke Woonwijzer. Dit is een vereniging zonder rechtspersoonlijkheid tussen de gemeenten Erpe-Mere, Haaltert, en Sint-Lievens-Houtem. Het project wordt gesubsidieerd door de Vlaamse en provinciale overheid. De activiteiten van de Intergemeentelijke Woonwijzer bestaan uit: het ontwikkelen van een gemeentelijke en intergemeentelijke beleidsvisie waarin bijzondere aandacht is voor de verschillende acties op het lokale niveau; het organiseren van woonoverleg op verschillende niveaus en tussen verschillende actoren; het aanbieden van basisinformatie; het verbeteren van de kwaliteit van het woonpatrimonium; 8

28 het nemen van initiatieven inzake eocologisch-, energiebewust- en meegroeiwonen; het verbeteren van de positie van de zwakke huurder op de private huurmarkt. De Intergemeentelijke Woonwijzer heeft: een beheerscomité met vertegenwoordigers van de deelnemende gemeenten belast met het beheer van de interlokale vereniging; een stuurgroep, dit zijn de ambtenaren van de deelnemende gemeenten belast met de dagelijkse werking van de interlokale vereniging. Het personeelsbestand van de Intergemeentelijke Woonwijzer bestaat uit een wooncoördinator en vier huisvestingsambtenaren. 4. OCMW De dienstverlening rond wonen vanuit het OCMW kan ingedeeld worden in drie categorieën: financiële ondersteuning bij het vinden en betrekken van een woning; de uitbouw van een betaalbaar woningenaanbod; het leveren van bemiddelings- en begeleidingsinspanningen om inwoners te huisvesten. Hoofdstuk 2. Sociale Woonorganisaties 1. De sociale huisvestingsmaatschappijen De Vlaamse Wooncode beschouwt de sociale huisvestingsmaatschappijen als de bevoorrecht uitvoerders van het Vlaamse woonbeleid. Het Kaderbesluit Sociale Huur bepaalt het werkingskader van de sociale huisvestingsmaatschappijen: het omschrijft wie zich kan inschrijven, hoe de toewijzing moet gebeuren, hoe de huurprijs moet worden berekend, In is de Sociale Huisvestingsmaatschappij Denderstreek actief. 2. De erkende sociale verhuurkantoren Binnen de sociale woonorganisaties hebben de erkende sociale verhuurkantoren de specifieke opdracht woningen op de private huurmarkt in te huren en ze onder te verhuren aan sociaal zwakke huurders. Voor hun werkwijze (toelatingsvoorwaarden, toewijzingssysteem) vallen de erkende sociale verhuurkantoren onder het Kaderbesluit Sociale Huur van 12 oktober In is het Sociaal Verhuurkantoor Zuid-Oost-Vlaanderen actief. 9

29 3. De huurdersbonden De huurdersbonden geven juridisch advies op maat aan huurders van de private en sociale huurmarkt. De Intergemeentelijke Woonwijzer heeft een collectief abonnement met de huurdersbond. Dit betekent dat de organisatie en haar medewerkers één jaar lang onbeperkt telefonisch huuradvies kan krijgen. Verder ontvangt de Intergemeentelijke Woonwijzer doorverwijsbrieven waardoor ze huurders gratis kan doorverwijzen naar de spreekuren van de huurdersbonden. Hoofdstuk 3. SOLVA SOLVA is het intergemeentelijk samenwerkingsverband voor ruimtelijke ordening en socioeconomische expansie voor Aalst, Brakel, Denderleeuw, Erpe-Mere, Geraardsbergen, Haaltert,, Horebeke, Kluisbergen, Kruishoutem, Lede, Lierde, Maarkedal, Ninove, Oosterzele, Oudenaarde, Ronse, Sint-Lievens-Houtem, Wortegem-Petegem, Zingem, Zottegem en Zwalm. In faciliteert Solva de sociale woningbouw door de aankoop van gronden en advisering bij de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen. 10

30 VRAAG NAAR WOONGELEGENHEDEN 30

31 Deel I. Bevolking Hoofdstuk 1. Bevolkingsaantal en evolutie - bevolkingsdichtheid 1. Bevolkingsaantal en evolutie Een analyse van het bevolkingsaantal is een essentieel onderdeel om de woonbehoefte in te schatten. Het doorlichten van de evolutie van de bevolking laat in zekere mate toe een prognose te maken van de toekomstige bevolking. bevolkingsevolutie Oost-Vlaanderen bevolkingsevolutie bevolkingsevolutie Oost-Vlaanderen bevolkingsevolutie Bron: lokale statistieken Bron: lokale statistieken Sinds 1991 kende de bevolking in een constante en eerder sterke bevolkingstoename. De bevolking stijgt sinds 1997 conform de groei van de bevolking van de provincie Oost-Vlaanderen (dit is goed zichtbaar in de grafieken die de bevolkingsevolutie voorstellen: de grafieken geven een percentage van 20 van een vast getal weer de grafieken geven dus een relatief beeld van de bevolkingsevolutie). 31

32 Oost-Vlaanderen Bevolkingsaantal: evolutie tussen (2000 = index 100) behoort tot de gemeenten waar de bevolking, net zoals in Lierde, sinds het jaar 2000 behoorlijk sterk gestegen is. De bevolking is sterker toegenomen dan in Zottegem, Geraardsbergen, Erpe-Mere en Haaltert. In Sint-Lievens-Houtem en Ninove is de bevolking nog sterker gestegen dan in. Bron data: Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie via be.stat, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] 32

33 2. Bevolkingsdichtheid Bevolkingsdichtheid De bevolkingsdichtheid is duidelijk hoger in het noordelijk deel van de gemeente. In het noordelijk deel is de bevolkingsdichtheid het hoogst langs de N46 en in de kern van. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen Bevolkingsdichtheid De gemeente behoort tot de gemeenten met een gemiddelde bevolkingsdichtheid. De bevolkingsdichtheid is hoger in Erpe- Mere en Haaltert. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 33

34 Hoofdstuk 2. Bevolkingsevolutie naar leeftijd 1. Algemeen De tabel van de bevolkingsevolutie naar leeftijd verschaft veel informatie over de samenstelling van de bevolking. Specifiek voor het woonbeleid is het van belang te weten hoe de gemeentelijke bevolking naar leeftijd is samengesteld. Naargelang de leeftijd van de bewoner verschilt immers ook de woningtypologie. Het onderzoek van de bevolkingsevolutie naar leeftijd vormt de basis voor de prognoses. De omgevingsanalyse licht de onderscheiden leeftijdscategorieën nader toe (2. Leeftijdscategorie 0-19 jaar - 5. Leeftijdscategorie 80 plus). Bevolkingsevolutie naar leeftijd jaar jaar jaar plus Totaal Bron: lokale statistieken 34

35 2. Leeftijdscategorie 0 19 jaar (groene druk) De demografische analyse geeft de leeftijdscategorie 0 19 jaar weer in zowel absolute als relatieve cijfers. De groene druk is de verhouding tussen de jeugdige bevolking (0 19 jaar) en de bevolking op beroepsactieve leeftijd (20 59 jaar of jaar). De groene druk heeft duidelijk gevolgen voor de woningbouw. Indien de groene druk daadwerkelijk hoog is, is er nood aan woonvormen waar kinderen in een aan hun noden aangepaste omgeving kunnen opgroeien. Vooral bij de ontwikkeling van sociale huisvestingsprojecten bestaat de mogelijkheid (en de noodzaak) hier voldoende aandacht aan te besteden. 4 De woonomgeving kan onder meer aan kinderen aangepast worden door 5 : - bij het opstellen van beleidsplannen of ruimtelijke plannen rekening te houden met het kindweefsel. Het kindweefsel omvat een netwerk van (1) formele speelruimtes zoals speelterreinen, speelbossen, jeugdlokalen, enz., (2) informele speelruimtes zoals parken, pleinen, sportcentra en (3) de verbindingen daartussen. Een kwaliteitsvol kindweefsel vertoont een sterke samenhang tussen alle voorzieningen die voor kinderen van belang zijn. Het vormt een coherent netwerk waarlangs kinderen zich vlot kunnen bewegen. Voorzieningen moeten dus op een doordachte manier worden gespreid, ingeplant en verbonden. Behalve het netwerk-idee omvat het kindweefsel ook het idee van gelaagdheid. Ruimtelijke planners en ontwerpers denken vaak vanuit planningslagen. Het kindweefsel vormt, net zoals de groenstructuur en de verkeersstructuur, een specifieke planningslaag. - het creëren van een voorerf. Uit onderzoek naar woonbehoeften en woonwensen blijkt dat opgroeiende kinderen voldoende private binnenruimte (vooral een eigen slaapkamer) en een tuin willen. Maar nog meer dan voor volwassenen zijn voor kinderen ook de collectieve ruimtes van belang: de woonstraat, het voetpad, een patio, een plein, de voortuin, enz. Daar ontmoeten ze andere kinderen en ontwikkelen ze activiteiten die in een tuin niet altijd mogelijk zijn. Een cruciaal aandachtspunt voor kindvriendelijke planning is net de relatie tussen private en publieke ruimte, in het bijzonder de overgangs- en raakzones van publiek naar privaat, van binnen naar buiten. - open voorgevels en achtergevels in het bouwontwerp op te nemen. Een gesloten voorgevel reduceert de kansen van kinderen om binnen roep- en zichtafstand van de ouders voor de woning te spelen of om spelende kinderen op straat op te merken. Dergelijke woning keert zich af van de publieke ruimte. 6 Open achtergevels, met veel beglazing en eventueel schuifdeur(en), maken het kinderen gemakkelijker om zich tussen binnen en buiten te bewegen. Een terras biedt een overgang tussen stenige en groene ruimte. Achteraan dient er vanuit de leefruimtes een 4 Voor sociale huisvestingsprojecten zijn er ondersteuning en subsidies mogelijk bij de afdeling gesubsidieerde infrastructuur binnen de VMSW; 5 W. Vanderstede, Tussen privaat en publiek: Kindvriendelijke planning en inrichting van de woonomgeving, Brugge, Uitgeverij Vanden Broele, 2012; 6 In de zoektocht naar hogere dichtheden, nieuwe woontypologieën en energetische optimalisatie komt men helaas dikwijls uit hij gesloten voorkanten. Het lokaliseren van private ruimtes en tuinen aan de voorkant wordt dan gecompenseerd door blinde muren of hoog opgetrokken schermen. Dergelijke ontwerpoplossingen leggen een hypotheek op het goede sociale functioneren van de publieke ruimte in de straat, in het bijzonder voor kinderen; 35

36 goed overzicht te zijn op de tuin. Dit geeft kinderen de kans om onder toezicht buiten te spelen in de tuin, terwijl ouders in de woning bezig zijn; - in het geval van appartementsbouw, voorzien in: gemeenschappelijke tuinen, gemeenschappelijk dakterras, gemeenschappelijke binnenruimtes, enz. Belangrijk is ook dat deze ruimtes (spel)functioneel worden ingericht, zodat het duidelijk is dat er kan en mag verbleven en gespeeld worden door (jonge) bewoners; voldoende private terras- of balkonruimte, met bijzondere aandacht voor valveiligheid; het voorzichtig vormgeven van de relatie tussen de individuele woning en de overgangsruimte. De publieke zijnde van de wooneenheid (ontvangsthal, salon) kan voorzichtig opengewerkt worden (bijvoorbeeld een venster naar de collectieve ruimtes). Toegangsruimtes mogen geen donkere, vieze gangen worden; een beperking van het aantal woonentiteiten per ingangspartij. Hoe groter het aantal appartementen dat de ingang moet bedienen, hoe anoniemer die wordt en hoe minder bewoners er zich verantwoordelijk voor voelen. In tegenstelling tot wat soms wordt vermoed, heeft wonen in appartementsgebouwen niet noodzakelijk een louter negatieve betekenis bij kinderen: het mooie uitzicht en kunnen spelen met buurtkinderen worden er als een meerwaarde ingeschat. 36

37 Absoluut bevolkingsevolutie 0-19 jaar bevolkingsevolutie 0 19 jaar Bron: lokale statistieken Bron: lokale statistieken Relatief groene druk Bron: lokale statistieken groene druk (0 19 jaar t.o.v jaar) ,46 36,77 35,14 35,31 35,42 35,2 Oost-Vlaanderen groene druk (0 19 jaar t.o.v jaar) ,7 36,81 36,19 Bron: lokale statistieken 36,38 36,51 36,51 34,9 36,57 In is het aantal personen in de leeftijdscategorie 0 19 jaar sinds 1991 gedaald tot en met Vanaf 2006 is het aantal jongeren opnieuw gestegen. De groene druk is in sinds 1997 sterk gedaald. Vanaf 2005 is de groene druk ongeveer constant gebleven. De groene druk is lager dan de gemiddelde groene druk van de provincie Oost-Vlaanderen, maar hoger dan het gemiddelde van het arrondissement Aalst. 7 Vergelijking groene druk van gemeenten uit het werkingsgebied van de Intergemeentelijke Woonwijzer: Groene druk Erpe-Mere 36,72 35,41 34,39 32,83 32,84 32,87 33,20 Haaltert 35,76 34,27 32,78 33,09 32,87 32,87 32,79 37,46 36,77 35,14 35,31 35,42 35,20 34,90 Sint-Lievens-Houtem 39,24 35,53 34,53 35,47 36,32 36,35 36,68 37

38 Groene druk De groene druk voor de kaartweergave is de verhouding van 0-19 jarigen t.o.v. de jarigen. De groene druk is in het noordelijk deel lichtjes hoger dan in het zuidelijk deel van de gemeente. In het zuidelijk deel van de gemeente is de groene druk meestal hoger in de kernen. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen Groene druk De groene druk voor de kaartweergave is de verhouding van 0-19 jarigen t.o.v. de jarigen. De gemeente heeft een groene druk die gelijkaardig is aan de gemeente Sint- Lievens-Houtem. De groene druk is in hoger dan in Zottegem, Erpe-Mere en Haaltert. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 38

39 3. Leeftijdscategorie jaar Absoluut bevolkingsevolutie jaar bevolkingsevolutie jaar Bron: lokale statistieken Bron: lokale statistieken Relatief 0,6 0,58 0,56 0,54 0,52 0,5 bevolkingsevolutie jaar bevolkingsevolutie jaar ,43 55,57 56,09 Bron: lokale statistieken 55,35 55,13 55,14 55,23 Bron: lokale statistieken De actieve bevolking is in gestegen. Ten opzichte van de totale bevolking (die is toegenomen) is de actieve bevolking echter lichtjes gedaald. 39

40 4. Leeftijdscategorie jaar (en grijze druk) De omgevingsanalyse geeft de leeftijdscategorie jaar weer in absolute cijfers. Wat de relatieve cijfers betreft, wordt ook rekening gehouden met de bevolking die ouder is dan 80 jaar. De grijze druk is de verhouding tussen de leeftijdsgroep van ouderen (60-plus of 65-plus) en de bevolking op beroepsactieve leeftijd (20-59 jaar of jaar). Indien de grijze druk hoog is, heeft dit een grote impact op de (toekomstige) woonwensen en woonbehoeften. Er is onder meer nood aan aangepaste woonvoorzieningen en zorgvoorzieningen. Het tijdig verhuizen van een verouderde, te grote en landelijk gelegen woning naar een meer bescheiden, aangepaste woning of appartement dichtbij voorzieningen biedt, objectief bekeken tal van voordelen. Voor de verhuizende senioren betekent het meer wooncomfort, een gegarandeerde toegang tot voorzieningen ook als fysieke beperkingen de mobiliteit remmen en lagere energielasten. 8 De verlaten woning biedt dan weer kansen voor jonge gezinnen om een volgende stap te zetten op de woonladder, aangepast aan hun behoeften. Helaas ligt het niet zo eenvoudig. 9 Ouderen wonen meestal al heel lang in hun woning en buurt. Er is dus sprake van een belevingsaanpassing. De verhuisbereidheid ligt voor ouderen lager dan gemiddeld. Hun woning is een echte thuis, waar ze een steeds groter deel van hun tijd doorbrengen. Anderzijds zijn ouderen ook meer eigenaar van hun woning. Over het algemeen zijn eigenaars meer tevreden over de woning dan huurders. Zelfs het doorvoeren van nodige woningaanpassingen stuit op psychologische en financiële bezwaren. Ouderen oordelen vaak dat het niet meer de moeite loont geld uit te geven aan woningaanpassingen, ook al leiden die tot een daling van de energiekost en een verhoging van het gebruikscomfort. Daarnaast is het vaak zo dat een verhoging van het besteedbaar budget voor senioren alleen mogelijk is door financiële reserves aan te spreken, door minder uit te geven aan bijvoorbeeld energie of ontspanning, en door maximaal gebruik te maken van beschikbare premies, kortingen en tegemoetkomingen. Het woonbeleid kan rekening houden met een vergrijzing door onder meer: - kansen te bieden voor de bouw van centraal gelegen, aangepaste en betaalbare kleinere woningen of appartementen, privaat en sociaal; - een wel doordachte en brede communicatiestrategie te voeren om de beoogde doelgroep tijdig te interesseren voor een mogelijke verhuisbeweging; - creativiteit aan de dag te leggen om zoveel mogelijk senioren te motiveren de nodige woningaanpassingen te doen; 8 AGENTSCHAP WONEN-VLAANDEREN, Wild van wonen: Lokaal woonbeleid in 40 pratkijkverhalen, Woonbeleidsplan Brugge. 40

41 de sociale dienst en het OCMW te betrekken bij het lokaal woonoverleg, niet alleen wanneer het gaat over de planning van sociale woonprojecten, maar zeker ook wanneer stedenbouwkundige onderwerpen, woonloketwerking en woonkwaliteitsbewaking op de agenda staan. Absoluut bevolkingsevolutie jaar bevolkingsevolutie jaar Bron: lokale statistieken Bron: lokale statistieken Relatief grijze druk grijze druk (65-plus t.o.v jaar) ,73 28,21 29,34 28,58 28,72 28,84 29, Oost-Vlaanderen grijze druk (65-plus t.o.v jaar) Bron: lokale statistieken 26,97 28,53 29,83 Bron: lokale statistieken 29,68 29,98 30,18 30,76 Ook ontsnapt niet aan de stijgende grijze druk. In 1997 bedroeg de grijze druk 25,73. Nu bedraagt deze 29,45. Dit is iets lager dan de gemiddelde grijze druk van de provincie Oost-Vlaanderen. Tussen 2005 en 2008 is de grijze druk in zelfs licht afgenomen. 10 Vergelijking grijze druk van gemeenten uit het werkingsgebied van de Intergemeentelijke Woonwijzer: Grijze druk Erpe-Mere 26,81 29,27 31,24 31,03 31,35 31,6 31,94 Haaltert 25,64 28,36 29,73 29,36 30,02 30,05 30,44 25,73 28,21 29,34 28,58 28,72 28,84 29,45 Sint-Lievens-Houtem 28,8 31,51 32,0 32,05 31,8 31,82 31,95 41

42 Grijze druk De grijze druk voor de kaartweergave is de verhouding van 60-plussers t.o.v. de jarigen. De grijze druk is hoger in de dunbevolkte gebieden van de gemeente, meer specifiek in de deelgemeenten, Sint-Lievens- Esse en Ressegem. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen Grijze druk De grijze druk voor de kaartweergave is de verhouding van 60-plussers t.o.v. de jarigen. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, In vergelijking met de andere gemeenten is de grijze druk niet uitgesproken hoog. De grijze druk is ongeveer gelijk aan deze van de gemeente Haaltert. Sint-Lievens-Houtem, Erpe-Mere, Zottegem, Ninove, Geraardsbergen en Lierde kennen een grotere grijze druk. 42

43 Leeftijdscategorie 80 plus (interne vergrijzing) De demografische analyse geeft de leeftijdscategorie 80-plus weer in absolute en relatieve cijfers. De interne vergrijzing of de verzilvering geeft de verhouding weer van het aantal 80-plussers t.o.v. het aantal 60-plussers of 65-plussers. Een hoge verzilvering van de bevolking, stelt het woonbeleid voor dezelfde uitdagingen als beschreven onder de vergrijzing. Aangezien de zelfredzaamheid van deze leeftijdscategorie nog lager is, is de nood aan aangepaste woonvormen en woonvoorzieningen nog groter (dan bij de leeftijdscategorie jaar). Absoluut bevolkingsevolutie 80+ bevolkingsevolutie Bron: lokale statistieken Bron: lokale statistieken Relatief interne vergrijzing interne vergrijzing (80-plus t.o.v. 65-plus) ,74 19,63 22,92 25,24 27,18 28,05 28, Bron: lokale statistieken Oost-Vlaanderen interne vergrijzing (80-plus t.o.v. 65-plus) ,74 21,74 24,14 Bron: lokale statistieken 27,16 27,67 28,48 29,14 Het aantal 80-plussers is in sinds 1999 gestegen met meer dan 300 personen. De interne vergrijzing kende eveneens een sterke toename sinds 2000 (19,63 in 2001, 28,12 in 2012). De interne vergrijzing is in iets lager dan het gemiddelde van de interne vergrijzing van de provincie Oost-Vlaanderen. 11 Vergelijking interne vergrijzing van gemeenten uit werkingsgebied Intergemeentelijke Woonwijzer: Interne vergrijzing Erpe-Mere 24,08 22,6 24,49 28,43 29,67 30,67 31,59 Haaltert 21,94 19,13 23,05 26,38 27,36 28,41 28,73 23,74 19,63 22,92 25,24 27,18 28,05 28,12 Sint-Lievens-Houtem 26,10 22,62 24,58 26,99 27,27 28,01 29,18 43

44 Interne vergrijzing De interne vergrijzing voor de kaartweergave is de verhouding van 80-plussers t.o.v. de 60- plussers. De interne vergrijzing is (de statistische sectoren Heuvel-Zijp-Wange in Borsbeke en Pardassenhoek in Sint-Lievens-Esse buiten beschouwing gelaten) het hoogst in de centrale kernen. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen Interne vergrijzing De interne vergrijzing voor de kaartweergave is de verhouding van 80-plussers t.o.v. de 60- plussers. In vergelijking met de andere gemeenten uit de provincie heeft een interne vergrijzing die vergelijkbaar is met de buurgemeenten. Zottegem en Erpe-Mere hebben een hogere interne vergrijzing. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 44

45 Hoofdstuk 3. Natuurlijke loop van de bevolking De natuurlijke aangroei van de bevolking betreft het aantal geboorten verminderd met het aantal overlijdens geboorten sterften saldo tot en met 2007: cijfers relevant voor woonbehoeftestudie volgens richtlijnen provinciaal ruimtelijk structuurplan Bron: lokale statistieken Opvallend is dat sinds 2008 het natuurlijk saldo van de bevolking positief is. De eigen bevolking groeit dus opnieuw aan. Oost-Vlaanderen Natuurlijk saldo per duizend inwoners Indien het wachtregister buiten beschouwing wordt gelaten, was het natuurlijk saldo in 2011 voor de gemeente, net zoals in Sint-Lievens-Houtem en Erpe-Mere, positief. Het natuurlijk saldo van Zottegem en Haaltert was voor het jaar 2011 negatief. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] 45

46 Hoofdstuk 4. Bevolkingsprognose 1. Open bevolkingsprognose A. Algemeen De bevolkingsprognoses zijn, naast de huishoudensprognoses een belangrijk gegeven voor de ruimtelijke planning. Er bestaan verschillende bevolkingsprognoses: Bron Jaren Niveau publicatie Projecties bevolking Studiedienst Vlaamse Regering Gemeente 2011 Bevolkingsvooruitzichten Federaal Planbureau Arrondissement 2011 Bevolkingsvooruitzichten Federaal Planbureau Arrondissement 2008 Projecties bevolking Studiedienst Vlaamse Regering Gemeente 2005 Bevolkingsvooruitzichten Nationaal Instituut Statistiek Arrondissement 2001 De bevolkingsvooruitzichten van de Studiedienst Vlaamse Regering (SVR) verschillen van de federale vooruitzichten: - De horizon varieert van 20 jaar tot meer dan 50 jaar. De SVR-projecties hebben een kortere horizon; - de federale projecties zijn beperkt tot de 43 arrondissementen van België. De SVRprojecties worden gemaakt voor de 308 gemeenten van het Vlaams gewest; - de federale projecties zijn beperkt tot bevolkingsprojecties. De SVR-projecties bestaan uit 2 luiken, een bevolkingsprojectie en een huishoudensprojectie, waarin huishoudens worden onderscheiden naar huishoudensgrootte; - in de (oudere) federale bevolkingsprojecties werd gewerkt met meerdere hypothesen over vruchtbaarheid, migratie. Deze werden gecombineerd tot scenario s. Meestal werd slechts van 1 variant, de hoofdvariant, gedetailleerde resultaten gepubliceerd. De SVR-bevolkingsprojecties zijn beperkt tot slechts 1 set van hypothesen. Weliswaar zijn voor het luik huishoudens 2 scenario s uitgewerkt: een scenario met zwakke gezinsverdunning en een scenario met sterke gezinsverdunning. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen hanteert voor de analyse van de woonbehoefte de SVR-projecties In 2011 is een nieuwe prognose gepubliceerd door de Studiedienst van de Vlaamse regering. De meest opvallende vaststelling is dat er een onderschatting heeft plaatsgevonden van: - het aantal geboorten; 12 - de toegenomen inwijking (en de hogere geboortecijfers bij immigranten) P. WILLEMS en E. LODEWIJCKX, SVR-projecties van de bevolking en de huishoudens voor de Vlaamse steden en gemeenten, , Studiedienst van de Vlaamse Regering, 2011, 16-17: Er is een onderschatting geweest van: - de inhaalbeweging van eerder uitgestelde geboorten; - de verjonging van de vruchtbaarheid, d.w.z. het minder lang uitstellen van geboorten werd onderschat. 13 P.WILLEMS en E. LODEWIJCKX, o.c., 68: De immigratiestroom naar het Vlaams gewest zal naar verwachting nog gedurende enkele jaren blijven stijgen. Nadien wordt verwacht dat de immigratie vanuit het buitenland zal afnemen omwille van: - de verzadigingseffecten; - de effecten van een veranderd migratiebeleid. 14 zie ook: SVR-rapport, De nieuwe bevolkingsvooruitzichten , Een vergelijking met de vorige prognoses, 2009, p

47 (open) bevolkingsprognose (open) bevolkingsprognose ,2 1 0,8 0,6 0,4 0, Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Voor verwacht de Studiedienst van de Vlaamse Regering een duidelijke bevolkingstoename: - met personen (6,70)voor de periode ; - met 661 personen (3,59) voor de periode

48 Leeftijdscategorie 0 19 jaar Absoluut bevolkingsprognose 0-19 jaar (open) bevolkingsprognose 0 19 jaar Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 40,00 38,00 36,00 15 prognose van de groene druk prognose groene druk (0 19 jaar t.o.v jaar) ,46 35,14 35,12 35,27 35,38 35,48 34,93 34,00 32,00 30,00 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. Bron: lokale statistieken Het aantal personen met een leeftijd tussen 0 en 19 jaar zal volgens de berekeningen van de Studiedienst van de Vlaamse Regering in absolute cijfers toenemen tot en met 2025 (3.706 personen in 2010, in 2025). Daarna zal het aantal jongeren lichtjes dalen. De groene druk zal tot en met 2025 miniem stijgen (35,12 in 2010 en 35,48 in 2025). 15 Vergelijking prognose groene druk van gemeenten uit werkingsgebied van Intergemeentelijke Woonwijzer: Prognose groene druk Erpe-Mere 36,72 34,39 32,85 33,23 33,13 33,19 33,51 Haaltert 35,76 32,78 32,66 32,12 31,76 32,36 31,92 37,46 35,14 35,12 35,27 35,38 35,48 34,93 Sint-Lievens-Houtem 36,08 35,66 36,37 36,65 37,64 38,26 37,69 48

49 Oost-Vlaanderen 0 tot en met 18-jarigen: evolutie tussen 2010 en 2030 telkens op 1 januari (2010 = index 100) De gemeente behoort tot de gemeenten waar het aantal jongeren zal stijgen. In de omringende buurgemeenten (Sint- Lievens-Houtem en Ninove buiten beschouwing gelaten) zal het aandeel jongeren in de periode dalen. Bron data: Bevolkingsprognoses Studiedienst Vlaamse Regering , 2009 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] 49

50 C. Leeftijdscategorie jaar Absoluut bevolkingsprognose jaar (open) bevolkingsprognose jaar Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 58,00 56,00 54,00 52,00 50,00 48,00 prognose jarigen prognose verhouding jarigen t.o.v. totale bevolking ,43 56,09 55,28 54,61 53,53 51,87 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. 50,73 Bron: lokale statistieken Het aantal personen in de leeftijdscategorie van 20 tot en met 59 jaar (de actieve bevolking) zal in relatieve cijfers dalen. De daling is iets sterker in de tweede helft van de periode (55,28 in 2010, 53,53 in 2020 en 50,73 in 2030). Oost-Vlaanderen 19 tot en met 59-jarigen: evolutie tussen 2010 en 2030 telkens op 1 januari (2010 = index 100) De gemeente behoort tot de gemeenten waar het aantal jarigen in lichte mate zal afnemen. De afname zal, behalve in de gemeente Sint-Lievens- Houtem, sterker zijn in de buurgemeenten van. Bron data: Bevolkingsprognoses Studiedienst Vlaamse Regering , 2009 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] 50

51 D. Leeftijdscategorie jaar Absoluut bevolkingsprognose jaar (open) bevolkingsprognose jaar Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 16 prognose van de grijze druk prognose grijze druk (65-plus t.o.v jaar) ,73 29,34 28,60 30,36 32,15 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering 35,02 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. 39,01 Bron: lokale statistieken Het aantal personen in de leeftijdscategorie jaar zal sterk toenemen. De stijging zal hoog zijn in de periode (van personen naar personen). De grijze druk zal eveneens heel sterk toenemen (28,60 in 2010, 32,15 in 2020 en 39,01 in 2030). 16 Vergelijking prognose grijze druk van gemeenten uit werkingsgebied Intergemeentelijke Woonwijzer: Prognose grijze druk Erpe-Mere 26,81 31,24 31,59 34,05 36,66 40,92 46,19 Haaltert 25,64 29,73 29,64 31,24 33,60 38,17 42,95 25,73 29,34 28,60 30,36 32,15 35,02 39,01 Sint-Lievens-Houtem 28,80 31,64 31,52 32,74 33,72 36,33 40,00 51

52 Oost-Vlaanderen 60-plussers: evolutie tussen 2010 en 2030 telkens op 1 januari (2010 = index 100) De gemeente behoort tot de gemeenten waar de stijging van het aantal 60-plussers groot zal zijn. De stijging zal bijvoorbeeld groter zijn dan in de buurgemeenten Sint-Lievens-Houtem, Zottegem en Lierde. Bron data: Bevolkingsprognoses Studiedienst Vlaamse Regering , 2009 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] Erpe-Mere, Haaltert, Ninove en Geraardsbergen zullen een gelijkaardige stijging kennen. 52

53 E. Leeftijdscategorie 80-plus Absoluut bevolkingsprognose 80-plus (open) bevolkingsprognose 80-plus Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 17 prognose interne vergrijzing prognose interne vergrijzing (65+ t.o.v. 80+) ,74 22,92 27,20 29,62 29,71 27,56 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. 28,40 Bron: lokale statistieken Het aantal 80-plussers zal in sterk blijven toenemen (821 personen in 2010, personen in 2020 en personen in 2030). De interne vergrijzing zal blijven toenemen tot Daarna zal de interne vergrijzing zich stabiliseren (omdat het aantal 65-plussers sterk toeneemt). 17 Vergelijking prognose interne vergrijzing van gemeenten uit werkingsgebied van Intergemeentelijke Woonwijzer: Prognose interne vergrijzing Erpe-Mere 24,08 24,49 30,19 34,85 34,74 31,97 32,14 Haaltert 21,94 23,05 27,54 31,35 31,18 28,13 28,34 23,74 22,92 27,20 29,62 29,71 27,56 28,40 Sint-Lievens-Houtem 26,21 25,43 27,46 33,5 34,15 31,74 31,94 53

54 2. Gesloten bevolkingsprognose Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Een gesloten bevolkingsprognose is een prognose die vanaf een welbepaald referentiepunt nagaat hoe de eigen bevolking zal evolueren, enkel rekening houdend met de natuurlijke aangroei. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen bepaalt dat voor de berekening van de woonbehoefte de gesloten bevolkings- en huishoudensprognose als vertrekpunt geldt. Met het oog op de aansnijding van woonuitbreidingsgebieden is de gesloten bevolkingsprognose in veel gevallen dus niet zonder belang. De gemeente heeft in het kader van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan een gesloten bevolkingsprognose opgemaakt met als referentietijdstip gesloten bevolkingsprognose gesloten bevolkingsprognose Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan jaar 2001 jaar 2007 jaar 2017 Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Uit de resultaten van de gesloten bevolkingsprognose zou moeten blijken dat: - de eigen bevolking van in de periode met 34 personen zou gestegen zijn. Volgens de cijfers van de natuurlijke groei van de bevolking is de bevolking in de periode echter gedaald met 37 personen; - de eigen bevolking in in de periode zal dalen met 386 personen. Gezien de huidige trend van natuurlijke bevolkingsaangroei zal er in tegenstelling tot de prognoseberekeningen van het GRS waarschijnlijk geen afname van de eigen bevolking zijn. 18 De gesloten bevolkingsprognose werd opgesteld op basis van de volgende gegevens: - de bevolking per leeftijd; - de overlevingskansen naar leeftijd en geslacht voor Oost-Vlaanderen op basis van de sterftetafels ; - de leeftijdsspecifieke vruchtbaarheidscijfers (TVC) per jaar voor het Vlaams Gewest van 1995 tot Hierbij werd het scenario gehanteerd waarbij het totale vruchtbaarheidscijfer zal evolueren naar 1,6 kinderen per vrouw in Deze TVC s werden voor ieder jaar van de prognose toegepast op de 14 tot 49- jarige vrouwen van. 19 Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan heeft de gesloten bevolkingsprognose ingedeeld volgens leeftijdscategorie: jaar jaar jaar totaal

55 3. Gesloten bevolkingsprognose Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan In het kader van de verdeling van de woonbehoeften in de gemeenten van het buitengebied voor de periode (korte termijn) en (lange termijn), verwijst de partiële herziening van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan naar gesloten bevolkingsen huishoudensprognoses 20 : Verdeling van de woonbehoeften in de gemeenten van het buitengebied voor de periode Bij deze verdeling voor de gemeenten van het buitengebied vormt een gesloten bevolkingsen huishoudensprognose (zwakke gezinsverdunning) voor de periode de basis voor het bepalen van de kwantitatieve optie. 14 Gesloten bevolkingsprognose, provinciebestuur Oost-Vlaanderen (zie informatief gedeelte). Doorkijk in de verdeling van de woonbehoeften voor de periode Voor de gemeenten van het buitengebied vormt de gesloten bevolkings- en huishoudensprognose (zwakke gezinsverdunning) voor de periode opnieuw de basis voor het bepalen van de kwantitatieve optie Gesloten prognose van de bevolking en huishoudens voor Oost-Vlaanderen Voor de provincie Oost-Vlaanderen werd voor elke gemeente een gesloten prognose van de bevolking gemaakt, met de populatie voor 2007 als basis. Er werd gewerkt met een cohort-analyse 7. Op basis van gesloten prognoses per gemeente (zie bijlage) werd een raming gemaakt van enerzijds een zwakke, anderzijds een sterke gezinsverdunning. 7 Doorberekening van de bevolking per leeftijdsjaar. De provincie Oost-Vlaanderen verleent geen inzage in de gesloten prognose van de bevolking en huishoudens voor elke gemeente. De provincie stelt hieromtrent dat de bijlage niet mee werd opgenomen in het document herziening van het PRS en dus ook niet mee is vastgesteld. 20 Partiële herziening van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen, 17, 30 en

56 Deel II. Huishoudens Hoofdstuk 1. Aantal en evolutie aantal alleenstaande mannen aantal alleenstaande vrouwen aantal huishoudens met 2 personen aantal huishoudens met 3 personen aantal huishoudens met 4 personen aantal huishoudens met 5 personen aantal huishoudens met 6 personen aantal huishoudens met 7 personen aantal huishoudens met 8 personen aantal private huishoudens aantal collectieve huishoudens aantal totale huishoudens Bron: FOD Economie Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie Dienst Demografie (ADSEI) Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie Oost-Vlaanderen * Het totaal aantal huishoudens stijgt conform het percentage van het arrondissement Aalst. 22 Het aantal huishoudens voor 2010, 2011 en 2012 zijn nog niet vrijgegeven door de FOD Economie. Volgens de cijfers van het Steunpunt Sociale Planning van de provincie Oost- Vlaanderen blijft het aantal huishoudens stijgen. 21 ADSEI was vroeger het NIS (Nationaal Instituut voor de Statistiek); 22 Arrondissement Aalst Provincie Oost-Vlaanderen Huishoudens Index ,81 104,56 104,12 22 Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie Oost-Vlaanderen (Rijksregister via gezinskubus) 56

57 * Opvallend is de sterke stijging van het aantal alleenstaanden. * De algemene trend van gezinsverdunning vindt ook plaats in. Het aantal huishoudens met meer dan 4 personen nam sterk af (vergelijking van het jaar 2010 ten opzichte van het jaar 1992). 57

58 1. Alleenstaanden Percentage alleenstaanden t.o.v. het totaal aantal huishoudens Het percentage alleenstaanden is, in het noordelijk deel van de gemeente, hoger in de centrale kernen. In het zuidelijk deel van de gemeente is (de deelgemeente Sint-Antelinks buiten beschouwing gelaten) het percentage alleenstaanden hoger buiten de kernen. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via gezinskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Percentage alleenstaanden naar leeftijdscategorie In bestaat een groot aantal alleenstaanden uit 65-plussers. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 58

59 Oost-Vlaanderen Percentage alleenstaanden t.o.v. het totaal aantal huishoudens behoort, net zoals Sint-Lievens- Houtem, tot de gemeenten met een eerder laag percentage aan alleenstaanden. Zottegem, Geraardsbergen, Ninove, Haaltert en Erpe-Mere hebben een hoger percentage aan alleenstaanden. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via gezinskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 59

60 2. Gezinnen met kinderen Percentage gezinnen met kinderen in de leeftijdscategorie 0 tot en met 19 jaar t.o.v. het totaal aantal huishoudens In het noordelijk deel van de gemeente is het percentage gezinnen met kinderen hoger buiten de centrale kernen. In het zuidelijk deel van de gemeente is het percentage gezinnen met kinderen hoger in de centrale kernen. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] Oost-Vlaanderen Percentage gezinnen met kinderen (tussen 0 en 19 jaar) t.o.v. het totaal aantal gezinnen behoort, net zoals Sint-Lievens- Houtem en Lierde, tot de gemeenten met een hoog percentage aan gezinnen met kinderen. Het percentage ligt hoger dan de omringende gemeenten (Erpe-Mere, Haaltert, Ninove, Geraardsbergen en Zottegem). Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via gezinskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] 60

61 3. Eénoudergezinnen Percentage éénoudergezinnen t.o.v. het totaal aantal huishoudens Het percentage éénoudergezinnen is (de deelgemeenten Ressegem en Hillegem buiten beschouwing gelaten) hoger in de kernen. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen Percentage éénoudergezinnen t.o.v. het totaal aantal gezinnen met kinderen behoort, net zoals Sint-Lievens- Houtem, tot de gemeenten met een laag percentage aan éénoudergezinnen. Het percentage éénoudergezinnen is hoger in de buurgemeenten. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via gezinskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 61

62 Hoofdstuk 2. Prognose huishoudens 1. Open huishoudensprognose A. Algemeen prognose huishoudens prognose huishoudens Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. 0 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Volgens de berekeningen van de Studiedienst van de Vlaamse Regering zal het aantal huishoudens vanaf 2010 tot en met 2020 stijgen met 349 eenheden (4327 in 2020). Tegen 2030 zullen er (vanaf 2020) nog 243 huishoudens bijkomen. 62

63 B. Alleenstaanden Absoluut alleenstaanden prognose alleenstaanden Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 0,30 0,28 0,26 0,24 0,22 0,20 23 alleenstaanden prognose alleenstaanden t.o.v. totaal aantal huishoudens ,65 23,47 25,59 26,49 27,02 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering 27,48 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. 28,20 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Het aantal alleenstaanden zal in blijven stijgen (1.800 personen in 2010, personen in 2020 en personen in 2030). Het aandeel alleenstaanden ten opzichte van het totaal aantal huishoudens zal eveneens blijven toenemen (25,59 in 2010, 27,02 in 2020 en 28,20 in 2030). 23 Vergelijking prognose alleenstaanden van gemeenten uit werkingsgebied Intergemeentelijke Woonwijzer: verhouding aantal alleenstaanden t.o.v. totaal aantal huishoudens Erpe-Mere Haaltert 20,00 24,70 25,60 26,50 27,10 27,80 28,50 20,65 23,47 25,59 26,49 27,02 27,48 28,20 Sint-Lievens-Houtem 19,03 23,78 24,81 25,82 26,23 26,77 27,29 63

64 C. Huishoudens met 2 personen Absoluut huishoudens met 2 personen prognose huishoudens met 2 personen Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 0,38 0,36 0,34 0,32 0,30 0,28 24 huishoudens met 2 personen prognose huishoudens met 2 personen t.o.v. totaal aantal huishoudens ,68 33,95 34,00 34,44 35,15 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering 35,96 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. 36,55 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering De trend van de stijging van het aantal huishoudens met 2 personen zal zich doorzetten (2.391 huishoudens in 2010, huishoudens in 2020 en huishoudens in 2030). Het aandeel huishoudens met 2 personen in het totaal aantal huishoudens zal eveneens blijven stijgen (34 in 2010, 35,15 in 2020 en 36,55 in 2030). 24 Vergelijking prognose huishoudens met 2 personen van gemeenten uit werkingsgebied Intergemeentelijke Woonwijzer: verhouding aantal huishoudens met 2 personen t.o.v. totaal aantal huishoudens Erpe-Mere Haaltert 33,54 35,27 36,16 36,96 37,78 38,43 38,79 31,68 33,95 34,00 34,44 35,15 35,96 36,55 Sint-Lievens-Houtem 33,59 34,85 34,69 34,84 35,43 36,01 36,63 64

65 D. Huishoudens met 3 personen Absoluut huishoudens met 3 personen prognose huishoudens met 3 personen Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 25,00 23,00 21,00 19,00 17,00 15,00 25 huishoudens met 3 personen prognose huishoudens met 3 personen t.o.v. het totaal aantal huishoudens ,41 20,69 19,58 19,00 18,47 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering 17,92 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. 17,37 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Het aantal huishoudens met 3 personen zal, in absolute cijfers, ongeveer constant blijven (1.377 huishoudens in 2010, huishoudens in 2020 en huishoudens in 2030). Desalniettemin zal het aandeel huishoudens met 3 personen in het totaal aandeel huishoudens verminderen (19,58 in 2010, 18,47 in 2020 en 17,37 in 2030). 25 Vergelijking prognose huishoudens met 3 personen van gemeenten uit werkingsgebied Intergemeentelijke Woonwijzer: verhouding aantal huishoudens met 3 personen t.o.v. totaal aantal huishoudens Erpe-Mere Haaltert 22,84 20,95 20,10 19,38 18,69 17,99 17,44 22,41 20,69 19,58 19,00 18,47 17,92 17,37 Sint-Lievens-Houtem 22,02 21,27 20,64 20,16 19,64 19,09 18,60 65

66 E. Huishoudens met meer dan 3 personen Absoluut huishoudens met meer dan 3 personen prognose huishoudens met meer dan 3 personen Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 26,00 24,00 22,00 20,00 18,00 16,00 26 huishoudens met meer dan 3 personen prognose huishoudens met meer dan 3 personen t.o.v. het totaal aantal huishoudens ,26 21,89 20,83 20,08 19,36 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering 18,65 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. 17,89 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Het aantal huishoudens met meer dan 3 personen zal ongeveer gelijk blijven (1.465 huishoudens in 2010, huishoudens in 2020 en huishoudens in 2030). Het aandeel huishoudens met meer dan 3 personen in het totaal aandeel huishoudens zal echter blijven dalen (20,83 in 2010, 19,36 in 2020 en 17,89 in 2030). 26 Vergelijking prognose huishoudens met meer dan 3 personen van gemeenten uit werkingsgebied Intergemeentelijke Woonwijzer: verhouding aantal huishoudens met meer dan personen t.o.v. totaal aantal huishoudens Erpe-Mere 25,16 21,02 19,26 18,25 17,46 16,73 16,13 Haaltert 23,66 19,06 18,09 17,18 16,43 15,81 15,22 25,26 21,89 20,83 20,08 19,36 18,65 17,89 Sint-Lievens-Houtem 25,37 20,10 19,86 19,18 18,70 18,13 17,48 66

67 2. Gesloten gezinsprognose volgens het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Een gesloten gezinsprognose is een prognose die vanaf een welbepaald referentiepunt nagaat hoe de huishoudens van de eigen bevolking zullen evolueren, enkel rekening houdend met de natuurlijke aangroei. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan heeft een gesloten gezinsprognose opgesteld. De door de gemeente opgestelde gesloten gezinsprognose voorspelt de gesloten huishoudensevolutie vanaf het jaar Uit de resultaten van de gesloten bevolkingsprognose zou moeten blijken dat het aantal gezinnen (van de eigen bevolking) voor de periode zal toenemen met 484 eenheden gesloten huishoudensprognose gesloten huishoudensprognose Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan 67

68 3. Gesloten huishoudensprognose Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan In het kader van de verdeling van de woonbehoeften in de gemeenten van het buitengebied voor de periode (korte termijn) en (lange termijn), verwijst de partiële herziening van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan naar gesloten bevolkingsen huishoudensprognoses 27 : Verdeling van de woonbehoeften in de gemeenten van het buitengebied voor de periode Bij deze verdeling voor de gemeenten van het buitengebied vormt een gesloten bevolkingsen huishoudensprognose (zwakke gezinsverdunning) voor de periode de basis voor het bepalen van de kwantitatieve optie. 14 Gesloten bevolkingsprognose, provinciebestuur Oost-Vlaanderen (zie informatief gedeelte). Doorkijk in de verdeling van de woonbehoeften voor de periode Voor de gemeenten van het buitengebied vormt de gesloten bevolkings- en huishoudensprognose (zwakke gezinsverdunning) voor de periode opnieuw de basis voor het bepalen van de kwantitatieve optie Gesloten prognose van de bevolking en huishoudens voor Oost-Vlaanderen Voor de provincie Oost-Vlaanderen werd voor elke gemeente een gesloten prognose van de bevolking gemaakt, met de populatie voor 2007 als basis. Er werd gewerkt met een cohort-analyse 7. Op basis van gesloten prognoses per gemeente (zie bijlage) werd een raming gemaakt van enerzijds een zwakke, anderzijds een sterke gezinsverdunning. 8 Doorberekening van de bevolking per leeftijdsjaar. De provincie Oost-Vlaanderen verleent geen inzage in de gesloten prognose van de bevolking en huishoudens voor elke gemeente. De provincie stelt hieromtrent dat de bijlage niet mee werd opgenomen in het document herziening van het PRS en dus ook niet mee is vastgesteld. 27 Partiële herziening van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen, 17, 30 en

69 Deel III. Woonbehoefte De omzendbrief RO/2002/03 geeft in het kader van de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden een juridische omschrijving van de woonbehoefte. De behoefte (aan bijkomende woongelegenheden) in een bepaalde periode wordt berekend door het verschil te nemen tussen: - het aantal huishoudens op het einde van de periode, vermenigvuldigd met de gewenste frictieleegstand; 28 - het aantal gezinnen in het begin van de periode. Bij het bepalen van de behoefte (aan bijkomende woongelegenheden) dient de gemeente uit te gaan van de ontwikkeling van de eigen bevolking, de zogenaamde gesloten bevolkingsprognose. Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan 29 verdeelt de behoefte aan bijkomende woongelegenheden per gemeente voor de periodes , (korte termijn) en (lange termijn). Voor de gemeente bedraagt de behoefte aan bijkomende woongelegenheden, voor wat betreft: - de periode : 846 ( taakstelling volgens het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan ); - de periode : 194 ( kwantitatieve optie korte termijn ); - de periode : 409 ( kwantitatieve optie lange termijn ) De frictieleegstand wordt gedefinieerd als de leegstand die noodzakelijk is om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren. De noodzakelijke frictieleegstand wordt geschat op 2,5 à 3,5 afhankelijk van de migratiedruk. 29 De partiële herziening voor wat de periode en betreft. 30 Desgevallend kunnen de gemeenten, op basis van een woonbehoeftenstudie met een gesloten bevolkings- en huishoudensprognose met 2007 als basisjaar en een beschrijving voor de periode een beperkte bijsturing van de vooropgestelde kwantitatieve optie suggereren. Dit kan op voorwaarde dat aangetoond wordt dat het bestaande woonpatrimonium (huidig aanbod aan woonmogelijkheden) en bouwmogelijkheden (verdichtings-, en renovatiemogelijkheden, transformatie van bestaand woonaanbod, bestaande juridische voorraad, desgevallend verlaten sites in het woongebied) in de gemeente onvoldoende is en: - dat kan aangetoond worden dat de demografische evolutie van de eigen bevolking een afwijking van de kwantitatieve optie noodzaakt, migraties kunnen hierbij niet als verantwoordingselement in rekening gebracht worden; - dat de afwijking t.o.v. de kwantitatieve optie getoetst wordt aan de te verwachten demografische opbouw van de gemeente, en kan aangetoond worden dat een specifiek bijkomend woonaanbod noodzakelijk is (doelgroepenbeleid); - dat de herbestemming van een gedesaffecteerde site door een herbestemming naar wonen een duidelijke kwalitatieve en ruimtelijk meerwaarde betekent voor de kern van het buitengebied; - dat kan aangetoond worden dat het sociaal objectief en/of de sociale koopwoningen en kavels niet meer binnen het bestaande woonpatrimonium, noch binnen de huidige juridische voorraad kunnen gerealiseerd worden. Vermits de verdeling voor de bijkomende woningen tussen de stedelijke gebieden en de gemeenten van het buitengebied voor de periode voor Oost-Vlaanderen gehaald is, wordt 2007 als een tussenpunt en basisjaar voor de nieuwe prognose gehanteerd. De gemeenten van het buitengebied moeten bij de berekening van de woonbehoefte voor de gemeente uitgaan van een gesloten bevolkingsprognose met 2007 als basisjaar. Rekening houdend met de voorwaarden en de optie om de verhouding in het woningbestand te refereren aan 1991 moet bij de uitwerking van de woonbehoefte ook nog steeds rekening gehouden worden met de evolutie sinds Het beschrijven van deze evolutie voor de periode dient voor de desbetreffende gemeente volgende gegevens bevatten: - de evolutie in de globale omvang en leeftijdsopbouw van de bevolking (per jaar); - natuurlijke aangroei in de gemeente (geboorten, sterften en saldo); - de evolutie van de collectieve huishoudens (per jaar); 69

70 De werkelijke toename van het aantal huishoudens bedraagt: - voor de periode : 988 (een verschil van 142 huishoudens); - voor de periode : 297 (een verschil van 103 huishoudens) (op basis van de gegevens van het steunpunt sociale planning van de provincie). - de evolutie van het aantal particuliere huishoudens (per jaar), met een onderscheid naar grootte van de huishoudens; - de evolutie van de gemiddelde huishoudensgrootte van de particuliere huishoudens; - evolutie van de leeftijdsopbouw en structuur onder de vorm van bevolkingspiramide 1991 en 2007 naar leeftijdsjaar; - evolutie van de leeftijdsopbouw en structuur van de particuliere huishoudens volgens huishoudensgrootte voor de periode Bijkomende dient voor de periode een overzicht te worden gegeven van de migraties met een onderscheid naar inkomende en uitgaande migraties. De gesloten bevolkings- en huishoudensprognose (migraties maken geen deel uit van het prognosemodel) vanaf 2007 moet minstens een antwoord bieden op volgende vragen: - de evolutie in de globale omvang en leeftijdsopbouw van de bevolking (per jaar); - de evolutie van de collectieve huishoudens, programmatie voor opvangen van senioren (per jaar); - de evolutie van het aantal particuliere huishoudens (per jaar) en onderscheid naar grootte van de huishoudens; - de gemiddelde huishoudengrootte van de particuliere huishoudens en samenstelling van de huishoudens naar aantallen en leeftijdsopbouw; - evolutie van de leeftijdsopbouw en structuur onder de vorm van bevolkingspiramide vanaf 2007 per leeftijdsjaar; - evolutie van de leeftijdsopbouw en structuur van de particuliere huishoudens vanaf 2007; - evolutie en aard van de woonbehoefte naar demografische doelgroepen (grootte van de huishoudens, leeftijdsopbouw, ). 70

71 Deel IV. Woonstabiliteit en verhuisbewegingen Hoofdstuk 1. Woonstabiliteit Arr. Aalst Prov. O-Vl aantal hh die op dezelfde plaats wonen percentage hh die op dezelfde plaats wonen 93,48 92,55 91, aantal hh die op dezelfde plaats wonen percentage hh die op dezelfde plaats wonen 93,23 92,14 91, aantal hh die op dezelfde plaats wonen percentage hh die op dezelfde plaats wonen 94,21 92,29 91, aantal hh die op dezelfde plaats wonen percentage hh die op dezelfde plaats wonen 94,13 92,22 91, aantal hh die op dezelfde plaats wonen percentage hh die op dezelfde plaats wonen 93,92 92,07 91,60 Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie Oost-Vlaanderen De verhuisgeneigdheid blijft sinds 2007 ongeveer gelijk. De woonstabiliteit ligt hoger dan deze van het arrondissement of van de provincie Oost-Vlaanderen. 71

72 Hoofdstuk 2. Verhuisbewegingen Immigratie Emigratie Herkomst: Bestemming: Bestemming: Herkomst: Arr. Aalst Prov. O-Vl. Arr. Aalst Prov. O-Vl. Andere woonplaats Andere woonplaats Buiten België Buiten België Antwerpen Antwerpen Brussels hoofdstedelijk gewest Brussels hoofdstedelijk gewest Henegouwen Henegouwen Limburg Limburg Luik Luik Luxemburg Luxemburg Namen Namen Oost-Vlaanderen Oost-Vlaanderen Arr. Aalst Arr. Aalst Arr. Dendermonde Arr. Dendermonde Arr. Eeklo Arr. Eeklo Arr. Gent Arr. Gent Arr. Oudenaarde Arr. Oudenaarde Arr. Sint-Niklaas Arr. Sint-Niklaas Vlaams-Brabant Vlaams-Brabant Waals-Brabant Waals-Brabant West-Vlaanderen West-Vlaanderen Niet gekend Niet gekend Bron: Steunpunt Sociale Planning - rijksregister, via bevolkingskubus (exclusief wachtregister), 1/1/jaar 72

73 Deel V. Sociale huisvesting Kandidaat-huurders Overzicht wachtlijst Leeftijdscategorie Gezinssamenstelling jaar jaar jaar 65+ jaar Alleenstaande Alleenstaande + 1 kind Alleenstaande + 2 kinderen 1 23 Alleenstaande + 3 kinderen Alleenstaande + 4 of meer kinderen 3 8 Koppel zonder kind Koppel + 1 kind Koppel + 2 kinderen Koppel + 3 kinderen 1 6 Koppel + 4 of meer kinderen Borsbeke Overzicht wachtlijst Leeftijdscategorie Gezinssamenstelling jaar jaar jaar 65+ jaar Alleenstaande Alleenstaande + 1 kind Alleenstaande + 2 kinderen 2 14 Alleenstaande + 3 kinderen Alleenstaande + 4 of meer kinderen 2 2 Koppel zonder kind Koppel + 1 kind 3 3 Koppel + 2 kinderen 3 Koppel + 3 kinderen 3 Koppel + 4 of meer kinderen 2 1 Bron: Sociale Huisvestingsmaatschappij Denderstreek Uit de analyse van de wachtlijst van de kandidaat-huurders blijkt dat de kandidaten voornamelijk bestaan uit alleenstaanden en alleenstaanden met 1 kind. Het merendeel van de kandidaat-huurders bevindt zich in de leeftijdscategorie tussen 30 en 54 jaar. Er zijn echter ook een behoorlijk aantal kandidaat-huurders jonger dan 30 jaar. De analyse van het aantal zittende huurders toont aan dat er geen zittende huurders jonger dan 30 jaar zijn (pagina 104). 73

74 AANBOD VAN WOONGELEGENHEDEN 74

75 Deel I. Ruimtelijke ordening Hoofdstuk 1. De gewenste ruimtelijke structuur van de deelgebieden Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan formuleert enkele basisdoelstellingen die van belang zijn voor de woonbebouwing: Het wonen en de activiteiten bundelen in de Herzeelse T De nederzettingsstructuur van de kernen van Borsbeke, Hillegem en vormen gezamenlijk een aaneengesloten bebouwd gebied in de vorm van een T. In deze T -structuur woont momenteel de meeste bevolking, zijn de bedrijventerreinen gesitueerd, evenals een groot aandeel van de kleinhandelsactiviteiten en de (commerciële) dienstverlening. Bovendien wordt dit verstedelijkt gebied bediend door het station en de stopplaatsen Hillegem en Terhagen op de lijn Kortrijk-Zottegem-Brussel. Door de aansluiting van Ressegem op de T structuur kan ook een deel van de woningdynamiek in deze deelgemeente worden opgevangen. De gemeente staat voor de opgave om deze dynamiek in te passen zodat functies en draagvlak behouden blijven. Het streven is om zoveel mogelijk de groei van wonen, werken en andere maatschappelijke functies in de T-structuur te concentreren. Een aanvaardbare verweving van activiteiten en functies staat daarbij voorop. Zo wordt een ongecontroleerde uitbreiding van het wonen in het open ruimte gebied en een verdere versnippering van de open ruimte tegengegaan. Een belangrijk aspect is het uitwerken van een gedifferentieerd woonbeleid, met voldoende aandacht voor sociale huisvesting. Woonkernen als herkenningspunten in de zuidelijke open ruimte: variatie, identiteit en herkenbare omvang De landelijke dorpen Steenhuize-Wijnhuize, Sint-Antelinks, Sint-Lievens-Esse en Woubrechtegem vormen de woonconcentraties in de zuidelijke open ruimte. Uitbreiding van de woningvoorraad in deze dorpen moet vertaald worden in maximaal gebruik van de bestaande huisvestingsmogelijkheden. Dit betekent inbreiding, renovatie en (ver)nieuwbouw, samenvoegen van bestaande gebouwen, verbouwen van gebouwen die hun functie verloren hebben tot woningen, enz. Ook hier is het voorzien in sociale huisvesting belangrijk. Daarnaast moet ook bijzondere aandacht gaan naar inrichting van de dorpscentra, versterken van het dorpssilhouet, landschapszorg en aandacht voor rust en stilte. De leefbaarheid moet gewaarborgd blijven door o.m. het voorzieningenniveau op peil te houden. Er kunnen echter geen voorzieningen worden ontwikkeld die de schaal en de ruimtelijke draagkracht van de dorpen overschrijden. Woonlinten en concentraties: inbedden in landschap, geen verdere groei, ruimtelijk afwerken 75

76 Als lintbebouwing het openruimte gevoel te sterk aantast, wordt het ervaren als een negatieve nederzettingsvorm in het buitengebied. Versnippering, nivellering en privatisering van het landschap zijn hiervan het gevolg. Deze trend moet omgebogen worden. Het verder uitgroeien van linten en andere woonconcentraties moet vermeden worden. Daartegenover staat dat bestaande linten en concentraties ruimtelijk afgebakend en intern kwalitatief versterkt kunnen worden. In die context is ook het behoud van de ecologische infrastructuur of groene dooradering een belangrijk aspect. Deze ecologische infrastructuur wordt gevormd door strook-, lijn- punt- en kleine vlakvormige natuurelementen (holle wegen, bomenrijen, poelen,...); ecologisch gezien zijn deze elementen van groot belang als verbinding tussen verschillende zones met grote ecologische waarde. De kleine landschapselementen zorgen ervoor dat de grotere natuurgebieden (bossen, parken, vijvers,...) niet geïsoleerd raken, zodat ze blijven deel uitmaken van een groot ecologisch netwerk. De woonlinten en concentraties mogen geen storend element zijn binnen dit netwerk. 76

77 Hoofdstuk 2. De gewenste ruimtelijke structuur van de woongebieden 1. De woongebieden Hoofddorpen en Hillegem-Borsbeke Hoofddorpen zijn de groeipolen van de nederzettingsstructuur van het buitengebied, waar de noodzakelijk geachte lokale groei van inzake wonen, voorzieningen en bedrijvigheid gebundeld wordt. Het beleid richt zich ook op het verbeteren van de bestaande situatie (renovatie en kwaliteitsverbetering van woningen). Er zal gestreefd worden naar een multifunctionele ontwikkeling, verweving van functies, een gedifferentieerde woningvoorraad en een gemiddelde woningdichtheid van 15 woningen per hectare (onder gemiddelde woondichtheid wordt verstaan dat er op basis van differentiatie, plaatselijk hogere dichtheden en plaatselijk lagere dichtheden kunnen worden voorgesteld). In werd zelf als hoofddorp geselecteerd. Hillegem-Borsbeke werd als meerkernig hoofddorp geselecteerd. In het gemeentelijk beleid wordt een onderscheid gemaakt tussen beide hoofddorpen. Het uitrustingsniveau van is een stuk groter dan dat van Borsbeke en Hillegem. Woonkern Woonkernen hebben een woonfunctie binnen de gemeente. Zij staan in voor het opvangen en bundelen van de eigen groei van de kern en (een deel van) de bijkomende woonbehoeften die in de verspreide bebouwing in de gemeente ontstaat. Vandaar dat er in de woonkernen, wat het wonen betreft, een gelijkaardig beleid wordt gevoerd als in de hoofddorpen. De onbebouwde percelen langs uitgeruste wegen worden opgevuld, de goedgekeurde verkavelingen worden afgewerkt en de onbebouwde, niet uitgeruste gronden worden ingevuld. Binnen deze kernen is geen plaats voor bijkomende grootschalige (bovenlokale) functies. Bestaande functies kunnen zich verder ontwikkelen zolang ze de draagkracht van de omgeving niet overschrijden. Concreet betekent dit dat ze voor geen overlast mogen zorgen: visuele hinder (o.a. schaal of architectuur van de gebouwen), verkeersoverlast, geluidshinder, Volgende woonkernen werden geselecteerd (zelfde benadering als in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen): - Ressegem; - Woubrechtegem; - Sint-Lievens-Esse; - Steenhuize. Ressegem sluit aan bij het meerkernig hoofddorp Hillegem-Borsbeke, onderdeel Borsbeke. Hier kan een projectmatige ontwikkeling met een evenwicht tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen, zolang zij maar een harmonieuze ruimtelijke symbiose vormen. 31 In woonkernen kunnen echter geen nieuwe lokale bedrijventerreinen ontwikkeld worden. 77

78 De overige woonkernen bestaan typologisch voornamelijk uit één- of tweelagige, verticaal gerichte ééngezinswoningen. Bij de realisatie van nieuwe projecten is het belangrijk dat die identiteit niet wordt aangetast. Zowel de morfologie als de functie van het gebouw zijn daarbij belangrijk. De uitbreidingen van bestaande woningen of gebouwen worden niet beperkt, zolang de ingrepen aan een kwaliteitscontrole worden onderworpen. Wat onder meer inhoudt dat gevoelige eigentijdse ingrepen die een positief contrast creëren tot de mogelijkheden behoren. Ook wanneer nieuwe gebouwen worden ingeplant moet rekening gehouden worden met de context (hoogte van nieuwe gebouwen, kleurgebruik, functie, ), zodat de bestaande gebouwen niet worden verdrukt door nieuwe inplantingen waardoor de kern zijn eigenheid verliest. Een substantiële uitbreiding met meergezinswoningen druist hiertegen in. Partieel afhankelijke kernen Sint-Antelinks en Wijnhuize werden niet als woonkern geselecteerd. Het zijn beperkte kerngebonden nederzettingen waar er eerder weinig kernfuncties aanwezig zijn. Deze kernen zijn groter in omvang dan kleine woonconcentraties en hebben een bepaalde identiteit. Net als in de geselecteerde woonkernen moet de identiteit ook hier zoveel mogelijk behouden worden, door een gepaste functie en morfologie van inbreidings- en herbouwprojecten. Het ruimtelijk beleid is gericht op morfologische afwerking van de woonconcentratie, mits in acht name van een maximaal behoud en versterken van de open ruimte aders. Het stelselmatig voortschrijden van de woonconcentratie ten nadele van de continuïteit van de open ruimte is niet aanvaardbaar. Toch is de zonevreemdheid van een deel van Wijnhuize een knelpunt dat moet worden opgelost. Gehuchten In het landelijk gebied van zijn er ook heel wat kleine woonconcentraties of gehuchten, die zowel concentrisch als lineair van vorm kunnen zijn en bovendien in het gewestplan zijn bevestigd als woongebied met landelijk karakter. De beleidsoptie is dat de bestemming van het gewestplan globaal genomen als (ruimtelijke) afbakening geldt en dat het wonen (ééngezinswoningen) primeert. Het is hier in geen geval de bedoeling om een bijkomend juridisch aanbod te creëren. Het gaat enerzijds om een aantal woonlinten die in feite uitlopers zijn van geselecteerde kernen (Doorn en Schonenberg bij Sint-Lievens-Esse, Hoeksken bij Steenhuize-Wijnhuize) en anderzijds om volgende geïsoleerde woonconcentraties: - Briel (Hillegem); - Evendael (nabij ); - Oude Plaats en Guchterstraat (nabij kern Sint-Antelinks); - Zavelstraten (Sint-Lievens-Esse); - Waterloos ter hoogte van de Winkelstraat (in zuiden van de gemeente nabij N8). 78

79 2. Beleidselementen Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan formuleert enkele beleidselementen om de gewenste ruimtelijke structuur te bereiken: A. Opwaarderen van het bestaande kerngebonden woonpatrimonium en de woonomgeving De bestaande woningen in moeten zoveel mogelijk behouden en opgewaardeerd worden. De woonfunctie moet er attractief zijn, er moet gestreefd worden naar een gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad (naar prijsklasse, grootte en type) en er moet voldoende woningdichtheid gecreëerd worden, vooral dan in de morfologisch dichtst bebouwde gebieden van Hillegem Borsbeke, zonder hierbij over te gaan naar een eenzijdige keuze voor appartementsbouw. Het ter plaatse vervangen van woningen moet zoveel mogelijk worden gestimuleerd. Inbreiding (invulbebouwing) en het vervangen van woningen binnen de kern moet worden gezien in het perspectief van een kwalitatieve woonomgeving. De nadruk ligt op kwaliteit, eerder dan op de kwantiteit. Inbreiding betekent niet het automatisch bebouwen van alle nog vrije onbebouwde ruimten binnen de kern. Bij een kwalitatieve woonomgeving moet ook aandacht besteed worden aan openbare ruimten. Ontwikkelen van strategische projecten die het woon- en leefklimaat opwaarderen Door de realisatie van een aantal projecten kan het woon- en leefklimaat in de hoofddorpen verhoogd worden. Het gaat om totaalprojecten die de zuivere woonfunctie overstijgen. Het betreft in het bijzonder het verder aanpakken en herinrichten van de publieke ruimtes binnen de dorpskernen. Voor de Groenlaan () wordt een masterplan opgemaakt. Ook de N46 - die door de kernen van Hillegem en Borsbeke snijdt wordt verder aangepakt. Door de herinrichting van de weg, met prioritaire aandacht voor de zwakke weggebruiker, neemt de verkeersleefbaarheid en verkeersveiligheid in de kern aanzienlijk toe. Daarnaast kunnen een aantal concrete projecten voor nieuwe impulsen zorgen. De recente realisatie van het sport- en gemeenschapscentrum De Steenoven is een belangrijk project. Op de site van het voormalige bedrijf l Ouate is de gemeente gestart met een nieuw project. Op deze locatie komen naast een aantal woongelegenheden ook een bibliotheek, een jeugdontmoetingscentrum en een aantal polyvalente zalen. Bij dergelijke relatief grootschalige projecten dient steeds aandacht geschonken te worden aan verweving van functies, groeninrichting, fietsverbindingen van en naar het projectgebied. Bij elk bouwproject voldoende aandacht besteden aan de ruimtelijke kwaliteit Bij elk bouwproject moet de overheid of particulier er over waken dat de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet wordt overschreden en mede aandacht wordt besteed aan de ruimtelijke inkleding en architecturale afwerking van de gebouwen en bijhorend (semi-) openbaar domein. Bij het ontwerpen van nieuwe projecten is het van belang dat er rekening gehouden wordt met het huidig gabariet en aantal bouwlagen van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving van het project. 79

80 Er dient tevens voldoende aandacht besteed te worden aan de bestaande architectuur met respect voor de bestaande typologie. Bij alle bouw- en woningprojecten moeten de aanwezige architecturale en landschappelijke troeven, zoals waardevolle gebouwen en het karakter van straten en pleinen betrokken te worden. Bij grotere bouwprojecten en verkavelingen moet voldoende groen en publieke ruimte geïntegreerd worden. Evenwicht tussen verschillende woonvormen en types De doelstelling voor woningdifferentiatie zal in belangrijke mate betrekking hebben op dichtheid en onderscheid in woninggrootte. Dit houdt verband met een beleidskeuze die rekening houdt met een gewijzigde behoefte ten gevolge van de gezinsverdunning en de veroudering van de bevolking. De vraag naar nieuwe woningtypologieën en aangepaste kwalitatieve woonomgevingen wordt steeds groter. De behoefte aan goed gelokaliseerde en kleinere maar comfortabele woongelegenheden zal ook in toenemen. Deze woongelegenheden zijn bestemd voor een divers publiek. Vooral aspecten als ligging t.o.v. het centrum, voorzieningen en openbaar vervoer zullen aan belang winnen. Er dient ook aandacht besteed te worden aan de behoefte aan woongelegenheden voor alleenstaanden, jonge gezinnen en bejaarden. Het stimuleren van gemengde gezinsvorm zal leiden tot het tot stand brengen van een gedifferentieerd woningaanbod. Er dient verder over gewaakt te worden dat er een draagkrachtgevoelig evenwicht ontstaat tussen de bestaande ééngezinstypologieën en de trend tot meergezinstypologieën (appartementen). Bijkomende appartementsgebouwen kunnen enerzijds in de morfologisch dichtst bebouwde gebieden van Hillegem Borsbeke en de kern van Ressegem en anderzijds op nader te bepalen strategische locaties (ondermeer stationsomgevingen) overwogen worden. Het aantal bouwlagen bij een (ver)nieuwbouw is contextueel op te vatten in functie van de bestaande woningen in de omgeving. Concreet betekent dit dat er in de zuidelijk gesitueerde woonkernen geen meergezinswoningen behalve deze voor zorgvoorzieningen mogelijk kunnen zijn, daar deze niet samengaan met het landelijk karakter van deze kernen. Het inrichten van een persoonlijke verblijfsruimte voor inwonende familieleden of verzorgers in het kader van mantelzorg kan wel (kangoeroewoningen). Bij de opmaak van een afwegingskader i.v.m. appartementsbouw moet rekening gehouden worden met onder meer volgende zaken: - Aantal bouwlagen is afhankelijk van de locatie en in het bijzonder van de aanpalende gebouwen. - Parkeervoorzieningen zoveel mogelijk binnen het project voorzien. - Stimuleren van verweving met handelsfuncties en openbare voorzieningen. - Differentiatie van verschillende woningtypes binnen een project. - Esthetische waarde van nieuwe appartementen. Er dient gestreefd te worden naar het ontwikkelen van nieuwe ééngezinstypologieën met schakelbouwprincipes, die de kwaliteiten van de vrijstaande woningtypologieën (kwaliteiten als vrijheid, stukje tuin, akoestische elementen, privacy, parkeergelegenheden binnen project, enz.) evenaren. Er moet gezorgd worden voor een sociaal weefsel door het ontwikkelen van verschillende woningtypes binnen een project (aantal slaapkamers, 80

81 oppervlakte, ). Er moet gedacht worden aan vermenging met handelsfuncties en openbare voorzieningen binnen deze projecten. Renovatie en vernieuwbouw van woningen met mindere woonkwaliteiten stimuleren Alvorens nieuwe woongebieden aan te snijden, dient er eerst gekeken te worden naar de mogelijkheden om bestaande woningen op te knappen zodat ze weer voor bewoning geschikt zijn. Een actief gemeentelijk beleid voor woningverbetering is wenselijk. Daarnaast dient het hergebruik van verouderde bebouwing te worden gestimuleerd. Het ombouwen van leegstaande bedrijfspanden binnen de woonzone tot lofts is hier een voorbeeld van. Een gecoördineerd optreden van het Vlaams Gewest, de Provincie, de Gemeente, de huisvestingsmaatschappijen en private initiatiefnemers is hiervoor gewenst: - aanreiken van financiële stimuli voor comfortverbetering en restauratie van sterk verouderde en kwalitatief slechte woningen (met grote aandacht voor de beeldkwaliteit); - waar nodig verkrotte en/of sterk verouderde woningen aankopen en afbreken om plaats te maken voor nieuwe woningen; - na een haalbaarheidsstudie waarin de beschikbare of te ontwikkelen kwaliteiten worden vastgesteld, moet de overheid grotere en collectieve projecten inzake renovatie, vernieuwbouw, inbreiding enz., durven opzetten. Vaak kunnen grote leegstaande panden hiertoe door de overheid verworven worden; - kwaliteitsbewaking (verder opvolgen van de leegstand, het comfort van de woningen,...). B. Bundelen van wonen en verzorgende activiteiten naar de hoofddorpen De behoefte aan bijkomende woongelegenheden wordt in hoofdzaak in de T-structuur opgevangen. Ook de behoefte aan mogelijk bijkomende (commerciële) voorzieningen/diensten wordt in het hoofddorp geconcentreerd. Een gecontroleerde woonuitbreiding: de verdeling van de behoefte aan bijkomende woongelegenheden. Om tegemoet te komen aan de vraag naar bijkomende bouwpercelen in de gemeente, wordt het beleid er op gericht om een aanbod te creëren in de T-structuur. Bij de woonuitbreiding dient men vooreerst het opvullen van de onbebouwde percelen langs uitgeruste wegen in de hoofddorpen aan te sporen en moet in de toekomst aandacht besteed worden aan de renovatie en sanering. Om onbebouwde kavels sneller op de markt te krijgen kan het gemeentebestuur verschillende stimuleringsmaatregelen nemen. Het aanbod aan bouwmogelijkheden langs uitgeruste wegen (toestand 2001) binnen de gemeente bedraagt 275. Deze percelen kunnen onmiddellijk ontwikkeld worden. De realisatie van deze kavels moet gestimuleerd worden. Hiernaast moet ook prioriteit gegeven worden aan de afwerking van goedgekeurde verkavelingen. Hierbij worden gelijkaardige dichtheden gehanteerd als de omliggende verkavelingen. Concreet gaat het over 425 kavels (toestand 2001) voor heel de gemeente. Rekening houdende met een realisatiegraad van 80 op 10 jaar van de onbebouwde percelen gelegen in verkaveling, betekent dit dat deze kavels in de periode allen zullen worden gerealiseerd, wat dus een effectief aanbod van 425 woningen betekent. 81

82 Om de behoefte aan woningen op te vangen, zullen tenslotte ook binnengebieden aangesneden moeten worden. Hierbij hebben binnengebieden van woonzones in het hoofddorp een zekere voorrang om te worden ontwikkeld, tenzij daar waar ze om ruimtelijke, sociale of andere redenen minder geschikt zouden zijn voor een (snelle) ontwikkeling. Concreet gezien gaat het over een 70 niet-uitgeruste maar realiseerbare gronden over heel de gemeente. Bij het invullen van binnengebieden is een detailstudie van het gebied noodzakelijk. De doelstelling hierbij moet uitgaan van een maximaal rustig houden van dergelijke binnengebieden, d.w.z. dat de capaciteit van de gebieden zeker niet mag overschreden worden. Groene dooraderingen in deze binnengebieden moeten zoveel mogelijk versterkt worden. Er moet rekening gehouden worden met de situering van het gebied ten opzichte van de andere deelstructuren (verkeer, natuur, landbouw, ). Verdere uitwerking hiervan kan via een Ruimtelijk Uitvoeringsplan en/of via een verwervingsbeleid door de gemeente. De mogelijkheden van dit aanbod moeten door een actief gemeentelijk woonbeleid ook versterkt worden. Immers, door het aanbod van het aantal kavels te stimuleren zal de druk op de markt afnemen, waardoor ook de druk op de kavels die uit ruimtelijk oogpunt beter niet bebouwd kunnen worden (linten) afneemt. Dit actief woonbeleid vindt zijn basis in drie belangrijke pijlers: - De gemeente dient ernaar te streven het aantal kavels dat op de markt komt te vergroten zodat de kavels betaalbaar blijven voor de eigen inwoners en voor alle bevolkingsgroepen. De gemeente maakt een bouwverordening op die de ontwikkeling van nader te bepalen binnengebieden moet activeren. - Daarnaast dient de gemeente meer invloed uit te oefenen op de ruimtelijke spreiding van de kavels. - Tot slot kent de gemeente zoals hierboven reeds vermeld - een vrij grote vervangings- of renovatiebehoefte. Het is van belang dat de gemeente mogelijkheden schept om het woningbestand te moderniseren. Tenslotte beschikt de gemeente nog over een groot gebied (ruim 12 hectare) dat op het gewestplan werd ingekleurd als ontginningsgebied met nabestemming wonen. Dit gebied sluit onmiddellijk aan bij de kern van het hoofddorp. In 2006 werd gestart met de gefaseerde ontwikkeling van dit terrein. Bij de berekening van het aanbod werd rekening gehouden met dit gebied ( verkaveling Kerkkouter ). C. Woonplan De gemeente zal een woonplan opmaken. Een woonplan is een door de gemeenteraad goedgekeurd gemeentelijk beleidsdocument dat de krachtlijnen en keuzes voor het lokaal woonbeleid weergeeft. Dit plan vormt het eindresultaat van een planningsproces door de verschillende lokale woonactoren, dat vertrekkende vanuit de kennis en analyse van de gegeven situatie in een aantal stappen komt tot prioritaire beleidskeuzes en een tijdsgebonden actieprogramma. Het doel tot de opmaak van een woonplan kan worden samengevat als volgt: Via een analyse van de bestaande toestand kunnen de behoefte worden ingeschat en kunnen zodoende de juiste beleidskeuzes worden gemaakt. Een door de gemeenteraad goedgekeurd woonplan is richtinggevend en schept een kader voor het beleid. Een woonplan dat werd ontwikkeld in overleg met alle woonactoren heeft het nodige draagvlak om de slaagkansen van concrete projecten en acties te waarborgen. 82

83 D. Op een doordachte manier omgaan met en gebruik maken van potenties van andere deelstructuren Bij de ontwikkeling en inrichting van bestaande en nieuwe woongebieden dient er rekening te worden gehouden met een aantal randvoorwaarden rond algemene esthetiek en vormgeving, rond zuinig ruimtegebruik en rond landschappelijke integratie met de omgeving. Er dient ook rekening te worden gehouden met eventuele beperkingen vanuit andere functies (o.m. vanuit landschappelijke structuur, natuurlijke structuur). Een belangrijk aspect bij de opwaardering van bestaande en het ontwikkelen van nieuwe woongebieden is de algemene waterbeheersing; dit betekent o.m. het tegengaan van overstromingsproblemen en zorg voor een maximale infiltratie door het vermijden van grootschalige monoliete verhardingsaccommodaties. E. Woonuitbreidingsgebieden inzetten voor het sociaal objectief 1. Molendijk 2. Beeklaan 3. d Heije kouter 4. Kouterstraat 5. Speteveld 6. Ter Leen (Lindestraat) 7. Hillegem (Stekelbos) 8. Ressegem 9. Sombergeveld 10. Woubrechtegem 11. Steenhuize De gemeente stelt voor om de nog vrijliggende woonuitbreidingsgebieden in te schakelen voor het behalen van het sociaal objectief, volgens de volgende prioriteit: 1. Woonuitbreidingsgebied Stekelbos (nabij de kern van Hillegem, tussen Perrestraat en Bergafstraat); 2. Woonuitbreidingsgebied Speteveld (aansluitend op een bestaande verkaveling, fase drie); 3. Woonuitbreidingsgebied Lindestraat (nabij de kern van ); 83

84 4. Woonuitbreidingsgebied Kouterstraat (deel buiten het BPA station, rekening houdend met de geofysische kenmerken van de grond). De woonuitbreidingsgebieden in Ressegem, Woubrechtegem en Steenhuize worden gereserveerd voor toekomstige behoeften van openbaar nut (bijvoorbeeld lokale recreatie, uitbreiding kerkhof en andere vormen van gemeenschapsvoorzieningen). Alle andere woonuitbreidingsgebieden worden gereserveerd voor behoeften op de lange termijn. F. Aanleggen van een soort compensatiespaarpot Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan stelt voor om een soort compensatiespaarpot aan te leggen: er worden binnen de gemeente een aantal bestaande juridische woonzones afgestoten en naar een open ruimte functie omgezet. Het gaat specifiek om een aantal restgebieden aan de rand van het juridisch woongebied die kunnen omgezet worden naar een meer logische openruimtebestemming (strook landelijk woongebied Gentweg en strook t.h.v. Eikboslaan ten oosten van het centrum van ). Samen hebben deze twee gebieden een oppervlakte van ongeveer 2 hectare. Het woongebied met landelijk karakter in het centrum van Ressegem ter hoogte van de Walstraat en de Blauwstraat (onbebouwde percelen 105c en 97d samen anderhalve hectare) wordt eveneens opgenomen in de compensatiespaarpot. Een alternatieve bestemming zal desgevallend voor beide percelen worden gezocht in functie van de behoeften ter plaatse. Deze spaarpot kan worden gebruikt als compensatie voor het aansnijden van een evenredig groot deel van een woonuitbreidingsgebied of om een aantal achterhaalde bedrijfsbestemmingen in de kern van en Borsbeke (bijvoorbeeld leegstaand slachthuis Braems) een woon- of aan wonen verwante functie te geven. 84

85 85

86 Hoofdstuk 3. De gewenste ruimtelijke structuur van de kernen Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan behandelt de verschillende kernen van de deelgebieden: - N46-gebied : Borsbeke en Hillegem; - het gebied tussen de spoorweg en de Hoogstraat-Ressegemstraat : en Ressegem; - het zuidelijk openkoutergebied : Sint-Lievens-Esse, Woubrechtegem, Sint-Antelinks en Steenhuize. 1. Borsbeke en Hillegem De woonband wordt gevormd door het morfologisch geheel van woningen en verkavelingen die zich enten op de N46. Het ruimtelijk beleid richt zich op het verder afwerken van de woonband voor zover het gaat om een morfologische versterking van de woonband. Kernfuncties die instaan voor de tegemoetkoming aan de lokale behoeften zijn mogelijk. Het betreft in eerste instantie een interne kwaliteitsversterking. Ook de kernen van Hillegem en Borsbeke moeten ruimtelijk worden begrensd. Hillegem Borsbeke 86

87 2. en Ressegem Voor centrum stelt het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan volgende doelstellingen vast: - Het versterken van de kern van : de groei van wonen, werken en andere maatschappelijke functies moet zoveel mogelijk in de T-structuur (Hillegem-Borsbeke- ) geconcentreerd worden. De verweving van activiteiten en functies staat daarbij voorop. Naast bijkomende lokale voorzieningen en diensten, moet men de kern versterken door het voorzien van nieuwe woningen op een ruimtelijk verantwoorde manier. Dit betekent in de eerste plaats het opzetten van inbreidingsprojecten. Er moet aandacht besteed worden aan het aspect woningdifferentiatie. Het aanbod sociale huisvesting moet worden verhoogd en er moeten een aantal nieuwe woontypologieën worden ontwikkeld (o.a. omwille van de tendens van gezinsverdunning). Ten oosten van de kern, nabij de Eikboslaan kan een strook woongebied geschrapt (niet realiseerbaar wegens te smal en nabij bosgebied) en elders gecompenseerd worden. - De open ruimte moet zoveel mogelijk gevrijwaard blijven. Zo weinig mogelijk openruimtegebieden aansnijden in functie van nieuwe woningen. In eerste instantie moet worden verdicht. Het project aan de Solleveldstraat kan als voorbeeld fungeren. Dit leegstaand bedrijf (voormalige l Ouatte-bedrijfsgebouwen), gelegen in de Solleveldstraat, wordt herbestemd tot een ontmoetingscentrum, aangevuld met een aantal lofts. Het programma beslaat onder meer een nieuwe bibliotheek, een jeugdontmoetingscentrum, een polyvalente zaal, vergaderzalen,... Het herbestemmen van de panden tot ontmoetingscentrum kan een heropwaardering van de straat betekenen. Ook de herbestemming van het voormalig slachthuis Braems kan een typisch wooninbreidingsproject worden. - De verkaveling aan de Kerkkouter past binnen de globale gewenste ruimtelijke structuur van het hoofddorp. Het is immers een scharnierproject. Het gebied betekent een eindpunt van de bebouwde kern. Volgende aspecten krijgen bijzondere aandacht bij de ontwikkeling van het gebied: de bestaande bouwblokken verdichten en braakliggende gronden invullen; gedifferentieerde woontypologieën: rijwoningen aanvullen met een aantal groepswoningen/lofts met hoog leefcomfort (nabij dries, vlakbij centrum en voorzieningen, rustig gelegen); het gebied wordt gefaseerd ontwikkeld vanaf de bestaande bebouwing en moet naast wonen ook ruimte bieden aan een aantal andere functies. De site biedt heel wat mogelijkheden: tennisvelden aansluitend op de hal, groene ruimte bij de verkaveling (zodat daar een hogere densiteit kan bereikt worden), uitbreiding (groene) parking bij multifunctionele hal, potenties van kleine vijver benutten,... 87

88 Ressegem Het bestaande woonuitbreidingsgebied krijgt als bestemming recreatie. Door een masterplan voor dit gebied op te stellen kan aan deze zone een nieuwe impuls worden gegeven: de motte en omgeving kan men zo beter tot hun recht laten komen, er kunnen een aantal bijkomende woningen en functies gecreëerd worden, Het woonuitbreidingsgebied ten noorden van de kern wordt gereserveerd voor mogelijke behoefte aan bijkomende gemeenschapsvoorzieningen. Ressegem 88

89 3. Sint-Lievens-Esse, Woubrechtegem, Sint-Antelinks en Steenhuize Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan formuleert voor het zuidelijk open koutergebied een aantal basisdoelstellingen: - De landschapsstructuur moet herkenbaar blijven en versterkt worden. Verdere versnippering van de open ruimte moet tegengegaan worden. In het kader daarvan worden ondermeer een aantal bouwvrije zones afgebakend en wordt de verdere verlinting een halt toegeroepen. Door een aantal specifieke beleidselementen moet het behoud van de kleine landschapselementen zoveel mogelijk worden gestimuleerd. - Ruimtelijk afwerken en inwendig versterken van woonkernen, linten en concentraties. Een verdere versnippering van de open ruimte kan niet toegelaten worden. Ruimtelijk afwerken van de bestaande kernen (inbreiding, renovatie en vernieuwbouw, samenvoegen van bestaande woningen, herbestemming van gebouwen die hun functie verloren hebben,...) wel. De leefbaarheid van de kernen in het open ruimtegebied moet gewaarborgd blijven: bijzondere aandacht voor de (her)inrichting van de dorpskernen, op peil houden van het voorzieningsniveau, sluipverkeer uit de kernen weren. Er wordt in elke kern een zone voor openbaar nut aangeduid waar nieuwe voorzieningen en diensten een plaats kunnen krijgen. De invulling van deze zones kan erg divers zijn afhankelijk van de specifieke noden: jeugdinfrastructuur, groen- en parkzone, recreatievoorzieningen, (beperkt) sociale woningbouw, ontmoetingscentrum, ) - Stimuleren van geschikte woonvormen Er dient over gewaakt te worden dat over het gehele grondgebied van de gemeente een draagkrachtgevoelig evenwicht ontstaat tussen de bestaande typologieën voor ééngezinswoningen en de trend tot typologieën voor meergezinswoningen. Het aantal bouwlagen bij een (ver)nieuwbouw is contextueel op te vatten in functie van de bestaande woningen in de omgeving. Concreet betekent dit dat er in de zuidelijk gesitueerde woonkernen geen meergezinswoningen behalve deze voor zorgvoorzieningen mogelijk kunnen zijn, daar deze niet samengaan met het landelijk karakter van deze kernen. Het inrichten van een persoonlijke verblijfsruimte voor inwonende familieleden of verzorgers in het kader van mantelzorg kan wel. Er dient gestreefd te worden naar het ontwikkelen van nieuwe ééngezinstypologieën met schakelbouwprincipes, die de kwaliteiten van de vrijstaande woningtypologieën (kwaliteiten als vrijheid, stukje tuin, akoestische elementen, privacy, enz.) evenaren. 89

90 Sint-Lievens-Esse Woubrechtegem - Het woonuitbreidingsgebied ten zuidwesten van de kern van Woubrechtegem wordt omgezet in zone voor openbaar nut (onder meer in functie van bijkomende recreatiemogelijkheden en verdere uitbreiding van het kerkhof). - Er zijn nog inbreidingsmogelijkheden in het oosten en het zuiden van de kern. De invulling van deze gebieden is kernversterkend. Sint-Antelinks Inbreidingsmogelijkheden onderzoeken in het zuiden van de kern. Onder meer de diepe percelen die aan de achterzijde worden ontsloten door smalle wegen (vroegere kerkwegels) bieden mogelijkheden voor kleinschalige inbreidingsprojecten. 90

91 Steenhuize Het woonuitbreidingsgebied wordt gereserveerd voor behoeften van openbaar nut op lange termijn. 91

92 Deel II. Onbebouwde percelen In de gemeente zijn er 1057 percelen opgenomen in het register onbebouwde percelen. 92

93 Deel III. Woongelegenheden Hoofdstuk 1. Aantal en type Huizen in gesloten bebouwing ,19 24,41 23,89 Huizen in halfopen bebouwing ,11 Huizen in open bebouwing, hoeven en kastelen ,51 Buildings en flatgebouwen met appartementen ,07 1,89 woongelegenheden appartementen percentage t.o.v. totaal aantal woongelegenheden 5,19 8,64 Handelshuizen Alle andere gebouwen Totaal Bron: FOD Economie - ADSEI 2,96 Arrondissement Aalst Huizen in gesloten bebouwing ,16 Huizen in halfopen bebouwing ,14 Huizen in open bebouwing, hoeven en kastelen ,59 Buildings en flatgebouwen met appartementen ,97 woongelegenheden appartementen percentage t.o.v. totaal aantal woongelegenheden 14,97 Handelshuizen ,73 Alle andere gebouwen Totaal 10,40 Bron: FOD Economie - ADSEI De gemeente kenmerkt zich door een groot aandeel aan huizen in open en halfopen bebouwing. * Het aandeel aan woongelegenheden in buildings of flatgebouwen met appartementen ligt laag in vergelijking met het gemiddelde van het arrondissement Aalst (8,64 ten opzichte van 14,97 in het arrondissement Aalst). Sinds 2005 is het aandeel aan woongelegenheden in buildings of flatgebouwen met appartementen sterk gestegen (van 5,19 naar 8,64). * Het percentage huizen in gesloten bebouwing neemt af (27,19 in 1992 en 23,89 in 2012). Er is een tendens merkbaar waarbij vooral geopteerd wordt voor ofwel appartementsbouw ofwel open of halfopen bebouwing. De tussenvorm (van gesloten bebouwing) neemt af. 93

94 Nochtans biedt deze tussenvorm voordelen: huisvesting van verschillende huishoudtypes is er mogelijk. Appartementen percentage Het aandeel appartementen is het hoogst in de deelgemeente. In de rest van de T-structuur (Hillegem en Borsbeke) zijn er weinig appartementen. Bron data: Kadasterkubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 94

95 Hoofdstuk 2. Woonkwaliteit Volgens de socio-economische enquête uit 2001 heeft een woning klein comfort wanneer er stromend water is binnen de woning, er een wc met waterspoeling en een badkamer is. Een woning met middelmatig comfort omvat naast klein comfort ook centrale verwarming. Bij groot comfort komt daar nog eens een keuken, telefoonaansluiting en een auto bij. In beschikte in 2001: - 4,10 van de woningen niet over een toilet; - 5 van de woningen niet over een badkamer; - 35,20 van de woningen niet over een centrale verwarming. Het aandeel woningen dat (in 2001) niet over een badkamer of toilet beschikte, is in vergelijking met de arrondissementele en provinciale cijfers hoog. 32 Sinds de socio-economische enquête uit 2001 zijn weinig actuele gegevens omtrent de kwaliteit van het woonpatrimonium te vinden. De gegevens van de kadastrale statistiek van het gebouwenpark laten in zekere mate toe de evolutie van de woningkwaliteit na te gaan. Deze gegevens moeten met de nodige nuance geïnterpreteerd worden: niet elke aanpassing van de centrale verwarming of badkamer komt tot uitdrukking in de kadastrale gegevens. Aantal gebouwen uitgerust met centrale verwarming of airconditioning Huizen in gesloten bebouwing ,03 46,63 Huizen in halfopen bebouwing ,13 66,32 Huizen in open bebouwing, hoeven en kastelen ,96 84,40 Buildings en flatgebouwen met appartementen ,72 97,26 Handelshuizen Bron: FOD Economie - ADSEI 66,18 72,81 Arrondissement Aalst Aantal gebouwen uitgerust met centrale verwarming of airconditioning Huizen in gesloten bebouwing Huizen in halfopen bebouwing Huizen in open bebouwing, hoeven en kastelen Buildings en flatgebouwen met appartementen Handelshuizen Bron: FOD Economie - ADSEI Arrondissement Provincie Vlaanderen geen toilet 2,84 2,83 2,40 geen badkamer 4,68 4,69 3,50 geen centrale verwarming 38,16 36,94 26,70 95

96 In de gemeente is het verschil op het vlak van centrale verwarming tussen huizen in open bebouwing en huizen in gesloten bebouwing groot: - in 2001 had slechts 35,03 van de huizen in gesloten bebouwing een centrale verwarming. Dit percentage is in 2012 gestegen naar 46,63; - het percentage van de huizen in open bebouwing met centrale verwarming bedroeg in 2001 reeds 77,96. In 2012 is dit percentage 84,40. Het percentage van appartementen met centrale verwarming is uitzonderlijk hoog: 96,72 in 2001 en 97,26 in De cijfers van het arrondissement Aalst en de gemeente stemmen overeen. Aantal gebouwen uitgerust met een badkamer Huizen in gesloten bebouwing ,87 69,86 Huizen in halfopen bebouwing ,71 84,11 Huizen in open bebouwing, hoeven en kastelen ,53 91,09 Buildings en flatgebouwen met appartementen ,36 98,63 Handelshuizen Bron: FOD Economie ADSEI 29,34 24,46 Arrondissement Aalst Aantal gebouwen uitgerust met een badkamer Huizen in gesloten bebouwing Huizen in halfopen bebouwing Huizen in open bebouwing, hoeven en kastelen Buildings en flatgebouwen met appartementen Handelshuizen Bron: FOD Economie ADSEI Bij de huizen in gesloten bebouwing is het aandeel van aanwezige badkamers veel lager dan bij de huizen in open en halfopen bebouwing (69,86 t.o.v. 91,09 en 84,11 ). De cijfers van de gemeente stemmen overeen met deze van het arrondissement Aalst. 96

97 Hoofdstuk 3. Ouderdom woningen De ouderdom van de woningen wordt vastgesteld aan de hand van de kadastrale gegevens (bouwjaar). bouwjaar woningen voor Totaal Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie Arrondissement Aalst bouwjaar woningen voor Totaal ,80 37,99 18,22 11,63 Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie In vergelijking met het arrondissement Aalst heeft een woonpatrimonium dat minder oud is. Het verschil is significant voor de woningen met een bouwjaar dat zich situeert in de periode Terwijl in het arrondissement Aalst 15 van de woningen sinds 2001 gebouwd is, bedraagt het percentage voor het arrondissement Aalst 11,63. Percentage bouwjaar voor 1946 De oudere woningen (gebouwd voor 1946) zijn vooral gelegen in het zuidelijk deel van de gemeente. In het noordelijk deel zijn de oudere woningen vooral gelegen in de kernen. In het zuidelijk deel zijn er veel oude woningen in de statistische sectoren Pardassenhoek, Zavelstraat, Merenhoek (Sint-Lievens-Esse), Sint-Antelinks-centrum en Oude Plaats-Destelberg (Sint-Antelinks). Bron data: Kadasterkubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 97

98 Oost-Vlaanderen Aandeel woongelegenheden gebouwd voor 1945 in het totale aantal woongelegenheden behoort tot de gemeenten waar er een gemiddeld aandeel aan oudere woongelegenheden (gebouwd voor 1945) zijn. Er zijn meer oudere woongelegenheden in Ninove, Lierde en Geraardsbergen. Bron data: Kadasterkubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Percentage bouwjaar De woongelegenheden met een bouwjaar uit de periode zijn vooral gelegen in Hillegem en in het noordelijk deel van de gemeente in de zogenaamde T-structuur. Bron data: Kadasterkubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Percentage bouwjaar Het aandeel recente woongelegenheden (gebouwd in de periode ) is, in de gemeente, vooral gelegen rondom de kernen. Bron data: Kadasterkubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 98

99 Percentage bouwjaar vanaf 2001 Het aandeel aan zeer recente woongelegenheden (met een bouwjaar vanaf 2001) is voornamelijk hoog in de deelgemeente, en meer bepaald in de statistische sector De Rijst-verspreide bewoning. Bron data: Kadasterkubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen Aandeel woongelegenheden gebouwd na 1990 in het totale aantal woongelegenheden behoort, net zoals Haaltert, tot de gemeenten met een gemiddeld aandeel aan recente woongelegenheden (gebouwd na 1990). Het aandeel recente woongelegenheden is lager in Zottegem, Lierde, Geraardsbergen, Ninove en Erpe-Mere. In Sint-Lievens-Houtem ligt het aandeel recente woongelegenheden hoger. Bron data: Kadasterkubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen Aandeel woongelegenheden gebouwd na 2000 in het totale aantal woongelegenheden behoort, net zoals Zottegem en Haaltert, tot de gemeenten met een gemiddeld aandeel aan zeer recente woongelegenheden. In Lierde, Geraardsbergen, Ninove en Erpe- Mere ligt het aandeel aan zeer recente woningen lager. Bron data: Kadasterkubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Sint-Lievens-Houtem heeft een hoger aandeel aan woongelegenheden gebouwd na

100 Hoofdstuk 4. Eigendomsstatuut Het aandeel huurders wordt nagegaan aan de hand van de kruisingsmethode. De kadasterkubus geeft aan wie eigenaar is van de woning. In het rijksregister wordt nagegaan wie als eigenaar gedomicilieerd is op het adres. Indien de eigenaar niet gedomicilieerd is op het adres, gaat de kruismethode er van uit dat de bewoner een huurder is. Het aandeel werkelijke huurders zal in werkelijkheid lager liggen. Desalniettemin verschaft deze methode de mogelijkheid het aandeel eigenaar-bewoners op verschillende niveaus met elkaar te vergelijken. Bewoner en eigenaar geen duidelijkheid 2012 Bewoner en geen eigenaar (huurder) Totaal ,87 18,14 Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie Bewoner en Eigenaar Arrondissement Aalst 2012 geen duidelijkheid Bewoner en geen eigenaar (huurder) Totaal ,56 9,26 24,18 Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie Het aandeel eigenaar-bewoners ligt in opmerkelijk hoger dan in het arrondissement Aalst (79 t.o.v. 66,56). Volgens de kruisingsmethode kent een laag aantal huurders (18,14 t.o.v. 24,18 in het arrondissement Aalst). Percentage huurders Het aandeel huurders is het hoogst in: - het centrum van ; - de verbinding tussen het centrum van en de N46; - het centrum van Borsbeke. - de statistische sector Bergestraat- Hogeweg (Steenhuize-Wijnhuize). Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via gezinskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] 100

101 Deel IV. Renovatie- en bouwintensiteit De omgevingsanalyse geeft de renovatie- en bouwintensiteit weer aan de hand van de stedenbouwkundige vergunningen. Sinds 2005 is het aantal vergunningen voor nieuwbouw steeds groter dan de vergunningen voor renovaties. In 2006 en 2011 werden uitzonderlijk veel vergunningen voor nieuwbouw van woongelegenheden afgeleverd. Het aantal vergunningen voor ééngezinswoningen is over het algemeen hoger dan het aantal vergunningen voor flats. In 2003, 2006 en 2011 werden uitzonderlijk veel vergunningen voor flats afgeleverd. NIEUWBOUW (bouwintensiteit) stedenbouwkundige vergunningen woongelegenheden Aantal ééngezinswoningen Aantal flats RENOVATIE (renovatieintensiteit) Aantal gebouwen Bron: FOD Economie - ADSEI Vergelijking vergunningen voor nieuwbouw en renovatie 200 stedenbouwkundige vergunningen 100 NIEUWBOUW RENOVATIE 0 Bron: FOD Economie ADSEI Vergelijking bouw ééngezinswoningen en flats 150 stedenbouwkundige vergunningen NIEUWBOUW ééngezinswoningen NIEUWBOUW flats Bron: FOD Economie - ADSEI 101

102 Gemiddelde renovatie- en bouwintensiteit, gemiddelde oppervlakte per woning aantal flats NIEUWBOUW aantal ééngezinswoningen aantal woningen (flats en eengezinswoningen) gemiddelde bewoonbare oppervlakte per woning (eengezinswoning of flat) RENOVATIE aantal renovaties per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens ,77 11,41 14, , ,32 7,92 8, , ,86 15,44 18, , ,00 12,18 12, , ,28 7,96 11, ,18 gem. 5 jaar 1,85 10,98 12,83 154,6 11, ,62 7,63 8, , ,56 6,32 19, , ,90 9,04 13, , ,93 10,32 21, , ,39 10,71 24, ,43 gem. 5 jaar 8,68 8,80 17,49 127,4 14, ,89 10,31 16, , ,21 7,96 13, , ,74 8,49 12, , ,14 10,43 18, ,00 gem. 4 jaar 5,75 9,30 15, ,36 gem. 14 jaar 5,40 9,72 15,12 136,71 12,37 aantal flats NIEUWBOUW aantal ééngezinswoningen Arrondissement Aalst aantal woningen (flats en eengezinswoningen) gemiddelde bewoonbare oppervlakte per woning (eengezinswoning of flat) RENOVATIE aantal renovaties per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens ,41 9,18 13, , ,21 6,92 10, , ,71 6,78 9, , ,76 6,27 11, , ,11 5,08 10, ,69 gem. 5 jaar 4,04 6,85 10, , ,95 5,30 10, , ,95 5,02 10, , ,78 5,89 13, , ,02 7,56 20, , ,57 8,20 24, ,31 gem. 5 jaar 9,65 6,39 16, , ,46 6,24 13, , ,88 6,32 11, , ,85 6,37 11, , ,48 7,13 13, ,21 gem. 4 jaar 5,92 6,52 12,43 115,5 5,86 gem. 14 jaar 6,58 6,59 13,17 119,43 6,22 102

103 aantal flats NIEUWBOUW aantal ééngezinswoningen Provincie Oost-Vlaanderen aantal woningen (flats en eengezinswoningen) gemiddelde bewoonbare oppervlakte per woning (eengezinswoning of flat) RENOVATIE aantal renovaties per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens ,55 9,65 14, , ,57 6,78 10, , ,59 7,74 12, , ,16 7,21 11, , ,92 6,86 11, ,36 gem. 5 jaar 4,36 7,65 12, , ,11 6,43 11, , ,26 6,65 12, , ,98 7,12 14, , ,54 8,61 18, , ,41 7,67 18, ,35 gem. 5 jaar 7,66 7,30 15, , ,67 6,81 14, , ,57 6,64 13, , ,36 6,69 12, , ,87 7,52 14, ,90 gem. 4 jaar 6,62 6,92 12, ,95 gem. 14 jaar 6,18 7,31 13,50 119,57 7,99 Voor de gemeente valt op dat: - het aantal stedenbouwkundige aanvragen voor flats per 1000 huishoudens gestegen is, maar net iets lager ligt dan het arrondissementeel en provinciaal gemiddelde; - de gemiddelde bewoonbare oppervlakte per woning voor woningen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is verleend, steeds kleiner wordt. De gemiddelde bewoonbare oppervlakte is wel nog steeds groter dan het arrondissementeel en provinciaal gemiddelde; - het aantal stedenbouwkundige aanvragen per 1000 huishoudens voor zowel nieuwbouw als renovatie hoger is dan het arrondissementeel en provinciaal gemiddelde. 103

104 Deel V. Sociale huisvesting Hoofdstuk 1. Zittende huurders Overzicht huurders Leeftijdscategorie Gezinssamenstelling jaar jaar jaar 65+ jaar Alleenstaande Alleenstaande + 1 kind Alleenstaande + 2 kinderen 1 1 Alleenstaande + 3 kinderen 1 Alleenstaande + 4 of meer kinderen 1 1 Koppel zonder kind Koppel + 1 kind 1 2 Koppel + 2 kinderen 1 Koppel + 3 kinderen 1 Koppel + 4 of meer kinderen Borsbeke Overzicht huurders Leeftijdscategorie Gezinssamenstelling jaar jaar jaar 65+ jaar Alleenstaande 5 2 Alleenstaande + 1 kind 1 Alleenstaande + 2 kinderen 1 Alleenstaande + 3 kinderen Alleenstaande + 4 of meer kinderen Koppel zonder kind Koppel + 1 kind Koppel + 2 kinderen Koppel + 3 kinderen Koppel + 4 of meer kinderen Bron: Sociale Huisvestingsmaatschappij Denderstreek De gemeente heeft in het algemeen een laag aantal zittende sociale huurders. Relatief gezien bestaat het grootste deel uit 65-plussers. Opvallend is dat er geen huurders jonger dan 30 jaar zijn, hoewel er een behoorlijk aantal kandidaat-huurders onder deze leeftijdscategorie bestaan (zie pagina 73). 104

105 Hoofdstuk 2. Bindend sociaal objectief Het Decreet Grond- en Pandenbeleid legt gemeenten een doelstelling op inzake sociale woningbouw. Het bindend sociaal objectief is een gemeentelijke omschrijving van het sociaal woonaanbod dat binnen de tijdshorizon van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ten minste moet worden verwezenlijkt. Het bindend sociaal objectief van een gemeente is samengesteld uit: - het gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen; - een objectief voor sociale koopwoningen; - een objectief voor sociale kavels. Sociale huurwoningen 33 zijn: - gerealiseerde sociale huurwoningen; - huurwoningen verhuurd door het Sociaal Verhuurkantoor; - woningen verhuurd onder het sociaal huurstelsel door de gemeente, het OCMW en het Vlaamse Woningfonds. Het sociaal woonaanbod bestaat uit het aanbod aan sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels dat volledig onderhevig is aan de reglementering aangaande het sociale huurstelsel of de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode 1. Gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen A. Algemeen - Gemeentelijk objectief na verdeling op provinciaal niveau tegen 2023 Het Decreet voorziet in de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen. Deze zijn verdeeld per provincie volgens het aantal huishoudens in die provincie. Bij de verdeling wordt rekening gehouden met afrondingsverschillen zodat de sociale huurwoningen verdeeld kunnen worden over de verschillende provincies. Om het gemeentelijk sociaal huurobjectief te berekenen moet de volgende berekening worden toegepast: gemeentelijk aantal huishoudens (op 1 januari 2008) x provinciaal objectief provinciaal aantal huishoudens (op 1 januari 2008) Het provinciaal objectief Oost-Vlaanderen bedraagt sociale huurwoningen. Het provinciaal aantal huishoudens Oost-Vlaanderen is vastgesteld op huishoudens. 33 Artikel 1.2, 16 Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid: het sociaal woonaanbod bestaat uit het aanbod aan sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels dat volledig onderhevig is aan de reglementering aangaande het sociale huurstelsel of de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode. 105

106 * De beperking van het sociaal huurobjectief tot een aanbod sociale woningen van 9: In de spreiding van het aantal sociale huurwoningen per gemeente wordt rekening gehouden met het bestaande sociale huurpatrimonium. De gemeenten die reeds beschikken over 9 sociaal huurpatrimonium, worden vrijgesteld van het verplicht realiseren van een bijkomend sociaal huuraanbod. Dit geldt ook voor die gemeenten die na de toebedeling van het gemeentelijk huurobjectief over meer dan 9 sociaal huuraanbod zouden beschikken. Na het toepassen van deze provinciale verdeling kunnen ongeveer sociale huurwoningen toebedeeld worden. * Het gedeelte van het provinciaal objectief dat niet kan verwezenlijkt worden ingevolge de toepassing van de 9-regel (12.000), wordt gerealiseerd door Woonbeleidsconvenanten en de specifieke inhaalbeweging door de gemeenten. In een sociaal woonbeleidsconvenant verbindt een gemeente zich tot de verwezenlijking van een bepaald aantal sociale huurwoningen en doet de Vlaamse Regering toezeggingen over de bekostiging van dat sociaal woonaanbod. - Specifieke inhaalbeweging voor gemeenten tegen 2025: De gemeenten die op 1 januari 2008 over minder dan 3 sociale huurwoningen beschikken, dienen een specifieke inhaalbeweging te realiseren tussen 2013 en Deze extra inspanning bedraagt tussen de 0,03 en 0,83 van het totaal aantal huishoudens op 1 januari 2008 overeenkomstig een berekeningstabel. De inhaalbeweging is gericht op die gemeenten die in het verleden weinig inspanningen voor een sociaal huuraanbod gerealiseerd hebben. Dit vormt een bijkomend aanbod bovenop het gemeentelijk huurobjectief na verdeling op provinciaal niveau. Procentuele verhouding tussen het aantal sociale huurwoningen en het aantal huishoudens binnen de gemeente, zoals vermeld in de nulmeting Procentuele omvang van het bijkomend sociaal huuraanbod in het kader van de specifieke inhaalbeweging ten opzichte van het aantal huishoudens, zoals vermeld in de nulmeting 0,00-0,09 0,83 0,10-0,19 0,80 0,20-0,29 0,77 0,30-0,39 0,75 0,40-0,49 0,72 0,50-0,59 0,69 0,60-0,69 0,66 0,70-0,79 0,64 0,80-0,89 0,61 0,89-0,99 0,58 1,00-1,09 0,55 106

107 1,10-1,19 0,53 1,20-1,29 0,50 1,30-1,39 0,47 1,40-1,49 0,44 1,50-1,59 0,42 1,60-1,69 0,39 1,70-1,79 0,36 1,80-1,89 0,33 1,90-1,99 0,30 2,00-2,09 0,28 2,10-2,19 0,25 2,20-2,29 0,22 2,30-2,39 0,19 2,40-2,49 0,17 2,50-2,59 0,14 2,60-2,69 0,11 2,70-2,79 0,08 2,80-2,89 0,06 2,90-2,99 0,03 B. Samengevat Het gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen bestaat uit: 1. Gemeentelijk objectief na verdeling op provinciaal niveau tegen 2023: = bijdrage per gemeente in het behalen van het provinciaal objectief (in Vlaanderen dienen in totaal sociale huurwoningen te worden gerealiseerd) de bijdrage gebeurt volgens de verhouding van het gemeentelijk aantal huishoudens t.o.v. het provinciaal aantal huishoudens gemeentelijk aantal huishoudens (op 1 januari 2008) x provinciaal objectief provinciaal aantal huishoudens (op 1 januari 2008) dit gemeentelijk objectief wordt beperkt tot 9 van het aanbod sociale huurwoningen (hierdoor zullen in Vlaanderen slechts sociale huurwoningen gerealiseerd kunnen worden; de overige sociale huurwoningen worden dan gerealiseerd via woonbeleidsconvenanten en de toepassing van de specifieke en de specifieke inhaalbeweging door de gemeenten). 2. Specifieke inhaalbeweging voor gemeenten tegen 2025: = het Decreet legt aan gemeenten die in het verleden weinig inspanningen hebben geleverd met het oog op de realisatie van het sociaal huuraanbod (sociaal huuraanbod lager dan 3 procent) een extra last op de berekening gebeurt aan de hand van een berekeningstabel. 107

108 C. Specifiek voor Aantal huishoudens: Sociaal huuraanbod: 130 Aandeel sociaal huuraanbod volgens nulmeting: 1,88 1. Gemeentelijk objectief na verdeling op provinciaal niveau tegen (gemeentelijk aantal huishoudens) x (provinciaal objectief) (provinciaal aantal huishoudens) = 114,825 = 115 De beperking van het sociaal huuraanbod tot een aanbod sociale woningen van 9 speelt hier niet (( =) 245 / = 3,35 ). 3,35 is uiteraard lager dan Specifieke inhaalbeweging voor gemeenten tegen 2025: percentage sociaal huuraanbod op ogenblik nulmeting = 130/6.906= 1,882 = 1,88 volgens de berekeningstabel moet een specifieke inhaalbeweging realiseren t.b.v. 0,33 = 0,33 van huishoudens = 22,7898 =

109 2. Objectief voor sociale koopwoningen en kavels: A. Algemeen Het aantal sociale koopwoningen en kavels kent in tegenstelling tot het aantal sociale huurwoningen geen eenduidige berekening per gemeente. Het Decreet voorziet enkel in een provinciale doelstelling. Dit provinciale cijfer zal door de deputatie verder verdeeld worden onder de verschillende gemeenten. De gemeente voorziet in een gemeentelijk advies aan de deputatie omtrent het aantal sociale koopwoningen en kavels dat ze als doelstelling wil realiseren. Dit gemeentelijk doel wordt geformuleerd na een lokaal woonoverleg en houdt rekening met de sociale woonbehoefte, de ruimtelijke structuur en de lokale contextfactoren. De provincie stelt een verdelingsschema van zijn provinciale doelstelling op. Hierbij wordt rekening gehouden met enerzijds het gemeentelijk advies en anderzijds de provinciale doelstellingen inzake bijkomende woningen in stedelijk gebied versus het buitengebied. De provinciale doelstellingen volgens het decreet zijn als volgt verdeeld: Provincie Antwerpen Sociale koopwoningen Provincie Limburg Provincie Vlaanderen Provincie Brabant Provincie Vlaanderen Oost- Vlaams- West Sociale kavels B. Specifiek voor Het Besluit van de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen van 2 december 2010 legt definitief het bindend sociaal objectief van de gemeente voor sociale koopwoningen en woonkavels vast, zijnde: 55 koopwoningen en 2 woonkavels, te realiseren tegen

110 Hoofdstuk 3. Gerealiseerde sociale projecten sinds de nulmeting 1. Sociale huurwoningen Gerealiseerde sociale huurwoningen Gerealiseerde sociale huurwoningen voor bindend sociaal objectief Huurwoningen SVK woningen verhuurd onder sociaal huurstelstel Gemeente OCMW Vlaams Woningfonds Bestaande Bijkomend Totaal Totaal gerealiseerde sociale huurwoningen: 0 Percentage gerealiseerde sociale huurwoningen t.o.v. bindend sociaal objectief: 0 sociale woongelegenheden t.o.v. bindend sociaal objectief t.b.v. 138 woongelegenheden: 0 Bron: Jaarverslag Wonen-Vlaanderen Het percentage gerealiseerde sociale huurwoningen (sinds de nulmeting van 2007) is 0. Dit is uiteraard lager dan het gemiddelde van de provincie (26,78). Het percentage totaal aantal bestaande huurwoningen in de gemeente bedraagt 1, Dit is een laag percentage. 2. Sociale koopwoningen Gerealiseerde sociale koopwoningen voor bindend sociaal objectief Totaal 0 Percentage gerealiseerde sociale koopwoningen t.o.v. bindend sociaal objectief: 34 Bestaande sociale huurwoningen Bestaande sociale huurwoningen Huurwoningen SVK woningen verhuurd onder sociaal huurstelstel Gemeente OCMW Vlaams Woningfonds ? Totaal bestaande huurwoningen 2012: 127 Percentage sociale huurwoningen 2012: 127 woongelegenheden t.o.v huishoudens (jaar 2009): 1,83 Bron: Jaarverslag Wonen-Vlaanderen 110

111 0 sociale woongelegenheden t.o.v. bindend sociaal objectief t.b.v. 55 woongelegenheden: 0 Bron: Jaarverslag Wonen-Vlaanderen Het percentage gerealiseerde sociale koopwoningen in de gemeente is 0. Het gemiddelde van de provincie bedraagt 13, Sociale kavels Gerealiseerde sociale kavels voor bindend sociaal objectief Totaal 0 Percentage gerealiseerde sociale kavels t.o.v. bindend sociaal objectief: 0 sociale woongelegenheden t.o.v. bindend sociaal objectief t.b.v. 2 woongelegenheden: 0 Bron: Jaarverslag Wonen-Vlaanderen Sinds de nulmeting van 2007 zijn er geen sociale kavels gerealiseerd. 4. Totaal Sinds de nulmeting van 31 december 2007 zijn er geen woongelegenheden gerealiseerd. Rekening houdend met het bindend sociaal objectief betekent dit dat nog 195 sociale woongelegenheden gerealiseerd moeten worden. 111

112 Hoofdstuk 4. Invulling nog te realiseren sociale projecten Evendael - Solleveld Te verwachten aantal sociale woningen: 12 sociale huurwoningen 11 sociale koopwoningen 112

113 Groenlaan (oude brandweerkazerne) Te verwachten aantal sociale woningen: 21 sociale huurwoningen 113

114 Woonuitbreidingsgebied Lindestraat West (Project Zilvertorens) Te verwachten aantal sociale woningen: (mogelijk 24 sociale huurwoningen) onder voorbehoud 114

115 Heibaan fase 1 Te verwachten aantal sociale woningen: geen 115

116 Heibaan fase 2 Te verwachten aantal sociale woningen: 3 sociale koopwoningen onder voorbehoud 116

117 Ledebergstraat Te verwachten aantal sociale woningen: 10 sociale huurwoningen 117

118 WUG Speteveld Solderhout Te verwachten aantal sociale woningen: 135 sociale huurwoningen 134 sociale koopwoningen 118

119 Borsbeke Vondelstraat Te verwachten aantal sociale woningen: 24 sociale huurwoningen 119

120 Verkaveling Kouterstraat Trotstraat (Bostoen) Te verwachten aantal sociale woningen: 18 koopwoningen Woonuitbreidingsgebied Stekelbos Te verwachten aantal sociale woningen: 8 sociale huurwoningen 17 sociale koopwoningen Overzicht geplande projecten geplande projecten sociale huurwoningen sociale koopwoningen sociale kavels bindend sociaal objectief sociale huurwoningen sociale koopwoningen sociale kavels tegen 2023: 115 tegen 2020: 55 tegen 2020: 2 tegen 2025: 23 Besluit: Indien de geplande projecten uitgevoerd worden, zal de gemeente het sociaal objectief behalen. 120

121 BETAALBAARHEID WONEN 121

122 Deel I. Socio-economische gegevens gemiddeld inkomen per inwoner gemiddelde verkoopprijs woonhuizen Bron: FOD Economie - ADSEI Bron: FOD Economie - ADSEI Mediaan inkomen Het mediaan inkomen is het laagst in de statistische sectoren: - Pardassenhoek (Sint-Lievens-Esse); - Bekenhol-Terschreien (Steenhuize- Wijnhuize). Het mediaan inkomen is het hoogst in de statistische sectoren: - Mere-Merehoek (Hillegem); - Daalkouter (Hillegem). Bron data: ADSEI, inkomstenjaar 2009 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] Het gemiddeld inkomen is sinds 1991 toegenomen met een factor 2,3. De gemiddelde verkoopprijs voor woonhuizen is echter meer dan verdrievoudigd. Dit heeft repercussies op de betaalbaarheid van wonen. De betaalbaarheid van wonen evolueerde vooral negatief voor de private huurders. Analyses van de evoluties van woonuitgaven en besteedbare inkomens tonen aan dat deze groeiende kloof tussen private huurders en afbetalende eigenaars het gevolg is van een groeiende inkomenskloof. De afbetaling van de lening steeg meer dan de huur, maar deze verschillen werden meer dan gecompenseerd door een verschillende inkomensevolutie. Bijgevolg evolueerde de situatie voor eigenaars met hypotheek gunstiger dan voor de huurders. 122

123 Bij de huurders zijn het vooral de huishoudens met de laagste inkomens, de gepensioneerden en de eenoudergezinnen waarvoor het equivalent resterend inkomen tussen 1992 en 2005 het meest afnam. Ook bij de eigenaars zijn er groepen waarvoor de betaalbaarheid er op achteruit ging. Dit is vooral zo voor gepensioneerden. (bron: Sien Winters, Is wonen in Vlaanderen betaalbaar?, Antwerpen Apeldoorn Garant, 2011). 123

124 Deel II. Verkoopprijzen en transacties Hoofdstuk 1. Gewone woonhuizen 1. Gemiddelde verkoopprijs Gemeente Arrondissement Aalst Provincie Oost-Vlaanderen Bron: FOD Economie - ADSEI gemiddelde verkoopprijs woonhuizen herzele arrondissement aalst provincie Bron: FOD Economie - ADSEI De prijzen voor gewone woonhuizen situeren zich beneden de gemiddelde prijzen van de provincie Oost-Vlaanderen. Tussen de jaren 2000 en 2005 stegen de prijzen geleidelijk. Tussen 2006 en 2009 vond er een uitzonderlijk hoge stijging plaats (met een piek in 2009). In een tijdspanne van 10 jaar ( ) zijn de prijzen verdubbeld. Oost-Vlaanderen Gemiddelde verkoopprijs gewone woonhuizen De gemiddelde verkoopprijs van de gewone woonhuizen is in vergelijkbaar met de omringende gemeenten. De gemiddelde verkoopprijs is iets hoger in Haaltert en Ninove en iets lager in Geraardsbergen. Bron data: ADSEI via be.stat Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] 124

125 Oost-Vlaanderen Evolutie van de gemiddelde prijzen van de woonhuizen (2000 = index 100) De gemiddelde prijs van de woonhuizen is sinds 2000 in sterk gestegen (ongeveer een verdubbeling), doch in mindere mate dan in Haaltert en Ninove. Bron data: ADSEI via be.stat Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] 2. Mediaanprijs Bron: FOD Economie - ADSEI 3. Aantal transacties Bron: FOD Economie - ADSEI Eerste kwartaal 2012: 23 Tweede kwartaal 2012: 34 Derde kwartaal 2012: 25 Het aantal transacties kende een daling in de periode 2005 en In 2010 en 2011 steeg het aantal transacties opnieuw. 125

126 Hoofdstuk 2. Appartementen, flats en studio s 1. Gemiddelde verkoopprijs Gemeente Arrondissement Aalst Provincie Oost-Vlaanderen Bron: FOD Economie - ADSEI gemiddelde verkoopprijs herzele arrondissement aalst provincie Oost-Vlaanderen Gemiddelde verkoopprijs appartementen, flats, studio s behoort tot de gemeenten met een betrekkelijk lage gemiddelde verkoopprijs van appartementen, flats en studio s. De gemiddelde prijs van appartementen, flats en studio s is gelijkaardig aan deze van de omringende gemeenten. Bron data: ADSEI via be.stat Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] 2. Mediaanprijs Bron: FOD Economie - ADSEI 126

127 3. Aantal transacties Bron: FOD Economie - ADSEI Eerste kwartaal 2012: 7 Tweede kwartaal 2012: 16 Derde kwartaal 2012: 7 127

128 Hoofdstuk 3. Villa s, bungalows en landhuizen 1. Gemiddelde verkoopprijs Gemeente Arrondissement Aalst Provincie Oost-Vlaanderen Bron: FOD Economie - ADSEI gemiddelde verkoopprijs villa's, landhuizen, bungalows herzele arrondissement aalst provincie Oost-Vlaanderen Gemiddelde verkoopprijs villa s, bungalows, landhuizen De gemiddelde verkoopprijs van villa s, bungalows en landhuizen is gelijkaardig aan deze van de andere gemeenten uit het arrondissement. De gemiddelde verkoopprijs is lager in Erpe- Mere, Ninove, Geraardsbergen en Lierde. Bron data: ADSEI via be.stat Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] 2. Mediaanprijs Bron: FOD Economie - ADSEI 128

129 3. Aantal transacties Bron: FOD Economie - ADSEI Eerste kwartaal 2012: 7 Tweede kwartaal 2012: 13 Derde kwartaal 2012: 4 129

130 Hoofdstuk 4. Bouwgrond 1. Gemiddelde verkoopprijs gemeente ,06 15,12 29,3 56,85 87,21 84,75 107,45 105,51 145,85 151,38 132,29 arrondissement Aalst ,78 21,35 31,48 48,75 85,09 102,54 119,34 130,33 126, ,83 provincie Oost-Vlaanderen ,09 22,75 35,23 52,82 105,68 115,55 121,89 135,75 150,09 153,23 150,27 Bron: FOD Economie - ADSEI bouwgrond herzele arrondissement aalst provincie Oost-Vlaanderen Prijzen bouwgrond behoort tot de gemeenten met een gemiddelde prijs voor de bouwgrond die gelijkaardig is aan de prijzen van de andere gemeenten uit de provincie. De gemiddelde prijs voor bouwgrond is de laatste jaren hoger geweest dan deze van het arrondissement. De gemiddelde prijs voor de bouwgrond is hoger in Erpe-Mere en lager in Haaltert, Ninove en Geraardsbergen. Bron data: ADSEI via be.stat Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] 130

131 Oost-Vlaanderen Evolutie van de gemiddelde prijzen van de bouwgrond (2000 = index 100) De gemiddelde prijs van de bouwgrond is in sinds 2000 sterk gestegen. De stijging is gelijkaardig aan deze in Erpe- Mere, Sint-Lievens-Houtem, Zottegem en Geraardsbergen. De stijging is minder sterk dan in Aalst, Haaltert en Ninove. Bron data: ADSEI via be.stat Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, [email protected] 2. Mediaanprijs gemeente Bron: FOD Economie - ADSEI 3. Aantal transacties gemeente Bron: FOD Economie - ADSEI Eerste kwartaal: 8 Tweede kwartaal: 7 Derde kwartaal: 4 131

132 Hoofdstuk 5. Vergelijking gemiddelde verkoopprijzen vergelijking gemiddelde verkoopprijzen woonhuizen, appartementen en villa's woonhuizen appartementen, flats, studio's villa's, landhuizen, bungalows Bron: FOD Economie - ADSEI 132

133 WOONKWALITEIT 133

134 Deel I. Leegstand Leegstand opsporen is een vorm van preventie. Leegstand kan immers een voorstadium zijn van verwaarlozing en verkrotting of een middel om te speculeren op vastgoedprijzen. In het begin van de jaren negentig zijn enkele stedelijke gemeenten begonnen met het opsporen van leegstaande en verkrotte gebouwen, met daaraan gekoppeld eigen heffingsreglementen. In 1996 vaardigde het Vlaams gewest zelf regels uit. Dit leidde tot de bekende inventaris, met drie lijsten: leegstand, verwaarlozing en ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen. Het Decreet Grond- en Pandenbeleid heeft de leegstandslijst sinds 1 januari 2010 overgeheveld naar de gemeenten en omgevormd tot het leegstandsregister. Elke gemeente is verplicht een leegstandsregister te houden. In een reglement stelt de gemeente de indicaties die aanleiding geven tot leegstand vast. Het leegstandsregister is gedigitaliseerd via de online-toepassing RWO-datamanager. Een gebouw wordt als leegstaand beschouwd indien meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden. Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met: - hetzij de woonfunctie; - hetzij elke andere door de Vlaamse regering omschreven functie die een effectief en niet occasioneel gebruik van de woning met zich meebrengt. Deze lijst is op dit moment nog niet opgemaakt. Gemeenten hebben de mogelijkheid een leegstandsheffing in te voeren. Het Decreet stelt de minimumaanslag vast. De gemeente heeft een reglement opname gebouwen en woningen in het leegstandsregister en een reglement leegstandsheffing goedgekeurd. De basisheffing bedraagt: a) EUR voor een leegstaand gebouw; b) EUR voor een eengezinswoning; c) 100 EUR voor een individuele kamer of studentenkamer zoals gedefinieerd in het Kamerdecreet; d) 400 EUR voor elke andere woning dan deze vermeld onder b) en c). Vanaf het derde opeenvolgende aanslagjaar, wordt de bovenvermelde heffing verdubbeld. De belasting voor een leegstaande woning of een leegstaand gebouw is voor het eerst verschuldigd vanaf het ogenblik dat die woning of dat gebouw gedurende twaalf opeenvolgende maanden is opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister. 134

135 De belasting wordt: - vermenigvuldigd met één voor het eerste jaar van inkohiering. - vermenigvuldigd met twee voor het tweede jaar van ononderbroken inkohiering. - vermenigvuldigd met drie voor het derde jaar van ononderbroken inkohiering. - vermenigvuldigd met vier voor het vierde en de volgende jaren van ononderbroken inkohiering. De procedure verloopt volgens onderstaand schema: vaststelling leegstand opstellen: administratieve akte fotodossier beschrijvend verslag kennisgeving beslissing tot opname 30 dagen vanaf kennisgeving: Beroep 90 dagen vanaf betekening beroepschrift beoordeling door college/gemachtigde beroep gegrond beroep onontvankelijk geen tijdige beslissing beroep ongegrond geen beroep Effectieve opname in leegstandsregister retroactief vanaf datum administratieve akte vernietiging beslissing tot opname vaststellingen administratieve akte mogen niet aangewend worden voor nieuwe beslissing 135

136 Deel II. Verwaarlozing, ongeschiktheid en onbewoonbaarheid Van alle regio s in West-Europa heeft Vlaanderen een van de slechtste woningbestanden 35. Er bestaan verschillende instrumenten om de achteruitgang van het woonpatrimonium in een gemeente te bestrijden: De opname van het gebouw of de woning op de lijst met verwaarloosde woningen en gebouwen Verwaarlozing: een gebouw of een woning wordt als verwaarloosd beschouwd wanneer het ernstig zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan de buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten 36. De opname van de woning op de lijst van ongeschikte woningen Een ongeschikte woning of kamer voldoet niet aan de minimale kwaliteitsnormen zoals die zijn gesteld in de Vlaamse Wooncode (voor een woning) 37 of in het Kamerdecreet (voor een kamer) 38. De opname van de woning op de lijst van onbewoonbaar verklaarde woningen Een gemeente kan een woning (of een kamer) onbewoonbaar verklaren op basis van de Nieuwe Gemeentewet 39 of op basis van de Vlaamse Wooncode 40. De procedure van de Nieuwe Gemeentewet is slechts van toepassing indien het zeer dringende en ernstige situaties betreft, waarbij de gemeente optreedt om erger te voorkomen. Problemen met uitwendige kenmerking staan centraal. Concreet is van een ernstige situatie sprake indien de openbare veiligheid of gezondheid in het gedrang is. Een onbewoonbaarverklaring op basis van de Vlaamse Wooncode wordt uitgesproken omdat verdere bewoning niet langer aanvaardbaar is. Problemen met inwendige kenmerken (vocht, schimmel, elektrocutiegevaar) staan er centraal. 35 Handboek Lokaal Woonbeleid, Politeia, Brussel, 2012, Aflevering 2, 4.6/1. 36 Artikel 29 Decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, B.S. 30 december 1995 (hierna verder genoemd: Heffingsdecreet). 37 Artikel 6 Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus 1997(hierna verder genoemd: Vlaamse Wooncode). 38 Artikel 16 Decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997 (hierna verder genoemd: Kamerdecreet). 39 Artikel NGW. 40 Artikel 15 en 16 Vlaamse Wooncode. 136

137 Deel III. Registeropmaak, inventarisbeheer en heffingen De registeropmaak, het inventarisbeheer en de heffingen van/op leegstaande, verwaarloosde, ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde woningen of gebouwen is als volgt geregeld: Er zijn drie registers: het leegstandsregister; de inventaris van verkrotte woningen en gebouwen, die bestaat uit twee lijsten: o de lijst met verwaarloosde woningen en gebouwen; o de lijst met ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen; o (de lijst met leegstaande gebouwen en woningen is overgeheveld naar de gemeenten en vervangen door het leegstandsregister); de inventaris van leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten (om een onderscheid te maken tussen leegstaande gebouwen en leegstaande bedrijfsruimten geldt als criterium de oppervlakte van het perceel: leegstaande gebouwen minder dan 500 m 2 worden opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister, gebouwen meer dan 500 m 2 worden geplaatst in de inventaris van bedrijfsruimten); De inventarisbeheerder is, voor wat betreft: het leegstandsregister: de gemeente; de lijsten met verwaarloosde woningen en gebouwen en de ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde woningen: het agentschap Wonen-Vlaanderen tenzij de gemeente een aanvraag heeft ingediend om zelf de inventaris te beheren (in Oost- Vlaanderen beheren Aalter en Sint-Lievens-Houtem de inventaris zelf); de inventaris van leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten: het departement RWO; De heffingen zijn, voor wat betreft: de leegstaande gebouwen en woningen: een gemeentelijke leegstandsheffing. Er bestaan dus geen gemeentelijke opcentiemen meer; de verwaarloosde woningen en gebouwen en de ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde woningen: een gewestelijke heffing en eventueel, gemeentelijke opcentiemen of een gemeentelijk belastingreglement; 137

138 de leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten: een gewestelijke heffing en eventueel, gemeentelijke opcentiemen of een gemeentelijk belastingreglement. Leegstaande gebouwen en woningen Verwaarloosde gebouwen en woningen Ongeschikte woningen Onbewoonbare woningen Leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten REGISTER Leegstandsregister Inventaris verkrotte woningen en gebouwen: Lijst verwaarloosde woningen en gebouwen Inventaris verkrotte woningen en gebouwen: Lijst ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen Inventaris verkrotte woningen en gebouwen: Lijst ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen Inventaris leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten Leegstaande gebouwen en woningen Verwaarloosde gebouwen en woningen Ongeschikte woningen Onbewoonbare woningen Leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten INVENTARISBEHEERDER Gemeente Agentschap Wonen-Vlaanderen (tenzij aanvraag door gemeente zelf) Agentschap Wonen-Vlaanderen (tenzij aanvraag door gemeente zelf) Agentschap Wonen-Vlaanderen (tenzij aanvraag door gemeente zelf) Departement RWO Leegstaande gebouwen en woningen Verwaarloosde gebouwen en woningen Ongeschikte woningen Onbewoonbare woningen Leegstaande en verkrotte HEFFING Gemeentelijke leegstandsheffing - Gewestelijke heffing - Gemeentelijke opcentiemen 41 - Gemeentelijk belastingreglement - Gewestelijke heffing - Gemeentelijke opcentiemen - Gemeentelijk belastingreglement - Gewestelijke heffing - Gemeentelijke opcentiemen - Gemeentelijk belastingreglement - Gewestelijke heffing 41 H.v.C. 24 mei 2012: Volgens het Hof van Cassatie is een lokale belasting, gesteund op een van de wezenlijke componenten die de grondslag van de inkomstenbelastingen bepalen, verboden. Het kadastraal inkomen is de grondslag van de onroerende voorheffing, dus een wezenlijke component van het netto-belastbaar inkomen in de personenbelasting. Gemeentebelastingen kunnen het kadastraal inkomen dus niet als grondslag nemen. Dit verbod geldt volgens het Hof evenzeer voor de opcentiemen op een basisbelasting die het kadastraal inkomen als grondslag heeft. 138

139 bedrijfsruimten - Gemeentelijke opcentiemen - Gemeentelijk belastingreglement * De gemeente is geen inventarisbeheerder van de lijsten met verwaarloosde woningen en gebouwen en de ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde woningen. * Vooralsnog heeft de gemeente geen eigen belastingreglementen voor: - verwaarloosde gebouwen en woningen; - ongeschikte woningen; - onbewoonbare woningen; - leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten. 139

140 Deel IV. Analyse registers en aangevraagde onderzoeken leegstaande woningen ingekohierde bedragen , , , , , , ,00 Aantal onderzoeken administratieve procedure Wooncode 7 Bron: Jaarverslag Wonen-Vlaanderen Aantal onderzoeken huur nieuwe woning 3 Aantal onderzoeken huur verlaten woning 2 Totaal aantal woningonderzoeken 12 Aantal adviezen ongeschiktheid 6 Aantal adviezen ongeschikt en onbewoonbaar 2 Totaal aantal adviezen 8 Aantal genomen besluiten op basis VWC 7 Aantal inventarisaties 7 140

141 PREMIES 141

142 Deel I. Overzicht Op de onderscheiden niveaus zijn de volgende premies beschikbaar: Federaal belastingvermindering-belastingkrediet dakisolatie belastingvermindering inbraak- en brandpreventie voordelig btw-tarief 6 renovatie woningen ouder dan 5 jaar Vlaanderen Verbouwen verbeteringspremie renovatiepremie aanpassingspremie voor ouderen Kopen verzekering gewaarborgd wonen sociale lening VMSW lening Vlaams Woningfonds belastingvermindering renovatieovereenkomsten Huren tegemoetkoming in de huurprijs lagere huurprijs door vermindering onroerende voorheffing tussenkomst huurwaarborg huurpremie Erfgoed fiscale aftrek voor onroerend erfgoed Vlaamse onderhoudspremie Vlaamse restauratiepremie Provincie aanvullende lening kopen, bouwen en verbouwen woningen aansluiting openbaar netwerk kleine landschapselementen Eandis 142

143 sociaal dakisolatieproject dakisolatie/zoldervloerisolatie buitenmuurisolatie/spouwisolatie vloerisolatie hoogrendementsbeglazing bestaande woningen - warm water warmtepomp zonneboiler sanitair warm water (met ruimteverwarming) condensatieketel nieuwe woningen energieprestatiepeilpremies (eventueel met zonneboiler) overige kortingsbon koelkast/wasmachine groene stroomcertificaten Solva goedkope lening energiebesparende maatregelen Gemeente aanvullende premie verbeteringspremie en aanpassingspremie ouderen milieuadvieswinkel dakisolatie zoldervloerisolatie, muurisolatie, superisolerende beglazing, condensatieketel en zonneboiler 143

144 Deel II. Premies Wonen-Vlaanderen Hoofdstuk 1. Toegekende premies Jaar renovatiepremie verbeteringsen aanpassingspremie toekenningen weigeringen toekenningen Weigeringen Bron: Wonen-Vlaanderen Hoofdstuk 2. Aangevraagde premies Jaar Renovatiepremie verbeteringsen aanpassingspremie aanvragen aanvragen Bron: Jaarverslag Wonen-Vlaanderen 144

145 Deel III. Gemeentelijke premies Hoofdstuk 1. aantallen jaar aanvullende verbeteringspremie regenwaterputpremie zonnepanelen-zonneboiler Bron: Gemeente 145

146 VRAAG NAAR WOONGELEGENHEDEN BEVOLKING Bevolkingsaantal. Het bevolkingsaantal van de gemeente is sinds 1991 constant en eerder sterk gestegen. De stijging verliep conform met de stijging van het bevolkingsaantal in de provincie Oost-Vlaanderen. De bevolkingsgroei is de afgelopen tien jaar groter geweest dan in de meeste omliggende gemeenten (enkel in Sint-Lievens-Houtem en Ninove was de stijging sterker). Sinds 2008 is het natuurlijk saldo steeds positief. De eigen bevolking is sindsdien dus toegenomen. De studiedienst van de Vlaamse Regering verwacht een duidelijke bevolkingstoename voor de periode (1.157 personen) en de periode (661 personen). Groene druk. Sinds 1997 is de groene druk van de gemeente gedaald. Vanaf 2005 is de groene druk ongeveer constant gebleven. In het arrondissement Aalst is de groene druk lager dan in de rest van de provincie. De groene druk van de gemeente is hoger dan deze eerder lage groene druk in het arrondissement Aalst. De groene druk is in het noordelijk deel van de gemeente hoger dan in het zuidelijk deel. Volgens de bevolkingsprognoses zal het aandeel jongeren tot en met 2025 miniem stijgen. Actieve bevolking. De actieve bevolking is ten opzichte van de totale bevolking sinds 2005 lichtjes gedaald. Volgens de bevolkingsprognoses zal de actieve bevolking vooral sterk dalen in de periode (55,28 in 2010, 53,53 in 2020 en 50,73 in 2030). In de meeste buurgemeenten (Sint-Lievens-Houtem buiten beschouwing gelaten) zal de afname van het aantal jarigen nog groter zijn dan in. Grijze druk. De grijze druk is in toegenomen, maar is nog altijd iets lager dan in de omringende gemeenten. Tussen 2005 en 2008 is de grijze druk in zelfs licht afgenomen. In de dunbevolkte gebieden van de gemeente is de grijze druk het hoogst. Volgens de bevolkingsprognoses zal de grijze druk, net zoals in de naburige gemeenten, heel sterk toenemen in de periode (32,15 in 2020 en 39,01 in 2030). Interne vergrijzing. Het aantal 80-plussers is heel sterk toegenomen sinds Desalniettemin is de interne vergrijzing in lager dan het gemiddelde van de provincie Oost- Vlaanderen. Volgens de bevolkingsprognoses zal het aantal 80-plussers sterk toenemen. Voornamelijk in de periode zal er grote stijging zijn van het aantal 80-plussers (van naar personen). HUISHOUDENS Aantal. Het aantal huishoudens is gestegen conform het percentage van het arrondissement Aalst. Volgens de berekeningen van de Studiedienst van de Vlaamse Regering zal het aantal huishoudens vanaf 2010 tot en met 2020 stijgen met 349 eenheden (4.327 in 2020). Tegen 2030 zullen er nog 243 huishoudens bijkomen.

147 Samenstelling. Het aantal alleenstaanden is sterk toegenomen. Toch behoort, net zoals Sint-Lievens-Houtem, nog tot de gemeenten met een eerder laag aandeel alleenstaanden. Een groot aandeel alleenstaanden bestaat uit 65-plussers. Het aantal alleenstaanden zal in de toekomst verder sterk blijven stijgen (1.800 personen in 2010, personen in 2020 en personen in 2030). Het aandeel huishoudens met 2 personen zal verder blijven stijgen. Het aandeel huishoudens met 3 of meer personen is gedaald en zal in de toekomst blijven dalen. Het absoluut aantal huishoudens met 3 personen zal echter lichtjes stijgen. Het percentage aan gezinnen met kinderen is in eerder hoog (voor een gemeente in het arrondissement Aalst). In het noordelijk deel van de gemeente is het percentage van gezinnen met kinderen hoger buiten de kern, in het zuidelijk deel is dit net andersom. Het aandeel éénoudergezinnen van de gezinnen met kinderen is lager dan in de omringende gemeenten. Het percentage éénoudergezinnen is hoger in de kernen. WOONBEHOEFTE Volgens het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan bedraagt de behoefte aan bijkomende woongelegenheden (volgens de gesloten huishoudensprognose), voor wat betreft: - de periode : 846 ( taakstelling volgens het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan ); - de periode : 194 ( kwantitatieve optie korte termijn ); - de periode : 409 ( kwantitatieve optie lange termijn ). De werkelijke toename van het aantal huishoudens bedraagt: - voor de periode : 988 (een verschil van 142 huishoudens); - voor de periode : 297 (een verschil van 103 huishoudens). BETAALBAAR WONEN Uit de analyse van de wachtlijst van de kandidaat-huurders voor sociale woningen blijkt dat de kandidaten voornamelijk bestaan uit alleenstaanden en alleenstaanden met 1 kind. Het merendeel van de kandidaat-huurders bevindt zich in de leeftijdscategorie tussen 30 en 54 jaar. Er zijn echter ook een behoorlijk aantal kandidaat-huurders jonger dan 30 jaar. De analyse van het aantal zittende huurders (zie verder onder aanbod van woongelegenheden) toont aan dat er momenteel geen zittende huurders zijn jonger dan 30 jaar.

148 AANBOD VAN WOONGELEGENHEDEN WOONGELEGENHEDEN Aantal en type. De gemeente kenmerkt zich door een groot aandeel aan huizen in open en vooral halfopen bebouwing. Het aandeel aan appartementen is sinds 2005 sterk gestegen (van 5,19 naar 8,64), maar ligt laag in vergelijking met het gemiddelde van het arrondissement Aalst. Het percentage huizen in gesloten bebouwing neemt af. Er is een tendens merkbaar waarbij vooral geopteerd wordt voor ofwel appartementsbouw ofwel open of halfopen bebouwing. De tussenvorm (van gesloten bebouwing) neemt af. Nochtans biedt deze tussenvorm voordelen: huisvesting van verschillende huishoudtypes is mogelijk. Woonkwaliteit. In 2001 was het aandeel woningen in de gemeente dat niet over een toilet of badkamer beschikte hoog in vergelijking met de arrondissementele en provinciale cijfers. De actuele gegevens van de kadastrale statistiek van het gebouwenpark tonen aan dat de aanwezigheid van centrale verwarming en badkamers lager is bij gesloten bebouwing. Ouderdom woningen. De gemeente beschikt over een eerder laag aandeel oudere woningen (voor 1945) en een hoog aandeel aan woningen gebouwd in de periode De oudere woningen zijn vooral gelegen in het zuidelijk deel van de gemeente. In het noordelijk deel zijn de oudere woningen vooral gelegen in de kernen. Het aandeel recente woningen is hoog rondom de kernen. Het aandeel zeer recente woningen is hoog in het westelijk deel van de deelgemeente. Eigendomsstatuut. De gemeente heeft een hoger aandeel eigenaar-bewoners en een lager aandeel huurders dan het arrondissement Aalst. De verhouding van het aantal huurders ten opzichte van het aantal eigenaar-bewoners is het hoogst in het centraal en oostelijk deel van de T-structuur ( en Borsbeke). RENOVATIE- EN BOUWINTENSITEIT Het aantal vergunningen voor nieuwbouw is nog altijd groter dan het aantal vergunningen voor renovatie. Het aantal stedenbouwkundige aanvragen per 1000 huishoudens voor flats is gestegen, maar ligt net iets lager dan het arrondissementeel en provinciaal gemiddelde. De gemiddelde bewoonbare oppervlakte per woning (voor woningen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning verleend is), wordt steeds kleiner. De gemiddelde bewoonbare oppervlakte is wel nog groter dan het arrondissementeel en provinciaal gemiddelde. Het aantal stedenbouwkundige aanvragen ligt, zowel voor nieuwbouw als voor renovatie, hoger dan het arrondissementeel en provinciaal gemiddelde. VERKOOPPRIJZEN De prijzen voor gewone woonhuizen situeren zich beneden de gemiddelde prijzen van de provincie Oost-Vlaanderen, maar (over het algemeen) net boven deze van het arrondissement Aalst. In een tijdspanne van 10 jaar ( ) zijn de prijzen verdubbeld.

149 De gemiddelde verkoopprijzen van appartementen zijn ietwat lager dan deze van het arrondissement Aalst. De gemiddelde prijs van de bouwgrond is de laatste jaren hoger geweest dan deze van het arrondissement Aalst. In de regio Gent liggen de gemiddelde verkoopprijzen van gewone woonhuizen en appartementen hoger. BETAALBAAR WONEN De gemeente heeft in het algemeen een laag aantal zittende sociale huurders. Relatief gezien bestaat het grootste deel uit 65-plussers. Opvallend is dat er geen huurders jonger dan 30 jaar zijn, hoewel er een behoorlijk aantal kandidaat-huurders van deze leeftijdscategorie bestaan. De gemeente moet een sociaal objectief invullen van: sociale huurwoningen tegen 2023; - 23 sociale huurwoningen tegen 2025; - 55 sociale koopwoningen tegen 2020; - 2 sociale kavels tegen Indien de reeds geplande projecten uitgevoerd worden, zal de gemeente het sociaal objectief behalen.