Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Paterswoldseweg 180 A KM BP GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 juli 2014 bedraagt 302, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 21 december 2015 een verzoek van de huurder om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 juli 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 2 maart 2016 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. De ontvangen rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COU2G ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 6

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Algemeen over het hele complex Paterswoldseweg 174/180/180A: huurder heeft nooit een glazenwasser gezien; de ramen zijn niet erg vies; er is geen tuinonderhoud uitgevoerd; de vader van een van de huurders uit pand 180 heeft in 2014 veel in de tuin gedaan; hij en de broer van die huurder doen veel aan onderhoud; er is een klein grasveldje van circa 25 m², verder is er veel onkruid; als verhuurder stelt dat er wel betaald is, zou ik die nota's willen zien; huurder wil zeker niet betalen voor tuinonderhoud dat is uitgevoerd voordat de huurovereenkomst is ingegaan; ik ben het niet eens met de verdeelsleutel van 50%; er zijn in het complex Paterswoldseweg 174/178/ kamers, 1/18e deel aan huurder toerekenen is redelijker. de vloerbedekking van verhuurder ligt al langer dan 5 jaar; Over deze zaak: de vloerbedekking van verhuurder ligt al langer dan 5 jaar; er is geen slot van huurders kamerdeur vervangen; er is geen schilderwerk uitgevoerd; die werkzaamheden zijn ook niet overeengekomen; de stofzuigerzakken liggen in een ruimte die niet voor huurders toegankelijk is; de stofzuiger is misschien al 20 jaar oud, er is geen nota van; de ramen worden sporadisch gewassen; men is snel klaar, de kosten zijn wel erg hoog voor dit werk; met betrekking tot de kostenpost 'reparaties en klein onderhoud' en de nota van wil ik opmerken dat er sprake was van een technisch probleem; dit heeft zich in 2013 ook al voorgedaan; het maken van een luik in de keuken was noodzakelijk voor die werkzaamheden, die kosten moeten niet op huurders verhaald worden; er is geen post 'klein onderhoud' overeengekomen; huurders doen zelf veel klusjes zoals het vervangen van lampen; en andere kleine reparaties; over die sleutels weten we niets, de nota van moet vervallen; we vragen ons af op welke wc-deur de nota van betrekking heeft; het afsluitbaar maken van een toiletdeur is voor rekening van verhuurder; het pand 180 is een hoekpand, de tuin wordt gedeeld met nr. 178; er zijn tegels met in het midden een plantenbak, geen gras of struiken; de tuin is niet afgesloten; er komen 3 deuren op uit van de panden 174, 178 en 180; de nota's van werkzaamheden zijn erg hoog; er staat geen schutting om de tuin; er is wel een schutting tussen de tuin van de andere panden; we hebben er bezwaar tegen als verhuurder alsnog nota's van energiekosten mag indienen. Korte samenvatting van de verklaring gemachtigde van de verhuurder aan de hand van een pleitnota: Algemeen voor hele complex 174/180/180A: de nota's voor schoonmaken/glasbewassing zijn betaald; ook de nota's voor tuinonderhoud zijn voldaan; dezelfde hovenier komt al jaren, hij wordt niet per uur betaald, er is een vast bedrag afgesproken; soms worden er extra werkzaamheden uitgevoerd in het begin van het jaar/groeiseizoen, later in het jaar wordt regulier onderhoud gedaan; Pagina 2 van 6

3 ik verwijs naar alle ingediende stukken; ook zal ik betaalbewijzen van schoonmaken/glasbewassing en tuinonderhoud leveren aan de commissie. Voor deze zaak/zaken huisnr.180/180a: aanvankelijk heb ik de nota's voor energie geleverd over een onjuist boekjaar; daarna zijn de juiste nota's geleverd; ik verzoek de commissie om die bij de berekeningen te betrekken; er was een verstopping in de riolering in de kruipruimte; om die te bereiken moest een luik in de vloer gefreesd worden; de kosten zijn voor huurders; de rioolservice moet wel 1 tot 2 keer per jaar komen voor werkzaamheden; er is een kamerdeurslot vervangen; ik weet niet meer voor welke deuren de sleutels moesten worden bijgemaakt; ik weet ook niet voor welke wc-deur het slot moest worden vervangen; de glasbewassing is correct berekend, 90% voor 3 verdiepingen; je kunt de tuin zo inlopen via de steeg die er langs loopt; ook buren kunnen er gebruik van maken; de steeg is van de gemeente denk ik, de tuin is ons eigendom; er is recht van overpad van de panden 174 en 178 om naar de steeg te komen, niet om er fietsen te plaatsen; de stoffering/meubilering was in 2010/2011 circa 5-6 jaar oud; de kosten voor brandblussers, het witten van de algemene ruimten en de glasverzekering mis ik in het rapport; ook de aanlegkosten van internet/tv mis ik in het rapport; verder moeten de kosten van stofzuigerzakken nog in de berekening worden opgenomen; deze zakken liggen in de kelder. De huurder van kamer 9 heeft de sleutel van die kelder; er is voor ontvangst van de algemene bepalingen getekend of de pagina's zijn geparafeerd. Na de zitting heeft de commissie van verhuurder nadere gegevens ontvangen over diverse kostenposten. Aangezien de commissie alleen om de facturen van de kostenposten 'glasbewassing' en 'tuinonderhoud' had gevraagd, zal zij alleen de informatie over die kostenposten in haar beoordeling betrekken. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 januari 2014 tot en met 31 juli 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 794,60 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft voor de overige servicekosten het voorgeschreven formulier aan de huurder en huurcommissie verstrekt. Pagina 3 van 6

4 Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 juli 2014 vast te stellen op 372,73. Beoordeling Huurcommissie De verhuurder en huurder hebben de doorberekening van de diverse posten uit het rapport van onderzoek ter discussie gesteld. De commissie gaat hieronder puntsgewijs in op de kostenposten: Reparaties/klein onderhoud: Uit de zitting is gebleken dat de kosten die zijn gemaakt voor het ontstoppen van de riolering in de keuken niet slechts het weer doorgankelijk maken van de afvoer betreft. Gelet op de omvangrijke werkzaamheden ging het niet (alleen) om een door huurders gebruik (haren, zeepresten e.d.) dichtgeslibde leiding: er moest een luik in de vloer gemaakt worden om toegang tot de kruipruimte te krijgen, waarbij er in de vloer gefreesd moest worden. Deze omvangrijke werkzaamheden zijn voor rekening van verhuurder. De nota van ,41 wordt daarom niet doorberekend. Huurders aandeel voor deze post bedraagt 0,00. Schoonmaak/glasbewassing: Geen aanpassing van het rapport. De in het rapport vermelde nota's vallen buiten de onderzoeksperiode. Huurders aandeel bedraagt 0,00. Onderhoud tuin/groenvoorziening: Ter zitting is onvoldoende duidelijk geworden welke werkzaamheden ten behoeve van huurders zijn uitgevoerd in en rond de tuin. De commissie vindt het totaal aan notabedragen erg hoog voor een niet erg grote tuin. Alleen de nota's van 9 mei en 24 juni 2014 vallen binnen de gevraagde periode. Het verweer van verhuurder heeft de commissie niet overtuigd. Zij ziet reden om het aan huurder door te berekenen bedrag te matigen. Zij houdt voor alle kamers (is 18 in hele complex Paterswoldseweg 180/178/174) een bedrag aan van 35,72 per kamer. Huurders aandeel voor de onderzoeksperiode is 7/12e deel van 35,72 is 20,84. Onderhoud installaties: (brandblussers) Geen aanpassing van het rapport. De in het rapport vermelde nota valt buiten de onderzoeksperiode. Huurders aandeel bedraagt 0,00. Roerende zaken: (stoffering eigen kamer en algemene ruimten, schilderwerk) De stoffering in de kamer is al lang aanwezig en in gebruik. Naar het oordeel van de commissie is de waarde inmiddels gehalveerd. Zij ziet reden de huidige waarde in 10 jaar af te schrijven. Vloerbedekking in de eigen kamer wordt in 10 jaar afgeschreven: 28,50 ipv 57,00. De kosten van de stoffering in de algemene ruimten worden overgenomen. Stoffering: Vloerbedekking in kamer 28,50 Vloerbedekking verkeersruimten 9,90 Zeil in hal en keuken 1,65 Meubilering 65,06 Totale gebruiksvergoeding 105,11 Voor huurder: 7/12e deel x 105,11 = 61,31 Pagina 4 van 6

5 Door verhuurder is de redelijkheid van het doorberekenen van de kosten van schilderwerk in de algemene ruimten aangevoerd. Er zijn door verhuurder echter geen nota's van ingediend; de kosten zijn niet in het rapport verwerkt. Deze kosten worden niet aan huurder doorberekend. Glasverzekering: Verhuurder heeft nog aangevoerd dat er een glasverzekering is afgesloten voor het pand. Niet gebleken is dat deze kosten zijn overeengekomen. Dit blijkt niet uit het huurcontract. Ze zijn door verhuurder ook niet in de afrekening opgenomen. Eventuele kosten worden niet in de betalingsverplichting opgenomen. De overige kostenposten behoeven geen aanpassing. De commissie heeft geen reden gevonden de kostenposten gas en elektra aan te passen. Verhuurder heeft voldoende gelegenheid gehad om de juiste nota's en afrekeningen te overleggen maar heeft dit pas gedaan op 17 maart 2016, nadat hij eerst om uitstel van de zitting van 23 maart 2016 heeft verzocht. De commissie volgt verhuurder niet in zijn wens om ook de kosten voor de stofzuigerzakken aan huurders in rekening te brengen. Behalve voor de huurder van kamer 9 zijn deze stofzuigerzakken niet bereikbaar, want in een afgesloten berging opgeborgen. Daarnaast zijn de kosten ervan niet bekend. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting als volgt vast: Servicekosten over de periode 01/01/ /07/2014: Voor huurders woonruimte: -Gas 107,65 -Elektra 49,56 -Water 25,78 -Energiewacht 6,88 -Televisie 12,45 -Internet 7,00 -Reparaties + Klein onderhoud 0,00 -Schoonmaak/Glasbewassing 0,00 -Onderhoud tuin/groen 20,84 -Onderhoud installaties 0,00 -Roerende zaken 61,31 -Belastingen/Heffingen n.v.t. Subtotaal: 291,47 -Administratiekosten 2% van 107,65 2,15 -Administratiekosten 5% van 183,82 9,19 Totaal: 302,81 Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Pagina 5 van 6

6 Conclusie / Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 juli 2014 bedraagt 302,81. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten lager vast dan op de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen, de huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De totale betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 juli 2014 bedraagt 302,81. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma mr. P. Schuurman en A.C.P. Tamse MRE MRICS Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6