Tweede Kamer der Staten-Generaal

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar XVIII Vaststelling van de begrotingsstaten van de begroting Wonen, Wijken en Integratie (XVIII) voor het jaar 2008 Nr. 69 VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEG Vastgesteld 19 juni 2008 De algemene commissie voor Wonen, Wijken en Integratie 1 heeft op 28 mei 2008 overleg gevoerd met minister Vogelaar voor Wonen, Wijken en Integratie over: de brief van de minister voor Wonen, Wijken en Integratie d.d. 16 april 2008 over het omzetten van kantoren en andere leegstaande panden naar woningen ( XVIII, nr. 59). Van dit overleg brengt de commissie bijgaand beknopt verslag uit. Vragen en opmerkingen uit de commissie 1 Samenstelling: Leden: Van de Camp (CDA), Van Gent (Groen- Links), voorzitter, Van der Staaij (SGP), Kamp (VVD), Arib (PvdA), Poppe (SP), Weekers (VVD), ondervoorzitter, Dijsselbloem (PvdA), Depla (PvdA), Van Bochove (CDA), Van der Ham (D66), Vietsch (CDA), Verdonk (Verdonk), Jansen (SP), Ortega-Martijn (ChristenUnie), Wolbert (PvdA), Van der Burg (VVD), Van Heugten (CDA), Bouchibti (PvdA), Jasper van Dijk (SP), Thieme (PvdD), Fritsma (PVV), Van Toorenburg (CDA) en Uitslag (CDA). Plv. leden: Bilder (CDA), Dibi (GroenLinks), Nicolaï (VVD), Timmer (PvdA), Kant (SP), Blok (VVD), Bouwmeester (PvdA), Kraneveldt-van der Veen (PvdA), Willemse-van der Ploeg (CDA), Pechtold (D66), Blanksma-van der Heuvel (CDA), Neppérus (VVD), De Wit (SP), Voordewind (ChristenUnie), Heijnen (PvdA), Zijlstra (VVD), Haverkamp (CDA), Leerdam (PvdA), Ulenbelt (SP), Madlener (PVV) en Karabulut (SP). Mevrouw Van Gent (GroenLinks) is de minister erkentelijk voor de toezeggingen in de brief over het omzetten van leegstaande kantoren en andere panden in woningen. Er zijn op dit punt grote kansen, want inmiddels gaat het volgens de Vereniging van Ontwikkelaars & Bouwondernemers om 8 miljoen vierkante meter leegstaand kantooroppervlakte. Als die ruimte wordt gebruikt om woningen te creëren, vooral voor jongeren en starters, is dat een grote bijdrage aan het tegengaan van leegstand, woningnood en onnodige nieuwbouw. De transformatie van panden is niet alleen een zaak van lokale partijen. Ook de rijksoverheid kan hieraan bijdragen, bijvoorbeeld door gemeenten ertoe op te roepen om creatiever om te gaan met de beleidsruimte binnen de huidige regels en door de gemeenten daarover informatie te verschaffen. Ook woningbouwcorporaties kunnen ertoe worden opgeroepen om op dit punt actiever te worden. De Rijksbouwmeester kan met voorstellen de transformatie van leegstaande panden stimuleren. Wellicht kan een deel van het Innovatiebudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) worden ingezet voor een aantal experimenten. Met een huurtoeslag voor onzelfstandige woonruimten kan veel worden bereikt. Is de minister bereid om op dit punt een nauwkeurige kostenbatenanalyse te maken? Waarom ziet de minister in dit verband niets in een duurzame-investeringsaftrek en vrijstelling van overdrachtsbelasting? Hoe zorgt zij ervoor dat op korte termijn meer gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheden om dubbele overdrachtsbelasting te voorkomen? Ook tijdelijke verhuur van leegstaande rijksgebouwen is van belang, want het gaat daarbij vaak om langere perioden. KST tkkst31200XVIII-69 ISSN Sdu Uitgevers s-gravenhage 2008 Tweede Kamer, vergaderjaar , XVIII, nr. 69 1

2 Boven winkels staan verdiepingen leeg. Ook daar liggen mogelijkheden om de woningnood te bestrijden en om bij te dragen aan de veiligheid en levendigheid van de omgeving. Hoe gaat de minister dit stimuleren? Wanneer wordt de Kamer geïnformeerd over de conclusies die de minister verbindt aan het momenteel in België lopende experiment met een leegstandsheffing? Zal zij daarbij direct concrete voorstellen doen? Tot slot dringt mevrouw Van Gent aan op een spoedige uitvoering van de voorgenomen acties en op een goede informatievoorziening aan de Kamer daarover. De heer Depla (PvdA) wijst erop dat, ondanks de woningnood, grootschalige leegstand van kantoren en de op de lange termijn krimpende beroepsbevolking, nog steeds nieuwe kantoorlocaties worden ontwikkeld. Transformatie van leegstaande kantoren in woningen creëert meer woonruimte, beperkt de aantasting van het groen, voorkomt verloedering en biedt mogelijkheden om binnen steden bijzondere woon-werkprojecten te realiseren. Gemeenten, provincies en het Rijk moeten de bouw van nieuwe kantoren stoppen zolang er in de regio nog genoeg leegstand is. Er mogen geen nieuwe kantoorlocaties in het groen komen. Gemeenten moeten regionaal bekijken waar nog behoefte aan is en moeten hun eigen vastgoedbelangen soms ondergeschikt maken aan het belang van transformatie van kantoren. De overheid moet transformatie stimuleren via regelgeving en kennisbevordering, maar de markt moet het werk doen. De overheid dient dus niet de rekening te betalen voor ontwikkelaars en vastgoedhandelaren. Als er geen huurders meer zijn, moet de overheid dit risico niet overnemen. Dat zou de nieuwbouw alleen maar bevorderen en de gemeenschap draait bij leegstand vervolgens op voor de kosten. De ideeën om leegstand te voorkomen, moeten niet verstrikt raken in bureaucratie. Er moet een experimenteerartikel komen dat het conform het advies van de commissie-dekker mogelijk maakt dat bij transformatie niet vooraf een bouwvergunning is vereist, maar dat pas achteraf moet worden aangetoond dat aan alle eisen van een gebruiksvergunning is voldaan. Ook moeten gemeenten de ruimte krijgen om, afgezien van de brand- en constructieveiligheid, soepeler om te gaan met het verlenen van bouwvergunningen op voorwaarde dat op een andere plek meer kwaliteit wordt geboden. Het onderzoek naar een leegstandsbelasting is interessant, want die kan het voor vastgoedeigenaren sneller aantrekkelijk maken om kantoren te transformeren en is ook effectiever dan een kraakverbod. Bovendien bevordert de vrees voor kraken de tijdelijke verhuur van leegstaande kantoren. Overigens is kraken in de meeste gevallen al verboden. De provincie Limburg steekt geld in een fonds voor rentefinanciering ter bevordering van wonen boven winkels. Hoe is de situatie in andere provincies en hoe wil de minister de vorming van dergelijke fondsen bevorderen? De heer Jansen (SP) onderschrijft het belang van transformatie van leegstaande kantoren, maar benadrukt dat bureaucratie moet worden voorkomen en dat de overheid geen financiële bijdrage moet leveren. De kantoren- en winkelmarkt is immers zeer lucratief en er is dus genoeg geld in deze sector, ook voor de investeringen die vaak nodig zijn om wonen boven winkels mogelijk te maken. Geïsoleerde kantoorlocaties zijn onaantrekkelijk als woonlocatie en moeten dus niet geforceerd getransformeerd worden. Zolang er kantoren leegstaan, is het onverteerbaar dat nieuwe kantoren worden gebouwd. Gemeenten en ontwikkelaars hebben financieel belang bij het bouwen Tweede Kamer, vergaderjaar , XVIII, nr. 69 2

3 van extra kantoren. Hoe gaat de minister hen aansporen tot herstructurering van bestaande bedrijfsterreinen? Waarom worden bij de toetsing van transformatieprojecten zwaardere criteria gehanteerd dan volgens de bouw- en veiligheidsregelgeving noodzakelijk is? Een huurtoeslag op onzelfstandige woonruimte en een leegstandsheffing, vormgegeven aan de hand van buitenlandse ervaringen, zijn goede instrumenten. Richt de minister zich bij het onderzoek naar de leegstandsheffing alleen op de kantorenmarkt of ook op andere leegstaande panden? De VROM-Inspectie heeft geconstateerd dat bedrijven die zich bezighouden met tijdelijke bewoning, niet altijd volgens vigerende regels opereren. Leidt dit ertoe dat die bedrijven keihard worden aangepakt? Wonen boven winkels kan worden bevorderd door in nieuwe bestemmingsplannen voor winkelgebieden de woonbestemming van de verdiepingen expliciet vast te leggen en in de planvoorschriften richtlijnen op te nemen voor de aanwezigheid van een zelfstandige opgang voor de bovenwoning vanaf het straatniveau. Bovendien zouden nieuwe verbouwingsvergunningen voor winkelpanden alleen afgegeven moeten worden als daarbij ook wordt voorzien in een zelfstandige opgang voor de bovenverdiepingen. Mevrouw Van der Burg (VVD) onderschrijft dat er te veel kantoren zijn gebouwd en is blij dat de minister ook aandacht besteedt aan de vele leegstaande etages boven winkels. De transformatie van leegstaande kantoren en etages boven winkels kan een bijdrage leveren aan de leefbaarheid en het verminderen van het woningtekort, met name in dichtbevolkte gebieden. In de praktijk blijkt dat echter niet eenvoudig te zijn. Gemeenten hebben, mede doordat zij hier niet veel aandacht aan besteden, vaak geen inzicht in de omvang van de leegstand, waardoor zij te veel bouwvergunningen afgeven en met elkaar concurreren in de regio. Is de minister bereid om de gemeenten hierop te wijzen en hen te faciliteren? Dit punt moet worden opgenomen in de gemeentelijke woonvisie en aan de orde komen in regionaal overleg. Misschien kunnen ook de woningbouwregisseurs op dit punt een rol spelen. Ook de regelgeving vormt een probleem. De bestemming «kantoor» kan door de verschillende eisen en normen niet zomaar worden veranderd in de bestemming «wonen»; als dat wel kan, kost dat veel tijd. Gemeenten stellen bovendien vaak extra eisen. Transformatie is hierdoor niet eenvoudig en vaak kostbaar. Er moet op dit punt experimenteerruimte komen en het toevoegen van extra regels moet worden voorkomen, zodat transformatie in ieder geval niet wordt tegengewerkt. De VNG zou hier in modelverordeningen extra aandacht aan kunnen besteden. Omdat de waarde van een pand verandert bij verandering van bestemming en omdat leegstand ook de eigenaren veel geld kost, zijn een leegstandsbelasting en aftrekbaarheid van duurzame investeringen ongewenst. In een aantal gemeenten staan veel gemeentelijke gebouwen leeg. Ook daaraan moet de nodige aandacht worden besteed. Gemeenten die op dit punt goed presteren, kunnen dienen als «best practices» voor andere partijen. Ook het benutten van het grote woonpotentieel boven winkels is niet eenvoudig. Splitsing van het eigendom van de winkel en de verdieping(en) erboven kan hierbij helpen. Ook op dit punt moeten «best practices» worden verspreid. Gaat de minister zich hier samen met de Vereniging Wonen boven Winkels Nederland (VWbWN) actief mee bezighouden? De heer Van Bochove (CDA) onderschrijft in grote lijnen de inzet van de minister en vraagt haar oordeel over het subsidieverzoek van de VWbWN. Tweede Kamer, vergaderjaar , XVIII, nr. 69 3

4 Een leegstandsheffing leidt tot administratieve lasten, vergt een lastige beoordeling en kan dus niet op de steun van de CDA-fractie rekenen. De minister hoeft hiernaar geen onderzoek te doen, want er is geen enkele kans van slagen, zoals ook blijkt in buurlanden. Door het aangekondigde initiatiefwetsvoorstel voor een kraakverbod zijn anti-kraakmaatregelen in het kader van de Leegstandswet mogelijk slechts tijdelijk. Als normen in het kader van bouwregelgeving en eisen van de brandweer onnodig zijn, kunnen zij beter worden afgeschaft. Dat kan leiden tot lagere kosten. De leegstand wordt immers mede veroorzaakt door regelgeving die uitbreiding van bedrijfspanden compliceert en kostbaar maakt. Op gemeentelijk niveau moeten maatregelen worden genomen om transformatie te vergemakkelijken en op regionaal niveau moet de bouw van onnodige bedrijfsterreinen worden voorkomen. Wonen op een bedrijfsterrein en bezwaar maken tegen ontwikkelingen die bedrijven op dat bedrijfsterrein willen doormaken, gaan niet samen. De voorganger van de minister heeft toegezegd om te onderzoeken hoe kan worden voorkomen dat nieuwe bewoners in dergelijke gevallen bezwaar kunnen maken. Hoe staat het met dat onderzoek? In de vorm van een experiment kan het omzetten van kantoren in woningen wellicht op een nieuwe, uitdagende manier worden bevorderd. Antwoord van de minister De minister benadrukt dat er onvoldoende gebruik wordt gemaakt van de bestaande mogelijkheden. Het is dus de moeite waard om stimulerende maatregelen te nemen, maar niet alle leegstaande kantoren kunnen getransformeerd worden. Bepaalde kantoren bevinden zich immers op voor bewoning onaantrekkelijke locaties. Bij provincies, regio s en gemeenten wordt gevraagd om structurelere aandacht voor dit onderwerp, zodat meer inzicht ontstaat in de omvang en de locatie van de leegstand. Rond de zomer ontvangt de Kamer een rapport waarin de leegstand op macroniveau in kaart wordt gebracht. Op initiatief van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed wordt ook per provincie in kaart gebracht waar sprake is van leegstand. Het Rijk zal dit traject samen met provincies afronden, zodat gericht kan worden gezocht naar mogelijkheden om de leegstand aan te pakken. De minister zorgt ervoor dat het transformeren van bestaande gebouwen wordt geagendeerd voor de nieuwe regionale verstedelijkingsafspraken, die in 2010 tot stand moeten komen en die moeten worden doorvertaald in de lokale woonvisies. Ook aan de hand daarvan wordt duidelijk waar de leegstand zich bevindt, wat daarmee kan worden gedaan, waaruit de huidige kantoorvoorraad bestaat en of nieuwbouw verantwoord is. De minister zegt toe om vooruitlopend hierop in een aantal regio s of steden met veel leegstand in de vorm van een pilot de leegstand en de mogelijke oplossingen in kaart te brengen. De rol van het Rijk is hierin agenderend; afwegingen en keuzes worden gemaakt door regio en gemeenten. Daarmee wordt ervaring opgedaan die vanaf 2010 gebruikt kan worden door andere regio s en steden. Naar aanleiding van de suggesties van de Kamer kunnen de Rijksbouwmeester en de woningbouwregisseurs bij de pilot worden betrokken en zal de uit de pilot en de Transformatiewijzer voortkomende informatie op een website worden gepubliceerd. Een voorlopige conclusie uit het concept van de Transformatiewijzer is dat de bouwregelgeving op zich geen belemmering vormt, maar dat gemeenten die regelgeving niet volledig gebruiken. Zij toetsen de transformatie op het nieuwbouwniveau, terwijl de regelgeving het mogelijk maakt om, afgezien van de brandveiligheid en doorspuibaarheid, de vereisten op het niveau van de bestaande bouw te hanteren. Er moet nog worden onderzocht of deze analyse juist is, maar als dat zo is, moet de nadruk liggen op voorlichting aan gemeenten. Tweede Kamer, vergaderjaar , XVIII, nr. 69 4

5 De reactie op het rapport van de commissie-dekker moet nog geformuleerd worden, maar vooralsnog vindt de minister het te ver gaan om integraal af te zien van toetsing vooraf in het kader van een bouwvergunning. Wel zou het interessant zijn als enkele gemeenten een experiment uitvoeren met het pas achteraf toetsen. Uit dat experiment moet blijken of de markt het vertrouwen in de praktijk waarmaakt. Dit experiment kan ook betrekking hebben op transformatie. Over de mogelijkheid van een nationaal experiment, maar dan alleen bij transformatie, zal de minister nadenken bij de voorbereiding van haar reactie op het rapport. Het onderzoek naar een leegstandsheffing moet uitwijzen of dat een aantrekkelijk instrument is en zo ja, welke vorm het moet krijgen. Het onderzoek beperkt zich niet tot kantoren en wordt in de zomer afgerond. De kabinetsreactie daarop komt uiterlijk in oktober naar de Kamer. Andere financiële incentives zijn niet aan de orde. Alleen investeringen die daadwerkelijk een bijdrage leveren aan duurzaamheid, komen in aanmerking voor aftrekbaarheid. Het IPSV-budget voor 2008 is op en is nuttig besteed, zodat hierin geen ruimte meer bestaat voor stimulering van transformatie. Ook via het Platform Transformatie wordt de kennisoverdracht bevorderd. De minister zegt toe dat de VWbWN voor een aanjaagsubsidie in aanmerking kan komen. Verder gaat de rol van het Rijk op dit punt niet; na de aanjaagsubsidie moeten deze instanties op eigen benen kunnen staan. Wel wil de minister met de VWbWN spreken over de vraag of de vorming van een revolving fund een reële mogelijkheid is. De minister gaat ervan uit dat een verplichting om bij nieuwbouw of verbouwing van winkels opgangen te creëren naar de bovenverdieping(en) erboven, niet in het Bouwbesluit kan worden vastgelegd. Het Bouwbesluit stelt immers alleen bouwtechnische en geen inhoudelijke eisen. Dit soort eisen kan hooguit via het bestemmingsplan worden gesteld. Dit is dus een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Dit punt zal onder de aandacht van de gemeenten worden gebracht. Desgevraagd zegt de minister toe dat zij zal nagaan of deze verplichting niet toch in het Bouwbesluit kan worden opgenomen. De huurtoeslag voor onzelfstandige woonruimten lijkt sympathiek, maar omdat er op dit moment heel veel uitvoeringsproblemen op het punt van de huurtoeslag zijn, is het niet verstandig om daaraan een categorie toe te voegen die trouwens ook veel mutatie-effecten vertoont. Bovendien is er op het punt van de huurtoeslag al een forse overschrijding van de begrote uitgaven en hebben andere zaken meer prioriteit. Bij gebouwen van het Rijk is de leegstand marginaal, namelijk 1,6%. Er is altijd ongeveer 1,5% leegstand nodig om vervanging en verschuivingen mogelijk te maken. Bij langere leegstand onderzoekt de Rijksgebouwendienst (RGD) de mogelijkheid van tijdelijke verhuur, maar tijdelijke verhuur voor bewoning is vanwege de kosten soms onverantwoord. Daarom gaat het vaker om tijdelijke vestiging van bedrijfsruimten en ateliers. De RGD heeft geen rol bij de transformatie naar woningen. Als een tot het bezit van de RGD behorend rijksgebouw niet meer nodig is voor huisvesting van rijksorganen, moet het afgestoten worden. Bij de Dienst Domeinen wordt dan bekeken of een andere bestemming gevonden kan worden, waarbij ook de mogelijkheid van een woonbestemming aan de orde kan komen. Op dit punt komt er een protocol met afspraken tussen de RGD en de Dienst Domeinen. De minister wil niet vooruitlopen op het initiatiefvoorstel voor een kraakverbod. Met de VROM-Inspectie is afgesproken dat zij een voorlichtingsbrochure over kamerverhuur maakt. De handhaving van de regelgeving op dit punt is in eerste instantie een zaak voor de gemeente; de VROM-Inspectie zit pas in de tweede lijn. De minister komt schriftelijk terug op de toezegging van haar voorganger om te onderzoeken hoe kan worden voorkomen dat nieuwe bewoners van Tweede Kamer, vergaderjaar , XVIII, nr. 69 5

6 bedrijfsterreinen bezwaar kunnen maken tegen activiteiten en ontwikkelingen bij bedrijven op die bedrijfsterreinen. Toezeggingen De Kamer wordt geïnformeerd over de stand van zaken van de uitvoering van de door de vorige minister gedane toezegging inzake de mogelijkheden van mensen die verhuizen naar een bedrijventerrein en dan alsnog bezwaar maken tegen activiteiten van de bedrijven en ontwikkelingen op het bedrijventerrein. De mogelijkheid van het afdwingen van een zelfstandige toegang/ opgang voor woningen boven winkels middels het Bouwbesluit zal worden onderzocht en de Kamer zal over de resultaten van dit onderzoek worden geïnformeerd. In het kader van de kabinetsreactie op het rapport van de commissie- Dekker zal de Kamer worden geïnformeerd over de mogelijkheden van het experimenteren met het achteraf toetsen van transformatieprojecten aan de bouwregels. De Vereniging Wonen boven Winkels Nederland zal een eenmalige aanjaagsubsidie ontvangen. De minister zal met de vereniging spreken over de mogelijkheden van het instellen van een revolving fund ter stimulering van het wonen boven winkels. De reactie op het onderzoek naar leegstand met daarin meegenomen de reactie op de leegstandsheffing zal in oktober naar de Kamer worden gestuurd. De voorzitter van de algemene commissie voor Wonen, Wijken en Integratie, Van Gent De griffier van de algemene commissie voor Wonen, Wijken en Integratie, Van der Leeden Tweede Kamer, vergaderjaar , XVIII, nr. 69 6