NOTA UITGIFTEBELEID OPENBAAR GROEN

Transcriptie

1 NOTA UITGIFTEBELEID OPENBAAR GROEN 2009 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING

2 2. DOEL NOTA UITGANGSPUNTEN BIJ UITGIFTE VAN OPENBAAR GROEN TOETSINGSGRONDEN Structuurgroen Functioneel groen Veiligheidsoverwegingen Beheersoverwegingen Technische overwegingen Strategische overwegingen Overige aspecten OPENBAAR GROEN WORDT ALLEEN VERKOCHT OF VERHUURD BESTEMMINGSPLAN VASTSTELLING PRIJZEN OPENBAAR GROEN STANDAARDISERING OVEREENKOMSTEN OPENBAAR GROEN AANPAK ILLEGAAL GRONDGEBRUIK OPENBAAR GROEN Inleiding Legaliseren Verjaring Overgangsregeling Inventarisatie en wijze van aanpak Periodieke hercontrole Stappenplan aanpak illegaal grondgebruik Communicatie AANPAK LEGAAL GRONDGEBRUIK OPENBAAR GROEN Inleiding Inventarisatie Uniformeringslag Stappenplan met diverse overgangsregelingen Periodieke controle Communicatie VOLGORDE VAN AANPAK AANWEZIGHEID VAN BOUWWERKEN/GEBOUWEN HANDHAVING CONTRACTBEHEER MANDATERING/VOLMACHT SAMENVATTING BELEIDSVOORSTELLEN Bijlagen: - Bijlage 1: concept verkoop- en koopovereenkomst openbaar groen - Bijlage 2: concept verhuur- en huurovereenkomst openbaar groen - Bijlage 3: juridische aspecten van de verjaring - Bijlage 4: toetsingsformulier uitgifte openbaar groen - Bijlage 5: beslisboom behandelingsprocedures van toekomstige verzoeken uitgifte openbaar groen en van het illegaal en legaal grondgebruik openbaar groen 2

3 1. INLEIDING De nota Grondbeleid (raadsbesluit van 11 maart 2008) is een kapstoknota. Alleen het kader is vastgelegd, het beleid moet op diverse onderdelen nader worden uitgewerkt. In de nota Grondbeleid wordt wel dieper ingegaan op nieuwe (toekomstige) verzoeken tot uitgifte van openbaar groen en de actualisatie van de lopende (huur-)overeenkomsten openbaar groen. Het illegaal c.q. niet-geregistreerd grondgebruik van openbaar groen wordt echter niet beschreven. Eén van de uitwerkingsacties van de nota Grondbeleid betreft het opstellen van een beleidsnota inzake illegaal c.q. niet geregistreerd grondgebruik openbaar groen. Om een volledig overzicht te krijgen van het uitgiftebeleid openbaar groen worden in de nota Uitgiftebeleid openbaar groen alle hiervoor genoemde onderdelen, dat wil zeggen de nieuwe (toekomstige) verzoeken tot uitgifte van openbaar groen, het illegale grondgebruik openbaar groen en het legale grondgebruik openbaar groen, nader behandeld en uitgewerkt. Wanneer is sprake van illegaal grondgebruik openbaar groen? Er is sprake van illegaal grondgebruik, indien een burger het openbaar groen op onrechtmatige wijze in gebruik heeft genomen. Er ligt met andere woorden geen contract aan ten grondslag. Wanneer is sprake van legaal grondgebruik openbaar groen? Er is sprake van legaal grondgebruik, indien een burger het openbaar groen met toestemming van de gemeente in gebruik heeft genomen. Het legaal grondgebruik kan in de gemeente Wierden worden ondergebracht in drie categorieën: 1. er is een schriftelijke overeenkomst aanwezig in de gemeentelijke administratie (verhuur/ingebruikgeving); 2. er is een schriftelijke overeenkomst aanwezig, maar deze overeenkomst is niet meer traceerbaar; 3. er is in het verleden door een ambtenaar en/of bestuurder (mondeling) toestemming verleend voor ingebruikname van openbaar groen, maar er is niets schriftelijk geregeld. In schema kan het vorenstaande als volgt worden weergegeven: Nieuwe (toekomstige) verzoeken Uitgifte openbaar groen Illegaal grondgebruik Legaal grondgebruik Schriftelijke overeenkomst Niet traceerbare overeenkomst Mondelinge toestemming Deze nota vervangt al hetgeen met betrekking tot de uitgifte van openbaar groen in de nota Grondbeleid is beschreven. Bij het opstellen van dit beleid is gebruik gemaakt van voorbeelden van verschillende gemeenten. 2. DOEL NOTA 3

4 De nota Uitgiftebeleid openbaar groen heeft de navolgende doelstellingen: het opstellen van eenduidige toetsingsgronden voor de uitgifte van openbaar groen; een efficiënter, doelmatiger en klantgerichter uitgiftebeleid openbaar groen; het beëindigen en voorkomen van illegaal grondgebruik openbaar groen; het actualiseren van de bestaande (huur-)overeenkomsten (door middel van opzegging gevolgd door aanbieding van een nieuwe huurovereenkomst); het standaardiseren van de verhuur- en verkoopovereenkomsten openbaar groen; het bewerkstelligen van gelijkheid in de verhuur- en verkoopprijzen (het recht zetten van scheef gegroeide situaties); het opstellen van eenduidig beleid en daarmee duidelijkheid scheppen voor de burger. 4

5 3. UITGANGSPUNTEN BIJ UITGIFTE VAN OPENBAAR GROEN Wat is openbaar groen? De term openbaar groen is een verzamelnaam voor plantsoenen, groenstroken, plantenbakken, bermen, gazons en parken, maar ook vijvers, sloten, fonteinen en andere waterpartijen vallen er onder. Door bijvoorbeeld ligging, vorm, onderhoudsintensiteit of verlies van het openbare karakter komen er soms delen openbaar groen voor uitgifte in aanmerking. De gemeente Wierden hanteert de navolgende uitgangspunten bij de uitgifte van openbaar groen: 1. Toetsingsgronden 2. Openbaar groen wordt alleen nog verkocht of verhuurd 3. Bestemmingsplan 4. Vaststelling prijzen openbaar groen 5. Standaardisering overeenkomsten openbaar groen 6. Aanpak illegaal grondgebruik openbaar groen 7. Aanpak legaal grondgebruik openbaar groen 8. Volgorde van aanpak 9. Aanwezigheid van bouwwerken/gebouwen 10. Handhaving 11. Contractbeheer 12. Mandatering/volmacht De hierboven genoemde uitgangspunten worden hierna ieder afzonderlijk behandeld en nader uitgewerkt. 5

6 3.1 TOETSINGSGRONDEN Bij beoordeling van de vraag of openbaar groen al dan niet voor uitgifte in aanmerking komt, gelden de volgende toetsingsgronden: 1. Structuurgroen 2. Functioneel groen 3. Veiligheidsoverwegingen 4. Beheersoverwegingen 5. Technische overwegingen 6. Strategische overwegingen 7. Overige aspecten Structuurgroen Is sprake van structuurgroen dan komt het niet voor uitgifte in aanmerking. In dat geval wordt het openbare groen niet verkocht of verhuurd. Wat is structuurgroen? Structuurgroen is groen wat de ruimtelijke beleving versterkt door regelmaat en/of consistentie en/of omvang. Regelmaat: bijvoorbeeld een laan of een rij van bomen. Consistentie: bijvoorbeeld twee bomen aan weerskanten van een weg bij elke ingang van een straat in een wijk. Omvang: bijvoorbeeld in de vorm van parken, wadi s, retentie, speelplaatsen en begeleidende groenstroken langs wegen. Om op een goede en efficiënte wijze de toetsing van verzoeken tot uitgifte van openbaar groen mogelijk te maken zijn de aanwezigheid van een groenbeleidsplan 1 en groenstructuurkaart 2 basisvoorwaarden. In de gemeente Wierden zijn nog geen groenbeleidsplan en groenstructuurkaart aanwezig. De planning is om de groenstructuurkaart in september 2009 en het groenbeleidsplan omstreeks maart 2010 te laten vaststellen door de raad. Het uiteindelijke streven is om in aansluiting op het groenbeleidsplan en de groenstructuurkaart een groenuitgiftekaart 3 op te stellen. Een voordeel van een groenuitgiftekaart is dat door bewoners ingediende verzoeken tot uitgifte van openbaar groen snel en zonder veel ambtelijke inspanningen kunnen worden toegewezen. Dit is niet alleen klantgericht, maar levert de organisatie ook een aanzienlijke tijdsbesparing op. 1 Wat is een groenbeleidsplan? Een groenbeleidsplan is een plan waarin staat waarom openbaar groen belangrijk is voor de gemeente, wat structuurgroen is en waar dat zich in de gemeente bevindt en hoe omgegaan wordt met groenbeheer. 2 Wat is een groenstructuurkaart? Een groenstructuurkaart is een kaart waarop staat aangegeven welke groenvakken behoren tot structuurgroen. 3 Wat is een groenuitgiftekaart? Een groenuitgiftekaart is een kaart waarop, met inachtneming van de hierboven onder 1 tot en met 7 vermelde toetsingsgronden ( 3.1), staat aangegeven welke openbare groenstroken voor uitgifte in aanmerking komen. 6

7 3.1.2 Functioneel groen Is sprake van functioneel groen dan komt het niet voor uitgifte in aanmerking. In dat geval wordt het openbare groen niet verkocht of verhuurd. Wat is functioneel groen? Van functioneel groen is sprake in de volgende gevallen: groen dat dienst doet als buffer: een afschermende randbeplanting naar andere functies toe. Dit kan bijvoorbeeld een buffer tussen speelplaats en wonen zijn, of tussen verkeer en wonen. In dat laatste geval kan ook de verkeersveiligheid een rol spelen (zie toetsingsgrond 3); groen dat dienst doet als onmisbare visuele afscherming: zoals een hoge beplanting om een loods of een beplanting om een parkeerterrein; groen dat fungeert als geluidsafscherming: beplanting op een geluidswal of een groenstrook tussen provinciale weg en woonwijk Veiligheidsoverwegingen Verkeersveiligheid Uitgifte van openbaar groen kan onwenselijk worden geacht uit vrees voor het ontstaan van onoverzichtelijke verkeerssituaties. Gedacht moet worden aan een strook die is ingeplant met laag groen, en die na uitgifte wordt ingericht met hoog groen of wordt voorzien van schuttingen, waardoor een onoverzichtelijke en dus gevaarlijke verkeerssituatie ontstaat. Ook kan gedacht worden aan stroken openbaar groen die direct grenzen aan de openbare weg (voetpad, fietspad etc.). Uitgifte van dat groen kan voor weggebruikers (fietsers en voetgangers) tot gevaarlijke verkeerssituaties leiden, als op die weg diverse (achter)uitgangen van privéwoningen worden aangelegd. Indien de uitgifte van openbaar groen leidt tot onoverzichtelijke verkeerssituaties, wordt niet overgegaan tot verkoop of verhuur. Openbaar groen is soms ook onderdeel van een parkeervak. Rondom parkeerplaatsen doet groen bijvoorbeeld dienst als buffer bij inparkeren. Zou dat groen uitgegeven worden, dan zou bij foutief inparkeren schade kunnen worden toegebracht aan privégroen. Ook zou de auto beschadigd kunnen raken, wanneer er een schutting op de uitgegeven groenstrook is gebouwd. Openbaar groen dat onderdeel is van een parkeervak wordt daarom niet uitgegeven (geen verkoop en geen verhuur). Sociale veiligheid Voor de leefbaarheid van de woonomgeving is een veilig gevoel voor de bewoners van groot belang. Dit gevoel kan overigens heel anders liggen dan de daadwerkelijke veiligheid. Met name in de donkere periodes van avond en nacht kunnen onoverzichtelijke situaties leiden tot een onveilig gevoel. Onoverzichtelijke situaties kunnen ontstaan door: hoge particuliere erfafscheidingen direct langs voet- en fietspaden; het aanbrengen van hoge dichte beplanting langs openbare gebieden; donkere plekken die ontstaan door slechte of ontbrekende verlichting; beperkt zicht vanuit de buurt op voet- en fietspaden. Dergelijke problemen kunnen voorkomen worden door hiermee rekening te houden bij het stedenbouwkundig ontwerp en de gedetailleerde inrichtingsplannen. 7

8 Daarnaast kan sturing plaatsvinden door de keuze van het te voeren beheer te richten op het voorkomen van onoverzichtelijke situaties. Bij het beoordelen van een verzoek voor de uitgifte van openbaar groen wordt bekeken of sociaal onveilige situaties kunnen ontstaan of kunnen worden opgeheven. Als dergelijke onveilige situaties kunnen ontstaan, wordt niet overgegaan tot uitgifte van openbaar groen (geen verkoop en geen verhuur) Beheersoverwegingen Minimale maatvoering en beheerslasten Bij de uitgifte van openbaar groen dient ook getoetst te worden of er eventueel delen openbaar groen overblijven. De maatvoering van het resterende openbaar groen is hierbij van belang, waarbij uitgangspunt is dat de beplanting zijn natuurlijke vorm kan ontwikkelen en het beheer met standaardmachines uitgevoerd kan worden. De minimale maatvoering is als volgt: Gras : 3 x 3 meter Lage beplanting (< 1.25 meter) : 3 x 3 meter Hoge beplanting ( 1.25 meter) : 5 x 5 meter Het resterende groen moet voldoende omvang hebben. Afhankelijk van het stedenbouwkundig ontwerp kan het wenselijk zijn om zowel een strook gras als beplanting te handhaven. In dat geval dient de maatvoering te worden aangepast, bijvoorbeeld 3 x x 5 meter. Als de uitgifte van bijvoorbeeld een gedeelte van een beplantingsstrook leidt tot een onacceptabel beeld van het restant van de strook dan kan het noodzakelijk zijn om het resterende gedeelte openbaar groen te renoveren. De kosten die hierbij gemaakt moeten worden zijn een gevolg van de uitgifte. In dat geval is het redelijk dat de aanvrager de helft van de kosten op zich neemt. Indien de uitgifte van openbaar groen leidt tot een negatieve maatvoering van het resterende openbare groen, wordt niet tot verkoop of verhuur overgegaan. Bereikbaarheid Openbaar groen wordt niet uitgegeven als daardoor ander openbaar groen onbereikbaar wordt voor onderhoud. Onder onbereikbaarheid wordt ook verstaan de situatie dat openbaar groen wel per voet, maar niet voor materieel bereikbaar is, terwijl dat wel nodig is. Indien de uitgifte van openbaar groen leidt tot het onbereikbaar worden van ander openbaar groen, wordt niet tot verkoop of verhuur overgegaan Technische overwegingen Nutsvoorzieningen Op basis van de nota Grondbeleid vindt geen uitgifte meer plaats van openbaar groen, waarin zich kabels en leidingen bevinden. Gronden met daarin gelegen nutsvoorzieningen komen niet meer in aanmerking voor verkoop of verhuur. Deze beleidslijn wordt in beginsel gecontinueerd, echter met dien verstande dat verhuur onder strikte voorwaarden in specifieke situaties toch zal worden toegestaan. Van een specifieke situatie is sprake wanneer de beheersoverwegingen zwaarder wegen dan het belang van de bescherming van een nutsvoorziening. 8

9 Indien verhuur van openbaar groen met daarin gelegen kabels en/of leidingen mogelijk is, zal in de huurovereenkomst een bepaling worden opgenomen, waarmee de toegankelijkheid tot de nutsvoorzieningen wordt gewaarborgd (bij calamiteiten of onderhoudswerkzaamheden aan de kabels en/of leidingen). Het huidige standpunt ten aanzien van verkoop van grond met daarin gelegen kabels en/of leidingen blijft onverkort van kracht. Dat wil zeggen dat deze grond niet zal worden verkocht Strategische overwegingen Toekomstige ontwikkelingen Een belangrijk aspect zijn eventuele toekomstige ontwikkelingen. Hierbij kan gedacht worden aan nieuwe bouwlocaties, verkeersontsluitingen of reserveringen ten behoeve van parkeren. In sommige gevallen zijn deze locaties tijdelijk voorzien van groenvoorzieningen. In al deze gevallen wordt niet tot verkoop van openbaar groen overgegaan. Verhuur op tijdelijke basis, behoort eventueel wel tot de mogelijkheden. Dit zal per situatie worden beoordeeld Overige aspecten Ligging Het openbaar groen moet aansluiten op de kavel, wil het uitgeefbaar zijn. Indien het openbaar groen niet direct grenst aan de kavel wordt niet tot verkoop of verhuur overgegaan. Beeldkwaliteit in relatie tot versnippering Bij een verzoek tot uitgifte van openbaar groen moet ook gekeken worden of het van belang is voor slechts één bewoner of meerdere bewoners. In individuele gevallen gaat het meestal om een openbare voorziening aan de zijkant van de woning. Aan de achterzijde gelegen groenvoorzieningen zijn voor alle bewoners van belang. Is de uitgifte van openbaar groen van belang voor meerdere bewoners én gaan niet alle bewoners over tot ingebruikname, dan wordt in beginsel niet tot verkoop of verhuur overgegaan. De achterliggende gedachte is onoverzichtelijke onderhoudssituaties voor de gemeente te voorkomen. In incidentele gevallen kan maatwerk worden geleverd. Is de uitgifte van openbaar groen van belang voor meerdere bewoners én gaan alle bewoners wel over tot ingebruikname, dan is zowel de optie verkoop als verhuur mogelijk (tenzij op grond van de hiervoor genoemde overwegingen in en alleen verhuur mogelijk is). Er geldt één beperking: de bewoners zullen gezamenlijk een keuze moeten maken voor één van beide opties. Immers als een enkeling uit het midden of achterin wil huren en de rest koopt aan, dan wordt dit perceel onbereikbaar en onbeheersbaar op het moment dat die enkeling in de toekomst de huur opzegt. De voorkeur van de gemeente gaat daarom uit naar verkoop. In incidentele gevallen kan ook hier maatwerk worden geleverd. Indien alle bewoners kiezen voor de optie huur wordt hen expliciet en schriftelijk gewezen op het vorenstaande probleem en dat het in de toekomst aanleiding kan geven om de huur op te zeggen van die stroken openbaar groen die de bereikbaarheid weer herstellen. De hiervoor onder 1 tot en met 7 genoemde toetsingsgronden ( 3.1) leiden tot het navolgende schema dat moet worden doorlopen bij de uitgifte van openbaar groen. Schema toetsingsgronden bij de uitgifte van openbaar groen: 9

10 1. Structuurgroen Is sprake van structuurgroen, d.w.z. groen Ja: geen verkoop/verhuur mogelijk dat de ruimtelijke beleving versterkt door regelmaat en/of consistentie en/of omvang? Nee: ga door met 2 2. Functioneel groen Is sprake van functioneel groen, d.w.z. Ja: geen verkoop/verhuur mogelijk buffergroen, visueel afschermend groen of geluidsafschermend groen? Nee: ga door met 3 3. Veiligheidsoverwegingen a. Verkeersveiligheid: leidt uitgifte van Ja: geen verkoop/verhuur mogelijk openbaar groen tot een onoverzichtelijke verkeerssituatie? Nee: ga door met 3b b. Is sprake van openbaar groen dat onderdeel Ja: geen verkoop/verhuur mogelijk is van een parkeervak? Nee: ga door met 3c c. Sociale veiligheid: leidt uitgifte van openbaar Ja: geen verkoop/verhuur mogelijk groen tot een sociaal onveilige situatie? Bijvoorbeeld door: Nee: ga door naar 4 hoge particuliere erfafscheidingen langs voet- en fietspaden; hoge dichte beplanting langs openbare gebieden; donkere plekken door slechte of ontbrekende verlichting; beperkt zicht vanuit de buurt op voet- en fietspaden 4. Beheersoverwegingen a. Leidt uitgifte van openbaar groen tot een Ja: geen verkoop/verhuur mogelijk negatieve maatvoering van het resterend groen? Nee: ga door met 4b De minimale maatvoering is als volgt: - Gras: 3 x 3m - Lage beplanting (<1.25m): 3 x 3m - Hoge beplanting ( 1.25m): 5 x 5m b. Leidt uitgifte van openbaar groen tot het Ja: geen verkoop/verhuur mogelijk onbereikbaar worden van ander openbaar groen? Nee: ga door met 5 5. Technische overwegingen Is sprake van openbaar groen met daarin alleen Ja: geen verkoop mogelijk, verhuur 10

11 gelegen nutsvoorzieningen? in specifieke situaties mogelijk (als de beheersoverwegingen i.c. zwaarder wegen dan het belang van de bescherming van een nutsvoorziening), overigens met inachtneming van de overige toetsingsgronden onder de punten 6 en 7. Nee: ga door met 6 6. Strategische overwegingen Is sprake van een toekomstige ontwikkeling? Ja: geen verkoop mogelijk, verhuur op Bijvoorbeeld: tijdelijke basis is eventueel wel mogelijk, nieuwbouwlocaties maar dit wordt per situatie beoordeeld, verkeersontsluitingen overigens met inachtneming van de reserveringen t.b.v. parkeren overige toetsingsgronden onder punt 7. Nee: ga door met 7 7. Overige aspecten a. Grenst het openbaar groen aan de Nee: geen verkoop/verhuur mogelijk kavel? Ja: ga door met 7b1 b1. Is de uitgifte van openbaar groen van Ja: in beginsel geen verkoop/verhuur belang voor meerdere bewoners en mogelijk (in incidentele gevallen wordt gaan niet alle bewoners over tot maatwerk geleverd) ingebruikname? Nee: ga door met 7b2 b2. Is de uitgifte van openbaar groen van Ja: in beginsel zowel verkoop als verhuur belang voor meerdere bewoners en mogelijk (tenzij sprake is van de gaan alle bewoners over tot ingebruik- toetsingsgronden 5 en/of 6 dan alleen name? verhuur) met één beperking: bewoners moeten gezamenlijk kiezen voor één van beide opties: koop of huur (in incidentele gevallen wordt opnieuw maatwerk geleverd) Nee: verkoop/verhuur is mogelijk Hardheidsclausule Indien het doorlopen van de 1 tot en met 7 genoemde toetsingsgronden ( 3.1) leidt tot een negatieve uitkomst, dan kan in sommige gevallen de hardheidsclausule nog een oplossing bieden. Deze regeling houdt in dat openbaar groen toch wordt uitgegeven (verkoop of verhuur) als dit niet mogelijk blijkt op basis van de toetsingsgronden uit deze nota, maar daardoor wel onlogische grenzen gelijk worden getrokken. Dit speelt onder meer bij stroken openbaar groen die grenzen aan openbaar groen dat illegaal in gebruik is genomen en waartegen niet meer kan worden opgetreden (verjaring). 11

12 3.2 OPENBAAR GROEN WORDT ALLEEN VERKOCHT OF VERHUURD De uitgifte van openbaar groen geschiedt alleen door middel van verkoop of verhuur. Andere opties zijn niet mogelijk. Verkoop biedt een koper de meeste zekerheid. Doorgaans levert hem dit een stukje waardevermeerdering op van zijn totale onroerende zaak. Verkoop is definitief. Voordelen verkoop openbaar groen voor de gemeente - verminderen onderhoudslasten; - éénmalige extra inkomsten; - geen kosten voor handhaving van oneigenlijk gebruik; - een hogere opbrengst voor de OZB. Nadelen verkoop openbaar groen voor de gemeente - in sommige gevallen hogere onderhoudslasten, omdat door versnippering soms kleinere stroken openbaar groen moeten worden onderhouden; - geen ruimte meer voor alternatieve gebruiksfuncties van het openbaar groen, zoals wegverbredingen, parkeren, speelvoorzieningen, etc. Voordelen verhuur openbaar groen voor de gemeente - verminderen onderhoudslasten; - jaarlijkse inkomsten. Nadelen verhuur openbaar groen voor de gemeente - de administratieve lasten zijn vaak hoger dan de opbrengsten. In veel bestaande huurovereenkomsten is een te lage huurprijs overeengekomen. De huurprijs zal worden aangepast om de werkzaamheden meer kostendekkend te maken. Meer hierover is terug te vinden onder het kopje verhuur van paragraaf 3.4 van deze nota; - soms is bij opzegging door de huurder het opgezegde perceel niet meer bereikbaar, omdat omliggende grond wel verhuurd blijft; - opzegging van huur levert veel extra werk en kosten op rondom opnieuw inplanten en onderhoud. Algemene spelregels bij verkoop of verhuur: Verkoop Verkoop van openbaar groen geschiedt onvoorwaardelijk. Dat wil zeggen dat in de koopovereenkomst geen specifieke beperkende voorwaarden voor de koper (burger) worden opgenomen, die van toepassing zijn op de grond nadat de juridische levering heeft plaatsgevonden. Als in een koopovereenkomst en de leveringsakte namelijk specifieke beperkende voorwaarden worden opgenomen, dan zal de gemeente ook moeten toezien op de naleving ervan. Bij niet naleving dienen rechtsmaatregelen worden getroffen. In de praktijk werkt en gebeurt dit niet, mede omdat de grond uit het zicht van de gemeente is verdwenen. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen kan van deze regel worden afgeweken en zal toch een specifieke beperking worden opgelegd. De gemeente zal hiermee zeer terughoudend omspringen. Verhuur 12

13 Bij verhuur van openbaar groen worden wel beperkende voorwaarden in de huurovereenkomst opgenomen. Controlemaatregelen moeten er voor zorgen dat de opgenomen voorwaarden in de huurovereenkomst ook worden nageleefd. Indien openbaar groen voor verkoop in aanmerking komt, gaat de voorkeur in beginsel ook uit naar verkoop. Indien de burger echter gegronde reden(en) heeft om niet tot aankoop te willen of te kunnen overgaan, dan staat de optie huur eveneens open. Er geldt één beperking, namelijk in het geval de uitgifte van openbaar groen van belang is voor meerdere buurtbewoners. In die situatie zullen alle bewoners gezamenlijk eenzelfde keuze moeten maken voor koop of huur. In incidentele gevallen kan maatwerk worden geleverd. Verkoop en verhuur van openbaar groen vindt uitsluitend plaats aan de betreffende eigena(a)r(en) van de aanliggende kavel. Een huurder kan geen openbaar groen kopen of huren. Als een huurder een verzoek tot uitgifte van openbaar groen indient bij de gemeente en het openbaar groen in principe voor uitgifte in aanmerking komt, zal de gemeente actief de eigenaar van de betreffende woning benaderen voor koop of huur. Vaak is dit een woningbouwvereniging, coöperatie, particuliere verhuurder of een pensioenfonds. De eigenaar/verhuurder van de betreffende woning zal in zo n geval bereid moeten zijn over te gaan tot koop of huur. Deze kan dan eventueel op zijn beurt de kosten voor de aankoop of huur van openbaar groen verdisconteren in een hogere huurprijs jegens de huurder. 13

14 3.3 BESTEMMINGSPLAN Verkoop Het verdient aanbeveling om de bestemming van een perceel dat verkocht wordt als tuin, maar waarop de bestemming groenvoorziening rust, na eigendomsoverdracht te wijzigen in een bestemming die het gebruik als tuin mogelijk maakt. Juridisch gezien kan grond met een bestemming groenvoorziening niet ingericht worden als tuin. Allerlei soorten bouwwerken zoals schuttingen, hekwerken en schommels die zich in principe verhouden met het gebruik als tuin zijn namelijk in strijd met de bestemming groenvoorziening. De gemeente komt in een intern rolconflict als verkoper en handhaver. Door middel van een ontheffing op grond van artikel Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan voor het gebruik en eventueel het plaatsen van bouwwerken, bijvoorbeeld schuttingen, medewerking verleend worden. Daarbij zal ook gekeken worden naar gemeentelijk beleid hieromtrent. Per locatie/verzoek dient een afweging gemaakt te worden. Op deze wijze kan per geval maatwerk worden geleverd. Ook het aanleggen van een in- en uitrit zal aangevraagd moeten worden in het kader van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Bij de verplichte actualisatie van bestemmingsplannen (iedere 10 jaar) worden de ontheffingen automatisch doorgevoerd in het nieuwe bestemmingsplan. Tussentijds moet een lijst worden bijgehouden van de verkochte stukken openbaar groen. Verhuur Bij verhuur van openbaar groen speelt dezelfde problematiek. Echter als de gemeente besluit tot verhuur van openbaar groen over te gaan, dan mag een huurder op zijn minst verwachten het gehuurde als tuin te mogen gebruiken. Om aan deze verwachtingen van de huurder tegemoet te komen, wordt in de huurovereenkomst een bepaling opgenomen dat de huurder het gehuurde (uitsluitend) mag gebruiken als tuin. Door middel van een ontheffing op grond van artikel Wro kan voor het gebruik en eventueel het plaatsen van bouwwerken, bijvoorbeeld schuttingen, medewerking verleend worden. Daarbij zal ook gekeken worden naar gemeentelijk beleid hieromtrent. Per locatie/verzoek dient een afweging gemaakt te worden. Op deze wijze kan per geval maatwerk worden geleverd. Ook het aanleggen van een in- en uitrit zal aangevraagd moeten worden in het kader van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Bij de verplichte actualisatie van bestemmingsplannen (iedere 10 jaar) worden de ontheffingen automatisch doorgevoerd in het nieuwe bestemmingsplan, tenzij op deze gronden toekomstige ontwikkelingen bekend zijn, waardoor bebouwing c.q. een bestemming die bebouwing mogelijk maakt, niet wenselijk is. Tussentijds moet een lijst worden bijgehouden van de verhuurde stukken openbaar groen. 14

15 3.4 VASTSTELLING PRIJZEN OPENBAAR GROEN Verkoop Op dit moment bedraagt de standaard verkoopprijs van openbaar groen in de gemeente Wierden 60,00 per m². Hierbij zijn alle overdrachtskosten (notaris, kadaster, overdrachtsbelasting) voor rekening van de koper. Om te bezien of onze prijs nog actueel en marktconform is, is deze vergeleken met een aantal omliggende gemeenten: Gemeente m²-prijs openbaar groen Bijzonderheden Tubbergen 66,50 k.k. Bij de actualisatie van het bestemmingsplan wordt de bestemming groenvoorzieningen omgezet in de bestemming tuinen. Als er sprake is van openbaar groen dat voor de gemeente totaal niet interessant is, wordt de burger actief benaderd en wordt 30,00 gehanteerd. Rijssen-Holten 50,00 k.k. Geen bijzondere voorwaarden. Twenterand 85,00 k.k. Bij de actualisatie van het bestemmingsplan wordt de bestemming groenvoorzieningen omgezet in de bestemming tuinen. Hellendoorn 124,00 v.o.n. Deze prijs is vrij op naam, waarbij de bestemming tuinen wordt. Indien de bestemming niet wordt gewijzigd ( groen blijft groen ) wordt 62,50 v.o.n. gehanteerd. Indien de bestemming wordt gewijzigd in wonen (met bouwmogelijkheid), wordt 186,00 v.o.n. gehanteerd. Almelo 60,00 k.k. Bij uitgifte tot 100 m² wordt 60,00 gerekend, daarna wordt een prijs voor bouwgrond gehanteerd. Borne 63,85 k.k. Prijs wordt jaarlijks verhoogd met 5%. Op het eerste oog vindt onze 60,00 per m² aansluiting bij de uitgifteprijzen van de gemeenten Almelo, Borne en Rijssen-Holten. Opvallend is dat de overige gemeenten - waarschijnlijk door de bestemmingsplanherziening na verkoop - hogere prijzen hanteren voor openbaar groen. 15

16 De vraag doet zich voor of de huidige grondprijs voor openbaar groen nog voldoende is. In vergelijking met gemeenten die na verkoop overgaan tot herziening van het bestemmingsplan blijft onze gemeente prijstechnisch gezien achter. Gezien het bovenstaande is het aan te raden de standaard verkoopprijs voor groenstroken te verhogen van 60,00 naar 65,00 per m². Deze 65,00 zou overigens alleen moeten gelden voor de eerste 100 m² af te nemen groenstrook. Naarmate een burger een grotere oppervlakte groenstrook afneemt, zou de m²-prijs lager moeten uitvallen. De eerste directe meters zijn immers het meest interessant voor de burger. Indien de totaaloppervlakte voor groenstroken meer dan 100 m² bedraagt, is het aan te bevelen voor het meerdere boven de 100 m², een bedrag van 50,00 per m² te hanteren. Voor de verkoopprijzen van openbaar groen wordt jaarlijks bezien of aanpassing van de prijzen noodzakelijk is (zie Uitwerkingsnota Grondbeleid vastgesteld door de raad op 10 februari 2009) ). Verkoopprijs openbaar groen in schema: openbaar groen met een oppervlakte tot en met 100 m² 65,00 per m² openbaar groen met een oppervlakte van meer dan 100 m² 65,00 per m² tot en met 100 m² en 50,00 per m² voor het meerdere boven de 100 m² Verhuur Verhuurprijzen zijn bijna altijd gebaseerd op verkoopprijzen. De laatste jaren is een vaste huursom gehanteerd voor openbaar groen van 2,25 per m² per jaar. Dit bedrag staat in een normale verhouding (3,75%) tot de huidige verkoopprijs van 60,00 per m². Aangezien het aanbeveling verdient de verkoopprijzen te corrigeren, zal de verhuurprijs voor openbaar groen automatisch moeten volgen. Bij een nieuwe verkoopprijs van 65,00 zal de nieuwe huursom 2,44 per m² per jaar bedragen. Om de administratiekosten te dekken wordt echter altijd minimaal een bedrag van 25,00 in rekening gebracht. Om te voorkomen dat huurders bij grotere oppervlakten uit te geven openbaar groen enorme bedragen aan huur moeten gaan betalen, wordt voorgesteld om voor het aantal vierkante meters boven de 30 m² een bedrag van 1,00 per m² in rekening te brengen en daarnaast een maximale grens voor de huurprijs in te voeren van 150,00. Verhuurprijs openbaar groen in schema: openbaar groen met een oppervlakte tot en met 30 m² 2,44 per m², met dien verstande dat minimaal een bedrag van 25,00 in rekening wordt gebracht. 16

17 openbaar groen met een oppervlakte van meer dan 30 m² 2,44 per m² tot en met 30 m² en 1,00 per m² voor het meerdere boven de 30 m², met dien verstande dat de huurprijs maximaal 150,00 zal bedragen. Prijsindexering Zoals hierboven is beschreven, gaat de gemeente Wierden alleen nog maar over tot verhuur of verkoop van openbaar groen. Uitgifte zal volgens vooraf vastgestelde uitgifteprijzen geschieden. Om de markt te kunnen volgen moet de gemeente echter de mogelijkheid hebben om prijzen naar boven (of beneden) bij te stellen. Binnen het nieuwe prijsbeleid wordt bij verhuur prijsindexering een vast onderdeel. De prijs wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het consumentenprijsindexcijfer (CPI Alle huishoudens 4 ). Daarnaast zal in de huurovereenkomst de mogelijkheid worden opgenomen om eens in de vijf jaar de huurprijzen te actualiseren. Op deze wijze blijft de relatie tussen marktconforme verkoopprijzen van openbare groenstroken en verhuurprijzen van openbare groenstroken (3,75%) in stand. 4 De Consumentenprijsindex (CPI) is een maatstaf voor het meten van de gemiddelde prijsontwikkeling in Nederland. Het CBS publiceert maandelijks informatie over de CPI. Er wordt in beknopte vorm beschreven wat consumentenprijsindexcijfers zijn, hoe ze worden vastgesteld, welke verschillende CPI-reeksen worden berekend en hoe ze worden toegepast in de praktijk. 17

18 3.5 STANDAARDISERING OVEREENKOMSTEN OPENBAAR GROEN In de gemeente Wierden wordt tot op heden niet gewerkt met standaard koop- en huurovereenkomsten openbaar groen. Er zijn diverse modellen in de omloop. Inmiddels zijn de verschillende modellen onder de loep genomen en is er één uniform model gemaakt voor beide overeenkomsten. Het is de bedoeling dat vanaf nu alleen deze modellen worden gebruikt. Om juridisch up-to-date te blijven is het periodiek controleren en indien nodig aanpassen van deze overeenkomsten een pré. Omdat iedere situatie verschillend is, zal overigens altijd ruimte moeten worden gehouden om (gedeeltelijk) af te wijken van het standaardsjabloon. De concept-overeenkomsten voor de verkoop en verhuur van openbaar groen zijn als bijlagen 1 en 2 bij deze nota gevoegd. Na de totstandkoming van de koopovereenkomst volgt de afwikkeling bij de notaris. De gemeente zal zorg dragen voor toezending van de stukken aan de notaris. Alle transacties geschieden kosten koper, hetgeen betekent dat alle kosten (de overdrachtsbelasting, de notariële kosten en de kadastrale kosten) voor rekening van de koper zijn. De koopsom moet worden voldaan op de dag van het ondertekenen van de akte van levering door overmaking op de rekening derdengelden van de notaris. Het is wenselijk om de overdracht van openbaar groen zoveel mogelijk door één notariskantoor te laten verrichten. Dit bevordert een voortvarende aanpak, omdat slechts eenmaal afspraken hoeven te worden gemaakt over de wijze van aanlevering van stukken, termijnen, de vertegenwoordiging van de gemeente bij de ondertekening en dergelijke. Het onderbrengen van alle zaken bij één notariskantoor bevordert voorts naar verwachting een scherpe prijsstelling. In dit verband kan nog worden gemeld dat aan een aantal notariskantoren uit de naburige omgeving, waaronder het plaatselijke notariskantoor Keizer en Van Goor Notarissen te Wierden, zal worden verzocht om een offerte uit te brengen. Uiteraard bepaalt de koper uiteindelijk zelf de keuze voor een notariskantoor. Bij het afsluiten van een huurovereenkomst is de tussenkomst van een notaris niet verplicht. Deze transactie kan geheel zelfstandig door de gemeente worden uitgevoerd. 18

19 3.6 AANPAK ILLEGAAL GRONDGEBRUIK OPENBAAR GROEN Inleiding Op diverse locaties in de gemeente Wierden wordt illegaal gebruik gemaakt van openbaar groen. Vaak wordt openbaar groen bij een tuin aangetrokken en/of worden er allerlei zaken, zoals schuttingen, schuren, aanhangers en afval op de grond geplaatst. Ook komt het voor dat openbaar groen als in-/uitrit of uitweg wordt gebruikt. Tegen het hier bedoelde grondgebruik dient actie te worden ondernomen. Aanpakken van illegaal groengebruik is een impopulaire maatregel en zal waarschijnlijk in sommige gevallen een tijdrovend en/of confronterend traject geven. Niet aanpakken van dit illegale grondgebruik zal bij de burger echter een gevoel geven van willekeur of rechtsongelijkheid. Het voorkomen van verlies van eigendom door verjaring is een andere belangrijke reden. Om succesvol tegen het illegale gebruik van openbaar groen op te treden, is een handhavingsbeleid noodzakelijk. Een handhavingsbeleid heeft de grootste kans van slagen, wanneer dit is gebaseerd op een duidelijke en ook voor inwoners kenbare beleidslijn. Brede bekendmaking van het beleid heeft als bijkomend voordeel dat potentiële overtreders mogelijk afgeschrikt worden door het vooruitzicht op handhaving. Belangrijk is in ieder geval dat de gemeente bereid is om het handhavingtraject door te zetten en tot het uiterste te gaan Legaliseren De bedoeling van de gemeente Wierden is om het illegale gebruik van openbaar groen binnen de gemeente Wierden te beëindigen en te voorkomen. Voorop staat de bestuurlijke wens van de gemeente om openbaar groen te verkopen of te verhuren om zodoende het illegale gebruik te legaliseren. Hierbij moeten in beginsel de beschreven toetsingsgronden voor de uitgifte van openbaar groen in acht worden genomen Verjaring Verjaring is het instituut, waarmee de rechtstoestand in overeenstemming wordt gebracht met de werkelijkheid. De rechthebbende heeft van de wetgever een termijn gekregen, waarbinnen hij zijn recht moet doen gelden. Indien hij deze termijn ongebruikt voorbij laat gaan, wordt voor het recht bepalend wat de feitelijke toestand is en die toestand geldt voortaan als recht. De wetgever heeft gekozen voor rechtszekerheid boven het belang van een individuele rechthebbende. Dat iemand door verjaring een recht verspeelt, wordt gerechtvaardigd door het feit dat verjaring slechts intreedt nadat de rechthebbende gedurende lange tijd zijn recht heeft verwaarloosd. De regels met betrekking tot verkrijging van een onroerende zaak door middel van verjaring, zijn te vinden in afdeling 3 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (artikelen 3: BW). Wanneer iemand door verjaring eigenaar wordt van een stuk grond, spreken we van verkrijgende verjaring. Het Burgerlijk Wetboek kent twee vormen van verkrijgende (acquisitieve) verjaring: 1. De artikelen 3:99 tot en met 3:104 Burgerlijk Wetboek (BW) zijn gewijd aan de verkrijgende verjaring door een onafgebroken bezit te goeder trouw gedurende (voor wat betreft registergoederen) tien jaar. 2. Artikel 3:105 BW ziet op verkrijging door bevrijdende (extinctieve) verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit. De verjaringstermijn bedraagt hier 19

20 twintig jaar (art. 3:306 BW) en anders dan bij de verkrijgende verjaring op grond van art. 3:99 BW is geen goede trouw vereist. Beide wijzen van verjaring leiden, wat betreft onroerende zaken (en grond is een onroerende zaak), tot hetzelfde resultaat, namelijk tot eigendomsovergang. De vereisten om door verjaring eigenaar te worden, verschillen echter van elkaar. In bijlage 3 van deze nota worden de juridische aspecten van de verschillende vormen van verjaring uitvoerig beschreven. Als een bezitter zich op verjaring beroept, is het aan hem om zijn bezit gedurende de daarvoor benodigde termijn te bewijzen. De gemeente zal hem daartoe in de gelegenheid stellen. Toont de bezitter zijn recht naar het oordeel van de gemeente voldoende aan, dan werkt de gemeente mee aan het opmaken van een notariële akte van verjaring, alsmede aan inschrijving daarvan in de registers. De kosten hiervoor zijn voor rekening van de nieuwe eigenaar: hij is immers het meest gebaat bij de inschrijving Overgangsregeling. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het vertrouwensbeginsel, het zorgvuldigheids-beginsel, het evenredigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel hebben ook hun werking in het privaatrecht. Mede aan de hand van die beginselen zal in iedere concrete situatie moeten worden getoetst of ontruiming nog kan worden afgedwongen. Het te verwachten procesrisico zou in bepaalde gevallen aanleiding kunnen vormen om te onderzoeken of overeenstemming kan worden bereikt met de betrokkene, in afwijking van het hierboven geformuleerde uitgiftebeleid van openbaar groen. Daarom wordt voorgesteld om een overgangsregeling te treffen voor alle illegale situaties die al langer dan een bepaalde periode hebben bestaan en de hierboven beschreven toetsingsgronden voor de uitgifte van openbaar groen niet kunnen doorstaan. Gezien het feit dat bepaalde situaties al langere tijd bestaan is men van oordeel dat de duur van het illegale gebruik een (tijdelijke) afwijking van het hierboven beschreven beleid rechtvaardigt. De overgangsregeling luidt als volgt: Als een burger openbaar groen vóór 1 januari 2002 illegaal in gebruik heeft genomen (de tijd van een rechtsvoorganger mag worden meegerekend) en op basis van de hierboven beschreven toetsingsgronden in beginsel niet tot uitgifte van openbaar groen (verkoop of verhuur) kan worden overgegaan, wordt toch (en uitsluitend) een huurovereenkomst aangeboden, maar dan met vermelding van een zogenaamde uitsterfconstructie. Dat wil zeggen dat uitsluitend de huidige illegale gebruiker (dat kan ook een huurder van de aanliggende kavel zijn) dit aanbod krijgt. Bij vervreemding van de aangrenzende kavel of verhuizing zal de betreffende burger verplicht worden dit te melden aan de gemeente (op verbeurte van een boete) en zal de gemeente het openbaar groen terugnemen in beheer. Het is immers niet uitgeefbaar, maar omwille van dit legalisatietraject wordt het tijdelijk verhuurd. Het openbaar groen moet op dat moment geheel ontruimd door de burger worden opgeleverd, zonder dat recht op schadevergoeding van de gemeente bestaat. Het bewijs dat openbaar groen vóór 1 januari 2002 illegaal in gebruik is genomen, zal in beginsel zelf door de burger moeten worden aangetoond, bijvoorbeeld door middel van foto s en/of getuigen. Het is aan de gemeente om te beoordelen of er voldoende bewijs door de burger is geleverd. Luchtfoto s uit 2001 worden door de gemeente gebruikt bij de beoordeling. 20

21 Is de gemeente zelf op de hoogte van een illegaal in gebruik genomen situatie van vóór 1 januari 2002 dan zal geen bewijs aan de burger worden gevraagd, maar zal deze overgangsregeling ambtshalve worden toegepast. Bij aanwezigheid van nutsvoorzieningen (kabels en leidingen e.d.) in de hierboven beschreven strook openbaar groen, behoudt de gemeente zich te allen tijde het recht tot toegang tot de strook openbaar groen voor, indien dit ingeval van calamiteiten of onderhoudswerkzaamheden aan de kabels en/of leidingen noodzakelijk mocht zijn Inventarisatie en wijze van aanpak Om tegen alle illegale situaties op te treden dient al het openbare groen van de gemeente op gestructureerde wijze te worden gecontroleerd. In 2006 is een inventarisatie gedaan naar de omvang van de problematiek op basis van luchtfoto s. Daaruit kwam naar voren dat er ongeveer 280 gevallen van illegaal grondgebruik zijn. Inmiddels is intern gebleken dat het onderzoek niet grondig is gebeurd. Er is slechts een grove inventarisatie gemaakt om het probleem in kaart te brengen. Het aantal illegale gevallen blijkt in werkelijkheid veel hoger te liggen. In eerste instantie dient het illegale grondgebruik ten opzichte van 2006 te worden geactualiseerd. Dit zal per wijk en in die wijk vervolgens straat voor straat gebeuren, direct voorafgaand aan de hieronder beschreven wijkgerichte en straatgerichte aanpak van het illegale grondgebruik, om te voorkomen dat geconstateerde illegale situaties en de daarbij verzamelde gegevens al weer verouderd zijn op het moment dat het illegale grondgebruik daadwerkelijk wordt aangepakt. Tijdens de actualisatie vindt er een inhaalslag plaats waarbij de inventarisatie ten opzichte van 2006 specifieker wordt uitgewerkt. Bij de inventarisatie wordt gebruik gemaakt van gegevens uit dossiers, luchtfoto s en van het computerprogramma Flexiweb. Het zwaartepunt zal echter te allen tijde moeten liggen op een waarneming in het veld, want die geeft ongetwijfeld het meest betrouwbare beeld. De feitelijke situatie moet uiteraard getoetst worden aan de kadastrale kaart. Deze methode zal resulteren in een volledig overzicht van de bestaande illegale situaties in de gemeente. Voor een goede aanpak van het illegale grondgebruik dienen de juiste gegevens bij de constatering te worden verzameld. Er moet vastgelegd worden wie de illegale grondgebruiker is, hoeveel gemeentegrond wordt gebruikt (inclusief de kadastrale gegevens) en zo mogelijk moet ook een inschatting worden gemaakt van de duur van het gebruik. Dit laatste is met name van belang met het oog op de verjaringsaspecten. Alle geconstateerde situaties zullen per wijk en per straat in het veld worden gecontroleerd. Illegale situaties die bij de inventarisatie mogelijk over het hoofd zijn gezien, worden in het veld alsnog opgespoord en aan de lijst toegevoegd. Op deze manier wordt een compleet overzicht verkregen van het illegale grondgebruik per wijk. Nadat door de diverse afdelingen van de gemeente is onderzocht of de betreffende illegaal in gebruik genomen groenstroken wel of niet verkocht of verhuurd kunnen worden 5, wordt de betreffende overtreder aangeschreven. In de brief wordt de overtreding geconstateerd en aan de overtreder, indien mogelijk, een aanbod tot koop of huur (al dan niet met uitsterfconstructie) van het illegaal in gebruik genomen groen gedaan. Er wordt een termijn gesteld van vier weken om op dit aanbod in te gaan. Na vier weken vervalt het aanbod. Indien verkoop of verhuur van het openbaar groen niet tot de mogelijkheden behoort of indien de overtreder niet over wil gaan tot koop of huur, zal er gehandhaafd worden door middel van de hierna aangegeven weg. Het illegale gebruik van openbaar groen komt voor in de gehele gemeente Wierden. Vandaar dat een gefaseerde aanpak, wijk voor wijk, de voorkeur verdient. Een wijk wordt vervolgens straat voor 5 Hierbij zal gebruik worden gemaakt van het toetsingsformulier uitgifte openbaar groen, welke als bijlage 4 bij deze nota is gevoegd. 21

22 straat aangepakt. Van deze aanpak gaat tevens een preventieve werking uit. In sommige gevallen kan het echter noodzakelijk zijn een straat of een buurt in een andere wijk prioriteit te geven. Hiervan kan sprake zijn in de navolgende situaties: 1. Indien reeds gedurende een lange periode openbaar groen illegaal in gebruik is, zodat het risico op verjaring actueel is; 2. Als illegaal in gebruik genomen openbaar groen valt binnen een gebied waar een bepaald plan of reconstructie op korte termijn uitgevoerd wordt; 3. Indien er kabels, leidingen of rioleringswerken in de grond aanwezig zijn. Nadat de controle van een gehele wijk is afgerond, zal er een evaluatie plaatsvinden. Vervolgens zal er met een volgende wijk worden gestart. Er wordt pas met een nieuwe wijk begonnen, wanneer de aanpak van de voorafgaande wijk zodanig is afgerond, dat de aanpak van een nieuwe wijk geen werklastproblemen oplevert. Indien echter blijkt dat er in een wijk weinig overtredingen zijn of dat de overtredingen snel worden beëindigd, wordt de volgende wijk eerder bezocht Periodieke hercontrole Een inventarisatie van grondgebruik is niet meer dan een momentopname. Er zal dus met enige regelmaat moeten worden getoetst of de inventarisatie nog actueel is. Voorgesteld wordt om de gehele gemeente jaarlijks op gestructureerde wijze aan een controle te onderwerpen. Het voordeel hiervan is dat strijdige situaties in een vroeg stadium worden opgemerkt en als het ware in de kiem kunnen worden gesmoord. Naast deze algemene controle is het nodig dat bepaalde percelen met een hogere frequentie worden bezocht. Er is dan een specifieke reden om die percelen nauwlettend in het oog te houden. Hiervoor wordt verwezen naar het hierna behandelde stappenplan (zie stap 6) Stappenplan aanpak illegaal grondgebruik De aanpak van de verschillende illegale situaties kan variëren, omdat de concrete omstandigheden van het geval vaak een specifieke aanpak vragen. Globaal kan men in het proces de volgende fases onderscheiden, al is niet uit te sluiten dat sommige fases elkaar zullen overlappen. Stap 1. Constatering Er wordt een illegale situatie geconstateerd, hetzij door een tipgever, hetzij door de inventarisatie. Van de geconstateerde situaties worden in eerste instantie de volgende gegevens vastgelegd: Plaatselijke aanduiding; Wie de vermoedelijke overtreder is; Hoeveel grond gebruikt wordt (situatieschets bijvoegen); Aard van het gebruik (tuin, parkeerplaats e.d.); Of er een erfafscheiding is geplaatst en zo ja, of het om een schutting, ondoordringbare haag/beplanting of om een andere erfafscheiding gaat; Of er een ander bouwwerk/gebouw op de in gebruik genomen grond is geplaatst; Sinds wanneer de grond gebruikt wordt (voor zover bekend); Vastlegging van de constatering op één of meerdere foto s. Stap 2. Nadere analyse In deze fase wordt aan de hand van de bovenstaande gegevens een nader onderzoek ingesteld. De volgende gegevens worden verzameld: 22

23 Kadastrale aanduiding; Aan de hand van Flexiweb, de gemeentelijke basisadministratie of eventuele andere bronnen worden de gegevens van de overtreder geverifieerd; daarnaast kunnen medewerkers van de afdeling groen en de buitendienst eventueel ook nadere (achtergrond)informatie verstrekken; Bestemming volgens het bestemmingsplan; Nagegaan wordt of er geen titel is voor het gebruik (bijvoorbeeld een huurovereenkomst); Getracht wordt een nadere inschatting te maken van de duur van het gebruik en het verjaringsrisico. In dringende gevallen dient de verjaring tijdig te worden gestuit. Stap 3. Legalisatieonderzoek In deze fase vindt de toetsing plaats aan de hierboven genoemde uitgangspunten van het uitgiftebeleid openbaar groen. Als legalisatie mogelijk is zal de grond in eerste instantie aan de gebruiker te koop of te huur worden aangeboden. Is legalisatie niet mogelijk dan kan in bepaalde gevallen gebruik worden gemaakt van de hierboven beschreven overgangsregeling (aanbod van een huurovereenkomst met uitsterfconstructie). Ook de legalisatiemogelijkheden van de eventueel op de grond aanwezige bouwwerken/gebouwen worden in deze fase al intern bekeken. Op deze wijze kan naar de gebruiker toe een helder verhaal worden voorgelegd zonder onzekerheden. Is er een overgangsregeling van toepassing, dan is legalisatie van eventuele op de grond aanwezige bouwwerken/gebouwen nooit mogelijk: deze bouwwerken/gebouwen moeten altijd verwijderd worden. Stap 4. Voormelding Er moet gehandhaafd worden als legalisatie niet mogelijk is en geen gebruik gemaakt wordt (of kan worden) van de overgangsregeling. Allereerst zal worden getracht de illegale situatie op een minder formele wijze op te heffen. De overtreder zal worden verzocht de illegale situatie zelf te wijzigen door de grond te ontruimen en niet meer te gebruiken. Er kan een afspraak worden gemaakt waarin het beleid wordt toegelicht. Stap 5. Vervolgactie: handhaving Indien de overtreder weigert om de illegaal in gebruik genomen grond te ontruimen en niet meer te gebruiken (en eventueel aanwezige bouwwerken/gebouwen te verwijderen), zal gehandhaafd worden. Stap 6. Controle Het gaat hier om specifieke controles, welke onderscheiden moeten worden van de jaarlijkse reguliere controle die op de schaal van de gehele gemeente plaatsvindt. Voorbeelden van specifieke controles zijn: controles om te toetsen of gemaakte afspraken over de datum van ontruiming worden nagekomen; controles om na te gaan of reeds ontruimde percelen niet opnieuw in gebruik zijn genomen; controles of rechterlijke uitspraken, huurovereenkomsten e.d. worden nageleefd; 23

24 controles van alle afgewezen verzoeken tot uitgifte van openbaar groen om te bezien of de afwijzing wellicht aanleiding geeft tot illegale ingebruikname Communicatie Uitgangspunt is om met open vizier en met een zo groot mogelijke zorgvuldigheid het proces in te gaan. Communicatie is een wezenlijk onderdeel van dit project. Burgers moeten op de hoogte worden gesteld van de voorgenomen aanpak van het illegale grondgebruik door de gemeente en de daarbij behorende procedure. Deze stap draagt bij aan draagvlak voor het beleid. Burgers moeten ook op de hoogte worden gebracht van tussentijdse resultaten. Van informatie over behaalde successen kan een preventieve werking uitgaan. Er zijn dus meerdere communicatiemomenten. Het beleid wordt bekend gemaakt via publicatie in De Driehoek en op de gemeentelijke website. Ook gaat er een persbericht de deur uit. In het kort wordt aangegeven hoe de procedure er uit gaat zien en wat de betrokkenen kunnen verwachten. In de publicaties wordt aangegeven dat er een gefaseerde aanpak van het illegale grondgebruik plaatsvindt, wijk voor wijk en in de betreffende wijk vervolgens straat voor straat. Daarnaast wordt aan de bewoners van de desbetreffende straat een brief gestuurd. Een bijgevoegde informatiefolder geeft onder meer uitleg over het beleid en de procedure, de mogelijkheden van de burger, de hoogte van de huur- en grondprijzen van het openbaar groen, de verjaringsproblematiek en de wijze van handhaving. In bepaalde (gedeelten van) wijken kan het wenselijk zijn om voorlichtingsbijeenkomsten of wijkcontactavonden te organiseren. Ook behoort een wekelijks terugkerend spreekuur (op afspraak) eventueel tot de mogelijkheden. 24

25 3.7 AANPAK LEGAAL GRONDGEBRUIK OPENBAAR GROEN Inleiding Zoals op bladzijde 3 van deze nota is beschreven, is sprake van legaal grondgebruik, indien een burger het openbaar groen met toestemming van de gemeente in gebruik heeft genomen en zijn er in de gemeente Wierden drie categorieën te onderscheiden: 1. er is een schriftelijke overeenkomst aanwezig in de gemeentelijke administratie (verhuur/ingebruikgeving); 2. er is een schriftelijke overeenkomst aanwezig, maar deze overeenkomst is niet meer traceerbaar; 3. er is in het verleden door een ambtenaar en/of bestuurder (mondeling) toestemming verleend voor ingebruikname van openbaar groen, maar er is niets schriftelijk geregeld. De onder 1 genoemde categorie spreekt voor zich. De onder 2 en 3 genoemde categorieën zijn lastiger om te achterhalen. De gemeente neemt het standpunt in dat een periodiek terugkerende betaling van een huurprijs door een burger in ieder geval voldoende aanwijzing is om een sub 2 of 3 genoemde categorie aan te nemen. Is situatie 1 niet aan de orde en vindt er geen periodiek terugkerende betaling van een huurprijs plaats, dan gaat de gemeente er in eerste instantie vanuit dat er sprake is van een illegale situatie. In de brief naar de burger toe wordt geschreven dat een illegale situatie is geconstateerd, maar dat het mogelijk is dat de gemeente zich kan vergissen. Indien er sprake is van een vergissing wordt de burger verzocht om te reageren. Een burger zou kunnen beweren dat er sprake is van een sub 2 of 3 genoemde categorie en dat er in het verleden een afspraak is gemaakt over het gebruik van de grond om niet. In een dergelijk geval moet de burger zelf genoegzaam naar het oordeel van de gemeente aantonen dat er sprake is van zo n categorie. In een sub 2 genoemde situatie zou dit kunnen door een kopie van de schriftelijke overeenkomst mee te sturen. In de sub 3 genoemde situatie wordt dit moeilijker. Het is aan de gemeente om te oordelen of het bewijs voldoende door de burger is geleverd. Lukt het de burger niet om het bewijs te leveren, dan wordt de situatie door de gemeente afgewikkeld conform de hierboven beschreven procedure van een illegale situatie. Is eenmaal geconstateerd dat één van de hierboven onder 1 tot en met 3 genoemde categorieën van toepassing is, dan vindt de afwikkeling plaats conform hetgeen hierna is beschreven. Aangezien er geen verschil in afwikkeling plaatsvindt tussen de drie hierboven genoemde categorieën, wordt vanaf nu gemakshalve alleen nog maar geschreven over huur, huurder en (huur-)overeenkomst. Feitelijk vallen hier alle drie genoemde categorieën onder Inventarisatie Er is in 2006 niet alleen onderzoek gedaan naar de omvang van het illegale gebruik van openbaar groen. De totale omvang van het in gebruik genomen openbaar groen is geïnventariseerd. Volgens het onderzoek zijn er circa 195 locaties bekend, waar openbaar groen met toestemming van/overeenkomst met de gemeente in gebruik is genomen. Voor een deel van deze gevallen geldt, zoals hierboven is beschreven, dat het contract niet (meer) in de gemeentelijke administratie terug te vinden is. Net als bij de illegale situaties zal ook hier een actualisatieslag moeten plaatsvinden. Bovendien is in 2006 uitsluitend onderzoek gedaan naar de omvang. Alles moet eerst veel specifieker worden uitgewerkt. Aan de hand van financiële betalingsoverzichten van de jaarlijkse/driejaarlijkse/ vijfjaarlijkse te ontvangen huren zullen alle huidige huurders moeten worden getraceerd. 25

26 Vervolgens zal per geval in de gemeentelijke administratie moeten worden onderzocht of er een schriftelijke overeenkomst aanwezig is Uniformeringslag De gemeente Wierden kent op dit moment met betrekking tot het gebruik van openbaar groen enorme verschillen in tarieven en er zijn diverse modellen van (huur)overeenkomsten in de omloop. Het zo maar accepteren van met name de grote verschillen in huurprijzen bij de bestaande overeenkomsten is een oplossing voor de korte termijn en de weg van de minste weerstand. De verschillen tussen de bestaande en de nieuwe huurprijzen zullen ook steeds groter worden, omdat er in de bestaande overeenkomsten geen prijsindexatie-clausule is opgenomen. De verwachting is dat een huurder dit niet langer zal accepteren. Een grootschalige huurherziening lijkt de beste oplossing om in de toekomst tot een gelijke behandeling van alle huurders te komen. Om dit uiteindelijk te bereiken worden voor de bestaande huurders diverse overgangsregelingen in het leven geroepen. Beoogd wordt om in de toekomst gebruik te gaan maken van een standaard huurovereenkomst en een uniforme huurprijs met ingebouwde prijsindexatie (zie bijlage 2 van deze nota) Stappenplan met diverse overgangsregelingen 1. Onderzoek mogelijkheid omzetting huur in koop. Voorafgaand aan de procedure van de grootschalige huurherziening zal moeten worden bekeken of er momenteel gronden worden verhuurd die op basis van de hierboven beschreven toetsingsgronden voor de uitgifte van openbaar groen alsnog voor verkoop in aanmerking kunnen komen. Is de uitslag positief, dan wordt de huurder actief door de gemeente benaderd, ook als een perceel slechts gedeeltelijk verkocht kan worden. Overgangsregeling omtrent koopsom. Om het voor een huurder aantrekkelijk te maken in te gaan op het verkoopaanbod, wordt eenmalig gedurende één maand een korting van 25% gegeven op de dan geldende koopsom. Gaat de huurder niet in op het aanbod dan is de hierna beschreven procedure van de grootschalige huurherziening mede op de bestaande huurovereenkomst van toepassing. 2. Procedure grootschalige huurherziening De gemeente Wierden zal alle bestaande (huur)-overeenkomsten in de gemeente Wierden gelijktijdig op een vooraf vastgestelde datum opzeggen, waarbij rekening houdend met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, tenminste een opzegtermijn van zes maanden in acht wordt genomen. Tegelijkertijd met de opzegging van de bestaande overeenkomsten wordt aan alle huidige huurders de mogelijkheid geboden om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, welke zal ingaan op het moment dat de bestaande overeenkomsten worden beëindigd. Het is de bedoeling om alle nieuwe overeenkomsten te laten ingaan op 1 januari van een jaar. Dit betekent dat de oude overeenkomsten in ieder geval vóór 1 juli het jaar daarvoor moeten worden opgezegd. Overgangsregeling voor huidige huurders die op basis van de nieuwe toetsingsgronden voor de uitgifte van openbaar groen in beginsel niet meer in aanmerking komen voor het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Aan alle huidige huurders wordt een nieuwe huurovereenkomst aangeboden, ook als verhuur eigenlijk niet meer tot de mogelijkheden behoort op basis van de nieuwe hierboven beschreven toetsingsgronden voor de uitgifte van openbaar groen. 26

27 Voor al deze laatste gevallen geldt de navolgende overgangsregeling: De betreffende huurder krijgt een huurovereenkomst aangeboden, maar dan met vermelding van de zogenaamde uitsterfconstructie. Dat wil zeggen dat uitsluitend de huidige huurder (dat kan ook een huurder/niet-eigenaar van de aanliggende kavel zijn) dit aanbod krijgt. Bij vervreemding van de aangrenzende kavel of verhuizing zal de betreffende huurder verplicht worden dit te melden aan de gemeente (op verbeurte van een boete) en zal de gemeente het openbaar groen terugnemen in beheer. Het openbaar groen moet op dat moment geheel ontruimd door de huurder worden opgeleverd, zonder dat recht op enige schadevergoeding van de gemeente bestaat. Als in een strook openbaar groen nutsvoorzieningen zijn gelegen en het aanbod van de huurovereenkomst met vermelding van de uitsterfconstructie wordt aanvaard, dan behoudt de gemeente zich te allen tijde het recht tot toegang tot de strook openbaar groen voor, indien dit ingeval van calamiteiten of onderhoudswerkzaamheden aan de kabels en/of leidingen noodzakelijk mocht zijn. Overgangsregeling omtrent huurprijs alle huidige huurders Om huidige huurders aan de nieuwe situatie te laten wennen en hen over de streep te trekken de nieuwe huurovereenkomst te ondertekenen, wordt hen een aantrekkelijke overgangsregeling aangeboden. Deze regeling houdt in dat zij gedurende een periode van drie jaar na het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst een korting krijgen op de alsdan geldende huurprijs. In het eerste kalenderjaar (welke loopt van 1 januari tot en met 31 december van een jaar) wordt een korting van 75% op de huurprijs verleend, in het tweede kalenderjaar een korting van 50% en in het derde kalenderjaar een korting van 25%. Deze korting op de huurprijs wordt echter alleen verleend, indien zij binnen één maand schriftelijk aan de gemeente berichten dat zij het aanbod van de nieuwe huurovereenkomst aanvaarden. Overigens zal altijd wel minimaal een bedrag van 25,00 in rekening worden gebracht om de administratiekosten te dekken. 3. Vervolgtraject Alle huurders met een oude overeenkomst zullen een nieuwe huurovereenkomst aangeboden krijgen. De oude overeenkomst wordt opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. Na verloop van deze zes maanden is er geen oude overeenkomst meer. Huurders die na verloop van deze zes maanden niet op het aanbod hebben gereageerd, zullen worden aangeschreven of gebeld ter herinnering en kunnen het aanbod alsnog accepteren. Zij hebben dan geen recht meer op een korting op de huursom. Van huurders die tegen het nieuwe aanbod hebben gereageerd (juridisch kunnen zij geen bezwaar maken) wordt hun reactie overwogen en indien gegrond kan er in een incidenteel geval een maatwerkoplossing worden gezocht. Indien hun reactie niet steekhoudend is, blijft het aanbod van de huurovereenkomst van kracht. Dat kunnen zij alsnog accepteren, maar ook hier geldt dat geen korting meer op de huursom wordt verleend (tenzij wel voldaan wordt aan de hierboven gestelde voorwaarde in de overgangsregeling). Het is echter onwaarschijnlijk dat er een juridisch steekhoudende grond is waarop een maatwerkoplossing volgt. Het juridisch traject voor bezwaren tegen het omzetten van oude 27

28 huurovereenkomsten om niet of het eenzijdig opzeggen van de overeenkomst zijn al uitgezocht en houden geen stand. Ook kan bij een overeenkomst eigendom nooit door verjaring overgaan op de huurder: er is namelijk geen sprake van bezit, de huurder houdt het goed voor een ander, zijnde de verhuurder, i.c. de gemeente (zie artikel 3:110 BW). Huurders die geen medewerking willen verlenen aan het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst zullen de gehuurde grond weer in oude staat aan de gemeente Wierden moeten opleveren. Dergelijke acties kunnen erg gevoelig liggen, bovendien is het element handhaving hierbij essentieel. Belangrijk is in ieder geval ook hier dat de gemeente bereid is om het handhavingstraject in te gaan. Immers: indien de gemeente in een dergelijke situatie geen actie onderneemt, ontstaat een illegale situatie met de daarbij behorende problematiek van de verjaring Periodieke controle Voorgesteld wordt om tegelijkertijd met de structurele jaarlijkse controle op illegaal grondgebruik te onderzoeken of de bepalingen in de bestaande huurovereenkomsten worden nageleefd. Op deze manier wordt een strijdige situatie snel opgemerkt en kan in een vroeg stadium actie worden ondernomen Communicatie Ook bij de aanpak van het legale grondgebruik zal gebruik worden gemaakt van communicatiemiddelen. De op stapel staande grootschalige huurherziening zal ruim tevoren worden bekend gemaakt via publicatie in De Driehoek en op de gemeentelijke website. In het kort wordt aangegeven hoe de procedure zal verlopen en wat de betrokkenen kunnen verwachten. Vervolgens krijgen alle huidige huurders tegelijkertijd schriftelijk bericht dat de bestaande overeenkomst wordt opgezegd met het aanbod om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. Een ingesloten folder geeft uitleg over de procedure, de prijs en de verschillende overgangsregelingen. 28

29 3.8 VOLGORDE VAN AANPAK Bij het illegale grondgebruik is gekozen voor een gefaseerde aanpak, wijk voor wijk en vervolgens straat voor straat, mede om gebrek aan werkcapaciteit te voorkomen. Bij het legale grondgebruik is daarentegen bewust gekozen voor een andere werkwijze, namelijk een grootschalige opzegging van alle bestaande huurovereenkomsten in één keer, om daarmee alle bestaande huurders op een gelijke wijze te behandelen. Hoewel aantrekkelijk, behoort een gefaseerde aanpak van zowel het illegale als het legale grondgebruik (tegelijkertijd), wijk voor wijk en straat voor straat, dus niet tot de mogelijkheden. Voorgesteld wordt daarom om allereerst al het illegale grondgebruik in de gemeente Wierden aan te pakken. Hierdoor kunnen wellicht eventuele lopende verjaringskwesties worden voorkomen. Daarnaast is het ook redelijk om eerst het illegale grondgebruik aan te pakken. Het gebruik is namelijk onrechtmatig: er ligt geen contract aan ten grondslag (dit in tegenstelling tot het legale grondgebruik). Nadat al het illegale grondgebruik in de gemeente Wierden is bestreden, zal de aanpak van het legale grondgebruik worden opgepakt. Binnengekomen nieuwe verzoeken tot uitgifte van openbaar groen zullen meteen behandeld worden op het moment dat deze verzoeken binnenkomen. 29

30 3.9 AANWEZIGHEID VAN BOUWWERKEN/GEBOUWEN Er zullen in de praktijk zeker een aantal situaties voorkomen waarbij bouwwerken/gebouwen, geheel of gedeeltelijk, op de grond zijn geplaatst. Hoe wordt hiermee omgegaan? Er zijn drie situaties te onderscheiden 6 : 1. De toetsingsgronden voor de uitgifte van openbaar groen worden positief doorlopen. Onderzoek legalisatiemogelijkheden van het bouwwerk/gebouw. Indien op basis van de toetsingsgronden tot uitgifte (verkoop of verhuur) van openbaar groen kan worden overgegaan, dan zal intern worden onderzocht of legalisatie van het bouwwerk/gebouw mogelijk is. Positieve uitslag Heeft dit onderzoek een positieve uitkomst dan zal de gebruiker schriftelijk worden gewezen op de te volgen procedure en op de kosten die daaraan verbonden zijn. Wil een gebruiker hieraan meewerken dan gaat de voorkeur van de gemeente uit naar verkoop van de betreffende groenstrook. Als er gegronde redenen zijn om toch tot verhuur over te gaan, dan zal in de huurovereenkomst in ieder geval een bepaling worden opgenomen dat het bouwwerk/gebouw dient te worden verwijderd op het moment dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, zonder dat recht op enige schadevergoeding bestaat in welke vorm dan ook. Er kan eventueel een uitzondering voor de verwijdering van het bouwwerk/gebouw worden gemaakt ingeval de huidige gebruiker een rechtsopvolger heeft gevonden die bereid is de grond van de gemeente aan te kopen of bereid is eenzelfde huurovereenkomst met de gemeente aan te gaan onder dezelfde voorwaarden. Wil een gebruiker niet aan deze procedure meewerken, dan moet het bouwwerk/gebouw verwijderd worden en zal bij weigering hiervan gehandhaafd worden. Negatieve uitslag Is de uitkomst van het onderzoek negatief dan zal dit eveneens aan de gebruiker worden meegedeeld. Het bouwwerk/gebouw dient verwijderd te worden door de gebruiker en bij weigering hiervan zal handhaving plaatsvinden. 2. De toetsingsgronden voor de uitgifte van openbaar groen worden negatief doorlopen en er is een overgangsregeling van toepassing. Indien op basis van de toetsingsgronden niet tot uitgifte (verkoop of verhuur) van openbaar groen kan worden overgegaan, maar wel een overgangsregeling van toepassing is, dan wordt uitsluitend een verhuurovereenkomst met uitsterfconstructie aangeboden. Legalisatie van een op deze grond staand bouwwerk/gebouw is niet mogelijk. Het bouwwerk moet worden verwijderd en bij weigering hiervan zal er gehandhaafd worden. 3. De toetsingsgronden voor de uitgifte van openbaar groen worden negatief doorlopen en er is geen overgangsregeling van toepassing. 6 Zie voor een gemakkelijk overzicht ook de beslisboom van schema B en C in bijlage 5 van deze nota 30

31 In al deze gevallen wordt gehandhaafd, zowel ten aanzien van de grond als ten aanzien van het bouwwerk/gebouw. 31

32 3.10 HANDHAVING Indien legalisatie niet wenselijk of mogelijk is of indien de gebruiker daaraan niet wil meewerken, dienen handhavende maatregelen te worden getroffen. Dit geldt ook voor de gevallen waarbij een overgangsregeling van toepassing is en de gebruiker het huuraanbod met uitsterfconstructie niet accepteert, alsmede de gevallen waarbij een overgangsregeling niet van toepassing is. Belangrijk is in ieder geval dat de gemeente bereid is om in al die gevallen daadwerkelijk tot handhaving over te gaan. Indien de overheid wil handhaven, staat het haar niet vrij om naar eigen voorkeur gebruik te maken van het publiekrecht dan wel van het privaatrecht. De door de Hoge Raad ontwikkelde criteria worden ook wel aangeduid als de doorkruisingsleer of tweewegenleer. Dit leerstuk komt erop neer dat de overheid geen gebruik kan maken van het privaatrecht als dat de publiekrechtelijke regeling zou doorkruisen. Voor het beantwoorden van de vraag wanneer er sprake is van doorkruising, dienen achtereenvolgens de volgende vragen beantwoord te worden. Eerst dient altijd bezien te worden of de publiekrechtelijke regeling antwoord geeft op de vraag of het gebruik van het privaatrecht in een bepaalde situatie is toegestaan. Indien uit de publiekrechtelijke regeling zelf blijkt dat het gebruik van het privaatrecht niet is toegestaan, dan is privaatrechtelijke handhaving niet mogelijk. Als de publiekrechtelijke regeling zelf geen antwoord geeft op de vraag of het gebruik van het privaatrecht is toegestaan, dan is voor de beantwoording van deze vraag beslissend of het gebruik van privaatrechtelijke bevoegdheden de publiekrechtelijke regeling op onaanvaardbare wijze doorkruist. Of sprake is van een dergelijke doorkruising dient aan de hand van de volgende criteria beantwoord te worden: - de inhoud en strekking van de regeling (die mede kan blijken uit haar geschiedenis); - de wijze waarop en de mate waarin in het kader van die regeling de belangen van burgers zijn beschermd (en wel tegen de achtergrond van de overige geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht); - of de overheid door gebruikmaking van de publiekrechtelijk regeling een vergelijkbaar resultaat kan bereiken als door gebruikmaking van het privaatrecht (als dit zo is, dan is dit een belangrijke aanwijzing dat dan geen plaats is voor de privaatrechtelijke weg). Onder een vergelijkbaar resultaat wordt niet alleen verstaan dat het eindresultaat van de publiekrechtelijke en de privaatrechtelijke weg dezelfde zijn. Relevant zijn ook factoren als de kosten, het kostenrisico en de termijn waarbinnen resultaat gehaald kan worden. Het doel van de handhaving is onder meer het terugvorderen van eigendom en het voorkomen van het verlies van eigendom door verjaring. Afhankelijk van de feitelijke omstandigheden zal per situatie worden afgewogen of handhaving zal plaatsvinden via de publiekrechtelijke of privaatrechtelijke weg. Op grond van de hiervoor genoemde tweewegenleer prevaleert publiekrechtelijk optreden boven privaatrechtelijk optreden. Er mag in principe niet tegen illegale bouw of illegaal gebruik worden opgetreden middels het privaatrecht wanneer de gemeente hiervoor publiekrechtelijke instrumenten ter beschikking heeft. 32

33 3.11 CONTRACTBEHEER Bij het afwikkelen van verzoeken voor openbaar groenuitgifte is een deugdelijk en professioneel beheer nodig. Dit kan alleen als dat ondersteund wordt door passende software. Voor een dergelijk systeem is tijd en geld nodig. Daarom moet de aanschaf van software voor het bijhouden/beheren van contracten voor de openbaar groenuitgifte zo spoedig mogelijk worden opgepakt. Hiervoor moet geld worden vrijgemaakt. Een dergelijk systeem vergroot de transparantie en de professionaliteit van het grondbedrijf van de gemeente. 33

34 3.12 MANDATERING/VOLMACHT Om de afhandelingsprocedure te bespoedigen is het raadzaam om de besluiten tot verkoop en verhuur van openbaar groen te mandateren aan het afdelingshoofd Grondgebied. Besluiten tot afwijzing van verkoop en verhuur van openbaar groen worden altijd ter besluitvorming voorgelegd aan het college, evenals de situaties waarin deze nota onvoldoende aanknopingspunten biedt voor het bepalen van de koers. Op grond van artikel 171 Gemeentewet is de burgemeester belast met de vertegenwoordiging van de gemeente in en buiten rechte. Hij is bevoegd om alle overeenkomsten te ondertekenen. Om efficiënt te kunnen handelen wordt voorgesteld dat de burgemeester volmacht geeft aan een aantal medewerkers grondzaken (functiecodes , , en ) om de verkoopen verhuurovereenkomsten van openbaar groen, alsmede de akten van levering, te ondertekenen. Tenslotte wordt voorgesteld om een eventueel besluit tot wijziging, aanvulling en/of aanpassing in het kader van uitvoering van deze nota (op basis van een nadere evaluatie) te laten nemen door het college van B&W, met dien verstande dat dit wel ter kennisgeving aan de raad moet worden aangeboden. 34

35 4. SAMENVATTING BELEIDSVOORSTELLEN De beleidsvoorstellen in deze nota betreffende de gronduitgifte van openbaar groen kunnen alsvolgt worden samengevat: De uitgifte van openbaar groen geschiedt op basis van de navolgende toetsingsgronden: o Structuurgroen o Functioneel groen o Veiligheidsoverwegingen o Beheersoverwegingen o Technische overwegingen o Strategische overwegingen o Overige aspecten De uitgifte van openbaar groen geschiedt alleen door middel van verkoop of verhuur; Er wordt maatwerk geleverd bij het verlenen van ontheffingen van het bestemmingsplan ingeval van verkoop of verhuur van openbaar groen; De verkoopprijs van openbaar groen met een oppervlakte tot en met 100 m² wordt vastgesteld op 65,00 per m². Indien de verkochte oppervlakte van het openbaar groen meer dan 100 m² bedraagt, wordt de prijs voor het aantal vierkante meters boven de 100 m² vastgesteld op 50,00 per m²; De verhuurprijs van openbaar groen met een oppervlakte tot en met 30 m² wordt vastgesteld op 2,44 per m² (zijnde 3,75% van de voorgestelde verkoopprijs), met dien verstande dat minimaal een bedrag van 25,00 in rekening wordt gebracht om de administratiekosten te dekken. Indien de verhuurde oppervlakte van het openbaar groen meer dan 30 m² bedraagt, wordt de prijs voor het aantal vierkante meters boven de 30 m² vastgesteld op 1,00 per m², met dien verstande dat de huurprijs maximaal 150,00 bedraagt; De verhuurprijzen van openbaar groen worden jaarlijks automatisch geïndexeerd op basis van het consumentenprijsindexcijfer (CPI Alle Huishoudens ). Daarnaast wordt in de verhuurovereenkomst de mogelijkheid opgenomen om eens in de vijf jaar de huurprijzen te actualiseren. Op deze wijze blijft de relatie tussen marktconforme verkoopprijzen van openbare groenstroken en verhuurprijzen van openbare groenstroken (3,75%) in stand. Er wordt een standaard verkoop- en verhuurovereenkomst openbaar groen ingevoerd; De wijze van inventarisatie, aanpak en afhandeling van het illegaal openbaar groengebruik wordt vastgesteld, alsmede de behandeling van de verjaringsproblematiek en een overgangsregeling; De wijze van inventarisatie, aanpak en afhandeling van het legaal openbaar groengebruik wordt vastgesteld. Daarnaast worden diverse overgangsregelingen vastgesteld; Illegaal in gebruik genomen openbaar groen in de gemeente Wierden wordt eerst aangepakt, daarna volgt pas de aanpak van het legaal in gebruik genomen groen; De wijze van aanpak en afhandeling wordt vastgesteld voor al die situaties waarin een bouwwerk/gebouw, geheel of gedeeltelijk, op openbaar groen is geplaatst; De gemeente moet bereid zijn daadwerkelijk tot handhaving over te gaan en de consequenties van een eventuele gerechtelijke procedure te aanvaarden in die situaties waarin het beleid handhaving voorschrijft; dit is een absoluut vereiste om het beleid te kunnen laten slagen; De bevoegdheid tot het aangaan van een verkoop- en verhuurovereenkomst openbaar groen wordt door het college van B&W gemandateerd aan het afdelingshoofd Grondgebied; De burgemeester verleent volmacht aan een aantal medewerkers grondzaken (functiecodes , , en ) om de verkoop- en verhuurovereenkomsten van openbaar groen, alsmede de akten van levering, te ondertekenen. 35

36 Een eventueel besluit tot wijziging, aanvulling en/of aanpassing in het kader van uitvoering van deze nota (op basis van een nadere evaluatie) wordt genomen door het college van B&W, met dien verstande dat dit wel ter kennisgeving aan de raad wordt gebracht. 36

37 Bijlage 1 VERKOOP- EN KOOPOVEREENKOMST OPENBAAR GROEN Partijen: 1. De gemeente Wierden, gevestigd Plantsoenlaan 1, 7642 EC te Wierden, ten dezen namens de burgemeester van de gemeente Wierden rechtsgeldig vertegenwoordigd door, juridisch beleidsmedewerker van de eenheid beleid, afdeling Grondgebied, van de gemeente Wierden op basis van een verleende volmacht d.d. en handelend ter uitvoering van het besluit d.d. nr., hierna te noemen: gemeente (verkoper); en 2. De heer en mevrouw, wonende, hierna te noemen: koper, zijn als volgt overeengekomen: Artikel 1: Koopovereenkomst Keuzeblok 1: gedeeltelijk perceel Gemeente verklaart te hebben verkocht aan koper die verklaart te hebben gekocht een perceel grond gelegen achter voor naast het woonhuis gelegen aan de te, kadastraal bekend gemeente Wierden, sectie, nummer gedeeltelijk ter grootte van circa m², zoals gearceerd is aangegeven op de bij deze overeenkomst behorende situatietekening met kenmerk, hierna te noemen: het verkochte. Keuzeblok 2: geheel perceel Gemeente verklaart te hebben verkocht aan koper die verklaart te hebben gekocht een perceel grond gelegen achter voor naast het woonhuis gelegen aan de te, kadastraal bekend gemeente Wierden, sectie, nummer (geheel), groot m², zoals gearceerd is aangegeven op de bij deze overeenkomst behorende situatietekening met kenmerk, hierna te noemen: het verkochte. Artikel 2: Koopprijs Keuzeblok 1: oppervlakte tot en met 100 m² De koopprijs van het verkochte bedraagt 65,00 per m², in totaal derhalve. Keuzeblok 2: oppervlakte groter dan 100 m2 De koopprijs van het verkochte bedraagt 65,00 per m² voor een oppervlakte tot en met 100 m² en 50,00 per m² voor het aantal vierkante meters boven de 100 m², aldus in totaal. Artikel 3: Perceelsomschrijving, meting, terreingrenzen Keuzeblok 1: uitmeting gedeeltelijk perceel 1. De situering en begrenzing van het verkochte zal door of vanwege de gemeente, zowel op situatietekening als ter plaatse, worden aangegeven. 2. Ter plaatse zullen de grenzen door of vanwege de gemeente met buisjes (of piketten of een combinatie daarvan) op de noodzakelijke meetpunten in het terrein worden aangegeven. Het risico voor de instandhouding van de uitgezette punten berust bij koper, zodat de kosten van herhaalde uitzetting en aanwijzing voor zijn rekening zijn. 37

38 Keuzeblok 2: uitmeting is niet noodzakelijk/er is sprake van een geheel perceel Dit artikel is niet van toepassing 1. De situering en begrenzing van het verkochte zal door of vanwege de gemeente, zowel op situatietekening als ter plaatse, worden aangegeven. n.v.t. 2. Ter plaatse zullen de grenzen door of vanwege de gemeente met buisjes (of piketten of een combinatie daarvan) op de noodzakelijke meetpunten in het terrein worden aangegeven. Het risico voor de instandhouding van de uitgezette punten berust bij koper, zodat de kosten van herhaalde uitzetting en aanwijzing voor zijn rekening zijn. n.v.t. Artikel 4: Notariële akte tot levering De voor de eigendomsoverdracht vereiste akte tot levering zal worden verleden voor keuzeblok 1 één van de notarissen van Keizer & Van Goor Notarissen (Almelosestraat 42A, 7642 GP Wierden) of één van hun plaatsvervangers, keuzeblok 2 één van de notarissen van notariskantoor (, ) of één van hun plaatsvervangers, keuzeblok 1 twee maanden na ondertekening door beide partijen van deze overeenkomst, of zoveel eerder of later als partijen nader mochten overeen komen. keuzeblok 2 twee maanden na ondertekening door beide partijen, of zoveel later als alle partijen als bedoeld in artikel 17 van deze overeenkomst aan hun verplichtingen hebben voldaan. Artikel 5: Kosten, lasten en belastingen 1. Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en het kadastraal tarief zijn voor rekening van koper. 2. Alle zakelijke lasten en belastingen, die van het verkochte worden geheven, komen met ingang van 1 januari van het jaar, volgende op de datum van de notariële akte van levering, voor rekening van koper. Artikel 6: Betaling 1. De betaling van de koopprijs en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via het kantoor van de notaris, door storting op een rekening van de notaris (inzake derdengelden). 2. Koper is verplicht het verschuldigde te voldoen bij het ondertekenen van de akte van levering door creditering van de bankrekening van de notaris, uiterlijk per de dag van het ondertekenen van de akte van levering, per valuta van die dag. 3. Uitbetaling zal eerst aan de gemeente plaatsvinden, zodra de notaris uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de akte van levering niet bekend waren. De gemeente is ermee bekend dat, in verband met dit onderzoek, tussen de dag van het ondertekenen en het uitbetalen één of meer werkdagen verstrijken. Artikel 7: Feitelijke levering, staat van het verkochte, gebruik 1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevond. 38

39 2. Koper is gehouden het verkochte te gebruiken als tuin, met inachtneming van de toepasselijke zijnde wet- en regelgeving. 3. De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij ondertekening van de notariële akte van levering. Indien de feitelijke levering plaatsvindt op een ander tijdstip dan bij de ondertekening van de notariële akte van levering, eindigt de zorgplicht van de gemeente per het tijdstip van feitelijke levering, tenzij anders overeen te komen. 4. De feitelijke levering van het verkochte aan koper zal geschieden vrij van huur, pacht of ander gebruiksrecht en de gemeente zal koper de feitelijke macht over het verkochte verschaffen. 5. Koper heeft het recht het verkochte vóór de feitelijke levering te inspecteren. Artikel 8: Juridische levering 1. Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van pandrechten, van beslagen en hypotheken en van inschrijvingen daarvan, en met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten. 2. De gemeente heeft aan koper kennis gegeven van alle haar bekende lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf en van alle kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 Burgerlijk Wetboek en blijkend en/of voortvloeiend uit: a) de laatste akte van levering; b) bevelen en/of beschikkingen die op grond van de Wet bodembescherming gepubliceerd zijn in de openbare registers. Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Artikel 9: Over-/ondermaat Als bij opmeting door het kadaster mocht blijken dat de hierboven opgegeven grootte niet overeenstemt met de door de landmeter vast te stellen oppervlakte, zal het verschil in grootte worden verrekend naar 65,00 per vierkante meter. Indien echter bij kadastrale uitmeting mocht blijken dat de totale verkochte oppervlakte openbaar groen meer dan 100 m² bedraagt dan wordt voor het aantal te verrekenen vierkante meters boven de 100 m² een bedrag van 50,00 per vierkante meter verrekend. Bedoelde verrekening zal plaats moeten vinden binnen één maand nadat de ene partij de andere partij schriftelijk het meetresultaat door het kadaster heeft medegedeeld. Artikel 10: Bepalingen bodemverontreiniging 1. Er zal geen opdracht voor een bodem- en grondwateronderzoek worden gegeven. Gezien de oppervlakte van het verkochte achten partijen dit ook niet nodig. Koper aanvaardt het verkochte voor wat betreft de kwaliteit van de bodem en het grondwater in de staat waarin het zich thans bevindt. Het is de gemeente niet bekend dat de bodem of het grondwater van het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele zou kunnen strekken van het voorgenomen gebruik als bedoeld in artikel 7, lid Als na het sluiten van deze koopovereenkomst blijkt dat ten tijde van het sluiten van deze overeenkomst verontreiniging van de grond of het grondwater van het verkochte aanwezig is, is deze voor rekening en risico van koper. Artikel 11: Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper De gemeente staat er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door haar ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk: 39

40 a. de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan de gemeente thans niet bekend zijn); b. die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. Artikel 12: Risico-overgang Het verkochte komt eerst voor risico van koper, zodra de notariële akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper. Artikel 13: Termijnen Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing. Artikel 14: Boetebepaling 1. Bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit deze overeenkomst verbeurt de nalatige partij, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de wederpartij een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent van de koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij naast deze boete recht op aanvullende schadevergoeding. 2. Naast het gestelde in lid 1 van dit artikel behouden de gemeente en koper het recht om bij nietnakoming van enige verplichting nakoming te vorderen. Artikel 15: Domiciliekeuze Deze akte zal berusten ten kantore van de notaris, alwaar partijen terzake van deze overeenkomst woonplaats kiezen. Artikel 16: Ontbindende voorwaarden De leveringsakte moet binnen 6 maanden na de ondertekening van deze overeenkomst door de gemeente passeren. Als de leveringsakte niet binnen deze termijn passeert, dan wordt deze overeenkomst ontbonden. Keuzeblok Artikel 17: Overige ontbindende voorwaarden 1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden indien niet alle eigenaren van de percelen gelegen aan de de aan hen aangeboden groenstroken wensen aan te kopen, de koopovereenkomsten ondertekenen en binnen 4 weken retourneren aan de gemeente en de koopsommen onvoorwaardelijk storten bij de notaris. 2. Op vervulling van een lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts de gemeente zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling. Artikel 17/ 18: Bijzondere bepalingen Keuzeblok 1: Niet van toepassing 40

41 Keuzeblok 2: Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend: Gemeente, Koper,. Plaats en datum: Wierden,..... Plaats en datum: Bijlagen: kadastrale situatietekening 41

42 Bijlage 2: VERHUUR- EN HUUROVEREENKOMST OPENBAAR GROEN keuzeblok: (MET UITSTERFCONSTRUCTIE) Partijen: 3. De gemeente Wierden, gevestigd Plantsoenlaan 1, 7642 EC te Wierden, ten dezen namens de burgemeester van de gemeente Wierden rechtsgeldig vertegenwoordigd door, juridisch beleidsmedewerker van de eenheid beleid, afdeling Grondgebied, van de gemeente Wierden op basis van een verleende volmacht d.d. en handelend ter uitvoering van het besluit d.d. nr., hierna te noemen: gemeente (verhuurder); en 4. De heer en mevrouw, wonende, hierna te noemen: huurder, zijn als volgt overeengekomen: Artikel 1: Huurovereenkomst De gemeente verklaart te hebben verhuurd aan de huurder die verklaart te hebben gehuurd een perceel grond gelegen achter voor naast het woonhuis te, kadastraal bekend gemeente Wierden, sectie, nummer gedeeltelijk, ter grootte van circa m², zoals gearceerd is aangegeven op de bij deze overeenkomst behorende situatietekening met kenmerk, hierna te noemen: het gehuurde. Artikel 2: Huurprijs en betaling Keuzeblok 1: verhuurde oppervlakte 10 m² 1. De huurprijs van het gehuurde bedraagt 2,44 per m², in totaal dus per jaar, welk bedrag zal worden verhoogd tot 25,00 per jaar in verband met administratiekosten. 2. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het consumentenprijsindexcijfer (CPI Alle huishoudens ). 3. De huurperiode loopt van 1 januari tot en met 31 december. Bij tussentijds aangaan of opzeggen van de overeenkomst wordt de huurprijs naar rato verrekend. 4. De betaling van de huurprijs geschiedt jaarlijks bij vooruitbetaling door middel van het voldoen van een door de gemeente uit te schrijven en toe te zenden factuur. 5. Naast de onder lid 2 genoemde jaarlijkse indexering zal de gemeente één keer in de vijf jaar de huurprijzen kunnen herzien en kunnen aanpassen. Uitgangspunt hierbij is dat de relatie tussen marktconforme verkoopprijzen van openbare groenstroken en verhuurprijzen in stand blijft. 6. Keuzeblok: grootschalige huuropzegging, gevolgd door aanbieding van een nieuwe huurovereenkomst Huurder heeft op het moment van ingaan van deze huurovereenkomst gedurende een periode van drie kalenderjaren recht op een korting van de alsdan geldende huurprijs. Deze korting bedraagt in het eerste kalenderjaar 75%, in het tweede kalenderjaar 50% en in het derde jaar 25%, met dien verstande dat altijd minimaal een bedrag van 25,00 in rekening wordt gebracht in verband met de administratiekosten. Keuzeblok 2: verhuurde oppervlakte >10 m² en 30 m² 1. De huurprijs van het gehuurde bedraagt 2,44 per m², in totaal dus per jaar. 42

43 2. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het consumentenprijsindexcijfer (CPI Alle huishoudens ). 3. De huurperiode loopt van 1 januari tot en met 31 december. Bij tussentijds aangaan of opzeggen van de overeenkomst wordt de huurprijs naar rato verrekend. 4. De betaling van de huurprijs geschiedt jaarlijks bij vooruitbetaling door middel van het voldoen van een door de gemeente uit te schrijven en toe te zenden factuur. 5. Naast de onder lid 2 genoemde jaarlijkse indexering zal de gemeente één keer in de vijf jaar de huurprijzen kunnen herzien en kunnen aanpassen. Uitgangspunt hierbij is dat de relatie tussen marktconforme verkoopprijzen van openbare groenstroken en verhuurprijzen in stand blijft. 6. Keuzeblok: grootschalige huuropzegging, gevolgd door aanbieding van een nieuwe huurovereenkomst Huurder heeft op het moment van ingaan van deze huurovereenkomst gedurende een periode van drie kalenderjaren recht op een korting van de alsdan geldende huurprijs. Deze korting bedraagt in het eerste kalenderjaar 75%, in het tweede kalenderjaar 50% en in het derde jaar 25%, met dien verstande dat altijd minimaal een bedrag van 25,00 in rekening wordt gebracht in verband met de administratiekosten. Keuzeblok 3: verhuurde oppervlakte > 30 m² en 106 m² 1. De huurprijs van het gehuurde bedraagt 2,44 per m² voor een oppervlakte tot en met 30 m² en 1,00 per m² voor het aantal vierkante meters boven de 30 m², aldus in totaal per jaar. 2. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het consumentenprijsindexcijfer (CPI Alle huishoudens ). 3. De huurperiode loopt van 1 januari tot en met 31 december. Bij tussentijds aangaan of opzeggen van de overeenkomst wordt de huurprijs naar rato verrekend. 4. De betaling van de huurprijs geschiedt jaarlijks bij vooruitbetaling door middel van het voldoen van een door de gemeente uit te schrijven en toe te zenden factuur. 5. Naast de onder lid 2 genoemde jaarlijkse indexering zal de gemeente één keer in de vijf jaar de huurprijzen kunnen herzien en kunnen aanpassen. Uitgangspunt hierbij is dat de relatie tussen marktconforme verkoopprijzen van openbare groenstroken en verhuurprijzen in stand blijft. 6. Keuzeblok: grootschalige huuropzegging, gevolgd door aanbieding van een nieuwe huurovereenkomst Huurder heeft op het moment van ingaan van deze huurovereenkomst gedurende een periode van drie kalenderjaren recht op een korting van de alsdan geldende huurprijs. Deze korting bedraagt in het eerste kalenderjaar 75%, in het tweede kalenderjaar 50% en in het derde jaar 25%, met dien verstande dat altijd minimaal een bedrag van 25,00 in rekening wordt gebracht in verband met de administratiekosten. Keuzeblok 4: verhuurde oppervlakte > 106 m2 1. De huurprijs van het gehuurde bedraagt 2,44 per m² voor een oppervlakte tot en met 30 m² en 1,00 per m² voor het aantal vierkante meters boven de 30 m², aldus in totaal per jaar, welk bedrag zal worden verlaagd tot de maximaal vastgestelde verhuurprijs van 150,00 per jaar. 2. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het consumentenprijsindexcijfer (CPI Alle huishoudens ). 3. De huurperiode loopt van 1 januari tot en met 31 december. Bij tussentijds aangaan of opzeggen van de overeenkomst wordt de huurprijs naar rato verrekend. 4. De betaling van de huurprijs geschiedt jaarlijks bij vooruitbetaling door middel van het voldoen van een door de gemeente uit te schrijven en toe te zenden factuur. 5. Naast de onder lid 2 genoemde jaarlijkse indexering zal de gemeente één keer in de vijf jaar de huurprijzen kunnen herzien en kunnen aanpassen. Uitgangspunt hierbij is dat de relatie tussen marktconforme verkoopprijzen van openbare groenstroken en verhuurprijzen in stand blijft. 6. Keuzeblok: grootschalige huuropzegging, gevolgd door aanbieding van een nieuwe huurovereenkomst 43

44 Huurder heeft op het moment van ingaan van deze huurovereenkomst gedurende een periode van drie kalenderjaren recht op een korting van de alsdan geldende huurprijs. Deze korting bedraagt in het eerste kalenderjaar 75%, in het tweede kalenderjaar 50% en in het derde jaar 25%, met dien verstande dat altijd minimaal een bedrag van 25,00 in rekening wordt gebracht in verband met de administratiekosten. Artikel 3: Duur, beëindiging en oplevering 1. Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande op Keuzeblok 1: huurovereenkomst gaat meteen in de datum van ondertekening van deze huurovereenkomst door (de laatste van) beide partijen. Keuzeblok 2: grootschalige huuropzegging, gevolgd door aanbieding van een nieuwe huurovereenkomst ingaande op 1 januari 1 januari Deze overeenkomst kan door partijen altijd en zonder opgave van reden worden beëindigd. 3. Beëindiging van de huurovereenkomst geschiedt schriftelijk en met inachtneming van een opzeggingstermijn voor beide partijen van drie maanden. 4. Deze overeenkomst is van rechtswege beëindigd op het moment dat de gebruiker van de grond niet meer huurder en/of eigenaar van de woning is waaraan het gehuurde grenst. De overeenkomst eindigt alsdan op de datum dat de huurder de woning volgens het bevolkingsregister heeft verlaten. Huurder is verplicht de gemeente hiervan tijdig (in ieder geval voor de datum dat de huurder de woning volgens het bevolkingsregister heeft verlaten) in kennis te stellen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete ten bedrage van 250,00 ten behoeve van de gemeente, terstond opeisbaar door het enkele feit van nietnakoming of overtreding, zonder dat daartoe enige ingebrekestelling nodig zal zijn, en dient de nieuwe bewoner op de overeenkomst te wijzen. De huurovereenkomst is dus niet overdraagbaar aan de opvolgende rechtsopvolger van de woning. 5. Huurder is verplicht bij het beëindigen van de huur het gehuurde in goede staat op te leveren, ter goedkeuring van de gemeente, geheel ontruimd, tenzij partijen in onderling overleg iets anders overeenkomen. 6. Bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft huurder geen recht van eerste koop, geen recht op huurbescherming en geen recht op schadevergoeding in welke vorm dan ook. 7. Bij niet-, niet tijdige- en/of niet volledige nakoming van de bepalingen/voorwaarden in deze overeenkomst of ingevolge de wet zal de gemeente bevoegd zijn deze overeenkomst onverwijld en zonder enige uitdrukkelijke ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst voor ontbonden te verklaren en als beëindigd te beschouwen, in welk geval de huurder verplicht is het gehuurde direct (in ieder geval binnen 14 dagen) te ontruimen en weer ter beschikking van de gemeente te stellen, onverminderd het recht van de gemeente op vergoeding van de door haar geleden schade of nog te lijden schade, verhoogd met kosten en interessen. De huurder verbindt zich aan de gemeente te vergoeden alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten, waaronder ook begrepen incassokosten, die voor de gemeente ontstaan bij niet-, niet tijdige- en/of niet volledige nakoming door de huurder van de bepalingen/voorwaarden in deze overeenkomst. Artikel 4: Aanvaarding en gebruik van het gehuurde 1. Huurder aanvaardt het gehuurde in de staat waarin het zich bevindt op het moment van het aangaan van de overeenkomst. 2. Huurder mag het gehuurde uitsluitend gebruiken en inrichten als tuin, met inachtneming van de toepasselijke zijnde wet- en regelgeving. Huurder is verplicht de grond in goede ordelijke staat te onderhouden, vrij van onregelmatige plantengroei en afvalstoffen. 44

45 3. Het is huurder niet toegestaan uit-, over-, of doorgangen over het gehuurde aan derden te verlenen, toe te staan of te gedogen. 4. De gemeente is onherroepelijk gemachtigd om zonder rechterlijke tussenkomst op kosten van de huurder over te gaan tot verwijdering van al hetgeen in strijd met de overeenkomst op, in, aan of boven de grond is bevestigd, gebouwd of anderszins is geplaatst of aangebracht. Artikel 5. Verbod van onderhuur enzovoorts Het is huurder verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of anderszins in gebruik aan derden af te staan. Artikel 6. Gedoogplicht openbare voorzieningen 1. Huurder moet gedogen, dat voorzieningen voor - door gemeente te beoordelen - openbare doeleinden, alsmede voorzieningen voor een centraal antennesysteem of een gemeenschappelijke antenne-inrichting en voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, op, in, aan of boven het gehuurde, worden aangebracht en onderhouden op de plaatsen waar en de wijze waarop de gemeente dit nodig acht. 2. De hiervoor omschreven gedoogplicht geldt eveneens ten aanzien van voorzieningen welke thans reeds in, op, aan of boven het gehuurde aanwezig zijn. 3. Voor zover in het gehuurde kabels, leidingen en dergelijke van de gemeente en/of van nutsbedrijven zijn gelegen, is het huurder in het bijzonder verboden de grond: a. dieper te spitten dan dertig centimeter; b. op welke manier dan ook te ontgraven of te ontgronden; c. te gebruiken voor opslag van afvalstoffen, meststoffen dan wel composthopen; d. te beplanten met bomen of diepwortelende struiken; e. het in de grond drijven van voorwerpen zoals palen en staven; f. te verharden of in welke vorm dan ook te bebouwen, hiertoe moeten ook afscheidingsmuren gerekend worden. 4. De hiervoor omschreven gedoogplicht omvat ook de verplichting van de huurder om aan de bedrijven en instellingen met een door de gemeente verleende concessie toe te staan de voorzieningen te (doen) inspecteren, onderhouden, herstellen, vervangen en op te nemen en om tot deze doeleinden aan te wijzen derden toegang te verlenen tot het gehuurde, met de nodige materialen en werktuigen. 5. Huurder is verplicht zich te onthouden van enig handelen waardoor het deugdelijk functioneren dan wel de bereikbaarheid van vorenbedoelde voorzieningen kan worden belet of belemmerd, dan wel de voorzieningen kunnen worden beschadigd. 6. Alle voorzieningen van de gemeente of derden, welke ten gevolge van het gebruik van het gehuurde mochten worden beschadigd, moeten door en op kosten van huurder op eerste aanschrijving van de gemeente en ten genoegen van deze binnen de daarbij te bepalen termijn worden hersteld, bij gebreke waarvan deze de bevoegdheid heeft het nodige te doen verrichten op kosten van huurder. 7. Huurder vrijwaart de gemeente voor alle vorderingen welke derden mochten kunnen doen gelden tot vergoeding van schade, welke direct of indirect met het gebruik van het gehuurde in verband staat. Artikel 7. Toegang tot het gehuurde De door de gemeente aan te wijzen personen hebben altijd vrije toegang tot het gehuurde. Artikel 8. Hoofdelijke aansprakelijkheid Indien twee of meer personen huurder zijn, is ieder van hen hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen, die uit de overeenkomst kunnen voortvloeien. Artikel 9. Ingebrekestelling 45

46 De huurder zal in gebreke zijn door het enkele feit van overtreding van één van de bepalingen van deze overeenkomst of door het enkele verloop van de gestelde of de te stellen termijn, zonder dat ingebrekestelling of gerechtelijke tussenkomst zal zijn vereist. Artikel 10. Bijzondere bepalingen Let op: er kunnen meerdere keuzeblokken van toepassing zijn. Keuzeblok 1 Niet van toepassing Keuzeblok 2 Het is de huurder niet toegestaan de inrichting van het gehuurde te wijzigen. Zonder schriftelijke toestemming van het college van burgemeester en wethouders mogen geen planten/bomen worden verwijderd of geplant, bestratingen worden aangebracht of erfafscheidingen en dergelijke worden geplaatst. Keuzeblok 3 Het is de huurder niet toegestaan erf- of terreinafscheidingen aan te brengen. Keuzeblok 4 De op het gehuurde aanwezige bomen mogen niet worden verwijderd. Keuzeblok 5 Het is huurder uitdrukkelijk verboden op het gehuurde perceel bouwwerken/gebouwen te plaatsen. Keuzeblok 6: verhuurovereenkomst met plaatsing van bouwwerk (gelegaliseerd) Op het gehuurde is (gedeeltelijk) door huurder (of zijn rechtsvoorganger(s)) een bouwwerk/gebouw geplaatst. Huurder is bij het beëindigen van de huurovereenkomst verplicht dit bouwwerk/gebouw te verwijderen, zonder dat recht op enige schadevergoeding bestaat, in welke vorm dan ook, tenzij huurder een rechtsopvolger heeft gevonden die bereid is het gehuurde van de gemeente aan te kopen of bereid is eenzelfde huurovereenkomst met de gemeente aan te gaan onder minimaal dezelfde voorwaarden. Keuzeblok 8: Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend: Gemeente, Huurder,. Plaats en datum:... Plaats en datum: 46

47 Bijlage 3 JURIDISCHE ASPECTEN VAN VERJARING Wanneer iemand door verjaring eigenaar wordt van een stuk grond, spreken we van verkrijgende verjaring. Het Burgerlijk Wetboek kent twee vormen van verkrijgende (acquisitieve) verjaring. 1. De artikelen 3:99 tot en met 3:104 Burgerlijk Wetboek (BW) zijn gewijd aan de verkrijgende verjaring door een onafgebroken bezit te goeder trouw gedurende (voor wat betreft registergoederen) tien jaar. 2. Artikel 3:105 BW ziet op verkrijging door bevrijdende (extinctieve) verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit. Hieronder worden deze twee vormen uitvoerig beschreven. Ad 1. Verkrijgende verjaring Volgens artikel 3:99 BW verkrijgt een bezitter te goeder trouw het recht op een onroerende zaak door een onafgebroken bezit van 10 jaren. Bezit Onder bezit wordt verstaan het houden van de onroerende zaak voor zichzelf (artikel 3:107 BW). De bezitter is degene, die de feitelijke macht uitoefent over een zaak. De tegenhanger van bezit is houden voor een ander. Hiermee wordt gedoeld op rechtsvormen als huur, pacht, gebruik om niet etc. Op grond van artikel 3:111 BW kan een houder in beginsel geen verandering brengen in zijn houderschap. Is hij eenmaal houder dan blijft hij houder. In het kader van verjaring is het van groot belang of men een onroerende zaak bezit, dus houdt voor zichzelf, of dat men een onroerende zaak houdt voor een ander. Immers uit de hiervoor gegeven regel blijkt dat verjaring alleen werkt ten opzichte van de bezitter van de onroerende zaak. Alleen deze kan de onroerende zaak door verjaring in eigendom verkrijgen. Voor een huurder gaat dit niet op, deze houdt de zaak slechts voor een ander, namelijk de eigenaar. Het is dus belangrijk dat de gemeente als eigenaar van onroerende zaken het feit, dat een particulier slechts houdt voor de gemeente, kan bewijzen. Dit kan vrij gemakkelijk als er een schriftelijke overeenkomst aan het gebruik ten grondslag ligt of als bijvoorbeeld regelmatig wordt betaald voor het gebruik van de grond. Degene die zich op verjaring beroept, moet aantonen dat hij bezitter is. Of sprake is van bezit moet worden beoordeeld naar verkeersopvatting met inachtneming van wettelijke regels (dit betreft de artikelen 3: BW) en overigens op grond van uiterlijke feiten, aldus artikel 3:108 BW. Met de verkeersopvatting wordt hier een objectieve maatstaf gegeven. Het gaat er niet om wat partijen (de eigenaar en de bezitter) vinden, maar om de opvatting die leeft in een wijdere kring in de maatschappij. Hierbij zullen uiterlijke feiten, waaronder de gedragingen van de betrokken bezitter, het antwoord op de vraag of er sprake is van bezit of houderschap mede bepalen. In de jurisprudentie komt naar voren dat enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen, zoals het vervangen van wat struiken of iets bijplanten, niet voldoende zijn om van inbezitneming te kunnen spreken. De feiten en omstandigheden moeten ondubbelzinnig wijzen op de pretentie van eigendom. Dit is bijvoorbeeld het geval als de bij de tuin getrokken strook grond met de intentie om dat stuk grond bij de eigendom van de tuin aan te trekken, afgesloten is door middel van een 47

48 ondoordringbare haag of een hekwerk. In dat geval is de strook grond feitelijk een geheel met de tuin gaan vormen en niet meer vanaf elders bereikbaar. Een van de bedoelde wettelijke regels om te beoordelen of er sprake is van bezit, is artikel 3:109 BW. In dit artikel wordt uitgegaan van een wettelijk vermoeden van bezit. Dat wil zeggen dat iemand die een goed houdt, wordt vermoed dit voor zichzelf te houden en dus bezitter te zijn. Maar ook bijvoorbeeld de artikelen 3: BW geven wettelijke regels, namelijk voor de wijze van verkrijging van bezit. In deze artikelen worden de volgende - niet limitatief bedoelde - wijzen van bezitsverkrijging genoemd: inbezitneming (het zich feitelijk macht verschaffen over een goed), bezitsoverdracht (het een ander in staat stellen deze feitelijke macht uit te oefenen, bijvoorbeeld door middel van overdracht onder bijzondere titel of door voor het verlijden van de transportakte de grond reeds in gebruik te geven) of opvolging onder algemene titel (erfopvolging, boedelmenging of opvolging in het vermogen van een rechtspersoon die heeft opgehouden te bestaan). Te goeder trouw Zoals uit artikel 3:99 BW volgt, dient de bezitter om door verkrijgende verjaring eigenaar te kunnen worden te goeder trouw te zijn. Hiertoe is het noodzakelijk dat hij zich als rechthebbende op de onroerende zaak beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Normaal gesproken wordt goede trouw vermoed te bestaan en moet kwade trouw worden bewezen door degene die zich daarop wil beroepen. Dit is echter anders als het een onroerende zaak betreft, zoals een strook grond. Bij onroerende zaken wijkt het vermoeden dat de bezitter rechthebbende is, wanneer komt vast te staan dat de gemeente of haar rechtsvoorganger eens rechthebbende was (dit zal uit de openbare registers moeten blijken) en de bezitter geen latere verkrijging onder bijzondere titel (bijvoorbeeld levering door koop of schenking) kan aantonen, waarvoor eveneens inschrijving in de registers is vereist. Uit artikel 3:119 BW volgt dat in dat geval in beginsel op de bezitter de bewijslast komt te rusten, dat hij rechthebbende is op de onroerende zaak. Zo zal voor iemand die ooit een hekwerk heeft geplaatst op een strook grond van de gemeente en de strook grond bij zijn tuin heeft getrokken, uit de registers moeten blijken dat hij de strook grond daadwerkelijk heeft verkregen krachtens een bijzondere titel, bijvoorbeeld koop. Blijkt dit niet uit de registers dan zal de bezitter moeten aantonen dat hij op andere wijze heeft verkregen, bijvoorbeeld verkrijging door degene van wie de bezitter de onroerende zaak heeft geërfd. Een bezitter is te goeder trouw indien hij niet wist en niet behoorde te weten dat de vervreemder geen eigenaar was van het stukje grond (er is dus soms een onderzoeksplicht: artikel 3:11 BW). Voor bezit te goeder trouw geldt dat er een verkrijging onder bijzondere titel (bijvoorbeeld koop of schenking) waarvoor een inschrijving in de registers was vereist, aan het beroep op verkrijgende verjaring vooraf gegaan moet zijn. Denk bijvoorbeeld aan de bezitter die niet wist dat hij van een onbevoegde verkreeg of de bezitter die zich niet realiseerde dat hij meer kocht dan de verkoper juridisch kon leveren. Artikel 3:23 BW formuleert een minimum wat betreft het behoren te weten van artikel 3:11 BW: een beroep op goede trouw zal niet slagen wanneer de verkrijger zich beroept op onbekendheid met feiten die hij door raadpleging van de openbare registers had kunnen kennen. In dit verband is nog van belang dat, indien een bezitter eenmaal te goeder trouw is, hij geacht wordt dit te blijven. De wet geeft hiervoor in artikel 3:118 lid 2 BW een onweerlegbaar vermoeden. Een onweerlegbaar wettelijk vermoeden wil zeggen dat tegenbewijs tegen dit vermoeden niet mogelijk is. Indien iemand naderhand erachter komt dat niet hij, maar de gemeente rechthebbende is op een strook grond, dan blijft de verkrijgende verjaring doorlopen. 10 jaren 48

49 Voor verkrijgende verjaring is een onafgebroken bezit van 10 jaren vereist. De verjaringstermijn begint te lopen met de aanvang van de dag na het begin van het bezit en is voltooid, wanneer de laatste dag van de vereiste tijd is verlopen. Zoals gezegd is voor verkrijgende verjaring vereist dat de bezitter te goeder trouw is. Dat hoeft niet altijd bij aanvang van het bezit te zijn. Indien de bezitter op een later moment te goeder trouw wordt, begint de termijn voor verkrijgende verjaring pas vanaf dat moment te lopen. Het bekende voorbeeld hierbij is het geval dat bij levering van een onroerende zaak het bezit al voor de inschrijving feitelijk wordt overgedragen (een onroerende zaak gaat pas in eigendom over nadat een tot levering bestemde notariële akte in de openbare registers is ingeschreven: zie artikel 3:89 BW). Pas na de inschrijving in de openbare registers is de bezitter te goeder trouw. De bezitter weet, zolang de inschrijving nog niet heeft plaatsgevonden, dat hij formeel nog geen rechthebbende is op de onroerende zaak. Is een bezitter echter eenmaal te goeder trouw, dan loopt de verjaringstermijn van artikel 3:99 BW en - zoals hiervoor gezegd - deze blijft doorlopen, ook al zou zich later een omstandigheid voordoen, waardoor de bezitter niet meer te goeder trouw is. Indien gedurende de tijd dat de verjaring loopt, het bezit in andere handen overgaat, worden voor de bepaling of een verjaring is voltooid beide periodes bij elkaar opgeteld. Zoals de wet zegt, een lopende verjaring wordt voortgezet door een eventuele opvolger in het bezit (artikel 3:102 BW). Hierbij dient wel onderscheid te worden gemaakt tussen bezitsopvolging onder algemene en onder andere dan algemene titel. Voor een bezitsopvolging onder algemene titel maakt het niet uit of men te goeder of te kwader trouw is. Degene die onder algemene titel opvolgt zet een lopende verjaring voort. Dit vloeit voort uit artikel 3:116 jo. 3:102 BW. Een rechtsopvolger onder algemene titel zet het bezit voort met alle eigenschappen die dit bezit onder zijn voorganger had. Aangezien men alleen voor aanvang van de verjaringstermijn te goeder trouw moet zijn, maakt het voor de rechtsopvolger onder algemene titel niet uit of hij te goeder of te kwader trouw is. De verjaringstermijn is gaan lopen op het moment dat de vorige bezitter te goeder trouw de grond in bezit heeft genomen. Wordt het bezit anders dan onder algemene titel verkregen, dan moet degene die opvolgt in het bezit zelf te goeder trouw zijn, om een lopende verjaring voort te zetten. Ad 2. Verkrijging door bevrijdende verjaring Naast verkrijgende verjaring bestaat ook de mogelijkheid van verkrijging van de onroerende zaak door bevrijdende verjaring. Met deze vorm van verjaring krijgen gemeenten het meest te maken. Hier gaat het veelal om de gevallen dat particulieren zonder toestemming openbaar groen in gebruik nemen. Artikel 3:105 BW bepaalt dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De verjaringstermijn bedraagt voor onroerende zaken 20 jaren. Bezit Om te bepalen of er sprake is van bezit gelden dezelfde regels als hiervoor uiteengezet onder het kopje bezit bij verkrijgende verjaring. Rechtsvordering Bij bevrijdende verjaring gaat het om het gegeven dat een rechtsvordering verjaart. Dit betreft de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit. Hiermee wordt in dit verband gedoeld op de vorderingen die de eigenaar van een onroerende zaak kan instellen, om zijn recht op de onroerende zaak te handhaven. Meestal gaat het om de rechtsvordering tot revindicatie. Dit is de bevoegdheid die de eigenaar van een zaak heeft om de zaak van een ieder die haar zonder recht 49

50 houdt, op te eisen (artikel 5:2 BW). Maar het kan bijvoorbeeld ook gaan om een verklaring van recht, dat een strook grond eigendom is van de gemeente. Het is de rechtsvordering die verjaart, waarna de gemeente haar grond niet meer kan opeisen. Op het moment dat de termijn voor de bevrijdende verjaring is voltooid, vindt de verkrijging plaats ten gunste van degene die de onroerende zaak op dat moment bezit. Ook niet te goeder trouw Voor deze vorm van verjaring maakt het niet uit of iemand wel of niet te goeder trouw is. Ook iemand die weet dat hij of zijn voorganger(s) onterecht een strook grond in bezit hebben genomen, verkrijgt de strook grond, indien de termijn voor de verjaring is voltooid. Het is immers de wederpartij (lees: de gemeente) die geen rechtens afdwingbare vordering meer heeft als gevolg van de bevrijdende verjaring. De hoedanigheid van de bezitter speelt hier geen rol. 20 jaren De verjaringstermijn bedraagt hier 20 jaren (artikel 3:306 BW). Artikel 3:314 lid 2 BW geeft aan wanneer de termijn begint te lopen: de termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt. Afbreken van een lopende verjaringstermijn Stuiting Indien vaststaat dat iemand zonder toestemming openbaar groen in bezit heeft genomen, loopt er dus een verjaringstermijn. Een lopende verjaringstermijn kan worden afgebroken. Dit heet stuiting. Stuiting en de gevolgen daarvan zijn geregeld in de artikelen 3:316 tot en met 319 BW. Stuiting van een verjaring kan op verschillende manieren plaatsvinden. 1. Door bezitsverlies Het spreekt voor zich dat een verjaring wordt gestuit, indien de bezitter vrijwillig de zaak teruggeeft aan de rechthebbende (zie voor onvrijwillig bezitsverlies hierna). Geeft de bezitter de zaak aan een ander dan de rechthebbende, dan loopt de verjaring door ten gunste van die ander, mits deze te goeder trouw is. Zoals we hiervoor hebben gezien, worden voor de verjaring de termijnen van verschillende bezitters hij elkaar opgeteld, een en ander conform het bepaalde in artikel 3:102 BW. In een dergelijk geval is sprake van een opvolging in het bezit onder een andere dan algemene titel. 2. Door een daad van rechtsvervolging De nog niet voltooide verjaring van een rechtsvordering wordt gestuit door het instellen van een eis of een andere daad van rechtsvervolging. Dit kan zijn: het uitbrengen van een dagvaarding, het indienen van een verzoekschrift, maar ook het inleiden van arbitrage, het indienen van een vordering ter verificatie in een faillissement, het leggen van derdenbeslag of een handeling strekkend tot het verkrijgen van bindend advies. Als de ingestelde vordering uiteindelijk niet wordt toegewezen, wordt de stuiting geacht niet te hebben plaatsgevonden (behalve in het geval dat tijdig - binnen zes maanden - een nieuwe vordering wordt ingesteld en deze vordering wel tot toewijzing leidt (artikel 3:316 lid 2 BW). 3. Schriftelijke aanmaning; vervolgens een daad van rechtsvervolging De verjaring van een rechtsvordering (bijvoorbeeld tot revindicatie) kan ook worden gestuit door een schriftelijke aanmaning, indien de aanmaning binnen zes maanden wordt gevolgd door een daad van rechtsvervolging zoals onder 2 bedoeld. De schriftelijke aanmaning brengt een voorwaardelijke stuiting teweeg. Indien de wederpartij van de gemeente het recht van de gemeente erkent binnen deze termijn van zes maanden dan is er geen verdere actie meer nodig. 50

51 Wordt geen daad van rechtsvervolging ingesteld of wordt de vordering niet toegewezen, dan is de verjaringstermijn niet gestuit. 4. Door erkenning Als de wederpartij erkent dat de gemeente de rechthebbende is, dan wordt de lopende verjaring eveneens gestuit. De erkenning kan schriftelijk of mondeling zijn, maar hoeft niet zo uitdrukkelijk plaats te vinden. Elke handeling of gedraging waaruit blijkt dat de particulier het recht van de gemeente erkent, is voldoende om een lopende verjaring af te breken. Vanzelfsprekend is het zaak ervoor zorg te dragen dat een erkenning door de particulier - indien nodig - kan worden bewezen. Onvrijwillig bezitsverlies Zoals hiervoor aangegeven, doet verlies van het bezit de lopende verjaringstermijn eindigen. Echter indien het bezit onvrijwillig wordt verloren en het bezit wordt binnen het jaar terugverkregen, dan wordt een lopende verjaringstermijn niet afgebroken. Voorwaarde hierbij is dat, ofwel het bezit zelf tijdig wordt terugverkregen, ofwel een binnen het jaar ingestelde rechtsvordering tot terugverkrijging van het bezit leidt (artikel 3:103 BW). Dit kan zowel een bezitsactie zijn op grond van artikel 3:125 BW als een vordering uit onrechtmatige daad op grond van artikel 6:162 BW. Indien een gemeente zich een strook grond, die door een particulier in bezit is genomen, weer toeeigent, wil dat dus niet zeggen dat daarmee de lopende verjaringstermijn is afgebroken. De particulier verliest het bezit onvrijwillig en kan binnen het jaar een rechtsvordering instellen. Aanvang nieuwe verjaringstermijn Nadat een lopende verjaringstermijn op de juiste wijze is gestuit, begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen. De nieuwe verjaringstermijn is 5 jaren, zowel voor verkrijgende als voor bevrijdende verjaring. De verjaring treedt evenwel niet eerder in dan op het moment dat ook de oorspronkelijke termijn - indien er geen stuiting had plaatsgevonden - zou zijn verstreken (artikel 3:319 lid 2 BW). Echter, als de verjaring wordt gestuit door het instellen van een eis die wordt toegewezen, blijft de verjaring gestuit tot en met de dag van de toewijzende uitspraak, ook al zou sedert het instellen van de eis een nieuwe verjaringstermijn zijn verstreken. Na toewijzing van de eis, gaat er een nieuwe verjaringstermijn lopen, te weten de bevrijdende verjaring van de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van de rechterlijke uitspraak waarbij de eis is toegewezen. De verjaringstermijn bedraagt in beginsel 20 jaren (artikel 3:324 BW). Stuiting van deze verjaring leidt tot overeenkomstige stuiting van de verkrijgende verjaring (artikel 3:104 BW). Gevolgen van de verjaring Voltooiing van de verjaringstermijn leidt tot eigendomsovergang, tot verkrijging onder bijzondere titel. De verkrijgende verjaring werkt van rechtswege, er hoeft geen beroep op te worden gedaan. Dit geldt eveneens voor verkrijging na bevrijdende verjaring op grond van artikel 3:105 BW, omdat de wet de verkrijging verbindt aan de voltooiing van de verjaring. Indien partijen zelf geen beroep doen op verjaring, kan de rechter ook ambtshalve de verkrijging door verjaring toepassen. Er kan geen afstand worden gedaan van een eenmaal voltooide verjaring. Wil degene die de onroerende zaak door verjaring heeft verkregen ervan af, dan zal hij de onroerende zaak moeten overdragen. Door de verjaring wordt de zaak verkregen met alle lasten, die er tevoren op rustten, voorzover deze niet door verjaring teniet zijn gegaan. Bijvoorbeeld omdat door de verjaring gebruiksrecht en eigendom bij dezelfde persoon terechtkomen. Verjaring heeft terugwerkende kracht. Wanneer de verjaring is voltooid, wordt degene, die door verjaring heeft verkregen, geacht gerechtigd te zijn geweest vanaf het moment dat zijn bezit is begonnen. 51

52 Verjaring wordt ingeroepen Als de bezitter zich op verjaring beroept, is het aan hem om zijn bezit gedurende de daarvoor benodigde termijn te bewijzen. De gemeente kan hem daartoe in de gelegenheid stellen. Zoals hiervoor al gesteld, wordt de bezitter op het moment van voltooiing van de verjaringstermijn eigenaar van de desbetreffende onroerende zaak. Deze nieuwe eigenaar kan zijn verkrijging doen inschrijven in de openbare registers (artikel 3:17 BW). Dit is geen verplichting, maar wil hij zijn recht ook aan derden kenbaar maken, dan is het wel aan te raden. De wijze waarop de verjaring moet worden ingeschreven wordt geregeld in de artikelen 34 en 37 Kadasterwet. Er moet een notariële verklaring worden opgemaakt met daarin opgenomen om welk registergoed het gaat, tegen wie de verjaring werkt (indien dit bekend is), welke feiten tot de verjaring hebben geleid en of de verjaring wordt betwist door degene tegen wie zij werkt (indien dit bekend is). Verder moet door de notaris worden verklaard of alle betrokkenen hebben medegedeeld met de inschrijving in te stemmen, ofwel moet hij verklaren dat er voldoende bewijsstukken zijn overgelegd en aan de verklaring gehecht, die genoegzaam aantonen dat er van verjaring sprake is. Indien beide gevallen zich naar het oordeel van de notaris niet voordoen, moet hij verklaren dat hij niet in staat is een dergelijke verklaring (dat alle betrokkenen instemmen of dat er voldoende bewijsstukken zijn) af te leggen. In het laatste geval wordt het stuk geboekt in het register van voorlopige aantekeningen. Degene die om inschrijving verzoekt kan dan vervolgens de bewaarder van de registers dagvaarden voor de president van de rechtbank (3:20 BW). In kort geding kan de rechter beslissen of het stuk wel of niet moet worden ingeschreven. De praktijk leert dat de president niet snel overgaat tot een bevel tot inschrijving. Veelal zullen partijen toch een procedure moeten voeren over de vraag wie de eigenaar is van de betrokken onroerende zaak. Overgangsrecht Bij de inwerkingtreding van het huidige BW op 1 januari 1992, is de werking van de artikelen 3:99 en 105 BW met één jaar uitgesteld (deze werden dus per 1 januari 1993 van kracht), indien de verjaringstermijn vóór 1 januari 1992 is aangevangen (artikel 73 Overgangswet). Gedurende dat jaar van uitgestelde werking gelden de verjaringsregels en -termijnen van het oude recht nog. Deze termijnen bedroegen 20 of 30 jaar onder het oude BW (artikel 2000 en 2004 (oud) BW). Indien in deze periode van eerbiediging van oud recht de oude termijn afloopt, worden daaraan de rechtsgevolgen conform de oude wet verbonden. De nieuwe termijn wordt dan niet meer van toepassing. Indien de termijn doorloopt na 1 januari 1993 is het huidige recht van toepassing, zowel wat betreft de aard als de duur en de aanvang van de termijn en de rechtsgevolgen verbonden aan de voltooiing daarvan. Het kan voorkomen dat door de verkorting van de termijnen (per 1 januari 1993) de nieuwe verjaringstermijn al is voltooid vóór 1 januari Artikel 73 lid 2 van de Overgangswel geeft hiervoor de oplossing en bepaalt dat deze nieuwe termijn, dan pas op zijn vroegst op 1 januari 1993 is voltooid. De Overgangswet geeft nog een nadere regeling voor bevrijdende verjaring. Onder het oude recht had voltooiing van de termijn voor bevrijdende verjaring geen verkrijging tot gevolg. Artikel 93 Overgangswet geeft hiervoor een voorziening. Dit artikel bepaalt dat de bezitter van de onroerende 52

53 zaak, indien de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit onder het oude recht, in het jaar van uitgestelde werking of op grond van artikel 73 Overgangswet is voltooid, de onroerende zaak verkrijgt op 1 januari De regels rond stuiting van de verjaring van het huidig BW zijn wel direct met ingang van 1 januari 1992 van kracht geworden. Voor de wijze van stuiten golden onder het oude recht gedeeltelijk andere regels (artikel 2015 e.v. (oud) BW). Zo had de aanmaning alleen stuitende werking, indien die in de juiste vorm door een daartoe bevoegde ambtenaar was betekend. Vanaf 1 januari 1992 is een lopende verjaringstermijn correct gestuit op een van de hiervoor genoemde wijzen. Voor 1 januari 1992 dient de stuiting te hebben plaatsgevonden conform de regels van het oude recht. 53

54 Bijlage 4 TOETSINGSFORMULIER UITGIFTE OPENBAAR GROEN Naw-gegevens eigenaar: Beschrijving ligging perceel openbaar groen: Situatietekening mogelijke uitgifte van openbaar groen: 54

55 TOETSINGSFORMULIER UITGIFTE OPENBAAR GROEN Nr. Toetsingsgronden Afdeling Persoon Bevindingen 1. Structuurgroen Is sprake van structuurgroen, d.w.z. groen dat de ruimtelijke beleving versterkt door regelmaat en/of consistentie en/of omvang? 2. Functioneel groen Is sprake van functioneel groen, d.w.z. buffergroen, visueel afschermend groen of geluidsafschermend groen? 3. Veiligheidsoverwegingen 3.a. 3.b. 3.c. Verkeersveiligheid Leidt uitgifte van openbaar groen tot een onoverzichtelijke verkeerssituatie? Onderdeel parkeervak Is sprake van openbaar groen dat onderdeel is van een parkeervak? Sociale veiligheid Leidt uitgifte van openbaar groen tot een sociaal onveilige situatie? Bijvoorbeeld door: hoge particuliere erfafscheidingen langs voet- en fietspaden; hoge dichte beplanting langs openbare gebieden; donkere plekken door slechte of ontbrekende verlichting; beperkt zicht vanuit de buurt op voet en fietspaden Groen Groen Civiel Techniek Civiel Techniek Groen

56 TOETSINGSFORMULIER UITGIFTE OPENBAAR GROEN Nr. Toetsingsgronden Afdeling Persoon Bevindingen 4. Beheersoverwegingen 4.a. Negatieve maatvoering Leidt uitgifte van openbaar groen tot een negatieve maatvoering van het resterend groen? De minimale maatvoering is als volgt: - Gras: 3 x 3m - Lage beplanting (<1.25m): 3 x 3m - Hoge beplanting ( 1.25m): 5 x 5m 4.b. Onbereikbaarheid Leidt uitgifte van openbaar groen tot het onbereikbaar worden van ander openbaar groen? 5. Technische overwegingen Is sprake van openbaar groen met daarin gelegen nutsvoorzieningen? Wegen de beheersoverwegingen i.c. zwaarder dan het belang van de bescherming van een nutsvoorziening? 6. Strategische overwegingen Is sprake van een toekomstige ontwikkeling? Bijvoorbeeld: o Nieuwbouwlocaties o Verkeersontsluitingen o Reserveringen t.b.v. parkeren Groen Groen Civiel Techniek Groen Civiel Techniek Grondzaken Civiel Techniek Ruimtelijke ordening En zo ja, is verhuur op tijdelijke basis mogelijk? Grondzaken Civiel Techniek Ruimtelijke ordening 7. Overige aspecten 7.a. Kavel aaneensluitend Grenst het openbaar groen aan de kavel? Grondzaken 7.b.1 Uitgifte van belang voor meerdere bewoners en niet iedereen gaat over tot ingebruikname Is de uitgifte van openbaar groen van belang voor meerdere bewoners en gaan niet alle bewoners over Grondzaken Groen tot ingebruikname? 7.b.2 Uitgifte van belang voor meerdere bewoners en 56

57 iedereen gaat over tot ingebruikname Is de uitgifte van openbaar groen van belang voor meerdere bewoners en gaan alle bewoners over tot ingebruikname? Grondzaken Groen 57

58 Bijlage 5 A. NIEUWE TOEKOMSTIGE VERZOEKEN UITGIFTE OPENBAAR GROEN Check toetsingsgronden uitgiftemogelijkheden (verkoop of verhuur) openbaar groen Positieve uitkomst Negatieve uitkomst Verkoop/Verhuur mogelijk Geen verkoop/verhuur mogelijk 58

59 B. ILLEGAAL GRONDGEBRUIK Check toetsingsgronden uitgiftemogelijkheden (verkoop of verhuur) openbaar groen Positieve uitkomst Negatieve uitkomst Verkoop/verhuur mogelijk Check of overgangsregeling van toepassing is (is openbaar groen vóór in gebruik genomen?) Onderzoek of er een bouwwerk op de grond is geplaatst Ja Nee Ja: verhuur met uitsterfconstructie mogelijk Nee Onderzoek of legalisatie van het bouwwerk mogelijk is Indien aanbod tot koop/huur niet wordt aanvaard Onderzoek of er een bouwwerk op de grond is geplaatst Handhaving (inclusief verwijdering eventueel aanwezige bouwwerken) Ja: bouwwerk kan blijven staan Nee: bouwwerk moet verwijderd worden: handhaving Handhaving Ja Bouwwerk moet verwijderd worden (legalisatie is niet mogelijk) Nee Indien aanbod tot huur/koop niet wordt aanvaard Indien aanbod tot huur niet wordt aanvaard Handhaving Handhaving 59

60 C. LEGAAL GRONDGEBRUIK Stappenplan 1. Onderzoek mogelijkheid omzetting verhuur in verkoop Check toetsingsgronden verkoop openbaar groen Positieve uitkomst Negatieve uitkomst Verkoop mogelijk Geen verkoop mogelijk Onderzoek of er een bouwwerk op de grond is geplaatst Vervolg procedure onder stap 2 Ja Nee Onderzoek of legalisatie van het bouwwerk mogelijk is Indien aanbod tot koop niet wordt aanvaard Ja: bouwwerk kan blijven staan Nee: bouwwerk moet verwijderd worden: handhaving Vervolg procedure onder stap 2 Indien aanbod tot koop niet wordt aanvaard Vervolg procedure onder stap 2 60

61 2. Procedure grootschalige huurherziening: alle bestaande (huur-)overeenkomsten worden opgezegd, met aanbod van nieuwe huurovereenkomst. Check toetsingsgronden verhuur openbaar groen Positieve uitkomst Negatieve uitkomst Verhuur mogelijk Overgangsregeling is van toepassing Onderzoek of er een bouwwerk op de grond is geplaatst verhuur met uitsterfconstructie mogelijk Ja Onderzoek of legalisatie van het bouwwerk mogelijk is Nee Indien aanbod tot huur niet wordt aanvaard Onderzoek of er een bouwwerk op de grond is geplaatst Ja Nee Ja: bouwwerk kan blijven staan Nee: bouwwerk moet verwijderd worden: handhaving Handhaving Bouwwerk moet verwijderd worden (legalisatie is niet mogelijk) Indien aanbod tot huur niet wordt aanvaard Indien aanbod tot huur niet wordt aanvaard Handhaving Handhaving 61