GEBIEDSVISIE VOOR BEBOUWINGSCONCENTRATIES MILL EN SINT HUBERT GEMEENTE MILL EN SINT HUBERT

Transcriptie

1 GEBIEDSVISIE VOOR BEBOUWINGSCONCENTRATIES MILL EN SINT HUBERT GEMEENTE MILL EN SINT HUBERT

2

3 Gemeente Mill en Sint Hubert Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties projectgegevens: BEL03-MLH d Rosmalen, 9 april 2009 Telefoon: Hoff van Hollantlaan 7 Postbus AK Rosmalen Telefax: bureau@croonen.nl

4

5 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING Aanleiding Doelstelling en status Relatie met bestemmingsplan buitengebied Totstandkoming Opzet en leeswijzer 3 2 ALGEMEEN BELEID BEBOUWINGSCONCENTRATIES Rijksbeleid bebouwingsconcentraties Provinciaal beleid bebouwingsconcentraties Gemeentelijk beleid bebouwingsconcentraties Factoren mogelijkheden bebouwingsconcentraties 8 3 SPECIFIEKE GEBIEDSUITWERKING MILL EN SINT HUBERT Algemeen Bebouwingsconcentraties gemeente Mill en Sint Hubert Uitwerking per bebouwingsconcentratie Sfeerbeelden ruimtelijke kwaliteit 34 4 GEMEENTELIJKE BELEIDSUITWERKING Algemene voorwaarden Ruimtelijk-functionele voorwaarden Ruimtelijke, landschappelijke en milieutechnische voorwaarden Voorwaarden duurzaamheid en beeldkwaliteit Voorwaarden verruiming ontwikkelingsmogelijkheden Hardheidsclausule 41 5 ZICHT OP UITVOERING 43 BIJLAGEN: 1. Lijst van afkortingen en begrippen 2. Lijst VNG met milieucategorie 1 en 2 3. Beleidskaarten bebouwingsconcentraties

6 0 Topografische kaart gemeente Mill en Sint Hubert met ligging bebouwingsconcentraties

7 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding Het landelijke gebied in Brabant is sterk aan verandering onderhevig. Tot voor kort was de landbouw de drager van het buitengebied, zowel ruimtelijk als economisch. Agrariërs, die niet kiezen voor schaalvergroting en / of intensivering, besluiten te verbreden of te stoppen. Anderen willen hun bedrijf verplaatsen naar gebieden waar het bedrijf zich zonder belemmeringen verder kan ontwikkelen. Boerderijen, stallen en schuren verliezen hierdoor vaak hun oorspronkelijke functie. Door deze ontwikkelingen veranderen het aanzien en de leefbaarheid van het buitengebied. In ruimtelijk en functioneel opzicht, maar zeker ook vanuit sociaal economisch oogpunt. Dagelijks ervaren gemeenten de spanning tussen het beleid van de hogere overheden en de (her)-ontwikkelingsvragen op lokaal niveau. De provincie Noord-Brabant wil samen met gemeenten de veranderingen in het buitengebied zo sturen dat de bedreigingen worden omgezet in kansen. Door op voormalige agrarische bedrijfslocaties (VAB s) ruimte te bieden aan nieuwe ontwikkelingen, kunnen nieuwe economische dragers voor het buitengebied ontstaan. Dat is in het belang van een gezonde sociaaleconomische plattelandsontwikkeling en kan tevens een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied leveren. Het gaat hierbij dus zowel om economische vitaliteit als ruimtelijke kwaliteit. De provincie heeft in 2004 via de beleidsnota Buitengebied in ontwikkeling (nota BiO) de eerste stap gezet in het verruimen van de ontwikkelingsmogelijkheden in het buitengebied. De beleidsnota geeft aan de gemeenten de mogelijkheid om voor nader aan te wijzen bebouwingsconcentraties in het buitengebied een ruimer ontwikkelingskader op te stellen dan die van het reguliere provinciale beleid. Alle gemeentelijke keuzes dienen zorgvuldig onderbouwd en afgebakend te worden in een door Gedeputeerde Staten geaccordeerde Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties, dan wel als integraal onderdeel van het bestemmingsplan buitengebied. Gemeenten die dit niet doen, kunnen geen gebruik maken van de verruimde mogelijkheden. Voor deze gemeenten blijft het reguliere beleid als kader dienen. De gemeente Mill en Sint Hubert wil de uitwerking van dit beleid actief oppakken. Daarom is aan Croonen Adviseurs gevraagd om een beleidsnotitie op te stellen voor de bebouwingsconcentraties binnen de gemeente Mill en Sint Hubert. Het resultaat is de voorliggende Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties Mill en Sint Hubert, die input is voor het bestemmingsplan Buitengebied. 1.2 Doelstelling en status De opstelling van deze beleidsnotitie dient als gemeentelijke uitwerking van de nota Buitengebied in Ontwikkeling. Het omvat een gebiedsgerichte visie, die benut kan worden als ontwikkelingskader voor concrete initiatieven. De daarbij beoogde kwaliteitswinst (o.a. sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, gewenste beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing) dient de gemeente vast te leggen in projectbesluiten, bestemmingsplanherzieningen en eventueel privaatrechtelijke overeenkomsten. 1

8 Het doel van deze beleidsnotitie is een ontwikkelings- en toetsingskader te bieden voor ruimtelijke initiatieven in bebouwingsconcentraties. Voorliggende visie dient als inspiratiekader, ontwikkelingskader en toetsingskader voor specifieke verzoeken (vgl. structuurvisie) welke via een aparte planologische procedure (postzegelbestemmingsplan) kunnen worden afgewikkeld. Het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Mill en Sint Hubert zal uiteindelijk als toetsingskader gaan dienen voor concrete verzoeken, welke binnenplans via ontheffing of wijziging kunnen worden afgewikkeld. 1.3 Relatie met bestemmingsplan buitengebied In deze beleidsnotitie zijn op basis van de provinciale nota BiO nader begrensde bebouwingsconcentraties uitgewerkt. De nader begrensde bebouwingsconcentraties zullen uiteindelijk worden opgenomen op de bestemmingsplankaart. De meer kwantificeerbare zaken (b.v. de mogelijkheden voor hergebruik) kunnen worden doorvertaald in de regels van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied. Voor zaken als het toevoegen van nieuwe functies en nieuw bouwvolume zullen separate planologische procedures worden gevoerd waarbij de eventuele noodzakelijke onderzoeken kunnen worden verricht. vaststelling ontwikkeling Gebiedsvisie BiO strategisch Beleidsnotitie Via projectbesluit en bestemmingsplanherziening Gebiedsvisie BiO kwantificeerbaar Bestemmingsplan Plankaart Regels Toelichting Via binnenplanse wijziging en ontheffing, eventueel rechtstreeks 1.4 Totstandkoming De aanzet voor deze gemeentelijke uitwerking is opgesteld door Croonen Adviseurs in opdracht van de gemeente Mill en Sint Hubert. Hierbij is een gefaseerde aanpak benut. De ambtelijke en maatschappelijke vragen en opmerkingen worden bij de verdere uitwerking meegenomen. Het product ligt daarna voor ter politiek-bestuurlijke beoordeling. 2

9 1.5 Opzet en leeswijzer Deze beleidsnotitie beschrijft de ontwikkelingsmogelijkheden voor Vrijkomende agrarisch bedrijfsbebouwing (VAB s), Ruimte-voor-Ruimte (RvR) woningen en BiO woningen in bebouwingsconcentraties. Deze notitie bestaat uit drie delen: - een algemeen beleidsdeel; - een gemeentelijk specifieke gebiedsuitwerking; - een gemeentelijk specifieke (beleids)uitwerking. Hoofdstuk 2 bevat het algemene beleid met betrekking tot bebouwingsconcentraties. In hoofdstuk 3 spitst de gebiedsvisie zich specifiek toe op de uitwerking van de bebouwingsconcentraties in de gemeente Mill en Sint Hubert. In de gemeentelijk specifieke beleidsvisie (hoofdstuk 4) worden de algemene uitgangspunten geschetst die gelden voor de invulling van VAB s, realisatie van RvR-woningen en BiO woningen in de bebouwingsconcentraties. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen uitgangspunten per functie en uitgangspunten per type locatie. Beide komen samen in een afwegingskader in hoofdlijnen, waarin per locatietype staat aangegeven welke functies, tegen welke randvoorwaarden mogelijk zijn. Dit afwegingskader vormt tegelijkertijd de basis en de onderbouwing voor de hoofdkeuzes die gemaakt zijn in de gebiedsvisie (hoofdstuk 3). Het hierop volgende hoofdstuk geeft een zicht op de uitvoering en de handhaving van het beleid (hoofdstuk 5). Tenslotte is een lijst van gehanteerde begrippen toegevoegd. 3

10 4

11 2 ALGEMEEN BELEID BEBOUWINGSCON- CENTRATIES 2.1 Rijksbeleid bebouwingsconcentraties Het ruimtelijk beleid van het rijk inzake bebouwingsconcentraties is vastgesteld in de Nota Ruimte en de Agenda Vitaal Platteland. Uit de beide nota s blijkt dat plattelandsontwikkeling hoog op de politieke beleidsagenda staat. Ze gaan in op de ruimtelijke ordeing en het beheer van het landelijk gebied. Verbrede plattelandsontwikkeling, investeren in herstructurering van de agrarische sector, het stimuleren van recreatie en toerisme en ruimere mogelijkheden voor wonen in het buitengebied zijn alle nauw met elkaar verweven. Een goed, helder beleid inzake VAB s en RvR kan zorgdragen voor (re)vitalisering van het platteland. Zowel de Nota Ruimte als de Agenda voor een Vitaal Platteland vragen om een nadere provinciale, regionale en/of (inter)lokale uitwerking. 2.2 Provinciaal beleid bebouwingsconcentraties Interimstructuurvisie en Paraplunota Noord-Brabant (2008) Sinds 1 juli 2008 werkt de Provincie Noord-Brabant met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Het bestaande provinciale ruimtelijk beleid en zonering uit onder andere het streekplan en reconstructieplan zijn daarom omgezet in een Interimstructuurvisie en een bijbehorende Paraplunota. De provincie geeft in de Interimstructuurvisie (vastgesteld 27 juni 2008) de hoofdlijnen aan van de ruimtelijke ontwikkeling zoals ze die voor de provincie Noord- Brabant tot 2020 nastreeft. De hoofdlijnen van beleid als weergegeven in deze Interimstructuurvisie komen grotendeels overeen met het beleid uit het streekplan De provincie Noord-Brabant heeft de concretisering van de hoofdlijnen van het beleid zoals weergegeven in de Interimstructuurvisie vormgegeven door de vaststelling van de Paraplunota ruimtelijke ordening. Deze paraplunota heeft de status van beleidsregel als bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht (art. 4:81, lid 1, Awb). De Paraplunota maakt het op beperkte schaal mogelijk om VAB s te benutten voor niet aan het buitengebied gebonden activiteiten. Het gaat dan om het hergebruik van locaties waarvan de agrarische bestemming niet kan worden gehandhaafd voor de opvang van te verplaatsen agrarische bedrijven. Op deze locaties is het hergebruiken van de voormalige agrarische bedrijfswoningen voor burgerbewoning mogelijk. Bij deze vorm van hergebruik moeten overtollige stallen en andere voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt worden, tenzij deze gebouwen een bijzondere cultuurhistorische waarde hebben. Buiten de locaties waarvan de agrarische bestemming kan worden gehandhaafd voor de opvang van te verplaatsen agrarische bedrijven en buiten de locaties waar sloop van bedrijfsgebouwen heeft plaatsgevonden met gebruikmaking van de Ruimte-voor-Ruimte-regeling is daarnaast, onder bepaalde voorwaarden, het volgende mogelijk: - vestiging van agrarisch-technische hulpbedrijven; - vestiging van agrarisch aanverwante bedrijven. 5

12 Waar het in dit geval locaties betreft in bebouwingsconcentraties buiten de groene hoofdstructuur (GHS) is het tenslotte toegestaan dat voormalige agrarische bedrijfslocaties benut worden voor niet aan het buitengebied gebonden bedrijvigheid, bijvoorbeeld voor startende bedrijven. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden: - het hergebruik moet passen in de omgeving; - in opzet en ontwikkelingsperspectief moet het om een kleinschalige activiteit gaan, met in beginsel slechts enkele werknemers; - als het om een inrichting in de zin van de Wet milieubeheer gaat, mag het in beginsel slechts een inrichting zijn die behoort tot de categorieën 1 en 2 van de lijst van bedrijfstypen, opgenomen in de uitgave Bedrijven en milieuzonering (1999 of latere versie) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten; - detailhandel is alleen toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit; - publieksgerichte voorzieningen zijn niet toegestaan; - de bedrijfsgebouwen mogen niet groter zijn dan de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, met een maximaal oppervlak van 400 m 2 ; - overtollige gebouwen moeten worden gesloopt; - buitenopslag is niet toegestaan Beleidsnota Buitengebied in ontwikkeling (nota BiO) (2004) Met de beleidsnota Buitengebied in ontwikkeling heeft de provincie de eerste stap gezet in het verruimen van de ontwikkelingsmogelijkheden op vrijkomende agrarische bedrijfslocaties (VAB s). Deze verruiming is nadrukkelijk gekoppeld aan het principe ruimtelijke kwaliteit en spitst zich vooral toe op VAB s in (begrensde) bebouwingsconcentraties. Er kan met het VAB-beleid van de nota BiO, in vergelijking met het reguliere VAB-beleid, meer maatwerk geboden worden ten aanzien van de maximaal toegestane bebouwingsoppervlakten voor verschillende functies. Daarnaast kunnen gemeenten zelf de bebouwingsconcentraties aanwijzen waarin verruimde hergebruiksmogelijkheden van toepassing zijn. Dit in ruil voor het bereiken van extra ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van de gemeente Mill en Sint Hubert. Bij nieuwe ontwikkelingen in bebouwingsconcentraties dient er sprake te zijn van een balans tussen functie en omgeving. Het behoud en mogelijke versterking van de ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop. De ontwikkelingen dienen te passen in en / of een bijdrage te leveren aan: - het tegengaan van verstening; - het behoud en / of de versterking van natuur- en landschapswaarden en cultuurhistorische waarden; - de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw; - de doelstellingen van revitalisering; - de leefbaarheid van het platteland. Daarnaast dient er sprake te zijn van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in en rond de bebouwingsconcentraties door: - sanering van niet meer in gebruik zijnde agrarische opstallen, met vergoeding sloopkosten via nieuwe provinciale subsidieverordening (Ruimte-voor-Ruimte-verbreed); - groenontwikkeling en / of toevoeging bouwvolume; - herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Het is niet toegestaan om nieuwe bebouwing toe te laten op plaatsen waar met gebruikmaking van de Regeling beëindiging veehouderij (RBV) en Ruimte-voor-Ruimte-regeling opstallen zijn gesloopt. 6

13 De nota BiO biedt ten aanzien van het wonen in cultuurhistorische bebouwing, statische opslag, paardenhouderijen, nevenactiviteiten en verbrede landbouw ruimere hergebruiksmogelijkheden voor het overig buitengebied. Op deze gebieden moeten gemeenten aansluiten bij de voorwaarden en uitgangspunten van de Paraplunota Reconstructieplan Peel & Maas (2005) In het reconstructieplan is de integrale zonering, bestaande uit extensiverings-,verwevings- en landbouwontwikkelingsgebieden begrensd door de waarden en belangen in de verschillende gebieden integraal af te wegen. De gebieden uit het reconstructieplan waar men de ontwikkelingen van de intensieve veehouderij beperkt willen houden zijn de extensiveringsgebieden. Het verruimde beleid voor voormalige agrarische bedrijfslocaties en nieuwe economische dragers in zones rondom de kernen en andere bebouwingsconcentraties biedt mogelijkheden om het proces van beëindiging en verplaatsing van intensieve veehouderijen in en nabij deze zones te ondersteunen. Kernrandzones, bebouwingsclusters en bebouwingslinten zijn in de meeste gevallen begrensd als extensiveringsgebied. Vaak nog met een zone eromheen. Het reconstructieplan verwacht dat de intensieve veehouderij in de betreffende bebouwingsconcentraties op termijn verdwijnt. De nog aanwezige intensieve veehouderijen willen het reconstructieplan ondersteunen bij verplaatsing naar een plek buiten de bebouwingsconcentraties. Door middel van de verruimde mogelijkheden voor hergebruik van voormalige agrarische bebouwing en vestiging van nieuwe economische dragers denkt het reconstructieplan voldoende mogelijkheden te hebben om de gewenste verplaatsingen te realiseren. Het verruimde beleid voor voormalige agrarische bebouwing is overigens niet uitsluitend van toepassing op bebouwingsconcentraties die als extensiveringsgebied zijn gezoneerd. Om dit verruimde beleid te mogen toepassen moet de gemeente een integrale visie (zie voorliggende visie) voor het gebied opstellen. 2.3 Gemeentelijk beleid bebouwingsconcentraties Bestemmingsplan Buitengebied (1998) Op plankaart 1 Gebiedsbestemmingen van het bestemmingsplan Buitengebied 1998 van de gemeente Mill en Sint Hubert zijn in het buitengebied kernrandzones aangeduid. Een kernrandzone is, in het algemeen, een zone van circa meter agrarisch gebied (niet behorend tot de GHS) grenzend aan een concentratie van woonbebouwing in dorpen en overig stedelijk gebied. In deze zone is het hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing voor agrarisch verwante bedrijven en niet-agrarische bedrijven onder voorwaarden aanvaardbaar. Tevens is omzetting van de agrarische bedrijfswoning/boerderij in een burgerwoning, al dan niet gepaard gaande met een splitsing in twee woningen, onder voorwaarden aanvaardbaar. In het bestemmingsplan zijn slechts die gebieden als kernrandzone aangegeven waar bovenstaande ontwikkelingen toelaatbaar zijn. Momenteel wordt er gewerkt aan de herziening van dit bestemmingsplan. Deze gebiedsvisie is integraal onderdeel van het toekomstig bestemmingsplan Buitengebied. 7

14 2.4 Factoren mogelijkheden bebouwingsconcentraties Voor de afweging van de hergebruiksmogelijkheden van voormalige agrarische bedrijfslocaties en de overige ontwikkelingsmogelijkheden in bebouwingsconcentraties speelt een groot aantal factoren een rol. Een onderscheid is te maken in functionele en ruimtelijke factoren: - Onder de functionele factoren vallen alle aspecten die van belang zijn voor het hergebruik van een bepaalde functie. Zo kan een functie al dan niet samenhangen met de landbouw of het buitengebied. Voor de vestiging van recreatie gelden bijvoorbeeld andere voorwaarden dan voor wonen. - Onder de ruimtelijke factoren vallen alle aspecten die voortkomen vanuit de locatie. Het gaat dan enerzijds om de ligging en ontsluiting van de locatie en anderzijds om de aanwezigheid van specifieke waarden op het gebied van cultuurhistorie, water, natuur en landschap Functionele factoren Nieuwe ontwikkelingen kunnen betrekking hebben op agrarische functies, verbrede landbouw, nevenactiviteiten en agrarisch verwante functies. Nieuwe ontwikkelingen kunnen ook van toepassing zijn op niet-agrarische activiteiten, zoals wonen, andere bedrijvigheid, recreatie, dienstverlening en zorg. Voor nieuwe activiteiten geldt dat ze moeten passen in de aard, schaal en het karakter van het buitengebied. Landbouwgebonden functies Primair dient er bij het zoeken naar hergebruikmogelijkheden op VAB s gekeken te worden naar het behoud van de agrarische functie dan wel het inpassen van een landbouwgerelateerde functie: Agrarisch hergebruik De voorkeur gaat in het algemeen uit naar agrarisch hergebruik van de vrikomende agrarische opstallen. Zogenaamde duurzame locaties voor (intensieve) veehouderijbedrijven zoals verwoord in het reconstructieplan, zijn veelal gelegen buiten de bebouwingsconcentraties. Verbrede landbouw Verbrede landbouw kan gezien worden als agrarisch met iets erbij'. De nevenfuncties zijn direct gerelateerd aan het verder in stand te houden agrarische bedrijf; de activiteit hangt samen met de agrarische bedrijfsvoering of staat ten dienste van het bedrijf. Agro-toerisme, waaronder minicampings, agrarisch natuurbeheer, bewerking en waardevermeerdering van ter plaatse geproduceerde producten, de verkoop van streekeigen producten en zorgboerderijen zijn voorbeelden van 'verbrede landbouw'. De ontwikkeling van verbrede landbouwactiviteiten is als specifieke nevenfunctie in beginsel op alle bestaande agrarische bouwblokken toelaatbaar mits de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven niet worden beperkt en de aanwezige waarden in het gebied niet worden aangetast. Landbouw met een neventak (niet-agrarische nevenfunctie) Er is sprake van een nevenfunctie zolang het agrarische bedrijf als hoofdfunctie wordt uitgeoefend. De nevenfuncties zijn niet direct gerelateerd aan de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering. Vanuit de optiek van nevenfuncties is het nodig een bij de nevenfunctie passend maximum aan bebouwing op te nemen. Nevenfuncties zijn volgens de nota BiO alleen toege- 8

15 staan als deze als vervolgfunctie kunnen worden toegelaten. Een (verdere) groei van de nevenfunctie naar hoofdfunctie is mogelijk na wijziging van de bestemming binnen de randvoorwaarden die daartoe zijn gesteld in de nota BiO. Agrarisch verwante en agrarisch-technische bedrijvigheid Een agrarisch verwant bedrijf is gericht op het verlenen van diensten aan particulieren of niet-agrarische bedrijven door middel van het telen van gewassen, het houden van dieren of de toepassing van andere landbouwkundige methoden. Tot de agrarisch verwante bedrijven horen paardenhouderijen, maneges, dierenasiels, dierenklinieken, groencomposteringsbedrijven, hondenkennels, hoveniersbedrijven, instellingen voor agrarisch praktijkonderwijs, proefbedrijven en volkstuinen. Een agrarisch-technisch bedrijf is gericht op het verlenen van diensten aan agrarische bedrijven door middel van het telen van gewassen, het houden van dieren, of de toepassing van ander landbouwkundige methoden, met uitzondering van mestbewerking. Tot de agrarisch technische hulpbedrijven horen grootveeklinieken, KI-stations, mestopslag- en mesthandelsbedrijven, loonwerkbedrijven, verhuurbedrijven voor landbouwwerktuigen, veetransportbedrijven en veehandelsbedrijven. Buitengebiedgebonden functies (met name recreatie en toerisme) Recreatie en toerisme worden beschouwd als nevengeschikte activiteiten in het buitengebied, die een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid van het platteland. Naast de ontwikkeling van aan het buitengebied gebonden toerisme en recreatie, is hergebruik van VAB s toegestaan voor overige recreatieve voorzieningen. Het gaat dan om voorzieningen die bezoekersextensief, kleinschalig en vermengbaar zijn met de overige functies en qua schaal en omvang passen bij de desbetreffende kern of gemeente. Bezoekersintensieve en bovenregionale recreatieve functies horen primair thuis in de stedelijke regio s. Voor recreanten die een bezoek brengen aan het landelijk gebied spelen zaken als rust, ruimte en omgevingskwaliteit een cruciale rol. Ontwikkelingslocaties nabij natuur- en landschappelijk aantrekkelijke gebieden hebben dan ook de voorkeur. In het kader van de reconstructie zijn deze veelal benoemd als recreatieve poorten dan wel intensieve recreatieve gebieden. Overige functies: Wonen Ten aanzien van wonen biedt het beleid weinig mogelijkheden tot toevoeging van burgerwoningen. Er zijn 3 uitzonderingen: - woningbouw in het kader van de Ruimte-voor-Ruimte-regeling (zowel door sloop als door verwerving bouwrecht); - woningbouw in het kader van de nota Buitengebied in Ontwikkeling; - de toevoeging van woningen door middel van hergebruik van cultuurhistorisch waardevolle (bedrijfs)bebouwing. Ruimte-voor-Ruimte (RvR) RvR is een vorm van woningbouw die in principe buiten het reguliere woningbouwprogramma valt. Het programma voor dit type woningen wordt bepaald door het oppervlak gesloopte agrarische bedrijfsgebouwen in het buitengebied. Voor iedere m² gesloopte agrarische bedrijfsgebouwen en het inleveren van milieurechten mag één woning gebouwd worden op dezelfde locatie of op een betere locatie binnen een bebouwingsconcentratie. Het is niet toegestaan om nieuwe bebouwing toe te laten op plaatsen waar met gebruikmaking van de Regeling beëindiging veehouderij (RBV) en Ruimte-voor-Ruimte-regeling opstallen zijn gesloopt. Het is ook mogelijk een Ruimte-voor-Ruimte-woning (bouwrecht) te verwerven. Er wordt dan een zogenaamd bouwrecht gekocht bij de Ruimte-voor- 9

16 Ruimte maatschappij van de provincie. Er zijn dan elders in de provincie stallen gesloopt en rechten ingeleverd, maar nog geen woning teruggebouwd. Dit kan dan via het bouwrecht. Buitengebied in Ontwikkeling In het kader van de nota Buitengebied in Ontwikkeling is het toevoegen van woningen in bebouwingsconcentraties mogelijk. Het toevoegen van de woningen dient door middel van rood-voor-groen-constructie een bijdrage te leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. Er kan bijvoorbeeld in ruil voor een tegenprestatie die aanzienlijk bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van de gemeente of door een storting in bijvoorbeeld een gemeentelijk Groenfonds (min. 140,- /m 2 ) op een geschikte locatie in een bebouwingsconcentratie een woning worden gerealiseerd. 10

17 Cultuurhistorisch waardevolle panden Het benutten van cultuurhistorisch waardevolle karakteristieke (bedrijfs) bebouwing voor wonen is mogelijk indien slechts één woonfunctie binnen de bebouwing gerealiseerd wordt. Indien de bebouwing zich qua omvang leent voor splitsing en behoud van de bebouwing anderszins niet haalbaar is, kan worden overwogen tot splitsing van het gebouw ten behoeve van de realisering van maximaal twee woningen. Dit beleid voor boerderijsplitsing geldt voor het hele buitengebied met uitzondering van het LOG. Overige functies: Werken Naast landbouw, wonen en recreatie en toerisme zijn er nog enkele functies die ontwikkelingsmogelijkheden kunnen hebben in bebouwingsconcentraties. Het gaat dan om niet-buitengebied gebonden bedrijvigheid / functies, zoals statische opslag, dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid. Voor deze functies gelden vanuit de gebruiksoptiek minder generieke vestigingsvoorkeuren. Zo kan in het bestemmingsplan buitengebied geregeld worden dat lokale bedrijvigheid in cultuurhistorisch waardevolle boerderijen is toegestaan teneinde deze gebouwen te behouden. Vanwege de invloed die bovenstaande functies kunnen hebben op hun omgeving zijn echter wel strenge vestigingsvoorwaarden geformuleerd in het beleid van de provincie. Zie paragraaf Ruimtelijke factoren De ontwikkelingsmogelijkheden in bebouwingsconcentraties hangt in sterke mate af van de ligging in en draagkracht van het omringende gebied. Ook de ligging ten opzichte van de kern(en) en doorgaande wegen speelt een rol. Daarbij is een onderscheid te maken in solitair gelegen bebouwingsconcentraties en bebouwingsconcentraties die tegen een kern aan liggen. Voor beide typen geldt dat behoud en versterking van de karakteristieke historische structuur in relatie tot het buitengebied het meest bepalend is voor de ontwikkelingsmogelijkheden. Aspecten als openheid, behoud van groene elementen en overgangen naar het landschap spelen ook een rol. Solitair gelegen bebouwingsconcentraties bieden vanuit dit oogpunt minder hergebruiksmogelijkheden. De vrije ligging in het landschap vraagt om een zeer zorgvuldige inpassing en herschikking van functies en bebouwing. Dit type bebouwingsconcentraties heeft over het algemeen nog het best haar historische structuur weten te behouden. Voor bebouwingsconcentraties nabij kernen is dit in veel gevallen minder het geval. Door de ligging in de invloedssfeer van kernen hebben zich vaak gebiedsvreemde ontwikkelingen voorgedaan. Ontwikkelingen moeten erop gericht zijn deze gebiedsvreemde elementen een logische plek te geven binnen de (stedenbouwkundige) structuur, zonder dat de karakteristiek van de bebouwingsconcentratie verloren gaat. Daarnaast is het zinvol om bij bebouwingsconcentraties de bereikbaarheid en de ontsluiting, bijvoorbeeld nabij doorgaande wegen expliciet in ogenschouw te nemen. Gezien de onvervangbaarheid van aanwezige kwaliteiten op het gebied van bodem, water, cultuurhistorie, natuur en landschap, dient de nadere uitwerking van de ontwikkelingsmogelijkheden in de gebiedsvisie uit te gaan van bescherming en versterking van deze waarden. Deze worden per bebouwingsconcentratie aangegeven op de deelkaarten in hoofdstuk 3. 11

18 12 Topografische kaart gemeente Mill en Sint Hubert met ligging bebouwingsconcentraties

19 3 SPECIFIEKE GEBIEDSUITWERKING MILL EN SINT HUBERT 3.1 Algemeen Op basis van de nota Buitengebied in Ontwikkeling kunnen gemeenten voor nader te bepalen en nader te begrenzen bebouwingsconcentraties het reguliere beleid voor vrijkomende agrarische bedrijfslocaties verruimen. In dit hoofdstuk geeft de gemeente aan welke gebieden hiervoor in aanmerking komen. Per bebouwingsconcentratie is een uitwerking gemaakt in analyse, visie en een beschrijving van zowel kwaliteiten, knelpunten als kansen. De volgende onderdelen worden hierin belicht: - ligging van de bebouwingsconcentratie; - algemene beschrijving van de bebouwingsconcentratie; - typering van de bebouwingsconcentratie; - beschrijving van de karakteristiek en kwaliteit; - integrale ruimtelijke en functionele visie op eventuele kwaliteitsverbeteringen en mogelijke nieuwe functies. 3.2 Bebouwingsconcentraties gemeente Mill en Sint Hubert Motivering begrenzing bebouwingsconcentraties. In deze gebiedsvisie heeft de gemeente Mill en Sint Hubert op basis van het provinciale, regionale en lokale ruimtelijke beleid, alsmede op basis van de topografische kaart, luchtfoto s en een veldbezoek, in het buitengebied een achttal bebouwingsconcentraties nader aangewezen. Daarnaast hebben bij de gemeente bekende concrete ontwikkelingen en initiatieven in deze kernranden, linten en clusters bijgedragen aan de nadere keuzebepaling van de bebouwingsconcentraties. De nadere begrenzing van deze gekozen bebouwingsconcentraties is bepaald op basis van beleidsmatige, landschappelijke en stedenbouwkundige overwegingen. Hierbij spelen tevens de volgende criteria een rol: - In de Groene Hoofdstructuur Natuur worden in beginsel geen bebouwingsconcentraties aangewezen vanwege de belangen van bos en natuur; - In de landbouwontwikkelingsgebieden worden geen bebouwingsconcentraties aangewezen; In deze gebieden dient de ontwikkeling van de landbouw volledig tot zijn recht te komen en niet belemmerd te worden door de toevoeging van andere functies. - In een bebouwingsconcentratie komen landbouwbedrijven (bestaand dan wel voormalig), burgerwoningen en/of niet agrarische bedrijven voor (menging van functies); - In een bebouwingsconcentratie komen minimaal circa gebouwen of bouwblokken voor in een vlakvormige of lijnvormige structuur met geringe afstanden tussen de gebouwen of bouwblokken; - De verzameling gebouwen of bouwvlakken is gelegen aan een kruispunt van wegen of een doorgaans dubbelzijdig langs een (doorgaande) weg gelegen, danwel grenst aan de bebouwde kom. 13

20 In de bijlage zijn diverse beleidskaarten opgenomen waar de ligging en begrenzing van de bebouwingsconcentraties in relatie tot de omgeving is terug te zien Typering Een nadere typering van de bebouwingsconcentraties kan plaatsvinden aan de hand van onderstaande indeling: A B C Bebouwingsconcentratie nabij kern of doorgaande weg Bebouwingscluster solitair gelegen Bebouwingslint solitair gelegen Kern A B C A: Richting de kern en langs een doorgaande weg neemt de mogelijkheid voor andere dan agrarische gebruiksvormen en meer publieksaantrekkende functies toe en is er minder noodzaak om (delen van) bijvoorbeeld voormalige stallen af te breken. Het verdient aanbeveling om de relatie met het achtergelegen open landschap door gaten in de bebouwingsconcentratie veilig te stellen. B: Vanuit een buitengebiedperspectief zou men deze bebouwing zo veel mogelijk terug willen dringen. Anderzijds kunnen er situaties zijn die het ruimtelijk goed verdragen dat bebouwing hergebruikt wordt door functies die qua aard en schaal niet in het buitengebied maar ook niet in of aansluitend aan het dorp geplaatst kunnen worden. Publieksaantrekkende functies zijn hier vanwege de solitaire ligging minder gewenst. C: Vanuit een buitengebiedperspectief zou men deze bebouwing zo veel mogelijk terug willen dringen. Anderzijds kunnen er situaties zijn die het ruimtelijk goed verdragen dat bebouwing hergebruikt wordt door functies die qua aard en schaal niet in het buitengebied maar ook niet in of aansluitend aan het dorp geplaatst kunnen worden. Anders dan bij het cluster is de situering en oriëntatie van de bebouwing aan de weg bij herstructurering hier meer van belang. Publieksaantrekkende functies zijn hier vanwege solitaire ligging minder gewenst. (Bron: Nota Buitengebied in Ontwikkeling, provincie Noord-Brabant) 14

21 In het buitengebied van de gemeente Mill en Sint Hubert kunnen de acht bebouwingsconcentraties als volgt worden ingedeeld: Nr. Naam Type 1 Het Huukske A/B 2 Langenboomseweg (noord) A 3 Langenboomseweg (zuid) A 4 Roijendijk B 5 Beerseweg A 6 Sint Hubert (noord) A 7 Sint Hubert (zuid) A 8 Wethouder Lindersstraat C Uitwerking bebouwingsconcentraties gemeente Mill en St. Hubert In de volgende paragrafen worden deze bebouwingsconcentraties eerst ruimtelijk, functioneel en beleidsmatig beschreven. Per bebouwingsconcentratie is een analyse en een streefbeeld (visie) aangegeven. Dit beeld kan benut worden bij de beoordeling van individuele verzoeken in het licht van de verbetering van de ruimtelijke (lees stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit). In paragraaf 3.4 zijn hiervoor sfeerbeelden opgenomen ter inspiratie. De gemeentespecifieke beleidslijnen als geschetst in hoofdstuk 4 dienen tevens in acht te worden genomen bij de beoordeling van individuele verzoeken. Door de legenda, die achterin het rapport is opgenomen, wordt duidelijk waar welke ontwikkelingsmogelijkheden benut kunnen worden. 15

22 16

23 3.3 Uitwerking per bebouwingsconcentratie Het Huukske Analyse Plankaart Interimstructuurvisie Paraplunota Uitwerkingsplan Reconstructieplankaart 1 Reconstructieplankaart 2 Cultuurhistorische Waardenkaart Aanduiding AHS-Landschap Leefgebied dassen Landschapsbeheer EHS, Beschermingszone natte natuurparel, Zoekgebied REV Extensiveringsgebied-natuur Historische geografie (lijn) Ten noorden van de kern Langenboom en de Langenboomse bossen ligt de bebouwingsconcentratie het Huukske. Het Huukske ligt in de bocht waar de Graafseweg overgaat in de Hogeweg. De Graafseweg-Hogeweg is de doorgaande weg van de kern Grave naar de kern Mill en is vanuit historisch oogpunt als verbindingsweg van belang. De bebouwing in het plangebied van deze bebouwingsconcentratie is gelegen aan de Graafseweg-Hogeweg, Eikenlaan, Zandvoortsestraat, Lageheide en Vonderstraat. Rond 1900 was er reeds bebouwing aanwezig in het plangebied van deze bebouwingsconcentratie. Binnen de bebouwingsconcentratie het Huukske zijn naast de agrarische bedrijven en woningen, een restaurant, een kinderopvang, een caravanstalling een meubelfabriek en een snelbouwhallenfabrikant gevestigd. Het Huukske ligt in een kampenlandschap en maakt onderdeel uit van de Regionale natuur- en landschapeenheid Horst en Raam. De Langenboomse bossen en de beboste percelen ten zuiden van de Zandvoortsestraat maken deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur. Het gebied ten zuiden van de Zandvoortsestraat en Graafseweg is zoekgebied voor de Robuuste Ecologische verbinding tussen de natuureenheden Horst en Raam en de Stippelenberg. Ten noordwesten van de bebouwingsconcentratie stromen de Halsche Beek en de Hoge Raam, ten noordoosten stroomt de Lage Raam. De gronden ten noorden van de Vonderstraat liggen dan ook binnen een beschermingszone natte natuurparel. Visie Binnen de begrenzing van bebouwingsconcentratie het Huukske liggen diverse locaties waar een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering kan worden behaald. Ontwikkelingen in bebouwingsconcentratie het Huukske vinden voornamelijk plaats in het zuiden van de bebouwingsconcentratie. De locatie van de meubelfabriek komt in aanmerking voor herstructurering. Aan de Zandvoortsestraat kunnen enkele woningen worden toegevoegd. De centraal gelegen karakteristieke open ruimte dient behouden te blijven en de inpassing van de open ruimte dient te worden verbeterd. 17

24 18

25 3.3.2 Langenboomseweg (noord) Analyse Plankaart Interimstructuurvisie Paraplunota Uitwerkingsplan Reconstructieplankaart 1 Reconstructieplankaart 2 Cultuurhistorische Waardenkaart Aanduiding AHS-Landbouw, Bebouwing, Grenzend aan GHS-natuur en RNLE Overig, Bebouwing, Grenzend aan Natuurparel en Overig bos- en natuurgebied Beheer en intensivering, Transformatie afweegbaar, Landschapsbeheer Bebouwing, EHS, RNLE, Zoekgebied REV Bebouwing, Extensiveringsgebied-overig, Extensiveringsgebied-natuur, Verwevingsgebied Historische geografie (lijn) De Langenboomseweg is de (historische) doorgaande weg tussen de kern Mill en de kern Langenboom. Aan de Langenboomseweg zijn twee bebouwingsconcentraties gelegen, Langenboomseweg (noord) en Langenboomseweg (zuid). Bebouwingsconcentratie Langenboomseweg (noord) grenst in het zuiden aan bebouwingsconcentratie Langenboomseweg (zuid). Bebouwingsconcentratie Langenboomseweg (noord) ligt direct ten zuiden van de kern Langenboom en ten westen van natuurgebied De Kuilen. De Kuilen is een ontgrondingslocatie met zowel een natuur- als recreatieve functie. Ter hoogte van De Kuilen maakt de bebouwing aan beide zijden van de weg deel uit van het plangebied van deze bebouwingsconcentratie. In het noorden maakt slechts de bebouwing ten oosten van de weg deel uit van het plangebied van de bebouwingsconcentratie. In het noorden ligt ten westen van de weg dan ook een open landschap, terwijl ter hoogte van De Kuilen ten westen van de weg, aan de Zuid Carolinaweg, veel agrarische bedrijvigheid ligt. In het uiterste zuiden van deze bebouwingsconcentratie ligt een traditioneel woonhuis met ruime tuin dat van cultuurhistorisch belang is en een gedenkteken ter nagedachtenis aan de gesneuvelden van mei Rond 1900 lagen er aan de Langenboomseweg (noord) slechts enkele gebouwen. Binnen de bebouwingsconcentratie Langenboomseweg (noord) zijn naast de agrarische bedrijven en woningen, een transportbedrijf, een handel in bouwmaterialen, een zeefdrukkerij, een slager, een reparatiebedrijf van motoren en enkele kleinschalige bedrijven gevestigd. De Langenboomseweg (noord) ligt in een kampenlandschap. De gronden ten oosten van de Langenboomseweg (noord) grenzen aan en liggen deels in de Regionale natuur- en landschapeenheid Horst en Raam. Het gehele gebied ten oosten van de Langenboomseweg is zoekgebied voor de Robuuste Ecologische verbinding tussen de natuureenheden Horst en Raam en de Stippelenberg. Enkele percelen binnen de bebouwingsconcentratie maken deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur. Ten oosten van de bebouwingsconcentratie ligt het Landbouwontwikkelingsgebied Graspeel. Voor de gronden in het uiterste noorden van de bebouwingsconcentratie is transformatie naar verstedelijking afweegbaar. 19

26 Visie De bebouwingsconcentraties aan de Langenboomseweg lenen zich bij uitstek voor het vestigen van kleinschalige bedrijvigheid. Binnen de bebouwingsconcentratie Langenboomseweg (noord) kan op een enkele plaats een woning worden toegevoegd. Het toevoegen van woningen kan echter van invloed zijn op het vigerende geurbeleid, waardoor de agrarische bedrijven in de directe omgeving van de bebouwingsconcentraties aan de Langenboomseweg kunnen worden benadeeld. Het toevoegen van woningen in de bebouwingsconcentraties aan de Langenboomseweg dient derhalve een zorgvuldige bestuurlijke afweging te zijn. Ter hoogte van de recreatieplas, gelegen ten oosten van de bebouwingsconcentratie Langenboomseweg (noord), dient de verhouding tussen de open ruimtes en de woningen behouden te blijven. Ruimtelijke kwaliteitswinst valt te behalen door het beter inpassen van de landbouwbedrijven ten westen van de bebouwingsconcentratie. 20

27 21

28 22

29 3.3.3 Langenboomseweg (zuid) Analyse Plankaart Interimstructuurvisie Paraplunota Uitwerkingsplan Reconstructieplankaart 1 Reconstructieplankaart 2 Cultuurhistorische Waardenkaart Aanduiding AHS-Landbouw, Bebouwing, Grenzend aan GHS-natuur en RNLE AHS-Overig, Bebouwing, Grenzend aan Natuurparel Beheer en intensivering, Transformatie afweegbaar, Landschapsbeheer, Bos en heide EHS, Zoekgebied REV Extensiveringsgebied-overig, Verwevingsgebied Historische geografie (lijn) Bebouwingsconcentratie Langenboomseweg (zuid) ligt direct ten westen van de kern Mill en ten zuiden van de natuurgebied De Kuilen. De bebouwing ten noorden van de Langenboomseweg (zuid) en ten zuiden van De Kuilen maakt geen onderdeel uit van het plangebied van de bebouwingsconcentratie. In het oosten van de bebouwingsconcentratie ligt een oude fabriekswoning die van cultuurhistorisch belang is. Rond 1900 lagen er aan de Langenboomseweg (zuid) reeds diverse gebouwen. Binnen de bebouwingsconcentratie Langenboomseweg (zuid) zijn naast de agrarische bedrijven en woningen, een (kleinschalige) betoncentrale en een garagebedrijf gevestigd. De Langenboomseweg (zuid) ligt in een kampenlandschap. Het plangebied van de bebouwingsconcentratie grenst aan de Regionale natuur- en landschapseenheid Horst en Raam en ligt geheel in het zoekgebied voor de Robuuste Ecologische verbinding tussen de natuureenheden Horst en Raam en de Stippelenberg. Eén enkel perceel maakt deel uit van de Ecologische hoofdstructuur. Voor de gronden in het uiterste zuiden van de bebouwingsconcentratie, grenzend aan bedrijventerrein De Meeren, is transformatie naar verstedelijking afweegbaar. Visie De bebouwingsconcentraties aan de Langenboomseweg lenen zich bij uitstek voor het vestigen van kleinschalige bedrijvigheid. Ruimtelijke kwaliteitswinst valt te behalen door het landschappelijk inpassen en herschikken van de agrarische bedrijven ten noorden van de Langenboomseweg (zuid). Op een enkele plaats kan een woning worden toegevoegd. Het toevoegen van woningen kan echter van invloed zijn op het vigerende geurbeleid, waardoor de agrarische bedrijven in de directe omgeving van de bebouwingsconcentraties aan de Langenboomseweg kunnen worden benadeeld. Het toevoegen van woningen in de bebouwingsconcentraties aan de Langenboomseweg dient derhalve een zorgvuldige bestuurlijke afweging te zijn. De betoncentrale en de autogarage, die in de bebouwingsconcentratie zijn gevestigd, behoren tot de middelzware tot zware bedrijvigheid. Verplaatsing van de autogarage en de betoncentrale schept zeer goede mogelijkheden voor herstructurering op de betreffende locatie. 23

30 24

31 3.3.4 Roijendijk Analyse Plankaart Interimstructuurvisie Paraplunota Uitwerkingsplan Reconstructieplankaart 1 Reconstructieplankaart 2 Cultuurhistorische Waardenkaart Aanduiding AHS-Landbouw, AHS-Landschap, Ecologische verbindingszone, RNLE, Beek Overig, Leefgebied dassen, Ecologische verbindingszone, Beek Landschapsbeheer, Beekdalsysteem Voorlopig reserveringsgebied waterberging, RNLE Extensiveringsgebied-overig, Extensiveringsgebied-natuur, Verwevingsgebied Historische geografie (lijn), Historische stedenbouw Ten noorden van de kern Mill ligt, parallel aan het Peelkanaal/Defensiekanaal-noord, de bebouwingsconcentratie Bruggen. De bebouwingsconcentratie Bruggen bestaat uit in noord-zuidelijke richting gesitueerde agrarische lintbebouwing. De bebouwing bestaat grotendeels uit karakteristieke wederopbouw-boerderijen en enkele waardevolle boerderijen van rond De erfbeplanting bestaat uit karakteristieke heggen. De bebouwing in de bebouwingsconcentratie Bruggen ligt aan de samenkomst van de wegen Molendijk, Zuidelijke Bergseweg, Roijendijk, Vaardijk en Vissteeg en aan de parallel aan de Roijendijk gelegen Rodenweg. Rond 1900 bestond Bruggen al als bebouwingsconcentratie. Historisch stedenbouwkundig gezien wordt Bruggen dan ook hoog gewaardeerd. Binnen de bebouwingsconcentratie Roijendijk zijn naast de agrarische bedrijven en woningen, een reclamebureau, een bouwservicebedrijf en een (kleinschalige) zand en grindhandel gevestigd. Bruggen ligt op de overgang van een kampenlandschap naar de oude ontginningen. Het noordelijk gedeelte van het plangebied van de bebouwingsconcentratie, ten noorden van de Zuidelijke Bergseweg Vissteeg, ligt in de Regionale natuur- en landschapeenheid Horst en Raam. Ter hoogte van de bebouwingsconcentratie Bruggen is het Peelkanaal/Defensiekanaal-noord een Ecologische verbindingszone (EVZ). Ten oosten van de bebouwingsconcentratie ligt de Lage Raam. In de directe omgeving van de Lage Raam en het Peelkanaal/Defensiekanaal-noord (voorheen de Groote Beek) is een gebied gereserveerd voor waterberging. De gronden in het uiterste westen van het plangebied liggen binnen het gebied van het Peelkanaal/Defensiekanaal dat is gereserveerd voor waterberging. Visie Ruimtelijke ontwikkelingen in de bebouwingsconcentratie zijn slechts gewenst bij enkele stallen aan de Rodenweg. De nieuwe functies die na herstructurering worden gevestigd op de locatie van de bestaande stallen dienen ruimtelijk en functioneel te passen binnen de karakteristiek van bebouwingsconcentratie Roijendijk. De boerderijen die liggen binnen de bebouwingsconcentratie Roijendijk hebben een forse inhoud, waardoor ze geschikt zijn voor het vestigen van nieuwe economische dragers. Door de ligging van Roijendijk in de nabijheid van kasteel Tongelaar is de bebouwingsconcentratie Roijendijk uitermate geschikt voor het vestigen van recreatieve functies. De karakteristieke open ruimte dient behouden te blijven. 25

32 26

33 3.3.5 Beerseweg Analyse Plankaart Interimstructuurvisie Paraplunota Uitwerkingsplan Reconstructieplankaart 1 Reconstructieplankaart 2 Cultuurhistorische Waardenkaart Aanduiding AHS-Landbouw Overig, Reserveringsgebied waterberging Landschapsbeheer Voorlopig reserveringsgebied waterberging Extensiveringsgebied-overig, Verwevingsgebied Historische geografie (lijn) Direct ten oosten van de kern Mill ligt de bebouwingsconcentratie Beerseweg. De Beerseweg is de doorgaande weg van de kern Mill naar de kern Beers en is vanuit historisch oogpunt als verbindingsweg van belang. Ten zuiden van bebouwingsconcentratie Beerseweg ligt kasteel Aldendriel. Rond 1900 was er op deze locatie al een concentratie van bebouwing aanwezig. Binnen de bebouwingsconcentratie Beerseweg is naast de agrarische bedrijven en woningen, een fotografie- en reclamezaak gevestigd. De bebouwingsconcentratie Beerseweg ligt in een kampenlandschap en grenst aan de oude ontginningen. Ten noordoosten van de bebouwingsconcentratie Beerseweg ligt het voorlopig reserveringsgebied waterberging van de Lage Raam. Visie Binnen de bebouwingsconcentratie Beerseweg kan ruimtelijke kwaliteitswinst worden behaald door het herstructureren van de open stal met betonwanden in het noorden van de bebouwingsconcentratie. De locatie ligt op de grens van de verkeerskundige bebouwde kom en is derhalve beeldbepalend bij binnenkomst van de kern Mill vanuit noordoostelijke richting. In het zuiden van de bebouwingsconcentratie is eveneens kwaliteitswinst te behalen door het herstructureren van stallen. Eventueel kan de herstructurering gepaard gaan met het toevoegen van woningen. 27

34 28

35 3.3.6 Sint Hubert (noord) Analyse Plankaart Interimstructuurvisie Paraplunota Uitwerkingsplan Reconstructieplankaart 1 Reconstructieplankaart 2 Cultuurhistorische Waardenkaart Aanduiding AHS-Landbouw, Bebouwing Overig, Bebouwing Beheer en intensivering, Transformatie afweegbaar, Landschapsbeheer EHS Extensiveringsgebied-overig, Verwevingsgebied Historische geografie (lijn), Historisch groen De bebouwingsconcentratie Sint Hubert (noord) ligt direct ten noordoosten van de kern Sint Hubert. Het hart van de kern Sint Hubert wordt historisch stedenbouwkundig hoog gewaardeerd. De Voordijk is de belangrijkste weg in de bebouwingsconcentratie Sint Hubert (noord). Aan de Voordijk bevinden zich diverse waardevolle boerderijen van rond Rond 1900 bestond de kern Sint Hubert naast de bebouwing rond de kerk uit bebouwing aan de Voordijk. Het plangebied van de bebouwingsconcentratie Sint Hubert (noord) wordt in het noorden begrensd door de Spoordijk van de voormalige spoorlijn Boxtel-Wesel (Duits Lijntje). Parallel aan en op het talud van de spoordijk bevindt zich beplanting. Binnen de bebouwingsconcentratie Sint Hubert (noord) zijn naast de agrarische bedrijven en woningen, een kraamzorgbureau, een paardenpension, een cateringbedrijf en een stukadoorsbedrijf gevestigd. De bebouwingsconcentratie Sint Hubert (noord) ligt in een kampenlandschap. Het noorden van de bebouwingsconcentratie Sint Hubert (noord) grenst aan een de Ecologische verbindingszone Spoordijk. In het plangebied van de bebouwingsconcentratie Sint Hubert (noord) liggen enkele perceeltjes die deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur. Vooral in het zuiden van het plangebied van de bebouwingsconcentratie Sint Hubert (noord) is transformatie naar verstedelijking afweegbaar. Visie In het zuiden van de bebouwingsconcentratie is ruimtelijke kwaliteitswinst te behalen door het bieden van ruimte voor ontwikkeling. In de open ruimtes tussen de Voordijk en de Petersweg kunnen enkele woningen worden toegevoegd en enkele stallen ten oosten van de Voordijk komen in aanmerking voor herstructurering. De landschappelijke inpassing van de schuur tussen de Voordijk en de Petersweg, waar een stukadoorsbedrijf is gevestigd, kan worden verbeterd. Op diverse locaties binnen de bebouwingsconcentraties Sint Hubert (noord) is herschikking mogelijk. In het noorden van de bebouwingsconcentratie dient het zicht op het Duits Lijntje behouden te blijven. 29

36 30

37 3.3.7 Sint Hubert (zuid) Analyse Plankaart Interimstructuurvisie Paraplunota Uitwerkingsplan Reconstructieplankaart 1 Reconstructieplankaart 2 Cultuurhistorische Waardenkaart Aanduiding AHS-Landbouw, GHS-Landbouw, Bebouwing AHS-Overig, Leefgebied struweelvogels, Bebouwing Beheer en intensivering, Transformatie afweegbaar, Landschapsbeheer EHS Extensiveringsgebied-overig, Verwevingsgebied Historische geografie (lijn), Historische geografie (vlak) De bebouwingsconcentratie Sint Hubert (oost) ligt direct ten zuidoosten van de kern Sint Hubert. De bebouwing in de bebouwingsconcentratie Sint Hubert (oost) ligt aan de Voortsestraat. Het akkercomplex ten westen van de Voortsestraat wordt gekenmerkt door een bolle ligging, openheid en steilranden. Aan de Voortsestraat bevinden zich waardevolle boerderijen daterende uit het begin van de 20 e eeuw. Rond 1900 was er reeds bebouwing aanwezig in het plangebied van deze bebouwingsconcentratie. Binnen de bebouwingsconcentratie Sint Hubert (zuid) zijn voornamelijk agrarische bedrijven, agrarisch gerelateerde bedrijven en woningen gevestigd. De bebouwingsconcentratie Sint Hubert (oost) ligt op de overgang van een kampenlandschap naar de oude ontginningen. Het zuiden van de bebouwingsconcentratie Sint Hubert (oost) grenst aan de Ecologische verbindingszone langs de IJzerenbroek. In het plangebied van de bebouwingsconcentratie Sint Hubert (oost) liggen enkele perceeltjes die deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur. Vooral ten westen van de Voortsestraat is transformatie naar verstedelijking afweegbaar. Visie Kenmerkend voor de bebouwingsconcentratie Sint Hubert (zuid) is de afnemende dichtheid van de bebouwingsconcentratie richting het zuiden. Om deze kenmerkende eigenschap in stand te houden dient het toevoegen van bouwmassa voornamelijk in het noordelijk gedeelte van de bebouwingsconcentratie te gebeuren. Diverse bedrijven in de bebouwingsconcentratie kunnen beter landschappelijk worden ingepast. 31