Tweede Kamer der Staten-Generaal

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar Bouwregelgeving Nr Samenstelling: Leden: Van Gent (GroenLinks), Van der Staaij (SGP), Poppe (SP), Snijder-Hazelhoff (VVD), ondervoorzitter, Depla (PvdA), Van Bochove (CDA), Koopmans (CDA), voorzitter, Spies (CDA), Van der Ham (D66), Van Velzen (SP), Haverkamp (CDA), De Krom (VVD), Samsom (PvdA), Boelhouwer (PvdA), Roefs (PvdA), Neppérus (VVD), Van Leeuwen (SP), Jansen (SP), Van der Burg (VVD), Van Heugten (CDA), Vermeij (PvdA), Madlener (PVV), Ouwehand (PvdD), Bilder (CDA) en Wiegman-van Meppelen Scheppink (ChristenUnie). Plv. leden: Duyvendak (GroenLinks), Van der Vlies (SGP), Polderman (SP), Remkes (VVD), Jacobi (PvdA), Hessels (CDA), Koppejan (CDA), Ormel (CDA), Koşer Kaya (D66), Leijten (SP), Schreijer-Pierik (CDA), Kamp (VVD), Timmer (PvdA), Waalkens (PvdA), Vos (PvdA), Zijlstra (VVD), Langkamp (SP), Gerkens (SP), Van Beek (VVD), Schermers (CDA), Besselink (PvdA), Agema (PVV), Thieme (PvdD), Vietsch (CDA) en Ortega-Martijn (ChristenUnie). 2 Samenstelling: Leden: Van de Camp (CDA), Van Gent (Groen- Links), voorzitter, Van der Staaij (SGP), Kamp (VVD), Arib (PvdA), Poppe (SP), Weekers (VVD), ondervoorzitter, Dijsselbloem (PvdA), Depla (PvdA), Van Bochove (CDA), Van der Ham (D66), Vietsch (CDA), Verdonk (Verdonk), Jansen (SP), Ortega-Martijn (ChristenUnie), Wolbert (PvdA), Van der Burg (VVD), Van Heugten (CDA), Bouchibti (PvdA), Jasper van Dijk (SP), Thieme (PvdD), Fritsma (PVV), Van Toorenburg (CDA) en Uitslag (CDA) Plv. leden: Bilder (CDA), Dibi (GroenLinks), Nicolaï (VVD), Timmer (PvdA), Kant (SP), Blok (VVD), Bouwmeester (PvdA), Kraneveldt-van der Veen (PvdA), Willemse-van der Ploeg (CDA), Pechtold (D66), Blanksma-van der Heuvel (CDA), Neppérus (VVD), De Wit (SP), Voordewind (ChristenUnie), Heijnen (PvdA), Zijlstra (VVD), Haverkamp (CDA), Leerdam (PvdA), Ulenbelt (SP), Madlener (PVV) en Karabulut (SP). VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEG Vastgesteld 6 augustus 2008 De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer 1 en de algemene commissie voor Wonen, Wijken en Integratie 2 hebben op 1 juli 2008 overleg gevoerd met minister Cramer van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer over: de brief van de minister van VROM d.d. 29 april 2008 met de beantwoording van vragen van de commissie VROM naar aanleiding van twee televisie-uitzendingen van het programma Landroof (28 325, nr. 80); de brief van de minister van VROM d.d. 27 juni 2008 met een afschrift van de brief aan de Eerste Kamer en het rapport van het Kadaster over grondposities (28 325, nr. 81). Van dit overleg brengen de commissies bijgaand beknopt verslag uit. Vragen en opmerkingen uit de commissies De heer Van Leeuwen (SP) vindt dat de overheid de regie voor het realiseren van ruimtelijke doelstellingen uit handen heeft gegeven. Projectontwikkelaars hebben de touwtjes in handen. Er moet resoluut worden ingegrepen in de verhouding tussen markt en overheid. Kan de minister voordelen noemen van de ontstane situatie op de grondmarkt? Er is sprake van marktverstoring vanwege het bewuste effect van uitschakeling van concurrentie door het zelfontwikkelingsrecht gekoppeld aan grondposities. Hierdoor kan een projectontwikkelaar zijn orderportefeuille vol kopen zonder dat hij er rekening mee hoeft te houden dat een andere projectontwikkelaar die gronden kan ontwikkelen. Wat kost deze gang van zaken de gemeenschap? Is daar zicht op of moet nu reeds worden geconstateerd dat de minister op voorhand de geleden schade bagatelliseert? Kan onderzoek worden gedaan om het reilen en zeilen van bv s van grondspeculanten nader in beeld te brengen? De verplichte verkoop aan en door speculatie-bv s geselecteerde projectontwikkelaars is een bewijs dat de overheid aan handen en voeten gebonden is. Gemeenten kunnen immers niet anders dan met de grondeigenaar, dus de projectontwikkelaar, in zee gaan, ook wanneer er tegengestelde ideeën over ruimtelijke ontwikkelingen bestaan. De overheid lijkt niet verder te komen dan symptoombestrijding. Deskundig personeel van gemeenten wordt weggekocht door bureaus en gemeenten kunnen hen vervolgens voor drie keer de KST tkkst ISSN Sdu Uitgevers s-gravenhage 2008 Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 83 1

2 prijs terug huren. Hoe gaat de minister deskundigheidsbevordering in de praktijk brengen als er geen mensen zijn bij wie die deskundigheid bevorderd kan worden? Wie gaat de strijd met de uitstekend toegeruste bureaus aan om binnen de kosten te blijven, de Wet ruimtelijke ordening (WRO) goed uit te voeren en slimme exploitatieplannen op te stellen? Het is van belang dat het zelfrealisatierecht en het grondeigendom worden ontkoppeld en dat onteigening plaatsvindt tegen de oorspronkelijke waarde, dus niet tegen de marktprijs. Een oplossing zou kunnen zijn dat de waardesprong van de grond toe zou komen aan de gemeenschap zodat ruimtelijke doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Mevrouw Neppérus (VVD) is tevreden met de beantwoording van de minister over de uitzending van het programma Landroof. De overheid heeft met de Grondexploitatiewet en de nieuwe WRO redelijk wat ruimte. Dat neemt niet weg dat er ook ruimte is voor private partijen, wat goed is. Gemeenten moeten wel goede afspraken maken in exploitatieplannen. De vinger moet goed aan de pols worden gehouden om voldoende inzicht te krijgen. Wat is de reactie van de minister op de berichtgeving in Binnenlands Bestuur over de leegloop bij afdelingen ruimtelijke ordening van gemeenten en provincies? De heer Van Heugten (CDA) vindt dat op grond van het onderzoek inzake grondposities moeilijk een scherpe analyse is op te stellen. De CDA-fractie stemt in met de beleidsconclusies die de minister trekt. Welke vervolgonderzoeken overweegt de minister? Het nader inzicht in de grondposities zal niet leiden tot een ander beleidsuitgangspunt wat het zelfrealisatierecht betreft. Het opnieuw ter discussie stellen van het zelfrealisatiebeginsel is niet nuttig. Als een grondeigenaar bereid is om een plan van de overheid conform haar wensen uit te voeren en zich daarbij beroept op het zelfrealisatierecht, heeft de overheid op grond van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens geen titel om te onteigenen. Als het aanbod van de grondeigenaar zodanig is dat daarmee het publieke belang onvoldoende of niet kan worden gerealiseerd en de overheid kan dat hard maken, kan worden onteigend. Dat is dan wel maatwerk. In de nieuwe WRO kan worden gestart met onteigening zodra het bestemmingsplan is vastgesteld. Met het toestaan van onteigening voordat het bestemmingsplan er is, kan niet worden voorkomen dat met grond wordt gespeculeerd. Het sluiten van een realisatieovereenkomst met projectontwikkelaars is vrijwel altijd de snelste en goedkoopste manier om tot gebiedsontwikkeling te komen. Gemeenten kunnen op grond van het bestemmingsplan en de Grondexploitatiewet inhoudelijk en financieel hun positie in de onderhandelingen hard maken. Wanneer kan de Kamer de nota naar aanleiding van het verslag verwachten inzake wijziging van de Wet voorkeursrecht gemeenten? In de brief van 6 juli staat dat de minister een herziening van de Onteigeningswet overweegt, zodat gemeenten en provincies gronden eenvoudiger kunnen onteigenen. Kan zij die passage nader toelichten? Is de minister bekend met de handelwijze van tussenpersonen die particulieren laten beleggen in zogenaamde «warme grond» en, zo ja, wat vindt zij van deze vorm van grondspeculatie? Klopt het dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) van oordeel is dat deze beleggingen geen beleggingsobjecten zijn zoals bedoeld in de Wet op het financieel toezicht? Met het oog op deze vorm van speculatie, zou het goed zijn als plannen pas in de openbaarheid komen als de overheid in staat is geweest om zelf de grond aan te kopen of het voorkeursrecht te vestigen. De meldingsplicht voor ruimtelijke plannen voorafgaand aan een bestemmingsplan, een projectbesluit of een structuurvisie speelt zulke grondinkopers in de kaart. Waarom heeft de minister gehoor gegeven aan het verzoek van de Eerste Kamer om die meldingsplicht in te voeren in het Besluit ruimtelijke ordening? Is zij Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 83 2

3 bereid om deze meldingsplicht alsnog uit het Besluit ruimtelijke ordening te halen? Mevrouw Vermeij (PvdA) zegt dat de minister in de beantwoording van de vragen over het programma Landroof schrijft dat het afkopen van het recht om bezwaar te maken in de praktijk waarschijnlijk veel voorkomt en dat daar vanuit het autonomiebeginsel in principe geen bezwaar tegen is. Minister Vogelaar antwoordde daarentegen op vragen van de leden Depla en Dijsselbloem over de afkoop van bezwaarmakers dat het te prefereren is dat bezwaarprocedures op de inhoud worden afgehandeld. Wat is de visie van het kabinet nu precies? Hoe kijkt de minister aan tegen het afkopen van bezwaarprocedures door de overheid? Waar ooit de gemeente de belangrijkste speler op de grondmarkt was, kent de markt nu vele spelers. Daarbij zijn ook partijen die uit zijn op vroegtijdige grondverwerving om mee te profiteren van de gestegen grondprijzen na wijziging van bestemming, dus van maatschappelijke en publieke ontwikkelingen. De grondmarkt en woningmarkt zijn daardoor ineen gevloeid en houden elkaar enigszins in de greep. Mevrouw Vermeij heeft het idee dat gemeenten tegenwoordig minder inkomsten uit de grondexploitatie halen dan tien jaar geleden. Is de minister bereid om de Kamer op termijn, bijvoorbeeld over anderhalf jaar, te informeren over de mogelijke positieve resultaten die de gemeenten geboekt hebben met de nieuwe WRO, de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet? Gemeenten en provincies vervullen een dubbelrol. Zij zijn marktmeester en marktspeler. Die rollen lijken moeilijk te combineren. Kan de wetgever de rol van een meer faciliterende grondpolitiek ondersteunen, bijvoorbeeld door het loskoppelen van grondeigendom en bouwrechten? Het juridische eigendom verschilt nogal per provincie en bedrijven die zijn gericht op projectontwikkeling begeven zich binnen de plannen die zijn opgenomen de Nieuwe Kaart van Nederland. Opvallend is dat er vooral sprake is van geregistreerde opties buiten de projecten van de Nieuwe Kaart van Nederland. Dat geldt vooral voor de provincies Noord- en Zuid- Holland en Noord-Brabant die samen met de provincie Gelderland de provincies met de grootste bouwvolumes zijn. Wat is de visie van de minister hierop? Het rapport van het Kadaster is een nationaal overzicht en is volledig geanonimiseerd. Zijn er marktpartijen die zich in een bepaald gebied en op een bepaald tijdstip dominant opstellen in de verwerving van gronden en het nemen van opties en, zo ja, welke zijn dat? Kan hier onderzoek naar worden gedaan, waarbij ook gegevens van de Kamer van Koophandel worden gebruikt? Gemeenten zijn druk bezig met structuurvisies en wijzen daarin vele nieuwe locaties aan die mogelijk in de toekomst zullen worden bebouwd. Is er vlak voor of vlak na het maken van die plannen sprake van een hausse aan verwervingstransacties? Kan in een vervolgstudie een aantal van die specifieke gebieden onder de loep worden genomen? Heeft de minister een idee welk deel van de koopopties wordt ingeschreven bij het Kadaster? Welke conclusie trekt zij uit tabel 4 op pagina 21 van het rapport van het Kadaster? Hoe komt het dat onteigening zo spaarzaam wordt toegepast en wat is de verwachting van de minister op dit terrein? Zijn er bedrijven die zich bezighouden met grondtransacties met als enige doel winst maken met plannen van de overheid of doen deze bedrijven met de beste bedoelingen aan risicospreiding? In hoeverre spelen grondprijzen een rol bij het al dan niet realiseren van betaalbare woningen voor bijvoorbeeld nieuwkomers op de markt? Antwoord van de minister De minister zegt dat het rapport van het Kadaster wellicht geen totaal inzicht biedt in de grondmarkt, maar dat het zeker een goede poging is. De uitkomst is dat 13% van de gebieden binnen de Nieuwe Kaart van Neder- Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 83 3

4 land waarvoor stedelijke plannen bestaan in eigendom zijn bij bedrijven die zijn gericht op projectontwikkeling. Dat is over het algemeen geen probleem. Daarnaast hebben deze bedrijven nog koopopties bij het Kadaster laten registreren. Bij het Kadaster worden echter niet alle grondposities geregistreerd. De niet-geregistreerde grondposities zijn niet terug te vinden in de cijfers. De indruk bestaat dat koopopties vooral worden geregistreerd bij het Kadaster als de gemeente een voorkeursrecht op die percelen wil vestigen. Het is ondoenlijk om alle koopopties te laten registreren. Uit de gegevens van het Kadaster blijkt overigens dat 40% van de grond in eigendom is van de overheid. De overheid heeft dus wel degelijk een sterke positie. Om meer inzicht te krijgen, zal in een nader verdiepend onderzoek met voorbeelden moeten worden gewerkt, vooral op gemeentelijk niveau. Verdere landelijke cijfers zijn namelijk niet beschikbaar. De minister zegt toe dat een poging tot een dergelijk onderzoek naar grondposities zal worden gedaan in samenwerking met één gemeente die daarin is geïnteresseerd. Er zal, in overleg met die gemeente, worden bezien of gegevens van de Kamer van Koophandel bij deze pilot kunnen worden betrokken. Op grond van de uitkomsten hiervan kan worden bezien hoe gemeenten nog beter kunnen omgaan met grondbeleid. De minister wil de eerste pilot beperken tot één gemeente. Het is op zich goed dat marktpartijen gronden kopen op ontwikkelingslocaties, want het is de bedoeling dat die gronden worden ontwikkeld. De marktpartijen kopen deze gronden met het oog op de ruimtelijke opgaven die de maatschappij wil realiseren. Zij moeten uiteindelijk de gebouwen bouwen en kennen de gevarieerde voorkeur van de consument als beste. Deze partijen hebben ook ervaring met de ontwikkeling van bouwprojecten. Niet alle marktpartijen moeten als speculant worden beschouwd. Het is de bedoeling dat marktpartijen vanuit de exploitatie evenredig meebetalen aan de gebiedsontwikkeling, dus aan de openbare voorzieningen. Dat is nu goed geregeld in de nieuwe Grondexploitatiewet. Het is de bedoeling dat decentrale overheden voldoende instrumenten hebben om het commitment van de marktpartijen te realiseren en om ervoor te zorgen dat zij meebetalen aan de grondontwikkeling. Ook bij complexe binnenstedelijke herstructureringsopgaven kopen marktpartijen gronden aan. De WRO biedt lokale overheden veel mogelijkheden voor integrale planontwikkeling op gebiedsniveau en om, daar waar nodig, actief grondbeleid te voeren en de Wet voorkeursrecht gemeenten toe te passen. Gemeenten moeten met private partijen goede afspraken maken over de realisatie van de locatie. Zij moeten actief zijn in het integraal ontwikkelen en moeten van de beschikbare wet- en regelgeving verder toepassen om speculatie zoveel mogelijk te voorkomen. Met de nieuwe WRO, de Grondexploitatiewet, de verbeterde Wet voorkeursrecht gemeenten en de te vereenvoudigen Onteigeningswet hebben gemeenten voldoende instrumenten in handen om preventief te handelen op dit terrein. De WRO wordt uiteraard geëvalueerd. Er moet immers worden onderzocht of het ontwikkelde instrumentarium daadwerkelijk werkt. Onteigening zal altijd plaatsvinden op grond van de marktprijs. Er zijn geen instrumenten voor een andere vorm van verevening en het is de vraag of de overheid die moet hebben. In 2007 zijn ongeveer 200 gronden onteigend, wat vrij veel is. De overheid probeert zo veel mogelijk te werken met vrijwillige overeenkomsten en het in den minne schikken van zaken, omdat dit minder geld kost dan onteigenen. De kosten van een onteigeningsprocedure op grond van de Onteigeningswet zijn zeer hoog. Onteigenen is een laatste middel. Gemeenten hebben inderdaad een dubbelrol waar het gaat om grondbeleid, want zij moeten ook het publieke belang behartigen. Hun taak is om de integrale gebiedsontwikkeling in de gemeente zo goed mogelijk sturen. Daarom hebben zij er veel baat bij om preventief te werken en om Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 83 4

5 een eigen integrale aanpak en ontwerpstrategie te ontwikkelen, dus niet te wachten tot alle posities al zijn bepaald. Het is op zich geen probleem als bepaalde marktpartijen veel grond in handen hebben in een bepaald gebied. Het is belangrijk dat de gemeente haar ruimtelijke beleid kan realiseren en regisserend optreedt. Marktpartijen zijn nodig, omdat de overheid niet alles alleen kan ontwikkelen. De gemeente bepaalt wat er wordt gebouwd. Op grond van de Grondexploitatiewet is het beter mogelijk om de projectontwikkelaars bij te laten dragen aan het ontwikkelen van de leefomgeving. Over het algemeen komen de overheid en de marktpartijen er wel uit. Er zijn bedrijven die «warme grond» kopen en dit vervolgens opgeknipt in kleine percelen doorverkopen aan beleggers. Het risico hiervan is voor de belegger. Bij kleine eigendomsposities is er een reële kans dat er een financieel onaantrekkelijke bestemming op het perceel komt, zoals groen, water of een straat. Door de tijdelijke vestiging van een voorkeursrecht kan een gemeente dergelijke praktijken voorkomen. Als het leed al is geschied, kan een voorkeursrecht ervoor zorgen dat de grond niet verder wordt doorverkocht. De gemeente kan zo nodig afspraken maken met professionele marktpartijen om tot aankoop van de grond over te gaan, maar dat is problematisch als er veel kleine partijen zijn. Voor eventuele winsten uit de grondmarkt, is belasting verschuldigd. Er wordt voorlichting gegeven over de risico s van dergelijke producten. De minister zal hier schriftelijk nadere informatie over geven. De positieve effecten van de nieuwe WRO, de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet zijn niet alleen financieel, maar betreffen ook de kwaliteit. Voor de gemeenten is niet het extra geld van belang, maar het realiseren van de gewenste maatschappelijke doelen met betrekking tot ruimtelijke projecten. In de pilot zal hier aandacht aan worden besteed. De overheid als bouwpartij zou bezwaren kunnen afkopen. Een burger kan in een dergelijk geval de rechter om een oordeel vragen. De meldingsplicht in het Besluit ruimtelijke ordening houdt in dat gemeenten onderhandelingen met marktpartijen moeten melden. Deze meldingsplicht is in het besluit opgenomen om de burger meer invloed te geven. Zij zijn hierdoor immers eerder op de hoogte van wat er speelt. Als de ontwikkelaar gaat praten met de gemeente, heeft hij waarschijnlijk de grond al verworven. In die situatie heeft de meldingsplicht geen negatief effect. Als de grond nog niet is verworven door gemeenten of ontwikkelaars en de gemeente het wenselijk acht om speculatie te voorkomen, kan zij direct een voorkeursrecht vestigen en daarna pas melden. Ook dan heeft de meldingsplicht geen negatief effect. Als de gemeente in een vroegtijdig stadium de regie houdt over de plannen, maakt het niet uit dat zaken iets eerder worden gemeld. Deskundigheidsbevordering van gemeenteambtenaren die zich bezig houden met ruimtelijke ordening, onder andere over de nieuwe WRO, is een punt. Er wordt samen met gemeenten en provincies hard gewerkt aan de invoering van de nieuwe WRO. Er heeft uitgebreide invoeringsbegeleiding plaatsgevonden met workshops en handboeken. Ondanks dat zal de invoering niet altijd eenvoudig zijn. Er is veel werk te doen, bijvoorbeeld wat het digitaliseren van kaarten en het actualiseren van bestemmingsplannen betreft. Als dit is gerealiseerd, kunnen gemeenten zich vooral gaan bezig houden met goede planontwikkeling. Er wordt aandacht besteed aan opleidingen. Er is een praktijkhoogleraar aan de TU Delft, Friso de Zeeuw, die speciaal voor gebiedsontwikkeling is aangesteld. Daarnaast is in het kader van de architectuurnota een praktijkhoogleraar aan de TU Delft aangesteld. Door de aandacht voor het onderwerp, zal de interesse van studenten waarschijnlijk toenemen. Er vindt ook overleg plaats met de VNG. De Kamer zal de nota naar aanleiding van het verslag inzake de wijziging Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 83 5

6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten zo spoedig mogelijk na de zomer ontvangen. Nadere gedachtewisseling De heer Van Leeuwen (SP) is somber over de ruimtelijke ordening in Nederland. De minister heeft met haar beantwoording die somberheid niet weggenomen. De heer Van Heugten (CDA) is groot voorstander van burgerparticipatie en inspraak. Die zaken zijn goed geregeld in bestemmingsplannen en de Algemene wet bestuursrecht. Hier bovenop is een extra meldingsplicht gekomen in een uiterst vroeg stadium van ruimtelijke plannen. Het is onhandig als gemeenten die plannen naar buiten moeten brengen, onder andere met het oog op grondpolitiek. Deze plicht voegt weinig toe aan de burgerparticipatie of de inspraakmogelijkheden. Is de minister bereid om deze meldingsplicht uit het Besluit ruimtelijke ordening te halen? Wanneer kan de Kamer het voorstel tot herziening van de Onteigeningswet tegemoet zien? Mevrouw Vermeij (PvdA) vraagt zich af waarom de heer Van Heugten niet de evaluatie wil afwachten met betrekking tot de meldingsplicht. De minister zegt dat de overheid met de nieuwe WRO een beter instrumentarium heeft. Er moet nader worden bezien of deze instrumenten werken. De meldingsplicht is van belang voor burgers. Het gevaar bestaat dat burgers het nakijken hebben als niet vroegtijdig wordt gemeld, omdat dan al veel is vastgelegd. De Onteigeningswet valt onder de verantwoordelijkheid van de minister van Justitie. Het is de bedoeling om met de wijziging procedures te verkorten. Het voorstel tot wijziging zal in de tweede helft van 2009 aan de Kamer worden aangeboden. Toezeggingen De Kamer wordt uiterlijk 1 september 2008 schriftelijk geïnformeerd of en op welke wijze vanuit de overheid of de AFM voorlichting wordt gegeven over de financiële risico s die verbonden zijn aan grondspeculatie(projecten). Ten aanzien van het inzichtelijk maken van grondposities en het faciliteren van gemeenten hierbij zegt de minister toe om samen met een geïnteresseerde gemeente de mogelijkheden van een verdiepingsslag op gemeentelijk niveau te bezien en de Kamer hierover te informeren. De voorzitter van de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Koopmans De voorzitter van de algemene commissie voor Wonen, Wijken en Integratie, Van Gent De griffier van de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Van der Leeden Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 83 6