Rapport Waardebepaling AA J. Westerlaken en A.M. Westerlaken-Brands Groenstraat KJ NULAND

Transcriptie

1 PDF processed with CutePDF evaluation edition

2

3 ACCOUNTANTS- BELASTINGADVISEURS -JURISTEN Rapport Waardebepaling AA J. Westerlaken en A.M. Westerlaken-Brands Groenstraat KJ NULAND f I M.G van den Brand April 21!!

4 ACCOUNTANTS - BELASTINGADVISEURS - JURISTEN Inhoudsopgave: Inhoudsopgave:. \ Opdrachtgever ,.. _ _ Reden waardebedalins _......, Grondslagen voor de waardebepaling... 2 Waardepeildatum. 2 Objecten betrokken bij de waardebepaling... 2 Ligging 2 Bestemming 2 Milieuvereunninir;....3 Omschrijving van het gebruik 3 Omscfariivine odstallen 3 Gecorrigeerde vervangingswaarde Bijlagen, 5 Blz. 1

5 Opdrachtgever De heer en mevrouw Westerlaken / Westerlaken-Brands VOF Groenstraat KJ Nuiand Reden waardebepaling De heer en mevrouw Westerlaken exploiteren onder de naam Westerlaken-Brands VOF een agrarisch bedrijf, gevestigd aan de Groenstraat 4 te Nuland. Gezien de ligging met de daar bijbehorende (on)mogelfjkheden ten aanzien van bedrijfsontwikkeling wordt bekeken of er alternatieve mogelijkheden, zoals woningbouw, op deze locatie mogelijk zijn. Grondslagen voor de waardebepaling De waarde wordt volgens de volgende grondslag bepaald: gecorrigeerde vervangingswaarde Waardepeildatum Het bedrijf is bezichtigd op 13 april 21. Als waardepeildatum wordt 1 januari 21 gehanteerd. Objecten betrokken bij de waardebepaling De opstallen behorende bij het agrarische bedrijf gevestigd aan de Groenstraat 4 te Nuland, bestaande uit een stal welke gedeeltelijk is ingericht voor schii-take teeit en gedeeltelijk voor de huisvesting van vleesvarkens en een stal welke gedeeltelijk is ingericht als caravanstalling en als schapenstal. De opstallen zijn gesitueerd op het volgende kadastrale perceel Kadastrale omschrijving Oppervlakte Eigendom Gebruik Nuland sectie E nummer ha. A.A.J, Westerlaken Wonen (Agrarisch) erf en tuin Productierechten worden niet betrokken in de waardebepaling Ligging Het te waarderen object is gelegen aan de Groenstraat 4 te Nuland. Het object is gevestigd in het gebied tussen Geffen en Nuland. Deze locatie is volgens de reconstructiewet aangeduid als extensiveringsgebied overig. In de nabijheid zijn hoofdzakelijk burgerwoningen in een landelijke omgeving gevestigd, alsmede enkele (voorheen) agrarische bedrijven. Op een afstand van ca. 13 meter wordt het uitbreidingsplan Verlengde de Run ontwikkeld. Bestemming Het onderhavige object valt onder het vigerende bestemmingsplan Buitengebied 1999 van de gemeente Maasdonk. Vooruitlopend op de herziening van het bestemmingsplan buitengebied heeft de gemeente Maasdonk een structuurvisie vastgesteld op 16 december 29. Blz.2

6 ACCOUNTANTS - BELASTINGADVISEURS-JURISTEN De locatie Groenstraat 4 is volgens het vigerende bestemmingsplan gelegen in een "Agrarisch gebied met landschappelijke waarden", waarbij het bestemmingsplan voorziet in een agrarische bouwkavel met 1 bedrijfswoning. In de vastgestelde structuurvisie wordt het volgende gesteld over de locatie Groenstraat 4:" is de gemeente van mening dat op het perceel Groenstraat 4 de extra woning(en) ook gebouwd mag worden op het voormalig agrarisch bouwperceel. Op dit adres speelt een concreet initiatief voor bedrijfsbeëindiging, dat de gemeente graag wil faciliteren. Dit perceel ligt in het gemengde tussengebied tussen Nuland en Geffen, waar een extra woning (of woningen) goed inpasbaar is." Milieuvergunning Het bedrijf beschikt over een geldende milieuvergunning (revisievergunning) welke is verleend d.d. 9 februari 26 en voorziet in de navolgende inrichting: shii-take teelt caravanopslag 3 vleesvarkens 2 volwassen paarden 55 schapen Omschrijving van het gebruik De registergoederen zijn ten behoeve van het agrarisch bedrijf, conform de milieuvergunning, in gebruik. Omschrijving opstallen De volgende objecten worden betrokken in de waardebepaling. Object bouwjaar verbouw oppervlakte omschrijving Vleesvarkensstal m 2 3 vleesvarkensplaatsen Shii-take teelt m 2 4 cellen + verwerkingsruimte en koelcel Caravanstalling m 2 varkensstal verbouwd naar caravanstalling Aflammerstaf m 2 ruimte voor 55 schapen + 2 paarden Mestplaat m 2 Betonplaat / Opslag voor vaste mest Erfverharding m 2 Klinkerverharding Vleesvarkensstal: De stal is gebouwd in 1994; het betreft 1 afdeling voor 3 vleesvarkens met gedeeltelijk roosten/loer. De stal is volledig onderkelderd met een diepte van 1.6 m. Verder is de stal opgetrokken met metselwerk, welke in spouw is uitgevoerd. Constructie is van stalen spanten met houten gordingen. Het dak is geïsoleerd en gedekt met vezelcement golfplaten. Shii-take teelt: De stal is gebouwd in 1982, destijds opgericht als zeugenstal. De ruimte is in 2 verbouwd en onderverdeeld in 4 cellen ten behoeve van de teelt van shii-take. Het restant van de ruimte is ingericht ter verwerking van de shii-take alsmede als een koelcel. De cellen zijn opgetrokken uit geïsoleerde damwandprofielplaten, ontsluiting door middel van een geïsoleerde schuifdeur. De stal is volledig onderkelderd met een diepte van 1.6 m. op de voormalige roosten/loer is een betondek aangebracht. De stal is opgetrokken met metselwerk, welke in spouw is uitgevoerd. Constructie van stalen spanten met houten gordingen. Het dak is geïsoleerd en gedekt met asbesthoudende vezelcement golfplaten. Blz. 3

7 Caravanstalling: De stal is gebouwd in 1976, destijds als zeugenstal. De ruimte is in 2 verbouwd en ingericht ais caravanstalling. Ten behoeve van de caravanstalling is de zijgevel verwijderd en de kapconstructie aangepast Aan de achterzijde van de stal is een ruimte gecreëerd als aflammerstal / schapenstal voor 55 schapen en 2 paarden. De stal is volledig onderkelderd met een diepte van 1.6 m. Op de voormalige roostervloer is een betondek aangebracht. De stal is opgetrokken met metselwerk, welke in spouw is uitgevoerd. Constructie van stalen spanten met houten gordingen. Het dak is geïsoleerd en gedekt met asbesthoudende vezelcement golfplaten. Gecorrigeerde vervangingswaarde De gemeente Maasdonk bepaalt in de structuurvisie dat initiatieven voor bedrijfsverplaatsingen c.q. saneringen door middel van woningbouw worden getoetst op basis van de vergoedingsystematiek van de provinciale regeling "Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij" (VIV). Deze regeling waardeert een locatie op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde + sioopkosten. Deze waarde wordt niet uitbetaald maar omgezet in bouwrechten. Hierbij heeft de gemeente Maasdonk bepaald dat per woning een kwaliteitslag plaats moet vinden van minimaal 14,- per m 2 oftewei 14. bij een kavel van 1. m 2. Ook de aanleg van natuur, of combinaties van sloop en natuur, zijn mogelijk. Ten behoeve van de waardebepaling is uitgegaan van de oorspronkelijke bedrijfsopzet van 23 fokzeugen met 3 vleesvarkens. De investeringen welke hebben plaatsgevonden zijn in de taxatie gedeeltelijk ondergebracht in het romp en gedeeltelijk in de afbouw. De prijzen zijn gebaseerd op basis van gegevens vanuit de KWIN (Kwantitatieve Informatie Veehouderij). Deze worden als volgt gecorrigeerd: +1% in verband met de kleinere bedrijfsomvang t.o.v. het "model" zoals in de KWIN als uitgangspunt wordt genomen per zeugenplaats wegens de grote mestopslagcapaciteit van 1,5 jaar i.p.v. de gestelde,9 jaar. ((9 m 3 extra opslag x 115,-) / 23 zeugen) -15% wegens aangescherpte welzijnseisen in de zeugenhouderij. Onderstaand een uiteenzetting van de waarde van de opstallen op basis van de gecorrigeerde vervangings waarde In de bijlage zijn de uitwerkingen opgenomen. Vleesvarkensstal Shii-Take Caravanstaliing / aflammerstal Erfverharding + mestplaat Totaal opstallen Sioopkosten: Gebouwen (1487 m 2 x 15.-) Kelders (1487 x 2.5) Asbestplaten (1487 m* x 7.5) Erfverharding / mestplaat (631 m 2 x 3.-) Totaal waardering Deze waardering geeft met toepassing van de vastgestelde structuurvisie recht op ( / 14.) 2,47 bouwrechten. BIz. 4

8 ACCOUNTANTS - BELASTINGADVISEURS -JURISTEN Bijlagen Berekeningsbladen gecorrigeerde vervangingswaarde Kadastraal uitrekse! Biz. 5

9 Rekenblad GVW Vleesvarkens {Gegevens aanvrager naam aanvraagnummer Westeriaken-Brands VOF Gegevens bedrijfsgebouw bedrijfsgebouwnummer oppervlakte VleesyarkenssiaJ 25 m2 Berekening vervangingswaarde gehete stal verv.waarde KW!N 4 toeslag/ aftrek 6 verv.waarde aantal per eenheid 46 eenheden 3 vervangingswaarde 138. Berekening restwaarde vervangingswaarde restwaarde 25% vervangingswaarde-restwaarde Berekening (technisch en functioneel) Technische aanwezig 1% 1% 1% saandeel romp 34% afbouw 34% inrichting 32% bedrag bouwjaar leeftijd S procent 4% 8% 1% bedrag waarde na onderstaande tabel alleen Invullen indien een gedeelte van een is vernieuwd in alle andere gevallen moet het bedrijfsgebouw worden 'opgeknipt' en een apart rekenblad worden ingevuld Investeringen in waarde na Imschatting bedrag Ë i!^ë2l_ feefiffd procent bedrag i o % 1 afbouw mêèêê, % inrichting WÊBÊÊÈk N o % Totaal na technische af schrijving Functionele bedrag na technische correctiefactor functionele veroudering functionele 1, e Berekening gecorrigeerde vervangingswaarde restwaarde gecorrigeerde vervangingswaarde

10 Rekenblad GVW Fokzeugen [Gegevens aanvrager naam aanvraagnummer Westeriakesn-Brands VQF Gegevens bedrijfsgebouw bedrijfsgebouwnummer oppervlakte 1{SM~iake) 65 m2 Berekening vervangings waarde gehele stal verv.waarde KWIN 2.1 toeslag/ aftrek 345 verv.waarde aantal vervangingswaarde per eenheid eenheden Berekening restwaarde vervangingswaarde restwaarde 25% vervangingswaarde-restwaarde Berekening (technisch en functioneel) Technische aanwezig 1% romp 1% afbouw 1% inrichting saandeel 35% 32% 33% bedrag bouwjaar leeftijd procent bedrag 7% % % waarde na onderstaande tabel alleen invullen indien een gedeelte van een is vernieuwd in alle andere gevallen moethet bedrijfsgebouw worden "opgeknipf en een apart rekenblad worden ingevuld Investeringen in waarde na bedrag [bouwjaar leeftijd procent bedrag romp afbouw 15,44 f j?? l % 5% inrichting % ' - 'nschattlng ÉÊsïSSS WÊSm Totaal na technische S9.964 Functionele bedrag na technische correctïefactor functionele veroudering functionele 1, Berekening gecorrigeerde vervangingswaarde restwaarde gecorrigeerde vervangingswaarde

11 Rekenblad GVW Fokzeugen Gegevens aanvrager naam aanvraagnummer Westeriaken-Brands VOF [Gegevens bedrijfsgebouw bedrijfsgebouwnummer oppervlakte Caravanstalling + aflammerstal 587 m2 Berekening vervangingswaarde gehele stal verv.waarde KW1N 2.1 toeslag/ aftrek 345 verv.waardï aantal per eenheid eenheden 11 vervangingswaarde Berekening restwaarde vervangingswaarde restwaarde 25% vervangingswaarde-restwaarde Berekening (technisch en functioneel) Technische aanwezig 1% 1% too% saandeel romp 35% afbouw 32% inrichting 33% bedrag bouwjaar leeftijd procent bedrag 85% % % waarde na onderstaande tabel alleen invullen indien een gedeelte van een is vernieuwd in alle andere gevallen moet het bedrijfsgebouw worden 'opgeknipt' en een apart rekenblad worden ingevuld Investeringen in waarde na inschatting j bedrag \bouwjaar feeft/d procent bedrag I romp 1 25% afbouw % inrichting % Totaal na technische Functionele bedrag na technische comecfiefector functionele veroudering functionele Berekening gecorrigeerde vervangingswaarde 1, restwaarde gecorrigeerde vervangingswaarde

12 Rekenblad GVW Erfverhardïng {Gegevens aanvrager naam aanvraagnummer Westeriaken-Brands VOF I Gegevens bedrijfsgebouw bedrijfegebouwnummer oppervlakte Bfverharding m2 [Berekening vervangingswaarde Erfverharding Mestplaat onderdee) KWIN verv.waarde in eenheid perm2 perm2 perm2 perm2 vervangingswaarde per eenheid aantal eenh. per onderdee! perm2 per m2 wand per stuk perm Totaal Berekening restwaarde vervangingswaarde restwaarde 25% vervangmgswaarde-restwaarde Berekening (technisch en functioneel) Technische eriverhardïng Mestplaat per jaar verv.waarde min restwaarde 2,5% ,% 292 bouwjaar leeflijd 2 16 waarde na procent bedrag 5% % 234 % % e % % Functionele bedrag na technische correcöefactor functionele veroudering functionele , [Berekening gecorrigeerde vervangingswaarde restwaarde gecorrigeerde vervangingswaarde 15.81

13 Kadastraal bericht object pagina 1 van 2 Kadaster Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland Gegevens over de rechtstoestand van kadastrale objecten, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en bestegen Betreft: Toestandsdatum: NULAND E 36 Groenstraat ia NULAND :34:52 Kadastraal object Kadastrale aanduiding: Grootte: Coördinaten: Omschrijving kadastraal object: Locatie: Herinrichtingsrente: Ontstaan op; NULA1MD E 36 1 ha 26 a WONEN (AGRARISCH) ERF - TUIN Groenstraat io NULAND 3,61 Eindjaar: Publiekrechtelijke beperkingen De gemeentelijke beperkingenregistratie is thans niet beschikbaar. Er kan geen informatie over gemeentelijke beperkingen van de gemeente Maasdonk worden geleverd. Neem contact op met de gemeente Maasdonk. Gerechtigde EIGENDOM De heer Adriaan Albertus Johannes Westerlaken Groenstraat KJ NULAND Geboren op: Geboren te: NULAND (Persoonsgegevens zijn conform GBA) Recht ontleend aan: HYP4 EINDHOVEN 8581/1 Eerst genoemde object in brondocument: NULAND E 36 Brondocumenten mogelijk van belang: HYP4 EINDHOVEN 14981/52 HYP4 EINDHOVEN 174/23 d.d d.d d.d Aantekening recht BURGERLDKE STAAT ONBEKEND Ontleend aan: BSA 55/12 EHV d.d i 1 1 i