OFFRE PUBLIQUE D ACQUISITION VOLONTAIRE ET CONDITIONNELLE EN ESPÈCES suivie d une offre de reprise simplifiée par VASTNED RETAIL N.V.

Transcriptie

1 OFFRE PUBLIQUE D ACQUISITION VOLONTAIRE ET CONDITIONNELLE EN ESPÈCES suivie d une offre de reprise simplifiée par VASTNED RETAIL N.V. sur l ensemble des actions n étant pas encore détenues directement ou indirectement par l Offrant émises par VASTNED RETAIL BELGIUM NV Prix de l Offre: EUR 57,50 par Action Si l assemblée générale ordinaire de la Société Visée du 25 avril 2018 approuve le dividende brut proposé de EUR 2,62 par action pour l exercice 2017 et si la date ex-dividende est antérieure à la date de l acquisition des Actions par l Offrant, le montant de ce dividende brut sera imputé sur le Prix de l Offre qui s élèvera alors à EUR 54,88. La Période d Acceptation prend cours le 2 mai 2018 et se termine en principe le 1 juin 2018 à 16:00 heures (heure belge). L offre d acquisition ne connaît qu une période d acceptation, sans possibilité de réouverture volontaire de l Offre. Les Formulaires d Acceptation doivent être introduits directement ou via un intermédiaire financier auprès des guichets de KBC Bank NV ou CBC Banque SA. (en collaboration avec KBC Bank NV) Le Prospectus et le Formulaire d Acceptation peuvent être obtenus gratuitement aux guichets de KBC Bank NV ou CBC Banque SA ou par téléphone à KBC Bank NV au numéro (en néerlandais et en anglais), auprès de CBC Banque SA au numéro (en français et en anglais) ou chez Bolero au numéro (en français, néerlandais et en anglais). La version électronique du Prospectus et du Formulaire d Acception sont également disponibles sur Internet aux adresses (en français, en néerlandais et le résumé du Prospectus en anglais), (en français, en néerlandais et le résumé du Prospectus en anglais), (en français), (en français et néerlandais) et sur les sites internet de l Offrant ( et de la Société Visée ( Conseiller financier de l Offrant : Prospectus du 24 avril 2018

2 AVIS IMPORTANT CONCERNANT CETTE VERSION FRANCAISE DU PROSPECTUS Cette version française du Prospectus est une traduction de la version officielle néerlandaise du Prospectus, qui a été approuvée par la FSMA le 24 avril Les personnes qui sont responsables pour le contenu du Prospectus conformément à l article 21, 1 de la Loi OPA, sont également responsables pour le contenu de la version du Prospectus qui est une traduction de la version qui a été approuvée par la FSMA. Les Actionnaires peuvent, dans le cadre de leur relation contractuelle avec l Offrant, se prévaloir de la version française du Prospectus. La version officielle néerlandaise du Prospectus peut être obtenue gratuitement aux guichets de KBC Bank NV ou CBC Banque SA ou par téléphone à KBC Bank NV au numéro (en néerlandais et en anglais), auprès de CBC Banque SA au numéro (en français et en anglais) ou chez Bolero au numéro (en français, néerlandais et en anglais). La version électronique de la version officielle néerlandaise du Prospectus est également disponible sur Internet aux adresses et sur les sites internet de l Offrant ( et de la Société Visée ( 2/94

3 TABLE DES MATIÈRES 1 Résumé du Prospectus Définitions Communications importantes Informations contenues dans le Prospectus Restrictions Déclarations prévisionnelles Informations générales Approbation par la FSMA Responsabilité du Prospectus Informations pratiques Rapport de l Expert indépendant Conseillers financiers et juridiques de l Offrant Mémoire en réponse Droit applicable et juridiction L Offrant Identification de l Offrant Objet social de l Offrant Activités de l Offrant Structure de capital de l Offrant Structure d actionnariat de l Offrant Structure de gestion de l Offrant Conseil de surveillance Direction et autres membres de l équipe managériale Personnes agissant de concert avec l Offrant Actionnariat de la Société Visée Actionnariat direct de l Offrant Actionnariat des personnes agissant de concert avec l Offrant Acquisitions récentes Informations financières Accords pouvant impacter l Offre La Société Visée Identification de la Société Visée /94

4 6.2 Objet social de la Société Visée Activités de la Société Visée Structure de capital de la Société Visée et titres Capital social Capital autorisé Actions propres Autres titres assortis du droit de vote ou donnant accès au droit de vote, obligations et warrants Évolution du cours de l action sur Euronext Bruxelles Structure d actionnariat de la Société Visée Structure de gestion de la Société Visée Conseil d administration Comité de direction Participations importantes Personnes agissant de concert avec la Société Visée Informations financières Documents incorporés par référence Objectifs et intentions de l Offrant Contexte de l Offre Acquisition par la Société Visée du statut FIIS Dérogations accordées par la FSMA Soutien du conseil d administration de la Société Visée Objectif et raisons de l Offrant Intentions de l Offrant Participation dans l actionnariat pour l Offrant Stratégie pour la Société Visée Activités de la Société Visée Emploi Radiation de la cotation Avantages pour la Société Visée et ses Actionnaires Sous-évaluation par le marché Fourniture de liquidités Valorisation positive selon les méthodes d évaluations utilisées Avantages pour l Offrant et ses Actionnaires L Offre Caractéristiques de l Offre Nature de l Offre Objet de l Offre Prix de l Offre /94

5 8.1.4 Conditions liées à l Offre Unique Période d Acceptation; calendrier indicatif Justification du Prix de l Offre Généralités Justification du Prix de l Offre Conclusion Régularité et validité de l Offre Décision de l Offrant d émettre l Offre Exigences de l article 3 de l AR OPA Approbation réglementaire Période d Acceptation Unique Période d Acceptation Prolongation de l Unique Période d Acceptation Absence de réouverture volontaire de l Offre Réouverture de l Offre en tant qu offre de reprise simplifiée Radiation de la cotation Droit de vente Augmentation ultérieure du Prix de l Offre Retrait de l acceptation Acceptation de l Offre et paiement du Prix de l Offre Acceptation de l Offre Propriété des Actions Publication des résultats de l Offre Date et mode de paiement du Prix de l Offre Contre-offre et offre supérieure Financement de l Offre Disponibilité des fonds nécessaires Détails de financement Autres aspects de l Offre Évaluation de l Offre par l Expert indépendant Traitement fiscal de l offre Impôts sur le transfert d Actions Personnes physiques belges Personnes morales belges Sociétés belges Non-résident Taxe sur les opérations boursières Impôt sur la distribution de dividendes /94

6 9.3.1 Précompte mobilier Personnes physiques établies en Belgique Personnes morales belges Sociétés belges Non-résidents Liste des annexes au Prospectus Formulaire d Acceptation Comptes consolidés de l Offrant Comptes consolidés de la Société Visée... Error! Bookmark not defined Rapport de l Expert indépendant Mémoire en réponse /94

7 1 RÉSUMÉ DU PROSPECTUS Avis Il convient de lire le présent résumé comme une introduction au Prospectus. Il doit être lu conjointement avec les informations plus détaillées reprises ailleurs dans le Prospectus. La décision de donner suite à l Offre doit être fondée sur une lecture attentive et complète du Prospectus dans son ensemble. Par conséquent, les Actionnaires de la Société Visée sont priés de se faire leur propre avis sur les conditions de l Offre, et sur les avantages et inconvénients du choix que l acceptation de l Offre peut avoir pour eux. Nul ne peut voir sa responsabilité civile engagée sur la base du présent résumé ou de sa traduction, sauf contenu trompeur, inexact ou contradictoire par rapport aux autres parties du Prospectus Les termes utilisés avec une majuscule dans le présent résumé qui ne sont pas expressément définis ont la signification qui leur est attribuée dans le Prospectus. L Offrant L Offrant est Vastned Retail N.V., une société anonyme de droit néerlandais dont les actions sont admises à la négociation sur le marché réglementé d Euronext Amsterdam et qui sont intégrées au Small Cap Index, dont le siège est statutairement établi à Rotterdam (Pays-Bas) et ayant ses bureaux à De Boelelaan 7 à 1083 HJ Amsterdam (Pays-Bas), et inscrit au registre du commerce de la Chambre du commerce néerlandaise sous le numéro (ci-après dénommée «l Offrant» ou «VRN» ou «Vastned Retail N.V.»). À la date du Prospectus, l Offrant et sa filiale Compagnie Financière du Benelux (Belgique), une société anonyme dont le siège social est établi Generaal Lemanstraat 74 à 2600 Anvers (Belgique) et inscrite au registre des personnes morales belge sous le numéro (RPM Anvers, division d Anvers) (ci-après dénommée «CFB»), détiennent ensemble actions (soit 65,49 %) dans la Société Visée (dont actions sont détenues par l Offrant et actions sont détenues par CFB). L Offrant est une entreprise immobilière européenne cotée en bourse spécialisée dans les lieux de shopping haut de gamme («venues for premium shopping»). L Offrant investit dans des villes sélectionnées en Europe en mettant particulièrement l accent sur les meilleures propriétés commerciales dans les rues commerçantes les plus populaires de grandes villes. Les locataires de l Offrant sont des détaillants internationaux et nationaux de premier plan. L Offrant possède la majorité des droits de vote liés au nombre total des actions de la Société Visée et contrôle donc la Société Visée. L Offrant, lui-même, n a pas d actionnaire de contrôle. Conformément à l article 3, 2 de la Loi OPA, l Offrant agit dans le cadre de l Offre de plein droit de concert avec CFB et la Société Visée, car toutes deux sont des personnes liées à l Offrant au sens de l article 11 du Code des sociétés. À dater de la clôture de l Unique Période d Acceptation, les Actionnaires qui ont accepté l Offre lors de l Unique Période d Acceptation seront considérés comme agissant de concert avec l Offrant (tel que 7/94

8 défini à l article 3, 1, 5 de la Loi OPA). À partir de ce moment, les Actionnaires ne peuvent plus retirer leur acceptation de l Offre. Ils collaborent donc pour le reste de la période de l Offre avec l Offrant en vue de la réussite de l Offre et du maintien du contrôle sur la Société Visée, tandis que la propriété des Actions proposées lors de l Unique Période d Acceptation est cédée à l Offrant au terme de l Offre de reprise par dérogation à la procédure normale (voir Sections et 8.13 du Prospectus). Pour que la Société Visée puisse renoncer à son statut de SIR et acquérir le statut de FIIS de manière fiscalement neutre, la FSMA a, conformément à l article 35, 1 de la Loi OPA, autorisé des dérogations motivées concernant certaines règles de la Loi OPA. Ces dérogations visent à permettre à l Offrant d acquérir l ensemble des Actions de manière simultanée (car en vertu de la Loi SIR, l Offrant ne peut acquérir plus de 70% des actions tant que la Société Visée est une SIRP), indépendamment du fait qu elles aient été offertes pendant l Unique Période d Acceptation, pendant l Offre de reprise ou qu elles aient été transférées de plein droit à l Offrant dans le cadre de l Offre de reprise. Conformément à l article 23, 3, alinéa 1 de la Loi SIR, le promoteur de la SIRP est tenu de veiller à ce qu au moins 30% des titres conférant le droit de vote de la SIRP soient aux mains du public de manière continu et permanente. Sans ces dérogations, le pourcentage de titres conférant le droit de vote aux mains du public serait inférieur à 30% à un moment où la Société Visée est encore une SIRP. Etant donné que l action de concert entre l Offrant et les Actionnaires qui ont accepté l Offre pendant l Unique Période d Acceptation résulte du fait que ces Actionnaires conservent la qualité d actionnaire pendant l Offre en raison des dérogations accordées par la FSMA, alors que d autre part, ils ne peuvent plus retirer leur acceptation de l Offre et sont donc irrévocablement engagés à l Offrant, la FSMA a également accepté que certaines règles de la Loi OPA et de l AR OPA relatives aux parties agissant de concert ne s appliquent pas à ces Actionnaires, qui sont simplement vus comme agissant de concert avec l Offrant en raison de leur acceptation de l Offre pendant l Unique Période d Acceptation. Conformément à l article 2, 13 de la Loi SIR, l Offrant est promoteur de la Société Visée. La Société Visée La Société Visée est Vastned Retail Belgium, une société immobilière réglementée publique au sens de la Loi SIR («SIRP») sous la forme d une société anonyme de droit belge, qui fait appel public à l épargne, dont le siège social est établi Generaal Lemanstraat 74 à 2600 Anvers (Belgique), et inscrite au registre des personnes morales belges sous le numéro (RPM Anvers, division d Anvers) (la «Société Visée»). Les actions dans la Société Visée sont admises à la négociation sur le marché réglementé d Euronext de Bruxelles et font partie de l indice boursier GPR 250 Europe. La principale activité de la Société Visée concerne l investissement dans des biens immobiliers commerciaux belges, et plus précisément dans des magasins de tout premier ordre (des magasins de première classe situés dans les meilleures rues commerçantes des grandes villes d Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges), et dans d autres biens immobiliers (des magasins dans le centre de villes secondaires, des parcs de vente au détail et des magasins le long d axes routiers hautement qualitatif). 8/94

9 Caractéristiques de l Offre Nature et objet de l Offre L Offre d acquisition est une offre publique volontaire et conditionnelle, émise conformément au Chapitre II de l AR OPA. L Offre est rémunérée en espèces. L Offre porte sur l ensemble des actions émises par la Société Visée qui ne sont pas encore détenues par l Offrant ou par CFB, ce qui représente 34,51% du total des actions émises par la Société Visée. Etant donné que l Offre est émise par une société qui contrôle déjà la Société Visée, un expert indépendant a été désigné afin d établir un rapport d évaluation conformément à l article 23 de l AR OPA. Ce rapport est joint à l Annexe 10.4 du Prospectus. L Offrant s engage, en application de l article 513 du Code des sociétés, et des articles 42 et 43 de l AR OPA, à émettre une Offre de reprise simplifiée, si les conditions à cet effet sont remplies, étant entendu que la FSMA, conformément à l article 35, 1 de la Loi OPA, a accordé une dérogation motivée relative à certaines conditions et modalités d une telle offre de reprise simplifiée (voir Section du Prospectus). Cette dérogation vise à permettre à l Offrant d acquérir toutes les actions dans la Société Visée simultanément, aussi bien celles proposées au cours de l Unique Période d Acceptation que celles incluses dans l Offre de reprise. Les conditions de l émission d une telle offre de reprise simplifiée sont plus précisément remplies si, lors de la clôture de l Unique Période d Acceptation, les acceptations (non retirées) de l Offre représentent au moins 90 % des actions couvertes par l Offre dans la Société Visée (ce qui, compte tenu de la participation déjà détenue directement ou indirectement par l Offrant, suppose que l Offrant et les personnes agissant de concert avec lui détiennent une participation totale de 96,55 % du nombre total des actions de la Société Visée), et que l Offrant maintient par ailleurs l Offre. Prix de l Offre et paiement Le Prix de l Offre est en principe de EUR 57,50 par Action en espèces. Si la Société Visée accorde ou effectue une distribution (sous forme de dividende (annuel, intermédiaire ou intérimaire), réduction de capital réelle, remboursement de capital ou autres (en espèces ou en nature)) sur les actions de la Société Visée, et que la date de référence déterminant le droit à cette distribution est antérieur à la date d acquisition des actions par l Offrant, le Prix de l Offre de EUR 57,50 sera réduit du montant total de cette distribution par action (avant toute déduction fiscale applicable). Les Actionnaires seront informés de tout ajustement du Prix de l Offre à la suite d une distribution au moyen d un communiqué de presse qui sera également disponible sur les sites internet suivant : ( (en français, néerlandais et en anglais), (en français, néerlandais et en anglais), (en français), (en français et néerlandais)) et sur les sites internet de l Offrant ( et de la Société Visée ( 9/94

10 Le Prix de l Offre s élève en principe à EUR 57,50 par Action, ce qui représente le montant brut qui reviendra aux Actionnaires en cas de succès de l Offre. Toutefois, si l assemblée générale ordinaire de la Société Visée du 25 avril 2018 approuve le dividende brut proposé de EUR 2,62 par action pour l exercice 2017 et si la date ex-dividende tombe avant le jour de l acquisition des Actions par l Offrant, le montant de ce dividende brut sera imputé sur le Prix de l Offre de EUR 57,50 par action. Le Prix de l Offre sera alors le suivant : Prix de l Offre EUR 57,50 Dividende brut proposé par action pour l exercice 2017 (-) - EUR 2,62 Prix de l Offre final EUR 54,88 Le Prix de l Offre s élèvera par conséquent de EUR 54,88 par action si l assemblée générale ordinaire de la Société Visée du 25 avril 2018 approuve le dividende brut proposé de EUR 2,62 par action pour l exercice comptable 2017, et que la date ex-dividende est antérieure à la date d acquisition des Actions par l Offrant. Le traitement fiscal du Prix de l Offre et du dividende, qui peut être différent pour certains Actionnaires, est décrit au Chapitre 9 du Prospectus. Le Prix de l Offre sera payé au plus tard le dixième Jour Ouvrable suivant la publication des résultats de l Offre de reprise. L Offrant ne paiera donc pas le Prix de l Offre dans les dix jours qui suivent la publication des résultats de l Unique Période d Acceptation aux Actionnaires qui ont accepté l Offre au cours de l Unique Période d Acceptation, tel que prévu à l article 34 de l AR OPA. La FSMA a accordé une dérogation motivée à cet effet, conformément à l article 35, 1 de la Loi OPA (voir Section du Prospectus). Cette dérogation vise à permettre à l Offrant d acquérir toutes les actions dans la Société Visée simultanément, aussi bien celles proposées au cours de l Unique Période d Acceptation que celles incluses dans l Offre de reprise. Le Prix de l Offre pour les Actions proposées dans le cadre de l Offre de reprise sera également payé au plus tard le dixième Jour Ouvrable suivant la publication des résultats de l Offre de reprise. Le paiement du Prix de l Offre s effectuera simultanément pour (i) les Actions proposées au cours de l Unique Période d Acceptation, (ii) les Actions proposées lors de l Offre de reprise, et (iii) les Actions qui n ont pas été proposées, mais qui seront transférées de plein droit dans le cadre de l Offre de reprise. Actuellement, l Offrant s attend à pouvoir payer le Prix de l Offre le 20 juillet Conditions de l Offre L Offre est soumise aux conditions suspensives suivantes : (i) à la clôture de l Unique Période d Acceptation de l Offre, les acceptations (non retirées) de l Offre représentent au moins 90% des actions de la Société Visée faisant l objet de l Offre; (ii) l assemblée générale extraordinaire de la Société Visée a décidé de renoncer au statut de la Société Visée en tant que société immobilière réglementée publique (SIRP) sous réserves des conditions suspensives (non-rétroactives) de l acquisition par l Offrant de l ensemble des 10/94

11 actions de la Société Visée faisant l objet de l Offre et de l obtention simultanée par la Société Visée du statut de fonds d investissement immobilier spécialisé (FIIS) ; (iii) le SPF Finances a confirmé par écrit à la Société Visée qu il inscrira, à la Date du paiement de l Offre, la Société Visée en tant que fonds d investissement immobilier spécialisé (FIIS) sur la liste des fonds d investissement immobilier spécialisés (FIIS) tenue par le SPF Finances et qu il transmettra immédiatement une confirmation de cette inscription à un représentant de la Société Visée; (iv) au cours de la période préalable à la date de la publication des résultats de l Unique Période d Acceptation de l Offre, aucun événement n aura eu lieu, hors du contrôle de l Offrant, qui résulterait, ou pourrait raisonnablement résulter en un incidence défavorable importante sur la situation financière et/ou les perspectives de la Société Visée, ou sur la capitalisation boursière de la Société Visée, étant entendu qu est considéré comme un tel événement : a. tout fait, événement ou circonstance qui, individuellement ou en combinaison d autres faits, événements ou circonstances, résulterait, ou pourrait raisonnablement résulter en une incidence défavorable (en pareil cas, la probabilité que le fait, l événement ou la circonstance résulterait raisonnablement en une incidence défavorable, devra être confirmée par un expert indépendant) de plus de 10 % sur le Résultat EPRA consolidé de la Société Visée par action (soit plus que 0,26 EUR) ou plus de 10 % de la Valeur Nette par Action 1 de la Société Visée (soit plus de 5,41EUR), calculé selon la méthode appliquée dans les derniers comptes consolidés de la Société Visée par rapport à l EPRA Résultat consolidé par action, ou respectivement la Valeur Nette par Action tel qu il résulte des comptes consolidés de la Société Visée au 31 décembre 2017, (soit respectivement EUR 2,62 et EUR 54,05) ; et/ou b. une baisse du cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index de plus de 15 % par rapport au cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index au 12 janvier 2018 (soit 2209,09 points), étant entendu que l Offrant ne peut que décider de retirer son Offre à cause d une baisse du cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index en dessous de 1877,73 points, à condition et aussi longtemps que le cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index est inférieur à 1877,73 points. Si l Offrant décide de ne pas de retirer son Offre à un moment où le cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index est inférieur à 1877,73 points et que ce cours de clôture dépasse ensuite à nouveau ce niveau, l Offrant ne pourra plus se prévaloir de cette diminution antérieure et temporaire du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index par la suite. La décision éventuelle de l Offrant de maintenir son Offre au cours d une période où le cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index est temporairement descendu sous les 1877,73 points, ne porte pas préjudice au droit de l Offrant d invoquer la condition et de retirer son Offre, si le cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index, après une relance, baisserait à nouveau sous les 1877,73 points. Les conditions suspensives susmentionnées sont stipulées dans l intérêt exclusif de l Offrant, qui se réserve le droit d y renoncer, en tout ou en partie (sauf en ce qui concerne le seuil d acceptation défini au point (i)). Si l une des conditions susmentionnées n est pas remplie, l Offrant fera part de sa décision 1 Il s'agit de la valeur comptable de l'action après déduction des frais de transaction (principalement des droits de transfert) de la valeur des investissements immobiliers. Elle est calculée en divisant le montant du patrimoine propre attribuable aux Actionnaires de la société mère par le nombre d'actions donnant droit à un dividende. 11/94

12 de renoncer ou non à ces conditions suspensives, au plus tard lors que les résultats de l Unique Période d Acceptation sont annoncés. Le seuil d acceptation prévu au point (i) suppose que l Offrant et les personnes agissant de concert avec lui à la clôture de l Unique Période d Acceptation détiennent, compte tenu de la participation déjà détenue directement ou indirectement par l Offrant, une participation totale de 96,55% du nombre total d actions de la Société Visée. Unique Période d Acceptation; calendrier indicatif L Unique Période d Acceptation de l Offre prend court le 2 mai 2018 et se termine le 1 juin 2018 à 16:00 heures (heure belge). L offre d acquisition ne connaît qu une période d acceptation, sans possibilité de réouverture volontaire de l Offre. Calendrier indicatif Événement Date (prévue) Date d annonce 14 janvier 2018 Communication formelle de l Offre à la 12 avril 2018 FSMA Publication de l Offre par la 12 avril 2018 FSMA Approbation du Prospectus par la FSMA 24 avril 2018 Approbation du mémoire en réponse par 24 avril 2018 la FSMA Publication du Prospectus 26 avril 2018 Ouverture de l Unique Période d Acceptation 2 mai 2018 Assemblée générale extraordinaire de la Société Visée 18 mai 2018 renonçant au statut de SIRP Clôture de l Unique Période d Acceptation 1 juin 2018 Publication des résultats de l Unique Période d Acceptation 7 juin 2018 (et confirmation par l Offrant que les conditions de l Offre ont été remplies ou non, et si tel n est pas le cas, du fait que l Offrant renonce ou non à cette (ces) condition(s)) Réouverture de l Offre en tant qu Offre de reprise 11 juin 2018 Clôture de la Période d Acceptation de l Offre de reprise 29 juin 2018 Publication des résultats de l Offre de reprise Au plus tard le 6 juillet 2018 Date de paiement Au plus tard le 20 juillet 2018 De manière simultanée : renonciation par la Société Visée À la Date de paiement du statut de SIRP, acquisition par la Société Visée du statut de FIIS et acquisition par l Offrant de toutes les Actions 12/94

13 Si l une des dates reprises dans le calendrier est modifiée, les Actionnaires seront informés de cette (ces) modification(s) au moyen d un communiqué de presse qui sera disponible sur les sites internet suivants : (en français, néerlandais et en anglais), (en français, néerlandais et en anglais), (en français), (en français et néerlandais)) et sur les sites internet de l Offrant ( et de la Société Visée ( Objectifs, considérations et intentions de l Offrant Objectifs et considérations de l Offrant L objectif immédiat de l Offre consiste à acquérir l ensemble des actions de la Société Visée et à obtenir ensuite la radiation d office des actions dans la Société Visée qui sont admises à la négociation sur le marché réglementé d Euronext Bruxelles en application de l article 43, alinéa 4 de l AR OPA, en vue de la renonciation de la Société Visée au statut de SIRP et de l acquisition simultanée du statut de FIIS de manière fiscalement neutre. Les principales considérations dans ce cadre sont que les récentes réformes législatives en Belgique 2 permettent de conserver le statut fiscal particulier de la Société Visée, notamment sans devoir maintenir la négociation des actions de la Société Visée sur le marché réglementé d Euronext Bruxelles et sans qu un nombre minimal de titres conférant le droit de vote de la Société Visée doive être possédé par le public. Par ailleurs, la sous-valorisation de la participation dans la Société Visée à la Date d annonce, ainsi que l obtention de 100 % des actions dans la Société Visée, la simplification de la structure légale de la société et la possibilité de conserver une structure REIT 3 non cotée en bourse constituent les principales considérations économiques. L Offrant s engage, en application de l article 513 du Code des sociétés, et des articles 42 et 43 de l AR OPA, à émettre une Offre de reprise simplifiée, si les conditions à cet effet sont remplies, étant entendu que la FSMA, conformément à l article 35, 1 de la Loi OPA, a accordé une dérogation motivée relative à certaines conditions et modalités d une telle offre de reprise simplifiée. Cette dérogation vise à permettre à l Offrant d acquérir toutes les actions dans la Société Visée simultanément, aussi bien celles proposées au cours de l Unique Période d Acceptation que celles incluses dans l Offre de reprise. Les conditions de l émission d une telle offre de reprise simplifiée sont plus précisément remplies si, lors de la clôture de l Unique Période d Acceptation, les acceptations (non retirées) de l Offre représentent au moins 90 % des actions visées par l Offre dans la Société Visée (qui, compte tenu de la participation déjà détenue directement et indirectement par l Offrant, suppose que l Offrant et les personnes agissant de concert avec lui détiennent à l issue de l Unique Période d Acceptation d une participation totale de 96,55 % du nombre total des actions de la Société Visée), et que l Offrant maintient par ailleurs l Offre. 2 L'Arrêté royal du 9 novembre 2016 relatif aux fonds d'investissement immobilier spécialisés. 3 Real Estate Investment Trusts. 13/94

14 Intentions de l Offrant - Participation dans la Société Visée pour l Offrant La participation dans la Société Visée continuera de figurer parmi les principaux éléments d actifs de l Offrant. - Stratégie pour la Société Visée L Offrant ne s attend pas à un changement substantiel dans la stratégie de la Société Visée et n a pas l intention de modifier la stratégie. Toutefois, après arrivée à échéance de l Offre de reprise, il convient de tenir compte du statut FIIS qu obtiendra la Société Visée. - Emploi L Offrant ne s attend pas à un changement substantiel au niveau des conditions de travail ou de la politique d emploi au sein de Société Visée et n a pas l intention de procéder à une restructuration. - Radiation des actions qui étaient admises sur Euronext Bruxelles L Offrant a l intention de procéder d office à la radiation des actions de la Société Visée admises à la négociation sur le marché réglementé d Euronext Bruxelles. Cette radiation se fera d office dans le cadre de l Offre de reprise en application de l article 43, alinéa 4 de l AR OPA. Une radiation des actions admises à la cotation sur Euronext Bruxelles entraînera des modifications au niveau des statuts de la Société Visée, de son modèle de gouvernance et de sa politique, afin de les conformer aux usages habituels au sein des sociétés privées, tout en tenant compte du statut FIIS que prendra la Société Visée. Avantages pour la Société Visée et ses Actionnaires Les Actionnaires de la Société Visée peuvent profiter d une prime d offre de 24,5 % par rapport au cours de clôture de l Action de la Société Visée au 12 janvier 2018 ou d une prime d offre de 6,4% par rapport à la Valeur Nette par Action au 31 décembre Les Actionnaires touchent un prix fixe garanti et peuvent vendre toutes leurs Actions, tandis que la liquidité de l action dans la Société Visée en bourse est limitée, ce qui peut mener à d importantes fluctuations de prix en cas d achat et de vente. Les Actionnaires peuvent, en outre, réaliser leurs Actions sans frais de transaction additionnels. Avantages pour l Offrant et ses Actionnaires L Offre permet à l Offrant d acquérir toutes les actions dans la Société Visée et de radier les actions de la Société Visée de leur cotation boursière. L Offrant ne s attend pas à pouvoir développer des synergies avec la Société Visée car l objectif n est pas de réunir les activités et les composantes patrimoniales de la Société Visée avec celles de l Offrant (ou de ses autres filiales). 14/94

15 Justification du Prix offert Le Prix de l Offre s élève en principe à EUR 57,50 par Action, ce qui représente le montant brut qui reviendra aux Actionnaires en cas de succès de l Offre. Toutefois, si l assemblée générale ordinaire de la Société Visée du 25 avril 2018 approuve le dividende brut proposé de EUR 2,62 par action pour l exercice 2017 et si la date ex-dividende tombe avant le jour de l acquisition des Actions par l Offrant, le montant de ce dividende brut sera imputé sur le Prix de l Offre de EUR 57,50 par action. Le Prix de l Offre sera alors le suivant : Prix de l Offre EUR 57,50 Dividende brut proposé par action pour l exercice 2017 (-) EUR 2,62 Prix de l Offre final EUR 54,88 Le Prix de l Offre est par conséquent de EUR 54,88 par action si l assemblée générale ordinaire de la Société Visée du 25 avril 2018 approuve le dividende brut proposé de EUR 2,62 par action pour l exercice comptable 2017, et que la date ex-dividende est antérieure à la date d acquisition des Actions par l Offrant. Le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action est basé sur les analyses financières suivantes : a) Méthodes de valorisation : (i) Analyse des market multiples ; et (ii) Analyse Discounted Cash Flows (flux de trésorerie actualisés) ; b) Méthodes qui donnent du contexte au Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action : (i) Analyse du cours des actions et des volumes de transaction ; et (ii) Analyse des primes offertes dans le cadre d offres publiques d acquisition. En l absence d analystes de recherche suivant la Société Visée, il n est pas possible de donner du contexte au Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action sur base de l analyse des objectifs de cours des analystes de recherche. Sur la base du rapport des méthodes de valorisation financières susmentionnées, l Offrant est convaincu que le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action contient une prime ou se situe à tout le moins du côté supérieur de la fourchette de prix déterminées par les méthodes de valorisation utilisées. Ciaprès suit un résumé : a) Méthodes de valorisation : (i) Analyse des market multiples : La prime représentée par le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action a une fourchette de 17% à 46% par rapport aux valeurs implicites obtenues de l analyse des market multiples. (ii) Analyse Discounted Cash Flows (flux de trésorerie actualisés) : La prime représentée par le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action s élève à 10% par rapport à la valeur par Action telle qu obtenue par l analyse DCF. 15/94

16 b) Méthodes qui donnent du contexte au Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action : (i) Analyse du cours des actions et des volumes de transaction : Le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action représente une prime de 27,6% et 26,7%, par rapport au cours moyen pondéré de la Société Visée sur une période respective de 1 et 3 mois précédant la Date de référence. Le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action représente en outre une prime de 24,5% par rapport au cours de clôture de l action de la Société Visée à la Date de référence. (ii) Analyse des primes offertes dans le cadre d offres publiques d acquisition : La prime représentée par le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action a une fourchette de 8% à 10% par rapport aux valeurs implicites obtenues par l analyse des primes offertes dans le cadre des offres publiques d acquisition de sociétés immobilières européennes ; La prime représentée par le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action a une fourchette de 3% à 7% par rapport aux valeurs implicites obtenues par l analyse des primes offertes dans le cadre des offres publiques d acquisition de sociétés belges par un actionnaire de contrôle. La justification détaillée du Prix de l Offre est exposée à la Section 8.2 du Prospectus. Autres informations pertinentes dans le cadre de l Offre Le 8 février 2018, la Société Visée a publié ses résultats annuels pour l exercice comptable 2017 et le 23 mars 2018, la Société Visée a publié son rapport financier annuel pour l exercice comptable Le 2 mai 2018, la Société Visée publiera ses résultats du premier trimestre de Etablissement-Guichet KBC Securities NV en coopération avec KBC Bank NV fait office d Etablissement-Guichet dans le cadre de l Offre. L acceptation de l Offre peut se faire gratuitement auprès d un Etablissement-Guichet par l introduction du Formulaire d Acceptation, dûment complété et signé. Les frais éventuellement imputés par d autres intermédiaires financiers sont à charge des Actionnaires qui cèdent leurs Actions. Pour plus d informations au sujet des frais (éventuels), les Actionnaires peuvent contacter les intermédiaires financiers concernés. Le Prospectus Le Prospectus a été rendu public en Belgique dans sa version néerlandophone officielle. Le Prospectus et le Formulaire d Acceptation peuvent être obtenus gratuitement aux guichets de KBC Bank NV ou CBC Banque SA ou par téléphone à KBC Bank NV au numéro (en néerlandais et en anglais), auprès de CBC Banque SA au numéro (en français et en 16/94

17 anglais) ou chez Bolero au numéro (en français, néerlandais et en anglais). La version électronique du Prospectus et du Formulaire d Acception sont également disponibles sur Internet aux adresses (en français, en néerlandais et le résumé du Prospectus en anglais), (en français, en néerlandais et le résumé du Prospectus en anglais), (en français), (en français et néerlandais) et sur les sites internet de l Offrant ( et de la Société Visée ( Une traduction en anglais et en français du résumé du Prospectus, ainsi qu une traduction en français du Prospectus sont mises à disposition au format électronique via les sites Internet susmentionnés. En cas de divergence quelconque entre la traduction en anglais et/ou en français du résumé du Prospectus et/ou la traduction en français du Prospectus, d une part, et la version en néerlandais officielle, d autre part, la version en néerlandais prévaudra. L Offrant a vérifié les versions respectives et est responsable de la concordance de toutes les versions. Droit applicable et tribunal compétent L Offre et les contrats en découlant entre l Offrant et les Actionnaires sont soumis au droit belge et en particulier à la loi OPA et à l AR OPA. Tout litige relatif ou liée à la présente Offre ressortit à la compétence exclusive de la Cour des marchés. 17/94

18 2 DÉFINITIONS Les concepts suivants ont la signification suivante dans le Prospectus : Action Actionnaire Chacune des actions émise par la Société Visée actuellement en circulation et auxquelles l Offre se rapporte (à savoir toutes les actions émises par la Société Visée à l exclusion des actions déjà détenues par l Offrant ou CFB). Tout détenteur d une ou plusieurs Actions. AR FIIS L arrêté royal du 9 novembre 2016 relatif aux fonds d investissement immobilier spécialisés. AR OPA L arrêté royal du 27 avril 2007 relatif aux offres publiques d acquisition, tel que modifié. AR SIR L arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées tel que modifié. CFB Compagnie Financière du Benelux (Belgique), une société anonyme dont le siège social est situé Generaal Lemanstraat 74 à 2600 Anvers (Belgique) et inscrite au registre des personnes morales belges sous le numéro (RPM Anvers, division d Anvers). Code des sociétés Le Code des sociétés, tel que modifié. Date d annonce de l intention Le 14 janvier 2018 à savoir la date à laquelle l Offrant et la Société Visée ont fait une communication relative à l offre proposée conformément à l article 8 de l AR OPA. Date de paiement La date de paiement de l Offre, à savoir au plus tard le dixième Jour Ouvrable suivant la publication des résultats de l Offre de reprise. Date de Référence Le 12 janvier 2018 EPRA Etablissement-Guichet Expert indépendant Indicateur des performances financières calculé selon les Best Practices Recommendations de l EPRA (European Public Real Estate Association). KBC Securities NV en coopération avec KBC Bank NV Degroof Petercam Corporate Finance NV dont le siège social est situé Rue Guimard 18 à 1040 Bruxelles, inscrit au registre des personnes morales belges sous le numéro (RPM Bruxelles, francophone). FIIS Un fonds d investissement immobilier spécialisé au sens de l AR FIIS. Formulaire d Acceptation Le formulaire joint au Prospectus à l Annexe FSMA Jour Ouvrable Loi OPA L Autorité des services et marchés financiers. Chaque jour lors duquel les banques belges sont ouvertes au public, hors samedi et dimanche, tel que défini à l article 3, 1, 27 de la Loi OPA. La Loi du 1 er avril 2007 relative aux offres publiques d acquisition, telle que modifiée. 18/94

19 Loi SIR MAR Offrant ou VRN ou Vastned Retail N.V. Offre Offre de reprise Période d Acceptation Prix de l Offre Prospectus Résultat EPRA SIR SIRP Société Visée Statut FIIS Valeur Nette par Action La loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées telle que modifiée. Règlement 596/2014/UE du Parlement européen et du Conseil du 16 avril 2014 relatif aux abus de marché et abrogeant la directive 2003/6/CE du Parlement européen et du Conseil, et les directives 2003/124, 2003/125/CE et 2004/72/CE de la Commission. Vastned Retail N.V., une société anonyme de droit néerlandais, dont les actions sont admises à la négociation sur le marché réglementé d Euronext Amsterdam, statutairement établie à Rotterdam (Pays-Bas) et dont les bureaux sont situés De Boelelaan 7 à 1083 HJ Amsterdam (Pays-Bas), et inscrite au registre du commerce de la Chambre néerlandaise du commerce sous le numéro L offre d achat publique volontaire et conditionnelle en espèces, émise par l Offrant, portant sur les Actions, dont les modalités sont reprises dans le Prospectus. La réouverture de l Offre en tant qu Offre de reprise simplifiée en application de l article 513 du Code des sociétés, et des articles 42 et 43 de l AR OPA. L Unique Période d Acceptation et la période d acceptation suivante de la réouverture de l Offre dans le cadre de l Offre de reprise. La contrepartie en espèces versée par l Offrant pour chaque Action proposée en cas de réussite de l Offre, si de besoin ajusté, comme indiqué à la Section du Prospectus. Le Prospectus qui expose les modalités de l Offre, y compris les annexes jointes et tous les ajouts qui seraient publiés au cours de la Période d Acceptation. Résultat issu des activités opérationnelles stratégiques. Une société immobilière réglementée au sens de la loi SIR. Une société immobilière réglementée publique au sens de la loi SIR. Vastned Retail Belgium, une SIRP sous la forme de société anonyme de droit belge, qui a fait appel public à l épargne, dont le siège social est situé Generaal Lemanstraat 74 à 2600 Anvers (Belgique), et inscrite au registre des personnes morales belges sous le numéro (RPM Anvers, division d Anvers). Le statut de fonds d investissement immobilier spécialisé tel que défini par l AR FIIS. La valeur comptable d une action après déduction des frais de transaction (principalement des droits de transfert) de la valeur des investissements immobiliers. Elle est calculée en divisant le montant du patrimoine propre attribuable aux actionnaires de la société par le nombre d actions donnant droit à un dividende. 19/94

20 VAN EPRA Unique Période d Acceptation La Valeur de l Actif Net (VAN) adaptée pour tenir compte de la valeur réelle des investissements immobiliers et à l exclusion de certains éléments qui ne s inscrivent pas dans le cadre d un modèle financier d investissements immobiliers à long terme. La période initiale (le cas échéant, prolongée) au cours de laquelle les Actionnaires peuvent proposer leurs Actions dans le cadre de l Offre, qui prend cours le 2 mai 2018 et se termine en principe le 1 juin 2018 à 16:00 heures (heure belge) 3 COMMUNICATIONS IMPORTANTES 3.1 INFORMATIONS CONTENUES DANS LE PROSPECTUS L Offrant n a autorisé personne à fournir aux Actionnaires d autres informations que celles contenues dans le Prospectus. Les informations données dans le Prospectus sont exactes à la date du Prospectus. Tout fait nouveau ou significatif ou toute erreur ou inexactitude substantielle concernant les informations contenues dans le Prospectus, qui est de nature à influencer l évaluation de l Offre et survient ou est constaté entre l approbation du Prospectus et la clôture définitive de la Période d Acceptation de l Offre, sera mentionné dans un supplément au Prospectus, conformément à l article 17 de la Loi OPA. Les Actionnaires sont tenus de lire intégralement et attentivement le Prospectus, et doivent baser leur décision sur leur propre analyse des modalités et conditions de l Offre, en tenant compte des avantages et inconvénients y liés. Tout résumé ou toute description repris(e) dans le Prospectus et portant sur des dispositions légales, opérations de société, restructurations ou rapports contractuels est fourni à titre purement informatif et ne peut pas être considéré comme un avis juridique ou fiscal sur l interprétation, l applicabilité ou sur le caractère contraignant desdites dispositions. En cas de doute quant au contenu ou à la signification des informations reprises dans le Prospectus, les Actionnaires doivent consulter un conseiller reconnu ou professionnel, spécialisé dans le conseil relatif à l achat et la vente d instruments financiers. À l exception de la FSMA, aucune autre autorité dans une autre juridiction n a approuvé le Prospectus ou l Offre. L Offre est uniquement lancée en Belgique et aucune démarche n a été ou ne sera entreprise afin d obtenir l autorisation de diffuser le Prospectus en dehors de la Belgique. 3.2 RESTRICTIONS Le Prospectus ne constitue pas une Offre d achat ou de vente de titres ni une demande d Offre d achat ou de vente de titres (i) dans toute juridiction où une telle offre ou demande n est pas autorisée ou (ii) à l égard de toute personne à qui il serait illégal de présenter une telle offre ou demande. Il en va de la responsabilité de chaque personne en possession du Prospectus de prendre connaissance des informations concernant l existence de telles restrictions et de veiller, le cas échéant, à les respecter. Aucune démarche visant à permettre une offre publique n a été ou ne sera entreprise dans une juridiction en dehors de la Belgique. Ni le Prospectus, ni le Formulaire d Acceptation, ni une quelconque publicité ni aucune autre information ne peut être diffusé(e) publiquement dans une juridiction en dehors 20/94

21 de la Belgique où il existe ou existerait des obligations d enregistrement, de qualification ou autres au sujet d une Offre d achat ou de vente de titres. En particulier, ni le Prospectus, ni le Formulaire d Acceptation, ni un quelconque publicité ni aucune information ne peut être diffusé(e) publiquement aux États-Unis d Amérique, au Canada, en Australie, au Royaume-Uni ou au Japon. Tout non-respect de ces restrictions peut entraîner une infraction à la législation ou réglementation financière des États- Unis d Amérique ou d autres juridictions, telles que le Canada, l Australie, le Royaume-Uni ou le Japon. L Offrant rejette explicitement toute responsabilité pour toute violation de ces restrictions par quelque personne que ce soit. 3.3 DÉCLARATIONS PRÉVISIONNELLES Le Prospectus contient des déclarations, des perspectives et des estimations prévisionnelles relatives aux performances futures attendues de l Offrant et de la Société Visée, de leurs filiales ou des entités liées et des marchés sur lesquels ils sont actifs. Certaines de ces déclarations, perspectives et estimations prévisionnelles se caractérisent par l utilisation de termes tels que (liste non exhaustive) : «croit», «pense», «prévoit», «anticipe», «cherche», «ferait», «planifie», «envisage», «calcule», «peut», «fera», «reste», «souhaite», «comprend», «voudrait», «a l intention de», «se base sur», «tente», «estime», «est d avis que», ainsi que des expressions similaires, le futur et le conditionnel. De telles déclarations, perspectives et estimations sont basées sur plusieurs suppositions et appréciations de risques connus ou inconnus, d incertitudes et d autres facteurs qui semblent raisonnables et acceptables au moment de leur appréciation, mais qui peuvent s avérer ou non exacts ultérieurement. Les événements réels sont difficiles à prédire et peuvent dépendre de facteurs sur lesquels l Offrant ou la Société Visée n ont aucun contrôle. Cette incertitude est encore renforcée dans le contexte économique général actuel, plus spécifiquement concernant les marchés financiers, ce qui complique la prévisibilité des modifications de taux, de la santé financière des locataires et de l impact sur la valorisation immobilière. Par conséquent, il est possible que les résultats, la situation financière, les prestations ou les réalisations de l Offrant et de la Société Visée ou que les résultats du secteur diffèrent, dans la réalité, considérablement des résultats, prestations ou réalisations à venir décrits ou suggérés dans ces déclarations, perspectives ou estimations orientées vers l avenir. Les déclarations, perspectives et estimations sont uniquement valables à la date du Prospectus et l Offrant ne s engage pas à actualiser ces déclarations, perspectives et estimations pour tenir compte d éventuels changements au niveau de ses attentes en la matière ou de modifications dans les événements, conditions ou circonstances sur lesquels sont fondées de telles déclarations, perspectives ou estimations, sauf lorsqu une telle adaptation est exigée conformément à l article 17 de la Loi OPA. Au vu de ces incertitudes, les Actionnaires ne peuvent suivre de telles déclarations, perspectives et estimations prévisionnelles que dans une mesure raisonnable. 21/94

22 4 INFORMATIONS GÉNÉRALES 4.1 APPROBATION PAR LA FSMA La version néerlandaise du Prospectus a été approuvée par la FSMA le 24 avril 2018, conformément à l article 19, 3 de la Loi OPA. Cette approbation ne comporte aucune appréciation quant à l opportunité et la qualité de l Offre, ni sur la situation de l Offrant. Une notification formelle de l Offre a été introduite par l Offrant à la FSMA (conformément à l article 5 de l AR OPA). L annonce de l intention de l Offrant d émettre l Offre a été publiée le 12 avril 2018 conformément à l article 7 de l AR OPA. À l exception de la FSMA, aucune autre autorité dans aucune autre juridiction n a approuvé le Prospectus ou l Offre. L Offre est uniquement lancée en Belgique et aucune démarche n a été ou ne sera entreprise afin d obtenir l autorisation de diffuser le Prospectus en dehors de la Belgique. 4.2 RESPONSABILITÉ DU PROSPECTUS L Offrant, représenté par sa direction statutaire 4, est responsable (et assume toute responsabilité à cet égard) des informations contenues dans le Prospectus, à l exception du rapport élaboré par l Expert indépendant conformément à l article 23 de l AR OPA, lequel est joint au Prospectus en Annexe 10.4 et du mémoire en réponse rédigé par le conseil d administration de la Société Visée conformément aux articles 22 à 30 de la Loi OPA, joint au Prospectus à l Annexe L Offrant atteste qu à sa connaissance, le contenu du Prospectus est correct, non trompeur et conforme à la réalité, et qu aucune information n a été omise dont la divulgation modifierait la portée du Prospectus. Les informations contenues dans le Prospectus relatives à la Société Visée et ses sociétés liées sont basées sur des informations disponibles publiquement et sur certaines informations non disponibles publiquement, lesquelles ont été mises à la disposition de l Offrant avant la date du Prospectus, mais qui ne constituent pas des informations privilégiées devant être divulguées conformément à l article 17 du MAR. 4.3 INFORMATIONS PRATIQUES Le Prospectus, rédigé en néerlandais, a été rendu publique en Belgique. Le Prospectus et le Formulaire d Acceptation peuvent être obtenus gratuitement aux guichets de KBC Bank NV ou CBC Banque SA ou par téléphone à KBC Bank NV au numéro (en néerlandais et en anglais), auprès de CBC Banque SA au numéro (en français et en anglais) ou chez Bolero au numéro (en français, néerlandais et en anglais). La version électronique du Prospectus et du Formulaire d Acception sont également disponibles sur Internet aux adresses (en 4 Voyez section pour une description de la composition de la direction statutaire 22/94

23 français, en néerlandais et le résumé du Prospectus en anglais), (en français, en néerlandais et le résumé du Prospectus en anglais), (en français), (en français et néerlandais) et sur les sites internet de l Offrant ( et de la Société Visée ( Une traduction en anglais et en français du résumé du Prospectus, ainsi qu une traduction en français du Prospectus sont mises à disposition au format électronique via les sites Internet susmentionnés. En cas de divergence quelconque entre la traduction en anglais et/ou en français du résumé du Prospectus et/ou la traduction en français du Prospectus, d une part, et la version en néerlandais officielle, d autre part, la version en néerlandais prévaudra. L Offrant a vérifié les versions respectives et est responsable de la concordance de toutes les versions. 4.4 RAPPORT DE L EXPERT INDÉPENDANT Conformément aux articles 20 et suivants de l AR OPA, les administrateurs indépendants de la Société Visée ont désigné Degroof Petercam Corporate Finance NV comme Expert indépendant. L Expert indépendant a établi un rapport conformément à l article 23 de l AR OPA, lequel est joint au Prospectus à l Annexe CONSEILLERS FINANCIERS ET JURIDIQUES DE L OFFRANT Kempen & Co N.V. a conseillé l Offrant concernant certains aspects financiers en rapport avec l Offre. Ces services ont été accordés exclusivement à l Offrant et aucune autre partie ne peut s en prévaloir. Kempen & Co N.V. n assume aucune responsabilité quant aux informations contenues dans ce Prospectus, et rien dans le Prospectus ne peut être considéré comme un conseil, une promesse ou une garantie donné par Kempen & Co N.V. Eubelius BV CVBA a conseillé l Offrant quant à certains aspects juridiques en rapport avec l Offre. Ces services ont été accordés exclusivement à l Offrant et aucune autre partie ne peut s en prévaloir. Eubelius BV CVBA n assume aucune responsabilité quant aux informations contenues dans le Prospectus, et rien dans le Prospectus ne peut être considéré comme un conseil, une promesse ou une garantie donné par Eubelius BV CVBA. 4.6 MÉMOIRE EN RÉPONSE Une copie du mémoire en réponse rédigé par le conseil d administration de la Société Visée le 18 avril 2018 et approuvé par la FSMA le 24 avril 2018 conformément aux articles 22 et suivants de la Loi OPA est jointe au Prospectus à l Annexe /94

24 4.7 DROIT APPLICABLE ET JURIDICTION L Offre et les accords en découlant entre l Offrant et les Actionnaires sont soumis au droit belge et plus particulièrement par la Loi OPA et par l AR OPA. Tout litige relatif ou lié à la présente Offre ressortit à la compétence exclusive de la Cour des marchés. 5 L OFFRANT 5.1 IDENTIFICATION DE L OFFRANT Nom Forme juridique Siège principal Siège statutaire Registre du commerce de la Chambre néerlandaise du commerce Expert-comptable externe Vastned Retail N.V. Société anonyme de droit néerlandais De Boelelaan 7 à 1083 HJ Amsterdam (Pays- Bas) Rotterdam (Pays-Bas) Ernst & Young Accountants LLP, dont les bureaux sont situés Euclideslaan 1 à 3584 BL Utrecht (Pays-Bas), représentée par Monsieur W.H. Kerst RA, inscrit à l organisation professionnelle néerlandaise royale des expertscomptables(«koninklijke Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants»). 5.2 OBJET SOCIAL DE L OFFRANT Dans l article 3 de ses statuts, l objet de l Offrant est spécifié comme tel : «La société a pour objet : a. l investissement de patrimoine, en particulier par le biais d acquisition directe ou indirecte d immobilier en vue de le louer, de telle sorte que les risques en découlant soient répartis, afin de faire bénéficier les actionnaires de la société d une partie des profits ; b. en outre, la réalisation de tout ce qui est utile et/ou nécessaire en vue de favoriser l objet social de la société, y compris mais sans s y limiter, la constitution de sûretés, dont des garanties et hypothèques, dans le cadre d investissement de patrimoine visé à la soussection a.» 5.3 ACTIVITÉS DE L OFFRANT L Offrant est une entreprise immobilière européenne cotée en bourse spécialisée dans les lieux de shopping haut de gamme («venues for premium shopping»). L Offrant investit dans des villes 24/94

25 sélectionnées en Europe en mettant particulièrement l accent sur les meilleures propriétés commerciales dans les rues commerçantes les plus populaires de grandes villes. Les locataires de l Offrant sont des détaillants internationaux et nationaux de premier plan. À la date du Prospectus, l actif principal de l Offrant se compose de ses participations dans des sociétés filiales (notamment sa participation majoritaire dans la Société Visée) détenant de l immobilier aux Pays- Bas, en Belgique, en France et en Espagne, et de la location de ces biens immobiliers. L Offrant possède les filiales suivantes : Filiale Pays d établissement Intérêt et droit de vote en % Vastned Retail Nederland B.V. Pays-Bas 100 Vastned Retail Monumenten B.V. Pays-Bas 100 Vastned Retail Nederland Projectontwikkeling B.V. Pays-Bas Rocking Plaza B.V. Pays-Bas MH Real Estate B.V. Pays-Bas 100 Vastned Management B.V. Pays-Bas 100 Vastned Projecten B.V. Pays-Bas 100 Vastned France Holding S.A.R.L. France Jeancy S.A.R.L. France Lenepveu S.A.R.L. France S.C.I 21 rue des Archives France S.C.I Limoges Corgnac France Palocaux S.A.R.L. France Parivolis S.A.R.L. France Plaisimmo S.A.R.L. France 100 Vastned Management France S.A.R.L. France 100 Compagnie Financière du Benelux (Belgique) NV Belgique Vastned Retail Belgium NV Belgique 65 - EuroInvest Retail Properties NV Belgique RR Development NV Belgique 100 Korte Gasthuisstraat 17 NV Belgique 100 Vastned Retail Spain 1 S.L. Espagne 100 Vastned Retail Spain 2 S.L. Espagne 100 Fin 2017, la valeur du portefeuille de l Offrant s élevait à environ 1,6 milliard d euros et se composait à 79 % de core city assets. L Offrant possède en outre des biens immobiliers commerciaux dans les rues commerçantes de villes secondaires, de parcs de vente au détail et de magasins le long d axes routiers belges, un certain nombre de supermarchés et des parties de plusieurs centres commerciaux plus petits. L Offrant oriente sa stratégie d acquisition spécifiquement sur l élargissement des pôles existants à Amsterdam, Anvers, Madrid et Paris. L Offrant vise aussi à créer un pôle d immobilier de détail prime à Barcelone. Suite à la rotation dans le portefeuille, l Offrant a décidé en 2017 de modifier la segmentation 5 Dont 99,95 % directement et 0,05 % via Vastned Management B.V. 25/94

26 du portefeuille pour passer de trois à deux segments. Les nouveaux segments sont : core city assets et mixed retail locations : - Le portefeuille core city assets contient de l immobilier commercial dans les meilleures rues commerçantes de grandes villes européennes. Tous les anciens premium city high street shops et les high street assets à Eindhoven et Nancy sont repris dans ce segment. Eindhoven et Nancy sont comparables à de plus petites premium cities, telles que Den Bosch et Breda. Ces deux villes sont des villes commerçantes populaires et l immobilier qu y possède l Offrant est de haute qualité. A la fin 2017, le portefeuille total core city assets a une valeur de millions d euros. - Le segment des mixed retail locations contiendra tout le reste de l immobilier commercial, comme les magasins le long d axes routiers belges, les supermarchés de bonne qualité, les high street shops dans de plus petites villes telles qu Arnhem et Malines, et (la propriété partagée) des centres commerciaux. La valeur de ce portefeuille s élève à la fin 2017 à 332 millions d euros. 5.4 STRUCTURE DE CAPITAL DE L OFFRANT À la date du Prospectus, le capital social de l Offrant s élève à EUR ,00, représenté par actions ordinaires, ayant chacune une valeur nominale de EUR 5, STRUCTURE D ACTIONNARIAT DE L OFFRANT Compte tenu des publications les plus récentes des participations importantes dans l Offrant conformément à la Loi néerlandaise du 28 septembre 2006 qui prévoit les règles relatives aux marchés financiers et à leur surveillance, ainsi que l arrêté néerlandais relatif à la publicité des participations importantes et des participations dans des institutions émettrices de titres, la structure d actionnariat actuelle de l Offrant, à la date du Prospectus, se présente comme suit : Actionnaire Importance du capital (%) A. van Herk 20,31 % M. Ohayon 7,14 % BlackRock Inc. 4,89 % Commonwealth Bank of Australia 5,79 % JP Morgan Asset Management Holdings Inc. 4,99 % Fidelity Research Management LLC 2,98 % Société Fédérale de Participations et 3,02 % d Investissement (SFPI) Autres actionnaires 50,88 % Total 100 % L Offrant n est pas contrôlé. 26/94

27 5.6 STRUCTURE DE GESTION DE L OFFRANT L Offrant dispose d un modèle de gouvernance «two-tier», ce qui signifie qu il y a un organe de direction et un conseil de surveillance. Les deux organes ont chacun leur rôle et leurs responsabilités, et rendent des comptes à l assemblée générale des actionnaires. La direction de l Offrant se charge de la gestion quotidienne, conseillée à cet effet par l équipe managériale. Le conseil de surveillance de l Offrant surveille (la politique de la direction) et conseille la direction CONSEIL DE SURVEILLANCE À la date du Prospectus, le conseil de surveillance de l Offrant se compose de 4 membres : Nom Fonction Fin du mandat actuel Marc C. van Gelder Président et commissaire 2019 Jeroen B.J.M. Hunfeld Vice-président et 2019 commissaire Charlotte M. Insinger Commissaire 2019 Marieke Bax Commissaire DIRECTION ET AUTRES MEMBRES DE L ÉQUIPE MANAGÉRIALE À la date du Prospectus, la direction statutaire de l Offrant est composée comme suit : Nom Taco T.J. de Groot Reinier Walta Fonction Directeur statutaire, CEO Directeur statutaire, CFO L équipe managériale comprend la direction statutaire et d autres membres de l équipe managériale. Les autres membres de l équipe managériale de l Offrant sont : Nom Fonction Peggy G. Deraedt Nathanaël P. van Twillert Ingeborg W. van t Woud Juriste d entreprise Real Estate Investment Analyst Company Secretary 5.7 PERSONNES AGISSANT DE CONCERT AVEC L OFFRANT Conformément à l article 3, 2 de la Loi OPA, dans le cadre de l Offre, l Offrant agit de plein droit de concert avec CFB et la Société Visée, car toutes deux sont des personnes liées à l Offrant au sens de l article 11 du Code des sociétés. À dater de la clôture de l Unique Période d Acceptation, les Actionnaires qui ont accepté l Offre lors de l Unique Période d Acceptation seront considérés comme agissant de concert avec l Offrant (tel que défini à l article 3, 1, 5 de la Loi OPA). À partir de ce moment, les Actionnaires ne peuvent plus retirer 27/94

28 leur acceptation de l Offre. Ils collaborent donc pour le reste de la période de l Offre avec l Offrant en vue de la réussite de l Offre et du maintien du contrôle sur la Société Visée, tandis que la propriété des Actions proposées lors de l Unique Période d Acceptation est cédée à l Offrant au terme de l Offre de reprise par dérogation à la procédure normale (voir Sections et 8.13 du Prospectus). Pour que la Société Visée puisse renoncer à son statut de SIR et acquérir le statut de FIIS de manière fiscalement neutre, La FSMA a, conformément à l article 35, 1 de la Loi OPA, autorisé des dérogations motivées concernant certaines règles de la Loi OPA. Ces dérogations visent à permettre à l Offrant d acquérir l ensemble des Actions de manière simultanée (car en vertu de la Loi SIR, l Offrant ne peut acquérir plus de 70% des actions tant que la Société Visée est une SIRP), indépendamment du fait qu elles aient été offertes pendant l Unique Période d Acceptation, pendant l Offre de reprise ou qu elles aient été transférées de plein droit à l Offrant dans le cadre de l Offre de reprise. Conformément à l article 23, 3, alinéa 1 de la Loi SIR, le promoteur de la SIRP est tenu de veiller à ce qu au moins 30% des titres conférant le droit de vote de la SIRP soient aux mains du public de manière continu et permanente. Sans ces dérogations, le pourcentage de titres conférant le droit de vote aux mains du public serait inférieur à 30% à un moment où la Société Visée est encore une SIRP. Etant donné que l action de concert entre l Offrant et les Actionnaires qui ont accepté l Offre pendant l Unique Période d Acceptation résulte du fait que ces Actionnaires conservent la qualité d actionnaire pendant l Offre en raison des dérogations accordées par la FSMA, alors que d autre part, ils ne peuvent plus retirer leur acceptation de l Offre et sont donc irrévocablement engagés à l Offrant, la FSMA a également accepté que certaines règles de la Loi OPA et de l AR OPA relatives aux parties agissant de concert ne s appliquent pas à ces Actionnaires, qui sont simplement vus comme agissant de concert avec l Offrant en raison de leur acceptation de l Offre pendant l Unique Période d Acceptation. 5.8 ACTIONNARIAT DE LA SOCIÉTÉ VISÉE ACTIONNARIAT DIRECT DE L OFFRANT À la date du Prospectus, l Offrant possède actions (soit 65,38 %) dans la Société Visée. Ces actions ne sont pas reprises dans l Offre. L Offrant possède la majorité des droits de vote liés au nombre total d actions dans la Société Visée et contrôle donc la Société Visée. Conformément à l article 2, 13 de la Loi SIR, l Offrant est promoteur de la Société Visée ACTIONNARIAT DES PERSONNES AGISSANT DE CONCERT AVEC L OFFRANT À la date du Prospectus, la Société Visée est déjà une entité liée à l Offrant et par conséquent une personne qui agit de plein droit de concert avec l Offrant. Actuellement, la Société Visée n a aucune action propre. CFB, une filiale de l Offrant, dispose actuellement de actions (soit 0,11 %) dans la Société Visée. Ces actions ne sont pas reprises dans l Offre. À la date du Prospectus, l Offrant et les personnes susmentionnées agissant de concert avec l Offrant possèdent conjointement actions (soit 65,49 %) dans la Société Visée. 28/94

29 À dater de la clôture de l Unique Période d Acceptation, les Actionnaires qui ont accepté l Offre lors de l Unique Période d Acceptation seront considérés comme agissant de concert avec l Offrant (voir Section 5.7 du Prospectus). La FSMA, conformément à l article 35, 1 de la Loi OPA, a autorisé une dérogation motivée en ce sens que les informations concernant l actionnariat dans la Société Visée 6 de ces Actionnaires, qui sont simplement vus comme agissant de concert avec l Offrant pour la raison susmentionnée, ne doivent pas être reprises dans le Prospectus ACQUISITIONS RÉCENTES Ni l Offrant, ni aucune des entités liées à l Offrant, ni aucune personne agissant de concert avec l Offrant (telle que définie à l article 3, 1, 5 de la Loi OPA) n ont acquis des actions émises par la Société Visée au cours des 12 mois précédant la date du Prospectus. À dater de la clôture de l Unique Période d Acceptation, les Actionnaires qui ont accepté l Offre lors de l Unique Période d Acceptation seront considérés comme agissant de concert avec l Offrant (voir Section 5.7 du Prospectus). La FSMA, conformément à l article 35, 1 de la Loi OPA, a autorisé une dérogation motivée en ce sens que les informations en rapport avec les acquisitions récentes 7 de ces Actionnaires, qui sont simplement vus comme agissant de concert avec l Offrant pour la raison susmentionnée, n ont pas besoin d être reprises dans le Prospectus. 5.9 INFORMATIONS FINANCIÈRES Les comptes consolidés de l Offrant et de ses filiales au 31 décembre 2017 sont joints au Prospectus à l Annexe Les comptes consolidés ont été rédigés conformément aux International Financial Reporting Standards tel qu acceptés pour utilisation au sein de l Union européenne («IFRS»), aux International Accounting Standards («IAS») et au titre 9, livre 2 du Code civil néerlandais. Ces comptes consolidés ont été contrôlés par l expert-comptable externe de l Offrant, Ernst & Young Accountants LLP, dont les bureaux sont situés Euclideslaan 1 à 3584 BL Utrecht (Pays-Bas), représentée par Monsieur W.H. Kerst RA, inscrit à l organisation professionnelle néerlandaise royale des experts-comptables («Koninklijke Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants») qui n a formulé aucune réserve à leur égard. Selon l expert-comptable externe de l Offrant, ces comptes consolidés donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière consolidée de l Offrant et de ses filiales au 31 décembre 2017, ainsi que des résultats et flux de trésorerie consolidés pour l exercice comptable se clôturant à cette date, conformément aux IFRS et aux prescriptions légales et réglementaires applicables aux Pays-Bas. Le 8 mars 2018, l Offrant a publié son rapport financier annuel sur l exercice comptable Le 2 mai, l Offrant publiera une trading update pour le premier trimestre de Voir point 2.3, alinéa 2, 2.4 et 4.6 de l'annexe I de l'ar OPA. 7 Voir article 12 de l'ar OPA. 29/94

30 Ci-dessous figurent les principales données financières des comptes consolidés de l Offrant et de ses filiales au 31 décembre 2017 et au 31 décembre 2016, lesquelles doivent être lues en rapport avec les explications relatives à ces comptes et avec le rapport d évaluation de l expert-comptable externe (tel que repris à l Annexe 10.2). Bilan consolidé (x 1000) Actif Immobilier en exploitation Régularisation d actifs relatif aux incitants locatifs Total immobilier Immobilisations corporelles Produits financiers dérivés Total actifs non courants Actifs destinés à la vente Débiteurs et autres créances Impôts sur le résultat Trésorerie Total actifs circulants Total de l actif Passif Capital libéré et appelé Primes d émissions Réserve de couverture liée aux instruments financiers dérivés Réserve différences de conversion - (5.728) Autres réserves Résultat imputable aux actionnaires Vastned Retail N.V Capitaux propres actionnaires Vastned Retail N.V Capitaux propres participations minoritaires Total capitaux propres Obligations fiscales latentes Provisions avantages du personnel Emprunts à long terme portant intérêts Dérivés financiers Cautionnement et autre dettes à long terme Total dettes à long terme Dettes aux établissements de crédit Remboursement d emprunt à long terme Dérivés financiers Impôts sur le résultat Autres dettes et en charges à payer Total dettes à court terme Total passif /94

31 5.10 ACCORDS POUVANT IMPACTER L OFFRE Compte de résultats consolidés (x 1.000) Revenus net des biens immobiliers Revenus locatifs bruts Canon emphytéotique payé (143) (154) Coûts de services non répercutés (475) (611) Coûts d exploitation (7.024) (9.188) Revenus locatifs net Variations de la valeur des biens immobiliers en exploitation Variations de la valeur des biens immobiliers en rénovation - (1.163) Total variations de valeur des biens immobiliers Résultat net de cessions d immeubles (1.891) (4.503) Total du revenu net des biens immobiliers Charges Produits financiers Coûts financiers (18.425) (19.941) Variations de valeur des dérivés financiers (824) Transferts non réalisés des résultats de dérivés financiers sur capitaux propres Coûts de financement net (16.033) (20.353) Frais généraux (8.161) (8.232) Total des charges (24.194) (28.585) Résultats avant impôts Impôt exigible sur le résultat de la période (104) (460) Variations latente des actifs et passifs d impôt différé (2.755) (228) Total impôts sur le résultat (2.859) (688) Résultat après impôt sur les activités poursuivies Résultat après impôts sur les activités abandonnées (21.954) Résultat L Offrant, les personnes liées à l Offrant, les personnes agissant de concert avec lui et les personnes qui agissent en tant qu intermédiaires, au sens de l article 7, 2 du Code des sociétés, ne sont pas parties aux accords pouvant avoir un impact réel sur l évaluation, le déroulement ou l issue de l Offre. 31/94

32 À dater de la clôture de l Unique Période d Acceptation, les Actionnaires qui ont accepté l Offre lors de l Unique Période d Acceptation seront considérés comme agissant de concert avec l Offrant (voir Section 5.7 du Prospectus). La FSMA, conformément à l article 35, 1 de la Loi OPA, a autorisé une dérogation motivée en ce sens que les informations sur les accords éventuels qui peuvent avoir un réel impact sur l évaluation, le déroulement ou l issue de l Offre 8 conclus par ces Actionnaires, qui sont simplement vus comme agissant de concert avec l Offrant pour la raison susmentionnée, ne doivent pas être reprises dans le Prospectus. 6 LA SOCIÉTÉ VISÉE 6.1 IDENTIFICATION DE LA SOCIÉTÉ VISÉE Nom : Vastned Retail Belgium Forme juridique : SIRP sous la forme d une société anonyme de droit belge, qui a fait un appel public à l épargne. Siège social : Generaal Lemanstraat 74 à 2600 Anvers (Belgique) Date de constitution et durée : 15 juin 1987, durée indéterminée Registre des personnes morales : (Anvers, division d Anvers) Commissaire : Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BV CVBA, dont le siège social est établi De Kleetlaan 2 à 1831 Diegem (Belgique), inscrite à l Institut des Réviseurs d entreprise, représentée par Monsieur Joeri Klaykens OBJET SOCIAL DE LA SOCIÉTÉ VISÉE Dans l article 4 de ses statuts, l objet social de la Société Visée est spécifié comme tel : 4.1. La société a pour objet exclusif : a) de mettre à disposition d utilisateurs des biens immobiliers, directement ou via une société dans laquelle elle possède une participation conformément aux dispositions de la Loi SIR et en exécution des décisions et règlements pris pour son exécution ; et, b) de posséder de l immobilier tel qu indiqué à l article 2, 5, vi à x de la Loi SIR, dans les limites de la législation applicable aux sociétés immobilières réglementées ; Par immobilier au sens de l article 2, 5 de la Loi SIR, il faut comprendre : i. les biens immeubles tels que définis aux articles 517 et suivants du Code civil et les droits réels sur des immeubles, à l exclusion des immeubles de nature forestière, agricole ou minière ; ii. des actions avec droit de vote émises par des sociétés immobilières exclusivement ou conjointement contrôlées par la société ; 8 Voir point 4.6 de l'annexe I de l'ar OPA. 9 Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BV CVBA a remplacé Mme Christel Weymeersch par M. Joeri Klaykens pour la représenter, et ce à dater du 27 avril /94

33 iii. des droits d option sur des biens immobiliers ; iv. des actions de sociétés immobilières réglementées publiques ou institutionnelles, à condition que, dans le dernier cas, qu elles soient soumises à un contrôle conjoint ou exclusif de la société ; v. des droits découlant de contrats donnant un ou plusieurs biens en location-financement à la Société ou conférant d autres droits d usage analogues; vi. des actions de sicafis publiques ; vii. des parts d organismes de placement collectif immobiliers étrangers inscrits à la liste visée à l article 260 de la Loi du 19 avril 2014 relative aux organismes alternatifs de placement collectif et leurs gestionnaires ; viii. des parts d organismes de placement collectif immobilier établis dans un autre État membre de l Espace économique européen et non inscrits à la liste visée à l article 260 de la Loi du 19 avril 2014 relative aux organismes alternatifs de placement collectif et leurs gestionnaires, dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle équivalent à celui applicable aux sicafi publiques ; ix. des actions émises par des sociétés (i) dotée de la personnalité juridique ; (ii) relevant du droit d un autre État membre de l Espace économique européen ; (iii) dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé et/ou soumises à un régime de contrôle prudentiel ; (iv) qui ont pour activité principale l acquisition ou la construction d immeubles en vue de la mise à disposition d utilisateurs, ou la détention directe ou indirecte d actions dans le capital de sociétés dont l activité est similaire ; et (v) qui sont exemptées de l impôt sur les revenus en ce qui concerne les bénéfices provenant de l activité vise au (iv), moyennant le respect de contraintes, tenant au moins à l obligation légale de distribution d une partie de leurs revenus à leurs actionnaires (ci-après dénommées «Real Estate Investment Trusts» (abrégé «REIT»)) ; x. des certificats immobiliers tels que visés à l article 5, 4, de la loi du 16 juin 2006 relative aux offres publiques d instruments de placement et aux admissions d instruments de placement à la négociation sur un marché réglementé. Dans le cadre de la mise à disposition de biens immobiliers, la Société peut exercer toutes activités liées à la création, la transformation, la rénovation, le développement, l acquisition, l aliénation et l exploitation de biens immobiliers. La société développe une stratégie devant lui permettre de se positionner dans tous les stades de la chaîne de valeur du secteur immobilier. Pour ce faire, la société acquiert et aliène des biens immobiliers et des droits commerciaux relatifs à des biens immobiliers dans le but de les mettre à disposition de ses utilisateurs, mais la société peut également gérer le développement (la rénovation, le développement, l agrandissement, la création...) et la gestion quotidienne des biens immobiliers en sa possession. Elle peut faire office de syndic d un bien immobilier dont elle est copropriétaire ou de «property manager» d un complexe d immeubles dont elle est l un des propriétaires. Dans ce cadre, elle peut également exercer toutes les autres activités qui apportent une valeur ajoutée à ses biens immobiliers ou à ses utilisateurs (facility management, organisation d événements, services de conciergerie, travaux de transformation adaptés aux besoins spécifiques du locataire...). La société peut également proposer des solutions 33/94

34 immobilières sur mesure dans le cadre desquelles les biens immobiliers sont adaptés aux besoins spécifiques de leurs utilisateurs. À cet effet : a) la société exerce ses activités elle-même, sans déléguer cet exercice d aucune manière à un autre tiers qu une société liée, conformément aux articles 19 et 34 de la Loi SIR, ce qui implique que l asset management ne peut pas non plus être délégué ; b) elle entretient des relations directes avec ses clients et fournisseurs ; c) en vue d exercer ses activités de la manière définie dans cet article, elle dispose d équipes opérationnelles qui constituent une grande partie de son personnel La société peut investir de manière supplémentaire ou temporaire dans des titres non immobiliers au sens de la législation applicable aux sociétés immobilières réglementées. Ces placements seront réalisés conformément à la politique de gestion des risques adoptée par la société et seront diversifiés, afin de pouvoir assurer une diversification des risques adéquate. La société peut également détenir des liquidités non attribuées dans toutes les devises sous la forme de dépôts à vue ou à terme, ou sous la forme de tout autre instrument monétaire facilement négociable. La société peut, en outre, réaliser des opérations relatives à des instruments de couverture, dans la mesure où elles visent exclusivement à couvrir le risque de taux et de change dans le cadre du financement et de la gestion de l immobilier de la société et à l exclusion de toute opération de nature spéculative La société peut prendre ou donner en location-financement un ou plusieurs biens immobiliers (dont question dans les normes IFRS). L activité consistant à donner en leasing avec option d achat (dont question dans les normes IFRS) des biens immobiliers ne peut être exercée qu en tant qu activité accessoire, sauf si ces biens immobiliers sont destinés à un autre but que l intérêt général, y compris les logements sociaux et l enseignement (dans ce cas, l activité peut être exercée en tant qu activité principale) Conformément à la législation applicable aux sociétés immobilières réglementées, la société peut s occuper de : l achat, la transformation, l aménagement, la location, la sous-location, la gestion, l échange, la vente, le morcellement, la mise sous régime de copropriété immobilière telle que décrite ci-dessus ; uniquement dans le cadre du financement de ses activités immobilières, octroyer des hypothèques ou d autres sûretés ou garanties conformément à l article 43 de la Loi SIR ; fournir des crédits et établir des sûretés ou donner des garanties au profit d une filiale de la société conformément à l article 42 de la Loi SIR La société peut acquérir, prendre en location ou donner en location, céder ou échanger tous les biens mobiliers ou immobiliers, matériaux et fourniture, et de manière générale et conformément à la législation applicable aux sociétés immobilières réglementées, réaliser tous 34/94

35 les actes commerciaux ou financiers directement ou indirectement liés à son objet et à l exploitation de tous les droits intellectuels et propriétés commerciales y afférents. Dans la mesure conciliable avec le statut de société immobilière réglementée, la société peut prendre une participation dans toutes les sociétés ou entreprises existantes ou à constituer, en Belgique ou à l étranger, par le biais d un apport en espèces ou en nature, d une fusion, d une souscription, d une participation, d une intervention financière ou d une autre méthode, dont l objet social est identique au sien ou de nature à favoriser la réalisation de son objet. 6.3 ACTIVITÉS DE LA SOCIÉTÉ VISÉE La Société Visée est une SIRP. Les actions de la Société Visée sont admises à la négociation sur le marché réglementé d Euronext Bruxelles et font partie de l indice boursier GPR 250 Europe. À la date du Prospectus, la principale activité de la Société Visée est l investissement dans des biens immobiliers commerciaux belges, et plus particulièrement dans les core city assets (des magasins de première classe situés dans les meilleures rues commerçantes des grandes villes Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges), et dans les mixed retail locations (des magasins dans le centre de villes secondaires, des parcs de vente au détail et des magasins le long d axes routiers hautement qualitatifs). À la date du Prospectus, l actif principal de la Société Visée se compose de biens immobiliers détenu directement par la Société Visée. Le portefeuille de la Société Visée comprend au 31 décembre unités à louer, réparties en 61 endroits différents. Au 31 décembre 2017, le portefeuille se compose à 59% de core city assets et à 41 % de mixed retail locations. Un aperçu du portefeuille immobilier de la Société Visée est joint à l annexe 10.3 du Prospectus. La Société Visée opte pour une politique d investissement qui vise les biens immobiliers commerciaux de premier ordre, donnés en location à des locataires (internationaux) de premier plan. Les biens immobiliers commerciaux se composent d immeubles commerciaux situés en Belgique. Ces biens immobiliers ne nécessitent, de préférence, pas d importants travaux de réfection à court terme et sont situés en de bons endroits commercialement stratégiques. En principe, la Société Visée n investit pas dans des bureaux ni dans des biens immobiliers logistiques. Au vu des évolutions pouvant être observées à ce jour sur le marché de détail, la Société Visée souhaite se focaliser davantage sur les core city assets (des magasins de première classe situés dans des villes commercialement attractives ayant une croissance démographique positive, un pouvoir d achat fort, un centre-ville historique, une force d attraction touristique, et la présence d organismes et d universités nationaux et internationaux). Il s agit de villes telles qu Anvers, Bruxelles, Bruges et Gand. La Société Visée s y focalisera uniquement sur les meilleures rues commerçantes du cœur historique de ces villes. 59% du portefeuille immobilier est déjà situé en de tels lieux au 31 décembre Le but est d atteindre une présence stratégique de 75% sur ces marchés dans le segment des high street shops par le biais d acquisitions et de désinvestissements. Pour les 25% restants, la Société Visée conservera dans son 35/94

36 portefeuille des parcs de vente au détail et des magasins le long d axes routiers hautement qualitatifs ainsi que des endroits en centre-ville dans d autres villes. 6.4 STRUCTURE DE CAPITAL DE LA SOCIÉTÉ VISÉE ET TITRES CAPITAL SOCIAL À la date du Prospectus, le capital social de la Société Visée s élève à EUR ,32, représentés par actions sans indication de la valeur nominale CAPITAL AUTORISÉ Conformément à une décision de l assemblée générale du 27 avril 2016 et conformément à l article 7 des statuts de la Société Visée, le conseil d administration est autorisé à augmenter le capital social en une ou plusieurs fois d un montant de maximum EUR ,32 par apport en capital ou en nature, le cas échéant, via l incorporation de réserves ou de primes d émission, moyennant respect des prescriptions du Code des sociétés, des statuts et de la législation applicable aux sociétés immobilières réglementées. Cette autorisation s applique pour une durée de cinq ans à dater de la publication de la décision d autorisation de l assemblée générale aux Annexes du Moniteur belge (c est-à-dire à partir du 2 juin 2016). Cette autorisation vaut donc jusqu au 2 juin L autorisation d utiliser le capital autorisé en guise de moyen de défense éventuel en cas d offre de reprise n est valable, conformément à l article 607, deuxième alinéa du Code des sociétés, que pour une durée de trois ans, qui prend fin le 2 juin Le conseil d administration définit, pour chaque augmentation de capital, le prix, la prime d émission éventuelle et les conditions d émission des nouvelles actions, sauf si l assemblée générale le décide elle-même. Les augmentations de capital peuvent donner lieu à l émission d actions avec ou sans droit de vote. Lorsque les augmentations de capital, décidées par le conseil d administration suite à cette autorisation, contiennent une prime d émission, le montant de cette prime d émission doit être placé sur un compte spécial indisponible, intitulé «Primes d émission», qui comme le capital, constitue la garantie pour les tiers et ne pourra pas être diminué ni supprimé sauf moyennant décision de l assemblée générale qui se réunit conformément aux conditions de présence et de majorité prévues pour une réduction de capital, sauf conversion du capital telle que prévue ci-dessus. Dans les limites du capital autorisé, le conseil d administration est également compétent pour émettre des obligations convertibles ou warrants. 36/94

37 6.4.3 ACTIONS PROPRES À la date du Prospectus, la Société Visée ne dispose pas d actions propres. Les filiales de la Société Visée ne possèdent pas non plus d actions dans la Société Visée. Conformément à la décision de l assemblée générale du 27 avril 2016 et conformément à l article 9 des statuts de la Société Visée, la société a été autorisée, pour une durée de trois ans à dater de la publication de la décision d autorisation de l assemblée générale aux Annexes du Moniteur belge (c està-dire à partir du 2 juin 2016), à acquérir les actions entièrement libérées en espèces lorsque cette acquisition est nécessaire pour protéger la société contre un dommage grave et imminent. Cette autorisation vaut jusqu au 2 juin Le cas échéant, l assemblée générale qui suit l acquisition doit être informée par le conseil d administration des raisons et des buts des acquisitions effectuées, du nombre et de la valeur nominale ou, à défaut du pair comptable des titres acquis, de la part du capital souscrit qu ils représentent et de leur rémunération AUTRES TITRES ASSORTIS DU DROIT DE VOTE OU DONNANT ACCÈS AU DROIT DE VOTE, OBLIGATIONS ET WARRANTS À la date du Prospectus, la Société Visée n a pas émis d autres titres avec droit de vote ou donnant accès au droit de vote que les actions auxquelles fait référence la Section du Prospectus. À la date du Prospectus, la Société Visée n a pas d obligations convertibles ou warrants en circulation. 37/94

38 6.4.5 ÉVOLUTION DU COURS DE L ACTION SUR EURONEXT BRUXELLES Le graphique ci-dessous illustre l évolution du cours en bourse de l action de la Société Visée sur le marché réglementé d Euronext Bruxelles, et ce pendant une période de 12 Janvier 2017 et jusqu à la Date de Référence: STRUCTURE D ACTIONNARIAT DE LA SOCIÉTÉ VISÉE Compte tenu des plus récentes publications de participations importantes dans la Société Visée conformément à la Loi du 2 mai 2007, la structure d actionnariat actuelle de la Société Visée, à la date du Prospectus, se présente comme suit : Actionnaire Nombre d actions Pourcentage Vastned Retail N.V ,38 % CFB Financière du Benelux ,11 % (Belgique) NV/SA Capfi Delen Asset Management NV ,13 % Free float ,38 % 11 Total % 10 Traduction française: «Prix de l action, Volume et Valeur Nette par Action» «/action» «Volume journalière». 11 Plus loin dans ce Prospectus, la participation de Capfi Delen Asset Management NV dans la Société Visée est également incluse dans le flottant. 38/94

39 6.6 STRUCTURE DE GESTION DE LA SOCIÉTÉ VISÉE CONSEIL D ADMINISTRATION À la date du Prospectus, le conseil d administration de la Société Visée se compose de 6 membres, qui ont été nommés pour une durée de trois ans par l assemblée générale des actionnaires et qui peuvent être révoqués par elle à tout moment. Ils peuvent être réélus. Les mandats des administrateurs sortants prennent fin immédiatement après l assemblée générale ordinaire. Au moins trois des administrateurs nommés doivent satisfaire aux critères d administrateurs indépendants au sens du Code des sociétés. À la date du Prospectus, le conseil d administration est composé comme suit : Nom Fonction Fin du délai Jean-Pierre Blumberg Président, administrateur Avril 2019 indépendant Anka Reijnen Administratrice indépendante Avril 2019 Lieven Cuvelier 12 Administratrice indépendante Avril 2019 Taco de Groot Administrateur et co-ceo Avril 2020 Reinier Walta Administrateur et CFO Avril 2018 Peggy Deraedt Administratrice Avril COMITÉ DE DIRECTION À la date du Prospectus, le comité de direction de la Société Visée se compose de trois membres. À la date du Prospectus, le comité de direction est composé comme suit : Nom Rudi Taelemans Taco de Groot Reinier Walta Fonction Co-Chief Executive Officer Co-Chief Executive Officer Chief Financial Officer Les membres du comité de direction sont également les dirigeants effectifs de la Société Visée au sens de la Loi SIR. 6.7 PARTICIPATIONS IMPORTANTES Une liste des entités consolidées du groupe au 3 juillet 2017 se trouve dans l explication 22 du rapport annuel relatif à l année clôturée le 31 décembre 2017, tel que disponible sur le site Internet de la Société Visée ( 12 Conformément à l'article 12 des statuts de la Société Visée, nommé par cooptation en tant qu'administrateur indépendant par le conseil d'administration de la Société Visée le 26 juillet Cette nomination sera soumise pour confirmation à la prochaine assemblée générale de la Société Visée du 25 avril /94

40 À la date du Prospectus, la Société Visée dispose de deux filiales : EuroInvest Retail Properties NV et RR Developments NV. 6.8 PERSONNES AGISSANT DE CONCERT AVEC LA SOCIÉTÉ VISÉE Conformément à l article 3, 2 de la Loi OPA, la Société Visée agit de plein droit de concert avec l Offrant et CFB, car l Offrant et CFB sont des personnes liées à la Société Visée au sens de l article 11 du Code des sociétés (voir Section 5.7 du Prospectus). 6.9 INFORMATIONS FINANCIÈRES Les comptes consolidés de la Société Visée et de ses filiales au 31 décembre 2017 sont joints par référence au Prospectus (voir Section 6.10 du Prospectus) conformément à l article 13, 3 de la Loi OPA. Les comptes consolidés ont été rédigés conformément aux normes IFRS et IAS. Les comptes consolidés ont été approuvés par le conseil d administration de la Société Visée durant la réunion qui s est tenue le 8 février Ces comptes consolidés ont été contrôlés par le commissaire de la Société Visée, Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BV CVBA, dont le siège social est établi De Kleetlaan 2 à 1831 Diegem (Belgique), inscrite à l Institut des Réviseurs d entreprises, représentée par Monsieur Joeri Klaykens, qui n a formulé aucune réserve à leur égard. Selon le commissaire de la Société Visée, les comptes consolidés donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière consolidée de la Société Visée et de ses filiales au 31 décembre 2017, ainsi que ses résultats et flux de trésorerie consolidés pour l exercice comptable prenant fin à cette date, conformément aux IFRS et aux prescriptions légales et réglementaires d application en Belgique. Une description du portefeuille immobilier de la Société Visée et de ses sociétés filiales est joint en Annexe 10.3 du Prospectus. Le 23 mars 2018, la Société Visée a publié son rapport financier annuel relatif à l exercice comptable Le 2 mai 2018, la Société Visée publiera une déclaration intermédiaire au 31 mars Ci-dessous figurent les principales données financières des résultats consolidés de la Société Visée et de ses filiales au 31 décembre 2017 et au 31 décembre 2016, qui doivent être lu conjointement avec le rapport de contrôle du commissaire. Comptes de résultats consolidés (x 1000) Revenus locatifs Coûts liés à la location RESULTAT NET LOCATIF /94

41 Récupération des charges locatives et des taxes normalement dues par les locataires sur les immeubles loués Charges et taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués Autres produits et charges relatifs à la location RESULTAT IMMOBILIER Coûts techniques Coûts commerciaux Coûts et taxes des immeubles non loués Frais de gestion immobilières Autres coûts immobiliers Coûts immobiliers RESULTAT OPERATIONNEL IMMOBILIER Frais généraux Autres produits et charges d exploitation RESULTAT D EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE Résultat de cessions d investissement immobilier Variations de la valeur réelle d investissement immobilier Autre résultat sur portefeuille RESULTAT D EXPLOITATION Produits financiers 4 11 Charges net d intérêts Autres charges financières -5-4 Variations de la valeur réelle des actifs et passifs financiers (couvertures inefficaces- IAS 39) Résultat financier RESULTAT AVANT IMPÔTS Impôts sur les sociétés Impôts RESULTAT NET Bilan consolidé (x 1000) Actifs non courant Immobilisations incorporelles 15 1 Investissement immobiliers Autres immobilisations corporelles Créances commerciales et autres immobilisations 3 3 Actifs circulant Créances commerciales Investissement immobiliers et autres actifs circulants Trésorerie et équivalents de trésorerie Comptes de régularisation /94

42 TOTAL ACTIF Capitaux propres Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère Capital Primes d émissions Réserves Résultat net de l exercice Participations minoritaires 0 0 Engagements Engagements à long terme Dettes financières à long terme Etablissement de crédit Autres engagements financiers à long terme Autres engagements à long terme Impôts différés - engagements Engagements à court terme Provision Dettes financières à court terme Etablissement de crédit Autres engagements financiers à court terme Dettes commerciales et autres dettes à court terme Autres engagements à court terme Comptes de régularisation TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DES PASSIFS DOCUMENTS INCORPORÉS PAR RÉFÉRENCE Les sections suivantes du rapport financier annuel 2017 de la Société Visée sont incorporées par référence dans le Prospectus conformément à l article 13, 3 de la Loi OPA : Compte de résultat consolidé p Résultat global consolidé p. 97 Bilan consolidé p Tableau de variation des capitaux propres consolidés p Tableau des flux de trésorerie consolidés p. 102 Déclarations annexes aux comptes consolidés p Rapport du Commissaire p Le rapport financier annuel de la Société Visée est disponible sur le site internet suivant : Les documents qui sont inclus par référence dans le Prospectus en font partie intégrante. Toutes informations contenues dans ces documents auquel il est fait référence seront considérées comme étant modifiées ou remplacées dans la mesure où les informations contenues dans le Prospectus 42/94

43 modifient ou remplacent pareille information antérieure. Ces informations modifiées ou remplacées ne font pas partie du Prospectus, sauf dans leurs versions ainsi modifiées ou remplacées. 7 OBJECTIFS ET INTENTIONS DE L OFFRANT 7.1 CONTEXTE DE L OFFRE ACQUISITION PAR LA SOCIÉTÉ VISÉE DU STATUT FIIS Depuis le 27 octobre 2014, la Société Visée dispose du statut de SIRP. L Offrant agit depuis lors en qualité de promoteur de la Société Visée conformément à l article 2, 13 de la Loi SIR et gardera cette qualité jusqu à la date du Prospectus. En tant que SIRP, la Société Visée bénéficie d un régime fiscal particulier (cf. article 185bis du Code des impôts sur les revenus («CIR»)). Le résultat comptable d une SIRP n est, en effet, pas soumis à l impôt des sociétés. La base imposable d une SIRP est limitée (i) aux dépenses et coûts non déductibles à titre de frais professionnels, autres que les dépréciations et moins-values sur les actions, et (ii) aux «avantages anormaux ou bénévoles» reçus. 13 En tant que SIRP, la Société Visée est soumise aux dispositions de la Loi SIR et de l AR SIR. Conformément à l article 21 de la Loi SIR, les actions d une SIRP doivent être admises à la négociation sur un marché réglementé belge. En outre, le promoteur d une SIRP doit, conformément à l article 23, 3, alinéa 1 de la Loi SIR, veiller à ce que au moins 30 % des titres conférant le droit de vote de la SIRP soient aux mains du public de manière continue et permanente. La Société Visée satisfait à ces conditions et dispose d un free float de 34,51 % 14. Etant donné ce free float restreint, la liquidité de l action dans la Société Visée est limitée. Au cours de la période de 12 mois entre le 13 janvier 2017 et le 12 janvier 2018, actions dans la Société Visée ont été négociées en moyenne quotidiennement, ce qui représente 0,03% du nombre total d actions en circulation dans la Société Visée, et 0,08% du free float. Outre la négociation limitée de l action dans la Société Visée, les actions dans la Société Visée sont négociées sous la EPRA VAN, ce qui signifie une sous-estimation de l action dans la Société Visée. La valeur ajoutée d une cotation en bourse de la Société Visée est donc, selon l Offrant, non seulement limitée, mais peut-être même négative. En 2016, le statut de fonds d investissement immobilier spécialisé (FIIS) a été créé par le biais de l AR FIIS. Bien qu un FIIS bénéficie d un régime fiscal particulier similaire à celui d une SIRP, il existe une grande différence au niveau du cadre réglementaire applicable. Ainsi, les actions d un FIIS ne peuvent pas être admises à la négociation sur un marché réglementé belge et il n existe aucun nombre minimal de titres conférant le droit de vote devant être possédés par le public. 13 De plus, une SIRP peut être soumise à la cotisation spéciale sur les commissions secrètes sur les commissions et rémunérations octroyées non justifiées par des fiches individuelles et un relevé récapitulatif. 14 Pour le calcul de ce free float, la participation de Capfi Delen Asset Management NV dans la Société Visée est également prise en compte. 43/94

44 L Offrant souhaite que la Société Visée soit convertie «de manière fluide» d une SIRP en un FIIS de façon fiscalement neutre, comme prévu à l article 210, 1, 5 du CIR. L AR FIIS contient cependant plusieurs restrictions et obligations visant à garantir le caractère institutionnel du FIIS, inconciliables avec les dispositions susmentionnées de la Loi SIR et de l AR SIR auxquelles la Société Visée est soumise en tant que SIRP. Ainsi, conformément à l article 9 de l AR FIIS, tous les instruments financiers émis par un FIIS doivent rester nominatifs tant que le FIIS existe. En outre, conformément à l article 10, 1 de l AR FIIS, les instruments financiers émis par un FIIS ne peuvent être acquis que par ce que l on appelle des d investisseurs éligibles 15. Un FIIS peut être constitué par un seul d investisseur éligible. L Offrant est qualifié d «d investisseur éligible». Enfin, conformément à l article 11 de l AR FIIS, les instruments financiers émis par un FIIS ne peuvent pas être admis à la négociation sur un MTF (tel que défini à l article 3, 10 de la Loi du 21 novembre 2017 relative aux infrastructures des marchés d instruments financiers et portant transposition de la Directive 2014/65/UE) ou sur un marché réglementé (tel que défini à l article 3, 7 de cette même loi du 21 novembre 2017) accessible au public. Les restrictions de l article 23, 3, alinéas 1 16 et 4 17 de la Loi SIRP rendent, en outre, impossible pour l Offrant, en sa qualité de promoteur de la Société Visée, d émettre une offre d achat publique en vue d acquérir toutes les actions dans la Société Visée sans que la FSMA n autorise plusieurs dérogations motivées aux dispositions de la Loi OPA et l AR OPA. L Offrant devrait, en effet, déjà acquérir les actions des actionnaires qui ont présenté leurs actions au cours de L Unique Période d Acceptation de l Offre, conformément à l article 34 de l AR OPA, avant que la réouverture de l Offre en tant qu offre de reprise simplifiée en l application de l article 513 du Code des sociétés, et des articles 42 et 43 de l AR OPA ne soit clôturée. Cela impliquerait que, pour ces acquisitions contraires à l article 23, 3, alinéas 1 et 4 de la Loi SIRP, le pourcentage de titres conférant le droit de vote de la Société Visée possédés par le public devrait déjà descendre sous les 30 % à un moment où la Société Visée est encore une SIRP. En outre, la Société Visée n aura pas encore pu obtenir le statut de FIIS à ce moment-là car certains de ses actionnaires ne seront pas encore des «d investisseurs éligibles» et que ses actions seront encore admises à la négociation sur le marché réglementé d Euronext Bruxelles. Vu ce qui précède, le passage fluide du statut de SIRP au statut de FIIS de manière fiscalement neutre est uniquement possible dans le cadre simultané (i) d un abandon par la Société Visée du statut de SIRP, (ii) de l acquisition du statut de FIIS par la Société Visée, et (iii) de l acquisition de toutes les Actions par l Offrant. Cette dernière condition suppose que l Offrant acquière simultanément la propriété de toutes les Actions (a) présentées au cours de l Unique Période d Acceptation, (b) présentées au cours de l Offre de reprise, et (c) non présentées mais transférées de plein droit à l Offrant conformément à l article 43, alinéa 3 de l AR OPA. 15 À cette catégorie d'investisseurs appartiennent, d'une part, les investisseurs éligible «par nature» (c'est-à-dire les «clients professionnels» tels qu'énumérés dans la Loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires, et les «contreparties éligibles» au sens de l'arrêté royal du 19 décembre 2017 portant les règles et modalités visant à transposer la directive concernant les marchés d'instruments financiers) et, d'autre part, les investisseurs éligibles «par désignation» (c'est-à-dire les personnes morales qui se sont fait inscrire en tant que telles dans un registre tenu par la FSMA). 16 «Les promoteurs sont tenus de veiller [...] à ce qu'au moins 30 % des titres conférant le droit de vote de la SIRP soient aux mains du public de manière continue et permanente à compter d'un délai d'un an après l'agrément. [...]» 17 «Sans préjudice du 3, alinéa 1 er du présent article, une acquisition de titres conférant le droit de vote de la SIRP par le promoteur ou une personne avec laquelle celui-ci agit de concert ne peut avoir pour effet de faire baisser en dessous de 30 % la proportion de titres conférant le droit de vote se trouvant aux mains du public.» 44/94

45 7.1.2 DÉROGATIONS ACCORDÉES PAR LA FSMA En vue de l acquisition simultanée par l Offrant de toutes les Actions de manière simultanée (indépendamment du fait qu elles soient proposées ou non au cours de l Unique Période d Acceptation, pendant l Offre de reprise ou transférées de plein droit à l Offrant dans le cadre de l Offre de reprise), la FSMA a, conformément à l article 35, 1 de la Loi OPA, accordé plusieurs dérogations motivées par rapport aux dispositions de la Loi OPA et de l AR OPA : (i) La première dérogation accordée consiste à autoriser l Offrant à reporter le paiement du Prix de l offre aux Actionnaires qui ont accepté l Offre au cours de l Unique Période d Acceptation - et le transfert de propriété y lié des Actions concernées - au maximum jusqu au dixième Jour Ouvrable suivant la publication des résultats de l Offre de reprise. En dérogation à l article 34 de l AR OPA, l Offrant ne paiera donc pas le Prix de l offre au plus tard le dixième Jour Ouvrable suivant la publication des résultats de l Offre de reprise. (ii) La deuxième dérogation, qui a été autorisée pour autant que nécessaire, consiste à autoriser l Offrant à prendre en compte les Actions proposées pendant l Unique Période d Acceptation dans le cadre de l exigence imposant que l Offrant ait acquis, par l acceptation de l Offre, des titres représentant au moins 90 % du capital couvert par l Offre de la Société Visée à laquelle sont liés les droits de vote. Suite au transfert reporté de la propriété des Actions qui ont été proposées au cours de l Unique Période d Acceptation (voir Sections et 8.13 du Prospectus), l Offrant n aura, en effet, pas encore «obtenus» ces Actions. La ratio legis de cette exigence est toutefois pleinement remplie si à la clôture de l Unique Période d Acceptation, les acceptations (non retirées) de l Offre représentent au moins 90 % des actions couvertes par l Offre dans la Société Visée. Pour autant que cela s avère nécessaire, une dérogation a par conséquent été accordée à l exigence d une «acquisition de 90 %» visée à l article 42 de l AR OPA. (iii) La troisième dérogation accordée consiste en la non-applicabilité de certaines règles de la Loi OPA et de l AR OPA concernant les parties agissant de concert 18 en ce qui concerne les Actionnaires qui ont accepté l Offre au cours de l Unique Période d Acceptation et qui, purement suite à cette acceptation, sont considérés comme agissant de concert avec l Offrant à dater de la clôture de l Unique Période d Acceptation. À partir de ce moment-là, les Actionnaires ne peuvent, en effet, plus retirer leur acceptation de l Offre, même si la propriété des Actions qu ils ont proposées est seulement transférée à l Offrant à l échéance de l Offre de reprise (voir Sections et 8.13 du Prospectus). Ceci est dû à la dérogation motivée mentionnée au point (i) que la FSMA a, conformément à l article 35, 1 de la Loi OPA, accordé à l Offrant dans le cadre de la transformation de la Société Visée de SIR à FIIS, afin de permettre à l Offrant d acquérir les Actions simultanément (voir Section 5.7 du Prospectus). Cette situation est analogue à celle d actionnaires qui concluent un engagement d apport irrévocable. 19 Ces Actionnaires collaborent donc durant cette période transitoire (c est-à-dire à partir du moment où ils ne peuvent plus retirer leur acceptation de l Offre et jusqu au transfert de propriété) avec l Offrant en vue de la réussite de l Offre et du maintien du contrôle sur la Société Visée, afin qu ils soient considérés comme agissant de concert avec l Offrant. Comme cette qualité de personne agissant de concert avec l Offrant résulte purement de la première dérogation accordée susmentionnée - suite à laquelle les 18 Notamment l'augmentation (reportée) du Prix de l'offre suite à d'éventuelles acquisitions par ces actionnaires (voir articles 15, 2 (et 31, alinéa 2, 40, 1, alinéa 2, 3 ) et 45 de l'ar OPA), la notification d'éventuelles opérations sur titres (voir article 12 de l'ar OPA) et les communications relatives à ces actionnaires dans le Prospectus (voir point 2.3, alinéa 2, 2.4 et 4.6 de l'annexe I de l'ar OPA). 19 Rapport annuel CBFA, Rapport du comité de direction, , /94

46 Actionnaires qui ont proposé leurs Actions au cours de l Unique Période d Acceptation, en dérogation à l article 34 de l AR OPA, restent actionnaires de la Société Visée jusqu à l échéance de l Offre de reprise - il n y a aucune raison que les autres dispositions relatives aux personnes agissant de concert s appliquent à eux SOUTIEN DU CONSEIL D ADMINISTRATION DE LA SOCIÉTÉ VISÉE Le 12 avril 2018, le conseil d administration de la Société Visée, y compris ses administrateurs indépendants, a exprimé son soutien vis-à-vis de l Offre. L avis motivé du conseil d administration de la Société Visée au sujet de l Offre est repris dans son mémoire en réponse, rédigé le 18 avril 2018 et approuvé par la FSMA le 24 avril 2018 conformément aux articles 22 et suivants de la Loi OPA, dont une copie est jointe au Prospectus à l Annexe En vue de l abandon du statut SIRP par la Société Visée et de son acquisition simultanée du statut FIIS, le conseil d administration de la Société Visée a convoqué une assemblée générale extraordinaire des actionnaires le 18 avril 2018, qui aura lieu le 18 mai Les documents relatifs à cette assemblée sont disponibles sur les sites internet de la Société Visée ( La décision de l assemblée générale extraordinaire de la Société Visée d abandonner le statut SIRP sous les conditions suspensives (non rétroactives) de l acquisition par l Offrant de toutes les actions couvertes par l Offre dans la Société Visée et de l acquisition simultanée du statut FIIS par la Société Visée, constitue l une des conditions auxquelles l Offre est soumise (voir Section du Prospectus). 7.2 OBJECTIF ET RAISONS DE L OFFRANT L objectif immédiat de l Offre consiste à acquérir toutes les actions dans la Société Visée et à obtenir ensuite la radiation d office des actions dans la Société Visée qui sont admises à la négociation sur le marché réglementé d Euronext Bruxelles en application de l article 43, alinéa 4 de l AR OPA, en vue de la renonciation de la Société Visée au statut de SIRP et de l acquisition simultanée du statut de FIIS de manière fiscalement neutre. Comme exposé au Section du Prospectus, la principale motivation ici est que les récentes réformes législatives en Belgique permettent de conserver le statut fiscal particulier de la Société Visée notamment sans devoir maintenir la négociation des actions dans la Société Visée sur le marché réglementé d Euronext Bruxelles et sans qu un nombre minimal de titres conférant le droit de vote de la Société Visée ne doive être à disposition du public. En outre, la sous-évaluation de l action dans la Société Visée à la Date d annonce ainsi que l acquisition de 100 % des actions dans la Société Visée, la simplification de la structure sociétaire et la possibilité de garder une structure REIT 20 non cotée en bourse sont les considérations économiques les plus importantes. L Offrant s engage, en application de l article 513 du Code des sociétés, et des articles 42 et 43 de l AR OPA, à émettre une Offre de reprise simplifiée, si les conditions à cet effet sont remplies, étant entendu que la FSMA, conformément à l article 35, 1 de la Loi OPA, a accordé une dérogation motivée 20 Real Estate Investment Trusts. 46/94

47 relative à certaines conditions et modalités d une telle offre de reprise simplifiée (voir Section du Prospectus). Cette dérogation vise à permettre à l Offrant d acquérir toutes les actions dans la Société Visée simultanément, aussi bien celles proposées au cours de l Unique Période d Acceptation que celles incluses dans l Offre de reprise. Les conditions de l émission d une telle Offre de reprise simplifiée sont notamment remplies si, à la clôture de l Unique Période d Acceptation, les acceptations (non retirée) de l Offre représentent au moins 90 % des actions couvertes par l Offre dans la Société Visée (ce qui, compte tenu de la participation déjà détenue directement ou indirectement par l Offrant, suppose que l Offrant et les personnes agissant de concert avec lui détiennent une participation totale de 96,55 % du nombre total des actions de la Société Visée), et que l Offrant maintient par ailleurs l Offre. 7.3 INTENTIONS DE L OFFRANT PARTICIPATION DANS L ACTIONNARIAT POUR L OFFRANT La participation dans la Société Visée continuera à figurer parmi les principaux éléments de l actif de l Offrant STRATÉGIE POUR LA SOCIÉTÉ VISÉE L Offrant ne s attend pas à un changement substantiel dans la stratégie pour la Société Visée et n a pas l intention de modifier la stratégie. Toutefois, après arrivée à échéance de l Offre de reprise, il convient de tenir compte du statut FIIS que prendra la Société Visée ACTIVITÉS DE LA SOCIÉTÉ VISÉE Après l Offre, la Société Visée exercera des activités et détiendra des actifs analogues, mais dans un cadre réglementaire différent. En tant que FIIS, la Société Visée investira exclusivement dans l immobilier. La Société Visée et ses filiales ne peuvent pas fournir de services immobiliers à des tiers. Les investissements dans des biens immobiliers en Belgique devront désormais, en principe, être détenus directement sur le bilan de la Société Visée et plus via les sociétés filiales. Les biens immobiliers situés en Belgique ne peuvent être détenus qu indirectement par la Société Visée, à condition que la Société Visée possède (in)directement toutes les actions ou parts dans la filiale qui possède les biens immobiliers belges et que ces biens immobiliers soient détenus directement sur le bilan propre de la Société Visée dans un délai de deux ans. La Société Visée ne pourra pas réaliser elle-même d opérations occasionnelles en tant que promoteur immobilier 21. Le (re)développement de son portefeuille propre reste néanmoins autorisé. Dans ce cas, la Société Visée doit toutefois détenir les biens immobiliers (re)développés durant un délai de minimum cinq ans sur son bilan. La durée maximale d un FIIS est de dix ans à compter de son inscription sur la liste des FIIS détenue par le SPF Finances. Les statuts de la Société Visée en tant que FIIS prévoiront toutefois que cette 21 On entend par «promoteur immobilier» la personne dont l'activité professionnelle, à titre principal ou accessoire, consiste à construire ou à faire construire des bâtiments en vue de les céder à titre onéreux, en tout ou en partie, soit avant la construction, soit en cours de construction, soit dans un délai de cinq ans après la construction. 47/94

48 durée peut être prolongée par des durées successives de maximum cinq ans, conformément à l article 26 de l AR FIIS. À certains égards, le statut FIIS est néanmoins aussi plus flexible que le statut SIRP. Par exemple, en tant que FIIS, la Société Visée ne sera plus soumise aux obligations de diversification dans le cadre de l ensemble des actifs, à la limite de taux d endettement et aux restrictions relatives à l établissement ou l acquisition de sûretés ainsi qu à la fourniture de crédits. La Société Visée devra toutefois encore respecter le même ratio pay-out que sous le statut SIRP, car l article 22 de l AR FIIS prévoit les mêmes dispositions pour l allocation du résultat que l article 45 de la Loi SIR iuncto article 13 de l AR SIR. En tant que FIIS, la Société Visée devra octroyer un montant, en guise de rémunération du capital, au moins équivalent à la différence positive entre les montants suivants : 80 % du montant égal à la somme du résultat corrigé et des plus-values nettes sur la réalisation de l immobilier non exonéré de la distribution obligatoire, telle que définie au schéma repris au Chapitre III de l Annexe A de l AR FIIS, et la réduction nette, au cours de l exercice comptable, de l endettement du FIIS, tel que visé à l article 22 de l AR FIIS EMPLOI L Offrant ne s attend pas à un changement substantiel au niveau des conditions de travail ou de la politique d emploi au sein de la Société Visée et n a pas l intention de procéder à une restructuration RADIATION DE LA COTATION L Offrant a l intention de radier les actions de la Société Visée admises à la négociation sur le marché réglementé d Euronext Bruxelles. Cette radiation se fera d office dans le cadre de l Offre de reprise en application de l article 43, alinéa 4 de l AR OPA. Une radiation de la cotation sur Euronext Bruxelles entraînera des modifications au niveau des statuts de la Société Visée, de son modèle de gouvernance et de sa politique, afin de les conformer aux usages habituels au sein des sociétés privées, mais en tenant compte du statut FIIS que prendra la Société Visée. 7.4 AVANTAGES POUR LA SOCIÉTÉ VISÉE ET SES ACTIONNAIRES Les Actionnaires de la Société Visée peuvent profiter de la prime d offre de 24,5 % par rapport au cours de clôture de l action de la Société Visée au 12 janvier 2018 et d une prime d offre de 6,4% par rapport à la Valeur Nette par Action au 31 décembre Les Actionnaires touchent un prix fixe garanti et peuvent vendre toutes leurs Actions, tandis que la liquidité de l action dans la Société Visée sur la bourse est limitée, ce qui peut mener à des fluctuations de prix significatives en cas d achat et de vente. Les Actionnaires peuvent, en outre, réaliser leurs Actions sans frais de transaction additionnels (voir Section 9.2 du Prospectus). 48/94

49 7.4.1 SOUS-ÉVALUATION PAR LE MARCHÉ Sur le marché actuel des actions, l action dans la Société Visée se négocie déjà depuis mars 2017 sous la VAN EPRA par action constaté de manière indépendante (chaque trimestre). La différence entre le cours boursier et la VAN EPRA a continué d augmenter au cours des mois suivants : la VAN EPRA a augmenté de manière continue, alors que le cours boursier n a montré aucun mouvement similaire ou meilleur (voir Section du Prospectus). Les faibles volumes de négociation et le retard accumulé par rapport à la VAN EPRA entraînent une sous-valorisation de l action à long terme et structurelle, jusqu à la Date d Annonce. Suite à l Offre, les Actionnaires peuvent profiter d une prime d offre de 24,5 % par rapport au cours de clôture de l Action de la Société Visée au 12 janvier Les Actionnaires peuvent réaliser leurs Actions sans frais de transaction additionnels FOURNITURE DE LIQUIDITÉS Les volumes de négociation relativement faibles et le free float limité des actions de la Société Visée limitent la liquidité de l action dans la Société Visée. Au cours de la période de 12 mois entre le 12 janvier 2017 et le 12 janvier 2018, actions dans la Société Visée ont été négociées en moyenne quotidiennement, ce qui représente 0,03 % du nombre total d actions en circulation dans la Société Visée et 0,08% du free float. Par conséquent, la vente d un intérêt dans la Société Visée prendrait un temps considérable, et le cours de l action pourrait réagir de manière très sensible suite à sa faible liquidité et pourrait créer une pression sur les prix en cas de vente. De même, la constitution d un intérêt en actions dans la Société Visée pourrait prendre une période considérable, et le cours de l action pourrait réagir de manière très sensible suite à sa faible liquidité et pourrait entraîner une augmentation de prix en cas d achat suite à l offre limitée. L Offre fournit à tous les Actionnaires - de manière équitable - dans un délai très court, des liquidités à un prix supérieur au cours de la bourse et à la Valeur Nette par Action constatée de manière indépendante à la Date de Référence. Les Actionnaires touchent un prix fixe garanti et peuvent vendre toutes leurs Actions en une fois, tandis que la liquidité de l action dans la Société Visée sur la bourse est limitée, ce qui peut mener à des fluctuations de prix significatives en cas d achat et de vente VALORISATION POSITIVE SELON LES MÉTHODES D ÉVALUATIONS UTILISÉES L Offre fournit aux Actionnaires de la Société Visée un niveau de cours qui, selon l Offrant, offre une valeur réaliste à la Société Visée et représente une prime par rapport au niveau de cours et par rapport à la VAN EPRA constatée de manière indépendante à la Date de Référence. 49/94

50 Sur la base d une analyse des (i) market multiples ; (ii) de Discounted Cash Flows (flux de trésorerie actualisés) ; (iii) du cours des actions et des volumes de transaction ; et (iv) des primes offertes lors d offre publiques d acquisition, l Offrant est convaincu que le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action contient une prime ou se situe, au moins, dans la fourchette supérieure de prix résultant des méthodes de valorisation financière retenues. 7.5 AVANTAGES POUR L OFFRANT ET SES ACTIONNAIRES L Offre permet à l Offrant d acquérir l ensemble des actions de la Société Visée et vise à supprimer la cotation en bourse des actions de la Société Visée. Par ailleurs, l Offrant ne s attend pas à pouvoir développer des synergies avec la Société Visée, car l objectif n est pas de réunir les activités et les éléments patrimoniaux de la Société Visée et de l Offrant (ou de ses autres sociétés filiales). Les synergies attendues se limitent à la radiation susmentionnée de la cotation en bourse et à des frais administratifs y afférents estimés entre EUR et EUR euros sur une base annuelle, effectifs au moment de la cession par la Société Visée du statut SIRP et à l acquisition simultanée par la Société Visée du statut FIIS. Cette réduction de coût est estimée à une économie directe escompté de EUR liée à la radiation immédiate de la cote, ainsi qu à une économie indirecte de EUR , entre autres grâce à une méthode plus efficace de reporting financier et d autres coûts indirects. Compte tenu de la poursuite inchangée des activités actuelles et du maintien du personnel, aucune autre synergie n est prévue. 8 L OFFRE 8.1 CARACTÉRISTIQUES DE L OFFRE NATURE DE L OFFRE L Offre est une offre d achat publique volontaire et conditionnelle effectuée conformément au chapitre II de l AR OPA. L Offre est une offre en espèces OBJET DE L OFFRE L Offre se rapporte à toutes les actions émises par la Société Visée qui ne sont pas encore en possession de l Offrant ou de CFB, qui représente 34,51% du total des actions émises par la Société Visée. Les actions dans la Société Visée sont admises à la négociation sur le marché réglementé d Euronext Bruxelles sous le code ISIN BE La Société Visée n a pas d autres titres émis avec droit de vote ou qui donnent accès au droit de vote. La Société Visée n a pas émis de droits permettant à leurs titulaires d acquérir des actions. 50/94

51 8.1.3 PRIX DE L OFFRE Le Prix de l Offre est en principe de EUR 57,50 par Action en espèces. Si la Société Visée accorde ou effectue une distribution (sous forme de dividende (annuel, intermédiaire ou intérimaire), réduction de capital réelle, remboursement de capital ou autres (en espèces ou en nature)) sur les actions de la Société Visée, et que la date de référence déterminant le droit à cette distribution est antérieur à la date d acquisition des actions par l Offrant, le Prix de l Offre de EUR 57,50 sera réduit du montant total de cette distribution par action (avant toute déduction fiscale applicable). Les Actionnaires seront informés de tout ajustement du Prix de l Offre à la suite d une distribution au moyen d un communiqué de presse qui sera également disponible sur les sites internet suivant : ( (en français, néerlandais et en anglais), (en français, néerlandais et en anglais), (en français), (en français et néerlandais)) et sur les sites internet de l Offrant ( et de la Société Visée ( Le Prix de l Offre s élèvera par conséquent de EUR 54,88 par action si l assemblée générale ordinaire de la Société Visée du 25 avril 2018 approuve le dividende brut proposé de EUR 2,62 par action pour l exercice comptable 2017, et que la date ex-dividende est antérieure à la date d acquisition des Actions par l Offrant. Le traitement fiscal du Prix de l Offre et du dividende, qui peut être différent pour certains Actionnaires, est décrit à la Section 9 du Prospectus. La justification détaillée du Prix de l Offre est incluse à la Section 8.2 du Prospectus CONDITIONS LIÉES À L OFFRE L Offre est soumise aux conditions suspensives suivantes : (i) à la clôture de l Unique Période d Acceptation de l Offre, les acceptations (non retirées) de l Offre représentent au moins 90% des actions de la Société Visée faisant l objet de l Offre; (ii) l assemblée générale extraordinaire de la Société Visée a décidé de renoncer au statut de la Société Visée en tant que société immobilière réglementée publique (SIRP) sous réserves des conditions suspensives (non-rétroactives) de l acquisition par l Offrant de l ensemble des actions de la Société Visée faisant l objet de l Offre et de l obtention simultanée par la Société Visée du statut de fonds d investissement immobilier spécialisé (FIIS) ; (iii) le SPF Finances a confirmé par écrit à la Société Visée qu il inscrira, à la Date du paiement de l Offre, la Société Visée en tant que fonds d investissement immobilier spécialisé (FIIS) sur la liste des fonds d investissement immobilier spécialisés (FIIS) tenue par le SPF Finances et qu il transmettra immédiatement une confirmation de cette inscription à un représentant de la Société Visée; (iv) au cours de la période préalable à la date de la publication des résultats de l Unique Période d Acceptation de l Offre, aucun événement n aura eu lieu, hors du contrôle de l Offrant, qui résulterait, ou pourrait raisonnablement résulter en un incidence défavorable importante sur la 51/94

52 situation financière et/ou les perspectives de la Société Visée, ou sur la capitalisation boursière de la Société Visée, étant entendu qu est considéré comme un tel événement : a. tout fait, événement ou circonstance qui, individuellement ou en combinaison d autres faits, événements ou circonstances, résulterait, ou pourrait raisonnablement résulter en une incidence défavorable (en pareil cas, la probabilité que le fait, l événement ou la circonstance résulterait raisonnablement en une incidence défavorable, devra être confirmée par un expert indépendant) de plus de 10 % sur le Résultat EPRA consolidé de la Société Visée par action (soit plus que 0,26 EUR) ou plus de 10 % de la Valeur Nette par Action 22 de la Société Visée (soit plus de 5,41EUR), calculé selon la méthode appliquée dans les derniers comptes consolidés de la Société Visée par rapport à l EPRA Résultat consolidé par action, ou respectivement la Valeur Nette par Action tel qu il résulte des comptes consolidés de la Société Visée au 31 décembre 2017, (soit respectivement EUR 2,62 et EUR 54,05) ; et/ou b. une baisse du cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index de plus de 15 % par rapport au cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index au 12 janvier 2018 (soit 2209,09 points), étant entendu que l Offrant ne peut que décider de retirer son Offre à cause d une baisse du cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index en dessous de 1877,73 points, à condition et aussi longtemps que le cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index est inférieur à 1877,73 points. Si l Offrant décide de ne pas de retirer son Offre à un moment où le cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index est inférieur à 1877,73 points et que ce cours de clôture dépasse ensuite à nouveau ce niveau, l Offrant ne pourra plus se prévaloir de cette diminution antérieure et temporaire du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index par la suite. La décision éventuelle de l Offrant de maintenir son Offre au cours d une période où le cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index est temporairement descendu sous les 1877,73 points, ne porte pas préjudice au droit de l Offrant d invoquer la condition et de retirer son Offre, si le cours de clôture du FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index, après une relance, baisserait à nouveau sous les 1877,73 points. Les conditions suspensives susmentionnées sont stipulées dans l intérêt exclusif de l Offrant, qui se réserve le droit d y renoncer, en tout ou en partie (sauf en ce qui concerne le seuil d acceptation défini au point (i)). Si l une des conditions susmentionnées n est pas remplie, l Offrant fera part de sa décision de renoncer ou non à ces conditions suspensives, au plus tard lors que les résultats de l Unique Période d Acceptation sont annoncés. Le seuil d acceptation prévu au point (i) suppose que l Offrant et les personnes agissant de concert avec lui à la clôture de l Unique Période d Acceptation détiennent, compte tenu de la participation déjà détenue directement ou indirectement par l Offrant, une participation totale de 96,55% du nombre total d actions de la Société Visée. 22 Il s'agit de la valeur comptable de l'action après déduction des frais de transaction (principalement des droits de transfert) de la valeur des investissements immobiliers. Elle est calculée en divisant le montant du patrimoine propre attribuable aux Actionnaires de la société mère par le nombre d'actions donnant droit à un dividende. 52/94

53 8.1.5 UNIQUE PÉRIODE D ACCEPTATION; CALENDRIER INDICATIF L Unique Période d Acceptation de l Offre prend court le 2 mai 2018 et se termine le 1 juin 2018 à 16:00 heures (heure belge). L offre d acquisition ne connaît qu une période d acceptation, sans possibilité de réouverture volontaire de l Offre. Calendrier indicatif Événement Date (prévue) Date d annonce 14 janvier 2018 Communication formelle de l Offre à la 12 avril 2018 FSMA Publication de l Offre par la 12 avril 2018 FSMA Approbation du Prospectus par la FSMA 24 avril 2018 Approbation du mémoire en réponse par 24 avril 2018 la FSMA Publication du Prospectus 26 avril 2018 Ouverture de l Unique Période d Acceptation 2 mai 2018 Assemblée générale extraordinaire de la Société Visée 18 mai 2018 renonçant au statut de SIRP Clôture de l Unique Période d Acceptation 1 juin 2018 Publication des résultats de l Unique Période d Acceptation 7 juin 2018 (et confirmation par l Offrant du fait que les conditions de l Offre ont été remplies ou non, et si tel n est pas le cas, du fait que l Offrant renonce ou non à cette (ces) condition(s)) Réouverture de l Offre en tant qu Offre de reprise 11 juin 2018 Clôture de la Période d Acceptation de l Offre de reprise 29 juin 2018 Publication des résultats de l Offre de reprise Au plus tard le 6 juillet 2018 Date de paiement Au plus tard le 20 juillet 2018 De manière simultanée : renonciation par la Société Visée À la Date de paiement au statut de SIRP, acquisition par la Société Visée du statut de FIIS et acquisition par l Offrant de toutes les Actions Si l une des dates reprises dans le calendrier est modifiée, les Actionnaires seront informés de cette (ces) modification(s) au moyen d un communiqué de presse qui sera disponible sur les sites internet suivants : (en français, néerlandais et en anglais), (en français, néerlandais et en anglais), (en français), (en français et néerlandais)) et sur les sites internet de l Offrant ( et de la Société Visée ( 53/94

54 8.2 JUSTIFICATION DU PRIX DE L OFFRE Le Prix de l Offre s élève en principe à EUR 57,50 par Action, ce qui représente le montant brut qui reviendra aux Actionnaires en cas de succès de l Offre. Toutefois, si l assemblée générale ordinaire de la Société Visée du 25 avril 2018 approuve le dividende brut proposé de EUR 2,62 par action pour l exercice 2017 et si la date ex-dividende tombe avant le jour de l acquisition des Actions par l Offrant, le montant de ce dividende brut sera imputé sur le Prix de l Offre de EUR 57,50 par action. Le Prix de l Offre sera alors le suivant : Prix de l Offre EUR 57,50 Dividende brut proposé par action pour l exercice 2017 (-) - EUR 2,62 Prix de l Offre final EUR 54,88 Le Prix de l Offre s élèvera par conséquent de EUR 54,88 par action si l assemblée générale ordinaire de la Société Visée du 25 avril 2018 approuve le dividende brut proposé de EUR 2,62 par action pour l exercice comptable 2017, et que la date ex-dividende est antérieure à la date d acquisition des Actions par l Offrant GÉNÉRALITÉS Pour la fixation du Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action, l Offrant a analysé les éléments suivants de l information financière historique basée sur les rapports trimestriels et les comptes annuels de la Société Visée, de rapports de marché et de communiqués de presse, ainsi que des possibles évolutions à long terme en matière de rentabilité, de flux de trésorerie et de bilan de la Société Visée. Dans ce contexte, l Offrant a également tenu compte du profil de risque de la Société Visée en comparaison avec d autres sociétés comparables cotées en bourse. En outre, l Offrant a tenu compte de valeurs de marché historiques des actions dans la Société Visée. Le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action est basé sur les analyses financières suivantes : a) Méthodes de valorisation : (i) Analyse des market multiples ; et (ii) Analyse Discounted Cash Flows (flux de trésorerie actualisés) ; b) Méthodes qui donnent du contexte au Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action : (i) Analyse du cours des actions et des volumes de transaction ; et (ii) Analyse des primes offertes dans le cadre d offres publiques d acquisition. En l absence d analystes de recherche suivant la Société Visée, il n est pas possible de donner du contexte au Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action sur base de l analyse des objectifs de cours des analystes de recherche JUSTIFICATION DU PRIX DE L OFFRE Le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces est basé sur les analyses financières suivantes : 54/94

55 ANALYSE DES MARKET MULTIPLES L analyse basée sur les market multiples s effectue avec les entreprises comparables à la Société Visée. Dans l ensemble du secteur immobilier, l analyse se concentre spécifiquement sur le secteur de l immobilier commercial suite aux moteurs sectoriels spécifiques. L augmentation des ventes par Internet a un effet positif sur l immobilier logistique, mais un effet négatif sur l immobilier commercial. La focalisation régionale est mise sur les pays d Europe occidentale, y compris la Belgique (SIR) et les pays frontaliers disposant de régimes REIT fiscaux comparables (Pays-Bas (FBI), Allemagne (G-REIT) et France (SIIC)). Les statuts des SIR, FBI, G-REIT et SIIC ont tous une distribution de dividendes obligatoire, qui est expliquée ci-dessous par pays et par régime : La Loi SIR belge stipule une distribution obligatoire qui est au moins égale à la différence positive entre les montants suivants : (i) 80 % du montant égal à la somme du résultat corrigé et des plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l obligation de distribution, comme prévu selon le schéma repris au Chapitre III de l Annexe C de l AR SIR belge, et (ii) la diminution nette, au cours de l exercice comptable, de l endettement de la SIR, comme visé à l article 13 de l AR SIR ; Le régime SIIC français requiert une distribution de 95 % du résultat EPRA, plus 60 % du bénéfice réalisé lors des ventes, plus 100 % du dividende des participations dans d autres SIIC ; Le régime FBI néerlandais requiert une distribution de 100 % du résultat fiscal ; Le régime G-REIT allemand prévoit une distribution minimale de 90 % du bénéfice, comme stipulé dans les normes GAAP allemandes. L Offrant a utilisé les critères de sélection suivants pour sélectionner les sociétés comparables en vue de l analyse des market multiples : Elles doivent être suffisamment institutionnalisées, cet aspect est évalué par l Offrant sur la base de la corporate governance, de l accessibilité aux possibilités d investissement et de la notoriété sur le marché ; Elles doivent avoir investi plus de 50 % de leur portefeuille immobilier dans de l immobilier commercial ; Elles doivent avoir investi plus de 50 % de leur portefeuille immobilier en Belgique, aux Pays- Bas, en Allemagne et/ou en France. La sélection de sociétés comparables se concentre sur les sociétés actives dans le secteur de l immobilier. Dans le secteur de l immobilier au sens large, le choix a ensuite été fait de sélectionner les sociétés comparables dans le sous-secteur de l immobilier commercial, dans lequel la Société Visée opère également. Dans le sous-secteur de l immobilier commercial, il existe différents types de biens immobiliers qui ne sont pas entièrement comparables. Le tableau 1 ci-dessous montre, pour toutes les sociétés comparables, les différents types d immeubles commerciaux dans lesquels ces sociétés opèrent principalement : 55/94

56 Tableau 1: Différents types de biens immobiliers commerciaux dans des sociétés comparables Sociétés: Société Visée Ascencio Carmila Deutsche Euroshop Klépierre Mercialys Qrf Retail Estates Unibail-Rodamco Vastned Retail N.V. Wereldhave Wereldhave Belgium Principalement actives dans: High street retail Immobilier commercial à la sortie de la ville Centres commerciaux Centres commerciaux Centres commerciaux Centres commerciaux High street retail Out-of-town shopping Centres commerciaux High street retail Centres commerciaux Centres commerciaux Les sociétés sélectionnées pour être comparées à la Société Visée sont des sociétés immobilières commerciales disposant de portefeuilles en Belgique, aux Pays-Bas, en France et/ou en Allemagne : Ascensio, Carmila, Deutsche EuroShop, Klépierre, Mercialys, QRF, Retail Estates, Unibail-Rodamco, Vastned Retail N.V., Wereldhave et Wereldhave Belgium. (i) La Société Visée est une SIR publique spécialisée dans les core city assets (59 %) et mixed retail locations (41 %). Son portefeuille immobilier se compose de 149 unités louables, réparties en Belgique. Les principaux locataires de la Société Visée sont : H&M (19,7 % au 31 décembre 2017), Inditex, AS Watson, PAI Partners, Euro Shoe Group, Denim Deluxe, Aldi, Blokker Group, Ariane, Giorgio Armani Retail. La Société Visée est cotée sur Euronext Bruxelles, avec une capitalisation boursière de 235 millions d euros au 12 janvier (ii) Ascencio est une SIR publique spécialisée dans l immobilier commercial en périphérie urbaine. Son portefeuille immobilier se compose actuellement de 104 immeubles, répartis en Belgique, en France et en Espagne, ayant une valeur réelle au 30 septembre 2017 de 613 millions d euros. Les principaux locataires d Ascencio sont : Mestdagh, Carrefour, Grand Frais (France), Delhaize, Aldi et Lidl. Les chaînes de magasins Brico/Brico Plan It, Worten, Decathlon, Krëfel, Hubo, Orchestra et Conforama (France) constituent d autres locataires importants de la SIR. Ascencio est cotée sur Euronext Bruxelles. Au 12 janvier 2018, sa capitalisation boursière s élève à 370 millions d euros. (iii) Carmila est une SIIC spécialisée dans les centres commerciaux et les parcs retail situés à côté d hypermarchés Carrefour. Son portefeuille immobilier se compose actuellement de 206 immeubles, répartis en France, en Espagne et en Italie, ayant une valeur réelle au 31 décembre 2017 de 5,8 milliards d euros. Les principaux locataires de Carmila sont : H&M, FeuVert, ALAINAFFLELOU, CAMEIEU, Mc Donalds, Orange, flunch, Nocibe, C&A, Micromania, Celio, Zara, Yves Rocher, Sephora et Jules. Carmila est cotée sur Euronext Paris. Au 12 janvier 2018, sa capitalisation boursière s élève à 3,2 milliards d euros. 56/94

57 (iv) Deutsche EuroShop est une G-REIT spécialisée dans les centres commerciaux. Son portefeuille immobilier se compose actuellement de 21 immeubles, répartis notamment en Allemagne (17), mais également en Autriche (1), en République tchèque (1), en Hongrie (1) et en Pologne (1), ayant une valeur réelle au 31 décembre 2016 de 4,0 milliards d euros. Les principaux locataires de Deutsche EuroShop sont : Metro, H&M, New Yorker, Peek & Cloppenburg, Deichmann, Douglas, C&A, REWE, dm-drogerie markt et Thalia. Deutsche EuroShop est cotée sur la Boerse Frankfurt. Au 12 janvier 2018, sa capitalisation boursière s élève à 2,0 milliards d euros. (v) Klépierre est une SIIC spécialisée dans les centres commerciaux. Son portefeuille immobilier se compose actuellement de plus de 100 centres commerciaux, répartis en France/Belgique (37 %), en Italie (19 %), en Scandinavie (11 %), en Espagne/au Portugal (11 %), en Europe centrale et de l Est et en Turquie (6 %), aux Pays-Bas (6 %) et en Allemagne (5 %), ayant une valeur réelle au 31 décembre 2017 de 23,7 milliards d euros. Les principaux locataires de Klépierre sont : H&M, Zara, Media World, Sephora, Celio, C&A, McDonald s, Bershka, Fnac et Primark. Klépierre est cotée sur Euronext Paris. Au 12 janvier 2018, sa capitalisation boursière s élève à 11,2 milliards d euros. (vi) Mercialys est une SIIC spécialisée dans les centres commerciaux et les magasins high street. Son portefeuille immobilier se compose actuellement de 57 immeubles, répartis en France, ayant une valeur réelle au 31 décembre 2017 de 3,47 milliards d euros. Les principaux locataires de Mercialys sont : Casino group et H&M. Mercialys est cotée sur Euronext Paris. Au 12 janvier 2018, sa capitalisation boursière s élève à 1,7 milliard d euros. (vii) QRF est une SIR publique spécialisée dans le high street retail. Son portefeuille immobilier se compose actuellement de 47 immeubles, répartis en Belgique (90 %) et aux Pays-Bas (10 %), ayant une valeur réelle au 30 juin 2017 de 281 millions d euros. Les principaux locataires de QRF sont : H&M (16,5 %), Galeria Inno (10,6 %), Kruidvat (4,6 %) et America Today (3,8 %). QRF est cotée sur Euronext Bruxelles. Au 12 janvier 2018, sa capitalisation boursière s élève à 126 millions d euros. (viii) Retail Estates est une SIR publique spécialisée dans le shopping hors des villes. Son portefeuille immobilier se compose actuellement de 724 magasins, répartis en Belgique (90 %) et aux Pays-Bas (10 %), ayant une valeur réelle au 30 juin 2017 de 1,2 milliard d euros. Retail Estates dispose principalement de locataires ayant une activité commerciale dans les catégories suivantes : habillement/chaussures (27 %), biens de consommation (25 %), volumineux (25 %), alimentation (13 %). Retail Estates est cotée sur Euronext Bruxelles. Au 12 janvier 2018, sa capitalisation boursière s élève à 683 millions d euros. (ix) Unibail-Rodamco est la plus grande SIIC d Europe spécialisée dans les centres commerciaux premium. Son portefeuille immobilier se compose actuellement de 89 immeubles, répartis en France (54 %), aux Pays-Bas, (4 %), dans les pays nordiques (9 %), en Espagne (9 %), en Autriche (6 %), en Allemagne (8 %) et en Europe centrale (12 %), avec une valeur réelle au 30 juin 2017 de 43,1 milliards d euros. Les principaux locataires d Unibail-Rodamco sont : H&M, Mango, Media Markt Saturn/Inditex, Printemps, FNAC, 57/94

58 Vivarte, Sephora, UGC, Go Sport. Unibail-Rodamco est cotée sur Euronext Amsterdam. Au 12 janvier 2018, sa capitalisation boursière s élève à 20,4 milliards d euros. (x) Vastned Retail N.V. est une FBI spécialisée dans les city core assets. Son portefeuille immobilier se composait, au 31 décembre 2017, de 318 magasins, répartis en Belgique, en France, aux Pays-Bas et en Espagne, ayant une valeur réelle au 31 décembre 2017 de 1,6 milliard d euros. Les principaux locataires de Vastned Retail N.V. sont : H&M, Inditex, AS Watson, Blokker Group, Adidas, Nespresso, Ahold, Salvatore Ferragamo, Jumbo. Vastned Retail N.V. est cotée sur Euronext Amsterdam. Sa capitalisation boursière s élève au 12 janvier 2018 à 752 millions d euros. (xi) Wereldhave est une FBI spécialisée dans les centres commerciaux réguliers. Son portefeuille immobilier se compose actuellement de 40 immeubles, répartis aux Pays-Bas (56 %), en Belgique (22 %), en Finlande (3 %) et en France (19 %), ayant une valeur réelle au 31 décembre 2017 de 3,8 milliards d euros. Les principaux locataires de Wereldhave sont : Ahold-Delhaize (3,3 %), H&M (3,0 %), Blokker (2,9 %), C&A (2,1 %), Stockman (1,9 %), AS Watson (1,9 %), Hema (1,4 %), Excellent Retail Brands (1,4 %), Jumbo (1,0 %), Metro (1,0 %). Wereldhave est cotée sur Euronext Amsterdam. Au 12 janvier 2018, sa capitalisation boursière s élève à 1,6 milliard d euros. (xii) Wereldhave Belgium est une SIR spécialisée dans les centres commerciaux (85 %) et les bureaux (15 %). Son portefeuille immobilier se compose actuellement de 17 immeubles, répartis en Belgique, ayant une valeur réelle de 0,8 milliard d euros. Les principaux locataires de Wereldhave sont : ERGO services, Carrefour Belgium, H&M, C&A, Delhaize Group, A.S. Watson Group, Sportsdirect.com, Argenta Spaarbank, Ricoh et Proximus. Wereldhave est cotée sur Euronext Bruxelles. Sa capitalisation boursière s élève au 12 janvier 2018 à 0,7 milliard d euros. Le tableau 4 présente un aperçu de toutes les valeurs clés des sociétés comparables. Toutes ces sociétés sont ensuite examinées par rapport à la Société Visée. Ces chiffres constituent les fondements de la méthode de valorisation basée sur les market multiples. Dans la valorisation ci-dessous, il est renvoyé à plusieurs reprises au résultat EPRA et à la VAN EPRA. Le tableau 3 contient une description du mode de conversion du bénéfice IFRS au résultat EPRA, et le tableau 2 présente une description du mode de conversion de la valeur nette de l actif IFRS à la VAN EPRA. Pour une description détaillée du résultat EPRA et de la VAN EPRA, il est renvoyé aux guidelines EPRA. 23 Tableau 2 : Conversion de la valeur nette de l actif IFRS à la VAN EPRA Valeur Nette de l Actif par état financier Effet de l exercice d options, d actions convertibles, d autres actions, d investissements (base diluée) VAN diluée, après l effet de l exercice d options, d actions convertibles, d autres actions, d investissements Ajoutez : 23 Pour une description détaillée du résultat EPRA et de la VAN EPRA, il est renvoyé aux guidelines EPRA : 58/94

59 Réévaluation des investissements immobiliers (si l option de coût IAS 40 est utilisée) Réévaluation des investissements immobiliers en cours (si l option de coût IAS 40 est utilisée) Réévaluation d autres investissements non courants Réévaluation des contrats de location détenus en tant que contrats financiers Réévaluation de biens détenus pour la vente Supprimez : Valeur réelle des instruments financiers Latence fiscale Goodwill comme résultat de la latence fiscale Résultat : VAN EPRA Tableau 3 : Conversion du bénéfice IFRS au résultat EPRA Pour calculer le résultat EPRA du bénéfice IFRS, les adaptations suivantes doivent être effectuées sur le bénéfice IFRS, les postes suivants étant supprimés : Changements dans la valeur réelle des investissements immobiliers, développements détenus en tant qu investissements et autres intérêts Bénéfice ou perte dans la vente d investissements immobiliers, développements détenus en tant qu investissements et autres intérêts Bénéfice ou perte lors de la vente de biens détenus pour la vente, y compris les réductions de valeur spéciales («impairment») concernant les biens détenus pour la vente Impôt en cas de bénéfice ou de perte lors des ventes Goodwill négatif/goodwill réduction de valeur spéciale Changement dans la valeur réelle des instruments financiers et frais de clôture supplémentaires Frais d acquisition lors des transactions en actions et intérêts non majoritaires dans les investissements dans des joint-ventures Latence fiscale concernant les adaptations EPRA Changements concernant ce qui précède pour les joint-ventures (sauf s ils sont déjà repris sous consolidation proportionnelle) Intérêts non majoritaires concernant ce qui précède Résultat EPRA Le tableau 4 prend en compte les valeurs clés des sociétés comparables décrites ci-dessus. La capitalisation de marché et la valeur d entreprise sont toutes deux basées sur le nombre d actions et le cours de clôture à la Date de Référence, à savoir le 12 janvier Le Résultat EPRA 2017, le Résultat EPRA 5y CAGR 24, la VAN EPRA 2017 et la date de rapport VAN EPRA la plus récente sont également pris en compte par société. 24 Taux de croissance annuel composé, ou Compounded Annual Growth Rate «CAGR». 59/94

60 Tableau 4 : Valeurs clés de sociétés comparables Capitalisation de marché 25 Valeur d entreprise 26 Résultat EPRA 2017 par action Résultat EPRA 5y CAGR 27 VAN EPRA 2017 par action Date de rapport VAN EPRA Ascencio , ,8 % 55, sep-17 Carmila ,52 n/a 30 27,48 31-déc-17 Deutsche EuroShop , ,6 % 43,19 31-déc-17 Klépierre ,39 4,5 % 39,60 31-déc-17 Mercialys ,24 1,0 % 20,86 31-déc-17 QRF ,59 n/a 32 24,12 31-déc-17 Retail Estates , ,0 % 59,48 31-déc-17 Unibail ,05 4,7 % 211,00 31-déc-17 Vastned Retail N.V ,22-7,7 % 46,98 31-déc-17 Wereldhave , ,8 % 50,00 31-déc-17 Wereldhave Belgium Vastned Retail Belgium ,68 2,7 % 89, déc , ,0 % 54, déc-17 La VAN EPRA, comme illustrée ci-dessus, présente les chiffres pour la majorité des sociétés, tels que publiés au 31 décembre La date de rapport la plus récente d Ascencio et de Deutsche Euroshop est toutefois antérieure. Afin de compenser cet effet, l Offrant, comme décrit dans la note en bas de page, a compté pour ces sociétés l EPRA encourue, ou le résultat comparable rapporté avec la dernière VAN rapportée. La Société Visée, conformément aux prescriptions de l article 47 de la Loi SIR, fait évaluer son portefeuille immobilier chaque trimestre par deux experts en valorisation indépendants 25 Mesurée sur la base de la capitalisation de marché, telle que reprise par Bloomberg au 12 janvier Capitalisation de marché de Bloomberg au 12 janvier 2018 fusionnée avec le dernier endettement net rapporté. 27 CAGR entre la période Net result core activities à défaut de résultat EPRA, par exercice comptable complet prenant fin le 30 septembre VAN rapportée en septembre 2017 de 54,45 EUR, plus 1,01 EUR de résultat encouru extrapolé. 30 Carmila n'était pas encore cotée en bourse fin FFO par action. 32 QRF n'était pas encore cotée en bourse fin Extrapolé par rapport au résultat du troisième trimestre au 31 décembre 2017 de 3,64 EUR. 34 Résultat direct à défaut de résultat EPRA, par exercice comptable complet prenant fin le 31 décembre Valeur intrinsèque par action de 89,25 EUR, plus 0,08 EUR par action pour les «instruments de couverture autorisés» par chiffre annuel au 31 décembre Sur la base de actions. 37 Sur la base de actions. 60/94

61 internationalement reconnus : Cushman & Wakefield et CB Richard Ellis. La totalité du portefeuille est valorisée selon un principe de rotation. Le principal critère de reporting de la Société Visée est la valeur nette (valeur effective), qui s élève à EUR 54,05 38 par action au 31 décembre Cette valeur est de 8,8 % supérieure à la valeur nette de EUR 49,68 par action au 31 décembre La Société Visée rapporte également une VAN EPRA par action de EUR 54,52 au 31 décembre Cette valeur est de 8,3 % supérieure à la VAN EPRA de EUR 50,33 par action au 31 décembre 2016 et est utilisée comme base pour la comparaison avec des sociétés immobilières qui rapportent essentiellement la VAN EPRA. Le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces implique une prime de 6,4 % sur la valeur nette (valeur effective) par action de la Société Visée et une prime de 5,5 % sur la VAN EPRA par action de la Société Visée au 31 décembre Toutes les entreprises similaires ne font pas évaluer leur portefeuille trimestriellement. Par conséquent, sur un marché aux valeurs montantes, la prime ou le discount vis-à-vis de la VAN EPRA comme indiquée dans le tableau 4 vis-à-vis des valorisations moins récentes fournit une image moins réaliste. Le tableau 5, tel qu illustré ci-dessous, présente les market multiples pour les sociétés comparables. Le multiple du Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces par rapport au résultat EPRA diffère le plus fortement du multiple médian sur le marché. Le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces représente un multiple de 21,9x le résultat EPRA de la Société Visée et le market multiple médian est de 14,7x ; Le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces représente un multiple de 21,9x le dividende, lequel est bien plus élevé que le multiple médian de 18,2x le dividende ; o Deutsche Euroshop est la seule des sociétés comparables à agir sur un multiple de dividende comparable. Elle agit toutefois sur un multiple de 0,7x le multiple VAN EPRA/P ; Conformément au sentiment actuel du marché, pratiquement toutes les sociétés comparables appliquent un discount significatif par rapport à la VAN EPRA. Seules Retail Estates et Wereldhave Belgium agissent sur un multiple supérieur au Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces. 38 Valeur nette selon les IFRS au 31 décembre /94

62 Tableau 5 : Market multiples Multiples Société Prix de référence par action Résultat EPRA 2017 Dividende par action 2017 VAN EPRA 2017 Résultat P/EPRA P/Dividen de P/VAN EPRA Ascencio 57,00 4,04 3, ,5 14,1 17,3 1,0 Carmila 23,60 1,52 1,50 27,5 15,5 15,7 0,9 Deutsche EuroShop 31,92 2,54 1,45 43,2 12,6 22,0 0,7 Klépierre 35,55 2,39 1,96 39,6 14,7 18,1 0,9 Mercialys 18,27 1,24 1,09 20,9 14,7 16,8 0,9 QRF 24,60 1,59 1,35 24,1 15,5 18,2 1,0 Retail Estates 72,80 4,85 3, ,5 15,0 20,8 1,2 Unibail- Rodamco 204,40 12,05 10,80 211,0 17,0 18,9 1,0 Vastned Retail N.V. 39,50 2,22 2,05 47,0 17,8 19,3 0,8 Wereldhav e 40,02 3,43 3,08 50,0 11,7 13,0 0,8 Wereldhav e Belgium 96,00 5,68 5,10 89,3 16,9 18,8 1,1 Médiane 15,0 18,2 0,9 Vastned Retail Prix de 2,62 2,62 54,52 21,9 21,9 1,1 l Offre de EUR 57,50 Le tableau 6 présente une valorisation sur la base de la valeur implicite par action, qui est déduite de la méthode de valorisation market multiples. La prime qui représente le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces a une fourchette de 17% à 46% par rapport aux valeurs implicites. 39 L'exercice comptable se termine le 30 septembre Milieu du pronostic d'entreprise entre EUR 3,40 et 3,60 par action du 19 février /94

63 Tableau 6 : Prime par rapport aux market multiples Paramètres Résultat EPRA par action Dividende par action VAN EPRA par action Vastned Médiane des Valeur Prix de Prime/(réduction) Retail market implicite par l Offre de par action Belgium 41 multiples action EUR 57,50 2,62 15,0 39,3 57,50 46 % 2,62 18,2 47,7 57,50 20 % 54,52 0,9 48,9 57,50 17 % ANALYSE DCF L analyse DCF, ou l analyse des flux de trésorerie actualisés, a pour but de déterminer la valeur de l entreprise (EV) en prévoyant les futurs flux de trésorerie. Les flux de trésorerie actualisés estimés de la Société Visée sont basés sur des projections de l Offrant pour les prestations futures de la Société Visée. Le WACC utilisé pour prévoir les futurs flux actualisés est à la base de la valorisation DCF. Il est expliqué ci-dessous comment le WACC est déterminé à l aide d une description des différents paramètres utilisés à cet effet. L Asset Beta, aussi appelé unlevered beta, est la médiane du groupe peer pertinent 42 Asset Beta s 43 ayant une valeur de 0, L analyse de régression prise comme base a été réalisée à partir de l indice MSCI Europe 45 ; La base du MSCI Europe est la prime de risque de marché (market risk premium) 46 pour la Belgique, définie à 5,6 %, qui est appliquée lors de la définition du WACC aux fins de cette analyse DCF ; En tant que risk free rate pour la définition du WACC, qui est utilisé pour prévoir les flux de trésorerie opérationnels et la valeur terminale, le choix s est porté sur l intérêt de l obligation d État belge sur 30 ans, qui a un taux d intérêt de 1,70 % 47 ; En tant que risk free rate pour la définition du WACC pour la valeur terminale («VT-WACC»), le risk free rate synthétique 48, tel que décrit par McKinsey 49, a été appliqué. Celui-ci a une valeur de 3,9 % 50 ; 41 Chiffres au 31 décembre Vastned Retail, Wereldhave, Deutsche Euroshop, Klépierre, Unibail-Rodamco. Les sociétés immobilières similaires cotées en bourse ont été sélectionnées sur la base de similitudes avec le profil opérationnel de la Société Visée, ainsi que sur la base de la valeur d'entreprise. 43 Testé sur (i) l'autocorrélation avec la variable indépendante, (ii) l'autocorrélation avec des délais erronés, (iii) la déviance standard sous les 15 %, (iv) le minimum de 60 points de données et (v) la corrélation entre le taux sans risque et le rendement de marché. 44 Beta unlevered pour l ensemble du groupe de sociétés comparable a une valeur de Morgan Stanley Capital Index Europe. 46 NYU Stern Market risk premia per country - January Bloomberg, le 24 février Suite à la crise financière entre 2007 et 2009, et à la politique monétaire de la Banque centrale européenne qui en a résulté, le rendement sur les obligations d'état a baissé jusqu'à atteindre un point historiquement bas. Pour pallier à l'incohérence entre les taux sur les obligations d'état et les valeurs de marché d'actions, un taux d'intérêt synthétique sans risque a été utilisé. 49 McKinsey Valuation (6 th edition), p ,0 % pour le taux réel moyen à long terme et 1,9 % pour l'inflation à long terme et le facteur de croissance admis ; McKinsey Valuation (6 th édition), p /94

64 L Offrant a effectué une correction pour la valeur d entreprise relativement faible de la Société Visée. À cet effet, elle a appliqué une small company premium (prime petite entreprise) de 1,17 % 51 ; La structure de capital visée se compose de maximum 40 % d emprunt, soit un taux d endettement visé de maximum 40 %. Il en résulte un levered beta de 0, L emprunt est supposé à un coût de 2,73 %, ce qui correspond au taux d intérêt moyen de Vastned Retail N.V. 53 Sur la base des calculs et hypothèses réalisés ci-dessus, un WACC de 5,73 % a été constaté. Celui-ci est utilisé dans l analyse pour prévoir les flux de trésorerie et la valeur terminale. La VT-WACC a une valeur de 7,04 %, elle est utilisée dans l analyse pour définir la valeur terminale. Ci-dessous figure une énumération de plusieurs hypothèses prises et des principaux éléments des prédictions de la période de projection, ainsi que la «valeur terminale» définie : Les prédictions qui sont à la base des activités opérationnelles de la Société Visée et constituent, par conséquent, le principal moteur pour la prévision des flux trésorerie, reposent sur les indications de la direction de l Offrant ; Le résultat immobilier opérationnel reste relativement constant tout au long de la période de projection explicite, avec une croissance annuelle composée («CAGR») de 4,1 % pour la période Ci-après figure le résultat immobilier opérationnel avec une CAGR de 1,9 % jusqu à la fin de la période de prévision explicite en 2027 ; o Entre 2012 et 2017, la CAGR du résultat immobilier opérationnel était de -2,5 %. Sur les indications de la direction de l Offrant, il y a été dérogé de manière significative. Les frais généraux restent aussi relativement constants par rapport au résultat immobilier opérationnel tout au long de la période de prédiction explicite, avec un ratio entre 5,9 % et 6,2 % ; o Entre 2012 et 2017, la CAGR du résultat immobilier opérationnel était de -0,2 %. Il y a été dérogé de manière significative sur les indications de la direction de l Offrant ; En 2018, un investissement identifié a été budgétisé à 1,1 million d euros ; Les autres dépenses d investissement qui sont prises en compte portent sur les investissements d entretien récurrents et devraient rester constantes à 0,3 % de la valeur immobilière moyenne sur une base annuelle. Les investissements doivent être réalisés en vue de maintenir le taux d occupation de 99 % et d éviter une baisse des niveaux locatifs. Pour le calcul des investissements, on part du principe que la valeur de l immobilier augmente de 1,9 % par an : o Au cours des cinq dernières années, ces dépenses d investissement se sont élevées à 0,2% des dépenses d investissement. Sur les instructions de la direction de l Offrant, il s agit d une dérogation à l analyse DCF ; Les changements au niveau du capital d exploitation net sont considérés comme insignifiants, au vu de la nature des activités de la Société Visée, et ne sont donc pas pris en considération dans l analyse DCF. Les flux de trésorerie qui sont prévus afin de définir la valeur de l entreprise sont les flux de trésorerie opérationnels ; 51 Erik Peek, A study of differences in returns between large and small companies in Europe, Avril 2016, p Levered beta = (1 + (emprunt / fonds propres) * unlevered beta. 53 Comme le révèlent les résultats annuels de Vastned Retail N.V. 2017, publiés le 14 février /94

65 La valeur terminale («Valeur Terminale») a été calculée selon la méthode Gordon Shapiro, basée sur un taux de croissance à long terme de 1,9 %, la VT-WACC et un flux de trésorerie actualisé. En pourcentage, la valeur terminale de la valeur d entreprise s élève à 64,3 % ; Un horizon explicite de 10 ans a été choisi pour les prédictions de flux de trésorerie, qui ont donc été prédits explicitement sur une base annuelle entre 2018 et L analyse DCF susmentionnée mène à une valeur d entreprise de 350 millions d euros. Après déduction de l endettement net 54 de 99,7 millions d euros au 31 décembre 2017 et des actions en circulation, on obtient une valeur de 52,30 euros par action. Tableau 7 : Passerelle d endettement nette (m EUR) Dettes financières à long terme Dettes financières à court terme Caisse et équivalents de caisse 95,6 4,4 (0,4) Endettement net 99,7 Tableau 8 : Tableau de sensibilité sur la valeur par action (i) WACC 55 4,99% 5,09% 5,19% 5,29% 5,39% 1,7 % 52,64 52,07 51,50 50,94 50,38 1,8 % 53,04 52,47 51,90 51,33 50,77 Taux de croissance à long terme 56 1,9 % 53,45 52,87 52,30 51,73 51,16 2,0 % 53,87 53,28 52,71 52,13 51,56 2,1 % 54,29 53,70 53,12 52,54 51,97 Tableau 9 : Tableau de sensibilité sur la valeur par action (ii) Taux de croissance à long terme 57 VT- WACC 6,84% 6,94% 7,04% 7,14% 7,24% 1,7 % 52,22 51,33 50,47 49,65 48,85 1,8 % 53,18 52,26 51,37 50,51 49,69 1,9 % 54,19 53,22 52,30 51,41 50,55 2,0 % 55,23 54,23 53,27 52,34 51,45 2,1 % 56,33 55,28 54,27 53,31 52,38 54 Selon les chiffres repris dans le rapport financier annuel de la Société Visée sur l'exercice comptable 2017, publié le 23 mars Il est renvoyé au WACC qui est utilisé pour prévoir les flux de trésorerie actualisé et la valeur terminale. 56 Il est renvoyé au taux de croissance à long terme qui est utilisé pour le calcul de la valeur terminale. 57 Il est renvoyé au taux de croissance à long terme qui est utilisé pour le calcul de la valeur terminale. 65/94

66 À l aide des tableaux 8 et 9 repris ci-dessus, il peut être conclu, sur la base de l analyse DCF, que le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces représente une prime de 10% par rapport à la valeur par action basée sur la méthode d évaluation DCF ANALYSE DES COURS DES ACTIONS ET VOLUMES DE NÉGOCIATION Une analyse des cours des actions et des volumes de négociation de la Société Visée au cours de la période de 12 mois à dater du 13 janvier 2017 et jusqu à la Date de référence est présentée ci-dessous. Cette analyse financière donne du contexte au Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action. Au cours de ces douze mois, environ actions dans la Société Visée ont été négociées sur Euronext Bruxelles et actions dans la Société Visée ont été négociées sur toutes les autres bourses d actions. Le total des actions négociées dans la Société Visée sur toutes les bourses, avec une valeur totale de 16,7 millions d euros 58, représente 7 % des actions en circulation dans la Société Visée, soit 20 % du free float total, ce qui est très bas tant en volumes absolus qu en volumes relatifs en comparaison avec les sociétés belges cotées en bourse et les sociétés immobilières européennes cotées en bourse. Le 12 janvier 2018, le cours de clôture par action dans la Société Visée s élevait à EUR 46,20 sur Euronext Bruxelles. Au cours de cette période de douze mois précédant la Date de référence, le cours des actions de la Société Visée a fluctué entre EUR 44,20 et 53,97. Le prix moyen pondéré volumique est un prix de référence plus précis que le prix moyen sur la base des cours de clôture, notamment pour les entreprises avec une liquidité commerciale faible comme la Société Visée. Pour la détermination du prix moyen pondéré volumique, sont prises en considération toutes les transactions effectuées dans la Société Visée sur Euronext Bruxelles et d autres bourses. Le prix moyen pondéré volumique des actions dans la Société Visée sur la base de la négociation sur toutes les bourses pour les premier, troisième, sixième et douzième mois précédant la Date de référence, également comprise, s élevait respectivement à EUR 45,05, EUR 45,38 EUR 45,47 et EUR 47,09. Étant donné que le pourcentage annuel négocié du free float est de 20 % et que, dans le cadre de la détermination des prix qui en découle, les actions ont été négociées dans une fourchette de 22 % 59 du prix des actions, l Offrant estime qu une analyse des cours des actions et des volumes de négociations constitue une méthode d évaluation pertinente. Cela conforte l Offrant dans sa conclusion que le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces représente une prime considérable, comme indiqué dans le tableau 10, tout en offrant également un moment de liquidité pour tous les actionnaires. 58 Mesurée sur la base de la capitalisation de marché, telle que reprise par Bloomberg au 12 janvier Mesurée à partir du point le plus bas en 12 mois, à savoir 44,20 EUR. 66/94

67 Tableau 10 : Prime vis-à-vis des cours des actions respectives Prime sur le Prix de l Offre de EUR 57,50 par rapport au cours des actions Date de référence 24,5 % Prix de l action le plus élevé sur 12 mois 6,5 % Prix de l action le plus bas sur 12 mois 30,1 % Prix moyen pondéré volumique de l action sur 1 mois 27,6 % Prix moyen pondéré volumique de l action sur 3 mois 26,7 % Prix moyen pondéré volumique de l action sur 6 mois 26,5 % Prix moyen pondéré volumique de l action sur 12 mois 22,1 % Le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces représente : une prime de 24,5 % sur le cours de clôture par action dans la Société Visée sur Euronext Bruxelles à la Date de référence ; une prime de 27,6 % vis-à-vis du prix moyen pondéré volumique par action dans la Société Visée sur toutes les Bourses au cours de la période d un mois précédant la Date de référence, également comprise ; une prime de 26,7 % vis-à-vis du prix moyen pondéré volumique par action dans la Société Visée sur toutes les Bourses au cours de la période de trois mois précédant la Date de référence, également comprise ; une prime de 26,5 % vis-à-vis du prix moyen pondéré volumique par action dans la Société Visée sur toutes les Bourses au cours de la période de six mois précédant la Date de référence, également comprise ; une prime de 22,1 % vis-à-vis du prix moyen pondéré volumique par action dans la Société Visée sur toutes les Bourses au cours de la période de douze mois précédant la Date de référence, également comprise. Le tableau 11 ci-dessous donne, par souci d exhaustivité, un aperçu du cours de l action de la Société Visée à diverses dates antérieures à la date de référence comprise. Le tableau 12 présente les primes respectives du cours acheteur de EUR 57,50 par action par rapport au cours de l action de la Société Visée à diverses dates avant la Date de référence comprise. Tableau 11: Différents prix d action de la Société Visée (en euro) Moyen Maximum Minimum VWAP 60 Date de 46,2 46,2 46,2 46,2 référence 1 mois 44,7 46,4 44,4 45,1 3 mois 46,9 47,3 44,3 45,4 6 mois 46,5 47,3 44,2 45,5 12 mois 53,5 54,0 44,2 47,1 60 Prix moyen volumique par action 67/94

68 Tableau 12: Primes du Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action à différents cours de l action dans la Société Visée Moyen Maximum Minimum VWAP 61 Date de 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% référence 1 mois 28,6% 23,9% 29,5% 27,6% 3 mois 22,6% 21,6% 29,9% 26,7% 6 mois 23,7% 21,6% 30,1% 26,5% 12 mois 7,5% 6,5% 30,1% 22,1% La figure 1 illustre le développement du cours de la Société Visée indexé par rapport à l indice BEL 20, depuis l introduction en bourse de la Société Visée. Figure ANALYSE DES PRIMES OFFERTES LORS DES OFFRES PUBLIQUES D ACQUISITION Offres publiques sur des entreprises immobilières européennes Une analyse des prix de transaction pour des offres publiques à 100% du capital d actions d entreprises immobilières européennes avec une valeur d offre de plus de 100 millions d euros annoncés et 61 Prix moyen volumique par action 62 Traduction francaise: Action Vastned Retail Belgium & BEL 20 Index depuis l IPO du 17 décembre /94

69 accomplis au cours d une période après la crise, ou qui se déroulent actuellement, résulte en des primes d offre médianes de : 15 % vis-à-vis du cours des actions non influencé (c.-à-d. le cours de clôture de l action un jour avant l annonce la plus précoce de la transaction, le matériel transactionnel ou la spéculation publique d une transaction, le cas échéant) ; 16 % vis-à-vis du prix moyen pondéré volumique pour la période d un mois antérieure à et y compris la date du prix des actions non influencé (c.-à-d. le cours de clôture de l action un jour avant l annonce la plus précoce de la transaction, le matériel transactionnel ou la spéculation publique d une transaction, le cas échéant) ; 17 % vis-à-vis du prix moyen pondéré volumique pour la période de trois mois antérieure à et y compris la date du prix des actions non influencé (c.-à-d. le cours de clôture de l action un jour avant l annonce la plus précoce de la transaction, le matériel transactionnel ou la spéculation publique d une transaction, le cas échéant). Le tableau 13 présente, par ordre chronologique, les différentes primes d offre dans des offres publiques sur des entreprises immobilières européennes vis-à-vis du prix moyen pondéré volumique pour la période d un jour, d un mois et de trois mois antérieure à et y compris la date du prix des actions non influencé (c.-à-d. le cours de clôture de l action un jour avant l annonce la plus précoce de la transaction, le matériel transactionnel ou la spéculation publique d une transaction, le cas échéant). Cette analyse financière fournit un contexte pour le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action. 69/94

70 Tableau 13 : Primes d offre dans des offres publiques sur des entreprises immobilières européennes Prime sur le prix moyen pondéré volumique de l action Annonce Société visée Offrant Action départ Dernier jour 1 mois 3 mois 18-déc-17 BUWOG Vonovia 0 % 18 % 18 % 17 % 13-nov-17 Axiare Colonial 29 % 13 % 14 % 13 % 21-juin-17 Eurosic Gecina 0 % 25 % 18 % 27 % 05-juin-17 Sponda Blackstone 0 % 18 % 23 % 25 % 10-mai-17 WCM TLG 0 % 5 % 3 % 4 % 13-oct-16 D.Carnegie Blackstone 0 % 1 % 6 % 10 % 22-sep-16 Norwegian Geveran Property Trading 54 % 0 % 4 % 10 % 05-sep-16 Conwert Vonovia Immobilien 0 % 9 % 18 % 21 % Invest 04-mar-16 Foncière de Eurosic Paris 27 % 25 % 33 % 35 % 16-juin-15 Deutsche Office Alstria 0 % 14 % 15 % 22 % 16-fév-15 Westgrund Adler 0 % 6 % 14 % 26 % 01-déc-14 GAGFAH Deutsche Annington 0 % 16 % 19 % 22 % 29-juil-14 Corio Klépierre 0 % 16 % 16 % 12 % 29-jan-14 Société de la SMABTP Tour Eiffel 0 % 18 % 17 % 16 % 20-août-13 GSW Deutsche Immobilien Wohnen 0 % 15 % 12 % 16 % 13-déc-11 SILIC ICADE 44 % 5 %) 14 % -15 % 07-oct-11 Foncière Paris France Paris Hôtels Roissy Vaugirard 6 % 19 % 16 % 11 % 12-juin-11 Dagon Klovern 0 % 24 % 25 % 21 % 12-mai-11 Eurosic Batipart, Predica, ACM Vie and 0 % 3 % 6 % 8 % Covea 14-avr-11 Prologis ProLogis European 5 % 24 % 24 % 24 % Properties Médiane 15 % 16 % 17 % Moyenne 13 % 14 % 16 % Prime Prix de l Offre de EUR 57,50 24,5 % 26,7 % 27,6 % 70/94

71 Tableau 14 : Prime du Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces vis-à-vis des primes d offre dans des offres publiques sur des entreprises immobilières européennes Prime Primes d offre Valeur moyen pondéré volumique de l action sur une Paramètre Société Visée médianes dans des offres publiques sur des entreprises immobilières implicite par action Prix de l Offre de EUR 57,50 Prime/(réduction) par action période de européennes Dernier jour 46,20 15 % 53,22 57,50 8 % 1 mois 45,05 16 % 52,20 57,50 10 % 3 mois 45,38 17 % 52,90 57,50 9 % Le tableau 14 présente une valorisation sur la base de la valeur implicite par action, qui est déduite des primes d offre médianes dans des offres publiques sur des entreprises immobilières européennes. La prime qui représente le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces a une fourchette de 8 à 10 % par rapport aux valeurs implicites Offres publiques sur des sociétés belges par un actionnaire majoritaire. L Offre de l Offrant sur le Société Visée, sa filiale, a en outre pour caractère distinctif que l Offrant est déjà un actionnaire majoritaire de la Société Visée. Une analyse des primes de transaction pour des offres publiques à 100 % du capital des actions d entreprises belges avec une valeur totale de plus de 25 millions d euros, par un actionnaire majoritaire, qui ont été annoncées et accomplies dans la période suivant la crise résulte en des primes d offre médianes de : 21 % vis-à-vis du cours des actions non influencé (c.-à-d. le cours de clôture de l action un jour avant l annonce la plus précoce de la transaction ou le matériel transactionnel et la spéculation publique d une transaction, le cas échéant) ; 18 % vis-à-vis du prix moyen pondéré volumique pour la période d un mois antérieure à et y compris la date du prix des actions non influencé (c.-à-d. le cours de clôture de l action un jour avant l annonce la plus précoce de la transaction, le matériel transactionnel ou la spéculation publique d une transaction, le cas échéant) ; 19 % vis-à-vis du prix moyen pondéré volumique pour la période de trois mois antérieure à et y compris la date du prix des actions non influencé (c.-à-d. le cours de clôture de l action un jour avant l annonce la plus précoce de la transaction, le matériel transactionnel ou la spéculation publique d une transaction, le cas échéant) ; Le tableau 15 présente, par ordre chronologique, les différentes primes d offre dans des offres publiques sur des entreprises belges par un actionnaire majoritaire vis-à-vis du prix moyen pondéré volumique pour la période d un jour, d un mois et de trois mois antérieure à et y compris la date du prix des actions non influencé (c.-à-d. le cours de clôture de l action un jour avant l annonce la plus précoce de la transaction, le matériel transactionnel ou la spéculation publique d une transaction, le cas échéant). Cette méthode d évaluation financière fournit un contexte au Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action. 71/94

72 Tableau 15 : Primes d offre dans des offres publiques sur des sociétés belges par un actionnaire majoritaire Prime sur le prix moyen pondéré volumique de l action Annonce Société visée Offrant Action départ Dernier jour 1 mois 3 mois 16-juin-17 Sapec Soclinpar 55 % 84 % 81 % 67 % 11-sep-15 Pairi Daiza Perennitas SA 71 % 25 % 25 % 32 % 05-sep-15 CMB Saverco 97 % 21 % 15 % 19 % 16-jan-14 Cimescaut Interbeton 51 % 21 % 21 % 21 % 21-oct-13 Henex SA UFB 55 % 26 % 26 % 26 % 10-oct août-12 Duvel NV Moortgat VPK Packaging Group Fibemi 75 % 2 % 12 % 19 % Auriga Finance 91 % 17 % 18 % 17 % 02-sep-11 Omega Pharma Couckinvest 30 % 13 % 10 % 7 % 03-mar-11 CNP Fingen 72 % 21 % 19 % 24 % Médiane 21 % 19 % 21 % Moyenne 26 % 25 % 26 % Prime Prix de l Offre de EUR 57,50 24,5 % 27,6 % 26,7 % Tableau 16 : Prime du Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces vis-à-vis des primes d offre dans des offres publiques sur des entreprises belges par un actionnaire majoritaire Primes d offre médianes Prime moyen dans des pondéré volumique de l action sur une Paramètre Société Visée offres publiques sur des sociétés Valeur implicite par action Prix de l Offre de EUR 57,50 Prime/(réduction) par action période de belges par un actionnaire majoritaire Dernier jour 46,20 21 % 55,90 57,50 3 % 1 mois 45,05 19 % 53,61 57,50 7 % 3 mois 45,38 21 % 54,91 57,50 5 % 72/94

73 Le tableau 16 présente une valorisation sur la base de la valeur implicite par action, qui est déduite des primes d offre médianes dans des offres publiques sur des entreprises belges par un actionnaire majoritaire. La prime qui représente le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action en espèces a une fourchette de 3 à 7 % par rapport aux valeurs implicites CONCLUSION Sur la base du rapport des méthodes de valorisation financières susmentionnées, l Offrant est convaincu que le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action contient une prime ou se situe à tout le moins du côté supérieur de la fourchette de prix déterminées par les méthodes de valorisation utilisées. Ciaprès suit un résumé : a) Méthodes de valorisation : (i) Analyse des market multiples : La prime représentée par le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action a une fourchette de 17% à 46% par rapport aux valeurs implicites obtenues de l analyse des market multiples. (ii) Analyse Discounted Cash Flows (flux de trésorerie actualisés) : La prime représentée par le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action s élève à 10% par rapport à la valeur par Action telle qu obtenue par l analyse DCF. b) Méthodes qui donnent du contexte au Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action : (i) Analyse du cours des actions et des volumes de transaction : Le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action représente une prime de 27,6% et 26,7%, par rapport au cours moyen pondéré de la Société Visée sur une période respective de 1 et 3 mois précédant la Date de référence. Le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action représente en outre une prime de 24,5% par rapport au cours de clôture de l action de la Société Visée à la Date de référence. (ii) Analyse des primes offertes dans le cadre d offres publiques d acquisition : La prime représentée par le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action a une fourchette de 8% à 10% par rapport aux valeurs implicites obtenues par l analyse des primes offertes dans le cadre des offres publiques d acquisition de sociétés immobilières européennes ; La prime représentée par le Prix de l Offre de EUR 57,50 par Action a une fourchette de 3% à 7% par rapport aux valeurs implicites obtenues par l analyse des primes offertes dans le cadre des offres publiques d acquisition de sociétés belges par un actionnaire de contrôle. 8.3 RÉGULARITÉ ET VALIDITÉ DE L OFFRE DÉCISION DE L OFFRANT D ÉMETTRE L OFFRE Le 11 janvier 2018 tant la direction que le conseil de surveillance de l Offrant ont donné leur approbation pour émettre l Offre (suivie par l Offre de reprise) sur la Société Visée. 73/94

74 Conformément à l article 13 des statuts de l Offrant, ce dernier est dirigé et représenté par sa direction statutaire, sous la surveillance du conseil de surveillance. Conformément à l article 15 des statuts de l Offrant, la décision de la direction statutaire concernant l émission de l Offre (suivie par l Offre de reprise) est soumise à l approbation du conseil de surveillance, dont l approbation a été reçue le 11 janvier EXIGENCES DE L ARTICLE 3 DE L AR OPA L Offre a été émise conformément aux exigences exposées à l article 3 de l AR OPA, étant entendu que l Offre est émise sur toutes les actions dans la Société Visée à l exclusion des actions déjà détenues par l Offrant ou CFB : la disponibilité inconditionnelle et irrévocable des fonds nécessaires au paiement du Prix de l Offre pour toutes les Actions a été confirmée par ABN AMRO Bank NV (succursale belge) ; les conditions de l Offre sont conformes à la législation applicable, en particulier à la Loi OPA et à l AR OPA. L Offrant pense que ces conditions, en particulier le Prix de l Offre, sont de nature à permettre à l Offrant d atteindre son objectif ; l Offrant s engage, en ce qui le concerne, à faire de son mieux pour mener l Offre à son terme, sans préjudice des conditions exposées au Section du Prospectus ; et l Etablissement-Guichet centralisera la réception des Formulaires d Acceptation, soit directement soit indirectement, et seront responsables du paiement du Prix de l Offre (voir Section 8.13 du Prospectus) APPROBATION RÉGLEMENTAIRE L Offre n est soumise à aucune autre approbation réglementaire qu à l approbation du Prospectus par la FSMA. La FSMA a approuvé la version néerlandophone du Prospectus le 24 avril 2018, conformément à l article 19, 3 de la Loi OPA. Cette approbation ne porte aucun jugement sur l opportunité et la qualité de l Offre, ni sur la situation de l Offrant. 8.4 PÉRIODE D ACCEPTATION UNIQUE PÉRIODE D ACCEPTATION L Unique Période d Acceptation prend cours le 2 mai 2018 et se termine le 1 juin 2018 à 16:00 heures (heure belge). Compte tenu de l acquisition simultanée par l Offrant, de manière simultanée, de toutes les Actions (qu elles soient offertes pendant l Unique Période d Acceptation, pendant l Offre de reprise ou directement transférées à l Offrant dans le cadre de l Offre de reprise), l Offre ne sera pas rouverte volontairement. Sauf en cas de réouverture de l offre dans le cadre de l offre de reprise simplifiée (voir Section 8.6 du Prospectus), l Unique Période d Acceptation sera donc la seule Période d Acceptation. 74/94

75 8.4.2 PROLONGATION DE L UNIQUE PÉRIODE D ACCEPTATION Conformément à l article 31 de l AR OPA, l Unique Période d Acceptation peut être prolongée. Ce serait le cas si, à n importe quel moment au cours de la période d offre, l Offrant (ou une personne qui agit de concert avec l Offrant) acquiert autrement que via l Offre ou s engage à acquérir des Actions à un prix supérieur au Prix de l Offre. Le cas échéant, le Prix de l Offre sera modifié, afin qu il corresponde à ce prix supérieur et l Unique Période d Acceptation sera prolongée jusqu à cinq Jours ouvrables après la publication de ce prix supérieur, afin de permettre aux Actionnaires d accepter l Offre à ce prix supérieur. De même, si l assemblée générale de la Société Visée est convoquée pour délibérer de l Offre et d une action pouvant contrecarrer l Offre, l Unique Période d Acceptation sera prolongée jusqu à deux semaines après le jour de cette assemblée générale. De plus, l Offrant se réserve le droit de prolonger l Unique Période d Acceptation volontairement et à sa seule discrétion, sans que sa durée maximale totale ne puisse toutefois excéder les 10 semaines de l Unique Période d Acceptation, tel qu autorisé légalement. Le dernier jour de l Unique Période d Acceptation, l Offrant confirmera si l Unique Période d Acceptation est clôturée ou prolongée. Dans ce dernier cas, l Offrant communiquera également la nouvelle date de clôture de l Unique Période d Acceptation prolongée. 8.5 ABSENCE DE RÉOUVERTURE VOLONTAIRE DE L OFFRE L Offrant ne rouvrira pas volontairement l Offre. Pour que l Offre réussisse, le seuil d acceptation prévu au point (i) de la Section du Prospectus doit être atteint à la clôture de l Unique Période d Acceptation. Si les acceptations (non retirées) de l offre à la clôture de l Unique Période d Acceptation représentent au moins 90% des actions visées par l offre dans la Société Visée (ce qui, compte tenu de la participation déjà détenue directement ou indirectement par l Offrant, suppose que l Offrant et les personnes agissant de concert avec lui disposent, à l issue de l Unique Période d Acceptation, d une participation de 96,55% du nombre total d actions de la Société Visée) et que l Offrant maintient son Offre, l Offrant peut rouvrir l Offre de reprise (voir Section 8.6 du Prospectus). 8.6 RÉOUVERTURE DE L OFFRE EN TANT QU OFFRE DE REPRISE SIMPLIFIÉE Si l Offrant et les personnes agissant de concert avec lui détiennent au moins 95 % de toutes les actions en circulation dans la Société Visée après la période d offre, l Offrant aura le droit d émettre une Offre de reprise conformément à l article 513 du Code des sociétés. Les Actionnaires qui ont proposé leurs Actions au cours de l Unique Période d Acceptation ne seront pas payés, suite à la dérogation autorisée par la FSMA à l article 34 de l AR OPA (voir Section du Prospectus), au plus tard le dixième Jour Ouvrable suivant la publication des résultats de l Unique Période d Acceptation. Ils restent actionnaires jusqu à la fin de l Offre de reprise. À partir de la clôture de l Unique Période d Acceptation, ces Actionnaires ne peuvent toutefois plus retirer leur acceptation de l Offre, même si la propriété des Actions offertes par ces derniers n est transférée à l Offrant qu à l échéance de l Offre de reprise (voir Section et 8.13 du Prospectus). Au cours de cette période 75/94

76 intermédiaire, ces Actionnaires collaborent donc avec l Offrant en vue de la réussite de l Offre et du maintien du contrôle sur la Société Visée, de manière à ce qu ils soient vus comme agissant de concert avec l Offrant. Les Actions qu ils ont proposées sont prises en compte pour définir si l Offrant et les personnes agissant de concert avec lui détiennent au moins 95 % de toutes les actions en circulation dans la Société Visée. De plus, si suite à l acceptation de l Offre, l Offrant a acquis au moins 90 % des Actions auxquelles se rapportait l Offre (ce qui constitue l une des conditions auxquelles l Offre est soumise (voir Section du Prospectus) et qui compte tenu de la participation déjà détenue directement ou indirectement par l Offrant suppose que l Offrant et les personnes agissant de concert avec lui disposent, à la clôture de l Unique Période d Acceptation, en supposant que le nombre total d action de la Société Visée soit détenu), l Offrant a le droit de rouvrir l Offre en tant qu Offre de reprise simplifiée en application de l article 513 du Code des sociétés, et des articles 42 et 43 de l AR OPA. Une telle Offre de reprise simplifiée permet à l Offrant d acquérir les Actions qu il n a pas encore acquises, aux mêmes modalités et conditions que l Offre. L Offrant s engage à émettre une Offre de reprise simplifiée si les conditions à cet effet sont remplies. Dans la mesure nécessaire, la FSMA a accepté de prendre en compte les Actions proposées durant l Unique Période d Acceptation à condition que l Offrant ait «acquis» des titres de par l acceptation de l Offre qui représentent au moins 90 % des actions de la Société Visée couvertes par l Offre auxquelles sont liés des droits de vote (voir Section du Prospectus). La condition pour l émission de l Offre de reprise simplifiée sera dès lors remplie si au moins Actions ont été proposées au cours de l Unique Période d Acceptation et que l Offrant émet l Offre pour les Actions restante. La procédure pour l Offre de reprise simplifiée prendra cours dans les trois mois à dater de la fin de la dernière Période d Acceptation, étant entendu que l Offrant a tout intérêt à émettre l Offre de reprise au plus vite, pour une Période d Acceptation complémentaire d au moins quinze Jours ouvrables. L Offrant s attend actuellement à faire débuter l Offre de reprise le 11 juin 2018 et à la clôturer le 29 juin Toutes les Actions qui n ont pas été proposés dans le cadre de l Offre de reprise sont jugées avoir été transférées de plein droit à l Offrant, avec consignation des fonds nécessaires au paiement du Prix de l Offre à la Caisse des Dépôts et Consignations au plus tard le dixième Jour Ouvrable suivant la publication des résultats de l Offre de reprise (voir Section 8.12 du Prospectus). Le risque lié à et la propriété de ces Actions sont transférés à l Offrant à la Date de paiement au moment où le paiement du Prix de l Offre est réalisé par l Etablissement-Guichet au nom de l Offrant (c est-àdire au moment où le compte de l Offrant est débité à ces fins) (voir Section et 8.13 du Prospectus). Dans le cadre de l Offre de reprise, les actions de la Société Visée qui ont été admises à la négociation sur le marché réglementé d Euronext Bruxelles sont d office radiées en application de l article 43, alinéa 4 de l AR OPA. 76/94

77 8.7 RADIATION DE LA COTATION Il sera procédé d office à la radiation des actions de la Société Visée qui étaient admises à la négociation sur le marché réglementé d Euronext Brussels en application de l article 43, alinéa 4 de l AR OPA. 8.8 DROIT DE VENTE Si (i) l Offrant et les personnes agissant en concertation avec l Offrant suite à l Offre détiennent au moins 95 % des actions dans la Société Visée et que l Offrant a acquis au moins 90 % des Actions concernées par l Offre ; et (ii) que l Offrant n émet pas d Offre de reprise, telle qu exposée au Section 8.6 du Prospectus, tout Actionnaire peut demander à l Offrant d acheter ses Actions, aux modalités et conditions de l Offre, conformément à l article 44 de l AR OPA. Les Actionnaires qui souhaitent exercer leur droit de vente doivent introduire leur demande auprès de l Offrant dans les trois mois suivant la fin de la dernière Période d Acceptation au moyen d un courrier recommandé avec confirmation de réception. L Offrant s engage toutefois à émettre une Offre de reprise simplifiée en l application de l article 513 du Code des sociétés et des articles 42 et 43 de l AR OPA, si les conditions à cet effet sont remplies, et que l Offrant maintient l Offre pour le reste, afin que le droit de vente in casu ne soit pas appliqué. 8.9 AUGMENTATION ULTÉRIEURE DU PRIX DE L OFFRE Conformément à l article 25, 2 de l AR OPA, toute augmentation du Prix de l Offre au cours de la période d offre sera également applicable aux Actionnaires qui ont déjà proposé leurs Actions à l Offrant préalablement à l augmentation du Prix de l Offre RETRAIT DE L ACCEPTATION Conformément à l article 25, 1 de l AR OPA, les Actionnaires qui ont accepté l Offre au cours de l Unique Période d Acceptation peuvent toujours retirer leur acceptation au cours de cette Unique Période d Acceptation. Pour retirer valablement une acceptation, il faut le notifier par écrit directement auprès de l intermédiaire financier chez qui l Actionnaire a introduit son Formulaire d Acceptation, en indiquant le nombre d Actions pour lesquelles l acceptation est retirée. Les Actionnaires qui disposent d Actions nominatives seront informés par la Société Visée de la procédure à suivre pour retirer leur acceptation. Dans le cas où l Actionnaire informe de son retrait un intermédiaire financier qui n est pas un Etablissement Guichet, cet intermédiaire financier est tenu et est responsable d informer à temps l Etablissement Guichet du retrait. Une telle information d un Etablissement Guichet doit survenir au plus tard le 1 juin 2018 avant 16:00 heures (heure belge) ou, si applicable, à la date qui sera définie dans la notification et/ou le communiqué de presse concerné(e). Les Actionnaires qui ont proposé valablement leurs Actions au cours de l Unique Période d Acceptation ne pourront plus retirer leur acceptation après clôture de l Unique Période d Acceptation. 77/94

78 8.11 ACCEPTATION DE L OFFRE ET PAIEMENT DU PRIX DE L OFFRE ACCEPTATION DE L OFFRE Les Actionnaires peuvent déposer leurs actions dans le cadre de l Offre en complétant, signant et en introduisant le Formulaire d Acceptation joint à l Annexe 10.1 du Prospectus, en double exemplaire à l Etablissement-Guichet ou à un autre intermédiaire financier au plus tard le 1 juin 2018 à 16:00 heures (heure belge) toute date ultérieure annoncées en cas de prolongation, ou à toute date limite antérieure fixée par l autre intermédiaire financier. Les Actionnaires qui enregistrent leur acceptation auprès d un intermédiaire financier qui n est pas une Etablissement-Guichet doivent s informer des frais supplémentaires qui peuvent être facturés par ces parties et sont responsables du paiement de ces frais supplémentaires. Ces autres intermédiaires financiers doivent, le cas échéant, se conformer aux procédures décrites dans le Prospectus. Les Actionnaires qui détiennent des Actions sous forme dématérialisée et qui souhaitent déposer leurs Actions dans le cadre de l Offre, chargent l intermédiaire financier où ces actions dématérialisées sont détenues de transférer directement les Actions proposées de leur compte-titres auprès de (l Etablissement-Guichet en faveur de) l Offrant. Les actionnaires détenant des Actions nominatives recevront une lettre de la Société Visée indiquant la procédure à suivre par les Actionnaires pour présenter leurs Actions nominatives dans le cadre de l Offre. Les Actionnaires détenant à la fois des Actions nominatives et des Actions dématérialisées doivent remplir deux Formulaires d Acceptation distincts : (i) un formulaire pour les Actions nominatives à soumettre à l Etablissement-Guichet et (ii) un formulaire pour les Actions dématérialisées à soumettre à l Intermédiaire Financier où ces Actions dématérialisées sont détenues PROPRIÉTÉ DES ACTIONS Les Actionnaires qui proposent leurs Actions déclarent et garantissent (i) qu ils sont les propriétaires des Actions proposées, (ii) qu ils ont la compétence et la capacité d accepter l Offre, et (ii) que les Actions proposées sont libres de toute charge, réclamation, sûreté ou intérêt. Si les Actions sont détenues par deux ou plusieurs personnes, les détenteurs doivent signer conjointement le Formulaire d Acceptation. Si les Actions sont grevées d un usufruit, l usufruitier et le nu-propriétaire doivent signer conjointement le Formulaire d Acceptation. 78/94

79 Si les Actions sont données en gage, le créancier gagiste et le constituant du gage doivent signer conjointement le Formulaire d Acceptation, étant entendu que le créancier gagiste sera réputé avoir renoncé de manière inconditionnelle et irrévocable au gage et avoir donné mainlevée du gage sur les Actions. Si les Actions sont grevées ou soumises à une charge, une réclamation, une sûreté ou un intérêt, l Actionnaire et tous les bénéficiaires d une telle charge, réclamation, sûreté ou intérêt doivent signer conjointement le Formulaire d Acceptation, étant entendu que ces bénéficiaires seront réputés avoir renoncés de manière inconditionnelle et irrévocable à toute charge, réclamation, sûreté ou intérêt relatives aux Actions; Le risque lié à et la propriété des Actions valablement proposées au cours de l Unique Période d Acceptation ou de toute Période d Acceptation ultérieure sont transférés à l Offrant à la Date de Paiement (c est-à-dire le 20 juillet 2018) au moment où le paiement du Prix de l Offre est réalisé par l Etablissement-Guichet au nom de l Offrant (c est-à-dire au moment où le compte de l Offrant est débité à ces fins) (voir Section 8.13 du Prospectus). Le transfert à l Offrant du risque lié à et de la propriété s effectueront simultanément pour (i) les Actions qui ont été proposées lors de l Unique Période d Acceptation, (ii) les Actions qui ont été proposées lors de l Offre de reprise, et (iii) les Actions qui n ont pas été proposées, mais qui seront transférées de plein droit dans le cadre de l Offre de reprise PUBLICATION DES RÉSULTATS DE L OFFRE Conformément aux articles 32 et 33 de l AR OPA, l Offrant, endéans les cinq Jours ouvrables suivant la fin de l Unique Période d Acceptation, (i) communiquera les résultats de l Offre pendant l Unique Période d Acceptation, ainsi que le nombre d actions dans la Société Visée que l Offrant, à la suite de l acceptation de l Offre pendant l Unique Période d Acceptation, détiendra à la Date de paiement et (ii) fera savoir si les conditions de l Offre ont été remplies, et, dans le cas contraire, s il renonce à ces conditions (autres que le seuil d acceptation déterminé au point (i) du Section du Prospectus). Si l Offre est maintenue, l Offrant communique, endéans les cinq Jours ouvrables après la fin de l Offre de reprise, les résultats de l Offre de reprise, ainsi que le nombre d actions dans la Société Visée que l Offrant, à la suite des acceptations de l Offre de reprise, détiendra à la Date de paiement. De telles publications sont faites via un communiqué de presse qui sera, en outre, mis à disposition sur les site Internet de l Etablissement-Guichet ( (en français, néerlandais et anglais) (en français, néerlandais et anglais), (en français), (en français, néerlandais et anglais), et sur les site internet de l Offrant ( et de la Société Visée ( 79/94

80 8.13 DATE ET MODE DE PAIEMENT DU PRIX DE L OFFRE Si l Offre est maintenue, l Offrant paie le Prix de l Offre aux Actionnaires qui ont valablement proposé leurs Actions au cours de l Unique Période d Acceptation au plus tard le dixième Jour Ouvrable suivant la publication des résultats de l Offre de reprise. En dérogation à l article 34 de l AR OPA, l Offrant ne paiera donc pas le Prix de l offre au plus tard le dixième Jour Ouvrable suivant la publication des résultats de l Unique Période d Acceptation aux Actionnaires qui ont accepté l Offre pendant l Unique Période d Acceptation. La FSMA a accordé une dérogation motivée à cet effet, conformément à l article 35, 1 de la Loi OPA (voir Section du Prospectus). Cette dérogation vise à permettre à l Offrant d acquérir toutes les actions dans la Société Visée simultanément, aussi bien celles proposées au cours de l Unique Période d Acceptation que celles incluses dans l Offre de reprise. Le Prix de l Offre pour les Actions proposées dans le cadre de l Offre de reprise sera également payé au plus tard le dixième Jour Ouvrable suivant la publication des résultats de l Offre de reprise. Le paiement du Prix de l Offre s effectuera simultanément pour (i) les Actions proposées au cours de l Unique Période d Acceptation, (ii) les Actions proposées lors de l Offre de reprise, et (iii) les Actions qui n ont pas été proposées, mais seront transférées de plein droit dans le cadre de l Offre de reprise. Actuellement, l Offrant s attend à pouvoir payer le Prix de l Offre le 20 juillet Le paiement du Prix de l Offre aux Actionnaires qui ont dûment accepté l Offre se déroule sans aucune condition ni restriction, par virement sur le compte bancaire mentionné par l Actionnaire dans son Formulaire d Acceptation. L Offrant supporte la taxe sur les opérations boursières. L Etablissement-Guichet n imputera aucune commission, indemnisation ou tout autre coût aux Actionnaires dans le cadre de l Offre. Les Actionnaires qui enregistrent leur acceptation auprès d un établissement financier autre que l Etablissement-Guichet doivent se renseigner sur les frais supplémentaires pouvant être imputés par ces établissements et sont eux-mêmes responsables de leur paiement. Le risque lié à et la propriété des Actions qui ont été valablement proposées au cours de l Unique Période d Acceptation ou tout autre Période d Acceptation suivante sont transférés à l Offrant à la Date de paiement au moment où le paiement du Prix de l Offre est réalisé par l Etablissement-Guichet au nom de l Offrant (c est-à-dire au moment où le compte de l Offrant est débité à ces fins) (voir Section et 8.13 du Prospectus) CONTRE-OFFRE ET OFFRE SUPÉRIEURE En cas de contre-offre et/ou d une offre supérieure (dont le prix doit être supérieur au Prix de l Offre d au moins 5 %) conformément aux articles 37 à 41 de l AR OPA, l Unique Période d Acceptation est prolongée jusqu à l échéance de la Période d Acceptation de cette contre-offre (sauf si l Offrant préfère retirer l Offre). 80/94

81 Dans le cas d une contre-offre et/ou d une offre supérieure valable et plus avantageuse, tous les Actionnaires qui avaient déjà proposé leurs Actions dans le cadre de l Offre sont autorisés à faire usage de leur droit de retrait conformément à l article 25 de l AR OPA et à la procédure décrite au Section 8.9 du Prospectus. Si l Offrant peut faire une offre supérieure en réaction à une contre-offre, ce prix augmenté profite à tous les Actionnaires qui ont accepté l Offre FINANCEMENT DE L OFFRE DISPONIBILITÉ DES FONDS NÉCESSAIRES Conformément à l article 3 de l AR OPA, les fonds nécessaires au paiement de toutes les Actions dans le cadre de l Offre sont disponibles sous la forme d un crédit irrévocable et inconditionnel (confirmé dans un «certainty of funds certificate») de ABN AMRO Bank NV (succursale belge) DÉTAILS DE FINANCEMENT L Offre sera financée par l Offrant au moyen d un tirage sur ses lignes de crédit existantes qui sont fournies par un syndicat de banques. La disponibilité de ces lignes de crédit à la Date de paiement est, en outre, assurée par une garantie bancaire abstraite irrévocable et inconditionnelle fournie par ABN AMRO Bank NV (succursale belge), qui a également fourni les «certainty of funds certificate» à la FSMA. L Offrant effectuera utilisera ses lignes de crédit dans les jours préalables à la Date de paiement (et au plus tard le dernier Jour Ouvrable précédent), et ce à condition que l Offrant, suite à la publication des résultats de l Unique Période d Acceptation, ait confirmé que toutes les conditions de l Offre étaient remplies ou qu il y renonçait, et donc que l Offre avait fonctionné (étant entendu que l Offrant ne peut pas renoncer au seuil d acceptation prévu au point (i) de la Section 8.1.4), et donc que l Offre avait réussi. Le montant total tiré à ce moment-là équivaudra au Prix de l Offre multiplié par le nombre d Actions, augmenté des coûts de transaction dus jusqu à ce moment-là AUTRES ASPECTS DE L OFFRE ÉVALUATION DE L OFFRE PAR L EXPERT INDÉPENDANT Conformément aux articles 20 et suivants de l AR OPA, les administrateurs indépendants de la Société Visée ont désigné Degroof Petercam Corporate Finance NV comme Expert indépendant. L Expert indépendant a rédigé un rapport conformément à l article 23 de l AR OPA, joint au Prospectus à l Annexe /94

82 9 TRAITEMENT FISCAL DE L OFFRE Le présent Chapitre contient un résumé de certaines considérations fiscales qui, à la date du Prospectus, sont applicables au transfert d Actions dans le cadre de l Offre et à la distribution de dividendes par la Société Visée en vertu du droit fiscal belge et ne vise pas à décrire en détail toutes les considérations fiscales pouvant avoir de l importance pour prendre la décision d offrir les Actions dans le cadre de l Offre. Le présent résumé est basé sur les lois fiscales, la réglementation et les interprétations administratives telles qu en vigueur à la date du Prospectus et est fourni sous réserve de modifications apportées au droit fiscal applicable, y compris des modifications à effet rétroactif. Le présent résumé ne tient pas compte de et ne décrit pas le droit fiscal d autres juridictions que la Belgique, et ne tient pas compte non plus des circonstances spécifiques propres à chaque Actionnaire. Le présent résumé ne tient, en outre, pas compte des règles fiscales dérogatoires éventuelles pouvant s appliquer aux personnes, établissements ou organismes bénéficiant d un régime fiscal particulier. Il est demandé aux Actionnaires qui désirent de plus amples informations sur les conséquences fiscales, tant en Belgique qu à l étranger, du transfert des Actions dans le cadre de l Offre, sur le paiement du Prix de l Offre ou sur la distribution de dividendes par la Société Visée, de consulter leurs propres conseillers financiers et fiscaux. Aux fins du présent résumé, un résident belge est (i) une personne soumise à l impôt des personnes physiques belge (c est-à-dire une personne physique dont le domicile ou le siège de sa fortune est situé en Belgique, ou une personne y assimilée), (ii) une société soumise à l impôt des sociétés belge (c està-dire une société dont le siège social, le principal établissement, ou le siège de direction ou d administration est situé en Belgique), ou (iii) une personne morale soumise à l impôt des personnes morales (c est-à-dire une personne morale autre qu une société soumise à l impôt des sociétés belge, dont le siège social, le principal établissement, ou le siège de direction ou d administration est situé en Belgique). Un non-résident est une personne qui n est pas un résident belge. 9.1 IMPÔTS SUR LE TRANSFERT D ACTIONS PERSONNES PHYSIQUES BELGES Une personne physique établie en Belgique et qui réalise une plus-value lors de la vente d Actions (dans le cadre de la gestion normale de son patrimoine privé) n est, en principe, pas imposable. Les moins-values sur ces Actions ne sont pas déductibles fiscalement. Exceptionnellement, une personne physique peut tout de même être redevable d un impôt de 33 %, augmenté des centimes additionnels communaux, si la plus-value réalisée l est hors du cadre de la gestion normale d un patrimoine privé. En principe, les moins-values dans le cadre de telles transactions ne sont pas déductibles. Les plus-values réalisées sur le transfert direct ou indirect d Actions à une société étrangère établie hors de l Espace économique européen par une personne physique détenant plus de 25 % des 82/94

83 Actions à tout moment au cours des cinq années précédant le transfert (c est-à-dire une «participation considérable») sont soumises à l impôt sur les revenus au taux de 16,50 % (augmenté des centimes additionnels communaux). Ce taux s applique aux transferts de participations considérables détenues en nom propre par des investisseurs privés établis en Belgique, ou avec leur conjoint(e) ou avec certains autres membres de leur famille. Les plus-values réalisées par des personnes physiques qui détiennent des Actions dans le cadre de leur patrimoine professionnel sont imposées au taux progressif de l impôt sur les revenus, à savoir entre 25 % et 50 % (augmenté des centimes additionnels communaux). Les plus-values réalisées sur des Actions détenues durant plus de cinq ans sont imposées au taux de 16,50 % (augmenté des centimes additionnels communaux). Les moins-values réalisées lors du transfert de ces Actions sont, en principe, déductibles PERSONNES MORALES BELGES Les plus-values réalisées sur les Actions par un contribuable assujetti à l impôt des personnes morales, ne sont, en principe, pas imposables (sauf s il s agit d une participation considérable, voir Section du Prospectus). Les moins-values ne sont pas déductibles fiscalement SOCIÉTÉS BELGES En conséquence de l article 192 du CIR 92, les sociétés peuvent, pour les plus-values réalisées sur des actions, bénéficier d une exonération, dans la mesure où la condition de taxation est remplie (c est-à-dire dans la mesure où les éventuels revenus de ces actions entrent en ligne de compte pour la déduction RDT sur la base des articles 202, 1 et 203 du CIR). Afin que l exonération des plus-values réalisées sur les actions dans une SIR ou une FISS s applique, il ne doit pas être satisfait à la condition de détention pendant au moins un an et à la condition de participation mentionnées à l article 202, 2 du CIR. Vu que les dividendes de la Société Visée n entrent en ligne de compte pour la déduction RDT que partiellement, l exonération susmentionnée de l article 192 du CIR ne pourra être appliqué que dans la même mesure NON-RÉSIDENT Les personnes physiques non-résidentes ne sont, en principe, pas imposables en Belgique sur les plus-values réalisées sur la vente d Actions à condition (i) que les Actions ne soient pas détenues à des fins professionnelles au moyen d une base fixe ou d un établissement stable belge dont dispose le non-résident en Belgique, (ii) que la plus-value soit réalisée dans le cadre de la gestion normale de son patrimoine privé, et (iii) qu il ne s agisse pas d une «participation considérable» (voir Section du Prospectus). Les moins-values ne sont pas déductibles fiscalement en Belgique. 83/94

84 Les sociétés ou personnes morales non-résidentes ne sont, en principe, pas imposables en Belgique sur les plus-values réalisées sur les Actions, à condition que les actions ne soient pas détenues via un établissement stable belge. Les moins-values ne sont pas déductibles fiscalement en Belgique. Même si les non-résidents sont imposables en Belgique sur la base de ce qui précède conformément au CIR 92 (voir plus haut), la Belgique pourrait ne pas avoir la possibilité de lever des impôts. En effet, la Belgique a conclu des accords relatifs à la double imposition avec de nombreux pays sur la base desquels la Belgique pourrait ne pas avoir la compétence de lever des impôts sur la plus-value sur Actions réalisée par un actionnaire qui est résident de l autre État contractant. 9.2 TAXE SUR LES OPÉRATIONS BOURSIÈRES Sur l achat et la vente, et sur toute autre acquisition et aliénation à titre onéreux en Belgique via un intermédiaire professionnel, d Actions (marché secondaire), une taxe sur les opérations boursières est due, qui s élève à 0,12 % du prix de la transaction. Les opérations sont également jugées avoir été conclues ou effectuées en Belgique lorsque l ordre en a directement ou indirectement été donné à un intermédiaire établi à l étranger, soit par une personne physique ayant sa résidence habituelle en Belgique, soit par une personne morale pour le compte d un siège ou d une implantation de celle-ci en Belgique. Le montant de la taxe sur les opérations boursières est plafonné à EUR par transaction et par partie. Les personnes suivantes sont, dans tous les cas, exonérées de l impôt sur les opérations boursières si elles agissent pour leur propre compte : (i) les intermédiaires professionnels mentionnés à l article 2, 9 et 10 de la loi du 2 août 2002 relative à la surveillance du secteur financier et aux services financiers ; (ii) les entreprises d assurance mentionnées à l article 2, 1, de la loi du 9 juillet 1975 relative au contrôle des entreprises d assurances ; (iii) les institutions de retraite professionnelle reprises à l article 2, 1, de la loi du 27 octobre 2006 relative au contrôle des institutions de retraite professionnelle ; (iv) les organismes de placement collectif ; (v) les sociétés immobilières réglementées ; et (vi) les non-résidents (dans la mesure où ils présentent une attestation prouvant qu ils ne sont pas des ressortissants belges). 9.3 IMPÔT SUR LA DISTRIBUTION DE DIVIDENDES PRÉCOMPTE MOBILIER Pour l impôt belge sur les revenus, le montant brut de tous les avantages qui sont payés ou octroyés aux actionnaires est généralement traité comme une distribution de dividendes. À titre exceptionnel, le remboursement de capital, obtenu en exécution d une décision régulière conformément aux dispositions du Code des Sociétés, n est pas considéré comme une distribution de dividendes, dans la mesure où ce remboursement est imputé sur le capital fiscal. Le capital fiscal comprend en principe le capital social réellement libéré et, sous certaines conditions, les primes d émission payées et les apports en numéraire effectués lors de l émission de parts bénéficiaires. 84/94

85 Notez que les réductions de capital qui sont décidées par l assemblée générale à partir du 1 er janvier 2018 à des fins fiscales sont imputées de manière proportionnelle sur le capital fiscal, sur les réserves taxées et sur les réserves exonérées incorporées dans le capital. L imputation sur les réserves est considérée comme un dividende soumis au précompte mobilier. La partie de la réduction de capital qui est imputée sur le capital fiscal reste exonérée d impôt. Le précompte mobilier belge sur les dividendes s élève en principe à 30 %, sauf réduction ou exonération en vertu des dispositions belges ou conventions fiscales en vigueur PERSONNES PHYSIQUES ÉTABLIES EN BELGIQUE Pour les investisseurs privés (c.-à-d. les personnes physiques qui détiennent les Actions à des fins privées) résidents belges, le précompte mobilier sur les revenus de dividendes est l impôt final en Belgique. Les revenus de dividendes ne doivent pas être mentionnés dans la déclaration à l impôt des personnes physiques. Néanmoins, quand un investisseur privé décide de mentionner les revenus de dividendes dans sa déclaration à l impôt des personnes physiques, il est imposé sur ce revenu au taux distinct de 30 % ou, si cela s avère plus avantageux, au taux progressif de l impôt des personnes physiques, compte tenu des autres revenus déclarés du contribuable. Si ces revenus sont effectivement déclarés, le précompte mobilier peut être déduit de l impôt des personnes physiques final dû et le solde éventuel est remboursable, à condition que cette attribution ou mise en paiement n entraîne pas une réduction de valeur ou une moins-value sur ces Actions. Cette dernière condition n est pas d application si l investisseur privé démontre qu il a eu la pleine propriété de ces Actions pendant une période ininterrompue de 12 mois avant l attribution des dividendes. Pour les investisseurs professionnels (c.-à-d. les personnes physiques qui détiennent les Actions à des fins professionnelles) résidents belges, le précompte mobilier sur leurs revenus de dividendes n est pas l impôt final en Belgique. Les revenus de dividendes doivent être mentionnés dans la déclaration à l impôt des personnes physiques où ils seront imposés au taux normal de l impôt des personnes physiques, augmenté de la taxe communale additionnelle. Le précompte mobilier peut être déduit de l impôt des personnes physiques et le solde éventuel est remboursable, à condition que l investisseur professionnel soit le plein propriétaire des Actions au moment où le dividende est attribué ou liquidé et dans la mesure où cette attribution ou mise en paiement n entraîne pas une réduction de valeur ou une moins-value sur ces Actions. Cette dernière condition n est pas posée si l investisseur professionnel démontre qu il a eu la pleine propriété de ces Actions pendant une période ininterrompue de 12 mois avant l attribution des dividendes PERSONNES MORALES BELGES Pour les contribuables qui sont assujettis à l impôt des personnes morales, le précompte mobilier est en principe l impôt final dû. 85/94

86 9.3.4 SOCIÉTÉS BELGES Les sociétés belges assujetties à l impôt des sociétés doivent mentionner les dividendes dans leur déclaration à l impôt des sociétés et sont en principe imposées sur le dividende brut perçu (y compris le précompte mobilier), au taux de l impôt des sociétés applicable. À partir de l exercice d imposition 2019 (lié à une période imposable qui débute au plus tôt à compter du 1 er janvier 2018), le taux de base de l impôt des sociétés est de 29,58 % (y compris la contribution de crise de 2 %). À partir de l exercice d imposition 2021 (lié à une période imposable qui débute au plus tôt à compter du 1 er janvier 2020), le taux standard sera réduit à 25 % et la contribution complémentaire de crise sera supprimée. Les dividendes distribués par la Société Visée n entrent pas, en principe, en ligne de compte pour la «déduction des RDT» parce que la Société Visée, en tant que SIR publique, bénéficie d un régime fiscal particulier, de sorte que la condition de taxation n est pas satisfaite (article 203, 1, 2 bis du Code des impôts sur les revenus). Les dividendes distribués par la Société Visée entrent néanmoins en ligne de compte pour la déduction des RDT, dans la mesure où les dividendes distribués par la Société Visée sont issus de revenus perçus qui (i) proviennent de biens immobiliers situés dans un autre État membre de l Union européenne ou dans un État avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition, à condition que cette convention ou un quelconque autre accord prévoie l échange de renseignements nécessaire pour appliquer les dispositions de la législation nationale des États contractants ; et (ii) ont été assujettis à l impôt des sociétés, à l impôt des non-résidents ou à un impôt étranger analogue à ces impôts, ou ne bénéficient pas d un régime d imposition dérogeant au droit commun. De plus, les dividendes distribués par la Société Visée entrent en ligne de compte pour la déduction des RDT, pour autant que et dans la mesure où ces dividendes proviennent de dividendes qui répondent aux conditions dites de taxation énumérées à l article 203, 1, 1 à 4 du CIR 92. Pour l application de la déduction des RDT, comme exposé ci-dessus, les conditions dites de participation de l article 202, 2, alinéa premier du CIR 92 ne sont pas applicables. La société qui perçoit le dividende peut, en principe, déduire le précompte mobilier de l impôt des sociétés et le solde éventuel est remboursable, à condition que la société soit la pleine propriétaire des Actions au moment où le dividende est attribué ou liquidé, et dans la mesure où cette attribution ou mise en paiement n entraîne pas une moins-value ou une réduction de valeur sur ces Actions. Cette dernière condition n est pas posée si (i) la société démontre qu elle a eu la pleine propriété de ces Actions pendant une période ininterrompue de 12 mois avant l attribution ou la mise en paiement des dividendes, ou si (ii) durant cette période, les Actions n ont appartenu, à aucun moment, à un contribuable autre qu une société assujettie à l impôt des sociétés ou à une société étrangère qui a investi ces Actions de manière ininterrompue dans un établissement belge. Les sociétés belges qui, au moment de l attribution ou de la mise en paiement des dividendes, détiennent une participation minimale de 10 % dans le capital de la Société Visée, peuvent bénéficier d une exonération de précompte mobilier sous certaines conditions et moyennant le respect de certaines formalités. 86/94

87 9.3.5 NON-RÉSIDENTS Sur les dividendes payés aux non-résidents, le précompte mobilier est en principe l impôt final en Belgique, sauf dans le cas où les non-résidents détiennent les actions à des fins professionnelles en Belgique au moyen d une base fixe en Belgique ou d un établissement belge. Conformément à l article 106, 7 AR/CIR, une partie des dividendes distribués par la Société Visée aux épargnants non-résidents peut être exonérée de précompte mobilier sous certaines conditions. Cette exonération n est pas applicable à la partie des dividendes distribués qui provient de biens immobiliers belges et de dividendes que la Société Visée a recueillis elle-même d une société résidente, sauf si cette dernière est elle-même une SIR (ou une autre société mentionnée au premier alinéa de l article 106, 7 AR/CIR) et que les dividendes qu elle distribue à la Société Visée ne proviennent pas de dividendes qu elle a elle-même reçus d une société résidente ou de revenus provenant de biens immobiliers belges. La Belgique a conclu avec de nombreux pays des conventions préventives de la double imposition, de sorte que le taux du précompte mobilier, sous certaines conditions et sous réserve du respect de certaines formalités, peut être réduit si l actionnaire est un résident du pays avec lequel la Belgique a conclu une convention de ce type. Les fonds de pension étrangers, comme visé à l article 106, 2 AR/CIR, peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d une exonération du précompte mobilier sur les dividendes distribués par la Société Visée. 87/94

88 10 LISTE DES ANNEXES AU PROSPECTUS 10.1 FORMULAIRE D ACCEPTATION 10.2 COMPTES CONSOLIDÉS DE L OFFRANT 10.3 APERÇU DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER DE LA SOCIÉTÉ VISÉE AU 31 DÉCEMBRE RAPPORT DE L EXPERT INDÉPENDANT 10.5 MÉMOIRE EN RÉPONSE 88/94

89 ANNEXE 10.1 FORMULAIRE D ACCEPTATION 89/94

90 FORMULAIRE D ACCEPTATION POUR L UNIQUE PÉRIODE D ACCEPTATION CONCERNANT L OFFRE D ACQUISITION VOLONTAIRE ET CONDITIONNELLE EN ESPECES DE VASTNED RETAIL N.V. SUR L ENSEMBLE DES ACTIONS EMISES PAR VASTNED RETAIL BELGIUM NV QUI NE SONT PAS ENCORE DETENUES DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT PAR VASTNED RETAIL N.V. A COMPLETER ET A REMETTRE EN DOUBLE EXEMPLAIRE AUPRES DE L ETABLISSEMENT-GUICHET (KBC SECURITIES NV/SA EN COOPERATION AVEC KBC BANK NV/SA) OU D UN AUTRE INTERMEDIAIRE FINANCIER AU PLUS TARD LE 1 JUIN :00 HEURES (HEURE BELGE) OU A TOUTE AUTRE DATE ULTERIEURE TELLE QU ANNONCEE EN CAS DE PROLONGATION, OU TOUTE AUTRE DATE ANTICIPEE QUI SERAIT DETERMINEE PAR l AUTRE INTERMEDIAIRE FINANCIER Si vous avez des questions concernant ce formulaire d acceptation, veuillez contacter le Middle Office de KBC Securities NV par mobe@kbcsecurities.be ou par téléphone: Je, soussigné(e) (prénom et nom, ou dénomination de la société): Domicilié(e) à / ayant son siège social à (adresse complète): après avoir eu la possibilité de lire le prospectus (le Prospectus) publié par Vastned Retail N.V. (l Offrant) concernant son offre publique d acquisition volontaire et conditionnelle en espèces (l Offre) sur l ensemble des actions (les Actions) émises par Vastned Retail Belgium NV (la Société Visée) qui ne sont pas encore détenues directement ou indirectement par l Offrant, déclare que: (i) j accepte les conditions et les modalités de l Offre telles que décrites dans le Prospectus ; (ii) je marque, par la présente, mon accord sur la cession à l Offrant des Actions identifiées dans ce Formulaire d Acceptation, que je détiens en pleine propriété, conformément aux conditions et aux modalités du Prospectus, pour un prix offert en principe de EUR 57,50 par Action en espèces et qui sera de EUR 54,88 par Action en espèces si l assemblée générale de la Société Visée du 25 avril 2018 approuve le dividende brut de EUR 2,62 par action pour l exercice comptable 2017 et si la date ex-dividende tombe avant le jour de l acquisition des Actions par l Offrant; étant entendu que je reconnais que le traitement fiscal du Prix de l Offre et celui du dividende ou de toute autre distribution peut être différent ; (iii) Je céderai les Actions conformément à la procédure d acceptation décrite dans le Prospectus ; et (iv) Je reconnais que toutes les déclarations, garanties et obligations, qui sont réputées avoir été faites par moi ou qui sont réputées avoir été données en application du Prospectus, sont comprises dans ce Formulaire d Acceptation relatif à (la cession de) mes Actions. Actions Nombre Forme Instruction Dématérialisée Ces Actions sont disponibles sur mon compte titres avec les détails suivants : 1

91 Nom de la banque:.... IBAN:.... BIC/SWIFT:.... Je donne instruction à mon intermédiaire financier auprès de qui je détiens ces Actions dématérialisées et autorise tout administrateur de la Société Visée et de l Offrant, agissant seul et avec pouvoir de substitution, à transférer immédiatement ces Actions de mon compte titres à (l Etablissement-Guichet au profit de) l Offrant. Nominative Sont joints au présent formulaire : - La preuve de l inscription dans le registre des actionnaires de la Société Visée; et - pour une personne physique: une copie de ma carte d identité ou de mon passeport avec un spécimen de signature; ou - pour une personne morale: une copie certifiée conforme des statuts de l Actionnaire, une preuve des personnes pouvant valablement représenter l Actionnaire, une procuration si applicable, et une copie de la carte d identité ou du passeport avec un spécimen de signature de(s) la personne(s) dûment habilité(s) à représenter l Actionnaire et qui a (ont) signé le Formulaire d Acceptation. Je demande, par la présente, que (i) ces Actions soient cédées à l Offrant, et que (ii) la cession de ces Actions soit valablement constatée dans le registre des actionnaires de la Société Visée, et je donne pour ce faire procuration à chacun des administrateurs de la Société Visée et de l Offrant, chacun agissant seul et avec pouvoir de subdélégation, pour signer le registre des actionnaires en mon nom et pour mon compte et pour faire tout ce qui est nécessaire ou utile à cet égard. Il est expressément demandé aux Actionnaires qui détiennent à la fois des Actions nominatives et dématérialisées de remplir deux Formulaires d Acceptations: (i) un formulaire pour les Actions nominatives apportées à l Offre à déposer à l Etablissement- Guichet (KBC Securities NV en coopération avec KBC Bank NV), et (ii) un formulaire pour les Actions dématérialisées apportées à l Offre qui doit être déposé auprès de l intermédiaire financier où ces Actions dématérialisées sont détenues. Je demande, par la présente, qu à la Date de Paiement, le Prix de l Offre pour les Actions cédées soit versé sur le compte bancaire suivant : Nom de la banque:.... IBAN:.... BIC/SWIFT:.... Par la présente, je déclare savoir, consentir et confirmer que : (1) afin d être valable, ce Formulaire d Acceptation doit être déposé en double exemplaire conformément à la procédure d acceptation applicable telle que décrite dans le Prospectus (Section ), auprès de l Etablissement-Guichet (KBC Securities NV en coopération avec KBC Bank NV) ou un autre intermédiaire financier au plus tard le 1 juin 2018 à 16:00 heures (heure belge) ou à toute autre date ultérieure telle qu annoncée en cas de prolongation, ou toute autre date anticipée telle que déterminée par l intermédiaire financier; (2) je suis le propriétaire des Actions; j ai la compétence et la capacité d accepter l Offre; les Actions offertes sont libres de toute charge, réclamation, sûreté ou intérêt; 2

92 (3) je peux retirer mon acceptation à tout moment pendant l Unique Période d Acceptation. Pour que le retrait soit valable, il doit être directement notifié par écrit à l intermédiaire financier auquel j ai soumis mon formulaire d acceptation en indiquant le nombre d actions pour lesquelles l acceptation sera retirée. Si je détiens des Actions nominatives, la Société Visée m informera de la procédure à suivre pour retirer mon acceptation. Dans le cas où je notifie mon retrait à un intermédiaire financier qui n est pas un Etablissement-Guichet, il est de l obligation et de la responsabilité de l intermédiaire financier d informer l Etablissement-Guichet du retrait en temps utile. Une telle notification à un Etablissement-Guichet doit être fait au plus tard le 1 juin 2018 avant 16:00 heures (heure belge) ou, le cas échéant, à la date qui sera déterminée dans la notification et/ou dans le communiqué de presse correspondant ; (4) (a) dans l hypothèse où les Actions sont détenues par deux ou plusieurs personnes, les détenteurs doivent signer conjointement le Formulaire d Acceptation ; (b) dans l hypothèse où les Actions sont grevées d un usufruit, l usufruitier et le nu-propriétaire doivent signer conjointement le Formulaire d Acceptation ; (c) dans l hypothèse où les Actions sont données en gage, le créancier gagiste et le constituant du gage doivent signer conjointement le Formulaire d Acceptation, étant entendu que le créancier gagiste sera réputé avoir renoncé de manière inconditionnelle et irrévocable au gage et avoir donné mainlevée du gage sur les Actions ; (d) dans l hypothèse où les Actions sont grevées ou soumises à une charge, une réclamation, une sûreté ou un intérêt, l Actionnaire et tous les bénéficiaires d une telle charge, réclamation, sûreté ou intérêt doivent signer conjointement le Formulaire d Acceptation, étant entendu que ces bénéficiaires seront réputés avoir renoncés de manière inconditionnelle et irrévocable à toute charge, réclamation, sûreté ou intérêt relatives aux Actions; (5) l Offrant supportera la taxe sur les opérations de bourse ; l Etablissement-Guichet ne facturera aucune commission, honoraires ou autres coûts dans le cadre de l Offre; dans l hypothèse où j enregistre mon acceptation auprès d un autre intermédiaire financier que l Etablissement-Guichet, je dois me renseigner sur les coûts possibles qui peuvent m être facturés par ces établissements et je m engage personnellement à payer ces coûts supplémentaires ; (6) j ai reçu toutes les informations nécessaires afin de prendre une décision en toute connaissance de cause concernant l Offre, je suis conscient(e) des risques encourus, et je me suis renseigné(e) sur les impôts qui sont dus dans le cadre de la cession de mes Actions à l Offrant, que je supporterai intégralement si nécessaire. Je reconnais et approuve qu en acceptant l Offre pendant l Unique Période d Acceptation, je serai, à compter de la clôture de l Unique Période d Acceptation, considéré(e) comme agissant de concert (au sens de l article 3, 1, 5 de la Loi OPA) avec l Offrant, sans préjudice des dérogations accordées par la FSMA à cet égard en ce qui concerne les conséquences d une telle concertation, comme décrit plus en détail dans le Prospectus (Section 5.7). Sauf indication contraire, les termes repris dans ce Formulaire d Acceptation auront la même signification que celle donnée dans le Prospectus. Fait en double exemplaire à (lieu): Op (date): L Actionnaire, L Etablissement-Guichet / autre intermédiaire financier (signature) (signature) (prénom et nom, ou dénomination sociale de la société, prénom et nom et qualité) (dénomination de l Etablissement-Guichet / intermédiaire financier) 3

93 ANNEXE 10.2 COMPTES CONSOLIDÉS DE L OFFRANT 90/94

94 Jaarrekening

95 Geconsolideerde winsten-verliesrekening (X 1.000) Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat (X 1.000) NETTO-OPBRENGSTEN UIT VASTGOED Toelichting Brutohuuropbrengsten 4, Betaalde erfpachtcanons 4 (143) (154) Niet-doorberekende servicekosten 4 (475) (611) Exploitatiekosten 4 (7.024) (9.188) Nettohuuropbrengsten Waardemutaties vastgoed in exploitatie Waardemutaties vastgoed in renovatie 5 - (1.163) Totaal waardemutaties vastgoed Nettoverkoopresultaat vastgoed 6 (1.891) (4.503) Totaal netto-opbrengsten uit vastgoed LASTEN Toelichting Resultaat na belastingen uit voortgezette bedrijfsactiviteiten Resultaat na belastingen uit beëindigde bedrijfsactiviteiten (21.954) Resultaat na belastingen Posten die niet worden overgeboekt naar de winst- en-verliesrekening Herberekening toegezegd-pensioenverplichting Belastingen over posten die niet worden overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening - - Posten die zijn of kunnen worden overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening Overboeking niet-gerealiseerde resultaten financiële derivaten naar winst-en-verliesrekening (116) (117) Overboeking omrekeningsverschillen netto-investeringen naar winst-en-verliesrekening Belastingen over posten die zijn of kunnen worden overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening - - Overig totaalresultaat na belastingen Financiële opbrengsten Financiële kosten 7 (18.425) (19.941) Waardemutaties financiële derivaten (824) Overboeking niet-gerealiseerde resultaten financiële derivaten uit eigen vermogen Nettofinancieringskosten (16.033) (20.353) Algemene kosten 8 (8.161) (8.232) Totaalresultaat Toekomend aan: Aandeelhouders Vastned Retail Minderheidsbelangen Totaal lasten (24.194) (28.585) Resultaat voor belastingen Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst 9 (104) (460) Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen 9, 15 (2.755) (228) Totaal belastingen naar de winst (2.859) (688) Resultaat na belastingen uit voortgezette bedrijfsactiviteiten Resultaat na belastingen uit beëindigde bedrijfsactiviteiten (21.954) Resultaat na belastingen Resultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten toekomend aan aandeelhouders Vastned Retail Resultaat uit beëindigde bedrijfsactiviteiten toekomend aan aandeelhouders Vastned Retail (21.954) Resultaat toekomend aan minderheidsbelangen PER AANDEEL (X 1) Resultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten 11 5,02 2,54 Resultaat uit beëindigde bedrijfsactiviteiten 11 0,09 (1,15) Resultaat 5,11 1,39 Verwaterd resultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten 11 4,57 2,40 Verwaterd resultaat uit beëindigde bedrijfsactiviteiten 11 0,08 (1,02) 164 Verwaterd resultaat 4,65 1,38 165

96 Geconsolideerde balans per 31 december (X 1.000) Activa Toelichting Passiva Toelichting Vastgoed in exploitatie Overlopende activa in verband met huurincentives Totaal vastgoed Materiële vaste activa Latente belastingvorderingen Totaal vaste activa Activa aangehouden voor verkoop Debiteuren en overige vorderingen 17, Belastingen naar de winst Liquide middelen Totaal vlottende activa Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten Reserve omrekeningsverschillen - (5.728) Overige reserves Resultaat toekomend aan aandeelhouders Vastned Retail Eigen vermogen aandeelhouders Vastned Retail Eigen vermogen minderheidsbelangen Totaal eigen vermogen Latente belastingverplichtingen Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen Langlopende rentedragende leningen o/g Financiële derivaten Waarborgsommen en overige langlopende verplichtingen Totaal langlopende verplichtingen Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende rentedragende leningen o/g Financiële derivaten Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva Totaal kortlopende verplichtingen Totaal activa Totaal passiva

97 Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen (X 1.000) Afdekkings- Resultaat Gestort en reserve uit hoofde Reserve toekomend aan Eigen vermogen Eigen vermogen opgevraagd Agio- van financiële omrekenings- Overige aandeelhouders aandeelhouders minderheids- Totaal eigen kapitaal reserve derivaten verschillen reserves Vastned Retail Vastned Retail belangen vermogen Stand per 1 januari (5.728) Resultaat Overig totaalresultaat - - (117) Totaalresultaat - - (117) Slotdividend vorig boekjaar in contanten (24.939) (24.939) (4.399) (29.338) Interim-dividend 2016 in contanten (13.897) - (13.897) - (13.897) Toevoeging uit winstverdeling (40.532) Stand per 31 december (5.728) Resultaat Overig totaalresultaat - - (116) Totaalresultaat - - (116) Slotdividend vorig boekjaar in contanten (25.126) (25.126) (4.294) (29.420) Interim-dividend 2017 in contanten (11.639) - (11.639) - (11.639) Toevoeging uit winstverdeling (1.305) Inkoop eigen aandelen (30.059) - (30.059) - (30.059) Stand per 31 december

98 Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (X 1.000) KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN Toelichting Resultaat na belastingen Aanpassing voor: Waardemutaties vastgoed 5 (64.058) Nettoverkoopresultaat vastgoed Nettofinancieringskosten 7, Belastingen naar de winst 9, (2.941) Kasstroom uit operationele activiteiten voor veranderingen in werkkapitaal en voorzieningen Mutatie vlottende activa (492) (545) Mutatie kortlopende schulden (798) (361) Mutatie voorzieningen Ontvangen interest Betaalde interest (16.695) (18.779) Betaalde belastingen naar de winst (797) (4.464) Kasstroom uit operationele activiteiten KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN Acquisitie vastgoed (32.682) (77.920) Investeringen in vastgoed (4.479) (5.913) Desinvestering vastgoed Desinvestering dochtermaatschappijen Kasstroom vastgoed Mutatie in materiële vaste activa 160 (134) Kasstroom uit investeringsactiviteiten KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN Inkoop eigen aandelen 19 (30.059) - Uitgekeerd dividend 12 (36.765) (38.836) Uitgekeerd dividend aan minderheidsbelangen 29 (4.294) (4.399) Opgenomen rentedragende schulden Aflossing rentedragende schulden 21, 22 ( ) (25.017) Afwikkeling rentederivaten (590) - Mutatie in waarborgsommen en overige langlopende verplichtingen Kasstroom uit financieringsactiviteiten ( ) (56.875) Netto toename/(afname) liquide middelen 797 (1.482) Liquide middelen per 1 januari Algemene informatie Vastned Retail N.V. ( de Vennootschap of Vastned ), kantoorhoudend te Amsterdam, statutair gevestigd in Rotterdam, Nederland, is een vastgoedonderneming die duurzaam investeert in retailvastgoed van topkwaliteit met een duidelijke focus op het beste winkelvastgoed in de populaire winkelstraten van grotere steden (core city assets). Daarnaast wordt voor een kleiner deel geïnvesteerd in mixed retail locations, bestaande uit high street shops in overige steden, Belgische baanwinkels, een aantal supermarkten en (delen van) enkele kleinere winkelcentra. Het vastgoed is gelegen Nederland, Frankrijk, België en Spanje. Vastned is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer Vastned is genoteerd aan de Euronext aandelenbeurs in Amsterdam. De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap omvat de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als de Groep ) en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend. 2 Belangrijke grondslagen voor de financiële verslaggeving A OVEREENSTEMMINGSVERKLARING De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards ( IFRS ), zoals aanvaard binnen de Europese Unie, en voldoet tevens aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ( IASB ) en de International Financial Reporting Standards Interpretations Committee ( IFRIC ), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die in 2017 van kracht zijn geworden Hieronder zijn de gewijzigde standaarden en interpretaties opgenomen die in 2017 effectief zijn geworden: Annual Improvements to IFRSs Cycle (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2017/1 januari 2018) De wijzigingen betreffen kleine wijzigingen in een aantal standaarden. De wijzigingen hebben geen effect op de presentatie, toelichting of financiële resultaten van de Groep; Amendments to IAS 7: Disclosure Initiative De wijzigingen zijn onderdeel van IASB s Disclosure Initiative en vereisen een aansluiting tussen de bedragen in de beginbalans en eindbalans voor elke post die in het kasstroomoverzicht wordt geclassificeerd als financieringsactiviteit. De wijzigingen hebben geleid tot een verduidelijking van de toelichting; Amendments to IAS 12: Recognition of Deferred Tax Assets for Unrealised Losses Deze wijzigingen betreffen een verduidelijking van de verantwoording van latente belastingvorderingen voor ongerealiseerde verliezen met betrekking tot schuldinstrumenten die op marktwaarde worden gewaardeerd. De wijzigingen hebben geen effect op de presentatie, toelichting of financiële resultaten van de Groep; Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2018 en later van kracht zullen zijn en nog niet door de Groep worden toegepast IFRS 9 Financial Instruments (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2018) IFRS 9 Financial Instruments vervangt IAS 39 Financial Instruments: Recognition and Measurement en betreft de classificatie en waardering van financiële activa en passiva, bijzondere waardevermindering van financiële activa en hedge accounting. Classificatie en waardering De Groep waardeert haar financiële vaste activa op geamortiseerde kostprijs en haar financiële derivaten op reële waarde via de winst-en-verliesrekening. De classificatie en waardering van de financiële activa van de Groep zal als gevolg van de implementatie van deze standaard ongewijzigd blijven. Liquide middelen per 31 december

99 Bijzondere waardeverminderingen De onderkenning en bepaling van bijzondere waardeverminderingen zal onder IFRS 9 meer toekomstgericht dienen plaats te vinden op basis van een verwacht kredietverliesmodel (ECL) in plaats van een incurred loss model dat tot nu toe werd gehanteerd. Het ECL-model is van toepassing op financiële vaste activa gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs of op reële waarde via niet-gerealiseerde resultaten. Voor het vaststellen van de ECL mag gebruik gemaakt worden van een tweetal praktische toepassingen, namelijk de simplified approach en de low credit risk exemption. De simplified approach zal worden toegepast op de debiteuren. Analyse heeft uitgewezen dat toepassing van de simplified approach niet zal leiden tot een materiële impact op het vermogen per 1 januari 2018 en de toekomstige financiële resultaten van de Groep. De low credit risk exemption is van toepassing op de liquide middelen van de Groep, de impact hiervan is nihil. Hedge accounting De Groep past geen hedge accounting toe. Modificatie van langlopende verplichtingen Vastned heeft een drietal modificaties onderkend, waarbij conform IAS 39, geen resultaat op het moment van modificatie is verantwoord. Toepassing van IFRS 9 leidt, conform de eerste berekening, tot een afname van het eigen vermogen per 1 januari 2018 van 1,2 miljoen en een toename van de Langlopende rentedragende leningen o/g met hetzelfde bedrag. IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2018) IFRS 15 vervangt IAS 11 Construction Contracts en IAS 18 Revenue en betreft de verantwoording van omzet van klantcontracten. De Groep heeft de impact van toepassing van deze standaard op het eigen vermogen en het resultaat van de Groep geanalyseerd. De implementatie van IFRS 15 heeft geen gevolgen voor de verwerking van huuropbrengsten, aangezien de huuropbrengsten zijn te classificeren als leaseopbrengsten en niet onder de reikwijdte van IFRS 15 vallen. Analyse van de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten wijst uit dat de Groep, evenals onder IAS 18, is aan te merken als agent. Implementatie van de standaard heeft dan ook geen gevolgen voor de presentatie van de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten in de geconsolideerde winst-enverliesrekening. Deze blijven netto gepresenteerd onder de niet-doorberekende servicekosten. In Frankrijk is in een aantal huurcontracten een vergoeding voor het beheer van algemene ruimten opgenomen. Analyse hiervan wijst uit dat Vastned in dit geval is aan te merken als principaal. Dit houdt in dat deze opbrengsten, in 2017 ca. 0,4 miljoen, niet meer ten gunste van de algemene kosten mogen worden gebracht, maar als omzet dienen te worden verantwoord. Aangezien het slechts een wijziging in presentatie betreft bedraagt de impact op de financiële resultaten van de Groep nihil. De implementatie van IFRS 15 zou effect kunnen hebben op het verantwoordingsmoment van verkopen van vastgoed. Het verantwoordingsmoment is in IAS 18 gebaseerd op de beoordeling van het moment waarop de risks en rewards worden overgedragen, terwijl in IFRS 15 het verantwoordingsmoment is gebaseerd op het beoordelen van het moment van overdracht van control. Implementatie van IFRS 15 zal op dit gebied in 2018 niet leiden tot aanpassing van de vergelijkende cijfers. De groep zal de modified retrospective approach toepassen. Clarifications to IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2018) De wijzigingen betreffen een aantal verduidelijkingen op het gebied van goederen en diensten. De wijzigingen hebben geen effect op de presentatie, toelichting of financiële resultaten van de Groep; IFRS 16 Leases (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2019) Deze standaard beschrijft hoe zowel financiële als operationele leasecontracten dienen te worden verwerkt. De standaard heeft met name gevolgen voor lessees. Lessees dienen, behoudens bepaalde vrijstellingen, alle leasecontracten in de balans op te nemen. Er geldt een vrijstelling voor leases van activa met een geringe waarde en voor leases met een korte looptijd. Lessees verantwoorden een leaseverplichting met een bijbehorend actief (gebruiksrecht), en verantwoorden rente en afschrijving afzonderlijk. Bij bepaalde gebeurtenissen is een herbeoordeling van bepaalde kernelementen (bijvoorbeeld leasetermijn en variabele huren op basis van een index) door de lessee vereist. De Groep treedt nagenoeg uitsluitend op als lessor. De verantwoording van leasecontracten door lessors blijft grotendeels ongewijzigd, waardoor toepassing van de nieuwe standaard naar verwachting geen materieel effect zal hebben op de financiële resultaten van de Groep. In een zeer beperkt aantal gevallen is de Groep lessee. Dit betreft een aantal huurovereenkomsten voor kantoren die de Groep huurt voor haar organisatie, alsmede een klein aantal erfpachtovereenkomsten. Uit dien hoofde zal de Groep een gebruiksrecht en een leaseverplichting in haar balans opnemen. De verwachte impact op de balans per 1 januari 2019 en de financiële resultaten over 2019 van de Groep is echter niet materieel. Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die nog niet zijn bekrachtigd door de Europese Unie De volgende standaarden, aanpassingen van standaarden en interpretaties, die nog niet door de Europese Unie zijn bekrachtigd, worden door de Groep nog niet toegepast: Improvements to IFRS Standards Cycle (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2017/1 januari 2019) De wijzigingen betreffen kleine wijzigingen in een aantal standaarden. De wijzigingen hebben naar verwachting geen effect op de presentatie, toelichting of financiële resultaten van de Groep; Amendments to IAS 28: Long-term interests in Associates and Joint Ventures ((van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2019) De wijzigingen verduidelijken dat een entiteit IFRS 9 moet toepassen op langetermijnbelangen in geassocieerde deelnemingen of joint ventures waarop zij de equity -methode niet toepast. De wijzigingen zullen naar verwachting geen effect hebben op de presentatie, toelichting en financiële resultaten van de Groep. Amendments to IAS 40: Transfers of Investment Property (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2018) De wijziging betreft een verduidelijking van wanneer vastgoed moet worden overgeboekt naar of van vastgoed in exploitatie of in renovatie. De wijziging zal geen effect hebben op de presentatie, toelichting en financiële resultaten van de Groep. Amendments to IFRS 9: Prepayment Features with Negative Compensation (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2019) De wijzigingen betreffen de verantwoording van financiële instrumenten met mogelijkheid tot vervroegde aflossing tegen een lager bedrag dan de contractuele betalingen van hoofdsom en rente. De wijzigingen zullen naar verwachting geen effect hebben op de presentatie, toelichting en financiële resultaten van de Groep. IFRIC Interpretation 23 Uncertainty over Income Tax Treatments (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2019) De interpretatie verduidelijkt de verwerking van onzekere belastingposities in de jaarrekening. De onzekerheid in het opgenomen bedrag en de gehanteerde aannames dienen te worden toegelicht. De impact van deze interpretatie op de financiële resultaten van de Groep dient nog nader te worden bepaald. B GEHANTEERDE GRONDSLAGEN BIJ DE OPSTELLING VAN DE FINANCIËLE VERSLAGGEVING De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro s, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro s, tenzij anders vermeld. Vastgoed en financiële derivaten zijn gewaardeerd tegen reële waarde. De overige posten in de financiële overzichten worden gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld. Geamortiseerde kostprijs De geamortiseerde kostprijs is het bedrag waarvoor een financieel actief of financiële verplichting bij de eerste verwerking in de balans wordt opgenomen verminderd met aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of verminderd met de via de effectieve-rentemethode bepaalde cumulatieve amortisatie van het verschil tussen dat eerste bedrag en het aflossingsbedrag en verminderd met eventuele afboekingen (direct, dan wel door het vormen van een voorziening) wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid. Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. Vergelijkende cijfers Vastned beschouwde de Turkse activiteiten als een afzonderlijk belangrijk geografisch bedrijfsgebied; reden waarom deze activiteiten als een segment werden gepresenteerd. In verband met de verkoop van de Turkse vastgoedportefeuille in het eerste halfjaar 2017 worden de Turkse activiteiten in de geconsolideerde jaarrekening 2017 conform IFRS 5 gepresenteerd als beëindigde bedrijfsactiviteiten. De vergelijkende cijfers zijn dienovereenkomstig aangepast en gepresenteerd als resultaat uit beëindigde bedrijfsactiviteiten

100 De aansluiting tussen de gepubliceerde resultaten 2016 en de aangepaste resultaten 2016 zoals opgenomen in de vergelijkende cijfers in de jaarrekening 2017 is als volgt: NETTO-OPBRENGSTEN UIT VASTGOED Toelichting 2016 Turkije 2016 aangepast Brutohuuropbrengsten 4, (8.171) Betaalde erfpachtcanons 4 (154) - (154) Niet-doorberekende servicekosten 4 (611) - (611) Exploitatiekosten 4 (9.649) 461 (9.188) Nettohuuropbrengsten (7.710) Waardemutaties vastgoed in exploitatie 5 (13.956) Waardemutaties vastgoed in renovatie 5 (1.163) - (1.163) Totaal waardemutaties vastgoed (15.119) Nettoverkoopresultaat vastgoed 6 (4.503) - (4.503) Totaal netto-opbrengsten uit vastgoed LASTEN Financiële opbrengsten (10) 295 Financiële kosten 7 (19.942) 1 (19.941) Waardemutaties financiële derivaten 7 (824) - (824) Overboeking niet-gerealiseerde resultaten financiële derivaten uit eigen vermogen Nettofinancieringskosten (20.344) (9) (20.353) Algemene kosten 8 (8.513) 281 (8.232) Totaal lasten (28.857) 272 (28.585) Resultaat voor belastingen Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst 9 (1.293) 833 (460) Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen 9, (4.462) (228) Totaal belastingen naar de winst (3.629) (688) Resultaat na belastingen uit voortgezette bedrijfsactiviteiten Resultaat na belastingen uit beëindigde bedrijfsactiviteiten 10 - (21.954) (21.954) Resultaat na belastingen Resultaat toekomend aan aandeelhouders Vastned Retail Resultaat toekomend aan minderheidsbelangen Schattingen en veronderstellingen Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de Directie zich oordelen gevormd inzake schattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien, of indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden. De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar zijn opgenomen in 30 SCHATTINGEN EN BEOORDELINGEN IN DE ADMINISTRATIEVE VERANTWOORDING EN VERSLAGLEGGING. De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening. C GRONDSLAGEN VOOR CONSOLIDATIE Dochtermaatschappijen Dochtermaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap direct of indirect overwegende zeggenschap heeft. Er is sprake van overwegende zeggenschap wanneer de Vennootschap: macht heeft over de entiteit; is blootgesteld aan, of rechten heeft op variabele rendementen vanwege haar betrokkenheid bij de entiteit; en over de mogelijkheid beschikt haar overwegende zeggenschap over de entiteit te gebruiken om de omvang van deze rendementen te beïnvloeden. Aan elk van deze drie criteria moet zijn voldaan voordat sprake is van overwegende zeggenschap over de entiteit waarin zij een belang heeft. De financiële overzichten van dochtermaatschappijen worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van overwegende zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt. Zodra de overwegende zeggenschap is verkregen worden alle latere wijzigingen in belangen, waarbij geen sprake is van verlies van overwegende zeggenschap, behandeld als transacties tussen aandeelhouders. Goodwill wordt niet opnieuw berekend of aangepast. Minderheidsbelangen worden in de balans in het eigen vermogen afzonderlijk opgenomen. Minderheidsbelangen in het resultaat van de Groep worden eveneens afzonderlijk vermeld. Eliminatie van onderlinge transacties Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen worden geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waardevermindering. Acquisities van dochtermaatschappijen De Groep verwerft dochtermaatschappijen die vastgoed in eigendom hebben. Op het moment van acquisitie beoordeelt de Groep of de acquisitie aangemerkt moet worden als bedrijfscombinatie of als aankoop van een actief. De Groep verantwoordt de acquisitie van een dochtermaatschappij als bedrijfscombinatie indien met de acquisitie tevens een geïntegreerde reeks activiteiten wordt

101 verworven. Meer specifiek wordt rekening gehouden met de mate waarin significante processen worden verkregen en, in het bijzonder de omvang van de diensten die door de dochtermaatschappij worden verleend. De kosten van een acquisitie van een bedrijfscombinatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de onderliggende activa, uitgegeven eigenvermogeninstrumenten en aangegane of overgenomen schulden op de datum van overdracht. De kosten gemaakt bij het tot stand brengen van een bedrijfscombinatie (zoals advies-, juridische- en accountantskosten) worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Overgenomen identificeerbare activa en (voorwaardelijke) verplichtingen worden initieel tegen reële waarde verantwoord op de acquisitiedatum. Goodwill is het bedrag waarmee bij eerste verwerking de kostprijs van een verworven entiteit de netto reële waarde van de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen overschrijdt. Wijzigingen in de koopprijs na de verwervingsdatum leiden niet tot een herberekening of aanpassing van de goodwill. Na eerste verwerking wordt de goodwill gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Goodwill wordt toegerekend aan kasstroomgenererende eenheden en wordt niet geamortiseerd. Jaarlijks, of indien omstandigheden daartoe eerder aanleiding geven, wordt de goodwill op bijzondere waardevermindering getoetst. Negatieve goodwill die bij een overname ontstaat, wordt direct in de winst-en-verliesrekening opgenomen. Voor geassocieerde deelnemingen wordt de boekwaarde van de goodwill opgenomen in de boekwaarde van de investering in de geassocieerde deelneming. Indien de acquisitie van een dochtermaatschappij niet kwalificeert als verwerving van een bedrijfscombinatie, wordt de acquisitie verantwoord als acquisitie van een actief. De kosten die in verband met de acquisitie zijn gemaakt worden in dat geval gekapitaliseerd. Goodwill en latente belastingverplichtingen op het moment van acquisitie worden niet opgenomen. D VREEMDE VALUTA De posten in de jaarrekeningen van de afzonderlijke entiteiten van de Groep worden verantwoord in de valuta van de primaire economische omgeving waarbinnen de entiteit actief is (de functionele valuta ). Bij het vaststellen van de functionele valuta wordt rekening gehouden met de valuta waarin de voornaamste kasstromen van de entiteit plaatsvinden. Op grond hiervan wordt in alle buitenlandse entiteiten waar de Groep actief is de euro als functionele valuta gehanteerd. De geconsolideerde jaarrekening wordt verantwoord in euro s, de presentatievaluta van de Groep. Bij het opstellen van de jaarrekeningen van de afzonderlijke entiteiten worden transacties in vreemde valuta verantwoord tegen de op transactiedatum geldende wisselkoers. Vreemde valutaresultaten als gevolg van vereffening van deze transacties worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Op balansdatum worden monetaire activa en passiva in vreemde valuta omgerekend tegen de op die datum geldende wisselkoers. Niet-monetaire activa en passiva die tegen reële waarde worden gewaardeerd, worden omgerekend tegen de wisselkoers op de datum waarop de reële waarde werd bepaald. Niet-monetaire activa en passiva die tegen historische kostprijs worden gewaardeerd, worden omgerekend tegen de historische wisselkoers. E VASTGOED IN EXPLOITATIE EN IN RENOVATIE Vastgoed betreft onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoed wordt geclassificeerd als vastgoed in exploitatie indien het vastgoed beschikbaar is voor verhuur. Acquisities en desinvesteringen van voor verhuur beschikbare onroerende zaken worden in de balans als vastgoed opgenomen of als gedesinvesteerd aangemerkt op het moment dat de verplichting tot acquisitie of desinvestering wordt aangegaan door middel van een door beide partijen getekende overeenkomst, waarbij op dat moment de condities waaronder de transactie plaatsvindt eenduidig zijn vast te stellen én waarbij op dat moment alle eventuele ontbindende voorwaarden opgenomen in de overeenkomst niet meer kunnen worden ingeroepen, dan wel dat de kans dat deze worden ingeroepen klein is, de wezenlijke risico s en voordelen van eigendom van het vastgoed zijn overgedragen en de feitelijke zeggenschap over het vastgoed is verkregen dan wel is overgedragen. Bij eerste opname wordt het vastgoed verantwoord tegen de acquisitieprijs vermeerderd met aan de acquisitie toe te rekenen kosten, zoals overdrachtsbelasting, makelaarskosten, kosten van duediligenceonderzoeken, juridische kosten en notariële kosten en wordt vervolgens op balansdata gewaardeerd tegen reële waarde. Vastgoed wordt geclassificeerd als vastgoed in renovatie op het moment dat besloten wordt dat bestaand vastgoed voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoed eerst dient te worden gerenoveerd en uit dien hoofde gedurende de renovatie niet meer beschikbaar is voor verhuur. Zowel vastgoed in exploitatie als in renovatie wordt gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives (zie onder Q Brutohuuropbrengsten ). De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (verminderd met de kosten koper, waaronder overdrachtsbelasting en notariskosten), dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor het vastgoed op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn, waarbij partijen zorgvuldig en zonder dwang optreden. De onafhankelijke, beëdigd taxateurs hebben instructies om het vastgoed te taxeren in overeenstemming met de Appraisal and Valuation Standards zoals gepubliceerd door het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) en de International Valuation Standards zoals gepubliceerd door de International Valuation Standards Council (IVSC). Deze richtlijnen bevatten verplichte regels en best practicerichtlijnen voor alle RICS-leden en taxateurs. De taxateurs hanteren voor de bepaling van de marktwaarde de discounted cash flow -methode en/of de kapitalisatiemethode. In geval beide methoden worden toegepast, worden de respectievelijke uitkomsten aan elkaar getoetst. De marktwaarde volgens de discounted cash flow -methode wordt bepaald als de contante waarde van de voorziene cashflow voor de komende tien jaren en de eindwaarde die wordt berekend door de markthuur aan het begin van het elfde jaar te kapitaliseren tegen een bepaalde yield (kapitalisatiefactor). De marktwaarde volgens de kapitalisatiemethode wordt bepaald door de nettomarkthuren te kapitaliseren op basis van een yield. De kapitalisatiefactor is gebaseerd op die van recente markttransacties voor vergelijkbaar vastgoed op vergelijkbare locaties. Bij beide methodes wordt rekening gehouden met recente markttransacties en verschillen tussen markthuur en contractuele huur, aan huurders verstrekte incentives, leegstand, exploitatiekosten, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De waardering van het vastgoed is gebaseerd op het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik. Teneinde in de (tussentijdse) financiële overzichten de reële waarde op de betreffende balansdatum zo goed mogelijk weer te geven wordt de volgende systematiek gehanteerd: Vastgoed in exploitatie en in renovatie met een verwachte individuele waarde van meer dan 2,5 miljoen wordt elk halfjaar extern getaxeerd. Vastgoed met een verwachte individuele waarde van 2,5 miljoen of minder wordt minstens eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de halfjaren, extern getaxeerd. In het halfjaar dat dit vastgoed niet extern wordt getaxeerd, wordt de reële waarde van dit vastgoed intern bepaald. De externe taxateurs dienen aantoonbaar adequaat gekwalificeerd te zijn en te beschikken over een goede reputatie en relevante ervaring voor de locatie en het type vastgoed. Daarnaast dienen zij onafhankelijkheid, objectiviteit en integriteit te betrachten. In beginsel wordt per vastgoedobject na drie jaar van externe taxateur gewisseld. Op basis van deze methodiek wordt effectief circa 90% van de totale waarde van het vastgoed elk halfjaar extern getaxeerd. Het honorarium van de externe taxateurs is gebaseerd op een vast bedrag per vastgoedobject en op het aantal huurders per vastgoedobject. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van het vastgoed in exploitatie of in renovatie worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin ze ontstaan en verantwoord onder Waardemutaties vastgoed in exploitatie/renovatie

102 Winsten of verliezen die voortvloeien uit desinvestering van vastgoed worden bepaald als het verschil tussen de nettoopbrengst bij desinvestering en de laatst gepubliceerde boekwaarde van het vastgoed en worden verantwoord in de periode waarin de desinvestering plaatsvindt en opgenomen onder Nettoverkoopresultaat vastgoed. F MATERIËLE VASTE ACTIVA Materiële vaste activa omvat met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Afschrijvingen worden opgenomen in de winst-enverliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat: Kantoormeubilair en dergelijke Computerapparatuur Vervoermiddelen G FINANCIËLE DERIVATEN 5 jaar 5 jaar 5 jaar De Groep gebruikt financiële rentederivaten voor het afdekken (hedging) van renterisico s die voortvloeien uit haar operationele, financierings- en investeringsactiviteiten. In overeenstemming met het door de Directie en Raad van Commissarissen vastgestelde treasurybeleid houdt de Groep geen derivaten aan voor handelsdoeleinden en geeft de Groep deze ook niet uit. Financiële derivaten worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat de Groep verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de op balansdatum actuele rente en het actuele kredietrisico van de betreffende tegenpartij(en) dan wel de Groep in aanmerking worden genomen. Het bedrag wordt bepaald op basis van gegevens van gerenommeerde marktpartijen. Een derivaat wordt geclassificeerd als vlottend actief of kortlopende schuld indien de resterende looptijd van het derivaat minder dan 12 maanden is of de verwachting bestaat dat het derivaat binnen 12 maanden zal worden gerealiseerd of afgewikkeld. De waardemutaties van de financiële derivaten worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. De Groep past geen hedge accounting toe. H ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP Activa en groepen van activa worden opgenomen onder Activa aangehouden voor verkoop indien wordt verwacht dat de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door verkoop van de activa binnen één jaar na opname onder Activa aangehouden voor verkoop en niet door het voortgezette gebruik ervan. Aan deze voorwaarde wordt enkel voldaan als de verkoop zeer waarschijnlijk is, de activa in hun huidige vorm onmiddellijk beschikbaar zijn voor verkoop en de Directie hiertoe een plan heeft opgesteld. Activa aangehouden voor verkoop worden gewaardeerd tegen reële waarde. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van activa aangehouden voor verkoop worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin ze ontstaan en verantwoord onder Waardemutaties activa aangehouden voor verkoop. I DEBITEUREN EN OVERIGE VORDERINGEN Debiteuren en overige vorderingen worden initieel tegen reële waarde opgenomen en vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. J LIQUIDE MIDDELEN Onder liquide middelen worden verstaan de tegoeden op bankrekeningen. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van de groep, worden als financiële vaste activa gerubriceerd. K GESTORT EN OPGEVRAAGD KAPITAAL, AGIORESERVE EN OVERIGE RESERVES Aandelen worden geclassificeerd als eigen vermogen aandeelhouders Vastned Retail. Externe kosten direct toerekenbaar aan de uitgifte van nieuwe aandelen, zoals emissiekosten, worden in mindering gebracht op de emissieopbrengst en dientengevolge ten laste van de agioreserve verantwoord. In de uitgifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden met het geschatte resultaat toekomend aan de aandeelhouders van de Vennootschap van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum. Het in de uitgifteprijs begrepen resultaat wordt ten gunste van de agioreserve gebracht. Bij inkoop van eigen aandelen wordt het bedrag van de betaalde vergoeding, met inbegrip van rechtstreeks toerekenbare kosten, ten laste van de Overige reserves gebracht. Er wordt geen resultaat verantwoord in de winst-enverliesrekening bij inkoop, verkoop, uitgifte of intrekking van eigen aandelen. L LATENTE BELASTINGVORDERINGEN EN VERPLICHTINGEN Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden. Latente belastingvorderingen worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend. Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen met betrekking tot belastbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan. Bij de waardering van latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden de belastingtarieven in aanmerking genomen die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin de verplichting wordt afgewikkeld, op basis van belastingtarieven waarvan het wetgevingsproces (materieel) is afgesloten op balansdatum. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden niet verdisconteerd. Geen latente belastingvordering en -verplichting wordt opgenomen voor belastbare tijdelijke verschillen bij de eerste opname van een actief of verplichting in een transactie die geen bedrijfscombinatie is en op het moment van de transactie geen invloed heeft op het resultaat. Ook wordt geen latente belastingverplichting opgenomen voor belastbare tijdelijke verschillen voortvloeiend uit de eerste opname van goodwill. M VOORZIENINGEN UIT HOOFDE VAN PERSONEELSBELONINGEN Toegezegd-pensioenregelingen De nettoverplichting van de Groep uit hoofde van toegezegd-pensioenregelingen (zogenoemde defined benefit pension plans) wordt voor iedere regeling afzonderlijk berekend door een schatting te maken van de pensioenaanspraken die werknemers hebben opgebouwd in ruil voor hun diensten in de verslagperiode en voorgaande perioden. De pensioenaanspraken uit hoofde van toegezegd-pensioenrechten worden contant gemaakt tegen een disconteringsvoet en verminderd met de reële waarde van de fondsbeleggingen waaruit de verplichtingen moeten worden afgewikkeld. De disconteringsvoet is het rendement per balansdatum van hoogwaardige ondernemingsobligaties waarvan de looptijd de termijn van de verplichtingen van de Groep benadert. Voor deze berekening wordt door de erkende externe actuaris de zogenoemde projected unit credit-methode gehanteerd. Deze methode houdt onder andere rekening met toekomstige salarisstijgingen van werknemers en inflatie. Wanneer de pensioenaanspraken uit hoofde van een regeling worden gewijzigd of wanneer een regeling wordt ingeperkt, wordt de daaruit voortvloeiende wijziging in aanspraken met betrekking tot de verstreken diensttijd of de winst of verlies op die inperking direct in de winst-enverliesrekening opgenomen. Wanneer de fondsbeleggingen de verplichtingen overtreffen, wordt de opname van het actief beperkt tot de contante waarde van de economische voordelen beschikbaar in de vorm van eventuele toekomstige terugstortingen door het fonds of lagere toekomstige pensioenpremies. De netto-interest wordt berekend door de disconteringsvoet toe te passen op de nettoverplichting uit hoofde van toegezegd-pensioenregelingen. De interest wordt in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder Financiële kosten. De servicekosten en administratiekosten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder Algemene kosten. Herberekeningen, onder andere bestaande uit actuariële winsten en verliezen, worden in het overig totaalresultaat verwerkt. Toegezegde-bijdrageregelingen Verplichtingen van de Groep uit hoofde van toegezegdebijdrageregelingen (zogenoemde defined contribution pension plans) worden als last in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer de bijdragen worden verschuldigd. Langetermijnpersoneelsbeloningen De verplichtingen uit hoofde van langetermijnpersoneelsbeloningen worden opgenomen voor de contante waarde van in de toekomst aan werknemers te betalen jubileumuitkeringen. N OVERIGE VOORZIENINGEN Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen. Dividenden in contanten worden ten laste van de overige reserves gebracht in de periode waarin de dividenden door de Vennootschap worden gedeclareerd

103 O RENTEDRAGENDE SCHULDEN Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve-rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende verplichtingen. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende verplichtingen. Converteerbare obligatielening Onderdeel van de rentedragende schulden is de converteerbare obligatielening. De reële waarde van het deel van de converteerbare obligatielening dat aangemerkt wordt als langlopende rentedragende lening o/g wordt bepaald door het tegen marktrente contant maken van een gelijkwaardige niet-converteerbare lening. Dit bedrag wordt opgenomen als verplichting bij eerste verwerking en vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs tot het moment van conversie dan wel expiratie van de obligatielening. Het resterende bedrag wordt aangemerkt als eigenvermogencomponent van de obligatielening en wordt verantwoord in de agioreserve in het eigen vermogen. P OVERIGE SCHULDEN EN OVERLOPENDE PASSIVA Overige schulden en overlopende passiva worden initieel tegen reële waarde opgenomen en vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Q BRUTOHUUROPBRENGSTEN Brutohuuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale brutohuur opbrengsten. De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder Overlopende activa in verband met huurincentives. Deze overlopende posten zijn onderdeel van de reële waarde van het betreffende vastgoed in exploitatie. Vergoedingen van huurders in verband met vervroegde beëindiging van een huurcontract worden verantwoord in de periode waarin deze zich voordoen. R NIET-DOORBEREKENDE SERVICEKOSTEN Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, die op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet-doorberekende deel van de servicekosten heeft voor het overgrote deel betrekking op niet verhuurd(e) (units van het) vastgoed. De kosten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winst-enverliesrekening vermeld. S EXPLOITATIEKOSTEN Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en lokale belastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van operationele huurovereenkomsten, zoals verhuurcourtages, worden verantwoord in de periode waarin ze worden gemaakt. T NETTOFINANCIERINGSKOSTEN Nettofinancieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoed en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen. Onder de nettofinancieringskosten zijn tevens opgenomen de winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten. Deze winsten of verliezen worden onmiddellijk verantwoord in de winst-en-verliesrekening. U ALGEMENE KOSTEN Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, IT-kosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs en worden verantwoord in de periode waarin ze worden gemaakt. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de exploitatiekosten. V BELASTINGEN NAAR DE WINST Belastingen naar de winst bestaan uit aan de verslagperiode toerekenbare actueel verschuldigde en verrekenbare belastingen en uit de mutaties in de latente belastingvorderingen en latente belastingverplichtingen (zie onder L LATENTE BELASTINGVORDERINGEN EN -VERPLICHTINGEN). De winstbelastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen worden verwerkt. De over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare belastingen zijn de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, berekend aan de hand van op balansdatum vastgestelde of materieel reeds vastgestelde belastingtarieven en belastingwetgeving en correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Additionele belastingen naar de winst naar aanleiding van dividenduitkeringen door dochtermaatschappijen worden tegelijkertijd opgenomen met de verplichting om het desbetreffende dividend uit te keren. W BEËINDIGDE BEDRIJFSACTIVITEITEN Als beëindigde bedrijfsactiviteit wordt aangemerkt een component van de Groep die is afgestoten en: een afzonderlijke belangrijke bedrijfsactiviteit of geografisch bedrijfsgebied vertegenwoordigt; en deel uitmaakt van één enkel gecoördineerd plan om een afzonderlijke belangrijke bedrijfsactiviteit of geografisch bedrijfsgebied af te stoten; of een dochteronderneming is die uitsluitend is overgenomen met de bedoeling te worden doorverkocht. Het resultaat uit beëindigde bedrijfsactiviteiten wordt separaat van het resultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten als een totaalbedrag na belastingen gepresenteerd in de winst-en-verliesrekening. X KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Y GESEGMENTEERDE INFORMATIE Een segment is een onderdeel van Vastned dat bedrijfsactiviteiten uitvoert die resulteren in opbrengsten en kosten. De operationele resultaten van de afzonderlijke segmenten worden, op basis van vertrouwelijke financiële informatie, periodiek beoordeeld door de Directie, naar aanleiding waarvan de Directie besluit over het toekennen van middelen aan de segmenten. De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar het vastgoed is gelegen en op basis van het type vastgoed. In maart 2017 heeft Vastned een strategie-update gepubliceerd. Een van de hierin opgenomen wijzigingen betreft de segmentatie van de vastgoedportefeuille. Het aantal segmenten is teruggebracht van drie (premium city high street shops, high street shops en non-highstreet shops) naar twee; te weten: core city assets en mixed retail locations. De vergelijkende cijfers zijn in verband hiermee aangepast. Deze rapportagesegmenten sluiten aan met de segmenten die in de interne rapportages worden gehanteerd

104 3 Gesegmenteerde informatie Nederland Frankrijk België Spanje/Portugal Turkije Totaal Nettohuuropbrengsten Waardemutaties vastgoed in exploitatie (6.823) Waardemutaties vastgoed in renovatie - (1.163) (1.163) Nettoverkoopresultaat vastgoed (1.986) (4.103) (21) 25 - (549) - - ( 1.891) (4.503) Totaal netto-opbrengsten uit vastgoed Nettofinancieringskosten (16.033) (20.353) Algemene kosten (8.161) (8.232) Belastingen naar de winst (2.859) (688) Resultaat na belastingen uit voortgezette bedrijfsactiviteiten Resultaat na belastingen uit beëindigde bedrijfsactiviteiten (21.954) (21.954) Resultaat na belastingen Nederland Frankrijk België Spanje/Portugal Turkije Totaal VASTGOED IN EXPLOITATIE Stand per 1 januari Acquisities Investeringen (2) In/uit exploitatie genomen - (9.645) (9.645) Overgebracht naar Activa aangehouden voor verkoop (27.190) - (37.683) (64.873) - Desinvesteringen (28.449) (67.003) 17 - (561) (5.044) - (19.181) (99.630) - ( ) (91.228) Waardemutaties (6.823) (33.021) (13.956) Stand per 31 december Overlopende activa in verband met huurincentives Taxatiewaarde per 31 december Overige activa 1) Niet aan segmenten toegerekend 2) Totaal activa Verplichtingen Niet aan segmenten toegerekend 3) Totaal verplichtingen ) In de overige activa zijn de Activa aangehouden voor verkoop opgenomen. 2) De niet aan segmenten toegerekende overige activa betreffen met name liquide middelen en overige vorderingen. 3) De niet aan segmenten toegerekende verplichtingen betreffen nagenoeg geheel de financiering van de vastgoedportefeuilles in de verschillende landen. De financiering van de vastgoedportefeuilles wordt op holdingniveau gemanaged. Het is om die reden niet relevant deze financieringen naar land te segmenteren

105 Core city assets Mixed retail locations Totaal Nettohuuropbrengsten Waardemutaties vastgoed in exploitatie (13.751) (23.698) Waardemutaties vastgoed in renovatie (1.163) - (1.163) Nettoverkoopresultaat vastgoed (2.097) (4.650) (1.891) (4.503) Totaal netto-opbrengsten uit vastgoed (1.182) Nettofinancieringskosten (16.033) (20.353) Algemene kosten (8.161) (8.232) Belastingen naar de winst (2.859) (688) Resultaat na belastingen uit voortgezette bedrijfsactiviteiten Resultaat na belastingen uit beëindigde bedrijfsactiviteiten (21.954) (21.954) Resultaat na belastingen Core city assets Mixed retail locations Totaal VASTGOED IN EXPLOITATIE Stand per 1 januari Acquisities Investeringen In/uit exploitatie genomen (9.645) - (9.645) Overgebracht naar Activa aangehouden voor verkoop (36.267) - (28.606) - (64.873) - Desinvesteringen ( ) (12.260) (25.903) (78.968) ( ) (91.228) Waardemutaties (13.751) (23.698) (13.956) Stand per 31 december Overlopende activa in verband met huurincentives Taxatiewaarde per 31 december Overige activa Niet aan segmenten toegerekend Totaal activa

106 4 Nettohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten Betaalde erfpachtcanons Niet-doorberekende servicekosten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Nederland (30) (43) (119) (136) (4.361) (6.190) Frankrijk (261) (371) (1.066) (1.343) België (113) (111) (95) (87) (1.372) (1.358) Spanje/Portugal (17) (225) (297) Waardemutaties vastgoed Positief Negatief totaal Positief Negatief Totaal Vastgoed in exploitatie (42.781) (36.943) Vastgoed in renovatie (1.163) (1.163) (42.781) (38.106) (143) (154) (475) (611) (7.024) (9.188) BETAALDE ERFPACHTCANONS Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan onverhuurde objecten Nettoverkoopresultaat vastgoed Verkoopprijs Boekwaarde op moment van desinvestering (28.993) (99.478) (1.938) (3.608) NIET-DOORBEREKENDE SERVICEKOSTEN Verkoopkosten (3) (1.014) Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan onverhuurde objecten (1.941) (4.622) Overig (1.891) (4.503) EXPLOITATIEKOSTEN Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan onverhuurde objecten EXPLOITATIEKOSTEN Onderhoud Administratief en commercieel beheer 1) Verzekeringen Lokale belastingen Verhuurkosten Toevoeging aan de voorziening voor dubieuze debiteuren (per saldo) (729) 526 Overige exploitatiekosten ) 4% van de brutohuuropbrengsten bestaande uit externe kosten en algemene kosten, welke worden toegerekend aan de exploitatiekosten

107 7 Nettofinancieringskosten INTERESTOPBRENGSTEN Overige interestbaten (21) (295) ACCOUNTANTSKOSTEN In de advies- en controlekosten zijn de onderstaande door Ernst & Young Accountants LLP in rekening gebrachte kosten ten aanzien van werkzaamheden voor Vastned Retail N.V. en haar dochtermaatschappijen begrepen INTERESTKOSTEN Langlopende rentedragende leningen o/g Kortlopende kredieten en kasgeldleningen Overige interestlasten Honoraria controlewerkzaamheden Honoraria controlegerelateerde werkzaamheden - - Honoraria overige niet-controlegerelateerde werkzaamheden Totaal interest Waardemutaties financiële derivaten (2.255) 824 Overboeking niet-gerealiseerde resultaten financiële derivaten uit eigen vermogen (116) (117) De bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening zijn gebaseerd op de in de winsten-verliesrekening verantwoorde kosten. Van de controlekosten heeft een bedrag van 0,2 miljoen (2016: 0,2 miljoen) betrekking op Ernst & Young Accountants LLP in Nederland. Naast de wettelijke controle van de jaarrekening heeft Ernst & Young Accountants LLP in 2017 de volgende niet-verboden diensten geleverd: Algemene kosten Rapporteren aan de remuneratiecommissie over de realisatie van de bonusprestatiedoelstellingen van de directie - short term incentive 3 Rapporteren over het voldoen aan bankconvenanten 2 Werkzaamheden overnamebalans Personeelskosten Beloning Commissarissen Advies- en controlekosten Taxatiekosten Huisvestings- en kantoorkosten Overige kosten OVERIGE KOSTEN Onder de overige kosten zijn onder meer opgenomen publiciteitskosten en IT-kosten Toegerekend aan exploitatiekosten (2.730) (2.865) PERSONEELSKOSTEN Gedurende 2017 waren er gemiddeld 45 medewerkers (fulltime equivalenten) bij de voortgezette bedrijfsactiviteiten van Vastned in dienst (2016: 47), waarvan 26 in Nederland en 19 in het buitenland (2016: 27 in Nederland en 20 in het buitenland). In het verslagjaar is ten laste van Vastned verantwoord aan salarissen 5,4 miljoen (2016: 4,6 miljoen), sociale lasten 0,7 miljoen (2016: 0,7 miljoen) en pensioenpremies 0,6 miljoen (2016: 0,6 miljoen). De overige personeelskosten bedroegen 1,0 miljoen (2016: 1,0 miljoen)

108 9 Belastingen naar de winst OVER DE VERSLAGPERIODE VERSCHULDIGDE BELASTINGEN NAAR DE WINST Lopend boekjaar MUTATIE LATENTE BELASTINGVORDERINGEN EN -VERPLICHTINGEN Als gevolg van: Waardemutaties vastgoed Mutatie compensabele verliezen (106) (2) De geografische verdeling van de belastingen naar de winst is als volgt: Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen Totaal Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen Nederland (211) Frankrijk (21) - (21) België Spanje Portugal (778) (664) Totaal AANSLUITING EFFECTIEF BELASTINGTARIEF Resultaat voor belastingen Belastingen naar de winst tegen Nederlands tarief 0,0% - 0,0% - Effect van belastingtarieven van dochtermaatschappijen vallend onder andere belastingregimes 3,0% ,3% 719 Wijziging belastingtarieven 0,0% (30) 0,0% - Aanpassing voorgaande boekjaren (0,3%) (367) (0,1%) (31) De vennootschappen binnen de groep worden belast volgens de belastingregels in het land van vestiging, in enkele landen bestaan bijzondere fiscale regimes voor vastgoedbeleggingen. NEDERLANDSE FBI-REGIME In Nederland vormt Vastned met enkele dochtermaatschappijen een fiscale eenheid die kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling (FBI) voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Zolang deze fiscale eenheid blijft voldoen aan de FBI-voorwaarden wordt het fiscale resultaat van deze fiscale eenheid belast tegen een Vpbtarief van 0%. De Nederlandse vastgoedportefeuille wordt grotendeels gehouden door deze fiscale eenheid. De voorwaarden van het FBI-regime hebben voornamelijk betrekking op het beleggingskarakter van de activiteiten, de fiscale financieringsverhoudingen, de samenstelling van het aandeelhoudersbestand en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat binnen 8 maanden na afloop van het boekjaar. Twee Nederlandse vennootschappen die Nederlands vastgoed houden zijn onderworpen aan het reguliere fiscale regime, hetgeen inhoudt dat de inkomsten verminderd met rente, managementvergoedingen en overige kosten worden belast tegen het nominale Vpb-tarief van 25,00%. BELGISCHE GVV-REGIME In België wordt nagenoeg de gehele vastgoedportefeuille gehouden door de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) Vastned Retail Belgium NV. Een gereglementeerde vastgoedvennootschap heeft materieel een belastingvrije status, waardoor in België geen belasting is verschuldigd over de nettohuuropbrengsten en de aldaar gerealiseerde vermogenswinsten. De voorwaarden voor toepassing van de status van gereglementeerde vastgoedvennootschap zijn op hoofdlijnen vergelijkbaar met het Nederlandse FBI-regime. Twee vastgoedobjecten worden gehouden door vennootschappen die onderworpen zijn aan het reguliere fiscale regime, hetgeen inhoudt dat de inkomsten verminderd met rente, afschrijvingen, managementvergoedingen en overige kosten, worden belast tegen het nominale belastingtarief van 33,99% (met ingang van 2018: 29,58%). FRANSE SIIC-REGIME (SOCIÉTÉ D INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS COTÉE) In Frankrijk wordt de gehele vastgoedportefeuille gehouden door diverse Franse vennootschappen welke onderworpen zijn aan het Franse SIIC-regime. Onder dit fiscale regime is geen belasting verschuldigd over de nettohuuropbrengsten en de gerealiseerde vermogenswinsten. De voorwaarden voor het SIIC-regime zijn op hoofdlijnen vergelijkbaar met het Nederlandse FBI-regime. De Franse managementvennootschap is onderworpen aan het reguliere fiscale regime, hetgeen inhoudt dat het belastbare resultaat, bestaande uit inkomsten verminderd met afschrijvingen, rente en overige kosten, wordt belast tegen een nominaal belastingtarief van 33,33%. SPANJE In Spanje wordt het vastgoed gehouden door regulier belastingplichtige vennootschappen. De in deze vennootschappen gerealiseerde belastbare nettohuuropbrengsten worden verminderd met afschrijvingen, rente, management vergoedingen en overige kosten en belast tegen het nominale belastingtarief van 25,00%. Voor de berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen is uitgegaan van de nominale Vpb-tarieven per 1 januari ,7% ,2%

109 10 Resultaat na belastingen uit beëindigde bedrijfsactiviteiten 11 Resultaat per aandeel Primair Verwaterd Primair Verwaterd Het resultaat na belastingen uit beëindigde bedrijfsactiviteiten betreft het resultaat van de bedrijfsactiviteiten in Turkije welke in april 2017 zijn verkocht. Het resultaat na belastingen uit beëindigde bedrijfsactiviteiten kan als volgt worden gespecificeerd: Resultaat na belastingen uit voortgezette bedrijfsactiviteiten Aanpassing voor effect converteerbare obligatielening Resultaat na belastingen uit voortgezette bedrijfsactiviteiten aangepast voor effect converteerbare obligatielening Resultaat na belastingen uit beëindigde bedrijfsactiviteiten (21.954) (21.954) Netto-huuropbrengsten Algemene kosten (105) (281) Waardemutaties vastgoed - (33.021) Resultaat aangepast voor effect converteerbare obligatielening Operationeel resultaat (25.592) Nettofinancieringskosten (5.740) 9 Nettoverkoopresultaat GEMIDDELD AANTAL UITSTAANDE GEWONE AANDELEN Primair Verwaterd Primair Verwaterd Stand per 1 januari Resultaat voor belastingen uit beëindigde bedrijfsactiviteiten (25.583) Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst (38) (833) Mutatie latente belastingverplichtingen Effect van inkoop eigen aandelen ( ) ( ) - - Aanpassing voor effect converteerbare obligatielening Gemiddeld aantal uitstaande gewone aandelen Resultaat na belastingen uit beëindigde bedrijfsactiviteiten (21.954) In de nettofinancieringskosten is een bedrag van 5,7 miljoen begrepen betreffende de overboeking van omrekeningsverschillen netto-investeringen uit eigen vermogen. PER AANDEEL (X 1) Primair Verwaterd Primair Verwaterd Resultaat na belastingen uit voortgezette bedrijfsactiviteiten 5,02 4,57 2,54 2,40 Resultaat na belastingen uit beëindigde bedrijfsactiviteiten 0,09 0,08 (1,15) (1,02) In het kasstroomoverzicht zijn de volgende bedragen betreffende de beëindigde bedrijfsactiviteiten opgenomen: operationele activiteiten 2,2 miljoen (2016: 6,6 miljoen), investeringsactiviteiten 95,2 miljoen (2016: nihil) en financieringsactiviteiten nihil (2016: nihil). De verkoopopbrengst van de Turkse activiteiten bedroeg 95,6 miljoen, inclusief 0,4 miljoen liquide middelen, en is verantwoord onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten. Er zijn in de periode tussen de balansdatum en de datum dat de jaarrekening is opgemaakt en goedgekeurd voor publicatie geen aandelen uitgegeven of ingekocht. 12 Dividend Op 9 mei 2017 is het slotdividend over het boekjaar 2016 betaalbaar gesteld. Het dividend bedroeg 1,32 per aandeel in contanten. Met deze dividenduitkering was een bedrag van 25,1 miljoen gemoeid. Op 21 augustus 2017 is het interim-dividend over het boekjaar 2017 betaalbaar gesteld. Het interim-dividend bedroeg 0,64 per aandeel in contanten (totaal uitgekeerd bedrag 11,6 miljoen). 5,11 4,65 1,39 1,38 De Directie stelt voor, op basis van het dividendbeleid en met inachtneming van de voorwaarden verbonden aan de status van fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969, alsmede het reeds uitgekeerde interim-dividend, over het boekjaar 2017 een slotdividend van 1,41 per aandeel in contanten uit te keren. Indien de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 19 april 2018 haar goedkeuring verleent aan het dividend voorstel zal het dividend op 8 mei 2018 aan de aandeelhouders betaalbaar worden gesteld. Het uit te keren dividend is niet als verplichting in de balans opgenomen

110 13 Reële waarde De reële waarde is het bedrag dat de Groep verwacht op balansdatum te ontvangen indien een actief wordt verkocht of te betalen indien een verplichting wordt overgedragen in een ordelijke transactie tussen marktpartijen. De activa en passiva die in de balans worden gewaardeerd op reële waarde zijn onderverdeeld in een hiërarchie van drie niveaus: Niveau 1: De reële waarde wordt bepaald op basis van gepubliceerde noteringen in een actieve markt Niveau 2: Waarderingsmethoden op basis van in de markt waarneembare informatie Niveau 3: Waarderingsmethoden gebaseerd op niet in de markt waarneembare informatie, die een meer dan significante impact heeft op de reële waarde van het actief of passief De onderstaande tabel geeft aan volgens welk niveau de op reële waarde gewaardeerde activa en passiva van de Groep worden gewaardeerd: Alle activa en passiva gewaardeerd op reële waarde zijn gewaardeerd per 31 december. In 2017 en in 2016 zijn er geen activa en passiva geherclassificeerd tussen de verschillende niveaus. De reële waarde van de Langlopende rentedragende leningen o/g wordt berekend als de contante waarde van de kasstromen op basis van de ultimo december 2017 geldende swap yield curve en credit spreads. De reële waarde van de Debiteuren en overige vorderingen, Liquide middelen, Waarborgsommen en overige langlopende verplichtingen, Schulden aan kredietinstellingen en Overige schulden en overlopende passiva wordt, vanwege het kortlopende karakter van deze activa en passiva dan wel het feit dat deze een variabele interestvoet dragen, geacht gelijk te zijn aan de boekwaarde. Om deze reden zijn deze posten niet opgenomen in de tabel. Voor een uiteenzetting van de waarderingsmethoden betreffende het vastgoed in exploitatie en de financiële derivaten wordt verwezen naar de toelichting op de betreffende activa en passiva. De waarde van de vaste activa aangehouden voor verkoop is bepaald op basis van verwachte verkoopprijzen, welke zijn gebaseerd op conceptkoopovereenkomsten of letters of intent. REËLE WAARDE VAN ACTIVA Niveau Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde Vastgoed Vastgoed in exploitatie (inclusief overlopende activa in verband met huurincentives) Vaste activa aangehouden voor verkoop REËLE WAARDE VAN PASSIVA Langlopende verplichtingen Langlopende rentedragende leningen o/g Financiële derivaten Kortlopende verplichtingen Financiële derivaten

111 14 Vastgoed Het tegen reële waarde gewaardeerde vastgoed in exploitatie en in renovatie vallen qua waarderingsmethode onder niveau 3. WAARDERING VAN VASTGOED Belangrijke uitgangspunten en veronderstellingen die gebruikt zijn bij de bepaling van de taxatiewaarden van het vastgoed in exploitatie en in renovatie: Nederland Frankrijk België Spanje Turkije Totaal Core City Assets Mixed Retail Locations Core City Assets Mixed Retail Locations Core City Assets Mixed Retail Locations Core City Assets Mixed Retail Locations Core City Assets Core City Assets Mixed Retail Locations 2017 Taxatiewaarde per 31 december Per balansdatum nog toe te kennen huurincentives Markthuur per m2 (X 1) Theoretische jaarhuur per m 2 (X 1) Leegstandspercentage ultimo verslagjaar 0,4 6,5 0,5 39,5 0,2 1, ,4 5,0 Gewogen gemiddelde looptijd huurcontracten in jaren (tot aan eerste break) 3,9 3,7 2,1 1,7 1,9 1,9 2,5 4,0-2,8 2,9 De op basis van deze uitgangspunten en veronderstellingen vastgestelde taxatiewaarden resulteren in de volgende net yields (v.o.n.): 3,5 6,2 3,4 19,8 4,0 5,6 3,3 5,0-3,6 6, Taxatiewaarde per 31 december Per balansdatum nog toe te kennen huurincentives Markthuur per m2 (X 1) Theoretische jaarhuur per m2 (X 1) Leegstandspercentage ultimo verslagjaar 1,0 8,5 1,2 19,0 0,8 2, ,4 0,9 6,8 Gewogen gemiddelde looptijd huurcontracten in jaren (tot aan eerste break) 4,4 3,4 2,0 2,1 1,9 1,9 3,6 5,0 1,4 2,8 2,9 De op basis van deze uitgangspunten en veronderstellingen vastgestelde taxatiewaarden resulteren in de volgende net yields (v.o.n.): 3,6 6,4 3,8 10,1 4,2 5,8 3,3 5,0 7,7 4,1 6,2 De markthuur is het geschatte bedrag waartegen een bepaalde ruimte op een bepaald moment is te verhuren door ter zake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen zorgvuldig en zonder dwang optreden. De theoretische jaarhuur is de jaarlijkse brutohuur, exclusief de effecten van straight-lining van huurincentives, vermeerderd met de jaarlijkse markthuur van eventueel leegstaande ruimten. Het leegstandspercentage wordt berekend door de geschatte markthuur van de leegstaande ruimten te delen door de geschatte markthuur van de totale vastgoedportefeuille. De net yield wordt berekend door de contractuele brutohuuropbrengsten minus de niet-terugvorderbare exploitatiekosten te delen door de marktwaarde vrij op naam van het vastgoed. Een stijging van de in de taxatiewaarden gebruikte net yields met 25 basispunten resulteert in een daling van de waarde van het vastgoed in exploitatie met 87,3 miljoen of wel 5,7% (2016: 84,0 miljoen of wel 5,2%) en een stijging van de loan-to-value-ratio met circa 226 basispunten (2016: circa 229 basispunten). Een daling van de in de taxatiewaarden gebruikte markthuren met 10 per m 2 resulteert in een daling van de waarde van de vastgoedportefeuille met 42,7 miljoen of wel 2,8% (2016: 47,6 miljoen of wel 2,9%) en een stijging van de loan-to-value-ratio met circa 107 basispunten (2016: 127 basispunten)

112 VASTGOED IN EXPLOITATIE EN IN RENOVATIE Per 31 december 2017 is 94% van het vastgoed in exploitatie getaxeerd door onafhankelijke beëdigd taxateurs. De onafhankelijke beëdigd taxateurs die het vastgoed hebben getaxeerd zijn: CBRE en Cushman & Wakefield te Amsterdam, Brussel, Madrid en Parijs en Crédit Foncier Expertise te Parijs. OVERLOPENDE ACTIVA IN VERBAND MET HUURINCENTIVES Stand per 1 januari Verstrekte huurincentives Ten laste van winst-en-verliesrekening gebracht (1.812) (2.011) Overgebracht naar Activa aangehouden voor verkoop (329) - Desinvesteringen (370) - Overige - (30) VASTGOED IN EXPLOITATIE EN IN RENOVATIE In exploitatie In exploitatie In renovatie Totaal Stand per 1 januari Acquisities Investeringen (232) In/uit exploitatie genomen - (9.645) Overgebracht naar Activa aangehouden voor verkoop (64.873) Desinvesteringen ( ) (91.228) (8.250) (99.478) Stand per 31 december Vastgoed met een waarde van 0,8 miljoen (2016: 0,9 miljoen) dient tot zekerheid van verkregen geldleningen (zie ook 21 LANGLOPENDE RENTEDRAGENDE LENINGEN O/G). Voor een nadere specificatie van het vastgoed in exploitatie wordt verwezen naar 3 GESEGMENTEERDE INFORMATIE en het in het jaarverslag opgenomen overzicht VASTGOEDPORTEFEUILLE. Waardemutaties (13.956) (1.163) (15.119) Stand per 31 december Overlopende activa in verband met huurincentives Taxatiewaarde per 31 december De acquisities in 2017 in Nederland hebben betrekking op core city assets in Amsterdam en Utrecht voor 11,4 miljoen (2016: 21,4 miljoen). In Frankrijk werden core city assets in Parijs voor 19,8 miljoen (2016: 27,9 miljoen) aangekocht. In België werd een core city asset in Antwerpen verworven voor een bedrag van 6,4 miljoen (2016: nihil). In Spanje werd in 2017 geen vastgoed verworven (2016: 26,6 miljoen). De core city asset in Antwerpen is middels de overname van de aandelen van een vennootschap verworven. Voor een nadere toelichting op deze aankoop wordt verwezen naar 29 DOCHTERMAATSCHAPPIJEN. De investeringen in 2017 betreffen verbeteringen aan diverse vastgoedobjecten verspreid over de diverse landen. De desinvesteringen in 2017 betroffen core city assets in Nederland voor een bedrag van 3,3 miljoen (2016: 12,4 miljoen) en mixed retail locations in Nederland en België voor een bedrag van 23,8 miljoen (2016: 82,5 miljoen). De totale desinvesteringen kwamen daarmee uit op 27,1 miljoen (zie ook 6 NETTOVERKOOPRESULTAAT VASTGOED). Op deze desinvesteringen werd ten opzichte van de meest recente boekwaarde een negatief verkoopresultaat behaald van 1,9 miljoen (2016: 4,6 miljoen negatief). Tevens werd in 2017 de Turkse vastgoedportefeuille gedesinvesteerd. De netto-opbrengst bedroeg 95,8 miljoen. Het op deze verkoop behaalde resultaat ad 5,7 miljoen positief is opgenomen in het resultaat na belastingen uit beëindigde bedrijfsactiviteiten. Dankzij sterke waardestijgingen van de core city assets bedroegen de waardemutaties in Nederland in ,2 miljoen positief. In Frankrijk en Spanje, waar de vastgoedportefeuilles nagenoeg geheel uit core city assets bestaan, bedroegen de waardemutaties resp. 31,2 miljoen en 4,0 miljoen positief. In België zijn de positieve waardemutaties ad 20,7 miljoen tevens aan de positieve waarderingsresultaten van de baanwinkels te danken

113 15 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen 1 januari december 2017 Vorderingen Verplichtingen Mutatie in winst- Mutatie in winst- Naar Herrubricering Verkoop dochter - Overige Vorderingen Verplichtingen en-verliesrekening en-verliesrekening vorderingen/ maatschappijen mutaties (voortgezette (beëindigde verplichtingen bedrijfsactiviteiten) bedrijfsactiviteiten) Waarderingsverschillen vastgoed (9.934) Compensabele verliezen (106) (381) (9.934) januari december 2016 Vorderingen Verplichtingen Mutatie in winst- Mutatie in winst- Naar Herrubricering Verkoop dochter - Overige Vorderingen Verplichtingen en-verliesrekening en-verliesrekening vorderingen/ maatschappijen mutaties (voortgezette (beëindigde verplichtingen bedrijfsactiviteiten) bedrijfsactiviteiten) Waarderingsverschillen vastgoed (4.462) (682) 275 (614) Compensabele verliezen - (265) (2) (275) (4.462) (415) - (614) De latente belastingvorderingen en -verplichtingen per 31 december 2017 hebben betrekking op Nederland, Spanje en België. De compensabele verliezen hebben betrekking op Nederland en Spanje. De compensabele verliezen in Spanje zijn onbeperkt voorwaarts in de tijd verrekenbaar. De compensabele verliezen in Nederland kunnen worden verrekend met belastbare winsten tot en met De latente belastingverplichtingen houden verband met het verschil tussen de balanswaarde van het vastgoed en de fiscale boekwaarde ervan. Per balansdatum zijn er additioneel 9,1 miljoen (2016: 10,1 miljoen) aan ongebruikte fiscale verliezen. Hiervoor is, vanwege de verwachting dat op grond van de huidige structuur in de nabije toekomst deze ongebruikte fiscale verliezen niet gecompenseerd kunnen worden met fiscale winsten, geen latente belastingvordering opgenomen. De fiscale verliezen zijn onbeperkt voorwaarts in de tijd verrekenbaar

114 16 Activa aangehouden voor verkoop Onder de Activa aangehouden voor verkoop zijn 6 objecten in Nederland en 2 objecten in Frankrijk opgenomen waarvan de Directie eind 2017 heeft besloten deze te verkopen. Een object in Frankrijk is in januari 2018 verkocht tegen boekwaarde (zie hiervoor 27 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM). De verwachting is dat de overige objecten in 2018 zullen worden verkocht Stand per 1 januari - - Overgebracht van Vastgoed in exploitatie Overgebracht van Overlopende activa in verband met huurincentives Stand per 31 december Eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal bedraagt 375,0 miljoen en is verdeeld in aandelen à 5,-. Het eigen vermogen aandeelhouders Vastned Retail bedraagt per 31 december ,12 per aandeel (31 december 2016: 42,26 per aandeel). De aandeelhouders zijn gerechtigd tot het ontvangen van het door de Vennootschap gedeclareerde dividend en zijn gerechtigd tot het uitbrengen van één stem per aandeel op de vergaderingen van aandeelhouders. In het geval van inkoop van eigen aandelen door Vastned, zonder dat deze ingetrokken worden, worden de rechten opgeschort tot het moment dat deze weer worden uitgegeven. De taxatiewaarde per 31 december 2017 bedraagt 66,1 miljoen. Voor een nadere specificatie van de Activa aangehouden voor verkoop wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht VASTGOEDPORTEFEUILLE. 17 Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren Voorziening voor dubieuze debiteuren (1.613) (2.657) Indirecte belastingen Te ontvangen uit hoofde van desinvesteringen Interest - 4 Servicekosten Vooruitbetaalde kosten Overige vorderingen AANTAL GEPLAATSTE AANDELEN INKOOP EIGEN AANDELEN Op 11 april 2017 bracht de Vennootschap een tender offer uit voor de inkoop van eigen aandelen ter waarde van maximaal 50,0 miljoen. In verband hiermee zijn op 19 mei aandelen ingekocht tegen een prijs van 35,19 per aandeel. Het hiermee gemoeide bedrag, inclusief kosten, bedroeg 30,1 miljoen. De ingekochte aandelen worden niet ingetrokken, maar aangehouden als ingekochte eigen aandelen. Uitstaande aandelen Ingekochte eigen aandelen Stand per 1 januari mutaties in Stand per 31 december inkoop eigen aandelen ( ) Stand per 31 december Totaal Onder de overige vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met een totaalbedrag van 0,1 miljoen (2016: 0,1 miljoen). 18 Liquide middelen De liquide middelen betreffen banktegoeden met een looptijd korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de Vennootschap

115 20 Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen Vastned heeft voor haar werknemers in Nederland een pensioen regeling die kwalificeert als een toegezegdpensioenregeling. De pensioenregeling is volledig herverzekerd bij Nationale-Nederlanden Levensverzekering Maatschappij N.V. De pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Voor een beperkte groep werknemers geldt een onvoorwaardelijke indexatie van maximaal 2% per jaar. De pensioenregelingen voor de werknemers in de overige landen waar Vastned vestigingen heeft, zijn te kwalificeren als toegezegde-bijdrageregelingen. Door Mercer (Nederland) B.V. zijn ten aanzien van de toegezegd-pensioenregelingen de volgende aannames voor de actuariële berekeningen gebruikt: Disconteringsvoet 2,20% 2,00% Toekomstige salarisverhogingen (afhankelijk van leeftijd en inclusief inflatiecorrectie) 1,00% - 5,00% 1,00% - 5,00% Toekomstige pensioenstijgingen 0,00% - 1,80% 0,00% - 1,80% Het verloop van de contante waarde van de toegezegd-pensioenverplichting was als volgt: Contante waarde toegezegdpensioenverplichting Reële waarde van de fondsbeleggingen Nettoverplichting uit hoofde van personeelsbeloningen Stand per 1 januari Verantwoord in de winst-en-verliesrekening Pensioenkosten Pensioenkosten van verstreken diensttijd Interest Administratiekosten - - (40) (43) Totaal verantwoord in winst-en-verliesrekening Verantwoord in het overig totaalresultaat Effect van aanpassing demografische aannames 3 (79) (79) Effect van aanpassing disconteringsvoet (1.099) (1.099) Effect van ervaringsaanpassingen (271) (1.078) - - (271) (1.078) Effect van wijzigingen in financiële aannames - - (552) (1.669) Totaal verantwoord in het overig totaalresultaat (1.367) (552) (815) (319) Bijdragen en uitkeringen Bijdragen betaald door de werkgever (382) (421) Bijdragen betaald door de werknemers Pensioenuitkeringen (407) (404) (407) (404) - - Totaal bijdragen en uitkeringen (361) (359) (382) (421) Stand per 31 december Langetermijnpersoneelsbeloningen Totaal De toegezegd-pensioenregeling is, zoals eerder aangegeven, herverzekerd bij Nationale-Nederlanden Levensverzekering Maatschappij N.V. De fondsbeleggingen bestaan om die reden volledig uit verzekeringscontracten

116 De bedragen voor de toegezegd-pensioenregelingen en toegezegde bijdrageregelingen die zijn opgenomen in de winst-en-verliesrekening zijn als volgt: Langlopende rentedragende leningen o/g Het verloop van de langlopende rentedragende leningen o/g was als volgt: Pensioenkosten Pensioenkosten van verstreken diensttijd 16 - Netto-interest Administratiekosten Stand per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari Restant hoofdsom per 1 januari Toegezegde bijdrageregelingen Cashmutaties Getrokken op nieuwe langlopende kredietfaciliteiten Getrokken/(afgelost) op bestaande langlopende kredietfaciliteiten (30.000) Aflossingen ( ) (25.017) Vastned verwacht aan haar toegezegd-pensioenregelingen in 2018 een bedrag van 0,4 miljoen te zullen bijdragen. Aan de toegezegde bijdrageregelingen verwacht Vastned in 2018 een bedrag van 0,1 miljoen te zullen bijdragen. (52.451) (20.343) Non-cashmutaties Toepassing effectieve rentemethode GEVOELIGHEIDSANALYSE (50.501) (18.402) In de onderstaande tabel is de gevoeligheidsanalyse opgenomen voor het effect van een wijziging in de disconteringsvoet met 25 basispunten: Min 25 basispunten Gehanteerde disconteringsvoet Plus 25 basispunten Restant hoofdsom 31 december Kortlopend deel ultimo (18) (57.518) Stand 31 december ,95% 2,20% 2,45% Contante waarde van de toegezegd-pensioenverplichting Servicekosten In verband met de geringe materialiteit is afgezien van het geven van gevoeligheidsanalyses van wijzigingen in toekomstige salarisverhogingen (afhankelijk van leeftijd en inclusief inflatiecorrectie) en toekomstige pensioenstijgingen

117 De rentedragende leningen o/g bestaan per 31 december uit: Resterende looptijd Resterende looptijd Gemiddeld rente percentage ultimo Gemiddeld rentepercentage ultimo Meer dan 5 jaar Totaal 1-5 jaar Meer dan 5 jaar Totaal 1-5 jaar Leningen met zekerheidsstelling vaste rente 1) , ,50 variabele rente , ,50 Leningen zonder zekerheidsstelling vaste rente 1) , ,87 variabele rente , , , ,56 Totaal vaste rente 1) , ,87 variabele rente , , , ,56 1) Inclusief het deel dat door middel van rentederivaten is gefixeerd. In 2017 heeft Vastned voor haar bestaande gesyndiceerde kredietfaciliteit van 375,0 miljoen gebruik gemaakt van een extensieoptie, waardoor de looptijd werd verlengd met één jaar tot februari In 2017 zijn in België de bestaande kredietfaciliteiten bij ING Bank, BNP-Paribas, KBC en Belfius geherfinancierd. Door deze herfinanciering zijn de looptijden van de kredietfaciliteiten verlengd tot 2022, 2023 en 2024 en is de gemiddelde interestvoet verlaagd. Voor de leningen met een variabele rente betaalt Vastned een rente die bestaat uit de marktrente op basis van Euribor plus een overeengekomen marge waarbij is afgesproken dat de Euribor-marktrente niet negatief mag zijn. Als zekerheid voor de leningen met zekerheidsstelling is op vastgoed met een waarde van 0,8 miljoen (31 december 2016: 0,9 miljoen) het recht van hypotheek verstrekt. Voor de leningen zonder zekerheidsstelling is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Tevens zijn door verstrekkers van deze leningen voorwaarden gesteld betreffende de solvabiliteit en de rentedekking, alsmede wijzigingen in de zeggenschap van de Vennootschap en/of haar dochtermaatschappijen. Per 31 december 2017 voldeed Vastned aan deze voorwaarden. Voor een nadere toelichting op de door de verstrekkers van de leningen gestelde voorwaarden wordt verwezen naar 24 FINANCIËLE INSTRUMENTEN. Het binnen een jaar verschuldigde deel van de langlopende rentedragende leningen o/g bedraagt nihil (31 december 2016: 57,5 miljoen welke is opgenomen onder de kortlopende schulden). De totale kredietfaciliteit van de langlopende rentedragende leningen o/g, inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel, bedraagt per 31 december ,0 miljoen (31 december 2016: 759,1 miljoen). De niet gebruikte kredietfaciliteit van de langlopende rentedragende leningen o/g bedroeg per 31 december ,4 miljoen (31 december 2016: 100,0 miljoen). Onder de Langlopende rentedragende leningen o/g is onderstaande converteerbare obligatielening opgenomen: Conversieprijs jaar van uitgifte Looptijd Nominale waarde Rentepercentage 1) aantal aandelen Maximum jaar ,875% 42, ) Vaste rente De obligaties zijn senior en unsecured en converteerbaar in gewone aandelen Vastned, onder voorbehoud van de keuze van Vastned om te kiezen voor een betaling in contanten in plaats van gedeeltelijke of volledige levering van aandelen. De conversiekoers bedroeg initieel 46,19 en is na uitkering van dividend in de jaren 2014 tot en met 2017 aangepast naar 42,67. Vastned heeft sinds 8 mei 2017 de mogelijkheid om alle uitstaande obligaties tegen de hoofdsom vermeerderd met de opgelopen rente af te lossen in contanten, indien de volumegewogen gemiddelde koers van het aandeel meer dan 130% van de conversieprijs is voor een bepaalde periode, of op elk moment dat de hoofdsom van de op dat ogenblik uitstaande obligaties minder is dan 15% van de uitgegeven obligaties Stand per 1 januari Toepassing effectieve rentemethode Stand per 31 december De converteerbare obligaties zijn genoteerd aan de Frankfurt Stock Exchange. Vanwege het feit dat er geen actieve handel is in deze obligaties, wordt de reële waarde van de obligatielening conform niveau 2 bepaald. De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g kwam uit op 4,3 (31 december 2016: 4,4). De gemiddelde interestvoet bedroeg in ,77% (2016: 2,73%)

118 22 Schulden aan kredietinstellingen 24 Financiële instrumenten De schulden aan kredietinstellingen betreffen kortlopende kredieten en kasgeldleningen. Als zekerheid voor de faciliteiten is overeengekomen dat, behoudens een overeengekomen threshold, vastgoed niet met hypotheek ten behoeve van derden wordt bezwaard, tenzij goedkeuring door de kredietgevers is verstrekt. De schulden aan kredietinstellingen zijn op verzoek van de kredietgevers binnen een jaar opeisbaar Kredietfaciliteit waarvan opgenomen per 1 januari per saldo in cash opgenomen/(afgelost) in boekjaar (7.427) Opgenomen per 31 december Niet gebruikte kredietfaciliteit per 31 december Vastned betaalt de kredietverstrekkers een rente die bestaat uit de marktrente op basis van Euribor plus een overeengekomen marge waarbij is afgesproken dat de Euribor-marktrente niet negatief mag zijn. De gemiddelde interestvoet bedroeg in ,38% (2016: 1,20%). Waar de Vennootschap gebruik maakt van een cashpoolarrangement, worden de liquide middelen en schulden aan kredietinstellingen met elkaar verrekend. A MANAGEMENT VAN FINANCIËLE RISICO S Vastned heeft voor het realiseren van haar doelstellingen en voor de uitvoering van haar dagelijkse activiteiten een aantal financiële randvoorwaarden geformuleerd ter beperking van het krediet-, (her)financierings-, liquiditeits-, rente- en valutarisico. Deze randvoorwaarden zijn onder andere vastgelegd in de jaarlijks geactualiseerde financierings- en rentebeleidsnotitie en in het treasury-statuut. Elk kwartaal wordt aan de audit- en compliancecommissie en de Raad van Commissarissen over deze risico s gerapporteerd. Hieronder wordt een beknopt overzicht gegeven van de voornaamste randvoorwaarden gericht op het beperken van deze risico s. Kredietrisico Vastned s belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen en vorderingen die samenhangen met afgesloten financiële derivaten. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken met ten minste een investment grade rating. Het kredietrisico dat samenhangt met afgesloten financiële derivaten wordt beperkt door alleen transacties af te sluiten met gerenommeerde financiële instellingen met ten minste een investment grade rating. Het kredietrisico dat toe te rekenen is aan de debiteuren wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties en worden de huren vooruitbetaald. De ouderdomsanalyse van de debiteuren was op 31 december als volgt: 23 Overige schulden en overlopende passiva Crediteuren Investeringscrediteuren Dividend Indirecte belastingen Vooruitontvangen huren Interest Exploitatiekosten Te betalen uit hoofde van acquisities Overige schulden en overlopende passiva Het verloop van de voorziening voor dubieuze debiteuren was als volgt: Brutobedragen Voorziening Brutobedragen Voorziening Minder dan 30 dagen achterstallig Tussen 31 en 90 dagen achterstallig Tussen 91 dagen en een jaar achterstallig Meer dan een jaar achterstallig Stand per 1 januari Toevoeging aan de voorziening Afschrijving dubieuze debiteuren (315) (513) Vrijval (850) (327) Stand per 31 december De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Doordat het huurderbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is er geen sprake van een concentratie van kredietrisico

119 (Her)financieringsrisico Investeren in vastgoed is een kapitaalintensieve activiteit. De financiering van de vastgoedportefeuille vindt plaats deels met eigen vermogen en deels met vreemd vermogen. Bij een hoge mate van financiering met vreemd vermogen kan bij tegenvallende rendementen of waardedalingen van het vastgoed eerder het risico bestaan dat niet meer aan de rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Vreemd vermogen of herfinancieringen kunnen in dat geval moeilijker worden gerealiseerd of mogelijk tegen ongunstiger condities. Om dit risico te beperken, is het uitgangspunt van Vastned dat financiering met vreemd vermogen van de vastgoedportefeuille beperkt blijft tot circa 35 à 45% (2016: 40 à 45%) van de marktwaarde van het vastgoed. Eind 2017 bedroeg deze ratio 38,8% (eind 2016: 41,8%). In vrijwel alle kredietovereenkomsten met kredietverstrekkers zijn, in lijn met deze doelstellingen, solvabiliteitsratio s en rentedekkingsgraden overeengekomen. Daarnaast streeft Vastned ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel Vastned de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de lange financieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd van ten minste 3,0 jaar. Ultimo 2017 bedroeg de gewogen gemiddelde looptijd van de langlopende rentedragende leningen o/g 4,3 jaar (31 december 2016: 4,4 jaar). 1) De rente van de langlopende rentedragende leningen o/g met een variabel rentepercentage is gebaseerd op de marktrenten van Euribor per 1 januari 2018 resp. 1 januari ) Inclusief rente tot eerste verval- respectievelijk renteherzieningsdatum. Ultimo 2017 bedroeg de solvabiliteitsratio, berekend op basis van de formule: eigen vermogen vermeerderd met de voorziening voor latente belastingverplichtingen gedeeld door het balanstotaal, 59,2% (31 december 2016: 56,1%), hetgeen voldoet aan de met kredietverstrekkers overeengekomen solvabiliteitsratio s van ten minste 45%. Over 2017 bedroeg de rentedekkingsgraad 3,9 (2016: 4,0) (berekend op basis van de formule: nettohuuropbrengsten gedeeld door de nettofinancieringskosten (exclusief waardemutaties financiële derivaten)), wat ruim boven de met de kredietverstrekkers overeengekomen rentedekkingsgraad van 2,0 lag. Liquiditeitsrisico Vastned dient voldoende kasstromen te genereren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit bereikt door maatregelen gericht op het streven naar een hoge bezettingsgraad en het voorkomen van financiële schade als gevolg van faillissementen van huurders. Anderzijds wordt gestreefd naar voldoende kredietruimte om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Het liquiditeitenbeheer is gecentraliseerd in Nederland, waar het merendeel van de bankrekeningen van de buitenlandse dochtermaatschappijen is ondergebracht in cashpoolarrangementen. Ultimo 2017 had Vastned 54,5 miljoen (31 december 2016: 76,9 miljoen) aan kortlopende kredietfaciliteiten tot haar beschikking, waarvan zij 7,2 miljoen (31 december 2016: 14,7 miljoen) had opgenomen. De niet gebruikte kredietfaciliteit van de langlopende rentedragende leningen o/g bedroeg per 31 december ,4 miljoen (31 december 2016: 100,0 miljoen). De totaal per 31 december 2017 niet gebruikte kredietfaciliteit bedroeg derhalve 196,7 miljoen (31 december 2016: 162,2 miljoen). De navolgende tabel laat de financiële verplichtingen zien, inclusief de geschatte rentebetalingen 1) : Contractuele kasstromen Minder dan 1 jaar 1-5 jaar 2017 Meer dan 5 jaar Langlopende rentedragende leningen o/g Financiële derivaten (langlopende verplichtingen) Schulden aan kredietinstellingen 2) Aflossing langlopende rentedragende leningen o/g 2) Financiële derivaten (kortlopende verplichtingen) Overige schulden en overlopende passiva ) Inclusief rente tot eerste verval- respectievelijk renteherzieningsdatum. Balanswaarde Balanswaarde Contractuele kasstromen Minder dan 1 jaar 1-5 jaar 2016 Meer dan 5 jaar Langlopende rentedragende leningen o/g Financiële derivaten (langlopende verplichtingen) Schulden aan kredietinstellingen 2) Aflossing langlopende rentedragende leningen o/g 2) Financiële derivaten (kortlopende verplichtingen) Overige schulden en overlopende passiva Renterisico Het renterisicobeleid heeft tot doel de renterisico s die voortkomen uit de financiering van de vastgoedportefeuille te beperken en daarmee tevens de nettorentelasten te optimaliseren. Dit beleid vertaalt zich in een samenstelling van de leningenportefeuille waarbij in beginsel ten minste twee derde deel van de leningen een vaste rente kent. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt er binnen het lang vreemd vermogen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en naar een rentetypische looptijd van minimaal drie jaar. Over de rente- en (her)financieringsrisico s wordt ten minste eenmaal per kwartaal aan de audit- en compliancecommissie en de Raad van Commissarissen gerapporteerd. Vastned beperkt enerzijds haar renterisico door het aantrekken van vastrentende langlopende leningen o/g, zoals de converteerbare obligatielening en anderzijds door het gebruik van financiële rentederivaten (interest rate swaps), waarbij de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen wordt omgeruild tegen een vaste rente. De Groep past geen hedge accounting toe en verantwoordt de waardemutaties van alle door de Groep afgesloten rentederivaten in de winst-en-verliesrekening. Ultimo 2017 is het renterisico op leningen met een nominale waarde van 205,0 miljoen (31 december 2016: 225,0 miljoen) afgedekt door middel van interest rate swaps. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 0,485% tot 1,094% (31 december 2016: 0,29% tot 2,60%) (exclusief marges) en afloopdata variërend van 29 juli 2022 tot 31 juli 2024 (31 december 2016: 15 december 2017 tot 22 september 2021). De marktwaarde van de interest rate swaps bedraagt ultimo ,6 miljoen negatief (31 december 2016: 6,3 miljoen negatief). Deze negatieve marktwaarde, die op de afloopdata nihil zal bedragen, zal over de resterende looptijd van deze interest rate swaps ten gunste van de geconsolideerde winst-en-verliesrekening worden gebracht, tenzij wordt besloten deze interest rate swaps voor de afloopdata af te wikkelen Rekening houdend met bovengenoemde interest rate swaps had ultimo 2017 van het totaal van de langlopende rentedragende leningen o/g ad 608,6 miljoen (31 december 2016: 601,6 miljoen), 480,0 miljoen (31 december 2016: 463,9 miljoen) een vast rentepercentage (zie 24 B OVERZICHT EXPIRATIEDATA EN GEFIXEERDE RENTEPERCENTAGES LANGLOPENDE RENTEDRAGENDE LENINGEN O/G). De interest rate swaps worden afgerekend op kwartaalbasis. Het variabele rentepercentage is gebaseerd op 3-maands Euribor. De verschillen tussen de variabele en overeengekomen vaste rente worden daarbij afgerekend. De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g gerekend in rentevaste perioden kwam uit op 4,1 (31 december 2016: 3,5). Rentegevoeligheid Per 31 december 2017 bedraagt het effect op de interestkosten van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 100 basispunten (ceteris paribus) 0,4 miljoen negatief (31 december 2016: 0,5 miljoen negatief). Indien de rentetarieven per deze datum met 50 basispunten (ceteris paribus) zouden dalen, bedraagt het effect op de interestkosten 0,7 miljoen negatief (31 december 2016: 0,8 miljoen negatief). Doordat een aantal leningovereenkomsten een clausule heeft waarin bepaald is dat de interestvoet niet negatief mag zijn, heeft een daling van de rentetarieven met 50 basispunten een negatief effect op de interestkosten. In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten. Valutarisico Als gevolg van de verkoop in april 2017 van de gehele Turkse vastgoedportefeuille, zijn alle investeringen van Vastned gelegen in landen in de eurozone. Dientengevolge is er geen sprake van valutarisico

120 B OVERZICHT EXPIRATIEDATA EN GEFIXEERDE RENTEPERCENTAGES LANGLOPENDE RENTEDRAGENDE LENINGEN O/G Contractherziening 1) Inclusief interest rate swaps en ultimo 2017 en 2016 geldende credit spreads. C OVERZICHT REËLE WAARDE RENTEDERIVATEN Renteherziening Gemiddeld rentepercentage 1) Renteherziening Contractherziening Gemiddeld rentepercentage 1) , , , , , , , , e.v , ,22 Totaal langlopende rentedragende leningen o/g met een vast rentepercentage , ,87 Langlopende rentedragende leningen o/g met een variabel rentepercentage , ,50 Totaal langlopende rentedragende leningen o/g , , Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen In het verleden zijn vennootschappen verworven die vastgoed in eigendom hebben. Deze verwervingen zijn verantwoord als de overname van activa. De niet in de balans opgenomen voorzieningen voor latente belastingverplichtingen bedragen in totaal 14,8 miljoen (2016: 13,8 miljoen). In 2016 heeft een dochtermaatschappij van Vastned, Vastned Projecten, de vennootschap Vastned Lusitania Investimentos Imobiliários, S.A. (Lusitania), eigenaar van het in Portugal gelegen vastgoed, verkocht aan Prowinko Portugal, S.A. Aan de koper zijn behalve de bij dergelijke transacties gebruikelijke garanties ook vrijwaringen verstrekt voor bepaalde niet door Lusitania aan de VVE s betaalde bedragen en enkele fiscale posities. Vastned Retail heeft zich als moeder jegens de moedermaatschappijen van koper garant gesteld voor de betalingsverplichtingen van Vastned Projecten uit hoofde van die koopovereenkomst. De gebruikelijke garanties vervallen op 2 juni De fiscale vrijwaringen vervallen na het aflopen van de wettelijke termijnen tot navordering van het desbetreffende jaar. De nog langst lopende openstaande termijn betreft kalenderjaar 2016, deze laatste termijn vervalt op 31 december Vastned verwacht dat de eventuele impact niet significant zal zijn. In april 2017 heeft Vastned alle aandelen in de vennootschap Vastned Emlak Yatırım ve İnşaat Ticaret A.Ş., eigenaar van het in Istanbul, Turkije, gelegen vastgoed, geleverd aan een groep plaatselijke private beleggers. Aan de koper zijn de bij dergelijke transacties gebruikelijke garanties verstrekt. De gebruikelijke garanties vervallen 10 april de fiscale garanties vervallen na het aflopen van de wettelijke termijnen tot navordering van het desbetreffende jaar. De nog langst lopende openstaande termijn betreft kalenderjaar 2017, deze laatste termijn vervalt op 31 december Vastned verwacht dat de eventuele impact niet significant zal zijn. In 2014 heeft Vastned de vennootschap Hispania Retail Properties S.L., eigenaar van de zeven winkelcentra/ galeries en een retailpark in Spanje, verkocht aan Orange Parent B.V., de vennootschap van een consortium bestaande uit The Baupost LLC, GreenOak Real Estate en Grupo Lar. Aan dit consortium is behoudens de gebruikelijke balansgaranties, onder meer een garantie afgegeven betreffende een per 2012 bestaand fiscaal verrekenbaar verlies dat is opgebouwd uit verschillende jaren. De balansgarantie is in 2015 vervallen, de garantie betreffende het gegarandeerde fiscaal verrekenbare verlies is per 25 juli 2017 vervallen. De kopers hebben geen beroep gedaan op de garanties. Vordering Verplichting Vordering Verplichting Interest rate swaps Reële waarde van de rentederivaten, afgezet tegen de nominale waarde van de leningen waarvan het renterisico is afgedekt: Reële waarde rentederivaten Nominale waarde leningen Reële waarde rentederivaten Nominale waarde leningen Interest rate swaps < 1 jaar - - (106) Interest rate swaps 1-2 jaar - - (2.170) Interest rate swaps 2-5 jaar (792) (3.975) Interest rate swaps > 5 jaar (2.766) (3.558) (6.251) De rentederivaten vallen qua waarderingsmethode onder niveau 2. De reële waarde van de derivaten wordt bepaald aan de hand van opgaven van gerenommeerde financiële instellingen, die mede gebaseerd zijn op direct en indirect waarneembare marktgegevens. Ter controle worden deze opgaven afgezet tegen interne berekeningen door middel van het disconteren van kasstromen gebaseerd op de marktrente op balansdatum voor vergelijkbare financiële derivaten. In de bepaling van de reële waarde van de financiële derivaten is rekening gehouden met het kredietrisico van de Groep dan wel de tegenpartij

121 26 Operationele leasecontracten Vastned verhuurt haar vastgoed in de vorm van operationele leasecontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet opzegbare operationele leasecontracten, op basis van de huidige contracthuur, is als volgt: Minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar Gebeurtenissen na balansdatum In januari 2018 heeft Vastned haar intentie aangekondigd om een vrijwillig en voorwaardelijk openbaar overnamebod uit te brengen op alle nog niet in haar bezit zijnde aandelen Vastned Retail Belgium NV van 57,50 per aandeel in contanten. Indien het bod slaagt zal afstand worden gedaan van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (OGVV) en het statuut van gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (FIIS) worden aangenomen en de beursnotering worden beëindigd. Met het bod is een bedrag van ca. 102 miljoen, inclusief kosten, gemoeid. In januari 2018 is het object Rue Saint-Jean in Nancy tegen boekwaarde verkocht. De nettoverkoopopbrengst bedroeg 34,2 miljoen. In Nederland worden de huurcontracten veelal voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder één of meer opties heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huuraanpassingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud. In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van negen jaar met een tussentijdse opzegmogelijkheid na drie en zes jaar. Jaarlijkse huuraanpassingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud. 28 Transacties met verbonden partijen In Frankrijk worden huurcontracten gewoonlijk afgesloten voor een periode van ten minste negen jaar, waarbij de huurder elke drie jaar een optie heeft om de huur te verlengen of op te zeggen. Afhankelijk van het contract vinden de jaarlijkse huuraanpassingen plaats op basis van de bouwkostenindex (ICC) of op basis van een mix van de bouwkostenindex, de index van de kosten van levensonderhoud en detailhandelsprijzen (ILC). In Spanje worden de huurcontracten veelal afgesloten voor een periode van minimaal vijf jaar. Jaarlijkse huuraanpassingen vinden plaats op basis van de index van de kosten voor levensonderhoud. Als verbonden partijen zijn aan te merken: grootaandeelhouders, dochtermaatschappijen, commissarissen en directieleden. Er hebben, voor zover de Vennootschap bekend, in het verslagjaar geen vastgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als verbonden partijen bij de Vennootschap zijn te beschouwen. BELANGEN VAN GROTE BELEGGERS DOCHTERMAATSCHAPPIJEN Voor een overzicht van de dochtermaatschappijen en deelnemingen wordt verwezen naar 29 DOCHTER- MAATSCHAPPIJEN en het hoofdstuk Corporate governance in het Bestuursverslag. Transacties, evenals onderlinge saldi en opbrengsten en lasten, tussen de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen worden bij consolidatie geëlimineerd en worden niet toegelicht. De AFM had ultimo 2017 de volgende meldingen ontvangen van aandeelhouders met een belang van meer dan drie procent in het aandelenkapitaal van de Vennootschap: A. van Herk 15,41% M. Ohayon 7,14% Commonwealth Bank of Australia 5,79% JP Morgan Asset Management Holdings Inc. 4,99% BlackRock, Inc. 4,89% FMR LLC 4,81% Société Fédérale de Participations et d'investissements (SFPI) 3,02% COMMISSARISSEN EN DIRECTIELEDEN De leden van de Raad van Commissarissen en van de Directie van Vastned hadden gedurende het boekjaar 2017 geen persoonlijk belang bij investeringen van de Vennootschap

122 BELONING EN AANDELENBEZIT VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN BELONING EN AANDELENBEZIT VAN DE DIRECTIE Beloning 2017 Aandelenbezit ultimo 2017 Beloning 2016 Aandelenbezit ultimo 2016 M.C. van Gelder M. Bax J.B.J.M. Hunfeld C.M. Insinger W.J. Kolff (tot en met 20 april 2016) Salaris (inclusief sociale lasten) Bonus over 2017 uit te keren in 2018 Pensioen lasten Totaal 2017 Aandelen bezit ultimo 2017 T.T.J. de Groot R. Walta Dochtermaatschappijen De dochtermaatschappijen zijn: Belang en Land van vestiging stemrecht in % Vastned Retail Nederland B.V. Nederland 100 Vastned Retail Nederland Projectontwikkeling B.V. Nederland Rocking Plaza B.V. Nederland MH Real Estate B.V. Nederland 100 Vastned Retail Monumenten B.V. Nederland 100 Vastned Management B.V. Nederland 100 Vastned Projecten B.V. Nederland 100 Vastned France Holding S.A.R.L. Frankrijk Jeancy S.A.R.L. Frankrijk Lenepveu S.A.R.L. Frankrijk S.C.I. 21 rue des Archives Frankrijk S.C.I. Limoges Corgnac Frankrijk Palocaux S.A.R.L. Frankrijk Parivolis S.A.R.L. Frankrijk Plaisimmo S.A.R.L. Frankrijk 100 Vastned Management France S.A.R.L. Frankrijk 100 Vastned Retail Belgium NV België 65 - EuroInvest Retail Properties NV België 65 - RR Developments NV België 65 Korte Gasthuisstraat 17 NV België 100 Compagnie Financière du Benelux (Belgique) NV België 100 Vastned Retail Spain S.L. Spanje 100 -Vastned Retail Spain 2 S.L. Spanje 100 Salaris (inclusief sociale lasten) Bonus over 2016 uit te keren in 2017 Pensioen lasten Totaal Aandelen bezit ultimo 2016 T.T.J. de Groot R. Walta Taco de Groot heeft in ,3% van zijn Short-Term- Incentivesdoelstellingen behaald, waarvoor hem een bonus van 129 duizend is toegekend welke in 2018 zal worden uitgekeerd. Tevens zal in 2018 aan Taco de Groot in het kader van de voor 49% behaalde doelstellingen met betrekking tot de Long-Term-Incentives over de periode een bonus worden uitgekeerd van 129 duizend. Reinier Walta heeft in ,3% van zijn Short-Term- Incentivesdoelstellingen behaald, waarvoor hem een bonus van 84 duizend is toegekend welke in 2018 zal worden uitgekeerd. Tevens zal in 2018 aan Reinier Walta in het kader van de voor 49% behaalde doelstellingen met betrekking tot de Long-Term-Incentives over de periode een bonus worden uitgekeerd van 85 duizend Zowel Taco de Groot als Reinier Walta hebben hun aandelen Vastned voor eigen rekening verworven. Vastned heeft op generlei wijze enige garantie betreffende deze aandelen afgegeven. Aan de leden van de statutaire Directie en de Raad van Commissarissen zijn geen optierechten toegekend. Ook zijn aan hen geen leningen of voorschotten verstrekt noch werden garanties te hunnen behoeve afgegeven. De leden van de Raad van Commissarissen en de statutaire Directie zijn aangemerkt als managers op sleutelposities. Voor uitgebreidere informatie over de beloning wordt verwezen naar het hoofdstuk Remuneratierapport 2017 elders in dit jaarverslag. Consolidatiekring De belangrijkste wijzigingen in de consolidatiekring betroffen: Op 3 juli 2017 heeft Vastned Retail Belgium NV, waarvan de Vennootschap 65% van de aandelen bezit, alle aandelen in RR Developments NV verworven. RR Developments NV is eigenaar van het vastgoed gelegen aan de Steenhouwersvest in Antwerpen. De verwerving van RR Developments NV is verantwoord als overname van activa. RR Developments NV is vanaf de acquisitiedatum in de consolidatie opgenomen. De koopsom bedroeg 6,3 miljoen. Op 10 april 2017 heeft de Vennootschap haar dochter maatschappij Vastned Emlak Yatırım ve İnşaat Ticaret A.Ş., eigenaar van het in Istanbul, Turkije, gelegen vastgoed, verkocht. De nettoverkoopopbrengst bedroeg 96,3 miljoen. Vanaf de verkoopdatum is Vastned Emlak Yatırım ve İnşaat Ticaret A.Ş. niet meer in de consolidatie opgenomen. Het in de balans per 31 december 2017 opgenomen minderheidsbelang betreft het aandeel van minderheids aandeelhouders in de in België gevestigde dochtermaatschappij Vastned Retail Belgium NV en haar dochtermaatschappijen EuroInvest Retail Properties NV en RR Developments NV

123 De samengevatte financiële gegevens per 31 december 2017 van deze dochtermaatschappij zijn als volgt: 100% Minderheidsbelangen 100% Minderheidsbelangen Balans Vastgoed Overige activa Eigen vermogen Langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen Winst-en-verliesrekening Nettohuuropbrengsten Waardemutaties vastgoed Nettofinancieringskosten (2.596) (896) (2.059) (710) Algemene kosten (2.009) (693) (2.174) (750) Belastingen naar de winst (419) (145) (95) (33) Totaalresultaat Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging De Directie heeft in overleg met de audit- en compliancecommissie de volgende essentiële schattingen en beoordelingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen. BELANGRIJKSTE BRONNEN VAN SCHATTINGSONZEKERHEDEN Veronderstellingen bij lopende juridische procedures Per 31 december 2017 zijn er geen juridische procedures waarvan de Directie verwacht dat de uiteindelijke uitkomsten een significante uitstroom van liquide middelen en daarmee een negatieve invloed op het resultaat tot gevolg zullen hebben. Indien de uitkomst van deze juridische procedures anders is dan door de Directie wordt ingeschat, zou dit een negatief effect op het resultaat kunnen hebben. ESSENTIËLE VERONDERSTELLINGEN BIJ DE TOEPASSING VAN DE WAARDERINGSGRONDSLAGEN Veronderstellingen met betrekking tot vastgoed in exploitatie Zoals uiteengezet in 2 BELANGRIJKE GRONDSLAGEN VOOR FINANCIËLE VERSLAGGEVING wordt al het vastgoed in exploitatie ten minste eenmaal per jaar getaxeerd door onafhankelijke beëdigd taxateurs. Deze taxaties zijn gebaseerd op veronderstellingen, waaronder de geschatte huurwaarde van het vastgoed in exploitatie, de nettohuuropbrengsten, toekomstige investeringen en het nettomarktrendement van het vastgoed. Hierdoor is de waarde van het vastgoed in exploitatie onderhevig aan een bepaalde mate van onzekerheid. Het is daardoor mogelijk dat de uitkomsten afwijken van de veronderstellingen, wat een positief of negatief effect op de waarde van het vastgoed in exploitatie zou kunnen hebben en daarmee op het resultaat. Kasstroomoverzicht Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten (3.766) (1.300) Kasstroom uit financieringsactiviteiten (8.914) (3.076) (15.349) (5.297) Totaal kasstroom In 2017 is aan minderheidsaandeelhouders van Vastned Retail Belgium NV een bedrag van 4,3 miljoen (2016: 4,4 miljoen) aan dividend betaalbaar gesteld. 31 Goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de Directie en geautoriseerd voor publicatie door de Raad van Commissarissen op 14 februari

124 Vennootschappelijke balans per 31 december (Vóór winstbestemming) Vennootschappelijke winst-en-verliesrekening (X 1.000) (X 1.000) ACTIVA Toelichting Vastgoed in exploitatie Deelnemingen in groepsmaatschappijen Totaal vaste activa Vorderingen op groepsmaatschappijen Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst - 56 Liquide middelen 54 - NETTO-OMZET Toelichting Nettohuuropbrengsten Algemene beheerkosten 11 (2.026) (2.320) Netto-omzetresultaat (856) (1.987) Overige inkomsten uit deelnemingen in groepsmaatschappijen Nettoverkoopresultaat Waardemutaties vastgoed in exploitatie 11 (17) (110) Totaal overige bedrijfsopbrengsten Totaal vlottende activa Totaal activa Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten 11 (19.893) (25.766) Totaal rentebaten en -lasten (15.317) (18.907) Resultaat voor belastingen (8.926) (19.330) PASSIVA Toelichting Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten Reserve omrekeningsverschillen 6 - (5.728) Herwaarderingsreserve Overige reserves 6 ( ) ( ) Resultaat toekomend aan aandeelhouders Vastned Retail Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Aandeel in resultaat van deelnemingen in groepsmaatschappijen Resultaat na belastingen Eigen vermogen aandeelhouders Vastned Retail Langlopende rentedragende leningen o/g Financiële derivaten Waarborgsommen Totaal langlopende verplichtingen Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva Totaal kortlopende verplichtingen Totaal passiva

125 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 1 ALGEMENE INFORMATIE De vennootschappelijke jaarrekening maakt onderdeel uit van de jaarrekening 2017 waarin ook de geconsolideerde jaarrekening is opgenomen. De Vennootschap heeft gebruik gemaakt van het bepaalde in artikel 379 lid 5, boek 2 BW. De in dit artikel genoemde lijst is gedeponeerd ten kantore van het Handelsregister te Rotterdam. 2 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE BEPALING VAN HET RESULTAAT De vennootschappelijke jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9, Boek 2 BW. Bij het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening is gebruik gemaakt van artikel 362 lid 8, boek 2 BW. De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva en de methode van resultaatbepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Derhalve wordt verwezen naar de toelichting op deze stukken. De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. 3 VASTGOED IN EXPLOITATIE Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2018 en later van kracht zullen zijn en nog niet door de Vennootschap worden toegepast. Bijzondere waardeverminderingen De onderkenning en bepaling van bijzondere waardeverminderingen zal onder IFRS 9 meer toekomstgericht dienen plaats te vinden op basis van een verwacht kredietverliesmodel (ECL) in plaats van een incurred loss model dat tot nu toe werd gehanteerd. Het ECL-model is van toepassing op financiële vaste activa gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs of op reële waarde via nietgerealiseerde resultaten. Voor het vaststellen van de ECL mag gebruik gemaakt worden van een tweetal praktische toepassingen, namelijk de simplified approach en de low credit risk exemption. De simplified approach zal worden toegepast op de vorderingen op groepsmaatschappijen. Analyse heeft uitgewezen dat implementatie van de nieuwe standaard geen effect heeft op het eigen vermogen per 1 januari 2018 en de toekomstige financiële resultaten van de Vennootschap. 4 DEELNEMINGEN IN GROEPSMAATSCHAPPIJEN Stand per 1 januari Acquisities en kapitaalstortingen Aandeel in resultaat Rechtstreekse vermogensmutaties Ontvangen uitkeringen (17.419) ( ) Verkoop van deelnemingen in groepsmaatschappijen (48.326) - Stand per 31 december Vastned bezat, tezamen met haar dochtermaatschappijen, per 31 december aandelen Vastned Retail Belgium (31 december 2016: aandelen), waarvan per 31 december 2017 de nettovermogenswaarde 54,05 per aandeel bedroeg (31 december 2016: 49,68 per aandeel). 5 VORDERINGEN OP GROEPSMAATSCHAPPIJEN Stand per 1 januari Aan groepsmaatschappijen verstrekt Door groepsmaatschappijen afgelost ( ) - Desinvesteringen (41.545) (3.600) Koersverschillen - (7.624) Stand per 31 december De vorderingen op groepsmaatschappijen bestaan voor 111,6 miljoen uit leningen u/g met rentepercentages variërend van 2,984% tot 3,730% en expirerend in de jaren 2020 tot en met 2026 en voor 48,3 miljoen uit rekeningcourantverhoudingen tegen een variabele rente en zonder vaste aflossingsdatum. De beurskoers van aandelen Vastned Retail Belgium bedroeg per 31 december ,00 per aandeel (31 december 2016: 53,85 per aandeel). Voor verdere toelichting op de deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt verwezen naar 29 DOCHTER MAATSCHAPPIJEN in de geconsolideerde jaarrekening. Stand per 1 januari Waardemutaties (17) (110) Stand per 31 december Overlopende activa in verband met huurincentives 43 - Taxatiewaarde per 31 december Onder het vastgoed in exploitatie is een object met een waarde van 3,2 miljoen opgenomen dat wordt aangehouden voor verkoop

126 6 EIGEN VERMOGEN Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Afdekkingsreserve uit hoofde van finaciële derivaten Reserve omrekenings verschillen Herwaarderingsreserve Overige reserves Resultaat toekomend aan aandeelhouders Vastned Retail Eigen vermogen aandeelhouders Vastned Retail Stand per 1 januari (5.728) ( ) Resultaat Herberekening toegezegd-pensioenverplichting Overboeking niet-gerealiseerde resultaten financiële derivaten naar winst-en-verliesrekening - - (117) (117) Slotdividend vorig boekjaar in contanten (24.939) (24.939) Interim-dividend 2016 in contanten (13.897) - (13.897) Toevoeging uit winstverdeling (40.532) - Toevoeging aan herwaarderingsreserve (8.114) - - Stand per 31 december (5.728) ( ) Resultaat Herberekening toegezegd-pensioenverplichting Overboeking niet-gerealiseerde resultaten financiële derivaten naar winst-en-verliesrekening - - (116) (116) Overboeking omrekeningsverschillen nettoinvesteringen naar winst-en-verliesrekening Slotdividend vorig boekjaar in contanten (25.126) (25.126) Interim-dividend 2017 in contanten (11.639) - (11.639) Toevoeging uit winstverdeling (1.305) - Toevoeging aan herwaarderingsreserve (60.626) - - Inkoop eigen aandelen (30.059) - (30.059) Stand per 31 december ( ) Het maatschappelijk kapitaal bedraagt 375,0 miljoen en is verdeeld in aandelen à 5,-. Inkoop eigen aandelen Op 11 april 2017 bracht de Vennootschap een tender offer uit voor de inkoop van eigen aandelen ter waarde van maximaal 50,0 miljoen. In verband hiermee zijn op 19 mei 2017 zijn aandelen ingekocht tegen een prijs van 35,19 per aandeel. Het hiermee gemoeide bedrag, inclusief kosten, bedroeg 30,1 miljoen. De ingekochte aandelen worden niet ingetrokken, maar aangehouden als ingekochte eigen aandelen. De wettelijke reserves bestaan uit: Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten Deze reserve bevat de winsten en verliezen met betrekking tot het effectieve deel van de derivaten die waren aangewezen en kwalificeerden als kasstroomafdekkingen. Reserve omrekeningsverschillen De reserve omrekeningsverschillen omvat de ongerealiseerde omrekenresultaten op nettoinvesteringen en ongerealiseerde omrekeningsresultaten op intercompany-leningen die materieel gezien deel uitmaken van de nettoinvestering. Na desinvestering van de Turkse dochtermaatschappij is het cumulatieve saldo van deze Reserve omrekeningsverschillen verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve heeft betrekking op het vastgoed en omvat de cumulatieve positieve ongerealiseerde waardemutaties van het vastgoed. De herwaarderingsreserve wordt op objectniveau bepaald. De wettelijke reserves zijn niet beschikbaar voor uitkering van dividend

127 7 LANGLOPENDE RENTEDRAGENDE LENINGEN O/G resterende looptijd 1-5 jaar Meer dan 5 jaar Totaal Resterende looptijd Gemiddeld Gemiddeld rente percentage rentepercentage ultimo 1-5 jaar Meer dan 5 jaar Totaal ultimo Leningen zonder zekerheidsstelling vaste rente 1) , ,90 variabele rente , , , ,54 1) Inclusief het deel dat door middel van rentederivaten is gefixeerd. Voor de leningen is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Tevens zijn door verstrekkers van deze leningen voorwaarden gesteld betreffende de solvabiliteit en de rentedekking, alsmede wijzigingen in de zeggenschap van de Vennootschap en/of haar dochtermaatschappijen. Per 31 december 2017 voldeed Vastned aan deze voorwaarden. Het binnen een jaar verschuldigde deel van de langlopende rentedragende leningen o/g bedraagt nihil (31 december 2016: 37,5 miljoen welke is opgenomen onder de kortlopende verplichtingen). Onder de Langlopende rentedragende leningen o/g is onderstaande converteerbare obligatielening opgenomen: 8 FINANCIËLE DERIVATEN Reële waarde van de rentederivaten, afgezet tegen de nominale waarde van de leningen waarvan het renterisico is afgedekt: Vordering Verplichting Vordering Verplichting Interest rate swaps Reële waarde rentederivaten Nominale waarde leningen Reële waarde rentederivaten Nominale waarde leningen Interest rate swaps < 1 jaar Interest rate swaps 1-2 jaar Interest rate swaps 2-5 jaar - - (2.991) Interest rate swaps > 5 jaar (1.678) Maximum (1.678) (2.991) jaar van uitgifte Looptijd Nominale waarde Rentepercentage 1) Conversieprijs aantal aandelen jaar ,875% 42, ) Vaste rente De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g kwam uit op 4,0 (31 december 2016: 4,6). Voor een uitgebreidere toelichting op de converteerbare obligatielening wordt verwezen naar 21 LANGLOPENDE RENTEDRAGENDE LENINGEN O/G in de geconsolideerde jaarrekening. 9 SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN De Vennootschap beschikt over een faciliteit waarbij sprake is van een compensabel stelsel waarvan de Vennootschap en haar Nederlandse dochtermaatschappijen gebruik maken. Dit houdt in dat de rekening-courantsaldi op het niveau van de Vennootschap bepalend zijn voor de rentelasten en het hieruit voortvloeiende rentevoordeel ad 0,1 miljoen (2016: 1,5 miljoen) aan de Vennootschap toekomt. 10 SCHULDEN AAN GROEPSMAATSCHAPPIJEN De schulden aan groepsmaatschappijen betreffen rekening-courantverhoudingen tegen een variabele rente en zonder vaste aflossingsdatum. 11 TOELICHTING OP DE WINST- EN-VERLIESREKENING De nettohuuropbrengsten bestaan uit de conform de operationele huurovereenkomsten aan huurders in rekening gebrachte bedragen verminderd met de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten. De algemene beheerkosten betreffen voor 1,5 miljoen door groepsmaatschappijen in rekening gebrachte asset- en propertymanagementfees (2016: 1,7 miljoen) en overige algemene kosten ad 0,5 miljoen (2016: 0,6 miljoen) en betreffen met name advies- en controlekosten, publiciteitskosten en kosten in verband met de beursnotering. Onder de overige bedrijfsinkomsten zijn de overige inkomsten uit deelnemingen in groepsmaatschappijen ad 1,5 miljoen (2016: 1,7 miljoen) begrepen, die bestaan uit aan groepsmaatschappijen in rekening gebrachte fees. Tevens zijn hieronder de waardemutaties vastgoed ad nihil (2016: 0,1 miljoen negatief) en het nettoverkoopresultaat op de verkoop van een groepsmaatschappij ad 5,7 miljoen positief (2016: nihil) begrepen De andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten ad 4,6 miljoen (2016: 6,9 miljoen) hebben voor het overgrote deel betrekking op de aan de groepsmaatschappijen verstrekte financieringen

128 De rentelasten en soortgelijke kosten ad 19,9 miljoen (2016: 25,8 miljoen) bestaan uit de op de langlopende rentedragende leningen o/g en schulden aan kredietinstellingen betaalde rente ad 15,7 miljoen (2016: 16,6 miljoen), de overboeking omrekeningsverschillen netto-investeringen uit eigen vermogen ad 5,7 miljoen in verband met de verkoop van de Turkse groepsmaatschappij (2016: nihil), de waardemutaties financiële derivaten ad 1,5 miljoen positief (2016: 1,6 miljoen negatief) en het koersverschil op de vordering op de Turkse groepsmaatschappij ad nihil (2016: 7,6 miljoen). 12 NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN De Vennootschap heeft voor een groepsmaatschappij een garantieverklaring afgegeven conform artikel 403, boek 2 BW. De Vennootschap staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de Nederlandse vennootschapsbelasting en een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheden als geheel. 15 GOEDKEURING VAN DE VENNOOT- SCHAPPELIJKE JAARREKENING De vennootschappelijke jaarrekening is opgemaakt door de Directie en geautoriseerd voor publicatie door de Raad van Commissarissen op 14 februari Overige gegevens Winstverdeling Volgens de statuten van de Vennootschap staat de winst ter beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen aandeelhouders Vastned Retail groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Teneinde de status van fiscale beleggingsinstelling te behouden dient de Vennootschap de fiscale winst, na toegestane reserveringen, binnen acht maanden na afloop van het verslagjaar uit te keren. 13 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM In januari 2018 heeft Vastned haar intentie aangekondigd om een vrijwillig en voorwaardelijk openbaar overnamebod uit te brengen op alle nog niet in haar bezit zijnde aandelen Vastned Retail Belgium NV van 57,50 per aandeel in contanten. Indien het bod slaagt zal afstand worden gedaan van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (OGVV) en het statuut van gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (FIIS) worden aangenomen en de beursnotering worden beëindigd. Met het bod is een bedrag van ca. 102 miljoen, inclusief kosten, gemoeid. 14 BESTEMMING RESULTAAT De Directie stelt voor het resultaat als volgt te verdelen: Resultaat toekomend aan aandeelhouders Vastned Retail Ten gunste/laste te brengen van de reserves (53.511) Voor dividenduitkering beschikbaar Reeds uitgekeerd in de vorm van interim-dividend (11.639) Voor uitkering slotdividend beschikbaar De Directie stelt voor, op basis van het dividendbeleid en met inachtneming van de voorwaarden verbonden aan de status van fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969, over het boekjaar 2017 een slotdividend van 1,41 per aandeel in contanten uit te keren. Met deze dividenduitkering zal een bedrag van 25,6 miljoen gemoeid zijn

129 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant MATERIALITEIT Materialiteit Toegepaste benchmark Nadere toelichting 7,9 miljoen (2016: 8,4 miljoen). 0,5% van de totale activa. Wij beschouwen de totale activa de meest geschikte benchmark voor de materialiteit rekening houdend met de aard en omvang van de bedrijfsactiviteiten. Aan: de aandeelhouders en de raad van commissarissen van Vastned Retail N.V. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2017 ONS OORDEEL Wij hebben de jaarrekening 2017 van Vastned Retail N.V. te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de vennootschappelijke jaarrekening. Naar ons oordeel: geeft de in dit jaarverslag opgenomen geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Vastned Retail N.V. op 31 december 2017 en van het resultaat en de kasstromen over 2017, in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie (EU-IFRS) en met Titel 9 Boek 2 BW; geeft de in dit jaarverslag opgenomen vennootschappelijke jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Vastned Retail N.V. op 31 december 2017 en van het resultaat over 2017 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit: de geconsolideerde balans per 31 december 2017; de volgende overzichten over 2017: de geconsolideerde winst-en-verliesrekening, het geconsolideerde overzicht van het totaalresultaat, het geconsolideerde overzicht van de mutaties in het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht; de toelichting met een overzicht van de belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De vennootschappelijke jaarrekening bestaat uit: de vennootschappelijke balans per 31 december 2017; de vennootschappelijke winst-en-verliesrekening over 2017; de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. DE BASIS VOOR ONS OORDEEL Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening. Wij zijn onafhankelijk van Vastned Retail N.V. zoals vereist in de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang, de Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta), de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assuranceopdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA). Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Wij houden ook rekening met afwijkingen en/of mogelijke afwijkingen die naar onze mening voor de gebruikers van de jaarrekening om kwalitatieve redenen materieel zijn. Wij zijn met de raad van commissarissen overeengekomen dat wij aan de raad tijdens onze controle geconstateerde afwijkingen boven rapporteren voor posten met effect op het direct resultaat en boven de voor overige posten, alsmede kleinere afwijkingen die naar onze mening om kwalitatieve redenen relevant zijn. REIKWIJDTE VAN DE GROEPSCONTROLE Vastned Retail N.V. staat aan het hoofd van een groep van entiteiten. De financiële informatie van deze groep is opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Vastned Retail N.V. De groepscontrole heeft zich met name gericht op de significante onderdelen, dit zijn naast Vastned Nederland de landen Frankrijk en België ( Full scope ). Bij de groepsonderdelen in Nederland hebben wij zelf controlewerkzaamheden uitgevoerd. Wij hebben gebruik gemaakt van andere accountants bij de controle van de groepsonderdelen in Frankrijk en België. Bij het groepsonderdeel Spanje hebben wij beoordelingswerkzaamheden uitgevoerd. In totaal vertegenwoordigen bovengenoemde Full scope werkzaamheden 92% van het resultaat voor belastingen, 87% van de nettohuur-opbrengsten en 92% van de totale activa van de groep. RESULTAAT VOOR BELASTINGEN Ten aanzien van de jaarrekeningposten met een effect op het direct resultaat schatten wij in dat een lagere afwijking impact heeft op de economische besluitvorming van gebruikers van de jaarrekening. Derhalve hebben wij hiervoor de materialiteit vastgesteld op 2,0 miljoen (5% van het direct resultaat, 2016: 2,4 miljoen). NETTOHUUR- OPBRENSTEN Door bovengenoemde werkzaamheden bij (groeps) onderdelen, gecombineerd met aanvullende werkzaamheden op groepsniveau, hebben wij voldoende en geschikte controle-informatie met betrekking tot de financiële informatie van de groep verkregen om een oordeel te geven over de geconsolideerde jaarrekening. DE KERNPUNTEN VAN ONZE CONTROLE In de kernpunten van onze controle beschrijven wij zaken die naar ons professionele oordeel het meest belangrijk waren tijdens onze controle van de jaarrekening. De kernpunten van onze controle hebben wij met de raad van commissarissen gecommuniceerd, maar vormen geen volledige weergave van alles wat is besproken. Wij hebben onze controlewerkzaamheden met betrekking tot deze kernpunten bepaald in het kader van de jaarrekeningcontrole als geheel. Onze bevindingen ten aanzien van de individuele kernpunten moeten in dat kader worden bezien en niet als afzonderlijke oordelen over deze kernpunten. Ten opzichte van voorgaand jaar hebben wij het kredietrisico debiteuren opgenomen als additioneel kernpunt van onze controle. TOTAAL ACTIVA FULL SCOPE SPECIFIC SCOPE OTHER PROCEDURES

130 RISICO ONZE CONTROLEAANPAK BELANGRIJKE OBSERVATIES RISICO ONZE CONTROLEAANPAK BELANGRIJKE OBSERVATIES Waardering vastgoed, paragraaf 14 Het vastgoed bedraagt per 31 december % van het geconsolideerd balanstotaal van Vastned Retail N.V. Het vastgoed is gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij in overeenstemming met de waarderingssystematiek van Vastned Retail N.V. van significante objecten, de vastgoedwaarde elk halfjaar door externe taxateurs wordt vastgesteld. Bij de bepaling van de reële waarde wordt gebruikt gemaakt van parameters, veronderstellingen en inschattingen van de directie. Door de hoge mate van subjectiviteit van schattingen in de reële waardebepaling merken wij de waardering van vastgoed aan als significant risico in onze controle. Wij verwijzen ook naar de toelichting zoals opgenomen in de jaarrekening, paragraaf 14. Wij hebben de opzet en het bestaan van interne beheersingsmaatregelen rondom de waardering van vastgoed vastgesteld, waaronder de interne beoordeling van taxatierapporten. Wij hebben de competentie en onafhankelijkheid van de externe taxateurs beoordeeld. Wij hebben de juistheid vastgesteld van gehanteerde brondata voor de calculatie van de waardering. Wij hebben gebruik gemaakt van onze vastgoedwaarderingsexperts bij het evalueren en toetsen van gehanteerde modellen en parameters, veronderstellingen en inschattingen bij de waardering. Wij hebben middels een deelwaarneming de calculaties op basis van hercalculatie gecontroleerd. In onze controle hebben wij verhoogde aandacht gehad voor significante waarderingsresultaten, voor de door externe taxateurs vastgestelde vastgoedwaardering en voor de visie van het management op deze waardering. Wij zijn het eens met de door de directie gehanteerde veronderstellingen en hebben de juistheid en toereikendheid van de toelichting in de jaarrekening vastgesteld. Verslaggevingsfraude Wij onderkennen het risico dat financiële informatie opzettelijk anders wordt weergeven of dat vereiste toelichtingen niet of niet volledig worden weergegeven, waardoor gebruikers worden misleid met het oogmerk van zakelijk voordeel, of bijvoorbeeld door de wens om stabielere en voorspelbaardere resultaten te rapporteren, of door een gewenste ontwikkeling van (in) direct resultaat. Financiering en bankconvenanten, paragraaf 24 Vanwege het belang en de relatieve omvang van de externe financieringen bij Vastned Retail N.V., is het voldoen aan bankconvenanten en de daarmee verband houdende toelichting in de jaarrekening een aandachtspunt in onze controle. Wij hebben de verantwoording van het direct en indirect resultaat gecontroleerd en hebben gerichte controles uitgevoerd op managementbezoldiging en handmatige boekingen in de financiële administratie. Daarbij hebben wij gebruik gemaakt van data-analysetechnieken, waarbij correlaties tussen verschillende datastromen zijn onderzocht. In onze werkzaamheden hebben wij tevens de nadruk gelegd op posten onderhevig aan schattingen en hebben wij de volledigheid en informatiewaarde van de toelichtingen in de jaarrekening vastgesteld. Wij hebben kennis genomen van de interne beheersmaat regelen rondom het monitoren van bankconvenanten. Wij hebben de berekeningen van bankconvenanten van Vastned Retail N.V. gecontroleerd en getoetst aan relevante financierings voor waarden. Wij hebben de toelichting ten aanzien van de financiering en bankconvenanten getoetst. Wij hebben geen indicaties van verslaggevingsfraude geconstateerd. Wij hebben vastgesteld dat per 31 december 2017 wordt voldaan aan de vereiste bankconvenanten en hebben de juistheid en toereikend heid van de toelichting in de jaarrekening vastgesteld. Verwerking van aan- en verkopen van vastgoed, paragraaf 14 In 2017 heeft Vastned Retail N.V. diverse vastgoedbeleggingen aangekocht en verkocht. De juiste en volledige verwerking van deze transacties vormt een aandachtspunt in onze controle. Hierbij besteden wij specifiek aandacht aan de frauderisico s bij aan- en verkopen, zoals ABC-transacties en kickback fees. Hiernaast kan sprake zijn van complexe accounting afwegingen bij het verwerken van aankopen (beoordeling van classificatie als business combination onder IFRS 3 of asset acquisition onder IAS 40), welke impact hebben op de verwerking en toelichting in de jaarrekening. Wij hebben de toelichting in de jaarrekening ten aanzien van de waardering van vastgoed getoetst. Wij hebben de opzet en het bestaan van interne beheersmaatregelen omtrent aan- en verkopen van vastgoed beleggingen beoordeeld, waaronder autorisatie van transacties en het onderzoek naar de achtergrond van kopers of verkopers. Wij hebben middels een deelwaarneming aan- en verkopen van vastgoedbeleggingen gecontroleerd. Hierbij hebben wij aansluiting vastgesteld met relevante bewijsstukken, de verslaggeving getoetst en de juiste en volledige verwerking van resultaten in het boekjaar vastgesteld. In aanvulling hebben wij van verkooptransacties, de verkoopprijs beoordeeld ten opzichte van de meest recente externe taxatiewaarde en hebben wij indien van toepassing de redelijkheid van betaalde commissies aan tussenpersonen beoordeeld. Wij hebben de toelichting in de jaarrekening ten aanzien van de verwerking van de aan- en verkopen van vastgoed getoetst. Wij zijn het eens met de door de directie gehanteerde verwerkingswijze van aan- en verkopen van vastgoed en hebben de juistheid en toereikend heid van de toelichting in de jaarrekening vastgesteld. Compliance met fiscale wet- en regelgeving, paragraaf 9 Binnen Vastned Retail N.V. is sprake van een aantal entiteiten welke kwalificeren als fiscale beleggingsinstelling (Nederland, Frankrijk en België). Voor een fiscale beleggingsinstelling bedraagt de belasting 0% van het belastbaar bedrag. In Nederland, Frankrijk en België maakt Vastned Retail N.V. gebruik van de fiscale wettelijke mogelijkheden voor beleggingsinstellingen, waardoor het belastingtarief in die landen 0% bedraagt. Het voldoen aan de hiermee verband houdende fiscale voorwaarden is essentieel voor Vastned Retail N.V. en is daarom een aandachtspunt in onze controle. Kredietrisico debiteuren Gezien de huidige ontwikkelingen in de retailsector vormen potentiele faillissementen van debiteuren van Vastned een risico op de oninbaarheid van vorderingen. De stand van de debiteurenvoorziening bedraagt per ultimo 2017: duizend. De totale afwaarderingen over het boekjaar bedragen 315 duizend. Wij verwijzen ook naar de toelichting zoals opgenomen in de jaarrekening, paragraaf 24. Wij hebben het door de fiscale specialist van Vastned Retail N.V. opgestelde rapport omtrent het fiscale regime beoordeeld. Wij hebben gebruik gemaakt van onze fiscale specialisten bij het uitvoeren van deze werkzaamheden, zowel in Nederland als in België en Frankrijk. Wij hebben kennis genomen van de interne beheersmaatregelen rondom de totstandkoming van vorderingen en monitoring van de inbaarheid van de vorderingen. Wij hebben middels een deelwaarneming de waardering van de debiteuren per balansdatum gecontroleerd. Hierbij hebben wij aansluiting vastgesteld met relevante bewijsstukken. Wij hebben de bepaling van de debiteurenvoorziening getoetst op volledigheid. Wij hebben de toelichting in de jaarrekening ten aanzien van de ouderdom van de debiteuren en het kredietrisico getoetst. Wij hebben vastgesteld dat Vastned Retail N.V. voldoet aan de voorwaarden voor toepassing van het fiscale regime voor beleggingsentiteiten. Wij zijn het eens met de door de directie gehanteerde veronderstellingen en de toelichting op de ouderdom van de debiteuren en het kredietrisico zoals opgenomen in de jaarrekening

131 Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit: het bestuursverslag; het verslag van de raad van commissarissen; EPRA prestatie-indicatoren; direct en indirect resultaat; over Vastned, kerngegevens 2017, aandeelhoudersinformatie, remuneratierapport 2017, vastgoedportefeuille, definities en afkortingen, overige informatie; de overige gegevens. Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie: met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat; alle informatie bevat die op grond van Titel 9 Boek 2 BW is vereist. Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat. Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten in Titel 9 Boek 2 BW en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening. De directie is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende overige door wet- of regelgeving gestelde vereisten BENOEMING Wij zijn door de raad van commissarissen benoemd als accountant van Vastned Retail N.V. vanaf de controle van het boekjaar 2016 en zijn sinds die datum tot op heden de externe accountant. GEEN VERBODEN DIENSTEN Wij hebben geen verboden diensten als bedoeld in artikel 5, lid 1 van de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang geleverd. Beschrijving van verantwoordelijkheden voor de jaarrekening VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN DE DIRECTIE EN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN VOOR DE JAARREKENING De directie is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met EU-IFRS en met Titel 9 Boek 2 BW. In dit kader is de directie verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die de directie noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet de directie afwegen of de onderneming in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van genoemde verslaggevingsstelsels moet de directie de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij de directie het voornemen heeft om de vennootschap te liquideren of de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. De directie moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de onderneming haar bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de vennootschap. ONZE VERANTWOORDELIJKHEDEN VOOR DE CONTROLE VAN DE JAARREKENING Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel. Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken. Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel. Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit: het identificeren en inschatten van de risico s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing; het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de entiteit; het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door de directie en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan; het vaststellen dat de door de directie gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de onderneming haar bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een onderneming haar continuïteit niet langer kan handhaven; het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen; het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen. Gegeven onze eindverantwoordelijkheid voor het oordeel zijn wij verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. In dit kader hebben wij de aard en omvang bepaald van de uit te voeren werkzaamheden voor de groepsonderdelen. Bepalend hierbij zijn de omvang en/of het risicoprofiel van de groepsonderdelen of de activiteiten. Op grond hiervan hebben wij de groepsonderdelen geselecteerd waarbij een controle of beoordeling van de volledige financiële informatie of specifieke posten noodzakelijk was. Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. In dit kader geven wij ook een verklaring aan het auditcomité op grond van artikel 11 van de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang. De in die aanvullende verklaring verstrekte informatie is consistent met ons oordeel in deze controleverklaring. Wij bevestigen aan de raad van commissarissen dat wij de relevante ethische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd. Wij communiceren ook met de raad over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen. Wij bepalen de kernpunten van onze controle van de jaarrekening op basis van alle zaken die wij met de raad van commissarissen hebben besproken. Wij beschrijven deze kernpunten in onze controleverklaring, tenzij dit is verboden door wet- of regelgeving of in buitengewoon zeldzame omstandigheden wanneer het niet vermelden in het belang van het maatschappelijk verkeer is. Utrecht, 14 februari 2018 Ernst & Young Accountants LLP was getekend: Drs. W.H. Kerst RA

132 ANNEXE 10.3 APERÇU DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER DE LA SOCIÉTÉ VISÉE AU 31 DÉCEMBRE /94

133 Portefeuille immobilier au 31 december 2017 Cluster Adresse Année de construction ou de transformation Superficie brute (en m²) Locataires Loyers annuels (EUR) (2) Taux d'occupation (en %) (3) Meir - Centraal Station Meir M&D Benelux Leysstraat Rituals Leysstraat G.A. Retail (Giorgio Armani) De Keyserlei Grand Opticiens Belgium De Keyserlei Brouwerijen Alken-Maes Delikeyser Locataires résidentiels % Schuttershofstraat - Graanmarkt Schuttershofstraat Falke Schuttershofstraat Dedires Schuttershofstraat Israelism Schuttershofstraat Slaets Schuttershofstraat Verso Armeduivelstraat Boutique Les Hommes Graanmarkt Graanmarkt 13 BVBA % Huidevettersstraat - Korte Gasthuisstraat Huidevettersstraat Denim Deluxe Korte Gasthuisstraat Dedires Groendalstraat Het Glaezen Huys % Steenhouwersvest Steenhouwersvest Greta Marta Damoy Antwerp Pain Quotidien Damoy Agency Locataires résidentiels %

134 Cluster Adresse Année de construction ou de transformation Superficie brute (en m²) Locataires Loyers annuels (EUR) (2) Taux d'occupation (en %) (3) Bruxelles Le haut de la Ville Chaussée d'ixelles A high Life Chaussée d'ixelles GB Retail Associates Avenue Louise Action Zara Camaïeu Kruidvat Mango Zeeman Medi-Market ICI Paris XL % Bruxelles Centre Ville Rue Neuve Proximus % Veldstraat - Zonnestraat Veldstraat Hennes & Mauritz Veldstraat 81 (in renovatie) AS Adventure Zonnestraat G-Star Zonnestraat 10 (in renovatie) Volderstraat % Bruges Centre Steenstraat Massimo Dutti Steenstraat Hennes & Mauritz % Malines Centre Bruul Rituals Bruul Okaidi Borzestraat 5 (in renovatie) Hennes & Mauritz % Louvain Centre Bondgenotenlaan Hennes & Mauritz Claire's Belgium %

135 Cluster Adresse Année de construction ou de transformation Superficie brute (en m²) Locataires Loyers annuels (EUR) (2) Taux d'occupation (en %) (3) Namur Centre Galerie d'harscamp 2016 NTS Belgium The Kase Monsieur Michael Boldrin New-Men Mayerline LCH Bar SPRL Crêperie Bretonne Reflet Ambre France Loisirs Belgique Club 23 parkings % Liège Centre Pont d'ile JOIN Experience Pont d'ile Calzedonia Pont d'ile Levi's % Kampenhout Mechelsesteenweg Linja Keukens Kruidvat Bricorama % Schaarbeek Leuvensesteenweg Aldi Clear Channel New Van Den Borre Brantano % Philippeville Zoning des Quatres Bras Cassis Paprika Fabrimode Leenbakker Aniserco Kruidvat Maxi Toys %

136 Cluster Adresse Année de construction ou de transformation Superficie brute (en m²) Locataires Loyers annuels (EUR) (2) Taux d'occupation (en %) (3) Tielt-Winge Gouden Kruispunt 2016 Kwantum Bouquetterie Jaqueline Redisco Trendy Bags Zeb Prémaman Euro Shoe Group Krëfel Shoe Discount Electro Av Butt and sons Tobacco Zeeman Piocheur/Big Bazaar Aldi Hema Wibra Lingerie Fashion Thomas Cook retail Chausséa JBC Piocheur Seats & Sofa % Anvers A12 Antwerpsesteenweg Imetam Boomsesteenweg Decolor Tony Mertens AS Adventure Brantano Babyland Distribution %

137 Cluster Adresse Année de construction ou de transformation Superficie brute (en m²) Locataires Loyers annuels (EUR) (2) Taux d'occupation (en %) (3) Ensemble (1) Albrechtlaan 56 - Aalst 2002 Imetam Nieuwstraat 10 - Aalst 2011 Nous Deux Brusselsteenweg 41 - Aalst 2009 Décor Heytens Nieuwe Stallestraat Drogenbos 2018 Trafic Rue Servais Malaise - Grivegnée 2013 Lifen Ye Rue Joseph Wauters 3 - Huy 2012 Euroventes Avenue Wilson Jemappes 2010 New Vanden Borre Tiensesteenweg Korbeek-Lo 2018 Pimkie Grand Rue 19 - Bergen avant 2000 Basic Fit Rue de la Persévérance - Montignies 2010 Kruidvat Rue Pont du Christ 46 - Waver 2016 NafNaf Rue du Commerce 26 - Waver avant 1998 Aldi Vaux Sur Sûre Boulevard de l'europe 41 - Waver 2010 Darchambeau Pierre Rue des Français Ans Euro Shoe Group Molsesteenweg 56 - Balen 2003 SMJ SOC MED DR. JACQUERIE Hovensesteenweg Boechout 2009 MS Consulting Hasseltweg 74 - Genk 2015 Hydroliège Lidostraat 7 - Leopoldsburg 2005 New Man Petite Rue 18 - Moeskroen avant 1998 Electro AV Gasthuisstraat 32 - Turnhout 2008 Carniaux-Mohimont (Pacific) Vito Girgenti (Satmania) Het Speeleiland JBC Aldi Aldi Heusden-Zolder Budgetslager Groep KBM ICI Paris XL JD Sports % Total global % (1) Les immeubles ou ensembles immobiliers représentant individuellement moins de 1% des actifs consolidés de la SIR publique et de ses filiales peuvent, le cas échéant, être données sur une base globale (Annexe B, chapitre II, section III du SIR-AR). (2) Loyers annuels contractuels = Les loyers de base indexés tels que déterminés par convention dan les contrats de location avant déduction des gratuités ou autres avantages qui sont octroyés aux locataires. (3) Taux d'occupation = (Loyers annuels contractuels) / (Loyers annuels contractuels majorés de la valeur locative estimée des emplacement non occupés)

138 ANNEXE 10.4 RAPPORT DE L EXPERT INDÉPENDANT 92/94

139 Vastned Retail Belgium Verslag van de onafhankelijke deskundige 17 april 2018

140 Inhoudstafel 1. Inleidende overwegingen I. Inleiding 3 II. Onafhankelijkheid van Degroof Petercam Corporate Finance 6 2. Waardering van de aandelen uitgegeven door Vastned Retail Belgium I. Analyse van de beurskoers 11 II. Waarderingsmethodes en voorafgaande overwegingen 17 III. Discounted Cash Flow analyse 20 IV. Multiples van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen 30 V. Andere analyses en overwegingen 36 VI. Besluit 40 VII. Opmerkingen over de waarderingswerkwijze door de Bieder 43 VIII.Opmerkingen over de waarderingswerkwijze door de vastgoeddeskundigen Bijlagen I. Profielen van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen 51 II. Verkregen informatie april 2018 Vastned Retail Belgium

141 2 17 april 2018 Vastned Retail Belgium Sectie Deel 1 Inleidende overwegingen

142 Deel 1 Sectie I Inleiding 3 17 april 2018 Vastned Retail Belgium

143 Inleiding Vastned Retail NV, een naamloze vennootschap naar Nederlands recht, statutair gevestigd te Rotterdam (NL) en kantoorhoudende te De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam (NL), en ingeschreven in het handelsregister van de Nederlandse Kamer van Koophandel onder nummer ( Bieder, VRN ), overweegt een vrijwillig en voorwaardelijk openbaar overnamebod in cash voor alle uitgegeven aandelen van Vastned Retail Belgium NV ( Vastned Retail Belgium, de Doelvennootschap, VRB ) (het Voorwaardelijk Bod ). De biedprijs per aandeel (de Biedprijs ) bedraagt in contanten wat het brutobedrag vertegenwoordigt dat aan de aandeelhouders zal toekomen, indien zij het Voorwaardelijk Bod aanvaarden. Echter, indien de gewone algemene vergadering van de Doelvennootschap van 25 april 2018 het voorgestelde bruto dividend van 2.62 per aandeel voor boekjaar 2017 goedkeurt en de ex dividend datum voor de dag van de verwerving van de aandelen door Bieder valt, zal het bedrag van het bruto dividend van de Biedprijs in mindering worden gebracht. De Biedprijs zal als volgt worden opgebouwd Biedprijs Voorgesteld bruto dividend per aandeel over boekjaar Uiteindelijke biedprijs De uiteindelijke biedprijs zal bijgevolg per aandeel in contanten bedragen indien de gewone algemene vergadering van de Doelvennootschap van 25 april 2018 het voorgestelde bruto dividend van 2.62 per aandeel voor boekjaar 2017 goedkeurt en de ex dividend datum voor de dag van de verwerving van de aandelen door de Bieder valt. Het Voorwaardelijk Bod zal onderworpen zijn aan een aantal voorwaarden, waaronder het behalen van een aanvaardingsdrempel van 90% van de free float van Vastned Retail Belgium, het besluit van de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van Vastned Retail Belgium tot afstand van het statuut van Openbare GVV en de gelijktijdige verwerving van het statuut van GVBF/FIIS, en de afwezigheid van een wezenlijk nadelig effect dat zich zou voordoen na de datum van aankondiging, en zal verder onderhevig zijn aan de overige voorwaarden die in het prospectus zullen worden vermeld. Na afloop van de initiële aanvaardingsperiode van het voorgenomen overnamebod zal VRN, in zoverre de voorwaarden daartoe zijn vervuld, een uitkoopbod uitbrengen met het oog op de gelijktijdige verwerving van alle aandelen in Vastned Retail Belgium en de omvorming in een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds, en vervolgens zal de schrapping van de notering van de aandelen Vastned Retail Belgium op Euronext Brussels aangevraagd worden. VRN heeft op heden, tezamen met haar dochtervennootschap Compagnie Financière du Benelux ( CFB ), 3,325,960 aandelen in Vastned Retail Belgium zijnde 65.49% van het uitstaande aandelenkapitaal april 2018 Vastned Retail Belgium

144 Aanstelling van DPCF In het kader van het Voorwaardelijk Bod werd Degroof Petercam Corporate Finance NV, statutair gevestigd te Guimardstraat, 1040 Brussel (BE), en ingeschreven in het handelsregister van de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer , RPR Brussels ( DPCF ) aangesteld als onafhankelijke deskundige om het verslag op te maken zoals voorgeschreven door artikel 23 van het Koninklijk Besluit van 27 april 2007 (het KB ) (het Verslag ) en op te treden als onafhankelijke deskundige van de onafhankelijke leden van de Raad van Bestuur van Vastned Retail Belgium. DPCF heeft het Verslag opgemaakt zoals voorgeschreven in artikel 23 van het KB, met name: Verklaring van de onafhankelijkheid van de deskundige ten aanzien van de Bieder, de Doelvennootschap en hun verbonden personen. Beschrijving van de verrichte werkzaamheden, de ontvangen vergoeding en vermelding van de gecontacteerde personen. Waardering van de effecten waarop het bod slaat, op basis van methodes die gelet op de aard en de activiteit van de Doelvennootschap relevant zijn, uitgaande van feitelijke elementen en hypothesen. Hierbij worden de toegepaste waarderingsmethodes vermeld evenals het resultaat op grond van de gebruikte waarderingsmethodes, de gebruikte feitelijke elementen, hypotheses, en gehanteerde bronnen. Analyse van de waarderingswerkzaamheden van de Bieder april 2018 Vastned Retail Belgium

145 Deel 1 Sectie II Onafhankelijkheid van Degroof Petercam Corporate Finance 6 17 april 2018 Vastned Retail Belgium

146 Onafhankelijkheid van Degroof Petercam Corporate Finance DPCF verklaart dat het onafhankelijk handelt van de Bieder, van de Doelvennootschap en hun verbonden vennootschappen. DPCF verklaart zich niet in een van de situaties te bevinden zoals vermeld in Artikel 22 van het KB. Meer bepaald verklaart DPCF: Geen juridische band of een kapitaalband te hebben met de Bieder of de Doelvennootschap, hun verbonden vennootschappen of hun raadgevers. Geen geldelijk belang, ander dan ingevolge de opdracht, te hebben bij het welslagen van de verrichting. In de loop van twee jaar voor de kennisgeving van het bod, geen andere opdracht te hebben uitgevoerd voor de Bieder, de Doelvennootschap of hun ermee verbonden vennootschappen. Geen vordering op of een schuld aan de Bieder, de Doelvennootschap of hun verbonden vennootschappen te hebben die van aard is een economische afhankelijkheid te creëren. Bank Degroof Petercam NV, de moedervennootschap van DPCF, treedt op als liquiditeitsverschaffer voor het aandeel van Vastned Retail Belgium, doch deze activiteit wordt uitgevoerd door een andere vennootschap dan DPCF. Vermits de vergoeding hiervoor beperkt is en marktconform, is. DPCF van mening dat de tussenkomst van Bank Degroof Petercam NV als liquiditeitsverschaffer geen situatie van afhankelijkheid of belangenconflict creëert. DPCF ontvangt voor haar opdracht als onafhankelijke deskundige een vaste vergoeding ten bedrage van BTW. DPCF en haar verbonden ondernemingen zijn betrokken bij een breed scala aan activiteiten op het gebied van investment banking en overige met beleggingen samenhangende activiteiten (zoals vermogensbeheer, effectenhandel en beleggingsresearch), welke aanleiding zouden kunnen geven tot belangenconflicten. Binnen de groep Degroof Petercam worden werkwijzen en procedures gehanteerd (waaronder zogenaamde Chinese Walls ) die onder andere gericht zijn op het beperken van de informatiestromen en waarmee mogelijke belangenconflicten worden beheerd. Geen enkele van deze activiteiten zijn van aard de onafhankelijkheid van DPCF voor de aflevering van het Verslag in gedrang te brengen april 2018 Vastned Retail Belgium

147 Verrichte werkzaamheden en beperkingen DPCF werd op 14 januari 2018 voor het eerst aangezocht om op te treden als onafhankelijke deskundige in het kader van een mogelijk voorwaardelijk bod door VRN op Vastned Retail Belgium. Tussen 14 januari en de datum van dit Verslag heeft DPCF volgende werkzaamheden verricht: De financiële voorwaarden van het Voorwaardelijk Bod zoals uiteengezet door de Bieder, bestudeerd. Bepaalde historische informatie met betrekking tot Vastned Retail Belgium bestudeerd, waaronder de jaarverslagen van de afgelopen twee jaren, de persberichten en tussentijdse resultaten, en de voorlopige cijfers met betrekking tot het boekjaar eindigend op Publieke informatie met betrekking tot bepaalde andere beursgenoteerde vennootschappen geanalyseerd wanneer dit relevant werd geacht en deze vennootschappen vergelijkbare activiteiten ontplooiden als Vastned Retail Belgium. Gesprekken gehad met het management van Vastned Retail Belgium, met name met Rudi Taelemans, CEO en Elke Krols, Finance Director met wie de vooruitzichten voor de portefeuille, markt en resultaten van Vastned Retail Belgium werden besproken. Tevens heeft DPCF gesprekken gehad met de onafhankelijke bestuurders van Vastned Retail Belgium en met Kempen als financieel adviseur van de Bieder. Kennis genomen van de waarderingen zoals die door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen van Vastned Retail Belgium, m.n. Cushman & Wakefield en CBRE, worden opgemaakt. Verder had DPCF gesprekken met de onafhankelijke vastgoeddeskundigen CBRE en Cushman & Wakefield, en EY dewelke fungeert als de commissaris die in het kader van haar auditopdracht toezicht uitoefent op de onafhankelijke vastgoedschattingen. Meer in het bijzonder heeft DPCF in het kader van haar opdracht toelichting gevraagd voor een steekproef van 10 schattingsverslagen van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen inclusief de manier waarop zij in deze schattingen hun parameters en conclusies hebben bepaald. De historische evolutie van het aandeel Vastned Retail Belgium en de volumes in het aandeel bestudeerd. Andere analyses uitgevoerd en publieke informatie of studies geraadpleegd in de mate dat DPCF deze relevant achtte in het kader van de opmaak van het Verslag. Voor een overzicht en beschrijving van de vastgoedactiva in het bezit van Vastned Retail Belgium verwijst DPCF naar het biedprospectus. Er zijn geen analisten die het aandeel Vastned Retail Belgium actief opvolgen of recente research publiceren. Bijlage 2 geeft een overzicht van de belangrijkste bij de opmaak van dit Verslag van Vastned Retail Belgium ontvangen informatie. Dit Verslag is gebaseerd op de geldende marktomstandigheden op 12 januari 2018, dewelke onderhevig zijn aan veranderingen, en geeft ons oordeel weer op deze datum. DPCF heeft geen enkele verplichting om dit Verslag te actualiseren voor enige wijzigingen na de datum hiervan april 2018 Vastned Retail Belgium

148 Verrichte werkzaamheden en beperkingen DPCF heeft vertrouwd op en is uitgegaan van de nauwkeurigheid en volledigheid van alle historische financiële, boekhoudkundige en juridische die door DPCF werd opgevraagd en besproken of voorgelegd bij de opstelling van dit Verslag. Het management heeft aan DPCF bevestigd dat het business plan voor de jaren met de grootste zorg en op redelijke wijze door de Doelvennootschap werd opgesteld en op een manier die de meest redelijke momenteel beschikbare schattingen en oordelen van de Doelvennootschap weerspiegelen. DPCF s projecties bevatten toekomstgerichte verklaringen op basis van eigen assumpties en elementen van het business plan van het management voor de jaren en eigen assumpties over de periode voortgaand op analyse van historische financiële verslagen, aanwijzingen van het management en persberichten. Door hun aard houden toekomstgerichte verklaringen inherente bekende en onbekende risico s alsook onzekerheden in. Aandeelhouders dienen er zich dan ook van bewust te zijn dat de resultaten wezenlijk kunnen verschillen van de plannen, doelstellingen, verwachtingen, schattingen en intenties die worden uitgedrukt in dergelijke toekomstgerichte verklaringen. Hoewel DPCF geen enkele verklaring, waarborg of voorspelling geeft dat de resultaten die verwacht worden in dergelijke toekomstgerichte verklaringen zullen worden gehaald, is DPCF van oordeel dat de hypothesen waarop het business plan gebaseerd zijn niet onredelijk zijn. DPCF heeft voor haar opdracht informatie geselecteerd uit kwalitatieve onafhankelijke externe bronnen dewelke geacht worden betrouwbaar te zijn zonder onafhankelijke verificatie door DPCF. Geen enkele verklaring of garantie, expliciet noch impliciet met betrekking tot de nauwkeurigheid, volledigheid of juistheid van de voormelde bronnen wordt gegeven of aanvaard door DPCF, de met haar verbonden ondernemingen en hun respectievelijke bestuurders, directeurs, werknemers of agenten. Alhoewel DPCF een ruime ervaring heeft met aandelen van GVV s in het kader van onder andere publieke en private aandelenplaatsingen, beursintroducties of overnames, is DPCF echter geen vastgoedschatter en kan DPCF zich niet uitspreken over de schatting van individuele vastgoedactiva. Dit Verslag werd enkel opgesteld in het kader en ten behoeve van de verplichtingen van de raad van bestuur van Vastned Retail Belgium in het kader van artikel 20 tot 23 van het KB en mag niet voor andere doeleinden worden aangewend. DPCF (noch enige met haar verbonden onderneming) aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor enig gebruik van het Verslag buiten de doeleinden waarvoor het werd opgesteld. Dit Verslag vormt geen aanbod of uitnodiging voor de verkoop, aankoop of inschrijving van enig financieel instrument in enig rechtsgebied en vormt geen betrokkenheid of aanbeveling van DPCF of enige met haar verbonden onderneming met betrekking tot de transactie waarnaar in dit Verslag verwezen wordt. Geen enkele opinie of advies verstrekt door DPCF of haar verbonden ondernemingen mag worden opgevat als een aanbeveling of (investerings-)advies aan enig persoon met betrekking tot welke actie zij moeten ondernemen met betrekking tot de transactie waarnaar verwezen wordt in dit Verslag. Dit Verslag is onderworpen aan Belgisch recht. De rechtbanken van het gerechtelijk arrondissement Brussel (Nederlandstalig) hebben de exclusieve bevoegdheid om mogelijke geschillen in verband met dit Verslag te beslechten. Bij de opmaak van het Verslag was een team van 3 medewerkers van DPCF betrokken waaronder een gedelegeerd bestuurder, een uitvoerend bestuurder en een analist, en werden bijkomend analyses en input verzorgd door nog andere medewerkers van DPCF of Bank Degroof Petercam voor punctuele analyses of vragen. Deze werkzaamheden werden verricht over een periode van woensdag 17 januari 2018 tot donderdag 17 april april 2018 Vastned Retail Belgium

149 10 17 april 2018 Vastned Retail Belgium Sectie Deel 2 Waardering van aandelen uitgegeven door Vastned Retail Belgium

150 Deel 2 Sectie I Analyse van de beurskoers april 2018 Vastned Retail Belgium

151 ( per aandeel) (k aandelen) ( per aandeel) (k aandelen) Analyse van de beurskoers Evolutie aandelenprijs VRB vergeleken met Belgian All-Share index (5 jaren) (1) Jan 13 Jan 14 Jan 15 Jan 16 Jan 17 Jan 18 Volume Vastned Retail Belgium Belgian All-Share Mediaan richtkoers analist VRB vergeleken met EPRA Developed Europe (5 jaren) (1) De slotkoers op Euronext Brussels op 12 januari 2018 was 46.2 per aandeel. Gedurende de laatste 5 jaren voorafgaand aan de aankondiging van het Voorwaardelijk Bod, daalde de aandelenprijs met 4.2% in vergelijking met een stijging van 53% voor de Belgian All-Share index over diezelfde periode. Eenzelfde observatie geldt wanneer men de evolutie van de aandelenprijs vergelijkt met de EPRA (2) Developed Europe index. Die laatste steeg met 49.2% over dezelfde periode. Het dagelijkse gemiddelde handelsvolume bedroeg 961 aandelen. In het jaar voorafgaand aan de aankondiging van het Voorwaardelijk Bod, daalde de aandelenprijs met 14% in vergelijking met een stijging van 7% voor de Belgian All-Share index over diezelfde periode. In maart 2015 bereikte de aandelenprijs haar hoogtepunt op 62.9, wat ongeveer 9% boven de huidige Biedprijs van 57.5 ligt. Het aandeel van Vastned Retail Belgium werd voorheen gevolgd door analisten van Degroof Petercam (Jean-Marie Caucheteux) en de Vlaamse Federatie van Beleggers (Gert De Mesure). Sinds februari 2016 verschenen er geen analistenrapporten meer met betrekking tot Vastned Retail Belgium Jan 13 Jan 14 Jan 15 Jan 16 Jan 17 Jan 18 Volume Vastned Retail Belgium EPRA Developed Europe Mediaan richtkoers analist (1) De laatste slotkoers op 12 januari 2018 voorafgaand aan de aankondiging van het Voorwaardelijk Bod (2) European Public Real Estate Association Bron: Factset op 12 januari 2018, Bloomberg op 12 januari april 2018 Vastned Retail Belgium

152 (Premie/discount vs EPRA NAW) ( per aandeel) Analyse van de beurskoers Premie / discount versus EPRA NAW Vastned Retail Belgium noteerde aan een discount van 15.2% berekend op basis van de Volume Gewogen Gemiddelde Koers (VWAP) in de maand voorafgaand aan de aankondiging van het Voorwaardelijk Bod ( 45.1) versus de laatst gepubliceerde EPRA netto-actiefwaarde (NAW) per 30/09/2017 hetzij Vele Belgische GVV s noteren aan een premie versus EPRA NAW (2), die soms zeer significant is: WDP, Aedifica, Xior en Retail Estates bijvoorbeeld hebben premies van respectievelijk 81.1%, 48.0%, 44.6% en 23.8% (op basis van de koersen op 12 januari 2018). Een combinatie van factoren verklaart aan welke discount / premie een REIT noteert, maar beleggersverwachtingen zijn doorslaggevend. Beleggersverwachtingen zijn typisch gebaseerd op: Vastgoedsegment: REITs actief in segmenten zoals logistiek, residentieel, senior housing en student housing vastgoed genieten vandaag van (hoge) premies terwijl REITs gespecialiseerd in kantoren en retail vastgoed aan een lagere premie of zelfs discount noteren. Het kantorensegment kende de afgelopen jaren een wat hogere leegstand en/of druk op de verhuurprijzen (met uitzondering voor prime locations ), terwijl beleggers/investeerders in de opmars van e-commerce momenteel een dreiging zien voor het retail segment. Strategie en track record: binnen elk segment verschilt de premie/discount in functie van de strategie, de positionering en track record van elke individuele REIT. In het verleden, met name tot begin 2017, noteerde ook Vastned Retail Belgium met een premie ten opzichte van EPRA NAW. Jan 13 Jan 14 Jan 15 Jan 16 Jan 17 Jan 18 (1) NAW (IFRS) als proxy daar WEB geen EPRA indicatoren rapporteert -10% (2) EPRA NAW is een pure vastgoedmaatstaf, in die zin dat effecten die worden verwacht zich niet voor te doen in een lange-termijn vastgoedinvesteringsvennootschap eruit worden gefilterd DPCF refereert naar voor informatie mbt EPRA indicatoren -20% Premie/discount (%) werd bepaald o.b.v. de koersen op (Bron : DPCF), met uitzondering van die van Vastned Retail Belgium die berekend is op basis van de VWAP in de maand voorafgaand aan de aankondiging, hetzij april 2018 Vastned Retail Belgium Premie/discount vs latest EPRA NAW (12/01/2018) Marktkapitalisatie ( m) Premie / discount Vastned Retail Belgium % Vastned % QRF % Ascencio % Retail Estates % WEB (1) % Jan 13 Jan 14 Jan 15 Jan 16 Jan 17 Jan 18 Vastned Retail Belgium EPRA NAW 40% 30% 20% 10% 0%

153 Analyse van de beurskoers Track record: Portefeuille, NAW en resultaten CAGR Reële waarde ( m) Vastned Retail Belgium % Vastned Retail 1,981 1,694 1,539 1,645 1, % QRF ( ) N/A % Ascencio % Retail Estates ,026 1, % WEB (1) % NAW (EPRA) ( / aandeel) Vastned Retail Belgium % Vastned Retail % QRF ( ) N/A % Ascencio % Retail Estates % WEB (1) % Resultaat (EPRA) ( / aandeel) Vastned Retail Belgium % Vastned Retail % QRF ( ) N/A N/R % Ascencio % Retail Estates % WEB N/A N/A N/A N/A N/A N/A Bruto dividend ( / aandeel) Vastned Retail Belgium % Vastned Retail % QRF ( ) N/A N/R % Ascencio % Retail Estates % WEB % Bovenstaande gegevens illustreren dat Vastned Retail Belgium (evenals Vastned Retail) over de afgelopen 5 jarige periode niet het groeiverhaal kan voorleggen van de andere peers, en dit zowel in patrimoniale termen (reële waarde van de vastgoedportefeuille, EPRA NAW) als in termen van resultaten (EPRA resultaat, bruto dividend). (1) NAW (IFRS) als proxy daar WEB geen EPRA indicatoren rapporteert, geen EPRA resultaat beschikbaar DPCF refereert naar voor informatie mbt EPRA indicatoren Bron : Jaarverslagen : voor Vastned Retail Belgium, Vastned en QRF op 31.12, voor Ascencio op en voor Retail Estates op Voor Ascencio zijn de 2016 cijfers dus die op , voor Retail Estates die op Voor QRF, pas sinds 18 december 2013 beursgenoteerd, is de CAGR berekend over een kortere periode : (Patrimoniaal) en (Rendement) april 2018 Vastned Retail Belgium

154 Analyse van de beurskoers Track record: economische return % Average Dividend rendement Vastned Retail Belgium 5.50% 5.00% 4.70% 4.50% 4.60% 4.86% Vastned Retail 7.79% 7.73% 5.34% 4.84% 5.56% 6.25% QRF ( ) N/A N/R 5.00% 4.90% 5.00% 4.97% Ascencio 5.77% 5.58% 5.40% 5.00% 5.40% 5.43% Retail Estates 5.27% 5.36% 4.22% 4.28% 4.48% 4.72% WEB 6.45% 5.89% 5.59% 5.33% 5.59% 5.77% CAGR NAW groei per aandeel (EPRA) Vastned Retail Belgium -1.11% 3.46% 0.64% 2.67% 1.40% Vastned Retail % -2.07% 4.05% -1.91% -3.88% QRF ( ) N/R 3.73% 0.63% 2.73% 2.36% Ascencio -2.49% 1.37% 6.96% 5.15% 2.68% Retail Estates 1.22% 2.87% 5.55% 4.64% 3.56% WEB 0.82% 2.06% 6.50% 4.41% 3.43% AVG Economische return (1) Vastned Retail Belgium 3.89% 8.16% 5.14% 7.27% 6.26% return Vastned Retail -6.89% 3.28% 8.89% 3.65% 2.37% QRF ( ) N/R 8.73% 5.53% 7.73% 7.32% Ascencio 3.09% 6.77% 11.96% 10.55% 8.11% Retail Estates 6.58% 7.09% 9.83% 9.12% 8.28% WEB 6.71% 7.66% 11.84% 10.00% 9.20% Vastned Retail Belgium kan jaarlijks een dividendrendement voorleggen dat gemiddeld in lijn ligt met dat van de peers, maar het is de component groei die (vooralsnog) in de equity story van Vastned Retail Belgium ontbreekt. Dit vertaalt zich in een discount van koers versus EPRA NAW per aandeel. De discount van Vastned Retail Belgium kan verder doch in mindere mate te maken hebben met de discount van de Nederlandse moedervennootschap Vastned die mogelijks voor beleggers/investeerders als benchmark fungeert. Meer uitgesproken nog dan Vastned Retail Belgium presteerde Vastned de afgelopen jaren minder goed vergeleken met de peers. De vastgoedcorrectie van circa 19% in Nederland in de periode , waar België grotendeels bespaard van bleef, is hierin zeker een verklarende factor. (1) De economische return, gedefinieerd als de som van het dividendrendement en de groei in EPRA NAW per aandeel, geeft een indicatie van creatie van aandeelhouderswaarde DPCF refereert naar voor informatie mbt EPRA indicatoren Bron : Jaarverslagen april 2018 Vastned Retail Belgium

155 '14-'19 NAW per aandeel CAGR Analyse van de beurskoers Regressie Correlatie tussen premie / discount versus NAW en CAGR NAW 14% 12% y = x R² = Montea 10% 8% Xior WDP 6% 4% 2% 0% Vastned Retail Belgium Wereldhave Vastned Ascencio Befimmo Vastned Retail Biedprijs NSI Qrf City Retail Leasinvest Real Est. Cofinimmo Care Property Invest Retail Estates W.E.B. Intervest O&W Home Invest Belgium -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% -2% Premie / discount versus NAW Aedifica De bovenstaande regressieanalyse bevestigt dat consistent hoge premies positieve verwachtingen suggereren inzake de toekomstige NAW evolutie (per aandeel). De analyse is gebaseerd op de gemiddelde jaarlijkse groei (CAGR) over de periode van de NAW per aandeel voor een universum van 18 REITs, uit België en Nederland (die worden opgevolgd door Degroof Petercam Equity Research): 3 historische jaren en 2 prospectieve jaren, hetgeen verwachtingen en track record dus combineert. De grafiek toont een significante correlatie (R² van 0.60) tussen premie/discount en NAW groei. Ze bevestigt de premie/discount versus NAW in haar rol van waardeparameter, met dien verstande dat de REITs die zich boven de trendlijn situeren de meest koopwaardige zijn terwijl de REITs op of nabij de lijn als correct gewaardeerd kunnen beschouwd worden. De analyse suggereert Vastned Retail Belgium als ondergewaardeerd op basis van de VWAP in de maand voorafgaand aan de aankondiging van het Voorwaardelijk Bod (groen) maar als correct gewaardeerd op basis van de Biedprijs (rood, mede op basis van de verwachte NAW waarden door DPCF weerhouden in dit rapport). Bron : Ondernemingsinformatie, analistenrapporten april 2018 Vastned Retail Belgium

156 Deel 2 Sectie II Waarderingsmethodes en voorafgaande overwegingen april 2018 Vastned Retail Belgium

157 Waarderingsmethodes en voorafgaande overwegingen Selectie van waarderingsmethodes Waardering Reikwijdte Primaire Waarderings methodes Overige Waarderings methodes De onderneming Vastned Retail Belgium is een gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht die investeert in premium retail gebouwen, gelegen in core city high streets, regional city high streets en retailparken / baanwinkels. De kernactiviteit bestaat uit het beheer van de vastgoedportefeuille. Omvang Het doel van dit rapport is om een waardering voor te stellen op een standalone en going concern basis per 12 januari 2018, dit is de laatste datum vóór bekendmaking van de intentie van Vastned tot het uitbrengen van het Voorwaardelijk Bod. DPCF heeft geen kennis van materiële gebeurtenissen of bijkomende informatie met betrekking tot Vastned Retail Belgium tussen 12 januari 2018, de waarderingsdatum, en 17 april 2018, de afleveringsdatum van het waarderingsverslag, die een materiële invloed zouden kunnen hebben op de waardering. Voor de duidelijkheid, deze waardering is gebaseerd op eigen projecties en die van het management voor Vastned Retail Belgium op een standalone basis, exclusief toekomstige acquisities of verkopen, exclusief synergiën die zich zouden voordoen in geval van een combinatie met Vastned. Discounted Cash Flow analyse We selecteerden de Discounted Cash Flow methode ( DCF ) als waarderingsmethode voor Vastned Retail Belgium voortgaand op toekomstige perspectieven van de onderneming. Volgend op interviews met het management van Vastned Retail Belgium, het business plan, en toetsing door ons als onafhankelijke deskundige, en op basis van publiek informatie, hebben we projecties opgesteld voor Vastned Retail Belgium. Multiples van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen We gebruiken multiples van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen als bijkomende waarderingsmethode, naast de DCFmethode. Deze methode vergelijkt verscheidene waarderingsindicatoren van Vastned Retail Belgium met vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen. Biedpremies van vergelijkbare overnametransacties We analyseren biedpremies van overnametransacties die hebben plaatsgevonden op Euronext Brussels op basis van de volgende aandelenprijzen: (i) gemiddelde prijs één dag voor de aankondiging, (ii) gemiddelde prijs 1 maand voor de aankondiging en (iii) gemiddelde prijs 3 maanden voor de aankondiging april 2018 Vastned Retail Belgium

158 Waarderingsmethodes en voorafgaande overwegingen Overzicht van waarderingsmethodes Discounted Cash Flow analyse De Discounted Cash Flow ( DCF ) analyse evalueert de ondernemingswaarde van Vastned Retail Belgium door middel van toekomstige vrije kasstromen te verdisconteren aan haar Gewogen Gemiddelde Kost van het Kapitaal (WACC). De methode is fundamenteel in de zin dat het groei, kasstroomgeneratie en risico incorporeert. De analyse is zeer sensitief voor bepaalde assumpties die de uiteindelijke waardering significant kunnen beïnvloeden. Multiples van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen De marktwaarde van Vastned Retail Belgium wordt geschat op basis van de marktwaarde van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen. Het is een methode die een indicatie geeft van de marktwaarde van Vastned Retail Belgium afgeleid van de huidige marktomstandigheden. De waarde die hieruit voortkomt veronderstelt dat Vastned Retail Belgium geheel of gedeeltelijk vergelijkbaar is met haar peers. De kwaliteit van deze methode is afhankelijk van de beschikbaarheid van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen. d We passen deze methode toe op onze eigen projecties dewelke gebaseerd zijn op een standalone en going concern vennootschap, exclusief synergiën, acquisities of verkopen. De verzameling van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen is gebaseerd op de meest relevante ondernemingen die activiteiten hebben in het retail segment. Naast de bovenstaande waarderingsmethodes, voeren we de volgende financiële analyses uit om de Biedprijs te evalueren: Biedpremies versus historisch geobserveerde aandelenprijzen voor publieke overnamebiedingen op Euronext Brussels. Totaal rendement voor aandeelhouders van Vastned Retail Belgium versus de Belgian All-Share index vanaf de beursgang van Vastned Retail Belgium april 2018 Vastned Retail Belgium

159 Deel 2 Sectie III Discounted Cash Flow analyse april 2018 Vastned Retail Belgium

160 Discounted Cash Flow analyse Business plan en DPCF s projecties (1/2) DPCF heeft de belangrijkste elementen en assumpties in het business plan van het management met de CEO en Finance Director besproken. De belangrijkste opmerkingen en observaties zijn: Weinig ruimte voor sterke verhoging van de huur door de huidige bezettingsgraad van 99%. Potentieel om huurverhogingen te vragen bij huurvernieuwingen is in de huidige markt moeilijk. Het management van Vastned Retail Belgium ervaart dat huurders actiever optreden om huurverhogingen tegen te gaan. Dit valt mee af te leiden uit hoge commerciële kosten die grotendeels worden gedreven door honoraria van advocaten en juridische kosten. Assumpties met betrekking tot nieuwe huren ten gevolge van opleveringen en volledige verhuring van verworven panden in de loop van 2017 lijken redelijk. Het management voorziet een kapitaalinvestering van ongeveer 1,100k in 2018, andere dan belangrijke onderhoudswerken en vernieuwingen die in de resultatenrekening worden opgenomen onder Technische kosten en jaarlijks tussen de 500k à 550k bedragen. Het management van Vastned Retail Belgium heeft alle kredieten geherfinancierd in 2017 waardoor de huidige gemiddelde looptijd op 5 jaar ligt en de gemiddelde financieringskost 2.7% is. DPCF heeft verder projecties opgesteld voor de daaropvolgende 10-jarige periode ( ) april 2018 Vastned Retail Belgium

161 Discounted Cash Flow analyse Business plan en DPCF s projecties (2/2) Het business plan van het management dekt de jaren 2018 tot en met 2020 en bestaat enkel uit een resultatenrekening De volgende materiële elementen uit het business plan van het management werden weerhouden in de projecties van DPCF (2018E-2020E): Additionele huur zoals opgenomen in het business plan van het management ten gevolge van opleveringen en nieuwe verhuringen op korte termijn ter waarde van jaarlijks 350k à 400k. Niet-recurrente technische kosten met betrekking tot groot onderhoud (aannemers, architecten, studiebureaus, etc.) ter waarde van jaarlijks 400k à 500k. Makelaarskosten met betrekking tot geplande verhuren / huurvernieuwingen ter waarde van circa 100k in 2018E ten gevolge van geplande opleveringen en huurhernieuwingen. Genormaliseerde vennootschapsbelasting ter waarde van 60k per jaar voor de gehele projectieperiode. Verder werd door het management toegelicht dat er investeringen ter waarde van ongeveer 1,100k gepland staan in 2018E voor investeringen in drie appartementen te Antwerpen, een winkelpand in Mechelen en twee winkelpanden te Gent. De additionele huuropbrengsten ten gevolge van deze investeringen zijn opgenomen in het business plan van het management. De volgende materiële elementen uit het business plan van het management werden door DPCF als volgt aangepast (2018E-2020E): Voor de huur van de portefeuille wordt door DPCF uitgegaan van de verwachte inflatie per jaar volgens Euro Inflation Linked Swaps zoals gepubliceerd op Eikon Thomson Reuters. Huurkorting en huurvrije perioden worden door DPCF verondersteld te evolueren als een vast percentage van de huur van de portefeuille (à rato van 3.1%), gezien het moeilijke verhuur / huurvernieuwingsklimaat. Hierdoor lijkt het DPCF aangewezen om rekening te houden met huurincentives. Het weerhouden percentage werd bekomen door het gemiddelde te nemen van deze ratio over de jaren Vergoedingen voor vroegtijdige verbrekingen van huurcontracten worden door DPCF verondersteld te evolueren als een vast percentage van de huur van de portefeuille (à rato van 0.1%) april 2018 Vastned Retail Belgium

162 Discounted Cash Flow analyse DPCF s projecties over de periode : belangrijkste assumpties Geschatte toekomstige vrije operationele kasstromen zijn gebaseerd op het business plan van Vastned Retail Belgium (2018E-2020E) en DPCF s eigen projecties, voortgaand op analyse van historische financiële verslagen, aanwijzingen van het management en persberichten. DPCF s projecties (2018E-2020E) werden als volgt opgebouwd: Huurinkomsten groeien van 19.0m in 2017A tot 20.9m in 2020E (CAGR 3.2%) gedreven door de volgende assumpties: Huidige bezettingsgraad van 99% kan behouden worden en huur van de portefeuille wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de verwachte inflatie per jaar volgens Euro Inflation Linked Swaps zoals gepubliceerd op Eikon Thomson Reuters. Huurkorting, huurvrije perioden worden verondersteld te evolueren als een vast percentage van de huur van de portefeuille (à rato van 3.1%). Vergoeding voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden verondersteld te evolueren als een vast percentage van de huur van de portefeuille (à rato van 0.1%). Additionele huur zoals omschreven in het business plan van het management ten gevolge van opleveringen en nieuwe verhuringen op korte termijn (2018E-2020E). Ter informatie, de huurinkomsten stegen van 18.5m in 2016A naar 19.0m in 2017 (groeivoet van 2.9%). Technische kosten stijgen significant van 397k in 2017A tot 550k in 2020E (CAGR 11.5%) als gevolg van grote gebudgetteerde onderhoudswerken in geselecteerde panden. De stijging is gelieerd aan het feit dat de panden allen zeer goed onderhouden dienen te worden om de huidige bezettingsgraad van 99% aan te kunnen houden. Omwille van het aantal nieuwe verhuringen, opleveringen en huurhernieuwingen dat gebudgetteerd werd, zijn de commerciële kosten (makelaarscommissies en erelonen van advocaten en juridische kosten) hier overeenkomstig op afgestemd, 284k in 2017A en 315k in 2020E (CAGR 3.5%). Beheerskosten van het vastgoed stijgen van 1,018k in 2017A tot 1,155k in 2020E (CAGR 4.3%). Over het algemeen worden kosten die gelieerd zijn aan het beheer van het vastgoedpatrimonium verondersteld gelijk te blijven als een percentage van de huur van de portefeuille (à rato van 5.5%), op basis van het gemiddelde van deze percentages over de jaren 2016A-2017A. Andere algemene kosten van de vennootschap evolueren met de verwachte inflatie per jaar volgens Euro Inflation Linked Swaps zoals gepubliceerd op Eikon Thomson Reuters. De kosten stijgen hier van 1,004k in 2017A naar 1,079k (CAGR 2.4%). Een stijging van de kostenratio van 14.7% in 2017A tot 15.6% in 2020E (operationele marge vóór het resultaat op de portefeuille van 85.3% in 2017A en 84.4% in 2020E) ten gevolge van belangrijke algemene -en vastgoedkostenposten die sneller stijgen dan de inflatie met name; Personeelskosten. Technische kosten gelieerd aan onderhoud van het patrimonium. Ter informatie, de kostenratio per jaarrapport 2016A was gelijk aan 16.1% (operationele marge vóór het resultaat op de portefeuille van 83.9%). Veranderingen in werkkapitaalposten worden geacht gelijk te blijven als een percentage van de huur van de portefeuille. Kapitaalinvesteringen voor het beheer omvatten investeringen in software, licenties, systemen, rollend materieel, auto s, inrichting hoofdkantoor etc april 2018 Vastned Retail Belgium

163 Discounted Cash Flow analyse DPCF s projecties over de periode en de periode na 2027 : belangrijkste assumpties Geschatte toekomstige vrije operationele kasstromen zijn gebaseerd op DPCF s eigen projecties, voortgaand op analyse van historische financiële verslagen, aanwijzingen van het management en persberichten. DPCF s projecties (2021E-2027E) werden als volgt opgebouwd: Huurinkomsten groeien van 20.9m in 2020E tot 23.2m in 2027E (CAGR 1.5%) gedreven door de volgende assumpties: Huidige bezettingsgraad van 99% kan behouden worden en huur van de portefeuille wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de verwachte inflatie per jaar volgens Euro Inflation Linked Swaps zoals gepubliceerd op Eikon Thomson Reuters. Huurkorting, huurvrije perioden worden verondersteld te evolueren als een vast percentage van de huur van de portefeuille (à rato van 3.1%). Vergoeding voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden verondersteld te evolueren als een vast percentage van de huur van de portefeuille (à rato van 0.1%). Over de periode 2021E-2027E werd geen additionele huur ten gevolge van nieuwe verhuringen en opleveringen vooropgesteld. In de periode 2021E-2027E evolueren de technische kosten in lijn met de huur van de portefeuille (à rato van 2.4%), wat het resultaat is van het gemiddelde van deze percentages over de jaren 2016A-2017A. In analogie met het voorgaande wordt verondersteld dat de commerciële kosten in de periode 2021E-2027E evolueren met de huur van de portefeuille (à rato van 1.2%), op basis van het gemiddelde van deze percentages over de jaren 2016A-2017A. Over het algemeen worden kosten die gelieerd zijn aan het beheer van het vastgoedpatrimonium verondersteld gelijk te blijven als een percentage van de huur van de portefeuille (à rato van 5.5%), op basis van het gemiddelde van deze percentages over de jaren 2016A-2017A. Andere algemene kosten van de vennootschap evolueren met de verwachte inflatie per jaar volgens Euro Inflation Linked Swaps zoals gepubliceerd op Eikon Thomson Reuters. Veranderingen in werkkapitaalposten worden geacht gelijk te blijven als een percentage van de huur van de portefeuille. Kapitaalinvesteringen voor het beheer omvatten investeringen in software, licenties, systemen, rollend materieel, auto s, inrichting hoofdkantoor etc. De terminale waarde na 2027E is gebaseerd op de Gordon Growth methode die wordt toegepast op een genormaliseerd niveau van vrije operationele kasstroom: Totale huurinkomsten worden verondersteld te groeien aan 1.6% in de oneindigheid, wat overeenstemt met de verwachte inflatievoet in 2027E volgens Euro Inflation Linked Swaps zoals gepubliceerd op Eikon Thomson Reuters. Ratio vrije operationele kasstroom 2027E/huurinkomsten 2027E wordt verondersteld gelijk te blijven. Kapitaalinvesteringen à rato van 0.25% per jaar van de waarde van de vastgoedbeleggingen voorbij 2027E als erkenning dat huurinkomsten niet tot in het oneindige kunnen worden gegenereerd zonder extra kapitaalinvesteringen. De waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verondersteld te groeien met de verwachte inflatie per jaar volgens Euro Inflation Linked Swaps zoals gepubliceerd op Eikon Thomson Reuters. Verwachte inflatie volgens Euro Inflation Linked Swaps 1J 2J 3J 4J 5J 6J 7J 8J 9J 10J 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.5% 1.5% 1.6% 1.6% april 2018 Vastned Retail Belgium

164 Discounted Cash Flow analyse Van ondernemingswaarde naar waarde per aandeel Waarderingsmethodes Discounted Cash Flow analyse Ondernemingswaarde van Vastned Retail Belgium (-) Aangepaste netto financiële schuld Waarde van de aandelen van Vastned Retail Belgium Door toepassing van de hierboven beschreven Discounted Cash Flow analyse, bekomen we een schatting van de ondernemingswaarde van Vastned Retail Belgium. Om de waarde per aandeel te berekenen, passen we twee correcties toe op de ondernemingswaarde: Aftrek van aangepaste netto-financiële schuld van Vastned Retail Belgium per 31 december Verdeling van de aandelenwaarde door het volledig verwaterd aantal uitstaande aandelen van Vastned Retail Belgium. De exacte waarde van de aangepaste netto-financiële schuld op 31/12/2017 wordt geïllustreerd uitgelegd op slide 26. We veronderstellen dat dit representatief is voor de aangepaste netto-financiële schuld op 12 januari ( ) Volledig verwaterd aantal uitstaande aandelen Waarde per aandeel van Vastned Retail Belgium april 2018 Vastned Retail Belgium

165 ( k) Discounted Cash Flow analyse (Aangepaste) netto financiële schuld Netto financiële schuld (1) evolutie van Vastned Retail Belgium Aangepaste netto financiële schuld (2) 140, , ,000 80,000 60,000 40,000 20, Netto financiële schuld Voortschrijdend gemiddelde Bron: jaarverslagen (in k) 31/12/ /12/2016 Kortlopende financiële schulden 4,400 32,900 Langlopende financiële schulden 95,625 60,000 Totale financiële schuld 100,025 92,900 Kas en kasequivalenten (367) (320) Netto financiële schuld 99,658 92,580 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Andere kortlopende financiële schulden Andere langlopende financiële schulden 3 1,880 3,154 Andere kortlopende verplichtingen Voorzieningen Aangepaste netto financiële schuld 102,281 96,627 Aan de totale financiële schuld en kas en kasequivalenten vervat in de netto financiële schuld, worden nog andere schuld en kaselementen toegevoegd om tot de aangepaste netto financiële schuld te komen die wordt gebruikt in onze Discounted Cash Flow waardering: -1 Een kas inflow ten gevolge niet-activiteitsgebonden vorderingen (terug te vorderen belastingen en andere vlottende activa) -2 Een kas outflow ten gevolge van andere kortlopende financiële schulden (waarde (niet) hedge krediet) -3 Een kas outflow ten gevolge van andere langlopende financiële schulden (waarde (niet) hedge krediet) -4 Een kas outflow ten gevolge van andere kortlopende verplichtingen (dividenden en schuld Teychené ivm verkoop pand gelegen te Chênée) -5 Een kas outflow ten gevolge van een voorziening (garanties verkoop Teychené) (1) Gedefinieerd als lange termijn financiële schuld plus korte termijn financiële schuld plus minus cash en cash equivalenten (2) Gedefinieerd als lange termijn financiële schuld plus korte termijn financiële schuld plus andere schuld en kaselementen minus kas en kasequivalenten april 2018 Vastned Retail Belgium

166 Discounted Cash Flow analyse Gewogen Gemiddelde Kost van het Kapitaal We verdisconteerden toekomstige vrije operationele kasstromen op basis van een gemiddelde gewogen kost van het kapitaal (WACC) van 5.8% op basis van onderstaande assumpties: Beoogde kapitaalstructuur van 33.3% schuld werd weerhouden omwille van de volgende hypotheses: geen acquisities op korte termijn wegens een schaarste aan voldoende aantrekkelijke opportuniteiten, in lijn met huidige en historische kapitaalstructuur, het aandeel van de gebouwen verhuurd aan H&M blijft dicht bij de 20% drempel (1) (momenteel 19.7%). De kost van het eigen vermogen gebaseerd op Capital Asset Pricing Model (CAPM): 1. Genormaliseerde lange-termijn risicovrije rentevoet van 2.0%. 2. Unlevered beta van 0.24 op basis van 5 jaren maandelijkse rendementsdata van geselecteerde vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen (2). Verder werd de unlevered beta aangepast op basis van de Blume adjustment (3) die veronderstelt dat betas over de lange termijn convergeren naar de marktbeta (1.00). Dit geeft een uiteindelijke Blume adjusted unlevered beta van De bekomen unlevered beta werd relevered op basis van de beoogde kapitaalstructuur van Vastned Retail Belgium zodat de levered beta 0.74 wordt. 3. Marktrisicopremie van 7.1% geschat door DPCF. De kost van financiële schuld is gebaseerd op de genormaliseerde lange-termijn risicovrije rentevoet (4) van 2.0% en een risicomarge van 1.0% ter vergoeding van het risico dat inherent is aan Vastned Retail Belgium. Kost van het eigen vermogen Marktrisicopremie 7.1% Levered beta 0.74 Ondernemingsrisico 5.3% Risicovrije rentevoet 2.0% Kost van het eigen vermogen 7.3% 66.7% WACC 5.8% Kost van schuld Kost van schuld (voor belastingen) 3.0% Belastingsvoet 0.0% Kost van schuld (na belastingen) 3.0% 33.3% (1) Indien de FSMA afwijkingen toekent voor deze 20% begrenzing bepaald in 1 en 2 van de GVV-wet, kan de schuldgraad maximum 33% van de geconsolideerde activa bedragen (2) We refereren naar pagina 31 voor de selectie van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen (3) Blume adjustment veronderstelt dat beta convergeert naar de marktbeta (=1.00) in de lange termijn - Blume adjustment = (0.67) * unlevered beta + (0.33) * 1.0 (4) Lange-termijn risicovrije rentevoet werd bepaald als zijnde de vergoeding voor de jaarlijkse streefinflatie van de ECB (2.0%) Bron: Factset op 12 januari 2018, ondernemingsinformatie, DPCF april 2018 Vastned Retail Belgium

167 Discounted Cash Flow analyse Overzicht DCF analyse (in k) 2018E 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E Huurinkomsten 19,690 20,299 20,902 21,179 21,480 21,791 22,113 22,448 22,796 23,157 % groei 3.5% 3.1% 3.0% 1.3% 1.4% 1.4% 1.5% 1.5% 1.6% 1.6% Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille 16,495 17,193 17,638 17,938 18,183 18,436 18,698 18,971 19,255 19,549 % van huurinkomsten 83.8% 84.7% 84.4% 84.7% 84.7% 84.6% 84.6% 84.5% 84.5% 84.4% Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa % van huurinkomsten 0.5% 0.5% 0.4% 0.4% 0.4% 0.4% 0.4% 0.4% 0.4% 0.4% Vennootschapsbelasting (60) (60) (60) (60) (60) (60) (60) (60) (60) (60) % van huurinkomsten -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% Δ Werkkapitaalelementen Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen (1,100) Kapitaalinvesteringen voor het beheer (91) (92) (93) (94) (96) (97) (98) (100) (102) (103) Vrije operationele kasstroom 15,667 17,358 17,606 18,003 18,151 18,431 18,682 18,963 19,245 19,543 Verdisconteringsvoet Huidige waarde van kasstromen expliciete projectieperiode 14,827 15,519 14,872 14,367 13,684 13,128 12,572 12,056 11,559 11,090 Som huidige waarde van kasstromen expliciete projectieperiode 133,673 Terminale kasstroom 19,543 Kapitaalinvesteringen in bestaande vastgoedbeleggingen 1,096 Groei in de oneindigheid (%) 1.6% WACC in de oneindigheid (%) 5.8% Terminale waarde 439,563 Verdisconteringsvoet 0.57 Verdisconteerde terminale waarde 249,424 Ondernemingswaarde 383,098 Aangepaste netto financiële schuld (102,281) Aandeelhouderswaarde 280,816 Volledig verwaterd aantal uitstaande aandelen 5,078,525 Waarde per aandeel De tabel geeft de resultaten van de Discounted Cash Flow analyse weer op basis van de assumpties op de vorige pagina s. De analyse resulteert in een ondernemingswaarde van 383m op 12 januari 2018 op basis van een WACC van 5.8% en een Gordon Growth methode met een oneindige groeivoet van 1.6%. De aandeelhouderswaarde wordt geschat op 281m door de aangepaste netto financiële schuld van de ondernemingswaarde af te trekken. De terminale waarde vertegenwoordigt 65.1% van de volledige ondernemingswaarde. De waarde per aandeel wordt berekend als de totale waarde van de aandelen gedeeld door het volledig verwaterd aantal uitstaande aandelen (5,078,525). Onze analyse resulteert in een waarde per aandeel van De Biedprijs vertegenwoordigt hierop een 4.0% premie april 2018 Vastned Retail Belgium

168 WACC WACC WACC Discounted Cash Flow analyse Sensitiviteitsanalyses Ondernemingswaarde sensitiviteitsanalyse (in k) Jaarlijkse groei in de oneindigheid ######### 1.1% 1.3% 1.6% 1.8% 2.1% 5.5% 370, , , , , % 363, , , , , % 355, , , , , % 349, , , , , % 342, , , , ,663 (-) Aangepaste netto financiële schuld : 102.3m Aandeelhouderswaarde sensitiviteitsanalyse (in k) Jaarlijkse groei in de oneindigheid ######### 1.1% 1.3% 1.6% 1.8% 2.1% 5.5% 268, , , , , % 260, , , , , % 253, , , , , % 246, , , , , % 240, , , , ,382 ( ) Volledig verwaterd aantal uitstaande aandelen: 5,078,525 Waarde per aandeel sensitiviteitsanalyse (in ) Jaarlijkse groei in de oneindigheid % 1.3% 1.6% 1.8% 2.1% 5.5% % % % % Ter herinnering worden de belangrijkste assumpties hieronder opgenoemd: Groei huurinkomsten op basis van de verwachte inflatie en additionele huur. Oneindige groei van huurinkomsten aan een groeivoet van 1.6%. Kapitaalinvesteringen van 0.25% van de waarde van de vastgoedbeleggingen in de terminale kasstroom. Operationele marge varieert tussen 83.8% en 84.7%. WACC van 5.8%. Onze analyse resulteert in een ondernemingswaarde van 383m, een aandeelhouderswaarde van 281m en een waarde per aandeel van We weerhouden een waarde per aandeel tussen en met een middenpunt van De sensitiviteitsanalyses tonen aan dat de DCF analyse in het geval van Vastned Retail Belgium bijzonder gevoelig is aan de aangenomen parameters, waaronder WACC en lange termijn groeivoet april 2018 Vastned Retail Belgium

169 Deel 2 Sectie IV Multiples van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen april 2018 Vastned Retail Belgium

170 Vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen Geselecteerde ondernemingen (1/2) Categorie Onderneming Land Retail-REITs (Excl. winkelcentra) Marktkapitalisatie ( m) BE 235 BE 370 BE 126 BE 683 NL 718 BE 185 FR 3,187 DE 1,972 We selecteerden een steekproef van 13 vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen die beleggen in retail vastgoed onder een fiscaal gunstig statuut en verplicht zijn tot de uitkering van dividenden (1) (GVV in België, SIIC in Frankrijk, FBI in Nederland, G-REIT in Duitsland). We deelden deze ondernemingen op in twee groepen namelijk: a) Retail-REITs (excl. winkelcentra) de enge peer groep b) Retail-REITs (incl. winkelcentra) de brede peer groep Hoewel de geselecteerde ondernemingen gelijkenissen vertonen met Vastned Retail Belgium, moeten we benadrukken dat ze niet volledig vergelijkbaar zijn, met name door verschillen in type retail, geografie, grootte, marges, kapitaalstructuur en activiteiten. Een gedetailleerde beschrijving van de geselecteerde ondernemingen is opgenomen in Bijlage 2. NL 1,804 Retail-REITs (Incl. winkelcentra) FR 10,840 FR 1,678 FR 20,411 NL 1,611 BE 666 (1) Belgische GVV s zijn verplicht tot het uitkeren van ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen als vergoeding van het kapitaal: (i) 80% van het bedrag gelijk aan de som van het gecorrigeerde resultaat en de nettomeerwaarden bij de realisatie van vastgoed die niet van de verplichte uitkering zijn vrijgesteld, zoals bepaald volgens het schema opgenomen in Hoofdstuk III van Bijlage C bij het GVV-KB, en (ii) de nettovermindering, tijdens het boekjaar, van de schuldenlast; Franse SIIC s zijn verplicht tot het uitkeren van 95% van recurrente winsten, 60% van gerealiseerde kapitaalwinsten, 100% van verkregen dividenden uit SIIC dochterondernemingen (indien >= 95% aandeelhouder); Nederlandse FBI s zijn verplicht tot het uitkeren van 100% van het fiscale resultaat; Duitse German REIT-AG s zijn verplicht tot het uitkeren van 90% van de winst zoals bepaald onder German GAAP Bron : Factset op 12 januari 2018, ondernemingsinformatie april 2018 Vastned Retail Belgium

171 Vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen Geselecteerde ondernemingen (2/2) Retail-REITs (Excl. winkelcentra) Investeringsfocus op type retail waarin Vastned Retail Belgium investeert namelijk (1) premium city high street, (2) high street city, (3) non-high street shops. Geen van deze retail-reits heeft een identieke focus als Vastned Retail Belgium, de meeste zijn ofwel op high street city gericht ofwel out-of-town. Onderwerping aan gelijkaardig fiscaal regime en dividendverplichting. (1) 16.4x P/FFO 15.6x 14.9x 18.4x P/Dividend 18.2x 17.6x (2) 1.14x P/NAW 1.07x 1.03x Mediaan 2016A Mediaan 2017F Mediaan 2018E Retail-REITs (Incl. winkelcentra) Inclusief ondernemingen met een investeringsfocus op type retail waarin Vastned Retail Belgium niet investeert namelijk winkelcentra. Onderwerping aan gelijkaardig fiscaal regime en dividendverplichting. (1) P/FFO P/Dividend (2) P/NAW 0.97x 0.96x 0.93x 15.4x 14.9x 14.9x 18.4x 18.2x 17.3x Mediaan 2016A Mediaan 2017F Mediaan 2018E (1) Funds From Operations (FFO) wordt gedefinieerd als recurrente winsten (excl. impact van herwaarderingen van financiële instrumenten, vastgoedbeleggingen en exceptionele items op de winsten) (2) In de berekening van de P/NAW wordt rekening gehouden met de IFRS NAW in plaats van de eerder gebruikte EPRA NAW aangezien forward-looking (2018E) data minder beschikbaar is Bron : Factset op 12 januari 2018, Bloomberg op 12 januari 2018, ondernemingsinformatie april 2018 Vastned Retail Belgium

172 Vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen P/FFO en P/Dividend P/FFO multiples van geselecteerde ondernemingen Mediaan P/FFO 2016A: 16.4x 2017F: 15.6x 2018E: 14.9x Mediaan P/FFO 2016A: 15.4x 2017F: 14.9x 2018E: 14.9x 20.0x 16.0x 12.0x 14.3x 13.9x 13.2x 15.5x 15.6x 14.9x 17.2x 14.0x 12.6x 18.3x 18.0x 16.4x 17.6x 16.5x 16.4x 15.5x 15.4x 9.0x 15.2x 13.5x 13.6x 17.0x 15.8x 14.9x 15.4x 14.5x 14.6x 14.9x 14.9x 13.8x 18.2x 17.0x 15.9x 11.6x 11.7x 11.6x 13.6x 9.5x 15.6x 8.0x 4.0x - P/Dividend multiples van geselecteerde ondernemingen Mediaan P/Dividend 2016A: 18.4x 2017F: 18.2x 2018E: 17.6x Mediaan P/Dividend 2016A: 18.4x 2017F: 18.2x 2018E: 17.3x 24.0x 20.0x 16.0x 12.0x 22.1x 21.4x 17.8x 18.4x 18.2x 17.3x 17.6x 18.0x 16.4x 19.3x 19.3x 19.2x 17.0x 17.0x 16.7x 15.7x 16.2x 12.6x 22.8x 22.0x 21.3x 17.8x 17.4x 16.5x 19.5x 18.3x 17.3x 17.2x 17.1x 16.2x 20.0x 18.9x 17.9x 13.0x 13.0x 13.3x 18.8x 18.5x 18.1x 8.0x 4.0x - Bron : Factset op 12 januari 2018, Bloomberg op 12 januari 2018, ondernemingsinformatie april 2018 Vastned Retail Belgium

173 Vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen P/NAW (IFRS) P/NAW multiples van geselecteerde ondernemingen 1.4x 1.2x 1.0x 0.8x Mediaan P/NAW 2016A: 1.14x 2017F: 1.07x 2018E: 1.03x 1.3x 1.3x 1.2x 1.1x 1.1x 1.0x 1.0x 1.0x 1.0x 0.9x 0.9x 0.9x 1.3x 1.2x 1.2x 0.9x 0.9x 0.9x 0.7x 0.7x 0.7x Mediaan P/NAW 2016A: 0.97x 2017F: 0.96x 2018E: 0.93x 1.0x 1.0x 1.0x 0.9x 0.9x 0.9x 0.9x 0.9x 0.8x 1.0x 1.0x 0.9x 0.8x 0.8x 0.8x 1.1x 1.1x 1.1x 0.6x 0.4x 0.2x - Belangrijk om op te merken is het feit dat de meeste Belgische REITs aan een premie noteren, terwijl dit in de ons omringende landen eerder uitzonderlijk is. Bron : Factset op 12 januari 2018, Bloomberg op 12 januari 2018, ondernemingsinformatie april 2018 Vastned Retail Belgium

174 Vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen Besluit Max Min 2016A 2017F 2018E (1) P25 Mediaan P75 P25 Mediaan P75 P25 Mediaan P75 Financiële kerncijfers Vastned Retail Belgium FFO/aandeel Dividend/aandeel NAW (IFRS) /aandeel Multiples (Retail-REITs excl. winkelcentra) P/FFO 15.47x 16.39x 17.17x 14.03x 15.57x 16.48x 13.23x 14.91x 15.48x P/Dividend 17.81x 18.36x 19.27x 17.27x 18.22x 19.27x 16.67x 17.57x 18.02x P/NAW 1.03x 1.14x 1.26x 1.04x 1.07x 1.20x 1.02x 1.03x 1.19x Waarde per aandeel P/FFO Waarde per aandeel P/Dividend Waarde per aandeel P/NAW Multiples (Retail-REITs incl. winkelcentra) P/FFO 14.29x 15.39x 17.01x 13.90x 14.85x 16.39x 13.64x 14.91x 15.48x P/Dividend 17.24x 18.36x 19.53x 17.07x 18.22x 18.93x 16.38x 17.34x 18.02x P/NAW 0.91x 0.97x 1.11x 0.89x 0.96x 1.07x 0.87x 0.93x 1.03x Waarde per aandeel P/FFO Waarde per aandeel P/Dividend Waarde per aandeel P/NAW Wanneer we deze finale intervallen analyseren, moeten we rekening houden met het feit dat (i) hoewel er enige gelijkenis bestaat tussen de opgelijste ondernemingen, de vergelijkbaarheid nooit volledig is (ii) Vastned Retail Belgium s aandeel een lage liquiditeit heeft in vergelijking met de andere beursgenoteerde ondernemingen, vooral wanneer de grotere REITs in winkelcentra meegenomen worden. (1) DPCF projecties voor Vastned Retail Belgium april 2018 Vastned Retail Belgium

175 Deel 2 Sectie V Andere analyses en overwegingen april 2018 Vastned Retail Belgium

176 Andere analyses en overwegingen Evolutie aandelenprijs Biedprijs vergeleken met de aandelenprijs van VRB Gemiddeld Maximum Minimum VWAP Slotkoersen ( ) Slotkoers voor aankondiging (1) maand maanden maanden maanden Biedprijs ( ) Premie (%) Sluiting voor aankondiging 24.5% 24.5% 24.5% 24.5% 1 maand 28.6% 23.9% 29.5% 27.6% De aangrenzende tabel bevat een gedetailleerde analyse van de evolutie van de aandelenprijs van Vastned Retail Belgium over een bepaalde periode. Voor elke periode werden de volgende parameters berekend: De gemiddelde aandelenprijs De maximum aandelenprijs De minimum aandelenprijs De VWAP Vervolgens vergeleken we de Biedprijs met de voormelde aandelenprijzen om de premie te bepalen. Analyse van de dagelijkse handelsvolumes bevestigt de beperkte liquiditeit van het aandeel Vastned Retail Belgium. Gemiddeld genomen werden over de laatste 12 maanden dagelijks 1,334 aandelen verhandeld met een totale waarde van 62,815 (berekend op basis van de 12 maanden VWAP). 3 maanden 22.6% 21.6% 29.9% 26.7% 6 maanden 23.7% 21.6% 30.1% 26.5% 12 maanden 7.5% 6.5% 30.1% 22.1% Dagelijkse volume (k) 1 maand maanden maanden maanden (1) De laatste slotkoers op 12 januari 2018 voorafgaand aan de aankondiging van het Voorwaardelijk Bod Bron: Factset op 12 januari 2018, Bloomberg op 12 januari april 2018 Vastned Retail Belgium

177 Andere analyses en overwegingen Historische premies in openbare overnamebiedingen door controlerend aandeelhouder Doelvennootschap Bieder t-1 dag Premie (1) t-1 maand t-3 maanden 16/06/2017 Sapec Soclinpar 84.0% 81.0% 67.0% 11/09/2015 Pairi Daiza Perennitas SA 21.9% 24.8% 31.7% 05/09/2015 CMB Saverco 20.7% 15.5% 19.4% 16/01/2014 Cimescaut Interbeton 21.4% 21.4% 21.4% 21/10/2013 Henex UFB 26.5% 25.6% 26.4% 12/10/2012 Duvel Moortgat Fibemi 2.4% 12.3% 18.6% 30/08/2012 VPK Packaging Auriga Finance 17.0% 18.0% 16.9% 02/09/2011 Omega Pharma Couckinvest 12.6% 9.7% 7.2% 03/03/2011 CNP Fingen 20.7% 18.6% 24.1% 03/06/2010 EPIQ Elex 22.4% 32.8% 38.0% 27/03/2009 Mitiska Boston 10.0% 16.7% 13.7% P % 16.1% 17.8% Mediaan 20.7% 18.6% 21.4% P % 25.2% 29.1% t-1 dag t-1 maand t-3 maanden Gemiddelde aandelenprijs Vastned Retail Belgium Impliciete waarde per aandeel ( ) obv P Impliciete waarde per aandeel ( ) obv mediaan Impliciete waarde per aandeel ( ) obv P De tabel geeft 11 aangekondigde publieke overnamebiedingen door een controleaandeelhouder sinds 2009 weer van bedrijven die noteerden op Euronext Brussels (exclusief biedingen op vastgoedcertificaten). De mediaan historische premie die werd betaald ligt tussen 21.4% en 18.6%. Op te merken valt dat geen van deze overnamebiedingen betrekking had op een GVV. Door de aard van de activiteiten van een GVV is de mate waarin een grote premie kan geboden worden beperkt, in vergelijking met overnamebiedingen op industriële ondernemingen. (1) Premies zijn berekend op basis van de laatste slotkoers die niet werd geïmpacteerd door de aankondiging of geruchten (i.e. op 25 juni 2017 in het geval van Sapec) Bron: Bloomberg op 12 januari april 2018 Vastned Retail Belgium

178 Andere analyses en overwegingen Totaal rendement vanaf IPO (In ) Netto dividend zonder VVPR Netto dividend met VVPR Belgian All-Share index Aankoop van het aandeel op 17 december 1999 (28.80) (28.80) (18,045.5) Dividend 31/12/2001 Uitbetaling 31/05/2002 (1) Dividend 31/12/2002 Uitbetaling 30/05/2003 (1) Dividend 31/12/2003 Uitbetaling 28/05/2004 (1) Dividend 31/12/2004 Uitbetaling 27/05/2005 (1) Dividend 31/12/2005 Uitbetaling 26/05/2006 (1) Dividend 31/12/2006 Uitbetaling 20/04/2007 (1) Dividend 31/12/2007 Uitbetaling 18/04/2008 (1) Dividend 31/12/2008 Uitbetaling 17/04/2009 (1) Dividend 31/12/2009 Uitbetaling 23/04/2010 (1) Dividend 31/12/2010 Uitbetaling 21/04/2011 (1) Dividend 31/12/2011 Uitbetaling 11/05/2012 (1) Dividend 31/12/2012 Uitbetaling 03/05/2013 (1) Dividend 31/12/2013 Uitbetaling 09/05/2014 (1) Dividend 31/12/2014 Uitbetaling 07/05/2015 (1) Dividend 31/12/2015 Uitbetaling 09/05/2016 (1) Dividend 31/12/2016 Uitbetaling 08/05/2017 (1) Verkoop van het aandeel op 15 januari 2018 (1) ,953.3 IRR 7.85% 8.26% 5.44% De Belgian All-Share total return index is een index gebaseerd op de slotkoersen van alle Belgische aandelen die noteren op zowel de fixing markt als de continumarkt (aandelen met een free float kleiner dan 5% worden buiten beschouwing gelaten). De aandelen worden gewogen aan de hand van hun marktkapitalisatie en de index houdt rekening met herinvestering van netto dividenden. De geschiedenis van de index alsook de dividenduitkeringen van Vastned Retail Belgium laten ons toe om de IRR te berekenen van enerzijds de index en anderzijds Vastned Retail Belgium (in de veronderstelling dat een aandeelhouder de Biedprijs zou aanvaarden). (1) Uitbetalingsdatum werd opgenomen in rendementsberekening (2) In de veronderstelling dat een investeerder kan verkopen aan de Biedprijs op 15 januari 2018 Bron: Factset op 12 januari 2018, Bloomberg op 12 januari april 2018 Vastned Retail Belgium

179 Deel 2 Sectie VI Besluit april 2018 Vastned Retail Belgium

180 Besluit Waarderingsvork Enge peer groep Brede peer groep Aandeelhouderswaarde ( m) Waarde per aandeel ( ) Discounted Cash Flow analyse (DPCF projecties) Multiples van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen P/FFO 2016A, 2017F en 2018E Multiples van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen P/Div 2016A, 2017F en 2018E Multiples van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen P/NAW 2016A, 2017F en 2018E % Biedpremies vs. 1 dag, 1 maand-en 3 maanden gemiddelde aandelenkoersen Weerhouden waarderingsvork maand VWAP voor 12 januari ( 45.1 per aandeel) Biedprijs ( 57.5 per aandeel) april 2018 Vastned Retail Belgium

181 Besluit Totstandkoming waarderingsvork en conclusie De weerhouden waarderingsvork kwam tot stand door (1) het gemiddelde te nemen van telkens het minimum en het maximum van de zes voorgaande multiple analyses hetzij per aandeel, wat de onderkant van de waarderingsvork vertegenwoordigt, en (2) het middenpunt van de DCF analyse te nemen als bovenkant, wat overeenstemt met een waarde per aandeel van Biedpremies werden niet weerhouden in de berekening van de waarderingsvork wegens minder tot niet relevant voor dit type transactie. Op basis van en rekening houdend met de ondernemingsinformatie, benadering en assumpties zoals uiteengezet in dit Verslag, komen wij tot een waarderingsvork voor het aandeel Vastned Retail Belgium van tot Dit stemt overeen met een aandeelhouderswaarde van respectievelijk 242m - 281m. De Biedprijs vertegenwoordigt een premie van 20.8% ten opzichte van de onderkant en 4.0% ten opzichte van de bovenkant van deze vork. De Biedprijs vertegenwoordigt ten opzichte van het middenpunt van deze vork, hetzij 51.45, een premie van 11.8%. Brussel, 17 april 2018 Erik Verkest Gedelegeerd bestuurder Degroof Petercam Corporate Finance NV Patrick Moermans Uitvoerend bestuurder Degroof Petercam Corporate Finance NV april 2018 Vastned Retail Belgium

182 Deel 2 Sectie VII Opmerkingen over de waarderingswerkwijze door de Bieder april 2018 Vastned Retail Belgium

183 Opmerkingen over de waarderingswerkwijze door de Bieder DPCF heeft kennis genomen van de verantwoording van de Biedprijs in het ontwerpprospectus dat DPCF op 11 april 2018 heeft ontvangen. Hierna worden de belangrijkste opmerkingen weergegeven. Qua waarderingsmethodes baseert de Bieder zich op de volgende methodes om de Biedprijs te verantwoorden: Analyse van marktmultiples Discounted Cash Flow analyse Analyse van de aandelenkoers en handelsvolumes Analyse van de biedpremie DPCF is het eens dat de voormelde benaderingen relevant zijn voor de beoordeling van de Biedprijs. Waardering op basis van marktmultiples De Bieder heeft een groep vergelijkbare ondernemingen gekozen die grotendeels overeenstemt met de brede groep vergelijkbare REITs (incl. winkelcentra) die ook door DPCF werd weerhouden, maar DPCF heeft tevens een beperktere groep van lokale REITs in winkelvastgoed genomen, die soms dichter aansluit bij de portefeuille van Vastned Retail Belgium. De volgende verschillen zijn er tussen de beide weerhouden groepen vergelijkbare ondernemingen: WEB en Eurocommercial Properties werden niet weerhouden door de Bieder, maar worden wel door DPCF opgenomen als vergelijkbare referenties. De multiples die de Bieder heeft genomen voor de waardering zijn de koers versus EPRA resultaat, koers versus dividend en de discount of premie ten opzichte van de laatste gepubliceerde EPRA NAW. DPCF is van mening dat de gehanteerde multiples gebruikelijk zijn bij de beoordeling van de waarde van een aandeel zoals Vastned Retail Belgium. De Bieder baseert zich enkel op 2017 prognoses, terwijl DPCF ook historische 2016 cijfers en prospectieve 2017 en 2018 cijfers heeft weerhouden. Voor de prospectieve cijfers wordt door DPCF uitgegaan van analistenschattingen. Om voor deze drie jaren de multiples (2016, 2017 en 2018) op dezelfde manier te kunnen bepalen, hanteert DPCF de parameters FFO (i.p.v. EPRA resultaat) en IFRS NAW (i.p.v. EPRA NAW). Ondanks de hiervoor vermelde verschillen in benadering kan DPCF zich vinden in de door de Bieder gevolgde methodiek, maar vindt DPCF het relevant om voor de marktmultiples ook te kijken naar historische (2016) en prospectieve cijfers (op basis van analistenconsensus) april 2018 Vastned Retail Belgium

184 Opmerkingen over de waarderingswerkwijze door de Bieder DCF analyse De assumpties die de Bieder gemaakt heeft bij de DCF analyse wijken op een aantal punten significant af van de assumpties die DPCF heeft aangenomen. De Bieder maakt een onderscheid in zijn waarderingsmodel tussen een initiële periode van , gevolgd door een expliciete voorspellingsperiode tot 2027 en berekent een terminale waarde voor de kasstromen na Deze opbouw van het model is ook door DPCF toegepast en is een gebruikelijke aanpak bij de opbouw van een DCF analyse. De belangrijkste verschillen in assumpties betreffen: WACC: de Bieder heeft voor de periode van expliciete voorspellingen een WACC van 5.2% weerhouden, hetgeen lager is dan de WACC die door DPCF werd weerhouden (5.8%). Kost van het eigen vermogen: in de bepaling hiervan heeft de Bieder rekening gehouden met een small company premium van 1.17%. DPCF stelt vast dat hoewel verschillende empirische studies het gebruik van de small company premium verantwoorden, die small company premium in de praktijk niet door iedereen wordt toegepast. Bovendien ligt dit in de waardering van vastgoedvennootschappen minder voor de hand aangezien de rendabiliteit van een vastgoedvennootschap in de eerste plaats afhangt van de inkomsten op de vastgoedactiva ongeacht de omvang van de portefeuille. Voor de terminale waarde heeft de Bieder een hogere WACC weerhouden, van 7.0%, daar waar DPCF dezelfde WACC hanteert voor de expliciete voorspellingsperiode als voor de terminale waarde (5.8%). Jaarlijkse gemiddelde groei van het operationeel vastgoed resultaat van de Bieder voorziet 4.1% over de initiële periode tot 2020 en 1.9% nadien. De groei die DPCF heeft weerhouden ligt lager maar is naar mening van DPCF ook een stuk realistischer in de huidige marktomstandigheden. Capex: Bieder neemt jaarlijkse investeringen in de vorm van onderhoudsinvesteringen ten bedrage van 0.3% op de gemiddelde vastgoedwaarde vanaf 2019 hetgeen een stuk hoger is dan de inschatting die DPCF weerhouden heeft in de periode tot Voor de berekening van de terminale waarde is DPCF uitgegaan van jaarlijkse investeringen ten bedrage van 0.25% op de vastgoedwaarde. Het verschil in assumpties leidt tot een verschillende DCF waardering: bij de Bieder tegenover bij DPCF. Er moet worden toegevoegd dat het DCF model bijzonder gevoelig is aan de genomen assumpties. Ook de Bieder heeft een sensitiviteitsanalyse toegevoegd, wat een gebruikelijke en nuttige oefening is om de gevoeligheid van het model aan WACC en groeivoet te toetsen. Het verschil in waardering is grotendeels toe te schrijven aan de genomen assumpties voor de berekening van de terminale waarde. Het verschil in de DCF waarde per aandeel is op te delen tussen 0.28 per aandeel verschil in ondernemingswaarde voor de expliciete voorspellingsperiode, 3.22 per aandeel verschil in terminale ondernemingswaarde na 2027 en ten slotte 0.51 per aandeel verschil voor een verschillende aanname voor de nettofinanciële schuld. Vooral de hoge WACC die de Bieder hanteert, deels gecompenseerd door een hogere verwachte groei, ligt hieraan ten grondslag. Het verschil tussen de WACC en de groeivoet beloopt 5.1% bij de Bieder (7.0%-1.9%) en 4.2% bij DPCF (5.8%-1.6%). Dit verschil heeft een belangrijke impact op de terminale waarde april 2018 Vastned Retail Belgium

185 Opmerkingen over de waarderingswerkwijze door de Bieder Analyse van de biedpremie De premies van de Biedprijs tegenover de historische koers van het aandeel Vastned Retail Belgium door de Bieder gepresenteerd, komen overeen met de berekeningen die DPCF hieromtrent gemaakt heeft. Openbare Biedingen op Europese vastgoed ondernemingen De Bieder heeft ook een overzicht gemaakt van openbare overnamebiedingen op Europese vastgoedondernemingen, met een biedingswaarde van 100 miljoen of meer. De biedpremies op openbare vastgoedvennootschappen zijn inderdaad een relevant gegeven en nuanceren de biedpremies die geboden werden in overnamebiedingen op Belgische beursgenoteerde ondernemingen (alle sectoren). Openbare biedingen op Belgische bedrijven, al dan niet door een controlerend aandeelhouder Voor de vergelijking met de premie die geboden werd bij openbare biedingen op Belgische bedrijven door een controlerende aandeelhouder heeft de Bieder een selectie gemaakt van biedingen waarvan de marktkapitalisatie van de doelvennootschap telkens meer dan 25 miljoen bedroeg sinds DPCF heeft in deze vergelijking dezelfde selectiemethode gehanteerd maar heeft biedingen opgenomen sinds Het voorgaande leidt tot een beperkt verschil in gemiddelde of mediaan premies bij openbare overnamebiedingen. Deze benadering is gebruikelijk bij openbare biedingen maar DPCF hecht hier slechts een relatief belang aan, mede ingegeven doordat de premie die je op de waarde van een GVV kan bieden niet direct vergelijkbaar is met de premie op de beurskoers die in sommige situaties mogelijk is voor een industriële onderneming april 2018 Vastned Retail Belgium

186 Deel 2 Sectie VIII Opmerkingen over de waarderingswerkwijze door de vastgoeddeskundigen april 2018 Vastned Retail Belgium

187 Opmerkingen over de waarderingswerkwijze door de vastgoeddeskundigen Alle winkelpanden van Vastned Retail Belgium zijn in 2016 en 2017 gewaardeerd door Cushman & Wakefield of CBRE, twee erkende vastgoeddeskundigen. Het gaat om onafhankelijke partijen die onderworpen zijn aan een driejaarlijks rotatiesysteem. Het jaarverslag van Vastned Retail Belgium beschrijft de methodiek of werkwijze van deze vastgoeddeskundigen (pagina 91). DPCF had een contact met beide deskundigen om deze werkwijze te bespreken. DPCF contacteerde eveneens EY die in het kader van haar audit van Vastned Retail Belgium een toetsing uitvoert van de waardering door de vastgoeddeskundigen. Waardering door vastgoeddeskundigen Cushman & Wakefield geeft aan momenteel op te treden voor 12 GVV s, CBRE voor 7 GVV s (op een totaal van 17 GVV s in België). Beide partijen bevestigen dat ze systematisch de kapitalisatiemethode toepassen, die er in bestaat de geschatte huurwaarde te delen door de yield of kapitalisatievoet. Gezien in het retail segment geen lange termijn verhuurcontracten gehanteerd worden (3-6-9 contracten zijn de regel), is de toepassing van een Discounted Cash Flow (DCF) benadering niet gebruikelijk. Enkel in niet-standaard gevallen, bv. voor panden die in de toekomst belangrijke werkzaamheden vereisen, kan een DCF benadering opportuun zijn. Voor de bepaling van de geschatte huurwaarde en de marktconforme yield nemen de deskundigen de relevante karakteristieken van het pand in rekening, zoals ligging, kwaliteit en maatstelling, geschiktheid, etc evenals de kwaliteit van de huurder, en zoeken ze vergelijkingspunten in het retail segment op de bedoelde locatie. Die vergelijkingspunten komen uit een interne databank (die de deskundigen continue actualiseren o.b.v. de vastgoedtransacties die in de markt plaatsvinden, voor zover de gegevens beschikbaar zijn) maar worden tevens door teamleden vertrouwd met het terrein beoordeeld. Beide deskundigen benadrukken dat de input van medewerkers met lokale kennis en ervaring essentieel is in de bepaling van de geschatte huurwaarde (die kan afwijken van de lopende huur) en yield. Elk pand wordt ten minste één keer per jaar bezocht, zo nodig meermaals (bv. in geval van belangrijke werkzaamheden of gewijzigde situaties). Op de bruto marktwaarde aldus bepaald, brengt de deskundige waar nodig nog correcties aan, bv. voor leegstand, voor toegekende huurkortingen, voor verbouwingswerken, etc. Tenslotte worden gemiddeld 2.5% transactiekosten toegepast om zo tot de fair value te komen. Driemaandelijks worden de parameters voor elk pand in vraag gesteld en geactualiseerd indien nodig. In het algemeen vermelden beide deskundigen dat zij in hun waarderingsoefening op basis van hun ervaring voorzichtigheid inbouwen april 2018 Vastned Retail Belgium

188 Opmerkingen over de waarderingswerkwijze door de vastgoeddeskundigen Toetsing door EY In het kader van haar audit van Vastned Retail Belgium doet EY intern beroep op haar vastgoedteam om na te gaan of de waardering en methodiek gevolgd door de vastgoeddeskundigen redelijk is, zonder evenwel een audit op zich te doen van de rubriek vastgoedbeleggingen. In het algemeen citeert EY drie mogelijke waarderingsmethodes : de kapitalisatiemethode, DCF, en de gecorrigeerde vervangingswaarde, met dien verstande dat de twee laatste methodes slechts in specifieke gevallen worden toegepast en mee afhankelijk van de beschikbare informatie. Voor Vastned Retail Belgium maakt EY eens per jaar een selectie van een 5 à 10-tal representatieve panden waarvoor ze de waarderingsverslagen van de vastgoeddeskundigen opvraagt. Ze beoordeelt deze verslagen kwalitatief en kwantitatief. Kwalitatief bekijkt EY wie de schatter is (onderneming/medewerker), of deze een RICS accreditatie heeft, en welke methodes de schatter hanteert. Kwantitatief vergelijkt EY de twee belangrijkste parameters die de vastgoeddeskundigen hanteren in de kapitalisatiemethode, met name de geschatte huurwaarde en de yield, met interne en externe bronnen. Die vergelijkende oefening bracht EY over de twee afgelopen boekjaren (2016 en 2017) niet tot afwijkende conclusies. Degroof Petercam DPCF is van oordeel dat de kapitalisatiemethode een adequate en gebruikelijke benadering is om de waarde van vastgoedactiva te schatten. De vastgoeddeskundigen hebben DPCF bevestigd dat ze deze methode toepassen voor alle GVV s waarvoor ze als schatter optreden. DPCF heeft een steekproef van 10 vastgoedverslagen van de vastgoeddeskundigen bij Vastned Retail Belgium opgevraagd en kan bevestigen dat deze methode systematisch wordt toegepast. DPCF heeft deze 10 schattingen in detail besproken met de respectievelijke deskundigen die deze verslagen hebben opgemaakt, heeft hun aanpak besproken evenals de wijze waarop zij de belangrijkste parameters voor de waardering, de huurwaarde en actualisatievoet hebben bepaald, hoe zij hun referentiepunten hebben gekozen en welke correcties zij eventueel hebben toegepast. Op basis van deze steekproef en op basis van de door de deskundigen en de commissaris gevolgde methodiek is DPCF van oordeel dat de door de Doelvennootschap gepubliceerde NAW een relevante indicatie geeft van het vermogen van de Doelvennootschap, en dit een pertinente parameter is voor de waardering van het aandeel zoals door DPCF toegepast in dit Verslag april 2018 Vastned Retail Belgium

189 Sectie Deel 3 Bijlagen april 2018 Vastned Retail Belgium

190 Deel 3 Bijlage I Profielen van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen april 2018 Vastned Retail Belgium

191 ( ) Profielen van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen Ascencio Ondernemingsomschrijving Evolutie van het aandeel Ascencio is een Belgisch vastgoedinvesteringsonderneming met een focus op retail in de stadsperiferie Het hoofdkantoor is gelegen te Gosselies, België De hoofdaandeelhouders zijn AG Insurance (12.28%) en Carl Mestdagh (9.63%) Jan-16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 Jan-17 Apr-17 Jul-17 Oct-17 Jan-18 Ascencio EPRA Developed Europe Bron: jaarverslag 2017, ondernemingswebsite, Bloomberg op 2 februari 2018 Bron: Factset op 12 januari 2018 Geografische spreiding portfolio* Portfolio per segment* Financiële kerncijfers ( m) 2016A 2017F 2018E Bruto-huuropbrengsten % 14% 2% Groei 6.6% 5.2% (10%) EBITDA EBITDA-marge 73.9% 73.0% 82.3% 33.1% 14% EBIT % EBIT-marge 73.8% 72.9% 84.1% 70% P/FFO 14.29x 13.90x 13.23x België Frankrijk Retail Park Centrum P/Div 17.81x 17.27x 16.38x Spanje Retail Park Supermarkt P/NAW 1.14x 1.07x 1.02x Bron: jaarverslag 2017, *obv fair value Bron: jaarverslag 2017, *obv fair value Bron: Factset op 12 januari april 2018 Vastned Retail Belgium

192 ( ) Profielen van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen Qrf City Retail Ondernemingsomschrijving Evolutie van het aandeel Qrf City Retail is een Belgisch vastgoedinvesteringsfonds dat zich specialiseert in inner city-retail. Ze zijn voornamelijk actief in België (90%) en Nederland (10%) Het hoofdkantoor is gelegen te Antwerpen, België De grootste aandeelhouders zijn AXA (11.2%), BNP Paribas (6.26%) en Capfi Delen AM (4.30%) Jan-16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 Jan-17 Apr-17 Jul-17 Oct-17 Jan-18 Qrf city retail EPRA Developed Europe Bron: verslag 2017H1, ondernemingswebsite, Bloomberg op 2 februari 2018 Bron: Factset op 12 januari 2018 Geografische spreiding portfolio* Portfolio per segment* Financiële kerncijfers 11.3% 10.0% 2.8% ( m) 2016A 2017F 2018E Bruto-huuropbrengsten Groei 40.3% 5.2% 9.0% EBITDA EBITDA-marge 70% 77% 78% EBIT EBIT-marge 70% 77% 78% 75.9% Vlaanderen Wallonië Nederland Brussel Bron: verslag 2017H1, *obv fair value 100% Premium stedelijke retail Bron: verslag 2017H1, *obv fair value P/FFO 15.47x 15.57x 14.91x P/Div 18.36x 18.22x 17.57x P/NAW 1.03x 1.04x 1.03x Bron: Factset op 12 januari april 2018 Vastned Retail Belgium

193 ( ) Profielen van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen Retail Estates Ondernemingsomschrijving Evolutie van het aandeel Retail Estates is een Belgisch vastgoedinvesteringsonderneming dat zich specialiseert in perifere retail-projecten die zich bevinden in de nabijheid van stadscentra of residentiële wijken Het hoofdkantoor bevindt zich in Ternat, België De voornaamste aandeelhouders zijn STAK Het Torentje (10.21%), Belfius Insurance (9.34%), KBC Group (7.44%), AXA (7.07) en Federale Verzekeringen (5.71%) Jan-16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 Jan-17 Apr-17 Jul-17 Oct-17 Jan-18 Retail Estates EPRA Developed Europe Bron: jaarverslag 2017, onderneming swebsite, Bloomberg op 2 februari 2018 Bron: Factset op 12 januari 2018 Geografische spreiding portfolio* Portfolio per segment* Financiële kerncijfers 10.0% 22% 6% ( m) 2016A 2017F 2018E Bruto-huuropbrengsten Groei 16.0% 7.4% 5.22% EBITDA EBITDA-marge 80.8% 79.7% 86.2% EBIT EBIT-marge 80.5% 79.4% 102.6% 90.0% België Nederland Bron: jaarverslag 2017, *obv fair value 72% Retail clusters en retail parken Individuele perifere retail panden Andere Bron: jaarverslag 2017, *obv fair value P/FFO 17.17x 14.03x 12.55x P/Div 22.06x 21.41x 18.02x P/NAW 1.27x 1.27x 1.19x Bron: Factset op 12 januari april 2018 Vastned Retail Belgium

194 ( ) Profielen van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen Vastned Ondernemingsomschrijving Vastned Retail is een vastgoedfonds dat zich specialiseert in locaties voor premium winkelcentra. Het investeert in selecte steden in Europa en op de populairste winkelstraten in de grotere steden Het hoofdkantoor bevindt zich in Amsterdam, Nederland De voornaamste aandeelhouders zijn Aat Van herk (15.41%), Michel Ohayon (7.14%), Blackrock (6.60%), Commonwealth Bank of Australia (5.79%), JPMorgan Chase & Co (4.99%), LaSalle Investment Management (3.29%), Norges Bank (3.02%) en SFPI (3.02%) Evolutie van het aandeel Jan-16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 Jan-17 Apr-17 Jul-17 Oct-17 Jan-18 Vastned EPRA Developed Europe Bron: verslag 2017H1, ondernemingswebsite, Bloomberg op 2 februari 2018 Bron: Factset op 12 januari 2018 Geografische spreiding portfolio* Portfolio per segment* Financiële kerncijfers 23.7% 5.7% 43.8% 23.0% ( m) 2016A 2017F 2018E Bruto-huuropbrengsten Groei (4.0%) (10.8%) (1.5%) EBITDA n.a EBITDA-marge n.a. 78.6% 78.0% EBIT EBIT-marge 78.9% 81.3% 69.9% 26.9% Nederland Frankrijk België Spanje Bron: verslag 2017H1, *obv fair value Core City assets Mixed retail locaties 77.0% Bron: verslag 2017H1, *obv fair value P/FFO 16.39x 18.29x 17.95x P/Div 19.27x 19.27x 19.17x P/NAW 0.93x 0.88x 0.88x Bron: Factset op 12 januari april 2018 Vastned Retail Belgium

195 ( ) Profielen van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen Warehouses Estates Belgium Ondernemingsomschrijving Evolutie van het aandeel Warehouses Estates Belgium is een Belgisch vastgoedinvesteringsonderneming dat zich voornamelijk toelegt op commerciële en industriële panden in de periferie Het hoofdkantoor is gelegen te Gosselies, België De voornaamste aandeelhouder is STAK Valaur (40.25%) Jan-16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 Jan-17 Apr-17 Jul-17 Oct-17 Jan-18 W-E-B EPRA Developed Europe Bron: verslag 2017H1, ondernemingswebsite, Bloomberg op 2 februari 2018 Bron: Factset op 12 januari 2018 Geografische spreiding portfolio* Portfolio per segment* Financiële kerncijfers ( m) 2016A 2017F 2018E Bruto-huuropbrengsten % 12.4% 1.4% Groei 6.5% 5.8% (9.6%) EBITDA EBITDA-marge 110.6% 93.1% 76.0% 20.2% EBIT EBIT-marge 110.6% 91.3% 76.0% 66.0% Wallonië 91.1% Vlaanderen Commerciële gebouwen Industriële gebouwen P/FFO 17.57x 16.48x 15.48x P/Div 17.01x 16.96x 16.67x P/NAW 1.26x 1.20x 1.19x Bron: verslag 2017H1, *obv fair value Bron: verslag 2017H1, *obv fair value Bron: Factset op 12 januari april 2018 Vastned Retail Belgium

196 ( ) Profielen van vergelijkbare beursgenoteerde ondernemingen Carmila Ondernemingsomschrijving Evolutie van het aandeel Carmila is een retail-vastgoedonderneming dat zich bezig houdt met het uitbaten van winkelcentra aangesloten met Carrefour-winkels in Frankrijk, Spanje en Italië Het hoofdkantoor is gelegen te Boulogne-Billancourt, Frankrijk De voornaamste aandeelhouders zijn Carrefour (35.76%), Colkart (10.28%), Predica (9.01%), Cardif Assurance Vie (8.64%), Allianz (5.27%), Pimco Bravo Fund (4.69%), Sogecar (4.69%) en AXA (4.32%) Jan-16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 Jan-17 Apr-17 Jul-17 Oct-17 Jan-18 Carmila EPRA Developed Europe Bron: verslag 2017Q3, ondernemingswebsite, Bloomberg op 2 februari 2018 Bron: Factset op 12 januari 2018 Geografische spreiding portfolio* Portfolio per segment* Financiële kerncijfers 23.0% 6.5% ( m) 2016A 2017F 2018E Bruto-huuropbrengsten Groei 39.2% 5,111% (0.9%) EBITDA EBITDA-marge 69.8% 73.8% 83.7% EBIT EBIT-marge 69.8% 74.2% 82.8% Frankrijk Spanje Italië Bron: verslag 2017Q3, *obv huur 70.5% 100% Winkelcentra Bron: verslag 2017Q3, *obv huur P/FFO 9.04x 16.39x 15.42x P/Div 12.55x 15.73x 16.16x P/NAW 0.91x 0.91x 0.87x Bron: Factset op 12 januari april 2018 Vastned Retail Belgium