Beleid Vrijkomende Agrarische Bebouwing en Lijst karakteristieke agrarische bebouwing

Transcriptie

1 NOTA INSPRAAK EN OVERLEG Beleid Vrijkomende Agrarische Bebouwing en Lijst karakteristieke agrarische bebouwing Inhoudsopgave 1. Vooroverleg Inspraak Inspraakprocedure Inspraak en overlegreacties Reactie, commentaar en

2 1. Vooroverleg Het beleid is in het kader van het vooroverleg beschikbaar gesteld aan de volgende instanties: Provincie Groningen Historische verenigingen: Bie t Schildt, Harkstede-Scharmer e.o. en Slochteren-Schildwolde e.o. Bond Heemschut LTO-Noord, afdeling Slochteren 2. Inspraak 2.1 Inspraakprocedure Uit de wet vloeit geen verplichting voort dat een beleidsregel ter inzage moet worden gelegd, waarbij aan belanghebbenden de gelegenheid wordt geboden tot het indienen van zienswijzen. Om belanghebbenden te betrekken bij het opstellen van het beleid is door burgemeester en wethouders, op basis van de op basis van de gemeentelijke Inspraakverordening, besloten het ontwerpbeleid voor inspraak ter inzage te leggen. Hierbij is besloten om niet de uniforme openbare voorbereidingsprocedure ingevolge afdeling 3:4 Algemene Wet bestuursrecht te volgen en de beleidsregel 4 weken ter inzage te leggen. Daarbij is de mogelijkheid geboden om gedurende deze termijn inspraakreacties schriftelijk in te dienen. Kennisgeving van de ter inzagelegging is vooraf gedaan in t Bokkeblad en op de gemeentelijke website. 2.2 Inspraak en overlegreacties Er zijn n.a.v. de ter inzage legging 23 schriftelijke inspraakreacties ingediend. Een weergave van alle reacties, voorzien van commentaar en eventuele en voor het beleid die eruit voortkomen, is te vinden onder 3: Reactie, commentaar en. De reacties die op 12 november of later zijn binnengekomen zijn buiten de aangegeven termijn van vier weken ingediend maar worden wel inhoudelijk voorzien van commentaar en ambtshalve meegenomen in de verdere procedure. Wet bescherming persoonsgegevens Dit document geeft weer welke inspraakreacties en vooroverleg zijn ingediend op het ontwerp bestemmingsplan, hoe deze door het gemeentebestuur zijn beoordeeld en beantwoord en welke en ten opzichte van het voorontwerp ambtshalve zijn aangebracht. Deze nota wordt als onderdeel van de besluitvorming van het bestemmingsplan op internet gepubliceerd. In verband met de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp) zijn de reacties daarom geanonimiseerd. Omdat het Besluit ruimtelijke ordening niet expliciet verplicht tot het elektronisch beschikbaar stellen van persoonsgegevens, is de Wbp van kracht bij de elektronische beschikbaarstelling van bestemmingsplannen op internet. Dit betekent dat inspraakreacties, zienswijzen e.d. niet elektronisch beschikbaar gesteld mogen worden indien deze NAW gegevens (naam, adres, woonplaats) bevatten of andere persoonsgegevens die vallen onder de Wbp. De werking van de Wbp strekt zich niet uit tot gegevens omtrent ondernemingen, die behoren tot een rechtspersoon. Deze namen zijn daarom niet geanonimiseerd. Dit geldt ook voor personen die beroepsmatig betrokken zijn bij de procedure (namen van advocaten, gemachtigden e.d.). 2

3 Indien het noodzakelijk is ten behoeve van de uitvoering van een publieke taak, is het wel toegestaan om persoonsgegevens elektronisch beschikbaar te stellen. Dit heeft tot gevolg dat NAW gegevens met betrekking tot persoonsgebonden overgangsrecht wél in een bestemmingsplan mogen worden genoemd en elektronisch beschikbaar zijn. Omdat deze nota Nota Inspraak & Overleg elektronisch beschikbaar wordt gesteld, zijn de vooroverleg- en inspraakreacties gerubriceerd op nummer, zodat de inhoud van de nota geen NAW gegevens van natuurlijke personen bevat. Om te kunnen herleiden wie welke reactie heeft ingediend is er een los overzicht indieners vooroverleg- en inspraakreacties opgesteld. Dit overzicht wordt niet elektronisch beschikbaar gesteld. Een weergave van alle reacties, voorzien van commentaar en eventuele en voor het plan die eruit voortkomen is te vinden onder 3: Reactie, commentaar en. 3. Reactie, commentaar en In de onderstaande tabel zijn alle vooroverleg en inspraakreacties opgenomen die zijn binnengekomen, voorzien van commentaar en daarnaast (indien van toepassing) de in het bestemmingsplan naar aanleiding van het advies en/of de reactie. De reacties zijn hoofdzakelijk gericht op een of meerdere van de onderstaande aspecten: - beperkingen voor toekomstige (bouwkundige) aanpassingen; - aantastingen in eigendomsrecht : zeggenschap over eigendom wordt ingeperkt door vastleggen hoofdvorm bebouwing; - financiële consequenties: instandhouding is duurder dan sloop en vervangende nieuwbouw; verzekering dekt niet volledige herbouwkosten; - nieuwe regelgeving past niet in het beleid van deregulering bij de overheid. Volg nr. Reactie Commentaar Wijziging 1. Meenteweg 102, Schildwolde Bezwaar tegen opname woning op lijst karakteristieke agrarische bebouwing: 1. Toekomstige aanpassingen c.q. verbouwingen aan woning niet of nauwelijks mogelijk; 2. Belemmering bij eventuele verkoop in toekomst en financiële schade, potentiële kopers kunnen afzien van aankoop door sloopbeperking; 3. Ernstige twijfels bij motieven om woning op lijst te plaatsen. Pand komt daarvoor niet in aanmerking gezien ligging en status 1.1) Opname op de lijst betekent dat de hoofdvorm van de bebouwing in het bestemmingsplan wordt vastgelegd. Dit betekent niet dat in de toekomst noodzakelijk geachte veranderingen en en zijn uitgesloten. Bouwactiviteiten waarvoor een omgevingsvergunning noodzakelijk is worden getoetst aan de Welstandsnota. Hier zijn ook criteria opgenomen voor karakteristieke agrarische bebouwing. Daarnaast bestaan er ook mogelijkheden om zonder omgevingsvergunning te bouwen. Deze regels zijn bij karakteristieke bebouwing niet anders dan bij niet-karakteristieke bebouwing. De mogelijkheid om een (omgevings)vergunning af te geven voor geheel of gedeeltelijk slopen van de bebouwing blijft 3

4 voor geheel of gedeeltelijk slopen van de bebouwing blijft bestaan als blijkt dat instandhouding niet reëel is vanwege ernstige bouwkundige gebreken zonder dat de overheid hiervoor financiële middelen beschikbaar heeft. 1.2) Naar verwachting zijn er geen (financiële) belemmeringen bij eventuele verkoop van het pand. Behoud van de hoofdvorm betekent namelijk ook dat het volume van de karakteristieke bebouwing in stand gehouden mag worden. Voor voormalige agrarische bebouwing die (ook) voor wonen mag worden gebruikt betekent dit over het algemeen meer gebruiksruimte voor de woonfunctie dan bij een gangbare (bedrijfs)woning. Consequentie van sloop van nietkarakteristieke voormalige agrarisch bebouwing is dat een geringer bouwvolume teruggebouwd kan worden (totale bebouwing ten hoogste 300 m²). Bij (agrarische) bedrijven waarvan het boerderijpand als karakteristiek is aangemerkt zal waar mogelijk compensatie plaatsvinden door aanpassing van het bouwvlak, als instandhouding van de karakteristieke bebouwing beperkingen oplevert voor de bedrijfsvoering. 1.3) Plaatsing op de lijst is gedaan op basis van de ruimtelijke kenmerken van de bebouwing. Daarbij is gekeken naar de cultuurhistorische, architectuurhistorische, stedenbouwkundige en/of zeldzaamheidswaarde van een pand. Afwijken van de regels die gekoppeld zijn aan de aanduiding karakteristiek blijft mogelijk in één of meer van de volgende gevallen: - Instandhouding is niet reëel vanwege ernstige gebreken en/of aan herstel zijn hoge kosten verbonden, waarbij de overheid geen financiële tegemoetkoming kan doen zodat instandhouding mogelijk is; - de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende en aan het gebouw kan worden hersteld; - het gaat om delen van het gebouw of bijgebouwen die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken en door 4

5 2. Veenweg 9, Siddeburen 1. Waarderen streven van gemeente om zorg te dragen voor waardevolle en karakteristieke bebouwing. Streven naar instandhouding boerderij; 2. Hopen dat plaatsing op lijst geen belemmeringen oplevert om in toekomst benodigde aanpassingen te doen aan woon- en/of bedrijfsgedeelte; 3. Treden graag in overleg met gemeente over mogelijke consequenties. 3. Historische vereniging Scharmer-Harkstede e.o. Dragen een aantal boerderijen voor om op de lijst te plaatsen (zie bijlage). Merken ook op dat er geen enkel pand in Woudbloem op de lijst staat. Gewezen wordt op de boerderijen langs de Slochter en Scharmer Ae. sloop daarvan geen aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt. - Als een omgevingsvergunning voor het slopen van bebouwing is afgegeven kan ook medewerking worden verleend om af te wijken van de maatvoering binnen de bandbreedte van de overige regels van het bestemmingsplan. Specifiek voor dit adres: Bij de beoordeling van dit pand gaat extra waardering uit naar de stedenbouwkundige/ ensemble waarde, vanwege de open ligging van het pand aan de rand van het bebouwingslint langs de Meenteweg. 2.1 en 2.2.) Zie commentaar onder 1.1 en 1.2; 2.3) Een nadere uitleg van de lijst karakteristieke agrarische bebouwing is te vinden in de bijbehorende toelichting. Daarnaast zijn in de welstandsnota 2010 objectgerichte criteria opgenomen voor karakteristieke agrarische bebouwing. Bij concrete bouw- of verbouwplannen is het advies om in een vroeg stadium deze voor te leggen aan de gemeente in het kader van vooroverleg. Op deze manier kunnen plannen waar nodig worden bijgestuurd om in een later stadium, bij een aanvraag om een omgevingsvergunning, vertraging of onnodige procedurekosten te voorkomen. 3) De aangedragen suggesties voor toevoeging op de lijst zijn beoordeeld. Deze beoordeling heeft geleid tot aanpassing van de lijst (zie bijlage). De suggesties die zijn gelegen binnen het plangebied van Meerstad-Midden zijn buiten beschouwing gelaten. De lijst met karakteristieke agrarische bebouwing is gekoppeld aan het project actualisering bestemmingsplannen, met als doel om in nieuwe bestemmingsplannen regels op te nemen voor behoud van karakteristieke agrarische bebouwing. Voor een groot deel van het Meerstad-gebied voorziet het bestemmingsplan Meerstad-Midden in een actueel bestemmingsplan, dat de Aanpassingen aan de lijst, zie bijlage. 5

6 4. Hoofdweg 59, Hellum Eigenaar/ bewoner is van mening dat woning niet karakteristiek is en verzoeken deze aanduiding niet op te nemen omdat: 1. Het pand bouwkundig niet voldoet aan de criteria: dak is voorzien van ijzeren platen, de meeste goten zijn van kunststof en door verbouwingen is de woning, zowel van binnen als buiten, niet meer in de oorspronkelijke staat; 2. Woning wordt overschaduwt door het bedrijfspand van Noordhof B.V. (Hoge muur op 7 meter afstand); 3. Het stempel karakteristiek brengt verregaande financiële consequenties met zich mee die eenzijdig op de eigenaar worden gelegd. 5. Hoofdweg 45, Siddeburen 1. Maakt bezwaar voor plaatsing pand op lijst karakteristieke agrarische bebouwing; 2. Maakt ook bezwaar tegen bestemming perceel inclusief aanwezige bebouwing. Potentiële mogelijkheden voor de toekomst worden hiermee ontnomen; komende tijd (afgestemd op de ontwikkeling van Meerstad) wordt uitgewerkt (in uitwerkingsplannen). Over de toekomstige regeling voor (voormalige) agrarische bebouwing binnen dat plangebied zal indien nodig in een apart traject een afweging worden gemaakt. In eerste instantie zijn geen panden in Woudbloem op de lijst geplaatst, omdat niet voldaan werd aan de criteria. Ook de agrarische bebouwing langs de Slochter en Scharmer Ae heeft onvoldoende architectonische kwaliteit voor plaatsing op de lijst. Eén pand is nog bij de herbeoordeling in de monumentencommissie besproken. Dit heeft niet geleidt tot een ander oordeel. In de bijlage wordt ingegaan op de overwegingen. 4.1 en 4.2) Gelet op de bouwkundige aanpassingen aan het pand en het effect van het naast gelegen bedrijfsperceel op het pand (ruimtelijke uitstraling), dit adres van de lijst verwijderen. 4.3) Zie commentaar onder ) Zie commentaar onder 1.3. Specifiek voor dit adres: Bij de beoordeling van dit pand gaat extra waardering uit naar de ruimtelijke ligging van de boerderij (stedenbouwkundige waarde), met doorzichten naar het buitengebied en daarnaast de authenticiteit van de bebouwing. 5.2 en 5.3) Bij agrarische bedrijven waarvan het boerderijpand De (voormalige) agrarische bebouwing van de lijst verwijderen. 6

7 3. Nieuw beleid is te globaal geformuleerd. Richting de eigenaren ontbreekt een kader met een specifieke maatvoering. De oplossing om een duurzame kwalitatief karakter te behouden ontbreekt en is niet gebaseerd op een economische waarde; 4. De kosten van de maatschappelijke waarde worden bij de eigenaren gelegd. De eisen omtrent het behoud van de panden verzwaren de instandhoudingskosten en verdere woonlasten. Globaal zijn de verplichtingen gelijkwaardig aan die gelden voor rijksmonumenten, terwijl voor monumenten wel financiële vergoedingen bestaan. als karakteristiek is aangemerkt zal waar mogelijk compensatie plaatsvinden door aanpassing van het bouwvlak, als instandhouding van de karakteristieke bebouwing beperkingen oplevert voor de agrarische bedrijfsvoering. Naast de agrarische ontwikkelingsmogelijkheden biedt het kader voor karakteristieke agrarische bebouwing in de toekomst potentiële mogelijkheden voor nieuwe functies bij een eventuele beëindiging van de agrarische activiteiten. De gemeente ziet de panden die zijn geplaatst op de lijst als vertegenwoordigers van de Slochterse cultuurhistorie. De panden maken onderdeel uit van de historische bouwkunst van Slochteren en dragen bij aan identiteit van Slochteren. Behoud en waar mogelijk versterken van deze ruimtelijke kwaliteit is een van de algemene belangen waar de gemeente uitvoering aan geeft. Deze regels worden haalbaar gemaakt door nieuwe economische dragers (zoals kleinschalige ambachtelijke en dienstverlenende bedrijven) toe te staan in vrijkomende karakteristieke bebouwing. 5.4) Karakteristieke panden zijn geen (rijks)monumenten. De aanwijzing en bescherming van karakteristieke panden is geregeld via de opname in het bestemmingsplan. Het doel is behoud van de hoofdvorm van de bebouwing en het aangezicht. Het interieur van een karakteristiek pand is dan ook niet beschermd, zoals dit wel bij een (rijks)monument het geval kan zijn en bij bouwactiviteiten beperkt een omgevingsvergunning zich in de meeste gevallen tot een reguliere procedure (zie commentaar onder 1.1). Aanvullend op het bestemmingsplan zullen specifieke welstandscriteria gelden. Daarnaast worden aan karakteristieke panden in het bestemmingsplan ruimere gebruiksregels toegekend (zie commentaar onder 5.3). 6. Hoofdweg 58, Siddeburen Maakt bezwaar tegen plaatsing op de lijst omdat er na calamiteit tegenwoordig anders gebouwd wordt dan vroeger. (M.a.w. herbouw in dezelfde stijl is niet haalbaar). 6) Plaatsing op de lijst is gedaan op basis van de ruimtelijke kenmerken van de bebouwing. Daarbij is gekeken naar de cultuurhistorische, architectuurhistorische, stedenbouwkundige en zeldzaamheidswaarde. Als blijkt dat instandhouding niet reëel is vanwege ernstige gebreken en/of aan herstel hoge kosten zijn verbonden, zonder financiële tegemoetkoming van de overheid 7

8 7. Graauwedijk 1, Overschild Maakt bezwaar tegen beleid om het betreffende perceel als karakteristiek aan te merken. (geen nadere motivering) 8. Graauwedijk 9, Overschild Tweeledig verzoek: 1. Verzoek om in het kader van de Wet openbaarheid van bestuur de achterliggende argumentatie en overwegingen voor plaatsing betreffende pand op de lijst te verstrekken. 2. Verzoek om bebouwing niet op de lijst te plaatsen omdat niet voldaan wordt aan de gestelde criteria. - Algemene aspecten: de inrichting en afmetingen van het gebouw voldoen niet meer aan de eisen, die tegenwoordig aan een agrarisch gebouw worden gesteld. De houten fundering is in slechte staat (de koppen rotten) waardoor onregelmatige verzakkingen plaatsvinden. Renovatie van de bebouwing is niet op een redelijke wijze uitvoerbaar en onbetaalbaar. Sloop en nieuwbouw (moderne en goedkopere bebouwing) ligt op termijn meer voor de hand, waarbij de overgang naar een veehouderij voor zodat instandhouding mogelijk is, kan worden afgeweken van de regels die gekoppeld zijn aan de aanduiding karakteristiek. Ook als ten gevolge van een calamiteit de karakteristieke waarden van een pand geheel of gedeeltelijk verloren zijn gegaan kan worden afgeweken van de aanduidingregels. Vervangende nieuwbouw in overeenstemming met de oorspronkelijke eenvoudige hoofdvorm van de boerderij wordt gestimuleerd. De ruimtelijke situering van een pand, bijvoorbeeld een bijzondere ligging of waardevol erf, is daarbij een belang aspect bij de beoordeling van nieuwbouwplannen. De maatvoering en oppervlakte mag afwijken van de oorspronkelijke bebouwing, zodat een kleiner pand ook mogelijk is. 7) Zie commentaar onder ) Over dit verzoek wordt eigenaar en verzoeker in een apart traject geïnformeerd. 8.2) Zie commentaar onder 1.3 Specifiek voor dit adres: Bij de beoordeling van dit pand gaat extra waardering uit naar de authenticiteit van de bestaande bebouwing. De boerderij is geselecteerd als voorbeeld van voor deze streek kenmerkende agrarische bouw in de Negentiende Eeuw. De boerderij vormt een voorbeeld van een Oldambtster type waarbij het voorhuis en de schuur onder een doorlopende nok zijn geplaatst. Dit boerderijtype is kenmerkend voor de streek. Bijzonder is het geheel onderkelderde voorhuis. De boerderij is beeldbepalend gelegen aan de Graauwedijk en heeft mede door het waardevolle, open erf stedenbouwkundige (landschappelijke) waarde. Het agrarische complex heeft ensemblewaarde vanwege de aanwezigheid van een bijschuur. Zowel de hoofdvorm als het vooraanzicht van de boerderij zijn in 8

9 de hand ligt. Het voordeel van plaatsing op de lijst (meer mogelijkheden voor functieverruiming) wegen niet op tegen het nadeel (geen sloop of van de hoofdvorm mogelijk). - Cultuurhistorische waarde: de boerderij heeft geen betekenis als bijzondere uitdrukking van een lokale culturele, sociaal-economische, maatschappelijke of wetenschappelijke ontwikkeling dan wel uitdrukking van een emotionele band of beleving als eigenaar. - Architectuurhistorische waarde: het gebouw heeft geen belang voor de geschiedenis van de architectuur, de architect is zelfs onbekend. Het pand heeft geen bijzondere esthetische kwaliteiten. Er is geen sprake van bijzonder materiaalgebruik, detaillering of constructie van het ontwerp. Ook geen innovatief karakter als uitdrukking van een technische of typologische ontwikkeling. - Stedenbouwkundige waarde: de boerderij heeft geen betekenis vanwege de situering en de ruimtelijke relaties met de omgeving. Het is niet gelegen op een oude bewoningsplek, het is geen oude kloosterboerderij en niet gelegen op een wierde. Het is dan ook geen onderdeel of representant van een groter geheel dat cultuurhistorisch of architectonisch van belang is. - Authenticiteit: In de loop der tijd hebben er in- en uitwendige verbouwingen plaatsgevonden, zodat de huidige situatie niet authentiek is. Er is dan ook geen relatie tot de structurele en/of visuele gaafheid van de directe omgevingsruimte. - Zeldzaamheid: Er is op de lijst aangegeven dat de boerderij niet zeldzaam is. Doordat het boerderijtype niet zeldzaam is verliezen de hoofdvorm als het vooraanzicht van de boerderij zijn in vergelijking tot andere boerderijen in de streek goed bewaard gebleven. Gezien de bovenstaande redenen is handhaving op de lijst van karakteristieke agrarische bebouwing uit cultuurhistorisch oogpunt gerechtvaardigd. 9

10 9. Hoofdweg 24, Kolham voorgaande punten, voor zover aanwezig, hun waarde. Heeft bezwaren tegen aanmerken bebouwing als karakteristiek omdat: 1. Zijn eigendomsrechten worden ingeperkt; 2. Dit beleid sluit niet aan bij de deregulering van regels op alle overheidsniveaus; 3. Daarnaast het verzoek om op de hoogte te worden gehouden over de bestemmingsplanprocedure. 9.1) De gemeente ziet de panden die zijn geplaatst op de lijst als vertegenwoordigers van de Slochterse cultuurhistorie. De panden maken onderdeel uit van de historische bouwkunst van Slochteren en dragen bij aan identiteit van Slochteren. Behoud en waar mogelijk versterken van deze ruimtelijke kwaliteit is een van de algemene belangen waar de gemeente uitvoering aan geeft. Deze regels worden haalbaar gemaakt door nieuwe economische dragers (zoals kleinschalige ambachtelijke en dienstverlenende bedrijven) toe te staan in karakteristieke bebouwing die aan het agrarisch gebruik zijn onttrokken. Van een onevenredige inperking van de eigendomsrechten is geen sprake omdat noodzakelijke aanpassingen aan de bebouwing mogelijk blijven. 9.2) Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) per 1 oktober zijn ongeveer 25 vergunningen en toestemmingen in 1 nieuw vergunningstelsel ondergebracht: de omgevingsvergunning. Hierdoor is een grote slag in het kader van deregulering gemaakt. Daarnaast zijn door de Wabo en nieuwe actuele bestemmingsplannen meer bouwactiviteiten zonder omgevingsvergunning mogelijk. Naast het verruimen van de bestemmingsregels waar mogelijk zijn voor situaties waarbij de ruimtelijke kwaliteit in het geding komt aanvullende regels opgesteld. In het gemeentelijk beleid (voortkomend uit de Toekomstvisie Land van Slochteren) wordt een koppeling gelegd tussen behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap en ondernemerschap. Er wordt ontwikkelingsruimte geboden aan ondernemers, zowel agrarische ondernemers door ruimere bebouwingsmogelijkheden, als (startende) ondernemers in vrijgekomen agrarische bebouwing. De ontwikkelingsruimte verschilt wel per gebied en er wordt iets voor teruggevraagd. Zo worden de ruimere gebruiksmogelijkheden van karakteristieke panden gekoppeld aan de instandhouding van de hoofdvorm. 10

11 9.3) Via t Bokkeblad en de gemeentelijke website wordt u geïnformeerd over het verloop van de bestemmingsplanprocedure. Naar verwachting zal eind 2011 of begin 2012 het (voorontwerp) bestemmingsplan Kolham- Froombosch in procedure worden gebracht. 10. Westerpaauwenweg 8, Overschild Heeft bezwaren tegen aanmerken bebouwing als karakteristiek omdat: 1. Dit beleid niet aansluit bij de deregulering van regels op alle overheidsniveaus 2. Eigendomsrechten worden ingeperkt; 3. De boerderij is niet karakteristiek omdat het oorspronkelijk als landbouwschuur is gebouw op een goedkope wijze. Ook is het pand vrij klein (< 450 m²) en het heeft te weinig status of uitstraling voor een karakteristieke boerderij. 10.1) zie commentaar onder ) zie commentaar onder ) De boerderij is geselecteerd als bijzondere representant van agrarische bouw. De boerderij is van een zeldzaam type uitgevoerd met een topgevel aan de voorzijde. Van het feit dat woongedeelte later is ingebouwd hebben wij kennis genomen. Deze historisch gegroeide situatie vertegenwoordigt een cultuurhistorische waarde. De ontwikkeling dat een schuur uitgroeide tot een volwaardige boerderij houdt wellicht verband met de ontginningsgeschiedenis van dit lange tijd natte gebied. De boerderij is beeldbepalend gelegen aan de Westerpaauwenweg en heeft stedenbouwkundige (landschappelijke) waarde. Deze historische boerderij benadrukt de rol van de Westerpaauwenweg als oude nederzettingsas in het gebied. Zowel de hoofdvorm als het vooraanzicht van de boerderij zijn in vergelijking tot andere boerderijen in de streek goed bewaard gebleven. Gezien de bovenstaande redenen is handhaving op de lijst van karakteristieke agrarische bebouwing uit cultuurhistorisch oogpunt gerechtvaardigd. 11. Lagelandsterweg 1, Lageland Verzoekt om plaatsing van bebouwing op de lijst te heroverwegen: 1. De aangegeven voordelen wegen niet op tegen de eventuele belemmeringen bij aanpassingen aan de woning; 11.1) zie commentaar onder ) zie commentaar onder ) Bij karakteristieke panden die nog door een (agrarisch) bedrijf worden gebruikt zal in het bestemmingsplan een sregeling worden opgenomen om, na eventuele beëindiging van de agrarische activiteiten, onder voorwaarden de 11

12 2. Vrees voor een te zware ambtelijke invloed en een verdere uitbreiding van de bestaande regelgeving is geen goede zaak; 3. Zonder de regels m.b.t. karakteristieke bebouwing is het ook mogelijk om voor vrijkomende agrarische bebouwing nieuwe mogelijkheden te bieden in het bestemmingsplan. bestemming te kunnen veranderen naar bijvoorbeeld een woonfunctie of een andere niet-agrarische bedrijfsfunctie. Bij de functieverandering naar een nieuwe bedrijfsfunctie geldt wel als voorwaarde dat afhankelijk van de gewenste nieuwe gebruiksruimte een deel van de oude niet-karakteristieke (agrarische) bedrijfsgebouwen wordt gesloopt. Sloop van karakteristieke bebouwing is niet toegestaan. 12. Oostwoldjerweg 25, Siddeburen 1. Het plaatsen van de bebouwing op de lijst beperkt de mogelijkheden tot sloop. Eigenaar heeft bebouwing in 2002 aangekocht en voor aankoop al geïnformeerd over sloopmogelijkheden. Op dat moment was dat geen bezwaar. Twee jaar gelden heeft de eigenaar wederom geïnformeerd en hetzelfde antwoord gekregen. Men heeft vanwege financiële redenen nog geen sloopvergunning aangevraagd. Volledige restauratie zou veel duurder zijn. 2. Tenslotte ontbreken in het beleid de mogelijkheden voor verbouwingen aan karakteristiek gebouwen die wel mogelijk zijn. 13. Oudeweg 158, Siddeburen Verzoek om de betreffende boerderij van de lijst te verwijderen. Als enige reden wordt aangevoerd dat het een onrechtvaardig voorstel is omdat er alleen lasten uit voort komen en geen lusten. 12.1) In de huidige situatie geldt er op grond van het bestemmingsplan geen beperking om de bebouwing te slopen. Na vaststelling van de lijst karakteristieke agrarische bebouwing door de raad zal de aanduiding karakteristiek bij de eerst volgende herziening van een bestemmingsplan worden meegenomen. Pas bij de ter inzage legging van een ontwerpbestemmingsplan zal worden getoetst aan de nieuwe regels. In de toelichting van de lijst zijn criteria voor ver- of herbouw van karakteristieke panden opgenomen. Hoewel elke beoordeling van een karakteristiek pand om een specifieke afweging vraagt, gelden als algemene criteria dat ingrepen terughoudend worden vormgegeven en zoveel mogelijk worden geconcentreerd op 1 positie van het pand. Daarnaast zijn aan zijden die zijn afgekeerd van de openbare weg meer mogelijkheden voor aanpassingen dan aan de representatieve zijde. 12.2) Zie commentaar onder 1.1 en ) Zie commentaar onder 1.3 en 9.1 Specifiek voor dit adres: Bij de beoordeling van dit pand gaat extra waardering uit naar de authenticiteit en de architectuurhistorische waarde van de bestaande bebouwing. 12

13 14. Borgweg 42, Scharmer Verzoek om namens cliënt het betreffende pand te schrappen van de lijst: 1. Doel van het beleid vrijkomende agrarische bebouwing is vooral behoud van agrarische bebouwing die niet meer als zodanig wordt gebruik. Daarvan is hier geen sprake; 2. Belemmeringen die verband houden met (behoud van) hoofdvorm van het pand, bestaande goot- en bouwhoogte, nokrichting etc. zijn ontoelaatbaar als hiermee het agrarisch gebruik wordt belemmerd. 3. Bij eventuele compensatiemogelijkheden, zoals verleggen van het bouwvlak, moet ook een compensatie van extra kosten worden besproken die ontstaan door de boerderij aan te duiden als karakteristiek; 4. De ruimere gebruiksmogelijkheden die gekoppeld zijn aan de aanduiding karakteristiek zijn voor de cliënt niet van toepassing. 5. Het bestemmingsplan is recent, zonder de aanduiding, vastgesteld. Doordat aanpassing van het bestemmingsplan nog lange tijd op zich laat wachten en hierdoor ook de planologische regeling kunnen er onnodige discussies ontstaan doordat het pand wel op de lijst staat. 15. Hoofdweg 29, Froombosch 14.1) Onderdeel van het beleid voor vrijkomende agrarische bebouwing zijn ook regels voor het behoud van karakteristieke agrarische bebouwing. Er is bewust gekozen om deze regels ook van toepassing te verklaren op karakteristieke agrarische bebouwing die nog als zodanig in gebruik is. De gemeente ziet de panden die zijn geplaatst op de lijst als vertegenwoordigers van de Slochterse cultuurhistorie. De panden maken onderdeel uit van de historische bouwkunst van Slochteren en dragen bij aan identiteit van Slochteren. Behoud en waar mogelijk versterken van deze ruimtelijke kwaliteit is een van de algemene belangen waar de gemeente uitvoering aan geeft. 14.2) Om belemmeringen in de agrarische bedrijfsvoering zoveel mogelijk te beperken zal waar mogelijk compensatie plaats vinden door aanpassing van het bouwvlak. 14.3) Naast de planologische tegemoetkoming die kan worden gedaan door aanpassen van het bouwvlak waar mogelijk, is er geen financiële tegemoetkoming. Bij van het bestemmingsplan bestaat er de mogelijkheid om op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening een verzoek om planschade in te dienen. 14.4) Zie commentaar onder ) Het opstellen van een lijst met karakteristieke agrarische bebouwing maakt onderdeel uit van het beleid in het kader van de actualisering van de gemeentelijke bestemmingsplannen. Ondanks dat vooruitlopend op dit beleid het bestemmingsplan waar de Borgweg onderdeel van uit maakt (Kleine Kernen) reeds is vastgesteld, is het de bedoeling bij een toekomstige herziening van (een deel van) dit bestemmingsplan de regels voor karakteristieke bebouwing toe te passen. Hiermee ontstaat eenduidigheid tussen alle bestemmingsplannen, waarbij tot het moment dat formeel de procedure voor herziening van het bestemmingsplan wordt opgestart geen extra regels gelden. 13

14 1. Bezwaren tegen plaatsen van bebouwing op lijst omdat de eigenaar bewust niet verzekerd is tegen herbouw en bij eventuele herbouw willen kunnen afwijken van een boerderijvorm; 2. Daarnaast wordt aangegeven dat de beschrijving van het pand op de lijst niet correct is: erf met leibomen moet zijn erf met knotlindes. 16. Hamweg 22, Lageland 1. Het aanwijzen van de bebouwing als karakteristiek kan een belemmering opleveren bij een verbouwing. De kosten hiervoor komen ook bij de eigenaar te liggen. Ook drukken deze verplichtingen bij eventuele verkoop de prijs; 2. Er moet veel onderhoud worden gepleegd aan het pand. De boerderij is gefundeerd op houten palen die door lagere waterstanden aan het rotten zijn. Hierdoor treden er verzakkingen op en scheuren in de muren. 17. Hoofdweg 59, Kolham Bezwaren tegen plaatsing bebouwing op lijst omdat: 1. De aanwijzing beperkingen oplegt bij verbouw of nieuwbouw, waartegen geen financiële vergoeding openstaat; 2. Onze bouwaanvraag, waarvan u op de hoogte bent, richt zich op renovatie van het pand om het bewoonbaar maken en te voldoen aan hedendaagse eisen. 3. Wij willen het gebouw ook aanpassen aan de huidige eisen van een melkveebedrijf. Uit offertes blijkt dat het financieel onverantwoord is om het gebouw te laten renoveren zoals was gepland. 18. Historische vereniging het Wold 15.1) Zie commentaar onder ) De beschrijving zal worden gecorrigeerd. 16.1) zie commentaar onder 1.1 en ) zie commentaar onder ) zie commentaar onder ) De betreffende bouwaanvraag, waarvoor op 22 juni 2010 een bouwvergunning is verstrekt, is gericht op een interne verbouwing van de bestaande boerderij. Hierbij wordt geen afbreuk gedaan aan de karakteristieke waarde van het pand. In feite is de aanvraag een goed voorbeeld van bouwkundige aanpassingen aan een oud pand, om te voldoen aan huidige eisen van wooncomfort, zonder dat er afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke elementen van de bebouwing. 17.3) zie commentaar onder 1.1 en 2.3 Beschrijving wordt aangepast, verder geen en 14

15 1. Dragen nog een aantal boerderijen voor om op de lijst te plaatsen (zie bijlage). 2. Daarnaast wordt nog opgemerkt dat de langs de lanen naar de boerderijen aan t Padje in Slochteren van oorsprong geen bomen staan. Reden hiervoor is het vrije uitzicht dat de bewoners hadden i.v.m. bezoekers en zicht op hun landerijen. De huidige bomen langs de laan naar de Geertsemaheerd bestaan uit opslag. 19. Noorderweg 31, Slochteren 1. Eigenaar wil graag de mogelijkheid behouden om de bijschuur te vervangen door een groter exemplaar, dit komt in gevaar door plaatsing op de lijst; 2. Voorkeur heeft om de nieuw te bouwen schuur los van het hoofdgebouw te situeren en de nokrichting haaks op het hoofdgebouw voor een optimaal gebruik van het erf en de gebouwen; 3. Ruimere gebruiksmogelijkheden naast een woonbestemming. 20. LTO Noord 1. Begrip voor behoud van bepaalde bebouwing uit cultuurhistorisch en landschappelijk oogpunt; 2. Verzoek om alleen de aanduiding karakteristiek toe te kennen aan voormalige agrarische bebouwing of op bestaande agrarische bebouwing als de eigenaar hiermee instemt; 3. De provincie vraagt om beleid voor voormalige agrarische bebouwing. Het aanduiden van 18.1) De aangedragen suggesties voor toevoeging op de lijst zijn beoordeeld. Deze beoordeling heeft niet geleid tot aanpassing van de lijst. 18.2) De opmerking met betrekking tot de omgeving van t Padje in Slochteren wordt meegenomen bij het opstellen van het (voorontwerp)bestemmingsplan Slochteren-Schildwolde. 19.1) Het uitgangspunt van de regeling is behoud van de karakteristieke hoofdvorm van de (voormalige) agrarische bebouwing. Het uitgangspunt bij vervangende nieuwbouw is dat deze met respect voor de oorspronkelijke hoofdvorm worden vormgegeven. Bijgebouwen dienen daarnaast achter de oorspronkelijke boerderijen te liggen, in ieder geval 3 meter achter de voorgevelrooilijn. 19.2) Situering van een bijgebouw parallel aan de nokrichting van het hoofdgebouw is het uitgangspunt. 19.3) De voorgenomen bestemmingsregeling voorziet naast het gebruik voor wonen in de mogelijkheid voor het uitoefenen van een beroep aan huis. Daarnaast kan onder voorwaarden in de aanwezige bebouwing medewerking worden verleend aan kleinschalige vormen van bedrijvigheid, waaronder ambachtelijke en dienstverlenende bedrijven 20.1 en 20.2) zie commentaar onder 9.1 en ) zie commentaar onder ) In de toelichting bij de lijst is aangegeven welke criteria zijn gehanteerd om de karakteristieke waarde te bepalen. Daarnaast wordt ook ingegaan op het welstandsbeleid voor karakteristieke agrarische bebouwing. Plaatsing op de lijst is gedaan op basis van de ruimtelijke 15

16 agrarische bebouwing. Het aanduiden van agrarische bebouwing als karakteristiek is een gemeentelijke keuze; 4. De consequenties van het beleid voor de ondernemers zijn nog onvoldoende duidelijk; 5. Vaststelling van de bestaande maatvoering kan bij agrarische bedrijven beperkingen opleveren in de gewenste bedrijfsontwikkeling en een kostprijsverhogend karakter geven. Een gemeentefonds zou hierbij in de kosten kunnen bijdragen; 6. Mogelijkheden voor compensatie bouwblok (verleggen of aanpassen) vastleggen in bestemmingsplannen. Dit zou ook moeten gelden voor belemmeringen bouwblok in verband met bescherming erfinrichting (en aanlegvergunningstelsel); 7. Op de lijst een onderverdeling maken tussen de verschillende gebruiksvormen (agrarisch, wonen en overig). 8. Twijfels over bureaubeoordeling van karakteristieke bebouwing. Een bezoek aan het object zou onderdeel horen te maken van de toetsing. Waarbij mogelijk op basis van de onderhoudsstaat objecten kunnen afvallen. 9. De regel in het POP, waarbij detailhandel wordt beperkt tot het aanbieden en verkopen van streekeigen producten op een vloeroppervlakte van 60 m² minimaal. Deze norm past niet bij het gemeentelijke ambitieniveau. Er moet wel een inkomen uit neventak gehaald kunnen worden. LTO Noord wil graag meedenken welke normen en bedrijfstakken voldoende ontwikkelingsruimte bieden. kenmerken van de bebouwing. Daarbij is gekeken naar de cultuurhistorische, architectuurhistorische, stedenbouwkundige en zeldzaamheidswaarde. Als blijkt dat instandhouding niet reëel is vanwege ernstige gebreken en/of aan herstel hoge kosten zijn verbonden, waarbij de overheid geen financiële tegemoetkoming kan doen zodat instandhouding mogelijk is, kan worden afgeweken van de regels die gekoppeld zijn aan de aanduiding karakteristiek. Ook als ten gevolge van een calamiteit de karakteristieke waarden van een pand geheel of gedeeltelijk verloren zijn gegaan kan worden afgeweken van de aanduidingregels. Vervangende nieuwbouw in overeenstemming met de oorspronkelijke eenvoudige hoofdvorm van de boerderij wordt gestimuleerd. De ruimtelijke situering van een pand, bijvoorbeeld een bijzondere ligging of waardevol erf, is daarbij een belang aspect bij de beoordeling van nieuwbouwplannen. De maatvoering en oppervlakte mag afwijken van de oorspronkelijke bebouwing, zodat een kleiner pand ook mogelijk is. 20.5) Naast de planologische compensatie die indien mogelijk kan plaatsvinden door aanpassen van het bouwvlak waar mogelijk, is er geen financiële tegemoetkoming. Bij van het bestemmingsplan bestaat er de mogelijkheid om op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening een verzoek om planschade in te dienen. 20.6) Bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen zal zoveel mogelijk worden gestuurd op netto bouwvlakken die efficiënt kunnen worden benut voor agrarische bedrijfsbebouwing. Om belemmeringen in de agrarische bedrijfsvoering zoveel mogelijk te beperken, doordat een deel van de aanwezige bebouwing als karakteristiek is aangemerkt, zal waar mogelijk compensatie plaats vinden door aanpassing van het bouwvlak. 20.7) De bedoeling van de lijst met karakteristieke agrarische bebouwing is een overzicht te bieden van alle karakteristieke agrarische bebouwing inclusief waardering. Het onderscheid in functie is daarbij in eerste instantie voor de waardering van het pand niet relevant. Het bestemmingsplan is het juiste instrument 16

17 21. Hoofdweg 200, Schildwolde 1. Waardeert het voornemen voor beleid van karakteristieke boerderijen; 2. Op welke wijze wordt mogelijke waardedaling gecompenseerd, wie betaald de kosten voor instandhouding (bij brand wordt mogelijk alleen herbouw voor een functioneel gelijk pand vergoedt). 3. Nevenactiviteiten worden overwogen i.v.m. bedrijfssituatie. Bijvoorbeeld caravanstalling of verbouw t.b.v. groepsaccommodatie of appartementen. 4. Reageert verder op brief aanpassen bestemming (Agrarisch Agrarisch technisch hulpbedrijf naar Gemengd). Bedrijf is al sinds 1974 actief, verzoek om bedrijfsbestemming te behouden. om de bestemming/ functie van een pand te koppelen aan bouwregels, waaronder de regels die voortvloeien aan de aanduiding karakteristiek. 20.8) Bij de eerste selectie van objecten voor de lijst is alle bebouwing op basis van (lucht)foto s beoordeeld. Panden die op basis van fotomateriaal niet goed kunnen worden beoordeeld zijn tijdens een veldinventarisatie bezocht. Hierdoor zijn in het voortraject ook panden afgevallen. 20.9) Gemeenten dienen zich bij het opstellen van ruimtelijke plannen te conformeren aan de regels uit de provinciale omgevingverordening. Bij het opstellen van plannen in strijd met deze regels heeft de provincie de mogelijkheid om te reageren (zgn. reactieve aanwijzing) tijdens de bestemmingsplanprocedure. De gemeente Slochteren blijft kritisch de beleidsontwikkelingen op provinciaal niveau volgen en treedt in overleg met de provincie over aanpassing van regels indien dit nodig is en 21.2) zie commentaar onder ) Op grond van het (ontwerp)beleid voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing zijn er mogelijkheden voor nieuwe functies in (voormalige) boerderijpanden die hun functie verliezen. Hiervoor is dan in de meeste gevallen wel een ruimtelijke procedure noodzakelijk. Caravanstalling is een van de mogelijkheden. De mogelijkheden voor een groepsaccommodatie zijn opgenomen in de beleidsregel Recreatie verblijfsaccommodaties. Deze is te vinden op de gemeentelijke website onder: Wonen Ruimtelijke Ordening Bestemmingsplannen Slochteren werkt aan nieuwe bestemmingsplannen. 21.4) dit verzoek wordt als inspraakreactie meegenomen bij het opstellen van het (voorontwerp)bestemmingsplan Slochteren- Schildwolde. 17

18 22. Hoofdweg 107, Hellum Eigenaar van het pand geeft aan dat de boerderij als woonboerderij wordt gebruikt en de bijbehorende schuur nog voor agrarische doeleinden (waar onder opslag landbouwproducten, gewasbeschermingsmiddelen en gasolie). Willen dit gebruik zou houden en geen beperkingen in de bedrijfsvoering als door een calamiteit de schuur moet worden herbouwd. 23. Hoofdweg 8, Kolham 1. Verwachten negatieve gevolgen voor de economische bedrijfsvoering, kosten voor instandhouding boerderij gaan omhoog. 2. Verzoek om namens cliënt om inzage te bieden in de mogelijkheden om hen te compenseren voor de kosten die voortkomen uit het aanwijzen van de boerderij als karakteristiek; 22) zie commentaar onder 6. 1) zie commentaar onder 1.2 en 6. 2) zie commentaar onder

19 Bijlage: Aangedragen objecten voor aanvulling van de lijst Historische vereniging Scharmer-Harkstede e.o. Scharmer Commentaar Borgweg 6 Eerder afgewezen, uiterlijke aanpassingen Hoofdweg 2 Onvoldoende architectonische kwaliteit Hoofdweg 6 Oppervlakte < 300 m² Hoofdweg Onvoldoende architectonische kwaliteit, aangebouwde delen Hoofdweg 26 Eerder afgewezen, uiterlijke aanpassingen Hoofdweg 32 Oppervlakte < 300 m² Hoofdweg 47 Eerder afgewezen, voldoet niet aan criteria Hoofdweg 49 Oppervlakte < 300 m² Hoofdweg 55 Kop-rompboerderij, prominente ligging, kozijndetails gewijzigd. Te weinig architectonische kwaliteit Hoofdweg 75 Eerder afgewezen, uiterlijke aanpassingen Hoofdweg 77 Voldoet niet aan criteria Hoofdweg 78 Oppervlakte < 300 m² Hoofdweg 85 Eerder afgewezen, uiterlijke aanpassingen Hoofdweg 121 Oppervlakte < 300 m² Hoofdweg 123 Toegevoegd aan de lijst: Oldambtster boerderij. Ligging schuin achter Wijziging NB. Een lege cel betekent geen t.o.v. de bestaande lijst Toegevoegd 19

20 Harkstede bebouwing aan de Hoofdweg Hamweg 51 Meerstad-Midden Hamweg 57 Meerstad-Midden Hamweg 70 Toegevoegd aan de lijst: Boerderij op ruim erf met zelfstandig vormgegeven voorhuis, Delftse School Voor de streek zeldzaam voorbeeld van boerderij met fors, zelfstandig voorhuis. Hamweg 79 Meerstad-Midden Hamweg 86 Meerstad-Midden Hamweg 88 Meerstad-Midden Hamweg 90 Meerstad-Midden Hamweg 106 Meerstad-Midden Hoofdweg 5 Te weinig architectonische kwaliteit Hoofdweg 11 Eerder afgewezen, voldoet niet aan criteria Hoofdweg 13 Bouwkundige staat is zeer slecht Hoofdweg 110 Exterieur geheel nieuw Hoofdweg 127 Voldoet niet criteria Hoofdweg 137 Eerder afgewezen, voldoet niet aan criteria Hoofdweg 143 Eerder afgewezen, voldoet niet aan criteria Hoofdweg 175 Meerstad-Midden Hoofdweg 189 Meerstad-Midden Hoofdweg 196 Oldambtster boerderij in open veld. Schuurgevels vernieuwd, hoofdvorm authentiek. Planologische ontwikkelingen onzeker. Ensemble met nrs. 198 en 200 Hoofdweg 197 Meerstad-Midden Hoofdweg 198 Oldambtster boerderij. Prominente ligging aan de weg. Rietkap op schuur. Ensemble met nrs. 196 en 200 Hoofdweg 200 Oldambtster boerderij. Prominente ligging aan de weg. Ensemble met nrs. 196 en 198 Toegevoegd Nadere afweging over status zal plaatsvinden in relatie tot ontwikkeling Meerstad. Nadere afweging over status zal plaatsvinden in relatie tot ontwikkeling Meerstad. Nadere afweging over status zal plaatsvinden in relatie tot ontwikkeling Meerstad. 20

21 Hoofdweg 201 Meerstad-Midden Hoofdweg 207 Meerstad-Midden Hoofdweg 215 Meerstad-Midden Hoofdweg 227 Meerstad-Midden Woudbloem Woudbloemlaan 34 Boerderij bestaand uit dwarshuis met schuur. Schuurgevels zijn nieuwer. Als geheel te weinig historische kwaliteit. Historische vereniging het Wold Hellum Hoofdweg 27 Is rijksmonument (geen dubbele status) Schildwolde Hoofdweg 103 Onvoldoende architectonische kwaliteit Uiterburenweg 2 Boerderij is geheel herbouwd. Erf is van cultuurlandschappelijk belang. Uiterburenweg 6 Onvoldoende architectonische kwaliteit Zandenpad 5 Onvoldoende architectonische kwaliteit Stichting Libau Harkstede Hoofdweg 192 Voorheen boerderij met baanders in de voorgevel. Huidige gevelbeeld is gewijzigd. Kolham Hoofdweg 16 Ligging in open veld. Schuurgevels vernieuwd. Voorgevel gewijzigd. Te weinig authentiek. Erf is wel van waarde. Schildwolde Schildwolderdijk 67 Oldambtster boerderij. Te weinig authentiek door forse aanbouwen en andere en. 21