WOLVEGA - LINDENLAAN 20 (VOORMALIGE TUINDORPSCHOOL)

Transcriptie

1 WOLVEGA - LINDENLAAN 20 (VOORMALIGE TUINDORPSCHOOL)

2

3 GEMEENTE WESTSTELLINGEWERF / WIJZIGINGSPLAN WOLVEGA LINDENLAAN 20 (VOORMALIGE TUINDORPSCHOOL) Inhoudsopgave blz TOELICHTING HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1 HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE EN GEWENSTE ONTWIKKELING Huidige situatie Gewenste ontwikkeling 5 HOOFDSTUK 3 RANDVOORWAARDEN EN TOETSING De randvoorwaarden Toetsingskader 10 HOOFDSTUK 4 PROCEDURE WIJZIGINGSPLAN 12 HOOFDSTUK 5 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Grondexploitatie Financiële haalbaarheid 13 Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Fragment gemeentelijke monumentenlijst - Lindelaan 20 Wolvega SRM I-uitvoer en toelichting

4 REGELS HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS 15 Artikel 1 Begrippen 15 Artikel 2 Wijze van meten 19 HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGEN 20 Artikel 3 Wonen - Woongebouw 20 HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS 22 Artikel 4 Anti-dubbeltelbepaling 22 Artikel 5 Algemene bouwregels 23 Artikel 6 Algemene gebruiksregels 24 Artikel 7 Algemene afwijkingsregels 25 Artikel 8 Algemene procedureregels 26 HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS 27 Artikel 9 Overgangsregels 27 Artikel 10 Slotregel 28

5 blz 1 TOELICHTING HOOFDSTUK 1 INLEIDING Het college van de gemeente Weststellingwerf heeft besloten de voormalige Tuindorpschool aan de Lindenlaan 20 in Wolvega (hierna: het plangebied) te verkopen aan Adelaarsveer BV uit Hoogeveen (hierna: de initiatiefnemer). Het doel van de initiatiefnemer is om in het bestaande gebouw goedkopere appartementen te realiseren. In onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied te zien. De ligging van het plangebied Geldende bestemmingsplan Het geldende bestemmingsplan voor het plangebied is het bestemmingsplan Wolvega Noordoost (2010). Het plangebied heeft daarin de bestemming Maatschappelijk. De appartementen zijn bij recht binnen deze bestemming niet mogelijk. Wel biedt deze bestemming een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemmingen Woongebied of Wonen - Woongebouw. Aan de wijzigingsbevoegdheid zijn voorwaarden verbonden, deze zijn als volgt: a. de wijziging past binnen het Woonplan, waarover met Gedeputeerde Staten overeenstemming bestaat; Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

6 blz b. de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op geluidgevoelige objecten is niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde of een vast te stellen hogere grenswaarde; c. de wijziging levert geen onaanvaardbare belemmering van de bedrijfsvoering voor omliggende bedrijven en instellingen op. Bovendien mag de wijzigingsbevoegdheid alleen worden toegepast wanneer het voormalige gebruik is beëindigd. Hiervan is inmiddels sprake, de school functie is niet meer in het gebouw aanwezig. Daarnaast mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van: a. de stedenbouwkundige situatie, onder meer gevormd door het straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeersveiligheid; c. de sociale veiligheid; d. de milieusituatie; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Doel van het wijzigingsplan De gemeente heeft in principe aangegeven medewerking te willen verlenen aan de gewenste ontwikkeling, door middel van de genoemde wijzigingsbevoegdheid. Dit wijzigingsplan geeft daaraan invulling en geeft daarmee een juridisch-planologisch kader voor de gewenste ontwikkeling. Leeswijzer Na dit hoofdstuk geeft hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie en de gewenste ontwikkeling. De ontwikkeling moet immers op een goede manier in de huidige situatie ingepast worden. Hoofdstuk 3 geeft een verdere toetsing van de gewenste ontwikkeling aan de voorwaarden die aan de wijzigingsbevoegdheid zijn verbonden. Dit zijn de voorwaarden die eerder in deze paragraaf zijn beschreven. In het daaropvolgende hoofdstuk staat een korte weergave van de procedure die het wijzigingsplan doorloopt om rechtskracht te krijgen. Ten slotte gaat het laatste hoofdstuk in op de economische uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan. Daarbij wordt gekeken naar de grondexploitatieregeling van de wet en de financiële haalbaarheid. Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld /

7 blz 3 HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE EN GEWENSTE ONTWIKKELING In dit hoofdstuk staat een beschrijving van de huidige situatie en de gewenste ontwikkeling. De huidige situatie is voor de gewenste ontwikkeling van belang omdat de ontwikkeling op een goede manier ingepast moet worden. De gewenste situatie is de basis voor de gewenste wijziging van het bestemmingsplan. 2.1 Huidige situatie Het plangebied ligt in de (woon)wijk Noordoost in Wolvega. De wijk ligt aan de noordoostelijke zijde van het centrum van Wolvega (zie onderstaande afbeelding). De ligging plangebied ten opzichte van de omgeving De omgeving Het plangebied ligt in een woonbuurt die volgens de tuindorpgedachte is gebouwd. Via de Lindelaan, Berkenlaan en De Toekomst is het plangebied aangesloten op de Lycklamaweg. Die weg verbindt het centrum van Wolvega met onder meer de snelweg A32. Aan de zuidzijde van de Lycklamaweg is inmiddels een nieuwe woonwijk ontwikkeld. Op enige afstand westelijk van het plangebied ligt de spoorlijn Zwolle - Leeuwarden, Wolvega heeft een eigen station. Verder ligt op afstand noordelijk van het plangebied het Hippisch- en drafcentrum. Door de vele uiteenlopende functies is de wijk Noordoost een veelzijdige woonwijk met een specifiek karakter. Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

8 blz Direct aan de west- en zuidzijde wordt het plangebied begrensd door erven van naburige woningen. Aan de noordzijde ligt een typerend pleintje, dit is de hoofdentree van het plangebied. Aan de oostzijde grenst het gebouw aan een speelveldje, gelegen op de hoek van de Lindenlaan en de Berkenlaan. Aan deze straten zijn woonpercelen aanwezig Het plangebied In het plangebied staat het gebouw van de voormalige Tuindorpschool. De school is gebouwd in de jaren '20 van de vorige eeuw. De wijk is opgezet als een 'tuindorp', de architectuur en plaatsing van het gebouw is in deze gedachte mee ontworpen. Het gebouw is door de gemeente aangewezen als gemeentelijk monument en heeft daarmee specifieke kenmerken. Deze zijn na te lezen in bijlage 1. Het gemeentelijk monumentenbeleid is gericht op het behoud van het gebouw, omdat het is opgenomen op de gemeentelijke monumentenlijst. In het beleid zijn enkele relevante waarden opgenoemd, die ook in de eerder genoemde bijlage terug te lezen zijn. Deze hebben te maken met de ruimtelijke en architectonische beeldwaarde, de cultuurhistorische en monumentale en streekhistorische waarde. In onderstaande afbeelding een foto van de huidige situatie van het gebouw. Foto huidige situatie In het gebouw is de oorspronkelijke indeling nog aanwezig. Daarbij gaat het om verschillende leslokalen, een speellokaal en algemene ruimten. De oorspronkelijke indeling is op onderstaande afbeelding te zien. Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld /

9 blz 5 De oorspronkelijke indeling Bij het hoofdgebouw zijn aan- en uitbouwen en bijgebouwen aanwezig. Deels maken deze deel uit van het gemeentelijk monument. De bijgebouwen zijn deels ook noodgebouwen, die geen karakteristieke waarde hebben. Aan de noord-, west- en zuidzijde van het gebouw zijn pleinen aanwezig. Het plein aan de noordzijde van het gebouw is van het openbare gebied gescheiden door een klein muurtje (zie eerder opgenomen foto). Dit muurtje is karakteristiek voor de periode waarin de school is gebouw en maakt daarom ook deel uit van het gemeentelijk monument. De pleinen aan de west- en zuidzijde grenzen aan woonpercelen. 2.2 Gewenste ontwikkeling Zoals aangegeven in hoofdstuk 1 is het de bedoeling van de initiatiefnemer om het bestaande gebouw te verbouwen tot zes appartementen. De initiatiefnemer heeft bij de voorlopige ontwerpen voor het gebouw rekening gehouden met de status als gemeentelijk monument. De buitenzijde van het hoofdgebouw blijft daarom zo veel mogelijk in oorspronkelijke staat behouden. Het terrein om het gebouw heen wordt enigszins anders ingericht, zodat bijvoorbeeld voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte. Deze parkeerbehoefte betreft voor de te realiseren appartementen in totaal 9 parkeerplaatsen. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is rekening gehouden met een maximale norm van 1,5 parkeerplaats per woning (CROW, schil/overloopgebied, matig stedelijk, goedkope woning). Het CROW houdt daarbij rekening met het bezoekersparkeren, dat is verweven in de norm. De parkeerplaatsen worden grotendeels op het terrein gerealiseerd, een garage wordt ook gerekend als parkeerplaats. Daarnaast is ruimte in de openbare ruimte om enkele auto's te parkeren. In onderstaande afbeelding staat een impressie van de nieuwe situatie na de realisatie van de appartementen. Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

10 blz Impressie gewenste inrichting plangebied Bij het hoofdgebouw is enige aanpassing van de gevels nodig om te kunnen voldoen aan de huidige bouwregelgeving voor woningen en woongebouwen. Zo worden bijvoorbeeld de bijgebouwde toiletgroepen gesloopt, deze maken geen deel uit van het gemeentelijk monument. In de onderstaande figuur staat een impressie van de gewenste voorgevel, waarin te zien is dat de hoofdvorm en detaillering van het gebouw in tact wordt gehouden. Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld /

11 blz 7 Impressie gewenste voorgevel gebouw De grootste wijzigingen vinden binnen de muren van het hoofdgebouw plaats. Daar worden de zes gewenste appartementen gerealiseerd. Het gaat om appartementen met twee tot drie slaapkamers. De initiatiefnemer heeft ervoor gekozen om voor deze appartementen zo veel mogelijk de bestaande lokalenstructuur aan te houden. Per leslokaal wordt één appartement gerealiseerd en het speellokaal wordt opgedeeld in twee appartementen. In onderstaande afbeelding staat een impressie van de gewenste indeling. Impressie van de gewenste indeling Oordeel welstandscommissie Op 10 april 2013 is het plan voorgelegd aan de welstandscommissie. Het oordeel van deze commissie was overwegend positief. Dit oordeel heeft verder geen invloed op dit wijzigingsplan, maar wel op het traject van de omgevingsvergunning dat parallel loopt. Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

12 blz HOOFDSTUK 3 RANDVOORWAARDEN EN TOETSING Zoals aangegeven in hoofdstuk 1, kan de wijzigingsbevoegdheid alleen worden toegepast wanneer voldaan aan bij de wijzigingsbevoegdheid opgenomen randvoorwaarden. Dit hoofdstuk geeft aan hoe de gewenste ontwikkeling daaraan voldoet. Vervolgens wordt de gewenste ontwikkeling getoetst op de bij de wijzigingsbevoegdheid opgenomen toetsingscriteria. 3.1 De randvoorwaarden In deze paragraaf wordt ingegaan op de bij de wijzigingsbevoegdheid opgenomen randvoorwaarden. Daarbij wordt aangetoond dat de gewenste ontwikkeling hieraan voldoet. De randvoorwaarden zijn: a. de wijziging past binnen het Woonplan, waarover met Gedeputeerde Staten overeenstemming bestaat; b. de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op geluidgevoelige objecten is niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde of een vast te stellen hogere grenswaarde; c. de wijziging levert geen onaanvaardbare belemmering van de bedrijfsvoering voor omliggende bedrijven en instellingen op Woonplan De gemeente Weststellingwerf heeft in 2009 het Woonplan vastgesteld. Daarin is het woonbeleid in de periode tot 2019 verwoord. De gemeente gaat daarbij onder meer in op recente ontwikkelingen op de woningmarkt en geeft een visie voor het wonen in de komende jaren. Dit leidt tot een operationalisering, waarbij onder meer ingegaan wordt op een woningbouw- en sloopprogrammering. Voor de visie op wonen heeft de gemeente zichzelf strategische doelen gesteld, die zij verder heeft uitgewerkt. Deze strategische doelen zijn: 1. een voldoende en passend aanbod creëren in alle segmenten van de woningmarkt; 2. het vergroten van de kwaliteit van het wonen in alle wijken en dorpen; 3. het vergroten van de kansen van de doelgroepen op de lokale woningmarkt. Bij de gewenste ontwikkeling in het plangebied is hiermee rekening gehouden. Een voorbeeld is dat met dit plan appartementen in het goedkopere segment gebouwd worden, zodat deze ook geschikt zijn voor doelgroepen (starters en ouderen). De toevoeging van de appartementen bevordert daarmee de doorstroming. Bovendien biedt het wonen in het voormalige schoolgebouw een aanvulling op het huidige woningsegment in de directe omgeving ervan. Dit bestaat vooral uit grondgebonden vrijstaande, geschakelde en rijenwoningen. De woningen in het voormalige schoolgebouw betreffen appartementen met een tuin. Dit segment bestaat nog niet in Wolvega en vormt daarom een aanvulling op de bestaande segmenten. De gewenste ontwikkeling past dus binnen de visie op wonen zoals genoemd in het Woonplan. Volgens de bestaande afspraken met Gedeputeerde Staten kunnen locaties binnen het bestaand stedelijk gebied planologisch vrij ingevuld worden. In de laatste versie van het Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld /

13 blz 9 woningbouwprogramma zijn de woningen ook specifiek opgenomen Geluidsbelasting Woningen zijn geluidgevoelige objecten. Bij de realisatie van nieuwe woningen is het van belang om geluidsoverlast van wegverkeerslawaai uit te sluiten. De Wet geluidhinder is voor het wegverkeerslawaai het wettelijk kader. Hierin is aangegeven dat wegen, waarvoor een maximum snelheid van 30 km/uur geldt, geen wettelijke geluidzone hebben. De Lindenlaan is een dergelijke weg en een berekening van het wegverkeerslawaai is voor deze weg dan ook niet nodig. De nieuwe woningen in het plangebied komen echter wel binnen de geluidscontouren van de Lycklamaweg. Op die weg is een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur toegestaan. Aan weerszijden van deze weg ligt een wettelijke toetsingszone van 200 meter, omdat er sprake is van een binnenstedelijke weg met één of twee rijstroken of rijbanen. De geluidsbelasting van deze weg op de gevels van de Tuindorpschool is daarom berekend. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat ter plaatse van de nieuwe ontwikkeling de voorkeursgrenswaarde van 48 db niet wordt overschreden. Ook is ten gevolge van de omliggende 30 km/uur-wegen sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling niet in de weg. De concrete onderzoeksresultaten met een toelichting daarbij is opgenomen in bijlage 2 bij deze toelichting Bedrijfsvoering omliggende bedrijven en instellingen De komst van de nieuwe woningen mag geen negatieve invloed hebben op de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven en instellingen. Gewone woningen hebben geen milieuzonering en leveren daarom in feite geen overlast voor de omgeving op. Wel kan de komst van nieuwe woningen de bedrijfsvoering van bestaande bedrijven en instellingen in de omgeving ervan belemmeren, wanneer ze gerealiseerd worden binnen de zones rond deze bedrijven en instellingen. Om de milieuzonering te achterhalen heeft de VNG de publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) uitgebracht. Daarin zijn voor verschillende bedrijven en instellingen milieuzones aangegeven, gebaseerd op richtafstand (voor hinder) van de aspecten geluid, geur en/of gevaar. Direct grenzend aan het plangebied zijn alleen woningen aanwezig, al dan niet gecombineerd met een beroep of bedrijf-aan-huis. Deze vorm van bedrijvigheid is goed verenigbaar met de functie wonen. De woningen belemmeren deze vorm van bedrijvigheid niet. Op een afstand van ruim 40 meter oostelijk van het plangebied ligt motorenhandel. Dit is een vorm van detailhandel, met een richtafstand van 30 meter. Een motorenhandel valt onder milieucategorie 2. De ontwikkeling in het plangebied belemmert dit bedrijf niet, omdat het plangebied buiten de richtafstand van deze motorenhandel ligt. Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

14 blz Ruim 200 meter noordelijk van het plangebied ligt het Drafcentrum Wolvega. Dit centrum bestaat uit twee drafbanen, een wedstrijdbaan en een trainingsbaan, en andere trainingsfaciliteiten. Een dergelijke instelling is vergelijkbaar met een stadion, dat een milieucategorie 4.2 en een richtafstand van 300 meter (gebaseerd op geluid) heeft. Het plangebied ligt binnen de genoemde richtafstand. De invloed van de toevoeging van de zes woningen op de bedrijfsvoering van het Drafcentrum Wolvega is echter verwaarloosbaar. In eerste instantie omdat tussen het Drafcentrum en het plangebied al veel woningen aanwezig zijn. Daarnaast gaat het bij de ontwikkeling om een toevoeging van slechts zes woningen. Dit heeft slechts een kleine procentuele toename van het aantal bewoners in de omgeving tot gevolg. Tot slot neemt het aantal personen dat hinder kan ondervinden van het Drafcentrum in het plangebied af. Bij de school was sprake van zes lokalen met leerlingen, nu gaat het om zes woningen die ruimte bieden voor één tot vier bewoners per woning. 3.2 Toetsingskader Nu aangetoond is dat de gewenste ontwikkeling voldoet aan de randvoorwaarden, kan deze getoetst worden aan het toetsingskader dat is opgenomen bij de wijzigingsbevoegdheid. Daarbij moet aangetoond worden dat door de wijziging voor de ontwikkeling geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. de stedenbouwkundige situatie, onder meer gevormd door het straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeersveiligheid; c. de sociale veiligheid; d. de milieusituatie; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden De stedenbouwkundige situatie Het plangebied en haar omgeving zijn opgezet in de tuindorpgedachte. Een belangrijk uitgangspunt daarbij was dat bij iedere woning een voor- en achtertuin aanwezig was. Bovendien kenmerkt een dergelijke opzet zich door een specifieke architectuur in de gebouwen. De stedenbouwkundige situatie in het plangebied en de omgeving ervan wijzigt nauwelijks. De open ruimten rond het gebouw blijven behouden en worden deels ingericht als tuin voor de nieuwe woningen. Daarmee wordt de originele tuindorpgedachte versterkt. Bovendien blijft de architectuur van het gebouw grotendeels gehandhaafd. Dit draagt niet alleen positief bij aan de stedenbouwkundige structuur van de buurt, maar draagt ook bij aan het behoud van het gemeentelijke monument. Enige aanpassing is niet uit te sluiten, maar dit past binnen de uitgangspunten voor het gebouw, zoals opgenomen in het gemeentelijk monumentenbeleid De verkeersveiligheid Het gebouw was voorheen in gebruik als school. In de beginjaren kwamen veel kinderen wandelend of op de fiets naar school. Na de opkomst van de auto en de periode van Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld /

15 blz 11 ouders die beide werken, werden meer kinderen met de auto naar school gebracht. Dit leidde tot onveilige verkeerssituaties. De verkeersveiligheid wordt rond het plangebied beter door de komst van de woningen. Door het vertrek van de school en de komst van de woningen, neemt het aantal verkeersbewegingen rond het plangebied sterk af. Van en naar de woningen komen immers alleen de bewoners en - zo nu en dan - bezoekers met de auto. De auto's worden nu op het eigen terrein geparkeerd. Dit in tegenstelling tot de situatie toen op het perceel nog een school gevestigd was. Daarbij parkeerden de auto's op straat De sociale veiligheid De sociale veiligheid verbetert door de komst van de woningen. Door de komst van de woningen is er meer toezicht op de omgeving, vooral in de avonduren. Het schoolgebouw werd vooral overdag gebruikt. Op die momenten was er vanuit de school voldoende toezicht op de omgeving. In de avonduren was het er stil en was er weinig tot geen toezicht De milieusituatie De milieusituatie in en rond het plangebied verbetert door de gewenste ontwikkeling. Zoals ook in aangegeven hebben woningen geen milieucategorie en dus ook geen milieuzones. Een school heeft daarentegen een milieucategorie 2 met een richtafstand van 30 meter. Deze is gebaseerd op mogelijke geluidsoverlast, onder meer veroorzaakt door spelende kinderen op het schoolplein. Met het verdwijnen van de school, verdwijnt ook deze geluidsbron De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden Door de woningen worden de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet nadelig beïnvloed. Zoals ook in en aangegeven hebben woningen geen milieuzones en daarom ook vrijwel geen externe werking. Bovendien is in het plangebied sprake van woningen die in een bestaand gebouw worden gerealiseerd, uitbreiding van het gebouw is niet aan de orde. Hierdoor blijft op het erf voldoende ruimte over voor de realisatie van parkeerplaatsen en tuin. Alle bij de woningen horende activiteiten vinden dus op eigen erf plaats. Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

16 blz HOOFDSTUK 4 PROCEDURE WIJZIGINGSPLAN Het wijzigingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening. Door het voeren van de genoemde procedure, met de daarbij behorende zienswijzen- en/of beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan. Voorafgaand aan de procedure De initiatiefnemer heeft de bewoners in de omgeving van het plangebied, voor de start van de procedure, geïnformeerd over de plannen voor de voormalige school. Hiervoor is in ieder geval een informerende brief rondgestuurd. Daarnaast is een informatieavond georganiseerd, waarvoor omwonenden uitgenodigd zijn en geïnformeerd zijn over de plannen. De procedure Het ontwerpwijzigingsbesluit met bijbehorende stukken is gedurende zes weken ter inzage gelegd. Daarbij is de procedure gevolgd zoals beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Tijdens de genoemde periode zijn door belanghebbenden geen zienswijzen over het ontwerpwijzigingsbesluit ingediend bij het college van Burgemeester en Wethouders. Het college heeft het wijzigingsplan vastgesteld. Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld /

17 blz 13 HOOFDSTUK 5 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Bij een ruimtelijk plan is het van belang om de economische uitvoerbaarheid ervan aan te tonen. Daarbij is een toets nodig aan de grondexploitatieregeling zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening. Daarnaast moet aangetoond worden of het initiatief financieel haalbaar is. 5.1 Grondexploitatie In het bestemmingsplan "Wolvega Noordoost" is opgenomen dat bij de toepassing van een wijzigingsbevoegdheid afgewogen moet worden of een exploitatieplan of overeenkomst op dat moment noodzakelijk is. In het geval van dit wijzigingsplan is de vaststelling van een exploitatieplan of -overeenkomst echter niet nodig. De grondexploitatieregeling is namelijk pas van toepassing op het moment dat met de verbouw van een gebouw ten minste tien woningen mogelijk worden gemaakt. Dit is een wijzigingsplan dat met de verbouw van de voormalige Tuindorpschool maximaal zes appartementen mogelijk maakt. De initiatiefnemer en gemeente sluiten in ieder geval een overeenkomst met betrekking tot het planschadeverhaal. 5.2 Financiële haalbaarheid Het initiatief is financieel haalbaar. De initiatiefnemer heeft voor de ontwikkeling van de appartementen financiële middelen beschikbaar. De kosten die gemaakt worden, haalt de initiatiefnemer terug via de verkoop van de appartementen. Daarnaast is volgens de gemeentelijke subsidieverordening een subsidie mogelijk voor het behoud van (gemeentelijke) monumenten. De voormalige Tuindorpschool is een gemeentelijk monument. === Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

18 blz REGELS Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld /

19 BIJLAGE 1

20

21 228 Gemeente: Weststellingwerf Oorspr. functie: school naam: O.B.S. tuindorp Wolvega Gemeentelijk monument Plaats: Wolvega Huidige functie: school Karakteristiek pand Adres: Lindelaan 20 MIP-code: FR-WES-174e Kadaster: WVG D 8683 Indifferent Objectgericht waarderingskader: De waardebepaling van het afzonderlijk gebouwde object t.o.v. andere objecten. Het doel van de waardestelling is niet om exact wetenschappelijk te bepalen wat beschermenswaardig is, maar om op een inzichtelijke en consistente manier te kunnen vaststellen wat de onderlinge waardeverhouding is. Zo ontstaat een rangorde die als ondergrond kan dienen voor beleidsmatige keuzes. begrippenkader relevant specifiek toelichting Situatieve ruimtelijke beeldwaarde betekenis van het object t.a.v. ruimtelijke wandvorming aan het einde van de Lindelaan; een laan met aan beide zijden woningen en daartussen een gazon / haaks op de Lindelaan en maakt daarmee een omsloten U-vormige ruimte specifiek accent in het directe omgevingsbeeld school is beeldbepalend door volume, ligging en detaillering waarde van het object in een groter geheel / ensemble bijzondere waarden, inrichting / kwaliteit van de omgeving geeft betekenis aan de omgeving door de samenhang en ligging Architectonische beeldwaarde hoofdvorm: massa- of volumewerking van object betekenis van de contour m.b.t. het object als zodanig 1 tot 2 bouwlagen onder samengestelde kap kenmerkende eigenschappen van de massa-opbouw samengestelde volume bestaande uit meerdere vooruit springende delen die de lokalen en de entree benadrukken afstemming van het object naar relatieve omvang vrij fors volume in verhouding tot woningen in de wijk; specifieke kenmerken in de vormbehandeling kantige vormen te herkennen in de dakvormen, de diverse volumes en vlakindelingen de dakoversteken en schoorstenen aanzichten betekenis van de gerichtheid het hoofdvolume is met de daknok parallel aan de weg geplaatst, hierdoor is de langste gevel aan de weg geplaatst, centraal in deze gevel is de entree geplaatst specifieke eigenschappen van de geleding horizontale belijning door rollagen, gevelopeningen (horizontaal geschakeld als 'vensterlijst') en gootlijst (dakoverstek) gehalte van de gevelcompositie symmetrische opbouw van de gevel, met entree centraal geplaatst, links en rechts naar voren springende volumes opmaak karakteristiek materiaal / -toepassing kruisverband metselwerk, platte voeg, houten kozijnen, houten gootlijst, leien dak typerende kleurtoon / kleurtoepassing witte kozijnen, groene ramen, groene entree deuren, roodbruine baksteen zwarte leien en groene gootlijst karakteristieke detaillering / ornamenten driepasboogvormige entree partij in metselwerk, metselwerk-accenten boven entree partij, roedeverdelingen in de vensters, schoorstenen met keramische schoorsteenpijp, daklijst (-overstek, schoorstenen en dakpironnen betekenis van de gaafheid m.b.t. de kwetsbaarheid metselwerk decoraties, gootlijst, schoorstenen, dakpironnen en vensters Cultuurhistorische en monumentale waarde historisch stedenbouwkundige context in de oorspronkelijke structuur van de 'jong' (jaren '20) ontwikkelde bomenwijk (tuindorp) typerende kunsthistorische stroming of stijl met elementen van het rationalisme (zakelijk expressionisme ) oorspronkelijke cultuurhistorische / bouwhistorische waarden authenticiteit (architectonische gaafheid) van het object beeldwaarde en intrinsieke waarde in redelijke mate authentiek Streekhistorische waarde weerspiegeling culturele, economische ontwikkeling cultuurhistorische waarde representant architect / architectonisch oeuvre kenmerken regionale bouwwijze / -trant / ornament herinnering aan persoon / gebeurtenis / curiositeit x 1 x 2 TOTAALSCORE: 20 relevant: als het aspect concreet in beeld is. specifiek: als er sprake is van bijzondere waarde. Bouwjaar: 1923 Huidige bouwtechnische toestand: Opmerkingen:

22 229

23 230 Redengevende omschrijving: In de jaren 20 ontwikkelde zich, aan de oostzijde van het spoor, een nieuwe woonwijk. Een woonwijk die zich kenmerkende door de ruime en groene opzet. Deze bomen wijk, de wijk Tuindorp, kreeg ook een eigen school dat werd gebouwd in Door de samengestelde, in traveeën gebouwde volumes, de raampartijen, het dakoverstek en de (baksteen) materialisering is de school gebouwd volgens de rationalistische stijl (zakelijk expressionisme). Het gebouw is geplaatst aan het einde van de Lindelaan, een laan met aan beide zijden rijtjeswoningen met daartussen een gazon met lindes. Samen met de woningen omsluit de school dit groene binnengebied in een u-vorm. De school is gebouwd uit samengestelde volumes. Het hoofdvolume aan de achterzijde is afgedekt met een lang schilddak, parallel aan de weg. Naar voren toe springt een centraal gelegen volume met het entree partij en aan de beide uiteinden van het rechthoekige hoofdvolume steken nog twee volumes naar voren. Ook onder schilddak. Later zijn nog twee lagere volumes onder plat dak toegevoegd. Deze aanbouwen zijn architectonisch verstorend en vallen buiten de bescherming. Ook de aanbouw en bijgebouw aan de linker zijde naast de school vallen buiten de bescherming. De oorspronkelijke school was gebouwd als U met een flink middenrisaliet ten bate van het entree. Horizontale belijning in de gevel is gecreëerd door de rollagen in het baksteen metselwerk, de gevelopeningen (lijstvensters: aaneengesloten schakeling van vensters) en de gootlijst (dakoverstek). Het schoolgebouw is opgebouwd uit bruinrode baksteen in kruisverband metselwerk met iets verdiepte voeg. De vensters bestaan uit geprofileerde kozijnen waarin ramen met roeden verdeling. Op het dak liggen grijze natuurleien in maasdekking. De nadrukkelijk aanwezige schoorstenen van baksteen met rode keramische schoorsteenpijpen en siermetselwerk in de vorm van een draperie. De puntdaken zijn gedecoreerd met een zinken dakpiron. Karakteristiek zijn de metselwerk accenten boven de entree en de entree partij dat is gevormd uit een driepasboog in metselwerk. Advies met betrekking tot bouwkundige staat en onderhoud: Bouwkundige staat van het pand is redelijk tot goed. Mocht er in de toekomst nog eens kritisch naar het gebouw gekeken worden dan is het raadzaam om ook kritisch naar de nieuwe volumes aan de voorzijde te kijken en om al dan niet te beslissen deze te slopen en de oorspronkelijke gevel in ere te herstellen. Motivatie: De school is van algemeen belang als gemeentelijk monument door: de cultuurhistorische waarde en situering, verbonden met de geschiedenis en ontwikkeling van het gebied; architectuurhistorische waarde; de baksteen decoraties, raampartijen (roedes) en dakoverstek die tekenend zijn voor de bouwstijl; en de authenticiteit.

24

25 BIJLAGE 2

26

27 Ontwikkeling Tuindorpschool Wolvega gemeente Weststellingwerf Ontvanger : woning Waarneemhoogte [m] : 4.5 Rijlijn : Lycklamaweg - contou Wegdekhoogte [m] : 0.00 Afstand horizontaal [m] : Verhardingsbreedte [m] : 3.00 Afstand schuin [m] : Bodemfactor [-] : 0.89 Afstand kruispunt [m] : 0.00 Objectfractie [-] : 0.50 Afstand obstakel [m] : 0.00 Zichthoek [grad] : 127 Wegdektype [-] : 0 - Referentiewegdek Q_etmaal : % Daguur : 6.76 % Avonduur : 3.18 % Nachtuur : 0.77 Emissiegegevens distributie per voertuigcategorie per periode in db(a) m Categorie Dag[%] Avond[%] Nacht[%] km/u C_wegdek E_dag E_avond E_nacht 1 Motorrijwielen Lichte Motorvoertuigen Middelzware Motorvoert Zware Motorvoertuigen Bromfietsen Totaal C_optrek Resultaten in db(a) C_reflectie : 0.75 LAeq, dag : C_zichthoek : 0.00 LAeq, avond : D_afstand : LAeq, nacht : D_lucht : 0.35 Aftrek Art.110g [db] : 5 D_bodem : 3.83 Lden, excl. Art.110g [db] : 53 D_meteo : 1.13 Lden, incl. Art.110g [db] : 48 Standaard rekenmethode 1 V2.00 3/14/2013 1:41:00 PM, blz. 1

28 Ontwikkeling Tuindorpschool Wolvega gemeente Weststellingwerf Rijlijn : Lycklamaweg - ontwik Wegdekhoogte [m] : 0.00 Afstand horizontaal [m] : Verhardingsbreedte [m] : 3.00 Afstand schuin [m] : Bodemfactor [-] : 0.88 Afstand kruispunt [m] : 0.00 Objectfractie [-] : 0.50 Afstand obstakel [m] : 0.00 Zichthoek [grad] : 127 Wegdektype [-] : 0 - Referentiewegdek Q_etmaal : % Daguur : 6.76 % Avonduur : 3.18 % Nachtuur : 0.77 Emissiegegevens distributie per voertuigcategorie per periode in db(a) m Categorie Dag[%] Avond[%] Nacht[%] km/u C_wegdek E_dag E_avond E_nacht 1 Motorrijwielen Lichte Motorvoertuigen Middelzware Motorvoert Zware Motorvoertuigen Bromfietsen Totaal C_optrek Resultaten in db(a) C_reflectie : 0.75 LAeq, dag : C_zichthoek : 0.00 LAeq, avond : D_afstand : LAeq, nacht : D_lucht : 0.33 Aftrek Art.110g [db] : 5 D_bodem : 3.76 Lden, excl. Art.110g [db] : 54 D_meteo : 1.07 Lden, incl. Art.110g [db] : 49 Rijlijn : Lycklamaweg - zichth Wegdekhoogte [m] : 0.00 Afstand horizontaal [m] : Verhardingsbreedte [m] : 3.00 Afstand schuin [m] : Bodemfactor [-] : 0.88 Afstand kruispunt [m] : 0.00 Objectfractie [-] : 0.50 Afstand obstakel [m] : 0.00 Zichthoek [grad] : 63 Wegdektype [-] : 0 - Referentiewegdek Q_etmaal : % Daguur : 6.76 % Avonduur : 3.18 % Nachtuur : 0.77 Emissiegegevens distributie per voertuigcategorie per periode in db(a) m Categorie Dag[%] Avond[%] Nacht[%] km/u C_wegdek E_dag E_avond E_nacht 1 Motorrijwielen Lichte Motorvoertuigen Middelzware Motorvoert Zware Motorvoertuigen Bromfietsen Totaal C_optrek Resultaten in db(a) C_reflectie : 0.75 LAeq, dag : C_zichthoek : LAeq, avond : D_afstand : LAeq, nacht : D_lucht : 0.33 Aftrek Art.110g [db] : 5 D_bodem : 3.76 Lden, excl. Art.110g [db] : 51 D_meteo : 1.07 Lden, incl. Art.110g [db] : 46 Standaard rekenmethode 1 V2.00 3/14/2013 1:41:00 PM, blz. 2

29 Ontwikkeling Tuindorpschool Wolvega gemeente Weststellingwerf Rijlijn : 30 kmh Wegdekhoogte [m] : 0.00 Afstand horizontaal [m] : 6.50 Verhardingsbreedte [m] : 3.00 Afstand schuin [m] : 7.50 Bodemfactor [-] : 0.29 Afstand kruispunt [m] : 0.00 Objectfractie [-] : 0.50 Afstand obstakel [m] : 0.00 Zichthoek [grad] : 127 Wegdektype [-] : 0 - Referentiewegdek Q_etmaal : % Daguur : 6.76 % Avonduur : 3.18 % Nachtuur : 0.77 Emissiegegevens distributie per voertuigcategorie per periode in db(a) m Categorie Dag[%] Avond[%] Nacht[%] km/u C_wegdek E_dag E_avond E_nacht 1 Motorrijwielen Lichte Motorvoertuigen Middelzware Motorvoert Zware Motorvoertuigen Bromfietsen Totaal C_optrek Resultaten in db(a) C_reflectie : 0.75 LAeq, dag : C_zichthoek : 0.00 LAeq, avond : D_afstand : 8.75 LAeq, nacht : D_lucht : 0.06 Aftrek Art.110g [db] : 5 D_bodem : 0.78 Lden, excl. Art.110g [db] : 53 D_meteo : 0.19 Lden, incl. Art.110g [db] : 48 Standaard rekenmethode 1 V2.00 3/14/2013 1:41:00 PM, blz. 3

30 Toelichting onderzoek geluidsbelasting Wettelijk kader Woningen zijn geluidgevoelige objecten. Bij de realisatie van nieuwe woningen is het van belang om geluidsoverlast van wegverkeerslawaai uit te sluiten. De Wet geluidhinder is voor het wegverkeerslawaai het wettelijk kader. Hierin is aangegeven dat wegen, waarvoor een maximum snelheid van 30 km/uur geldt, geen wettelijke geluidzone hebben. De Lindenlaan is een dergelijke weg en een berekening van het wegverkeerslawaai is voor deze weg dan ook niet nodig. Wel moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening aandacht worden besteed aan het akoestisch klimaat van 30 km/uur-wegen. De nieuwe woningen in het plangebied komen echter wel binnen de wettelijke geluidszone van de Lycklamaweg. Op die weg is een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur toegestaan. Aan weerszijden van deze weg ligt een wettelijke geluidszone van 200 meter, omdat er sprake is van een binnenstedelijke weg met één of twee rijstroken of rijbanen. De geluidsbelasting van deze weg op de gevels van de Tuindorpschool moet berekend worden. Daarbij wordt getoetst of de voorkeursgrenswaarde van 48 db ter plaatse van de nieuwe ontwikkeling overschreden wordt. De geluidsberekeningen zijn uitgevoerd op grond van de Standaard Rekenmethode I (SRM I) volgens het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012 (RMG 2012). Verder is rekening gehouden met de wettelijke correctie ex artikel 3.4 RMG 2012 van 5 db. Verkeersgegevens Voor de geluidsberekening is gebruik gemaakt van verkeersgegevens die ontleend zijn aan een verkeerstelling die gehouden is op de Lycklamaweg in februari en maart Voor akoestisch onderzoek is de weekdagintensiteit, voertuigverdeling en etmaalverdeling van belang. Deze zijn ontleend aan de verkeerstelling en weergegeven in tabel 1. De verkeersintensiteit voor 2013 is in verband met de planperiode doorgerekend naar prognosejaar Hiervoor is een jaarlijkse autonome groei van 1% gehanteerd. Gerekend is met de wegdekverharding Dicht Asfaltbeton (DAB) en een maximumsnelheid van 50 km/h. Tabel 1 Gehanteerde verkeersgegevens Verkeersintensiteit mvt/weekdagetmaal * Voertuigverdeling Licht Middelzwaar Zwaar 98,1% 1,5% 0,4% Uurverdeling/etmaal** Dag Avond Nacht 6,76% 3,18% 0,77% *afgerond op 100-tallen **percentage verkeer van de etmaalintensiteit dat gedurende een gemiddeld periode-uur passeert

31 Resultaten Uit de berekeningen blijkt dat de contour van de voorkeursgrenswaarde op een waarneemhoogte van 4,5 m op 51 m uit de as van de weg ligt. De afstand tussen de Lycklamaweg en de ontwikkeling bedraagt minimaal 48 m, waardoor de ontwikkeling binnen de contour van de voorkeursgrenswaarde ligt. De geluidsbelasting bedraagt op de gevel van de ontwikkeling 49 db en overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 db met 1 db. De uiterste grenswaarde van 63 db wordt niet overschreden. De SRM I-methode houdt echter geen rekening met de aanwezigheid van afschermende objecten, maar berekent een vrije veldcontour. Aangezien tussen de Lycklamaweg en de ontwikkeling aaneengesloten bebouwing aanwezig is, wordt de geluidsbelasting sterk gereduceerd en wordt ter plaatse van de ontwikkeling de voorkeursgrenswaarde van 48 db niet overschreden. Dit kan onderbouwd worden door in de SRM I-berekening met een zichthoekcorrectie te rekenen. De correctie houdt rekening met de mate van afscherming door tussenliggende bebouwing Wanneer de invalshoek van het geluid wordt gehalveerd (dit representeert een bebouwingsdichtheid van 50%), bedraagt de geluidsbelasting ter plaatse van de ontwikkeling 46 db en ligt onder de voorkeursgrenswaarde. Aangezien de dichtheid van de tussenliggende bebouwing groter is, ligt de geluidsbelasting in werkelijk nog lager en wordt geconcludeerd dat de voorkeursgrenswaarde van 48 db niet wordt overschreden. 30 km/h-wegen De omliggende 30 km/h-wegen betreffen woonstraten, waar de intensiteit naar verwachting laag is. Bovendien zijn de straten voorzien van asfaltverharding, waardoor de geluidsafstraling in combinatie met het snelheidsregime van 30 km/h beperkt is. Gezien de ontsluitingsfunctie van de weg zal de intensiteit op de wegen nooit hoger liggen dan mvt/etmaal. De 48 db-contour ligt in die situatie op 6,5 m uit de as van de weg. De afstand van de weg tot het bouwvlak is groter, waardoor er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Conclusie Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat ter plaatse de nieuwe ontwikkeling de voorkeursgrenswaarde van 48 db niet wordt overschreden. Ook is er ten gevolge van de omliggende 30 km/h-wegen sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling niet in de weg.

32

33 blz 15 REGELS HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 plan: het wijzigingsplan Wolvega - Lindenlaan 20 (voormalige Tuindorpschool) van de gemeente Weststellingwerf; 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlage als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0098.BPLindelaan20-VG01; 1.3 aanbouw: een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.4 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.5 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.6 aan huis verbonden beroep: een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is; 1.7 aan huis verbonden bedrijf: het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft; 1.8 achtererf: gedeelte van het erf dat aan de achterzijde van het gebouw is gelegen; 1.9 archeologische waarde: de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden; Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

34 blz bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.11 bebouwingspercentage: een in het plan aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; 1.12 bestaand: het op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestaande dan wel vergunde situatie; 1.13 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak; 1.14 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.15 bijgebouw: een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, niet zijnde een aanbouw; 1.16 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.17 bouwgrens: de grens van een bouwvlak; 1.18 bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder; 1.19 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.20 bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel; 1.21 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten; 1.22 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld /

35 blz dak: iedere bovenbeëindiging van een gebouw; 1.24 dienstverlening: het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden; 1.25 erker: kleine toevoeging van ten hoogste één bouwlaag aan de gevel van een gebouw, meestal uitgevoerd in metselwerk, hout en/of glas; 1.26 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.27 geluidsgevoelige objecten: gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige objecten of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit Geluidhinder; 1.28 hoofdgebouw: een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt; 1.29 horizontale diepte: de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel; 1.30 kap: een dakafdekking onder een hoek van meer dan 5 met het horizontale vlak; 1.31 maatschappelijke voorzieningen: educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen; 1.32 nutsvoorzieningen: een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten; 1.33 peil: 1. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst, de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; 2. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst, de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; 3. indien in of op het water wordt gebouwd, het ter plaatse geldende peil; 4. het peil zoals door of namens burgemeester en wethouders is bepaald; 1.34 platte dakafdekking: een horizontale dakafdekking of een dakafdekking onder een hoek van maximaal 5 met Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

36 blz het horizontale vlak; 1.35 prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander persoon tegen vergoeding; 1.36 risicovolle inrichting: een inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen; 1.37 seksinrichting: de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.38 uitbouw: een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.39 verminderd zelfredzame personen: personen die niet in staat zijn om een ruimte of gebouw zelfstandig te verlaten voorgevel: de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de door of namens burgemeester en wethouders aangewezen gevel(s); 1.41 woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden; 1.42 woongebouw: een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden; 1.43 zijdelingse perceelgrens: grens van een bouwperceel die is gelegen langs het zijerf; 1.44 zijerf: gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het gebouw is gelegen. Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld /

37 blz 19 Artikel 2 Wijze van meten Bij de toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten: 2.1 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.2 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.3 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van kleine bouwonderdelen, zoals schoorstenen, liftkokers, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.5 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.6 de afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens: tussen de (zijdelingse) grenzen van een perceel en enig punt van het op dat perceel voorkomend gebouw, waar die afstand het kortst is. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt. Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

38 blz HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGEN Artikel 3 Wonen - Woongebouw 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor Wonen Woongebouw aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woongebouwen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep; b. bijgebouwen; met daaraan ondergeschikt: c. tuinen erven en binnenterreinen; d. woonstraten, voet- en fietspaden en op- en inritten; e. groenvoorzieningen; f. parkeervoorzieningen; g. speelvoorzieningen; h. water; i. gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen; met daarbij behorende: j. bouwwerken geen gebouw zijnde. 3.2 Bouwregels Woongebouwen Voor het bouwen van woongebouwen gelden de volgende regels: a. het maximaal aantal woningen mag ten hoogste 6 bedragen; b. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; c. een woongebouw mag uitsluitend in of maximaal 2,00 m achter de naar de weg gekeerde bouwgrens worden gebouwd, dan wel ten hoogste de afstand achter de naar de weg gekeerde bouwgrens van het bestaande hoofdgebouw indien deze groter is; d. de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens mag niet minder dan 2,00 m bedragen; e. de goot- en bouwhoogte van een woongebouw mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven, dan wel de bestaande hoogte, indien deze hoger is Bijgebouwen Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende regels: a. bijgebouwen mogen uitsluitend op niet minder dan 2,00 m achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het woongebouw of het verlengde daarvan worden gebouwd; b. het bebouwingspercentage van het als zij- en achtererf aan te duiden deel van een bouwperceel niet meer dan 50 % mag bedragen; c. de bouwhoogte van een bijgebouw mag niet meer dan 4,00 m bedragen Gebouwen t.b.v. nutsvoorzieningen en verkeers- en verblijfsdoeleinden Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen en verkeers- en verblijfsdoeleinden geldt dat: Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld /