-- Concept -- Zienswijzennota. Bestemmingsplan Recreatieterreinen Buren

Transcriptie

1 Zienswijzennota Bestemmingsplan Recreatieterreinen Buren Behorend bij het raadsvoorstel en besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan Recreatieterreinen Buren 23 februari 2015

2 Inhoud 1 Inleiding Algemeen Status zienswijzennota Leeswijzer Voorgeschiedenis Procedure bestemmingsplan Ingediende zienswijzen Ontvankelijkheid De Zienswijzen...6 Inleiding Snackbar t Hoekje...6 Reactie...6 Conclusie Firma Aannemings- en Verhuurbedrijf Spoelstra...7 Reactie...8 Conclusie Coöperatief Recreatieoord Klein Vaarwater B.A....8 Reactie...9 Conclusie Camping De Kiekduun...10 Reactie...10 Conclusie Wijzigingen in het bestemmingsplan Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen Toelichting Regels Verbeelding...12

3 1 Inleiding 1.1 Algemeen Volgens de Wet ruimtelijke ordening dient een bestemmingsplan tenminste eenmaal in de tien jaar te worden herzien. Het bestemmingsplan Nes is een actualisering van het geldende bestemmingsplan Recreatieterreinen Klein Vaarwater 1995, dat is vastgesteld op 12 februari 1996, en deels bestemmingsplan De Vleijen, vastgesteld op 17 maart 1986 en zal voorzien in een herziene en geactualiseerde planologisch-juridische regeling voor de recreatieterreinen ten noorden van Buren. Planologische wijzigingen die in het verleden hebben plaatsgevonden (omgevingsvergunningen enz.) zijn in dit plan verwerkt. Het bestemmingsplan vormt in de eerste plaats een kader voor het toetsen van bouwaanvragen en gebruiksveranderingen voor gebruikers van het plangebied. Daarbij worden de aanwezige waarden van het gebied beschermd tegen ongewenste ontwikkelingen. In de tweede plaats vormt het plan een kader voor de te verwachten en gewenste ontwikkelingen in de toekomst. 1.2 Status zienswijzennota In de voorliggende zienswijzennota Bestemmingsplan Recreatieterreinen Buren worden de zienswijzen behandeld die zijn ontvangen over het Bestemmingsplan Recreatieterreinen Buren. Deze zienswijzennota maakt onderdeel uit van het besluit van de gemeenteraad over de vaststelling van bestemmingsplan. 1.3 Leeswijzer De zienswijzennota bestaat uit 3 hoofdstukken. Hoofdstuk 1 geeft in het kort een beeld van de voorgeschiedenis, beschrijft de procedure en geeft een overzicht van de ingekomen zienswijzen en de ontvankelijkheid daarvan. In hoofdstuk 2 zijn alle zienswijzen samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Hierbij wordt aangeven of de zienswijze aanleiding geeft tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. In hoofdstuk 3 wordt een overzicht gegeven van wijzigingen die bij de vaststelling van het bestemmingsplan worden voorgesteld. Deze wijzigen komen voort uit de zienswijzen en er worden verder ook ambtshalve wijzigingen voorgesteld. 1.4 Voorgeschiedenis In april 2013 heeft de gemeenteraad ingestemd met het voorontwerpbestemmingsplan Recreatieterreinen Buren en is besloten inspraak te verlenen. Over dit voorontwerpbestemmingsplan Recreatieterreinen Buren is inspraak en vooroverleg gevoerd. Ook is een inloopmiddag georganiseerd waar het bestemmingsplan is toegelicht en geïnteresseerden vragen konden stellen. Van de inspraak en het vooroverleg is een eindverslag gemaakt dat is opgenomen in het bestemmingsplan. Er zijn drie inspraakreacties binnengekomen en twee vooroverlegreacties. Naar aanleiding van verschillende reacties en ambtelijke wijzigingen is het bestemmingsplan aangepast en is een ontwerpbestemmingsplan gemaakt. De formele bestemmingsplanprocedure is gestart op 23 oktober 2014 met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. Dit plan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen tot en met 3 december Voor iedereen bestond de mogelijkheid om tijdens deze periode zienswijzen in te dienen bij de gemeenteraad. 1.5 Procedure bestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft na publicatie in de Gemeente Info, de Staatscourant en via met ingang van 23 oktober tot en met 3 december 2014 voor iedereen ter 4

4 inzage gelegen bij het loket van het team Vergunningen in het gemeentehuis te Ballum. Daarnaast is het ontwerpbestemmingsplan elektronisch raadpleegbaar via en de gemeentelijke website. Dit is in overeenstemming met artikel 3.8 van de Wet op de ruimtelijke ordening. Gedurende ter termijn van terinzagelegging kon iedereen schriftelijk of mondeling een zienswijze indienen bij de gemeenteraad van Ameland. Na de zienswijzenronde beslist de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan. Zij weegt hierbij de ontvangen zienswijzen mee. De vaststelling wordt bekendgemaakt in de Gemeente Info, de Staatscourant en via de gemeentelijke website. In deze bekendmaking wordt aangegeven welke mogelijkheden er zijn voor het indienen van beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Alle indieners van een zienswijze worden hierover schriftelijk geïnformeerd. 1.6 Ingediende zienswijzen Tijdens de periode van terinzageligging zijn er vier zienswijzen ingekomen. Drie zienswijzen zijn schriftelijke ingediend, een zienswijze is mondeling ingediend. Daarnaast hebben de Gasunie, Wetterskip Fryslân en Veiligheidsregio Fryslân kenbaar gemaakt dat het ontwerpbestemmingsplan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. 1.7 Ontvankelijkheid Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 23 oktober tot en met 3 december 2014 ter inzage gelegen. Dit betekent dat 3 december 2014 de laatste dag was waarop een zienswijze aan de gemeenteraad verzonden kon worden. Alle zienswijzen zijn binnen de wettelijke termijn ingekomen en daarmee zijn deze ontvankelijk. 5

5 2 De Zienswijzen Inleiding In dit hoofdstuk zijn alle zienswijzen die bij de gemeenteraad zijn ingekomen samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. Hierbij is de gemeentelijke reactie steeds cursief afgedrukt. In de conclusie is aangegeven of er aanleiding bestaat tot het wijzigen van het bestemmingsplan. 2.1 Snackbar t Hoekje Betrokkenen zoeken naar mogelijkheden om aan kwaliteitsverbetering te doen en wensen het pand en het terras uit te breiden. Daarnaast wil men ook andere commerciële activiteiten ontplooien, waarbij wordt gedacht aan een ruimte die dient als uitgifte en start voor excursies en of verhuur van strandactiviteiten/sightseeing etc. In de zienswijze is een voorstel voor de gewenste juridische vertaling in het bestemmingsplan opgenomen (bestemming Horeca-1 handhaven met vergroten bestemmings- en bouwvlak plus functieaanduiding voor commerciële activiteiten). Bij de zienswijze is een bijlage Ontwikkelingsvoorstel t Hoekje te Ameland gevoegd. Dit ontwikkelingsvoorstel is in opdracht van reclamanten door een gespecialiseerd ontwerpbureau voor stedenbouw en landschap opgesteld. In dit ontwikkelingsvoorstel zijn uitgangspunten geformuleerd, is de gewenste bouwmogelijkheid ingetekend en is de landschappelijke inpassing uitgewerkt. Naast de gewenste uitbreiding is veel aandacht besteed aan de inpassing. Het beeld vanaf de Strandweg in noordelijke richting zal door de ingreep nauwelijks veranderen. Daarnaast wil men het duinlandschap ter plaatse versterken met duinstruweel als helmgrassen en duindoorn en een aantal duinbomen aanplanten zoals de grove den. Het gebouw en de uitbreiding laat men half onder het duinlandschap doorlopen. Figuur 1 Ontwikkelingsmodel 't Hoekje, Strandweg Buren Reactie 6

6 Horecabeleidsplan In het horecabeleidsplan en de bijbehorende evaluatie staat dat voor restaurants en fastfoodbedrijven in het buitengebied een consoliderend beleid geldt. Consolideren betekend dat de bestaande horeca op een bepaalde locatie gewenst is en wordt vastgelegd, met mogelijkheden voor uitbreiding (kwaliteitsverbetering) en eventueel mogelijkheden voor functieverandering (andere soort horeca). t Hoekje is een bestaand horecabedrijf. Verder staat in de evaluatie dat bestaande terrassen zouden mogen uitbreiden als de markt daarom vraagt. Structuurvisie Ameland De locatie valt in het themagericht zoekgebied. In deze gebieden wil de gemeente Ameland in de komende periode ruimte bieden aan ontwikkelingen die de toeristische aantrekkingskracht kwalitatief versterken en de economische basis van het eiland verbreden. Gedacht wordt aan de ontwikkeling van recreatieve, sport en/of onderwijsvoorzieningen die voldoen aan de wens tot meer luxe en innovativiteit. Deze voorzieningen zijn onderscheidend, hebben een toegevoegde waarde, bieden een verbreding van de economie en daarmee nieuwe vormen van werkgelegenheid. Het zou hierbij kunnen gaan om: ontwikkeling/uitbreiding van (hoogwaardige) sportvoorzieningen; ontwikkeling van een sauna, kuuroord of wellnesscentrum; het faciliteren van een specialistische (hoger) onderwijsvoorziening. Beoordeling Het betreft hier een uitbreiding c.q. vergroting van het bedrijf en een kwaliteitsverbetering. Dit in samenhang met het versterken van het omliggende duinlandschap met de daarbij behorende begroeiing en gebied gebonden beplanting. De locatie is gelegen op een centrale ontmoeting c.q. kruising van recreatieve bestemmingen. Het appartementencomplex Amelander Paradijs, camping Kiekduun met centrumvoorzieningen, vakantiepark Klein Vaarwater met centrumvoorzieningen, de betreffende snackbar t Hoekje en de doorgaande weg naar het strand. De uitbreiding met de kwaliteitsverbetering kan een versterking zijn van de onderlinge functies en opwaardering van de belevingswaarde ter plaatse. Zeker gezien de omgeving opgewaardeerd wordt door het versterken van het duinlandschap en de toepassing van gebiedseigen beplanting. Wel zal goed gekeken moeten worden naar de aspecten m.b.t. de voormalige stortplaats die daar aanwezig was. Vooralsnog zijn er stedenbouwkundige aanpassingen mogelijk. Onduidelijk is wat verstaan moet worden met commercieel ruimte en voor welk doel dit in gebruik genomen gaat worden. Zodra er concrete plannen zijn kan er desgewenst een omgevingsvergunning c.q. wijziging van het bestemmingsplan worden aangevraagd. Conclusie De zienswijze wordt overgenomen wat betreft uitbreiding van het bestemmings- en bouwvlak conform de zienswijze. 2.2 Firma Aannemings- en Verhuurbedrijf Spoelstra Reclamanten verzoeken het zuidelijke deel van het perceel aan de Zwarteweg (kadastraal bekend gemeente Nes, sectie D, nummers 707 en 272) te bestemmen voor agrarische doeleinden, met deels de dubbelbestemming kampeerterrein, overeenkomstig het huidige gebruik gedurende ten minste 25 jaar. In het geldende bestemmingsplan heeft het gebied de bestemming Bos, met deels een wijzigingsbevoegdheid om de bestemming te wijzigen in de bestemming Kampeerterrein. De bestemming Bos is niet reëel, het is nooit het voornemen geweest de percelen een functie ten behoeve van bos te geven en ook nu is dat niet aan de orde. Wel is de grond altijd in gebruik geweest voor agrarische doeleinden, en wordt het deels 7

7 gebruikt voor (toeristisch) kamperen. Kort gezegd is het verzoek het huidige gebruik te vertalen in het nieuwe bestemmingsplan. Reactie Uit onderzoek blijkt dat het gebruik van het zuidelijk deel van de percelen al gedurende lange periode agrarische is. Dat betekent dat de bestemming bos, zoals dat in het ontwerpbestemmingsplan aan het perceel is gegeven, niet passend is voor dit perceel. De bestemming Agrarisch-Cultuurgrond is een meer passende bestemming. Het jaarlijks tijdelijk (toeristisch) kamperen is bij de gemeente niet bekend, en in strijd met het bestemmingsplan. In het kader van de uitvoerbaarheid is het ongewenst om, zonder een (privaatrechtelijke) relatie met een bestaande camping, een deel van deze percelen een recreatieve bestemming te geven. Figuur 2 Actuele luchtfoto (2014) zuidelijk deel locatie fa. Spoelstra, Zwarteweg Buren Conclusie De zienswijze wordt overgenomen wat betreft het wijzigen van de bestemming Bos in de bestemming Agrarisch-cultuurgrond. Wat betreft het toeristisch kamperen wordt de zienswijze niet overgenomen. 2.3 Coöperatief Recreatieoord Klein Vaarwater B.A. a) Men kan zich vinden in de maximale oppervlakte van een stacaravan, mede vanwege de wijzigingsbevoegheid om de bestemming te kunnen wijzigen in recreatiewoningen c.q. chalets. b) Men verzoekt de bouwgrens van de bestemming Gemend aan de noordzijde door te trekken tot aan de westzijde van het gebied en de bouwgrens vijf meter in noordelijke richting te verplaatsen, dit hangt samen met de plannen voor het moderniseren van het centrumgebouw. Ook verzoekt men het bouwvlak in westelijke richting te vergroten zodat de huidige midgetgolfbaan als bebouwingsgebied wordt ingevuld. Ten slotte verzoekt men een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan op te nemen voor de huidige tennisbaan. c) In de toekomstvisie die door Klein Vaarwater is opgesteld staan tegen de dijk van de ijsbaan een aantal dijkwoningen geprojecteerd. Op vooral deze plek zouden wij de erfgrens passeren en op het terrein van de IJsvereniging Buren komen. Hierover is reeds contact geweest met de eigenaar van de grond. In artikel 14.2 staat dat er bebouwing mag plaats vinden tot 3 meter van de erfgrens. Mocht in een later stadium 8

8 blijken dat beide eigenaren zich in deze ontwikkelingen kunnen vinden, willen wij u verzoeken een mogelijkheid te creëren om van dit artikel te kunnen afwijken. d) In het noordoosten van het plangebied is het terrein voor natuur bestemd, met de aanduiding kampeerterrein voor een bepaald gebied waarbinnen uitsluitend tenten zijn toegestaan. Reclamant stelt dat het als kampeerterrein aangeduide gebied niet altijd in overeenstemming is met de dagelijkse praktijk. Dit wordt veroorzaakt door de gesteldheid van het terrein; niet overal kunnen tenten worden geplaatst. Men verzoekt het gehele terrein de aanduiding kampeerterrein te geven. Bovendien vraagt men de mogelijkheid om toercaravans op een bepaald deel toe te laten en dit in het bestemmingsplan op te nemen. In de bijlage is op een kaart het gebied ingetekend waar eventueel toercaravans geplaatst kunnen worden en waar alleen sprake is van van kamperen in tenten. Op het meer vlakke terrein kunnen toercaravans geplaatst worden waarvoor dan nutsaansluitingingen worden gemaakt. Men is bereid een onafhankelijk deskundig bureau onderzoek te laten doen en advies uit te laten brengen naar de eventuele effecten op de doelstellingen van Natura 2000 en de EHS. e) Reclamant verzoekt in het bestemmingsplan extra oppervlakte op te nemen om binnen de bestemming Recreatie-Kampeerterrein extra sanitaire voorzieningen te kunnen bouwen. f) Men is content met de mogelijkheid dat verschillende type recreatiewoningen middels een wijzigingsbevoegheid gewijzigd kunnen worden. g) Tenslotte wordt in de zienswijze verwezen naar de nota verblijfsrecreatie die wordt herzien. Men hoopt dat het nieuwe beleid meer ruimte biedt om tussen de verschillende verblijfsaccommodaties te kunnen switchen. De kampeersector staat onder druk. In de nieuwe nota verblijfsrecreatie zou niet alleen diversiteit maar ook creativiteit een speerpunt moeten zijn. Reactie a) Het verblijfsrecreatief beleid biedt, binnen bepaalde marges, ruimte voor het omzetten van recreatiemiddelen. Op dit moment wordt de nota verblijfsrecreatie geëvalueerd en herzien. De wijzigingsbevoegdheid is zodanig geformuleerd dat kan worden ingespeeld op wijzigingen van het beleid. b) Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bekeken zijn er geen bezwaren om het bouwvlak te vergroten conform het geen aangegeven in de zienswijze, dit i.v.m. de modernisering van het centrumgebouw. Voorstel om onderstaand bouwvlak op te nemen in het bestemmingsplan. c) Gezien het voor ogen hebbende plan zijn er op zich geen problemen tegen de situering van de recreatiewoningen. Kijkend naar de afstand tot de 9

9 perceelgrens is het advies om bij de algemene vrijstellingsbepalingen voor dit gedeelte vrijstelling toe te staan voor het bouwen tot op de perceelgrens. d) Wij staan positief tegenover de voorgestelde indeling en gebruik van dat gedeelte van het terrein. Echter het betreft hier een Natura 2000 en EHS gebied waar eerst onderzoek moet worden uitgevoerd waarin de (toekomstige) activiteit wordt beoordeeld op de huidige natuurwaarden (N2000 en EHS). Dit onderzoek heeft nog niet plaats gevonden. Gezien de procedure is dat in dit tijdsbestek niet meer haalbaar. Voorstel is een positieve grondhouding in te nemen en het bestemmingsplan (eventueel deels) te wijzigen na afronding van het onderzoek en definitieve vaststelling van de definitieve de toekomstvisie. e) Op dit moment is er ca. 660 m2 aan sanitaire voorzieningen aanwezig. Gezien de toekomst ontwikkelingen zal dit te weinig zijn. Stedenbouwkundig gezien is er geen bezwaar dit te vergroten om te kunnen voorzien in de behoefte voor de toekomst. Geadviseerd wordt het aantal m2 te verdubbelen tot een maximum van 1500 m2. Voorstel bij recht op te nemen 1500 m2 aan sanitaire voorzieningen. f) Dit onderdeel van de zienswijze nemen wij voor kennisgeving aan. g) Zoals in de reactie onder a) is geschreven wordt het verblijfsrecreatief beleid geëvalueerd en herzien. Inhoudelijk kan op dit onderdeel van de zienswijze geen reactie worden gegeven. Wel kunnen wij benadrukken dat in het bestemmingsplan bepalingen zijn opgenomen die aansluiten op de nota verblijfsrecreatie zodat flexibiliteit onder voorwaarden mogelijk is. Conclusie - De zienswijze wordt overgenomen voor onderdeel b. - De zienswijze wordt overgenomen voor onderdeel c middels een afwijkingsbevoegdheid in de regels. - De zienswijze wordt niet overgenomen voor onderdeel d. - De zienswijze wordt overgenomen voor onderdeel e door een maximale oppervlakte van m2 aan sanitaire voorzieningen in het bestemmingsplan op te nemen. 2.4 Camping De Kiekduun Reclamant vraagt de mogelijkheid tot de bouw van een tweede bedrijfswoning mogelijk te maken in het bestemmingsplan, middels een wijzigingsbevoegdheid. Het bedrijf bestaat uit een camping, een restaurant en een winkel. Er is behoefte aan een tweede bedrijfswoning om, met name in het seizoen, toezicht te houden en om er voor te zorgen dat er altijd iemand aanwezig is. Voor de tweede bedrijfswoning is een bouwplan uitgewerkt, waarnaar in de zienswijze wordt verwezen. Reactie Een bedrijfswoning is (volgens de definitie in het bestemmingsplan) een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is. Het is bekend dat bij bepaalde bedrijven in de gemeente meer dan een bedrijfswoning gewenst c.q. noodzakelijk en in sommige gevallen al aanwezig is. Wij zijn bezig met een beleidsnotitie over bedrijfswoningen en personeelshuisvesting. In het bestemmingsplan kan worden geanticipeerd op nieuwe ontwikkelingen. Ruimtelijk gezien zijn er mogelijkheden om een bedrijfswoning zorgvuldig in te passen in de bestaande bebouwingsstructuur. Daarbij is het gewenst bebouwing enigszins te clusteren rondom de centrumvoorzieningen. In de Verordening Romte is niet specifiek iets bepaald over extra bedrijfswoningen, een toe te voegen woning moet wel passen binnen de woningbouwafspraken. 10

10 Conclusie Binnen het bestemmingsvlak Gemengd van camping De Kiekduun wordt een aanduiding bedrijfswoning opgenomen volgens de zienswijze en het bouwplan. 11

11 3 Wijzigingen in het bestemmingsplan De ingediende zienswijzen en de beoordeling daarvan hebben er toe geleid dat het ontwerpbestemmingsplan Recreatieterreinen Buren gewijzigd wordt vastgesteld. Daarnaast wordt een aantal ambtshalve wijzigingen voorgesteld. De wijzigingen hebben betrekking op de toelichting, regels en verbeelding. In dit hoofdstuk worden de wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen weergegeven. 3.1 Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen Toelichting a) Geen wijzigingen Regels a) In de regels wordt een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om in afwijking van de bepaling om recreatiewoningen op minimaal 3 meter van de erfgrens te bouwen, specifiek voor het gebied ten oosten van de ijsbaan tot op de erfgrens gebouwd mag worden. b) In de regels wordt binnen de bestemming Recreatie Kampeerterrein bepaald dat de oppervlakte van sanitaire voorzieningen binnen vakantiepark Klein Vaarwater ten hoogste m2 zal bedragen Verbeelding a) Het bestemmings- en bouwvlak voor snackbar t Hoekje, Strandweg 64 in Buren, wordt vergroot volgens de zienswijze. b) De bestemming Bos op de percelen kadastraal bekend gemeente Nes, sectie D, nummers 707 en 272 wordt gewijzigd in de bestemming Agrarisch- Cultuurgrond. c) Het bouwvlak met de bestemming Gemengd van Coöperatief Recreatieoord Klein Vaarwater B.A. wordt vergroot volgens voorstel in de reactie op de zienswijze. d) Binnen het bestemmingsvlak Gemengd van camping De Kiekduun wordt een aanduiding bedrijfswoning opgenomen. 12