VONNIS gewezen en wtgesproken in het gerechtsgebouw te Antwerpen op zeven juni tweeduizend en elf. griffier

Transcriptie

1 N11/ juni2011 Handels_praktüken. Nr. Nr. rep. VONNIS gewezen en wtgesproken in het gerechtsgebouw te Antwerpen op zeven juni tweeduizend en elf. In de openbare terechtzitting van de Rechtbank van Koophandel van het gerechtelijk arrondissement Antwerpen, zetelend zoals in kort geding bij toepassing van artikel2 en 3 van de wet van 6 april2010 met betrekking tot de regeling van bepaalde procedures in het kader van de wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, en waar zitting hadden: Aangeboden op Rechter, wn. Voorzitter Niet te registreren De e.a. Inspecteur griffier Verz.: UITGIFTE Mr. Eiser /gedaagde Nr. R.U. In de zaak van: N11/02771 BEROEPSINSTITUUT MET RECHTSPERSOONLIJKHEID BEROEPSINSTITUUT VASTGOEDMAKELAARS, opgericht bij Koninklijk Besluit van 6 september 1991 (B.S. 13 oktober 1993) en geïnstalleerd bij Koninklijk Besluit van 17 februari 1995 (B.S. 11 maart 1995), KBO nr , metzetel te 1000 Brussel, Luxemburgstraat 16b; Blz. dd. Eiseres, vertegenwoordigd door Meester kantoorhoudende te ; TEGEN: advocaat, 1. NV PADIMI. met zetel te 2100 Deurne, Bisschoppenhoflaan 447; 2. Mijnheers c, zaakvoerder, geboren op wonende te 3. Mijnheer V G qeboren op, wonende te 1.

2 '' N11/ juni 2011 Handels rakti'ken Folio nr, 4, Mijnheer V D zaakvoerder, geboren op 'lonende te Verwerende partijen, vertegenwoordigd door Meester kantoorhoudende te, advocaat, I, PROCEDUREVOORGAANDEN De artikelen 2, 34, 36, 37 en 41 van de Wet van 15 juni op het gebruik der talen in gerechtszaken, gewijzigd bij wet van 10 oktober 1967, houdende het gerechtelijk wetbeek worden toegepast. Op 24 maart 2011 brengt het BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKElAARS (hierna "BIV') dagvaarding uit lastens de NV PADIMI, de heer C. SI, de heer G. V en de heer D. V De stukken van rechtspleging worden vermeld op de inventaris van het dossier van rechtspleging. Op de zitting van 31 mei 2011 hebben partijen gepleit, waarna de zaak in beraad wordt genomen. 11. DE FEITEN Het BIV verwijst in haar feitelijk kader naar vermeend dubieuze praktijken van de BVBA ALERTASS (KBO nr ) waarin o.a. de heer C. S., alsmede de heer G. V actief waren. Vermelde venneetschap werd in staat van faillissement verklaard (dr vennis dd. 29 november 2010) en het handelsfonds werd overgenomen door de NV PADIMI (hierna aangeduid als "PADIMI"). ALERTASS werd niet veroordeeld tot het staken en gestaakt houden van vermeende oneerlijke handelspraktijken. De raadsman van PADIMI stelt dat vermelde overname een doorstart betreft van ALERTASS. Als bestuurder worden volgende personen aangeduid bij PADIMI: de heer c. S (geen BIV-nummer), de heer G. V (geen BIV-. 2.

3 .. N11/ juni2011 Handels raktïken nummer), de heer D. v (geen BIV-nummer) en de heer L. V I (BIV-nummer ). Het BIV meent dat PADIMI alsmede drie van haar bestuurders (deze zonder BIV-nummer) op een onregelmatige wijze handel voeren (lees inbreukmakend op de Kaderwet tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen van 1 maart 1976 gecodificeerd middels Koninklijk besluit tot codificatie van de kaderwetten betreffende de dienstvertenende intellectuele beroepen van 3 augustus 2007 (hierna aangeduid als "Kaderwef')) en dat deze activiteiten dienen gestaakt te worden. Als feitelijke elementen wordt hiertoe aangehaald: 1. De heer V E.I.C. BEHEER. I voert tevens en enkel handel onder de finna 2. De heer V is woonachtig te Portugal en enkel op papier bestuurder om PADIMI aan een BIV-nummer te helpen. 3. De heer G. V, profileert zich als "algemeen directeur en [is] vanuit deze functie uiteraard befast met vastgoedactiviteiten". In dit licht wordt verwezen naar de kennisgeving van de syndicus ondertekend door de heer G. V. waarbij deze stelt dat de activiteiten van ALERTASS werden overgenomen. 4. De heer C. S profileert zich als vastgoedmakelaar (terzake van de bemiddeling bij verkoop) en voert eveneens syndic-activiteiten. Verder wordt eveneens een venneende inbreuk op de Wet tot oprichting van een Kruispuntbank van Ondernemingen, tot modernisering van het handelsregister, tot oprichting van erkende ondernemingsloketten en houdende diverse bepalingen aangezien PADIMI enkel geregistreerd staat onder NACEBEL-code , een klasse die niet de activiteiten omvat van vastgoedbemiddeling of syndicus. Hieromtrent wordt echter geen concrete vordering ingesteld (dr. confonn artikel 4 van de wet met betrekking tot de regeling van bepaalde procedures in het kader van de wet van 6 april 2010 betreffende de marktpraktijken en de consumentenbeschenning juncto Wet van 16 januari 2003 tot oprichting van de kruispunt van ondernemingen, tot modernisering van het handelsregister, tot oprichting van erkende ondernemingsloketten en houdende diverse bepalingen) VORDERINGEN - 3.

4 '' De vordering van het BIV strekken in hoofdzaak tot: Het horen zeggen voor recht dat verwerende partijen handelen in strijd met artikel 4 van de Kaderwet en artikel 2 KB dd. 6 september 1993 en aldus een inbreuk plegen op de artikelen 95 e.v. WMPC. Het staken en gestaakt houden van vermelde inbreukmakende praktijken (inhoudende rechtstreeks of onrechtstreeks de activiteit uit te oefenen van bemiddelaar met het oog op verkoop, aankoop, ruil, verhuring of afstand van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen uit te oefenen, de activiteit van beheerder van goederen uit te oefenen die instaat voor ofwel het beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten ofwel het syndicschap van onroerende goederen in mede-eigendom). De staking en het gestaakt houden van iedere samenwerking met derden die niet over een BIV-erkenning beschikken betreffende de activiteiten die behoren tot het beroep van vastgoedmakelaar in de zin van het KB van 6 september Het opleggen van een dwangsom van per inbreuk of per dag indien het een voortdurende inbreuk betreft, te rekenen vanaf de betekening van het tussen te komen bevelschrift of beschikking. De publicatie van het vonnis bij uitreksel in "BIV NEWS". Het opleggen aan elk van de gedaagden van een verbod tot herhaling van per inbreuk of per dag indien het een voortdurende inbreuk betreft, te rekenen vanaf de betekening van het tussen te komen bevelschrift of beschikking. (ondergeschikt -indien de situatle zou geregulariseerd zijn) Het horen zeggen voor recht dat verwerende partijen handelden in strijd met artikel 4 van de Kaderwet en artikel 2 KB dd. 6 september 1993 en aldus een inbreuk pleegden op de artikelen 95 e.v. WMPC. (ondergeschikt - Indien de situatie zou geregulariseerd zijn) Het opleggen aan elk van de gedaagden van een verbod tot herhaling van per inbreuk of per dag indien het een voortdurende inbreuk betreft, te rekenen vanaf de betekening van het tussen te komen bevelschrift of beschikking. De betaling van de kosten van het geding door verwerende partijen met inbegrip van de rechtsplegingsvergoeding begroot op De uitvoerbaarheid bij voorraad, spijts alle verhaal en zonder borgstelling, en met uitsluiting van het recht tot kantonnement. Verwerende partijen verweren zich door te de ontoelaatbaarheid van de eisen in te roepen en vervolgens de ongegrondheid ervan. Voorafgaandelijk recht te doen wordt verzocht de volgende prejudiciële vraag te stellen aan het Grondwettelijk Hof: "Bestaat er een ongelijkheid in de zin van o.a. artikelen 10, 11 en 24 van de GW door de stakingsvordering o.b.v. de WMPC (o.m. niet limitatief artikel95 en artikel113 WMPC) toe te staan aan eiseres (BIV) telwijl deze eigenlijk niet mogelijk is voor andere beroepsverenigingen opzkhtens andere gelijkaardige vrije beroepers met een eigen tuchtorgaan daar er geen objectiveerbaar en verantwoord onderscheid kan worden gevonden zonder artikel 10, 11 e.a: van de GW te - 4-

5 '' ' N11/ juni 2011 Handelspraktijken schaden?" IV. BELANG EN HOEDANIGHEID Het behoort tot de bijzondere bevoegdheid van het BI V, om erop toe te zien dat de voorwaarden inzake toegang tot het beroep worden nageleefd en elke inbreuk op de wetten en verordeningen tot bescherming van de beroepstitel en tot organisatie van het beroep bij de gerechtelijke overheid aan te klagen (dr. Artikel 8, 1, 1' Kaderwet tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen van 1 maart 1976). Conform artikel113 WMPC is het BIV vorderingsgerechtigd. V. BEOORDELING VA Prejudiciële vraag De vordering tot het horen stellen van een prejudiciële vraag wordt afgewezen als ongegrond aangezien er m.b.t. het BIV geen verplichting bestaat om eerst haar tuchtprocedure uit te putten alvorens en stakingsvordering in te leiden. Verder wordt opgemerkt dat het beroep van vastgoedmakelaar/syndic niet gekwalificeerd kan worden als een vrij beroep. V.B. WMPC 2) Relevante wettelijke bepalingen De uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar is onderworpen aan artike14 van de Kaderwet: Art. 4. Niemand mag in de hoedanigheid van zelfstandige, als hoofd- of bijberoep een ter uitvoen'ng van deze tlèel gereglementeerd beroep uitoefenen of er de beroepstitel van voeren, indien hij niet is ingeschreven op het tableau van de beoefenaars van het beroep of op de lijst van de stagiairs of, indien hij gevestigd Is in het buitenland, niet de toelating heeft bekomen om het beroep occasioneel uit te oefenen. Wanneer het gereglementeerd beroep wordt uitgeoefend in het kader van een rechtspersoon, is het voorgaande lid enkel van toepassing op diegene of diegenen van haar bestuurders, zaakvoerders of werkende vennoten, die persoonlijk de gereglementeerde activiteit uitoefenen of - 5-

6 '' N11/ juni2011 Handels raktïken die de daadwerkelijke leiding waarnemen van de diensten waar het beroep wordt uitgeoefend. Bij ontstentenis van deze personen is de bepaling van het eerste lid van toepassing op een bestuurder,zaakvoerder of werkend vennoot van de rechtspersoon, die daartoe wordt aangewezen. Voor de toepassing van deze titel wordt op onweerlegbare wijze vermoed dat die personen deze werkzaamheid als zelfstandige uitoefenen. Aan de uit het eerste lid voortvloeiende verplichtingen moet niet wor-. den voldaan om het beroep in het kader van een arbeidsovereenkomst uit te oefenen, doch de personen die van deze mogelijkheid gebruik maken ZJÏn niet gemachtigd de beroepstitel te voeren. Artikel 2 en 3 KB dd. 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar bepaalt: Art. 2. Niemand mag als zelfstandige in hoofd- of bijberoep, het.. beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen of de beroepstitel voeren van " erkend vastgoedmakelaar B.l. V. " of " stagiair-vastgoedmakelaar " tenzij hij is ingeschreven op hettableau van de beoefenaars van het beroep of op de lijst van de stagiairs die door het Instituut bijgehouden worden of, indien hij in het buitenland gevestigd is, geen toestemming heeft verkregen om het beroep occasioneel uit te oefenen. Art. 3. Oefent de beroepswerkzaamheid van vastgoedmakelaar in de zin van d/1 besluit uit, hij die zich gewoonlijk, als zelfstandige en voor rekening van derden, bezighoudt met : 1 activiteiten van bemiddelaar met het oog op de verkoop, aankoop, ruil, verhun'ng of afstand van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen; 2 activiteiten van beheerder van goederen die instaat voor : a) ofwel het beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten; b) ofwel het syndicschap van onroerende goederen in mede-eigendom. 2) T oeoassing Terecht stelt het BIV dat eenieder die onder "zelfstandig statuut" het beroep van vastgoedmakelaar, syndicus enlof rentmeester wenst uit te oefenen, dient ingeschreven te zijn bij het BIV, ongeacht het feit of men deze activiteiten ontwikkelt in hoofd- of in bijberoep. Oe erkenning is persoonlijk en kan alsdusdanig niet worden overgedragen aan een fysieke persoon dan wel ingebracht worden in een vennootschap. Verwerende partijen beperken hun argumentatie door de stelling weer te geven dat zolang de werkelijke juridische handelingen maar gesteld worden door de bestuurder met BIV-nummer (d.i. de heer V I) er geen inbreuk kan worden vastgesteld op de Kaderwet. Hierbij wordt verwezen naar de verklaring van de heer V dat hij de werkelijke "deals" sluit. In dit licht wordt dan - 6-

7 '. A/11/ juni 2011 Handels raktïken gesteld dat het BIV is die de bewijslast draagt van de inbreuken. De stelling wordt niet gevolgd. Het BIV reikt voldoende elementen aan m.b.t. de heer C. S V. : (bemiddeling en syndicusactiviteiten) en de heer G. (syndicusactiviteiten) (en alsdusdanig PADIMI) die een weerlegbaar vermoeden doen ontstaan dat er wel degelijk op een inbreukmakende wijze het beroep van vastgoedmakelaar dan wel syndicus wordt uitgeoefend. De verwijzing naar de eerdere activiteiten van ALERT ASS (waarvan het handelsfonds werd overgenomen door PAD/MI) alsmede het gegeven dat de heer V zijn woonplaats heeft in het buitenland en als enige over een BIV-nummer beschikt binnen PADIMI (die als hoofdactiviteit handelingen uitvoert waarvoor een BIV-nummer vereist is), lijken dit vermoeden te bestendigen De problematiek lijkt terug te brengen tot een problematiek van bewijslast, waarbij rekening dient gehouden te worden met enerzijds de processuele positie van partijen (BIV versus verweerders) en anderzijds de loyaliteit die partijen elkaar verschuldigd zijn in het kader van bewijsvoering, Thans wordt in dit kader aangenomen dat de bewijslast niet enkel mag afhangen van de toevallige processuele positie als eiser of als verweerder. De bewijslast wordt geconditioneerd door de fair play die procespartijen elkaar verschuldigd zijn en de plicht die ze hebben aan de bewijsvoering mee te werken. Het is dan ook aan verwerende partijen om aan te tonen dat binnen PADIMI al de activiteiten (die betrekking hebben op de Kaderwet) worden uitgeoefend door de heer V. Een post-factum verklaring wordt hieromtrent als niet voldoende beschouwd. Concreet dienen verwerende partijen aan te tonen (aan de hand van tegenstelbare stukken) dat het wel degelijk de heer V betreft die de daden stelt waarvoor aan BIVnummer vereist is of minstens hiervan een begin van bewijs aan te reiken. Het door het BIV aangereikte vermoeden wordt niet veldoende naar recht ontkracht door verwerende partijen. Volledigheidshalve wordt aangegeven dat de arbeidsovereenkomst van de heer C. S. met PADIMI dd. 1 februari 2011 het weerlegbaar vermoeden niet ontkracht gezien de stukken van PADIMI de heer C. SI nog steeds aanduiden als bestuurder alsmede documenten ondertekent (m.b.t. een - 7-

8 .. A/11/ juni2011 Handels raktïken syndicusopdracht) onderschrijft als "gedelegeerd bestuurde('. Deze beoordeling geldt niet voor de heer D. V waaromtrent geen enkel feit wordt aangereikt dat deze enige daden zou uitoefenen die een registratienummer behoeven in het kader van zijn mandaat bij PADAMI. De functie van bestuurder bij PADIMI die naast het beroep van vastgoedmakelaar en syndicus eveneens andere activiteiten uitoefent, is niet voldoende om venneeden hieromtrent te creëren laat staan enig bewijs in te houden van een inbreukmakende activiteit. De vordering t.a.v. deze persoon wordt afgewezen als ongegrond. 3) Publicatie Gezien de vordering tot publicatie beperkt is tot een uittreksel in het "BIV NEWS" wordt deze vordering proportioneel beschouwd met het nadeel dat verwerende partijen zouden lijden door de publicatie. Vl. UITSPRAAK Wij, S. Granata, Rechter, Waarnemend Voorzitter, zetelend zoals in kort geding bij toepassing van de wet van op de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, bijgestaan door M. Eyckmans, Griffier. Rechtdoende op tegenspraak, alle andere en strijdige besluiten verwerpend, Verklaren zich bevoegd om van de vorderingen kennis te nemen. Zeggen voor recht dat PADIMI NV, de heer C. S en de heer G. V. handelen in strijd met artikel 4 van de Kaderwet en artikel 2 KB dd. 6 september 1993 en aldus een inbreuk plegen op de artikelen 95 e.v. WMPC. Bevelen het staken en gestaakt door PADIMI NV, de heer C. S en de heer G. V. van activiteiten die verband houden van vermelde inbreukmakende praktijken (inhoudende rechtstreeks of onrechtstreeks de activiteit uit te oefenen van bemiddelaar met het oog op verkoop, aankoop, ruil, verhuring of afstand van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen uit te oefenen, de activiteit van beheerder van goederen uit te oefenen die instaat voor ofwel het beheer - 8-

9 A/11/ juni2011 Handels raktïken van onroerende goederen of van onroerende rechten ofwel het syndicschap van onroerende goederen in mede-eigendom) en dit onder verbeurte van een dwangsom van per inbreuk of per dag indien het een voortdurende inbreuk betreft (met een maximum van ), te rekenen vanaf de betekening van het tussen te komen bevelschrift of beschikking. Met betrekking tot de NV PADIMI geldt desbetreffende staking totdat de personen die daadwerkelijk de activiteiten uitvoeren die onderworpen zijn aan een BIV-erkenning hierover beschikken. Bevelen de staking en het gestaakt houden van iedere samenwerking door PADIMI NV, de heer c. S m de heer G. V. met derden die niet over een BIV-erkenning beschikken betreffende de activiteiten die behoren tot het beroep van vastgoedmakelaar in de zin van het KB van 6 september 1993 en dit onder verbeurte van een dwangsom van per inbreuk of per dag indien het een voortdurende inbreuk betreft, te rekenen vanaf de betekening van het tussen te komen bevelschrift of beschikking {met een maximum van ). Deze laatste dwangsom kan niet gecumuleerd worden met de eerder opgelegde dwangsom. Machtigen het BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS tot bekendmaking van het vonnis bij uittre)<sel in "BIV NEWS" en dit op haar eigen kosten. Verwerpt het andere en meergevorderde als ongegrond. Veroordelen verwerende partijen tot betaling aan het BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS van de kosten van het geding als volgt begroot: Kosten dagvaarding: 387,92 Rechtsplegingsvergoeding: 1.320,00 Getekend: S. Granata - 9 -

10