Memorie naar aanleiding van inspraakreacties ten behoeve van de vaststelling van het bestemmingsplan Urlingsestraat 11a.

Transcriptie

1 Memorie naar aanleiding van inspraakreacties ten behoeve van de vaststelling van het bestemmingsplan Urlingsestraat 11a. Inleiding Het voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan Urlingsestraat 11a is op 17 mei 2011 behandeld in de commissie Ruimte. De bedoeling is dat het bestemmingsplan in de raadsvergadering van 26 mei 2011 wordt vastgesteld. Tijdens de behandeling van het voorstel hebben mevrouw Jansen en de heer Van Kempen ingesproken. Omdat de inspraakreactie uitvoerig en gedetailleerd was, heeft wethouder Jos de Graaf aangegeven dat hij op korte termijn terugkomt op de inspraakreactie. In deze memorie zal puntsgewijs ingegaan worden op de inspraakreactie. Behandeling inspraakreactie 1)Financiële onderbouwing In de reactie wordt aangegeven dat het bestemmingsplan in strijd zou zijn met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel, omdat de financiële onderbouwing niet zou kloppen. Dit is niet juist. De BiO-regeling houdt in dat in ruil voor een ruimtelijke kwaliteitsinvestering zogenaamde BiO-woningen gebouwd kunnen worden. Per BiOwoning dient een ruimtelijke investering gedaan te worden van omgerekend ,--. In dit geval dient er een investering plaats te vinden van ,--. Een groot deel van dit bedrag wordt gerealiseerd door de beëindiging van het agrarisch bedrijf aan de Urlingsestraat 11a. Hierbij wordt de BIV-methode (Beëindigingsregeling Intensieve Veehouderij) gebruikt om de waarde te bepalen van het stoppen van het bedrijf en het slopen van de gebouwen. Dit is een algemeen geaccepteerde methode van waardebepaling. Voor gebouwen wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald. Dit is de waarde van de gebouwen minus de afschrijvingen. Bij de BIV-methode mag 40% van de gecorrigeerde vervangingswaarde worden meegenomen. Daarnaast mag voor het slopen van de gebouwen een bedrag van 25,-- per m² worden meegenomen. Voor de bestaande stallen is dit op deze wijze gebeurd. Voor de afgebrande stal is de keuze geweest tussen twee methoden: a) de stallen worden herbouwd. De familie Haerkens ontvangt in die situatie van de verzekering de volledige herbouwwaarde. Kort daarna worden de stallen gesloopt. Bij de bedrijfsbeëindiging wordt dan 40% van de gecorrigeerde vervangingswaarde (die op dat moment nagenoeg gelijk zal zijn aan de nieuwbouwwaarde) meegenomen. Daarnaast een sloopvergoeding van 25,-- per m². b. de stallen worden niet herbouwd. In dat geval wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van de afgebrande stal bepaald als ware de stal nog aanwezig. De familie Haerkens ontvangt in die situatie slechts een gedeelte van de verzekeringspenningen. 40% van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt meegenomen. Daarnaast geen 25,-- per m² sloopvergoeding maar slechts 10,-- omdat de bovenbouw niet meer aanwezig is. Uitkomst van deze rekensom is dat de waarde die mag worden meegenomen voor kwaliteitsverbetering slechts 39% is van de waarde die mag worden meegenomen in de situatie genoemd onder a. Om kapitaalvernietiging te voorkomen hebben wij er voor gekozen de methode genoemd onder b toe te passen. Bovendien wordt hiermee meer kwaliteit behaald omdat in geval b ook een perceel in het Maasheggengebied omgezet wordt in natuur wat bij toepassing van de methode genoemd onder a niet noodzakelijk zou zijn. 2) Gemeentelijk beleid In de tweede plaats wordt aangegeven dat het bestemmingsplan in strijd zou zijn met het gemeentelijk beleid. In de reactie staat dat het gemeentelijk beleid zou aangeven dat de breedte van de woonpercelen minimaal 25 tot 30 meter moet zijn. Het voorstel is nu 1

2 om een breedte van 22 meter te hanteren. De breedte van de percelen zou dan ook in strijd zijn met gemeentelijk beleid. Deze aanname is niet juist. De gemeente Boxmeer heeft naar aanleiding van het provinciaal BiO-beleid, het beleidskader voor hergebruik van VAB s en aanverwante ontwikkelingen in het buitengebied opgesteld. Dit beleid is gekoppeld aan het bestemmingsplan buitengebied 2008 (vastgesteld door de gemeenteraad in juli 2009).) In dit beleid voor BiO-woningen staan voorwaarden genoemd voor hergebruik van VAB s voor wonen. Eén van deze voorwaarden is dat een nieuwe Ruimte-voor-Ruimte of BiO-woning gerealiseerd moet worden op royale kavels van ten minste 1250 m2 (circa 25 a 30 x 40 a 50 m). In het gemeentelijk beleid wordt het woord circa gebruikt. Dit betekent dat geen exacte maat is opgenomen voor de breedte van het perceel. Dit is afhankelijk van de concrete situatie. Een breedte van 22 meter zoals nu wordt voorgesteld, biedt vanuit stedenbouwkundig oogpunt voldoende ruimte voor een vrijstaande woning en komt overeen met de richting die het beleid aangeeft. Daarnaast is het zo dat het beleid voor BiO-woning richtinggevend is. Uiteindelijk wordt in het bestemmingsplan aan de hand van het beleid definitief invulling gegeven aan het beleid. In het bestemmingsplan wordt maatwerk geboden, aansluitend op de specifieke situatie. Het beleid is met andere woorden richtinggevend voor het bestemmingsplan. 3) Invloed Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Vervolgens wordt aangegeven dat het bestemmingsplan in strijd zou zijn met het provinciaal beleid. In dat kader wordt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) aangehaald. Inspreker wijst er op dat op basis van het Besluit omgevingsrecht (Bor) op het perceel vergunningsvrij bouwwerken kunnen worden opgericht als gevolg waarvan zichtlijnen zouden verdwijnen. Inspreker is van mening dat het vergunningsvrij kunnen bouwen in strijd zou zijn met een goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige uitgangspunten van het bestemmingsplan, met name het behoud van zichtlijnen. De Wabo is op 1 oktober 2010 in werking getreden. Het Bor dat op basis van deze wet is vastgesteld bevat de categorieën bouwwerken voor het bouwen waarvan geen vergunning is vereist. Het Bor is een landelijk geldende regeling en is dus ook van toepassing op de bestaande woningen aan de Urlingsestraat en de op basis van het onderhavig bestemmingsplan nieuw op te richten woningen. Artikel 2 van het Bor bevat de categorie bouwwerken waarvoor vrij vertaald - geen omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist ook al is sprake van strijd met het bestemmingsplan. Artikel 3 bevat de vergunningsvrije bouwwerken die alleen vergunningsvrij mogen worden opgericht als geen sprake is van strijd met het bestemmingsplan. Vastgesteld moet worden dat op basis van artikel 2 van het Bor vergunningsvrij een bijbehorend bouwwerk (bijvoorbeeld een berging of carport) kan worden opgericht met een maximaal oppervlak van maximaal 30 m² waarvan maximaal 10 m² in de zijdelingse perceelsgrens, niet hoger dan 3 meter mag worden gebouwd. Voorts mag een erf- of perceelsafscheiding worden gebouwd van maximaal 2 meter hoog (1 meter achter de voorgevel van de woning). Wanneer de planregels van het bestemmingsplan het toelaten dan kan hetgeen op basis van artikel 3 van het Bor vergunningsvrij is verklaard, worden gebouwd. Conclusie is dat op basis van artikel 2 van het Bor altijd bouwwerken vergunningsvrij kunnen worden opgericht die van invloed zijn op hetgeen op een perceel mag worden gebouwd en derhalve op de door inspreker aangehaalde zichtlijn. De enige mogelijkheid die de bestemmingsplanwetgever heeft om de mogelijkheden van het vergunningsvrij oprichten van bijbehorende bouwwerken in dit verband te beperken is om te bepalen dat er aan een of beide zijden van het bouwvlak van de woning een 2

3 strook wordt vastgesteld waarvoor de planregels bepalen dat hierop geen bijgebouwen mogen worden gebouwd. Daarbij kan de strook meer of minder diep worden vastgesteld. Verder merken wij op dat het behoud van landschappelijke doorzichten breder moet worden gezien dan alleen de mogelijke bebouwing op onderhavig perceel. Het gaat om een verdichting van het bebouwingslint aan de Urlingsestraat. Niet gezegd kan worden dat als gevolg van de bebouwingsmogelijkheden de landschappelijke doorzichten in de Urlingsestraat worden aangetast. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat op basis van het geldende bestemmingsplan Buitengebied 2008 ter plaatse agrarische bedrijfsbebouwing met een nokhoogte van 10 meter kan worden opgericht waardoor het landschappelijk doorzicht ter plaatse minder is dan op basis van de voorgestelde planregels van bestemmingsplan Urlingsestraat 11a mogelijk is. In dit verband wijzen ook nog op het volgende. In de gebiedsvisie bebouwingsconcentraties zijn de verschillende bebouwingsconcentraties nader uitgewerkt. De gebiedsvisie bebouwingsconcentratie is een bijlage bij de notitie beleidskader voor hergebruik van voormalige agrarische bedrijfslocaties en aanverwante ontwikkelingen in het buitengebied. Voor de Urlingsestraat wordt aangegeven dat de zichten op de achterzijde van de kavels van de bebouwde kom van Oeffelt behouden dienen te blijven. Daarom is ook aangegeven dat mogelijk nieuwe woonbebouwing aan de oostzijde van de Urlingsestraat dient plaats te vinden. Het perceel waar nu de nieuwe woningen zijn gepland is aangeduid als zoekgebied nieuwe ontwikkeling naar wonen in de gebiedsvisie bebouwingsconcentraties. Door de ontwikkeling van twee woningen op het perceel met de mogelijkheid tot het oprichten van bijgebouwen en de aanplant van groen zal het landschappelijk doorzicht hier worden beperkt. Gezien het streefbeeld van de bebouwingsconcentratie Urlingsestraat (de gebieden die open moeten blijven, blijven open) en de ruimtelijke verbetering die met dit plan plaatsvindt is een aantasting van het landschappelijk doorzicht hier geaccepteerd. De stelling dat de Urlingsestraat aan zijn lot wordt overgelaten, delen wij gelet op het voorgaande niet. Bij nadere heroverweging hebben wij de mogelijkheden voor het oprichten van bijgebouwen in het ontwerpbestemmingsplannen nogmaals bezien. Het voorstel is nu om de planregels voor de bestemming wonen aan te passen. Nu staat aangegeven dat bijgebouwen 2 meter achter de voorgevelrooilijn moeten worden gebouwd. Om te veel verdichting aan de zijkanten van de nieuwe woningen tegen te gaan, worden de planregels zo aangepast dat bijgebouwen alleen achter de achtergevelrooilijn (achterzijde bouwvlak) gerealiseerd kunnen worden. Dit betekent overigens nog wel dat er zoals hiervoor vermeld - vergunningsvrij bijgebouwen opgericht kunnen worden aan beide zijden van de nieuwe woningen. In bijgevoegde kaart (bijlage I) is aangegeven achter welke lijn bijgebouwen opgericht kunnen worden. Overigens merken wij nog op dat in de huidige situatie feitelijk geen sprake is van een landschappelijk doorzicht omdat er bomen en struiken staan. Samenvattend is onze conclusie dat met de aanpassing van de onderhavig planregeling in samenhang met de regeling van het vergunningsvrij bouwen zoals opgenomen in het Bor ter plaatse geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de zichtlijn vanaf de Urlingsestraat. 4) Strijd met de stedenbouwkundige uitgangspunten Aangevoerd wordt dat het bestemmingsplan in strijd zou zijn met stedenbouwkundige uitgangspunten. Aangegeven wordt dat in de toelichting van het bestemmingsplan één van de stedenbouwkundige uitgangspunten boerderijachtige stijl is. Doordat er sprake is van twee bouwblokken en gelet op de afmetingen van het bouwblok is het volgens inspreker onmogelijk om hier een woning in boerderijstijl te bouwen hetgeen door inspreker wordt voorgestaan. 3

4 Wij merken hierover op dat in de toelichting van het bestemmingsplan niet is vermeld boerderijachtige stijl, maar wonen in een landelijke, boerderijachtige stijl. Verder staat in de beeldkwaliteitsregels bij typologie: vrijstaande woningen in landelijk bouwstijl. In de toelichting van het bestemmingsplan staat dus niet dat er een boerderijwoning moet worden gebouwd. Dit is ook nooit de intentie geweest. De Urlingsestraat kenmerkt zich door een afwisselende bouwstijl. Er is dan ook geen noodzaak om in het bestemmingsplan op te nemen dat er een langgevelboerderij opgericht moet worden. Bovendien is het ten behoeve van de bereiken van de ruimtelijke kwaliteitsverbetering gewenst om twee woningen te realiseren. Ook het opnemen van een nokrichting achten wij overbodig. In onderhavig bestemmingsplan zijn in de plantoelichting beeldkwaliteitsregels opgenomen die zijn vertaald in de bouwregels en verbeelding. Met de situering van de bouwvlakken is gegeven dat twee woningen mogen worden gebouwd en dus geen gehoor is gegeven aan de wens van de indieners van de zienswijzen om slechts één (boerderij)woning mogelijk te maken. Overigens wordt in de inspraakreactie terecht aangegeven dat de toelichting van het bestemmingsplan niet juridisch bindend is. In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan staat in de beeldkwaliteitsregels dat de nieuwe woningen uit één bouwlaag moeten bestaan, afgedekt met grote kapvorm (bijvoorbeeld zadeldak met wolfseind of mansardekap). In de planregels is vervolgens voor de nieuwe woningen een goot- en nokhoogte opgenomen van respectievelijk 5,5 meter en 10 meter. Om tegemoet te komen aan de beeldkwaliteitsregels zal dit worden aangepast worden naar een goot- en nokhoogte van respectievelijk 3,5 meter en 9 meter. Ter verduidelijking zijn hieronder een aantal voorbeelden van woningen geplaatst die, naast een langgevelboerderij, ook voldoen aan de typering landelijke bouwstijl. 5) Strijd met provinciaal beleid Aangegeven wordt dat het bestemmingsplan in strijd zou zijn met het provinciaal beleid en het BiO-beleid. Deze stelling wordt onderbouwd door aan te geven dat het bebouwingslint wordt aangetast. De gemeente Boxmeer heeft naar aanleiding van het provinciaal BiO-beleid, het beleidskader voor hergebruik van VAB s en aanverwante ontwikkelingen in het buitengebied opgesteld. Dit beleid is gekoppeld aan het bestemmingsplan buitengebied 2008 (vastgesteld door de gemeenteraad in juli 2009). Tevens is het beleid met de provincie afgestemd. Zoals eerder aangegeven is het perceel waar nu de nieuwe woningen zijn gepland aangeduid als zoekgebied nieuwe ontwikkeling naar wonen in de stedenbouwkundige uitwerking van de bebouwingsconcentratie Urlingsestraat. De situering van de woning is dus conform de gemeentelijke visie. Ook aan de financiële randvoorwaarden van het gemeentelijk beleid wordt voldaan. 6) Beeldkwaliteitsregels Er is geen afzonderlijk beeldkwaliteitsplan opgesteld dat als basis moet gaan dienen voor de toetsing van de aanvraag om omgevingsvergunning door de welstandscommissie. Het 4

5 bouwplan zal dus op de gebruikelijke wijze door de welstandscommissie worden getoetst aan de welstandsnota. Dat betekent dat hetzelfde toetsingskader geldt als voor de overige woningen aan de Urlingsestraat. 7) Bebouwingsmogelijkheden bijgebouwen voormalige bedrijfswoning Inspreker is van mening dat het bestemmingsplan in strijd is met het gelijkheidsbeginsel, omdat voor de voormalige bedrijfswoning de mogelijkheid is opgenomen dat 200 m² aan bijgebouwen mag worden opgericht. Dit terwijl de nieuwe woningen 95 m² aan bijgebouwen mogen oprichten. Zoals ook in de reactie op de zienswijze wordt aangegeven, wordt hier maatwerk geboden en is onderbouwd waarom een grotere maximale oppervlaktemaat aan bijgebouwen is aangehouden voor de voormalige bedrijfswoning gemaakt. De initiatiefnemers hebben aangegeven dat zij graag meer mogelijkheden willen hebben voor de oprichting van bijgebouwen. Zij hebben aangegeven dat zij nog een behoorlijke hoeveelheid (landbouw)grond in bezit hebben en dat zij ruimte nodig hebben om het materieel dat nodig is om deze gronden te bewerken te stallen. Gezien de grootte van het perceel is een dergelijke omvang aan bijgebouwen passend. In de anterieure overeenkomst staat in het artikel over de grondpositie (artikel 3.3) dat de huidige agrarische bedrijfswoning op de locatie Urlingsestraat 11a te Oeffelt wordt gewijzigd in burgerwoning met een bijgebouw van 10 m x 20 m (dubbele garage en 2 paardenboxen). Dit betekent een bijgebouw van 200 m² zoals ook in het bestemmingsplan wordt toegestaan. 8) Zienswijze Tot slot van de inspraakreactie wordt nog eens ingegaan op de beoordeling van de zienswijze door het college van B&W. Er wordt aangegeven dat de inhoud van de BiOwoningen niet is teruggebracht naar aanleiding van de zienswijze. Feit is dat in het ontwerpbestemmingsplan een inhoud van 1000 m³ is opgenomen en dat naar aanleiding van de inspraakreacties overleg heeft plaatsgevonden met de initiatiefnemers. Naar aanleiding van dit overleg is de inhoud teruggebracht naar 750 m³. Wij merken nog op dat sprake is van een historisch logische ontwikkeling: bebouwingslinten verdichten zich in de loop der eeuwen. Zie ook het iets noordelijker gelegen gedeelte van de Urlingsestraat waar al een verdichting heeft plaatsgevonden. 9)Verdere procedure Tot slot van het betoog van de insprekers wordt aangegeven dat de insprekers in een dilemma zitten. Aangegeven wordt dat een eventueel door hen ingesteld beroep kan leiden tot vernietiging van het bestemmingsplan. Hierbij dient ook nog in ogenschouw genomen te worden dat bij eventuele vernietiging van het bestemmingsplan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State teruggevallen wordt op het oude planologische regime. Dit betekent dat het bouwblok voor de intensieve veehouderij weer geldend wordt en de intensieve veehouderij een doorstart kan maken met de daarbij horende negatieve gevolgen, zoals stankoverlast en extra verstening op een locatie waar dit zeker voor omwonenden niet gewenst is. 10) Wijzigingen Naar aanleiding van de inspraakreactie is het ontwerpbestemmingsplan heroverwogen. Het raadsvoorstel voor vaststelling van het bestemmingsplan Urlingsestraat 11a kan ons inziens grotendeels overeind blijven. Wel worden enkele aanpassingen voorgesteld met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan. Het gaat enerzijds om een aanpassing van de planregels voor bijgebouwen. Alleen achter de achtergevel van de nieuwe woningen mogen bijgebouwen opgericht worden. Daarnaast worden de goot- en nokhoogte aangepast naar respectievelijk 3,5 meter en 9 meter. Het raadsbesluit zal hierop aangepast worden. 5