Ruimtelijke onderbouwing

Transcriptie

1 Ruimtelijke onderbouwing omgevingsvergunning Oude Singel 112 vastgesteld

2

3 omgevingsvergunning Oude Singel 112

4 Inhoudsopgave Ruimtelijke onderbouwing 5 Hoofdstuk 1 5 Inleiding 1.1 Aanleiding Begrenzing Plangebied Vigerend bestemmingsplan 5 Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning Geschiedenis plangebied Het bouwplan 7 Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader Europees en nationaal beleid Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid 9 Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten Inleiding Archeologie Cultuurhistorie Ecologie Kabels en leidingen Milieu Stedenbouwkundige inpassing Verkeer en vervoer Water Wonen 17 Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Procedure 19 Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid 21 2

5 3

6 4

7 Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstuk Inleiding Aanleiding Het bouwplan voor de verbouwing van het pand aan de Oude Singel 112 is op 14 oktober 2011 ingediend. Het plan omvat de verbouwing van het pand tot vijf appartementen en de plaatsing van een afdak voor de fietsenstalling en een vluchttrap achterin de tuin. Het bouwplan is binnen de gemeente geregistreerd onder nummer Begrenzing Plangebied Het bouwplan betreft het gehele perceel Oude Singel 112, kadastraal bekend onder sectie B, nummer De plancontour is hieronder weergegeven. 1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, is op dit moment het volgende bestemmingsplan vigerend: Naam bestemmingsplan Vastgesteld Goedkeuring Raad van State Binnenstad I

8 6

9 Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning 2.1 Geschiedenis plangebied De Oude Singel maakt deel uit van de 17de eeuwse stadsuitbreiding van Leiden in De Oude Singel is grotendeels bebouwd met smalle huizen op diepe percelen. Oude Singel 112 bestond aanvankelijk uit twee van zulke huizen die waarschijnlijk in de 18de eeuw zijn samengevoegd tot het bestaande huis. De huidige opzet met een los achterhuis dateert mogelijk uit de 17de eeuw. 2.2 Het bouwplan Geschiedenis bouwplan Op 26 februari 2011 is een schetsplan ingediend (registratie nummer ). In dit plan was de bouw van een serre met dakterras en een vluchttrap opgenomen. De plaatsing van de vluchttrap was akkoord. Het onderdeel serre met dakterras is geweigerd, omdat daarmee het binnenterrein verder volgebouwd zou worden. In het advies is aangedrongen op de realisatie van een fietsenstalling. De aanvrager heeft het plan aangepast. Het bouwplan Op 14 oktober 2011 is het definitieve bouwplan (registratie nummer ) ingediend. In dit plan is achter in de tuin een afdak voor de gemeenschappelijke fietsenberging opgenomen. Naast deze fietsenberging leidt een vluchttrap naar het dak van deze fietsenberging waar met klimbeugels in de muur van de brandweerkazerne aan de Langegracht een vluchtweg gecreeërd wordt. Toetsing bouwplan aan het vigerende bestemmingsplan Binnenstad I Het bouwplan ligt in het bestemmingsplan Binnenstad I. Het perceel heeft de bestemming Woondoeleinden en Tuin (resp. artikel 9 en 16 regels bestemmingsplan). Binnen de bestemming Woondoeleinden mag het hoofdgebouw binnen het bouwvlak worden opgericht (artikel 9 lid 3 sub b onder 1). De huidige bebouwing buiten het bouwvlak was ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Binnenstad I al aanwezig en valt zo onder het overgangsrecht. Binnen de bestemming Tuin zijn tuinen en hofjes met de daarbij behorende toegangspaden toegestaan. Het afdak en de trap zijn beide bouwwerken in de zin van het bestemmingsplan (artikel 1:23). Artikel 16 lid 3 sub a staat bouwwerken toe met een maximale hoogte van 2 meter. Het afdak en de trap zijn ongeveer 2,5 meter en vallen niet binnen deze regel. Het bouwplan is op dit punt strijdig met het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan (artikel 16 Tuin en 27 algemene vrijstellingen) biedt geen mogelijkheid voor een binnenplanse afwijking. Voor het realiseren van dit bouwplan is getoetst of dit mogelijk is via een (kleine) buitenplanse afwijking conform artikel 2.12 eerst lid, onder a, onder 2o Wabo. Een kleine buitenplanse afwijking moet voldoen aan de voorwaarden, zoals gesteld in artikel 4 bijlage II Bor. In artikel 4 lid 1 is bepaald dat een bijbehorend bouwwerk in aanmerking komt als het aantal woningen gelijk blijft. Een bijbehorend bouwwerk is volgens artikel 1 van bijlage II Bor een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Het afdak en de vluchttrap zijn aan te merken als bijbehorend bouwwerken. Het aantal woningen neemt toe, zodat het afdak en de vluchttrap niet middels een kleine buitenplanse afwijking gerealiseerd kunnen worden. 7

10 Voor de realisatie van het bouwplan zal een uitgebreide procedure conform artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3e Wabo gevolgd moeten worden. 8

11 Hoofdstuk Ruimtelijk beleidskader Europees en nationaal beleid Deze beleidsstukken zijn niet gericht op het detailniveau van een bouwplan ter grootte van een perceel. Gezien de omvang van het bouwplan is toetsing aan Europees en nationaal beleid niet nodig. 3.2 Provinciaal en regionaal beleid De Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland, de Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland, ontwikkelen met schaarse ruimte' en de Verordening Ruimte' van de provincie Zuid-Holland zijn, gezien de geringe omvang van het bouwplan, niet van toepassing. 3.3 Gemeentelijk beleid Structuurvisie Leiden 2025 Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld. De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie. De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities: de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet; het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld; de bereikbaarheid wordt verbeterd; de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden; de kansen, die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden, worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad. Toepassing op onderhavige bouwplan In de structuurvisie is de binnenstad opgenomen als gemengd stedelijk gebied. De kwantiteit en kwaliteit van het woningaanbod in Leiden loopt achter bij de vraag. Door het realiseren van extra woonruimte draagt het plan bij aan het versterken van het centrumstedelijke woonmilieu en past binnen deze structuurvisie. 9

12 3.3.2 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030' In 2004 is een gemeentelijke ontwikkelingsvisie vastgesteld waarin een toekomstbeeld wordt geschetst van de stad Leiden. De nadruk ligt op twee pijlers. De eerste pijler is kwaliteit. De historie, de ligging en de levendigheid zijn duidelijke kwaliteiten. Daarnaast valt op dat de Leidse bevolking jong is en een goed opleidingsniveau heeft. De tweede pijler is inbreiding en herstructurering. De stad is nagenoeg volgebouwd, met als gevolg een spanning op de woningmarkt en beperkte ruimte voor wonen, werken en recreëren. Toepassing op onderhavige bouwplan Leiden heeft het predicaat 'dichtstbevolkte stad van Nederland'. De ruimte voor de verschillende functies van de stad is dus beperkt. Ruimte voor woningen zijn nodig om een evenwichtige bevolking in de stad te houden. Jonge afgestudeerden met een goed opleidingsniveau zijn met name op zoek naar betaalbare woonruimte centraal gelegen in de stad. Het binden van deze doelgroep aan de stad is een streven van de ontwikkelingsvisie. Door de verbouw van het pand Oude Singel 112 worden vijf woonruimten gecreëerd. Het betreft relatief kleine woningen geschikt voor afgestudeerde studenten Programma Binnenstad In het coalitieakkoord heeft de Leidse binnenstad een prominente plek gekregen. De kwaliteit van de binnenstad is een van de ambities van het stadsbestuur, die is vastgelegd in het coalitieakkoord. In februari 2008 heeft de gemeenteraad van Leiden het college van B&W opdracht gegeven een meerjarig en integraal programma Binnenstad op te stellen Op 16 juni 2009 heeft de raad het 'Programma Binnenstad' vastgesteld. Het doel van het Programma Binnenstad is een samenhangende visie en een programma gericht op de verbetering van de kwaliteit van de binnenstad van Leiden. De historische binnenstad is een van de onderscheidende kwaliteiten van de stad. Versterking van de kwaliteit zal de aantrekkelijkheid van de stad vergroten. Dit maakt de stad niet alleen aantrekkelijker voor inwoners, maar versterkt tevens de bezoekersfunctie van Leiden aanzienlijk. De tendens dat Leiden positie verliest als winkel- en bezoekersstad moet hiermee worden omgebogen. De doelen van het programma zijn: meer bezoekers - de bezoekers van de binnenstad, de inwoner van Leiden, de regio-inwoner, de landelijke bezoeker en de internationale bezoeker -, leggen een bezoek af aan de binnenstad van Leiden; de totale bestedingen van bezoekers aan de binnenstad nemen toe; de verschillende bezoekersgroepen hebben een hoge waardering voor het genoten aanbod in de binnenstad. De visie wordt gebruikt als een meerjarig en integraal leidend kader voor de ontwikkeling van de binnenstad. De visie definieert van 18 verschillende gebieden en locaties in de binnenstad de functie, de gewenste ontwikkeling, het bijbehorende programma en het type ontwikkeling. Per jaar wordt een uitvoeringsprogramma opgesteld waarin alle inspanningen voor het jaar beschreven staan. Toepassing op onderhavige bouwplan Het bouwplan Oude Singel 112 restaureert en verbouwt het pand Oude Singel 112. De gevel en daarmee het straatbeeld zullen door de restauratie verbeteren. Het bouwplan draagt zo bij aan een aantrekkelijke, historische binnenstad. 10

13 Hoofdstuk Omgevingsaspecten Inleiding In dit hoofdstuk worden de in dit bestemmingsplan gemaakte keuzes gemotiveerd. Per sectoraal onderwerp is een paragraaf opgenomen, waarin eerst kort het toetsingskader, bijvoorbeeld een wet of beleid, wordt aangegeven. Daarna worden de voor dit plan uitgevoerde onderzoeken besproken, gevolgd door een conclusie. 4.2 Archeologie Beleidskader Nota Cultureel Erfgoed Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden, vastgelegd in de Nota Cultureel Erfgoed, vastgesteld door de raad op 20 december 2005,,is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. Wanneer dat niet mogelijk blijkt moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen. De Leidse bodem is rijk aan archeologische waarden. Veel daarvan zijn echter nog niet of maar ten dele bekend. Bij gebieden waar de waarden niet bekend zijn, maar waar de bodemopbouw de aanwezigheid van archeologische waarden mogelijk maakt, wordt gesproken van een archeologische verwachting. De gebieden met archeologische waarden en/of verwachtingen zijn aangegeven op de plankaart van de bestemmingsplannen met de dubbelbestemming Waarde Archeologie 1 tot en met Waarde Archeologie 7. Voor werkzaamheden die in deze gebieden de grond verstoren, is een aanlegvergunning noodzakelijk, zoals aangegeven in de regels van het bestemmingsplan, met uitzondering van Waarde Archeologie 1, daarvoor geldt de vergunningplicht van artikel 11 van de Monumentenwet Onderzoeksresultaten De gronden van het bouwplan liggen in het gebied met een Archeologische Waarde 4. Binnen deze waarde kan zonder archeologisch onderzoek in de bodem worden geroerd tot een oppervlakte van 50 m2 en een diepte van 50 cm. Met alleen de plaatsing van enkele palen om het afdak voor de fietsenberging te ondersteunen blijft het bouwplan binnen de criteria voor Waarde 4. Omdat de geplande grondverstoring het oppervlaktecriterium niet overschrijdt, is archeologisch onderzooek in dit geval niet nodig. Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 53 van de Monumentenwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van de Unit Monumenten en Archeologie van de gemeente, tel. nr De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek. 11

14 4.3 Cultuurhistorie Beleidskader Beleidskader: Monumentenwet 1988 De Monumentenwet (1988) geeft het Rijk de mogelijkheid om objecten met een leeftijd hoger dan 50 jaar aan te wijzen als rijksmonument. Naast de mogelijkheid tot aanwijzing van monumenten geeft de 'Monumentenwet' de mogelijkheid tot aanwijzing van een beschermde stads- en dorpsgezichten. Het doel van een beschermd stadsgezicht is de historische karakteristieken van een gebied te behouden en nadrukkelijk een plaats te geven in de toekomstige ontwikkelingen. De aanwijzing zorgt voor extra bescherming via het bestemmingsplan en het daarbij horende vergunningenstelsel. Het gebied binnen de singels is aangewezen als beschermd stadsgezicht Onderzoeksresultaten Het pand Oude Singel 112 is een rijksmonument en ligt in het gebied van het beschermde stadsgezicht 'Leiden binnen de singels'. De gevolgen van het bouwplan voor het rijksmonument zelf zijn beoordeeld door de welstandscommissie en het team Monumenten&Archeologie. Het bouwplan omvat de plaatsing van een afdak voor de overkapte fietsenberging en de vluchttrap achter in de tuin. Hoewel hierdoor de waardevolle buitenruimte afneemt, is dit een ondergeschikte ingreep, die bovendien reversibel is. De cultuurhistorische waarden van het beschermde stadsgezicht zullen door de realisatie van het bouwplan niet onaanvaardbaar worden aangetast. 12

15 4.4 Ecologie Beleidskader Flora- en Faunawet Op 1 april 2002 is de Flora- en Faunawet in werking getreden. De Wet voorziet in de bescherming van bedreigde en van nature in Nederland voorkomende flora- en faunasoorten. De Flora- en Faunawet is gekoppeld aan de Europese Habitatrichtlijn. Op basis van de Flora- en Faunawet is het in Nederland verboden de habitat van bepaalde bedreigde dier- en plantsoorten te verstoren. Van een verstoring van dergelijke habitat kan sprake zijn door de kap van bomen, sloop van gebouwen of storten en afgraven van gronden. Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen Het opstellen van de Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden is het directe gevolg geweest van een wijziging in de Flora- en faunawet in Deze wijziging maakte het mogelijk voor gemeenten om een Gedragscode op te stellen. Bij naleving van deze Gedragscode hoeft niet langer een ontheffing van de Flora- en faunawet te worden aangevraagd. In de Gedragscode moet een set van door het Ministerie van LNV goedgekeurde maatregelen zijn opgenomen om de bescherming van bedreigde soorten te garanderen. Daarnaast zijn in de Gedragscode de gemeentelijke uitgangspunten in het kader van het 'Ecologische toetsingskader voor stedelijke projecten' (2003) verwerkt. De regels in de Gedragscode zijn gebaseerd op de metingen van het Stadsnatuurmeetnet. In de Gedragscode staat een overzicht van voorkomende bedreigde plant- en diersoorten in Leiden en staan regels met betrekking tot het aanwijzen van alternatieve locaties voor habitat en compensatie van gekapte bomen Onderzoeksresultaten Met de realisatie van het bouwplan zal geen groen verloren gaan. Wel is het mogelijk dat er op de zolder vleermuizen aanwezig zijn. Als tijdens de werkzaamheden blijkt dat dit het geval is, moet dit feit worden gemeld en moet vervolgens conform de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden, de flora- en faunawet in praktijk' worden gehandeld. 4.5 Kabels en leidingen Dit aspect speelt niet bij het onderhavige bouwplan. 4.6 Milieu Het bouwplan is door de Omgevingsdienst West-Holland beoordeeld op de milieuaspecten bedrijven en milieuzonering, bodem, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Al deze genoemde aspecten vormen geen belemmering voor de realisatie van het bouwplan. 13

16 4.7 Stedenbouwkundige inpassing Oude Singel 112 lijkt vanaf de straat één pand. Het pand bestaat echter oorspronkelijk uit twee voorhuizen en een achterhuis. Het bouwplan omvat de restauratie en verbouwing van de voorhuizen en het achterhuis tot vijf appartementen. In beide voorhuizen zullen elk twee appartementen worden gerealiseerd, in het achterhuis komt één appartement. Op het achterterrein wordt een afdak en een vluchttrap geplaatst. Het beleid van de gemeente stuurt aan op het open houden van de binnenterreinen, maar de overkapping voor de fietsenberging, die een onderdeel is van de tweede vluchtweg, is ruimtelijk aanvaardbaar. Het andere onderdeel van de vluchtweg, de trap, is een ondergeschikt, transparant onderdeel en mede gezien de functie akkoord. De vakdiscipline stedenbouw is van mening dat de oppervlakte van de buitenruimte na deze plaatsing voldoende is, zeker gezien de ligging in het binnenstedelijk gebied. Het bouwplan zal de privacy en de lichttoetreding bij de omliggende panden niet aantasten. Gevolgen voor zon- en daglichttoetreding: aan de achterzijde ligt het terrein van het politiebureau, de ochtendzon heeft invloed op tuin van het appartement van het achterhuis, de middagzon valt op een muur die de perceelsgrens vormt. Gevolgen voor privacy: het dakterras/balkon geeft geen zicht op de tuinen van de belendende percelen. Uitzicht op de eigen tuin van de benedenwoning en zicht op het terrein van de politie is wel mogelijk, maar dit heeft geen directe negatieve gevolgen voor de privacy. Stedenbouwkundig is realisatie van het bouwplan akkoord. 4.8 Verkeer en vervoer Beleidskader Parkeerbeleidsplan 2002 In januari 2002 is het Parkeerbeleidsplan Leiden vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente stelt voor haar gehele grondgebied een parkeerbeleid vast. Daarin wordt onder andere bepaald waar in de gemeente betaald moet worden voor parkeren, waar een vergunning vereist is en welke normen worden gehanteerd voor de benodigde hoeveelheid parkeerplaatsen. De binnenstad is restrictiegebied. Binnen het restrictiegebied wordt bij een toename van de parkeerbehoefte minder dan vijf plaatsen geen parkeereis gesteld. Om de behoefte aan autoparkeerplaatsen te berekenen gebruikt de gemeente Leiden als uitgangspunt de landelijke normen, de zogeheten CROW normen Deze normen van het kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte zijn gebaseerd op ervaringscijfers, uitgedrukt in kerncijfers. De benodigde parkeerplaatsen is afhankelijk van de functie van de bebouwing. Bij woningen is de norm afhankelijk van de waarde van de woningen - voor woningen uit het duurdere segment gelden hogere normen. Zo is voor woningen uit het goedkope segment de norm van 1,4 parkeerplaats per woning, voor een woning uit het middeldure segment is de norm 1,7 parkeerplaats. De parkeereis is het verschil tussen de bestaande parkeerbehoefte en de toekomstige behoefte. Het uitgangspunt is dat de parkeersituatie niet mag verslechteren. Ook in gebieden waar de parkeersituatie reeds slecht is kunnen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, zolang aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Toekomstig beleid: Beleidsregels parkeernormen Leiden 2011 Momenteel werkt de gemeente aan nieuwe beleidsregels voor haar gehele grondgebied, de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden 2011'. Daarin wordt onder andere bepaald waar in de gemeente voor parkeren betaald moet worden, waar een vergunning vereist is en welke 14

17 normen worden gehanteerd voor de benodigde aantal parkeerplaatsen. Binnen het restrictiegebied wordt bij een toename van de parkeerbehoefte lager dan vijf plaatsen geen parkeereis gesteld. Om de behoefte aan autoparkeerplaatsen te berekenen gebruikt de gemeente Leiden als uitgangspunt de landelijke normen, de zogeheten ASVV normen. Bij woningen is de norm afhankelijk van de waarde van de woningen, van het type woning ( gezinswoning of kamerbewoning) en van de ligging in de stad (binnenstad, schil of rest van de bebouwde kom). De nota heeft ter inzage gelegen en doorloopt nu het besluitvormingsproces. parkeren van fietsen Om te voorkomen dat fietsen op de openbare ruimte worden geparkeerd, is het van groot belang dat woningen een eigen berging hebben (Woonvisie , paragraaf 5.3, 'Wat bouwen: met welke kwaliteiten?') Onderzoeksresultaten t.a.v. autoparkeernorm Het bouwplan Oude Singel 112 ligt in de binnenstad. De parkeernorm in de binnenstad bedraagt voor dure woningen 1,5, voor woningen uit het middensegment 1,4 en voor goedkope woningen 1,2 parkeerplaats per woning. In de huidige situatie is, gezien de omvang en indeling van het pand, uitgegaan van twee woningen in het dure segment. De parkeernorm voor deze twee woningen is drie parkeerplaatsen (2 keer 1,5). Op basis van het plan is uitgegaan van drie woningen in het middeldure segment en twee woningen in het goedkope segment. De berekening van de toekomstige parkeernorm komt dan uit op zeven parkeerplaatsen (3 keer 1,4 en 2 keer 1,2). Ten gevolge van de verbouwing van het pand neemt de parkeervraag toe met vier parkeerplaatsen. Aangezien het plan gelegen is in de binnenstad (het restrictiegebied) en de parkeereis lager is dan vijf, kan ontheffing worden verleend op grond van de bouwverordening. t.a.v. het parkeren van fietsen: Het bouwplan omvat een afdak achter op het erf, die gebruikt zal worden als gemeenschappelijk stalling van de fietsen. Hiermee voldoet het bouwplan aan het Leidse beleid op dit punt. 4.9 Water Beleidskader Beleid waterschap Riolering en afkoppelen Overeenkomstig het rijksbeleid geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat: a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt; b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt; c. afvalwaterstromen gescheiden worden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater; d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een afvalwaterzuiveringsinrichting getransporteerd; e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d: - zo nodig na zuivering bij de bron, wordt 15

18 hergebruikt; - lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht. De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de plossing centraal moet staan. Zorgplicht en preventieve maatregelen voor Hemelwater Voor de verwerking van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven end-of-pipe maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld: - duurzaam bouwen; het toepassen berm- of bodempassage;- toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen; - het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel; - adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen); - het toepassen van duurzaam onkruidbeheer; - de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan; - het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto s wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding. Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke end-of-pipe aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP. Waterbeheerplan Voor de planperiode zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen Het Waterbeheerplan van Rijnland is te vinden op de website: Keur en Beleidsregels 2009 Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels die in 2011 geactualiseerd zijn. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De Keur en Beleidsregels maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: * Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), * Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken), 16

19 * Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen). De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels (voluit Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur), die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De Keur en Beleidsregels van Rijnland zijn te vinden op de website: gemeentelijk beleid Watertoets Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen én om de beleving van water voor burgers te vergroten, is de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is een sinds 2003 verplichte procedure die er voor zorgt dat water en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk moment bij de planvorming worden betrokken. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. De "Handleiding Watertoets Leiden: Praktisch omgaan met Watertoets en waterbeleid bij ruimtelijke plannen" geeft alle betrokkenen meer duidelijkheid hoe praktisch moet worden omgegaan met de Watertoets en de watereisen, wensen en kansen. Het is opgesteld in samenspraak met het Hoogheemraadschap van Rijnland. De handleiding, en met name het daarin opgenomen stappenplan met invullijst, is bedoeld om het planproces te verduidelijken en te versnellen. Door vroegtijdig de watereisen in kaart te brengen en hiermee rekening te houden wordt de goedkeuring van het plan en het verkrijgen van de ontheffing van de keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland vergemakkelijkt Onderzoeksresultaten Het bouwplan omvat de plaatsing van een afdak voor de gemeenschappelijke fietsenberging. Dit afdak heeft een oppervlakte van 20,1 m2. Het bestemmingsplan 'Watercompensatie' stelt bij een verharding van meer dan 500 m2 compensatie in de vorm van open water verplicht. Bij dit bouwplan is watercompensatie niet nodig. Bij het plan zijn geen waterstaatwerken aanwezig, zoals genoemd in het Keur en de beleidsregels van het Hoogheemraadschap, die aanleiding geven tot het nemen van maatregelen. In de Oude Singel is nog geen gescheiden rioolsysteem in de straat aangelegd. Vooroverleg In het kader van het wettelijke vooroverleg is het plan op 31 januari 2012 via een mailbericht aan het Hoogheemraadschap van Rijnland voorgelegd (zie paragraaf ) Wonen Beleidskader Woonvisie De Woonvisie Leiden is op 11 oktober 2005 door de Raad vastgesteld en beloopt de periode van 2005 tot De Woonvisie bestaat uit een schets van de ontwikkeling van de woningmarkt in het algemeen gedurende de afgelopen decennia, een analyse van de Leidse situatie op dit moment, de visie zelf en het daarop aansluitende actieprogramma voor Leiden. 17

20 In het actieprogramma zijn zowel kwantitatieve aspecten (de regionale woningbouwafspraken, hoeveel gaan we bouwen etc.) als kwalitatieve aspecten van de woningbouwopgave verwerkt (voor wie bouwt Leiden, houden we voldoende rekening met groeiende doelgroepen als ouderen, welk kwaliteitsniveau voor duurzaam bouwen willen we realiseren etc.). Leiden wil een stad zijn waar alle inwoners (binnen hun financiële mogelijkheden) vrij kunnen kiezen voor een woning met de door hen gewenste kwaliteit. Om dit te bereiken staan drie doelen centraal: doorstroming bevorderen door snel te bouwen in die segmenten waar de spanning op de woningmarkt het grootst is; het maken van een kwaliteitssprong zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad; zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor de huishoudens met een laag inkomen. De taakstelling uit de regionale woonvisie Holland Rijnland is het netto realiseren van woningen in de periode in Leiden. De kwalitatieve en kwantitatieve spanningen op het gebied van woningbouw zijn groot. Vanuit de Woonvisie wordt getoetst aan een aantal aspecten, namelijk aantal sociale huurwoningen, oppervlakte bij nieuwbouw, levensloopbestendigheid en woonmilieu. Bij nieuwbouw moet voldaan worden aan de eis dat 20% van de bouw sociale huurwoningen moeten zijn. Dit vloeit voort uit de Regionale Woonvisie Holland Rijnland Een ander doel is om de kwaliteit van de woningen te vergroten. Een groot deel van de huidige woningen kent een beperkte woninggrootte. Daarom richt de kwalitatieve aandacht zich op zaken als woninggrootte (de richtlijn is minimaal 100 m² voor zowel eengezinswoningen als appartementen) en op het maken van bergruimte. Met de sterke groei van een belangrijke doelgroep als ouderen is het bouwen van levensloopbestendige woningen van groot belang. Levensloopbestendigheid wordt uitgedrukt in een classificatiesysteem van het RAVG (Rijnlands Revalidatie Centrum) dat met sterren werkt. Levensloopbestendige nieuwbouwprojecten dienen te voldoen aan minimaal drie sterren en levensloopbestendige projecten in de bestaande voorraad aan ten minste twee sterren. Duurzaam bouwen (pluspakket) is een ander belangrijk doel. Wat betreft de spreiding van woonservicezones is in een andere nota een aantal belangrijke uitgangspunten te vinden (Nota Winkelen, Wonen, Zorg en Welzijn). Leiden is een stad met veel verschillende woongebieden, met een verschillende uitstraling, woonklimaat en imago, ofwel met een verschillend woonmilieu. Voor grotere projecten is in de Woonvisie het gewenste toekomstige woonmilieu vastgelegd. Het bereiken van de beleidsdoelen geformuleerd in de Woonvisie is van groot belang. Medewerking van de gemeente zal steeds (mede) hieraan worden getoetst Onderzoeksresultaten Hoewel de oppervlakten van de appartementen niet helemaal voldoen aan de richtlijn van 100 m2 hebben ze voldoende kwaliteit, is de hoofdindeling van de twee panden helder en vormen de verschillende oppervlakten een goede mix in grootte. De appartementen zijn niet levensloopgeschikt, maar dat kan bij kleinschalige monumentale panden niet worden gerealiseerd. Het bouwplan voorziet door de plaatsing van een afdak in een gemeenschappelijk fietsenstalling achter in de tuin. Deze stalling is voldoende voor deze functie. 18

21 Hoofdstuk Procedurele aspecten Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Met de inwerkingtreding van de Wabo is het gedeelte van de Wro dat betrekking had op ontheffingen van het bestemmingsplan en projectbesluiten komen te vervallen. Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden indien deze in strijd is met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden: indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo; indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo; indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevingsvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene Wet Bestuursrecht. 5.2 Procedure Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist. Zo'n verklaring kan noodzakelijk zijn van een ander overheidsorgaan, bijvoorbeeld van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie in het geval het om een project gaat waarbij er verstoring plaatsvindt de Flora- en Faunawet De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader. Op 2 december 2010 heeft de raad van Leiden besloten (RV ) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. Daarnaast heeft de raad ervoor gekozen de verklaring niet vereist te laten zijn wanneer geen zienswijzen zijn binnengekomen op het ontwerpbesluit, of wanneer het college op grond van bestaand beleid niet mee wenst te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan. Omdat de bevoegdheid over het nemen van een beslissing op een aanvraag om een omgevingsvergunning bij het college ligt, heeft een al dan niet positieve verklaring van de raad in het laatstgenoemde geval geen nut. Het pand Oude Singel 112 ligt binnen het beschermd stadsgezicht 'Leiden binnen de singels'. De uiterlijke kenmerken van het pand zullen niet wijzigen. Dit betekent dat er voor dit plan 19

22 geen verklaring van geen bedenkingen van de raad vereist is. 20

23 Hoofdstuk Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Het pand Oude Singel 112 is in eigendom van de aanvrager. De kosten voor de uitvoering van het bouwplan komen volledig voor rekening van de aanvrager. De gemeente Leiden zal geen investeringen doen. De Grondexploitatiewet is op onderhavig initiatief niet van toepassing. De gemaakte kosten in het kader van het opstellen van ruimtelijke plannen, zoals deze ruimtelijke onderbouwing, worden verhaald op basis van de gemeentelijke legesverordening. Verder zullen de mogelijke planschadekosten worden verhaald op de aanvrager op basis van een getekende planschadeovereenkomst. Deze overeenkomst is door de gemeente en de aanvrager ondertekend. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het project aangetoond. 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Algemeen Deze omgevingsvergunning maakt de verbouwing/restauratie van het pand Oude Singel 112 mogelijk. Voor de omwonenden heeft de interne restauratie / verbouwing van het pand geen gevolgen voor hun bezonning en privacy. In het plan is de plaatsing van twee nieuwe, ondergeschikte zaken in de tuin opgenomen, te weten het afdak en de vluchttrap. De plaatsing van het afdak voor de stalling van fietsen zal een rommelige situatie rond het pand voorkomen, de plaatsing van de vluchttrap is noodzakelijk voor de veiligheid van de bewoners. Naar verwachting zullen beiden nieuwe elementen niet tot bezwaren bij de buren leiden Vooroverleg De gemeente heeft het wettelijke vooroverleg gevoerd met het Hoogheemraadschap van Rijnland en met de provincie Zuid-Holland. De gemeente is conform artikel Bro jo artikel 3.19 Wabo in overleg getreden met het Hoogheemraadschap van Rijnland. In de brief d.d heeft het Hoogheemraadschap van Rijnland meegedeeld dat zij voor de realisatie van dit bouwplan een positief wateradvies geeft. Het Hoogheemraadschap heeft gevraagd naar het toepassen van een gescheiden rioolsysteem en van duurzaam bouwen bij de renovatie van het pand. In de Oude Singel is geen gescheiden rioolsysteem aanwezig en bij de renovatie zal één systeem worden aangelegd. Bij de verbouwing van het pand zal de richtlijn DuBOPlus niet worden gevolgd. Op grond van artikel 6.12 Wabo zal de ontwerp omgevingsvergunning naar Gedeputeerde Staten worden gezonden. De provincie heeft bericht dat naar haar oordeel het bouwplan conform de provinciale Structuurvisie en de verordening Ruimte is. In de brief kenmerk IENM/BSK-2011/ heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu aangegeven alleen vooroverleg te willen voeren over de 13 nationale belangen, zoals deze in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte zijn verwoord. Dit bouwplan raakt niet aan een nationaal belang, zodat vooroverleg achterwege kunnen blijven. 21

24 6.2.3 Zienswijzen De ontwerpomgevingsvergunning met de ruimtelijke onderbouwing is vanaf 16 april 2012 gedurende zes weken ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen de ontwerpomgevingsvergunning. 22