Reactienota zienswijzen. Bestemmingsplan Beulakerweg 54, Giethoorn

Transcriptie

1 nota zienswijzen Bestemmingsplan Beulakerweg 54, Giethoorn Bijlage bij het besluit van gemeenteraad van de gemeente Steenwijkerland van.. september 2011, besluitnummer

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave Inleiding Indieners van zienswijzen Beantwoording zienswijzen Familie Veen namens medebewoners Beulakerweg t Gieters Belang

3 1. Inleiding Van 30 maart 2011 tot en met 11 mei 2011 (6 weken) heeft het ontwerpbestemmingsplan Beulakerweg 54, Giethoorn ter inzage gelegen. Gedurende deze periode kon iedereen een zienswijze indienen op het ontwerpbestemmingsplan. In voorliggende reactienota is de inhoud van de zienswijzen samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. Bij de besluitvorming van de gemeenteraad over het bestemmingsplan zal over de zienswijzen worden besloten. Aan de raad zal worden voorgesteld de zienswijzen conform de reactienota te beantwoorden. Hoofdstuk 2 geeft een overzicht van de indieners van zienswijzen. Bij elke indiener van zienswijzen worden in hoofdstuk 3 de zienswijzen voor elke indiener samengevat met de reactie daarop. 2. Indieners van zienswijzen Nrs Naam Adres 1 Familie Veen, mede namens een aantal bewoners aan de Beulakerweg: Beulakerweg 77/B GIETHOORN - familie de Ruiter; Beulakerweg 52 GIETHOORN - familie Nijland; Beulakerweg 56 GIETHOORN - familie Jager; Beulakerweg 60 GIETHOORN - familie Kist; Beulakerweg 62/A GIETHOORN - familie Nieuwenhof; Beulakerweg 79 GIETHOORN - familie Scholten Beulakerweg 81 GIETHOORN 2 De heer S.V.S. Scheffelaar namens t Gieters Belang (Vereniging Dorpsbelangen Giethoorn) Kerkweg 41 GIETHOORN 3

4 3. Beantwoording zienswijzen 3.1 Familie Veen namens medebewoners Beulakerweg Bestemming horeca niet noodzakelijk Appellant merkt op dat de bestemmingsplanwijziging van Wonen naar Horeca niet noodzakelijk is voor het onderbrengen van een bed and breakfast faciliteit op het adres Beulakerweg 54. Er is uitsluitend sprake van logies en ontbijt. Appellant vreest dat de bestemming horeca ertoe leidt dat (bijvoorbeeld bij verkoop door de huidige eigenaar) er ook andere vormen van horeca kunnen komen, zoals een café, een bowlingbaan, een disco, een hotel en dergelijke. Appelanten geven aan geen bezwaar te hebben tegen de inrichting van het huidige woonobject voor overnachtingsmogelijkheden. De bestemming Horeca is gekozen vanuit de gestandaardiseerde regels voor bestemmingsplannen die per 1 juli 2009 verplicht is volgens het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro). In de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008) is bepaald dat met het oog op de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen het belangrijk is dat er eenheid is in de wijze waarop de diverse functies in bestemmingen worden ondergebracht. Eenduidigheid in de naamgeving van bestemmingen geldt daarbij als vereiste. Om die reden is een lijst met mogelijke in een plangebied voorkomende functies opgesteld. Deze functies zijn gegroepeerd binnen zogeheten hoofdgroepen van bestemmingen. Deze hoofdgroepen van bestemmingen spelen een grote rol bij de naamgeving en de verbeelding van een bestemmingsplan. In de hoofdgroep Horeca is expliciet bepaald dat bed and breakfast hier ook onder valt, vandaar dat wij verplicht zijn geweest om voor deze bestemmingsnaam te kiezen. Dat laat onverlet dat de gemeente zelf voor de inhoud van de bestemming mag kiezen. Om die reden hebben wij uitdrukkelijk in de bestemmingsomschrijving bepaald dat alleen een logiesbedrijf mogelijk is (artikel 3 lid 3.1). De door appellant aangehaalde functies, zoals een café, een bowlingbaan of een discotheek zijn dus niet mogelijk binnen deze bestemming. Nu blijkt uit de regels dat een logiesbedrijf bijvoorbeeld een pension of hotel kan zijn (artikel 1 lid 1.21). Gelet op het feit dat wij hebben ingestemd met uitsluitend een logiesgebouw en wij met appellant van mening zijn dat er geen zelfstandig hotel mag komen, zullen wij het begrip logiesbedrijf beperken tot logiesverstrekking, eventueel in combinatie met ontbijt (bed and breakfast). De bestemmingsnaam Horeca blijft gehandhaafd, gelet op de verplichte regels die gelden voor bestemmingen. Voor wat betreft het in gebruik nemen van het huidige object voor logiesverstrekking dat voor appellant geen bezwaar is, het volgende. Het nieuwe pand wordt gesitueerd op de plek waar nu het huidige object aanwezig is. De oppervlakte hiervan bedraagt circa 120 m² en is vergelijkbaar met de oppervlakte van een vrijstaande woning. Ook de vormgeving van het pand is vergelijkbaar met een woning, welke bestaat uit één bouwlaag met kap. Dit is in de regels (artikel 3) vastgelegd door middel van een bouwvlak en een (goot)hoogtebepaling. Ook het creëren van een bijgebouw van circa 50 m² is vergelijkbaar met de reguliere erfbebouwingsregeling die voor de gemeente Steenwijkerland geldt. Bovendien moet worden gesteld dat het bestemmingsplan het kader biedt voor bouwplannen. Binnen dat kader is het in beginsel (onder voorwaarden) altijd mogelijk om een object af te breken en een nieuw object te realiseren. De gemeente heeft in dit geval het kader gesteld dat binnen het bouwvlak een logiesgebouw mag worden gerealiseerd. Of dan gebruik wordt gemaakt van de bestaande bebouwing dan wel nieuwbouw wordt gepleegd, is voor het bestemmingsplan niet relevant. Er wordt alleen gekeken of een bouwplan passend is binnen de marges die het bestemmingsplan biedt. 4

5 Door wijziging bestemming kan er niet meer worden gewoond Appellant geeft aan dat de bestemmingswijziging de woonfunctie in het pand onmogelijk maakt. Dit is in strijd met de woonfunctie die in een straal van ruim 500 meter van de Lindenhof overal van toepassing is. Het bestemmingsplan heeft betrekking op de regeling voor een logiesgebouw dat functioneel verbonden is met het restaurant de Lindenhof aan de overkant van de weg. Er is weliswaar geen sprake meer van een woonfunctie, maar de ontwikkeling past wel binnen de beleidskaders van zowel de provincie als de gemeente. Het plangebied valt namelijk binnen de provinciale ontwikkelingsperspectieven dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus en buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte. De realisatie van het logiesgebouw als recreatieve mogelijkheid is in overeenstemming met het perspectief van dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus. Ook in het tweede perspectief is er ruimte voor recreatieve mogelijkheden. Uit de gemeentelijke beleidsstukken op het gebied van toerisme en recreatie blijkt dat er behoefte is aan een versterking van het toeristisch-recreatief verblijfsaanbod. In de beleidsnotitie Facetbeleid, welke op 1 maart 2011 door de raad is vastgesteld, wordt met name ingegaan op de uitbreiding met hotels en bed and breakfast. Het onderhavige plan betreft in feite een combinatie van beiden. Er is sprake van een functionele verbondenheid met het bestaande restaurant. Hierdoor vervult de nieuwe functie een alternatieve rol in de toevoeging van het aanbod van hotels in de gemeente. Aan de andere kant is er sprake van een bed and breakfast-functie. Deze functie wordt in de beleidsnotitie Facetbeleid onder bepaalde voorwaarden mogelijk gemaakt. Gelet op het vorenstaande zijn wij van mening dat de functie uitstekend past in het gebied. Daar komt nog bij dat de situering en de verschijningsvorm van het logiesgebouw recht doet aan het in stand houden van het karakteristieke lint van Giethoorn, ook al is er geen sprake (meer) van een woning De inhoud van het bouwplan wordt bestreden In het bestemmingsplan staan ook tekeningen van het te bouwen object, om die reden wordt gevraagd of met het instemmen van het bouwplan ook het te bouwen object wordt goedgekeurd. Appellant en volgens appellant ook de aanvrager vinden het jammer dat de welstandcommissie het eerdere plan heeft afgekeurd waarin voorzien was in een pand in de vorm van een Gieterse boerderij met rieten dak, passend bij de woonobjecten in de omgeving. Verder is appellant van mening dat er wederom een brug moet worden geplaatst vanaf de Beulakerweg naar het perceel. Dit deel dat overigens niet in eigendom is van de bezitters, is nog één van de weinige delen in Giethoorn waar de zo typerende sloot aanwezig is en de erven met bruggen zijn verbonden. Volgens de tekening wordt deze gedempt en voorzien van een duiker, dit in verband met het gegeven dat er dan twee auto s elkaar kunnen passeren. Volgens appellant houdt dit geen stand, aangezien er maar beperkt gaat worden geparkeerd. Zoals uit de reactie onder ook blijkt, is het bestemmingsplan kaderstellend voor de toetsing van bouwplannen. Het bouwplan wordt uitdrukkelijk niet vergund met de vaststelling van dit bestemmingsplan. Voor het uiteindelijk te bouwen object is de omgevingsvergunningprocedure van toepassing. De tekeningen in het plan zijn enkel indicatief om een idee te geven op welke wijze de ontwikkeling plaatsvindt. Hier kunnen geen rechten aan worden ontleend. Voor wat betreft de toegang tot het perceel, deze waterloop is in gemeentelijk eigendom en geregeld in het bestemmingsplan Giethoorn 1994, vastgesteld op 14 maart 1995, met de bestemming water. Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het veranderen van de toegang, zal deze worden getoetst aan dat bestemmingsplan en de daarvoor geldende welstandsrichtlijnen. 5

6 Uitbreiding erf leidt tot ernstige inbreuk privacy Volgens appellanten wordt het woonerf uitgebreid en gaat dat ten koste van de agrarische grond met landschappelijke waarde. Hierdoor vindt ernstige inbreuk plaats op de privéomstandigheden van de percelen Beulakerweg 52 en 56. Het terras van het perceel aan de Beulakerweg 56 is op een zeer korte afstand van het perceel geprojecteerd, waardoor overlast wordt gevreesd. Vanuit het geldende bestemmingsplan Giethoorn 1994 geredeneerd, moet inderdaad geconstateerd worden dat er sprake is van een vergroting van de tuin aan de achterzijde van het perceel, waardoor een deel agrarische grond met landschappelijke waarden verdwijnt. Het gaat hier om een vergroting van de tuin met een diepte van ongeveer 10 meter. De diepte van de tuin is daarmee vergelijkbaar met de diepte van de aangrenzende percelen. Dit deel zal worden ingericht als tuin en landschappelijk op verantwoorde wijze worden ingepast. Het hoofdgebouw mag uitsluitend worden gebouwd op de plek waar nu de woning ongeveer staat en voor het bijgebouw geldt ook een vaste situeringseis. Concreet houdt dit in dat op de plek waar in het geldende bestemmingsplan een agrarische bestemming van toepassing was, niet gebouwd mag worden, dit deel wordt gebruikt als overgangsgebied naar het agrarisch gebied. Voor wat betreft de aan te houden afstanden tot het volgende. Bij de beoordeling of de functie milieuhygiënisch inpasbaar is, dient rekening te worden gehouden met bepaalde afstanden die in acht moeten worden genomen tussen de bedrijfsfunctie en de woonfunctie. Deze normafstanden zijn opgenomen in de uitgave "Bedrijven en milieuzonering" (editie 2009). De afstandsnorm voor hotels en pensions met een keuken en voor restaurants is 10 meter (gemeten tussen de gevel van de woning en het bedrijfsperceel). De woning gelegen aan de Beulakerweg 52 voldoet aan deze afstandsnorm. De afstand van de perceelsgrens van het bedrijf tot de woning gelegen aan de Beulakerweg 56 bedraagt circa 5 meter tot de achterzijde van de woning en circa 12 meter tot de voorzijde van de woning. De bebouwing waar de logiesactiviteit zal gaan plaatsvinden ligt op circa 23 meter van de woning. Op basis van voorgenoemde afstanden en het feit dat het hier alleen om een logiesactiviteit gaat (zonder keuken), hebben wij beoordeeld dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien de voorgenomen activiteit op deze locatie mogelijk is Het aantal suites en overnachtingsplaatsen is niet duidelijk Appellanten constateren dat het plan uitgaat van 6 suites tot maximaal 12 personen, maar mogelijk kan dit worden uitgebreid met 2 suites, waardoor er een totale bezetting 16 personen is. Appellanten vragen zich af hoe definitief dit maximum is, immers er kunnen meer slaapplekken worden gerealiseerd door extra (kinder)bedden. De vraag is op welke wijze de gemeente dit gaat controleren. Zoals uit het bestemmingsplan al blijkt, wordt uitgegaan van maximaal 8 suites bedoeld voor 16 personen. In het bestemmingsplan wordt het aantal personen waaraan logiesverstrekking kan plaatsvinden niet vastgelegd, maar de grootte van de suites is afgestemd op 2 personen per suite. Gelet op de kwaliteit die met de logiesfunctie wordt nagestreefd, zal het plaatsen van meerdere bedden per suite ook niet aan de orde zijn. Dit laat overigens onverlet dat het mogelijk zal zijn om een campingbedje in een suite te kunnen plaatsen voor een baby of een peuter De noodzaak voor extra overnachtingsmogelijkheden is niet aangetoond Appellant stelt dat geen inzicht is verkregen in het huidige aanbod voor logies in Giethoorn en vraagt zich af of er een noodzaak is voor het creëren van extra overnachtingsmogelijkheden. Graag zou appellant willen zien dat er bij weinig of geen bezetting in een andere bestemming kan worden voorzien. 6

7 Uit de gemeentelijke beleidsstukken op het gebied van toerisme en recreatie blijkt dat er behoefte is aan een versterking van het toeristisch-recreatief verblijfsaanbod. In de beleidsnotitie Facetbeleid, die eerder in deze nota is aangehaald, wordt bijvoorbeeld ingegaan op de uitbreiding met hotels en bed and breakfast. Het onderhavige plan betreft in feite een combinatie van beiden. Er is sprake van een functionele verbondenheid met het bestaande restaurant. Hierdoor vervult de nieuwe functie een alternatieve rol in de toevoeging van het aanbod van hotels in de gemeente. Aan de andere kant is er sprake van een bed and breakfast-functie. Deze functie wordt in de beleidsnotitie Facetbeleid onder bepaalde voorwaarden mogelijk gemaakt. In het kader van het aanbieden van luxe en kwalitatieve verblijfsaccommodaties is de komst van overnachtingsmogelijkheden (in combinatie met een restaurant) een toevoeging aan de diversiteit in de verblijfsrecreatieve sector. Het project is een initiatief van de eigenaren van het restaurant de Lindenhof en gebaseerd op een aanvraag naar een logiesgebouw. De initiatiefnemer is dan ook verantwoordelijk voor de exploitatie van het project, waarbij de gemeente ervan uitgaat dat deze functie een duurzaam karakter heeft en de woonbestemming niet meer aan de orde is. De nieuwe bestemming wordt dan ook onomkeerbaar omgezet in een logiesbestemming Conclusie Deze zienswijze leidt tot aanpassing van het plan in die zin dat het begrip logiesbedrijf wordt beperkt tot logiesverstrekking, eventueel in combinatie met het aanbieden van ontbijt (bed- and breakfast). Voor het overige geeft de zienswijze van appellant geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 3.2 t Gieters Belang Het plan is in strijd met het gemeentelijk beleid Appellant merkt op dat het bestemmingsplan in strijd is met het recentelijk vastgestelde Facetbeleid (1 maart 2011) en verwijst naar de volgende passage in het Facetbeleid (paragraaf 10.5) Vooralsnog worden dergelijke gebruikswijzigingen ongewenst geacht omdat daardoor de leefbaarheid van kernen achteruit gaat. Zeker in de winter staan die huizen voornamelijk leeg. Bovendien komen de verzoeken hoofdzakelijk uit de kleinere kernen. Door een reguliere woning om te zetten naar een recreatiewoning wordt deze onttrokken aan de woningbouwvoorraad. Gezien het stringente woningbouwbeleid dat geldt voor deze kernen is een dergelijke onttrekking ongewenst. Het algemeen belang van volkshuisvesting gaat hier voor een individueel belang om een woning recreatief te verhuren. Elke woning die recreatief gebruikt gaat worden is immers weer één woning minder om in de eigen woningbehoefte te kunnen voorzien. Appellant wijst erop dat medewerking aan het initiatief aan de Beulakerweg 54 leidt tot precedentwerking en maakt zich om die reden grote zorgen over deze ontwikkeling. Appellant verzoekt om die reden ook het initiatief aan de Beulakerweg 54 te toetsen aan dit beleid. In de eerste plaats moet worden gesteld dat er geen sprake is van de omzetting naar een recreatiewoning. De woning is in eigendom van de eigenaar van de Lindenhof (Lindenhof BV) en wordt al een aantal jaren gebruikt voor huisvesting van werknemers van het restaurant de Lindenhof. Deze woning zal wordt afgebroken en daarvoor in de plaats wordt een logiesgebouw gerealiseerd. Dit gebouw is functioneel verbonden met restaurant. Zoals eerder in deze nota is verwoord, vervult het logiesgebouw in combinatie met het restaurant als het ware een hotelfunctie. Er is weliswaar een onttrekking van een woning aan de woningvoorraad, maar niet ten behoeve van het recreatief gebruik als recreatiewoning. Ook door het huidige gebruik (huisvesting medewerkers restaurant) kan worden gesteld dat er in feite geen sprake meer is van een reguliere woning. 7

8 Door het aanbod van 6 tot 8 kamers in combinatie met de faciliteiten die het restaurant de Lindenhof biedt, wordt ervan uitgegaan dat er een continue bezetting zal zijn. Wij zijn dan ook van mening dat het hier gaat om een uitzonderlijke situatie, mede omdat het in beginsel niet gaat om een zelfstandige verblijfsrecreatieve functie, en zijn dan ook van mening dat het verlenen van medewerking voor dit plan geen precedent schept Conclusie Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. == 8