Deloitte Real Estate Advisory Mei Sociale woningbouw in gebiedsontwikkeling De 30% voorbij?

Transcriptie

1 Deloitte Real Estate Advisory Mei 2012 Sociale woningbouw in gebiedsontwikkeling De 30% voorbij?

2 Samenvatting Uit het Deloitte onderzoek Sociale woningbouw in gebiedsontwikkeling blijkt dat de volkshuisvestelijke doelstellingen van gemeenten op projectniveau steeds meer onder druk komen te staan. 77% van de gemeenten overweegt op korte termijn minder sociale (huur- en koop-) woningen te (laten) bouwen of heeft hiertoe kort geleden al besloten. Dit komt door gewijzigde EU-regelgeving, afnemende investeringskracht van corporaties en de matige financiële positie van gemeentelijke grondbedrijven. Gemeenten en corporaties hebben moeite de verborgen kosten van een sociale huurwoning (ca per sociale huurwoning) op te brengen gegeven de huidige economische situatie. Dit leidt waarschijnlijk tot een verlaging van de productie van sociale woningen. In 2010 leverden corporaties in totaal nog sociale huur- en koopwoningen op ofwel ca. 48% van de gehele bouwproductie. Het is daarom de vraag wie de doelgroep met een inkomen boven de gaan bedienen en wie de bouwproductie op peil gaan houden. De insteek van het (voormalig) kabinet was dat corporaties een fors deel van de toekomstige nieuwbouwproductie voor hun rekening zouden nemen, gefinancierd met de opbrengsten uit verkoop van bestaand bezit (kooprecht voor zittende huurders). Nu de opbrengst uit verkoop van bestaand bezit tegenvalt (kooprecht wordt wellicht geschrapt, matige woningmarkt) hebben corporaties weinig investeringsruimte. Dit betekent dat de bouwproductie (verder) in gevaar komt. Gemeenten zullen op zoek moeten gaan naar andere partijen om bouwproductie te realiseren. Deze conclusies worden getrokken op basis van een onderzoek onder ca. 40 gemeenten. Met dit onderzoek is het huidige gemeentelijk beleid voor sociale woningbouw in beeld gebracht evenals de verwachtingen van beleidsambtenaren, hoe dit beleid op korte termijn zal worden aangepast. 2

3 Inhoudsopgave Inleiding 4 1. Huidig beleid sociale taakstelling 6 2. Sociale taakstelling in de praktijk van gebiedsontwikkeling 9 3. Toekomstig beleid sociale taakstelling 12 Over Deloitte Real Estate Advisory 15 Sociale woningbouw in gebiedsontwikkeling De 30% voorbij? 3

4 Inleiding Gemeenten en corporaties hebben gezamenlijk als taak te zorgen dat voldoende sociale (huur- en koop-) woningen beschikbaar zijn voor de doelgroep. Gemeenten hebben vaak een vast percentage voor de sociale taakstelling in nieuwbouwprojecten. 30% sociaal is in veel gemeenten het bestuurlijke uitgangspunt: elk nieuwbouwproject bevat in beginsel 30% sociale huur- en / of koopwoningen. Door verschillende ontwikkelingen (gewijzigde EU-regelgeving, minder investeringsruimte bij corporaties, financiële problemen bij gemeentelijke grondbedrijven) overwegen steeds meer gemeenten minder sociale woningen te (laten) bouwen. Deloitte Real Estate Advisory adviseert gemeenten door het hele land over (publiek-private) gebiedsontwikkelingen. In steeds meer van onze projecten zien we dat de gemeentelijke volkshuisvestingsdoelstellingen onder druk komen te staan; reden voor ons een onderzoek uit te voeren naar de sociale taakstellingen in nieuwbouwprojecten. Met dit onderzoek willen wij twee dingen bereiken. Ten eerste willen wij lokale beleidsmakers en bestuurders een beeld geven van de stand van zaken in de rest van het land. Hoe staat het ervoor bij uw collega s in andere gemeenten? Ook leveren wij graag een bijdrage aan de discussie over gebiedsontwikkeling in Nederland. Deloitte Real Estate Advisory heeft daarom onderzoek uitgevoerd naar gemeentelijk beleid met betrekking tot de sociale taakstelling in gebiedsontwikkeling. Drie vragen stonden centraal: 1. Huidig beleid: Wat is het huidige beleid? 2. Huidige praktijk: Hoe wordt dat beleid toegepast in de praktijk van de gebiedsontwikkeling? 3. Verwachting nabije toekomst: Wat zijn, gezien de wijzigende omstandigheden, de verwachtingen voor toekomstig beleid? 38 gemeenten namen deel aan het onderzoek. In elke provincie is minimaal 1 gemeente onderzocht, met een evenwichtige verdeling tussen kleine, middelgrote en grote gemeenten. De informatie is verzameld door middel van telefonische interviews met ambtenaren Wonen en / of Ruimtelijke Ordening. 4

5 Sociale woningbouw in gebiedsontwikkeling De 30% voorbij? 5

6 1. Huidig beleid sociale taakstelling Gemeenten borgen hun sociale taakstelling in projecten op verschillende manieren. Dat is niet verwonderlijk. De lokale omstandigheden variëren ook sterk; de relaties met de corporaties zijn uitstekend of juist matig; sommige gemeenten hebben te maken met een overschot aan sociale woningen, andere gemeenten juist met lange wachtlijsten. Gemeenten proberen daarom op verschillende manieren om voldoende sociale (huur- en koop-) woningen beschikbaar te hebben voor de doelgroep. Dit hoofdstuk beschrijft het huidige beleid met betrekking tot de sociale taakstelling. Regionale afspraken De meeste gemeenten (58%) hebben te maken met regionale afspraken over de bouw van sociale woningen (zie figuur 1). Het doel van deze afspraken is meestal om de sociale voorraad gelijkmatiger over de regio te verdelen. In sommige regio s organiseren gemeenten dit op eigen initiatief, in andere regio s gebeurt het onder (lichte) dwang van de provincie. Uit de interviews komt het beeld naar voren dat het maken van deze afspraken vaak moeizaam verloopt. Verdeling van de sociale voorraad was altijd al een lastige opgave maar moet nu in veel regio s gecombineerd worden met het terugbrengen van plancapaciteit. Figuur 1. Provinciale / regionale afspraken Is uw gemeente gebonden aan provinciale / regionale afspraken met betrekking tot de sociale taakstelling in gebiedsontwikkelingen? 42% 58% Ja Nee 6

7 Borging sociale taakstelling voor projecten Een meerderheid (50% + 8% = 58%) van de gemeenten hanteert een vast percentage voor het aandeel sociaal in ruimtelijke projecten (zie figuur 2). Een nieuwbouwontwikkeling moet dan in beginsel een vast percentage sociale huur- en / of koopwoningen hebben. Dit percentage geldt zowel voor projecten waar de gemeente de grondexploitatie voert, als voor private ontwikkelingen. Een minderheid van de gemeenten (16%) borgt de sociale taakstelling op een andere manier. Bijvoorbeeld door het maken van afspraken met corporaties over gronden die in corporatie-bezit zijn of door het maken van afwegingen op projectniveau zonder generieke percentages. Dit komt vooral voor in gemeenten met een ruimere woningmarkt in het noorden, oosten en zuiden van het land. In 26% van de gemeenten is sprake van een dusdanig overschot van sociale woningen dat helemaal geen sprake is van een sociale taakstelling. Figuur 2. Borging sociale taakstelling voor projecten Hoe is de sociale taakstelling voor woningontwikkelingen in uw gemeente geborgd? 26% 50% 16% 8% Via een vast percentage 'sociaal' dat als uitgangspunt geldt voor alle woningontwikkelingen (bijv. 30% sociaal) Via een vast percentage 'sociaal' dat als uitgangspunt geldt voor alle woningontwikkelingen maar dat varieert per kern / wijk (bijv. 30% in buitengebied, 20% in stedelijk gebied) Via een ander mechanisme (bijv. afweging wordt op projectniveau gemaakt) Geen sociale taakstelling (bijv. vanwege overschot in sociale sector) Sociale woningbouw in gebiedsontwikkeling De 30% voorbij? 7

8 De vaste percentages sociaal van gemeenten variëren sterk naar gelang de regionale afspraken, de politieke kleur van het college en de lokale woningmarkt (zie figuur 3). Sommige gemeenten houden 10% aan, anderen tot wel 50%. Bij de meeste gemeenten heeft dit percentage betrekking op zowel sociale huur als sociale koop. Uit de interviews blijkt dat veel gemeenten worstelen met de definitie van sociale koop. De scherpere inkomenseisen van hypotheekverstrekkers leiden tot dalende woningprijzen waardoor steeds meer woningen onder de, door de gemeente bepaalde, drempelwaarden voor sociale koop komen. De quota worden dan gehaald, maar de betaalbaarheid van de woningen daalt net zo hard (de prijsdaling ontstaat immers door scherpere inkomenseisen van de bank). Per saldo schiet de doelgroep daar dus niets mee op. Figuur 3. Percentage sociaal Welke percentage sociaal hanteert uw gemeente voor woningontwikkelingen?* Percentage gemeenten dat x% sociaal hanteert voor gebiedsontwikkelingen 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% sociaal of minder 11 20% sociaal 21 30% sociaal 31 40% sociaal 41 50% sociaal *Deze vraag is alleen gesteld aan gemeenten die een vast percentage sociaal als uitgangspunt gebruiken. In sommige gemeenten heeft sociaal alleen betrekking op sociale huur, in andere gemeenten betreft het ook sociale koop. De definitie van sociale koop varieert per gemeente. 8

9 2. Sociale taakstelling in de praktijk van gebiedsontwikkeling Uit de interviews blijkt dat de praktijk weerbarstiger is dan de vaste percentages ( elk project altijd 30% sociaal ) suggereren. In 100% van de gemeenten vormt het percentage het uitgangspunt, maar wordt op projectniveau onderhandeld met ontwikkelaar, corporatie en de eigen collega s van het projectbureau of grondbedrijf over het woningprogramma (zie figuur 4). In 92% van de gemeenten gaat dit op ad-hoc basis, in 8% van de gevallen is sprake van meer gestructureerde oplossingen waarbij de ontwikkelaar zijn sociale taakstelling kan afkopen met een financiële bijdrage aan een gemeentelijk fonds. De middelen in het fonds worden dan gebruikt voor compensatie van het aantal sociale woningen in toekomstige projecten. Figuur 4. Sociale taakstelling in de gebiedsontwikkelingspraktijk Wordt dit percentage sociaal in de gebiedsontwikkelingspraktijk ook strikt gehandhaafd?* 8% 0% 92% Ja Nee, in de praktijk vormt het percentage sociaal onderwerp van onderhandeling Nee, ontwikkelaars kunnen de sociale taakstelling afkopen via een gemeentelijk fonds *Deze vraag is alleen gesteld aan gemeenten die een vast percentage sociaal als uitgangspunt gebruiken. Sociale woningbouw in gebiedsontwikkeling De 30% voorbij? 9

10 Uit de interviews blijkt dat de sociale taakstelling op projectniveau steeds meer onder druk komt te staan. Hiervoor zijn verschillende oorzaken: A. Veranderende EU-regelgeving De nieuwe EU-regelgeving staat corporaties niet meer toe sociale huurwoningen (i.e. woningen met een huur lager dan 664,66 per maand) te verhuren aan huishoudens met een belastbaar inkomen boven de ,- per jaar. Althans, dit mag niet meer met WSW-geborgde financiering 1. Het volkshuisvestelijk effect van deze maatregel wordt per gemeente anders beoordeeld. In sommige gemeenten wordt geredeneerd dat de doelgroep kleiner wordt en er dus minder sociaal gebouwd moet worden. In andere gemeenten wordt geredeneerd dat de onderliggende vraag naar woningen niet wordt beïnvloed door veranderende regelgeving en dat er andere oplossingen bedacht moeten worden voor middeninkomens (bijvoorbeeld relatief meer sociale koop bouwen of doorstroming stimuleren). B. Afnemende investeringskracht corporaties De afgelopen jaren zien gemeenten dat relatief veel sociaal wordt gebouwd omdat commerciële ontwikkelaars, door de onzekerheid op de woningmarkt, hun plannen hebben vertraagd en corporaties nog wat langer doorbouwen. Maar de investeringskracht van corporaties daalt snel. Fiscale maatregelen (vennootschapsbelasting, bijdrage aan huurtoeslag, de heffing voor verhuurders vanaf 2014), hogere financieringslasten (beperking WSW-borging door scheiding DAEB / niet-daeb, hogere risicoopslagen door vastgoedfinanciers) en afboekingen op grondposities maken corporaties kieskeuriger bij het maken van investeringsbeslissingen. Voor gemeenten betekent dit dat de lokale corporatie niet meer automatisch de sociale huurkavels (en de bijhorende tekorten op de vastgoedexploitaties: zie pag. 11 de verborgen kosten van een sociale huurwoning ) in een grondexploitatie afneemt. C. Matige financiële gezondheid gemeentelijke grondbedrijven Gemeenten hebben in ,9 miljard verloren op grondexploitaties en de verwachting is dat nog 2,0 miljard aan verliezen te nemen is 2. Het gaat dus niet goed met de gemeentelijke grondbedrijven. Gemeenten zoeken manieren om de verliezen te beperken en worden zich steeds bewuster van de verborgen kosten (of gemiste opbrengsten) van sociale woningen in een plan (zie pag. 11 de verborgen kosten van een sociale huurwoning ). D. Druk van ontwikkelaars Ontwikkelaars opereren in een moeilijke markt. Door de onzekerheid op de woning- en hypotheekmarkt moeten ontwikkelaars alle zeilen bijzetten om projecten tot realisatie te brengen. Gemeenten zijn voor het realiseren van de eigen ambities vaak (mede) afhankelijk van de projecten van ontwikkelaars. Die gemeentelijke ambities kunnen financieel van aard zijn, maar ook betrekking hebben op het ruimtelijk, economisch of volkshuisvestelijk beleid. Gemeenten zijn daarom niet ongevoelig voor druk van ontwikkelaars om het aandeel sociaal in projecten te verlagen en daarmee het project voor de ontwikkelaar haalbaarder te maken. Uit de interviews blijkt dat het verlagen van de sociale taakstelling op projectniveau vaak wordt gekoppeld aan de scheefwoners-discussie. Dat gaat om forse aantallen: 28% van de sociale huurwoningen wordt bewoond door te rijke huishoudens (i.e. met een belastbaar inkomen boven de ,- per jaar 3 ). Gemeenten en corporaties proberen het aandeel scheefwoners te verlagen. Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) -constructies, startersleningen en het programmeren van meer middel-dure huurwoningen kunnen huishoudens verleiden door te stromen maar niet dwingen dat te doen. De middelen van lokale partijen kenmerken zich door hun (reële maar) beperkte effect. Het zijn provisorische oplossingen. De enige partij die het probleem structureel kan oplossen is het Rijk. Het scheefwoners-probleem staat ook hoog op de Haagse agenda. Het feit dat minister Spies de voorgenomen huurverhoging voor scheefwoners april 2012 heeft uitgesteld, toont echter aan dat dit veel haken en ogen heeft. 1 De EU-wetgeving staat corporaties toe maximaal 10% van de DAEB woningen toch aan huishoudens met een hoger inkomen toe te wijzen, waarbij sprake moet zijn van een sociale prioriteit. 2 Bron; Deloitte Real Estate Advisory: Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven, update 2011, uitgevoerd in opdracht van VNG, ministerie BZK en ministerie I&M, september Bron; Brief Minister Donner aan Tweede Kamer, 15 december 2011, Mogelijkheden voor onderzoek naar scheefwoners. 10

11 De verborgen kosten van een sociale huurwoning Het programmeren van een sociale huurwoning brengt voor lokale partijen (gemeente en corporatie gezamenlijk) ca extra kosten met zich mee ten opzichte van een alternatief zoals een vrije sector huur- of koopwoning van een zelfde kwaliteit. De extra kosten zitten verborgen in de grondexploitatie van de gemeente en de vastgoedexploitatie van de corporatie. Figuur 5 toont de verdeling van deze extra kosten (bron: bewerking Deloitte van verschillende onderzoeken o.a. in opdracht van Ministerie BZK, zie onderstaand figuur). De gemeente ontvangt ca minder grondopbrengsten voor een bouwrijpe kavel in de sociale sector dan voor dezelfde bouwrijpe kavel in de vrije sector; een kavel waarop een bouwkundig gelijke woning wordt gebouwd. Vervolgens legt de corporatie ook ca toe op de exploitatie van een sociale huurwoning. De stichtingskosten van een sociale huurwoning zijn ca De opbrengsten (huur) en kosten (onderhoud etc.) gedurende de gehele exploitatieperiode leveren netto ca op. Dit leidt tot een tekort van ca voor de corporatie (de zogenaamde onrendabele top). Deze berekeningen zijn afhankelijk van verschillende aannames waarover discussie mogelijk is. Ter illustratie: de bedrijfswaarde van de sociale huurwoning is afhankelijk van de rekenrente. In de onderliggende berekeningen is de rekenrente van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) als uitgangspunt genomen, maar deze ligt lager dan de huidige marktrente. Rekenen met de huidige marktrente zou leiden tot een hogere bedrijfswaarde en een lagere onrendabele top. Verder hebben deze berekeningen betrekking op landelijke gemiddelden, terwijl er sprake is van (forse) lokale verschillen. Daarom houden wij een onzekerheidsmarge aan van 15%, wat leidt tot de conclusie dat het programmeren van één sociale huurwoning betekent dat gemeenten en corporaties tot aan subsidie in de grond stoppen. Figuur 5. De verborgen kosten van een sociale huurwoning Gemeente: korting aan corporatie via grondexploitatie Corporatie: onrendabele top via vastgoedexploitatie Totaal: extra kosten sociale huurwoning voor gemeente en corporatie Onrendabele top exploitatie sociale huurwoning Totaal: extra kosten gemeente aan sociale huurwoning Via vastgoedexploitatie Via grondexploitatie Residuele grondewaarde grondgebonden vrije sector huurwoning met kale bouwkosten van Gemiddelde grondeopbrengsten grondgebonden sociale huurwoning Gemiddelde stichtingskosten van een sociale huurwoning Gemiddelde bedrijfswaarde van een sociale huurwoning o.b.v. CFV-parameters Totale extra kosten lokale partijen van een sociale huurwoning t.o.v. een vergelijkbare vrije sector huurwoning Onderbouwing: De cijfers met betrekking tot de grondexploitatie zijn ontleend aan het artikel Grondprijzen voor sociale woningbouw, tussen impliciete subsidie en belasting van J. Matthijsse e.a. uit Tijdschrift voor de Volkshuisvesting februari Berekening is gebaseerd op een grondgebonden woning met kale bouwkosten van De residuele grondwaarde van een grondgebonden vrije sector woning is berekend op basis van parameters uit de IPD-index. De gemiddelde grondopbrengst voor sociale huurwoningen is gebaseerd op een survey onderzoek onder 78 gemeenten. De cijfers met betrekking tot de vastgoedexploitatie zijn ontleend aan het onderzoek Onrendabele nieuwbouw, investeringen in de sociale huursector van Rigo, dat is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van BZK en Stadsgenoot, januari Deze cijfers hebben betrekking op het jaar Sociale woningbouw in gebiedsontwikkeling De 30% voorbij? 11

12 3. Toekomstig beleid sociale taakstelling Uit de interviews blijkt dat de volkshuisvestelijke doelstellingen op projectniveau steeds meer onder druk komen te staan. Dit komt door de gewijzigde EU-regelgeving, de afnemende investeringskracht van corporaties, de matige financiële positie van gemeentelijke grondbedrijven en druk van commerciële ontwikkelaars. Deze nieuwe realiteit leidt tot heroverwegingen van het volkshuisvestingsbeleid van Nederlandse gemeenten (zie figuur 6). 47% van de beleidsmakers geeft aan dat het onderwerp op de agenda staat, alleen nog binnen de muren van het gemeentehuis (27%) of ook al in overleg met regio en / of corporaties (20%). Nog eens 30% van de beleidsmakers geeft aan dat in hun gemeente de sociale taakstelling al is bijgesteld in de afgelopen 2 jaar, (in al deze gemeenten) door het verlagen of zelfs loslaten van het vaste percentage sociaal op projectniveau. In totaal is dus in 77% van de gemeenten sprake van aanpassing van de sociale taakstelling. Figuur 6. Heroverweging volkshuisvestingsbeleid Staat aanpassing van de sociale taakstelling in uw gemeente op de agenda?* 23% 30% 20% 27% Ja, sterker nog: de sociale taakstelling is onlangs (afgelopen 2 jaar) al aangepast Ja, staat op de agenda, maar alleen (nog) binnen de muren van het gemeentekantoor Ja, staat op de agenda, ook al in overleg met provincie / regio / corporaties Nee, staat niet op de agenda * Deze vraag is alleen gesteld aan gemeenten die een vast percentage sociaal als uitgangspunt gebruiken. 12

13 De beleidsmakers van gemeenten waar aanpassing van de sociale taakstelling op de agenda staat hebben een (persoonlijke) inschatting gemaakt van de nabije toekomst. Wat verwachten beleidsmakers, gezien de politieke verhoudingen en lokale woningmarkt in de gemeente, dat met de volkshuisvestelijke ambities zal gebeuren in hun eigen gemeente? 80% van de beleidsmakers verwacht dat de ambities naar beneden zullen worden bijgesteld door het verlagen van de sociale taakstelling in woningbouwontwikkelingen. Dit bijstellen van de ambities kan op verschillende manieren gestalte krijgen. In de meeste gemeenten gebeurt dit door het verlagen van de sociale taakstelling voor woningbouwprojecten. In andere gemeenten gebeurt het subtieler door de definitie van een sociale koopwoning aan te passen. Door het verhogen van de drempelwaarde van een sociale koopwoning (bijvoorbeeld van ,- naar ,-) wordt het al veel makkelijker de sociale taakstelling te halen; zeker in tijden van dalende woningprijzen. Ten slotte kunnen gemeenten de ambities bijstellen met meer flexibele afspraken met corporaties over de totaalproductie. 12% van de beleidsmakers geeft aan dat het onderwerp aanpassen ambities weliswaar op de agenda staat, maar dat ze verwachten dat de ambities uiteindelijk gelijk zullen blijven. Slechts 8% van de beleidsmakers verwacht een verhoging van de sociale taakstelling. Figuur 7. Ambities met betrekking tot sociale taakstelling Verwacht u dat de ambities met betrekking tot de sociale taakstelling in uw gemeente naar boven of beneden zullen worden bijgesteld?* 12% 8% 80% Naar beneden; minder sociale woningen bouwen dan voorheen Gelijk; ambities zullen (ongeveer) gelijk blijven Naar boven; meer sociale woningen bouwen dan voorheen * Deze vraag is alleen gesteld aan gemeenten waar aanpassing van de sociale taakstelling op de agenda staat of waar de sociale taakstelling onlangs (afgelopen 2 jaar) is aangepast. In dat laatste geval is niet gevraagd naar een verwachting maar naar de feitelijke aanpassing van de sociale taakstelling. Sociale woningbouw in gebiedsontwikkeling De 30% voorbij? 13

14 Bij vrijwel alle gemeenten waar sprake is van aanpassing van de sociale taakstelling (77% van alle gemeenten die nu een sociale taakstelling hebben) betreft het dus een verlaging van de ambities. Dit leidt waarschijnlijk tot een verlaging van de productie van sociale woningen. In 2010 leverden corporaties in totaal nog sociale huur- en koopwoningen op 4 (zie figuur 8) ofwel ca. 48% van de gehele bouwproductie 5. Figuur 8. Woningproductie door corporaties Aantal woningen Sociale huur (= huur onder huurtoeslaggrens) Sociale koop (= kosten voor in eigendom verkrijgen < ) % van de gemeenten overweegt op korte termijn minder sociale (huur- en koop-) woningen te (laten) bouwen of heeft hiertoe kort geleden al besloten 4 Bron: Bewerking van CFV, Sectorbeeld realisaties Woningcorporaties verslagjaar De CFV rapportage bevat de totale productie van huur- en koopwoningen in de jaren en het aandeel huurwoningen onder huurtoeslaggrens (80%) en het aandeel koopwoningen onder de verkrijgingsprijs (52%). Er is aangenomen dat deze percentages gedurende de periode constant zijn geweest. 5 Bron: CBS. In 2010 zijn in heel Nederland woningen opgeleverd. De sociale huur- en koopwoningen betreffen dus ca. 48% van de totale productie. 14

15 Over Deloitte Real Estate Advisory Deloitte Real Estate Advisory is met circa 80 medewerkers één van de grootste vastgoedadviseurs van Nederland. Wij adviseren over gebiedsontwikkeling en PPS, ondersteunen bij waardering, financiering en transacties van vastgoedprojecten en -portfolio s en staan (vastgoed)organisaties bij in hun strategievorming. Een onderdeel van de dienstverlening van Deloitte Real Estate Advisory is het adviseren van overheden over hun rol en positie in gebiedsontwikkeling. Wij geven publiek-private en publiek-publieke samenwerkingen vorm en begeleiden in procesmanagement, zowel beleidsmatig, financieel, organisatorisch, juridisch als fiscaal. Meer informatie Verantwoordelijk partner Frank ten Have Auteurs Siddharth Khandekar Marloes Ramp Sociale woningbouw in gebiedsontwikkeling De 30% voorbij? 15

16 Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte s approximately 182,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the Deloitte Network ) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication Deloitte The Netherlands Designed and produced by Communications at Deloitte, Rotterdam