BENCHMARK WOZ-KOSTEN

Transcriptie

1 BENCHMARK WOZ-KOSTEN WAARDERINGSKAMER Inleiding Dit rapport laat diverse gegevens over de uitvoering van de Wet WOZ op landelijk niveau zien. Hierbij zijn de gegevens over 2011 vergeleken met de gegevens over Dit rapport kan men gebruiken om gemeenten en/of samenwerkingsverbanden te selecteren om inzicht te krijgen in mogelijke optimalisering van de werkprocessen rondom de uitvoering van de Wet WOZ. In dit rapport worden de belangrijkste kerncijfers getoond. Een aantal van deze gegevens wordt uitgesplitst naar de verschillende grootteklassen van gemeenten. In deze rapportage wordt een samenwerkingsverband verder beschouwd als één gemeente en ingedeeld in de categorie die behoort bij het totaal aantal WOZ-objecten binnen het samenwerkingsverband waarvoor de WOZwerkzaamheden worden uitgevoerd. Samenstelling WOZ-objectenbestand De uitvoering van de WOZ-werkzaamheden kan in de ene gemeente complexer zijn dan in de andere gemeente. Deze complexiteit in een gemeente wordt mede bepaald door de samenstelling van het objectenbestand. Voor de indeling van gemeenten met een vergelijkbaar aantal WOZ-objecten zijn de volgende klassen gebruikt: 1. Minder dan objecten tot objecten 3. tot objecten 4. tot objecten 5. Meer dan objecten Tabel 1.1: Totaal aantal WOZ-objecten, 2012 < >= Totaal Aantal gemeenten Aantal objecten Aantal objecten per gemeente Aantal objecten in aanbouw per gemeente Aantal inwoners per WOZ-objecten Aantal objecten per km Bron: Voortgangsinventarisatie (Waarderingskamer) en CBS

2 Tabel 1.2: Aantal woningen en niet-woningen onderverdeeld naar type, eind 2011 < >= Totaal Aantal woningen Percentage woningen 87,3% 87,4% 88,5% 90,5% 91,2% 90,2% Percentage flats, appartementen, maisonnettes, duplexwoningen Percentage boven-, beneden-, portiek- en etagewoningen Percentage eengezins-, rij-, hoek-, tussen- en drive-in woningen Percentage twee onder een kap-, geschakelde woningen en herenhuizen Percentage vrijstaande-, individuele woningen en woonboerderijen Percentage recreatie-, bejaarden-, studentenwoningen en overige woningen 5,1% 7,6% 11,0% 19,6% 26,2% 20,1% 2,8% 3,3% 3,4% 6,5% 17,0% 10,8% 26,0% 31,3% 33,1% 40,3% 36,7% 36,3% 19,8% 23,5% 21,9% 14,2% 9,9% 14,4% 33,0% 26,9% 22,6% 11,4% 6,7% 12,6% 13,2% 8,1% 8,1% 8,1% 3,4% 5,9% Aantal huurwoningen Percentage huurwoningen* 29,2% 33,0% 34,7% 41,5% 51,0% 44,2% Aantal niet-woningen Percentage niet-woningen 12,7% 12,6% 11,5% 9,5% 8,8% 9,8% Percentage courante nietwoningen Percentage incourante nietwoningen 42,1% 48,5% 52,4% 63,3% 72,0% 62,8% 34,2% 29,4% 29,4% 25,7% 21,9% 25,4% Percentage agrarische objecten 23,6% 22,1% 18,2% 11,0% 6,1% 11,8% Bron: Voortgangsinventarisatie (Waarderingskamer) en CBS * De variabele 'huurwoning' is een gegeven afkomstig van het CBS. Het percentage huurwoningen is dan ook berekend over de som van het aantal huurwoningen en eigen woningen afkomstig van het CBS. De gemiddelde WOZ-waarde van een woning kan ook een indicatie geven van de samenstelling van het bestand van woningen in een gemeente en daarmee van de moeilijkheidsgraad van het komen tot goede WOZ-taxaties voor de woningen. Een gemeente met veel luxere, individueel gebouwde woningen zal een hogere gemiddelde WOZ-waarde hebben dan een gemeente met bijvoorbeeld veel repeterende woningen.natuurlijk moet bij het vergelijken van deze gemiddelde woningwaarde er rekening mee gehouden worden, dat een gemeente met veel luxere, individuele woningen in het noorden van het land toch een lagere gemiddelde woningwaarde kan hebben dan een gemeente met hoofdzakelijk repeterende rijwoningen en meergezinswoningen in de Randstad. In tabel 1.3 wordt deze gemiddelde WOZ-waarde weergegeven samen met de totale WOZ-waarde van alle objecten in een gemeente en uitgesplitst naar woningen en niet-woningen:

3 Tabel 1.3: Totale WOZ-waarde, uitgesplitst naar woningen en niet-woningen, peildatum 1 januari 2011 < >= Totaal Aantal gemeenten Totale WOZ-waarde Totale WOZ-waarde per gemeente Totale WOZ-waarde woningen per gemeente Gemiddelde WOZwaarde woningen per gemeente Totale WOZ-waarde niet-woningen per gemeente Aandeel woningen in totale WOZ-waarde Aandeel niet-woningen in totale WOZ-waarde 83,3% 81,2% 81,5% 80,0% 75,7% 78,3% 16,7% 18,8% 18,5% 20,0% 24,3% 21,7% Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) Kenmerken afdeling/organisatie-onderdeel WOZ De wijze, waarop een gemeente de WOZ-uitvoering heeft georganiseerd, is van groot belang voor een vergelijking met andere gemeenten. In toenemende mate ziet men, dat een gemeente op het terrein van de WOZ met andere gemeenten samen werkt of dat zij voor andere gemeenten de WOZwerkzaamheden uitvoert. In de volgende tabel is de verschuiving te zien van het aantal gemeenten van de ene grootteklasse naar een andere grootteklasse indien deze gemeenten geen deel uit zouden maken van een samenwerkingsverband: Tabel 2.1: Samenwerkingsverbanden < >= Totaal Aantal gemeenten en samenwerkingsverbanden Totaal aantal gemeenten Het aantal fte's binnen de organisatie van de gemeente, dat ingezet wordt voor de uitvoering van de WOZ-werkzaamheden, is natuurlijk ook sterk afhankelijk van de mate waarin externen worden ingehuurd of uitbesteding van werkzaamheden van de WOZ plaats vindt. De mate van de inzetbaarheid van het eigen personeel van een gemeente wordt hieronder weergegeven als percentage van de totale kosten van de uitvoering van de Wet WOZ. Immers deze totale kosten bevatten naast de kosten van eigen personeel ook de kosten voor inhuur van tijdelijke/gespecialiseerde medewerkers en de kosten voor medewerkers van externe bureau's.

4 Tabel 2.2: Personeelsbestand, 2011 < >= Totaal Percentage kosten eigen personeel (van de totale kosten) Aantal fte's eigen personeel ingezet voor heffing/inning van gemeentelijke belastingen per WOZ-objecten Aantal fte's eigen personeel ingezet voor invoering en bijhouding BAG per WOZ-objecten 2,48 1,64 1,86 1,65 1,52 1,61 60,9% 62,7% 73,2% 73,3% 79,7% 76,0% 1,98 1,68 1,52 1,29 1,29 1,35 0,36 0,48 0,22 0,13 0,07 0,12 Omvang WOZ-werkzaamheden De meeste WOZ-werkzaamheden, zoals marktanalyse, taxeren, verzenden beschikkingen en behandelen van bezwaar en beroep hangen samen met de grootte van de gemeente en de differentiatie in objectenbestand. Daarnaast hangen specifieke werkzaamheden ook samen met bijvoorbeeld de mate waarin sprake is van nieuwbouw en verbouw van objecten en de hoeveelheid te analyseren marktgegevens. Tabel 3.1: Omvang van de uitvoering van de wet WOZ, 2011 < Aantal fte's eigen personeel ingezet voor werkzaamheden WOZ per WOZobjecten >= Totaal Aantal bouwvergunningen per WOZ-objecten Aantal verkooptransacties woningen per WOZ-objecten Aantal verkooptransacties nietwoningen per WOZ-objecten Bezwaren Het behandelen van bezwaren is één van de meest arbeidsintensieve onderdelen van de WOZwerkzaamheden. Naast de reguliere activiteiten gericht op de behandeling van bezwaren, ondernemen gemeenten steeds meer initiatieven om het vertrouwen van de belanghebbenden in de juistheid van de WOZ-waarde te verhogen door meer informeel contact te hebben met de belanghebbenden.gemeenten ondernemen bijvoorbeeld in toenemende mate activiteiten om belanghebbenden een uitleg te geven op welke wijze zijn of haar WOZ-waarde tot stand is gekomen. Deze activiteiten kunnen bestaan uit telefoongesprekken of bezoeken van of aan belanghebbenden. Ook worden deze activiteiten ingezet om bezwaren op een meer informele wijze af te handelen. In de tabellen 4.1 en 4.2 wordt een aantal kengetallen over bezwaren onderverdeeld naar woningen en nietwoningen op een rijtje gezet. Omdat het percentage ingediende bezwaren onder meer afhangt van de mate van verandering van de waarde ten opzichte van het voorgaande jaar, worden ook de waardeveranderingspercentages voor woningen en niet-woningen weergegeven. In 2011 heeft de Waarderingskamer aandacht besteed aan de bezwaren die door een gemachtigde zijn ingediend die werkt op basis van "no cure no pay". Ook hierover is informatie in de tabellen opgenomen.

5 Tabel 4.1: Kengetallen bezwaren woningen, 2011 en 2012 Alle gemeenten Alle gemeenten Percentage woningen onder bezwaar Percentage woningen onder bezwaar ingediend door een "no cure no pay" bedrijf april 2011: 2,3% april 2012:3,5% april 2012: 2,7% april: ,3% Gemiddelde stijgingspercentage WOZ-waarde woningen -2,3 % -1,9 % Gemiddelde duur afhandeling woningen onder bezwaar in dagen 132 Percentage van de woningen onder bezwaar waarvan het bezwaar (gedeeltelijk) is gohonoreerd (waarde verlaagd) Percentage van de woningen onder bezwaar door een bezwaar van een "no cure no pay" bedrijf, waarvan het bezwaar (gedeeltelijk) is gehonoreerd (waarde verlaagd) 51,7% 34,2% nnb Percentage waardevermindering woningen door afhandeling bezwaren 9,1% Percentage woningen dat door bezwaarbehandeling een andere waarde heeft gekregen 1,6% nnb Bron: Voortgangsinventarisatie (Waarderingskamer) Tabel 4.2: Kengetallen bezwaren niet-woningen, 2011 en 2012 Alle gemeenten Percentage niet-woningen onder bezwaar Percentage niet-woningen onder bezwaar ingediend door een "no cure no pay" bedrijf april 2011: 5,6% april 2012: 8,5% april 2012: 5,9% april:2012 7,4% Gemiddelde stijgingspercentage WOZ-waarde niet-woningen -1,5% -1,1% Gemiddelde duur afhandeling niet-woningen onder bezwaar in dagen 127 Percentage van de niet-woningen onder bezwaar waarvan het bezwaar (gedeeltelijk) is gohonoreerd (waarde verlaagd) Percentage van de niet-woningen onder bezwaar door een bezwaar van een "no cure no pay" bedrijf, waarvan het bezwaar (gedeeltelijk) is gehonoreerd (waarde verlaagd) 50,9% 28,8% nnb Percentage waardevermindering niet-woningen door afhandeling bezwaren 9,9% Percentage niet-woningen dat door bezwaarbehandeling een andere waarde heeft gekregen 4,0% nnb Bron: Voortgangsinventarisatie (Waarderingskamer)

6 Kosten uitvoering Wet WOZ Over 2011 hebben 154 gemeenten en vijf samenwerkingsverbanden informatie over de kosten van de uitvoering van de Wet WOZ aan de Waarderingskamer verstrekt. Deze samenwerkingsverbanden vertegenwoordigen in totaal 42 gemeenten. Dit is een respons van 47% van het aantal gemeenten (60% van het aantal WOZ-objecten). In deze rapportage worden de 154 gemeenten en vijf samenwerkingsverbanden verder aangeduid als 159 gemeenten, omdat de samenwerkingsverbanden in de vergelijkingen worden vergeleken met gemeenten van dezelfde grootte. Over 2010 hebben 182 gemeenten en vijf samenwerkingsverbanden aan de benchmark WOZ meegewerkt. Zoals uit onderstaande kaart blijkt, is deelname aan de benchmark WOZ-kosten 2011 redelijk gespreid over de verschillende provincies. Wel lijken zich clusters van deelnemende gemeenten over het gehele land gevormd te hebben. Wat betreft de grootte van de gemeenten, hebben gemeenten met meer dan WOZ-objecten actiever deelgenomen dan gemeenten met minder objecten. Figuur 5.1: Overzicht van deelname in 2011 Van alle deelnemende gemeenten en samenwerkingsverbanden hebben 102 deelnemers (64%) aangegeven,dat zij in de organisatie een eenduidige scheiding kunnen maken in de verantwoording van de bestede tijd/kosten tussen WOZ-werkzaamheden en aangrenzende werkzaamheden, zoals belastingheffing en realisering en bijhouding BAG. Bij 36% van de deelnemers is de verwevenheid van diverse activiteiten zo groot, dat een eenduidige scheiding niet altijd mogelijk is. Gevraagd is om de WOZ-kosten uit te splitsen naar kosten eigen personeel, kosten voor inhuur van tijdelijke/gespecialiseerde medewerkers en kosten voor uitbesteding. 69% van alle deelnemers heeft voor de opgave van de uren van eigen personeel gebruik gemaakt van een tijdschrijfsysteem. Voor de opgave van de salaris- en overheadkosten van eigen personeel hebben 115 deelnemers (72%) gebruik gemaakt van DAR-tarieven. De vergelijking van de kosten per werkproces moet wel met de nodige voorzichtigheid gebeuren. Het is soms moeilijk om bepaalde werkzaamheden in één van de rubrieken in te delen. Het is mogelijk, dat de ene gemeente deze werkzaamheden onder 'beheer WOZ-administratie' heeft ondergebracht,

7 terwijl een andere gemeente hetzelfde werkproces onder 'marktanalyse' heeft opgegeven. Dezelfde voorzichtigheid is geboden bij de vergelijking van de kosten per type personele inzet. Immers de aard van de kosten hangt sterk af van de gekozen wijze van uitvoering. Gemeenten die veel werkzaamheden uitbesteden, zullen minder kosten voor eigen personeel hebben en meer kosten voor uitbesteding en vice versa. Daarnaast is gevraagd onderscheid te maken naar vijf belangrijke deelgebieden van werkzaamheden plus een restcategorie. In tabel 5.1 wordt een overzicht gegeven van de gemiddelde kosten per object op basis van DAR-tarieven over 2010 en 2011: Tabel 5.1: Gemiddelde kosten per object op basis van DAR-tarieven, 2010 en 2011 Kosten per object op basis van DAR-tarieven Verandering in % Beheer WOZ-administratie 4,18 3,94-5,7% Marktanalyse 1,21 1,19-1,7% Waardebepaling 4,06 3,39-16,5% Waardevaststelling 0,43 0,35-18,6% Bezwaar en beroep 4,04 4,44 9,9% Overig 1,46 1,44-1,4% Contractkosten 0,78 0,58-25,6% Materiële kosten 1,63 1,82 11,7% Totaal 17,78 17,15-3,5% Salariskosten 9,90 9,45-4,5% Overheadkosten 4,95 4,82-2,6% Tabel 5.2: Kosten over het jaar 2011, onderverdeeld naar werkzaamheden en personele inzet Totaalbedrag Totaalbedrag op basis van DAR-tarieven Kosten per object Kosten per object op basis van DARtarieven Beheer WOZadministratie ,91 3,94 Marktanalyse ,18 1,19 Waardebepaling ,36 3,39 Waardevaststelling ,36 0,35 Bezwaar en beroep ,37 4,44 Overig ,43 1,44 Contractkosten ,58 0,58 Materiële kosten ,82 1,82 Totaal ,00 17,15

8 Totaalbedrag Totaalbedrag op basis van DAR-tarieven Kosten per object Kosten per object op basis van DARtarieven Salariskosten ,63 9,45 Overheadkosten ,48 4,82 Figuur 5.2: Verdeling van de kosten naar de verschillende werkzaamheden, 2011 Tabel 5.3: Kosten over het jaar 2010, onderverdeeld naar werkzaamheden en personele inzet Totaalbedrag Totaalbedrag op basis van DAR-tarieven Kosten per object Kosten per object op basis van DARtarieven Beheer WOZadministratie ,20 4,18 Marktanalyse ,22 1,21 Waardebepaling ,06 4,06 Waardevaststelling ,44 0,43 Bezwaar en beroep ,05 4,04 Overig ,50 1,46

9 Totaalbedrag Totaalbedrag op basis van DAR-tarieven Kosten per object Kosten per object op basis van DARtarieven Contractkosten ,78 0,78 Materiële kosten ,63 1,63 Totaal ,87 17,78 Salariskosten ,31 9,90 Overheadkosten ,63 4,95 Figuur 5.3: Verdeling van de kosten naar de verschillende werkzaamheden, 2010 Het is van belang om niet alleen landelijk naar de totale WOZ-kosten en de uitsplitsing van de kosten van de voornaamste werkzaamheden en van de personele inzet te kijken. Door deze vergelijking ook te maken per (grootte)categorie van gemeenten ontstaat meer inzicht in de wijze waarop de uitvoering van de WOZ in een gemeente is georganiseerd. In de volgende grafieken zijn de gemiddelde kosten per werkproces, respectievelijk per personele inzet over de jaren 2010 en 2011 weergegeven, onderverdeeld naar grootteklasse. Voor een betere vergelijking zijn de kosten weergegeven op basis van de (doorrekening met) DAR-tarieven:

10 Figuur 5.4: Gemiddelde kosten per object naar de verschillende werkzaamheden, 2011

11 Figuur 5.5: Gemiddelde kosten per object naar personele inzet, 2011

12 Figuur 5.6: Gemiddelde kosten per object naar de verschillende werkzaamheden, 2010

13 Figuur 5.7: Gemiddelde kosten per object naar personele inzet, 2010 Circa 75% van de totale WOZ-kosten bestaat uit kosten van het eigen personeel van een gemeente (inclusief overhead). In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van deze kosten in detail: Tabel 5.4: Personeelskosten in detail, 2011 < >= Totaal Aantal uren WOZ-werkzaamheden per WOZ-objecten Directe personeelkosten per uur Directe personeelkosten per uur volgens DAR-tarieven* Overheadkosten per uur Overheadkosten per uur volgens DAR-tarieven* Percentage overheadkosten 51% 48% 45% 49% 49% 51% Percentage overheadkosten volgens DAR-tarieven* 52% 52% 54% 51% 52% 52% Totale personeelskosten per uur Totale personeelskosten per uur volgens DAR-tarieven*

14 Totale personeelskosten per WOZ-objecten Totale personeelskosten per WOZ-objecten volgens DAR-tarieven* * Het verschil in tarieven wordt veroorzaakt door een andere mix van salarisschalen in gemeenten Extrapolatie van totale kosten naar alle gemeenten Op basis van de kosten die over 2011 zijn opgegeven door 159 gemeenten kan ook een globale extrapolatie worden gemaakt van de kosten in alle gemeenten. Omdat de groep gemeenten met het grootste aantal objecten meer benchmarkvragenlijsten 2011 ingestuurd heeft dan de groepen met minder WOZ-objecten, geeft een ongewogen extrapolatie (een vermenigvuldiging met het gemiddelde van de totale WOZ-kosten per object met het aantal WOZ-objecten in alle gemeenten) geen betrouwbare inschatting van de totale landelijke kosten. Immers, zoals we in tabel 6.1 kunnen zien, zijn de kosten per object van de grootste gemeenten gemiddeld significant lager dan de kosten per object van de kleinste gemeenten. Om deze reden worden de opgegeven kosten in 2011 geëxtrapoleerd op basis van de kostengegevens per grootteklasse. Op basis van deze extrapolatie wordt geconcludeerd dat In 2011 de totale WOZ-kosten tussen 155 en 160 lagen. In 2010 was er sprake van totale WOZ-kosten tussen 160 en 165. Er is dus een afname van de totale WOZ-kosten in 2011 ten opzichte van de kosten in Het feit dat alle kosten nominale kosten zijn, dus zonder correctie voor inflatie, benadrukt dat er sprake is van een daling van de WOZ-kosten. Uit de onderstaande tabel is te zien, dat de totale gemiddelde kosten per object hoger zijn dan de totale gemiddelde kosten weergegeven in tabel 5.2. Het feit, dat de grootste gemeenten oververtegenwoordigd zijn, laat zich vertalen naar hogere totaalkosten per object gewogen naar objectklasse. Tabel 6.1: Extrapolatie van WOZ-kosten gewogen naar grootteklasse, 2010 en 2011 Gemiddelde kosten per object 2010 Extrapolatie Gemiddelde kosten per object 2011 Extrapolatie < , , tot tot tot 22, , , , , , >= 15, , Totaal 18, , In de onderstaande tabel is de ontwikkeling van de geëxtrapoleerde kosten vanaf 1999 in beeld gebracht:

15 Tabel 6.2: Ontwikkeling van de totale kosten, Totale WOZkosten per jaar à à à à à à à à 155 Totale WOZkosten per object per jaar 23 19, ,50 19,50 18,70 17,60