Juridische aspecten bij flexwonen

Transcriptie

1 Juridische aspecten bij flexwonen Paula Kemp BANNING Advocaten

2 Een korte introductie Paula Kemp Gebiedsontwikkeling Bouwrecht Erfpacht Docent Bouwkostenopleiding Docent VNG Academie Lid van het OOT Vaste annotator bij JIN Vaste annotator bij RVR

3 Inhoud van de presentatie 1. Inleiding 2. Huisvestingswet 3. Bouwbesluit Geluid 5. Overige RO 6. Functiewijzing (WRO/BRO) 7. Huurrecht 8. Verhuurdersheffing 9. Huurtoeslag 10. BTW 11. Toeristenbelasting 12.Woon- of logiesfunctie risico s

4 1. Inleiding Verzoeken om het verblijf niet onder wonen te laten vallen, maar onder logies(hotel)functies Woonfunctie: beschermende regelingen op het gebied van RO, bouwregelingen en het huurrecht Voor wonen- en logiesfunctie geldt een ander BTW-regime

5 1. Inleiding Hoofdverblijf en vaste woon- of verblijfplaats (inschrijving in het GBA) Maar let op, op grond van artikel 65 lid 1 van de Wbga geldt de verplichting tot inschrijving alleen voor degenen die naar redelijke verwachting gedurende een half jaar ten minste vier maanden van de tijd in Nederland zal verblijven.

6 1. Inleiding Het gaat niet om de benaming, maar om het feitelijke gebruik: de aard van het gebruik; de aard van de woonruimte; de intentie van partijen evenals of partijen het feitelijk gebruik tot kortstondig verblijf hebben beperkt. (Rechtbank Amsterdam, voorzieningenrechter 28 augustus 2003, AWB 03/3112 GEMWT, LJN: AJ0210)

7 1. Inleiding < 6 maanden: eventueel een hotelbestemming, maar is een grijs gebied > 6 maanden: woonbestemming

8 2. Huisvestingswet Woonruimte in de zin van de Huisvestingswet: (artikel 1, aanhef en onder b) Een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden. Bewonen op grond van de wetsgeschiedenis: Er moet er in geval van bewoning van woonruimte sprake zijn van permanente bewoning van het pand en hoofdverblijf van de bewoner, inclusief inschrijving in de GBA.

9 2. Huisvestingswet Artikel 30: verboden om woonruimte die behoort tot een in de huisvestingsverordening aangewezen categorie zonder vergunning aan de bestemming tot bewoning te onttrekken (ingeval bij logiesfuncties), of van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten (meestal het geval bij kamerverhuur). Huisvestingsverordening

10 3. Bouwbesluit 2012

11 3. Bouwbesluit 2012 Uit afdeling 2.15 blijkt dat alleen ten aanzien van gebouwen met woonfunctie eisen worden gesteld aan de inbraakwerendheid. Eisen ten aanzien van de inbraakwerendheid van gebouwen met logiesfunctie volgen niet uit het Bouwbesluit. Gebouwen met een woonfunctie moeten ingevolge afdeling 3.1 bescherming bieden tegen geluid van buiten. Aan gebouwen met logiesfunctie worden geen technische bouwvoorschriften gesteld ter bescherming van deze vormen van geluidsbelasting.

12 3. Bouwbesluit 2012 Uit het Bouwbesluit volgen geen voorschriften ten aanzien van de toetreding van daglicht voor gebouwen met logiesfunctie. Voor gebouwen met woonfunctie worden deze eisen in afdeling 3.11 wel gesteld. De normen voor overbewoning gelden alleen voor gebouwen met een woonfunctie en niet voor gebouwen met een logiesfunctie.

13 3. Bouwbesluit 2012 Functiewijziging van een gebouw Het niveau van eisen wordt niet meer bepaald door het bevoegd gezag! Startpunt: Bouwbesluit 2003: nieuwbouweis, bevoegd gezag verbouweis Bouwbesluit 2012: verbouweis

14 3. Bouwbesluit 2012 Functiewijziging van een gebouw Wat is verbouw? Vergroten Verandering Gedeeltelijk vernieuwen Geheel vernieuwen Nieuwbouw

15 3. Bouwbesluit 2012 Functiewijziging van een gebouw: verbouw reikwijdte Artikel 4 Woningwet Indien een bouwwerk gedeeltelijk wordt vernieuwd, veranderd of vergroot, zijn de voorschriften, bedoeld in artikel 2, voor zover zij betrekking hebben op dat bouwen, slechts van toepassing op die vernieuwing, verandering of vergroting. De verbouwingseisen gelden slechts voor de verbouwingsingrepen en niet voor onderdelen die ongewijzigd blijven.

16 3. Bouwbesluit 2012 Functiewijziging van een gebouw Niveau van eisen: specifiek niveau (gedefinieerd door grenswaarde, met als ondergrens niveau voor bestaande bouw); rechtens verkregen niveau (nagenoeg overal vermeld als specifiek niveau); niveau voor nieuwbouw (indien niets is aangegeven).

17 3. Bouwbesluit 2012 Het niveau dat een gevolg is van de toepassing op enig moment van de relevante op dat moment van toepassing zijnde technische voorschriften en dat niet lager ligt dan het niveau van de desbetreffende voorschriften voor een bestaand bouwwerk en niet hoger dan het niveau van de desbetreffende voorschriften voor een te bouwen bouwwerk Samengevat: kwaliteitsniveau van een rechtmatig gebouwd bouwwerk: Feitelijk aanwezig is voor de verbouwing; Naar onderen is begrensd door het niveau voor bestaande bouw; Naar boven is begrensd door het niveau voor nieuwbouw. Bouwbesluit 2003: rechtens verkregen niveau was niet gedefinieerd

18 3. Bouwbesluit 2012 Functiewijziging Geen bouwen in de zin van de Woningwet Verbouw: op onderdelen die verbouwd worden zijn verbouwvoorschriften van toepassing Een toe te voegen gebouwonderdeel heeft voor zover geen sprake is van vervanging geen rechtens verkregen niveau (net als bij reguliere verbouwing).

19 3. Bouwbesluit 2012 Geef het gebouwde de nieuwe functie Voldoet het gebouw aan de voorschriften voor bestaande bouw van de NIEUWE functie? Ga het gebouw gebruiken voor denieuwe functie Pas het gebouw aan opbasis van de verbouwvoorschriften

20 3. Bouwbesluit 2012 Functiewijziging van een gebouw zonder problemen indien: Woonfunctie voldoet aan eisen Bouwbesluit 2012 voor bestaande bouw; er geen strijd is met het bestemmingsplan; en de woonfunctie voldoet aan de behoefte van de bewoner(s).

21 3. Bouwbesluit nieuwbouw niveau bestaande bouw gebouwonderdeel 5

22 4. Geluid De toelaatbare geluidbelasting binnen in woningen en andere gebouwen is geregeld in het Bouwbesluit. De toetsing aan het Bouwbesluit vindt plaats bij de omgevingsvergunning voor bouwen (bouwvergunning, zie artikel 2.10 Wabo).

23 4. Geluid ABRvS 10 december 1999, KB Velzen en ABRvS 30 mei 2000, nr De vraag of naast de woonfunctie ook de logiesfunctie het zogenaamde tijdelijk verblijf ook wordt beschermd tegen geluidshinder op grond van de Wgh moet ontkennend worden beantwoord. Een recreatiewoning is namelijk niet voor permanente bewoning bestemd en daarmee in de zin van de Wgh niet aan te merken als geluidsgevoelig.

24 4. Geluid Niettemin kunnen tijdelijke verblijven wel bescherming genieten onder de vigeur van de Wet ruimtelijke ordening, waarin de planologische afweging worden gemaakt in het kader van een goede ruimtelijke ordening. In specifieke situaties, zullen in het kader van een goede ruimtelijke ordening, ook andere functies beschermd moeten worden. In 2012 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ten aanzien van recreatiewoningen het volgende geoordeeld (ABRvS d.d. 29 februari 2012, nr /1/T1/R2):

25 4. Geluid "Niet in geschil is dat de in het plan voorziene 350 recreatiewoningen weliswaar geen bescherming genieten ingevolge de Wet geluidhinder, maar dat dit niet betekent dat de recreatiewoningen in het geheel geen bescherming tegen geluidhinder toekomt. Gezien het feit dat de toegekende bestemming "Recreatie-Verblijfsrecreatie" onder andere nachtverblijf toestaat, is naar het oordeel van de Afdeling sprake van een situatie waarin met een zekere regelmaat en gedurende langere tijd personen zullen verblijven in de recreatiewoningen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening komt daarom aan de recreatiewoningen een zekere mate van bescherming tegen geluidhinder toe."

26 4. Geluid Een woning is een geluidgevoelig functie in de zin van de Wgh en indien de woning ligt binnen een geluidzone van een weg, spoorweg of industrieterrein is akoestisch onderzoek verplicht. Is de geluidbelasting hoger dan de in de wet maximale toegelaten geluidbelasting dan is een woonfunctie alleen mogelijk indien wordt voorzien in dove gevels of vliesgevels. Het aanbrengen van dove gevels is vaak financieel en technisch onaantrekkelijk. Vanwege de in het Bouwbesluit opgenomen normen inzake de toegestane geluidbelasting in een woning kan het zijn dat naast een dove gevel ook andere geluidwerende maatregelen aan de gevel moeten worden getroffen om de vereiste binnenwaarden bij woningen te bereiken.

27 5. Overige RO Verkeersbewegingen: hotel- en logiesfuncties: hoger aantal verkeersbewegingen Parkeernormen: onderscheid naar gebruik bijv. studentenhuisvesting of huisvesting arbeidsmigranten

28 5. Overige RO Luchtkwaliteit: bij de transformatie van kantoren naar een hotel dan wel woonbestemming zal in het merendeel van de gevallen sprake zijn een Nibm-project (niet in betekenende mate). Grondexploitatiewet: zowel bij transformatie van kantoren naar een woonfunctie als naar een hotelfunctie, zal er, gelet op de oppervlakte van het gebouw, meestal sprake zijn van een bouwplan in de zin van de Grondexploitatiewet. Echter, in de meeste situaties zal het totaal van de exploitatiebijdragen, dat door betrokkenen aan het gemeentebestuur moeten worden betaald, zodanig laag zijn dat de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan desondanks niet aanwezig is.

29 5. Overige RO Milieu: Ook kunnen tijdelijke verblijven enige bescherming genieten onder de vigeur van de Wet milieubeheer. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen aan een inrichting. Aan een vergunning worden de voorschriften verbonden, die nodig zijn ter bescherming van het milieu (artikel 2.22 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). Uitgangspunt is dat bescherming wordt geboden aan de hand van het feitelijk gebruik, en niet op basis van de planologische bestemming. Geur: op grond van de Wgv worden woningen die permanent worden bewoond, in tegenstelling tot tijdelijke verblijven, aangemerkt als geurgevoelige objecten. Woningen zijn om die reden (beter) beschermd tegen geuroverlast.

30 6. Functiewijzing WRO/BRO Functiewijziging kantoorgebouw naar wonen/logies Afwijkingsbevoegdheden (art Wabo): 1. Binnenplanse afwijking; 2. Kruimelgevallen uit het Besluit omgevingsrecht (buitenplanse afwijking) (bijv. het gebruiken van bouwwerken, al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten, mits het is binnen de bebouwde kom en de oppervlakte niet meer dan 1500 m2 bedraagt);

31 6. Functiewijzing WRO/BRO Afwijkingsbevoegdheden (art Wabo): 3. Niet in strijd met een goede RO en goede ruimtelijke onderbouwing; 4. Tijdelijke afwijking voor 5 jaar (art BOR) Tijdelijke behoefte Uitgebreide voorbereidingsprocedure van 26 weken.

32 6. Functiewijzing WRO/BRO Binnenplanse en buitenplanse afwijkingsbevoegdheid: reguliere procedure Beslistermijn van 8 weken Eenmalige verlengingsmogelijkheid van 6 weken Overschrijding van de beslistermijn: vergunning is van rechtswege verleend

33 6. Functiewijzing WRO/BRO Tijdelijke afwijking: uitgebreide procedure Uniforme openbare voorbereidingsprocedure afd. 3.4 Awb Beslistermijn van 6 maanden Eenmalige verlenging van 6 maanden Overschrijding heeft geen fatale gevolgen

34 6. Functiewijzing WRO/BRO Voorgestelde wetswijziging BOR De tijdelijke afwijking geldt voor een maximale duur van 10 jaar. De zware eis van de tijdelijke behoefte' vervalt; de afwijking moet aannemelijk maken dat de situatie tijdelijk en eindig is.

35 7. Huurrecht Art. 7:233 BW omschrijft woonruimte als volgt: Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.

36 7. Huurrecht Art. 7:234 BW omschrijft een zelfstandige woning als volgt: Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.

37 7. Huurrecht Huuropzeggingbescherming Huurprijsbescherming (puntenstelsel)

38 7. Huurrecht Huurovereenkomst voor korte duur: Beschermende bepalingen zijn n.v.t. Vakantiehuisjes en wisselwoningen (bijv. als de eigen woning wordt gerenoveerd) Het feitelijke gebruik is van belang, niet het type woning Restrictieve toepassing

39 7. Huurrecht Campusclausule (beroep op dringend eigen gebruik ten dienste van studentenhuisvesting) De mogelijkheid voor het opnemen van een campusclausule in een contract is gelegen in artikel 7:274, lid 1, aanhef en onder c, jo. lid 4, BW. Op grond van de wet kan de verhuurder de huur opzeggen als: de verhuurder de woonruimte dringend nodig heeft om te verstrekken aan een student; de woonruimte volgens het contract bedoeld is voor studenten; de huurder niet binnen drie maanden nadat de verhuurder hierom heeft gevraagd, een bewijs van huidige inschrijving van een instelling, hogeschool of universiteit heeft overlegd; en een clausule in het contract staat dat de woonruimte na het einde van de huur opnieuw aan een student ter beschikking zal worden gesteld.

40 7. Huurrecht Jongerencontract Juridisch niet waterdicht!

41 7. Huurrecht - Leegstandwet Leegstandwet geldt voor: 1. Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie en/of onderwijs dat in afwachting is van een andere bestemming; 2. Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning die: [ ]; 3. Woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning.

42 7. Huurrecht - Leegstandwet Huurovereenkomst voor minimaal zes maanden Opzegtermijn van minimaal drie maanden voor de verhuurder Voor de huurder is de opzegtermijn minimaal één maand Een vergunning van de gemeente De huurovereenkomst stopt als de vergunning is verlopen, maar let op!

43 7. Huurrecht - Leegstandwet Woonruimte in gebouwen: De maximale duur van de vergunning is tien jaar (voorheen vijf jaar); Bij tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan wordt de vergunning in één keer voor de hele duur van de ontheffing verleend, met een maximum van tien jaar; Woonruimte in gebouwen waar geen omgevingsvergunning voor nodig is, omdat de bestemming al wonen is: een vergunning voor maximaal 2 jaar en kan steeds met maximaal een jaar worden verlengd (tot maximaal 10 jaar); Voor woonruimte in gebouwen zoals kantoren of scholen wordt de vergunning voor de maximale duur in één keer verleend, dus maar één keer leges.

44 7. Huurrecht - Leegstandwet Overgangsrecht voor woonruimte in gebouw waarvoor een ontheffing van het bestemmingsplan is verleend: Er is geen overgangswet; Situatie interpreteren aan de hand van de wettekst; Het na twee jaar niet verlengen van de al verleende vergunningen van voor inwerkingtreding van de wet, is niet lijn met de bedoeling van de wetgever; Een verlenging is echter niet mogelijk op basis van de wet; De vergunning met terugwerkende kracht voor de maximale termijn verlenen.

45 8. Verhuurdersheffing Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 Investeringen in maatschappelijk urgente opgaven, zoals transformatie van kantoren in woningen komen in aanmerking voor heffingsvermindering

46 9. Huurtoeslag Geen huurtoeslag voor het gebruik van een woning dat naar zijn aard van korte duur is (artikel 1, aanhef en onder c, sub 1, van de Wet op de huurtoeslag). Bij de beantwoording van de vraag of uit de huurovereenkomst volgt dat er sprake is van gebruik als woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, is in zijn algemeenheid beslissend geacht of partijen, in aanmerking genomen de aard van het gebruik en de aard van de woonruimte, een korte duur voor ogen heeft gestaan en of zij het feitelijk gebruik daartoe hebben beperkt (Hoge Raad 8 januari 1999, LJN AA5088 (Oostenrijkse Zomerwoning).

47 9. Huurtoeslag Er is recht op huurtoeslag als men: - meerderjarig is; - de Nederlandse nationaliteit heeft of een geldige verblijfsvergunning; - ingeschreven staat in de Gemeentelijke Basisadministratie op het woonadres; - een zelfstandige woning huurt (er is een uitzondering voor aangewezen onzelfstandige woonruimten voor mensen die zijn aangewezen op een woonvorm met zorg of begeleiding); - geen vermogen heeft dat hoger is dan het toepasselijke heffingsvrije vermogen van box 3 Wet IB. Voor kamergewijze huur of logies geldt geen huursubsidie.

48 10. BTW Drie soorten verhuur: Vrijgestelde huur, meestal aan particulieren (anders wordt de huur 21% hoger, nadeel: bijv. de BTW die aan de aannemer moet worden betaald, kan niet worden teruggevraagd) Van rechtswege belaste huur Optie belaste verhuur (als de huurder een ondernemer is die recht heeft op aftrek van voorbelasting. De verhuurder krijgt daardoor recht op aftrek van voorbelasting)

49 10. BTW Van rechtswege belaste verhuur Verhuur van kamers of logies voor kort verblijf Verhuur van parkeerplaatsen voor voertuigen Verhuur van ligplaatsen of bergplaatsen voor vaartuigen Verhuur van machines en bedrijfsinstallaties Verhuur van safeloketten

50 10. BTW Verhuur kamers of logies voor kort verblijf: Verblijf voor een korte periode bij de verhuur van accommodatie in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar voor een korte periode verblijven. De gasten verblijven feitelijk maximaal zes maanden in deze accommodatie. Indien sprake is van een langere periode dan rust op de verhuurder de bewijslast om aannemelijk te maken, dat er toch sprake is van een verblijf voor een korte periode (Besluit Omzetbelasting, Levering en verhuur van onroerende zaken, van 14 juli 2009, Staatscourant 2009, nr ).

51 10. BTW hotels, pensions en vakantiebestedingsbedrijven voor een korte periode (6% BTW tarief) seizoensverhuur van gemeubileerde kamers en gemeubileerde woningen De volgende diensten vallen ook onder het 6%-tarief: verstrekken van gas, elektriciteit en water, leveren van campinggas in flessen valt onder het 21%-tarief; aanbieden van sanitaire voorzieningen en was- en douchegelegenheid; aanbieden van faciliteiten voor het wassen en drogen van kleding; aanbieden van parkeervoorzieningen in combinatie met het verstrekken van logies.

52 11. Toeristenbelasting Art. 224 Gemeentewet: toeristenbelasting heffen ter zake van het houden van verblijf binnen de gemeente door personen die niet als ingezetene in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens zijn ingeschreven

53 12. Woon- of logiesfunctie risico s Aan het verlenen van medewerking aan short stay of extended stay zijn risico s verbonden: uitgebreide motivering dat sprake is van een logiesfuntie (wonen is een geluidsgevoelige bestemming); bestuursrechtelijke procedure tegen BP en omgevingsvegunning; beginselplicht tot handhaving; planschade; aansprakelijkheid op grond van OD.

54 Vragen: mr. P.C.M. (Paula) Kemp T: E: