Tweede Kamer der Staten-Generaal

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar Eigen woningbezit Nr. 6 BRIEF VAN DE STAATSSECRETARISSEN VAN VOLKSHUIS- VESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER EN VAN FINANCIËN Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal s-gravenhage, 9 februari Inleiding In het regeerakkoord is aangekondigd, dat het kabinet binnen een half jaar voorstellen bij de Tweede Kamer zal indienen om het eigen woningbezit onder mensen met een lager inkomen te bevorderen, rekening houdend met de inhoud van het initiatiefwetsvoorstel IKB (individuele koopbijdrage). De behandeling van het initiatiefwetsvoorstel IKB (Kamerstukken II 1997/98, ) zal zo vermeldt het regeerakkoord worden opgeschort totdat de voorstellen van het kabinet zijn ingediend. Met deze brief geven wij invulling aan de genoemde afspraak. De opzet van de brief is als volgt. Allereerst wordt in het kort aangegeven hoe het kabinet aankijkt tegen de stimulering van het eigen woningbezit onder mensen met een lager inkomen. Vervolgens worden de hoofdlijnen geschetst van de kabinetsvoorstellen om het eigen woningbezit onder mensen met een lager inkomen te bevorderen, waarbij met name wordt ingegaan op aspecten van een te ontwikkelen stimuleringsregeling die voor het kabinet van wezenlijk belang zijn. Hierbij is onder meer geput uit de ervaringen die inmiddels zijn opgedaan met de Gewenningssubsidieregeling Eigen Woningbezit (GEW) 1. Tenslotte zal aandacht worden geschonken aan de noodzaak tot flankerend beleid, samenhangend met de risico s verbonden aan het eigen woningbezit. 2. Eigen woningbezit 1 Een evaluatie is ter inzage gelegd bij de afdeling Parlementaire Documentatie. Huren en kopen zijn twee voor de overheid gelijkwaardige vormen van wonen, waarbij de persoonlijke situatie en voorkeuren van de individuele consument doorslaggevend zijn voor de keuze om een woning te kopen of te huren. De inkomenssituatie en de mate waarin men behoefte heeft aan een (grotere of juist minder grote) eigen verantwoordelijkheid, zeggenschap over het gebruik van de woning, mobiliteit en vermogensvorming KST33776 ISSN Sdu Uitgevers s-gravenhage 1999 Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 1

2 bepalen deze keuze. Met de indieners van het initiatiefwetsvoorstel is het kabinet van mening dat bewoners ook diegenen met een lager inkomen voor hun individuele ontplooiing zoveel mogelijk de vrije keuze moeten hebben of zij een vergelijkbare woning willen huren of kopen. De afgelopen jaren is deze keuze voor de primaire doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid 1 65 jaar met belastbaar inkomen >f40500en maximaal vermogen van f echter beperkt gebleken, voornamelijk als gevolg van de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt. Mensen met een lager inkomen die nu wel in een koopwoning wonen, behoren over het algemeen tot de groep gepensioneerden, die inmiddels hun hypotheek (grotendeels) hebben afgelost en daardoor relatief lage woonlasten hebben. Een andere overweging is, dat een groter eigen woningbezit een gunstige invloed kan hebben op de sociale cohesie binnen de samenleving. De grotere eigen verantwoordelijkheid van bewoners voor hun woning en woonomgeving kan immers een uitstralingseffect hebben op de kwaliteit van de leefomgeving. Wij verwachten derhalve positieve effecten van de bevordering van het eigen woningbezit onder mensen met een lager inkomen. Daarmee is niet gezegd, dat het huren van een woning als een tweederangs woonvorm wordt beschouwd. Het is zoals gezegd niet voor iedereen voordelig of wenselijk om de verantwoordelijkheid voor de eigen woning (in volle omvang) te verkrijgen. Daarom dient ook een (weliswaar kleinere maar) sterke, kwalitatief goede en betaalbare huursector gehandhaafd te blijven. Huishoudens met een lager inkomen die een woning willen kopen ervaren verschillende drempels om tot de daadwerkelijke koop van een woning over te gaan: a. hypothecaire financiers stellen eisen bij het afsluiten van een hypothecaire lening. Op dit moment zijn deze financiers echter mede gelet op de lage rentestand vrij soepel in het verstrekken van deze leningen (met mogelijkheid van overcreditering); b. kopers hebben in de eerste jaren na koop hogere woonlasten dan zij zouden hebben gehad bij (voortdurende) huur van dezelfde woning (zie grafiek 1); c. de transactiekosten bij de koop van een woning zijn veel groter dan bij het huren van een woning; naast de eventuele maar vergelijkbare verhuiskosten komen daar voor de koper bij: overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten, makelaarscourtage, afsluitprovisie voor de hypothecaire lening en eventuele kosten voor het aanvragen van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze kosten bedragen bij de koop van een bestaande woning gemiddeld ca. 10% van de koopsom. Daarvan vormt de overdrachtsbelasting (6%) de hoofdmoot. 1 De doelgroep wordt overeenkomstig de Huursubsidiewet als volgt gedefinieerd: alleenstaanden tot 65 jaar met belastbaar inkomen < f en maximaal vermogen van f alleenstaanden vanaf 65 jaar met belastbaar inkomen < f en maximaal vermogen van f meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar met belastbaar inkomen < f en maximaal vermogen van f meerpersoonshuishoudens vanaf Daarnaast ervaren zij de risico s verbonden aan het eigen woningbezit in sterkere mate dan mensen met een hoger inkomen. Immers, zij zijn kwetsbaarder voor onverwachte tegenvallers (m.n. onderhoudskosten, stijging rentelasten) dan diegenen met een hoger inkomen door de beperktere bestedingsruimte binnen het inkomen. Aan de andere kant leidt de eenmaal afgesloten financiering tot relatief stabiele woonlasten voor de langere termijn. Stijging van de hypotheeklasten blijft althans in ieder geval gedurende de rentevaste periode achterwege in tegenstelling tot de huurprijs van een huurwoning, die (veelal) wel een jaarlijkse stijging kent. Op langere termijn zal het qua woonlasten (vrijwel) altijd voordeliger zijn om een woning te kopen. In onderstaande grafiek wordt dit geïllustreerd. Na het snijpunt van beide lijnen zullen de (netto)woonlasten bij koop lager uitvallen dan bij huur, ondanks dat dan nog steeds huursubsidie wordt verstrekt. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 2

3 Grafiek 1: woonlastenontwikkeling huur (na aftrek huursubsidie) en koop (zonder subsidie) Ook is het risico van een sterke stijging van woonlasten als gevolg van een renteconversie met betrekking tot de hypothecaire lening (afhankelijk van de gekozen rentevaste periode van de lening) beperkt: ingeval kopers hebben gekozen voor een spaarhypotheek zullen hogere rentelasten (gedeeltelijk) gecompenseerd worden door een lagere spaarpremie als gevolg van een hoger rendement op het ingelegde spaardeel; stijging van rentelasten werkt slechts ten dele door in de netto woonlasten als gevolg van de aftrek van hypotheekrente in de inkomstenbelasting. U treft hierbij een onderzoeksrapport aan, waarin vanuit internationaal vergelijkend perspectief nader wordt ingegaan op de waarborgen die ervoor zorgen dat de risico s verbonden aan het eigen woningbezit beperkt worden. Op de bevindingen in dit rapport wordt in paragraaf 7 teruggekomen. 3. Beschrijving van de kabinetsvoorstellen op hoofdlijnen Het kabinet stelt voor om in een wetsvoorstel een samenhangend pakket van maatregelen op te nemen ter bevordering van het eigen woningbezit bij mensen met een lager inkomen. Het wetsvoorstel beoogt met name de hogere woonlasten voor huishoudens met een lager inkomen («de doelgroep») die optreden in de eerste jaren na koop (in vergelijking tot de huur van dezelfde woning) substantieel te verminderen. Het gaat hierbij om de elementen: verstrekken van een inkomensafhankelijke subsidie vrijstelling van overdrachtsbelasting verruiming van de mogelijkheden voor woningcorporaties om huurwoningen tegen een verlaagde prijs te verkopen. Weliswaar zijn deze maatregelen nog niet tot in detail uitgewerkt, maar het kabinet acht het van belang om alvorens een kant en klare regeling Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 3

4 met de Tweede Kamer te bespreken te horen wat de opvattingen zijn van de Tweede Kamer over de hoofdlijnen van een dergelijke regeling. Een inkomensafhankelijke subsidieregeling Als doelgroephuishoudens voor de eerste keer een woning kopen 1 en de financieringslast bedraagt maximaal f (de BWS-grens voor de goedkope koopwoningvoorraad) incl. kosten koper, dan kunnen zij afhankelijk van hun inkomen een maximale subsidie ontvangen van f 295 per maand. Bij de berekening van de subsidie wordt uitgegaan van de totale woonlasten, waarmee de koper wordt geconfronteerd: rentelasten, aflossing/spaarpremie, kosten koper en overige (genormeerde) woonlasten (opstalverzekering, specifieke eigenaarslasten zoals lokale heffingen, onderhoudskosten). Tevens wordt rekening gehouden met het fiscaal effect op de woonlasten (m.n. het saldo van hypotheekrente-aftrek en huurwaardeforfait). Vervolgens wordt de subsidie verstrekt, rekening houdend met een normlast die de eigenaar-bewoner zelf moet kunnen dragen («eigen bijdrage»). Deze normlast bedraagt in het eerste subsidiejaar voor een huishouden met een minimuminkomen f 455 per maand. De normlast neemt evenredig toe voor huishoudens die een hoger inkomen hebben. Aan de financiering worden de volgende voorwaarden gesteld. De hypothecaire lening dient verplicht afgesloten te zijn met NHG, waardoor de aan het eigen woningbezit verbonden vermogens-, betalings- en onderhoudsrisico s zoveel mogelijk beperkt zijn. Tevens zal de lening afgesloten moeten zijn met een rentevaste periode van minimaal 15 jaar. Hierdoor worden eventuele rentestijgingen in de eerste (meest kwetsbare) periode voor de koper afgedekt. Bij de regeling (voor het gemak wordt deze vooralsnog aangeduid met «SEW» (Stimulerings-regeling Eigen Woningbezit)) is een jaarlijkse vermindering van de (te ontvangen) subsidie voorzien, rekening houdend met een inflatievolgende inkomensstijging. Dit betekent dat de subsidie door de jaren heen lager wordt en bijgevolg het zelf te betalen deel van de hypotheeklasten hoger. Zolang het inkomen van het desbetreffende huishouden stijgt met de geldontwaarding blijft er ondanks de voorziene subsidieafbouw sprake van koopkrachtbehoud. In de regel zal na circa 15 jaar de subsidie volledig zijn afgebouwd. Het exacte jaar waarin de subsidie voor het eerst «nul» bedraagt is met name afhankelijk van het subsidieniveau in jaar 1. Voor zover dit nog niet het geval is, zal de resterende subsidie na het 15e jaar in één keer worden uitbetaald. In grafiek 2 worden tentatief de effecten van de voorgestelde subsidie weergegeven. Als voorbeeld is genomen een meerpersoonshuishouden < 65 jaar met een belastbaar inkomen van f , die een woning koopt voor een prijs van f Ook de woonlasten bij de netto huur (na verrekening van de huursubsidie) van een soortgelijke woning en de woonlasten bij een IKB-subsidie zijn in de grafiek weergegeven. 1 In het kader van de controle zal daarbij worden uitgegaan van het principe, dat het betrokken huishouden in ieder geval de afgelopen 3 jaar geen eigen woning heeft bezeten. Onder woning wordt in dit kader tevens verstaan een standplaats in de zin van de Woningwet waarop een woonwagen is geplaatst voor zover deze woonwagen kan worden aangemerkt als onroerende zaak. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 4

5 Grafiek 2: lange termijn vergelijking woonlasten bij diverse subsidieregelingen Vrijstelling van overdrachtsbelasting Tevens worden huishoudens die in aanmerking komen voor bovengenoemde subsidie net zoals is voorgesteld in het initiatiefwetsvoorstel IKB vrijgesteld van het betalen van overdrachtsbelasting. In het kader van de stimulering van het eigen woningbezit onder mensen met een lager inkomen maakt het het kabinet echter niet uit of deze huishoudens een huurwoning kopen (waartoe de vrijstelling in de IKB-regeling zich beperkt) of een bestaande koopwoning. Het kabinet acht het daarom gewenst en gerechtvaardigd dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting volledig wordt gekoppeld aan het verkrijgen van de inkomensafhankelijke subsidie. Immers, het gaat erom dat daarmee wordt bereikt dat de desbetreffende doelgroephuishoudens in staat zijn om een vrije keuze te maken tussen huren en kopen. Punt van aandacht vormt de precieze formulering van de motivering van de vrijstelling (zie ook het eerder aan de Tweede Kamer gezonden advies van de Landsadvocaat over de mogelijkheid van een vrijstelling van overdrachtsbelasting in het licht van het gelijkheidsbeginsel). Een en ander zal worden uitgewerkt. Teneinde de juridische houdbaarheid buiten twijfel te plaatsen, acht het kabinet het gewenst om aan het begin van het wetgevingsproces de Raad van State te verzoeken om specifiek op dit punt een pre-advies uit te brengen. Verruiming mogelijkheden verlaagde prijs te verkopen sociale huurwoningen Naast de hierboven beschreven subsidieregeling acht het kabinet het wenselijk om, door middel van een aanpassing van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH), de (sociale) verhuurders in staat te stellen om huurwoningen met een marktwaarde van maximaal f aan doelgroephuishoudens te verkopen, tegen een lagere prijs dan het thans in het BBSH opgenomen minimum van 90% van de marktwaarde. De gedachten gaan uit naar een verlaging tot minimaal 80% van de marktwaarde. De invulling daarvan zal onderwerp zijn van nadere bespreking met Aedes, vereniging van woningcorporaties. Woningcorporaties hebben overigens in het verleden al om een dergelijke versoepeling verzocht. Daarmee wordt bereikt, dat vooral ook in de Randstad meer Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 5

6 woningen aangeboden kunnen worden aan doelgroephuishoudens, dat de woningcorporaties hiermee gericht doelgroephuishoudens die daarom vragen, kunnen ondersteunen bij het kopen van hun (huur)woning en dat op de langere termijn (vooral na afloop van de subsidietermijn) de woonlasten van de eigenaar-bewoner eveneens worden beperkt. Daarbij geldt uiteraard, dat de woningcorporatie een dergelijke aanbieding alleen uit vrije wil zal doen. Ook zal zij randvoorwaarden kunnen stellen aan de doorverkoop en aan het onderhoud van de woning. Ook bieden sommige van de inmiddels op de markt verschenen en momenteel in ontwikkeling zijnde «tussenvormen van huren en kopen» 1 een welkome aanvulling op de mogelijkheden voor mensen met een lager inkomen om een eigen woning te kopen. Het is voor kopers met een laag inkomen dan wel noodzakelijk, dat zij absolute zekerheid hebben dat de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is. Daarom hebben wij het standpunt ingenomen, dat kopers van «tussenvormen van huur en koop» de hypotheekrente van hun inkomstenbelasting kunnen aftrekken, mits zij vanaf het moment van aankoop een belang hebben van tenminste 50% bij de waarde-ontwikkeling van de woning. Onder waarde-ontwikkeling wordt in deze verstaan, het verschil tussen de door een makelaar of beëdigd taxateur vastgestelde waarde in het economische verkeer op het moment van aankoop van de woning en de waarde in het economische verkeer op het moment van verkoop van de woning. Onder waarde in het economische verkeer wordt verstaan de waarde van de woning in onbewoonde staat. Eventuele kortingen op de verkoopprijs blijven buiten beschouwing bij de vaststelling van de hiervoor bedoelde waarde-ontwikkeling. In het kader van het BBSH zullen uiteraard wel grenzen worden gesteld aan dergelijke kortingen. Aanvullend aan deze maatregelen zal overleg plaatsvinden met de sociale huursector om voor de komende jaren tot prestatie-afspraken te komen omtrent de verkoop van goedkope (huur)woningen aan doelgroephuishoudens. Op de hierboven beschreven wijze denken wij een evenwichtig pakket te hebben samengesteld, waarvan het verantwoord is om huishoudens met een lager inkomen te ondersteunen, mochten zij de keuze willen maken om een (goedkope) woning te kopen. In onderling overleg met de Tweede Kamer zal worden bezien hoe een en ander in het licht van het voorliggende initiatiefwetsvoorstel IKB procedureel zal worden vormgegeven. De GEW-regeling zal bij inwerkingtreding van het bovengenoemde pakket van maatregelen worden ingetrokken. Echter, op basis van de belangrijkste bevindingen uit de evaluatie van de regeling tot op heden, zal de GEW-regeling voor de periode waarin de te ontwikkelen regeling nog niet in werking is getreden op enkele punten worden aangepast (zoals de introductie van een maximale subsidie ter voorkoming van het zogenaamde studenteneffect, zoals hierna wordt toegelicht). 1 Voor de goede orde zij opgemerkt, dat «tussenvormen» in feite een containerbegrip is voor bijzondere eigendomsverhoudingen (bv. maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) en koophuur), terugkoopgaranties, financieringsconstructies (bv. corporatiehypotheek) en aanvullende woondiensten (woonlastenverzekeringen, onderhoudsverzekeringen en -contracten), die bovendien vooral worden aangeboden door sociale verhuurders bij de verkoop van huurwoningen. 4. Nadere uitwerking van de subsidieregeling Enkele aspecten van de subsidieregeling verdienen nadere beschouwing. Deze betreffen de nadere afbakening van de doelgroep, de mate waarin inkomensstijgingen en -dalingen doorwerken in de subsidiehoogte en de woonlasteneffecten van een renteconversie na 15 jaar. Nadere afbakening doelgroep De doelgroep van de regeling is beperkt tot huishoudens die in het jaar voorafgaand aan het jaar waarin het laatst bekende belastbaar inkomen is Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 6

7 vastgesteld geen studiefinanciering hebben genoten. De regeling is er niet voor bedoeld om mensen, die weliswaar recent nog een laag (studenten)- inkomen hadden maar inmiddels een forse inkomensstijging hebben ondervonden, te subsidiëren terwijl zij de subsidie niet nodig hebben om de woning te kopen. Bij de GEW is gebleken, dat juist deze huishoudens relatief vaak een beroep deden op de subsidieregeling. Ook hieromtrent acht het kabinet het gewenst, tegelijkertijd met de aanvang van het wetgevingsproces, de Raad van State te verzoeken specifiek op dit punt een pre-advies uit te brengen om de juridische houdbaarheid van het gemaakte onderscheid buiten twijfel te plaatsen. Daarbij zal de Raad worden gevraagd bijzondere aandacht te schenken aan de afstemming met de onlangs in procedure gebrachte wijziging op de Wet op de Studiefinanciering. Inkomensstijgingen/-dalingen Bewust is ervoor gekozen, dat de koopsubsidie een ondersteunend karakter heeft ter overbrugging van de hogere woonlasten van een koopwoning in de eerste jaren in vergelijking met de situatie waarin men dezelfde woning had gehuurd. De overweging die daarbij een rol heeft gespeeld is, dat huishoudens waarvan het inkomen zich aan de bovenkant van de doelgroep bevindt, qua netto besteedbaar inkomen niet veel meer overhouden dan huishoudens met een inkomen op minimum-niveau. Dit wordt ook wel de «armoedeval» genoemd: bij inkomensstijgingen nemen andere inkomensafhankelijke subsidies af, worden geen vrijstellingen of kwijtscheldingen meer gegeven en worden andere (gemeentelijke) gratis faciliteiten niet meer aangeboden. Jaarlijks zal dus een lichte inkomenstoets plaatsvinden, als gevolg waarvan de subsidie alleen wordt bijgesteld (stopgezet) als het huishoudinkomen is gestegen tot boven de doelgroepgrenzen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de subsidieontvanger zo min mogelijk wordt geconfronteerd met het verrichten van administratieve handelingen. Verder speelt een rol, dat met de subsidie wordt beoogd de zelfredzaamheid van de eigenaar-bewoners met een lager inkomen te vergroten. Het gaat dan niet aan hen nog tot in lengte van jaren aan de hand te houden door middel van een inkomensvangnet. Daarom wordt de subsidie niet langer verstrekt dan noodzakelijk. Eens in de 5 jaar zal de subsidie worden herberekend op basis van het op dat moment laatst bekende belastbaar inkomen. Dit kan betekenen, dat de eigenaar-bewoner een beschikking ontvangt waarin een hogere of lagere subsidie wordt toegekend. Mocht in de tussentijd een sterke inkomensdaling hebben plaatsgevonden, dan kan het betreffende huishouden een aanvraag doen om in aanmerking te komen voor de hardheidsclausule: in dat geval zal tijdelijk (tot de 5-jaarlijkse herijking) een aanvullende subsidie worden verstrekt als een bijdrage in de opgetreden stijging van de hypotheeklasten. Immers, bij de 5-jaarlijkse herijking wordt de subsidie op basis van het dan bekende inkomen opnieuw vastgesteld. Nader zal nog worden bezien bij welke mate van inkomensdaling men in aanmerking kan komen voor de hardheidsclausule. Woonlasten na renteconversie Zoals hiervoor aangegeven wordt als voorwaarde gesteld, dat de hypotheek wordt afgesloten met een rentevaste periode van 15 jaar. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 7

8 Rentefluctuaties, die zich na deze 15 jaar voordoen, kunnen ook volgens het CPB door de eigenaar-bewoner zelf worden opgevangen. Immers, na deze periode heeft bij een spaarhypotheek een rentestijging van enkele procenten nauwelijks effect op de netto woonlasten. Een hogere rente wordt namelijk gecompenseerd door een lagere spaarpremie (omdat met een hogere rente het rendement op ingelegde spaarpremies eveneens hoger is). Tevens worden de rentelasten zelf afgedempt door de fiscale aftrek van hypotheekrente. Het kabinet is voornemens om in de regeling een voorziening te treffen, waarbij na het 15e jaar huishoudens die in het verleden subsidie hebben ontvangen en nog tot de doelgroep van beleid behoren, dusdanig hogere netto-financieringslasten ervaren 1, dat zij als gevolg van de renteconversie, boven de normen van de SEW-systematiek uitkomen. De helft van deze toename zal door middel van deze aanvullende subsidie door het Rijk worden gecompenseerd. De voorkeur van het kabinet gaat uit naar het in één keer afkopen van deze aanvullende subsidie na het 15e jaar. Samengevat 1 Waarbij voor de berekening van de subsidie wordt uitgegaan van de financiering met een spaarhypotheek. De kern van de regeling behelst het volgende: huishoudens met een lager inkomen (doelgroep) die nog niet eerder eigenaar-bewoner zijn geweest worden in staat gesteld een (goedkope) huur- of koopwoning te kopen met een maximale hypothecaire financiering van f (incl. kosten koper); de maximale subsidie bedraagt f 295 per maand; mochten huishoudens na 15 jaar nog recht hebben op subsidie, dan wordt de resterende subsidie in één keer uitbetaald; bij de subsidieberekening wordt uitgegaan van de totale woonlasten (aflossing c.q. spaarpremie, eigenaarslasten), een normlast van f 455 per maand voor een huishouden met een minimuminkomen (de normlast is evenredig hoger voor huishoudens met een hoger inkomen binnen de doelgroep) en een standaard spaarhypotheek met een 30-jarige looptijd; de subsidie wordt jaarlijks verminderd rekening houdend met een inflatievolgende inkomensstijging; voorwaarden aan de hypothecaire financiering: verplichte Nationale Hypotheek Garantie en een minimale rentevaste periode van 15 jaar; een vrijstelling van overdrachtsbelasting (thans 6% van de waarde van de woning) is gekoppeld aan de toekenning van de subsidie; een (grotere) verlaging van de verkoopprijs van te verkopen sociale huurwoningen wordt mogelijk gemaakt door de verkoopnorm van minimaal 90% van de marktwaarde in het BBSH te versoepelen, voorzover het de verkoop van huurwoningen aan doelgroephuishoudens betreft met een marktwaarde van max. f Naast een verdere lastenverlichting zal hierdoor ook zeker in de Randstad het potentiële aanbod van koopwoningen toenemen; eens in de 5 jaar wordt de subsidie opnieuw berekend aan de hand van het laatst bekende belastbaar inkomen; dit betekent, dat de subsidie hoger of lager uit kan vallen afhankelijk van het inkomen van dat moment; binnen deze 5 jaar zal jaarlijks een lichte inkomenstoets plaatsvinden, waarbij inkomensstijgingen binnen de doelgroepgrenzen geen effect hebben op de uit te betalen subsidie (beperking armoedeval); indien het huishoudinkomen boven deze grenzen uitstijgt, zal de subsidie worden stopgezet; mochten huishoudens binnen de 5 jaar geconfronteerd worden met een sterke inkomensdaling, dan kan een beroep worden gedaan op de in de regeling opgenomen hardheidsclausule; Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 8

9 in de regeling wordt een voorziening getroffen waarbij na het 15e jaar huishoudens die in het verleden subsidie hebben ontvangen en nog tot de doelgroep van beleid behoren, een aanvullende subsidie wordt verstrekt ter grootte van de helft van de toename van de nettofinancieringslasten die optreedt als gevolg van de renteconversie. (uitgaande van een spaarhypotheek). 5. Verschillen met de IKB-regeling Het kabinet heeft de regeling laten analyseren door het Centraal Planbureau (CPB). In de analyse constateert het CPB, dat de regeling effectiever is, doordat in de regel een hoger subsidiebedrag zal worden verstrekt dan bij de IKB. In dit verband wordt erop gewezen, dat de IKB vooral is gericht op de doelgroephuishoudens met een inkomen tot f , terwijl de door het kabinet voorgestane regeling daarenboven ook effect heeft op de overige doelgroephuishoudens. Verder geeft het CPB aan, dat wel een drempel blijft bestaan in de sfeer van de hoeveelheid benodigde liquide middelen, die voor het kopen van een woning en de daarbij behorende vermogensvorming vereist is. In een bijlage bij deze brief treft u de integrale analyse van het CPB aan 1. Met het voorschrijven van een rentevaste periode van 15 jaar en het (deels) intact laten van de primaire verantwoordelijkheid van de eigenaarbewoner voor het opvangen van renteschommelingen in de periode daarna is met de SEW-regeling het open einde karakter, dat in de IKB-regeling verscholen zit, zoveel mogelijk voorkomen. In onderstaande figuur (grafiek 3) wordt aangegeven welk bereik de regeling heeft, afgezet tegen het initiatiefwetsvoorstel IKB. Het verschillende bereik wordt enerzijds verklaard doordat bij de berekening van de SEW-subsidie rekening wordt gehouden met de totale woonlasten (in plaats van alleen de rentelasten bij de IKB-regeling) en het feit dat bij de IKB wordt uitgegaan van een zodanig oplopend woonlastenpercentage, dat huishoudens binnen de doelgroep al vrij snel niet meer in aanmerking komen voor subsidie. Het bereik van de regeling wordt daardoor beperkt, terwijl juist de gehele doelgroep thans een te laag inkomen heeft om een (ten opzichte van de eigen huurwoning kwalitatief vergelijkbare) woning te kopen. Door het grotere bereik van de SEW wordt de doelstelling van de regeling (vergroting keuzevrijheid voor lagere inkomens) in sterkere mate gerealiseerd. 1 Ter inzage gelegd bij de afdeling Parlementaire Documentatie. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 9

10 Grafiek 3: Bereik SEW/IKB De grafiek moet zo gelezen worden, dat een huishouden met een minimum inkomen (meerpersoonshuishouden < 65 jaar met belastbaar inkomen van f ) SEW-subsidie kan ontvangen bij een financieringslast tussen f en f Bij de IKB wordt weliswaar nog subsidie verstrekt bij een financieringslast van f , maar de subsidie is pas dan maximaal: f 295 per maand. Bij de SEW geeft de bovenlijn van het paarse vak ook de maximale subsidie van f 295 per maand aan. Ten opzichte van de IKB-regeling betekent dit, dat iemand met een laag inkomen in de regel meer subsidie ontvangt voor dezelfde woning. 1 1 Alleen ingeval de toeslagen die in het kader van de Huursubsidiewet worden verstrekt en welke worden meegenomen bij de IKB-subsidie hoger zijn dan het premiedeel van de hypotheeklast (die geen onderdeel uitmaakt van de IKB-subsidie, maar wel van de SEW) geldt een en ander niet. Een wijziging van de Algemene bijstandswet (Abw), zoals in het initiatiefwetsvoorstel IKB wordt voorgesteld, acht het kabinet overbodig. Als gevolg van de sterk toenemende werkloosheid in het begin van de 80-er jaren is er al een specifieke vermogensvrijlating in de Abw geïntroduceerd voor eigenaar-bewoners. Het werd niet redelijk geacht dat nagenoeg het gehele vermogen dat opgebouwd is in de eigen woning voor de bijstand in aanmerking zou worden genomen. Rekening houdend met een maximale financieringslast van f zal een huishouden dat op basis van de regeling subsidie ontvangt, pas na geruime tijd een dusdanig vermogen hebben opgebouwd, dat het ingeval van terugval tot bijstandsniveau gedwongen zal zijn om zijn Abw-uitkering als een aanvullend gemeentelijk krediet op te nemen, welk krediet overigens pas behoeft te worden terugbetaald als er sprake is van een daadwerkelijke inkomensverbetering. Afgezien daarvan is het op grond van het gelijkheidsbeginsel niet te rechtvaardigen dat bij een ontvanger van SEW-subsidie over 25 jaar een hoger vermogen wordt vrijgelaten dan bij iemand die op dat moment in precies dezelfde omstandigheden verkeert maar door de inkomensomstandigheden van nu geen subsidie heeft kunnen krijgen. In zijn advies over het initiatiefwetsvoorstel IKB onderschrijft de Raad van State deze stellingname. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 10

11 6. Effecten voor de rijksbegroting Bij de berekening van de effecten voor de rijksbegroting is uitgegaan van subsidietoekenningen per jaar (waarvan in het jaar 2000 de helft in verband met de verwachte datum van inwerkingtreding). De subsidie is overigens gedefiscaliseerd (er wordt geen inkomstenbelasting geheven over de ontvangen subsidie). Daarnaast is weergegeven welk effect optreedt bij de belastinginkomsten. In onderstaande matrix worden de effecten van de SEW-regeling weergegeven. Indicatief overzicht van de effecten op de begroting (in f mln. en = tekort) Jaar Kosten SEW Opbrengsten HSW Saldo VROM Effect OVB De invoerings- en uitvoeringskosten van de regeling en de mogelijke kosten verband houdend met de hardheidsclausule zijn in dit overzicht nog niet meegenomen. Een en ander is mede afhankelijk van de nadere vormgeving en institutionele inbedding van de regeling. Een eerste voorlopige inschatting geeft aan, dat voor de VROM-begroting met de invoeringskosten een eenmalig bedrag gemoeid kan zijn van ca. f 4,5 mln.. Voor de uitvoering van de regeling zal jaarlijks nog eens ca. f 5 mln. benodigd zijn. De uitvoeringskosten die samenhangen met de fiscale dekkingsmaatregelen (zie hieronder) bedragen, voor zover nu bekend, structureel f 7 mln.. In het regeerakkoord is geen financiële dekking aangegeven voor een stimuleringsregeling eigen-woningbezit onder mensen met een lager inkomen. De additionele kosten van de SEW-subsidie worden binnen de VROM-begroting voor een deel gecompenseerd doordat een gedeelte van de SEW-toekenningen terecht zal komen bij huishoudens die tot nu toe huursubsidie ontvangen (rekening is gehouden met 70%). De meerkosten op de VROM-begroting (incl. invoerings- en uitvoeringskosten) zullen vervolgens ten laste worden gebracht van de in het kader van het regeerakkoord aan VROM toebedeelde extra budgettaire ruimte van f 125 mln.. De derving van overdrachtsbelasting zal vervolgens worden gedekt door een aantal maatregelen op het terrein van de overdrachtsbelasting. Ten eerste door bestrijding van constructies in de overdrachtsbelasting en een verscherpte controle op het als roerend aangemerkte deel van de koopsom bij de overdrachtsbelasting. Deze maatregelen dragen bij tot het meer in overeenstemming brengen van de grondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting met de (oorspronkelijke) bedoeling van de wetgever. Daarnaast is een aantal vrijstellingen binnen de overdrachtsbelasting kritisch bezien. Dit heeft geleid tot het voorstel om de monumentenvrijstelling in de overdrachtsbelasting aan te scherpen door het laten vervallen van de vrijstelling voor rechtspersonen die geen algemeen nut beogen, en de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet te schrappen. Bij de beoogde ingangsdatum van de SEW-regeling (1 juli 2000) is de dekking uit hoofde van deze maatregelen bij inwerkingtreding per 1 januari 2000 voldoende om de budgettaire gevolgen voor dat jaar te kunnen dragen. De hierboven genoemde maatregelen voorzien ook in belangrijke mate in de structurele dekking. Daarnaast wordt voorgesteld om toegelaten instellingen vennootschapsbelastingplichtig te maken voor het verrichten van commerciële activiteiten. Deze maatregel past in het kabinetsstreven Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 11

12 naar meer marktwerking. De beoogde invoeringsdatum van deze maatregel is 1 januari Voor zover de budgettaire opbrengsten onvoldoende blijken te zijn, zullen aanvullende maatregelen worden genomen. 7. Risico s en waarborgen eigen woningbezit in internationaal perspectief Als gevolg van de regeling zullen in de toekomst naar verwachting meer huishoudens met een lager inkomen in een koopwoning wonen. Juist daardoor wordt de noodzaak pregnanter om voldoende oog te houden voor de risico s die nu eenmaal verbonden zijn aan het eigen woningbezit. De conclusies en aanbevelingen in het bijgevoegde rapport 1 (dat een weergave is van een in opdracht van het ministerie van VROM door het Nederlands Economisch Instituut (NEI) uitgevoerd onderzoek), zijn echter bemoedigend. In internationaal perspectief blijken de risico s voor de Nederlandse woonconsument op dit moment relatief gering. Dat hangt niet alleen samen met de huidige welvaart en de lage rentestand, maar ook met het algemene sociaal-economische klimaat (het sociale zekerheidsstelsel), dat een stabiliserende werking heeft op de koopwoningmarkt. Renterisico s worden sterk beperkt door de mogelijkheid van fiscale aftrek van hypotheekrente, terwijl ook de op grote schaal afgesloten spaarhypotheken tot verdere risicobeperking leiden. Vermogensrisico s worden vooral beperkt door de NHG. Het blijkt internationaal gezien een unicum te zijn, dat eventuele restschulden bij gedwongen verkoop als gevolg van betalingsproblemen in principe worden kwijtgescholden (althans, indien men «te goeder trouw» is geweest: men moet dan wel volledig hebben meegewerkt aan het voorkomen van een gedwongen verkoop). Betaalbaarheidsrisico s (bij inkomensdaling als gevolg van bv. werkloosheid) worden beperkt door het sociale zekerheidsstelsel in het algemeen, meer in het bijzonder door de (als gevolg van de toegenomen werkloosheid in het begin van de jaren 80) geïntroduceerde extra vermogensvrijlating voor eigenaar-bewoners in de Algemene bijstandswet en voor huishoudens die gebruik zullen maken van de SEW-regeling voor zover noodzakelijk op grond van de hardheidsclausule in de SEW-regeling. Een punt van aandacht vormt het onderhoudsrisico dat men als eigenaarbewoner loopt. Nederland blijkt niet het enige land te zijn met een gebrekkig instrumentarium om onderhoudsrisico s voor eigenaarbewoners met een lager inkomen op te vangen. In geen van de onderzochte landen werd een adequaat instrumentarium aangetroffen waardoor eigenaar-bewoners met een lager inkomen worden beschermd tegen onderhoudsrisico s. In die zin is de recent geïntroduceerde «Nationale Hypotheekgarantie voor kwaliteitsverbetering» al een stap in de goede richting. Met deze NHG worden eigenaar-bewoners in staat gesteld om voor de noodzakelijke investeringen in onderhoud en woningverbetering een aanvullende of herfinanciering met hypotheekgarantie te verkrijgen. 1 Ter inzage gelegd bij de afdeling Parlementaire Documentatie. Toch worden signalen ontvangen, dat op termijn problemen kunnen ontstaan rond het onderhoud van koopwoningen. Met name uiten gemeenten hun zorgen over de oudere meergezinswoningen (vooroorlogse en vroegnaoorlogse portiekwoningen en flats). Verenigingen van Eigenaren (VvE s) lijken veelal niet in staat te zijn om de onderhoudsopgaven voor de komende jaren inzichtelijk te maken voor de individuele eigenaren van deze woningen. Bovendien reserveren veel VvE s en Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 12

13 individuele eigenaren onvoldoende middelen voor het structureel onderhoud van het woongebouw. Er wordt geadverteerd met «slapende vereniging van eigenaren». Juist in de oudere buurten lijken eigenaarbewoners zich slechts beperkt verantwoordelijk te voelen voor de kwaliteit van hun eigen woning en woonomgeving. Men blijft er ook vaak maar kort wonen (ca. 5 jaar). Zoals in het NEI-onderzoek naar voren is gekomen, zijn er diverse mogelijkheden om hierin verbetering aan te brengen. Een neutrale en onafhankelijke consumentenvoorlichting en -advisering in de vorm van «winkels», zoals in Frankrijk is toegepast, spreekt ons bijzonder aan. In enkele grote steden zijn specifiek gericht op onderhoud al enkele voorbeelden aanwezig (bouwwinkels, onderhoudsadviesbureaus in de oudere wijken). De eerste ondergetekende zal dit onderwerp samen met de Vereniging Eigen Huis, de VNG en andere marktpartijen nader verkennen. Het overleg tussen deze partijen om in het verlengde van een onafhankelijke advisering te komen tot een Algemene woningkeur, juichen wij van harte toe. Hiermee zal zeker het bewustzijn van eigenaarbewoners van de noodzaak tot meerjaren-onderhoudsplanning en voldoende onderhoudsreserveringen groeien. Voorts wordt momenteel met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de Vereniging Eigen Huis (VEH) en het ministerie van Justitie overleg gevoerd om te bekijken wat de mogelijkheden zijn om de appartementswetgeving zodanig aan te scherpen, dat VvE s effectiever kunnen opereren. Het is echter de vraag of met de extra voorlichting en een aanpassing van het appartementsrecht voldoende prikkels aanwezig zullen zijn om zeker te stellen dat noodzakelijk onderhoud tijdig en kwalitatief goed wordt uitgevoerd. Daarom zal de komende tijd met de marktpartijen in overleg getreden worden om te bezien hoe zij vorm kunnen geven aan een verdere stimulans om eigenaar-bewoners te bewegen hun woning tijdig en goed te onderhouden, overigens zonder dat hiermee hun eigen primaire verantwoordelijkheid daarvoor wordt aangetast. In dit kader is de ontwikkeling van nieuwe financieringsconstructies, zoals «het revolverend fonds voor voorraadbeheer», waarover de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) onlangs een rapport heeft uitgegeven, interessant. Het rapport biedt een overzicht van financieringsconstructies in de vorm van zachte leningen (laagrentend of renteloos) ten behoeve van mensen met een lager inkomen, die toepasbaar zijn bij aankoop, maar ook bij onderhoud en woningverbetering. Ook andere financieringsconstructies, zoals de corporatiehypotheek van de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), verdienen een nadere beschouwing. Er is door de Tweede Kamer in het verleden regelmatig de vraag gesteld of er niet iets gedaan moest worden aan het aanschrijvingsinstrumentarium. Nu is het repressieve aanschrijvingsinstrument een uiterste middel om eigenaren te dwingen maatregelen te nemen om de woning weer in overeenstemming te brengen met de eisen in de Woningwet (Bouwbesluit). Het kabinet wil het aanschrijvingsinstrumentarium in dat perspectief blijven plaatsen. Desalniettemin wordt momenteel samen met de VNG en enkele grotere gemeenten bezien of het huidige aanschrijvingsinstrumentarium toereikend is gelet op de stedelijke vernieuwingsopgave en het beheer van particuliere huur- en koopwoningen. Het gaat daarbij enerzijds om de vraag of het wettelijke instrumentarium in uitvoeringstechnische zin verbetering behoeft en anderzijds om de vraag of aanvullend instrumentarium nodig is. Naar verwachting zal het overleg voor de zomer van 1999 zijn afgerond. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 13

14 De ontwikkelingen op de woningmarkt gaan snel. In toenemende mate worden door woningcorporaties onderhoudsverzekeringen en meerjarige onderhoudscontracten aangeboden. Financiers springen op de ontwikkelingen in door bv. woonlastenverzekeringen te ontwikkelen. Daarmee kunnen eigenaar-bewoners zich verzekeren tegen (tijdelijke) inkomensdaling als gevolg van werkloosheid, om te voorkomen dat zij direct hun woning moeten verkopen. Dergelijke producten zijn nog duur, zeker voor mensen met een lager inkomen. De ontwikkelingen worden op de voet gevolgd. 8. Planning Indien de Tweede Kamer de in deze brief neergelegde voornemens in voldoende mate ondersteunt, dan achten wij het mogelijk dat nog voor de zomer van 1999 een wetsvoorstel ter advisering aan de Raad van State kan worden voorgelegd. Gelijktijdig zal dan een uitvoeringsorganisatie opgezet worden, zodat deze gereed is op het moment dat de wettelijke regeling in werking kan treden. Afhankelijk van het moment van advisering door de Raad van State en de parlementaire behandeling zou deze regeling op 1 juli 2000 in werking kunnen treden. De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, J. W. Remkes De Staatssecretaris van Financiën, W. A. F. G. Vermeend Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 6 14