LANDSTEDE VASTGOED WAARDERINGSGRONDSLAG VAN VASTGOED BEPAALT IN HOGE MATE DE SOLVABILITEIT

Transcriptie

1 LANDSTEDE VASTGOED WAARDERINGSGRONDSLAG VAN VASTGOED BEPAALT IN HOGE MATE DE SOLVABILITEIT Plaats: Utrecht Bestuursnummer: Onderzoeksnummer: Rapportnummer: Datum onderzoek: najaar 2016 Datum vaststelling: 5 april 2017

2

3 Voorwoord Landstede is een grote onderwijsinstelling die zich als Landstede Groep presenteert. De groep bestaat uit meerdere rechtspersonen, waaronder Stichting Landstede (bestuursnummer 40810) voor al het bekostigd mbo en een deel bekostigd vo alsmede niet-bekostigd vo. Daarnaast zijn er vier stichtingen voor bekostigd vo1 en enkele stichtingen voor private (niet onderwijs) activiteiten2. Onder deze stichtingen zijn een of meerdere soorten rechtspersonen (veelal besloten vennootschappen en stichtingen) ondergebracht voor verschillende taken. Naar aanleiding van negatieve financiële ontwikkelingen staat de Landstede Groep sinds 2012 onder aangepast financieel toezicht van de Inspectie van het Onderwijs (hierna: inspectie). Die negatieve financiële ontwikkelingen van de Landstede Groep zijn voor een belangrijk deel het gevolg van eerdere investeringen in vastgoed van met name Stichting Landstede. Daarbij heeft Stichting Landstede zijn vastgoed sinds 1 januari 2008 in de jaarrekening verantwoord tegen een actuele waarderingsgrondslag. De overige stichtingen binnen de Landstede Groep waarderen hun vastgoed tegen de (historische) verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen. Het vastgoed van onderwijsinstellingen is voor de inspectie een belangrijk element van de jaarlijkse risicomonitoring ten behoeve van het bepalen van het financieel toezichtarrangement (dit kan zijn: basistoezicht of aangepast toezicht) in met name het mbo en ho. Daarnaast was het vastgoed een belangrijk element voor de onderzoeken bestuurlijk handelen bij de Landstede Groep in de periode voorjaar 2014 tot en met het voorjaar Tijdens die onderzoeken heeft de inspectie besloten de waarderingsproblematiek van het vastgoed verder afzonderlijk te behandelen en te gaan onderzoeken. Na enkele jaren van forse vermindering van de herwaarderingsreserve van Stichting Landstede, is die in 2015 weer aanzienlijk gestegen. De herwaarderingsreserve heeft betrekking op de waarderingsgrondslag van het vastgoed van Stichting Landstede. Deze mutatie is voor de Inspectie aanleiding tot een nader onderzoek naar de aanvaardbaarheid van de waardering van het vastgoed van Landstede in relatie tot het financiële continuïteitsrisico dat de Inspectie bij de Landstede Groep inschat. Wij richten ons daarbij op het vastgoed van Stichting Landstede waarop de gehele herwaardering van het vastgoed van de Landstede Groep betrekking heeft. 1 Stichting Agnieten College / De Boog, Stichting Ichtus College, Stichting CVMBO Harderwijk e.o., Stichting Vechtdal College. 2 Stichting Beheer & Deelnemingen IJsselregio en Stichting Landstede Participaties.

4

5 INHOUD Voorwoord 3 Samenvatting 7 1 Inleiding Aanleiding Onderzoeksvragen Relevante wet- en regelgeving Werkwijze en rapportage 9 2 Relatie solvabiliteit en waardering vastgoed Historische ontwikkeling solvabiliteit Waardering vastgoed heeft een sterk opwaarts effect op het eigen vermogen 10 3 Risicobeoordeling van solvabiliteit Solvabiliteit is een essentieel element van financieel toezicht Solvabiliteit is door onduidelijk toegelichte toepassing van de waarderingsgrondslagen onvoldoende inzichtelijk 13 4 Hoofdstuk 4 Waardering actuele waarde Verstrekte toelichtingen in de jaarrekening van Landstede Toelichtingen betreffende de waardering van het vastgoed zijn summier en voor verbetering vatbaar Toelichtingen op de herwaarderingsreserve zijn onvoldoende 19 Bijlage 1 Specificatie herwaardering vastgoed (2012 t/m 2015) Bijlage 2 Overzicht vastgoed in m2 (2013) Bijlage 3 Voorbeeld taxatierapport

6

7 Samenvatting In dit rapport richten wij ons op de beantwoording van twee onderzoeksvragen. 1: Wat zijn de risico s en consequenties van deze waarderingsgrondslag voor het financieel toezicht van de inspectie? Het eigen vermogen is een belangrijk element van de solvabiliteit. Het eigen vermogen van Stichting Landstede is sterk verhoogd door het herwaarderen van zijn vastgoed. Ultimo 2015 betreft dit circa 15,9 mln (48% van het totale eigen vermogen). Door de gekozen actuele waarderingsgrondslag is ook de solvabiliteit van Stichting Landstede vanaf 2008 beduidend hoger dan op basis van de historische aanschafwaarde van vastgoed minus afschrijvingen. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving schrijven binnen de keuze voor actuele waarde een vervangingswaarde of de bedrijfswaarde voor, waarbij de instelling dan wel de laagste van die twee moet toepassen (voorzichtigheidsbeginsel). Die keuze is door Stichting Landstede niet voldoende toegelicht en niet voldoende gespecificeerd. Verder spelen als context in de afgelopen jaren de financiële risico s van vastgoed in het algemeen een rol. In bijna de gehele onderwijssector is de waardering van vastgoed tegen aanschafprijs minus afschrijvingen gebruikelijk. Voor het inschatten van de risico s van Stichting Landstede en ter vergelijking van de financiële positie met branchegenoten rekent de inspectie daarom de solvabiliteit van Landstede ook om tegen de meer gebruikelijke (en bij Landstede lagere) historische aanschafwaarde. Dan blijkt de solvabiliteit van Stichting Landstede ultimo 2015 met een waarde van 0,21 beduidend onder de signaleringsgrens van 0,30 te liggen. 2: Is de door Landstede toegepaste waardering tegen actuele waarde toereikend toegelicht? In de jaarrekening 2015 heeft Landstede op verschillende plaatsen toelichting gegeven op de waardering van het vastgoed als onderdeel van de materiële vaste activa. In principe is waardering tegen actuele waarde (bij Landstede is dit de vervangingswaarde) toegestaan. Dit moet toereikend worden toegelicht. Uit de toelichtingen in de jaarrekening, noch uit nader verstrekte informatie over de taxatie blijkt of en hoe Landstede de bedrijfswaarde van zijn vastgoed heeft onderzocht en onderzoek heeft uitgevoerd op technische en/of functionele veroudering van zijn vastgoed. De kwaliteit en informatiewaarde van de jaarrekening 2015 van Stichting Landstede is op diverse punten over het vastgoed voor verbetering vatbaar, waarbij beter wordt voldaan aan de RJ voorschriften. Een toelichting op de per saldo ophoging van de herwaarderingsreserve is niet verstrekt. De verantwoording van de verhoging van de herwaarderingsreserve onder de noemer overige mutaties geeft geen duidelijkheid en geen inzicht in de daaronder liggende mutaties die het gevolg zijn van enerzijds een opwaardering van een enkele panden en anderzijds een correctie op eerdere herwaarderingen.

8 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Vanaf eind 2012 staat de Landstede Groep onder aangepast financieel toezicht van de inspectie vanwege negatieve financiële ontwikkelingen van in het bijzonder Stichting Landstede (ROC) (hierna: Stichting Landstede)3. De liquiditeit en de solvabiliteit kwamen onder de signaleringsgrenzen van de inspectie en de rentabiliteit was meerjarig negatief. Middels een stelselwijziging per 1 januari 2008 is Stichting Landstede voor de waardering van het vastgoed in de jaarrekening overgestapt op actuele waarde als waarderingsgrondslag. Als gevolg van deze gewijzigde waarderingsmethode nam naast de boekwaarde van het onroerend goed ook het eigen vermogen toe. Het eigen vermogen is een belangrijk element van het financieel kengetal solvabiliteit. De hoogte en de ontwikkeling van dit financieel kengetal is een belangrijke aanwijzing voor de inspectie voor het inschatten van financiële continuïteitsrisico s van onderwijsinstellingen. De herwaardering van het onroerend goed had een aanzienlijke invloed op de solvabiliteit. Over de duiding en hoogte van de solvabiliteitswaarde is een verschil van inzicht ontstaan tussen Landstede Groep en de inspectie. 1.2 Onderzoeksvragen In dit rapport richten wij ons op de beantwoording van de volgende twee onderzoeksvragen: 1) Wat zijn de risico s en consequenties van deze waarderingsgrondslag voor het financieel toezicht van de inspectie? 2) Is de door Landstede toegepaste waardering tegen actuele waarde toereikend toegelicht? 1.3 Relevante wet- en regelgeving De primaire insteek van de inspectie is om als toezichthouder een beter inzicht te krijgen in de risico s van gekozen waarderingsmethodiek van vastgoed. Voorts hebben wij als maatschappelijk gebruiker de jaarrekeningen van Landstede over de boekjaren 2013 tot en met 2015 beoordeeld aan daarvoor geldende wet- en regelgeving. De relevante wet en regelgeving voor deze twee rollen zijn: Wet onderwijs toezicht (WOT), waarvan met name artikelen 3 en 7. Wet educatie en beroepsonderwijs (Web), waarvan met name de artikel: betreffende de verantwoording; Burgerlijk wetboek (hierna BW), waarvan met name de artikelen betreffende algemene doelstelling en artikel en betreffende waarderingsregels materiële vaste activa 3 Rapport van 15 juni 2016 Financieel toezicht 2014 bij de Landstede groep Pagina 8 van 23

9 Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (hierna RJ), waarvan met name de artikelen: 212 betreffende materiële vaste activa en 121 betreffende bijzondere waardeverminderingen vaste activa; Regeling Jaarverslaggeving Onderwijs (hierna RJO), waarvan met name artikelen 3 lid a en g, betreffende inrichting verslaggeving overeenkomstig de richtlijnen waarvan in het bijzonder van 440, 640 en 660, respectievelijk toelichtingen op de balans, staat van baten en lasten en kasstroomoverzicht. 1.4 Werkwijze en rapportage Het onderzoek bestond onder meer uit: het bestuderen van de (geconsolideerde) jaarstukken 2007 tot en met 2015 van Stichting Landstede; het raadplegen van de goedkeurende controleverklaringen van de instellingsaccountant; het raadplegen van delen van de financiële administratie van Landstede Groep; het voeren van gesprekken met de voorzitter van het bestuur, de financieel directeur en de concerncontroller van Landstede; inlichtingen van de instellingsaccountant van Landstede Groep; het raadplegen van een externe expert op het gebied van financiële verslaggeving. Dit rapport valt niet te kwalificeren als een accountantsonderzoek. We hebben gebruik gemaakt van de jaarrekeningen die door de instellingsaccountant zijn gecontroleerd en van enkele aanvullende documenten die we van Landstede hebben opgevraagd. Hoofdstuk twee bevat voor dit onderzoek relevante achtergrondinformatie over de instelling. In hoofdstuk drie geven wij onze bevindingen van de waarderingsmethode van Landstede weer voor ons toezicht van de financiële continuïteit. Vervolgens geven wij in hoofdstuk 4 als gebruiker van het maatschappelijk verkeer van de verantwoording van Landstede onze mening over de waardering van het vastgoed en het eigen vermogen vanaf 31 december 2013 tot en met 31 december Pagina 9 van 23

10 2 Relatie solvabiliteit en waarderingsgrondslag vastgoed 2.1 Historische ontwikkeling solvabiliteit Het eigen vermogen is een belangrijk element van de solvabiliteit. Met de herwaardering (verhoging) neemt ook het eigen vermogen van Stichting Landstede toe. Het effect van de herwaardering op omvang van het eigen vermogen blijkt uit de verschillen daarvan in de onderstaande tabel. Jaar * Herwaardering in mln 25,9 23,7 23,2 23,2 23,6 24,9 19,1 14,4 15,9 Totale eigen vermogen (incl. herwaardering) in mln 31,3 30,2 30,6 37,7 35,3 35,7 34,1 26,9 33,7 In de onderstaande tabel geven wij de ontwikkeling weer van de solvabiliteit (2) van Stichting Landstede op basis van de jaarverslaggeving van Stichting Landstede tegen actuele waarde, alsmede door ons herrekend op basis van de historische aanschafwaarde. Solvabiliteit Ultimo jaar Jaarrekening: tegen actuele waarde Herrekend o.b.v. historische waarde 1 jan. 2008* ,44 0,41 0,37 0,31 0,25 0,26 0,27 0,24 0,30 0,22 0,22 0,20 0,16 0,10 0,10 0,15 0,13 0,21 Tot en met 2007 was het vastgoed van Stichting Landstede gewaardeerd tegen historische kostprijs. Per 1 januari 2008 heeft Stichting Landstede de waardering van haar vastgoed gewijzigd in een actuele waarde. Hiervoor zijn in de jaarrekening 2008 ook de vergelijkende cijfers van de balans per 31 december 2007 aangepast. 2.2 Waarderingsgrondslag vastgoed heeft een sterk opwaarts effect op het eigen vermogen Investeringen Over de periode 2007 tot en met 2012 heeft Stichting Landstede - op basis van een meerjarig investeringsplan - circa 104 mln geïnvesteerd in zijn materiële vaste activa (hierna: mva). Hiervan is circa 61 mln geïnvesteerd in terreinen en gebouwen (hierna: vastgoed) en circa 43 mln in installaties en inventaris. Herwaardering Vanaf 1 januari 2008 waardeert Stichting Landstede zijn vastgoed tegen een actuele waarderingsgrondslag. Op grond daarvan is het vastgoed voor een hoger bedrag op Pagina 10 van 23

11 balans van de jaarrekening verantwoord (dan ten opzichte van de in de onderwijssectorgebruikelijke historische aanschafwaarde) en is het eigen vermogen bij de stelselwijziging per 1 januari 2008 met een bedrag van de herwaardering van circa 25,9 mln verhoogd. Dat is vervolgens tot ultimo 2012 per saldo licht gedaald tot 24,9 mln. Daarna is dat door afwaarderingen en afschrijvingen in 2013 en 2014 gedaald tot 14,4 mln ultimo In 2015 is dat weer opgelopen tot 15,9 mln. Door de gekozen actuele waarderingsgrondslag is de solvabiliteit van Stichting Landstede vanaf 2008 beduidend hoger dan op basis van de historische aanschafwaarde van vastgoed minus afschrijvingen(zie hiervoor herrekend historische waarde in de bovenstaande tabel). Toelichting In de jaarrekening 2015 heeft Stichting Landstede de toelichting op de waardering van het vastgoed met een toevoeging over de bepaling van de bedrijfswaarde uitgebreid ten opzichte van eerdere jaarrekeningen. Voor de volledige relevante tekstpassages verwijzen wij naar bijlage 1 van dit rapport. Pagina 11 van 23

12 Pagina 12 van 23

13 3 Risicobeoordeling van solvabiliteit 3.1 Solvabiliteit is een essentieel element van financieel toezicht In dit hoofdstuk gaan wij in op de vraag wat de risico s en consequenties van de waarderingsgrondslagen van Stichting Landstede zijn voor het financieel toezicht van de inspectie. Het financieel toezicht van de inspectie is geregeld in de artikelen 2 lid 2 d en f van de Wet op het onderwijstoezicht (WOT). De inspectie voert daarbij op grond van artikel 4 lid 2 van de WOT een zogenoemd proportioneel financieel toezicht uit, in het bijzonder gericht op risico s voor de financiële continuïteit van een onderwijsinstelling. Daarvoor zijn verder geen criteria en normen in de wet vastgelegd. De financiële risico s worden onder andere gedetecteerd aan de hand van de signaleringswaarden en ontwikkelingen van drie financiële kengetallen: solvabiliteit, liquiditeit en rentabiliteit. Een signaleringswaarde is geen wettelijk verplicht minimum, maar is voor de inspectie wel een belangrijke aanwijzing om de financiële positie en ontwikkelingen van een onderwijsinstelling diepgaander op financiële risico s te analyseren. Op grond van die analyses kan de inspectie ongeacht de waarden van de financiële kengetallen het financieel toezichtarrangement bepalen. In dit rapport gaan wij met name in op de rol van het kengetal solvabiliteit. De waarde daarvan wordt bepaald door de omvang van het eigen vermogen in relatie tot het totale vermogen (ook wel balanstotaal) van de onderwijsinstelling. In tabel 1 van hoofdstuk 2.1. hebben wij de ontwikkeling van de solvabiliteit van Stichting Landstede weergegeven. Deze stichting bezit bijna het gehele vastgoed van de Landstede Groep en waardeert als enige binnen de groep zijn vastgoed tegen actuele waarde. De solvabiliteit van Stichting Landstede toont in hoge mate dezelfde waarden en beweging die in de onze eerdere rapporten4 van financieel toezicht over de financiële continuïteit van de Landstede Groep is weergegeven. In die rapporten is het aangepast financieel toezicht van de inspectie gemotiveerd. 3.2 Solvabiliteit is door onduidelijk toegelichte toepassing van de waarderingsgrondslagen onvoldoende inzichtelijk Stichting Landstede heeft als gevolg van zijn keuze voor een actuele herwaarderingsgrondslag (naar herbouwwaarde en WOZ-waarde) de boekwaarde van zijn vastgoed, de omvang van zijn eigen vermogen en het balanstotaal aanzienlijk verhoogd. Uit tabel 1 van hoofdstuk 2.1, blijkt duidelijk dat de keuze van de waarderingsgrondslagen grote invloed heeft op de hoogte van het financieel kengetal solvabiliteit. Een hoogte derhalve die voor het inschatten van financiële risico s nadere analyse vereist. In die analyse is onder andere de context van de financiële ontwikkelingen van belang. Dit betreft in geval van Stichting Landstede - naast de ontwikkelingen van de andere twee financiële kengetallen (liquiditeit en rentabiliteit) - ook: 4 o.a. rapport van 15 juni 2016 Pagina 13 van 23

14 1. algemene inzicht in de jaarstukken (het jaarverslag en de jaarrekening); 2. economische verwachtingen gebaseerd op verwachte ontwikkelingen van het aantal bekostigde deelnemers/leerlingen; 3. andere financiële variabelen, zoals: publiek/privaat, juridische claims, aandeel van huisvestingslasten op de totale lasten e.d.; en 4. de organisatorische en historische ontwikkelingen van onder andere de organisatie (samenhang met vier VO instellingen), de financiële omvang en resultaten van de diverse niet onderwijs gerelateerde (private) activiteiten, de diverse faillissementen van private dochterbedrijven e.d. ad 1 Het verstrekte inzicht over vastgoed in de jaarrekening is verminderd Na een aantal jaren van wisselingen is de opzet van de jaarrekening van Stichting Landstede vanaf 2013 consistent gebleven, namelijk: een enkelvoudige en een geconsolideerde balans, een exploitatierekening en een kasstroomoverzicht van Stichting Landstede. Daarentegen is behoudens de nadien ingevoerde wettelijk verplichte informatie in de continuïteitsparagraaf - de informatiewaarde van het jaarverslag bij de jaarrekening vanaf 2012 verminderd. Zo ontbreekt vanaf 2013 een niet wettelijk voorgeschreven - gespecificeerde opgave van de kwantitatieve omvang (in m2) van het vastgoed met de gebruiker (activiteit zoals onderwijs, educatie, privaat e.d.), de bezettingsgraad en het eigendom (of de huur) hiervan. Daarnaast zijn er een aantal onduidelijkheden in de jaarrekening van Landstede die invloed hebben op de solvabiliteit. Dit betreft met name de toepassing van een gevarieerde gebruikstermijn van vastgoed, namelijk 30 tot 40 jaar en daaraan gerelateerd de wijze van afschrijving, namelijk vastgoed als een geheel of juist componenten daarvan. Op deze onduidelijkheden gaan we in hoofdstuk 4 nader in. Voorts is onduidelijk wat de omvang van het financieel effect is door het toepassen van een geamortiseerde kostprijs van langlopende verkregen leningen (van het Ministerie van OC&W). De nominale waarde hiervan is niet toegelicht. ad 2 Een dalend aantal leerlingen drukt op de bezettingsgraad vastgoed In de meerjarenbegroting tot en met 2012 verwacht Stichting Landstede ten opzichte van 2015 een gestage afname van zowel het aantal mbo deelnemers (2%) als het aantal vo-leerlingen (6%), in totaal bijna 4%. Die verwachte daling van het aantal vo-leerlingen en mbo-deelnemers heeft drukkend effect op de bezettingsgraad van het vastgoed. Ook zullen daardoor naar verwachting de huisvestingskosten per leerling hoger worden. Beide aspecten zijn drukkend op de waardering van het vastgoed. ad 3 Niet alle (mogelijke) schulden zijn in een bedrag uitgedrukt In de jaarrekening 2015 is nog geen bedrag verantwoord voor terugbetaling van rijksbijdrage vanwege ten onrechte ingeschreven deelnemers mbo van de zogenoemde EPBS trajecten. Daarnaast is de mogelijke juridische claim in het kader van de zogenoemde WVA trajecten niet in een bedrag uitgedrukt. Tenslotte is de langjarige schuld aan OCW verantwoord tegen een geamortiseerde kostprijs op basis van een effectieve rentemethode. Die berekening resulteert in een lager bedrag dan het nominale bedrag van deze schuld. Al deze posten hebben bij een eventuele berekening of omrekening een drukkend effect op de solvabiliteit. ad 4 Verlieslatende private activiteiten In de afgelopen jaren hebben zowel de private activiteiten van Stichting Landstede (Internationale school Eerde en diverse ICT bedrijven) als die van de Landstede Groep (Kringloopwinkels, Welzijnsactiviteiten, enz.) geresulteerd in negatieve resultaten en heeft dit geleid tot een negatief privaat deel van eigen vermogen van de Landstede Groep. Deze verlieslatende activiteiten hebben in voorgaande jaren Pagina 14 van 23

15 ook geleid tot enkele faillissementen van gelieerde rechtspersonen met private activiteiten en afboekingen van vorderingen van Stichting Landstede van enkele miljoenen. Een groot deel van deze private activiteiten maken ook in 2016 daarvan nog deel uit. De bovenstaande activiteiten, verantwoordingswijze en verwachte ontwikkelingen hebben een aanzienlijk effect op de financiële positie in het algemeen en de solvabiliteit in het bijzonder. Andere belangrijke elementen van de context zijn de algemene risico s van vastgoed. De afgelopen jaren hebben aangetoond dat vastgoed een aanzienlijk financieel risico met zich mee kan brengen5. Enkele onderwijsinstellingen zijn daaraan zelfs (bijna) ten onder gegaan. Stichting Landstede heeft de afgelopen tien jaar aanzienlijk geïnvesteerd in zijn vastgoed. Daarbij heeft overigens geen (grote) concentratie plaatsgevonden. Stichting Landstede heeft veel verspreid liggend vastgoed behouden wat de flexibiliteit bij mogelijke afstoting wel positief kan beïnvloeden. Conclusie: de solvabiliteit van Landstede is sterk verhoogd door de gekozen waarderingsmethode De solvabiliteit is een essentieel financieel kengetal waarvan de hoogte door de keuze van stichting Landstede voor actuele waarderingsgrondslagen voor vastgoed in een aanzienlijke mate is beïnvloed. Die keuzen zijn door Stichting Landstede niet voldoende toegelicht en niet voldoende gedetailleerd gespecificeerd om de risico s van financiële continuïteit goed te bepalen. Verder spelen als context in de afgelopen zeven jaar de financiële risico s van vastgoed in het algemeen en bij het specifieke vastgoed van onderwijsinstellingen in het bijzonder een rol. Daardoor is de inspectie kritisch is op gekozen waarderingsgrondslagen die een aanzienlijke verhoging van de boekwaarde van bestaand vastgoed tot gevolg hebben. Tot slot is in bijna de gehele onderwijssector de waardering van vastgoed tegen aanschafprijs minus afschrijvingen (ook wel historische kostprijs minus afschrijvingen) gebruikelijk Voor het inschatten van de risico s van Stichting Landstede en ter vergelijking van de financiële positie met branchegenoten rekent de inspectie daarom de solvabiliteit van Landstede om tegen de meer gebruikelijke (en bij Landstede lagere) historische aanschafwaarde. 5 Zie rapport H mei 2013 Huisvesting in het mbo, rapport Huisvesting in het mbo, hbo en wo april Pagina 15 van 23

16 4 Hoofdstuk 4 Waardering actuele waarde 4.1 Verstrekte toelichtingen in de jaarrekening van Landstede Herwaardering van materiële vaste activa (vastgoed) in het algemeen Herwaardering van het vastgoed van historische aanschafwaarde naar een actuele waarderingsgrondslag heeft invloed op de balanswaarde van het vastgoed. De boekhoudkundige tegenhanger daarvan is de herwaarderingsreserve die is opgenomen onder het eigen vermogen. Bij toepassing van herwaardering stellen de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (RJ) specifieke eisen aan de toelichting op de waardering van het vastgoed en de invloed op de omvang van het eigen vermogen. In de volgende twee paragrafen gaan we daar afzonderlijk op in. Toelichtingen op waardering materiële vaste activa van Landstede In de jaarrekening 2015 geeft Landstede op verschillende plaatsen toelichting gegeven op de waardering van het vastgoed als onderdeel van de materiële vaste activa6. Daarvan zijn de toelichtingen op de geconsolideerde versie van de jaarrekening uitgebreider dan de toelichtingen op de enkelvoudige versie van de jaarrekening. De desbetreffende toelichtingen zijn ten opzichte van voorgaande jaarrekeningen (2014 en 2013) uitgebreid met de volgende tekstpassages: - in de algemene toelichtingen: De bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van toekomstige kasstromen van een kasstroom genererende eenheid. De kasstromen zijn daarbij contact gemaakt tegen een discontovoet gebaseerd op de gewogen gemiddelde vermogenskosten van vreemd en eigen vermogen. - en in de toelichtingen op de balanspost materiële vaste activa: of lagere bedrijfswaarde en Het verschil in afschrijving met de historische kostprijs valt jaarlijks vrij ten gunste van het resultaat en ten laste van de gevormde herwaarderingsreserve. 4.2 Toelichtingen betreffende de waardering van het vastgoed zijn summier en voor verbetering vatbaar In deze paragraaf gaan wij in op de vraag of de toelichtingen op de materiële vaste activa in de geconsolideerde balans toereikend zijn voor de inspectie als maatschappelijk gebruiker van de jaarrekening. Voor de desbetreffende tekstpassages uit de jaarrekening 2015 van Landstede verwijzen wij naar de bijlagen 1 Materiële vaste activa en 2 Herwaarderingsreserve van dit rapport. In de eerste zin van de toelichtingen op blz. 95 van de jaarrekening over de materiële vaste activa meldt Stichting Landstede de vervangingswaarde als grondslag, namelijk: De onroerende zaken zijn met ingang van het jaar 2008 gewaardeerd op actuele waarde, gebaseerd op vervangingswaarde gecorrigeerd met cumulatieve afschrijvingen of lagere bedrijfswaarde. Hiervan is het volgende in de wet en regelgeving relevant. 1) De waardering tegen een actuele waarde is volgens artikel lid 1 van het Burgerlijk wetboek (BW) toegestaan. 6 Enkelvoudig blz. 68/69 mva, 69 waardevermindering, 73 mva; Geconsolideerd: 95 mva, 96 waardevermindering en 100 mva. Pagina 16 van 23

17 2) Aanvullend hierop schrijft het Besluit Actuele Waarde (BAW) in artikel 7 dan voor materiële vaste activa vervangingswaarde voor, dit is: waardering tegen de actuele waarde naar de toestand van het waarderingsmoment, de balansdatum. 3) Vervolgens geven de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ) in nadere invulling aan de wijzen waarop de vervangingswaarde kan worden bepaald. Daaronder valt een periodieke taxatie van de vervangingswaarde door deskundigen. Over materiële vaste activa, waaronder vastgoed, wordt in van de RJ gemeld dat de vervangingswaarde normaliter wordt bepaald aan de hand van marktconforme gegevens of via taxaties uitgevoerd door erkende taxateurs. Dat kunnen nieuwprijzen zijn in de vorm van herbouwwaarde, maar wel met verlaging van de nieuwbouwwaarde vanwege technische en/of functionele veroudering. Onder die laatste vallen economische veroudering, verandering in bouwwijze, belemmering in gebruiksmogelijkheden, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Wij merken op dat uit de jaarrekening niet blijkt of technische en/of functionele veroudering is betrokken bij de taxaties op de herbouwwaarde. Conclusie: juistheid toepassing vervangingswaarde is onvoldoende onderzocht De waardering tegen vervangingswaarde is toegestaan. Echter noch uit de toelichtingen in de jaarrekening, noch uit nader verstrekte informatie over de taxatie blijkt dat Landstede een onderzoek heeft uitgevoerd of laten uitvoeren op technische en/of functionele veroudering. Dit is relevant gezien de ouderdom van de desbetreffende panden (circa 20 jaar) en de gewijzigde onderwijsmethodieken. Kasstroom genererende eenheid is onvoldoende toegelicht Voorts meldt Stichting Landstede over de vervangingswaarde als grondslag: De bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van toekomstige kasstromen van een kasstroom genererende eenheid (KGE). Over de definiëring en toelichtingen van de begrippen kasstroom genererende eenheid en toekomstige kasstromen, of dat bedrijfswaarde überhaupt is toegepast, wordt door Stichting Landstede in de jaarrekening geen informatie verstrekt. Dit is van belang om te voldoen aan artikel BW lid 3, namelijk: dat in beginsel uitgegaan wordt van de veronderstelling dat het geheel van de werkzaamheden van de rechtspersoon waaraan activa en passiva dienstbaar zijn, wordt voortgezet (going concern). Anders moet een (lagere) bedrijfswaarde in aanmerking worden genomen. Dit betreft dan bijvoorbeeld de activa in eigendom die verbonden zijn aan de af te stoten activiteiten van kinderopvang, welzijn, kringloopwinkels e.d. Bij definiëring van het begrip kasstroom genererende eenheden valt bijvoorbeeld concreet te denken aan locaties (Harderwijk, diverse locaties Zwolle e.d.) of interne budgethouders. Bijzondere waardevermindering is niet toegelicht In de algemene toelichting over bijzondere waardeverminderingen meldt Stichting Landstede onder andere het volgende: Voor materiële en immateriële vaste wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er aanwijzingen zijn dat deze activa onderhevig zijn aan bijzondere waardeverminderingen... Als het niet mogelijk is de realiseerbare waarde te schatten voor een individueel actief, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort. en Verder wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er enige indicatie is dat een Pagina 17 van 23

18 in eerdere jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies is verminderd. Als een dergelijke indicatie aanwezig is, wordt de realiseerbare waarde van het betreffende actief (of kasstroom genererende eenheid) geschat. Hiervan is het volgende vanuit de wet en regelgeving relevant. 4) Op grond van RJ kunnen diverse indicaties aanleiding geven voor bijzondere waardevermindering van onderwijsvastgoed, bijvoorbeeld: een gedaalde marktwaarde door toenemende beschikbaarheid van vergelijkbare, voor het onderwijs geschikte panden; wijzigingen in techniek (ICT) en van onderwijsmethodes en andere belangrijke eisen die gesteld worden aan onderwijshuisvesting, zichtbare schade ontstaan door intensiteit van gebruik de marktwaarde, demografische ontwikkelingen, ontwikkelingen in regionaal onderwijsaanbod en overheidsbeleid; herstructurering en beëindiging van activiteiten; duidelijke aanwijzingen die aantonen dat de economische prestaties van het onderwijsvastgoed beduidend minder zijn/worden als gevolg van daling van studentenaantallen of verschuiving van gebruik tussen de locaties. 5) Volgens BAW artikel 9 moet worden toegelicht hoe de vervangingswaarde is bepaald. De RJ en 702 geeft RJ hierover specifieke toelichtingseisen waarbij van elke post van de materiële vaste activa een sluitend overzicht moet worden opgenomen met tenminste ook informatie over herwaarderingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen. Verder stelt RJ onder a t/m f specifieke eisen over de toelichtingen van materiële vaste activa ingeval van waardering tegen actuele waarde. Ten slotte moet volgens RJ voor het vereiste inzicht aanvullende informatie worden verstrekt omtrent de historische kosten. Noch in de balans, noch in de toelichtingen op de balanspost materiële vaste activa wordt door Stichting Landstede melding gemaakt van een (eventueel) bijzonder waardeverminderingsverlies. Uit die toelichting blijkt ook niet of Stichting Landstede een afwaardering heeft toegepast en een bedrag heeft afgeboekt op het vastgoeddeel van de materiële vaste activa. Verder blijkt uit de toelichting van Stichting Landstede niet duidelijk in welk jaar voor welk deel van de waarde van het vastgoed voor herwaardering is getoetst (RJ a). Onduidelijk is Stichting Landstede voorts over de methode en belangrijke veronderstellingen bij de toepassing van de actuele waarde (RJ c) en de mate waarin die is ontleend aan waarneembare marktprijzen of aan recente marktconforme transacties of dat geschat is met behulp van andere waarderingstechnieken (RJ d). Tenslotte ontbreekt de voor een vereist inzicht informatie omtrent de historische kosten (RJ ). Conclusie: bijzondere waardevermindering is onvoldoende onderzocht en niet toegelicht De kwaliteit en informatiewaarde van de jaarrekening 2015 van Stichting Landstede is op diverse punten over het vastgoed voor verbetering vatbaar: informatie over werkelijk toegepaste bedrijfswaarde en daarbij de definiëring van en toelichtingen op de begrippen kasstroom genererende eenheid en toekomstige kasstromen; informatie waaruit blijkt dat/of (eventuele) technische en/of functionele veroudering is betrokken bij de taxaties op de herbouwwaarde; informatie waaruit blijkt of herwaardering welke deel van het vastgoed tegen WOZ-waarde is getoetst en in dat geval op welke balansdatum (ultimo verslagjaar of op de een jaar eerdere waarde peildatum van de WOZ); Pagina 18 van 23

19 toelichtingen op de balanspost materiële vaste activa over een (eventueel) bijzonder waardeverminderingsverlies en (eventuele) toepassing van een impairment; voldoen aan de eisen van RJ a t/m d, namelijk: welk deel dat jaar is getoetst voor herwaardering, volgens welke methode en onder welke veronderstellingen, aan de hand van welke waarneembare prijzen en transacties de waarde is geschat; voldoen aan de eisen van JR , namelijk: expliciete inzicht omtrent de historische kosten. een toelichting op de grondslagen voor zowel de geconsolideerde als de enkelvoudige balans en exploitatierekening in plaats van de huidige twee - veelal dubbel uitgevoerde teksten; Tot slot: volgens de Richtlijnen Jaarverslag onderwijs (RJO/RJ 660) moet de WOZ waarde, alsmede de verzekerde waarde, ter vergelijking worden gemeld in de toelichtingen op de waardering van de materiële vaste activa. Dit is ter info, beide waarden zijn geen wettelijke grondslag voor de waardering van materiële vaste activa. 4.3 Toelichtingen op de herwaarderingsreserve zijn onvoldoende In deze paragraaf gaan wij in op de vraag of de toelichtingen op de herwaarderingsreserve in de balans 2015 toereikend zijn voor de inspectie als maatschappelijk gebruiker van de jaarrekening. Als boekhoudkundige tegenhanger van de herwaardering van het vastgoeddeel van de materiële vaste activa is in het eigen vermogen een herwaarderingsreserve verantwoord. Deze bedraagt ultimo 2015 circa 15,9 mln, de helft (49%) van het eigen vermogen van stichting Landstede. Over de herwaarderingsreserve wordt in de jaarrekening op verschillende plaatsen toelichtingen verstrekt. Deze zijn voor de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening identiek7. Ten opzichte van voorgaande jaarrekeningen (2014 en 2013) is de gehele tekstpassage over herwaardering in de algemene toelichtingen toegevoegd. Voor de desbetreffende tekstpassages uit de jaarrekening verwijzen wij naar de bijlage 1 van dit rapport. Uit de zinsnede aanpassingen van de herwaarderingsreserve uit hoofde van de berekening van de bedrijfswaarde van tweede regel van de verstrekte toelichtingen lijkt het erop dat Stichting Landstede een bedrijfswaardeberekening heeft toegepast. Echter duidelijk is dit niet. Noch het resultaat hiervan, noch de methode en grondslagen zijn verder toegelicht. Het bedrag van de herwaarderingsreserve is in 2015 met circa 1,5 mln. verhoogd tot een totaal van 15,7 mln. Die mutaties van 1,5 mln. betreft enerzijds een ophoging van 1,9 mln. die is verantwoord als overige mutatie (jaarlijkse), anderzijds een afschrijving van circa 0,4 mln. Uit de interne specificatie van het vastgoed van Stichting Landstede (dat bestaat uit 24 panden) blijkt dat de herwaardering het resultaat is van diverse wijzigingen van de waardering van de desbetreffende panden van het vastgoed. Namelijk enerzijds een verhoging van de boekwaarden van vier panden, waarvan een door verlenging van de economische levensduur, en anderzijds een verlaging van de boekwaarde van zeven andere panden, voornamelijk door afschrijvingen. Van acht andere panden is de boekwaarde ongewijzigd gebleven. 7 Enkelvoudige jaarrekening blz. 70, 72 en 75; geconsolideerde jaarrekening blz. 96/97, 98 en 102 Pagina 19 van 23

20 Van 3 objecten zijn taxatierapporten overlegd. De onderbouwing van de getaxeerde waarde ontbreekt, in 2 gevallen is er onderscheid gemaakt tussen grondwaarde en waarde van de gebouwen en in een geval is dat onderscheid niet gemaakt. Zie de bijlage. Conclusie: de herwaarderingsreserve is onvoldoende toegelicht Een toelichting op de per saldo ophoging van de herwaarderingsreserve is niet verstrekt. De verantwoording van de verhoging van de herwaarderingsreserve onder de noemer overige mutaties geeft geen duidelijkheid en geen inzicht in de daaronder liggende mutaties die het gevolg zijn van enerzijds een opwaardering van een enkele panden en anderzijds een correctie op eerdere herwaarderingen. Pagina 20 van 23

21 Pagina 21 van 23

22 Bijlage 1 Toelichtingen waarderingsgrondslagen in de jaarrekeningen In de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening 2015 is het volgende gemeld over het vastgoeddeel van de materiële vaste activa. 1) In de algemene toelichtingen onder het kopje materiële vaste activa (blz.. resp. blz. 95) De onroerende zaken zijn met ingang van het jaar 2008 gewaardeerd op actuele waarde, gebaseerd op vervangingswaarde gecorrigeerd met cumulatieve afschrijvingen of lagere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van toekomstige kasstromen van een kasstroom genererende eenheid. De kasstromen zijn daarbij contant gemaakt tegen een discontovoet gebaseerd op de gewogen gemiddelde vermogenskosten van vreemd en eigen vermogen. De panden worden roulerend lx per drie jaar getaxeerd. Panden waarvoor reeds een verkoopovereenkomst is afgesloten, worden gewaardeerd tegen directe opbrengstwaarde. De initiële waardering is tegen verkrijgingsprijs. De verkrijgingsprijs omvat de inkoopprijs en bijkomende kosten, zoals invoerrechten, transportkosten en andere kosten die direct kunnen worden toegerekend aan de verwerving. De afschrijving is gebaseerd op een levensduur van jaar. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Inventaris en apparatuur worden gewaardeerd op basis van verkrijgingsprijs. De verkrijgingsprijs omvat de inkoopprijs en bijkomende kosten, zoals invoerrechten, transportkosten en andere kosten die direct kunnen worden toegerekend aan de verwerving. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen en op materiële vaste bedrijfsactiva in uitvoering en vooruitbetalingen op materiële vaste activa wordt niet afgeschreven. Afschrijving start op het moment dat een actief beschikbaar is voor het beoogde gebruik en wordt beëindigd bij buitengebruikstelling of bij desinvestering. 2) In de algemene toelichtingen onder het kopje Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa (blz., resp. blz. 96): Voor materiële en immateriële vaste wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er aanwijzingen zijn dat deze activa onderhevig zijn aan bijzondere waardeverminderingen. Als dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief geschat. De realiseerbare waarde is de hoogste van de bedrijfswaarde en de opbrengstwaarde. Als het niet mogelijk is de realiseerbare waarde te schatten voor een individueel actief, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort. Wanneer de boekwaarde van een actief (of een kasstroom genererende eenheid) hoger is dan de realiseerbare waarde, wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Indien sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies van een kasstroom genererende eenheid, wordt het verlies allereerst toegerekend aan goodwill die is toegerekend aan de kasstroom genererende eenheid. Een eventueel restant verlies wordt toegerekend aan de andere activa van de eenheid naar rato van hun boekwaarden. Verder wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er enige indicatie is dat een in eerdere jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies is verminderd. Als een dergelijke indicatie aanwezig is, wordt de realiseerbare waarde van het betreffende actief (of kasstroom genererende eenheid) geschat. Terugneming van een eerder verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies vindt alleen plaats als sprake is van een wijziging van de gehanteerde schattingen bij het bepalen van de realiseerbare waarde sinds de verantwoording van het laatste bijzonder Pagina 22 van 23

23 waardeverminderingsverlies. In dat geval wordt de boekwaarde van het actief (of kasstroom genererende eenheid) opgehoogd tot de geschatte realiseerbare waarde, maar niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn (na afschrijvingen) als in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief (of kasstroom genererende eenheid) zou zijn verantwoord 3) In de toelichtingen op de balanspost Materiële vaste activa (blz.100) Gebouwen en terreinen zijn per 1 januari 2008 gewaardeerd op basis van actuele waarden, gebaseerd op vervangingswaarde gecorrigeerd met cumulatieve afschrijvingen of lagere bedrijfswaarde. De panden worden roulerend lx per drie jasr getaxeerd. Panden waarvoor reeds een verkoopovereenkomst is afgesloten, worden gewaardeerd tegen directe opbrengstwaarde. Voor de panden waarvoor (nog) geen recente externe taxaties beschikbaar zijn, zijn -voor de gecorrigeerde vervangingswaarden- de WOZ-taxaties van de panden gehanteerd met de peildatum 1 januari van het boekjaar. Deze waardering wordt getoetst aan de bedrijfswaarde. De afschrijvingen vinden plaats op basis van deze actuele waarden. Het verschil in afschrijving met de historische kostprijs valt jaarlijks vrij ten gunste van het resultaat en ten laste van de gevormde herwaarderingsreserve. De verzekerde waarde is per 31 december min, waarvan 146 min op de gebouwen en 32 min op bedrijfsuitrusting en inventaris. In de toelichtingen op de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening 2015 is het volgende gemeld over de herwaarderingsreserve. 1) In de algemene toelichtingen op de grondslagen (blz. 70 en 72 respectievelijk blz. 95/96 en blz. 98): Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. Uitzondering hierop vormen financiële instrumenten en andere beleggingen die worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Waardevermeerderingen van die activa worden onmiddellijk in het resultaat verwerkt. Daarnaast wordt voor die activa een herwaarderingsreserve gevormd ten laste van de overige reserves als geen sprake is van frequente marktnoteringen. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde. De herwaarderingsreserve wordt verminderd met de gerealiseerde herwaardering (verband houdend met systematische afschrijvingen van het actief). Op de herwaarderingsreserve wordt waardeverminderingen van het betreffende actief, niet zijnde systematische afschrijvingen, in mindering gebracht. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de baten en lasten. De afschrijvingen, inclusief de afschrijving herwaardering van het onroerend goed op basis van actuele waarde worden ten laste van de exploitatierekening gebracht. De gerealiseerde herwaardering op basis van de afschrijvingstermijnen en eventuele verkoop van de onderliggende activa vindt plaats ten gunste van de exploitatierekening. 2) In de toelichtingen op de balanspost (blz. 75, resp. blz. 102): De realisatie van de herwaarderingsreserve betreft de gerealiseerde afschrijving op de herwaardering. De overige mutaties betreffen aanpassingen van de herwaarderingsreserve uit hoofde van de berekening van de bedrijfswaarde en aanpassingen van de actuele waarde op basis van recente taxaties. Pagina 23 van 23