Bedrijventerreinen(hersteld vastgesteld) Bedrijventerreinen

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Bedrijventerreinen(hersteld vastgesteld) Bedrijventerreinen"

Transcriptie

1 Bedrijventerreinen Vastgesteld, 14 juni 2013 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01 Hersteld vastgesteld 20 november 2014 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va02

2 Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Inleiding Aanleiding en doel Plangebied Geldende bestemmingsplannen Proces Leeswijzer 9 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie Ontstaansgeschiedenis Bedrijventerreinen 15 Hoofdstuk 3 Beleid Beleid van hogere overheden Gemeentelijk beleid 25 Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten Natuur Landschap en groen Water Cultuurhistorie en archeologie Verkeer Milieuzoneringen Geluid Luchtkwaliteit Bodem Externe veiligheid Technische infrastructuur Duurzaamheid 39 Hoofdstuk 5 Beleidskeuzes Inleiding Algemene uitgangspunten Specifieke Onderwerpen Ladder voor duurzame verstedelijking Bedrijventerreinen 54 Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving Algemene regels Bestemmingen 67 Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid 75 Bijlagen bij toelichting 77 Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen 78 Bijlage 2 Natuurtoets actualisatie bestemmingsplan Bedrijventerreinen 79 Bijlage 3 Analyse Luchtkwaliteit 80 Bijlage 4 Externe Veiligheid incl Verantwoording groepsrisico 81 Bijlage 5 Nota wensbeelden, uitgangspunten en bouwstenen Bedrijventerreinen 82 Bijlage 6 Detailhandelsvisie 83 Bijlage 7 Nota inspraak, vooroverleg en wijzigingen 84 Bijlage 8 Nota zienswijzen 85 Bijlage 9 Vaststellingsbesluit 14 juni 2013 Bijlage 10 Tussenuitspraak 6 augustus 2014 Bijlage 11 Nota van wijzigingen herstelbesluit Bijlage 12 Effectenanalyse uitbreiding detailhandel Zanddonk 2 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

3 Regels 90 Hoofdstuk 1 Inleidende regels 91 Artikel 1 Begrippen 91 Artikel 2 Wijze van meten 99 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 101 Artikel 3 Agrarisch met waarden - Openheid 101 Artikel 4 Bedrijventerrein 103 Artikel 5 Groen 113 Artikel 6 Recreatie - Jachthaven 115 Artikel 7 Verkeer - Ontsluiting 119 Artikel 8 Verkeer - Verblijf 121 Artikel 9 Water 123 Artikel 10 Wonen 125 Artikel 11 Leiding 129 Artikel 12 Waarde - Archeologie Artikel 13 Waarde - Archeologie Artikel 14 Waarde - Archeologie Hoofdstuk 3 Algemene regels 137 Artikel 15 Anti-dubbeltelregel 137 Artikel 16 Algemene bouwregels 138 Artikel 17 Algemene aanduidingsregels 139 Artikel 18 Algemene afwijkingsregels 140 Artikel 19 Algemene wijzigingsregels 141 Artikel 20 Bevi 142 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 144 Artikel 21 Overgangsrecht 144 Artikel 22 Slotregel 145 Bijlagen 146 Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten 147 Bijlage 2 Afwijkende milieucategorieën 148 Bijlage 3 Afwijkende functies 151 Bijlage 4 Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten (bij wonen) 153 Bijlage 5 Detailhandel woonthemacentrum Zanddonk NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 3

4 4 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

5 Toelichting NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 5

6 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel De gemeente Waalwijk staat voor de opgave een groot aantal geldende bestemmingsplannen te actualiseren. Op 3 juni 2004 heeft het gemeentebestuur van Waalwijk daarom het 'Plan van aanpak Actualisering Bestemmingsplannen' vastgesteld. Hieraan ligt een aantal redenen ten grondslag: veel van de geldende bestemmingsplannen zijn verouderd; binnen de gemeente gelden een groot aantal verschillende bestemmingsplannen met verschillende bebouwings- en gebruiksmogelijkheden. Er bestaat de behoefte aan één actuele beheersregeling voor het gehele plangebied; als gevolg van de wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is het nodig te beschikken over actuele en digitale bestemmingsplannen. Op basis van het genoemde plan van aanpak worden voor een groot deel van het gemeentelijke grondgebied vier nieuwe bestemmingsplannen ontwikkeld. Gekozen is voor een indeling met zo groot mogelijke functionele eenheden en de volgende prioritering: Woonwijken. Buitengebied. Bedrijventerreinen. Gemengd Gebied. Haven. Inmiddels is het bestemmingsplan Woonwijken en het bestemmingsplan Buitengebied geldend. Voorliggend bestemmingsplan Bedrijventerreinen betreft het derde bestemmingsplan in deze actualiseringsreeks. Daarnaast wordt dit bestemmingsplan opgesteld om het gewenste toekomstbeeld op basis van de Nota Wensbeelden, Uitgangspunten en Bouwstenen Bedrijventerreinen (hierna: Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen) en Detailhandelsvisie te kunnen realiseren. Het doel is een actueel bestemmingsplan voor het plangebied Bedrijventerreinen op te stellen dat vóór juli 2013 is vastgesteld door de raad, met verwerking van de relevante beleidskeuzes op basis van de Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen en Detailhandelsvisie. 1.2 Plangebied Het plangebied omvat de volgende bedrijventerreinen die verspreid door de gemeente Waalwijk liggen: Maasoever en Scharlo. Nederveenweg. Laageinde. Van Andelstraat. Cartografenweg. Zanddonk. Berkhaag. Een beschrijving van de bedrijventerreinen is te vinden in 2.2 Bedrijventerreinen. 6 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

7 Plangebied Bestemmingsplan Bedrijventerreinen 1.3 Geldende bestemmingsplannen De hierna volgende bestemmingsplannen vallen geheel of gedeeltelijk in het plangebied Bedrijventerreinen. Voormalige gemeente Sprang-Capelle Naam bestemmingsplan Vastgesteld door Goedgekeurd bij besluit van gemeenteraad Sprang- Gedeputeerde Staten van Noord- Capelle Brabant Capelle Voormalige gemeente Waalwijk Naam bestemmingsplan Vastgesteld door gemeenteraad Waalwijk Bedrijventerrein Zanddonk Besoijen West Besoijen Noord Goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord- Brabant Voormalige gemeente Waspik Naam bestemmingsplan Vastgesteld door gemeenteraad Waspik Buitengebied herziening Goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord- Brabant NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 7

8 Bedrijventerrein Scharlo Partiële herziening Maasoever II Kerkvaartsehaven Gemeente Waalwijk na herindeling van 1 januari 1997 Naam bestemmingsplan Vastgesteld door gemeenteraad Waalwijk Baardwijk Grotestraat/Taxandriaweg Berkhaag Buitengebied, 1 e partiële herziening, Ecopark Veerweg Nvt Goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord- Brabant 1.4 Proces De inhoudelijke voorbereiding van dit bestemmingsplan heeft onder andere plaatsgevonden middels de Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen en Detailhandelsvisie. Deze beleidsdocumenten hebben een inspraaktraject doorlopen en zijn uitgebreid besproken met vertegenwoordigers van het bedrijfsleven. Het ontwerp bestemmingsplan heeft zal (datum) gedurende zes weken voor een ieder ter inzage worden gelegen. De vooraankondiging op basis van artikel van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en wettelijke vooroverleg op basis van artikel Bro heeft reeds plaatsgevonden. Op 14 juni 2013 heeft de raad het bestemmingsplan Bedrijventerreinen vastgesteld, zie bijlage 9. In dat bestemmingsplan zijn voor bedrijventerrein Zanddonk ruime mogelijkheden opgenomen voor perifere detailhandel vanuit de wens van een flexibel bestemmingsplan en de detailhandelsvisie. Vanaf de vaststelling van de detailhandelsvisie in 2012 hebben zich veel ontwikkelingen voorgedaan op dit thema. Zo heeft zich het afgelopen half jaar jurisprudentie ontwikkeld op het gebied van detailhandel en de ladder van duurzame verstedelijking. Op basis van deze jurisprudentie is bijvoorbeeld duidelijk geworden dat de mogelijkheden van het bestemmingsplan gemaximeerd moeten worden beoordeeld in relatie tot de ladder voor duurzame verstedelijking (ook bij wijzigingsbevoegdheden en afwijkingsbevoegdheden). Op 6 augustus 2014 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vanwege het bovenstaande een tussenuitspraak gedaan voor het bestemmingsplan Bedrijventerreinen, zie bijlage 10. Via een bestuurlijke lus heeft de gemeente de kans binnen 20 weken een herstelbesluit te nemen op grond van artikel 8:51d, Awb. Dit betekent dat de raad vóór 24 december 2014: Met inachtneming van de tussenuitspraak een besluit moet nemen waardoor het plan beter wordt onderbouwd dan wel gewijzigd wordt door een andere planregeling vast te stellen. De Afdeling de uitkomst mede moet delen en een eventuele wijziging van het besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend moet maken en mede moet delen. 8 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

9 Als onderdeel van de voorbereiding is overlegd met de WOF, DMG en de regio Hart van Brabant. Ook de regio-gemeenten zijn geïnformeerd over het herstelbesluit tijdens de Hart van Brabantdag op 25 september Zij hebben ingestemd met een aangepaste planregeling voor Zanddonk met versoberde vestigingsmogelijkheden voor detailhandel. Eerder hebben de regio-gemeenten al ingestemd met de uitgebreide vestigingsmogelijkheden. Op basis van de tussenuitspraak van de Afdeling is er niet voor gekozen het volledige plan zoals dat is vastgesteld in juni 2013 in stand te laten wat betreft de detailhandelsmogelijkheden voor Zanddonk. In het herstelbesluit van november 2014 zijn de volgende onderdelen nader onderbouwd: Kleinschalige havengebonden detailhandel (Maasoever-Scharlo en Nederveenweg). Afwijkingsbevoegdheid voor ABC-goederen (Zanddonk). Uitbreiding woonthemacentrum ruimtelijk en functioneel (Zanddonk) met een versobering ten opzichte van het vastgestelde plan in juni Zie voor de verdere uitwerking paragraaf 5.4. Ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast zijn een aantal begrippen in relatie tot detailhandel verduidelijkt. Vanwege de versoberde mogelijkheden wat betreft detailhandel op het woonthemacentrum maakt het volgende geen onderdeel meer uit van hersteld vastgestelde bestemmingsplan: Thematische detailhandel van 500 tot 1000 m2 bvo, behalve voor een bepaald maximum oppervlak voor de branche-soort wonen. Thematische en themagerelateerde detailhandel indien dit voor die betreffende branche groter wordt dan de toegestane maximale oppervlakte voor geheel Zanddonk. Binnen de gestelde termijn voor het herstelbesluit is het, gelet op het feit dat nog een aantal noodzakelijke onderzoeken moet worden verricht, niet mogelijk de onderbouwing voor de bovenstaande vervallen punten deel te laten uitmaken van het herstelbesluit. Bij het actualiseren van de detailhandelsvisie zal worden onderzocht of en in welke mate er nog behoefte bestaat aan deze onderdelen. Indien er in de tussentijd een verzoek komt voor een gewenste perifere detailhandelsvestiging zal de gemeente overwegen om hieraan al dan niet medewerking te verlenen met een buitenplanse afwijkingsprocedure. Ook dan is een onderbouwing nodig maar het is voor een specifiek verzoek eenvoudiger de gevolgen van de vestiging te onderzoeken. 1.5 Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie, waarbij eerst aandacht wordt geschonken aan de ondergrond en ontstaansgeschiedenis, waarna vervolgens de bedrijventerreinen worden beschreven. Hoofdstuk 3 behandeld het relevante beleid van zowel de hogere overheden als de gemeente. Hoofdstuk 4 gaat in op de diverse omgevingsaspecten, zoals natuur, geluid, externe veiligheid, e.d. Vervolgens worden in hoofdstuk 5 de beleidskeuzes verwoord waarna in hoofdstuk 6 een juridische toelichting wordt gegeven op de regels van het bestemmingsplan. NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 9

10 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie In dit hoofdstuk zal eerst de bestaande situatie vanuit de lagenbenadering worden beschreven, waarbij met name wordt gekeken naar de ontstaansgeschiedenis. Vervolgens zullen de bedrijventerrein per stuk kort beschreven worden. 2.1 Ontstaansgeschiedenis Bodem en water Bodem Binnen het grondgebied van de gemeente Waalwijk is een duidelijk zichtbare overgang van kleinschalige zandgebieden in het zuiden, naar open kleigebieden in het noorden. De overgang tussen het rivierengebied en het zandgebied wordt gevormd door een oost-west gerichte dekzandrug, de Naad van Brabant. De verschillende grondtypen vormen lijnvormige zones van oost naar west. In noord-zuid richting zijn overgangen duidelijk zichtbaar in het landschap. Gezien vanaf de Bergsche Maas loopt het gebied richting het zuiden van de Uiterwaarden naar de hoger gelegen Maasterrasvlakten. Daarna gaat het gebied over in de veenweidegebieden waar hoge grondwaterstanden en kwel domineren. Verder naar het zuiden gaat het daarna over in de hoger gelegen zandgronden. Typerend voor de gemeente is de ligging van de (dorps)kernen op de hoger gelegen gronden aangrenzend aan de veenweidegebieden. De opbouw van het landgebruik is gerelateerd aan de structuur van de bodem. De sterke overgang van noord naar zuid wordt getypeerd door de Bergsche Maas aan de noordzijde en bossen en stuifduinen van de Loonse en Drunense duinen aan de zuidoostzijde. Water 10 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

11 Water speelt een grote rol in de gemeente Waalwijk door het overwegend agrarisch gebruik van de gronden. Op de waterkansenkaart is het gebied grotendeels aangeduid als kwelgebied. De kwelgebieden zijn te verdelen tussen kwel uit rivieren in de uiterwaarden van de Bergsche maas en gebieden met diepe kwel. De gebieden met diepe kwel liggen op de overgang van zand naar klei. De intermediaire gebieden vormen de overgang tussen de relatief hooggelegen infiltratiegebieden (buiten de gemeente) en de laaggelegen kwelgebieden. Voor een aantal bedrijventerreinen kan de ligging aan/nabij de (Bergsche) Maas een belangrijke rol spelen ten behoeve van ontwikkeling. Hierbij moet met name gedacht worden aan de bedrijventerreinen met een directe verbinding (over water) naar de Bergsche Maas, in dit geval Maasoever/Scharlo. Voor de bedrijventerreinen Maasoever/Scharlo ligt er potentie in uitbreiding en ontwikkeling van de haven, zodat de commerciële binnenvaart hiervan gebruik kan maken. Kwel en infiltratie Natuur en landschap Het landschap van de gemeente Waalwijk wordt gedomineerd door overwegend agrarisch gebruik dat duidelijk te zien is door het polderlandschap. De kavelstructuur geeft een duidelijke overgang tussen zones weer. Zo is het zeekleigebied zeer grootschalig verkaveld en is er in het veenweidegebied een sterke smalle lijnvormige verkaveling. Het gebied zuidelijk hiervan vormt de overgang tussen het veenweidegebied en organische verkavelingspatroon van de zandgronden. De landschapsecologische zones vormen duurzame buffers tussen stedelijke gebieden en verbinden de zandgebieden en de kleigebieden met elkaar. De Maas is een lineaire structuurdrager met de uiterwaarden als een kenmerkend en open landschap. Langs de Maas is het patroon van oeverwallen zichtbaar. Dit landschap heeft als belangrijkste kenmerk de afwisseling tussen besloten en open delen. De openheid van een poldergebied is karakteristiek voor deze omgeving. Voor het landschappelijke karakter van het gebied is het dan ook wenselijk de verspreid voorkomende bebouwing te beperken en deze zo veel mogelijk te concentreren bij de kernen (en dan bij voorkeur Waalwijk). NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 11

12 Kenmerkende zones waar natuur een belangrijke rol (kan gaan) spelen zijn de uiterwaarden van de Bergsche Maas en Binnenpolder Capelle. Grote delen van deze gebieden zijn benoemt tot Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De uiterwaarden bestaan voornamelijk uit vochtig schraalland en moeras. Hierdoor is het gebied interessant voor moerasvogels, weidevogels en lokaal struweelvogels. De Binnenpolder van Capelle bestaat uit vochtig schraalland en kleine stukken elzenbroekbos en moeras. De strookvormige percelen zijn dikwijls omgeven door elzenhagen en rietkragen. Daarnaast zijn de polders en houtopstanden buiten de EHS-gebieden aantrekkelijk voor diverse beschermde vogelsoorten, amfibieën, reptielen, zoogdieren en plantensoorten. Ecologische hoofdstructuur Cultuurhistorie De Langstraat, waar onder andere de kernen Waalwijk, Sprang-Capelle en Waspik deel van uit maken, heeft een occupatiegeschiedenis die typerend is voor de overgang van een uitgestrekt zandplateau naar de Hollandse delta. In dit overgangsgebied, tussen moerassen met rivieren en zeearmen aan de noordwestzijde en de droge zandgronden aan de zuidoostzijde, ontstond in de loop van de tijd een lange band van verstedelijking. In de gemeente Waalwijk is de actieve rol van de cultuurhistorie terug te vinden in de relatie tussen het occupatiepatroon en ondergrond. 12 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

13 Cultuurhistorische waardenkaart De Langstraat bestaat uit een ketting van dorpen en stadjes langs de zandrand, opgespannen tussen de steden Geertruidenberg en s-hertogenbosch. De langgerekte occupatielinten liggen te midden van een brede strook vruchtbaar veenkleigebied. Het occupatiepatroon van de Langstraat is geënt op de landschappelijke structuur van het veenweidegebied. De Langstraat wordt gekenmerkt door een weefsel van geconcentreerde bebouwde gebieden en langgerekte bebouwde lijnen van de occupatielinten (de lintbebouwing). Waalwijk Het huidige Waalwijk is ontstaan uit de drie dorpen Baardwijk, Waalwijk en Besoijen, welke waren gelegen op een oeverwal van het Oude Maasje. De landschappelijke onderlegger van het slagenlandschap is uiteindelijk bepalend geweest voor de latere stedelijke ontwikkeling van Waalwijk. Vanuit de oude ontginningsbasis is het stedenbouwkundig raster ontstaan. De noord-zuidgerichte stegen en de oost-westelijk georiënteerde Langstraat en zeines vormden de latere hoofdassen van het stedenbouwkundig netwerk van Waalwijk. Langs de assen van het stedelijk raster is de grootschalige stedelijke groei van Waalwijk, binnenpolder na binnenpolder ingevuld. Zo is een grid ontstaan met lange lijnen, met een heldere structuur als kenmerk. Een opvallend langgerekte oost-west georiënteerde lintbebouwing langs de as Hoogeinde, Loefstraat, Laageinde, Hoekeinde/Nieuwstraat, Grotestraat en Westeinde in het noorden van Waalwijk vormt de historische hoofdstructuur van de kern. Aan dit lint vestigde zich met name leernijverheid. De ligging op de rand van zand (eikenschors) en klei (waterstromen) bood een ideale ondergrond voor een florerende leerindustrie. Pas na 1940 begon een daadwerkelijke uitbreiding in de breedte, vooral naar het zuiden, waardoor omvangrijke delen van de landbouwgronden werden ingevuld met woonhuizen en de lintbebouwing aan de zuidzijde meer en meer werd omsloten door woonwijken. Na 1960 werd ten noorden van Waalwijk, rond de Waalwijkse Haven, een omvangrijk industriegebied aangelegd, deze valt buiten het plangebied van voorliggend bestemmingsplan. Waspik NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 13

14 Dit dorp is ontstaan uit een oudere en meer noordelijk gelegen nederzetting. Na de st. Elisabethsvloed van 1421 waarbij grote delen van het dorp wegspoelden ontstond op de huidige locatie nieuwe bebouwing. Aan de Haven en de Kerkvaart concentreerde zich sinds het eind van de 19e eeuw enige industriële bedrijvigheid. In 1950 werd de Haven gedempt. Ten noorden van de A59 is het nieuwe bedrijventerrein van de voormalige gemeente Waspik ontstaan. De structuur ervan alsmede de aanliggende bebouwing is echter nog steeds heel goed te herkennen. Waspik is via langgerekte lintbebouwing verbonden met Raamsdonk. Capelle Een dorp gesitueerd op het punt waar Winterdijk en Waspikse Dijk samenkomen met de Wendelnesseweg en de Capelse Haven. Het dorp ontstond in de periode bij de herontginningen na de Sint Elisabethsvloed. Vanaf de haven voerde een turfvaart naar Nieuwe Vaart, deze turfvaart is gedicht en vormt tegenwoordig de middenberm van de Wendelnesseweg. Rond de haven bevindt zich enige bedrijfsbebouwing. Nieuwe Vaart Een langgerekte noord-zuid georiënteerde bebouwingsas ligt tussen Waspik en Waalwijk. Het buurtschap dankt zijn naam aan de voormalige turfvaart, thans de middenberm. Het dorp ontstond tussen 1400 en 1500, net als Capelle, bij de herontginningen na de Sint Elisabethsvloed. Het overwegend eenlaags bebouwingsbeeld dateert eveneens voornamelijk uit de periode Het dorp sluit aan op Capelle en de uitloper van de bebouwingsas Sprang-Vrijhoeve. De structuur van het dorp is deels intact, maar bebouwingsbeeld en infrastructuur zijn sterk gewijzigd. Bebouwingsas Vrijhoeve - Sprang De lintbebouwing Vrijhoeve Sprang loopt tussen Waalwijk en Waspik. De opvallend langgerekte zuidoost-noordwest georiënteerde lintbebouwing ligt langs de as Kerkstraat, v.d. Duinstraat, Raadhuisstraat en Heistraat en een gedeelte van de parallel hieraan lopende Zuidhollandse Dijk. Deze dijk ligt vlak ten zuiden van de bebouwingsas, is deels bebouwd en was lange tijd de grens tussen Brabant en Holland. De bebouwing heeft voornamelijk een agrarisch karakter. De overwegend eenlaagse bebouwing wordt gekenmerkt door de karakteristiek van de Langstraat en is gesitueerd op een smal, diep perceel, met de nokrichting in een lichte hoek op de straat. Ingeklemd tussen de lintbebouwing is het bedrijventerrein Berkhaag ontstaan. Archeologie Op de Cultuurhistorische kaart is de gemeente Waalwijk grotendeels aangeduid met lage indicatieve waarden. Gebieden tussen het buurtschap Capelle en Waalwijk hebben een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde. Het gebied ten zuidoosten van Waalwijk, (rond de Loonse en Drunense Duinen) is aangeduid met middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarden. De buurtschappen en bebouwingslinten zijn overwegend aangeduid met een hoge tot zeer hoge historische stedenbouw. Met name de bebouwingsas Vrijhoeve en Sprang worden hoog gewaardeerd. De binnenpolder Capelle en de uiterwaarden hebben een belangrijke historische geografie. Ruimtelijke opbouw 14 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

15 2.2 Bedrijventerreinen Hierna volgt een korte beschrijving van de bestaande situatie per bedrijventerrein. NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 15

16 2.2.1 Maasoever Ten noorden van Waspik ligt aan een haven het bedrijventerrein Maasoever. In Maasoever zijn de milieucategorieën 4-5 mogelijk. Het bedrijventerrein ten zuiden daarvan (Scharlo) is kleinschaliger van opzet en heeft voornamelijk een locale functie. Via de afslag Waspik heeft het bedrijventerrein een uitstekende ontsluiting op de A59. Door de Kerkvaart heeft dit bedrijventerrein een aansluiting op het waterwegennet. De huidige situatie laat een verouderd en rommelig beeld zien. De bedrijvigheid maakt beperkt gebruik van de aanwezige havenfaciliteiten. De harde en onaantrekkelijke overgang naar het open polderlandschap tast de ruimtelijke kwaliteit van een groot gebied aan. De aanwezige woningen tussen de twee afzonderlijke bedrijventerreinen beperken de functionaliteit van de terreinen Scharlo Dit bedrijventerrein ten zuiden van Maasoever is kleinschaliger van opzet en heeft voornamelijk een locale functie. Scharlo is van oorsprong gebonden aan de kern Waspik en hier is de presentatie aan de A59 een belangrijke opgave. 16 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

17 2.2.3 Nederveenweg Het kleinschalige bedrijventerrein aan de Nederveenweg in Capelle vormt de noordzijde van het kruis van wegen. De bedrijven die aan de westzijde van de jachthaven zijn ontwikkeld hebben aan de oostkant een oriëntatie op de jachthaven en aan de westzijde op de Nederveenweg. Aan de westzijde van deze weg zijn een aantal lokale bedrijven gelegen welke zich met de achterzijde naar het landschap presenteren. Het gehele bedrijventerrein wordt van de A59 afgeschermd door een aantal groenstructuren. Hierdoor heeft het gebied een intieme kwaliteit gekregen. Naar het oosten wordt de intimiteit doorgezet, naar de westzijde ligt een meer open landschap. NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 17

18 2.2.4 Laageinde Dit bedrijventerrein ligt direct aan de A59 zonder enige visuele belemmering. De ontsluiting van het bedrijventerrein is nogal onduidelijk. In de huidige situatie wordt de locatie gedomineerd door een tankstation met een aangrenzend autoreparatiebedrijf en een tapijtfabriek. Ten westen van het bedrijventerrein ligt een zone met kantoren en maatschappelijke functies. Deze hebben allen een presentatie naar de A59. Het beeld vanaf de weg wordt sterk bepaald door het parkeren. De huidige functies brengen een zodanig grote parkeerbehoefte met zich mee die in de huidige situatie in de openbare ruimte aan de voorzijde wordt opgelost Van Andelstraat Op bedrijventerrein Van Andelstraat bevindt zich geen bedrijvigheid die valt onder de bestemming bedrijven, maar vooral bedrijvigheid met de bestemming handel in ABCgoederen (auto showrooms) en in beperkte mate horeca. De gebouwen kenmerken zich door een grote gelijkvormigheid in architectuur en massa. Omdat het overwegend autodealers zijn, ontstaat er een grote homogeniteit. Ze functioneren in het algemeen goed. 18 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

19 2.2.6 Cartografenweg Bedrijventerrein Cartografenweg is te karakteriseren als een representatieve kantorenlocatie. Deze bestaat uit een rijtje bedrijfsgebouwen met dezelfde leeftijd en architectuur, maat en schaal. NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 19

20 2.2.7 Zanddonk Zanddonk is een groot bedrijventerrein in het zuiden van Waalwijk met grote leeftijdsverschillen tussen de bedrijven. Er is sprake van een grote mate aan menging van bedrijvigheid. Een aantal bedrijven passen ten aanzien van hun bedrijfsactiviteiten niet in het gewenste beeld van dit bedrijventerrein en er is sprake van leegstand. Naast de grootschalige bedrijvigheid met loodsen en buitenopslag, bevinden zich ook woningen en een museum op het terrein. De noordkant is het oudste en is ontstaan direct aan het Langstraat-Spoorlijntje. In het hart van Zanddonk rond de Kamerlingh Onnesweg is de eerste meubelboulevard van Nederland ontstaan. De gebouwen aan de westzijde van Zanddonk aan de N261 kenmerken zich door een grote gelijkvormigheid in architectuur en massa. Ze functioneren in het algemeen goed. Door de reconstructie van N261 zullen de gebouwen meer voorruimte krijgen. De bedrijven aan de noordzijde van de Bachlaan aan de oostzijde van Zanddonk zijn op dit moment niet zichtbaar en hebben een lage beeldkwaliteit Berkhaag Berkhaag ligt ten zuiden van Sprang, ingeklemd tussen het lint en de Zuidhollandse dijk. De oude lijn van de Zuidhollandse dijk scheidt Berkhaag van de Kets, het bedrijventerrein van Kaatsheuvel. Het terrein kent een grote diversiteit aan soorten bedrijvigheid. Daarnaast kenmerkt Berkhaag zich door de grote hoeveelheid woningen, vaak in combinatie met een bijbehorend bedrijf op het kavel. Er is sprake van een grote verkeersaantrekkende werking door de ligging van Berkhaag. In beeldkwaliteit is een splitsing te maken. Vooral het westelijke gedeelte oogt pover. De oostkant levert op dat onderdeel een meer genuanceerd beeld op, dat per perceel varieert. De Dick Flemingstraat kenmerkt zich nu door verouderde bedrijven, verouderde infrastructuur en een lage beeldkwaliteit van openbare ruimte en architectuur. 20 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

21 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 21

22 Hoofdstuk 3 Beleid Dit hoofdstuk omvat de beschrijving van relevante ruimtelijke beleidsdocumenten. Per document zijn de hoofdlijnen opgenomen voor zover van belang voor de bedrijventerreinen. Het sectorale beleid is beschreven in het hoofdstuk Omgevingsaspecten. 3.1 Beleid van hogere overheden Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) Om ruimte te creëren voor economische groei, investeert het kabinet in wegen, spoor en water. Mensen zijn dan minder reistijd kwijt en goederen zijn sneller op hun bestemming. Ook de belangrijkste economische regio's moeten goed bereikbaar zijn. In het nieuwe ruimtelijke beleid is verder aandacht voor een gezonde leefomgeving. Provincies en gemeenten krijgen meer taken en verantwoordelijkheden. Een van de ambities is dat in 2040 de woon- en werklocaties in steden en dorpen aansluiten op de (kwalitatieve) vraag en dat locaties voor transformatie en herstructurering zoveel mogelijk worden benut. De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. De sturing op verstedelijking zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is daarom de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. 22 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

23 Structuurvisie Ruimtelijke ordening (PS, 2010) De provincie Noord-Brabant heeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijke beleid tot 2025 vastgelegd in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. Ten aanzien van bedrijvigheid geldt dat het merendeel van de ruimtebehoefte van bedrijven wordt opgevangen in het stedelijk concentratiegebied. Daarbij wil de provincie bereiken dat het accent voor wonen en werken sterker wordt verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied. Ook het benutten van kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen. Het stedelijk concentratiegebied biedt ruimte voor de groei van de eigen bedrijvigheid, voor de vestiging van bedrijven van buiten Noord-Brabant en voor bedrijven die vanwege hun aard, schaal of functie niet (langer) passen in de kernen in het landelijk gebied. Regionale afstemming vindt plaats via de regionale agenda s voor werken. De provincie vindt het belangrijk dat er voldoende aanbod is voor bedrijven die hinder kunnen veroorzaken naar hun omgeving in de vorm van geluid-, stof-, geur- of verkeershinder en voor bedrijven met een extern veiligheidsrisico. Er dienen voldoende terreinen geschikt te blijven of geschikt te worden gemaakt voor de vestiging van dit soort bedrijven. Hierbij wordt expliciet rekening gehouden met de (toekomstige) ruimtevraag van deze bedrijven. Per locatie wordt de hoeveelheid ruimte met de daarbij horende inrichtingseisen, het uitgifteprotocol en de manier waarop dit wordt veilig gesteld, vastgelegd om conflicterende situaties te voorkomen. Het is daarom belangrijk dat er zorgvuldig wordt omgegaan met de beschikbare ruimte op de (middel)zware bedrijventerreinen. Bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 passen in beginsel in woonen gemengde gebieden. Verordening Ruimte (PS, 2012) Provinciale Staten hebben op 11 mei 2012 de Verordening Ruimte Noord-Brabant 2012 vastgesteld. De Verordening Ruimte is op 1 juni 2012 in werking getreden. De Verordening Ruimte draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke belangen. Tevens bevat het instructieregels die van belang zijn voor gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen. NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 23

24 In de Verordening Ruimte wordt onderscheid gemaakt in bedrijventerreinen in de landelijke regio en in de stedelijke regio. De uitgeefbare ruimte op bedrijventerreinen dient in het algemeen beschikbaar te zijn voor bedrijfsactiviteiten, die vanwege hun milieuhinder, hun omvang en/of hun verkeersaantrekkende werking niet in een (gemengde) woonomgeving passen. Uit oogpunt van zuinig ruimtegebruik moet oneigenlijk gebruik van bedrijventerreinen worden voorkomen. De bedrijventerreinen moeten passend zijn in de omgeving. De volgende activiteiten zijn goed inpasbaar in een woonmilieu of gemengd milieu en worden in het algemeen geweerd op een bedrijventerrein: in een stedelijke regio bedrijven behorend tot de milieucategorie 1 en 2 (met uitzondering van bedrijf in milieucategorie 2 in een bedrijfsverzamelgebouw of met een kavel meer dan m²). in een landelijke regio bedrijven behorend tot de milieucategorie 1. bedrijfswoningen; geen bedrijfsmatige uitoefening van administratieve diensten, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen en leisurevoorzieningen, voor zover niet direct verband houdend met één of meer op het desbetreffende terrein gelegen bedrijven. Bevordering van zuinig ruimtegebruik door: wijze van inrichting van het terrein, dat een gunstige verhouding tussen bruto en netto ruimtebeslag bevordert; regels voor minimale omvang van bedrijfskavels; regels voor op de aard van het terrein aangepaste bebouwingspercentage en bebouwingshoogte; regels die het oneigenlijk gebruik van terrein tegenhoudt. In de provinciale Verordening Ruimte 2014 maakt de ladder voor duurzame 24 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

25 verstelijking bovendien deel uit van de algemene regels via de toets op zorgvuldig ruimtegebruik. De noordrand van het plangebied van bedrijventerreinen Maasoever is gelegen in de EHS ter plaatse van het Oude Maasje. Tevens zijn er een aantal bedrijventerreinen die grenzen aan de EHS, zie voor een nadere toelichting paragraaf Natuur. Regionaal planningsoverleg In de verordening ruimte is bepaald, dat er regionale planningsoverleggen dienen plaats te vinden. Dit is een platform voor een gestructureerd overleg over de hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijke beleid van de provincie en de regio. Daarbij heeft het overleg onder andere tot doel om afspraken te maken over de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen en de monitoring van herstructurering en ontwikkeling van bedrijventerreinen. Daarbij zijn de provinciale prognoses van de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen richtinggevend. Uitgangspunten voor het bestemmingsplan Stimuleren van herstructurering c.q. transformatie o.a. door het mogelijk maken kavels samen te voegen of te splitsen. Tegengaan oneigenlijk ruimtegebruik en bevorderen zuinig ruimtegebruik, in het bijzonder via de ladder voor duurzame verstedelijking. Op de bestaande bedrijventerreinen is in de huidige situatie sprake van oneigenlijk ruimtegebruik. Het wegbestemmen van dergelijke functies zal echter leiden tot financiële claims. Bestaande legale situaties worden in dit bestemmingsplan daarom positief bestemd. Wel wordt voorzien in de mogelijkheid om, in geval van duurzame beëindiging van een functie, nieuwe vergelijkbare functies niet langer toe te staan. In het hoofdstuk Beleidskeuzes worden deze punten verder uitgewerkt. De onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking is uitgewerkt in paragraaf Gemeentelijk beleid Strategische visie (Raad, 2010) Het wensbeeld van Waalwijk vanuit de strategische visie is De gemeente Waalwijk is een stedelijk knooppunt dat met zijn krachtige economische functie en karakteristieke kernen en omgeving een vitale schakel is in de regionale netwerken van Midden Brabant. Waalwijk ontwikkelt zich tot een aansprekende middelgrote regio tussen belangrijke stedelijke regio s als Den Bosch, Tilburg en Breda. Daarbij buit zij de gunstige geografische ligging (snijpunt van belangrijke verbindingswegen) en haar perspectiefvolle kwaliteiten (bedrijventerreinen, divers samengesteld bedrijfsleven, goed opgeleide beroepsbevolking, uitstekend woon- en leefklimaat) maximaal uit. Waalwijk streeft er actief naar de positie op sociaal en economisch gebied, als aantrekkelijke industriële topregio, op eigen kracht te handhaven en verder uit te bouwen. Coalitieprogramma Het coalitieprogramma geeft als missie aan dat Waalwijk in 2020 een stedelijk knooppunt is dat met zijn krachtige economische functie en karakteristieke kernen en omgeving een vitale schakel is in de regionale netwerken van Brabant. Ontwikkelingen hangen nauw samen met arbeidsmarktbeleid en regionale taakstelling. De regionale functie moet worden behouden en verder worden uitgebouwd. NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 25

26 De lokale bedrijvigheid in de kernen Sprang-Capelle en Waspik moet worden behouden en daar waar mogelijk, is uitbreiding een optie. Voor een aantal concrete projecten geeft het coalitieprogramma een verdere uitwerking. Voor de Taxandriaweg blijft het uitgangspunt kantoorontwikkeling en de realisering van een parkeergarage. De realisering/bekostiging van de parkeergarage is alleen mogelijk in combinatie met de kantoorontwikkeling. In het kader van deregulering is het wenselijk dat de mogelijkheden binnen bestemmingsplannen worden verruimd. Bij de actualisatie van bestemmingsplannen moet hiermee rekening worden gehouden. De actualisatie van de bestemmingsplannen moet deze bestuursperiode voortvarend ter hand worden genomen teneinde de dienstverlening voor burgers en bedrijven aanmerkelijk te verbeteren. Plan van aanpak Actualisering Bestemmingsplannen (Raad, 2004) Aanleiding en doel van dit plan van aanpak is uitgelegd in het hoofdstuk Inleiding. In onderstaand schema zijn de uitgangspunten voor de te actualiseren bestemmingsplannen in het kort uitgelegd. Uitgangspunten plan van aanpak Actueel: De bestaande situatie en het bestaande beleid vormen het uitgangspunt voor het bestemmingsplan. In het geval van illegale bouw en gebruik behoudt de gemeente het recht om handhavend op te treden. Voornemens en nieuwe ontwikkelingen worden alleen in de bestemmingsregeling opgenomen indien ze onherroepelijk zijn op het moment dat de inspraakperiode van het (voor)ontwerpbestemmingsplan begint. Toegankelijk: Van het bestemmingsplan wordt een analoge (schriftelijke) en een digitale versie gemaakt. Bij de opzet van het bestemmingsplan wordt daarom rekening gehouden met het kunnen opstellen van een digitaal uitwisselbare versie volgens de landelijke standaard. Eenduidige systematiek en leesbaarheid: Het bestemmingsplan wordt steeds op dezelfde wijze opgesteld aan de hand van een handboek. Er moet gezocht worden naar een evenwicht tussen modern taalgebruik en formele juridische formuleringen. Flexibel: Alleen regelen wat geregeld moet worden; via een zo ruim mogelijke regeling maar met behoud van kwaliteit en zo veel mogelijk flexibiliteit opnemen in de rechtstreekse bouw- en gebruiksmogelijkheden*. Daardoor zijn zo min mogelijk omgevingsvergunningen voor het afwijken van het plan en wijzigingsmogelijkheden nodig en kunnen zowel bestuurlijk, ambtelijk als voor de klant tijd en kosten worden bespaard. Rechtszeker: De bestaande situatie is het uitgangspunt. Waar mogelijk moeten dezelfde bouw- en gebruiksmogelijkheden gelden. *In het bestemmingsplan Bedrijventerreinen zullen wel meer afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden opgenomen worden dan in het bestemmingsplan Woonwijken. Dit vanwege het gewenste beleid op basis van de Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen. Sociaal Economisch beleidsplan (Raad, 2005) Waalwijk kiest in haar sociaal-economisch beleid voor de volgende doelstellingen: versterking van de economische structuur van de regio. Het oogmerk hierbij is het behoud, c.q. het verwerven van een zelfstandige positie in het gebied tussen Den Bosch en Tilburg; verdere ontwikkeling van de economische bedrijvigheid van de regio, en daarmee het zeker stellen op langere termijn van de (economische) continuïteit van de regio; het verbeteren van de aansluiting van vraag en aanbod op de (lokale en regionale) arbeidsmarkt; het verbeteren van de kwaliteit van werken, wonen en leven in deze regio (welzijn). 26 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

27 Milieubeleidsplan (Raad, 2010) Dit milieubeleidsplan is opgesteld aan de hand van 9 verschillende milieuthema s die voor de gemeente Waalwijk van toepassing zijn: water, energie en klimaat, licht, natuur en stedelijk groen, afval, bodem, externe veiligheid, geluid, luchtkwaliteit en geur. Ieder thema wordt in een apart hoofdstuk volgens dezelfde structuur besproken: als eerste paragraaf een beschrijving van de visie voor de lange termijn gevolgd door een beknopte beschrijving van de uitgangspositie voor het betreffende thema. De volgende paragraaf beschrijft welke kernwaarden of principes binnen dit thema voor Waalwijk belangrijk zijn. Omdat Waalwijk te maken heeft en krijgt met (autonome) lokale, regionale, en (inter)nationale ontwikkelingen en trends worden hiervan in de vierde paragraaf van ieder hoofdstuk de belangrijkste aangestipt. In de slotparagraaf van ieder themahoofdstuk wordt de inzet voor de komende jaren beschreven: Waar ligt de focus van onze rol en ons inhoudelijk beleid? Het handelen ten aanzien van milieu wordt bepaald door een aantal kernwaarden of principes, namelijk: Milieu heeft voor ons een eigen intrinsieke waarde; duurzaamheid is in Waalwijk een leidend principe; minder gemeentelijke uitgaven staan niet synoniem aan verschraling van de milieukwaliteit in onze gemeente; gekozen wordt voor tenminste behoud en waar mogelijk versterking van de milieukwaliteit; milieuproblemen aanpakken bij de bron. Nota Wensbeelden, Uitgangspunten Bouwstenen Bedrijventerreinen (Raad 2012) De nota formuleert, mede op basis van het bestaande beleid van de hogere overheden en het eigen gemeentelijke beleid, de Waalwijkse wensbeelden, uitgangspunten en bouwstenen ten aanzien van bedrijventerreinen. Hierin komen de ambities en doelen van onder andere de hiervoor genoemde beleidsdocumenten samen. Daarbij is ook rekening gehouden met de bestaande ruimtelijke kwaliteiten van Waalwijk en de huidige situatie van de bedrijventerreinen. Deze wensbeelden, uitgangspunten en bouwstenen zijn de basis voor een gewenste doorontwikkeling van de huidige terreinen en voor een weloverwogen ontwikkeling van nieuwe terreinen. De gewenste eindsituatie en het in te zetten financiële en juridisch-planologische instrumentarium maken daar deel van uit. Daarnaast is de nota een bouwsteen voor de nieuwe structuurvisie en geeft invulling aan de groeidoelstelling van Waalwijk. Ook is de nota de noodzakelijke input geweest voor de gemeentelijke standpuntbepaling op de provinciale beleidsplannen (structuurvisie) en regels (verordening ruimte) op het gebied van werken, die voor een groot gedeelte, de context bepalen waarbinnen tot een verdere ontwikkeling van de bedrijventerreinen gekomen kan worden. Bij de nota hoort een strategie met uitvoeringsprogramma, waarin concreet wordt beschreven hoe de ambities bereikt kunnen worden. Deze strategie wordt in een latere fase uitgewerkt waarin de herstructureringsopgave en de uitleglocaties aan bod komen. De inhoud van deze nota vormt de basis van de beleidskeuzes in dit bestemmingsplan en komt daarom aan bod in het hoofdstuk Beleidskeuzes. Detailhandelsvisie (Raad 2012) Het detailhandelsbeleid van de gemeente Waalwijk heeft als hoofddoelen te komen tot een goede verzorgingsstructuur voor haar inwoners, een duurzame voorzieningenstructuur, voldoende werkgelegenheid en een sterk ondernemersklimaat voor haar ondernemers. Om de consument zo goed mogelijk te bedienen, wordt gestreefd naar sterke winkelconcentraties die elkaar aanvullen. Aan de ondernemers wordt bovendien zo veel mogelijk ruimte binnen de gestelde kaders geboden om in te kunnen blijven spelen op de dynamiek in de detailhandel (vernieuwing). NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 27

28 De visie op de detailhandelsstructuur spreekt zich ook uit over detailhandel op perifere locaties. Hierbij wordt met name uitgegaan van detailhandel op bedrijventerreinen. De onderdelen van de Detailhandelsvisie die relevant zijn voor dit bestemmingsplan komen inhoudelijk aan bod in het hoofdstuk Beleidskeuzes. Uitgangspunten voor het bestemmingsplan Verruiming van de bestemmingsplanmogelijkheden. Voor de vertaling hiervan zie hoofdstuk Beleidskeuzes. Vertalen uitgangspunten Plan van aanpak Actualisering Bestemmingsplannen, zie hoofdstuk Beleidskeuzes. Vertalen milieubeleidsplan voor de verschillende aspecten indien relevant voor het bestemmingsplan, zie hoofdstuk Omgevingsaspecten. Vertalen Nota Wensbeelden, Uitgangspunten en Bouwstenen Bedrijventerreinen en Detailhandelsvisie voor de specifieke bedrijventerreinen, zie hoofdstuk Beleidskeuzes. 28 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

29 Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten Naast beleidsaspecten geven ook allerlei onderzoeks- en milieuaspecten randvoorwaarden voor het op te stellen bestemmingsplan. De belangrijkste aspecten zijn onderstaand beknopt weergegeven. Een uitgebreide beschrijving per onderzoeksaspect is opgenomen in 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen'. De conclusies vanuit de onderzoeken zijn in dit hoofdstuk als volgt vertaald: Uitgangspunten/randvoorwaarden bestemmingsplan: 1. Aspecten die uitgewerkt moeten worden in het hoofdstuk Beleidskeuzes. 2. Aspecten die direct doorwerken in het bestemmingsplan. Signalering: 1. Aspecten die in het plangebied naast het bestemmingsplan van belang zijn. 2. Aspecten die in het plangebied bij nieuwe ontwikkelingen van belang zijn die geen onderdeel uitmaken van bestemmingsplan Bedrijventerreinen vanwege het consoliderende karakter. 4.1 Natuur Onderzoek is gedaan naar de consequenties die op kunnen treden op beschermde natuurwaarden bij het ontwikkelen en later mogelijk ook het toepassen en realiseren van de mogelijkheden binnen het geactualiseerde bestemmingsplan Bedrijventerreinen. Flora- en faunawet In de plangebieden zijn binnen de Flora- en faunawet beschermde soorten niet uit te sluiten. Hiervoor geldt dat bij concrete uitvoering van projecten/ontwikkelingen die binnen het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt altijd een toetsing van de Floraen faunawet moet worden uitgevoerd. Natura 2000-gebieden Het optreden van (significant) negatieve effecten op kwalificerende habitattypen en habitatrichtlijnsoorten van de Natura 2000-gebieden Langstraat en Loonse en Drunense Duinen en Leemkuilen wordt op basis van de geboden bestemmingsplanruimte niet verwacht. Er is derhalve geen sprake van een belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Ecologische Hoofdstructuur (EHS) Ter plaatse van het Oude Maasje is de noordrand van het plangebied van bedrijventerreinen Maasoever gelegen in de EHS. De wezenlijke waarden en kenmerken van een EHS gebied zijn beschermd. Een wezenlijke aantasting van deze EHS door het gebruik van het bedrijventerrein is niet te verwachten. Uitgangspunten voor het bestemmingsplan Het Oude Maasje bestemmen als water met natuurwaarden. Bestaande robuuste groenstructuren op de bedrijventerreinen waar beschermde soorten worden verwacht op nemen als groenstructuren met natuurwaarden. Signalering Bij nieuwe ontwikkelingen en concrete uitvoering dient altijd een toetsing plaats te vinden op basis van de werkelijke uit te voeren activiteiten en de effecten van deze activiteiten op de natuurwaarden. In die fase kan de ingreep in detail worden NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 29

30 uitgewerkt en kan de noodzaak voor mitigatie, ontheffing, vergunning en dergelijke worden bepaald. 4.2 Landschap en groen In de Bomennota (vastgesteld januari 1999) is beleid geformuleerd voor het huidige en toekomstige bomenbestand van de gemeente Waalwijk. In het groenstructuurplan (vastgesteld op 6 september 2007) wordt het groene raamwerk van de gemeente Waalwijk beschreven. Tot het groene raamwerk behoren bomenlanen en bomenrijen, maar ook bermen, parken, groenstroken en landschapselementen. Hierbij zijn de meest waardevolle groene elementen in beeld gebracht: de groene hoofdstructuur. Voor een nadere toelichting zie 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen'. Uitgangspunten voor het bestemmingsplan De in het Groenstructuurplan aangegeven vlakken voor groene hoofdstructuur krijgen een passende bestemming. Signalering Waardevolle en monumentale bomen zijn voldoende beschermd via de Bomennota en de APV. 30 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

31 4.3 Water Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang in een ruimtelijk plan is, door middel van de Watertoets, per 1 juli 2008 verankerd in art lid 1 sub b van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De watertoets is een overlegverplichting tussen initiatiefnemer en waterbeheerder(s) en geldt onder andere voor het vaststellen van een bestemmingsplan, of een wijzigings- en uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 sub a en b Wro. De watertoets omvat het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op even wichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied valt volledig binnen het beheersgebied van Waterschap Brabantse Delta. Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwaliteit en kwantiteit) binnen het plangebied. Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, de aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd. Voor categorie A oppervlaktewaterlichamen geldt bijvoorbeeld dat er binnen 5 meter vanaf de insteek beperkingen voor het gebruik gelden. Ook is het verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2000 m 2, binnen een waterkering bepaalde handelingen of werkzaamheden te verrichten die de veiligheid en stabiliteit van de waterkering nadelig kunnen beïnvloeden en water af te voeren naar of aan te voeren uit, te brengen in of te onttrekken aan oppervlaktewaterlichamen in de beschermde gebieden zoals die zijn aangegeven op de Keurkaart. Indien een uitbreiding van het verhard oppervlak van 2000 m 2 zal plaatsvinden bij een van de bedrijfsterreinen, is mogelijk een watervergunning nodig. NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 31

32 Het Waterschap verzoekt het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht Pvc. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Voor een nadere toelichting zie 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen'. Uitgangspunten voor het bestemmingsplan De hoofdwatergangen worden als water bestemd, dit komt over het algemeen neer op de A-watergangen. Bij flexibiliteitsbepalingen zal indien nodig een voorwaarde opgenomen worden dat geen nadelige beïnvloeding van de waterhuishoudkundige situatie/hydrologie mag ontstaan. 32 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

33 Overleg vindt plaats met waterpartijen in het kader van de Watertoets. Signalering Voor regionale waterkeringen gelden mogelijk beperkingen bij ontwikkelingen en is mogelijk een watervergunning nodig vanuit de Keur. Bij uitbreidingen van verhard oppervlak of werkzaamheden bij oppervlaktewater is mogelijk een watervergunning nodig vanuit de Keur. Bij nieuwe ontwikkelingen mag geen nadelige beïnvloeding ontstaan van de waterhuishoudkundige situatie/hydrologie. Het waterschap adviseert het vermijden van uitlogende materialen. 4.4 Cultuurhistorie en archeologie In de Monumentenwet 1988 is de bescherming van het archeologisch erfgoed geregeld (conform het Verdrag van Malta en het Verdrag van Valletta). Deze wet verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden. De op 3 februari 2011 vastgestelde erfgoedkaart geeft middels de beleidskaart aan waar en op welke manier onderzoek noodzakelijk is in het ruimtelijk proces. De archeologische beleidskaart bestaande uit de archeologische verwachtingenkaart en de archeologische maatregelenkaart moet primair een helder en hanteerbaar beleidsinstrument vormen, en is het resultaat van de inventarisatie en analyse van de op dit moment beschikbare gegevens over het bodemarchief van de gemeente Waalwijk en een gemeentelijke belangenafweging waarbij archeologische kennisvermeerdering en conservering van erfgoed plaats krijgen in een bredere maatschappelijke context. Voor een nadere toelichting zie 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen'. Uitgangspunten voor het bestemmingsplan NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 33

34 De archeologische waarden uitwerken overeenkomstig de voorkomende categorieën op de Erfgoedkaart Waalwijk: 1. Categorie 1: beschermde archeologische monumenten niet in Waalwijk aanwezig; 2. Categorie 2: archeologische waardevol, ingrepen in deze gebieden zijn onderzoeksplichtig bij bodemingrepen groter dan 100m2 en waar de verstoring dieper gaat dan 30 cm; 3. Categorie 3: hoge verwachting, ingrepen in deze gebieden zijn onderzoeksplichtig bij bodemingrepen groter dan 500m2 en waar de verstoring dieper gaat dan 50 cm; 4. Categorie 4: gematigde verwachting, ingrepen in deze gebieden zijn onderzoeksplichtig bij bodemingrepen groter dan cm 5000m2 en waar de verstoring dieper gaat dan 50 cm; 5. Categorie 5: lage verwachting, alleen onderzoek bij MER plichtige projecten; 6. Categorie 6: zonder archeologische verwachting, geen onderzoek. 4.5 Verkeer In 1998 heeft de gemeenteraad het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoerplan vastgesteld. Dit plan bevat een totaalvisie op het gebied van verkeer en vervoer. De nadruk ligt daarbij op het ontwikkelen van een evenwichtig verkeerssysteem, waarin de voorzieningen voor de auto, de fiets, de voetganger en het openbaar vervoer op elkaar worden afgestemd. Er is sprake van een integrale benadering van de verkeersproblematiek. Deze integrale benadering is noodzakelijk om te voorkomen dat knelpunten of problemen alleen maar worden verschoven door het nemen van facet dan wel ad-hocmaatregelen. Uitgangspunt ten aanzien van parkeren en rangeren is dat dit op eigen terrein dient plaats te vinden. Voor de capaciteit wordt verwezen naar de Parkeernormennota zoals die door de gemeenteraad in de vergadering van januari 2010 is vastgesteld. Tevens dient op basis van de Bouwverordening en het Bouwbesluit voldaan te worden aan voldoende parkeer- en rangeergelegenheid. 34 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

35 Uitgangspunten voor het bestemmingsplan Gebiedsontsluitingswegen worden bestemd als verkeer-ontsluiting. Overige wegen worden bestemd als verkeer - verblijfsgebied. Bij het toepassen van flexibiliteitsbepalingen is waar nodig verkeersveiligheid en voldoende parkeer- en rangeergelegenheid een voorwaarde. Signalering Op basis van de Bouwverordening en het Bouwbesluit dient voldaan te worden aan voldoende parkeer- en rangeergelegenheid. 4.6 Milieuzoneringen Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden en functies, zoals woonbebouwing. Milieuzonering dient twee doelen: het reeds in het ruimtelijk spoor voorkómen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Om het begrip milieuzonering voor de praktijk te concretiseren wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten uitgegeven 'Bedrijven en milieuzonering' met daarin opgenomen de Richtafstandenlijsten voor milieubelastende activiteiten. Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven wat de uitstraling is in milieuhygiënisch opzicht. Deze uitstraling wordt bepaald aan de hand van een aantal aspecten. Het gaat hierbij om de aspecten geur, stof, geluid en gevaar, met daarnaast aandacht voor de indices verkeer, visueel, bodem en lucht. De mate van uitstraling wordt vastgelegd in een zestal milieucategorieën, oplopende van NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 35

36 bedrijvigheid met een lichte (categorie 1) naar bedrijvigheid met een zware milieuhygiënische uitstraling (categorie 6). Iedere categorie correspondeert met een bepaalde wenselijke afstand tot milieugevoelige functies. Andersom geldt ook dat binnen een milieucirkel nieuwbouw van milieugevoelige objecten, zoals woningen, niet zonder meer is toegestaan. Dit enerzijds om de mogelijkheden van het agrarisch bedrijf niet (verder) te beperken en anderzijds om de milieugevoelige functie te beschermen. Uitgangspunten voor het bestemmingsplan Bestaande legale bedrijven en voorzieningen krijgen een passende bestemming. Bij het toekennen van de bestemmingen wordt rekening gehouden met de VNGsystematiek van SBI-codering. In hoofdstuk Juridische planbeschrijving wordt hier nader op ingegaan. 4.7 Geluid Gezoneerde bedrijventerreinen Ten behoeven van het zonebeheer is een Zonebeheerplan opgesteld. Om een juridische toetsing mogelijk te maken, wordt dit ook vertaald in een afzonderlijk bestemmingsplan Geluidtoedeling (bedrijventerrein Haven). Binnen het plangebied van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen zijn geen gezoneerde bedrijventerreinen gelegen welke onder het Zonebeheerplan en bestemmingsplan Geluidtoedeling vallen. Wel is sprake van één geluidzoneringsplichtige inrichting op bedrijventerrein Maasoever. Het toevoegen van een nieuwe geluidzoneringsplichtige inrichting binnen het plangebied is niet toegestaan. Wegverkeerslawaai In dit bestemmingsplan worden geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen of nieuwe wegen bij recht mogelijk gemaakt. Er is daarom geen nader onderzoek uitgevoerd naar wegverkeerslawaai. Wanneer gebruik wordt gemaakt van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid om een nieuwe bedrijfswoning te realiseren, zal mede getoetst moeten worden aan de normen uit de Wet geluidhinder. Uitgangspunten voor het bestemmingsplan Alleen ter plaatse van de bestaande geluidzoneringsplichtige inrichting op Maasoever is een zoneringsplichtig bedrijf toegestaan met daarbij de bestaande vastgestelde geluidszone. 36 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

37 4.8 Luchtkwaliteit De gemeente Waalwijk heeft een onderzoek laten uitvoeren met betrekking tot de luchtkwaliteit binnen de gemeente, op basis van de actuele modellen. Zie verder 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen'. Signalering In 2021 zijn er geen overschrijdingen van de normen voor fijn stof en stikstofdioxiden. Iedere uitbreiding binnen het plangebied zal vallen onder de regelgeving 'niet in betekenende mate'. 4.9 Bodem In een bestemmingsplan dient te worden beschreven wat de bodemkwaliteit van het betreffende gebied is. Is er sprake van een bestemmingswijziging dan wordt de bodemkwaliteit beschreven met behulp van een verkennend bodemonderzoek conform de NVN 5725 en NEN Dit bestemmingsplan is een consoliderend bestemmingsplan. Daarnaast is het betreffende gebied voor het grootste gedeelte geen eigendom van de gemeente. Er is daarom geen gebiedsdekkend bodemonderzoek uitgevoerd. Er is wel gekeken naar de informatie die bij de gemeente beschikbaar is over de bodemkwaliteit, zie 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen'. Signalering Bij bedrijven kan vanuit de milieuwetgeving om een bodemonderzoek gevraagd worden. Indien in het plangebied bouwinitiatieven zijn zal per initiatief gekeken worden of op basis van de Woningwet een bodemonderzoek noodzakelijk is Externe veiligheid Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren, zoals transportrisico s en risico s die kunnen optreden bij de productie, het vervoer en de opslag van gevaarlijke stoffen in inrichtingen. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke mogelijkheden. Per bedrijventerrein zijn in 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen' de externe veiligheidsaspecten behandeld. Uitgangspunten voor het bestemmingsplan Risicovolle inrichtingen worden aangeduid. De plaatsgebonden risicocontour wordt opgenomen indien kwetsbare objecten mogelijk worden gemaakt binnen deze contour. Aanpassingen vanuit het Bevi-bestemmingsplan op basis van de uitspraak Raad van State zijn verwerkt i n dit bestemmingsplan. De aanwezige aardgasleidingen worden bestemd, inclusief een belemmeringenstrook van 4 of 5 m afhankelijk van de werkdruk. Een verantwoording van het groepsrisico is opgenomen in 'Bijlage 4 Externe Veiligheid incl Verantwoording groepsrisico'. Alles overwegende wordt door het college geconcludeerd dat het verantwoord is om het bestemmingsplan Bedrijventerreinen vast te stellen. NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 37

38 4.11 Technische infrastructuur Dit aspect gaat om de boven- en ondergrondse technische infrastructuur. Binnen het plangebied loopt een hoogspanningleiding. De hoogspanningslijnen zijn belast met een zakelijk recht. Ter bescherming van de veiligheid rondom bovengrondse hoogspanningslijnen wordt ter weerszijde van de lijn een vrije strookbreedte gehanteerd. In deze strook wordt een aantal belemmeringen opgelegd ten aanzien van onder andere bebouwingen en opstallen, hoogopgroeiende beplanting en werkzaamheden. De benodigde belemmeringenstrook is afhankelijk van het spanningsniveau van de verbinding en de uitvoering van de hoogspanningslijn. De volgende hoogspanningslijn is in het plangebied aanwezig: Hoogspanningslijn Geertruidenberg - Waalwijk - 's-hertogenbosch, 150 kv, belemmeringenstrook van 25 meter aan weerszijde van de hartlijn van de hoogspanningslijn. Bij werkzaamheden worden de veiligheidsvoorschriften van Tennet in acht genomen. In het plangebied liggen de volgende soorten leidingen welke planologisch beschermd moeten worden: Hoofdaardgastransportleidingen; Persleidingen waterschap/gemeente; Clyde Petroleumleidingen (nat-gas). Tot slot gelden er hoogtebeperkingen ten gevolge van: Straalpad (30-35 m hoog ); Radarstation ( m hoog) respectievelijk 113 m voor radarstations van defensie; Laagvliegroutes (30 m hoog, dit is echter geen harde norm). Bij ontwikkelingen met een dergelijke hoogte is overleg nodig met de verantwoordelijke instantie. Een hoogte van meer dan 100 m komt niet voor in het plangebied en wordt 38 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

39 daarom niet verder uitgewerkt. Uitgangspunten/randvoorwaarden voor het bestemmingsplan Aardgasleidingen: zie paragraaf Externe veiligheid. Hoogspanningsleiding Geertruidenberg - 's-hertogenbosch met de daarbij behorende beschermingszone krijgt een passende bestemming. Hoofdleidingen van warmwaterleidingen, (pers)leidingen waterschap, en rioolpersleidingen, met een daarbij behorende beschermende zone krijgen een passende bestemming. Indien nodig toetsen aan de hoogtebeperkingen vanuit straalpaden en laagvliegroutes Duurzaamheid De gemeente Waalwijk wil een duurzame gemeente zijn, met als speerpunt een verduurzaming van de energievoorziening. Voor het bereiken van deze ambitie is ook een verduurzaming van de bedrijventerreinen nodig. In de duurzaamheidsparagraaf van 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen' wordt ingegaan op de betekenis van het begrip duurzaamheid in het algemeen en in relatie tot bedrijventerreinen op een aantal thema's. Veel van deze thema's kunnen echter niet via een bestemmingsplan worden geregeld. De verduurzaming moet dus vooral worden bereikt via een interactief proces waarin samen met de bedrijven gezocht wordt naar duurzame oplossingen. Het bestemmingsplan moet de keuze van oplossingen niet verhinderen. Uitgangspunten/randvoorwaarden voor het bestemmingsplan Intensief ruimtegebruik als algemeen uitgangspunt. Rekening houden met de gevolgen van duurzaam bouwen. Mogelijk maken van voorzieningen voor het verduurzamen van de energievoorziening, bijvoorbeeld zonnepanelen op platte daken van bedrijfspanden. NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 39

40 Signalering Duurzaam bouwen en inrichten is van invloed bij het aanvragen van een omgevingsvergunning via regels omtrent EPC (energieprestatiecoëfficiënt) op grond van het Bouwbesluit. Voor een aantal voorzieningen met hoog en/of duurzaam rendement is ook op basis van milieuregelgeving toestemming nodig. Het interactieve proces met bedrijven en bewoners op basis van de Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen en Detailhandelsvisie is positief voor een duurzame invulling van het plangebied. 40 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

41 Hoofdstuk 5 Beleidskeuzes 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de gemeentelijke beleidskeuzes ten aanzien van de bedrijventerreinen geschetst. Eerst worden de algemene uitgangspunten benoemd en daarna zijn de beleidskeuzes per bedrijventerrein uitgewerkt. Tot slot worden een aantal specifieke onderwerpen die van belang zijn voor het bestemmingsplan, uitgewerkt in concrete beleidskeuzes. Eerst worden de algemene uitgangspunten benoemd en worden een aantal specifieke onderwerpen die van belang zijn voor het bestemmingsplan uitgewerkt in concrete beleidskeuzes. In een afzonderlijke paragraaf is de onderbouwing opgenomen voor de ladder voor duurzame verstedelijking. Het hieraan ten grondslag liggende onderzoek is opgenomen in Bijlage 12 Effectenanalyse uitbreiding detailhandel Zanddonk. Tot slot zijn de beleidskeuzes per bedrijventerrein uitgewerkt. De mogelijkheden om een gewenst beleid te formuleren ten aanzien van bedrijventerreinen via een bestemmingsplan zijn niet onbeperkt. Allereerst vormt de bestaande situatie daarbij het uitgangspunt (hoofdstuk Bestaande situatie). Vervolgens is het van belang te bepalen wat vanuit de bestaande situatie moet en mag op basis van de wettelijke kaders en het provinciaal beleid (paragraaf Beleid van hogere overheden). Binnen deze grenzen bepaalt de gemeente welke ruimtelijke ordening men graag zou willen. Daarbij wordt rekening gehouden met al bestaande gemeentelijke beleidsstukken en onderzoeken die relevant zijn voor het bestemmingsplan bedrijventerreinen (paragraaf Gemeentelijk beleid en hoofdstuk Omgevingsaspecten). Zij brengt dat in evenwicht met wat de gemeente zou kunnen (personeel, instrumenteel, financieel). Tot slot komt de uitvoering van het ruimtelijk beleid in beeld, door de gemeente zelf of door de private sector/burgers. 5.2 Algemene uitgangspunten Naast de genoemde uitgangspunten in het hoofdstuk Beleid en hoofdstuk Omgevingsaspecten zijn de volgende uitgangspunten uit de Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen en Detailhandelsvisie relevant voor dit bestemmingsplan. Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen De uitgangspunten voor de (her)ontwikkelingsopgave zijn gekoppeld aan een aantal thema's: Ruimte om te ondernemen Vanuit de ondernemers, werknemers en bewoners ontstaat een veranderende vraag naar de kwaliteit van de bedrijventerreinen. Hierop dient optimaal te worden ingespeeld; Er moet in kwantitatieve zin voldoende up-to-date ruimte blijven voor reguliere bedrijventerrein sectoren. Het gaat daarbij - naast de kleinere lokale gebruikers - ook om middelgrote tot grote logistieke en productiebedrijven. Daarbij is een differentiatie in kavelgrootte van belang; Om te kunnen reageren op de marktontwikkelingen dient bij de ontwikkeling van het beleid voor de bedrijventerreinen voldoende flexibiliteit nagestreefd te worden. Hiervoor worden in het bestemmingsplan flexibiliteitsregels opgesteld. Daarin wordt opgenomen dat bestaande bedrijven niet onevenredig mogen worden aangetast in de bedrijfsvoering bij toepassing van deze regels. Daarnaast dient de nagestreefde flexibiliteit wel te passen binnen de identiteit van de terreinen; De bestaande voorraad bedrijventerreinen moet goed worden benut; NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 41

42 Waalwijk wil een actieve rol op het gebied van de herstructurering van haar bestaande bedrijventerreinen. Daarbij geldt dat terreinen zoveel mogelijk hun economische functie behouden. Bij enkele bedrijventerreinen wordt een gehele of gedeeltelijke transformatie als einddoel voorgesteld. Inspelen op nieuwe markten Waalwijk wil ruimte bieden aan de groei van bedrijven en aan nieuwe markten/ondernemingen om daarmee in te spelen op de trends en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt. Met name de belangstelling van bovenregionale logistieke bedrijvigheid is voor Waalwijk aantrekkelijk. Zo wil Waalwijk bijvoorbeeld plaats bieden aan de Value Added Logistics. Detailhandel, zorg, retail, leisure, wellness, lifescience en fitness zijn sectoren waaraan Waalwijk voldoende ruimte wil bieden. Met name op het gebied van leisure is sprake van de ontwikkeling van een Leisure Boulevard van Midden Brabant. Ook Waalwijk maakt hiervan onderdeel uit. Investeren in infrastructuur Een betere bereikbaarheid en een betere doorstroming verbeteren het vestigingsklimaat voor de bedrijven. Ook is het van belang, dat de multimodale ontsluiting verder wordt ontwikkeld. Hierdoor kan de uitbreiding (middels effectief ruimtegebruik) van watergerelateerde en -gebonden bedrijvigheid gerealiseerd worden. Terreinen met een eigen identiteit Clustering van bedrijvigheid, eventueel gethematiseerd, zal bijdragen aan efficiënt ruimtegebruik en gezonde ondernemingen; Los verspreide grootschalige en/of perifere detailhandel binnen de gemeente moet worden tegengegaan. Wel moeten er mogelijkheden voor grootschalige en/of perifere detailhandelsvoorzieningen worden geboden. Dit geldt zowel voor de groei van de bestaande bedrijven als voor de vestiging van nieuwe bedrijven. Dit dient slechts op die bedrijventerreinen mogelijk gemaakt te worden waar de uitbreiding of vestiging het karakter/de identiteit van het terrein versterkt. Nieuwvestiging van GDV en/of PDV in het bestemmingsplan moet passen binnen de vastgestelde detailhandelsvisie (oktober 2012 nr. 204X _6). Via een flexibiliteitsbepaling in het bestemmingsplan kan vestiging van grootschalige en/of perifere detailhandel plaatsvinden op daarvoor aangewezen locaties, onder nader te bepalen voorwaarden. Alle bedrijventerreinen binnen Waalwijk hebben hun eigen sterke en zwakke punten. Met name zal voor de bedrijventerreinen worden gekeken naar de sterke punten. Het betreft dan de ligging van het terrein in relatie tot de woonomgeving maar ook ten opzichte van de infrastructuur. Ook de indeling van de terreinen speelt hierbij een rol. Door de nadruk te leggen op de sterke punten zal elk bedrijventerrein uniek worden ten opzichte van de andere terreinen waardoor het een eigen identiteit krijgt. Deze identiteit biedt vervolgens kansen voor een clustering van sectoren van bestaande en nieuwe bedrijven. Milieu en duurzaamheid Waalwijk wil toekomstbestendige en duurzame terreinen ontwikkelen, waarbij zuinig ruimtegebruik en klimaatneutraliteit voorop staan; Clustering en zonering op milieucategorieën, als leidend uitgangspunt, zijn noodzakelijk voor effectief ruimtegebruik en flexibiliteit; Er dient aandacht te blijven voor de vestigingsvoorwaarden van bedrijven op bestaande en nieuwe bedrijventerreinen; Aandacht moet worden geschonken aan bestaande knelpunten welke veroorzaakt worden door milieuzoneringen (geluid & lucht). Bij het opstellen van de bestemmingsplannen worden de definitieve begrenzingen van de milieuzonering opgesteld. 42 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

43 De consequenties voor de verschillende bedrijventerreinen zijn opgenomen in paragraaf 5.4. Detailhandelsvisie Uit de detailhandelsvisie komen de volgende uitgangspunten naar voren: Het uitgangspunt van de Detailhandelsvisie is de keuze voor de bestaande structuur en de gevestigde ondernemers. Dit betekent dus een terughoudend beleid ten aanzien van allerlei vormen van detailhandel, die de bestaande structuren bedreigen. Het detailhandelsaanbod op perifere locaties kan bijdragen aan de versterking van de lokale verzorgingspositie en van de regionale aantrekkingskracht van Waalwijk. Het kan echter ook negatieve effecten met zich meebrengen voor de gewenste doorontwikkeling van Waalwijk-centrum. In de Detailhandelsvisie staat een evenwichtige versterking van zowel het centrum als de perifere detailhandel centraal. Hierbij mogen de ontwikkelingen in de periferie de ontwikkeling van Waalwijk-centrum niet frustreren. Voor detailhandel op periferie locaties wordt daarom uitgegaan van zo veel mogelijk concentratie van het aanbod op (delen van) het bedrijventerrein Zanddonk. Het streven is clustering van ABC-detailhandel op het bedrijventerrein van Andelstraat en aan de noordzijde van de A59 (driehoek Biesbosweg, Havenweg, Kleiweg). Het gaat dan om detailhandel in de volgende branches: 1. ABC-goederen, daaronder wordt in dit plan verstaan de detailhandel in transportartikelen zoals auto's, motoren, boten, paardentrailers, aanhangwagens, caravans; 2. detailhandel in autoaccessoires en -materialen (in relatie met inbouw). Internetafhaalpunten* worden in principe niet op bedrijventerreinen en bij voorkeur in of nabij winkelgebieden geconcentreerd. Op deze manier kan mogelijk combinatiebezoek optreden. In uitzonderingsgevallen zijn internetafhaalpunten buiten de traditionele winkelgebieden mogelijk. Dergelijke verzoeken zullen afzonderlijk worden beoordeeld en getoetst worden aan nader in beleid te bepalen voorwaarden. Internetafhaalpunten worden daarom niet in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt maar zullen worden afgewogen via een buitenplanse afwijkingsprocedure. Voor de winkels bij motorbrandstoffenverkooppunten wordt uitgegaan van de volgende richtlijn: 1. een maximale omvang van 100 m² bvo; 2. bovendien dient het assortiment gericht te zijn op automobilisten. Nieuwvestiging van detailhandel op de overige perifere locaties, zoals op de bedrijventerreinen in Sprang-Capelle en Waspik, wordt in principe niet toegestaan. Een uitzondering kan gemaakt worden voor zeer specifieke initiatieven. Bijvoorbeeld havengerelateerde detailhandel op de bedrijventerreinen Scharlo en Nederveenweg. Het verkopen van andere assortimenten naast het kernassortiment is in het kader van concurreren met Waalwijk-centrum, niet gewenst. Wel is in de regels ruimte geboden voor het verkopen van een beperkt percentage nevenassortiment. Zie de verdere uitwerking in onderstaande paragrafen Specifieke Onderwerpen en Bedrijventerreinen. Bovenstaande uitgangspunten kunnen tegenstrijdig zijn met de genoemde uitgangspunten in de hoofdstukken Beleid en Omgevingsaspecten. In de paragrafen hierna wordt in dat geval naar een evenwicht gezocht. NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 43

44 5.3 Specifieke Onderwerpen Milieucategorieën Voor het toekennen van milieucategorieën vormt de Nota wensbeelden bedrijventerreinen het vertrekpunt. Ook is rekening gehouden met de milieuzonering uit de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG. Uitgangspunten bestemmingsplan Bij het bepalen van milieucategorieën is gebruik gemaakt van de volgende werkwijze: 1. Rondom woningen zijn buffers getrokken met de verschillende VNG-richtafstanden. Hieruit volgt waar welke milieucategorie maximaal toelaatbaar is. 2. Op kavelniveau zijn zonegrenzen bepaald op basis van de gewenste situatie uit de Nota wensbeelden bedrijventerreinen en de zonegrenzen van stap Wanneer hogere of lagere milieucategorieën aanwezig zijn dan in de toekomstige situatie gewenst is, is de feitelijke situatie bestemd via een maatbestemming: naast de gewenste milieucategorie wordt het bestaande bedrijf met een afwijkende milieucategorie toegestaan via een aanduiding. Er wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de aanduiding te verwijderen indien de afwijkende milieucategorie duurzaam beëindigd is. Bedrijfswoningen Op verscheidene bedrijventerreinen zijn bedrijfswoningen aanwezig. Niet op alle bedrijventerreinen zijn bedrijfswoningen gewenst. Uitsluitend op (delen van) Berkhaag, Laageinde, Nederveenweg en Zanddonk zijn bedrijfswoningen gewenst en kunnen ook bedrijfswoningen worden toegevoegd om combinaties wonen/werken mogelijk te maken. Op de overige bedrijventerreinen zijn bedrijfswoningen ongewenst en zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden beperkter. Uitgangspunten bestemmingsplan De bestaande (legale) bedrijfswoningen zijn voorzien van een aanduiding 'bedrijfswoning' met een onderscheid in gebieden waar de bedrijfswoningen passen binnen de gewenste ontwikkelingen en gebieden waar dit niet wenselijk is. In de gebieden waar combinaties wonen werken wenselijk zijn, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om bedrijfswoningen toe te kunnen voegen. In deze gebieden zijn bedrijfswoningen gewenst. Bij gewenste bedrijfswoningen is de aanduiding minimaal 10 x 12 meter of groter indien de bestaande bedrijfswoning groter is. Ook wordt een flexibiliteitsbepaling opgenomen om de aanduiding te kunnen verplaatsen. Bij onwenselijke bedrijfswoningen is de aanduiding ter plaatse van de bestaande woning opgenomen en wordt geen uitbreiding en/of verplaatsing van deze aanduiding toegestaan. Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de aanduiding te verwijderen indien de functie duurzaam beëindigd is. Andersoortige functies Op de bedrijventerreinen komen, naast bedrijven, ook andere functies voor. Dit zijn onder andere (bedrijfs)woningen, detailhandel, kantoren, maatschappelijke functies en sport. In het bestemmingsplan is een onderscheid gemaakt in functies die passen binnen de Nota wensbeelden bedrijventerreinen en functies die daar niet binnen passen. Uitgangspunten bestemmingsplan Functies die passen binnen de Nota wensbeelden bedrijventerreinen zijn voorzien van een algemene positieve bestemming in de vorm van een bestemming of aanduiding. 44 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

45 Functies die daar niet binnen passen zijn voorzien van een maatbestemming. Naast de gewenste functies is het bestaande bedrijf met een afwijkende functie toegestaan via een aanduiding. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de aanduiding te verwijderen indien de functie duurzaam beëindigd is. Zuinig ruimtegebruik Uit het oogpunt van zuinig ruimtegebruik is het wenselijk om de bedrijfsbebouwing op de bedrijventerreinen te intensiveren. Tegelijk is er de wens om de bestemmingsplanmogelijkheden te verruimen. Hierna zijn voor diverse aspecten met betrekking tot de bouwmogelijkheden beleidskeuzes geformuleerd waarbij deze wensen gecombineerd worden. De geboden mogelijkheden zijn wel zodanig gekozen dat deze in balans zijn met de aard, schaal en omvang van het bedrijventerrein en de omgeving. Ook de ladder voor duurzame verstelijking op basis van het Besluit ruimtelijke ordening en de provinciale Verordening Ruimte is een vorm van zuinig ruimtegebruik. Een uitwerking van deze ladder is opgenomen in de volgende paragraaf. Bouwhoogte Voor de bouwhoogtes binnen het bouwvlak gelden de volgende uitgangspunten: Standaard is een bouwhoogte van 15 meter mogelijk op terreinen met zwaardere milieucategorieen en/of grootschalige bouwpercelen, mits het profiel van de openbare ruimte voldoende breed is. Dit geldt voor het bedrijventerrein Maasoever. Standaard is een bouwhoogte van 12 meter mogelijk op terreinen met de (gewenste) functies kantoren, perifere detailhandel, gemengde economische zone, recreatie al dan niet in combinatie met lichtere milieucategorieën. Dit geldt voor de bedrijventerreinen Van Andelstraat, Cartografenweg, Zanddonk, Laageinde, Nederveenweg. Standaard is een bouwhoogte van 10 meter mogelijk op een terrein met kleinschalige bouwpercelen. Dit geldt voor bedrijventerrein Scharlo. Standaard gelden voor Berkhaag diverse hoogtes vanwege de nabijheid van woningen: 1. 6 meter aan de randen aansluitend op de woonbebouwing; of 12 meter afhankelijk van de afstand tot de woonbebouwing. Daarnaast geldt voor Maasoever dat rechtstreeks over 30% van het bouwvlak een hoogte van 20 meter is toegestaan. Via een flexibiliteitsbepaling is op Maasoever een hoogte van 30 meter over 20 % van het bouwvlak toegestaan mits dit nodig is voor doelmatige bedrijfsuitoefening en de belangen van andere bedrijven en de omgeving niet geschaad worden. Op de voorgaande punten kunnen uitzonderingen gelden vanwege een bijzondere situatie, bijvoorbeeld: 1. Zichtstrook A59 Scharlo: 15 meter hoog 2. Knooppunt A59/N261 Van Andelstraat: 20 meter hoog (gebied waar horeca is toegestaan) 3. Entree meubelboulevard: 15 meter hoog Bouwvlakken/Rooilijnen Binnen een bouwvlak mogen bedrijfsgebouwen worden opgericht. In dit plan worden ruime bouwvlakken opgenomen vooral bepaald door de grenzen met het openbaar gebied. Voor de rooilijnen, oftewel bouwvlakgrenzen, op de diverse terreinen gelden de volgende uitgangspunten: Standaard op 7 meter van de grens met het openbaar gebied voor de bedrijventerreinen met grootschalige bouwpercelen. Dit geldt voor Maasoever. Standaard op 5 meter van de grens met het openbaar gebied of (overwegende) woongebieden voor de overige bedrijventerreinen. Bedrijven zijn niet verplicht om in de rooilijn te bouwen. Er kunnen tal van redenen zijn om bebouwing verder naar achteren te situeren (bijv. ruimte voor parkeren of NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 45

46 laden en lossen). Uit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit niet bezwaarlijk geacht. In tegenstelling tot een woonwijk mag een bedrijventerrein best een wat rafelige rooilijn hebben. Op de voorgaande punten kunnen uitzonderingen gelden vanwege een bijzondere situatie, bijvoorbeeld: 1. Zichtstrook langs N261 Cartografenweg: 13 meter; 2. Weg op Scharlo naar Maasoever: 7 meter; 3. De zone tussen het bouwvlak van Sprangseweg 2/4 en de Tuinstraat: 3 meter. Bebouwingsoppervlakte Voor het bebouwingsoppervlak geldt dat binnen het bouwvlak een bebouwingspercentage van 100% mogelijk is (was voorheen veelal 60-70%). Dit betekent niet dat het bouwvlak ook automatisch volledig bebouwd zal kunnen worden. Op basis van de Bouwverordening en het Bouwbesluit dient namelijk op eigen terrein voorzien te worden in voldoende ruimte om te parkeren en rangeren. Uitzondering hierop betreft de bestemmingsvlakken gelegen aan de Prof. Eykmanweg 7, 7a,7b, Nieuwe Zeine 2-8, Sprangseweg 9a-11. Deze worden voorzien van een aanduiding 'maximaal bebouwingspercentage 70%', conform het huidige bestemmingsplan. Bouwperceel Binnen een bouwvlak zijn ruime mogelijkheden opgenomen voor bedrijfsbebouwing. Dat betekent dat het is toegestaan bouwpercelen te splitsen en samen te voegen. Daarnaast zijn zowel verzamelingen van bedrijfsgebouwen als bedrijfsverzamelgebouwen toegestaan (zie voor het verschil de uitwerking in het hoofdstuk Juridische planbeschrijving). Er is geen afstand geregeld tussen de bebouwing op bouwpercelen onderling. Dit betekent de mogelijkheid tot het oprichten van twee-onder-een kap bedrijfsgebouwen of aaneengesloten bedrijfsgebouwen. Hierbij dient uiteraard ook voldaan te worden aan de regels voor brandveiligheid, parkeren en rangeren op basis van Bouwverordening en Bouwbesluit. Deze regels kunnen dus de mogelijkheden in het bestemmingsplan beperken. Om verrommeling bij bedrijfspercelen tegen te gaan is het nodig dat bij bedrijfspercelen minimaal één zijde van het bouwperceel grenst aan de openbare weg. Het is namelijk ongewenst dat er bij bedrijven achterpercelen ontstaan waar geen zicht is op de openbare weg. Uitgangspunten voor het bestemmingsplan In de hiernavolgende tabel zijn de standaard bouwmogelijkheden per bedrijventerrein samengevat voor bouwhoogte en rooijlijnen. Per bedrijventerrein kunnen aanvullingen en uitzonderingen gelden. Bebouwingspercentage bouwvlak 100%. Geen afstandseisen tussen bebouwing en bouwperceelsgrenzen. Samenvoegen en splitsen bouwpercelen toegestaan. Verzameling bedrijfsgebouwen en bedrijfsverzamelgebouwen toegestaan. Bouwperceel dient met minimaal één zijde aan de openbare weg te grenzen. 46 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

47 Bouwhoogte Rooilijn (tot openbaar gebied of woonpercelen) Maasoever 15 m 7 m Scharlo 10 m 5 m Zanddonk 12 m 5 m Van Andelstraat 12 m 5 m Cartografenweg 12 m 13 m Laageinde 12 m 5 m Nederveenweg 12 m 5 m Berkhaag 6/10/12 m 5 m Signalering Op basis van Bouwbesluit en Bouwverordening dient wel voorzien te worden in parkeren en rangeren op eigen terrein en voldaan te worden aan brandveiligheidseisen. 5.4 Ladder voor duurzame verstedelijking In zijn algemeenheid wordt steeds meer waarde gehecht aan het zorgvuldig omgaan met het ruimtegebruik. Dit is tevens een belangrijk uitgangspunt bij een in oktober 2012 doorgevoerde wijziging van artikel lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan/projectafwijking dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking 1 (hierna te noemen: de ladder). Zoals gezegd moet de ladder verplicht toegepast worden bij ruimtelijke besluiten die een zogenaamde nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. In art Bro is gedefinieerd wat hieronder valt. Een ruimtelijke ontwikkeling van detailhandel valt hier ook onder. De ladder omvat de volgende stappen: a) Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b) indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c) indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. 1 Eerder ook wel SER-ladder genoemd. NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 47

48 Trede 0: nieuwe stedelijke ontwikkeling Grofweg worden er in het bestemmingsplan Bedrijventerreinen 3 verruimingen op het gebied van detailhandel mogelijk gemaakt die potentieel onder de definitie nieuwe stedelijke ontwikkeling zouden kunnen vallen: 1. Kleinschalige, havengebonden detailhandel; 2. Aanpassing regeling detailhandel in ABC-goederen; 3. Uitbreiding woonboulevard Zanddonk (ruimtelijk en functioneel). In deze paragraaf wordt hierna deze verruimingen op het gebied van detailhandel nader onderbouwd. 1) Kleinschalige havengebonden detailhandel De eerstgenoemde detailhandelsmogelijkheid is uitsluitend mogelijk na afwijking van het bestemmingsplan middels een omgevingsvergunning. Aan deze afwijking zijn voorwaarden verbonden. De relevante voorwaarden in dit kader zijn: 1. Het brutovloeroppervlak per vestiging bedraagt niet meer dan 200 m²; 2. Het aanbod is afgestemd op de behoefte van de havenrecreanten; 3. De verlening van de omgevingsvergunning mag niet leiden tot onevenredige leegstandseffecten. Deze mogelijkheid is dusdanig beperkt en daarnaast juridisch ingeperkt dat dit niet of nauwelijks effect kan hebben op de voorzieningenstructuur. Dit valt dan ook niet onder een detailhandelsontwikkeling van enige omvang zoals bedoeld in artikel Bro. 2) ABC-goederen In het geval van de afwijkingsbevoegdheid voor ABC-goederen is er sprake van een nieuwe planologische ontwikkeling op een locatie waar het voorheen niet mogelijk was, dus moet deze in beginsel worden getoetst aan artikel 3.1.6, lid 2, Bro. Trede 1: Actuele regionale behoefte De afgelopen jaren zijn door de slechte economische omstandigheden erg lastig geweest voor deze branche. Het aantal nieuwe auto s dat wordt verkocht is de afgelopen twee jaar met bijna 20% gedaald. Sinds 1990 is het aantal autodealers in Nederland afgenomen van circa tot circa in Daarbij is er sprake van schaalvergroting en samengaan van dealers. Deze schaalvergroting wordt sterk gestimuleerd door de importeurs, mede op basis van de huidige Europese distributieverordening. In de toekomst zal ook het aantal vestigingen verder moeten gaan afnemen. Door samenvoeging van dealers en opschaling van showrooms, is er behoefte aan grote locaties en panden. Clustering blijft van groot belang om de consument compact te bedienen. Daarbij is er ruimte voor grotere showrooms en mogelijkheden om geclusterd te kunnen vestigen nodig. Dat is ook het geval in de regio Hart van Brabant 2 en de drie tot het Land van Heusden en Altena behorende gemeenten Werkendam, Woudrichem en Aalburg. Er is dus sprake van een actuele regionale behoefte. 2 Hart van Brabant omvat de gemeenten Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Heusden, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk, Tilburg en Waalwijk. 48 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

49 De gemeente Waalwijk wil hier ruimte voor bieden, maar wel gedoseerd. Vandaar dat ervoor gekozen is om voor deze vorm van detailhandel een afwijkingsbevoegdheid op te nemen, waarmee men onder voorwaarden mogelijkheden kan scheppen. Bij het afwegen of de omgevingsvergunning voor afwijken al dan niet verleend moet worden, moet de gemeente opnieuw voor die specifieke aanvraag toetsen aan de ladder. Trede 2: benutting bestaande panden en leegstand Vanwege de aard en omvang van detailhandelsvestigingen in ABC-goederen is het onmogelijk en bovendien onwenselijk om dit soort detailhandel in reguliere winkelcentra zoals het centrumgebied te vestigen. Het centrum heeft hier ook geen belang bij, aangezien het een totaal ander type bezoeker genereert en ook de benodigde bebouwing niet past bij centrumwinkelgebieden. Op Zanddonk zijn van oudsher al verschillende detailhandelsvestigingen in ABC-goederen gevestigd, ook het gemeentelijk beleid is altijd gericht geweest op de situering van dit detailhandelstype aldaar. Trede 3: multimodale ontsluiting Deze trede van de ladder is niet aan de orde omdat de locatie in stedelijk gebied ligt. 3. Uitbreiding woonboulevard Zanddonk Een meer uitgewerkte onderbouwing van de ladder voor de uitbreiding woonboulevard Zanddonk is opgenomen in de bijlage Effectenanalyse uitbreiding detailhandel Zanddonk. Hierna wordt volstaan met de hoofdlijn. Trede 1: Actuele regionale behoefte Versterking De uitbreiding van Woonboulevard Zanddonk betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling nu het een detailhandelsontwikkeling van een aanzienlijke omvang is (art Bro, definiëring begrippen). Gelet hierop is de ontwikkeling getoetst aan art Bro, door middel van een effectenanalyse. Op basis van de effectenanalyse blijkt dat dat Zanddonk niet mee is geëvolueerd met de landelijke en regionale ontwikkelingen rondom (grotere) woonboulevards. Als dat niet alsnog gebeurt dan zal de concurrentiepositie van Zanddonk verder verslechteren, met als gevolg dat verdere vernieuwing uitblijft en het aanbod zal verschralen. Gelet hierop bestaat er in algemene zin een actuele regionale behoefte voor de uitbreiding van Zanddonk. Uit de effectenanalyse blijkt voorts dat er een actuele regionale behoefte is voor een uitbreiding van de detailhandelsmogelijkheden voor de branches waarin Zanddonk voorziet. Met het oog hierop heeft de gemeente Waalwijk al in 2012 in haar beleid 3 aangegeven dat gestreefd wordt naar een uitbouw van de Woonboulevard naar een meer compleet perifeer winkelgebied gericht op doelgericht aankopen doen. Hierbij wordt ingezet op een functionele versterking, die op haar beurt bij kan dragen aan een ruimtelijke versterking. De randvoorwaarden om dit te bereiken zijn aanwezig in de vorm van de bekendheid, de aanwezigheid van grootschalige trekkers, zicht vanaf een doorgaande route, een goede autobereikbaarheid uit een ruime regio via de A 59 en de aangepaste N261 en de afstand tot Breda en Ekkersrijt. Behalve het vergroten van de variëteit aan winkelaanbod en daarmee het verhogen van de aantrekkelijkheid van het winkelgebied, zijn uitgangspunten voor de versterking: 3 Detailhandelsvisie Waalwijk, sept NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 49

50 Zo veel mogelijk ruimtelijk concentreren in en bij de huidige woonboulevard. Schaalvergroting faciliteren. Complementariteit met en zo min mogelijk negatieve effecten voor centrum Waalwijk. Om er zorg voor te dragen dat slechts ondernemingen die voorzien in de geconstateerde actuele regionale behoefte zich op Zanddonk kunnen vestigen is in dit plan voorzien in een aantal beperkingen. Branchebeperking Om de noodzakelijke functionele versterking te bewerkstelligen, is er voor gekozen de huidige monofunctionaliteit te doorbreken en het oorspronkelijke woonthema te verbreden tot het hoofdthema wonen, in & om het huis en buitenleven. Daarbij wordt ingezet op het mogelijk maken van een uitbreiding van het aantal gespecialiseerde woonwinkels. Daarnaast wordt de vestiging van branches op en/of in de nabijheid van de woonboulevard mogelijk gemaakt gericht op doelgerichte aankopen gerelateerd aan het hoofdthema. Er is echter gekozen voor een duidelijke beperking in het soort branche dat zich op Zanddonk zal mogen vestigen. In de tabel hierna zijn de toegestane branches aangegeven. Minimale oppervlakte In het kader van uitgangspunten voor versterking zijn behalve de branchebeperkingen ook minimumeisen gesteld aan de omvang van de winkels en daarnaast maxima aan de totaal mogelijk toe te voegen winkelruimte. Voor de klassieke branche wonen is een minimummaat van m2 bvo aangehouden met voor een beperkt deel een minimummaat van 500m2-1000m2 bvo. Voor de PDV-branches doe-het-zelf, tuin en volumineuze artikelen is een minimummaat van m² bvo aangehouden. Met deze maatvoering is het ook voor meer gespecialiseerd winkelaanbod mogelijk om zich te vestigen. Voor de overige, nieuw toegevoegde GDV-branches gaat het om m² bvo. Grootschaligheid vormt hiervoor het uitgangspunt en landelijk geldt deze omvang als maatstaf voor grootschalig aanbod op perifere locaties. Met deze insteek wordt bereikt dat kleinschalig winkelaanbod in deze branches zich in de bestaande winkelcentra zal moeten blijven vestigen. Voor de tussencategorie van m2 geldt dat dit alleen gaat om de branches van wonen 4 die niet in de bestaande winkelcentra gewenst zijn vanwege de gewenst concentratie aan de woonboulevard. Maximale oppervlakte Voor de verschillende branches zijn op basis van de analyses met betrekking tot de distributieve mogelijkheden, de marktontwikkelingen (o.a. gebruikelijke maatvoering grootschalige winkels) en de eventuele effecten op de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur, maximale oppervlaktes voor uitbreiding bepaald. Zie de tabel hierna. De onderbouwing van de opgenomen maximale oppervlakten volgt uit de effectenanalyse, zie bijlage. Er van uitgaande dat de winkelverkoopoppervlakte (wvo) gemiddeld 80% van de bedrijfsruimte (bvo) uit maakt, komt de maximaal mogelijke toevoeging uit op ca m² wvo. Dat lijkt een aanzienlijke uitbreiding, maar deze is op kwantitatieve en/of kwalitatieve gronden goed te onderbouwen, zoals uit de effectenanalyse in de bijlage 4 Het gaat niet om winkels als Blokker, Xenos, Action etc. welke tot een andere branche behoren dan die op het woonthemacentrum worden toegestaan. 50 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

51 blijkt. In veel branches wordt ook maar de vestiging van één of hooguit twee grootschalige zaken mogelijk gemaakt gelet op het maximaal toegestane totale oppervlakte per branche. Indien de maximale mogelijkheden daadwerkelijk worden benut, dan is de omvang van de woonboulevard vergelijkbaar met Breda en blijft deze iets achter bij Ekkersrijt. Daarmee zou Noord-Brabant (weer) over drie woonboulevards beschikken met een (boven)regionale functie, goed verdeeld over het westen, midden en oosten van de Provincie. Voorkeursvolgorde locatie Door de gewenste concentratie in (de nabijheid van) de huidige woonboulevard en het opnemen van maximale uitbreidingsmogelijkheden is het gewenst een voorkeursvolgorde te hanteren voor de locatie van uitbreidingen: 1. Huidige woonthemacentrum; 2. Uitbreidingsgebied voor het woonthemacentrum ten noorden Prof. Kamerlingh Onnesweg (wijzigingsgebied 1); Voor alle branches met uitzondering van de branche-soort wonen wordt daarnaast de volgende optie opgenomen: 3. Gebied ten zuiden van het woonthemacentrum (afwijkingsgebied 1). Conclusie Met de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien in een actuele regionale behoefte. Dit blijkt uit de aan dit plan ten grondslag gelegde effectenanalyse. Door het opnemen van branchebeperkingen, minimale/maximale oppervlakte en een voorkeursvolgorde voor de locatie van uitbreidingen wordt voorts gewaarborgd dat slechts ondernemingen die deze actuele regionale behoefte kunnen vervullen zich op Zanddonk kunnen vestigen. NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 51

52 Tabel Detailhandel Woonthemacentrum Zanddonk Branches Detailhandel binnen het hoofdthema 'wonen, in & om het huis en buitenleven' (A) en doelgerichte aankopen gerelateerd aan het hoofdthema (B) in de volgende branches: A. Thematische detailhandel 1. woninginrichtingsartikelen (meubelen, woontextiel, slaapkamerinrichting, meubel- annex woontextielwinkels) 2. parket-, laminaat- en houtvloeren 3. tuinmeubelen 4. keukens, badkamers, sanitair en tegels 5. doe-het-zelfartikelen, waaronder in ieder geval bouwmarkten 6. tuinartikelen, waaronder in ieder geval tuincentra (inclusief dierenbenodigdheden en voeding) 7. andere volumineuze artikelen binnen het hoofdthema waaronder in ieder geval haarden, zonwering, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, grafzerken, met uitzondering van detailhandel in ABC-goederen B. Themagerelateerde detailhandel Branche- soort PDVwonen PDV- volumineus Bestaande oppervlakte in m2 bvo waarvan met een minimun oppervlak van 500 tot Minimale oppervlakte per vestiging in m2 bvo en 500 tot indien expliciet aangegeven in de overige kolommen Maximale uitbreiding in m2 bvo waarvan maximaal met een minimum oppervlak van 500 tot Maximale gezamenlijke oppervlakte Zanddonk bestaand + maximale uitbreiding in m2 bvo waarvan maximaal met een minimum oppervlak van 500 tot bruin-, wit, en grijsgoed; GDV tenten, kampeerartikelen en gespecialiseerde buitensportartikelen, waaronder in ieder geval artikelen voor de golfsport, jachtsport, ruitersport, watersport huisdierenspeciaalzaak baby(woon)artikelen rijwielen PDV = Perifere Detailhandelsvestiging, GDV = Grootschalige Detailhandelsvestiging Wvo % NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

53 Trede 2: Benutting bestaande panden en leegstand Er staan volgens de meest recente Locatus-gegevens in de regio enkele winkelpanden van m² wvo of meer leeg, waarvan 1 in Waalwijk (1.400 m² wvo, verspreide bewinkeling), maar met name door hun locatie in een kleinere kern of buiten winkelgebieden zijn deze panden niet of minder geschikt voor herinvulling met grootschalige winkels met een bovenlokaal verzorgingsbereik. De vestiging van dergelijke winkels op de woonboulevard Zanddonk draagt voorts bij aan de versterking van de regionale detailhandelsstructuur. Door clustering ontstaat helderheid voor de consument en kunnen de bedrijven van elkaars aantrekkingskracht profiteren. Bovendien worden onnodige verkeersbewegingen beperkt. Impact op leegstand Ondanks het feit dat er distributieve ruimte 5 beschikbaar is, is het niet uit te sluiten dat er als gevolg van de veranderde concurrentieverhoudingen door de versterking van Zanddonk effecten op het bestaande winkelaanbod kunnen zijn in de regio (en in het bijzonder het centrum van Waalwijk) en dat er hierdoor elders leegstand zal ontstaan. Uit de effectenanalyse blijkt dat er sprake is van de spreiding van effecten waardoor het niet zal gaan om grote aantallen leegstaande panden en zeker niet in één plaats of winkelgebied. Deels zal het winkels in bedrijfspanden op bedrijventerreinen betreffen. Verder zal het gaan om ongunstig (bijvoorbeeld solitair) gelegen en/of verouderde winkels. Voor wat betreft het centrum van de gemeente Waalwijk blijkt dat door de ruime bestemming die op het centrumgebied rust en het schaalverschil tussen het aanbod op Zanddonk en het aanbod in het centrumgebied er slechts zeer beperkte leegstandseffecten zullen kunnen zijn. Ook op het bedrijventerrein zullen de leegstandseffecten zeer beperkt zijn gelet op het feit dat vrijwel overal primair een bedrijfsbestemming opgenomen is. Eventuele vertrekkende detailhandel kan dus eenvoudig door andere bedrijven worden vervangen. Bovendien is er binnen Waalwijk nog steeds een grotere vraag naar bedrijfspanden als dat er aanbod is. Dit blijkt onder meer uit het feit dat er geen structurele leegstand van bedrijfsobjecten is. Er is slechts sprake van frictieleegstand. Gelet op het voorgaande is de kans op structurele, onaanvaardbare leegstand afwezig. Het bovenstaande in acht nemende, zal daarom ook van duurzame negatieve effecten op het woon-, leef en ondernemersklimaat naar verwachting geen sprake zijn. Effecten op andere woonboulevards Door de versterking van Zanddonk zal de concurrentie voor de bestaande middelgrote en grote woonboulevards in de omgeving van de regio Waalwijk wel iets toenemen. De concurrentiedruk voor bijvoorbeeld De Meerstoel in Oosterhout zal iets toenemen, maar dit perifere cluster heeft met name een lokale/beperkt regionale functie. In totaal zal het verdringingseffect voor de (middel)grote woonboulevards in de omgeving van de regio Waalwijk echter gering zijn, mede omdat zij beschikken over grote primaire verzorgingsgebieden (minimaal inwoners) en er ook daar sprake zal zijn van bevolkingsgroei. Bovendien versterken deze woonboulevards zich de komende jaren ook nog. De kans op structurele negatieve effecten op deze woonboulevards is daarmee te verwaarlozen. 5 uitbreidings- en groeimogelijkheden voor de detailhandel NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 53

54 Effecten lokaal en regionaal Door een versterking van woonboulevard Zanddonk wordt de (boven)regionale verzorgingsfunctie versterkt, de dynamiek in de detailhandel gefaciliteerd en de consument beter bediend (meer keuzemogelijkheden). Dit heeft positieve effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat in Waalwijk en omringende gemeenten. Mede gezien de geconstateerde distributieve mogelijkheden zullen de negatieve effecten lokaal en regionaal minimaal zijn. Op voorhand kan niet met zekerheid worden uitgesloten dat er een incidenteel pand leeg zal komen te staan, maar voor de detailhandelsstructuur en de consumentenverzorging zal dat geen onaanvaardbare effecten hebben. Een versterking van Zanddonk zal naar verwachting resulteren in meer bezoekers van buiten de stad. Dit kan een positief effect hebben op het functioneren van het centrum van Waalwijk, omdat een deel van de bezoekers hun bezoek zullen combineren met een bezoek aan het centrum. Door samenwerking tussen de ondernemers van de woonboulevard en van het centrum, bijvoorbeeld op het gebied van promotie, kan het onderlinge combinatiebezoek worden gestimuleerd. Trede 3: multimodale ontsluiting Deze trede van de ladder is niet aan de orde omdat de locatie in stedelijk gebied ligt Bedrijventerreinen Hierna is per bedrijventerrein schematisch de gewenste situatie weergegeven. Voor een volledige uitwerking van het wensbeeld, zie de Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen. Vervolgens zijn de beleidskeuzes opgenomen die nodig zijn om het wensbeeld te vertalen in een bestemmingsplan Maasoever Maasoever is een potentiële uitbreidingslocatie met een regionale opvangfunctie voor bedrijven die zich willen vestigen binnen een landelijke kleinschalige kern. Maasoever is daardoor geschikt voor de opvang van bedrijven die uitgeplaatst worden uit de kleinere kernen in de regio. De gewenste functie is lichte tot zware bedrijvigheid, uit de milieucategorieën 3 t/m 5. Uitgangspunten bestemmingsplan In Maasoever zijn rechtstreeks bedrijven van milieucategorie 3 t/m 5 toegestaan. 54 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

55 Bedrijven met een afwijkende functie en/of milieucategorie zijn aangeduid. NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 55

56 Scharlo Scharlo is een potentiële uitbreidingslocatie met een regionale opvangfunctie voor bedrijven die zich willen vestigen binnen een landelijke kleinschalige kern. Scharlo is daardoor geschikt voor de opvang van bedrijven die uitgeplaatst worden uit de kleinere kernen in de regio. Bedrijven van milieucategorie 2 en 3 zijn gewenst. Ter plaatse van de jachthaven is middels een afwijking havengerelateerde detailhandel toegestaan mits kleinschalig en afgestemd op de behoeften van de havenrecreanten ter plaatse. Uitgangspunten bestemmingsplan In Scharlo zijn rechtstreeks bedrijven van milieucategorie 2 t/m 3.2 toegestaan. Bedrijven met een afwijkende functie en/of milieucategorie zijn aangeduid. Burgerwoningen binnen het plangebied zijn bestemd als Wonen. Ter plaatse van de Bestemming Recreatie - Jachthaven is een flexibiliteitsbepaling voor kleinschalige havengerelateerde detailhandel (max. 200m 2 ) opgenomen Nederveenweg Verkeer afkomstig van de A59 moet eerst door de smalle straat van de dorpskern om het bedrijventerrein te bereiken. In dit kader bezien is de huidige situatie niet wenselijk en gaat de visie in op het minder industrieel maken van het terrein. De gewenste functie is lichte bedrijvigheid gekoppeld aan recreatieve functies, t/m milieucategorie NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

57 Daarnaast staan er op het terrein enkele bedrijfswoningen, deze kunnen ook binnen dit plan blijven bestaan. Ook kunnen bedrijfswoningen worden toegevoegd om combinaties wonen/werken mogelijk te maken. De aanwezigheid en uitbreiding van recreatieve voorzieningen kan als een toevoeging aan de leefbaarheid gezien worden. Uitgangspunten bestemmingsplan In Nederveenweg zijn rechtstreeks bedrijven met milieucategorie 1 en 2 toegestaan. Bedrijven met een afwijkende functie en/of milieucategorie zijn aangeduid. Toevoeging van bedrijfswoningen is mogelijk via een wijzigingsbevoegdheid. Recreatieve voorzieningen zijn rechtstreeks toegestaan met een flexibiliteitsbepaling om havengerelateerde detailhandel mits kleinschalig (max. 200m 2 ) en afgestemd op de behoeften van de havenrecreanten ter plaatse Laageinde Als concept voor de uitstraling van het bedrijventerrein kan de hoge kwalitatieve uitstraling van het park vanuit oostelijke richting worden doorgetrokken (Winterdijk), waardoor er een hoogwaardig terrein kan ontstaan voor de vestiging van woon-werk functies of kantoren en dat aansluit op de westelijk gelegen strook kantoren. Grotendeels passen de huidig gevestigde bedrijven niet in dit beeld, waardoor transformatie een wenselijke vorm van herstructurering is. Uitgangspunten bestemmingsplan In Laageinde zijn rechtstreeks bedrijven met milieucategorie 1 toegestaan. Bedrijven met een afwijkende functies en/of milieucategorie zijn aangeduid. Voor het gedeelte ten zuiden van de (doorgetrokken) Winterdijk is een wijzigingsgebied opgenomen voor toevoeging van bedrijfswoningen dat een combinatie van de functies wonen en werken mogelijk maakt Van Andelstraat NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 57

58 Het park Van Andelstraat voldoet in de huidige situatie functioneel prima en er is geen directe aanleiding om veranderingen aan te brengen aan de huidige invulling van het terrein. Bedrijven zijn toegestaan t/m milieucategorie 2 en is met name gericht op handel in ABC-goederen in combinatie met bedrijfsactiviteiten (garagebedrijven) alsmede horeca. Uitgangspunten bestemmingsplan In Van Andelstraat zijn rechtstreeks bedrijven met milieucategorie 1 en 2 toegestaan. Detailhandel in ABC-goederen en kantoren zijn in het gehele plangebied toegestaan. In het westen van het plangebied is voor deze zichtlocatie horeca toegestaan Cartografenweg Aangezien de huidige situatie voldoet vanuit economisch en ruimtelijk opzicht, is het niet wenselijk om hier direct verandering in aan te brengen. Het beeld is daarom om de huidige vorm van functiemenging toe te staan en het terrein ook in de toekomst te blijven benutten als zichtlocatie. Uitgangspunten bestemmingsplan In Cartografenweg zijn rechtstreeks bedrijven met milieucategorie 1 en 2 toegestaan. Kantoren zijn in het gehele plangebied toegestaan. 58 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

59 Zanddonk Hoofdlijn van beleid is om Zanddonk te transformeren tot een gemengde economische zone (GEZ) ofwel een werklandschap met een focus op bedrijvigheid in de sectoren recreatie, zorg, leisure en detailhandel. Bedrijvigheid in deze vormen is reeds aanwezig. Op Zanddonk zijn bedrijven in de milieucategorieë 2 en 3 toegestaan behalve aan de randen van dit terrein waar alleen bedrijven in milieucategorie 1 en 2 en kantoren zijn toegestaan op basis van de volgende redenen: Zichtzone N261 (Prof. Asserweg en Prof. Lorentzweg). Nabijheid van woningen (Prof. Keesomweg, Reigerbosweg, Bachlaan, Wilgenweg, Sprangseweg). Representatief front Halvezolenpark (Elzenweg). Transformatiegebied wonen/werken (ten noorden Prof. Eykmanweg en Zanddonkweg). Voor detailhandel op periferie locaties wordt uitgegaan van zo veel mogelijk concentratie van het aanbod op (delen van) het bedrijventerrein Zanddonk, in concreto het kwadrant tussen de Prof. Kamerlingh Onnesweg, de Prof. Lorentzweg, de Prof. Keesomweg en de Reigersbosweg en het gedeelte direct ten noorden van de Prof. Kamerlingh Onnesweg. Deze clustering biedt gemak en duidelijkheid voor de consument en een vermenging van consumenten- en bedrijfsmatig (industrieel) verkeer wordt zo zoveel mogelijk voorkomen. Om te voorkomen dat de positie van de Woonboulevard verzwakt en om de huidige functie te kunnen behouden, wordt ingezet op een functionele en ruimtelijke versterking. Hiermee wordt de regio-positie van Waalwijk als koopstad versterkt en wordt de eigen inwoners meer keuze geboden. Gestreefd wordt naar een functionele uitbouw van de Woonboulevard tot een meer compleet centrum door het oorspronkelijke woonthema te verbreden tot het thema 'wonen, in & om het huis en buitenleven' (hierna genoemd: woonthemacentrum Themacentrum). Om de bestaande woonboulevard voldoende toekomstbestendig te maken en om de beeldkwaliteit aan de Prof. Kamerlingh Onnesweg te verbeteren is het wenselijk om, naast de reeds toegestane functies, het woonthemacentrum ook aan de noordzijde van deze weg verder vorm te geven door een ruimtelijke uitbreiding. Andere grootschalige perifere detailhandel buiten de themagerelateerde branches is in een aantal zeer specifieke gevallen wellicht ook mogelijk, maar dit zal via maatwerk afgewogen moeten worden en is daarom niet verder uitgewerkt in dit bestemmingsplan. In de Detailhandelsvisie en Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen zijn de bovengenoemde beleidskeuzes ook al grotendeels vertaald naar een concrete uitwerking voor het bestemmingsplan. Op basis van het herstelbesluit is dit verder aangevuld vanuit de vorige paragraaf over de ladder voor duurzame NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 59

60 verstedelijking. Zie de hieronder opgenomen kaarten en het kopje Uitgangspunten bestemmingsplan. Bij de genoemde branches wordt uitgegaan van de definiëring zoals deze door Locatus wordt gehanteerd. Op basis van het herstelbesluit is deze definiëring verduidelijkt zonder de inhoud en systematiek aan te passen. Dataleverancier Locatus is een onafhankelijke organisatie op het gebied van winkelinformatie. Locatus hanteert een algemeen geaccepteerde branche-indeling voor het verzamelen van verkooppuntinformatie. Functies - gewenste situatie 60 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

61 Milieuzonering - gewenste situatie NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 61

62 Wijzigings- en afwijkingsgebieden - gewenste situatie Uitgangspunten bestemmingsplan In de randen van Zanddonk zijn rechtstreeks bedrijven met milieucategorie 1/2 en kantoren toegestaan. Op het middenterrein zijn rechtstreeks bedrijven met milieucategorie 2/3 toegestaan. Ten noorden van Prof. Eykmanweg en Zanddonkweg is het mogelijk om via een wijzigingsbevoegheid een aanduiding voor een bedrijfswoning te realiseren. Burgerwoningen binnen het plangebied zijn bestemd als Wonen. Via een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk een bedrijfsbestemming met al dan niet een aanduiding voor een bedrijfswoning te realiseren. Op geheel Zanddonk zijn bedrijven op het gebied van recreatie, zorg en leisure toegestaan. 62 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

63 Detailhandel voor het woonthemacentrum is vanaf een minimum brutovloeroppervlak (bvo) toegestaan: o 1000 m2 bvo voor thematische detailhandel en voor de branche-soort wonen 500 tot m2 bvo indien hierna expliciet aangegeven. o 1500 m2 bvo voor themagerelateerde detailhandel. Voor detailhandel voor het woonthemacentrum is per branche een maximum brutovloeroppervlak voor totaal Zanddonk geregeld (bestaand + uitbreiding). Voor het uitbreidingsdeel is het volgende opgenomen: voor de branche-soort wonen en tuinartikelen m2 en voor de overige branches variërend van m2. Van de m2 uitbreiding voor de branche-soort wonen mag maximaal m2 toegevoegd worden aan winkels met een oppervlak van 500 tot 1000 m2. Bij vestiging van detailhandel voor het woonthemacentrum is de volgende voorkeursvolgorde geregeld: 1. Woonthemacentrum 2. Wijzigingsgebied 1 Voor alle branches met uitzondering van de branche-soort wonen is daarnaast de volgende optie opgenomen: 3. Afwijkingsgebied 1 Binnen het "Themacentrum" zijn rechtstreeks winkels toegestaan met een minimale oppervlakte van 500 m 2 bvo en 400 m 2 wvo in de volgende thematische branches: 1. detailhandel in woninginrichtingsartikelen (meubelen, woontextiel, slaapkamerinrichting, meubel- annex woontextielwinkels); 2. detailhandel in parket-, laminaat- en houtvloeren; 3. detailhandel in tuinmeubelen; 4. detailhandel in keukens, badkamers, sanitair en tegels; 5. bouwmarkten en andere aanbieders van doe-het-zelfartikelen; 6. tuincentra (inclusief dierenbenodigdheden en -voeding) en andere aanbieders van tuinartikelen; 7. detailhandel in themagerelateerde volumineuze artikelen zoals haarden, zonwering, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, etc. Binnen het "Themacentrum" zijn daarnaast rechtstreeks winkels toegestaan met een minimale oppervlakte van 1.500m 2 bvo en m 2 wvo in de volgende themagerelateerde branches: 1. detailhandel in bruin-, wit, en grijsgoed; 2. zeer gespecialiseerde (outdoor)sport (zoals tenten en kampeerartikelen, ruitersport, golfsport, surf/watersport/jachtsport); 3. dierenwinkel; 4. baby(woon)winkel; 5. rijwielen. Ten zuiden van de Prof. Kamerlingh Onnesweg buiten het "Themacentrum" is detailhandel in de genoemde themagerelateerde branches met een minimale oppervlakte van m 2 bvo en 400 m 2 wvo ook mogelijk met een flexibiliteitsbepaling indien de genoemde themagerelateerde branches niet in het themacentrum inpasbaar zijn. Ten zuiden van de Prof. Kamerlingh Onnesweg buiten het "Themacentrum" is detailhandel voor volumineuze goederen met een minimale oppervlakte van 500 m 2 bvo en 400 m 2 wvo ook mogelijk via een flexibiliteitsbepaling voor de volgende thematische branches: 1. bouwmarkten en andere aanbieders van doe-het-zelfartikelen; 2. tuincentra (inclusief dierenbenodigdheden en -voeding) en andere aanbieders van tuinartikelen; 3. detailhandel in volumineuze artikelen zoals haarden, zonwering, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, grafzerken, etc. Ten noorden van de Prof. Kamerlingh Onnesweg buiten het "Themacentrum" woonthemacentrum is detailhandel in ABC-goederen mogelijk via een flexibiliteitsbepaling voor de volgende branches: 1. detailhandel in transportartikelen zoals auto's, boten, caravans, motoren, paardentrailers, aanhangwagens; 2. detailhandel in autoaccessoires en -materialen (in relatie met inbouw). NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02 63

64 Uitbreiding van het "Themacentrum" woonthemacentrum aan de noordzijde van de Kamerling Onnesweg is onder voorwaarden mogelijk via een flexibiliteitsbepaling. Uitbreiding van detailhandel voor het woonthemacentrum ten zuiden van het huidige woonthemacentrum is onder voorwaarden mogelijk via een flexibiliteitsbepaling, behalve voor de branche-soort wonen Berkhaag Gezien de samenstelling en de eigenschappen van het terrein worden kansen gezien om terrein Berkhaag deels te herbestemmen voor bedrijvigheid in combinatie met woningen onder bepaalde voorwaarden. Door de overgang tussen woningen en bedrijvigheid vloeiender en minder direct te maken kan er een soort tussenzone gecreëerd worden. Daarnaast is het ook wenselijk om in de nieuwe situatie rekening te houden met de aanwezigheid van woningen. Gekozen is voor een combinatie van wonen en werken. Idee hierachter is om een goede ruimtelijke inpassing te creëren tussen de lintbebouwing en het resterende deel van het bedrijventerrein met daarachter de Kets. Er is gekozen voor deze woonwerk combinatie om zowel bij de lintbebouwing als de achterliggende bedrijven geen belemmeringen te vormen. Dit kan vorm worden gegeven door aan de zijden van het bedrijventerrein die aan de woongebieden grenzen maximaal categorie 2 bedrijven toe te staan en combinaties van wonen en werken in de vorm van bedrijfswoningen. Binnen de andere deelgebieden zouden ook categorie 3 bedrijven zonder bedrijfswoningen denkbaar kunnen zijn. Vanuit het behoud van de lokale verzorgingsstructuur wordt een flexibiliteitsbepaling opgenomen voor bepaalde dienstverlening die qua aard, schaal en omvang niet in het lint passen maar wel van belang zijn voor de lokale verzorgingsstructuur, waarbij geen zelfstandige detailhandel en horeca wordt toegestaan. Uitgangspunten bestemmingsplan In Berkhaag zijn aan de zijden die grenzen aan de woongebieden rechtstreeks bedrijven met maximaal milieucategorie 2 toegestaan. In het middendeel zijn rechtstreeks bedrijven met maximaal milieucategorie 3 toegestaan. Bedrijven met een afwijkende functies en/of milieucategorie zijn aangeduid. In het gebied waar maximaal milieucategorie 2 is toegestaan is het via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk om bedrijfswoningen toe te voegen. Voor dienstverlening niet passend in het lint maar wel van belang voor de lokale verzorgingsstructuur, is een flexibiliteitsbepaling opgenomen. 64 NL.IMRO.0867.bpWWbdrijvnterrein-va01va02

Verlengen stal op het perceel Dorpsstraat 74 te Zuidlaarderveen

Verlengen stal op het perceel Dorpsstraat 74 te Zuidlaarderveen Verlengen stal op het perceel Dorpsstraat 74 te Zuidlaarderveen NL.IMRO.1730.ABdorpsstr74zuidlv-0301 Projectgebied Situatie Dorpsstraat 74 Zuidlaarderveen 2 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Huidige en beoogde

Nadere informatie

Duinkampen 23 te Paterswolde

Duinkampen 23 te Paterswolde Duinkampen 23 te Paterswolde Projectgebied. Duinkampen 23 Paterswolde 1. Inleiding Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld voor het bouwen van een bijgebouw, het plaatsen van een schutting en twee kunstwerken

Nadere informatie

BIJLAGE 2: VERANTWOORDING UITBREIDING BOOMSWEG

BIJLAGE 2: VERANTWOORDING UITBREIDING BOOMSWEG BIJLAGE 2: VERANTWOORDING UITBREIDING BOOMSWEG 1 Algemeen De uitbreiding van het plangebied met de locatie Boomsweg omvat deels een nieuwe ontwikkelingslocatie, Boomsweg 12, en deels het overnemen van

Nadere informatie

Ruimtelijke onderbouwing speelterrein Netersel

Ruimtelijke onderbouwing speelterrein Netersel Ruimtelijke onderbouwing speelterrein Netersel Inleiding en planbeschrijving In Netersel is in de huidige situatie een speelterrein gelegen (zie figuur 1). Dat speelterrein is deels binnen het plangebied

Nadere informatie

WIJZIGINGSPLAN NOORDWIJK - WESTERWEG 46 ONTWERP / 29 JUNI 2011

WIJZIGINGSPLAN NOORDWIJK - WESTERWEG 46 ONTWERP / 29 JUNI 2011 WIJZIGINGSPLAN NOORDWIJK - WESTERWEG 46 ONTWERP / 29 JUNI 2011 WIJZIGINGSPLAN NOORDWIJK - WESTERWEG 46 CODE 119999 / 29-06-11 GEMEENTE MARUM 119999 / 29-06-11 WIJZIGINGSPLAN NOORDWIJK - WESTERWEG 46

Nadere informatie

Bouwplan voor het realiseren van een werktuigenberging

Bouwplan voor het realiseren van een werktuigenberging Ruimtelijke Onderbouwing Bouwplan voor het realiseren van een werktuigenberging Gemeente Tynaarlo September 2012 NL.IMRO.1730.ABYdermade3depunt-0301 Inhoudsopgave 2.1 Beschrijving van het projectgebied,

Nadere informatie

GEMEENTE BUREN. Ruimtelijke onderbouwing Hendriklaan 15 16, Beusichem

GEMEENTE BUREN. Ruimtelijke onderbouwing Hendriklaan 15 16, Beusichem GEMEENTE BUREN Ruimtelijke onderbouwing Hendriklaan 15 16, Beusichem Projectnr. 061-076 / 27 januari 2016 INHOUD BLZ 1 INLEIDING... 3 1.1 Aanleiding en doelstelling... 3 1.2 Plangebied... 4 1.3 Geldend

Nadere informatie

Bestemmingsplan Waterdael III, herziening Boerenkamplaan 5. Gemeente Someren

Bestemmingsplan Waterdael III, herziening Boerenkamplaan 5. Gemeente Someren Bestemmingsplan Waterdael III, herziening Boerenkamplaan 5 Bestemmingsplan Waterdael III, herziening Boerenkamplaan 5 Toelichting Bijlagen Regels Bijlage Verbeelding Schaal 1:1.000 Vastgesteld: 25 september

Nadere informatie

Bijlage B Provincie Fryslân 25-11-2014 Toepassing Bro, art. 3.1.1, onder 2 Gevallen waarin wel /geen vooroverleg is vereist.

Bijlage B Provincie Fryslân 25-11-2014 Toepassing Bro, art. 3.1.1, onder 2 Gevallen waarin wel /geen vooroverleg is vereist. Bijlage B Provincie Fryslân 25-11-2014 Toepassing Bro, art. 3.1.1, onder 2 Gevallen waarin wel /geen vooroverleg is vereist. Ten behoeve van de stroomlijning van het vooroverleg over: - voorontwerpbestemmingsplannen

Nadere informatie

Stedenbouw/welstandsrichtlijnen Aangezien er enkel een interne verbouwing zal plaatsvinden, zal de uiterlijke verschijningsvorm niet wijzigen.

Stedenbouw/welstandsrichtlijnen Aangezien er enkel een interne verbouwing zal plaatsvinden, zal de uiterlijke verschijningsvorm niet wijzigen. Ruimtelijke onderbouwing voor het afwijken van bestemmingsplan ten behoeve van dagactiviteiten voor jong dementerenden op het perceel Griende Dyk 2 te Wirdum Zorggroep Noorderbreedte heeft een aanvraag

Nadere informatie

NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN ONTWERPBESTEMMINGSPLAN LANDELIJK GEBIED SANDELINGEN AMBACHT

NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN ONTWERPBESTEMMINGSPLAN LANDELIJK GEBIED SANDELINGEN AMBACHT NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN ONTWERPBESTEMMINGSPLAN LANDELIJK GEBIED SANDELINGEN AMBACHT Het ontwerpbestemmingsplan Landelijk gebied Sandelingen Ambacht heeft vanaf 19 april 2012, gedurende een periode

Nadere informatie

Gemeente. Schijndel. Beleidsnotitie indieningsvereisten. Voor aanvragen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, lid 1, onder a.

Gemeente. Schijndel. Beleidsnotitie indieningsvereisten. Voor aanvragen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, lid 1, onder a. Gemeente Schijndel Voor aanvragen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, lid 1, onder a., sub 2 Wabo 2 3 bij verzoeken om afwijken van het bestemmingsplan Inleiding Op 24 september 2014 is het

Nadere informatie

Bestemmingsplan Buitengebied Ankeveen, wijziging Stichtse Kade 47a en c, Ankeveen Toelichting

Bestemmingsplan Buitengebied Ankeveen, wijziging Stichtse Kade 47a en c, Ankeveen Toelichting Bestemmingsplan Buitengebied Ankeveen, wijziging Stichtse Kade 47a en c, Ankeveen Toelichting Pos Service Holland BV 19 februari 2013 Ontwerp A COMPANY OF HASKONING NEDERLAND B.V. PLANNING & TRANSPORT

Nadere informatie

Toelichting 1 Inleiding 2 Beleidskader 3 Beoordeling

Toelichting 1 Inleiding 2 Beleidskader 3 Beoordeling Toelichting Wijzigingsplan i.c. bestemmingsplan Buitengebied Sanjesreed 8c Oentsjerk (dagbesteding Bûtenút) 1 Inleiding Werk- en dagbesteding Bûtenút is gevestigd op een deel van de voormalige PTC+ locatie

Nadere informatie

Aanvullende informatie Nota van Uitgangspunten bestemmingsplan Buitengebied

Aanvullende informatie Nota van Uitgangspunten bestemmingsplan Buitengebied Memo AAN VAN Raadsleden M. Bonouvrié ONDERWERP Aanvullende informatie Nota van Uitgangspunten bestemmingsplan Buitengebied DATUM 11 september 2012 REGISTRATIENUMMER 1101280/4283 Geachte raadsleden, Naar

Nadere informatie

Wijzigingsplan Grootweg 13a, Berkhout Bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland, wijziging bedrijfswoning naar plattelandswoning

Wijzigingsplan Grootweg 13a, Berkhout Bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland, wijziging bedrijfswoning naar plattelandswoning Wijzigingsplan Grootweg 13a, Berkhout Bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland, wijziging bedrijfswoning naar plattelandswoning Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 1.1 Aanleiding 3 1.2 Beschrijving initiatief

Nadere informatie

Toelichting op het bestemmingsplan. 1e herziening bestemmingsplan Leerpark, locatie Brandweerkazerne. Stadsontwikkeling Dordrecht

Toelichting op het bestemmingsplan. 1e herziening bestemmingsplan Leerpark, locatie Brandweerkazerne. Stadsontwikkeling Dordrecht Toelichting op het bestemmingsplan 1e herziening bestemmingsplan Leerpark, locatie Brandweerkazerne Stadsontwikkeling Dordrecht Augustus 2009 1. Inleiding Het bestemmingsplan Leerpark is op 1 maart 2005

Nadere informatie

NOTA VAN INSPRAAK EN VOOROVERLEG BESTEMMINGSPLAN BEDRIJVENTERREIN MIDDENWEG EN GIESSENBURG

NOTA VAN INSPRAAK EN VOOROVERLEG BESTEMMINGSPLAN BEDRIJVENTERREIN MIDDENWEG EN GIESSENBURG NOTA VAN INSPRAAK EN VOOROVERLEG BESTEMMINGSPLAN BEDRIJVENTERREIN MIDDENWEG EN GIESSENBURG Het voorontwerp van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Middenweg en Giessenburg heeft van 27-01-2012 tot en

Nadere informatie

Bestemmingsplan 1e partiële herziening BP Oosteindsepolder en Warmoeziersweg (caravanstalling Oosteindseweg 155b)

Bestemmingsplan 1e partiële herziening BP Oosteindsepolder en Warmoeziersweg (caravanstalling Oosteindseweg 155b) Bestemmingsplan 1e partiële herziening BP Oosteindsepolder en Warmoeziersweg (caravanstalling Oosteindseweg 155b) 29 juli 2014 ontwerp Gemeente Lansingerland Bestemmingsplan 1e partiële herziening BP

Nadere informatie

(ontwerp) ruimtelijke onderbouwing afwijking BP Asserstraat 31 Vries

(ontwerp) ruimtelijke onderbouwing afwijking BP Asserstraat 31 Vries (ontwerp) ruimtelijke onderbouwing afwijking BP Asserstraat 31 Vries Gemeente Tynaarlo November 2011 Projectgebied Inhoudsopgave 1. Inleiding... 4 2. Huidige en beoogde situatie... 5 2.1 Beschrijving van

Nadere informatie

Ladder voor duurzame verstedelijking

Ladder voor duurzame verstedelijking Ladder voor duurzame verstedelijking Klik om de modelstijlen te bewerken Tweede niveau Derde niveau Vierde niveau Vijfde niveau Ladder voor duurzame verstedelijking 1. Waar komt het vandaan? 2. Wat is

Nadere informatie

Bestemmingsplan Haule, Dorpsstraat 56 te Haule V A S T G E S T E L D

Bestemmingsplan Haule, Dorpsstraat 56 te Haule V A S T G E S T E L D Bestemmingsplan Haule, Dorpsstraat 56 te Haule V A S T G E S T E L D Bestemmingsplan Haule, Dorpsstraat 56 te Haule V A S T G E S T E L D Inhoud Toelichting Regels Verbeelding 19 oktober 2010 Projectnummer

Nadere informatie

TOELICHTING. 1e herziening bestemmingsplan Dordtse Kil, locatie Dordtse Kil III-zuidwest

TOELICHTING. 1e herziening bestemmingsplan Dordtse Kil, locatie Dordtse Kil III-zuidwest TOELICHTING 1e herziening bestemmingsplan Dordtse Kil, locatie Dordtse Kil III-zuidwest Gemeente: Dordrecht Fase: bestemmingsplan vastgesteld Datum: 17 februari 2015 Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 Inleiding

Nadere informatie

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING. Oprichten aanduidingsmast McDonald s Vlietweg 16 te Santpoort-Noord

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING. Oprichten aanduidingsmast McDonald s Vlietweg 16 te Santpoort-Noord RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Oprichten aanduidingsmast McDonald s Vlietweg 16 te Santpoort-Noord Ruimtelijke onderbouwing project Vlietweg 16 te Santpoort-Noord W12/000758/ OLO271413 INHOUD 1 Beschrijving

Nadere informatie

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING T.B.V. HET PLAATSEN VAN (MODEL) TUINHUISJES AAN DE NIEUWE RIJKSWEG 25 TE S-HEER HENDRIKSKINDEREN

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING T.B.V. HET PLAATSEN VAN (MODEL) TUINHUISJES AAN DE NIEUWE RIJKSWEG 25 TE S-HEER HENDRIKSKINDEREN RUIMTELIJKE ONDERBOUWING T.B.V. HET PLAATSEN VAN (MODEL) TUINHUISJES AAN DE NIEUWE RIJKSWEG 25 TE S-HEER HENDRIKSKINDEREN Versie 2, d.d. 18 augustus 2011 Afdeling Stadsontwikkeling M. Jonker Inhoud 1.

Nadere informatie

Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen. Bestemmingsplan Ambachtsschool

Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen. Bestemmingsplan Ambachtsschool Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan Ambachtsschool Gemeente Enschede Programma Stedelijke Ontwikkeling Team Bestemmingsplannen Februari 2016 SAMENVATTING EN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN

Nadere informatie

ACTUALISATIE STRUCTUURVISIE BLADEL

ACTUALISATIE STRUCTUURVISIE BLADEL ACTUALISATIE STRUCTUURVISIE BLADEL Gemeente Bladel Memo wijzigingen in Ruimtelijk Casco ten opzichte van DRS en Dorpenplan Medio 2004 heeft de gemeenteraad van Bladel de StructuurvisiePlus, bestaande uit

Nadere informatie

Omgevingsvergunning Vlokhovenseweg 51. Ruimtelijke onderbouwing artikel 2.12 lid 1a sub 3 Wabo

Omgevingsvergunning Vlokhovenseweg 51. Ruimtelijke onderbouwing artikel 2.12 lid 1a sub 3 Wabo Omgevingsvergunning Vlokhovenseweg 51 Ruimtelijke onderbouwing artikel 2.12 lid 1a sub 3 Wabo Inhoudsopgave Toelichting 3 Hoofdstuk 1 Inleiding 5 1.1 Aanleiding 5 1.2 Het projectgebied 5 1.3 Lokatieprofiel

Nadere informatie

Wijzigingsbesluit artikel 3.6, eerste lid onder a, Wet ruimtelijke ordening. Teckop 11 in Kamerik

Wijzigingsbesluit artikel 3.6, eerste lid onder a, Wet ruimtelijke ordening. Teckop 11 in Kamerik Gemeente Woerden 12i.04584 Wijzigingsbesluit artikel 3.6, eerste lid onder a, Wet ruimtelijke ordening Teckop 11 in Kamerik bestemmingsplan 'Landelijk gebied Woerden, Kamerik, Zegveld' Op 29 maart 2012

Nadere informatie

NOTA VAN WIJZINGINGEN. Bestemmingsplan Ede, Kazerneterreinen

NOTA VAN WIJZINGINGEN. Bestemmingsplan Ede, Kazerneterreinen NOTA VAN WIJZINGINGEN Bestemmingsplan Ede, Kazerneterreinen maart 2013 Inleiding Het ontwerp van het bestemmingsplan Ede, Kazerneterreinen is ten behoeve van de nu ter besluitvorming voorliggende versie

Nadere informatie

Ruimtelijke onderbouwing bij projectbesluit ten behoeve van Sport & Science, Hoeflingweg 20 te Lochem

Ruimtelijke onderbouwing bij projectbesluit ten behoeve van Sport & Science, Hoeflingweg 20 te Lochem Ruimtelijke onderbouwing bij projectbesluit ten behoeve van Sport & Science, Hoeflingweg 20 te Lochem Inleiding Bij besluit van 28 juli 2010 hebben burgemeester en wethouders van Lochem aan Sport & Science

Nadere informatie

Aanleg paardenbak Het Zuid 34 Drachten

Aanleg paardenbak Het Zuid 34 Drachten Ruimtelijke onderbouwing Aanleg paardenbak Het Zuid 34 Drachten Ruimtelijke onderbouwing voor de aanleg van een paardenbak Het Zuid 34 te Drachten 1 Ruimtelijke onderbouwing voor de aanleg van een paardenbak

Nadere informatie

Gemeente Lingewaard. Ruimtelijke onderbouwing Realisatie berging en overkapping bij Fitness Centre Huissen

Gemeente Lingewaard. Ruimtelijke onderbouwing Realisatie berging en overkapping bij Fitness Centre Huissen Gemeente Lingewaard Ruimtelijke onderbouwing Realisatie berging en overkapping bij Fitness Centre Huissen Juli 2011 Gemeente Lingewaard Ruimtelijke onderbouwing Realisatie berging en overkapping bij Fitness

Nadere informatie

Wijzigingsplan Torenvalk 58a Surhuisterveen

Wijzigingsplan Torenvalk 58a Surhuisterveen Wijzigingsplan Torenvalk 58a Surhuisterveen TOELICHTING 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De familie Hoogsteen wil een nieuwe woning bouwen op het perceel Torenvalk 58a te Surhuisterveen. Het plan past niet binnen

Nadere informatie

Ruimtelijke onderbouwing Fort Imperial te Breskens

Ruimtelijke onderbouwing Fort Imperial te Breskens Ruimtelijke onderbouwing Fort Imperial te Breskens 1 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 4 1.1 Aanleiding 4 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 4 1.3 Vigerende bestemmingsplan 5 2. Bestaande situatie 6 2.1 ruimtelijke

Nadere informatie

Ruimtelijke onderbouwing. Bouw zeven garageboxen achter Kerkstraat 18 Voorthuizen

Ruimtelijke onderbouwing. Bouw zeven garageboxen achter Kerkstraat 18 Voorthuizen Ruimtelijke onderbouwing Bouw zeven garageboxen achter Kerkstraat 18 Voorthuizen 1 2 Hoofdstuk 1 1.1 Aanleiding INLEIDING Op 4 maart 2011 is een aanvraag om een omgevingsvergunning binnengekomen voor het

Nadere informatie

Toepassing van de ladder in Provincie Zuid-Holland

Toepassing van de ladder in Provincie Zuid-Holland Toepassing van de ladder in Provincie Zuid-Holland Seminar, Ladder voor duurzame verstedelijking: lessen uit de praktijk, 10 maart 2015 Willemien Croes Wat is de Ladder voor Provincie Zuid- Holland? Instrument

Nadere informatie

Westvoorne. Vogelwerende voorziening Trafostation Ommeloopweg Tinte. Ruimtelijke onderbouwing. 101502.17477.00 31-10-2012 definitief

Westvoorne. Vogelwerende voorziening Trafostation Ommeloopweg Tinte. Ruimtelijke onderbouwing. 101502.17477.00 31-10-2012 definitief Westvoorne Vogelwerende voorziening Trafostation Ommeloopweg Tinte Ruimtelijke onderbouwing identificatie planstatus projectnummer: datum: status: 101502.17477.00 31-10-2012 definitief projectleider: opdrachtgever:

Nadere informatie

Gemeente Oosterhout. Kantorenlocatie Beneluxweg- Zuid

Gemeente Oosterhout. Kantorenlocatie Beneluxweg- Zuid Gemeente Oosterhout Kantorenlocatie Beneluxweg- Zuid Netto oppervlakte: ca. 1.4 hectare Aantal bedrijven: 1 bedrijf Bereikbaarheid (wegen, spoor, water, openbaar vervoer): A27 en openbaar vervoer Type

Nadere informatie

Toepassing van het provinciaal detailhandelsbeleid

Toepassing van het provinciaal detailhandelsbeleid Toepassing van het provinciaal detailhandelsbeleid Uitwerking Ruimte voor vernieuwing in de detailhandel Inleiding Deze notitie is aanvullend op eerder door Gedeputeerde Staten vastgestelde notities: -

Nadere informatie

Aanvraag om afgifte van een ontheffing op grond van artikel 2.5 (Ruimtelijke Verordening Gelderland)

Aanvraag om afgifte van een ontheffing op grond van artikel 2.5 (Ruimtelijke Verordening Gelderland) Aanvraag om afgifte van een ontheffing op grond van artikel 2.5 (Ruimtelijke Verordening Gelderland) De gemeente Berkelland vraagt voor het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied, Kieftendijk Haaksbergseweg

Nadere informatie

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Foarwei 190 te Kollumerzwaag Kadastrale kaart Foarwei 190 te Kollumerzwaag Verzoek om omgevingsvergunning met daarbij handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening voor het

Nadere informatie

Compositie 5 Stedenbouw T.a.v. de heer T. de Kousemaeker Boschstraat 35-37 4811 GB Breda. Boxmeer, 13 juni 2014

Compositie 5 Stedenbouw T.a.v. de heer T. de Kousemaeker Boschstraat 35-37 4811 GB Breda. Boxmeer, 13 juni 2014 Compositie 5 Stedenbouw T.a.v. de heer T. de Kousemaeker Boschstraat 35-37 4811 GB Breda Boxmeer, 13 juni 2014 Betreft: Locatie: Project: Notitie bedrijven en milieuzonering Kerkdijk 1a Hooge Zwaluwe 14021190

Nadere informatie

VERKEER EN VERVOER. Wijzigingsplan archeologie N23 Westfrisiaweg N23 WEST

VERKEER EN VERVOER. Wijzigingsplan archeologie N23 Westfrisiaweg N23 WEST VERKEER EN VERVOER Wijzigingsplan archeologie N23 Westfrisiaweg N23 WEST VERKEER EN VERVOER Wijzigingsplan archeologie N23 Westfrisiaweg Colofon Uitgave Provincie Noord-Holland Postbus 123 2000 MD Haarlem

Nadere informatie

Herzien bestemmingsplan (artikel 3.1 Wro) Het bestemmingsplan Wat is een bestemmingsplan? Waaruit bestaat een bestemmingsplan?

Herzien bestemmingsplan (artikel 3.1 Wro) Het bestemmingsplan Wat is een bestemmingsplan? Waaruit bestaat een bestemmingsplan? Herzien bestemmingsplan (artikel 3.1 Wro) In deze brochure leest u wat het herzien van een bestemmingsplan inhoudt, zoals bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan

Nadere informatie

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet. De ruimtelijke structuur is beschreven

Nadere informatie

Nota van Inspraak en Overleg bestemmingsplan Westergeest-Bumawei 21

Nota van Inspraak en Overleg bestemmingsplan Westergeest-Bumawei 21 Nota van Inspraak en Overleg bestemmingsplan Westergeest-Bumawei 21 Het voorontwerp bestemmingsplan Westergeest-Bumawei 21 heeft met de bijbehorende stukken met ingang van donderdag 3 oktober 2013 gedurende

Nadere informatie

Betreft: Waterland Bp. Buitengebied Waterland 2013, uw nummer 201304565/1/R1

Betreft: Waterland Bp. Buitengebied Waterland 2013, uw nummer 201304565/1/R1 C.G.M. Neppelenbroek Overlekergouw 3 1151 CX Broek in Waterland Aangetekend Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State Postbus 20019 2500 EA Den Haag Broek in Waterland, 25 juli 2013 Betreft: Waterland

Nadere informatie

BESTEMMINGSPLAN BERG VONDELPLEIN 4

BESTEMMINGSPLAN BERG VONDELPLEIN 4 * BESTEMMINGSPLAN BERG VONDELPLEIN 4 en regels Gemeente Amersfoort Postbus 4000 3800 EA Amersfoort Bezoekadres: Stadhuisplein 1 3811 LM Amersfoort Telefoon (033) 459 51 11 Fax (033) 451 07 10 E-mail: info_gemeente@amersfoort.nl

Nadere informatie

VOOROVERLEGNOTITIE 150 KV-VERBINDING DINTELOORD-ROOSENDAAL

VOOROVERLEGNOTITIE 150 KV-VERBINDING DINTELOORD-ROOSENDAAL VOOROVERLEGNOTITIE 150 KV-VERBINDING DINTELOORD-ROOSENDAAL PROVINCIE NOORD-BRABANT 4 juni 2012 076445727:0.8 - Definitief B01055.000582.0100 Inhoud 1 Inleiding... 3 1.1 Overzicht reacties... 3 2 s in

Nadere informatie

Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan 'Steenakker, herzieing diverse locaties Gageldonkseweg'

Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan 'Steenakker, herzieing diverse locaties Gageldonkseweg' ~Q~ ~"~ Gemeente Breda Raadsvoorstel Agendapuntnummer: Registratienr: [ 43874] Aantal bijlagen: - 2 - Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan 'Steenakker, herzieing diverse locaties Gageldonkseweg' Voorgesteld

Nadere informatie

Bestemmingsplan Kleine kernen Bergakker, tweede herziening

Bestemmingsplan Kleine kernen Bergakker, tweede herziening Bestemmingsplan Kleine kernen Bergakker, tweede herziening status: ontwerp idn: NL.IMRO.0281.BP00024-on01 gemeente Tiel datum: september 2015 Bestemmingsplan Kleine kernen Bergakker, tweede herziening

Nadere informatie

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Schalkwijkseweg 22

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Schalkwijkseweg 22 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Schalkwijkseweg 22 2 10 COLOFON TITEL: Ruimtelijke Onderbouwing Schalkwijkseweg 22 STATUS: Definitief PROJECTNUMMER: NL.IMRO.0321.0012PBSCHLKWSWG22 DATUM: 11 februari 2010 AUTEUR:

Nadere informatie

Reactienota inspraak en overleg voorontwerp-bestemmingsplan Oude- en nieuwehorne

Reactienota inspraak en overleg voorontwerp-bestemmingsplan Oude- en nieuwehorne Reactienota inspraak en overleg voorontwerp-bestemmingsplan Oude- en nieuwehorne 1. Inleiding Bij de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan Oude- en Nieuwehorne heeft

Nadere informatie

In onderstaande figuur is een mogelijke invulling van het plangebied weergegeven.

In onderstaande figuur is een mogelijke invulling van het plangebied weergegeven. 1 INLEIDING In opdracht van Novaform Vastgoedontwikkelaars BV is een milieuonderzoek verricht voor de ontwikkelingslocatie in het centrum van Waalre, het voormalige Kendixterrein. De ontwikkelingslocatie

Nadere informatie

HOOFDSTUK 1 Inleiding

HOOFDSTUK 1 Inleiding HOOFDSTUK 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel In 2010 is het voormalige perceel Strijbeekseweg 23 te Ulvenhout gesplitst in twee percelen, te weten Strijbeekseweg 23 met daarop een boerderij (rijksmonument),

Nadere informatie

HOOFDSTUK 7 Juridische planbeschrijving

HOOFDSTUK 7 Juridische planbeschrijving HOOFDSTUK 7 Juridische planbeschrijving 7.1 Inleiding Het plan is een gedetailleerd bestemmingsplan en is geënt op de in de Wet ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven standaarden.

Nadere informatie

Nota van Zienswijzen behorende bij het Bestemmingsplan Buitengebied Rucphen 2012, De Leijkens

Nota van Zienswijzen behorende bij het Bestemmingsplan Buitengebied Rucphen 2012, De Leijkens Nota van Zienswijzen behorende bij het Bestemmingsplan Buitengebied Rucphen 2012, De Leijkens Rucphen, 7 november 2012 INHOUD; 1. Procedure 2. Ingediende zienswijzen 3. Inhoud zienswijzen en inhoudelijke

Nadere informatie

Vormvrije m.e.r.-beoordeling Landgoed Hydepark, Doorn, gemeente Utrechtse Heuvelrug

Vormvrije m.e.r.-beoordeling Landgoed Hydepark, Doorn, gemeente Utrechtse Heuvelrug Notitie Contactpersoon Gosewien van Eck Datum 14 november 2013 Kenmerk N001-1220333GGV-evp-V01-NL Vormvrije m.e.r.-beoordeling Landgoed Hydepark, Doorn, gemeente Utrechtse Heuvelrug 1 Inleiding De gemeente

Nadere informatie

Notitie zienswijzen. Notitie zienswijzen Kort Ambacht

Notitie zienswijzen. Notitie zienswijzen Kort Ambacht Notitie zienswijzen Notitie zienswijzen Kort Ambacht Het ontwerp-bestemmingsplan Kort Ambacht heeft van 16 februari 2012 tot en met 28 maart 2012 ter inzage gelegen met de mogelijkheid om zienswijzen in

Nadere informatie

ONTWERP Besluit artikel 3.6 lid 1 onderdeel a Wro Buitengebied Asten 2008, wijziging Behelp 1

ONTWERP Besluit artikel 3.6 lid 1 onderdeel a Wro Buitengebied Asten 2008, wijziging Behelp 1 ONTWERP Besluit artikel 3.6 lid 1 onderdeel a Wro Buitengebied Asten 2008, wijziging Behelp 1 burgemeester en wethouders van A s t e n; gezien het verzoek om medewerking van Archimil B.V. namens de heer

Nadere informatie

1. INLEIDING...3 2. BESTAANDE SITUATIE PERCEEL EN OMGEVING...4 3. GEMEENTELIJK BELEID...6 4. DIVERSE TOETSINGSCRITERIA...8 5. JURIDISCHE REGELING...

1. INLEIDING...3 2. BESTAANDE SITUATIE PERCEEL EN OMGEVING...4 3. GEMEENTELIJK BELEID...6 4. DIVERSE TOETSINGSCRITERIA...8 5. JURIDISCHE REGELING... INHOUD BLZ 1. INLEIDING...3 2. BESTAANDE SITUATIE PERCEEL EN OMGEVING...4 3. GEMEENTELIJK BELEID...6 4. DIVERSE TOETSINGSCRITERIA...8 5. JURIDISCHE REGELING...9 018-537 Gemeente Beuningen Verlengde Reekstraat

Nadere informatie

NOTITIE BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING VINKELSESTRAAT 99/101 TE HEESCH GEMEENTE BERNHEZE

NOTITIE BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING VINKELSESTRAAT 99/101 TE HEESCH GEMEENTE BERNHEZE NOTITIE BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING VINKELSESTRAAT 99/101 TE HEESCH GEMEENTE BERNHEZE Notitie bedrijven en milieuzonering Vinkelsestraat 99/101 te Heesch in de gemeente Bernheze Opdrachtgever Dhr. F. van

Nadere informatie

Aan de raad van de gemeente Lingewaard

Aan de raad van de gemeente Lingewaard 10 Aan de raad van de gemeente Lingewaard *14RDS00239* 14RDS00239 Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan "Bedrijvenpark Lingewaard" met planidentificatienummer NL.IMRO.1705.14-VG01 met "Reactienota zienswijzen

Nadere informatie

Beleidsregels binnenplans afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1 Wabo)

Beleidsregels binnenplans afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1 Wabo) Beleidsregels binnenplans afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1 Wabo) Versie: vastgesteld Gemeente Landsmeer, januari 2011 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 1. Inleiding...

Nadere informatie

Provincie 4B Noord-Holland

Provincie 4B Noord-Holland Provincie 4B Noord-Holland POSTBUS 3007 2001 DA HAARLEM Burgemeester en Wethouders van de gemeente Bloemendaal Postbus 201 2050 AE OVERVEEN Gedeputeerde Staten Uw contactpersoon J A. Oortman Cerlings SVT/IBT

Nadere informatie

Bestemmingsplan buitengebied

Bestemmingsplan buitengebied Bestemmingsplan buitengebied Voorontwerp Informatieavond dinsdag 26 juni 2012 Wat is een bestemmingsplan? Plan met regels over het gebruik van de ruimte Waar en hoe mag wat worden gebouwd? Welke functies

Nadere informatie

*'"'''"' ^ llllllllllllllllllllllllllllll Datum 21 december 2011 Documentnummer llllllllllllllllllllllllllllll

*''''' ^ llllllllllllllllllllllllllllll Datum 21 december 2011 Documentnummer llllllllllllllllllllllllllllll 5 gemeente putten Raadsvergadering 12 januari 2012 Zaaknummer 234105 *'"'''"' ^ llllllllllllllllllllllllllllll Datum 21 december 2011 Documentnummer llllllllllllllllllllllllllllll Het doorde fractie van

Nadere informatie

AANLEIDING / PROBLEEMSTELLING

AANLEIDING / PROBLEEMSTELLING Raadsvoorstel Voor de gemeenteraadsvergadering d.d. 28 september 2015 Documentnummer : 2015.0.072.749 Zaaknummer: 2015-03-01380 Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan 'Stadsblokken - Meinerswijk 2015'

Nadere informatie

Ruimtelijke onderbouwing Kavel 12 Arnhem-Centraal Noord van de gemeente Arnhem

Ruimtelijke onderbouwing Kavel 12 Arnhem-Centraal Noord van de gemeente Arnhem Ruimtelijke onderbouwing Kavel 12 Arnhem-Centraal Noord van de gemeente Arnhem oktober 2009 1. Omschrijving van het project 3 2. Beschrijving van het projectgebied 4 3. Geldende planologische situatie

Nadere informatie

2 e Plan van wijziging Globaal Bestemmingsplan Houten Vinex. Houtensewetering naast 45

2 e Plan van wijziging Globaal Bestemmingsplan Houten Vinex. Houtensewetering naast 45 2 e Plan van wijziging Globaal Bestemmingsplan Houten Vinex Houtensewetering naast 45 2 Toelichting 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Vigerend bestemmingsplan 1.3 Bestemmingsplan 2 Gebieds- en projectbeschrijving

Nadere informatie

Ruimtelijke onderbouwing

Ruimtelijke onderbouwing Ruimtelijke onderbouwing Project: Vergroten woning Oudelandseweg 6 te Sint-Maartensdijk September 2010 1 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2 2. Projectbeschrijving 2 3. Vigerend bestemmingsplan 3 4. Omgevingsplan

Nadere informatie

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING T.B.V. HET BOUWEN VAN EEN LOODS AAN DE WESTHOFSEZANDWEG 9 TE S- HEER ARENDSKERKE

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING T.B.V. HET BOUWEN VAN EEN LOODS AAN DE WESTHOFSEZANDWEG 9 TE S- HEER ARENDSKERKE RUIMTELIJKE ONDERBOUWING T.B.V. HET BOUWEN VAN EEN LOODS AAN DE WESTHOFSEZANDWEG 9 TE S- HEER ARENDSKERKE Versie 2, d.d. 6 oktober 2011 Afdeling Stadsontwikkeling M. Jonker 1 Inhoud Hoofdstuk 1. Inleiding

Nadere informatie

"Administratieve herziening Hoogspanningsleiding"

Administratieve herziening Hoogspanningsleiding Bestemmingsplan "Administratieve herziening Hoogspanningsleiding" Inhoud. Toelichting Regels Kaart nr. 090207 Procedure. Kennisgeving voorbereiden bestemmingsplan Gepubliceerd d.d. : 10 december 2009 Ontwerpbestemmingsplan

Nadere informatie

ZOETERMEER Rokkeveenseweg 182 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

ZOETERMEER Rokkeveenseweg 182 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING ZOETERMEER Rokkeveenseweg 182 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING RBOI - Rotterdam bv Delftseplein 27b Postbus 150 3000 AD Rotterdam telefoon (010) 201 85 55 E-mail: info@rboi.nl Zoetermeer Rokkeveenseweg 182 RUIMTELIJKE

Nadere informatie

GEMEENTE HOOGEVEEN. WIJZIGINGSPLAN Buitengebied Noord, deelplan Beilerstraat 21 en 23 2011, te Pesse.

GEMEENTE HOOGEVEEN. WIJZIGINGSPLAN Buitengebied Noord, deelplan Beilerstraat 21 en 23 2011, te Pesse. Vo GEMEENTE HOOGEVEEN WIJZIGINGSPLAN Beilerstraat 21 en 23 2011, te Pesse. Onherroepelijk 31 augustus 2011 In Werking 31 augustus 2011 Vaststelling 12 juli 2011 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding...3 2. Bestaande

Nadere informatie

Bijlagen: - raadsvoorstel 12 - raadsbesluit 14

Bijlagen: - raadsvoorstel 12 - raadsbesluit 14 INHOUDSOPGAVE TOELICHTING 1. INLEIDING 1.1 Inleiding en doel 1 1.2 Bestemmingsplan 1 2. BELEIDSKADER 2.1 Rijk 2 2.2 Provincie 3 2.3 Regio 5 2.4 Gemeente 6 3. UITVOERINGSASPECTEN 3.1 Milieuaspecten en fysieke

Nadere informatie

CONCEPT t.b.v. ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

CONCEPT t.b.v. ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan CONCEPT t.b.v. ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan Onderwerp Portefeuillehouder Steller Collegevergadering Raadsvergadering Raadsvoorstel 2015/ Adam Elzakalai H. Grootveld 1. Samenvatting Wat willen

Nadere informatie

bestemmingsplan 't rulge veld

bestemmingsplan 't rulge veld VA STcES-TEZ.J0 DU Co Etc F IC-Eolaea gemeente leusden bestemmingsplan 't rulge veld herziening 2-1993 a a ww,a ado IS la ree..111110 I. a a la //1 -ir ADVISEURS BV LEUSDERWEG 220 3817 KG AMERSFOORT TEL.

Nadere informatie

Gemeente Achtkarspelen Projectbesluit Vervanging woning Miedweg 6 Stroobos Ruimtelijke onderbouwing 1. INLEIDING

Gemeente Achtkarspelen Projectbesluit Vervanging woning Miedweg 6 Stroobos Ruimtelijke onderbouwing 1. INLEIDING Gemeente Achtkarspelen Projectbesluit Vervanging woning Miedweg 6 Stroobos Ruimtelijke onderbouwing 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding voor het projectbesluit Er is een aanvraag om bouwvergunning ingediend voor

Nadere informatie

BESTEMMINGSPLAN VERWIJDEREN WINDTURBINE NABIJ VROUWENPAROCHIE

BESTEMMINGSPLAN VERWIJDEREN WINDTURBINE NABIJ VROUWENPAROCHIE BESTEMMINGSPLAN VERWIJDEREN WINDTURBINE NABIJ VROUWENPAROCHIE Vastgesteld op 15 december 2011 BESTEMMINGSPLAN VERWIJDEREN WINDTURBINE NABIJ VROUWENPAROCHIE CODE 110505 / 15-12-11 GEMEENTE HET BILDT 110505

Nadere informatie

BESTEMMINGSPLAN REPARATIEPLAN BUITENGEBIED NOORD TOELICHTING

BESTEMMINGSPLAN REPARATIEPLAN BUITENGEBIED NOORD TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN REPARATIEPLAN BUITENGEBIED NOORD TOELICHTING 5 MAART 2015 2 INHOUDSOPGAVE PAGINA HOOFDSTUK 1: INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel van het plan 4 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 4 1.3

Nadere informatie

Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking. Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015

Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking. Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015 Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015 Introductie Plaats van de Ladder binnen het wettelijk kader Agenda Ladder duurzame verstedelijking Jurisprudentie

Nadere informatie

Ontwerp woning en kantoor aan de Lagenheuvelstraat te Volkel In opdracht van M. de Groot datum 03 februari 2014. Toelichting en onderbouwing

Ontwerp woning en kantoor aan de Lagenheuvelstraat te Volkel In opdracht van M. de Groot datum 03 februari 2014. Toelichting en onderbouwing Situatie plangebied, met omkaderd het boerderijvolume als hoofdgebouw en de kapschuur als bijgebouw Impressie bouwvolumes: boerderijvolume als hoofdgebouw en de kapschuur als bijgebouw TOELICHTING en ONDERBOUWING

Nadere informatie

PARTIËLE HERZIENING BESTEM- MINGSPLAN BEDRIJVENTERREIN ZUIDLAND RAADSHEERENHOEK 7 GEMEENTE BERISSE april 2014

PARTIËLE HERZIENING BESTEM- MINGSPLAN BEDRIJVENTERREIN ZUIDLAND RAADSHEERENHOEK 7 GEMEENTE BERISSE april 2014 PARTIËLE HERZIENING BESTEM- MINGSPLAN BEDRIJVENTERREIN ZUIDLAND RAADSHEERENHOEK 7 GEMEENTE BERISSE april 2014 Bestemmingsplan Partiële herzieining bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidland Raadsheerenhoek

Nadere informatie

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING. Herinrichting parkeerterrein sportpark Rooswijk Rooswijklaan 4 te Velsen-Noord

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING. Herinrichting parkeerterrein sportpark Rooswijk Rooswijklaan 4 te Velsen-Noord RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Herinrichting parkeerterrein sportpark Rooswijk Rooswijklaan 4 te Velsen-Noord 28 februari 2013 INHOUD 1 Beschrijving project en locatie...3 2 Planologisch kader...4 2.1 Vigerend

Nadere informatie

Ruimtelijke onderbouwing. ten behoeve van aanvraag omgevingsvergunning herinrichten tankstation de Zuidpunt

Ruimtelijke onderbouwing. ten behoeve van aanvraag omgevingsvergunning herinrichten tankstation de Zuidpunt Ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van aanvraag omgevingsvergunning herinrichten tankstation de Zuidpunt Dordrecht, 10 september 2012 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Op het perceel aan de Rijksstraatweg

Nadere informatie

Bedrijventerrein Belfeld Reparatie 2010

Bedrijventerrein Belfeld Reparatie 2010 bestemmingsplan Bedrijventerrein Belfeld Reparatie 2010 Gemeente Venlo Datum: 11 november 2011 Projectnummer: 70102.04 ID: NL.IMRO.0983.BPL2010010BTBLFLD-VA01 INHOUD 1 Inleiding 3 2 Herziening 4 2.1 Bouwregels

Nadere informatie

HERONTWIKKELING MOLENWAL

HERONTWIKKELING MOLENWAL STARTNOTITIE HERONTWIKKELING MOLENWAL (VOORMALIGE BUSREMISE) Maart 2011 Gemeente Oudewater Sector REV 1 Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE... 2 1 INLEIDING... 3 2 PLANGEBIED... 4 2.1 HET PLANGEBIED... 4 2.2 PROGRAMMA...

Nadere informatie

Verslag inspraak en vooroverleg. Voorontwerpbestemmingsplan. Bedrijventerreinzone Roerstreek

Verslag inspraak en vooroverleg. Voorontwerpbestemmingsplan. Bedrijventerreinzone Roerstreek gemeente Roermond Verslag inspraak en vooroverleg Voorontwerpbestemmingsplan Bedrijventerreinzone Roerstreek februari 2013 Het voorontwerp bestemmingsplan 'Bedrijventerreinzone Roerstreel

Nadere informatie

Toelichting * 4 4 284 7* Inleiding. Bestemmingsplan en ruimtelijk beleid

Toelichting * 4 4 284 7* Inleiding. Bestemmingsplan en ruimtelijk beleid * 4 4 284 7* Inleiding Toelichting De heer Van de Kamp heeft een verzoek ingediend voor het aanpassen van de bestemming van het perceel Knapzaksteeg 15. Het plan is om hier de volgende dieren te gaan houden:

Nadere informatie

Inhoudsopgave. 1- Aanleiding voor aanpassing beeldkwaliteitplannen 3. 2- Ligging en hoofdopzet stedenbouwkundige plan 5

Inhoudsopgave. 1- Aanleiding voor aanpassing beeldkwaliteitplannen 3. 2- Ligging en hoofdopzet stedenbouwkundige plan 5 Inhoudsopgave 1- Aanleiding voor aanpassing beeldkwaliteitplannen 3 2- Ligging en hoofdopzet stedenbouwkundige plan 5 3- Algemene ontwikkelcriteria 6 3.1 Bebouwingsvorm 6 3.2 Architectuur, kleur en materiaalgebruik

Nadere informatie

Compensatieverordening gemeente Midden-Drenthe

Compensatieverordening gemeente Midden-Drenthe Compensatieverordening gemeente Midden-Drenthe Verordening vastgesteld: 26-06-2003 In werking getreden: 15-09-2003 COMPENSATIEVERPLICHTING Artikel 1 Voor de toepassing van deze verordening wordt verstaan

Nadere informatie

Datum: 26 mei 2015 Nummer: Onderwerp: Nota van Uitgangspunten locatie Eurowerft Noord te Denekamp

Datum: 26 mei 2015 Nummer: Onderwerp: Nota van Uitgangspunten locatie Eurowerft Noord te Denekamp RAADSVOORSTEL Datum: 26 mei 2015 Nummer: Onderwerp: Nota van Uitgangspunten locatie Eurowerft Noord te Denekamp Voorgesteld raadsbesluit: Vaststelling van de Nota van Uitgangspunten voor de locatie Eurowerft

Nadere informatie

Wijzigingsplan i.c. bestemmingsplan "Gytsjerk 2006", R. van Nautaweg 10A (toevoeging aanduiding bedrijfswoning)

Wijzigingsplan i.c. bestemmingsplan Gytsjerk 2006, R. van Nautaweg 10A (toevoeging aanduiding bedrijfswoning) Wijzigingsplan i.c. bestemmingsplan "Gytsjerk 2006", R. van Nautaweg 10A (toevoeging aanduiding bedrijfswoning) 2013 NL.IMRO.0737.08BPIIWP05 versie: datum: auteur: afdeling: zaakummer: Toelichting Wijzigingsplan

Nadere informatie

Bijlage: Achtergronden Boerenbond

Bijlage: Achtergronden Boerenbond Bijlage: Achtergronden Boerenbond Convenant Boerenbond... 2 Overzicht bestemmingsplanen voor locatie Boerenbond...2 Voorbereidingsbesluiten... 2 Bestemmingsplan Stationsstraat/Haspelweg... 2 Stand van

Nadere informatie

STRUCTUURVISIE DEN HAAG ZUIDWEST

STRUCTUURVISIE DEN HAAG ZUIDWEST concept DECEMBER 2003 GEMEENTE DIENST STEDELIJKE ONTWIKKELING CONCEPT versie december 2003 1 Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling Met medewerking van: Dienst Stadsbeheer Ingenieursbureau Den

Nadere informatie

Bestemmingsplan Herziening bedrijventerrein Loopkant Liessent. Gemeente Uden

Bestemmingsplan Herziening bedrijventerrein Loopkant Liessent. Gemeente Uden Bestemmingsplan Herziening bedrijventerrein Loopkant Liessent Bestemmingsplan Herziening bedrijventerrein Loopkant Liessent Toelichting Bijlagen Regels Bijlage Verbeelding Schaal 1:1000 Datum: Februari

Nadere informatie

Gemeente Oegstgeest. Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg. 11 maart 2015

Gemeente Oegstgeest. Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg. 11 maart 2015 Gemeente Oegstgeest Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg 11 maart 2015 DATUM 11 maart 2015 TITEL Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg OPDRACHTGEVER

Nadere informatie

memo Inleiding Kader Historische wordingsgeschiedenis B.V. Stichts Beheer datum: 30 oktober 2015 cultuurhistorische memo plan Castor Veenendaal

memo Inleiding Kader Historische wordingsgeschiedenis B.V. Stichts Beheer datum: 30 oktober 2015 cultuurhistorische memo plan Castor Veenendaal memo aan: t.a.v.: kenmerk: B.V. Stichts Beheer Gerard Heuvelman DETE/80108.03 datum: 30 oktober 2015 betreft: cultuurhistorische memo plan Castor Veenendaal Inleiding Het plan Castor betreft een woningbouwontwikkeling

Nadere informatie