BEELDKWALITEITSPLAN ZUIDONDER Buinerveen, gemeente Borger-Odoorn. 11 juli 2011

Transcriptie

1 BEELDKWALITEITSPLAN ZUIDONDER Buinerveen, gemeente Borger-Odoorn 11 juli

2 2 Inhoudsopgave

3 1 Inleiding Voorgeschiedenis en doel Relatie met bestemmingsplan Status van het beeldkwaliteitsplan 05 2 De nieuwe woonbuurt Zuidonder Ligging en huidige situatie De dorpsvisie Ons Dorp Het landschap en de bebouwing; de ruimtelijke hoofdstructuur van Buinerveen De ruimtelijke hoofdopzet van het plan 09 3 De beeldkwaliteiten Twee gebieden Wonen in het lint 12 Ligging 12 Massa en vorm 13 Detaillering, materiaal en kleurgebruik 13 Hoeklocaties Wonen op het erf 16 3

4 4 1.0 Inleiding

5 1.1. Voorgeschiedenis en doel In 2002 zijn een bestemmingsplan en het regieplan woonlocatie Hoofdkade voor deze locatie in Buinerveen vastgesteld en is een start gemaakt met de aanleg van de straten en de verkoop van de woningen. De aangeboden woningbouw in het uitbreidingsplan blijkt echter niet aan te sluiten op de vraag. De gewenste bijstelling van het woningbouwprogramma impliceert ook een bijstelling in de ruimtelijke planopzet. In 2008 is het dorpsomgevingsplan Buinerveen Nieuw-Buinen opgesteld. In de dorpsvisie wordt een pleidooi gehouden voor streekeigen bouwen en een eenheid door diversiteit in architectuur. De uitdaging en het doel van dit beeldkwaliteitsplan zijn om met een woonprogramma van voornamelijk eigen bouw deze eenheid door variatie vast te leggen Relatie met het bestemmingsplan De nieuwe planopzet past niet in het vigerende bestemmingsplan voor de woonlocatie. Tegelijkertijd met dit beeldkwaliteitsplan wordt dan ook een nieuw bestemmingsplan voorbereid. Het bestemmingsplan regelt de functie, het gebruik en het ruimtelijk beeld. Dit ruimtelijk beeld wordt voor een groot deel bepaald door de plaatsing van gebouwen en de massa ervan, wat tot uitdrukking komt in eisen met betrekking tot onder meer de rooilijn, de bouw- en goothoogte en de dakhelling. Het beeldkwaliteitsplan bepaalt andere aspecten zoals de architectonische typologie, de opmaak en kleurstelling van gevels en dakvlakken en mogelijk de vorm van het dak Status van het beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitsplan vervult, als vastgesteld beleidsdocument door de raad, zijn functie in de ontwikkelingsfase van een plan. Als een wijk of buurt is gerealiseerd en er geen nieuwbouwaanvragen meer zijn, worden bij een herziening van de welstandsnota de beeldkwaliteitsaspecten die betrekking hebben op het beheer vaak opgenomen in de welstandsnota. Echter, tot dit moment blijft het beeldkwaliteitsplan het toetsingskader. Elk bouwplan wordt door de gemeente getoetst, onder meer aan de eisen van het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en het Bouwbesluit. 5

6 6 2.0 De nieuwe woonbuurt Zuidonder

7 2.1. Ligging en huidige situatie De woonlocatie Zuidonder in Buinerveen is gesitueerd in het zuidoostelijke kwadrant van de kruising Hoofdstraat/Hoofdkade en de Zuiderstraat. Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn in de noordoosthoek van het plan twee woningen gebouwd en is de straat Zuidonder aangelegd met een aansluiting op de Hoofdkade. Vanaf de openbare weg is en blijft dit de enige toegang voor autoverkeer tot de locatie en ook de enige plek waar de locatie zichtbaar is. De locatie ligt verscholen achter de lintbebouwing van de Hoofdkade en de Zuiderstraat. 2.2 Inspiratiebronnen voor de nieuwe planopzet De dorpsvisie Ons Dorp De vereniging Plaatselijk Belang heeft door de werkgroep Dorpsplan Buinerveen Nieuw-Buinen in 2008 een dorpsomgevingsplan laten opstellen. Het dorpsomgevingsplan getuigt van de binding van de dorpsbewoners met hun dorp, onder andere door de ideeën en voorstellen die worden gedaan om de leefbaarheid, de kwaliteiten en karakteristieken van het dorp te behouden voor de toekomst. Ten aanzien van de nieuwbouwlocatie in het dorp worden er drie punten genoemd. 1. Het landelijk wonen in het veenkoloniale lint (met een vrij uitzicht achter of voor) wordt genoemd als een belangrijke kwaliteit. Men wil graag de karakteristieke structuur van het dorp bewaren en passend bij het dorp bouwen. 2. Mensen maken graag gebruik van het landschap door het maken van een ommetje. 3. Men wil graag vrije kavels èn woningen voor starters en ouderen die in prijs en behoefte goed aansluiten bij de vraag. Een recent uitgevoerd marktonderzoek onderschrijft deze vraag. 2.3 De ruimtelijke hoofdstructuur van Buinerveen en Nieuw-Buinen Het landschap met zijn bebouwing Het dorp Buinerveen is ontstaan en gegroeid in samenhang met de ontginning van het omringende landschap. Kennis van de plek en het landschap geeft inzicht in de specifieke ruimtelijke kenmerken en kwaliteiten van het dorp. Op basis hiervan worden de uitgangspunten benoemd voor nieuwe invullingen. De locatie ligt in het zogenaamde raadveenontginningsgebied en grenst aan het grootschalige veenkoloniale landschap. De Drentse randveenontginningen In de loop van de middeleeuwen begon men wegens gebrek aan bouwland in de esdorpen met het ontginnen van het veen aan de rand van het veengebied. Het ging hierbij om individuele en weinig systematische vervening. De nederzettingen aan de rand van de veenontginningen werden gekenmerkt door een onregelmatig patroon met aan weerszijden bebouwing. De boerderijen werden gevestigd op natuurlijke hoogten en de nederzettingen hadden een opstrekkend karakter doordat men grond ging afgraven achter de plaats waar men zich had gevestigd. Het bebouwingslint heeft een landelijk karakter, de afstand van de gebouwen tot de weg kent een zekere mate van variatie. De onderlinge afstand tussen de gebouwen varieert sterk. Het dorp Buinerveen is ontstaan op de kruising van deze randveenweg en de hoofdvaart tussen het oude esdorp Buinen en de grootschalige veenkolonie Nieuw-Buinen. 7

8 8 Inrichtingsschets

9 De grootschalige veenontginning Aan het einde van de zeventiende eeuw kwam de meer systematische vervening van het grote veencomplex op gang. Vanuit het Stadskanaal werden de hoofddiepen gegraven die moesten zorgen voor ontwatering van het veen. Op enkele plaatsen, zoals Nieuw-Buinen, werden er op 220 m uit elkaar een Noorder- en een Zuiderdiep, een tweekanalensysteem, gegraven, het zogenaamde dubbellint. Vanuit de diepen werden er op ongeveer 180 m van elkaar wijken (zijkanaaltjes) gegraven. Tussen de wijken lagen twee aan twee de Noorder- en Zuiderdwarsplaatsen met daarop de boerderijen. Bij het dubbellint werd de ruimte tussen het Noorder- en het Zuiderdiep, de vooraffe, bebouwd. Hier ontstond het veenkoloniale dorp Nieuw-Buinen. De dubbellinten hebben een asymmetrische opbouw met de boerderijen aan de landzijde en de dorpsbebouwing aan de andere kant van het diep. De bebouwing is zeer karakteristiek. In Buinerveen Nieuw-Buinen stopt deze dubbellintbebouwing langs het Noorder- en Zuiderdiep bij de gronden die reeds in cultuur waren gebracht in de randveenontginningen. Het Zuiderdiep werd doorgetrokken tot aan Buinen. Er ontstond een enkellintbebouwing langs deze hoofdvaart in Buinerveen. Deze enkellintbebouwing kent, in tegenstelling tot de dubbellinten, een meer symmetrische opbouw met de dorpsbebouwing langs de wegzijde en de boerderijen aan de diepzijde. Beide linten worden gekenmerkt door de open plekken tussen de boerderijen met fraaie vergezichten. De diepen hebben hun transportfunctie verloren en een groot aantal ervan is gedempt. Ze zijn vervangen door wegen en fietspaden. Echter, de heldere, langgerekte ruimtelijk opzet met het kenmerkende profiel en de karakteristieke bebouwing is sterk beeldbepalend. 2.4 De ruimtelijke hoofdopzet van het plan De uitgangspunten voor de nieuwe planopzet zijn ingegeven door de dorpsvisie Ons Dorp en baseren zich op de karakteristieken van het veenkoloniale landschap en bebouwing. De planopzet kenmerkt zich door een verdubbeling van de lintbebouwing van het Noorder- en Zuiderdiep. Conform de bestaande dubbellintstructuur wordt er een nieuw dubbellint met een lange, rechtlijnige opzet voorgesteld. Analoog aan de kleine schaal van de dorpsbebouwing tussen de diepen in de bestaande dubbellinten, wordt in het nieuwe dubbellint deze kleine schaal gemaakt met de vrijstaande woningen, die in eenzelfde lange rechte lijn aan de weg staan. De grote schaal van de boerderijen in de bestaande linten wordt gemaakt door de senioren- en starterswoningen te clusteren op een wijze zoals op het boerenerf met grote bouwvolumes gebeurt. De maatvoering is aangepast aan de maatvoering voor huidige woningbouwkavels, evenals het profiel van het dubbellint. Deze is min of meer symmetrisch gemaakt, waarbij het boerenerf is opgenomen in het dubbellint, maar doorprikt tot aan het open land. Aan de rand van het plan is het dorpsommetje opgenomen, een ommetje vanaf de Zuiderstraat via de uitbreiding naar de Hoofdkade. 9

10 De beeldkwaliteiten

11 3.1 Twee gebieden In het plan zijn ruimtelijk twee gebieden te onderscheiden: de lintbebouwing met de kleinschalige vrijstaande woningen en het boerenerf met de grote bouwvolumes voor de seniorenen starterswoningen. Het doel van het beeldkwaliteitsplan is het ruimtelijke onderscheid tussen deze twee gebieden te versterken met streekeigen beelden en vormtaal. Hiervoor zal zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van de bestaande ruimtelijke karakteristieken van de bestaande bebouwing in Buinerveen. Er wordt gestreefd naar een eenheid door diversiteit aan architectuur, zoals aangegeven in de dorpsvisie Ons Dorp. Dit impliceert een zekere mate van flexibiliteit binnen een duidelijk kader. 3.2 Wonen in het lint De woningen zullen hier onder particulier opdrachtgeverschap worden gebouwd. De breedte van de kavels zal variabel zijn, afhankelijk van de wensen en het budget van de koper. Op de kavels kan een vrijstaande woning of een twee-onder-eenkapwoning worden gebouwd. Kenmerkend voor de bestaande lintbebouwing is de eenheid door diversiteit Ligging In de bestaande veenkoloniale linten zijn de kavels opgestrekt. De woningen zijn georiënteerd op de weg. De oudere en smallere woningen staan dicht op de straat, de grotere woningen staan vaak iets naar achteren. De voorgevelrooilijn is vrij strak, maar wiebelt een beetje. In het plan komt dit beeld terug door smalle woningen dichter op de straat te plaatsen en bredere woningen verder naar achteren. Men kan, zoals nu ook vaak wordt gezien in de bestaande linten, er voor kiezen de woningen naar achteren te verbreden. - De voorgevellijn: op de voorgevellijn, zoals getekend op de verbeelding van het bestemmingsplan, is de woningbreedte maximaal 7 m Als de woning breder is dan 7 m staat de bebouwing minimaal 2 m achter de voorgevellijn; - Oriëntatie: de woningen zijn georiënteerd op de straat. 11

12 12 Veenkoloniaal lint met variatie in gevelmateriaal en kleur

13 Straat 1 en 2 Massa en vorm Veel gebouwen in het veenkoloniale enkel- en dubbellint zijn één bouwlaag hoog en afgedekt met een zadeldak. De nokrichting van de kap staat meestal haaks op de weg. De gebouwen zijn vaak langgerekt, met de topgevel aan de weg en de lange kant langs de zijdelingse erfgrens. De oudere woningen zijn vaak van het zogenaamde krimpjestype. De overeenkomst in massa en vorm tussen het merendeel van de individuele woningen is een belangrijk ruimtelijk kenmerk. In het beeldkwaliteitsplan wordt zoveel mogelijk aangesloten op dit straatbeeld waar naast overeenkomstige bebouwingskenmerken ook ruimte is voor een enkele uitzondering. Langs de buitenranden die grenzen aan het open buitengebied wordt, om een passende overgang met het landelijk gebied te maken, een ruime afstand tussen de bebouwing en de buitenrand aangehouden, of zoals bij de reeds gebouwde woningen een lagere gootlijn gehanteerd. - De gebouwen zijn individueel herkenbaar. - De hoofdgebouwen zijn afgedekt met een kap, de dakhelling is minimaal 35 graden. - De hoofdgebouwen zijn maximaal twee bouwlagen met een kap. - Bij het merendeel van de woningen in één straat is de hoofdrichting van de bouwmassa haaks op de weg, per straat (straat 1 of straat 2) kunnen vier woningen hiervan afwijken*. kunnen vier woningen hiervan afwijken*. Een gevelbekeleding met hoofdzakelijk kunststof gevelbekleding is niet toegestaan - Het merendeel van de woningen in één straat is afgedekt met een antracietkleurige dakpan; per straat kunnen vier woningen hiervan afwijken*. Dakpanelen ten behoeve van zonne-energie worden voor deze toets buiten beschouwing gelaten. Hoeklocaties Langs de hoofdtoegangsweg van de woonbuurt, de insteek loodrecht op de Hoofdkade, staan de woningen met de zijgevel aan de straat. Binnen de lineaire opzet van de linten past het niet om de toegangen en opritten voor deze woningen aan de hoofdtoegangsweg te situeren. Een overhoekse oriëntatie van de woning is om dezelfde redenen ook niet noodzakelijk, maar kan wel. Het is wel gewenst dat de hoekwoning een secundaire oriëntatie op de hoofdtoegangsweg heeft met bijvoorbeeld ramen of een erker. Een nieuwe veenkoloniale woning Referentie; nieuw lint in voorgestelde kleur en materiaalstelling Detaillering, materiaal en kleurgebruik De woningen in de veenkoloniale linten hebben vaak een eenvoudige detaillering. Ze zijn vaak gebouwd met een rode tot roodbruine kleur baksteen en een donkere, antracietkleurige dakpan. Incidenteel staat er een witte, gestuukte woning, is een huis afgedekt met rode of geglazuurde pannen of is het huis rijk gedetailleerd met dakoverstekken, erkers en ornamenten. Er wordt aangesloten bij de bestaande beeldkenmerken, waar naast een grote mate van overeenkomstigheid ook ruimte is voor incidenten. - Het merendeel van de woningen in één straat kenmerkt zich door eenvoudige detaillering; per straat kunnen vier woningen hiervan afwijken*. - Het merendeel van de woningen in één straat is gebouwd in een rode of bruine gevelsteen; per straat * de opdrachtgever/bouwer heeft de keuze om, zolang het maximum van vier afwijkingen in een straat nog niet bereikt is, af te wijken van de regel. Deze afwijkingen kunnen willekeurig over de straat verspreid of juist naast elkaar terecht komen. 13

14 3.3 Wonen op het erf Het boerenerf is in de woonbuurt de plek met de grote gebouwen, de open ruimtes en het venster op het landschap. In de bestaande linten is het vaak een statige, monumentale behuizing met een fraai aangelegde tuin. De voorhuizen van de boerderijen zijn vaak rijk gedetailleerd en uitgevoerd in één bouwstijl. Het voorhuis is representatief en georiënteerd op de weg. De hoofdrichting van de schuur is altijd haaks op de weg, het voorhuis en de vrijstaande schuren hebben soms een andere richting. De projectmatige woonbebouwing voor starters en senioren wordt geclusterd tot grotere bouwvolumes. De beeldkwaliteitsomschrijving is sfeer- en richtinggevend, zodat er interpretatieruimte is voor de ontwerper, maar ook voldoende handreiking voor de welstandstoetsers. Zowel een ontwerp geïnspireerd op de traditionele vormgeving als een ontwerp wat getuigt van een moderne interpretatie van de ruimtelijke karakteristieken van de veenkoloniale bebouwing is mogelijk. Het grote bouwvolume dient in de omvang en de beelduitstraling te refereren aan de statige veenkoloniale boerderijen met het representatieve voorhuis en de grote schuur met de dominante kap. Bij voorkeur krijgen de woningen in dit grote volume één centrale toegang. De individuele woning is opgenomen in een groter geheel en is als woning niet direct herkenbaar. De afmetingen van de bestaande boerderijen variëren tussen de 15 bij 25 m tot 25 bij 45 m, de afstand van de boerderijen tot de weg varieert ook. De afstand van de boerderij tot de weg is altijd groter dan de breedte van de boerderij, een vuistregel die ook bij dit nieuwe bouwvolume kan worden gehanteerd. Het materiaalgebruik zal overwegend traditioneel zijn. De kleinere bouwvolumes op het erf dienen te refereren aan het beeld van een schuur. Desgewenst kan dit één bouwvolume worden, of twee volumes van verschillende grootte. Het schuurvolume is echter altijd kleiner en in maat ondergeschikt aan het boerderijvolume. De woningen zijn opgenomen in dit grotere geheel. Het beeld is informeel. Het materiaalgebruik kan divers zijn en bestaat niet uit het traditionele materiaalgebruik voor een woning. De schuren zijn naast of achter de boerderij geplaatst. De plaatsing dient te worden ingepast in de inrichting van het erf. De voorzijde van de boerderij met de tuinaanleg vormt het Referentie; boerderij 14 Referentie; boerenerf

15 representatieve woonerf, de achterzijde met de schuren is het informele werkerf. De inrichtingsprincipes van het shared space passen goed bij de verharding op het erf. Er komt geen strikte onderverdeling, maar er is wel ruimte voor de straat, de toegangen, het parkeren en een autowasplaats. De privé buitenruimtes bij deze woningen zullen zich beperken tot terrassen, de planopzet leent zich goed voor een collectieve tuin. 15

16 BügelHajema Adviseurs bv Bureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu BNSP Vaart nz Postbus AG Assen T F E assen@bugelhajema.nl W Vestigingen te Assen, Leeuwarden en Amersfoort

17 Colofon Opdrachtgever Nijhuis Bouw B.V. Contactpersoon De heer G. Woolderink Beeldkwaliteitsplan Sjoukje de Jong BügelHajema Adviseurs Vormgeving Marijn Menger BügelHajema Adviseurs Projectnummer