Partiële herziening. bestemmingsplan Beinum 2012 De Strijp Gemeente Doesburg

Transcriptie

1 Partiële herziening bestemmingsplan Beinum 2012 De Strijp 2018 Gemeente Doesburg

2 COLOFON Gegevens over het plan: Plannaam: Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" Identificatienummer: NL.IMRO HBE-ON01 Status: ontwerp Datum: 14 december 2017 Projectnummer Buro SRO: Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever: Contactpersoon opdrachtgever: Gemeente Doesburg Marinus Lenselink Gegevens Buro SRO: Projectleider Buro SRO: Guido Yntema Bezoekadres vestiging Arnhem: Sweerts de Landasstraat 50, 6814 DG te Arnhem Telefoon: arnhem@buro-sro.nl Internet: 2 Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018"

3 Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Inleiding Aanleiding voor het bestemmingsplan Ligging plangebied Leeswijzer 7 Hoofdstuk 2 Het initiatief Huidige situatie Toekomstige situatie Beeldkwaliteit 11 Hoofdstuk 3 Beleidskader 12 Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid Algemeen Verkeer en parkeren Economische uitvoerbaarheid 13 Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving Algemeen Wijze van bestemmen 14 Hoofdstuk 6 Procedure Algemeen Overleg en inspraak Verslag zienswijzen 16 Bijlagen bij de toelichting 17 Bijlage 1 Beeldkwaliteit De Kilder 19 Bijlage 2 Beeldkwaliteit De Strijp 21 Bijlage 3 Beroep en bedrijf aan huis 23 Regels 25 Hoofdstuk 1 Inleidende regels 27 Artikel 1 Begrippen 27 Artikel 2 Wijze van meten 27 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 28 Artikel 3 Tuin 28 Artikel 4 Wonen Hoofdstuk 3 Algemene regels 31 Artikel 5 Anti-dubbeltelregel 31 Artikel 6 Algemene regels 31 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 32 Artikel 7 Overgangsrecht 32 Artikel 8 Slotregel 32 Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 3

4 4 Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018"

5 Toelichting Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 5

7 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan Het bestemmingsplan 'Beinum 2012' biedt de mogelijkheid om aan De Kilder en De Strijp in de wijk Beinum- West nieuwe woningen te bouwen. Het oorspronkelijke plan ging uit van een traditionele vorm van bouwen, waarbij woningen onder andere verplicht moesten worden uitgevoerd met een kap. Gaandeweg is, om aan te sluiten op de vraag in de woningmarkt, besloten om de koers voor de ontwikkeling iets te verleggen naar een meer moderne invulling van de woningen. De wijzigingen in beeldkwaliteit werken deels ook door naar het bestemmingsplan. Dit maakt een aanpassing noodzakelijk. In deze toelichting wordt de aanpassing van het bestemmingsplan gemotiveerd. 1.2 Ligging plangebied Het plangebied betreft twee bouwvelden, gelegen tussen de straten De Kilder en De Strijp aan de zuidkant van Beinum-West. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving. Globale ligging van het plangebied (bron: openstreetmap.org) 1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Hoofdstuk 3 en 4 gaan kort in op de beleidskaders en uitvoerbaarheid van het plan. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. In hoofdstuk 6 komen de procedurele aspecten aan bod in de vorm van van inspraak, vooroverleg en zienswijzen. Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 7

8 Hoofdstuk 2 Het initiatief In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief. 2.1 Huidige situatie Het plangebied ligt in Beinum-west, de jongste en nog in ontwikkeling zijnde uitbreidingswijk van Doesburg. De meest recente uitbreiding ligt ten westen van het plangebied. Hier zijn in de afgelopen jaren vooral rijenwoningen en twee-onder-eenkapwoningen gebouwd. De buurt ten noorden van het plangebied is gebouwd rond het jaar 2000 en bestaat uit vooral vrijstaande woningen. Het plangebied (foto: Geldend bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan maakt het mogelijk om in dit plangebied maximaal 36 aaneengebouwde, halfvrijstaande of vrijstaande woningen te bouwen. De woningen mogen worden gebouwd in een of twee bouwlagen en moeten worden voorzien van een kap. In het verlengde van Het Kerkepad was voorzien in een doorzicht in de vorm van een groenstrook. 8 Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018"

9 Uitsnede bestemmingsplan 'Beinum 2012' met ligging plangebied 2.2 Toekomstige situatie Aanleiding om de bouwregeling in het plan te wijzigen is de behoefte om andere, eigentijdse woningen te kunnen bouwen. Deze mogelijkheid zal worden geboden op de kavels aan De Strijp. Deze kavels liggen aan de rand van de wijk met uitzicht over het open landschap. Hier kunnen vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Voor De Kilder is het streven om een evenwichtig straatbeeld te creëren in samenhang met de bestaande woningen aan de overkant. Passend in dit beeld zullen aan De Kilder woningen worden gebouwd met een kap. De woningen zijn overwegend vrijstaand met incidenteel een twee-aan-een gebouwde woning. Het totale plangebied biedt ruimte voor 18 tot 25 woningen. Deze worden als vrije kavels uitgegeven en in eigen beheer ontwikkeld. Uitgangspunt is dat het gehele plangebied mag worden verkaveld. Oorspronkelijk was de bouw van 36 aaneengebouwde, halfvrijstaande of vrijstaande woningen mogelijk. Omdat er nu alleen vrijstaande en een beperkt aantal dubbele woningen op ruime kavels zijn toegestaan, is het bebouwingsbeeld veel meer open. Om die reden is het doorzicht in het verlengde van Het Kerkepad niet meer opgenomen in het nieuwe plan. De speelvoorziening in deze groenstrook, die in eerdere ontwikkelingsplannen voor Beinum-West was voorzien, is inmiddels 200 meter verderop gerealiseerd in de groenvoorziening tussen De Kilder en Benscamp. De stedenbouwkundige uitgangspunten samengevat: De Kilder De kavelgrootte varieert van m2. Er mogen vrijstaande en twee-aan-een-woningen worden gebouwd. Verdeeld over de straatwand zijn er maximaal 6 geschakelde woningen (3 blokken van 2 woningen) mogelijk. De rooilijn ligt op 4 meter van de openbare ruimte. Deze 4 meter brede strook wordt bestemd als Tuin. De woningen op de hoeken hebben een tweezijdige oriëntatie. De woningen worden in de voorgevelrooilijn gebouwd. De woning bestaat uit een of twee bouwlagen met een kap haaks of evenwijdig aan de weg. De kap heeft een hellingshoek van 40 tot 60 graden. De maximale goot- en bouwhoogte bedraagt 6 respectievelijk 10 meter. Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 9

10 De woningen zijn maximaal 12 meter diep. Een kelder is toegestaan onder de voetprint van het hoofdgebouw. Er is maximaal 75 m2 aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Bijgebouwen hebben een plat dak of een kap. De goot- en nokhoogte van bijgebouwen bedraagt maximaal 3 respectievelijk 5 meter. Het bestemmingsvlak voor 'wonen' mag voor maximaal 50% worden bebouwd. Dit omvat de woning, inclusief aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. De Strijp De kavelgrootte varieert van m2. Er mogen alleen vrijstaande woningen worden gebouwd. De rooilijn ligt op minimaal 4 meter van de openbare ruimte. Deze 4 meter brede strook wordt bestemd als Tuin. De woningen op de hoeken hebben een tweezijdige oriëntatie. De maximale bouwhoogte bedraagt 10 meter. Het dak heeft een hellingshoek van maximaal 10 graden. De woningen zijn maximaal 14 meter diep. Een kelder is toegestaan onder de voetprint van het hoofdgebouw. De oppervlakte aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt maximaal 100 m2 De goot- en bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt maximaal 3 respectievelijk 4 meter, afgedekt met een plat dak of een dakhelling van maximaal 10 graden. Het bestemmingsvlak voor 'wonen' mag voor maximaal 50% worden bebouwd. Dit omvat de woning, inclusief aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. 10 Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018"

11 Voorbeeld van een mogelijke verkaveling en bouwmassa. De werkelijke invulling kan afwijken (tekeningen: Buro SRO) De woningen worden ontsloten via de bestaande straten De Kilder en De Strijp. Bij elke woning geldt de verplichting om 2 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Daarnaast zal langs de weg ook worden voorzien in openbare parkeerplaatsen. 2.3 Beeldkwaliteit In aanvulling op de stedenbouwkundige uitgangspunten is een beeldkwaliteitskader opgesteld voor de woningen aan De Kilder en De Strijp(zie de kavelpaspoorten in bijlage 1 en 2. Leidend thema is respectievelijk een modern eigentijds Hollands huis en een moderne kubistische woning. De beeldkwaliteitskaders zijn zowel bedoeld voor de geïnteresseerden voor een kavel als voor het kwaliteitsteam dat de bouwplanontwikkeling begeleidt. Andere taak van dit team is zorg dragen voor een evenwichtige verdeling van de kavels binnen de strook en verdeling van woningtypes aan De Kilder (verhouding vrijstaand - twee aaneen). Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 11

12 Hoofdstuk 3 Beleidskader Op grond van het geldende bestemmingsplan "Beinum 2012" rust op het plangebied reeds een bouwrecht voor 36 woningen. Met voorliggend initiatief wordt dit aantal verkleind tot maximaal 25 woningen. Omdat het hier niet gaat om een toename van het aantal te bouwen woningen is het niet nodig om het plan te toetsen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Een verdere toetsing aan de beleidskaders van het rijk, provincie en gemeente is niet noodzakelijk. Het plangebied is reeds getoetst en akkoord bevonden voor woningbouw. 12 Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018"

13 Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid De uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan. 4.1 Algemeen Op grond van het vigerende bestemmingsplan geldt er reeds een bouwrecht voor woningen op de locatie. De haalbaarheid met betrekking tot de ruimtelijke en milieuhygiënische aspecten is in eerdere plannen reeds aangetoond. 4.2 Verkeer en parkeren Voor de woningen wordt een parkeernorm gehanteerd van 2 parkeerplaatsen per woning. Initiatiefnemers dienen bij de woning 2 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Deze parkeerplaatsen hebben echter geen openbaar karakter en worden om die reden niet als voltallige parkeerplaats meegerekend in de parkeerberekening. Voor parkeerplaatsen op eigen terrein wordt een correctiefactor van 0,7 toegepast. Dat betekent dat per woning nog 0,6 parkeerplaats in openbaar gebied moet worden aangelegd. Afhankelijk van het aantal woningen dat gebouwd wordt (18 tot 25 woningen) zijn dat 11 tot 15 parkeerplaatsen in het openbare gebied. Deze zullen worden gerealiseerd in de vorm van openbare parkeerplaatsen langs De Kilder en De Strijp. 4.3 Economische uitvoerbaarheid De ontwerpkosten van de woningen komen geheel voor rekening van de initiatiefnemers. Hiertoe zal de gemeente met de initiatiefnemer een reserveringsovereenkomst afsluiten. Deze werkwijze is gelijk aan de woningbouw Beinum-West. Voor de woningbouw in Beinum-West is een financiële grondexploitatie vastgesteld. De laatste wijziging dateert van juni Uit deze exploitatie blijkt dat de kosten gemoeid met het bouwen woonrijp maken kunnen worden bekostigd uit de geprognotiseerde verkoopopbrengsten van de uit te geven bouwkavels. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is. Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 13

14 Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing. Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan. Verbeelding De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend. Regels De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten; Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik. Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen. 5.2 Wijze van bestemmen Voorliggend bestemmingsplan is een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Beinum 2012', er op gericht om de bouwmogelijkheden die gelden binnen de bestemming 'Wonen - 2' te wijzigen. Vanwege de beperkte impact van de wijziging is ervoor gekozen om, waar mogelijk, rechtstreeks te verwijzen naar de regels van het moederplan, het bestemmingsplan "Beinum 2012". Dat geldt voor de inleidende regels, de algemene regels en de overgangs- en slotbepalingen, die voor dit plan van toepassing worden verklaard. Onderhavig plan kent twee bestemmingen: 'Tuin' en 'Wonen - 2'. Een 4 meter brede strook grond grenzend aan de openbare ruimte is bestemd als 'Tuin'. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd (met uitzondering van erkers) en is de hoogte van andere bouwwerken beperkt. De bestemmingsregeling is overgenomen uit het moederplan en aangevuld met een regeling voor erkers. De bestemmingsregeling voor 'Wonen - 2' is overgenomen uit het moederplan en waar nodig gewijzigd en aangevuld. Omwille van de leesbaarheid is de volledige tekst van het artikel 'Wonen - 2' opgenomen. Op de verbeelding wordt onderscheid gemaakt in de bouwstrook langs De Kilder ('specifieke vorm van bouwen - 1') en de bouwstrook langs De Strijp ('specifieke vorm van bouwen - 2'). In de regels zijn voor deze deelgebieden eigen bouwregels opgenomen. 14 Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018"

15 In aanvulling op het moederplan is een parkeerregeling opgenomen. Voorheen kon via de Bouwverordening worden getoetst of er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. Deze mogelijkheid vervalt per De juridische borging moet nu geregeld worden in het bestemmingsplan. Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel van het Bro. Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 15

16 Hoofdstuk 6 Procedure 6.1 Algemeen Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Op basis van artikel Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. 6.2 Overleg en inspraak Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor kleine plannen kan afgezien worden van dit overleg. Het gebied was en blijft bestemd voor woningbouw, alleen wordt voor een deel van het plangebied voorzien in een gewijzigde vormgeving van de te bouwen woningen. Er is geen provinciaal of waterschapsbelang in het geding. Overleg als bedoeld in artikel Bro kan daarom achterwege blijven. Tijdens de zienswijzeperiode wordt een informatieavond gehouden met specifiek als doel de planologische verandering te presenteren en te bespreken. Na vaststelling van de partiële herziening wordt er een inloopavond gehouden voor potentiële kopers, waarbij de nadruk wordt gelegd op de gewenste beeldkwaliteit en uitgangspunten en de reserveringsovereenkomst. 6.3 Verslag zienswijzen In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen. 16 Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018"

17 Bijlagen bij de toelichting Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 17

19 Bijlage 1 Beeldkwaliteit De Kilder Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 19

20 de Strijp De Coulisse

21 Inhoudsopgave De Strijp Het thema De kavel Het huis Het dak De gevels De detaillering Het materiaal Duurzaamheid Het ontwerp

22 De Strijp De Strijp De Kilder De Strijp geeft Doesburg een modern en eigentijds gezicht met: Het Podium: de strook aan de buitenzijde met toonaangevende moderne kubistische woningen. De Coulisse: de strook langs De Kilder achter het podium met eigentijdse Hollandse huizen. Binnen iedere strook heeft een huis een aantal kenmerkende eigenschappen. Deze maken zichtbaar dat het een huis is op het podium aan De Strijp of aan De Kilder in de coulisse. Om alle huizen dezelfde beeldtaal te laten spreken, is het van belang de ingrediënten daarvan te kennen en toe te passen. Deze huisregels leggen de basis voor de beeldkwaliteit van de gehele Strijp. Meer weten over de mogelijkheden voor een eigentijds Hollands Huis? Blader dan verder en ontdek De Coulisse.

23 Jaren 30 woning, boerderijtype en notariswoning zijn uitgesloten. Evenals historiserende vormen en detaillering

24 Het thema Het huis aan De Kilder is een eigentijds Hollands huis. Herkenbaar als een huis in zijn oorspronkelijke en simpelste vorm: 1 tot 2 bouwlagen en een kap, maar dan in een modern jasje. Altijd al gedroomd van een functionele, abstracte en wat strakke architectuur met een minimale variatie in detaillering? Ontdek hierna de mogelijkheden om deze droom te realiseren.

25 Geen hellingbanen naar parkeerkelders aan de straatzijde

26 De kavel Vaste rooilijn Looppad Inrit 2 pp 4m In de Coulisse is naar wens een kavel samen te stellen van 400, 500 of 600 m². Op de kavel staat het huis op minimaal 4 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen. Achter de woning bedraagt deze afstand minimaal 5 meter. Aan de voorzijde staan alle woningen op 4 meter vanuit de perceelgrens (vaste rooilijn). De invulling van de kavel begint met een woningontwerp, maar vergeet daarna niet de erfafscheidingen en tuininrichting. Stem de vormgeving daarvan af op de woning en de straat en creëer zo een totaalbeeld. Let op: iedere kavel heeft een looppad naar de voordeur, een inrit en 2 parkeerplaatsen (pp). De positie van de inrit is vrij te bepalen.

27 Geen spiegelsymmetrische twee-onder-één-kap-woning

28 HET huis Alle huizen aan De Kilder presenteren zich als vrijstaande woning. Het merendeel van de huizen bestaat dan ook uit één woning, incidenteel mogen er twee woningen in een huis zitten. Een dubbele woning dus, maar dit is niet afleesbaar aan de buitenzijde. Het blijft ogen als één huis. Het woonhuis is beeldbepalend. Eventuele garages, carports of andere bouwwerken hebben een ondergeschikte rol. Door ze in dezelfde stijl te ontwerpen als het huis komt dit goed uit de verf. Nog beter is bijgebouwen en dergelijke te integreren in de woning.

29 HET dak Elke woning heeft een zadeldak met een dakhelling tussen de 40 en 60. Er zijn twee mogelijkheden om het huis op de kavel te situeren. De lange gevel aan de weg met de nok van de kap evenwijdig aan De Kilder of de korte gevel aan de weg met nok van de kap haaks op De Kilder. Op het dak ligt een keramische, door en door gekleurde, ongeglazuurde dakpan met een (lichte) welving in een donkere matte kleurstelling zoals bijvoorbeeld een blauw gesmoorde dakpan. Het toepassen van een zinken kap is eveneens mogelijk.

30 Geen symmetrische gevel en blinde gevel

31 De gevels Oriëntatie hoekwoning op beide straten De gevels zijn toonaangevend voor het eerder genoemde thema van een eigentijdse architectuur. Alle gevels hebben in vormgeving een relatie met elkaar: voor-, zijen achtergevel lopen in elkaar over in materiaal, gevelopeningen en detaillering. In situaties waar woningen op een hoek liggen, oriënteren de woningen zich naar beide straten.

32 De detaillering Elk huis heeft een eigen gevelbeeld door verschillen in positie van voordeur, positie en grootte van gevelopeningen, aanwezigheid en plek van erkers en dakopbouw etcetera. De positie van de gevelopeningen vloeit voort uit de achterliggende woningplattegrond. Breng beweging in de gevels aan (boetseer) door toepassing van bijvoorbeeld dakoverstekken, loggia s, terug gelegen deur- en raamkozijnen. Combineer dit met aandacht voor verbijzonderingen in het metselverband zoals rollagen of verdiept metselwerk. Geveltoevoegingen zoals erkers, balkons en veranda s zijn ook toegestaan om het huis te verbijzonderen.

33 Geen heldere, felle kleuren

34 Het materiaal Het overwegende materiaal voor de gevels is baksteen in een ingetogen kleurstelling met lichte tot middeldonkere, warme aardetinten zoals bruin, nuances van rood en donkerpaars. De voeg ondersteunt de kleur van de baksteen en de architectuur. De kozijnen en ramen zijn rank gedetailleerd in hout, kunststof, aluminium of staal. Deze zijn evenals de gevelvlakken ingetogen van kleur. De kleurstelling is afgestemd op het gevelmateriaal en het architectuurbeeld. Naast het gebruik van baksteen zijn andere natuurlijke materialen ondergeschikt toegestaan.

35 Duurzaamheid Kies duurzame materialen, ook in beeldkwaliteit. In de gevelopbouw en -afwerking worden materialen gebruikt die mooi verouderen. Integreer gevel- en dakelementen die energie opwekken, zoals zonnepanelen, in het totaalbeeld. Zonnepanelen zijn niet-spiegelend en de kleur is geheel (het vlak plus de randen) antraciet of geheel zwart. Gasloos bouwen geldt als uitgangspunt voor alle woningen in de Strijp. Voor de beperking van de energielast is bij het woningontwerp al veel winst te behalen door een goede oriëntatie van de plattegrond en uitwerking van de gevel. Leg hier de basis voor een duurzaam huis! Goed om te weten: het bouwen van een energie neutrale woning (0 op de meterwoning) levert een korting op de grondprijs van 20,- inclusief BTW per m² af te nemen bouwgrond.

36 Het ontwerp de COULISSE Checklist: o Thema o Kavel o Huis o Gevels o Materiaal o Duurzaamheid Ontwerp nu zelf uw woning aan de hand van de voorgaande huisregels en loop de checklist hiernaast na. Meer inspiratie of een helpende hand nodig? Bij de gemeente Doesburg staat een kwaliteitsteam voor u klaar. Zij kijken niet alleen of uw plan voldoet aan de huisregels, maar adviseren en begeleiden u vooral richting de omgevingsvergunning. En binnen de kortste keren staat u in De Coulisse met een eigentijds Hollands Huis aan De Kilder! HIER UW HUIS

37 december 2017

39 Bijlage 2 Beeldkwaliteit De Strijp Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 21

40 De Strijp Het podium

41 Inhoudsopgave De Strijp Het thema De kavel Het huis Het dak De gevels De detaillering Het materiaal Duurzaamheid Het ontwerp

42 De Strijp De Strijp De Kilder De Strijp geeft Doesburg een modern en eigentijds gezicht met: Het Podium: de strook aan de buitenzijde met toonaangevende moderne kubistische woningen. De Coulisse: de strook langs De Kilder achter het podium met eigentijdse Hollandse huizen. Om alle huizen dezelfde beeldtaal te laten spreken, is het van belang de ingrediënten daarvan te kennen en toe te passen. Deze huisregels leggen de basis voor de beeldkwaliteit van de gehele Strijp. Meer weten over de mogelijkheden voor een modern kubistisch huis? Blader dan verder en ontdek Het Podium.

43 Geen historiserende vormen en detaillering

44 HET thema Het huis aan De Strijp is modern kubistisch. Eenvoudig en doelmatig met een heldere orthogonale belijning en vlakverdeling. De beelden hiernaast geven hiervan een eerste indruk. Altijd al gedroomd van een functionele, abstracte en strakke architectuur met een minimale variatie in detaillering? Ontdek hierna de mogelijkheden om deze droom te realiseren.

45 Geen hellingbanen naar parkeerkelders aan de straatzijde

46 De kavel 4m 2 pp Looppad Vrije rooilijn Inrit Op het Podium is naar wens een kavel samen te stellen van 500, 600, 700 of 800 m². Op de kavel staat het huis aan drie zijden (voor- en zijkanten) op minimaal 4 meter uit de perceelsgrenzen. Achter de woning bedraagt deze afstand minimaal 5 meter. De rooilijn ligt niet vast en mag afwijken van de naastgelegen woningen. De invulling van de kavel begint met een woningontwerp, maar vergeet daarna niet de erfafscheidingen en tuininrichting. Stem de vormgeving daarvan af op de woning en de straat en creëer zo een totaalbeeld. Let op: iedere kavel heeft een looppad naar de voordeur, een inrit en 2 parkeerplaatsen (pp). De positie van de inrit is vrij te bepalen.

47 HET huis Alle huizen aan De Strijp zijn vrijstaande woningen. Het woonhuis is beeldbepalend en als één geheel ontworpen. Eventuele garages, carports of andere bouwwerken zijn geïntegreerd in de woning.

48 HET dak Elke woning heeft een plat dak of een licht hellend vlak dak met een dakhelling van maximaal 10. Een combinatie is ook denkbaar.

49 De gevels De gevels zijn toonaangevend voor het eerder genoemde thema van een moderne, kubistische architectuur. Alle gevels hebben in vormgeving een relatie met elkaar. Een doorbreking van de sterke gevellijnen en hoeken is mogelijk door bijvoorbeeld een overhoeks kozijn of loggia. In situaties waar woningen op een hoek liggen, oriënteren de woningen zich naar beide straten.

50 De detaillering Elk huis heeft een eigen gevelbeeld zonder dominerend horizontale of verticale geleding. Gevelopeningen zijn functioneel en de positie ervan vloeit voort uit de achterliggende woningplattegrond. Geveltoevoegingen zoals erkers, balkons en veranda s zijn toegestaan om het huis te verbijzonderen. Vorm en schaal is, evenals overige detaillering, zodanig dat deze de kubistische architectuur sterker laat spreken.

51 HET materiaal Voor de gevels is geen specifiek materiaal voorgeschreven. Kies in ieder geval voor een duidelijk overwegend materiaal met ondergeschikt een aanvullend materiaal. Het kleurgebruik is eenduidig en ingetogen: van warme lichte natuurlijke tinten tot donkere aardse tinten; contrasten zijn daarbij mogelijk door heldere en warme kleuren te combineren. De kozijnen en ramen zijn rank gedetailleerd in hout, kunststof, aluminium of staal. Denkbare kleurstellingen hiervoor zijn lichtgrijs, antraciet, blank staal of hout in naturelkleuren.

52 Duurzaamheid Kies duurzame materialen, ook in beeldkwaliteit. In de gevelopbouw en -afwerking worden materialen gebruikt die mooi verouderen. Integreer gevel- en dakelementen die energie opwekken, zoals zonnepanelen, in het totaalbeeld. Zonnepanelen zijn niet-spiegelend en de kleur is geheel (het vlak plus de randen) antraciet of geheel zwart. Gasloos bouwen geldt als uitgangspunt voor alle woningen in de Strijp. Voor de beperking van de energielast is bij het woningontwerp al veel winst te behalen door een goede oriëntatie van de plattegrond en uitwerking van de gevel. Leg hier de basis voor een duurzaam huis! Goed om te weten: het bouwen van een energie neutrale woning (0 op de meterwoning) levert een korting op de grondprijs van 20,- inclusief BTW per m² af te nemen bouwgrond.

53 het Podium HET ontwerp Checklist: o Thema o Kavel o Huis o Gevels o Materiaal o Duurzaamheid HIER UW HUIS Ontwerp nu zelf uw woning aan de hand van de voorgaande huisregels en loop de checklist hiernaast na. Meer inspiratie of een helpende hand nodig? Bij de gemeente Doesburg staat een kwaliteitsteam voor u klaar. Zij kijken niet alleen of uw plan voldoet aan de huisregels, maar adviseren en begeleiden u vooral richting de omgevingsvergunning. En binnen de kortste keren staat u op Het Podium met een modern kubistisch huis.

54 december 2017

56 Bijlage 3 Beroep en bedrijf aan huis Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 23

57 Beroep aan huis: advocaat accountant-administratieconsulent alternatieve genezer belastingconsulent bouwkundig architect dierenarts fysiotherapeut gerechtsdeurwaarder huidtherapeut huisarts interieurarchitect juridisch adviseur kunstenaar logopedist medisch specialist notaris oefentherapeut Cesar/Mensendieck organisatieadviseur orthopedagoog psycholoog raadgevend adviseur redacteur registeraccountant stedenbouwkundige tandarts tandarts-specialist (al dan niet beëdigd) tolkvertaler tuinen landschapsarchitect verloskundige

58 Bedrijf aan huis: autorijschool (ook theorie) bloemschikker computerservice (o.a. systeembouw/-analyse) decorateur fietsenreparateur fitness-studio fotograaf goud- en zilversmid glazenwasser hoedenmaker hondentrimmer instrumentenmaker kaarsenmaker. kapper. klompenmaker koeriersdienst. leraar lijstenmaker loodgieter meubelmaker muziekinstrumentenmaker nagelstudio/pedicure pottenbakker prothesemaker reisorganisatie (kleinschalig) reparatie van kleine consumentenartikelen (antiek/radio s-tv s/horloges etc.) schoonheidsspecialist traiteur tv/radio reparateur zadelmaker

60 Regels Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 25

62 Hoofdstuk 1 Artikel 1 Begrippen Inleidende regels 1.1 plan Het bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" met identificatienummer NL.IMRO HBE-ON01 van de gemeente Doesburg. 1.2 bestemmingsplan De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen. 1.3 aan huis gebonden bedrijf Een bedrijf, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bijgebouw wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt (zie bijlage 3 bij de toelichting). 1.4 aan huis gebonden beroep Een beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, (ontwerp)technisch of kunstzinnig gebied, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bijgebouw wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt. Voorbeelden hiervan zijn persoonlijke dienstverlening in de vorm van een pedicure, fysio, massage, gastouder, huisarts, advocaat en notaris (zie bijlage 3 bij de toelichting). 1.5 overige begrippen Op dit plan zijn de begrippen uit de regels van het bestemmingsplan 'Beinum 2012' met identificatienummer NL.IMRO.0221.BPL11002HBE-VA01 van de gemeente Doesburg zoals vastgesteld op 26 juni 2013, van toepassing. Artikel 2 Wijze van meten Op dit plan is de wijze van meten van het bestemmingsplan 'Beinum 2012' van de gemeente Doesburg zoals vastgesteld op 26 juni 2013, van toepassing. Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 27

63 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Tuin 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen woningen; b. erfontsluitingswegen; c. parkeervoorzieningen, uitsluitend op de erfontsluitingsweg; met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en onbebouwde gronden. 3.2 Bouwregels Gebouwen Op de voor 'Tuin' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van aangebouwde uitbouwen zoals erkers onder de volgende voorwaarden: a. de breedte van de uitbouw bedraagt maximaal 50% van de breedte van de gevel van het hoofdgebouw; b. de uitbouw mag niet hoger zijn dan de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw; c. de diepte van de uitbouw bedraagt maximaal 1 meter Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor de hoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt: a. bouwwerken gebouwd vóór (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw 1 m; b. bouwwerken gebouwd achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw 2,7 m. 3.3 Afwijken van de bouwregels Bouwen overkapping Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.2.2, sub a voor de bouw van een overkapping, zijnde een bouwwerk, geen gebouw zijnde, onder de volgende voorwaarden: a. de overkapping dient tenminste 1 m achter (het verlengde van) de voorgevel van woning te liggen; b. de oppervlakte van een overkapping mag maximaal 20 m² bedragen; c. de bouwhoogte van een overkapping mag maximaal 0,25 m boven 3 m bedragen, maar mag, ingeval zij is aangebouwd aan een hoofdgebouw, niet hoger zijn dan de eerste bouwlaag van dat hoofdgebouw; d. de bestemming 'Tuin' mag voor niet meer dan 50% worden bebouwd Criteria Een omgevingsvergunning als bedoeld in art kan slechts worden verleend, mits: a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad; b. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad. 28 Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018"

64 Artikel 4 Wonen Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor" a. woningen; b. aan huis gebonden beroepen; c. parkeervoorzieningen, met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven. 4.2 Bouwregels Gebouwen Hoofdgebouwen dienen te voldoen aan de volgende kenmerken: a. het maximum aantal woningen binnen het plangebied bedraagt 25; b. woningen worden gebouwd binnen het bouwvlak; c. de afstand van de woning tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 4 meter; d. kelders zijn toegestaan onder het hoofdgebouw; e. binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' dienen de woningen voorts te voldoen aan de volgende kenmerken: 1. woningen worden vrijstaand of twee-aaneen gebouwd; 2. er zijn maximaal 6 twee-aan-eengebouwde woningen toegestaan; 3. de voorgevel van de woning is geplaatst in de voorgevelrooilijn; 4. de goot- en/of bouwhoogte mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)'; 5. de woningen worden uitgevoerd met een kap met een hellingshoek tussen 40 en 60 graden; f. binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2' dienen de woningen te voldoen aan de volgende kenmerken: 1. de woningen worden vrijstaand gebouwd; 2. de goot- en/of bouwhoogte mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)'; 3. de dakhelling van de woning bedraagt maximaal 10 graden; 4. het bestemmingsvlak als bepaald in artikel 4.1 mag voor maximaal 50% worden bebouwd, dit is inclusief aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen als bepaald in artikel Aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen a. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen dienen te worden gebouwd binnen het bestemmingsvlak en minimaal 1 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw; b. binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding 1' dienen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen te voldoen aan de volgende kenmerken: 1. de maximale oppervlakte bedraagt 75 m2; 2. de goot- en bouwhoogte bedraagt maximaal 3 en 5 meter; c. binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding 2' dienen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen te voldoen aan de volgende kenmerken: 1. de maximale oppervlakte bedraagt 100 m2; 2. de goot- en bouwhoogte bedraagt maximaal 3 en 4 meter; 3. de dakhelling bedraagt maximaal 10 graden. Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 29

65 4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor de hoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt: a. bouwwerken gebouwd vóór (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw 1 m; b. bouwwerken gebouwd achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw 2,7 m. 4.3 Specifieke gebruiksregels Parkeren Bij elke woning dienen op eigen terrein ten minste 2 parkeerplaatsen te worden aangelegd en in stand te worden gehouden. 4.4 Nadere eisen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering en afmeting van bijgebouwen teneinde een onevenredige aantasting van het woongenot op nabijgelegen percelen te voorkomen. 4.5 Afwijken van de gebruiksregels Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 1 jo. artikel 22 van het bestemmingsplan 'Beinum 2012' van de gemeente Doesburg zoals vastgesteld op 26 juni 2013, voor het toestaan van een aan huis gebonden bedrijf, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. het ten behoeve van het aan huis gebonden bedrijf in gebruik te nemen vloeroppervlak bedraagt maximaal 40% van de gezamenlijke oppervlakte van het hoofdgebouw en de bijgebouwen met een maximum van 50 m2; b. het aan huis gebonden bedrijf mag geen onevenredige hinder voor het woon- en leefmilieu opleveren en mag geen onevenredige afbreuk doen aan het karakter van de buurt; c. het aan huis gebonden bedrijf mag geen nadelige invloed hebben op de afwikkeling van het verkeer en/of leiden tot een onevenredige parkeerdruk; d. (detail)handel is alleen toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf. 30 Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018"

66 Hoofdstuk 3 Artikel 5 Algemene regels Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing. Artikel 6 Algemene regels Op dit plan zijn van toepassing: - de algemene regels van het bestemmingsplan 'Beinum 2012' van de gemeente Doesburg zoals vastgesteld op 26 juni 2013; - het bestemmingsplan 'Beleidsregels planologische afwijkingsmogelijkheden' van de gemeente Doesburg zoals vastgesteld op 9 september Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 31

67 Hoofdstuk 4 Artikel 7 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht 7.1 Overgangsrecht bouwwerken 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan; 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het eerste lid onder artikel 7.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%; 3. Het eerste lid onder artikel 7.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 7.2 Overgangsrecht gebruik 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 7.2, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 7.2, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; 4. Het eerste lid onder artikel 7.2 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan. Artikel 8 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018"'. 32 Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018"

68 Partiële herziening bestemmingsplan Beinum "De Strijp 2018" 33