T oelichting. Hoofdstuk 1 Inleiding. Afstemming op SVBP2012

Transcriptie

1

2

3 Pagina 2/27

4 Inhoudsopgave T oelichting 5 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 Afstemming op SVBP Procedure 1.4 Onderdelen van deze herziening Hoofdstuk 2 Aanpassingen aan het bestemmingsplan 2.1 Groene Kruisstraat tussen nummer 1 en Coolhofflaan naast nummers 27 en Bijgebouwen uitgesloten 2.4 Bedrijfswoningen bij Parkzicht 32/ Bedrijfswoning ter plaatse van Kerkweg Hoofdstuk 3 Opzet bestemmingsplan 3.1 Opzet planregels 3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 3.3 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Hoofdstuk 4 Economische uitvoerbaarheid 11 Hoofdstuk 5 Maatschappelijke toetsing en kwaliteit 5.1 Resultaten zienswijzenprocedure 5.2 Resultaten overlegprocedure Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel Bestemmingsregels Agrarisch Bedrijf Detailhandel Gemengd - 1 Wonen Waarde - Archeologie - 1 Waarde - Archeologie - 2 Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 10 Algemene aanduidingsregels Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 11 Overgangsrecht Pagina 3/27

5 Inhoudsopgave Artikel 12 Slotregel 25 Vaststellingsbesluit Pagina 4/27 27

6 Toelichting Toelichting Pagina 5/27

7 Toelichting Hoofdstuk Inleiding Algemeen Het bestemmingsplan 'Waarde' met identificatienummer NL.IMRO WaBpKom-va01 is op 25 juni 2013 vastgesteld. Na een controle van het bestemmingsplan is gebleken dat er enkele onvolkomenheden in het plan zitten. Er is daarom besloten om het bestemmingsplan op een aantal punten te repareren. Deze herziening is opgesteld om te voorzien in de reparatie van de hieronder opgesomde onderwerpen. De voorliggende herziening heeft betrekking op de volgende onderwerpen: 1. Het repareren van het bestemmingsplan op twee locaties, waarbij abusievelijk het bouwvlak niet is ingetekend. Dit betreft de locatie tussen Groene Kruisstraat nummer 1 en 3. De andere locatie bevindt zich naast Coolhofflaan Het repareren van het digitale bestemmingsplan, waarbij abusievelijk het label 'bijgebouwen' is opgenomen in plaats van 'bijgebouwen uitgesloten'. 3. Het opnemen van een aanduiding ter plaatse van Parkzicht 32/34 om hier de twee bestaande bedrijfswoningen toe te staan. 4. Het opnemen van een aanduiding ter plaatse van Kerkweg 10 om hier de bestaande bedrijfswoning toe te staan. 1.2 Afstemming op SVBP2012 Als gevolg van de genoemde onderwerpen in deze herziening wordt de verbeelding en de regels aangepast. Op deze herziening is de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) van toepassing. Het basisplan 'Waarde' is echter opgesteld conform SVBP2008. Op een enkel perceel levert dit een conflictsituatie op, omdat de regeling SVBP2008 zich niet op alle vlakken laat verenigen met SVBP2012. In Hoofdstuk 2 wordt hier verder op ingegaan. 1.3 Procedure Gelet op het karakter van de voorliggende bestemmingsplanherziening is het mogelijk om direct het ontwerp van het bestemmingsplan ter inzage te leggen. Er wordt daarmee afgezien van het volgen van de inspraakprocedure. De procedure staat verder uitgewerkt in Hoofdstuk Onderdelen van deze herziening Het bestemmingsplan bestaat, naast deze toelichting, uit regels en een verbeelding. Het betreft hier een herziening op enkele onderdelen van het bestemmingsplan 'Waarde'. Daarom worden in dit plan niet alle planregels overgenomen en wordt ook niet de hele verbeelding uitgewerkt. Uitsluitend die onderdelen die worden herzien zullen worden genoemd. Voor het overige zal vanuit deze herziening worden verwezen naar het vigerende bestemmingsplan 'Waarde'. Pagina 6/27

8 Toelichting Hoofdstuk Aanpassingen aan het bestemmingsplan Groene Kruisstraat tussen nummer 1 en 3 Tussen Groene Kruisstraat nummer 1 en nummer 3 is een locatie aanwezig waar in het vastgestelde plan een vlak is ingetekend om de goot- en bouwhoogte ter plaatse te regelen. Hierbij is per ongeluk het bouwvlak die hier overheen had moeten staan weggevallen. In figuur 1 staat een uitsnede opgenomen van de digitale vastgestelde verbeelding. In figuur 2 is een uitsnede van de analoge verbeelding weergegeven. Het vlakje binnen de zwarte cirkel behoort een bouwvlak te bevatten. Middels deze herziening wordt dit gerepareerd door een bouwvlak op te nemen. Figuur 1 Uitsnede digitale verbeelding Figuur 2 Uitsnede analoge verbeelding bestemmingsplan Waarde, locatie Groene bestemmingsplan Waarde, locatie Groene Kruisstraat. Kruisstraat. 2.2 Coolhofflaan naast nummers 27 en 29 Door een technische omissie is aan de Coolhofflaan op de digitale verbeelding een bouwvlak weggevallen (zie figuur 3). Het bijbehorende aanduidingsvlak voor de gooten bouwhoogte is hier wel te zien. Op de analoge verbeelding van het vastgestelde plan is het bouwvlak wel goed ingetekend (zie figuur 4). Het bouwvlak, zoals deze in figuur 4 staat aangegeven, zal middels deze herziening worden opgenomen in de digitale verbeelding. Figuur 3 Uitsnede digitale verbeelding Figuur 4 Uitsnede analoge verbeelding bestemmingsplan Waarde, locatie bestemmingsplan Waarde, locatie Coolhofflaan. Coolhofflaan. Pagina 7/27

9 Toelichting 2.3 Bijgebouwen uitgesloten Op een aantal locaties binnen het plangebied is door middel van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' geregeld dat op deze locaties geen bijgebouwen op basis van dit bestemmingsplan gebouwd mogen worden. Op de analoge verbeelding zijn deze locaties te herkennen door de letter aanduiding [-bg]. (zie als voorbeeld figuur 6). Op de digitale verbeelding zijn door een technische omissie de aanduidingen wel opgenomen, maar zijn ze gelabeld als 'bijgebouwen' (zie als voorbeeld figuur 5). Om interpretatiefouten te voorkomen, wordt de aanduidingsnaam in het digitale bestemmingsplan met deze herziening gelijk getrokken aan het analoge plan, zoals het oorspronkelijk bedoeld was. Figuur 5 Uitsnede digitale verbeelding Figuur 6 uitsnede analoge verbeelding bestemmingsplan Waarde, betreffende de bestemmingsplan Waarde, betreffende de bouwaanduiding. bouwaanduiding. De aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' wordt op verschillende locaties binnen het bestemmingsplan 'Waarde' gebruikt. In het onderstaande figuur staan globaal de verschillende locaties van de aanduidingen aangegeven. Figuur 7 Globale locaties met aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten'. Pagina 8/27 de

10 Toelichting 2.4 Bedrijfswoningen bij Parkzicht 32/34 Binnen de bestemming 'Agrarisch' is bepaald dat ten behoeve van het agrarische bedrijf per bouwvlak ten hoogste 1 bedrijfswoning gerealiseerd mag worden. Bij Parkzicht 32/34 (zie figuur 8) is echter sprake van 2 bedrijfswoningen die aan elkaar zijn gebouwd. Het wegbestemmen van één van de twee bedrijfswoningen is hier geenszins de bedoeling. Om dit juridisch-planologisch te repareren wordt de locatie opgenomen in deze herziening. De verbeelding wordt voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch 2 bedrijfswoningen'. Vervolgens wordt in de regels de bouwregels als volgt aangevuld: n. in afwijking van het bepaalde in dit lid onder j, zijn ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - 2 bedrijfswoningen' 2 bedrijfswoningen toegestaan; Figuur 8 Agrarische Parkzicht 32/ bedrijfswoningen Figuur 9 Bedrijfswoning Kerkweg 10 Bedrijfswoning ter plaatse van Kerkweg 10 Ter plaatse van Kerkweg 10 (zie figuur 9) bevindt zich bij het bedrijf een bedrijfswoning. In artikel 5 'Bedrijf' is een verwijzing opgenomen naar de aanduiding 'bedrijfswoning'. De aanduiding is abusievelijk niet opgenomen op de verbeelding. Het één en ander wordt in deze herziening gerepareerd door het opnemen van de aanduiding 'bedrijfswoning' ter plaatse van dit perceel. Op het perceel van Kerkweg 10 bevindt zich tevens de functieaanduiding 'bedrijven tot en met categorie B1'. Doordat de herziening moet voldoen aan SVBP2012 is een aanpassing van de functieaanduiding noodzakelijk. Inhoudelijk vindt hier geen wijziging plaats, alleen de naamvoering wijzigt naar 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijven tot en met categorie b1'. Aan het artikel bedrijf wordt één sublid toegevoegd aan de bestemmingsomschrijving: e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijven tot en met categorie b1': bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. Pagina 9/27

11 Toelichting Hoofdstuk Opzet bestemmingsplan Opzet planregels Overeenkomstig SVBP2012 kent de indeling in hoofdstukken die in de regels zijn opgenomen een vaste volgorde. Dit betreffende hoofdstukken zijn: Hoofdstuk 1 Inleidende regels Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Hoofdstuk 3 Algemene regels Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels. Het voorliggende bestemmingsplan betreft uitsluitend een herziening van een beperkt aantal onderdelen van het bestemmingsplan 'Waarde', zoals aangegeven in Hoofdstuk 2 van deze toelichting. Behalve een aanpassing van artikel 3 'Agrarisch' blijven de overige onderdelen van het geldende bestemmingsplan 'Waarde' onverkort van toepassing. 3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 'Agrarisch' wordt door middel van de voorliggende herziening aangepast. Lid wordt aangevuld met: n. in afwijking van het bepaalde in dit lid onder j, zijn ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - 2 bedrijfswoningen' 2 bedrijfswoningen toegestaan; Artikel 5 'Bedrijf' wordt door middel van de voorliggende herziening aangepast. Lid 5.1 wordt aangevuld met: e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijven tot en met categorie b1': bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. 3.3 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht De overgangsregels hebben tot doel de rechtstoestand te begeleiden van bouwwerken die gebouwd zijn of kunnen worden gebouwd en die afwijken van de bebouwingsbepalingen van het plan. Tevens is bepaald dat het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken in het plan, voor zover dit gebruik op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan (rechtens) afwijkt van de in het onderhavige plan gegeven bestemming, kan worden voortgezet. Het overgangsrecht is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en zijn op voorgeschreven wijze overgenomen. Slotregel Dit artikel geeft de naam aan waaronder de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald, namelijk 'regels van het bestemmingsplan Waarde, 1e herziening'. Pagina 10/27

12 Toelichting Hoofdstuk 4 Economische uitvoerbaarheid In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de grondexploitatiewet opgenomen. In deze wet is het verplichte kostenverhaal van plankosten door de gemeente geregeld. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Er is sprake van een kostenverhaal indien op grond van een bestemmingsplan rechtstreeks nieuwe bouwplannen (zoals genoemd in artikel Bro) mogelijk worden gemaakt. Voor een wijzigingsbevoegdheid wordt het kostenverhaal pas verplicht bij het vaststellen van het wijzigingsplan. Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Bijvoorbeeld doordat met alle grondeigenaren hiertoe een overeenkomst is afgesloten of als de gemeente volledig zelf het grondeigendom heeft. Herziening regels en verbeelding In het voorliggende bestemmingsplan 'Waarde, 1e herziening', worden omissies in de verbeelding en in de planregels hersteld. Hierdoor worden geen nieuwe bouwplannen mogelijk gemaakt. Artikel 6.2.1a Bro maakt het mogelijk om het vaststellen van een exploitatieplan achterwege te laten indien het mogelijke (netto) bedrag aan exploitatieopbrengsten minder dan ,- bedraagt. Met het vaststellen van dit plan worden geen exploitatieopbrengsten verwacht, waardoor het genoemde bedrag niet zal worden overschreden. Conclusie Gelet op het karakter van dit plan, waarbij geen nieuw bouwplan wordt mogelijk gemaakt en geen sprake is van exploitatieopbrengsten, is het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk. Pagina 11/27

13 Toelichting Hoofdstuk M aatschappelijke toetsing en kwaliteit Resultaten zienswijzenprocedure Het ontwerpbestemmingsplan 'Waarde, 1e herziening' zal in het kader van afdeling 3.4 Awb (Algemene wet bestuursrecht) gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd. Te zijner tijd zullen in deze paragraaf de conclusies uit de beantwoording van de mogelijke zienswijzen worden weergegeven. Ook zal dan worden beschreven of eventuele zienswijzen aanleiding geven tot aanpassing van dit bestemmingsplan. De samenvatting en beantwoording van de zienswijzen wordt opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. 5.2 Resultaten overlegprocedure Het ontwerpbestemmingsplan 'Waarde, 1e herziening' wordt in het kader van het voorgeschreven overleg ex artikel 3.1.1, lid 1 Bro aan de overleginstanties toegezonden. De conclusies uit de beantwoording van de overlegreacties en de eventuele aanpassingen worden weergegeven in deze paragraaf. De samenvatting en beantwoording van de overlegreacties wordt opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. Pagina 12/27

14 Pagina 13/27

15 Hoofdstuk 1 Artikel 1 Inleidende regels Begrippen 1.1 plan: het bestemmingsplan 'Waarde, 1e herziening' van de gemeente Reimerswaal. 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in NL.IMRO va01 met bijbehorende regels; het De overige regels van het bestemmingsplan NL.IMRO WaBPKom-va01 zijn onverkort van toepassing. Pagina 14/27 GML-bestand 'Waarde'

16 Artikel 2 Wijze van meten De regels van het bestemmingsplan 'Waarde' zijn onverkort van toepassing. Pagina 15/27

17 Hoofdstuk 2 Artikel 3 Bestemmingsregels Agrarisch De regels uit artikel 3 'Agrarisch' van het bestemmingsplan 'Waarde' zijn onverkort van toepassing, met uitzondering van het volgende. A. In artikel 3 'Agrarisch', wordt in lid een nieuw sublid toegevoegd, luidende als volgt: n. in afwijking van het bepaalde in dit lid onder j, zijn ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - 2 bedrijfswoningen' 2 bedrijfswoningen toegestaan; Pagina 16/27

18 Artikel 4 Bedrijf De regels uit artikel 5 'Bedrijf' van het bestemmingsplan 'Waarde' zijn onverkort van toepassing, met uitzondering van het volgende. A. In artikel 5 'Bedrijf' wordt in lid 5.1 een nieuw sublid toegevoegd, luidende als volgt: e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijven tot en met categorie b1': bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. Pagina 17/27

19 Artikel 5 Detailhandel De regels uit artikel 6 'Detailhandel' van het bestemmingsplan 'Waarde' zijn onverkort van toepassing. Pagina 18/27

20 Artikel 6 Gemengd - 1 De regels uit artikel 7 'Gemengd - 1' van het bestemmingsplan 'Waarde' zijn onverkort van toepassing. Pagina 19/27

21 Artikel 7 Wonen De regels uit artikel 16 'Wonen' van het bestemmingsplan 'Waarde' zijn onverkort van toepassing. Pagina 20/27

22 Artikel 8 Waarde - Archeologie - 1 De regels uit artikel 18 'Waarde - Archeologie - 1' van het bestemmingsplan 'Waarde' zijn onverkort van toepassing. Pagina 21/27

23 Artikel 9 Waarde - Archeologie - 2 De regels uit artikel 19 'Waarde - Archeologie - 2' van het bestemmingsplan 'Waarde' zijn onverkort van toepassing. Pagina 22/27

24 Hoofdstuk 3 Algemene regels De regels van het bestemmingsplan 'Waarde' zijn onverkort van toepassing. Artikel 10 Algemene aanduidingsregels 10.1 Vrijwaringszone - molenbiotoop De regels uit artikel 26.2 met betrekking tot de vrijwaringszone - molenbiotoop van het bestemmingsplan 'Waarde' zijn onverkort van toepassing. Pagina 23/27

25 Hoofdstuk 4 Artikel 11 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht 11.1 Bouwen in strijd met het plan Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt: a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking lid 11.1 onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 11.1 onder a met maximaal 10%; c. Het in lid 11.1 onder a bepaalde is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan Gebruik in strijd met het plan Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt: a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 11.2 onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 11.2 onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het in lid 11.2 onder a bepaalde is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan. Pagina 24/27

26 Artikel 12 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: "regels van het bestemmingsplan Waarde, 1e herziening". Pagina 25/27

27

28