BAKER TILLY BERK Branchebulletin WONING CORPORATIES APRIL 2013

Transcriptie

1 BAKER TILLY BERK Branchebulletin WONING CORPORATIES APRIL 2013

2 WONINGCORPORATIES BRANCHEBULLETIN VOORWOORD Stuurslot Het is u als automobilist misschien wel eens overkomen. Rijdend op de snelweg, slaat uw motor af. Met geen mogelijkheid slaat hij meer aan en, nog vervelender, uw stuur slaat op stuurslot. U kunt niets anders doen dan de auto uit laten rijden Onvermijdelijke uitgaven Die auto kan nu zomaar uw woningcorporatie zijn. U weet waar u beleidsmatig naar toe wilt, maar de financiële randvoorwaarden gelden niet meer. De onontkoombare verhuurdersheffing verstoort de financiële basis onder uw investeringsplannen. De solidariteitsheffing komt daar nog eens dunnetjes overheen. Twee forse uitgavenstromen die u hebt in te passen in uw exploitatie. Of u dat nu wilt of niet. Druk op de huuropbrengsten Ook aan de opbrengstenkant wordt u verder gegijzeld. De inkomensafhankelijke huurverhoging die u mag doorvoeren om scheefhuren te voorkomen, zal grotendeels beperkt worden door het huurplafond. Dit betekent een forse inperking van de mogelijkheden om te sturen met uw huuropbrengsten. Wat kunt u nog? Moet u uw huidige organisatie verder uitkleden? Zijn uw beheeruitgaven werkelijk te hoog, zoals uit onderzoek blijkt? Het uitbesteden van uw beheer- en verhuurorganisatie kan uw exploitatielasten fors verlagen. En als slagroom op de taart der bezuinigingen kan de directeur/bestuurder vanwege de Wet Normering Topinkomens ook nog wel inleveren. Immers, waar moet hij zich nog druk om maken? Alles is uitbesteed, huurbeleid is al ingevuld en bouwopgaven mag de gemeente gaan regisseren. Natuurlijk, de onderhoudsuitgaven aan uw bezit, daar kunt u nog wat mee. Tenminste, als de huidige technische kwaliteit van uw bezit daar nog ruimte voor geeft. Eigen weg bepalen De politieke toekomst voor woningcorporaties lijkt helder: de beheerorganisatie wordt uitgekleed en uitbesteed, huurbeleid vervalt tot platte rekenexercitie en onderhoud verschraalt. Maar geen bestuurder of toezichthouder wil straks nog met onbeperkte aansprakelijkheid vol in de wind staan tegen een te magere beloning of vergoeding. En dan de focus op schaalvergroting: regiocorporaties in plaats van kleinere corporaties. Wat onderschat wordt, is dat juist de kleinere woningcorporaties weten wat leefbaarheid en sociaal beleid betekent voor hun werkomgeving. Fuseren leidt niet per definitie tot kostenreductie. Maak het goede niet kapot, grijp alleen in waar nodig. Laat goed presterende corporaties en dat is de meerderheid hun eigen weg bepalen. Niet op stuurslot, maar met een goede bijrijder in de vorm van een stevig en effectief toezicht! Michel de Graaf Voorzitter Branchegroep Woningcorporaties INHOUDSOPGAVE PAGINA 04 AANSPRAKELIJKHEID AANSPRAKELIJKHEIDSPOSITIE VAN BESTUURDERS EN TOEZICHTHOUDERS PAGINA 06 BESPARING OP ONDERHOUD REALISEREN VAN BESPARINGEN HOOG OP AGENDA PAGINA 08 HET WAARDEREN VAN PROJECTEN: EEN KUNST OP ZICH OVER WAARDERING VAN PROJECTEN NIET BESTEMD VOOR TOEKOMSTIG VERHUUR PAGINA 10 RENTERISICO S EN DERIVATEN BELANG VAN GOED RISICOMANAGEMENT

3 4 BRANCHEBULLETIN 2013 WONINGCORPORATIES Aansprakelijkheid De turbulentie binnen de woningcorporaties dwingt tot een scherpe blik op de juridische structuur en de positie van bestuurders en toezichthouders. Wat is uw aansprakelijkheidspositie? In de wereld van de woningcorporaties wordt aan 2. Een bestuurder of commissaris is ook tegenover structuur-denken gedaan. In deze benadering is derden aansprakelijk. Een belangrijke grond voor het ondenkbaar dat een corporatie omvalt, omdat aansprakelijkheid is de onrechtmatige daad. men voor elkaar in de bres springt. Maar we zullen Wanneer een bestuurder, optredend voor de rekening moeten gaan houden met situaties waarin rechtspersoon, schade aan derden toebrengt en corporaties bankroet gaan zónder dat de klappen zijn gedrag wordt gekwalificeerd als zelfstandig door andere woningcorporaties worden opgevangen. Recente waarnemingen over gevoerd beleid en onrechtmatig handelen tegenover de derde, kan de derde zijn schade op het privévermogen te stellen van het financieel reilen en zeilen van de rechtspersoon. In dit geval treft de toezichthouder Deponering jaarrekening riskmanagement binnen corporaties plus de trieste van betrokkene verhalen. Denk bijvoorbeeld aan geen aansprakelijkheid, omdat die een dreigende De jaarrekening van een woningcorporatie actuele economische situatie zijn hier debet aan. het aangaan van een overeenkomst namens betalingsonmacht niet kan en behoeft te melden. moet net als bij besloten vennootschappen de corporatie, terwijl de bestuurder weet of gedeponeerd worden bij het handelsregister Wat is de juridische structuur? had moeten weten dat de rechtspersoon niet 4. Aansprakelijkheid van bestuurders en van de KvK. Het gaat dan om de vastgestelde Woningcorporaties zijn meestal opgericht in de vorm aan zijn verplichtingen kan voldoen. Wanneer toezichthouders op grond van de Wet jaarrekening (en niet de verkorte jaarrekening). van een vereniging of stichting, beide rechtspersonen toezichthouders bij dit type transacties verwijtbaar Bestuurdersaansprakelijkheid in faillissement De woningcorporatie kan ervoor kiezen om naar privaatrecht. Hierbij geldt in de eerste plaats tekortschieten in hun toezichthoudende taak, is (WBF). In de WBF wordt de curator geholpen bij het het jaarverslag directie en een deel van de dat de rechtspersoon zelf de drager is van zijn eveneens persoonlijke aansprakelijkheid denkbaar. in persoon aansprakelijk stellen van bestuurders en overige gegevens (zoals statutaire regelingen rechten en verplichtingen. Zijn vermogen is in toezichthouders wanneer het faillissement van de of -rechten en de lijst van nevenvestigingen) dat kader verhaalsaansprakelijk. Bestuurders of 3. Aansprakelijkheid van bestuurders en corporatie is te wijten aan onbehoorlijk bestuur of niet te deponeren. Deze stukken behoort de toezichthouders zijn dus in principe niet in persoon toezichthouders op grond van de Wet tekortschietend toezicht van de toezichthouders. woningcorporatie dan op het eigen kantoor ter aansprakelijk voor de schulden van de rechtspersoon. Bestuurdersaansprakelijkheid (WBA). De WBA Bij een gebrekkige administratie of schending van inzage te leggen en dient aan iedereen die het wil Maar dat ligt anders wanneer er sprake is van maakt alle bestuurders van de corporatie een verplichting tot publicatie van de jaarstukken een afschrift te verstrekken. wanbeleid of tekortschietend toezicht. verantwoordelijk en aansprakelijk voor het (zie kader), staat het onbehoorlijk bestuur vast en financieel beleid. Zo wordt vooral de fiscus, wordt vermoed dat dit een belangrijke oorzaak was Mogelijke situaties maar ook het UWV, beschermd tegen misbruik. van het faillissement. 1. Een bestuurder of toezichthouder is in De kern van deze (fiscale) regeling is dat iedere persoon aansprakelijk voor schade die door bestuurder dreigende betalingsonmacht aan de Wat is uw positie? zijn disfunctioneren aan de rechtspersoon fiscus of het UWV moet melden, zodat aangepaste Bestuurders en toezichthouders kunnen dus op is aangedaan. Je spreekt dan van interne aansprakelijkheid. Een bestuurder of toezichthouder kan door de rechtspersoon zelf worden aangesproken tot vergoeding van de schade, wanneer hem een ernstig verwijt kan worden gemaakt. invorderingsmaatregelen kunnen worden getroffen. Wanneer een dreigende betalingsonmacht niet op tijd wordt gemeld, is het vrijwel onmogelijk aan een persoonlijke aansprakelijkheid tegenover de fiscus en het UWV te ontkomen. Deze regeling dwingt dus iedere bestuurder zich op de hoogte verschillende gronden aansprakelijk zijn: tegenover de rechtspersoon zelf, tegenover derden of tegenover de curator in geval van faillissement. Het is verstandig om die aansprakelijkheidspositie te bezien en te verzekeren. De bedrijfsjuristen van Baker Tilly Berk zijn uitstekend in staat om u hierbij te adviseren. Neem contact op met prof. mr. C.A. Schwarz, partner Bureau Vaktechniek Bedrijfsjuristen, of c.schwarz@bakertillyberk.nl

4 6 BRANCHEBULLETIN 2013 WONINGCORPORATIES WIJ ADVISEREN Besparing op onderhoud De vermogens- en liquiditeitspositie van veel woningcorporaties staan onder druk. Het realiseren van besparingen, waaronder onderhoudskosten, staat daardoor hoog op de agenda. Ook bij u? De onderhoudskosten vormen voor woningcorporaties 2. Doen we met goede leveranciers zaken? gemiddeld 50 procent van de bedrijfslasten. Selecteer leveranciers op basis van vaste Als er besparingen in de bedrijfslasten gerealiseerd richtlijnen (prijs, kwaliteit, flexibiliteit, fiscale moeten worden, dan is dit veelal de eerst aangewezen risico s). kostencategorie. Maar structureel besparen Maak een groslijst met leveranciers. op onderhoudskosten realiseer je niet door het Betrek meerdere medewerkers bij de selectie. zomaar schrappen van onderhoudsprojecten. Deze Registreer de prestaties van uitgevoerde werken. besparingen worden op de lange termijn ongedaan gemaakt door toenemend klachtenonderhoud, 3. Hoe meten we of de leverancier zijn werk achterstallig onderhoud en lage verkoopopbrengsten goed heeft gedaan? van woningen als gevolg van de slechte staat. U kunt Laat het werk door een medewerker beoordelen structurele besparingen op onderhoud realiseren door die onafhankelijk is van de opdrachtverstrekking het volledige onderhoudsproces, van begroting tot (bij grote projecten door twee medewerkers). factuurcontrole, te gaan beheersen. Registreer de prestatie ten behoeve van de factuurcontrole. Beheersing onderhoudsproces Het lijken misschien open deuren maar in de 4. Hoe zorgen we ervoor dat we niet te veel praktijk zien we vaak dat beheersing van het betalen? onderhoudsproces beter kan. Met behulp van Maak gebruik van geselecteerde leveranciers onderstaande vijf vragen kunt u in kaart brengen (zie vraag 2). HOE KAN BAKER TILLY BERK U HELPEN? in welke mate het onderhoudsproces binnen uw Pas meervoudige aanbesteding toe (op basis Het goed inrichten, sturen en monitoren van het corporatie beheerst wordt. van goede, eenduidige kwalitatieve en onderhoudsproces kan bijdragen tot de beoogde kwantitatieve richtlijnen). kostenbesparing. Dat is ook mogelijk bij kleinere 1. Welk onderhoudsniveau streven we na? Laat meer dan één medewerker betrokken woningcorporaties. Al zal daar eerder een meer Bepaal het gewenste kwaliteitsniveau en zorg zijn bij het aanbestedingsproces (óók bij meer- 5. Hoe hebben we het gedaan? pragmatische aanpak nodig zijn. Onze adviseurs dat dit aansluit op de onderhoudsbegroting. en minderwerk). Maak interne rapportages om onderhoud te kunnen u hierbij optimaal van dienst zijn. Maak een opname van het woningbezit. Controleer de factuur op contractvoorwaarden en monitoren. Stem begrotingskosten af met prijsbestanden/ fiscale regelgeving (let nauwkeurig op onderscheid Zorg voor inzicht in resultaten die behaald worden branchegegevens. 6% of 21% btw). op prijsverschillen (meer- of minder betaald) en Zorg voor een functiescheiding tussen opstellen Stem de geleverde prestatie af met de hoeveelheidsverschillen (meer- of minder gehanteerde prijzen en omvang uit te voeren onderhoud. gefactureerde prestatie. uitgevoerd). Neem contact op met Stefan Turenhout, junior manager RA, (070) of s.turenhout@bakertillyberk.nl

5 8 BRANCHEBULLETIN 2013 WONINGCORPORATIES Het waarderen van projecten: een kunst op zich Bij de waardering van uw projecten spelen veel zaken een rol. Ook zijn ze soms op meer dan één wijze in te vullen. In dit eerste deel van een serie artikelen: het waarderen van projecten die niet bestemd zijn voor toekomstige verhuur, maar voor verkoop. In de huidige markt worden alle plannen van Waardering van voorraad woningcorporaties voor projectontwikkeling tegen Als de grond met daarop eventueel een opstal het licht gehouden. Vaak heeft dit gevolgen voor (in aanbouw of gereed) nog niet is verkocht, wordt dit de snelheid van de ontwikkeling, het geplande als volgt gewaardeerd: woningprogramma en de prijsstelling. Dit heeft A. tegen kostprijs of lagere opbrengstwaarde of invloed op de waarde van de grondposities, lopende B. tegen actuele waarde (voor opgeleverde woningen) projecten en eventuele onverkochte woningen. In dit artikel gaan we specifiek in op de waardering van Omdat de actuele waarde in deze situaties zelden wordt rekening worden gehouden met de te maken kosten om schatten. Als er een winst wordt verwacht, moet alleen projecten die niet bestemd zijn voor de verhuur. Dit toegepast, concentreren wij ons hier op de kostprijs of het project te voltooien, waarbij tevens de indexatie van nog vastgesteld worden wat de mate van voortgang van geldt ook voor samenwerkingsverbanden met derden lagere opbrengstwaarde. In de kostprijs mogen onder kosten moet worden meegenomen. het project is. Uit praktische overwegingen kiest men waarin de corporatie een belang heeft. meer de verkoopkosten niet worden opgenomen. De vaak voor de bestede kosten aan het project, afgezet rentelasten kunnen naar keuze worden opgenomen in Complexe regels tegen de totaal te verwachten kosten. Deze werkwijze is Kwalificatie van het vastgoed de waardering. In deze manier van waarderen zitten subjectieve toegestaan wanneer dit een betrouwbare indicator voor Het actief (de grond met eventuele opstallen) kan elementen die een forse invloed kunnen hebben. Zowel de daadwerkelijke voortgang is. in verschillende categorieën worden ingedeeld. Dit Afwaarderen? de inschatting van de toekomstige kasstromen (omvang onderscheid is van belang omdat voor elk van deze Tot zover is de waardering van voorraad nog en tijdstip) als de gehanteerde disconteringsvoet zijn categorieën andere waarderingsgrondslagen van relatief eenvoudig. Het wordt interessant op het niet eenvoudig vast te stellen en te onderbouwen. Hoe kan Baker Tilly Berk u helpen? toepassing zijn. moment dat er sprake is van een mogelijke lagere Regelgeving vereist verder dat het bestuur alternatieve Het bepalen van de disconteringsvoet en ook het opbrengstwaarde. In de huidige markt zal dat voor scenario s onderzoekt en overweegt. Bij de vaststelling onderzoeken van alternatieve scenario s, blijken een belangrijk deel van de voorraden een risico en onderbouwing wordt een flinke diepgang vereist. in de praktijk op meer dan één wijze in te vullen. Het actief Aan te merken als zijn. Het bestuur van een corporatie zal zich bij het Door de complexiteit van de regelgeving kunt u dit Omdat het bovendien een forse impact op de opmaken van de jaarrekening moeten afvragen of, en het best in nauwe samenspraak met een adviseur waardering kan hebben, is het van groot belang onverkochte grond/opstallen voorraad (vastgoed in in welke mate, ze moeten afwaarderen. afstemmen met ervaring en deskundigheid op dit hier tijdig op te anticiperen. Nauwe samenwerking in aanbouw bestemd voor ontwikkeling bestemd specifieke terrein. met een van onze adviseurs kan het proces verkoop voor de verkoop) Lagere opbrengstwaarde bespoedigen en verrassingen voorkomen. Wij zijn Voor de bepaling van de lagere opbrengstwaarde kijken Waardering van onderhanden projecten graag bereid u hierbij terzijde te staan. onverkochte grond/opstallen voorraad (vastgoed we naar RJ 220. In deze richtlijn staat dat de waardering De waardering van onderhanden projecten gebeurt die gereed zijn en bestemd bestemd voor verkoop) moet gebeuren op basis van de opbrengstwaarde tegen de bestede projectkosten, de toegerekende winst voor verkoop naar de situatie op balansdatum. Indien de opbrengst naar rato van voortgang van het project of onder aftrek niet in de nabije toekomst wordt verwacht, dan moet van het te verwachten verlies. Hierop worden de al grond/opstallen bestemd materieel vast actief deze opbrengst contant worden gemaakt tegen een gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. voor verhuur disconteringsvoet vóór belasting die zowel de actuele marktrente als de specifieke risico s met betrekking Voor deze projecten zijn de verwachte verkoopopbrengst en de te besteden projectkosten meestal vrij nauwkeurig Neem contact op met Marcel Huisman, verkochte grond/opstallen in aanbouw onderhanden projecten tot het actief weergeeft. De disconteringsvoet dient geen risico s weer te geven waarmee in de toekomstige kasstromen al rekening is gehouden. Ook moet te bepalen. De bouwkosten zijn bijvoorbeeld in een aanneemovereenkomst vastgelegd. De te verwachten winst op het onderhanden project is zo redelijk in te partner registeraccountant, (024) of m.huisman@bakertillyberk.nl

6 10 BRANCHEBULLETIN 2013 WONINGCORPORATIES WONINGCORPORATIES BRANCHEBULLETIN WIJ ADVISEREN Renterisico s en derivaten Het belang van goed renterisicomanagement voor uw woningcorporatie is ondanks, of juist dankzij, alle commotie rondom derivaten toegenomen. Wat is wijsheid bij het gebruik van derivaten? NEEM CONTACT OP MET DE BRANCHEGROEP WONINGCORPORATIES MICHEL DE GRAAF partner accountant, (070) of m.degraaf@bakertillyberk.nl Den Haag De wijze waarop woningcorporaties risicomanagement Om verzekerd te zijn dat dit alles goed gebeurt, kunnen invullen, is door gewijzigde beleidsregels (zie kader) een nieuwe weg ingeslagen. Met de nieuwe is de juiste kennis over de risico s, derivaten en de beleidsregels van groot belang. Inzet van een ROBERT BUITENHUIS senior manager accountant, MARCEL HUISMAN partner accountant, regels wil de overheid verkeerd gebruik van derivaten voorkomen en bestaande derivatenportefeuilles waar nodig herstructureren. onafhankelijke derde partij is hierbij sterk aan te raden. Laat u adviseren! (070) of r.buitenhuis@bakertillyberk.nl Den Haag (024) of m.huisman@bakertillyberk.nl Nijmegen Effecten nieuwe regels Derivaten zijn, mits goed ingezet, een prima hulpmiddel Nieuwe beleidsregels bij het invullen van het renterisicomanagement. In Woningbouwcorporaties mogen alleen de combinatie met de inzet van basisrenteleningen (zeer zogeheten payer-swaps en rentecaps gebruiken langlopende leningen waarvan de basisrente vaststaat voor het indekken van de renterisico s voor de gehele looptijd, maar de bijbehorende krediet- en waarbij ook beperkingen aan de looptijd zijn liquiditeitsopslag vaststaat voor een beperkte looptijd) gesteld. Deze looptijdbeperking omvat ook de was het mogelijk op een flexibele manier renterisico s te beperken. Door de nieuwe regels zijn de voordelen van het gebruik van derivaten en basisrenteleningen afgenomen. De kans is daardoor groot dat basisrenteleningen. Voor alle derivaten nieuw en bestaand moeten voldoende buffers worden aanhouden om eventuele claims bij een rentedaling van 2% te kunnen voldoen. Ook BART BOS partner belastingadviseur, (020) of b.bos@bakertillyberk.nl ARNO VAN DER HEIJDEN partner accountant (073) of arno.vanderheijden@bakertillyberk.nl woningcorporaties de risico s op Euribor-leningen niet of mogen contracten geen clausules hebben die het Amsterdam s-hertogenbosch beperkt zullen indekken en vaker vastrentende leningen toezicht belemmeren. Corporaties mogen alleen zullen afsluiten. En, door de toenemende vraag, zullen de als niet-professionele belegger in derivaten kosten van deze vorm van financieringen toenemen. handelen met banken die minimaal een single A-rating hebben. Wat te doen met derivaten? Corporaties zullen hun huidige derivatenportefeuille onder handen moeten nemen om te voldoen aan de nieuwe regels. Dit houdt onder meer in dat alle documentatie in orde moet zijn, met name de clausules die van toepassing zijn op het toezicht. Daarnaast moet u eventuele liquiditeitsbuffers opbouwen en de effectiviteit van de derivaten beoordelen. De uitkomst hiervan kan zijn dat u derivaten moet herstructureren of zelfs afwikkelen. Neem contact op met Roel van Bezooijen, senior manager treasury, (030) of r.vanbezooijen@bakertillyberk.nl. JAYANT RAKHAN partner Btw-adviesgroep (030) of j.rakhan@bakertillyberk.nl Utrecht RIK OPENDORP senior manager accountant (076) of r.opendorp@bakertillyberk.nl Breda

7 COLOFON Aan dit bulletin werkten mee Roel van Bezooijen, Robert Buitenhuis, Marcel Huisman, Michel de Graaf, John Poot, Kid Schwarz, Stefan Turenhout, Baker Tilly Berk Communicatie, Lonneke Kranendonk (Label, Arnhem) Ontwerp Crossings Communications, Utrecht Drukwerk Graficiënt Printmedia, Almere Aan de samenstelling van deze uitgave wordt veel zorg besteed. Niettemin kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard voor mogelijke onjuistheden. Gezien het min of meer algemene karakter van de artikelen kan niet worden ingestaan voor de toepassingsmogelijkheden in specifieke situaties. Na verkregen schriftelijke toestemming is overname van artikelen toegestaan, mits integraal en met bronvermelding. Dit branchebulletin is een uitgave van Baker Tilly Berk N.V. CONTACTGEGEVENS Baker Tilly Berk Branchegroep Woningcorporaties Scheveningseweg KZ Den Haag Postbus CK Den Haag Wij adviseren An Independent Member of Baker Tilly International