BAKER TILLY BERK Branchebulletin

Transcriptie

1 BAKER TILLY BERK Branchebulletin WONING CORPORATIES JULI 2012

2 BTB BRANCHEBULLETIN INHOUDSOPGAVE PAGINA 04 RJ 645 EEN TOELICHTING OP DE NIEUWE RICHTLIJN JAARVERSLAGLEGGING VOORWOORD Wij adviseren Iedere branche heeft zo zijn eigen onderwerpen die aandacht verdienen. Voor woningcorporaties zijn dat onder meer jaarverslaglegging, btw, nieuwe wet- en regelgeving en besturen in het algemeen. Baker Tilly Berk kan u bij deze onderwerpen adviseren. Hoe doen wij dat? Onder andere door in een persoonlijk gesprek met u over de relevante ontwikkelingen van gedachten te wisselen of door een specifiek vraagstuk voor u uit te werken. SPARRINGPARTNER VOOR Onze kennis en ervaring van woningcorporaties, en ons netwerk in uw branche komen samen in de Branchegroep Woningcorporaties van Baker Tilly Berk. De branchegroep bestaat uit accountants, belastingadviseurs en andere deskundigen, die stuk voor stuk goed zijn ingevoerd in de financiële vraagstukken van woningcorporaties. Die expertise combineren wij met de lokale kennis uit ons kantorennetwerk en met de grensoverschrijdende kennis uit het internationale Baker Tilly-netwerk. Ons streven naar de hoogste kwaliteit is een garantie voor gegrond en richtinggevend advies. De specialisten uit de Branchegroep Woningcorporaties volgen de ontwikkelingen in uw sector op de voet en zijn zodoende goed in staat om als sparringpartner voor u en uw organisatie op te treden. Wij wensen u veel leesplezier met deze eerste uitgave van het Branchebulletin Woningcorporaties. Schroom vooral niet om contact op te nemen met een van onze adviseurs voor advies of meer informatie. De contactgegevens van onze specialisten vindt u achterin deze uitgave. Michel de Graaf Voorzitter Branchegroep Woningcorporaties PAGINA 06 BELASTINGPLICHT EEN GOEDE TAXPLANNING VOOR FISCAAL VOORDEEL PAGINA 08 RENTERISICO S EEN OBJECTIEVE BLIK OP UW RENTERISICO S PAGINA 09 RISICOMANAGEMENT WAT KAN HET TOEPASSEN VAN ALM EN SCENARIOANALYSE VOOR U BETEKENEN? PAGINA 11 CONTACTGEGEVENS BRANCHEGROEP WILT U NEEM DAN CONTACT MET ONS OP

3 4 BTB BRANCHEBULLETIN 2012 OVER DE VERNIEUWDE RICHTLIJN 645 Vanaf boekjaar 2012 gelden nieuwe regels voor de verslaggeving van woningcorporaties. Wat gaat er veranderen? En wat moet u als woningcorporatie doen? Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting Deze keuze is van belang als besloten wordt Waardering van het vastgoed op historische kostprijs 2. Betrek Management Team, bestuur, RvC en (woningcorporaties) dienen vanaf het verslagjaar het vastgoed op actuele waarde te waarderen. blijft mogelijk. De marktwaarde zal echter altijd een accountant op tijd bij dit beleidsproces, ruim 2012 te voldoen aan de herziene richtlijn voor Bij kwalificatie van het sociale vastgoed als rol spelen. Want ook bij waardering op historische voordat de begroting 2013 wordt opgesteld. de jaarverslaggeving 645 (RJ 645). De financieel vastgoedbelegging is waardering op marktwaarde kostprijs moet in de toelichting de marktwaarde van 3. Splits het bezit op in sociaal en commercieel betrokkenen zullen zich moeten verdiepen in de voorgeschreven. Bij kwalificatie als bedrijfsmiddel is het commerciële vastgoed worden opgenomen. vastgoed. Dit kan leiden tot splitsen van wijzigingen en bestuur en Raad van Commissarissen dat waardering op bedrijfswaarde. Het commerciële Al met al is de implementatie van de nieuwe richtlijn kasstromen binnen één complex. Wellicht (RvC) zullen hierbij belangrijke beleidsbeslissingen vastgoed dient in beide gevallen te worden een logisch moment om de in het verleden gemaakte dat naar aanleiding hiervan de te hanteren moeten nemen. gewaardeerd op marktwaarde. keuzes voor waardering op historische kostprijs of complexdefinities heroverwogen moeten worden. actuele waarde te evalueren en eventueel te herzien. Ook zullen sleutels voor verdeling van de indirecte DE VERANDERINGEN DE GEVOLGEN kosten bepaald moeten worden. In de jaarrekening ontstaat onderscheid tussen Met deze wijziging ontstaat voor het eerst de mogelijk- ER IS MEER 4. Voer taxaties uit voor de bepaling van de sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Het heid om in de jaarrekening (delen van) het vastgoed Naast wijzigingen die met de waardering van de marktwaarde van (een deel van) het bezit. zogenaamde DAEB bezit (Diensten van Algemeen op marktwaarde te waarderen. Dit vergt veel kennis. materiële vaste activa samenhangen, veranderen Ga dit proces tijdig in en zorg dat er helderheid Economisch Belang) valt onder sociaal vastgoed en Meer dan bij veel woningcorporaties aanwezig is. er nog een aantal zaken die cijfermatige invloed is omtrent de uitgangspunten voor taxatie. het niet-daeb bezit onder commercieel vastgoed. kunnen hebben. Alle wijzigingen leiden ertoe dat Uw sociale vastgoedportefeuille dient u te kwalificeren als vastgoedbelegging of als bedrijfsmiddel. Dit geldt dan voor uw gehele sociale portefeuille. Wat past het beste bij uw woningcorporatie? Het beleid: legt de nadruk op het realiseren van een zo De keuze van de waarderingsgrondslag heeft invloed op het beeld van vermogen en resultaat van woningcorporaties: Bij waardering op bedrijfswaarde vindt afschrijving plaats en gaan waardemutaties via het vermogen in plaats van via het resultaat. in de jaarrekening een ander verslaggevingsmodel moet worden gehanteerd. Ook wijzigt de toelichting in de jaarrekening. En wellicht zal ook de interne rapportage aanpassing behoeven. Het is onmogelijk op deze plek alle wijzigingen die voortvloeien uit de herziene richtlijn weer te geven. Veel wijzigingen zijn HOE KAN BAKER TILLY BERK U HELPEN? Onze adviseurs kennen de ins en outs van de herziene richtlijn en kunnen u helpen bij het maken van beleidskeuzes en de implementatie van RJ 645 met een vloeiend verlopende overgang naar de nieuwe richtlijn als resultaat. optimaal mogelijk rendement > kwalificatie als Om de invloed op het beeld van de cijfers redelijk technisch van aard zodat specifieke expertise vastgoedbelegging. te beperken, bestaat de mogelijkheid de nodig is. Laat u adviseren en zorg dat u tijdig is met name gericht op het realiseren van gerealiseerde herwaardering via de winst- en anticipeert op de nieuwe regels. volkshuisvestelijke taken > kwalificatie als verliesrekening te laten lopen. bedrijfsmiddel. Bij waardering op marktwaarde hoeft geen afschrijving plaats te vinden en gaan waardemutaties via het resultaat. STAPPENPLAN 1. Maak een weloverwogen keuze voor de waarderingsgrondslag historische kostprijs of actuele waarde alsmede de kwalificatie als bedrijfsmiddel of vastgoedbelegging. Neem contact op met Robert Buitenhuis, senior manager accountant, (070) , of r.buitenhuis@bakertillyberk.nl

4 6 BTB BRANCHEBULLETIN 2012 OVER BELASTINGPLICHT Voor woningcorporaties is het fiscale dossier de afgelopen jaren veel complexer geworden. Ook dit jaar verandert er veel. Een goede taxplanning kan veel fiscaal voordeel opleveren. Op 13 januari 2012 heeft de Hoge Raad bepaald dat Hoe voorkomen we verliesverdamping in de een woningcorporatie als een algemeen nut beogende toekomst? instelling (ANBI) kan worden beschouwd. Hierdoor Worden alle investeringsfaciliteiten wel benut? zouden woningcorporaties de sinds 2008 geheven Wat voor impact hebben de dalende WOZ- vennootschapsbelasting volledig terug kunnen waarden op het fiscale resultaat? claimen. Daarnaast hebben woningcorporaties Ook als in de aangiften vennootschapsbelasting over toegang tot gunstige fiscale faciliteiten zoals de de reeds verstreken jaren géén rekening is gehouden herbestedingsreserve. Hiermee kunnen corporaties met bovengenoemde fiscale faciliteiten kan het zinvol hun fiscale winst vaak aanzienlijk verlagen. Het zijn dit opnieuw te beoordelen. Door alle faciliteiten Ministerie van Financiën heeft echter geanticipeerd optimaal te benutten kan de fiscale winst worden op de uitkomst van bovenstaand arrest. Per 1 januari verminderd dan wel worden uitgesteld is de wetgeving zodanig aangepast dat een woningcorporatie niet meer als een ANBI kan worden aangemerkt. Hierdoor kunnen woningcorporaties per 1 januari 2012 géén beroep meer doen GEVOLGEN LENTEAKKOORD VOOR op fiscale gunstige ANBI-faciliteiten zoals de herbestedingsreserve. Het overdrachtsbelastingtarief wordt verlaagd WAT KUNT U NOG DOEN? Om toch nog tot en met het jaar 2011 de herbestedingsreserve veilig te stellen, zijn specifieke acties nodig. Daarnaast is het bij het verzorgen van de aangifte vennootschapsbelasting noodzakelijk stil te staan bij de volgende vragen: Is het wenselijk om voor het groot onderhoud een voorziening te treffen? Kan een herinvesteringsreserve gevormd worden? naar 2%. Voorwaarde voor het toepassen van dit tarief is dat het moet gaan om onroerende zaken die ouder zijn dan 2 jaar en bestemd zijn voor bewoning. Voor overige onroerende zaken zoals grond, bedrijfsgebouwen, hotels en afzonderlijke garageboxen blijft het 6% tarief van toepassing. Het btw-tarief wordt met 2% verhoogd naar 21%. Voor de woningcorporatie heeft dat met name gevolgen voor de verkoop van nieuwbouwwoningen. Zo n woning wordt 2% duurder. HOE KAN BAKER TILLY BERK U HELPEN? Voor de vennootschapsbelasting hebben we een fiscaal dienstverleners convenant afgesloten met de Belastingdienst. Hierdoor heeft u veel sneller zekerheid over de ingediende aangifte. Ook hebben onze belastingadviseurs veelvuldig contact met de overheid en de brancheorganisatie waardoor zij optimaal in staat zijn te assisteren bij fiscale aangelegenheden die voor uw woningcorporatie relevant zijn. Neem contact op met partner belastingadviseur Bart Bos, (020) of b.bos@bakertillyberk.nl

5 8 BTB BRANCHEBULLETIN 2012 BTB BRANCHEBULLETIN OVER RENTERISICO S Iedere woningcorporatie komt tegenwoordig in aanraking met een vorm van renterisico. Door de ontwikkelingen in de sector zijn ze alleen maar relevanter geworden. Hoe beheerst u deze risico s? OVER RISICOMANAGEMENT Is risicomanagement een kwestie van orde, netheid en regelmaat? Jan van de Poel, partner bij Baker Tilly Berk, emeritus-hoogleraar risk management Universiteit Maastricht en oud cfo van ABP, licht toe. Risicomanagement is een wezenlijk onderhandelen wij namens u over de prijs om zo onderdeel van iedere woningcorporatie, zo ook een eerlijke prijs te realiseren. Woningcorporaties hebben gezien hun aard van beleidsalternatieven. Daarna kan je beslissen. Tenmin- renterisicomanagement. Door de snel wisselende 2. Wanneer u als instelling bestaande derivaten business en de grote financiële en maatschappelijke ste, als alternatieven correct en helder zijn gedefinieerd, omstandigheden op de financiële markten is het heeft, bekijken wij of deze nog steeds aansluiten belangen, dringend behoefte aan slim en gedegen niets over het hoofd is gezien en de input klopt. lastig om terug te vallen op eerdere ervaringen op dit bij de wensen en eisen van uw instelling zoals risicomanagement. Risicomanagement dient van gebied, ook omdat het om trajecten gaat die weinig die zijn beschreven in uw Treasurystatuut en de een hoogwaardig niveau te zijn zodat bestuurders PLUSPUNT ALM: RISICOBUFFERS voorkomen. Een ervaren adviseur die hier dagelijks huidige marktomstandigheden en regelgeving. en toezichthouders dit als een langetermijntool of De belangrijkste bijdrage van ALM is de nadruk mee van doen heeft, is dan van grote waarde en zorgt Kan het tegen gunstigere voorwaarden? Of zijn de management gaan beschouwen. De visie van Baker op de twee-eenheid rendement en risico. tegelijkertijd voor een objectieve en kritische blik risico s minder relevant geworden? Daarbij is het Tilly Berk is dat het juiste beheersingsmodel voor De mooiste rendementen gaan immers gepaard op het risicomanagement. Zo is het van belang om bepalen van de marktwaarde bij een eventuele risicomanagement een samenspel is van asset-liability met de hoogste risico s en wil je dat exploiteren te kijken of het risicomanagement en bijbehorend herstructurering of afwikkeling één van de management (ALM) en scenarioanalyse. De clou is dan heb je buffers nodig. Dat wil zeggen, je moet Treasurystatuut nog voldoet aan de huidige wensen diensten die wij aanbieden. om dit model slim toe te passen op basis van kennis meer waarde aan de debetzijde van de balans en eisen van deze tijd, waaronder die van het en ervaring, waarbij bestuurders en toezichthouders hebben dan aan de creditzijde. Je kunt zien Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). KOSTEN LAGER DOOR RISICOMANAGEMENT Met de ondersteuning van een onafhankelijke adviseur is het eenvoudiger om op gelijke voet met de bank te kunnen praten en verzekerd te zijn van de juiste oplossing tegen een eerlijke prijs. Hiermee verzekert u zich als instelling van een optimale beheersing van gerelateerde kosten waardoor u de kosten laag houdt of zelfs omlaag brengt. TWEE VOORBEELDEN VAN WAT U VAN ONZE ADVISEURS KUNT VERWACHTEN 1. De bank verstrekt u een Euribor-financiering HOE KAN BAKER TILLY BERK U HELPEN? Door jarenlange (bank)ervaring hebben wij de benodigde kennis in huis over de risico s, de bijbehorende regelgeving en oplossingen. Wij staan u dan ook graag bij in het professionaliseren van uw risicomanagement organisatie en bijbehorende documentatie als een Treasurystatuut. Met behulp van onze expertise, gecombineerd met geavanceerde rekenmodellen, kunnen we u volledige transparantie bieden over uw risico s en mogelijke oplossingen. Heeft u vragen of wilt u meer informatie over onze (treasury) dienstverlening, dan maken wij graag vrijblijvend kennis met u. hecht samenwerken. HET ALM-MODEL In de jaren negentig stond risicomanagement nog in de kinderschoenen. Er bestond wel zoiets als ALM, maar dat was nog niet doorgedrongen tot de bestuursregionen. Met name verzekeraars, woningcorporaties en private banking waren er laat mee bezig omdat ze sterk hechtten aan eigen tradities. Dankzij de crisis is dat inmiddels anders. Wat de crisis ons ook leerde, was dat alleen ALM niet voldoende is. Het ALM-model bestaat uit activa en passiva met een hoe de risicobuffer zich in de tijd ontwikkelt en daar speciale criteria op loslaten, zoals de kans op een te laag vermogen in enig jaar. Er zijn al woningcorporaties die ALM toepassen, maar door een brede toepassing door de gehele sector kan hier nog veel worden gewonnen. MINPUNT ALM: RISICO VAN REGIME SWITCH ALM is de moeder van het financiële risicomanagement, maar er zijn kwesties opgedoken die men eerder niet kende. Zoals het risico van regime switch waardoor de basisgegevens aan de haal gaan omdat er een andere tijd aanbreekt. De economie is in een periode van regime onder de voorwaarde, ook vanuit het WSW, dat eigen dynamiek die wordt vastgelegd in: change niet voorspelbaar genoeg om op het ALM- u het renterisico indekt. Aan de hand van uw 1. verwachte groei kompas te kunnen varen. Het probleem is de Treasurystatuut en de dan geldende regelgeving beoordelen wij de offerte van de bank op prijs en kwaliteit en wij dragen waar mogelijk alternatieven aan. In het proces van afsluiten van de transactie staan wij u bij. Wanneer gewenst Neem contact op met Lorijn van Leersum, senior manager Corporate Finance, (030) of l.vanleersum@bakertillyberk.nl 2. risico in de vorm van spreiding rond de verwachting 3. samenhang met andere activa en passiva Door alternatieve strategieën te introduceren, krijg je een idee over wenselijke, noodzakelijke en gevaarlijke onvoorspelbaarheid en de paniek die uitbreekt als de wereld verandert. Hoe je je daar tegen moet wapenen is geen sinecure. Wie daar de afgelopen jaren geen of onvoldoende rekening mee hield, heeft of problemen of domweg geluk gehad.

6 BTB BRANCHEBULLETIN NEEM CONTACT OP MET DE BRANCHEGROEP PIERRE SATINK partner accountant (038) of Zwolle LEREN VAN HET VERLEDEN? hun covariantie met andere parameters. Theoretisch le- MICHEL DE GRAAF MARCEL HUISMAN Toen er in 2008 plotseling sprake was van een regime switch (de kredietcrisis) keek de financiële sector eerst naar de geluksvogels. Wat hadden die gedaan waardoor zij de dans ontsprongen? Waren ze domweg conservatief vert dat een grote verzameling alternatieve ontwikkelingen op, maar de kunst is om te focussen. Meestal wordt het aantal mogelijke ontwikkelingen beperkt tot drie of vier. Het ALM-beheersingsmodel bestaat uit: partner accountant, (070) of Den Haag partner accountant, (024) of Nijmegen en hadden ze geen gekke dingen gedaan? Iets waar Een doel dat niet onmiddellijk kan worden gereali- de pechvogels niet veel aan hadden. Dit ging dan ook seerd en waarvoor je inspanningen moet verrichten. gepaard met commentaren als zo kan ik het ook Een of meer acties die het doel kunnen realiseren. of wij konden ons dat niet permitteren gezien onze Randvoorwaarden waarvan de impact wordt missie. Een tweede categorie geluksvogels had zich ingeschat. tegen het onheil verzekerd door risico s tegen betaling Een rapportagesysteem om voortgang en over te dragen. Dit werd onmiddellijk nageaapt. Nu we condities te observeren. ROBERT BUITENHUIS MAIKEL ROOIJACKERS enige jaren verder zijn, kunnen we echter constateren dat het kopieergedrag niet overal goed gewerkt heeft. Ook waren er helaas enthousiastelingen die derivaten gebruikten om te speculeren. Scenarioanalyse om toekomstige ontwikkelingen in kaart te brengen. Een implementatieprotocol voor het verlaten van de ene strategie voor de andere. senior manager accountant, (070) of r.buitenhuis@bakertillyberk.nl Den Haag senior manager accountant (040) of m.rooijackers@bakertillyberk.nl Eindhoven SCENARIOANALYSE CONSEQUENT, CONSISTENT EN CONSERVATIEF In de praktijk tekent zich inmiddels een methodiek Bij het beoordelen van een specifiek geval van van scenarioanalyse af waarmee het risico van risicomanagement wordt nagegaan of alle elementen regime switch kan worden getackeld. Hierbij gaat van ALM aanwezig zijn en of zij adequaat zijn iedere beslissing die in de toekomst een gewenst ingericht. Daar hoort ook bij of onderdelen effectief resultaat moet opleveren, gepaard met het risico dat dit resultaat niet wordt gerealiseerd. Daarom op elkaar inwerken en samenwerken aan het tot stand brengen van het doel. Dan wordt beoordeeld of BART BOS partner belastingadviseur, ARNO VAN DER HEIJDEN partner accountant moeten er alternatieve strategieën op de plank liggen. Tevens wordt de voortgang en de ontwikkeling van randvoorwaarden en condities geobserveerd om tijdig de juiste informatie wordt gebruikt. Dat geldt zowel voor het verleden, de actualiteit als de toekomst. Toekomstverwachtingen zijn het moeilijkst te (020) of b.bos@bakertillyberk.nl Amsterdam (073) of arno.vanderheijden@bakertillyberk.nl s-hertogenbosch te kunnen beslissen welke bijsturing of strategische checken, maar dat er consequent, consistent en verandering wenselijk is. De ontwikkelingen ten conservatief moet worden ingeschat is wel degelijk aanzien van de woningmarkt, de rente en financiering controleerbaar. Dat komt aardig overeen met het en van het beleid van de overheid (huren en aloude adagium: orde, netheid en regelmaat. heffingen), zorgen op dit moment voor een grote dynamiek bij woningcorporaties. FOCUSSEN Een scenario wordt het beste gespecificeerd aan de hand van de drie parameters van het ALM-model: gemiddelde verwachtingen, hun spreiding (standaarddeviatie) en Neem contact op met Jan van de Poel, hoogleraar risk management en voorzitter Bureau Vaktechniek Accountants (030) of j.vandepoel@bakertillyberk.nl JAYANT RAKHAN partner Btw-adviesgroep (030) of j.rakhan@bakertillyberk.nl Utrecht RIK OPENDORP senior manager accountant (076) of r.opendorp@bakertillyberk.nl Breda

7 COLOFON Aan dit bulletin werkten mee Bart Bos, Robert Buitenhuis, Michel de Graaf, Lorijn van Leersum, Jan van de Poel, John Poot, Baker Tilly Berk Communicatie, Lonneke Kranendonk (Label, Arnhem) Ontwerp Crossings Communications, Utrecht Drukwerk Graficiënt Printmedia, Almere Aan de samenstelling van deze uitgave wordt veel zorg besteed. Niettemin kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard voor mogelijke onjuistheden. Gezien het min of meer algemene karakter van de artikelen kan niet worden ingestaan voor de toepassingsmogelijkheden in specifieke situaties. Na verkregen schriftelijke toestemming is overname van artikelen toegestaan, mits integraal en met bronvermelding. Dit Branchebulletin is een uitgave van Baker Tilly Berk N.V. CONTACTGEGEVENS Baker Tilly Berk Branchegroep Woningcorporaties Scheveningseweg KZ Den Haag Postbus CK Den Haag Wij adviseren An Independent Member of Baker Tilly International