Aan de minister voor Wonen en Rijksdienst de heer drs. S.A. Blok Postbus 20011 2500 EA 's-gravenhage ons kenmerk bijlage(n) datum 14.1759 JG 31 juli 2014 betreft: gebruik WOZ in het woningwaarderingsstelsel Geachte heer Blok, Hartelijk dank voor uw adviesaanvraag van 13 juni 2014 met kenmerk 2014-0000293236 over het gebruik van WOZ-waarden en WOZ-gegevens in het woningwaarderingsstelsel. U wilt graag advies over de uitvoeringsaspecten van de introductie van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel waarbij onze aandacht is gevraagd voor de belangen van gemeenten, woningcorporaties en particuliere beleggers. U wilt ook weten welke rechtsbescherming er is voor huurders die met een WOZ-waarde te maken krijgen. In onderstaand advies zullen wij de paragrafen van uw adviesaanvraag aanhouden. Daaraan voorafgaand zullen wij in algemene zin ingaan op de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de WOZ-beschikking. Algemeen Op grond van de Wet WOZ worden in beginsel alle onroerende zaken in Nederland gewaardeerd. Voor woningen geldt dat de marktwaarde het uitgangspunt is. Deze marktwaarde wordt in alle gevallen bepaald ervan uitgaande dat een woning vrij en onbezwaard wordt overgedragen en onmiddellijk in gebruik genomen kan worden. Daardoor worden voor de Wet WOZ huurwoningen en "eigen woningen" gelijk behandeld. De WOZ-waarde wordt bij voor bezwaar vatbare beschikking vastgesteld en geldt voor een in die beschikking bepaald jaar. Meer dan 98% van de WOZ-beschikkingen wordt verzonden in de eerste acht weken van het kalenderjaar waar zij betrekking op hebben. De Waarderingskamer bevordert het vertrouwen in een adequate uitvoering van de Wet WOZ Postbus 93210 Telefoon 070-3110555 Muzenstraat 73 2509 AE 's-gravenhage Telefax 070-3110570 2511 WB 's-gravenhage Bank NL53 BNGH 028.50.64.746 e-mail info@waarderingskamer.nl www.waarderingskamer.nl
De waardepeildatum ligt één jaar voor het jaar waarin de WOZ-waarde geldt. Gedurende het jaar 2014 geldt dus de WOZ-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2013. Gemeenten zijn belast met de uitvoering van de Wet WOZ, het college van burgemeester en wethouders is verantwoordelijk. Wij controleren of gemeenten de wet naar behoren uitvoeren en of zij de op de wet gebaseerde uitvoeringsregels en andere voorschriften correct toepassen. De Belastingdienst, de gemeenten en de waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor de heffing van verschillende belastingen. De WOZ-registratie is aangewezen als basisregistratie in het stelsel van basisregistraties dat binnen de overheid wordt ontwikkeld. Dat leidt ertoe dat WOZ-waarden en WOZ-gegevens door steeds meer instanties binnen en buiten de overheid worden gebruikt. In 2013 is de Wet van 28 maart 2013 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen in Staatsblad 129 gepubliceerd. Deze wet is echter nog niet in werking getreden, maar alles is erop gericht om de inwerkingtreding van deze wet binnen een jaar te laten plaatsvinden. Daarna zijn de WOZ-waarden van woningen openbaar en voor iedereen toegankelijk. De kenbaarheid van de WOZ-waarde voor huurder en verhuurder In deze paragraaf stelt u drie vragen. In de eerste plaats vraagt u in hoeverre de WOZuitvoeringspraktijk voldoende mogelijkheden biedt om de WOZ te betrekken bij de maximale huurprijs. Wij zijn van mening dat het goed mogelijk is om bij de bepaling van de maximale huurprijs de WOZ-waarde tot uitgangspunt te nemen. Het gaat om een waarde die aansluit op de marktwaarde en die op basis van geobjectiveerde uitgangspunten wordt bepaald. Er wordt geen rekening gehouden met persoonlijke omstandigheden die de eigenaar of de gebruiker betreffen. Juist dit objectieve karakter maakt het gebruik van de WOZ-waarde voor verschillende doeleinden mogelijk. De verhuurder van de woning krijgt als eigenaar jaarlijks een WOZ-beschikking. Tegen deze WOZ-beschikking kan hij bezwaar maken. Op dit moment is de belangrijkste overweging om al dan niet bezwaar te maken, gelegen in de te betalen belastingen door de eigenaar. Daarom omvatten de meeste bezwaren tegen de WOZ-waarden van woningen het verzoek tot een waardeverlaging. Door de huurinkomsten voor een verhuurder van woningen deels afhankelijk te maken van de WOZ-waarde, zal in voorkomende gevallen de verhuurder verzoeken om een verhoging van de WOZ-waarde. Met de inwerkingtreding van de genoemde wet van 28 maart 2013 wordt ook in de Wet WOZ vastgelegd dat een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde mogelijk is. - 2 -
Het feit dat de verhuurder de voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking in februari ontvangt, tegelijk met de belastingaanslag en de eventuele huurverhoging pas per 1 juli gerealiseerd zal kunnen worden, achten wij geen bezwaar. Immers de betrokken verhuurders zijn professionele partijen die goed in staat zijn om de voordelen van een lagere WOZ-waarde op de korte termijn (lagere belastingaanslag) goed kunnen afwegen tegen de nadelen op de iets langere termijn door een verlaging van de maximale huurprijs. In de tweede plaats vraagt u of het denkbaar is dat WOZ-beschikkingen aan alle huurders worden bekendgemaakt zodat zij beschikken over voldoende rechtsbescherming. Op basis van artikel 24, derde lid, van de Wet WOZ moeten in beginsel ook gebruikers van een onroerende zaak een WOZ-beschikking krijgen. Dat dit in de praktijk voor woningen nu niet gebeurt, is een gevolg van het feit dat in 2006 de onroerendezaakbelasting voor gebruikers van woningen is afgeschaft. Deze beschikkingen kunnen alleen achterwege blijven als ten aanzien van huurders van woningen geen andere belangen nopen tot het nemen van een WOZ-beschikking. Als de gemeente andere heffingen aan huurders van woningen oplegt waarvoor de WOZ-waarde als maatstaf geldt, moeten die huurders ook een WOZ-beschikking krijgen. Overigens worden de meeste huurders van woningen al met een gecombineerd aanslagbiljet in de gemeentelijke rioolheffing en/of afvalstoffenheffing aangeslagen en op een dergelijk aanslagbiljet kan ook vrij eenvoudig een WOZ-beschikking worden afgedrukt. Die is immers voor het object al beschikbaar. De huurder krijgt daarmee ook een mogelijkheid om bezwaar aan te tekenen en tegen een afwijzende uitspraak kan hij in beroep, in hoger beroep en in cassatie. Wanneer de belastingplichtige in aanmerking komt voor kwijtschelding (automatische kwijtschelding) blijft in een aantal gevallen het verzenden van een aanslagbiljet achterwege. Als de WOZ-waarde niet actief door de gemeente aan de huurder kenbaar wordt gemaakt, kan de huurder overigens ook de mogelijkheid hebben bezwaar te maken. Zodra een huurder een formeel belang heeft kan hij als belanghebbende om een voor bezwaar vatbare WOZbeschikking vragen. Het gebruik voor de bepaling van de huurprijs is een dergelijk belang. De rechtsbescherming van de huurder van een woning lijkt ons daarmee voldoende geregeld. Er zijn dus twee werkwijzen mogelijk: het actief in februari toesturen van een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking of de huurder zelf het initiatief te laten nemen voor het krijgen van een WOZ-beschikking. De keuze tussen deze twee vergt een zorgvuldige afweging die wellicht het best in overleg met de Tweede Kamer gemaakt kan worden. Wanneer de huurder in februari een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking ontvangt, is de bezwaartermijn half april afgelopen en zijn op dat moment de mogelijkheden voor bezwaar voorbij. Juist op dat - 3 -
moment zal de huurder het bericht over een huurverhoging krijgen. Het bij de aankondiging van een huurverhoging melding maken van het feit dat men de mogelijkheid heeft de WOZwaarde nog ter discussie te stellen, draagt mogelijk meer bij aan de rechtsbescherming dan het actief toesturen van een WOZ-beschikking op een moment dat de gevolgen van deze WOZbeschikking voor de te betalen huur(verhoging) nog onbekend is. Wij raden u verder aan om in overleg met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) te bepalen of het actief kenbaar maken van de WOZ-waarde aan alle huurders een begaanbare weg wordt gevonden en zo ja, welke kosten daaraan verbonden zullen zijn en hoe de financiering daarvan wordt geregeld. In de derde plaats vraagt u welke effecten wij verwachten van de openbaarheid van woningwaarden. De openbaarheid van woningwaarden zal leiden tot meer transparantie bij de belanghebbenden. Al enige jaren is van verschillende kanten (o.a. Vereniging Eigen Huis (VEH), VNG en Waarderingskamer) aangedrongen op openbaarheid van de WOZ-waarde. Men is van mening dat door het bredere gebruik van de WOZ-waarde een transparante WOZwaarde en een vergelijking van de WOZ-waarde van de eigen woning met WOZ-waarden van andere onroerende zaken van groter belang geworden is. Tevens heeft de WOZ-waarde, mede door het objectieve karakter van de WOZ-waardebepaling, in de maatschappelijke beleving steeds meer het karakter gekregen van een objectief kenmerk van de woning dan van een persoonsgegeven. Alle partijen zijn van mening dat openbaarheid van de WOZ-waarde zal bijdragen aan de acceptatie van die waarde bij de burgers. Daarnaast kan openbaarheid een stimulans betekenen voor de gemeenten om te laten zien dat zij zorgvuldig hebben gewaardeerd met aandacht voor de onderlinge waardeverhoudingen in de markt. Niet alleen bestuurlijk en politiek is er draagvlak voor een verruiming van de openbaarheid van de WOZwaarde. In een ledenpanel van de VEH in mei 2012 heeft ook een ruime meerderheid van de leden aangegeven achter een verdere openbaarheid van de WOZ-waarden te staan. De wijze waarop deze openbaarheid in de praktijk gestalte zal krijgen, is inmiddels bekend. Met behulp van een zogenoemde WOZ-viewer kan iedereen via internet de waarde van een woning inzien. Deze WOZ-viewer is in opdracht van het Ministerie van Financiën gebouwd. De te presenteren WOZ-waarden worden ontleend aan de Landelijke Voorziening WOZ. Het is daarom van groot belang dat alle gemeenten zo snel mogelijk aangesloten worden op deze Landelijke Voorziening WOZ. Dit proces is momenteel in volle gang. - 4 -
De mogelijkheid om kennis te nemen van de WOZ-waarde geldt ook voor huurders. Het is, wanneer de openbaarheid in werking is getreden, voor hen zeer eenvoudig om kennis te nemen van de WOZ-waarde van de woning die men huurt of wil gaan huren. Als zij een belang hebben, geen WOZ-beschikking ontvangen hebben en vinden dat er iets niet klopt zouden zij met een beroep op artikel 28 van de Wet WOZ om een WOZ-beschikking bij de gemeente kunnen vragen. Zij kunnen vervolgens tegen deze WOZ-beschikking bezwaar maken en tegen een eventuele afwijzende uitspraak beroep instellen. Zoals eerder opgemerkt heeft dit als voordeel dat de huurder die per 1 juli een huurverhoging krijgt op dat moment zijn belang bij de WOZ-waarde ziet. De huurder die in verband met verhuizing een nieuw huurcontract sluit zal nog niet eerder een WOZ-beschikking voor die woning ontvangen hebben. Dit pleit voor een systeem met een WOZ-beschikking op verzoek. Wanneer het initiatief bij de huurder ligt kan hij, op het moment dat het voor hem van belang wordt, rechtsbescherming vragen en krijgen. De gebruiksmogelijkheden van de WOZ-waarde Jaarlijks gebruik maken van de WOZ-waarde lijkt ons geen probleem. Of bezwaar- en beroepsprocedures een reëel risico vormen kunnen wij voor de toekomst niet inschatten. Wel kunnen wij de cijfers uit het verleden melden. In 2014 is tegen 1,6% van de WOZbeschikkingen bezwaar gemaakt. De jaren daarvoor maakte gemiddeld ongeveer 3% van de belanghebbenden die een WOZ-beschikking hadden gekregen daartegen bezwaar. In ongeveer 45% van de gevallen volgde een gehele of gedeeltelijke vermindering. Gemiddeld genomen daalt de waarde van woningen na bezwaar met 10%. Dit geldt dus voor ongeveer 1,5% van de woningen. Van de oorspronkelijk beschikte totale WOZ-waarde van woningen blijft na bezwaar en beroep 99,7% in stand. Het waardeverlies als gevolg van bezwaar en beroep is in 2013 volgens de opgave van de gemeenten 0,26% van de totale waarde van woningen. Volgens onze kwaliteitseisen moet 70% van de bezwaarschriften vóór 1 oktober afgedaan zijn. Wij verwachten dat de kans dat de WOZ-waarde na bezwaar in belangrijke mate wijzigt, nadat een huurverhoging is aangekondigd, relatief klein is. Toch zullen zich situaties kunnen voordoen dat door de behandeling van een bezwaarschrift de WOZ-waarde wordt verlaagd, waardoor een aangekondigde huurverhoging wellicht toch geen doorgang kan vinden of een overeengekomen (nieuwe) huurprijs te hoog is. In dat kader adviseren wij u in de wetgeving die de hoogte van de huren reguleert een bepaling op te nemen die vergelijkbaar is met artikel 18a Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) voor het gebruik van de WOZ-waarde voor belastingheffing. Deze bepaling komt er op neer dat als de waarde door bezwaar verandert, alle gevolgen van het gebruik van de WOZ-waarde worden afgestemd op de nieuwe (onherroepelijke) WOZ-waarde. Die bepaling zou er dus toe kunnen leiden dat een - 5 -
doorgevoerde huurverhoging moet worden teruggedraaid, wanneer na 1 juli door een uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde wordt verlaagd. Het is echter ook mogelijk dat de huurprijs na bezwaar stijgt. Dat vraagt om een zorgvuldige afweging van de wetgever. De problematiek van de woningen in aanbouw en de waarde na renovatie kan naar onze mening op twee manieren worden opgelost. De door u gedane suggestie is gericht op maximale zekerheid vooraf door in voorkomende gevallen de gemeente een extra WOZwaarde halverwege het jaar te laten bepalen en vaststellen. Natuurlijk is dit mogelijk, maar hieraan zijn wel de nodige uitvoeringsactiviteiten en kosten verbonden. Een alternatief is wellicht de mogelijkheid van correctie achteraf. Wanneer de verhuurder de eerste huur bij een nieuwbouwwoning te hoog vaststelt en in februari van het volgende jaar een WOZ-waarde bekend wordt gemaakt die ertoe leidt dat de huur lager moet zijn zal op grond van een bepaling, vergelijkbaar met artikel 18a AWR, in de wetgeving die de hoogte van de huren reguleert ook de betaalde huur over de afgelopen maanden gecorrigeerd moeten worden. Gezien deze mogelijkheid van correctie achteraf, zal de verhuurder zeker niet bewust streven naar een te hoge huur. Als verhuurder heeft hij alleen nadeel hiervan, omdat hij de teveel betaalde huur moet terugbetalen, plus de administratieve kosten die dat met zich brengt. De indexatie van de WOZ-waarde De WOZ-waarde van individuele panden kan niet jaarlijks worden geïndexeerd omdat met de WOZ-waarde de marktontwikkeling wordt gevolgd die per regio en per segment kan verschillen. Wel geven wij jaarlijks in juni aan de beheerders van het gemeentefonds ten behoeve van de algemene uitkering de (landelijk gemiddelde) waardeontwikkeling van woningen en niet-woningen voor het volgende jaar door op basis van de opgaven van de individuele gemeenten. In november geven wij aan de staatssecretaris van Financiën de landelijk gemiddelde waardeontwikkeling van woningen door ten behoeve van de bijstelling van het bijtellingspercentage voor het eigenwoningforfait van het volgende jaar. Het lijkt ons geen probleem om dit percentage ook te gebruiken voor de gemiddelde waardeontwikkeling van huurwoningen. Immers de wijze waarop u deze waardeontwikkeling wilt gaan gebruiken is sterk vergelijkbaar met de wijze waarop op basis van dit gegeven jaarlijks het bijtellingspercentage voor het eigenwoningforfait wordt berekend (zie artikel 10.3 van de Wet inkomstenbelasting). Het bedoelde percentage is dan ruim vóór 1 januari van het nieuwe jaar bekend. Het heeft wel betrekking op de periode 1 januari tot 31 december van het jaar dat voorafgaat. Dat heeft te maken met het feit dat de waardepeildatum ligt op 1 januari voorafgaand aan het jaar waarin de WOZ-waarde geldt. Dit na-ijlen van de marktontwikkeling is nodig om niet met de WOZ-waarde de markt te beïnvloeden. In een - 6 -
voorbeeld: voor het jaar 2015 geldt de waardepeildatum 1 januari 2014. De waardeontwikkeling van 1 januari 2013 tot 31 december 2013 geven wij in mei 2014 op aan de gemeentefondsbeheerders en in november 2014 (met een wat grotere nauwkeurigheid) aan de staatssecretaris van Financiën. De periodiciteit van de aanpassing De WOZ-waarde van alle WOZ-objecten wordt sinds 2007 elk jaar opnieuw bepaald. Uit onderstaand overzicht blijkt het landelijk gemiddelde stijgingspercentage sinds die tijd. Natuurlijk bestaat de mogelijkheid dat er in de toekomst sprake kan zijn van jaren met meer dan 5% stijging of daling. Maar ook bij de zeer significante dalende ontwikkeling op de markt van woningen is er nagenoeg geen sprake geweest van meer dan 5% daling per jaar. De gemiddelde landelijke waardeontwikkeling blijkt uit onderstaand overzicht: tussen 1 januari 2013 en 1 januari 2014; 2 à 4% daling (prognose); tussen 1 januari 2012 en 1 januari 2013; 5,4% daling; tussen 1 januari 2011 en 1 januari 2012; 3,6% daling; tussen 1 januari 2010 en 1 januari 2011; 2,0% daling; tussen 1 januari 2009 en 1 januari 2010; 2,3% daling; tussen 1 januari 2008 en 1 januari 2009; 0,4% stijging; tussen 1 januari 2007 en 1 januari 2008; 3,5% stijging. Overige opmerkingen De WOZ-waarde sluit goed aan op de vrije marktwaarde van woningen. Het lijkt ons daarom heel verstandig als de WOZ-waarde van het woningbezit van woningcorporaties ook tot uitgangspunt wordt genomen bij de balanswaardering. Ook bij de minimale transactieprijs als bezit van een woningcorporatie wordt verkocht kan ook de WOZ-waarde als uitgangspunt worden genomen. Voor verschillende doelen kan een percentage van de WOZ-waarde in aanmerking worden genomen. Juist door voor diverse toepassingen dezelfde WOZ-waarde te benutten, heeft de verhuurder een belang bij een zo redelijk mogelijke inschatting van de feitelijke marktwaarde van de woning. Wellicht ten overvloede wijzen wij u nog op eerdere concept-wetgeving over het gebruik van de WOZ-waarde in het kader van het huurbeleid. Daarin was voorzien dat er procedures kunnen ontstaan over de WOZ-waarde, waarbij de huurder een tegengesteld belang heeft aan dat van de verhuurder. Dat betekent dat de gemeente en ook de rechter uiteindelijk in een procedure deze tegengestelde belangen moet wegen, alvorens tot een uitspraak te komen. Dat kan dus ook betekenen dat beide partijen in een dergelijke procedure de gelegenheid moeten hebben om "gehoord" te worden. Dit hoeft geen belemmering te vormen voor het gebruik van de WOZ-waarde, maar het is wel van belang dat dit zorgvuldig in de regelgeving wordt vastgelegd en dat zowel gemeenten als belastingrechters hieraan op een pragmatische wijze vorm kunnen geven. - 7 -
Wij hopen dat we met de antwoorden op uw vragen een beeld hebben gegeven hoe de WOZwaarde een rol kan gaan spelen in het woningwaarderingsstelsel. Wij kunnen ons voorstellen dat bij de nadere uitwerking nieuwe vragen opkomen en we zijn graag bereid om die waar mogelijk te beantwoorden en u desgewenst met raad en daad terzijde te staan. WAARDERINGSKAMER mr. J.G.E. Gieskes secretaris mr. G.J. Jansen voorzitter - 8 -