Woontrends & Woonmarkten Woonseminar Kortrijk 14-12-2012 Nick.Schuermans@luca-arts.be
1. Inleiding en methodologie Door SumResearch en Sint-Lucas Architectuur Voor de provincie West-Vlaanderen Ondersteuning van het lokale woonbeleid ==> Trends op de woonmarkt < kwalitatief onderzoek ==> Bovenlokale verhuisdynamieken < kwantitatief onderzoek Onderzoek toegespitst op West-Vlaanderen MAAR zeker ook relevant voor de rest van Vlaanderen
1. Inleiding en methodologie 17 interviews met vastgoedmakelaars & 4 interviews met projectontwikkelaars ==> grote variëteit aan respondenten Topiclijst - Introductie - Doelpubliek - Woontrends - Geografische trends Verloop - Semi-gestructureerd - Duren minimum een uur - Grote bereidheid om te praten N DE PANNE VEURNE KOKSI J DE ALVERINGEM POPERI NGE VLETEREN NIEUWPOORT LO- RENI NGE MI DDELKERKE DIKSMUIDE I EPER HEUVELLAND HOUTHULST OOSTENDE GI STEL KOEKELARE LANGEMARK- POELKAPELLE MESEN MESEN 0 5 10 20 km BREDENE Rand Oostende KORTEMARK STADEN ZONNEBEKE DE_HAAN OUDENBURG Overgangsgebied I CHTEGEM WERVI K J ABBEKE TORHOUT HOOGLEDE MOORSLEDE BLANKENBERGE ZUI ENKERKE ZEDELGEM LI CHTERVELDE ROES ELARE MENEN LEDEGEM WEVELGEM BRUGGE ARDOOI E OOSTKAMP WI NGENE PI TTEM KORTRI J K KNOKKE- HEI ST MEULEBEKE DAMME BEERNEM interview met vastgoedmakelaar interview met projectontwikkelaar RUI SELEDE TI ELT OOSTROZEBEKE I ZEGEMINGELMUNSTER WI ELSBEKE LENDELEDE KUURNE Rand Brugge HARELBEKE Rand Kortrijk DEERLI J K DENTERGEM ZWEVEGEM SPI ERE- HELKI J N WAREGEM ANZEGEM AVELGEM
1. Inleiding en methodologie 1 klankbordgroep & 3 focusgroepen - directeurs van sociale huisvestingsmaatschappijen (5) - vertegenwoordigers van openbare besturen (7+12) - minder exploratief - eerder confrontatie met onderzoeksresultaten + discussie
1. Inleiding en methodologie Hoe analyseer je al dat materiaal? - Sterke rode draden - Nadruk op exploratief karakter - Statistische verificatie noodzakelijk
Woontrends & Woonmarkten 1.) Methodologie 2.) Demografische tendensen 3.) Woonwensen 4.) Geografische trends 5.) Vijf uitdagingen 6.) Besluit
2.1. Toename aantal huishoudens Hoeveel wooneenheden hebben we in de toekomst nodig? ==> huishoudensprojectie SVR ==> huishoudensprojectie DC Noise
2.2. Gezinsverdunning Welk type wooneenheden hebben we in de toekomst nodig? ==> huishoudensprojectie SVR ==> huishoudensprojectie DC Noise
2.2. Effecten gezinsverdunning De gezinsverdunning zet zich sterk door Meer alleenstaanden Meer scheidingen Minder traditionele gezinnen met kinderen ==> Noodzaak kleinere wooneenheden aan lagere prijzen gevoeld op private markt: b.v. 87 aanvragen voor huurwoning - maar ook in de sociale huisvesting: mismatch met patrimonium
2.3. Externe migratie De externe migratie zet zich door ==> noodzaak goedkope huisvesting - private huurmarkt (discriminatie) - wordt ook zo ervaren bij SHM's KOKSI JDE KNOKKE- HEI ST BLANKENBERGE DE_HAAN BRUGGE ZUI ENKERKE DAMME BREDENE OOSTENDE OUDENBURG JABBEKE MI DDELKERKE GI STEL BEERNEM NI EUWPOORT I CHTEGEM ZEDELGEM OOSTKAMP DE_PANNE KOEKELARE VEURNE DI KSMUI DE TORHOUT WI NGENE RUI SELEDE KORTEMARK LI CHTERVELDE ALVERI NGEM LO- RENI NGE VLETEREN TI ELT PI TTEM HOOGLEDE ARDOOI E HOUTHULST STADEN MEULEBEKE DENTERGEM ROESELARE OOSTROZEBEKE LANGEMARK- POELKAPELLE I ZEGEMI NGELMUNSTER WI ELSBEKE POPERI NGE I EPER ZONNEBEKE MOORSLEDE LEDEGEM LENDELEDE KUURNE HARELBEKE WAREGEM WEVELGEM DEERLI JK ANZEGEM WERVI K HEUVELLAND MENEN KORTRI JK ZWEVEGEM AVELGEM MESEN MESEN SPI ERE- HELKI JN Exter n migr atiesaldo West- Vlaander en, 2008-2010 0 4 8 16 6164 / wk / aug 2012 Km Bron: FOD Economie (ADSEI ), migr atiesaldi volgens SVR N Klassengrenzen: natural breaks Migratiesaldi per 1000 inwoners - 6.54 - - 2.14-2.13-3.22 3.23-6.52 6.53-10.24 10.25-14.29 14.30-20.38
2.4. Vergrijzing Ook de vergrijzing zet zich door - Senioren, dat is de markt - Stijging senioren op wachtlijsten SHM - Organisatie zorg?
Woontrends & Woonmarkten 1.) Methodologie 2.) Demografische tendensen 3.) Woonwensen 4.) Geografische trends 5.) Vijf uitdagingen 6.) Besluit
3.1. Consumptiepatronen en tijdsbestedingen - Betaalbaarheid minder probleem voor middenklassers-eigenaars - Wel groeiend verlangen naar consumptie elders - Bij jongeren, maar ook bij ouderen ==> Lager startbudget dan strikt noodzakelijk ==> Tijdelijk aan wooncomfort inboeten ==> Afnemend belang van grote percelen (daling 17% 2002-2007)
3.2. Woning per fase levenscyclus Evolutie naar een doorstroommarkt? Jongeren kopen snel een huis en verkopen dat na x aantal jaar Ouderen verhuizen naar appartement eens kinderen huis uit zijn senioren, dat is de markt villa s in de lucht MAAR Vele ouderen willen juist ook niet verhuizen - Sterk afhankelijk van prijsevoluties op vastgoedmarkt - Notarisbarometer: aantal transacties
3.3. Bouwen en verbouwen - Minder mensen die zelf willen of kunnen verbouwen - minder tijd en vaardigheid - willen niet op bouwwerf wonen - financiële onzekerheid ==> Grotere vraag naar instapklare woningen ==> Problemen voornamelijk in duurdere, te renoveren segment
3.4. Energiezuinigheid - Speelt grotere rol voor kopers en huurders Oudere woningen geraken moeilijker verkocht of verhuur
3.5. Investeren - Toenemend aantal investeerders op de vastgoedmarkt ==> Voornamelijk tweeslaapkamrappartementen ==> Maar ook goedkope nieuwbouwwoningen ==> Voornamelijk in het achterland, van de kust weg ==> Invloed van de crisis, fiscale amnestie, etc.
Woontrends & Woonmarkten 1.) Methodologie 2.) Demografische tendensen 3.) Woonwensen 4.) Geografische trends 5.) Vijf uitdagingen 6.) Besluit
4.1. Regionale woningmarkten - Mensen laten zich niet leiden door gemeentegrenzen - Functionele woonruimtes met een eigen dynamiek ==> Afbakening van regionale woningmarkten - Op basis van gedomicilieerde verhuisbewegingen - Op het niveau van de statistische sectoren - Verhuisautonomie van 50 tot 70 procent - Verschillende scenario's ==> Groot aantal kleine woningmarkten
4.2. Voorzieningen - Sterkere neiging om bij voorzieningen te gaan wonen - Zowel bij jongeren als bij ouderen - Werkt door op twee verschillende schaalniveaus
4.3. Tewerkstelling - Speelt vooral op een hoger schaalniveau
4.4. Transportinfrastructuur - Op- en afritten van de autosnelwegen - Groeiend belang van de stations
4.5. Prijs - Speelt op hoger en lager schaalniveau - Werkt de trends uit de drie vorige punten tegen
4.3. Tewerkstelling - Woonomgeving belangrijker dan vroeger
Woontrends & Woonmarkten 1.) Methodologie 2.) Demografische tendensen 3.) Woonwensen 4.) Geografische trends 5.) Vijf uitdagingen 6.) Besluit
5.1. Uitdaging 1: Goedkoop huren Gezinsverdunning & toename van de externe migratie ==> Moeilijkheid goedkoop te huren (400-500 euro) op privé-markt - Vele vastgoedmakelaars vermijden dat segment - Raden verhuurders aan te herinvesteren - Appartementen investeerders in hogere prijsklasses Incentives geven aan huurmarkt?huursubsidies? Substantiele vergroting sociale huurwoningen? Grond- en pandendecreet opvolgen?
5.2. Uitdaging 2: Instapklare woningen - Noodzaak van bijkomende wooneenheden - Populariteit instapklare woningen - Plafond van 200.000 tot 250 000 euro - Zeker op locaties dichtbij de steden ==> Vergunningenbeleid gemeentes? Kwaliteitseisen? ==> Opbod tussen verschillende gemeentes?
5.3. Uitdaging 3: Babyboomvilla's Losbouwen uit de jaren 1960 en 1970 Beantwoorden niet aan de huidige woonwensen - laag comfort - stijl spreekt niet aan grote - slechte isolatie renovatiekost - minderwaardige materialen - grote kavels - verder van centra gelegen - hoge prijsverwachting bij verkopers ==> Woning per fase van de levenscyclus? ==> Verdichten op sommige plaatsen? Slopen op andere?
5.4. Uitdaging 4: Grondreserves - Wens om bij voorzieningen en werkgelegenheid te wonen - Niet compatibel met beschikbare grondreserves - niet in steden en dorpskernen - maar in buitengebieden en linten - Verdichting verkavelingen? - Prijsgradiënt tegengaan? - Intergemeentelijke concurrentie halt toeroepen?
5.5. Uitdaging 5: Kleine kernen - Neiging om meer in kernen te gaan wonen - Belang snelwegen (en in mindere mate stations) ==> Beleid gemeentes? Scholen behouden? Openbaar vervoer verzorgen? Voorzieningen in leven houden? Ontplooiing tot slaapdorpen?
Woontrends & Woonmarkten 1.) Methodologie 2.) Demografische tendensen 3.) Woonwensen 4.) Geografische trends 5.) Vijf uitdagingen 6.) Besluit
6. Besluit Demografische tendensen: Toename aantal huishoudens, Gezinsverdunning, Externe migratie, Vergrijzing Woonwensen: Veranderende consumptie, Fases van de levenscyclus, Verbouwen, Energie, Investeren Geografische trends: Bovenlokale dynamieken, Voorzieningen, Tewerkstelling, Mobiliteit, Prijs, Woonomgeving ==> Uitdagingen voor private en publieke woonactoren Goedkope huurmarkt Instapklare woningen Babyboomvilla's Grondreserves Perifere kernen
==> Toekomstige woonwensen en woonbehoeftes + locaties waar die beste ingevuld worden 6. Besluit ==> Geen pasklare antwoorden, veronderstelt een politiek debat MAAR antwoorden best op een bovenlokaal niveau concurrentiestrijd voor tweeverdieners vermijden erosie kwaliteitseisen tegengaan ==> Vertrekken vanuit bovenlokale dynamieken ==> Beleid afstemmen op niveau woningmarkt Taakstelling woonbehoeftes Afspraken sociale woningbouw Vergunningenbeleid nieuwe verkavelingen Kleine kernen